南京市“城中村”改造建设管理暂行办法（精选7篇）
《南京市“城中村”改造建设管理暂行办法》的通知
宁政办发〔2006〕73号
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
市“城中村”改造建设工作领导小组办公室拟定的《南京市“城中村”改造建设管理暂行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
二○○六年六月四日
南京市“城中村”改造建设管理暂行办法
（市“城中村”改造建设工作领导小组办公室 2006年5月）
为切实做好“城中村”改造建设工作，全面完成“城中村”改造建设目标，根据《关于加快推进“城中村”改造建设的意见》（宁政发〔2005〕214号）等文件精神，结合工作实际，制订本暂行办法。
第一章 总 则
第一条 本市江南八区绕城公路以内、长江以南区域范围内的“城中村”改造建设工作，适用本办法。
第二条 本办法所称“城中村”是指在以上范围内经市“城中村”改造建设工作领导小组（以下简称市领导小组）审核并批准的，在土地性质、居住环境、行政管理体制、经济组织形式等方面仍保留原农村特征的村民聚居点。
第三条 “城中村”改造建设工作在市领导小组统一领导和部署下进行，各有关区政府为本辖区“城中村”改造建设工作的第一责任人。
市委宣传部、农工办，市建委、财政局、国土局、规划局、市政公用局、园林局、市容局、房产局、监察局、审计局、劳动与社会保障局、民政局、乡镇企业局、公安局等各有关部门，应当在各自职责范围内互相配合，共同做好“城中村”改造建设工作。
第四条 “城中村”改造建设应针对各个村的不同情况采取相应的方式实施，主要有以项目开发的方式实施改造、以土地储备的方式实施改造、以环境整治的方式实施改造等。
第二章 规划编制与审批
第五条 “城中村”改造建设应依据南京城市总体规划和控制性详细规划，编制完成“城中村”地区的控制性详细规划和修建性详细规划。
原则上以各个“城中村”为基本单元，如若干个“城中村”相距较近或用地交错，也可以合并为一个基本单元共同编制规划。
“城中村”改造建设地区控制性详细规划的编制工作由市规划局牵头组织开展。修建性详细规划由相关区政府牵头，在向市规划局申请规划编制技术要求后，根据控制性详细规划组织开展；市规划局负责修建性详细规划编制的技术指导。
第六条为加快规划审批进度，市规划局应将“城中村”改造建设项目作为特办件，局内设立绿色通道，加快办理。
第七条凡进入市“城中村”改造建设项目，由各区“城改办”持项目批准文件和其他必备材料向市规划局申请办理改造地块用地的市政外部条件和选址意见书。选址意见书附注“城中村改造用地”。新建项目通过土地预审后，由各区“城改办”向市规划局申请规划设计要点和《建设用地规划许可证》，然后进入土地公开出让程序。
《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》由市规划局核发；《建设工程规划许可证》可视规模情况由市规划局核发或采取“一案一委托”方式委托相关区核发。相应许可证上附注“城中村改造”字样。
第八条 属于“城中村”改造建设项目中按规划可以保留的及其他不需进入土地储备的项目，由规划保留建筑物及用地产权所有人提出申请，所在区“城改办”根据已批准的“城中村”控制性详细规划和修建性详细规划初审通过后，以区为单位统一报市规划局进行审查。市规划局参照市集体土地房地产项目的审批规定执行。
第三章 土地管理与征地拆迁
第九条 对于“城中村”改造涉及的农村集体经济组织名下现状有农用地的，由各区政府办理立项和规划手续，按程序进行农用地转用报批；农用地转用依法批准后，按规定进行撤组。
对于“城中村”改造涉及的农村集体经济组织名下现状没有农用地的，由各区政府统一汇总向市政府专题申请撤销其原建制；市政府下文批准撤销原村民小组建制后，其名下的集体土地性质变更为国有土地。
第十条 集体土地变更为国有土地后，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，对于保留的学校、医院、养老院等公益事业用地、部分工业企业和经营性项目用地，在按规定程序补办用地手续后办理土地登记。土地使用权确认给原集体经济组织以外单位的，该单位应按规定对原集体经济组织进行补偿，补偿标准按《南京市征地拆迁补偿安置办法》（宁政发〔2004〕93号）的有关规定执行。
第十一条 对涉及的原集体经济组织和农民，由各区政府按照《南京市征地拆迁补偿安置办法》对原村民小组全部的集体土地面积进行土地补偿、青苗附着物补偿、农业人员安置；并按《南京市被征地农民基本生活保障试行办法》（宁政发〔2004〕100号）及有关规定，组织符合条件的“城中村”农业人员进入基本生活保障。
第十二条 “城中村”改造范围内，集体土地上房屋拆迁补偿安置（含撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋，或撤组后依法对该房屋翻建、改建的）按照市国土局制定的有关进一步规范我市征地房屋拆迁补偿有关工作的意见执行。
国有土地上房屋拆迁执行《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府227号令）相关规定。
第十三条 “城中村”改造建设范围内所建经济适用住房专项用于“城中村”改造建设工作。
第四章 资金安排和使用
第十四条各区“城中村”改造建设所涉资金包括实施改造的“城中村”范围内的土地净收益、捆绑项目收益、“城中村”改造建设专供经济适用住房溢价收益等其他项目资金。该项资金必须实行专项存储、专项用于“城中村”改造建设，具体管理办法另行制定。
第十五条经市领导小组批准，部分地块可与本行政区域内其他土地进行捆绑出让，出让净收益专项用于“城中村”改造建设，以平衡改造建设资金。
第十六条申购“城中村”改造建设专供经济适用住房的被拆迁人，其货币补偿款实行封闭操作，即货币补偿款由拆迁人直接支付给该经济适用住房建设单位。
第十七条支持、帮助集体资产实行股份合作制改革，允许和鼓励股份经济合作社优先参与本村集体所有土地的经营开发。经市领导小组批准，可由集体经济组织自行改造，农民将量化的资产作价入股，参与改造建设，收入进行再分配。
第十八条市、区城建资金对“城中村”改造建设相关的环境整治及市政基础配套设施建设项目统筹安排、重点考虑。
第五章 “村改居”与集体资产处置
第十九条 “城中村”50%以上的集体土地已转变为国有土地的，可以依法撤销村委会，组建社区居委会。
第二十条撤销村委会的有关工作：
（一）村民委员会的撤销，由镇政府（街道办事处）提出，经村民会议或村民代表会议讨论同意后，报区人民政府批准。
（二）按照有关规定，对村级财务进行审查，审查结果应当及时公布。
（三）召开村民会议或村民代表会议，妥善处置集体资产。
凡财务不清、资产未妥善处置的不得办理村委会撤销手续。
第二十一条 “城中村”的集体资产包括经营性资产、非经营性资产和资源性资产。“城中村”的集体资产归该村集体经济组织全体成员（村民）共同所有，受法律保护，任何单位和个人不得侵占、平调、私分。
第二十二条
“城中村”应在所在镇政府（街道办事处）的指导下，成立由镇街农村集体资产管理办公室工作人员、村组集体经济组织负责人以及村民代表参加的撤制工作小组，负责具体工作。
第二十三条 “城中村”必须对其所属集体资产进行清产核资。凡涉及到产权变动或多数村民要求评估的，由集体经济组织或者资产占有、使用单位委托具有农村集体资产评估资格的评估机构进行。清产核资、评估结果应当按照《村民委员会组织法》第十七条的规定经村民会议或村民代表会议确认，同时报镇街农村集体资产管理办公室审核、认定。清产核资中涉及不良资产核销的，要以村为单位经村民会议或村民代表会议逐笔讨论通过后，报镇政府（街道办事处）审批。
第二十四条经村民会议或村民代表会议讨论通过的集体资产处置方案，须经镇政府（街道办事处）审核，报区（市）农村集体资产管理办公室（农工办）批准。
第二十五条集体净资产数额较大、且有稳定的经营项目和收入来源的村，要按照《关于积极推进农村社区股份合作制改革的意见》（苏办〔2005〕25号）和《关于开展村集体经济股份
合作制改革试点工作的意见》（宁委办发〔2004〕38号）要求，积极创造条件进行改制，发展规范的股份合作经济。
第二十六条 “城中村”集体净资产数额较少，或者没有条件进行股份合作制改造的村，集体资产按下列规定处置：货币资金、库存物资、牲畜（禽）的折价款及有价证券等，兑现给集体经济组织成员；由村种植的树木补偿费和不属于固定资产的土地附着物的补偿费，可以兑现给集体经济组织成员；固定资产（包括变价、折价款）和历年的公积公益金等，原则上可按50%兑现给集体经济组织成员，50%交由镇街集体经济组织（农村集体资产管理办公室）管理，主要用于原村公益事业、社会保障等；清产核资后的债务由资产抵偿，一时收不回的债权、无法清偿的债务可委托镇街农村集体资产管理部门管理。
镇街农村集体资产管理办公室必须专户管理代管款，同时报区（市）农村集体资产管理办公室备案，每年接受区（市）农村集体资产管理办公室组织的专项审计。
第二十七条组一级集体资产数额较小，可以直接变现兑现给集体经济组织成员。
第二十八条 “城中村”集体资产因产权界定、资产处置等引起纠纷的，由当事人协商解决；协商不成的，由当地镇政府（街道办事处）或区县人民政府农村集体资产管理办公室进行处理；当事人对处理决定不服的，可以向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。
第二十九条组建社区居委会的有关工作：
（一）成立社区居委会筹备工作小组，开展成立居委会的准备工作，报区县人民政府批准设立社区居委会，主持本社区居民选举工作。
（二）制定选举工作方案，组织推选社区成员代表。社区居委会可以由代表选举、户代表选举和选民直接选举三种方法产生，提倡采用直接选举和户代表选举的方法。
（三）由社区成员代表会议民主确定正式候选人，候选人人数须大于应选人人数。
（四）采用无记名投票、差额选举的方法，正式组建社区居委会。
第六章 社会保障
第三十条 “城中村”所在地政府应利用现有资源，兴办第三产业，开发就业岗位，鼓励劳动者自主创业。
凡在法定劳动年龄段内，有劳动能力、且有就业愿望的就业困难人员，均可参照执行下岗失业人员再就业各项优惠政策。
第三十一条 “城中村”中居住的南京户籍人员，未参加社会保险的劳动年龄段的劳动者，男性年龄不满45周岁、女性年龄不满40周岁的，可根据本人意愿，按自由职业者办法参加城镇职工社会保险。
“城中村”改造建设范围内的农民，符合基本生活保障条件的，纳入基本生活保障体系，按照《南京市被征地农民基本生活保障试行办法》（宁政发〔2004〕100号）及有关规定执行。
“城中村”居民，被用人单位录用的，由用人单位统一办理参加我市城镇职工社会保险。
第三十二条 村民转为城市居民后，凡共同生活的家庭成员人均收入低于城市居民最低生活保障标准的，均有申请获得最低生活保障的权利。
申请最低生活保障待遇，由户主向户籍所在地的社区居委会提出书面申请，并提供相关证明材料，按规定程序审批。
第三十三条 家庭人均收入高于当地最低生活保障标准，但在当地最低生活保障标准2倍之内，且符合下列情形之一的，本人在一个内可全额享受当地最低生活保障：
（一）持有残疾证的肢体1级，盲人、智力、精神残疾1、2级且本人无收入的重度残疾人；
（二）患有恶性肿瘤（手术或放化疗期间）、肾移植、尿毒症和白血病的人员；
（三）父母已经死亡，且只与祖父母、外祖父母共同生活的未成年人。
第三十四条 因“城中村”拆迁而购买经济适用房迁移户口的最低生活保障家庭，可同时迁转最低生活保障关系，并维持原补差标准3个月不变，新居住地最低生活保障管理机构要及时做好低保关系接转工作。
第七章 考核与奖惩
第三十五条 为了保证“城中村”改造建设顺利实施，建立考核和监察监督机制。
年初，由市领导小组与各区政府签订目标责任书，各区政府与相关街道、部门签订目标责任书，实行目标管理责任制，将任务细化分解，明确职责范围，逐级落实责任。
第三十六条 考核的范围
玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、栖霞区、雨花台区等江南八区“城改办”，市各相关部门。
采用部门与区分别考核的办法。
第三十七条 考核的内容
（一）机构与职责：江南八区政府贯彻市“城中村”改造建设要求，建立成立专门机构，抽调专职人员具体实施“城中村”改造工作情况，“城中村”改造建设目标责任制的落实。市“城中村”改造建设各相关部门在改造建设中分工负责制执行情况。
（二）计划与措施：各区贯彻执行市政府加快推进“城中村”改造建设的意见采取措施的落实情况。重点检查“城中村”改造建设总体方案、分计划和具体实施方案的编制情况。
（三）改造建设实绩：按照“城中村”改造建设的目标和任务，根据市政府关于“城中村”改造的建设标准和要求，考核各区政府、各部门“城中村”改造建设任务的完成情况及改造后的管理成效。
（四）环境建设：结合“深化绿色人居社区”创建工作、“绿色南京”工程建设，按照“城中村”市容环境卫生管理水平要逐步达到“城市市容环境卫生标准”的要求，考核所在区政府创建和管理工作。
（五）宣传报道：对“城中村”改造建设工作进行深入持久的宣传发动，开展形式多样的宣传工作，按时完成信息上报工作。
第三十八条 考核的方法
（一）根据南京市关于加快推进“城中村”改造建设的意见要求，每年按照以上五个方面考核内容，采取百分制的考核评分标准，以“量化考核为主，定性考核为辅”进行综合评定。（详见“城中村”改造建设工作自查评分表）
（二）以区、部门对象考核评比为单位。
（三）采取“听、看、查、议”相结合，以实地查看为主的方式进行考核评比。首先听取被抽查地区或单位的领导汇报“城中村”改造建设情况，并在查看相关资料和实地查看改造建设成果的基础上，进行集体评议、综合评分。
（四）各区“城改办”、各部门每年应将“城中村”改造建设自查结果，于当11月中旬
前报送市“城改办”。提交的自查材料包括“城中村”改造建设工作总结、考核评分自查表。
（五）当11月下旬，由市“城改办”牵头组织全市“城中村”改造建设考核评比工作。考核组由市人大办公厅、市政府办公厅、市政协办公厅、市委农工办、市建委、市财政局、市规划局、市国土局、市市容局、市民政局、市劳动局、市监察局等单位组成。
第三十九条 考核的奖惩
根据目标考核完成情况和检查验收的结果，由考核组分别对区、市属部门“城中村”改造建设成果进行综合评定。
对按时完成“城中村”改造建设工作目标的，由市政府进行表彰，给予各区“城改办”各10万元奖励；对被评为先进的单位给予各2万元奖励。
对未能按时完成“城中村”改造建设任务的区及责任部门，给予通报批评，并责令限期完成“城中村”改造建设任务。
第八章 附 则
第四十条除本办法所作规定外，“城中村”改造建设工作应严格按照国家、省、市有关法律、法规及规章的规定，实施改造建设。
第四十一条本办法自发布之日起实施，此前有关改造建设已按照有关政策实施的，不再重新办理。
第四十二条本市县域范围内的“城中村”改造建设工作可参照本办法执行。
北京城中村的形成与城市的拓展、开发商选择式征地开发以及巨大的经济利益的驱动有着密切的关系: 第一,新中国成立以后北京市以 “摊大饼”式的发展模式不断将城区范围向周边城郊进行蔓延,由于城市规划缺乏系统性,建设布局过于分散,致使在新开发区中遗留很多空白,孕育了大量的城郊村落。第二,基于经济利益的考虑,开发商大多不愿意征收拆迁量大、农转非人口多的地段,常年以来,开发商选择跳过农村居民点,在高楼林立的商业开发区中,农民的宅基地被遗留下来,形成城中村。第三,由于 “城中村” 要不就是地理位置优越 ( 毗邻各大CBD经济商圈) ,要不就是地处城郊、租房成本廉价,这些优越的条件成为各类租客们的首选,从而促使人流向 “城中村”中云集。多种原因促使城中村现象越来越严重。
2北京市城中村现行补偿机制面临问题
通过对肖家河村委会、石景山文化中心工程部、榆树庄村委会、玉渊潭乡农工商公司及其有关房地产开发企业等进行实地访谈,并通过第三方获得了大量的拆迁补偿的相关资料,发现当前补偿机制存在补偿方式较为单一、补偿标准不统一的问题。
2.1补偿方式单一
北京市城中村改造普遍采用的主要有两种方式: 其一是传统的货币补偿与产权调换根据村民意愿二选一,其二是货币补偿与产权调换相结合的结核型补偿。现行补偿机制补偿方式单一,实际上是一次性买断,将具有保障性质的土地 ( 宅基地) 转换为货币或是住房,关于集体产业、村民就业以及社会保障等关于长远发展的关键环节涉及甚少,因此, 这种单一的补偿机制缺乏对村民未来生计的考虑。不能忽视的是,部分地区根据本地的情况,采取了一些创新措施来支持村民的长远发展,即使这些措施并未被明确归为补偿方式。 如孙河乡将所有改造涉及的村民转居转工,并全部归入城市社保体系; 高李庄、夏家胡同、七里渠、巩华城区以及周庄子均为集体经济预留了产业用地; 高丽庄以及白盆窑均为独生子女家庭提供货币补助; 肖家河以及北安河村提供装修补助; 白盆窑甚至还提供了交通补助。这些创新的举措为单一的补偿提供了多元化、多方位的补充,虽然不够成熟也缺乏系统性,但为完善城中村改造的补偿机制提供了新思路。
2.2补偿标准不统一
即使采取的是相同的补偿安置方式,补偿标准在时间和空间上都有一定的差异,主要体现在同一地区改造时间不同,补偿标准差异很大; 不同地区改造时间相同的情况下, 差异也很明显,一般是靠近市中心的地段补偿标准明显高于位置比较偏远的地方。比如,肖家河与安河北村都是属于海淀,前者早于后者两年进行改造,从货币补偿基准价来看, 肖家河是安河北村的两倍多 ( 肖家河24000元/m2,安河北村11000元/m2) ,但安置房的回购价安河北村比肖家河还高出460元/m2,以100m2的有效面积来看,仅这两项就差了将近140万元。
因这种差异产生的不公平极易触发拆迁纠纷、 “钉子户”、拆迁上访等社会动荡因素。在走访玉渊潭乡时了解到,20世纪90年代改造的城中村,当时采取的是公房安置,村民实行承租,允许购买,但是由于意识不足仍有10% ~ 20% 的村民没有购买产权,至今这群人的房子是无产权房,无法上市交易、转让。当时采取就业安置,20多年过去了,安置的工厂大部分已经倒闭,被安置的居民就沦为了下岗工人。就算安置的公司健在,由于农龄不计入工龄的原因,这部分较早 “洗脚上楼”的居民的退休养老金非常低,生活得不到应有的保障。因为这些问题,再加上现在拆迁改造的补偿标准和他们当年天差地别,致使这部分群体心理极度不平衡,到如今还有很大一部分会吵着去上访维权。
3改造后村民可持续生计面临挑战
运用DFID理论对北京市城中村改造村民现状进行调查分析,对海淀区三个已改城中村 ( 北京海淀玉渊潭乡、恩济里居委会、前沙涧村) 120户村民 ( 居民) 进行了调查, 对肖家河、榆树庄村等的负责人进行了实地访谈,通过问卷数据分析、对比分析、定性与定量相结合等方法对城中村改造现状进行分析得出改造后村民可持续生计面临挑战。
“城中村”改造的实质应该体现为三个换取,即 “土地换取生存、土地换取保障、土地换取发展”,改造后的村民生存不成问题,但是长期保障与后续发展确实让人堪忧。个人转型、集体经济转型、社会转型、文化价值观转型,这些变化构成了制约改造后村民生存发展的环境背景,成为村民脆弱性的源头所在。
村民的生计资本受到不同程度的冲击,随着土地的失去,自给自足的 “农耕经济”遭到破坏,散户出租经济不稳定性不足以成为支撑村民后续发展,村民的物质资本和自然资本遭到了削弱; 受教育程度普遍偏低,又缺乏在就业市场立足的一技之长,理财意识的不足,这些都是村民人力资本无法适应新环境的表现; 改造提升了村民的收入水平,收入结构却缺乏长远动力,而且城市化高生活成本均成为资金资本不稳定的源头; 集体感的弱化,集体福利的降低以及就业市场的不认可极大地冲击了村民的社会资本。
生计资本的不同程度的冲击使得原来因 “脆弱性”环境变形的生计五边形再次缩小 ( 见下图) ,极大地影响了村民的后续发展,现行的补偿制度,不论是货币补偿还是结合型补偿只能在短期内应对该情况,而不能长久的给予村民各方面的支援。
4城中村改造村民可持续发展建议
相对单一的货币补偿、产权调换或是结合型补偿,多元化的可持续生计保障更能兼顾被改村民当前生活与长远生计,它包括可持续权利价值、可持续保障内容以及相关利益者权责三个部分,三者互为前提,缺一不可。
4.1权利价值构成角度
从权利价值的构成来看,可持续权利价值补偿应涵盖历史权利价值补偿、现实权利价值补偿、长远权利价值补偿三个部分,其中历史价值部分强调村民的情感诉求,可通过采用原地回迁的方式保留原始村落的结构完整; 现实价值反映的是村民因改造引发的各项需求,主要以货币补偿和房屋安置补偿的形式体现; 长远价值应关注村民未来的发展,可通过合理分配土地增值收益以及完善社保体系进行补偿。
4.2可持续保障内容角度
从可持续保障内容来看,它是一种 “货币补偿 + 就业补偿 + 留地安置补偿 + 社会保障”四位一体的长效保障机制,其中货币补偿是前提,但不提倡一次性支付,建议采用结合型补偿或是逐年货币补偿的方式,弥补的是自然资本及社会资本的损失; 就业补偿以及留地安置补偿是重点,补偿的是资金资本的不足,但就业补偿不等同于就业安置,而是通过就业扶持政策、就业培训等提高村民就业能力,从而起到提高村民人力资本的作用; 而社会保障是关键,让村民老有所依、病有所医、生活有保障,社会资本得到提升。
4.3相关利益者全责角度
从相关利益者权责来看,政府的角色应该定位为政策的制定者、改造过程的监督者、利益关系的协调者,为顺利推进城中村改造的提供各项服务; 村集体若具备足够的经济实力、管理水平应该争当城中村改造的主导者,做好谈判人、 宣传者、协调者,妥善处理好集体资产,此外还要有效地推动 “村转居”,建设文明社区; 开发商要当有良心、有责任心的社会投资者,不但要做到不压榨村民、村集体的利益, 而且还要为村民就业、创业,村集体产业的发展提供必要的帮助; 村民要强调主人翁意识,积极了解并参与到城中村改造的各项决策中,还要强调自身生计资本的积累和提高,为未来长远发展储备资源。
总之,村民可持续生计保障为村民长远的发展提供政策、经济、物质支持的一种理想模式,是对村民补偿机制的完善和升级。保障也是一种补偿,从补偿的范围来看,可持续生计保障 ( 简称 “保障”) 更为全面,除了现行补偿机制 ( 简称 “补偿”) 考虑的 “给钱”和 “给房”外,还保障了村民的就业、社会保障以及集体经济的发展; 从权利价值上来看,“保障”是历史价值、现实价值以及长远价值的综合体,而 “补偿”鲜少考虑村民的长远价值,也就是未来的生计; 从生计资本上来看,“保障”对村民五种资本分别给予了不同程度的支持,而 “补偿”仅关注了自然资本、物质资本以及资金资本。综上所述,可持续生计保障比现行的补偿机制更能适应当前社会和经济的发展。
摘要：通过对北京重点城中村进行实地访谈调研,发现当前补偿机制存在补偿方式较为单一、补偿标准不统一的问题,并总结发现北京市城中村改造后村民可持续生计面临挑战。最后从可持续权利价值、可持续保障内容以及相关利益者权责三个角度提出可持续生计保障的建议。
第一章 总则
第一条 为切实加强和规范城中村改造工作，进一步完善城乡功能，促进城区发展，提高居民生活质量，维护农民合法权益，保障社会稳定，加快城市化进程，根据有关法律、法规，结合贵阳实际，制定本规定。
第二条 本规定所称城中村是指在贵阳市行政区域范围内，在地域上已经进入城区，但户籍、土地权属、行政管理体制、生产经营方式等方面仍然保留农村体制的聚居村落。城中村改造的规划、建设、管理工作适用本规定。
第三条 城中村改造应坚持以下原则：
（一）以人为本，切实维护农民合法权益，维护社会稳定；
（二）市人民政府推动、区人民政府主导、市场化运作；
（三）统一规划、成片改造、整体开发、综合配套；
（四）因地制宜、积极稳妥、分步实施、限期完成；
（五）依法、公开、公正、透明；
（六）政府积极鼓励社会各方力量和资金参与城中村改造。
第四条 改造目标通过5至10年的努力，基本完成全市城中村改造任务，实现城中村乡村型居民点向城市社区转变；农村居民向城市居民的转变；农村居民生活方式向城市居民生活方式转变。切实改善原有村民的生活环境，提高生活质量，建设融合于城市，环境优美，配套完善，功能齐全的可持续发展新型文明社区。实现“改出一片产业，改出一片新居，改出一片环境”的目标。第二章 规划管理
第五条 城中村改造纳入城市统一规划管理和土地管理，其规划建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和片区控制性详细规划。
第六条 各城中村改造实施前由城中村所在区人民政府负责组织编制城中村改造修建性详细规划并报市规划局审查备案。
第七条 城中村修建性详细规划的编制应以贵阳市城市总体规划和各片区控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，合理配套修建垃圾转运站、公厕、社区居委会办公用房；合理规划停车场，公共绿地，供水、供电、供气设施以及中小学、托幼、社区医疗服务、安全、社区管理等公共服务设施，设置必要的村民就业场所。同时，建筑、环境景观设计要与城市环境景观协调。
第八条 城中村改造修建性详细规划编制做到“一村一方案”，编制规划应充分听取村民意见，并经村民会议通过。报市规划局的城中村改造修建性详细规划必须附有该村所在区人民政府和该村村委会出具的同意改造规划书面意见。
第九条 城中村改造按照批准的修建性详细规划由各区人民政府组织实施。城中村改造新建的住宅项目、配套设施、绿化工程和应由城中村改造实施单位承建的道路、上下水、场地硬化、路灯照明等应同步建设、同时验收、同时交付使用，否则不予办理改造范围内新项目开工手续和竣工项目的产权登记发证手续。
第三章 土地管理
第十条 城市建成区范围内，原村集体全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，依法确权为国有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。城市建设需使用土地时，应参照征用集体土地标准予以补偿。
原村集体成员未全部转为城镇居民的，“城中村”改造涉及的集体土地，依法征为国有，纳入城市土地管理。
第十一条 城中村改造项目用地应当纳入全市土地供应计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。城中村改造需占用耕地的，在符合土地利用总体规划和城市规划并依法缴交新增建设用地有偿使用费的前提下，该土地指标列入市用地计划。
第十二条 村集体兴办的二、三产业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市国土资源管理部门核定后，由市财政部门收取，扣除用于农业土地开发的土地出让金和土地出让金业务费以及成本性支出等相关费用后，可安排部分资金用于城中村基础设施建设和村民养老保障。
第十三条 村集体兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。
第十四条 符合城中村改造规划，用于安置村民的居住用地，按划拨方式供地，安置房以外的剩余房屋依法补交土地出让金后可以销售。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市国土资源管理部门核定后，由市财政部门收取，扣除用于农业土地开发出让金和土地出让金业务费以及成本性支出等相关费用后，全额用于城中村基础设施建设和村民养老保障。
第十五条 城中村改造涉及的集体土地经依法批准转为国有后，在符合城市建设规划的前提下，可以依法按程序批准给村集体自行改造建设和联合改造，用于安置城中村改造范围的被征地农民和解决被征地农民的生活。村集体自行改造建设或联合改造、联合经营、联办企业等形成的资产为村集体所有，由村集体统一经营管理，专项用于解决城中村改造涉及到的村民的长期生活保障。
第十六条 城中村改造涉及的土地转为国有后，开发用途为经营性用地，并采用市场化方式由有资质单位独立进行改造的，采用招、拍、挂方式出让土地。改造地块拆迁量大，由市国土资源管理部门、规划管理部门将拆迁量小的地块与拆迁量大的地块捆绑作为一个项目出让土地。土地出让金由市财政部门收取，扣除用于农业土地开发出让金和土地出让金业务费以及成本性支出等相关费用后，可以安排部分资金专项用于城中村改造项目的基础设施建设和村民养老保障。
第十七条 城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部交清。
第十八条 城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第四章 项目建设管理
第十九条 城中村改造主体
（一）城中村所在村委会可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立承担所在地城中村改造项目。
（二）具有房地产开发资质和实力的单位单独改造。
（三）各区或各乡（镇、街道办事处）组建（或已有）的投资公司进行改造，区人民政府、乡（镇）或办事处、村委会支持配合。
（四）因公共利益需要，由政府自行组织改造。政府组织改造包括以区为单位改造或市、区两级政府共同组织改造。
各区根据实际自行选择上述改造主体。
第二十条 城中村改造项目必须纳入区城中村改造计划，并符合城中村专项规划及修建性详细规划要求。
第二十一条 城中村改造应以建制村或集中成片的村民点为改造单元进行整村或整片改造。根据城中村或村民点不同类型和用地条件，按照“一村一方案”，分类改造，因地制宜确定改造方式和改造用地。
第二十二条 城中村改造项目建设单位的确定：
（一）城中村所在村委会独立承担所在地城中村改造项目的，应建立相应机构，并提供资金证明和具体的改造实施计划和方案，报所在区区人民政府批准；
（二）城中村所在村委会联合其他有实力的机构合作改造的，须提供合作机构的资金证明，报所在区区人民政府批准；
（三）其他机构实施城中村改造项目的，由区人民政府会同市国土资源管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目的建设单位；
（四）由市、区投资公司组织城中村改造项目的，实行“独立核算、保本微利、滚动开发、自谋发展”。用于安置农村居民的“新居工程”项目资金由自有资金、社会投入或银行贷款解决。
第二十三条 用于安置村民的住宅建设，享受经济适用住房的有关政策，在住宅区内可以开发一定的商业或工作用房，用于解决城中村改造中被征地农民的生产和生活出路问题。在领取土地使用证和房屋权属证书后，产权人转让房屋的，按贵阳市经济适用住房补交土地收益金的标准补交土地收益金后即可上市交易。
第二十四条 城中村改造区域涉及到的市政基础设施，纳入市政基础设施建设范围。
第五章 村民房屋权属登记管理
第二十五条 对农房进行房屋产权初始登记
（一）村民住房初始登记的对象：
1、符合“一户一宅”，经所在村、乡及区规划、建设、国土部门审核确认的，在各区城中村规划范围内集体土地上修建的农村住房可申请农房初始登记。
2、将宅基地及住房非法转让的，不办理初始登记。
3、对非农业人口及外来人口在各区范围内的集体土地上未按法定程序审批建房的，不办理村民住房初始登记。
（二）村民住房初始登记的标准
1、凡1987年1月1日以前，修建并用于居住的农房，按原面积登记发证；1987年至本文件发布之日止修建的农房，每户农户宅基地面积不得超过130平方米，房屋建筑面积标准由各区根据实际情况提出方案，报市人民政府审定。
2、原则上按一户一宅登记发证。达到分户条件，经户籍管理部门批准的新分户，可申请办理村民住房初始登记。
3、一户多宅的合并计算面积，超出标准部份不予办理村民住房初始登记。
（三）收费标准
办理农房产权证只收取农房产权证工本费用。
办理农房产权证后向他人转让该房屋的，需补交有关规定的办证费用。
第六章 拆迁管理
第二十六条 本市城市规划区内村民房屋实施拆迁应严格执行国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵阳市房屋拆迁管理办法》。
第二十七条 拆除经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，可根据已使用年限给予适当补偿，但不作为安置依据。
第二十八条 房屋拆迁公告后，在拆迁范围内进行装修、无证新修、翻建、扩建房屋的，一律不予安置和补偿。
第二十九条 原城中村范围内的农房拆迁原则上实行就地就近安置。因建设市政工程设施等特殊情况不宜就地就近安置的，应实行货币补偿或异地产权调换。
第三十条 采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村的改造修建性详细规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施改造，拆迁补偿、建设资金由村集体经济组织或改制后组建的股份制公司负责监督、管理，使用情况必须公开，确保拆迁补偿和建设资金的安全。
第三十一条 采取房地产开发企业参与投资改造建设的城中村项目，房地产开发企业应按照自愿互利的原则与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司协商确定拆迁补偿方案并组织实施，对房地产开发企业用于拆迁补偿安置的资金应由房屋拆迁管理部门监督管理。
第三十二条 参与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司制定城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，应按照下列原则确定其拆迁补偿安置方案：
（一）村民住宅用房拆迁安置实行货币补偿或产权调换。
（二）货币补偿，依据被拆迁人合法的产权手续，按照《贵阳市房屋拆迁估价规定》（市人民政府142号令）执行。
（三）产权调换：依据被拆迁人合法的产权手续，由拆迁人在规划定点地区建造成套住宅用房调换给被拆迁人，产权调换房屋的建筑面积标准，由各区结合区域实际制定。
（四）原有住宅用房改为非住宅用房的，必需按《贵阳市房屋权属登记管理办法》办理相关手续。拆除原有住宅用房未经批准改作非住宅用房的，仍作住宅用房补偿安置；拆除原为住宅用房现在出租（借）供他人作非住宅使用的私有房屋，仍作住宅用房补偿安置。
第七章 违法建筑的处置
第三十三条 对农房进行房屋产权初始登记后，无任何产权手续的房屋均属违法建筑。
第三十四条 本规定发布之前修建的违法建筑，对在规定时限内自行拆除的，各区可根据实际给予适当货币补偿，具体补偿标准由各区自行制定；对超过规定时限，不自行拆除的一律依法强制拆除。
第三十五条 本规定发布之后修建的违法建筑，一律不予补偿，并在规定的期限内无条件拆除。
第三十六条 城中村范围的违法建筑，由市、区城市综合执法局依法及时予以查处。各区城市综合执法局要加大对城中村和规划控制区域内违法建筑的查处力度，建立网格式巡查制度，坚决防止和制止新建违法建筑。市城市综合执法局要加强对各区查处违法建筑工作的监督。
第三十七条 市、区公安、国土、规划、建设、房管等部门要积极配合城市综合执法局做好辖区内违法建筑的拆除工作，保证城中村改造规划和城市总体规划的实施。第八章 城中村农民养老保障和其他政策
第三十八条 建立城中村农民养老保障
（一）适用范围和对象
城中村改造范围内的建制村居民和经批准“村改居”的原建制村居民。
（二）享受的条件和标准
1、按本规定参加城中村农民养老保障，并按规定标准缴纳养老保障费的被征地人员（以下简称参保人员），男性年满60周岁、女性年满55周岁时，可按月享受规定的养老保障待遇。
2、按月享受的养老保障待遇标准分1档、2档、3档。按月享受的养老保障待遇标准，由各区根据实际，结合我市经济发展情况和城镇居民生活水平自行确定。参保人员享受待遇的档次必须与其缴费的档次相对应。
3、养老保障待遇水平根据我市经济发展情况和城镇居民生活水平情况适时调整。具体调整的时间和待遇水平，由各区财政、劳动和社会保障部门提出意见，报区人民政府批准后公布实施。
4、参保人员按月享受的养老保障待遇，实行社会化发放。
5、参保人员死亡后，其亲属应在30天内通知养老保障经办机构并办理终止养老保障手续。其尚未领取或领取后剩余的养老保障费个人缴纳部分，发给参保人员指定的受益人或者法定继承人。
（三）养老保障资金的筹集和管理
建立各区城中村农民养老保障资金。各区城中村农民养老保障资金由各区负责统筹管理。各区城中村农民养老保障资金，按照个人、集体、政府三方共同负担的原则筹集，各方具体承担比例由各区自行确定。有条件村可为村民承担部分或全部缴交养老保障费。村民委员会资金来源为土地补偿费用和集体经济积累等，政府资金来源为财政性金。
（四）各区城中村农民具体参保办法、缴费标准、养老保障待的发放、养老保障资金和风险资金的具体筹集管理、个人账户和相关业务管理等办法，由各区自行制定后实施。
（五）与其他社会保障的衔接
1、村民委员会可以比照企业参保的办法，为其村集体成员办理城镇职工基本养老保险，所需费用由村民委员会和个人按规定担。
2、按本规定参加养老保障的城中村农民，同时又参加城镇职工基本养老保险或个体工商户和灵活就业人员基本养老和基本医保险的，达到本规定规定的享受待遇年龄时，按照“只靠一头”的原则享受待遇。已享受城镇职工基本养老保险或个体工商户和灵活就业人员基本养老保险待遇并按月领取养老金的，被征地人养老保障费个人缴纳部分退还本人，并终止该养老保障关系。
3、村民委员会可根据自身实际对已按本规定参加养老保障的成员实施补充养老保障，或通过商业保险渠道进一步提高其保障平。
4、参保人员中已办理“农转非”的，自“农转非”之日起，5年内仍然可以享受农村新型合作医疗、农村特困医疗救助和农村其他项优惠政策。
第三十九条 产业和就业扶助
（一）鼓励城中村农村居民以土地或其它资产通过入股等方式参与城中村改造项目建设或产业经营。参与产业经营的可以享受公有制企业相关优惠政策。
（二）各区以及各乡镇人民政府和街道办事处，应积极创造条件，采取有效措施，提高被征地农民的职业技能和就业能力。对有就业意愿和培训需求，在法定劳动年龄阶段的被征地农民提供1-2次的非农技能全免费培训，并免费进行职业技能鉴定。
（三）市、区公益性职业介绍机构要积极为城中村农民提供就信息和政策咨询等就业服务。对办理求职登记的城中村农民免费提供职业指导和职业介绍服务。
（四）城中村农民“农转非”后按规定享受城镇居民最低生活保障待遇且登记失业1年以上的就业转失业人员，按照再就业相关扶持政策执行。
（五）城中村农民“农转非”后，兴办企业并吸纳城中村农民就业5人及以上的，符合小额担保贷款条件，可申请小额担保贷款；所创办项目属微利项目，可申请贷款贴息。
（六）对吸纳城中村农民就业的企业实行奖励。吸纳城中村农民就业并按规定缴纳社会保险的企业，由各区按每人劳动合同签订期限的长短，给予一定的资金奖励，奖励标准由各区根据实际自行制定。
（七）各区内新办企业（除国家明令禁止、限制的以外），凡招用城中村农民并与之签订劳动合同，并按规定缴纳社会保险的，可参照享受再就业相关扶持政策。
第四十条 子女教育扶助
（一）城中村农民办理“农转非”后，其子女教育享受所在城区居民子女入学同等待遇，纳入城区教育部门公共教育范围。
（二）城中村农民自“农转非”之日起，5年内，其子女义务教育阶段可以享受免杂费、免课本费、补助寄宿生生活费政策。
（三）城中村改造后原居住农民子女就读职高、技校、中专、大专、本科及本科以上学校的，由各区按不同学历给予一次性奖励，具体奖励办法和标准由各区自行确定。第九章 村改居政策
第四十一条 城中村改造后，经村民会议通过，原村民委员会和村支部委员会按照有关程序报批撤销后，经区人民政府批准，按社区构成要素，在原村的基础上，组建新的社区，建立社区居委会。居住分散的，可就近并入现有的社区居委会。党组织机构和党员组织关系按有关规定和程序变更和办理。撤村建居的，实施城中村改造的项目主体和原村委会应为新的社区居委会提供必要的办公用房和开办经费。
第四十二条 办理户籍“农转非”。撤村建居时，城中村区域的街道路名按规划先行命名，以保证改制后的居民能顺利办理户口及身份证。撤村建居后，对原有建制村所有的农业户口人员，由公安部门统一办理城市居民“非农”户籍手续。未撤村建居区域的被征地农民经本人申请，也可办理户籍“农转非”。
第四十三条 妥善处理集体资产。可实行股份合作制或股份制改造，严禁非法侵占、哄抢、私分和破坏。村级集体资产的具体处理办法由各区自行制定。
第四十四条 依法合理处理集体房产和村民住宅。撤村建居后，原经批准建造的属村民委员会的用房或农民私房，在集体土地转为国有后，应给予房屋所有权登记，发放《房屋所有权证》，及时办理《国有土地使用证》。
第四十五条 农民转为城市居民后的养老保险、医疗保险和最低生活保障等社会保障，按照城市居民执行。
第四十六条 城中村农民从“农转非”之日起，在5年内可继续享受《贵州省人口与计划生育条例》规定的农民的生育政策，从第6年起执行城市居民生育政策。
第四十七条 调整市政设施建设体制。撤村建居后，原由乡（镇）、村负责建设和管理的市政设施，包括道路、环卫、绿化、供水、供气等，按管理权属划归所在市、区相应部门安排建设和养护管理。
第十章 组织机构和职责
第四十八条 调整贵阳市城中村改造工作领导小组成员（以下简称市领导小组）。市人民政府市长为领导小组组长，分管城建城管副市长为领导小组副组长。市人民政府办公厅、市纪检监察部门、市委宣传部、市委政策研究室、市发改委、市经贸委、市规划局、市财政局、市建设局、市城管局、市国土资源局、市民政局、市农办、市劳动和社会保障局、市房地产管理局、市教育局、市文化局、市卫生局、市计生局、市环境保护局、市公安局、市人民政府法制办、市委督查室、市人民政府督查室、云岩区人民政府、南明区人民政府、小河区人民政府、白云区人民政府、乌当区人民政府、花溪区人民政府为领导小组成员单位，领导小组成员单位按各自职责开展工作，依法办理城中村改造项目涉及的行政许可和委托，并负责对有关工作提供业务指导。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，负责协调全市城中村改造的建设管理工作。
市领导小组的职责是：负责编制全市城中村改造计划，并进行宏观管理；按照城中村改造计划与各区签定目标管理责任书；制定城中村改造的配套政策；按照全市城中村改造计划定期督促、检查、指导、监督区领导小组的工作；总结推广城中村改造工作的经验、做法和模式；市委、市人民政府督查室要加强督促检查，将城中村改造工作纳入各区目标考核管理。
第四十九条 各区人民政府负责组织、协调本辖区内城中村改造项目的实施。
城中村所在地的区人民政府要成立以区长为组长的城中村改造领导小组（以下简称区领导小组），设置专门机构，抽调专职人员具体负责辖区内城中村改造的组织实施工作。区领导小组的职责是：按照市城中村改造总体计划编制所辖区城中村改造计划；组织编制区域内城中村修建性详细规划；组织制定城中村改造方案；组织实施城中村的拆迁安置工作；协调城中村改造建设的相关问题；负责辖区内城中村改造建设的组织实施工作。
第五十条 辖区内有城中村的各乡（镇）和街道办事处应设立城中村改造的办事机构，配合区人民政府城中村改造工作的具体实施。
第五十一条 区人民政府根据有关规划文件、土地供应计划和本辖区内各城中村的具体情况，制定本区城中村改造计划，报市领导小组备案。
前期改造计划应当包括以下内容：
（一）辖区内拟进行城中村改造的基本情况；
（二）辖区内各城中村改造实施的时序安排和完成时限；
（三）各城中村改造的项目范围、性质和投资规模；
（四）对城中村改造的建议和要求；
（五）各城中村改造涉及的主要优惠政策和措施。
第五十二条 城中村改造资金实行“市场筹集为主、政府补助为辅”的原则。市人民政府从财政性资金中安排1亿元资金用于支持和鼓励各区城中村改造，根据各区在规定时限内，城中村改造的规模、进度和改造效果给予相应的奖励。区人民政府每年从财政性资金中安排一定的资金作为城中村改造的专项资金，纳入财政预算，根据每年的城中村改造计划安排使用，专项用于城中村改造相应的城市基础设施建设等补助。凡城中村改造涉及由市级收取的有关规费，根据城中村改造项目实际，报市人民政府批准后，原则上返还各区专项用于城中村改造。第十一章 附则
第五十三条 各区人民政府、市直有关部门根据本规定制定具体实施办法。
第五十四条 本规定由市人民政府解释。
第五十五条 本规定自公布之日起在各区试点实施。
各县（市、区）国土资源局、局机关各处室、事业单位、各有关单位：
为了加快推进“城中村”改造步伐，积极稳妥地实施“城中村”改造的土地管理、配置、使用和土地处置工作，根据市委、市政府有关“城中村”改造政策，制定了《“城中村”改造土地处置办法及办理程序》，并经局内审会讨论研究，现印发你们，请遵照执行。
二○○四年十月二十九日
“城中村”改造土地处置办法及办理程序
“城中村”所占的土地，是广大农民群众赖以生产和生活的主要来源，并且具有稀缺性、区位性、固定性，故土地问题的处理既是“城中村”改造工作的重点之一，又是一项政策性强、程序严密、涉及面广，需要做大量艰苦细致的工作，方能处理好的问题。因此土地问题处理的好坏，直接影响到“城中村”改造工作能否顺利进行。根据（并政发[2003]10号）《太原市人民政府关于加快“城中村”改造的意见》制定本办法：
一、“城中村”改造土地处理基本原则
1、土地集体转国有。“城中村”村民全部转为城市居民后，其所有的集体土地依法转为国有土地，对合法使用的建设用地、宅基地和留用的建设用地，依照法定程序核发国有土地使用证；转为国有农用地后使用权人不变，由转制后的集体经济组织或原承包人按原用途继续使用，由市土地储备机构进行红线储备，城市建设使用时，依法办理用地手续；未利用的空闲地，由政府依法收回，根据城市规划安排使用。
2、留地发展。“城中村”在土地条件许可的前提下，根据城市规划和其所在区域位置，可留给适当的发展用地，用于就业安置。
二、土地办理程序
3、前期准备工作责任由市辖区政府及区国土局具体承办，市国土局地籍处、利用处指导，勘测中心协助,有关处室配合。具体任务是： 一是对拟改造的“城中村”所有的土地按土地分类进行详细调查统计，列表成册。
二是对现有集体建设用地还应按是否依法办理过批准手续和是否核发过建设用地使用证两种情况分别归类列表统计。三是有条件的“城中村”可对现有建设用地进行权属调查、实地勘测制作1：500或1：2000比例的地籍图；没条件的可利用现有的1:500或1：2000的地形图，勾画出每宗建设用地的四至范围。其中宅基地可按片进行控制测量或按片勾画四至范围。四是现有农业用地和未利用土地，除统计造册外，也应利用现有的图件标明各类农业用地和未利用土地的四至范围。五是对拟转制农业人口登记造册。
六是调查处理拟转制的“城中村”出现的土地权属争议问题。
七是完成拟改造的“城中村”集体土地所有权的确权登记发证工作。
八是按照市规划局批准的“城中村”改造规划及附图拟定该村全部土地的处置方案。方案中应有村民“农转非”变为城市居民后的生活、生产和社会保障的内容。
九是筹备能在撤村建居后能取代村民委员会实施“城中村”改造，统一办理有关土地手续的集体经济组织或其他法人组织。
4、改变土地权属报批工作责任由市辖区政府及国土局和市国土局利用处、地籍处具体承办，耕保处等有关处室协助。其程序是：由市辖区人民政府持下列文件向市政府提出申请，经市国土局审查同意后，向市政府写出审查报告，呈报市政府审核:（1）市辖区人民政府向市政府呈报的“城中村”集体土地全部转变为国有土地的申请（一村一申请）；
（2）有批准权的政府或民政部门批准的转制和撤村建居文件；
（3）公安部门批准的该村全部村民由农业户口转为城市市民户口的文件及批准的转制农业人口数量统计表；
（4）转制村全部土地的《土地所有权证》及附图；（5）转制村土地利用现状图、面积统计清册和有关文字说明；（6）转制村各类用地勘测定界技术报告和勘测定界图；（7）市辖区政府按照“城中村”改造规划拟定的转制村全部土地的处置方案。该方案应包括市规划局正式批准的“城中村”改造规划及附图和村民“农转非”变为城市居民后的生活、生产、社会保障等内容；
（8）“城中村”撤村建居后，经区政府认可，工商行政管理机关登记的取代原村民委员会实施“城中村”改造和统一办理土地手续的集体经济组织或法人组织的证件（复印件）；
（9）市政府或市国土局提出的其他应报的文件、统计清册或说明材料。
市国土局代市政府草拟呈报省国土厅的请示报告，经市政府核准后，连同有关资料一并呈报省国土资源厅审批。省国土资源厅批准后，以市政府名义发布“城中村”全部集体土地转为国有土地的公告,并由市、区两级国土部门按照职能分工，依照规定的程序办理注销集体土地所有权证书，对集体土地和国有土地统计台帐进行变更。在“城中村”未改造前，其土地使用情况由市政府委托市辖区人民政府按照国有土地进行监督管理，其中农业用地按国有农用地进行监督管理。
5、土地初始登记发证责任由市辖区政府和市国土局地籍处统一组织安排，区国土局具体承办，市局地籍处审核报批，土地登记中心、勘测中心协助。其办理程序和具体内容为：
（1）在市辖区政府和市国土局地籍处统一组织领导下，按照统一标准、统一方法、统一程序、统一表格、统一审查内容的原则，由区国土局负责权属调查、填写登记表等外业和前期工作，提出初审意见，经市国土局地籍处审查、验收合格，呈报市政府批准后，登记造册，收回市辖区政府核发的《集体土地使用权证》（包括宅基地证），换发《国有土地使用证》。
（2）经依法批准使用的原宅基地，按照城市私产房用地登记并换发《国有土地使用证》。
（3）经依法批准使用的工业、商业、市场和公益事业、公共设施等建设用地换发《国有土地使用证》。
（4）农用地和未利用的空闲地及道路、广场、绿化等用地，只登记造册，建立台帐，不核发使用证。（5）违法使用的建设用地（包括居住用地），市规划局出具《建设用地规划许可证》或其他同意使用意见的，经处罚并补办用地手续后，核发《国有土地使用证》；市规划局出具临时用地规划许可证的，经处罚后由区国土部门按临时用地管理；市规划局不出具同意用地手续的，只登记造册，不核发证书。
（6）原住宅用地在转制前已改为商业、工业、服务业等经营性用地的，需持市规划局同意的文件，经市国土局审查同意报经市政府批准改变用途后，按经营性用地登记发证。否则一律按居住用地发证。
（7）1999年元月1日以后，未依法按照审批权限经市政府批准的除宅基地以外的建设用地，不论区政府是否批准和核发过集体建设用地使用证，不得直接核发或者换发《国有土地使用证》。必须依法重新办理用地审批手续，报经市政府批准后，方可核发《国有土地使用证》。
（8）近期（一年以内）就要按“城中村”改造规划进行拆迁改造的原村民住房使用的宅基地，暂不换发《国有土地使用证》，待办理改造项目用地手续后，再依申请登记发证。
三、办理留用发展土地
6、责任承办部门由市辖区政府和区国土局负责前期工作，市国土局利用处、耕保处负责审核报批，规划处协助，有关处室、单位配合。其办理程序和具体内容为：拟改造的“城中村”现有的住宅、工业、商业、服务业、市场等集体建设用地(包括擅自违法转让的集体建设用地，至今未作处理完善有关手续的和建设商品房向本村以外的市民或外单位出售的建设用地在内)较少，按每个村民平均不足133平米，而且又有较多农用地(不包括林地、已建成的绿化用地)和未利用地的，在符合“城中村”改造规划和城市建设规划用地性质的前提下，按照不超过上述标准的原则，再留给转制后的经济组织一部分发展用地，用于生活、生产与就业安置。经依法办理农用地转用和协议出让供地手续后，核发《国有土地使用证》。政府应收取的土地出让金，经转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，市政府批准，全部留给转制后的集体经济组织，专款用于“城中村”改造、就业安置或者转制村民社保等费用。留用发展用地的位置和土地用途必须先取得市规划局书面同意，并附有规划图。
7、对有下列情况之一的不再留给或者补充发展用地。（1）已没有农用地和未利用土地的；
（2）现有的农用地(林地、已建成的绿化用地除外)和未利用土地全部留给后仍达不到上述标准的；
（3）现有建设用地不包括学校、敬老院等公益事业用地按每个村民平均超过上述标准的；
（4）不符合“城中村”改造规划确定的位置的；（5）不符合城市建设规划用地性质的。
8、“城中城”改造时，也可采用先确定每位转制村民的住房面积和商业用房面积标准，再按用户要求分设1-2户加一定面积商业用房等其他确保转制农民当年收入和生活水平年不低于转制前或高于转制前水平的方式确定”城中村”改造后的用地面积。
四、收购或储备土地
9、责任承办部门由市土地储备中心和市辖区政府负责，市国土局规划处、耕保处、利用处和区国土局协助，有关处室、单位配合。其办理程序为：拟改造“城中村”的土地除现有建设用地和留给的发展用地外，如还剩有土地，一律由市土地储备中心储备。其中按城市规划近期内就要开发建设的用地依法办理农用地转用手续后，以现行征用土地标准收购储备；近期不安排建设的土地和规划为道路、绿地、广场、学校以及其它公共设施，公益事业的用地，报经市政府批准后，由市国土局与规划局联合发布公告，以红线控制方式储备，待安排建设时再依法办理农用地转用，并由土地储备中心或者有关建设单位按现行征地标准给予合理补偿后，再予以依法办理供地手续。
五、“城中村”改造项目用地审批
10、责任承办部门由市辖区政府和区国土局负责前期工作，市国土局利用处负责审查、报批，地籍处发证，有关处室、单位协助。其办理程序和具体内容：（1）“城中村”改造项目用地除符合法律规定的划拨用地范围和《划拨供地目录》的，按划拨方式供地外，其他一律按市规划局批准的具体改造项目，以有偿使用方式供地。
（2）“城中村”改造项目使用划拨土地的或拟改变出让后的土地用途的，必须依法办理供地和改变土地用途审批手续。（3）“城中村”改造建设用地，未实行收购储备的，并由同一单位进行拆迁安置与建设的比照旧城改造方式供地;已实行储备的，以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。
（4）“城中村”改造项目用地必须严格按照市规划局批准的“城中村”改造规划进行，必须符合城市规划的用地性质，否则不予办理有关用地手续。
（5）按照“城中村”改造规划，在原建设用地范围内由转制后的经济组织进行改造并用于转制村民居住和用于安排原村民生产、经营的建设项目，依照法律规定办理用地审批手续后，政府应收取的土地出让金，经市财政局书面同意，市政府批准，全部留给改制后的经济组织，专款用于“城中村”改造和就业安置资金，也可将其中部分用于转制村民的社保费用。
在原宅基地范围内“拆平建楼”用于转制后村民居住的回迁用地，也可以参照旧城改造，以划拨方式供地。
列为经济适用房建设计划的，以划拨方式办理供地手续。（6）允许转制后的集体经济组织，经市政府批准后将合法使用的建设用地或房地产，依法转让给其他单位或个人依照“城中村”改造规划进行房地产开发，其转让所得专款用于“城中村”改造和就业安置资金，也可将其部分用于转制村民的社保费用。由受让方依法缴纳的土地出让金经区政府或转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，经市政府批准，由市财政局拨付给区政府或实施“城中村”改造的集体经济组织，专款用于“城中村”改造的公益事业、公共设施等配套建设。
（7）转制后的集体经济组织吸收其他单位或个人投资，联合按照“城中村”改造规划和土地处置方案对“城中村”进行改造的，可按具体项目以协议方式出让给转制后的集体经济组织，应收取的土地出让金，经转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，市政府批准，全部留给改制后的集体经济组织用于“城中村”改造资金，也可将其中部分用于转制村民的社保费用。
未经市国土局审查报市政府批准，擅自与其他单位或个人联营、联建的，依法处罚后，符合“城中村”改造规划的，全额征缴土地出让金；不符合“城中村”改造规划的不予办理用地手续，收回土地使用权。
（8）“城中村”改制后，需改变原土地用途的，必须符合城市规划和“城中村”改造规划，经市规划局同意、市国土局审查后，报市政府审批。改变土地用途后，除法律规定可以划拨使用的外，应有偿使用，其中由转制后的集体经济继续使用的，以协议方式出让；拟转让给其他单位或个人使用的商业、旅游、娱乐、商品房等经营性用地，必须通过市场公开出让，土地有偿使用费的征缴管理按上述规定办理。
不符合城市规划和“城中村”改造规划的，不予办理改变土地用途手续。
（9）“城中村”改制后，按照“城中村”改造规划用于工业项目的建设用地，均可按照市委市政府关于加快推进工业化进程的意见和关于进一步加快非公有制经济发展的意见所规定的优惠政策办理。用于房地产开发、商业、商品住宅、市场等非工业项目用地，不享受工业项目的优惠政策。
（10）“城中村”改制后，按照管理体制应向市、区有关部门移交的教育、医疗卫生、广场、道路、绿化等用地，按划拨方式办理。
（11）“城中村”原有的宅基地改造过程中，凡经规划确定为商业、写字楼、商品住宅等经营性用地的，也可采用在地上建筑物先由转制的集体经济组织和村民拆平后，再由市国土局组织以公开拍卖方式出让土地使用权。拍卖所获得的全部收益除扣除必要的手续费外，经市财政局书面同意，市政府批准，全部返还改制后的集体经济组织用于“城中村”改造费用。
六、有关问题
11、为切实做好“城中村”改制后有关土地上的各项工作，市国土局成立以薛俊明局长为组长，王晓云、李天亮副局长、李延总工为副组长，局办公室、地籍处、利用处、耕保处、规划处、监察处、法规处等处室和储备中心、登记中心、勘测中心等单位负责人为成员的领导组。在局里的统一安排下，各处室、各单位依照各自职能分工，各司其职、密切配合，共同做好此项工作。各市辖区国土局也要由一把手亲自负责，确定专门机构和专人负责此项工作。
12、若国家或省里出台“城中村”改造工作中有关土地问题新的政策规定、程序、办法、具体要求时，按国家和省里的规定、要求执行。
13、市国土局各业务处室应根据法律、法规的规定，“城中村”改造试点的实际和各自负责的工作，制定更具有操作性、更结合工作实际、更具体完善的单项工作的办事程序、注意事项、具体要求等操作规程，由局办公室汇总成册，经批准后以局文件印发执行。
义井村“城中村”通过改造给大家带来的变化也日益明显。在本文写作之前，曾亲自走访了义井村，对当地的城中村改造进行了走访和调查，这一过程中，亲眼见到了城中村改造带来的环境的新变化。也听到了当地居民对“城中村”改造带来的好处，从中深刻的体会到改造对城市建设发展的必要以及带给城乡居民的福祉。比如，新建的社区楼房，绿树环绕、生机盎然。走在整洁的楼间小路上，欣赏着身边的宜人景色，村民们都住在统一规划建设的楼房里，全部都是框架结构，曾经的 “村民”都认为是拆迁给他们带来了这么好的楼房居住。再如，原先家家户户楼顶上都有一个小烟囱，每个烟囱都黑烟滚滚，空气中到处弥漫着浓重的烟火味，倒灰渣时荡起的尘灰被风吹得遍地都是。经过改造，义井村拆除了大部分小锅炉，空气质量变好了，而且也节约了自家烧煤的经济成本。
对这些好处深有感触的不是个别人，而是我们见到的绝大多数村民。在走访中，被调查者都不同程度的对城中村改造带来的益处进行了肯定和赞扬。当然，“城中村”改造所带来的好处，是很多曾经的“村民”们的共同感受，不仅仅是这些，城中村改造所带来的变化以及对人们生产生活产生的影响还将继续显现。
建设管理实施细则
一、总则
第一条为加强和规范旧城和城中村改造项目建设管理，根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）、青岛市人民政府《关于进一步加快市区城中村改造步伐的实施意见》等有关法规政策规定，结合我市旧城和城中村改造工作实际，制定本工作程序。
二、项目管理
第二条旧城和城中村改造项目实行项目初审、改造实施方案批复、土地开发整理三个阶段。区政府应根据旧城和城中村房屋住房质量、建成年代、配套条件和居民改造意愿等工作实际，向市城乡建设委提出改造项目申请。
第三条项目初审通过后，区政府开展规划编制、土地预审和配置、资金落实、拆迁动员、改造实施方案等前期论证工作。
第四条前期论证工作完成后，区政府向市城乡建设委提出安置房立项和改造实施方案批复申请。改造项目批复意见作为申请土地开发整理计划和安置区正式启动改造
实施的依据。
第五条旧城和城中村改造项目经立项批复后，对具备改造实施条件的改造项目，由区政府在每年10月底前向市住房建设工作领导小组办公室提出下一市重点“两改”项目计划申请，经市住房建设工作领导小组审查同意后，列入市重点“两改”项目计划。
第六条经市政府批准的市重点“两改”项目计划，由市政府和区政府签订《市重点“两改”项目目标责任状》，明确工作目标和部门职责分工及相关工作要求。
三、工作程序
第七条旧城和城中村改造项目，由区政府按照统一规划，成片开发、群众愿意、部门积极、科学论证、有序实施的原则，根据城市总体规划、分区控制规划和区域控制性详细规划及土地利用总体规划，提出拟改造项目。
第八条区政府负责对辖区内拟改造项目进行调查摸底，对住房建成早、建筑质量差、配套功能不全的居住区域，经三分之二以上居民同意拆迁改造、符合城市规划、能够实施改造的项目，由区政府在完成拆迁改造意愿摸底的基础上，向市城乡建设委申请项目初审。
市城乡建设委按照相关程序和要求组织市相关部门进行现场查看并对资料进行初审，对符合要求的予以受理并提
出初审意见。
第九条拟改造项目经初审通过后，区政府应按规定办理土地预审、规划设计条件和规划方案、环保评价、拆迁计划申请、拆迁补偿安置方案备案、拆迁成本核算、土地评估、安置区用地确定等工作。其中规划方案、拆迁补偿安置方案应按规定向社会及拆迁居民公示。
市建设、规划、国土、环保等部门按照各自职责，认真做好拆迁补偿安置成本核算工作，优先确定安置区用地范围和规模，优先审批安置区规划方案和建筑单体方案，并根据拆迁安置成本核算情况优先落实拆迁补偿安置建设资金。
第十条上述工作完成后，由区政府编制正式改造实施方案，组织相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿预约协议。拆迁补偿安置预约协议签约率到达95%以上后，由区政府向市城乡建设委申请安置房立项和改造实施方案批复。
第十一条安置房改造实施方案批复后，区政府相关单位应按规定在指定金融机构足额存入拆迁补偿监管资金，发布拆迁公告后，拆迁补偿安置预约协议正式生效，区政府启动拆迁。
四、拆迁实施
第十二条区政府作为辖区内旧城和旧村改造项目拆迁工作的第一责任人，负责组织相关单位落实拆迁补偿安置建
设资金和安置房源、办理房屋拆迁许可手续及具体实施房屋拆迁等工作，并负责做好拆迁信访稳定工作。
第十三条拆迁补偿安置方案实施会审制度。区政府相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿安置预约协议前，应按规定在现场公示拆迁补偿方案，征求被拆迁人意见，经95%以上被拆迁居民同意后报市房屋拆迁管理部门批准。
本着“为民解难、实事求是”的原则，对现行法规政策未涉及如多层安置高层公摊等问题，区政府可制订相应的奖励政策，确保拆迁工作顺利实施。
第十四条区政府相关单位应委托具有资质的拆迁评估机构进行拆迁成本核算，经区政府同意后报市房屋拆迁管理部门，市房屋拆迁管理部门应委托专业评审机构予以评审。
第十五条拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议，土地整理实施单位与被征地单位达成征（收）地补偿协议达到95%以上，区政府相关单位和土地开发整理单位分别持有关资料向市房地产权籍管理部门依法申请办理安置区和储备土地的原房地产证权属注销登记手续。
第十六条拆迁协议生效后，在发放拆迁补偿金时，可预留一定比例的拆迁补偿金作为搬迁腾房保证金，按期腾房的全额返还，对5%未签协议的居民，经反复做工作仍拒绝签协议搬迁的，可依法申请司法强制执行。
第十七条区政府应在公告规定的期限内完成拆迁补
偿、搬迁腾房和土地整理工作。逾期未完成所发生的超期费用，属拆迁人自身原因造成的，不计入拆迁成本，由于其他原因造成的，可计入拆迁成本。
五、用地管理
第十八条区政府完成安置区用地的农用地转用，集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。
土地开发整理单位完成储备土地的农用地转用、集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。
第十九条安置区用地达到法蒂供地条件后，安置区用地可以单独划定的，由市国土部门对安置用地优先划拨或协议出让供地。储备土地达到法定供地条件后，储备土地由区政府会同土地储备整理实施单位统一交付到市土地储备机构，纳入土地储备管理。
第二十条安置用地不能单独划定的，由区政府完成全部拆迁并腾空安置区土地后，可以拆迁安置作为附加条件公开挂牌出让，安置用房与和补偿开发商品房捆绑建设。
六、安置房建设
第二十一条区政府作为安置用房代建单位的招标人，通过公开招标方式确定安置用房代建单位。
第二十二条代建单位确定后，由代建单位按规定办理规划、土地、建设等各项建设手续，依法组织实施安置房建设。
第二十三条各区政府作为安置房管理的第一责任人，把安置房建设和居民回迁作为首要工作，在保证质量和施工安全的前提下，安置用房建设工期原则上不能超过两年。
第二十四条各区政府应监督代建单位按合同约定倒排工期，细化责任，狠抓督促落实，确保拆迁居民按期有序回迁。
发布日期:2008-12-11 生效日期: 2009-01-01
咸阳市城中村棚户区房屋拆迁补偿暂行规定
第一条 为了加强城中村、棚户区房屋拆迁管理工作，确保拆迁当事人的合法权益，根据国家法律法规和有关政策，结合我市实际，特制定本规定。
第二条 本规定适用于城市建成区范围内，列入城市改造计划的城中村、棚户区内的房屋拆迁。
第三条 本规定所称城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地的村庄；本规定所称棚户区是指在本市建成区范围内的国有土地上，因历史原因形成的房屋建筑质量差、安全隐患大、市政设施不完善、人均居住面积小、环境脏乱差，且集中成片的非成套房屋居住区。
第四条 城中村、棚户区拆迁补偿安置的原则是：保护合法房产权益，取缔不正当得利，公开公正补偿，维护公平和谐。
第五条 城中村、棚户区的拆迁补偿，采取货币补偿基准价与房屋重置成新价分离补偿的方式，由房地产估价所等中介机构作价评估,确定补偿金额。
第六条 房屋拆迁补偿总额为货币补偿基准价总额与房屋重置成新价总额之和。其计算公式为：
房屋拆迁补偿总额=货币补偿基准价总额+房屋重置成新价总额
第七条 货币补偿基准价总额根据被拆迁房屋占有院落的面积、货币补偿基准价、容积率调节系数等综合确定。其计算公式为：货币补偿基准价总额=院落面积×货币补偿基准价×容积率调节系数
本款所称院落面积，是指测量机构根据院落现状测定的实际面积。
本款所称货币补偿基准价，是指估价机构根据市政府及相关部门公布的房屋拆迁货币补偿基准参考价，结合拆迁房屋所处区域、环境、配套设施等实际情况，进行综合评估确定的价格。该价格经市旧城改造工作领导小组办公室审定后予以公布。
本款所称容积率调节系数，是指根据房屋实际容积率和国家有关规划、建设用地指标等因素综合确定的数值。该系数须由3家以上的房地产估价机构按法定方式评估测算，结果经市旧城改造工作领导小组办公室审核后予以公布。
第八条 房屋重置成新价总额根据建筑物重置价、层高调节率、成新率、建筑面积综合确定。其计算公式为：
房屋重置成新价总额=建筑物重置价×（1+层高调节率）×成新率×建筑面积
本款所称建筑物重置价，依照政府及相关部门公布的标准执行。
本款所称层高调节率，依照《咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则》规定的标准执行。
本款所称成新率，根据房屋建造时间和实际使用保养情况，由房地产估价所等中介机构综合确定。
本款所称建筑面积，是指2层及以下房屋的建筑面积。
第九条 城中村、棚户区范围内，凡取得规划、房产、土地等行政执法部门合法手续的，返迁安置面积按批准的面积计算。
第十条 城中村、棚户区范围内的公用通道、巷道和道路等不予补偿。
第十一条 未经土地部门批准，擅自扩大或抢占、多占宅基地的不予补偿和安置。
第十二条 城中村、棚户区范围内2层以上(不含2层)的房屋不予补偿和安置。
第十三条 同一院落居住多户的，分户院落面积依据遗嘱、协议等具有法律效力的文件凭证确定；没有法律效力文件凭证的协商解决；协商未果的，按照分户房屋面积实占院落总面积的比例划分确定。
第十四条 已划分新庄基地后，老庄基地按规定应退还而未退还的，按照就高不就低的原则，只补偿一院。
第十五条 房屋和宅基地存在争议纠纷的，本着尊重历史、尊重现实的原则协商解决。协商未果的，按国家相关法律法规执行。
第十六条 城中村、棚户区范围内集体、国有单位房屋和成套单元住宅楼的拆迁补偿，按照《咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则》等相关规定执行。
第十七条 本规定由咸阳市旧城改造工作领导小组办公室负责解释。
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