征收集体土地流程图

征收集体土地流程图（精选8篇）

征收集体土地流程图 篇1

征转土地操作流程：

一、征地告知

拟征收农民集体所有的土地，县（市、区）国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地农村集体经济组织。

下发告知书后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的，征地实施时一律不予补偿。

二、确认征地登记调查结果

征地书面告知后，县（市、区）人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及青苗和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人签字确认。

三、拟订《征地补偿安置方案》

县（市、区）国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定《征地补偿安置方案》。土地征收补偿安置方案包括下列内容：

⑴土地的权属、地类、面积；

⑵土地征收补偿安置费的标准、数额；

⑶地上附着物和青苗补偿标准、数额；（不包括拆迁安置等费用）

⑷失地人员的具体安置方式;

⑸其他补偿安置措施。

四、预存征地补偿费用

被征地的农村集体经济组织对《征地补偿安置方案》有异议并要求听证的，县（市、区）国土资源行政部门应当按照《国土资源听证规定》的程序和有关要求组织听证；没有异议的，由申请用地单位或市（县）土地储备中心根据《征地补偿安置方案》核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户。

五、组织用地申报材料

征地补偿款预存后，县（市、区）国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。

⑴县（市、区）人民政府请示文件；

⑵建设用地“一书四方案”；

⑶《土地权属、地类、面积汇总表》、《人均耕地变化情况表》、《建设拟征（占）地土地权属汇总表》；

⑷城乡规划意见；

⑸集体所有权证；

⑹征地听证告知材料；

⑺预存社保费用的资金凭证；

⑻补充耕地验收文件及补充耕地位置图；

⑼土地勘测定界技术报告和土地勘测定界图（执行TD/T1008－2007《土地勘测定界规程》标准）；

⑽标注征地位置的土地利用现状图、规划图。

⑾其他需要按照省厅规定提供的材料，按省里有关规定执行。

征地批准后操作流程：

一、公开征地批准事项

用地批准后，由县（市、区）人民政府在被征收土地所在地的农村集体经济组织予以公告。

公告主要包括下列内容：

⑴批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途；

⑵被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；

⑶土地征收补偿安置方案

二、支付征地补偿费用

公告结束后，市、县国土资源行政部门按照批准的《征地补偿安置方案》，由预存款专户将征地补偿安置费用、地上附着物和青苗补偿费足额支付给被征地农村集体经济组织。

三、征地实施完毕

征收集体土地流程图 篇2

一、公共利益之内涵界定

公共利益首要顾名思义强调的是“公共的、公用的、公众的”, 然而“何谓公共利益, 因非常抽象, 可能言人人殊。”[3] 公共利益内涵界定在理论上的困境, 也在法律条文中得到了体现, 在面对“公共利益”这一难以确定的法律概念时, 法律也一样表现出其无奈。在宪法视阙下, 我国2004年宪法的修正案已明确规定了国家对农村集体土地的征收征用和对公民的私有财产的征收征用, 都必须是“为了公共利益的需要”。但是由于我国的宪法缺乏可诉性, 公共利益的明确性还有赖于具体的法律法规来实现, 可无论是《土地管理法》、《物权法》、《行政许可法》等多部法律, 还是2012年8月首次确立公益诉讼制度的民事诉讼法, 都没有对公共利益做具体界定, 而是原则性、宣示性、概括式的条款居多。无疑, 理论界与司法实务界对“公共利益”认知上的长期分歧, 会造成公共利益概念的泛化和滥用, 并可能会演变为法治社会政治与法律实践中最具危险的现象。

那么, 具体如何界定公共利益呢?概括来看, 学界和实务界提出的公共利益具体化的基本模式体现在立法、行政和司法三个层次上。[4] 质言之, “公共利益”的确定须由立法机关、行政机关和司法机关共同行使, 相互之间还要有一定的制约。如果说立法者是以概括的“价值观念”予公共利益以抽象的法律规制, 法官则以审判对公益价值作最后的决定, 而行政则是以正当程序来形成和实现公益。那么, 学者的任务就是要根据社会的发展, 尤其是法治的日益进步而不断对公共利益进行“价值充实”。[5]

二、集体土地征收中有关公共利益之立法现状

集体土地征收是指国家为了公共利益的需要, 通过法定程序, 将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收行为的正当性和合法性是出于维护公益之目的, 因此各国都将公益的目的性作为前提条件在相关土地征收立法中加以规定。从某种程度上说, 凡是有关土地征用的所有法律都把国家土地征用的权力限制在服从于“公共利益”。因此公共利益原则可以说是世界许多国家土地征用制度的基本要件之一, 即只有在出于公共利益的情况下, 政府才有可能动用土地征用权。

(一) 土地征收的宪法基础和法律构架

在世界各国, 保护公民的私有财产权是国家的一项基本的宪法原则。财产权在各国宪法中是作为基本权利定义的, 具有与生俱来的、神圣不可侵犯的特质。国家即使出于公共利益可以征收公民私有财产, 也并不意味着国家可以任意行使征收权。宪法规定征收权的目的在于确立补偿的强行性规范, 以免公民财产权遭受无偿的剥夺, 并且通过公平补偿防止征收权的滥用。因此, 政府如动用征收权, 需附有两个强制性的条件:第一, 必须出于公共利益;第二, 政府取得公民私有财产权, 必须向私有财产所有人提出合理的市场价格作为取得财产的代价。两个条件同时具备, 缺一不可, 财产所有人才必须放弃自己的财产。因此, 土地征收从本质上来说是利益的一次重新分配, 立法者通过征收补偿条款来协调和平衡公共利益与个人利益冲突的结果是政府必须有充分的理由证明公共利益具有高于个人利益的宪法价值, 并应给予财产权人公平的补偿。由此, 公共利益是国家土地征收唯一合法的正当性理由和决定性因素。

二战后, 西方许多国家修改宪法, 或重新制定宪法, 对财产权的规定, 有别于1789年法国大革命时提出的“私有财产神圣不可侵犯”原则, 呈现出三个共同的特点:第一、保护私有财产, 但是, 私有财产并非“神圣不可侵犯”, 即不把财产权绝对化;第二、宪法对私有财产作出限制, 要求私有财产服从公共利益, 或不损害公共利益;第三、在必要时, 政府可以依照法律, 有偿征收私有财产。对世界主要国家关于土地征收的宪法条款的分析对比中可以看出, 大多数国家的土地征用, 一般都能在宪法中找到权力来源, 以此可见土地征用行为的重要性。

(二) 土地征收中公共利益的具体规定

在宪法普遍原则的关照之下, 各个国家在对公共利益的界定方式、土地征用的范围、程序等方面都有具体规定。总的来看, 在大多数国家, 土地征用的主要“公共利益”通常包括以下6个方面的用途: (1) 交通建设; (2) 公共建筑; (3) 军事目的; (4) 土地改革; (5) 公共辅助设施; (6) 公园、运动场、体育设施和墓地的建设等。有些国家“公共利益”中规定的用途可能还包括:为低收入家庭修建经济保障房, 国家机关用地, 公有的工商企业用地等。[6] 各国土地征收立法中界定“公共利益”的方式主要有列举式和概括式两类。

1.列举式

实行这类方式的大体以一些大陆法系国家为主。在与土地征用有关的法律中详尽地列出在哪些“公共利益”的情况下方能使用土地征用权。如日本在土地征用有关的法律法规中穷尽性地列出了所有35种可以使用土地征用权的“公共事业”, 并且几乎每种“公共事业”均相应有一部法律来约束, 政府没有任意行政权, 没有保留条款, 如果严格执法即不可能出现“因公之名”而为私益使用征用权的现象。再如台湾地区的《土地法》第208条列举了六项公共事业的需要的规定属于没有“穷尽式”地列举, 有兜底条款, 因此行政机关就有一定的自由裁量权。

2.概括式

即在与土地征用有关的法律法规中仅原则性地规定“只有出于公共利益方可使用土地征用权”, 但对到底哪些属于“公共利益”未加以明确界定。实行这类方式的以普通法系国家为主, 如美国、澳大利亚、加拿大等, 但也并不绝对, 而且这些国家内部的各州 (省) 情况也会不尽相同。实行概括式的国家中又分两种方式界定“公共利益”:一是利用议会法律来规定何者为公共利益。二是通过法院来判决土地征用是否符合“公共利益”。当然, 这两种“公共利益”法律界分的方式也不是绝对化的。因为目前大陆法系与普通法系在完善土地法体系的过程中, 立法原则相融合的趋势日益明显。

(三) 我国土地征收相关立法中公共利益的相关规定

我国土地征收相关立法中有关公共利益的规定有以下一些 (仅列举) :《宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条第3款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2004年《土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2007年《物权法》第7条规定:“物权的取得和行使, 应当遵守法律, 尊重社会公德, 不得损害公共利益和他人合法权益。”

我国土地征收立法进步的一大标尺是2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行。该条例有两个最重大的变化, 一是将“房屋拆迁”更名为“国有土地上房屋征收”, 二是以“司法强拆”取代“行政强拆”。新条例还对国有土地上房屋征收的主体、范围、程序、法律责任等都做了更为全面、细致的规定, 其中第八条对征收房屋中的“公共利益”也列举了六种情形。

但是, 房屋征收条例颁布实施之后已经一年又九个月, 各地暴力拆迁、拆迁自焚和群体性事件依然时有发生。房屋征收条例还取消了原《城市房屋拆迁管理条例》行政机关自行强制拆迁的规定, 将征收补偿决定的强制执行权交给法院行使, 由法院负责强制执行, 但是一些拆迁恶性事件正是在法院强拆时发生, 以至于最高人民法院于2011年9月9日发出《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》。其实, 早在房屋征收条例颁行前后, 就已有不少学者指出, 该条例只能解决国有土地上房屋征收的问题。而近几年来各地越演越烈的大多数拆迁纠纷都发生在农村, 而非城市。

2012年两会期间, 《农村集体土地征收补偿条例》的制定和出台再次提上日程, 而由国土资源部负责起草的《集体土地征收补偿条例》目前立法进展仍未对外公布。2012年8月27日汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收补偿条例立法建议稿》已寄交国务院法制办公室, 这部民间版的《集体土地征收补偿条例》草稿建议在集体土地征收过程中设立严格的听证程序, 保障农民的知情权和异议权;土地补偿费与出让价格挂钩, 补偿费70%归被征收人, 取缔地方政府的渔利空间等规定。针对一些地方政府打着“公共利益”的幌子征收集体土地进行商业开发的行为, 建议稿还明确列举了六项属于公共利益范畴的情形。[7]

三、我国土地征收立法中的问题与建议

(一) 公共利益条款的可操作性问题

法律条文的适用性、可操作性是法律生命力之所在。而我国现行立法中有关土地征收公共利益的条款的自相矛盾性大大削弱了公益条款的适用性。这具体表现在我国宪法中有关城乡土地所有制二元结构的规定与公益性征地的规定之间存在着二律背反:一方面, 宪法规定城市的土地归国家所有, 农村的土地归农民集体所有, 这就意味着凡是城市化和工业化新增的土地需求, 无论是否出于公共利益的需要, 都必须通过国家的征地行为来满足;而另一方面, 宪法又强调, 国家只有出于公共利益的需要, 才能对农地实行征收或征用。很明显这两条规定存在着悖论, 实际上是将公共利益的范围从公共设施、公益事业等狭义的概念扩大到了所有的经济建设, 等于是赋予了政府部门以“公共利益”之名征收任何土地用于任何建设的权力。再加上公共利益概念本身的不确定性和法律语言固有的模糊性, 使公共利益的提法成为不具可操作性的一纸空文。

那么如何解决公益条款的适用问题呢?首先我们认为应当根据中国国情, 尽量将公共利益在立法中列举出来, 然后再设立一个概括性条款, 将立法时无法列举或难以列举的其他应属于“公共利益”范畴的事项包括在内, 再设立一个排除条款, 即明确排除哪些事项不属于“公共利益”的范围, 如一般的商业性开发应排除在公益之外。这种折衷式的立法模式是现代成文法在立法技术上臻于成熟的表现, “既可克服列举式的僵化, 保持法律的灵活发展性, 又可克服概括式的高度不确定性, 使法律便于操作并能控制日益膨胀的司法专断与行政恣意。”[8] 其次, 在运用行政裁量权创设公益的过程中, 行政机关要遵守正当程序原则和比例原则, 注重保护公民的合法权益。再次, 在对行政相对人的司法救济上, 对于征地过程中产生的纠纷, 如土地所有者对征地的异议, 由法院进行最终裁决。

(二) 《土地征收补偿条例》与上位法的衔接问题

目前《集体土地征收补偿条例》的出台仍存在法律框架下的难题, 首先是一个立法依据的问题。我国的《土地管理法》从颁布到现在已经有一段时间了, 距离2004年第二次修正也有八年多了, 已经不能适应现在日新月异的社会实践。而要依据这个《土地管理法》来制定《集体土地征收补偿条例》, 显然会存在一些矛盾和问题, 如果《土地管理法》不先行修改, 出台条例恐怕很难理顺关系, 有可能造成“一搞就违法”的情况。因此, 先对《土地管理法》进行修订, 在此基础上再出台《集体土地征收补偿条例》可能会有更好的立法效果。此外, 《集体土地征收补偿条例》作为一部行政法规, 效力位阶是否足够高也是争议的一个焦点。按照《立法法》第8条第6项规定:“对非国有财产的征收必须制定法律。”该条第8项同时规定:“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度, 也需要通过制定法律来解决。”从这两条来看, 对集体土地征收只制定条例并不符合《立法法》的规定, 只是权宜之计。但是全国人大及其常委会又无法在短时间内制定出具有法律层次效力的《土地征收法》, 即便能制定出, 也极易会与现行的《土地管理法》产生冲突矛盾与重复适用的问题, 这恐怕也是《集体土地征收补偿条例》“难产”的原因之一。

任何一部法律法规的修改都应该是脚踏实地、水到渠成的发展成果, 而不能成为一味回应形势的应景之作。一部没有理顺关系、打通脉络的行政法规的仓促出台也许会带来更多、更复杂的问题与矛盾。因此首先建议在《土地管理法》的修订先行完成的情况下再出台《集体土地征收补偿条例》更为妥当。我们已欣喜地看到了, 2012年11月28日, 国务院常务会议讨论已通过了《土地管理法修正案 (草案) 》, 对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改, 并拟放开农村集体建设用地上市交易。[9] 其次, 我们建议先对《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施一年多来的情况做充分细致的立法后评估, 以期对土地房屋征收中相关的法律法规的修改和完善提供实证的分析和事实的依据。

参考文献

[1]国务院常务会议部署四季度经济工作将制定农村集体土地征收条例[N].京华时报, 2012-10-19.

[2]辽宁盘锦发生征地纠纷:《一警察鸣枪被砍一人中枪死亡》[EB/OL].东北新闻网http://news.ifeng.com/mainland/detail_2012_09/23/17825092_0.shtml。

[3]陈锐雄.民法总则新论[M].台北三民书局出版社, 1982:913.

[4]桂萍.论公共利益、公共服务与服务型政府——以宿迁市政府管理创新为分析起点[J].毕节学院学报, 2012 (11) :92-93.

[5]黄学贤、王太高.行政公益诉讼研究[M].中国政法大学出版社, 2008:75.

[6]国外土地征用之法律模式[N].中国国土资源报, 2011-1-14.

[7]民间拟订集体土地征收补偿条例送交国务院[N].京华时报, 2012-8-28.

[8]房绍坤、王洪平.论我国征收立法中的公共利益的规范模式[J].当代法学, 2006 (1) :70.

浅析影响集体土地征收的价格因素 篇3

摘 要 实行土地使用制度改革以来，国有土地使用权出让金成为城市建设的重要资金来源，为社会经济的快速发展提供了财力保证。社会经济的发展导致对土地的需求不断增加，集体土地征收量逐年增大。土地资源是有限的，农民在失去土地后，面临着生存支柱减少，生活保障力下降等诸多问题。对政府征地从不满到抵制，矛盾有逐年加深的趋势。本文就影响集体土地征收的重要因素之一——征地补偿价格问题作一些初浅的探讨，希望能为解决集体土地征收问题提供一定的参考。

关键词 集体土地 征收 价格因素

我国的土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农村集体经济组织代表全体农民占有属于集体所有的土地。法律规定集体所有制的土地不得转让为非农业建设用地。政府因经济建设需要使用集体土地的，须经县级以上人民政府对集体土地实行征收，政府根据规划在收取土地使用权出让金后出让土地使用权。以桂阳县为例，2008年挂牌出让土地使用权收入为5254.10万元，2011年为41771.04万元，年递增68%，土地使用权出让金为县域经济的发展提供了重要资金支持。随着城市建设步伐的加快，对土地的需求量越来越大，每年的征地量不断增加，桂阳县2008年征地1522亩，到2011年征地达3778亩，年递增26%。农民因不断失去土地而对政府征地的抵触情绪也不断漫延，近年全国各地常有因集体土地征收而引发群体上访事件，如广东的乌坎村事件，造成很不好的社会影响，长此以往将会影响到社会的和谐稳定。

一、集体土地征收及国有土地使用权出让现状

《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体所有的土地，由村民委员会或村、组集体经济组织占有，只能由本村本组的农民作农业用地使用，不得转让给其他经济组织或个人作非农业建设用地使用。除县级以上人民政府依法征收外，其他任何经济组织或个人征地都属违法行为。国土资源部门在代表政府实施征地时，对被征地的集体经济组织或个人给予征地补偿。征地补偿价格标准的内容包括三个部分：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。以本县为例：2009年湖南省人民政府发布湘政【2009】43号文《湖南省征地补偿标准》规定的桂县征地补偿标准(包括土地补偿和安置补助)为3.4969万元/亩，2011年郴州市人民政府郴政发布【2011】3号文件《郴州市征地补偿补充标准》规定的桂阳县青苗补偿标准为0.153万元/亩。

以计算补偿的基准地类水田为例，桂阳县的征地补偿费3.4969万元/亩加青苗补偿费0.1530万元/亩，合计水田征地补偿价格为：3.6499万元/亩。

农业用地转为国有建设用地必须报经省级人民政府批准，（基本农田须报国务院批准），水田各项报批费用合计103元/平方米(折合6.87万元/亩)。

国有建设用地的使用方面，我国90年代初开始实行国有土地使用制度改革，1990年5月19日，国务院发布第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人，除法律规定的外，均可取得土地使用权进行开发、利用和经营。2000年9月28日，国土资源部发布了第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》规定，国有土地的所有权归国家所有，国有土地使用权可出让给公司、企业、其它组织和个人。受让人向国家支付国有土地使用权出让金后可取得规定年限的国有土地使用权。有资质的地价评估机构，根据宗地的地理位置、三通一平、五通一平状况、交通状况以及地方经济状况等条件，评估出宗地价格，相关部门汇审同意后作为出让底价，经过挂牌竞价，最终收入为土地使用权出让金。本县2011年挂牌出让国有建设用地839.37亩，国有土地使用权出让收入41771.04万元，平均每亩49.77万元。扣除每亩征地补偿费3.6499万元和每亩报批费用6.87万元，国有土地使用权出让纯收入为每亩39.25万元。

二、集体土地征收问题在价格方面体现

从上述可知，集体土地征收补偿价格（以水田为例）为3.6499万元/亩，国有土地使用权挂牌出让收入为39.25万元/亩，两者相差10.75倍，也就是说，同一宗地经征收出让后农业集体经济组织得到的收入只是政府的十分之一。通过征地就能取得巨额的财政收入，致使盲目征地，外延式扩大城市规模成风。有的地方因征地无节制，后期开发跟不上，据统计，全国开发区规划面积已达3.5万平方公里，圈占耕地43%闲置。被征土地“白天晒太阳，晚上照月亮”，造成严重的土地浪费。

被征地农民对征地价和挂牌出让价有如此大的差额更是感到不满和抵触。觉得政府在剥削他们，欺骗他们，加上对失去土地后所面临的养老保险、生活安置等问题的担忧，对政府征地的反感情绪更大。各个项目的征地大多是在基层政府的连哄带压下完成，农民对政府征地的反感情绪严重，使得各地的征地工作进行得非常艰难。

征地过程引发各种矛盾，其原因是多方面的，其中征地补偿价格的高低是其中很突出也很重要的一个原因。经研究发现，我们多年来执行的征地补偿价格标准确实有其不合理之处，有待进一步的完善和发展。

我国征地补偿价格标准的三个组成部分，土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，其所包含的内容仅涉及土地的显性价值部分：土地补偿是依据土地亩均产出能力进行的补偿，安置补助是对因失去土地而减弱对生活、居住的承载能力的补偿，地表附着物及青苗补偿是对现时损坏的地表附着物及种植物的补偿，这些都是针对土地是农民的农业生产和生活资料而作出的补偿，是针对显性价值的补偿。虽然政府征地后也要对基础设施建设投入大量的资金，但土地所具有巨大的潜在功能，既隐性价值还是被忽视了：土地经过开发利用可以用作居住经商、发展工业、商业及建设道路、公园等公益设施。从上述分析可见，经过开发后集体土地的隐性价值是其显性价值的十多倍。虽然不经开发就无从增值，但这些承载的功能确实存在于土地之中，只是它属于土地使用价值的另一方面，是隐性的。能给政府带来巨大经济效益的正是蕴藏于土地中的这部分隐性价值。只是因为政策上或经济上的原因，农民不能开发这部分隐性价值，其开发必须通过政府行为来实施。

政府征收集体土地，要利用的正是土地的隐性价值部分。集体土地被征收后，经挂牌出让国有土使用权，其收入之所以可以翻上十多倍，就是因为在现有的征地补偿过程中，未对集体土地中这些固有的隐性价值给予补偿，这对拥有集体土地有所有权的农村集体经济组织和农民来说是极大的损失，也是极大的不公平。所以应该在集体土地征收补偿内容中增加一项补偿：土地开发补偿费，以使农民所失去土地的全部价值都能够得到补偿。

三、补偿被征收集体土地隐性价值的办法

土地使用权出让金底价，是由具有资质的地价评估机构，根据宗地所处的地理位置及三通一平、五通一平等状况，评估出宗地价格，经相关部门审核后所作出的。征收的集体土地隐性价值的界定也可参考这一方法。

集体土地征收补偿价格可分成两部分，其显性价值部分，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费可根据相关文件规定实行补偿。其隐性价值部分，即土地开发补偿费，可由有资质的地价评估机构，根据被征收土地经上级政府部门批准的规划用途评估出一个底价，该底价减去宗地的显性价值补偿费和到上级部门报批及规划等费用，考虑到对政府在城市基础设施建设巨大投入的补偿，其结余的三分之一就应是补给被征地农村集体经济组织及农民的土地开发补偿费。

在执行中可根据各地实际情况，根据居住、工业、商业、办公等不同的地类，制定出一个统一的开发补偿。

该补偿标准与前三项标准一样配套执行。

在保证政府能得到集体土地中所含的隐性价值的三分之二的前提下，将被征收土地的开发补偿费，列入集体土地征收补偿项目，这样就增加了对集体土地隐性价值的补偿，提高了政府的征地成本，可促使政府节约用地，把城市发展方式从外延式发展转到内涵式发展的道路上来，最大限度地挖掘国有存量土地的内涵价值。

对集体土地隐性价值实行补偿，也是集体土地所有权的充份体现。通过增加土地开发补偿费，保护了农民应得的利益，增加了农民对政府征地的认同感，在一定程度上缓解了农民对政府征地工作的抵触情绪，对促进社会的和谐安定和经济的持续发展有一定的作用。

参考文献：

[1]湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法.

[2]湖南省征地补偿标准.

[3]郴州市征地补偿补充标准.

[4]中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例.

[5]招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定.

[6]沈开举.土地征用问题严重.

集体土地征收补偿范围 篇4

文章来源：北京京平律师事务所

依据《土地管理法》、《征收土地公告办法》、《关于开展制定征地统一产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《关于完善征地补偿安置制定的指导意见》的规定，集体土地征收的补偿包括五个项目：

1、土地补偿费(产值倍数法、区片综合地价法)

2、安置补助费

3、地上附属物和青苗补助费

4、征地房屋拆迁补偿费

5、房屋拆迁安置费(搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费)

北京京平律师事务所简介：北京京平律师事务所是以征地拆迁业务为核心的专业律师事务所，在成立之初已具有成熟的优秀律师团队。京平律师均毕业于国内外知名法学院校，具有多年的办案实践经验，资历深厚、学习能力强。多年的实践使团队已摸索出一整套成熟的维权方案，深受委托人的信赖。

京平律师成功主办过数千起拆迁案件，独创“拆迁维权三段论”，成功达到了增倍补偿的效果；多次参加由国内知名学者教授参与的集体土地征收拆迁的立法研讨，并开创了律师维权推动地方政府修改地方规章的先河，为中国土地拆迁法制进程作出了应有的贡献。

农村集体土地征收类作业 篇5

我国土地所有制度施行的国有和集体土地所有权制度，但随着经济的发展尤其是房地产市场的发展，在加之城镇化进程的加快，能用于房地产开发的国有土地越来越少，更多的房地产开发商将目光投向农村土地。地方政府受利益的驱动，不断的利用各种名义对农村土地进行征收后卖给地产商，在加上一些地区盲目的搞经济开发区、搞旅游业开发，地方政府打着公共利益的旗号征收农村土地，但对农村农民要么补偿费低，要么补偿费长期拖欠，严重损害了农民的利益。导致大量越级上访和群体上访事件的发生，影响了和谐社会的建设。为此，本文浅谈现目前我国土地征收制度的缺陷和解决对策。

关键词：集体土地 土地征收征收补偿 缺陷与原因 制度建设

解决土地征收补偿的问题，首先要明白土地征收的概念。依照2004年新修改过的《宪法》第10条第3款的规定：“国家为了公共利益的的需要可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”而《物权法》第42条也规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”从上述法条中可以看出土地征收和土地征用的含义是不同的，那如何理解“土地征收”和“土地征用”？理解二者间的关

系是解决土地征收或征用问题的逻辑起点。有学者认为土地征收是一种狭义的土地征收，即土地征用包括土地征收。（汪军民）；有学者认为“土地征收，是指国家用公权力征收集体土地的所有权归国家所有。土地征用是国家依据公权力征收集体土地的使用权归国家所有。”（崔杰）也有学者认为从理论上讲征用本身仅指使用权的暂时性有偿让渡，并不包括所有权的转移，而征收则是指使用权在内的所有权强制性有偿转移。（张慧芳）也有学者认为征收是为了公共利益的需要，国家强制将公民个人所有的财产收归国有;而征用则是为了公共利益，强制性的使用公民的私有财产（冯均）。笔者认为集体土地征收是指国家为公共利益的需要，依照法定程序将集体土地变为国有土地的法律制度。此种变更包括所有权的变更，而土地征用则不涉及所有权的变更，二者是不同的两个概念。本文所阐述的是土地征收中的补偿问题，不涉及土地征用。

我国目前实行的是农村土地集体所有的土地所有权制度，也先后立法保护农村土地。比如，依据《中华人民共和国土地管理法》第4条第2款规定要“……严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”，第31条1款规定“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”，同时该法第43条1款又规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但随着

市场经济的发展，建设用地大幅增加，地方政府的土地征收也越来越多，但我国目前的土地征收制度还是沿用计划经济体制下实施的征地办法，很难适应当前的市场经济经济环境，给“多征多占”、侵犯农民权益提供了可能。

（一）尽管《宪法》规定了土地征收的前提是为了公共利益的需要，但是《土地管理法》没有对“公共利益”做出明确的界定，而最新出台的《物权法》对于集体土地权利的保护，特别是在土地征用补偿方面的规定离人们对他的期望相差甚远。有关“公共利益”的界定，集体土地产权内涵等多方面急需解决的问题，《物权法》仍然搁臵不提，导致土地征用权的滥用。使事实征地范围从“公共利益的需要”扩大到包括非公共利益需要的一切用地项目。既包括公益用地，也包括商业性用地。所以，随着我国经济的持续快速发展和西部大开发战略的实施，农村的城镇化建设步伐加快，开发区热、旅游开发热和房地产热等纷纷兴起，农村（尤其是城乡结合部的农村）的土地越来越多地被征用，有的甚至是整个村的土地被全部征用。

（二）农村集体土地的产权制度不明晰，集体土地所有权主体法律地位不明。虽然我国法律规定农村土地归农民集体所有且集体土地所有是一定社会范围内的农民共同共有的所有权，集体成员的权利是集体所有权的组成部分，主体成员大会是集体的最高权力机关，集体中的成员不能以个人

身份享有和行使集体土地所有权。但实际上，在集体所有制下，谁正真拥有土地，实际上并不明确。由于集体土地所有者不明确，乡镇政府、村委会往往是事实上的土地所有者，有时候甚至是个人就决定土地的征收事务。农民作为集体成员拥有的权利只是名义上的，不能以个人身份享有和行使集体土地所有权，这样使得农村集体或农民个人参与土地征收事务的权利得不到保障。

（三）土地征收补偿标准太低，依据我国《土地管理法》及有关法律规定，我国土地补偿分为四部分：一是土地补偿；二是青苗补偿；三是地上附着物补偿；四是被征地人员的安臵补偿。现行法律的补偿规定，没有考虑到在市场经济条件下被征收土地的供求关系、土地的机会成本、增值潜力等因素。总而言之，农民对是否征地以及征地多少没有发言权，就很难避免农民的权利收到侵犯，在加之政府的征地的补偿标准有严重缺陷使得因为土地征收而失地的农民很容易成为成为了事实上的“流民”，很容易造成社会混乱，影响和谐社会的构建。

针对现行土地征收制度的种种缺陷和问题，我们不得不思考如何解决两个问题：

1、地方政府滥用土地征收权利去谋取利益的行为；

2、土地征收后对失地农民的补偿方式以及补偿标准。

关于地方政府的滥用土地征收的行为，应该做的是；

（一）从立法上确定合理的界定“公共利益的需要”。只有，从立法上确定公共利益的范围，同时，中央严厉打击地方政府的滥权行为，才能限制地方政府以公共利益的名行“征收—倒卖”土地之实的行为，才能从根本上解决地方政府的滥用征收权的问题。那如何来确定公共利益的范围呢？笔者认为由于公共利益是一个范围概念，它是指涉及或者可能涉及每一个社会成员的利益的范畴。同时，公共利益有整体和局部之分，有全国性的公共利益和地方性的公共利益之分。所以，在界定公共利益时应该从利益结合所涉及的范围考虑。笔者认为公共利益以当是一种可以最终体现为物质利益、与绝大部分所涉及范围内的社会成员息息相关、对涉及范围内的每一个社会成员提供平等的享用机会的社会性利益。

（二）利用实践性手段如听证来遏制政府的滥权行为。前文讲过农民对土地征收没有发言权是导致农民权利被侵害的主要原因，所以要改变现状必须赋予农民以发言权。我国现目前关于听证的法律规定没有将“土地征收是否为了公共利益”等事项纳入听证的范畴，农民无法通过有效途径表达意愿，只能通过上访或其他非正常手段。所以，立法机关应当将其纳入听证范围，这样才能使农民有发言反对的机会。

征收集体土地流程图 篇6

最近，笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些，有关关于农村征地拆迁补偿的新闻，地方政府是怎么怎么的为农民着想，又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过，笔者读后心里总不是滋味。

前几天，笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地，一块同样的，两个价，80%的土地按每亩8万（120元/平方米）给付，20%的土地按每亩100万（1500元/平方米）给付，这说明农民的土地至少值1500元1平方米的，同一块儿地能给出两个价来，不知道当地政府是怎么考虑的，土地要是你的，这种征收法，你会同意吗？耐人寻味。还有，在农权网上看到一则帖子，征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元，不知道当地政府是怎么的想的，以笔者当地农民建房为例，农民建设一所新房子，每平方米就得花约1500元，试想，这样的补偿，让农民怎么购建房屋，又怎么来生活。还有，就是农民的土地同地不同价，给农民的土地分片定价。无锡调整征地补偿标准 全市划分为一、二类地区。这就好比说，同样的土地种稻子，你能说同样的大米在市场卖出两个价？农民的土地作为生产、生活必要的要素，不能完全等同于市场，要考虑农民的长远生计，显然这种征地补偿方式是不合理的。

目前建于，集体土地、房屋的征收法律法规滞后，不健全。那么，在情况下，农民在征地拆迁中，怎样来计算补偿款才合理？尊重农民，保障农民长远生计？在征地拆迁补偿款计算中，农民应当必要考虑的因素，应当注意的问题，只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者，给农民朋友一个思路，供农民在征地拆迁维权中参考。

农民在计算土地、房屋补偿款时，首先要了解：集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律常用名词，才能更好地维护农民合法的权益 集体土地所有权

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条：土地所有权归属，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第十九条规定：集体土地所有权，“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。”

依据《中华人民共和国土地管理法》第4条之规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种：弄虚作假，主要是指使用土地的地方政府，虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续，但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占，主要指超出批准用地的面积占用土地。比如，某建设项目被批准占用土地50亩，在实施建设的过程中，却占用了500亩，超占的50亩不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占，即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占，即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。由此可见，没有取得手续批文违法占地，农民有权拒绝征地。土地使用权《土地管理法》第九条规定：土地使用权，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第四十三条规定：集体土地建设用地使用权，“乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”

现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则，也就是说，虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关合法的手续，取得合理利用土地的权利关获得收益。但是，这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护，管理和合理利用土地的义务，根据土地的属性不同，科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。

依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。” 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有权、使用权，可以说，地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的，因此，农民可要求最高的补偿。土地自身价值

价值规律是商品经济的基本规律，是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换，就存在价值规律。（1）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。（2）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用，要符合价值规律。同样的土地，国有土地就有市场价值，集体土地就不具有市场价值，显然，这是不符价值规律，也是不符合逻辑的。

便于农民朋友理解，这里多提一嘴，什么是土地自身价值？如果农民的土地不值钱，那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方，就是农民的土地很值钱，假如说农民的土地是一个聚宝盆，年年会给农民家送钱，就是秋天土地里的收成，因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时候，有人要卖农民的“聚宝盆”，要断了你的生路，对农民而言“生路”值多少钱？事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此，农民为了生存，为了活命，就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的，得保障农民自身的长远生存。尽管集体土地，还沿用着计划经济的落后的管理模式，但土地自身的市场价值以充分显现出来，如果农民的土地不值钱，那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法，体现了追求城乡协调发展的科学精神，摆脱传统建设用地管理模式的束缚。

征地拆迁中，有这样一句话：“中国最便宜的是农民的土地，最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格，进行合理的补偿，放到谁的头上，谁也不会干的，最终的结局就是抗争，以死来抗争。在征地拆迁中，真正体现土地自身的市场价值，才是对农民最公正的，才是构筑和谐社会，社会主义价值观的充分体现。关于对同地价的理解，将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同价，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日 国发〔2004〕28号）：(十二)完善征地补偿办法，征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是，同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格，不是地方政府所讲的同地同价，是同村的土地相同价格，也不是事先由地方政府按照距离城市城区远近等因素，将农民的土地进行分类划分等级后，所说的同地同价，事实上，这就是同地不同价。地方政府先入为主对农民的说，你的土地是二类土地价格。地方政府为了获取更的土地出让利润，一般将农民的土地划分为二类或三类，有的地方政府甚至划分的更多一些，可达四类或五类。以笔者所在地的延吉市为例，就是把农民的土地划分四个等级，笔者认为，这是不符合中央对农民征地要到合理补偿，保障农民长远生计的政策精神的。

道理很简单，征收农民土地、房屋，政府给农民在不同的区域的内的价格不同，但最终征收农民土地都是以现金兑现的。假如说农民的房屋被征收了，农民首要的是解决住的问题，于是就同开发商说，你的房子价格50万，可政府是按五类区给补偿的就10万元，那开发商为了社会责任，也把你的同样的房子价格，按照五个价格来卖，农民可以10万元，买你的房子了。这可能吗？现实中，政府无论将征收农民的土地分成几类价格，但在同省同一市（或一县）的农民生存生活成本是一样的，同一市场，同一商品的价格不可能有三六九等的，这显然是对被征地拆迁农民的不公。

农民的土地作为生产、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解为市场行为，土地是农民的生存基础。再者，我国农民土地人均不足1市亩，城市郊区的农民所占的土地更少，以延吉市朝阳川东丰村农民为例，现在每人拥有土地不中400平方米。这么少的土地，地方政府做不到同地同价，在将土地划分成几个等级，钱，利润是政府赚了，可接下来的问题是，农民怎么去生活？试想，我们政府的这么人民公仆们，如果土地你的，给你这么划分片区等级，然后对你进行补偿，你干吗？？

因此，农民在征地补偿中，不能让地方政府的红头文件、公告给忽悠住了。文件政策法规服从的原则，地方服从中央，地方政策由违背中央的，按中央的执行。农民拿中央的文件进行与地方政府发布的同类的文件进行对照，由违背中央意愿的，农民有权拒绝执行。地方政府把土地分成几个片几个价，这些都是蒙人的。建议，农民平时多学些相关征地拆迁的法律法规政策，这样在征地拆迁补偿中，就没有敢欺负你了，我们毕竟社会主义法制社会，主动权就会把握在农民的手中。

集体土地、房屋征收补偿计算方法

在土地征收中，国家的对农民的政策是：合理补偿、妥善安置，保障农民的长远生计（根据国家相关的征地法律法规综合整理，相关的征地拆迁法律法规可查阅笔者的博客草根的心声，博客中的相关法律分类）。农民在征地补偿中应当考虑土地的自身市场价值、土地的附加值（农地的年产值）、通货膨胀、最后才是安置费用。为什么要考虑通货膨胀呢？通货膨胀是经济发展的必然产物，是不可否认的事实。那么，什么是通货膨胀，简单地说，就是让你手中的钱贬值，举个例子：假如，你手中有100元钱，你不花，就在手中，如果通货膨胀率平均为5%，15年后购买力就只是现在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，购买力就仅仅是现在的9%了。

征地将农民世代赖以生存的饭碗砸了。如果农民在征地中不这样综合性地去考虑问题，就目前各地政府给补偿的那点钱一般仅够2年的生存费用，政府就什么也不管了。对农民来说，生存都成问题，就更别说什么长远生计了。所以，在征地中，以上这些因素是农民必须要考虑的。

1、承包土地（口粮地）的补偿计算方法

《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。” 《土地管理法》规定的土地征收补偿制度单纯以土地原用途和前三年内的经济产出平均率计算, 导致农村土地被征收后农民仅能获得土地补偿款的1—5%左右，而且土地征收补偿款的分配不尽合理。据相关调查发现, 耕地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得收益比最高可达99∶1;未利用土地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得的收益比最高可达199∶1 , 在沿海经济发达地区甚至可达千比一，与政府取得的土地出让收益相比, 农民得到的征地补偿款仅为冰山一角，有的连基本生活都难以得到保障。此外，集体经济组织与农民之间对补偿款的分配亦不尽合理。

按照原用途给予补偿，这是根本上就是不合理的。农民当然就不会接受。那么，在征地中怎么样补偿才算合理。在集体土地没有市场化，《土地管理法》没有修改的现实下，土地是按照原用途给予补偿。那农民怎么算，技巧在土地承包使用权的长久不变。长久不变你能说是200年不变，还是500年不变，显然，按照《土地管理法》的计算是站不住脚的。保障农民的长远的生计，是政策所规定的，为了保障农民的长远的生计，那将年产值先算200年的吧。

假设，1平方米的年产值为50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。当然土地所种作物不同，年产值也就不同，还有有没有温室棚，若有还要将1年能出几季，考虑进去的。一般温室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府将农民土地分成几等级定价，如果是违背中央文件精神愿意的，农民可以拒绝不理他，只要在征地补偿中，时刻把握住中央对农民土地的政策是长久不变，只有这样，才能保障农民的长远生计。

分析到这里，就一目了然了，这里我们还没有计算土地的自身的市场价值。有人说农民贪婪，漫天要价，事实胜于雄辩，不攻自破。

2、集体土地上的房屋征收补偿计算方法

实际征收中可能有二种可能，一是只征收了房屋，没有征收承包地；二农民的房屋、承包地同时被征收。

如果只征收了农民的房屋，没有征收承包地的，在这种情况下，建议农民置换，要求拿同样的地面积同样的房屋面积来换，这样是为了便于农民生产，同时也比较合理。一般各省土地条例都规定了农民的宅基地的使用面积。比如《吉林省土地条例》中规定一农户宅基地的使用面积为330平方米。如果不能置换，应考虑购买同样的房屋的价值，宅基地使用的其他土地面积应当考虑土地的市价值。什么意思，你让我没有房子住了，我总得去再卖一所吧，同时，还得考虑便于农业生产。

如果农民的房屋、承包地一起被征收了，那么，没有农业生产了，这时就全都市化了，农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。因各地情况不同，笔者没有进行具体的计算分析。这里只是给农民一个思路，仅供农民在实际房屋征收中参考。关于土地维权方面的笔者另有文章，请查阅笔者博客。许多地方政府为追求经济发展和政绩，以牺牲被征地农民利益为代价，任意扩大征收权，土地征收工作中明显存在对农民不公平行为，征地补偿标准偏低，政府低价征高价卖、与民争利以及征地补偿分配混乱导致一些地区在土地征收实现土地用途转移过程中，不同程度地存在开发区和工商企业盲目圈占耕地、肆意扩大城市建设规模以及在征地过程中对被征地农民安置不足，严重地侵犯了被征地农民利益。土地权利的易手，伴随着被征地农民的赤贫噩梦，造就了地方政府的光辉政绩和商人的暴富。在商业利益和政治资本的双重利益驱动下，许多农民在工业化、城市化进程中大量失地失业失去社会保障，成为种田无地、就业无岗、社保无份的人。

农民只有团结，只有斗争，才会有公平、公正、合理，一盘散沙，只能永远是任人宰割的羔羊！

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征收集体土地流程图 篇7

1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷

集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法,是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法,具体讲,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限,集体土地上房屋不能自由流转,缺乏完全市场甚至说缺乏市场,所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”,即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除,从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”,明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的,并且需要具备以下两个条件:一是自由竞争,二是该种商品本身可以大量重复生产。然而,集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场,且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲,它们甚至算不上商品,因为其定位就不是用于交换的劳动产品。

集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是,房屋价值被普遍低估,征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值,选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋,致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善,反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中,对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的,砖混结构每平方米造价700-800元,加上需额外交付的新宅基地平整费400元,其建房成本远高于原住房的补偿标准;库区农民向非库区农民买土地建房的,需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费,同时国土部门要收取每平方米450元的土地税,加上建房每平方米要支付的成本费700800元,算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧,以致无法涵盖新建住房的成本支出,但即便按照新建价格减去折旧进行补偿,移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房,其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中,农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元,砖混结构瓦房每平方米400元,而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元,这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此,北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元,加上通常千余元的宅基地区位补偿单价,拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张,其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元,房屋重置成新价为平方米600-800元,而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元,可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。

《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定,凡是有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法;收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范,原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法,其余方法形同虚设,而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。

2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用

收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值,以预期收益为导向,以预期原理为支撑,即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势,解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价,不适用公益性房地产估价。

在现行制度下,土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条,征收耕地的,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍,安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍,省级政府批准后可增加安置补助费,但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益,年均产值倍数即为补偿未来年期,与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋,皆可运用收益法测算其征收补偿价值,还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下:(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益,排除实际收益中的特殊、偶然因素,预测估价对象未来的客观净收益,其间可应用市场比较法;需说明的是,扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿,而是通过测算停产停业损失给予补偿,它独立于房地产自身权益价值;对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业,可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律,结合企业的利润特点,确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限,可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限,不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性,对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的,可采用无期限的公式;倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿,如将乡镇企业迁建至国有土地上,则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式,如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等,其间可辅助应用长期趋势法,毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。

鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场,收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍,对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产,以及与经济收益相关的附带价值,皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。

3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用

比较法或谓之市场法或市场比较法,通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值,本质上以市场成交价格为导向,理论依据是替代原理与大数法则,适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。

市场有集体非理性,尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线,通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍,真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格,集体建设用地(含宅基地,下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转,直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是:不考虑集体土地用益物权的权能缺陷,直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例,对其成交价格进行标准化处理,然后调整交易状况、市场状况、房地产状况,分别求取比准价格,最后进行综合。也就是说,将集体土地上房屋视同国有土地上房屋,对其征收补偿价值进行评估,唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然,集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟,有较多交易实例,比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内,周边房地产不允许交易,或者位于边远山区、水岸,周边房地产不存在交易,比较法都无法运用。

有研究者认为,征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”,其原因在于:(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间,“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位,与一般市场主体之间的自愿交易相比,房屋征收所体现的是一种强制交易行为,征收主体是政府,被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看,征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制,不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过,对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋,若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估,必是重大进步,至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路:以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准,再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费,其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定,最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用,基本可以认同为国有土地,所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即:集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同,不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋,其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差,扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的,正是想弥补这个价差。当然,征地费用及相关税费直接发生,作必要扣除是合理的,模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础,对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。

值得一提的是,直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值,从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。

4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用

我国征收补偿价与市场购买价终究有差异,征收情形完全不符合公开市场定义的条件,即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估,补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益,由于土地用益物权的城乡分割,在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值,特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值,笔者借鉴整体性原则,提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule),该原则主要体现在两个方面:一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格,而是将该土地作为一宗完整的土地来评估;二是不把存在于土地之上的各项要素,如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估,而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素,对土地这一整体评估出一个价格。当然,集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损,值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。

假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值,表面看是成本法的倒算,实质与收益法一样以预期原理为支撑,适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产,最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设,但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形,如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值,就可抛开土地所有权性质差异,将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地,整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下:调查分析待征集体土地及地上房屋状况,根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式,预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值,设定折现率,套入公式进行测算。事实上,除征收后被保留利用的极个别情形外,集体土地上房屋的价值不在于房屋存在,而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上,可想而知,这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论,房屋价值不在其有而在其无,实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面,当房屋被征收拆除、占地另作它用时,房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。

假设开发法最适合评估房地产开发用地价值,从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的,基于地缘价值,不妨摒弃土地所有权性质歧视,充分发挥此法特长,参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值,足额补偿被征收人。如此,两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。

5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用

成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条,只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时,才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖,比较法中可比交易实例自不必说,收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断,唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低,不能客观反映估价对象价值的缘故,才被最后应用。然而在现行制度下,成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场,居住房屋经营收益经常不被认可,集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值,假设开发法似乎又走得太远,成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权,将成本法作为估价方法之一无可厚非,但对集体建设用地使用权,成本法就显得捉襟见肘,毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度,数额通常较低且不与周边市场挂钩,加上扣除折旧的房屋重置成本,补偿金额总体有限。

尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈,该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产,如公益性房地产、边远水岸地区房地产,以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益,周边地块几乎没有开发价值,当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时,成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益,征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本;农村公共服务设施被征收拆除后,为保障服务功能须异地重建,成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身,而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时,宜分别采用收益法、比较法、假设开发法,或至少将这些方法与成本法作比对。事实上,在城镇化进程中,集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。

6 不同估价方法的交叉验证与结论认定

根据《房地产估价规范》,凡有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象,原则上宜选用两种以上估价方法进行评估,除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下,国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当,这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多:在存在房地产市场泡沫的地区,收益法测算价值会远远低于比较法测算价值;在房地产交易市场极不景气的地区,比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值;在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时,假设开发法测算价值可能最高;优势区位加特色经营的,收益法测算价值可能高于比较法测算价值;只要房地产市场活跃,成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此,集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法,结论会更加悬殊,这就涉及到对不同结论的综合认定问题。

笔者认为,为保证评估的客观公正,有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言,如果不同估价方法测算结果差异较大,考虑国家征收成本与估价操作性,就估价方法选用序位建议如下:具备收益潜能的,优先运用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的,采用比较法;周边地块有开发价值的,以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的,应用成本法,该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后,结合估价师经验及当地实际取值,最大限度实现公正的征收补偿。

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征收集体土地流程图 篇8

关键词 土地资源管理；征地；合法权益；农村；天津市

中图分类号：D922.3 文献标志码：C 文章编号：1673-890X（2014）10-0-4

农村集体土地征收事关重大，不仅关系到被征收土地的农村集体经济组织、农民的切身利益，也事关社会和谐、稳定大局和我国经济社会可持续发展问题，探讨农村集体土地征收问题意义深远。集体土地征收的本质是产权的流转，且这种流转有着严格的条件：一是有严格的前提即“公共利益的需要”；二是有严格的程序性要求；三是有严格的补偿条件，三个条件缺一不可。天津市集体土地征收工作紧紧围绕上述关键问题展开，逐步建立起全市规范统一的征地制度，在完善征地程序、实施征地区片综合地价、保障被征地农民合法权益方面取得了一些经验和成绩，但也存在着征地范围模糊不清、征地程序执行不到位、被征地农民诉求司法途径缺失等问题，因此，有必要对此进行深入的研究。

1 天津市土地征收沿革

1.1 征收程序修订

我国现行的土地征收制度在征收程序上作了严格的规定，但这些程序的规定多是针对耕地保护，并没有很好的体现出对农民知情权、参与权、上诉权的关心和保护。2008年，在国家的制度框架下，天津市结合实际情况对原《天津市征收土地程序》进行了修订，现行《天津市征收土地工作程序》（津国土房资[2008]1128号）对土地征收的步骤和程序作了严格的规定。

1.2 征地补偿标准确定

1.2.1 年产值倍数法

2007年以前，天津市征地补偿标准按照土地管理法有关规定执行，征收土地按照被征土地的原用途进行补偿，采用年产值倍数法计算补偿费用。这种征地补偿办法以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，补偿的随意性较大，难以完全保障被征地农民生活水平。

1.2.2 实施征地区片综合地价

2005年，国土部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）要求，各地应逐步建立统一年产值标准或征地区片综合地价。按照这一要求，天津市于2006年在全市12个区（县）范围内测算了征地区片综合地价，并于2007年4月8日由天津市人民政府以《关于公布实施天津市征地区片综合地价标准的通知（津政发[2007]023号）》文件发布实施。实施征地区片价是对原有征地补偿办法的一种制度改进。改进了过去征地补偿都是政府定价、协议或包干，整个过程农民都不参与的状况。征地补偿标准经市人民政府批准后向社会公布，接受社会监督，使农民充分了解补偿标准，维护其知情权和参与权。此次实施的征地补偿标准是刚性的标准，任何单位和个人都必须严格执行。自2007年征地区片价实施以来，在天津市各项建设用地征地补偿实践中发挥了巨大作用，既得到了农村集体经济组织和农民的接受，又简化了征地程序，提高了征地工作效率和征地补偿透明度，保障了各项建设用地的征地需求，促进了全市经济社会发展。

1.2.3 公布征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准

2008年，天津市国土资源和房屋管理局、天津市物价局联合下发《天津市征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准》。该标准分六大类，95个项目，对集体土地征收涉及的主要物种进行规定，该标准作为征地区片综合地价标准的配套文件，对指导全市征地补偿工作，健全全市征地补偿制度，保护被征地农民利益起到了积极作用。

1.2.4 开展征地区片综合地价调整工作

2010年，国土部下发《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发[2010]96号）要求，“各地应建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2～3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平”。天津市现行的征地区片综合地价测算基期为2006年，至今已经难以适应全市经济社会发展需要。为此，2010年，天津市范围内年开展了首轮征地区片综合地价调整工作。调整内容主要包括三个方面：一是对现行区片价的内涵进行调整，将被征地农民的社会保障费用从区片价中剥离；二是对现有区片进行适当整合、归并，重新划分；三是为适应发展现状，对征地区片综合地价标准进行重新测算。调整后的征地区片综合地价以现有价格水平为基础，充分考虑前后衔接、适度提高的原则，更利于实际操作和保护被征地农民的合法权益。整体可分为环城四区、滨海新区和远郊五区县三个层次。目前，全市征地区片综合地价测算、论证和听证工作已完成，待市政府审批公布实施。

1.3 实施征转分离政策

2009年，为了更好地为天津滨海新区开发开放提供用地保障，切实维护被征地集体和农民的合法权益，依据国家对滨海新区综合配套改革的政策倾斜要求，结合滨海新区实际情况，天津市政府下发关于天津滨海新区土地征转分离实施方案，对征转分离的目标、原则、实施步骤及保障措施做了规定，较好地规范了征转分离程序。

1.4 规范征地管理工作

2011年，天津市政府办公厅下发了 《关于进一步规范天津市征地管理工作的通知》（津政办发〔2011〕117号）（以下简称“通知”），提出强化征地工作统一管理，严格执行征地区片综合地价，实施征地区片综合地价与被征地农民社会保障费用相分离制度，建立征地补偿资金预存制度等具体要求。endprint

1.4.1 强化征地工作统一管理

“通知”提出，“国土资源管理部门具体实施各类建设项目用地的征地工作，各相关部门按照职能做好相关工作。”这样进一步明确了国土部门的征地主体地位，避免多头征地、征地主体不统一的情况出现。

1.4.2 实施征地区片综合地价与被征地农民社会保障费用相分离制度

天津市现行的区片价按照国土资发[2005]144号文件进行界定，测算过程充分考虑了城镇居民最低生活保障水平等因素对征地补偿标准的影响，将被征地农民的社会保障费用包含在区片价中，即按规定被征地农民社会保障所需资金由农民个人、农村集体承担的部分从区片价中支付。但实施中发现以下问题，一是征地补偿标准与社保标准调整时限存在差异，即被征地农民社会保障费缴费标准每年调整一次，而征地区片价按照国家规定是每2～3年调整一次，二者调整时限不一致。二是部分村庄征地时无法落实投保人的问题，因为区片价是按照被征土地所处区片确定补偿，而社保费用是根据失地农民数确定（失地农民数是根据人均耕地计算的），这样在部分村庄征地时就难以确定投保人。调研发现，只有整村土地被征和主动提出参保要求的被征地村庄，土地管理部门才为其缴纳社保费，而许多征地案例都是村庄部分失地，难以确定被投保人，致使被征地农民的社会保障基金难以落实。三是实际征地过程中，征地区片价如果直接交了社保费用，农民就基本拿不到征地补偿；而征地区片价如果给了农民，他们又不愿意支付社保。因此，在实践中，为了能够顺利地实施征地，征地补偿往往足额给付农民，而社保费用实际难以落实。

2010年，国土资发[2010]96号文件要求，“解决被征地农民社保问题的关键在于落实社保资金，本着‘谁用地、谁承担的原则，鼓励各地结合征地补偿安置积极拓展社保资金渠道。”随即，天津市人力社保局、财政局、国土房管局三部门联合发布《关于规范被征地农民养老保险预存费的通知》（津人社局发[2010]58号），提出“实施被征地农民养老保险资金预存制度”要求。按照上述文件精神，结合天津市征地工作实际情况，2010年，全市新一轮区片价调整过程中重新界定了区片价内涵，将被征地农民的社会保障费从区片价中分离出来。被征地农民的社保费用按照有关规定和标准由用地单位另行支付，即区片价仅为对被征地农民和集体的补偿，而社会保障费标准将由社保部门按照相关规定另行测算和确定。

为与上述政策相衔接，2011年市政府办公厅发布的“通知”做出了明确规定，“结合天津市征地区片综合地价调整工作，加大被征地农民社会保障费用落实力度，将被征地农民社保费用从目前的征地区片综合地价中分离出来。按照‘谁用地、谁承担的原则，由申请用地单位在征地区片综合地价外另行支付，并在征地报批前存入市财政开设的被征地农民保险费预存专户。公开出让用地，被征地农民社会保障费用可先由区县人民政府在用地报批时承担，供地时再计入建设单位用地成本。社会保障费用不落实的不予批准征地。” 将被征地农民社保费用从征地区片综合地价中分离出来，这是天津市征地补偿制度的创新，有利于被征地农民社会保障资金的落实，保障被征地农民的合法权益，有利于征地工作的顺利开展。

1.4.3 建立征地补偿资金预存制度

“通知”要求，天津市自2012年1月1日起全面启动征地补偿资金预存工作。在征地报批前，由申请用地单位按照征地区片综合地价标准预存征地补偿资金，预存款收据作为征地报批要件。地上附着物及青苗补偿费由申请用地单位另行支付。其中跨区县的市级以上（含市级）单独选址重点建设项目，征地补偿资金预存专户设在市级征地事务机构；其他项目的征地补偿资金预存至区县国土资源部门所属征地事务机构专户。国土资源部门按照“专户管理，专账核算”的原则对预存专户严格管理，确保专款专用，全部用于征地补偿。

2 征收工作中存在的问题

经过多年的探索和发展，天津市在土地征收制度方面不断完善，补偿标准日趋合理，但在土地征收中还是存在以下问题。

2.1 征地程序存在不规范现象

调研中发现，重点项目先施工后征地情况较为普遍。按照《土地法》及相关规定，土地转让应当是净地出让，即安置好相关人员，地上物全部拆除后方可办理出让手续。但实践中难以实现净地标准，有些重点工程时间紧、任务重，按程序办耗时多，影响建设进度，便采取未征先上，先建后批，先拆迁、后征地或边拆迁、边征地的做法，缺少合法手续。

2.2 缺乏有效的批后监管和惩处措施

从天津市部分征地纠纷案件中发现，“两公告一登记”（征地方案公告、征地补偿安置方案公告、补偿登记）的规定并没有严格执行。近年来，全市开展的批而未建工作中也发现区县普遍存在土地征而不用、多征少用的现象，缺乏对用地单位的土地使用情况有效监管。已查处的大量违法批地占地案件，往往是未批先征、未批先用，即使被举报查处，也往往是争取事后补办手续，最终实现征地占地的“合法化”，不会追究法律责任；加之对征地纠纷的处理、征地执行等法律规定远不完善，土地权利主体缺乏有效的法律援助。这也是引起农民对征地行为不满的原因之一。

2.3 对出于“公共利益”征地界定不清

2004年3月通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法虽然授予政府征收土地的权力，却是采用高度概括的方法进行描述，也没有制定其它关于征收补偿的专门法律，对 “公共利益”界定不清晰很容易造成征地范围过广，形成国家征收权在事实上不受限制的情况，国家征地的初衷也往往被歪曲。

2.4 司法保护较弱

当前，土地征收中产生的纠纷大都是通过上访、围攻各级政府等方式寻求解决，容易产生社会不稳定因素，其原因就是缺乏相应的司法救济程序。农民若提起民事诉讼，法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理；若提起行政诉讼，则以各种方式阻止农民的起诉。endprint

3 建议

目前，天津市征收制度中存在的上述问题，不利于征地工作的顺利开展，影响社会稳定，一定程度上制约了经济的可持续发展。针对这些问题，建议从以下几个方面进行改进。

3.1 规范征地程序

进一步健全土地征收程序，建立有效约束机制。一是坚决落实《土地管理法》中的有关土地征收程序的规定，如“两公告一登记”的规定，不能流于形式。同时启动土地征收的合法性调查、审批和监督程序；二是继续建立并完善土地征收听证制度，以增强土地征收的公开性；三是借鉴国外经验，制定详细具体的征收程序，明确各方权利和义务，使土地征收程序明晰化。

3.2 合理界定“公共利益”，缩小征地范围

征收集体土地，必须符合法定的“公共利益”的涵义及其适用范围，符合城市规划、土地利用总体规划、基本农田保护规划、建设用地报批制度，缺一不可。减少以“首长工程”名义“钦点征地”，在申报征地过程中，由指定机构审核项目是否符合“公共利益”用途，只有经审核符合公共利益用途，方可核准征地，否则农民有权拒征。

3.3 建立畅通的农民利益表达机制，健全土地征收的司法救济程序

在对土地征收进行立法时，应借鉴国外经验并结合我国国情，明确规定对因土地征收引起的纠纷，除可以采取申诉、行政复议等措施外，还可以依据我国行政法、行政诉讼法的规定，对政府的土地征收这一具体行政行为，向法院提起行政诉讼。

3.4 增加土地补偿和安置方式

进一步健全和完善天津市被征地农民安置途径。安置工作应当实行由“以安排劳动力就业为主”转向“以市场为导向的多种途径安置”的原则，拓宽安置渠道。可以考虑以土地补偿费为主，采用货币安置、地价款入股安置、社会保险安置、留地安置、用地单位安置、农业安置、土地开发整理安置等多种安置途径相结合的方式，切实保护农民的合法权益。

4 结语

完善的土地征收制度不仅关系到农民各项权益和土地资源的合理利用，也关系到全市社会稳定和经济稳步发展。只有不断地分析和总结土地征收中存在的问题，不断完善天津市的土地征收制度，进一步规范集体土地征收流程，切实保护集体、农民的土地权益，才能加速土地资源配置的市场化进程，才能满足社会经济发展对用地的需求，才能为全市社会经济发展保障护航。

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