商业调研计划书

商业调研计划书（通用8篇）

商业调研计划书篇1

1.1 投资主体背景简介

1.1.1 公司简介

1.1.1.1 注册资本？

1600万元，有限责任公司股东三个，1.1.1.2 公司类型？有限责任公司 1.1.2 资质与业务范围简介 1.1.3 取得的荣誉与证书、专利 1.2 项目公司简介

1.2.1 投资金额

1.2.2 经营范围&产品介绍 1.2.3 发展规划 1.2.4 公司信念 1.2.5 人才战略 1.2.6 公司股东介绍 1.3 项目产业定位分析

1.3.1 所属产业分类介绍 1.3.2 项目公司产业定位项目市场分析

2.1 项目运营背景分析

2.1.1 产业的发展现状 2.1.2 产业需要政策支持 2.1.3 产业发展的必要性分析 2.1.4 产业发展展望 2.2 项目所在地区环境分析

2.2.1 工业背景 2.2.2 缺乏环保行业建设

2.3 项目落户乐至的必要性与可行性

2.3.1 必要性分析

2.3.1.1 从产业来说 2.3.1.2 从地方来说 2.3.2 可行性分析

2.3.2.1 从项目公司实力背景来说 2.3.2.2

2.4 目标客户定位

2.4.1 区内客户 2.4.2 区外客户

2.4.3 未来可以建立联系的客户 2.5 项目竞争力分析 3 主要产品和服务简介

3.1 产品一

3.1.1 功能介绍

3.1.2 制作工艺（来料与半成品、成品）3.1.3 专利和证书

3.1.4 市场现状及前景介绍 3.2 产品二

3.2.1 功能介绍

3.2.2 制作工艺（来料与半成品、成品）3.2.3 专利和证书

3.2.4 市场现状及前景介绍运营策略与生产工艺

4.1 运营计划

4.1.1 各阶段工作计划 4.1.2 投资计划 4.1.3 项目计划 4.1.4 项目运作各主要设施布局 4.2 生产销售流程设计 4.3 产品策略

4.3.1 产品定位（定位为中高端还是怎么样，服务的客户群体是什么样的）4.3.2 品牌建设（是否做代工等，还是创造自有品牌为主）4.3.3 质量和服务 4.3.4 产品策略的调整 4.4 生产策略

4.4.1 产业循环体系示意 4.4.2 质量安全 4.4.3 主要生产技术 4.5 销售策略

4.5.1 销售渠道 4.5.2 促销策略

4.5.2.1 人员推销 4.5.2.2 广告宣传 4.5.2.3 公共关系

4.6 研发能力 4.7 生产工艺 5 建设方案简介

5.1 总体设想（开发建设应充分考虑区域目标市场的特点及投资主体自身情况，汲取其他项目的成功运作经验，以可持续经营发展的理念去经营公司，并配套落实总体规划。）5.2 土地使用方案

5.2.1 一期 5.2.2 二期 5.3 建设内容

5.3.1 建设内容 5.3.2 占地预测 5.3.3 规格描述 5.4 环境保护

5.4.1 噪声 5.4.2 废气 5.4.3 废水 5.4.4 废渣项目公司组织结构

6.1 组织结构图 6.2 主要职能团队介绍

6.2.1 生产团队 6.2.2 研发团队 6.3 外部支持力量 7 投资分析与财务预测

7.1 投资分析

7.1.1 分析的目的 7.1.2 投资分析的依据 7.1.3 投资分析的假设前提 7.2 投资方案

7.2.1 一期投资

7.2.1.1 土地 7.2.1.2 基础建设 7.2.1.3 办公设备 7.2.1.4 营销费用 7.2.1.5 管理费用 7.2.1.6 流动资金 7.2.2 二期投资 7.2.3 三期投资 7.3 财务预测

7.3.1 销售收入预测 7.3.1.1（几年的预测，销售收入要达到多少）7.3.2 利润预测

7.3.2.1 所得税是？ 7.3.2.2 营业税金及附加 7.3.2.3 销售费用？ 7.3.2.4 管理费用？ 7.3.2.5 财务费用？ 7.3.2.6 净利润？结论与建议

8.1 结论

8.1.1

8.1.2

8.2 建议 9 附文

商业调研计划书篇2

多年的运营实践表明, 提升有线电视基础网络的覆盖范围和质量, 是保证广电网络公司顺利开展各项增值业务的基础, 是增强有线产品竞争能力的关键, 是保证公司未来盈利稳步增长的重要途径。

为了进一步了解、认识深圳商业楼宇的市场现状, 摸清客户的市场需求, 探索广电商业楼宇宽带业务的发展方向, 制定相应的网络覆盖策略, 天威公司对深圳不同商业圈的近百家写字楼管理处和商业楼宇企业进行调研, 提出了此份研究报告。

1 商业楼宇市场情况介绍

1.1 商业楼宇总体概况

(1) 商业楼宇的定义

商业楼宇是指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等用于办公的楼宇, 本文中的商业楼宇主要特指各种商业机构和企业办理行政事务和从事业务活动的楼宇, 不包括政府部门以及学校、医院等机关事业单位。

(2) 深圳商业楼宇概况

根据写字楼地产公司的相关资料统计, 深圳商业楼宇总数大约430栋左右, 大约有8万家企业, 分布在华强北、地王、中心区、车公庙等十几个商业圈中。

1.2 商业楼宇用户典型的形态

(1) 商业楼宇一般进驻公司的数量

数据表明, 深圳特区内的商业楼宇中进驻的企业主要在50-300家之间, 占总数的60%左右。其中以包含151-300家公司的商业楼宇居多, 占40%左右, 如表1所示。而进驻公司数量在50家以下的商业楼宇, 虽然占比数量较少, 但其进驻的公司和企业规模大, 网络支出高。

(2) 商业楼宇进驻公司的典型规模

如图1所示, 商业楼宇进驻公司主要以50人以下的中小企业为主, 共占商业楼宇公司总数的74%, 其中30人以下的小公司和办事处占商业楼宇公司总数的49%, 30-50人的公司占25%。50人以上的公司占商业楼宇企业总数的26%。

(3) 商业楼宇客户网络方面的业务形态

商业楼宇用户在网络方面的主要需求是宽带上网。有约17%的商业楼宇用户对数字电视有需求, 但需求的数量一般在5个以下, 对数字电视的需求主要是公司高管休闲娱乐和部分期货、证券企业等用于及时资讯的获得, 因此付费财经频道在这类用户中有一定的市场。

(4) 商业楼宇客户在网络方面的付费情况

如图2所示, 商业楼宇用户一般按月支付网络使用费, 其中以500-1500元/月和1501-3000元/月两个付费段最多, 分别占42%和26%。500元/月以下网络使用费的占19%, 超过3000元/月以上的仅占公司总数的13%。

(5) 商业楼宇客户对宽带产品的要求

如表2所示, 对于商业楼宇用户来说, 网络的稳定性是首选, 52%的客户非常注重网络的稳定, 其次是品牌信任, 价格和专业服务处于较次要的位置。用户对中国电信网络的稳定性基本认可。

(6) 商业客户购买宽带的方式

调查表明, 主动申请是商业楼宇客户购买宽带的主要方式, 占被访企业的69%, 其次是技术团队营销, 占19%;业务员推广占9%, 如图3所示。

(7) 商业楼宇网络市场潜力

根据商业楼宇进驻公司的数量和比例, 以及月使用费的情况, 通过加权计算, 可粗略预估平均单个商业楼宇的年网络支出, 即单位商业楼宇每年网络支出平均约在189万左右。

按照深圳400个商业楼宇计算, 商业楼宇宽带市场规模约7.6亿/年。

具体测算如下:

N (商业楼宇平均公司数量) =25×20%+100×20%+175×40%+300×20%=155 (家)

V (公司平均月网络使用费) =400×20%+1000×42%+1750×26%+4500×10%+6000×3%=1015 (元)

P1 (商业楼宇网络月收入) =1015×155=157, 325 (元)

P 2 (商业楼宇网络年收入) =1, 887, 900 (元)

P (深圳商业楼宇网络市场规模) =P2×400 (深圳商业楼宇数量) =7.6亿

1.3 商业楼宇市场情况

(1) 商业楼宇网络业务的市场占有情况

如图4所示, 在写字楼商业楼宇方面, 中国电信占有绝对优势, 拥有85%以上的市场份额。其中, ADSL成为商业宽带的主流产品, 占据70%以上的市场份额;此外, 电信光纤也发展迅速, 占深圳商业宽带市场的15%的份额。其次是中国联通 (原网通) 约有9%左右的市场份额, 其他宽带约有6%的市场份额。

(2) 商业楼宇的网络覆盖情况

深圳写字楼一般包括多家运营商的网络, 在宽带应用方面, 主要为中国电信、中国联通和天威视讯等。中国电信和中国联通的网络覆盖程度最高, 几乎为百分之百。

另外, 即使部分的商业楼宇管理处与中国电信签订了独家合作协议。中国联通 (原网通) 因用户的市场需求也进入了这些商业楼宇。

(3) 商业楼宇典型网络的布线情况

中国电信的网络基本覆盖到户, 用户申请和安装都非常方便。通过对特区商业楼宇的天威数字电视用户查询, 大约80%的深圳商业楼宇都有天威数字电视用户, 未覆盖的商业楼宇多为蛇口、盐田、龙岗这些非公司覆盖范围, 这表明天威网络基本覆盖到楼, 但相当部分商业楼宇未覆盖到楼层。

(4) 网络运营商进入商业楼宇的方式

深圳商业楼宇管理处一般都与网络运营商签订相关的协议, 主要是支付电费、管道费等方面的协议。除了类似天安时代广场和南山科技园区这类工业园同电信签订有独家宽带网络合作协议外, 一般都管理处都与多家网络运营商签有相关协议, 只收取一些基本费用。

新进网络运营商会给商业楼宇管理处带来一定的利益, 因此, 商业楼宇管理处不排斥新进入的网络运营商。

2 商业楼宇竞争对手分析

2.1 竞争对手分析

(1) 主要竞争对手

在深圳商业楼宇宽带市场上, 主要宽带运营商有深圳电信、天威视讯以及新联通 (原中国网通) 、盈通网络、长宽、聚友、蛇口有线等。各运营商在品牌、基础网络情况、产品竞争力、业务拓展能力等方面均有较大的差别。其中, 深圳电信具有明显竞争优势, 新联通 (原中国网通) 位居第二, 是天威视讯的主要竞争对手。与此同时, 还有一些区域性的ISP运营商也对我司商业楼宇市场构成一些竞争压力, 如赛格网络、长城宽带、盈通网络等。

(2) 主要竞争对手的宽带产品介绍

(1) 中国电信

商务宽带:中国电信商务宽带的接入方式为ADSL, 带宽为2M、3M和5M三种, 分为商务宽带商铺版、经济版、标准版和企业版四种产品, 包月费用分别为168元/月、330元/月、480元/月和720元/月。

ADSL专线:ADSL专线是利用ADSL技术, 通过模拟线, 实现速率在512K-2M之间, 并具有固定IP地址的高速上网业务。

LAN (小区) 专线:主要采用以太网技术, 以信息化小区的形式为用户服务。在中心节点使用高速交换机, 为用户提供FTTZ (光纤到小区) +LAN (网线到户) 的宽带接入。基本做到千兆到小区、百兆到居民大楼、十兆到用户。LAN的速率可达10M或100M (根据具体提供的线路而定) , 但由于LAN是共享带宽的, 因此单个用户所享有的带宽 (速率) 受该局域网同时上网的用户数的影响。

光纤专线:光纤专线是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(2) 中国联通 (原中国网通)

宽频通:“宽频通”是面向商业楼宇和密集型工业园区中小企业的互联网接入业务, 多家企业共享楼宇和工业园区的10/100M出口, 企业拥有公网IP地址, 可以实现基于公网的VPN, 也可以假设自身的各类网络服务器。

光纤专线:是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(3) 长宽、聚友

长宽和聚友在深圳地区都没有自己的干线网络, 干线主要靠租用其他运营商的电路或者光纤, 在小区内一部分是重新铺设五类线, 另一部分是依靠原有开发商铺设的五类线。这样形成一种FTTB+LAN的宽带接入方式。另外, 长宽在为数不多的商业楼宇也提供光纤接入产品。

(4) 盈通网络

盈通数据传输业务是基于盈通全光纤传输网络平台, 为客户提供专业的高速率、大容量、远距离、安全可靠的数据传输, 支持实现数据、语音、图像、视频及多媒体综合业务应用, 满足不同客户对信息的实时传输和整合需求。

(3) 主要竞争对手的营销模式和营销组织结构

中国电信自2004年以来一直努力向世界领先电信运营商的营销服务看齐, 不断完善“以市场为导向, 以客户为中心”的营销服务体系。针对不同的客户群需求, 制定相应的产品组合、优惠套餐和一站式服务等, 满足不同客户的个性化需求。

中国电信的营销组织自营销总监以下设置了多层次的营销岗位, 如区域营销总监、片区经理、社区经理和业务经理等, 根据目标客户群的特点捆绑相应的业务, 并与各种不同企业合作, 进行联合营销共同推进业务的发展, 着力打造聚焦客户的营销服务和产品开发体系, 形成政企、家庭和个人三个部门负责所属客户群的营销、服务和产品开发体系。

(4) 主要竞争对手的宣传模式及组合

中国电信的市场宣传由前几年的单一主打产品品牌宣传, 转变为以产品组合套餐为主的品牌宣传, 宣传口号及平面广告由总公司制定后, 各分公司根据当地的媒体宣传策略进行推广。

自2006年起, 中国电信深圳分公司一直在极力宣传的“我的e家”产品组合套餐品牌推广工作, 除通过平面广告、电视、广播等宣传媒介在深圳进行大规模的宣传外, 还利用各个社区的终端媒体资源, 如社区宣传栏、电梯广告等进行了大量的“我的e家”品牌宣传。

中国电信深圳分公司的宣传模式可概括为:由总公司制定营销策略后, 由深圳分公司根据总公司的总体营销策略和宣传规划, 结合深圳特区自有特点, 通过自己的宣传媒介组合和渠道进行产品推广。

2.2 天威商业楼宇的主打产品——天威商务宽带

(1) 天威商务宽带产品

天威商务宽带产品主要分为两大类:一是调制解调方式的高速率CableModem接入, 即天威商务宽频;二是高速稳定的光纤专线接入。两大类商务宽带产品可根据接入速率、使用时段等进一步细分产品。

(2) 天威商务宽带产品的SWOT分析

(1) 优势

价格优势:天威商务宽频与中国电信商务宽带相同速率的产品相比, 价格优势明显, 仅是电信同类产品价格的80%。在光纤专线接入方面, 天威光纤接入在同等接入速率的情况下, 价格仅是中国电信85%。

速率优势:天威商务宽频产品与中国电信商务宽带产品相比, 最高速率高20%, 且HFC网络与CableModem的组合结构, 其接入下行速率可高达50Mbps, 上行速率可高达15Mbps。电信的ADSL的现有成熟技术不能达到。

产品结构优势:结合天威公司的内部经营环境分析, 天威光纤专线接入推出适合企业用户使用的分时限速产品;此外, 为满足企业用户假设各类应用服务器的需求, 天威光纤专线接入推出了上下行速率不同的非对称完全包月产品。这两种产品是深圳商务宽带市场唯一的。

(2) 劣势

品牌:中国电信和中国网通是全国性的ISP运营商, 特别是中国电信, 在南方地区一直有着良好的企业品牌, 是企事业单位网络接入的首选。天威公司是区域性的ISP运营商, 在网络接入服务方面, 特别是企事业单位的网络接入方面是后来者, 在企事业单位对网络接入的信赖度方面与中国电信有着较大的差距。

产品稳定性:天威商务宽频是以HFC网络为基础的, 而HFC网络的噪声汇聚问题多年来一直是世界各国悬而未决技术难题。虽然天威公司在解决回传噪声汇聚方面做了大量的工作, 在全国领先的推出了64QAM的回传调制方式, 取得了较好的效果, 但仍没有彻底解决回传噪声汇聚问题, 这制约着天威商务宽带产品的稳定性, 而稳定性是商业楼宇客户最为关注的宽带产品技术特性。

网络覆盖程度:在家庭住宅小区方面, 天威公司网络覆盖策略为“双向网络到户”;但在商业楼宇方面, 虽然多数商业楼宇都零星地分布着天威视讯的数字电视用户, 但这种网络覆盖主要以到楼为主, 没有同轴线路覆盖到楼层, 天威商务宽频在开拓市场时, 面临着现场施工难度大、工期长等问题, 严重影响着天威商务宽频的市场拓展。中国电信基于其产品在商业楼宇的巨大市场潜力和竞争优势, 长期以来一直采取“终端到户”的商业楼宇网络覆盖策略。因此, 其商务宽带产品在商业楼宇宽带市场中服务具有一定的优势。

管道依附竞争对手:中国电信拥有全市约50%的管道资源, 且市政管道现在也是由中国电信在管理, 另外, 电信还拥有自己的管道建设和管理的单位。天威公司自建的管道非常少, 在网络建设时须有偿使用中国电信和市政的管道资源, 这在增加网络建设成本的同时, 也给了竞争对手制约公司宽带业务发展的机会。

出口依靠租赁:天威公司虽拥有自己的自治域号, 但Internet出口须租赁其他运营商的资源。因为竞争关系, 天威视讯租赁出口资源的成本和难度很大, 同时南方的网络内容资源绝大部分都在中国电信网内, 天威现在租赁的出口资源为北方网通和北方电信的BGP链路, 这就造成了我司的宽带用户访问电信网内内容资源的速度明显较电信宽带用户慢。

(3) 机会

天威公司的宽带用户绝大部分为家庭用户, 这就导致租赁的出口资源利用率低, 天威商务宽带的发展能充分利用企业用户与家庭用户不同的网络使用习惯, 进一步高效的利用出口资源, 降低天威宽带业务的运营成本。同时, 天威公司有着中国电信不可比拟的广电电视资源, 在营销策略上有着自己独特的客户群体的同时能更好的发挥广电行业的优势。

(4) 威胁

天威公司宽带接入的最大威胁是没有自己的Internet出口资源。在出口资源方面受到各大运营商的制约。由于天威视讯没有自己独立的出口资源, 部分企业对其商业宽带的专业性仍持怀疑态度, 这影响了客户购买天威商务宽带的积极性。

(3) 天威商务宽带的主打产品和切入点

天威商务宽带的主打产品是商务宽频和分时限速接入的光纤专线产品。在品牌方面和企业认知度、信赖度方面, 天威商务宽带与竞争对手有着较大的差距, 商务宽带应以高速率、高附加值服务和高稳定性为切入点, 在企业用户群中较快的提升产品形象。

3 商业楼宇的网络覆盖及经营策略

3.1 发展商业楼宇有线业务主要存在问题

(1) 在特区内, 商业楼宇有线业务仍以天威商务宽带为主, 由于相当比例商业楼宇有线网络未能覆盖到楼层, 客户申请有线宽带和数字电视后, 安装难度大。

(2) 天威公司宽带进入商业楼宇市场较晚, 商业楼宇市场已经被竞争对手占据, 市场拓展难度大。

(3) 天威商务宽带的品牌无竞争优势, 获取客户信任难度大。

3.2 商业楼宇经营策略

(1) 策略内容

商业楼宇的经营策略是:“市场为导向, 网络为基础, 全面借力, 重点突破, 建立模式。”

(2) 说明

“市场为导向”——相对于有线业务的其他产品来说, 商业楼宇宽带市场是一个完全竞争化的市场, 竞争对手众多, 实力雄厚。而天威商业宽带的市场拓展仍在初始积累阶段, 处于弱势的地位, 并且没有自己的独立出口资源。此外, 市场调研表明, 商业楼宇客户关注的重点是产品稳定性和品牌, 对价格敏感度不高。

因此, 天威商务宽带在充分满足客户需求的前提下, 进行市场细分, 明确天威商务宽带主要目标客户群, 不断改进和提高现有产品质量和功能, 并与数字电视业务等有线产品进行捆绑, 为客户提供高附加价值的服务, 形成区别于电信的、有天威特色的有线商务产品体系。

“网络为基础”——现阶段, 影响天威有线业务在商业楼宇快速拓展的最大因素是“有线网络覆盖不到位, 用户申请安装难度大”。建立遍布特区的“光纤到楼, 同轴到层”的有线网络是公司未来拓展商业楼宇有线业务的基础。

但限于商业楼宇市场的高风险性和不确定性, 使得天威公司对商业楼宇网络覆盖只能是有条件地、有重点地、探索性地进行, 采取“有点及面”的覆盖思路。先由宽带事业部通过调研后, 选择一处或几处商业楼宇进行网络“光纤到楼, 同轴到层”覆盖试点, 经过成本核算确实可行后, 进行网络覆盖。网络覆盖完成后, 重点对该楼宇进行有线业务市场推广, 对市场拓展效果进行评估, 并加以改善。

“全面借力”——在有线商务产品品牌宣传推广方面, 由于天威公司宣传推广费用和资源的限制, 近期不可能投入大量的宣传推广费用。因此, 有线商务产品品牌的树立, 主要借助于捆绑现有的个人产品宣传平台和公司自有宣传资源, 联合管理处、代理商、合作商等外部资源, 以低成本的方式实现。

“重点突破”——在有线商务产品的市场推广方面, 在全面推广有线商务品牌的基础上, 将人、财、物和宣传资源集中起来, 以商业区域或者行业为界限, 配合相应的产品优惠和免费附加服务, 重点对有潜力的商业楼宇和行业, 进行高强度的市场推广, 在局部获得竞争优势, 为后续市场拓展打下基础。

“建立模式”——在有线商务产品市场推广的过程中, 尝试各种定价策略、宣传组合、产品组合和推广渠道, 建立市场统计分析机制, 评估市场推广效果, 以期确定适合的市场营销策略和推广模式, 并建立标准化的操作流程和规范, 逐步推广。

3.3 商业楼宇网络覆盖策略

(1) 策略内容

商业楼宇的网络覆盖策略是:把新建、在建商业楼宇和现有商业楼宇分开, 实行不同的网络覆盖政策, 有条件地逐步实现“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖。

(2) 应对思路

即对于新建或在建的商业楼宇, 直接实行“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖政策, 让天威商务宽带同竞争对手能在同一起点竞争, 并借助天威数字电视的优势提升天威商务宽带的市场占有率。

摘要：通过对深圳市商业楼宇情况的深入调查了解, 本文分析了深圳市商业楼宇情况的宽带运营市场情况, 提出了网络覆盖策略和经营策略的建议。

北方大城市商业地产调研分析篇3

在调研过程中，我们得到了以下数据和分析：

1、天津商业地产

近年来，天津时代奥城商业中心商铺售价、租金愈来愈高，商业地产的发展也越来越好。《津报网-每日新报》也指出奥体区域已经成熟，写字楼产品潜力显现，自身拥有住宅、商业、星级酒店、酒店式公寓、高档时尚写字楼五大产品结构，云集了众多国际知名企业，市场知名度逐渐提高，随着经济的发展和楼市的渐趋成熟、理性，物业的增值前景和升值潜力指日可待。奥城是集首席国际住区、生态写字群、五星私人酒店、精品商业、星级酒店为一体的城市综合体，一站式地满足消费者需要；高效、密集、立体的交通网络，打造了高效的商业环境；奥城易买得超市、金逸影城、苏宁电器、等主力店运营成熟，带动周围商业物业全面升值；周边强势消费客流为奥城商业带了更多发展契机；该区域因聚集了大量城市景观资源、人文教育资源以及大型市政及文化设施，市政府将该区域规划并打造成天津商务商贸旅游中心区，是天津市最具发展活力和潜力的城市中心地段之一。

2、大连商业地产

大连商业地产经过这些年的发展，升级趋势比较明显，商铺和写字楼明显升温；并且，由于国家的一系列房地产政策，导致一部分投资者将商业地产作为投资项目，更加促进了商业地产的发展。例如大连环球金融中心。大连环球金融中心是2007年大连市星海湾金融商务区建设的重点项目之一，由两幢超高层钢结构金融专业大厦组建而成，是集国际5A智能化写字楼、五星级酒店、大型会议中心、银行营业大厅、摩天金融家会所以及金融机构行政总部等多项功能于一体的大型超豪华综合性项目。建成后会吸引大量外国银行、证券公司、基金公司、外汇中心等大批世界金融机构以及世界500强企业、跨国财团的入驻，带动整个星海湾金融商务区的发展与腾飞。

3、哈尔滨商业地产

2014年的哈尔滨，在住宅仍然面临调控的背景下，商业地产仿佛成了有点闲钱的市民的基本投资选择。而南岗道里两区作为近年来人口导入较多的区域，商铺市场供求两旺，以及住宅底商的持续推出推高了这两大板块商铺成交。就南岗区来看，哈西客站的核心交通枢纽和哈西万达广场巨大吞吐量的吸金作用日益显现，推高了该区商服成交的整体走势。商铺成交延续了火热态势。在投资需求暗潮涌动的面前，商铺价格也水涨船高。从目前市场看，最受欢迎的商业项目无疑是成熟商圈的项目，但因为单价贵、面积大，投入成本太高，中小投资者只能望而却步。其次是临近地铁的商业项目，尤其是小面积、低总价的商铺最受欢迎。例如楼市新宠：红博西城红场天街宠爱有“家”：项目主要是以小面积商铺为主体，适合多种商业经营形态，同时项目占有地理位置和成熟商圈的优势，地处哈西新区，周边哈西万达广场、哈达和服装城等成熟商圈，客流量大，覆盖全面，因此红博西城红场项目在未来的商业发展和投资升值空间大。宠爱有“家”：东方新天地项目商业配套有哈西万达广场、哈西服装城等商圈成熟，临近哈西客站中心枢纽，地区客流量大，商业发展不用“零”起步。项目在打造情景商铺，特色亮点突出。而且哈西未来地铁枢纽日益完善，地铁商铺升值空间也会随之加大。

4、哈尔滨、大连、天津万达商业地产价格对比

目前哈尔滨市商业已呈现出地上与地下互补、中央商圈与区域商圈互补的多源化立体化多层次的商业新格局，主城区商业得到了充分快速的发展。在政府扶植、软环境提升的促进下，新建城区群力、松北、哈西等地也开始拓展新的商圈。天津商业档次以中低档为主，中高档商业目前只有海信广场，美美百货，友谊商场二期。但随着港资企业大量进入天津，持有型商业项目逐渐增多；国际一线品牌基本上进入天津，高档商业逐渐增多，天津商业正逐步向一线城市靠拢。而大连首先是政府将土地所有权进行市场转化，其次是用这些钱强化市场形象，规划的同时进行包装推广使得商业地产在大连开发迅猛，成为大连城市运营焦点之一。

可以初步预测出北方大城市未来的商业地产将会呈现出小幅度的上涨，尽管我国商业地产发展的时间相对较短，经营效率相对较低，管理水平相对落后，但在住宅地产已步入微利时代的今天，商业地产仍然存在着巨大的利润空间，并且自2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出了市场，于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎的武器。2011年以来不少地方的城市商业地产综合体的数量进一步攀升，受到房地产商们的追捧。

因此，我们得出结论：尽管我国商业地产发展的时间相对较短，经营效率相对较低，管理水平相对落后，但在住宅地产已步入微利时代的今天，商业地产仍然存在着巨大的利润空间，并且在一些现象及数据表明，商业地产的发展在住宅地产日渐萧条的情境下在一定程度上更能影响城市经济的发展，商业地产的发展很有可能还会影响其他的一些城市指标的发展，关于这些，我们将进一步调查和研究，希望我们的探究和调查能够使大家更了解商业地产和城市发展的关系。

不过，在调研过程中，我们也发现了一些问题，对于这些问题，我们也有了些建议：①市场调研的内容不全面。对于市场调研的内容忽略了可变性，如对于消费者中存在着现实购买者和潜在购买者的社会阶层与数量、居民居住现状与住房趋向、房地产购买偏好、购买特点等。②商业地产资料收集不准确，其中存在问卷得出的资料不确切。建议原始资料可以采用访问法（面谈调查、邮寄调查、留置调查、电话调查）；观察法（直接观察法、间接调查法）；实验法三种方法。也可以采用收集二手资料的方法（查询、交换、购买、索取、委托情报网收集等等）。③调查样本的分布不合理。由于对于调查地区的了解不足，或是事先组内成员之间的沟通不利，可能引起各处调查样本的分布过密集或是过稀疏。我们建议可以先确定调查地区的商业中心所在地，然后以该中心均匀向外扩大调查范围，在该调查范围内均匀分布调查样本。对于商品房，可以先确定某一大型商品房购物中心，在确定它所服务的大概范围，再次范围内分开调查商业楼面的总量。

基金项目

商业调研报告篇4

(一)资金积累和融资困难。旅游企业的发展资金积累较为缓慢。旅行社是微利行业，酒店投资量大、成本高、回收期长，景区与酒店基本相同。有的企业发展几十年规模仍然有限，资金的原始积累过程较长，旅游企业普遍受到资金短缺的困扰。融资困难主要体现在，第一，旅行社、旅游商品企业、旅游汽车公司等非资源经营性企业多为中小规模，固定资产小，缺少高附加值的抵押财产，难以达到银行贷款规定的条件，申请贷款困难;第二，酒店、景区等资源经营性企业难以将资源资本化，金融部门只规定将景区门票作为质押条件，而不将旅游资源价值作为申请贷款抵押的条件，使得企业申请贷款渠道窄;第三，很多景区仍然是行政管理，政企未分，产权不明，限制了企业通过股份制改造直接融资;第四，农家乐(包括民居接待点)的企业身份不明确，金融部门没有出台农家乐担保、贷款优惠的具体政策，大多数农家乐经营户不能获得银行贷款，持续发展能力受到限制。

(二)旅游项目用地困难。一是缺乏旅游用地专项支持政策，《土地管理法》及其《实施条例》等法律、法规对旅游用地的范畴、定义及类型没有明确规定，没有对旅游项目用地及旅游投资建设用地优惠等政策的具体规定;二是绝大部分地区在土地利用总体规划中对于旅游用地规定不明确，旅游用地规划没有真正与本地区城市总体规划和土地利用规划有效地结合起来，可变性较大，操作性不强，很多旅游项目用地指标不足，往往只能通过置换集体用地来满足，供需矛盾突出;三是农家乐、乡村酒店等乡村旅游用地多采用租赁方式，办不了“两证”，使得业主很难大规模投入，限制了乡村旅游的提档升级，同时多为当地村民经营，有较大资金实力的外来投资者很难介入，土地紧张和流转规模小、难度大及“差别”待遇等因素制约了乡村旅游的发展壮大;四是旅游业对环境要求高、用地规模大，且没有优惠政策，旅游用地成本高于工业用地，增大了投资商的成本，项目招商困难;五是各地在不同程度上存在旅游用地审批程序繁琐、部分旅游景区和度假村等旅游用地不合理或实际开发不到位等土地浪费现象和旅游用地产权不明确等问题。

(三)员工队伍不稳定和素质呈下降趋势。首先，长期的价格竞争和成本压力，使得旅游企业无力负担较高的员工薪酬，宣传引导不够和社会评价不高，员工职业自豪感和忠诚度下降，事业凝聚力和向心力减弱，导致旅游的行业员工流失率较高、流动速度快、初次就业比例高，员工队伍素质呈下降趋势。此外，旅游高等教育脱离行业需求，职业教育的技能培养滞后，难以为旅游业输送合格的人才。

(四)认识方面存在的不足。很多人认为“旅游就是吃喝玩乐”，对旅游产业改善国民经济结构、增进国民福利、提升城市形象和改善城市人居条件的战略性作用认识不足，导致很多地方缺乏对旅游产业发展的主动思考和系统规划，旅游政策措施的制定和落实较为困难，还导致了政府和企事业组织等难以保障公民的旅游福利，影响旅游的公开采购。

二、旅行社面临的问题

关于商业调研报告篇5

1、社区商业网点发展迅速，“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。

2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。

3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。

4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。

二、存在的主要问题

1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前，社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生活，并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。

2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。

3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重。有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。

三、推进措施和发展方向设想

1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。

2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。

一是选择、培育有实力的配送餐饮企业(由中心厨房统一配送至社区连锁店)进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。

二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题。

三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。

四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系。五是采取切实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。

商业调研报告社区店篇6

时间：3月22日-23日

一、城市综合体及超市调研

2月22日对喜荟城、万象城、cocopark、海岸城等高端商业综合体和超市吉之岛进行了业态调查，重点关注在童用（包括儿童食品、儿童玩具、儿童服装、儿童奶粉）、市场上出现的新项目、跟食物、居家生活有关的项目等。

从几家城市综合体的品牌店组合来看，都大同小异，品牌店铺都是跟着城市综合体在走。每一次考察，都有新的发现，和上次重复的内容就不累赘了，本次调研报告内容上次进行互补。

休闲茶饮店如一茶一坐，针对白领消费群体，特色是：书架上的茶饮、茶人庄园，对外宣传的理念是：把客人当朋友，把伙伴当家人，产品组合上以茶为主打，配上一些简餐和甜品，如红豆冰等。

满记甜品，是一家香港糖水店。以传统中式糖水、黑糯米、汤丸、豆腐花、西米露、凉粉、糕点、冻饮等常规组合，并推出时令甜品，作为更新，制造亮点。定位明确，就是甜品。

江南味道的经营特色，整合了江南有特色的菜品和点心，通过江南风格的装饰，不豪华、不浮躁，走自己的婉约之路，人气相当高。

这几个店铺都是成功的连锁店，其定位、特色、商品组合、价格、风格、标准化的共性是值得学习的。

这几个大型商业中心都是以时尚、高端、风格追求为定位，喜荟城的定位里多了一个“亲子”的内容，童装、玩具、游戏等项目丰富多彩，并且将亲子安排在2楼，集聚了很大的人气。这次调研也把很多视角放在了儿童身上。

首先观察到的现象是：

1、很多儿童在离玩具不远的地方开始加速，脱离父母，直奔玩具店；

2、儿童在玩具区内哭闹，不离开，非要买一个玩具给她，而有些母亲则怒气冲天拉扯小孩，有的连蒙带骗想带小孩离开，有的则买了玩具，皆大欢喜。可见玩具和儿童用品对小孩子的吸引力。

在儿童零食上，吉之岛的儿童区最有特色，首先是天花和地板的装饰，很浓的儿童氛围；然后是儿童区的货架，更好够12岁以下的儿童伸手可取，商品的组合则遵循了通用的原则。

吉之岛的儿童玩具，占比很大，这跟百仕达社区的人群有关，小孩太多了。经过口头交谈，儿童玩具可以说是暴利，特别是所谓的进口玩具，一个巴掌大的小小飞机模型，要买150多块，塑料而已。

万象城的玩具反斗城，在儿童玩具的经营是相当专业的，女孩玩具、男孩玩具、大自然和社会文明都代表物形成的玩具在这里基本上都能找到，若是从事玩具品类采购，只需要看看这里，就知道最新有什么风格出来，他家在促销什么，用什么吸引小孩，用哪些赚取利润。跟着走就是了。

在喜荟城，我们看到一楼的临时店铺，儿童糖果和玩具为主。现场人气非常高。

COCOPARK里除了差不多的品类外，我们也发现了这里的吉之岛店蔬菜水果区的新发现和陈列的特色。榨果汁和卖果汁机在同步进行，简易的板栗台，有机蔬菜的专柜都值得我们学习。

茶饮料店在几大购物中心都存在，中国贡茶、喜年等茶饮店。

果蔬面，是一个新的亮点。专门卖果蔬面，在满大街的面店，和听腻了的味千拉面的环境里，脱颖而出，健康的感觉不言而喻。

绿海之星的坚果站，以专门卖坚果。创E品味和NICE公仔店，一个是专门公仔，一个以公仔为主打，两种模式，代表了两种经营特色和各自的优势。

综合来看，如果把眼光投向境外，发现台湾香港的生活模式，很大程度被深圳复制最快，日韩对台湾的影响尤其深刻，所以，可能我们在考察趋势时，这一点具有很重要的参考意义。

二、社区商业调研

对中海倚翠、四季花城、梅林一村、万科城、淘金山、慢城等社区的调查，感受有些区别，但作为调查，我们要超出个人感受的程度，看到现象后面的本质。

社区商业更加贴近我们生活。家庭、生活、便利。我们在高端场所看到了同一样的层次定位，学习了相当多的经营特色、定位、组合、价格、营销等，在社区里，我们看到了各种层次的东西相辅相成。既有家庭式的散户经营店铺，也有专业化的连锁店，甚至在一墙之隔卖同类型的东西。

从经营项目上看，社区商业离不开：超市、课外辅导、医药、美容美发、水果、玩具、童装、儿童游乐场、便利店、柜员机、面包店、果汁店、奶茶店、鸭脖子店、米粉店、干洗店、房产中介店、美容店、美甲店、家政服务店等等。

这几个社区里，占比最大的、人气最旺的还是跟儿童相关的项目。慢城有近40家店铺，有4个母婴、童用店，3个鸭脖子店、7家卖奶茶和果汁相关的店、1家卖凉茶、2家卖咖啡的店、3家牛杂小吃店、有4家店铺里卖丸子、有17家店铺门口摆了儿童摇摇机。

司机花城里有近40多家商铺，卖儿童玩具、童装的占了三分之一。课外辅导也是一个突出的类别。连卖报亭的门口都是满满的玩具和儿童卡片。

这些就是市场催生的，说明足够养活他们这么多玩具和类别。

南通市商业竞争力调研报告篇7

1. 地理位置与人口状况

南通市位于长江三角洲洲头, 江苏省东南部, 长江入海口北岸, 滨江临海, 南与苏州、上海隔江相望, 有苏通大桥、崇启大桥相连接, 北依广袤的苏北平原, 素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之称。南通市是中国首批对外开放的14个沿海港口城市之一, 现辖5县 (市) 、3区和1个国家级经济技术开发区, 陆地面积8001平方公里, 长江岸线226公里, 海岸线210公里, 海岸带面积1.3万平方公里。2011年常住人口728.91万人 (其中城镇人口419.85万人, 农村人口309.06万人) , 户籍总人口764.88万人。

2. 商业经济发展总体状况及占比

(1) 总量规模持续扩大。近年来, 南通市积极推进现代流通方式转变, 促进产业提档升级, 强化家电下乡、以旧换新等多项促消费措施, 大力开拓城乡消费市场, 商业发展步伐加快, 继续保持平稳较快增长。2011年南通市社会消费品零售总额达到1479.87亿元, 是2007年的2倍, 年均增长18.9%, 消费规模总量居全省第四位、长三角城市第七位, 增速高于南通市经济发展速度;商品销售总额达到5193.82亿元 (其中批发业3633.8亿元, 零售业1560.02亿元) , 是2007年的2.65倍, 年均增长27.6%;商品市场成交额达到1500亿元, 是2007年的1.43倍, 年均增长9.4%。南通市商业已经成为流通先导型服务经济的重要支柱。

(2) 业态结构进一步完善。百货商场、大卖场、超市、便利店、专卖店、购物中心等17种有形店铺零售业态和宾馆餐饮、休闲茶座、快餐等7种餐饮业态都已形成, 网络购物等4种无店铺零售业态逐步兴起。南通市主要在市区及县 (市) 城中心, 规划和建立了八个集商贸、通信、金融、餐饮、旅游、休闲等多功能于一体的商贸中心, 主城区基本形成了环濠河核心商圈, 中央商务区、星湖101广场二个片区商业中心, 越江路口、高店路口、人民东路三个次商业中心, 装饰装潢、汽车汽配等6条特色商业街的商业网点格局。南通市年销售超百亿元企业3家, 年成交额超百亿元市场3家。叠石桥市场成为商务部家纺指数发布企业, 南通家纺城成为工信部家纺指数发布企业, 天汾电动工具商贸城成为“中国电动工具第一城”。

(3) 社会贡献度不断提高。南通市商业在国民经济增长、税收贡献、扩大就业等方面作用不断增强, 成为拉动内需、扩大消费、优化经济结构、促进经济发展的重要支柱。从对GDP的贡献看, 2011年南通地区生产总值4080.22亿元, 同比增长12.1% (其中第一产业287.21亿元, 增长3.7%, 第二产业2221.48亿元, 增长12.4%, 第三产业1571.53亿元, 增长13.2%) , 南通市批发零售业和住宿餐饮业增加值达到505.54亿元 (其中批发和零售业422.79亿元, 住宿和餐饮业82.75亿元) , 同比增长19%, 批发零售和住宿餐饮业增加值是2007年的2.18倍, 占第三产业增加值的32.2%, 占南通市GDP的12.4%, 流通业国民经济贡献率达到18.4%。从对税收的贡献看, 2011年南通市批发零售和住宿餐饮业纳税总额为47.23亿元, 加上仓储、租赁和商务服务业, 南通市商贸流通业纳税总额65.8亿元, 约为2007年的1.9倍, 占南通市税收总额的10.1%, 占南通市服务业税收总额的26.7%, 是地方财源的主要来源之一。从对就业的贡献看, 南通市批发零售、住宿餐饮从业人员约70万人, 约占第三产业就业人数的31%, 占南通市就业人数的10%。

3. 居民收入水平和平均消费能力

“十一五”以来, 南通市经济加速发展, 城乡居民收入水平不断提高, 生活质量明显改善, 已基本实现由温饱到小康的跨越, 消费能力不断增强, 居民消费已从数量的满足阶段提升到追求质量阶段, 从普通耐用消费品向住房、汽车、电子信息产品、高档耐用消费品以及教育、旅游、文化娱乐等发展型和享受型提升。

2011年南通市在岗职工平均工资45385元, 同比增长15.1%, 南通市城镇居民人均可支配收入25094元, 增长15%, 城镇居民人均消费性支出15613元, 增长15.6%。其中:市区城镇居民人均可支配收入26778元, 增长13.8%, 人均消费性支出16666元, 增长15%。恩格尔系数37.3, 人均住房建筑面积35㎡。每百户耐用消费品拥有量:电冰箱107台、空调器259台、移动电话243部、家用电脑121台, 家用汽车39辆;农民人均纯收入11730元, 增长18.3%, 人均生活消费支出8510元, 增长17.5%。农村居民恩格尔系数36.2, 人均住房建筑面积54.5㎡。每百户耐用消费品拥有量:彩电150台、冰箱87台、洗衣机84台、移动电话187部、家用电脑40台。南通市人均储蓄42112元, 比上年增长12.7%。

4. 限额以上商业企业发展状况

“十一五”末, 南通市共有批发零售、住宿餐饮法人单位10339个 (其中批发零售9753个、住宿餐饮586个) , 所属产业活动单位13302个。2011年南通市限额以上批发零售企业新增176家, 总数达1247家, 其中商品销售超亿元商贸企业210家 (销售额超10亿元的企业21家, 超100亿元的企业3家) 。文峰连锁、江苏乐天玛特进入全国连锁百强, 文峰、化轻位列中国企业500强行列。鑫缘茧丝绸集团成为中国丝绸领域知名度较高的重点骨干龙头企业之一, 实行产供销一条龙模式, 市场影响力不断扩大, 获得三个“中国名牌产品”, “鑫缘”成为中国驰名商标。罗莱、凯盛、蓝丝羽等家纺品牌叫响全国, 启东天汾电动工具品牌已形成较大影响力。

5. 新型商业业态发展状况

(1) 城市综合体开始形成。参照国内外案例, 城市综合体的建筑面积一般在20万平方米以上, 其中商业办公等公共设施不得小于6万平方米, 具有较高的档次和时尚、齐备的业态组合, 一般包括百货、酒店、公寓、商务、餐饮、休闲等业态, 多以商业、写字楼、公寓多功能复合体为主, 其中购物中心占比20%-30%, 写字楼占比10%, 住宅和公寓占比20%-50%。参照上述标准与条件, 南通市区目前有城市综合体1处, 即星湖101;在建3处, 即圆融广场、文峰城市广场、新城区城市综合体 (中南城) 。

(2) 连锁商业迅速发展。南通市连锁经营保持了强劲发展势头, 文峰连锁、乐天玛特继续领先增长, 超越超市、通联农资等中等规模的连锁企业也不断发展壮大, 呈现出龙头企业和中小企业齐头并进的良好局面。2011年南通市有限额以上批发零售餐饮连锁企业49家。连锁总店10家, 门店数量2198家 (其中直营店1001个、加盟店1191个) , 营业面积达121.48万平方米, 从业人员4.12万人, 销售额达429.33亿元, 自有配送中心31个, 统一配送比重70%以上。

(3) 电子商务起步发展。电子商务是网络化的新型经济活动, 目前正以前所未有的速度迅猛发展。据工商部门统计数据, 2011年末我市电子商务有限公司有59家, 其中注册资本500万元及以上的有4家, 100至150万元的有23家, 100万元以下的32家。据各县 (市) 、区商务主管部门不完全统计, 2011年南通市电子商务服务企业数量为112家, 从业人数6600人, 电子商务年交易总额8.3亿元左右。

我市经济技术开发区电子商务发展势头良好。区内2000多家工业企业中, 40%左右建有企业网站, 全区拥有千余人电子商务应用性人才。

6. 吸引省外消费能力

我市积极培育大型流通企业集团, 支持连锁大企业跨行业、跨地区发展, 鼓励企业向外拓展经营。对重点流通企业的重点发展项目, 在供地、审批等方面给予优先支持。对年销售额达到10亿元以上、年实际交纳地方税收总额1000万元以上, 销售、税收增长较快的重点流通企业, 由企业申报后, 给予“一企一策”扶持奖励。

文峰大世界连锁发展股份有限公司是江苏文峰集团旗下的大型骨干企业, 1996年初开业, 2011年6月在上海主板成功上市。公司确立了“立足苏中苏北, 融入苏南上海”的发展主战略, 利用公司在上海A股主版市场上市、资金相对而言比较宽松的有利契机, 做大做强苏中、苏北市场, 形成扎堆效应, 同时抓住机遇进军苏南和上海市场, 形成百货、超市、电器、加盟“四轮驱动”的发展模式, 现拥有“文峰大世界”百货、“文峰千家惠”卖场、“文峰电器”专营店、“文峰超市”加盟店等多种业态门店近千家, 分布在上海、江苏的近二十个市、县, 总营业面积60多万平方米, 员工2万名, 注册资金4.93亿元。2011年实现销售额194.54亿元, 上缴税收4.01亿元, 经营业绩居全国连锁百强第二十二位。其中, 上海文峰广场, 集百货店、家电卖场、超市于一体, 建筑面积8万平方米, 年销售额10亿元以上。

江苏乐天玛特商业有限公司 (原江苏时代超市有限公司) 将发展目标瞄准国内经济最为发达的长三角地区二三线城市, 坚持走跨地区直营连锁的发展道路, 在浙江的金华、桐乡、诸暨、萧山, 安徽的滁州、六安、凤台、巢湖, 江苏的南京、扬州、盐城、徐州等城市均建有直营超市。经过不断发展壮大, 目前在国内拥有63家连锁经营企业, 其中大卖场性质的超级购物中心29家, 综合性超市34家, 连锁企业遍布于上海、江苏、浙江、山东、安徽等四省一市的47个城市, 另在南通市开发区新建大型现代物流配送中心一座, 员工人数达一万余名, 已经成为国内具有一流经营水准、符合国际规范化管理的大型综合性连锁超市之一, 在华东地区已有较好的美誉度和影响力。2011年公司实现销售总额129.5亿元, 纳税9500多万元, 居中国连锁经营百强企业前50位。

海门中国叠石桥国际家纺市场以叠石桥3平方公里区域为核心, 覆盖周边8个县 (区) 、30多个乡镇、面积超过100平方公里的家纺产业集群已经形成。集群拥有各类相关从业人员50多万人, 拥有大小家纺企业2500多家、其中规模以上超过300家, 年产值超亿元企业20多家, 叠石桥家纺产业集群年生产总值超过500亿元, 家纺产品年生产能力近10亿件 (套) 。产品档次中高端齐全, 其中60%以上为大众化需求产品, 产品畅销全国350多个大中城市, 远销5大洲、100多个国家和地区。叠石桥家纺以套件系列、被系列、床罩系列等床上用品、垫子系列、毛毯毛绒系列、宾馆及院校用品等多种系列产品为主, 其中床品占比超过60%。2011年市场成交额达402.3亿元, 同比增长21.5%。

二、当前制约我市商业竞争力的主要障碍和问题

尽管近年来南通市商贸流通经济保持了较快发展, 但也存在一些难点问题有待进一步研究解决:

1. 基础消费明显低于苏锡常

基础消费主要取决于城市化率。2011年我市城镇化率为57.6%, 比苏州、无锡低13个百分点以上, 比常州低7.6个百分点。苏锡常三市市区城镇人口数量均已突破220万人, 而我市市区户籍总人口仅为86.44万人 (不含通州) , 比苏锡常要少130万人以上。苏锡常三市城市化率较高, 购物特征已由几何中心呈环状逐步向外发展, 梯度转移非常明显。我市城市化率与苏南不在同一层面, 购物特征仍然是向城市几何中心聚集, 向多中心发展的倾向不明显。

2. 商业中心辐射力不够强

我市商业中心建设力度不大, 市级商业中心只有南大街一个, 而苏州有4个市级商业中心, 无锡、常州也有2个市级商业中心。缺少城市商业地标型建筑, 缺少一些大型零售业态, 如城市综合体、购物中心, 缺少高档品牌店, 市级商业中心无论从辐射半径、辐射范围, 还是从消费能级上看, 均没有苏锡常强。受购物面积、品牌、业态的影响, 我市消费出现外流倾向。苏通大桥通车后, 使我市与苏州、上海等商业发达城市的距离进一步拉近, 出行更加便捷, 苏州、上海对我市消费者的吸引力、辐射力进一步增强。尤其是苏州、上海服装品牌更多, 打折力度也更大, 我市部分品牌服装等消费有所外流。

3. 城市、交通、旅游、房地产等建设与商业网点结合不够紧密

由于过去对内贸重视不够, 在各项基础设施建设中, 忽视了商业配套设施建设, 未给商业发展留下足够空间, 引起后遗症。比如在建设汽车站、火车站、公交换乘中心等交通场所时, 单纯考虑交通的因素较多, 对配套建设商业网点缺乏统筹, 不仅无法满足流动人员临时性、便捷性的消费需求, 而且减少了城市的商业气息, 削弱了城市消费氛围。在房地产开发建设中, 很多房地产开发商只考虑眼前利益, 根本顾及不到商业配套设施建设, 造成一些新的小区购物、消费不便。又如在旅游景区建设中, 苏南等地每个成熟的旅游景点附近, 都有一条成熟的商业购物街, 不仅方便了游客的购物, 展示了当地名特优产品, 也增加了销售收入。而我市狼山景区、濠河景区, 已形成多年, 但配套的购物街没有, 现在再要建设购物街已很困难。

4. 市场结构功能有待完善。

近几年我市专业市场有了较大的发展, 但与先进地区相比, 无论是培育、发展市场的规划定位和政策措施, 还是市场的数量、规模、经营模式、辐射能力、带动地方经济发展等方面, 都存在一定差距。产业型专业市场较少, 销地型相对偏多, 集散型屈指可数, 因此市场对本市经济的带动作用不强。根据调查, 我市产业型专业市场仅11家, 如叠石桥、志浩、天汾、花木等市场。销地型市场主要有小商品类市场、如南方市场、通州东大市场、如皋天平市场等, 其中家装市场几乎每个县 (市) 都有, 有的县 (市) 甚至有2-3个。集散型专业市场很少, 主要是陶瓷、蔬菜、果品等批发市场。此外, 专业市场重复建设的现象依然严重, 容易产生无序竞争、恶性竞争。与市场发展相配套的商务会展、物流配送、金融服务、电子商务等功能, 还需要在今后的市场体系建设中不断加以完善。

总体来看, 与长三角地区其他规模相当的城市相比, 南通市的商业经济发展还处于一个中档位置, 其经济规模、业态结构、档次水平等都还有待进一步的提高。

三、关于增强商业竞争力的对策建议

1. 抓好商业中心建设

合理规划发展新型商业街区、城市综合体, 打造新型都市商圈。在城市商业枢纽位置和核心居住区建设城市商业综合体, 打造地标性商业。市区进一步做大南大街核心商圈, 加快现代化建设步伐, 将其打造成长三角北翼知名的商业街。加快推进新城区中央商务区、港闸火车站前区、开发区能达商务区、通州区东部新城等商业次中心建设, 打造新兴商贸圈, 逐步形成设施齐全、服务配套的商务商贸集聚区。大力推进特色街建设, 在原有特色街的基础上, 南通市新建特色街10条。通过特色街建设, 逐步聚合人气、商气、财气, 达到“繁荣一条街, 带动一座城”的目的。

2. 做大、做精百货业

支持文峰大世界在六县 (市) 、区加快百货连锁业态发展, 成为连锁经营、专业化、品牌化的现代百货企业集团;鼓励金鹰国际、侨鸿国际引进、增加一线品牌, 发展高档、精品百货, 满足部分白领、精英高端消费需求;引进外资品牌百货店和先进经营理念。

3. 促进批发市场提档升级

根据促进生产、便利交通、增强功能、扩大辐射的原则, 调整批发市场布局, 重点扶持发展对产业有较强带动力的产地批发市场、以生产基地为后盾的一级批发市场、以某类产品为特色的专业批发市场, 逐步向商品品牌化、经营商场化、管理规范化发展。集中力量抓一批具有产业支撑联动作用的区域性骨干市场, 大力促进产业型市场发展, 催生新型市场集群。重点推进叠石桥、志浩两大家纺市场的资源整合, 天汾电动工具商贸城的有形市场建设, 以及如皋花木大世界的规模扩张, 形成全国性的辐射效应。加快现有菜市场升级改造, 继续大力推进南通市农副产品物流中心项目建设。

4. 积极培育商贸流通大企业

进一步优化流通企业做大做强的发展环境, 大力培育流通大企业、大集团。鼓励企业向外拓展经营。对年销售额达到10亿元以上、年实际交纳地方税收总额1000万元以上, 销售、税收增长较快的重点流通企业, 由企业申报后, 给予“一企一策”扶持奖励。支持流通企业积极引进优秀经营管理人才, 加快创立自主品牌, 发展销售和物流网络。建立健全商贸流通人才培养和引进机制, 加大培养和引进力度, 建立一支适应我市商贸流通业发展需要的现代化人才队伍。创新扶持中小企业发展的模式, 搭建中小企业采购联盟等为广大中小企业服务的公共平台, 同时加大对中小商贸企业融资信用担保的支持力度, 推动一批企业做大做强, 努力扩大限额以上企业的占比, 促进商贸流通企业整体竞争力的明显提升。大力推进商贸流通项目建设, 不断增强发展后劲。

5. 大力推进连锁经营

运用连锁形式改组提升传统商业, 支持发展自愿连锁, 积极推进生产资料经营、百货、家居、洗染、家政、餐饮等传统行业连锁经营发展, 提高连锁经营在零售额中的比重。继续帮助推进超越超市等市内重点连锁经营企业的配送中心等项目建设。

6. 进一步推进电子商务

积极促进线上交易与线下交易融合互动、虚拟市场与实体市场协调发展。鼓励支持网络购物, 引导文峰、乐天玛特、八佰伴等重点零售企业, 以及化轻公司、燃料公司等重点批发企业开辟网上商城, 加快发展网络购物。积极引导各类商品市场, 特别是南通家纺市场探索建立网上家纺城。加快电子商务公共平台建设, 优化电子商务发展环境, 积极扶持中小商贸企业发展电子商务。

7. 进一步开拓两个市场。

一要继续拓展农村市场。加快农村流通网络建设, 大力实施“万村千乡市场工程”和“双百市场工程”, 积极开展“农超对接”, 进一步推进“家电下乡”, 努力扩大农村消费;二要大力提升城市消费。建设现代居民生活服务体系, 推进社区商业“双进工程”。积极推广苏州“邻里中心”模式, 发展社区商业。

摘要：区域商业竞争力是本地区商贸流通方方面面的综合力, 反映了地区商业的发展水平和质量。本文对南通市商业竞争力的现状与存在问题开展了调研, 并提出了增强南通市商业竞争力的对策建议, 希望对提高南通市商业竞争力、率先基本实现现代化、建设长三角北翼经济中心提供一定帮助。