不动产登记承诺书

不动产登记承诺书（精选10篇）

不动产登记承诺书 篇1

1、提供的动产抵押物（设备或原辅材料）所有权属抵押人；

2、提供的动产抵押物（设备或原辅材料）未向任何单位(人)抵押过；

3、提供的抵押物没有用于其它方面的投资；

4、提供的动产抵押物未被查封、扣押、冻结；

5、属海关监管的动产或原辅材料已办批准抵押手续；

6、提交的动产抵押物登记申请材料真实有效；

如抵押登记产生所有权争议，其后果或法律责任、经济损失我单位自行承担；动产抵押物登记申请材料，如有虚假或采取欺骗手段骗取动产抵押物登记的，导致重复抵押登记或材料不真实时，由我单位承担有关的法律责任。

抵押人（公章）：

不动产登记承诺书 篇2

一、关于登记从业人员

《条例》规定,不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。《条例》是否开启了登记从业人员的职业化道路,一时引发热议。早在2008年,国土部的《土地登记办法》第四条规定,国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员,应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。建设部《房屋登记办法》第六条规定,房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员,应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。《条例》实施后,不动产登记从业人员迫切关心的问题之一就在于原本取得的持证上岗证书能否继续?笔者认为,不动产统一登记在地方层面的具体落实,因涉及到机构、人员整合还需要一段时间,采取“一刀切”的方式否认原本取得的土地或房屋登记上岗证书,不利于登记队伍的稳定,应对原已取得的土地、房屋登记上岗证书予以承继和认可。正因为如此,《条例》不仅强调不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力,还在第十一条第二款明确要求不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。从防范登记风险的角度来说,登记从业人员只有具备较强的专业知识和技术能力才能满足维护交易安全的需要,培训考核并取得统一不动产登记上岗证书是必然趋势。未来不动产登记从业人员应分为管理岗位和专业技术岗位。其中管理岗位应包括熟悉有关房地产的法律、政策的法律及管理的行政人员,主要负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证、法律咨询以及日常管理工作,如提供不动产登记信息等一些行政服务等;专业技术岗位应包括熟悉房地产测量、掌握计算机及网络应用等专业人员,主要负责测量、登记信息资料的技术管理。从长远发展来看,负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证的人员也应走职业化道路,通过国土资源行政主管部门组织的培训考核取得不动产登记专业职称。

二、关于登记范围

《条例》首次明确了不动产的概念,包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。《条例》在以往法律规范的基础上最大限度地扩展了不动产登记的范围。随着建筑形态的多样化和地区差异的凸显,地下建筑物、机械式车位、摊位、海上构筑物、地铁工程、公交场站等能否办理不动产登记各地操作不一。看似简单的“房屋”这一法律术语,成为困扰登记实践的一大难题。

《城市房地产管理法》规定,本法所称“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《房屋登记办法》第十条规定,房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,具有利用上的独立性,可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权客体的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分。部分发达沿海地区的探索性立法值得学习和借鉴,例如:2006年上海市出台《城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》,2010年深圳出台《深圳市海上构筑物登记暂行办法》,2013年浙江省出台《地下建筑物登记暂行办法》。综合上述规定,地下建筑物、机械式车位、摊位等属于房屋,可以办理不动产登记,海上构筑物、码头、油库等其他建筑物亦可参照办理。随着建筑形态的多样化,地铁工程、公交场站、机场、物流基地等建筑物、构筑物也应属于登记的不动产范畴。

三、关于登记类型、程序及时限

《条例》在不动产登记类型、登记程序、登记时限的规定上与以往法律规范略有不同,笔者就其中部分作些探讨。

(一)登记类型

《条例》第五条列举了应当登记的不动产权利类型,主要是所有权(集体土地所有权 / 房屋等建筑物、构筑物所有权 / 森林、林木所有权)、用益物权(土地承包经营权/建设用地使用权/宅基地使用权 / 地役权 ) 和担保物权中的抵押权。第三条规定,不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本条例。该条规定的登记类型是在现有法律规范和登记实践的基础上根据不动产物权产生、变动的动态过程进行的分类,例如作为用益物权之一的建设用地使用权,其产生变动过程即存在首次登记、变更登记、转移登记、注销登记,也可能发生更正登记、异议登记和查封登记。

1.首次登记与初始登记

《条例》引入首次登记的概念,对于非专业人士而言,首次登记较初始登记的表述更加通熟易懂。但值得注意的是,首次登记并不等同于初始登记,《条例》也没有以首次登记替代初始登记这一类型的用意。从《条例》第十四条关于尚未登记的不动产首次申请登记的可以由当事人单方申请以及第十九条房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的规定即可见一斑。登记实践中应厘清首次登记与初始登记的区别和联系。笔者认为,首次登记是指相关不动产物权第一次登记,也可理解为设立登记,此种设立登记可能是原有立法(主要是《土地登记办法》/《房屋登记办法》)规定的初始登记,如建设用地使用权初始登记、新建商品房初始登记;也可能是其他物权的首次设立登记,如地役权、抵押权的设立登记。就抵押权登记而言,即存在抵押权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记;而并不存在抵押权初始登记的说法。单方申请初始登记的范围现有立法已十分明确:《土地登记办法》确定的土地初始登记包括三大类,分别为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权;《房屋登记办法》确定的房屋初始登记主要是因合法建造房屋而取得所有权。可见,首次登记的内涵和外延大于初始登记。

2.查封登记

查封登记是本次《条例》明文规定的另一个登记类型,其官方表述最早出现于最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)。该通知第三项规定:对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋,国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。本次《条例》以行政法规的形式确立查封登记这一类型,无疑是要提示不动产登记机构高度重视司法部门限制不动产物权变动的法律效力。我国法上的查封依权力来源和主体的不同分为两类:一是作为行政强制措施的查封,其查封主体为行政机关,如公安机关、税务机关等;二是司法查封,其查封主体主要是人民法院,人民法院依据《民事诉讼法》进行财产保全或民事执行。登记实践中,查封主体、期限、轮候查封等问题时常困扰登记机构,因不动产查封、法院判决引发的案例时有发生。从降低登记风险的角度来说,不动产登记机构应加强和完善查封登记在信息系统设置(如设立查封、解除查封、预查封、续查封、轮候查封、部分查封等)、司法文书交接、查封文书资料留存及利用方面的管理工作。例如,查封不能(如查封标的指向不明)时依法向查封机关送达审查建议函等,通过规范化的流程设置避免信息不对称或更新不及时导致查封标的流失。

(二)关于登记程序

1.当场申请

《条例》第十五条规定:当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。该条关于当场申请的规定格外引人注目。以往关于土地、房屋登记的规范并无类似表述。《条例》在总结各地登记实践的基础上强调当场申请,一方面是为避免出现冒名顶替的虚假申请,也为申请人对申请材料的真实性负责的规定提供合理前提;另一方面,也为《条例》第十七条规定的当场受理书面告知、当场更正后受理、当场书面一次性告知不予受理等内容奠定基础。对一线登记工作人员,要求申请人到登记机构办公场所当场申请,也意味着受理人员对“人”的查验必须尽可能地审慎,通过对申请人与其身份证件的全面比对识别“假人事件”。

2.实地查看与调查

《条例》第十九条第二款规定:对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。而《房屋登记办法》第十九条将房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记列为登记机构应当实地查看的内容,视为强制性规定。住建部发布的行业标准《房地产登记技术规程》也表述为应当实地查看。而《条例》第十九条表述为“可以”实地查看,属于任意性规范,兜底条款也将《房屋登记办法》表述的“法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记”改为“不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形”。以房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记为例,登记机构在办理时按照《房地产登记技术规程》的要求,实地查看应查验房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息是否一致,即成套房屋需要进入单元、楼层弄清楚具体套数。而依据《条例》实地查看属于选择性查验内容,如首次登记依据的不动产竣工验收、面积实地测量材料可以确定房屋客观存在,可以确定应登记的基本单元数量,则不实地查看亦不构成违法。立法层面从应当实地查看的强制性规范到可以实地查看的任意性规范,一定程度上降低了对不动产登记机构查验职责的要求,是否意味着不动产登记机构办理登记业务遵循要件审查的原则,还值得深思。

3.不予受理与不予登记

《土地登记办法》第十二条规定,申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容。《房屋登记办法》第十七条第二款规定,申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。相对而言,《条例》第十七条关于收到不动产登记申请材料,区分情形处理的规定对不动产登记机构及其工作人员提出了更高更严苛的要求。不予受理不再是窗口人员一句简答的答复,二是必须具备以下条件:当场——书面——一次性告知。该条第二款同时规定,不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。该条规定潜在的意义,旨在强调不动产登记机构的告知义务,一旦发生纠纷诉至法院,作为登记机构如不能举证证明已当场出具书面的不予受理告知材料,即必须承担视为已经受理继而引发的一系列法律责任,如面临违反《物权法》及本《条例》未按法定时限如实、及时登记有关事项的法律风险。

《条例》第二十二条列举了不予登记的情形,包括违反法律、行政法规规定,存在尚未解决的权属争议,申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形。其中存在争议尚未解决阻却不动产登记的进行,延续了《城市房地产管理法》关于不得转让房地产原因的相关规定。需要明确的是,证明不动产存在尚未解决的权属争议的材料应当是人民法院、仲裁委员会的立案材料或其他有权机关,如复议机关或其他依法享有裁决权的机构出具的证明材料,而非当事人自述或因房屋买卖引发的合同纠纷。例如,中介机构以未能足额收取中介费或出卖人以未收到全部房款为由要求不动产登记机构暂停办理登记则不属于不予登记的事由。

(三)关于登记时限

《条例》第二十条规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。对于登记机构而言,《条例》关于登记时限的上述规定有喜有忧。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记时限60个工作日; 抵押权、地役权登记,10个工作日;预告登记、更正登记,10个工作日;异议登记,1个工作日。《土地登记办法》第十九条规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内,办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的,经国土资源行政主管部门负责人批准后,可以延长十日。《条例》关于不动产登记时限30个工作日的规定,并未区分不同的登记类型和登记原因,对于登记机构而言显然是一项“福利”。然而,在自上而下简政放权、简化审批流程、提高行政效能的大环境下,几乎所有的不动产登记机构均被要求在法定时限范围内推出承诺时限制度,有地方甚至开展立等可取业务,登记审核时间被极致压缩,已到了威胁交易安全的地步。笔者认为,不动产登记的完成事项应根据不同的登记原因登记类型、复杂程度科学合理的推行不同的承诺时限,既保证效率又能兼顾交易安全。

四、关于信息保护

近年来,因不动产登记信息泄露出来的“房叔”、“房姐”等一系列事件空前爆发,引发了社会各界对官员家庭财产的关注,公民房产信息查询与公示问题也备受争议。那么,不动产登记信息在何种范围内公开,公开程度如何,公开的同时如何保护公民的合法的隐私权都是登记机构工作人员必须清醒认识的问题。《条例》在规定不动产登记信息共享的同时加强了对信息保护的规定。第二十六条规定:不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。第三十二条规定,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。而根据《刑法修正案(七)》的规定:国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位的工作人员,违反国家规定,将本单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息,出售或者非法提供给他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。窃取或者以其他方法非法获取上述信息,情节严重的,依照前款的规定处罚。单位犯前两款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。

不动产登记承诺书 篇3

笔者认为，办理不动产登记不需要提供（无）婚姻登记记录证明，理由如下：

一、要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明，没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明，即使要求当事人提供相关证明时，也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。

二、不动产登记实行的是依申请登记原则，《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时，可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下，也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时，如果不动产登记在双方名下，则需要另外一方同意的证明；如果当事人一方处分不动产时，如果不动产仅登记在其一个人名下，则不需要提供另外一方同意的证明，因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的，登记机构也无法查明，因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象，当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下，如果购买时登记在一方名下的，应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）明确规定，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，也为变更提供了便利。

三、（无）婚姻登记记录证明已经被取消，当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（以下简称民政部《通知》）明确规定，“自文件发布之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告》（国家税务总局公告2015年第71号），以下简称国家税务总局《公告》）规定，“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，无须提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号，以下简称国务院办公厅《通知》）再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”。

实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的，不动产登记机构可以采取如下措施进行审查：

一是由当事人提供结婚证或者离婚证，并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人，可以结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。

二是个人声明承诺。民政部新闻发言人陈日发在例行发布会上就建议采取个人声明承诺的办法来解决问题。国家税务总局《公告》就规定了“无法做出判断的，可以要求其提供承诺书，就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺”。国务院办公厅《通知》也要求“各地区、各部门可结合实际，探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示，办事部门先予以办理，再相应加强事后核查与监管，进一步减少由申请人提供的证明材料，提高办事效率”。不动产登记时，当需要查清婚姻状况而登记机构又无法查清时，完全可以采取当事人承诺的方式以减少当事人负担。

三是公告。为了防止当事人虚假承诺，经当事人同意，登记机构可以对当事人的承诺以及登记事项在登记机构的门户网站等进行公告，以减少登记错误风险。公告由登记机构进行，不会增加当事人负担，但可以减少登记错误。

四是有关部门之间加强信息共享。《不动产登记暂行条例》第二十五条明确规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。国务院办公厅《通知》明确要求，“加快推进部门间信息共享和业务协同。加强协调配合，推进公共服务信息平台建设，加快推动跨部门、跨区域、跨行业涉及公共服务事项的信息互通共享、校验核对。依托‘互联网+，促进办事部门公共服务相互衔接，变‘群众奔波为‘信息跑腿，变‘群众来回跑为‘部门协同办，从源头上避免各类‘奇葩证明‘循环证明等现象，为群众提供更加人性化的服务”。2015年8月3日《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）规定，“各地要紧紧围绕《不动产登记暂行条例》关于信息平台建设的要求，依据《总体方案》，对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询”。民政部《通知》也要求，“各地要高度重视婚姻登记信息化建设工作……各级婚姻登记机构要加快纸质历史数据补录工作进度，为有法律法规依据的部门核对当事人的婚姻登记记录情况提供有力支撑”。只有各部门之间的数据真正联网共享才能让百姓少跑腿，让数据多跑路。

不动产登记流程 篇4

不动产有这么多好处，那在成都，该如何登记办理呢？下面的办理流程，可要看好咯！

1、初始登记

初始登记阶段需要查看开发商的五证两书。五证指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、填写《房屋所有权登记申请表》

购房者在确定初始等级完成后，主动到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》。填写完成后，让开发商签字盖章。

3、拿测绘图(表)

房屋产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表是标注面积的重要依据，必须携带。因此，购房者必须到开发商得房屋面积计量站申请领取测绘表。

4、在开发商处领取办证相关文件

相关文件主要包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等，需要开发商盖章的地方也不能落下。

5、交公共维修基金、契税等

公共维修基金是由房产所在地区的小区办收取，(部分城市的)购房者也可以从银行代收公共维修基金。PS：保留好缴纳凭证，一旦遗失会影响取得房屋产权证。

6、提交申请材料

7、规定时间内领取房屋产权证

不动产统一登记难题 篇5

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

解读不动产登记细则 篇6

年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，酝酿八年的不动产统一登记制度开始进入实质性进展。此后，针对不动产登记的具体实施细则成为业内 关心的焦点。同年3月底，国务院法制办对外公布，不动产登记暂行条例具体实施细则已形成草案，分别就不动产登记机构、类型、程序等内容逐一细化。

今年1月份，酝酿近10个月的具体细则最终面世。记者注意到，细则的内容分别对“集体土地;国有建设用地使用权及房屋;宅基地使用权及房屋;集体建设用 地使用权及建筑物、构筑物”等不动产类型的所有权登记进一步明确、细化。同时，对海域使用权登记、地役权登记、抵押权登记等方面也有详细规定。

值得一提的是，不动产登记资料施行依法查询制度。除了公检法机构等国家机关可以依法查询不动产登记资料以外，不动产相关权利人、利害关系人在按照规定办理申请之后，也可以依法查询、复制不动产登记资料。

不动产登记承诺书 篇7

故此, 在《物权法》的起草过程中, “不少部门、专家认为, 登记机构特别是不动产登记机构不统一, 必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端, 不利于健全登记制度, 应当统一登记机构。立法机关经研究, 赞同上述意见, 同时又要考虑到统一登记涉及行政管理体制改革, 实行统一登记需要有一个过程”。因此, 《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定”。从该规定可以看出, 不动产登记制度的统一性至少体现在登记范围、登记机构与登记办法三方面。实际上, 最核心的问题就是登记机构的统一。只有我们现存的诸多不动产登记机构先统一起来, 才能做到登记范围、登记方法的统一。事实上, 在统一不动产登记的过程中, 最困难的也是登记机构的统一问题。

如何统一我国的不动产登记机构, 理论界与实务界一直有很大的争议。有人主张仿效德国、奥地利等国家的做法, 将不动产登记都统一到人民法院, 由法院负责登记;有人主张仿效我国台湾地区, 以土地吸收地上建筑物, 将不动产登记都统一到土地登记机构。还有人 (如笔者) 主张, 将现有的各个登记机构从原来的行政管理机关中分离出来加以合并, 单独组建从中央到地方的垂直管理的不动产登记局。无论我国最终采取何种方式, 必须承认的一点是, 不动产登记机构的统一不可能一蹴而就, 至少要分为三步:第一步, 在现行的不动产登记体制中, 实现土地、房屋等不动产登记类型内部的统一。比如, 在房屋登记内部实现城乡登记的统一、各种地上建筑物登记的统一等。第二步, 实现土地与房屋登记机构的统一, 即将原先分散在房屋登记机构、土地登记机构、农业行政管理部门的房屋、土地上的物权登记统一到一个登记机构。第三步, 在土地和房屋统一登记的基础上, 进一步将矿产资源、海域、森林等其他不动产的登记统一进来。

不动产登记承诺书 篇8

一、为正确执行司法文书，要坚持以下基本原则

1.登记的房地产应做到权利来源脉络清晰

要做到权利来源清晰，就是要当事人提供取得房地产的原因证明、原权人和受让人的主体资格等证明，如果是经法院判决执行的房地产，则要提供法院生效的判决或裁定书，有时还需要协助执行通知书。有了这些法律文书并不意味着法院执行处分的房地产可以不追本溯源、不理清权利变迁的过程。

在长期实践中我们发现，法院执行的房地产并非都是主体确定、权利清晰，往往存在着长年未登记、查无来源的房地产，导致登记机构执行司法文书时无所适从。因此，针对各地普遍存在的无证房地产的执行，2012年住建部转发了最高院《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012〕102号）就无证房产的执行处分，该文件明确，未经初始登记的房屋要协助执行处分申请登记时，必须满足初始登记的条件。这说明违章、违法或无法证明合法来源的房产，即使出具了司法协助执行通知书，也将面临无法登记的结局。要做到权利来源合法则要满足两个条件，即原权利主体和来源特定合法，即一般为登记簿所记载的主体和房屋，但如果房屋未曾登记，则要提供被执行人原始或继受取得的证明。

因执行房产而对应的民事法律关系清晰，法院据此认定以房抵债或拍卖被执行人的房产，对于这样的来源清晰的房产则可予以登记。登记的类型和记载的事项应与司法文书所述相符合，这样登记簿的历次记载内容就能完全关联，完整准确反映房地产权利的变化情况。

2.与登记房地产相关的信息系统数据关联对应

由于在房地产开发、预售、竣工后的各阶段都会发生房地产的查封或执行处分，而房地产的预售、预告登记、转移登记分别在两个不同的信息子系统管理内的数据库中并归属于不同的主管局，而且房屋预售和各种房地产权利登记分属于两类不同的管理和法律规范范畴，所以是两套系统设计。虽然两个系统都以房屋代码为串联词，但由于各地在设计系统时存在这样那样的考虑不周之处，备案、预告、权属登记等几个数据表、库、信息系统之间的关联程度不是特别高，因此，在执行司法文书时应根据系统特点做好相应的记载工作，防止疏漏。

由于查封是对房地产权利的限制，而房地产权利处于变动之中，如果查封信息不能同时反应在交易网备系统和登记系统，则将造成查封房产被预售或查封房产被抵押等不该发生的事。为防止上述情况的发生，系统设计的科学性相当重要，而科学来自于对预售、预告、权属登记的流程梳理和对交易与登记相互作用的工作机理的透彻理解，只有两个系统即时关联才能使得交易和登记信息准确无误。

3.妥善处理执行房地产与登记簿记载事项无法对应事宜

这种不对应表现为三种形式。

一是无证房产，该房产未曾建立登记簿，登记簿上无信息可核。对于这种未登记的房地产基于法院认定房地产为被执行人合法所有，被裁定给执行人的，登记机构可以直接依此法律文书登记为执行人所有。但为不显突兀，应在审查意见或登记簿的备注栏内注明房地产合法取得的认定依据。

二是根据法律文书可知房地产已经过多次转让，但登记簿上仅是最先一手的记载信息。由于当事人在历次买卖或其他转让中均未履行登记手续，很可能现实中房地产已为他人所有，但登记簿上仍记载为原权人，法院经过调查核实房地产确已发生过一次甚至多次权利转让，根据既成事实（而非登记簿）直接认定为房地产归被执行人所有，并裁定过户给执行人，则据此登记机构应直接登记为执行人所有。为解决登记簿上原权人与现执行人无关联的冲突，登记机构应在审查意见或备注栏内注明其权利来源的事实和依据。

三是根据法律文书需要分割的房产不符合登记基本单元要求，对分割部位无法单独建立登记簿。由于登记簿均以基本单元为单位建立，基本单元的界定有严格的规定，不是任何房屋都可以依申请人的需要随意分割，所有权的性质是单独所有还是区分所有则是在房屋设计之初就已确定，不同性质的房屋其验收的要求都是不同的。在债务纠纷处理中，为使债务金额与房屋价值相当，法院往往要将完整的房屋单元切割，碰到被执行人有多个债权人时，甚至将很小的房屋单元切割成多个部分。这种切割表面上对各债权人很公平，各自都得到清偿，事实上已经将房屋的设计功能进行了改变，从单独所有演变成区分所有，这种对房屋使用性质的改变应当符合区分使用的要求，即各分割形成的部位由专有部分、共有部分组成，性质的改变应当重新进行质量和消防的验收才能投入使用。因此，只有当实在无法整体转让时才按部位分割清偿。在这种情况下，登记机构还得遵循基本单元的规定，即对于法律上不能分割的基本单元即使因为债务原因被法院分成多个部分的，要么按一个房屋基本单元建立登记簿，并在登记簿中注明共有，各自部位见法律文书；要么按法律文书划分的部位以区分所有方式重新确定基本单元再按各基本单元建立登记簿。但法院应从实际使用性方面考虑尽可能不分割已经固有的基本单元。

4.区别对待司法认定的权利主体与登记簿记载的冲突

这里有两种情况：一种是司法文书有事实认定登记簿记载的名义权利人是错误的，则以司法认定为准。此时是否需要办理更正登记后再执行过户登记呢？由于在同一份法律文书中既对原权利主体进行了重新认定，又同时对该房地产根据债务关系进行了处置，则基于该法律文书可直接办理转移登记到新的受让人名下，没必要先办更正登记再办转移登记。另一种是法院认定的权利人和登记簿记载不一致，但法院没有事实依据而登记簿记载的事项依据充分，在受理该类司法文书时登记机构应告知法院，并退回执行通知书。

二、在办理不同类房地产司法协助执行时，应遵守以下程序规则

1.查封登记规则

一是查封时的标的物理状态，二是查封标的的权利人状况，三是预查封与查封的转化。房屋建造、预售过程中发生预查封的，则根据房屋预售与否及被执行人主体决定如何查封登记。

第一种是房屋未售未网签且未进行所有权登记的，仅在交易管理系统中建立了楼盘表，如果被执行人是开发商，则应在网上备案系统中做查封登记；如果被执行人是购房人，但购房人未办理网签合同，则无法做查封登记。当该房屋办理了所有权初始登记后，网备系统的预查封应转为登记系统中的查封。

第二种是房屋未售且已进行所有权登记的，则既要在登记系统又要在网备系统中办理查封登记，从而既限制销售又限制房屋抵押等处分行为。

第三种是房屋已售已网签但房屋尚未进行所有权初始登记，如果被执行人是开发商，则不能受理查封登记，除非开发商能证明预售网签行为存在虚假；如果被执行人是购房人，则在网备系统中办理预查封登记，当房屋初始登记后再办理购房人的房屋转移登记时，网备系统中的预查封在登记系统中转为查封。

第四种是房屋已售已网签并且房屋已进行所有权初始登记但未办理购房人转移登记的，则在网签系统中进行查封登记，待购房人办理完转移登记后，网备中的预查封转为登记系统中的正式查封。

2.无证房地产执行处分

在法院处理民事纠纷等诉讼中，需要执行处分的房地产有的是尚未竣工无法办理初始登记，有的是已使用多年但未曾办理过房地产登记。在执行关于这些房地产的处分时，要根据不同权利主体和法律文书的不同要求分别做相应的登记类型。

第一种是尚处于建造中的期房，尚未网签预售，被执行人是开发商。此时法院将开发商的房地产执行给第三人或执行人，则取得该房地产的人可直接凭法律文书申请网上备案，以防开发商将已经法院处分的房地产再次对外销售。待房屋初始登记后再凭法律文书申请转移登记。

第二种是期房已网签预售，被执行人是购房人。因为法院认定处分的房地产为购房人所有，并将其处分给第三人，如果房屋尚未初始登记，则登记机构无法办理期房转移登记，待初始登记后应将两个转移登记合并办理，即开发商预售给购房人，购房人房产又被执行转移给第三人，两道登记合并办理意味着要交两次契税，因为法院在执行该房地产时认定房产为购房人所有，从法律手续上应当以完成登记为标志。

第三种是期房已网签预售，被执行人是开发商，解除合同后作为开发商的房地产执行处分。期房已网签预售通常意味着购房人预期取得房产，但如果由于购房人未付清房款等原因被法院认定解除合同后处分给第三人，则根据此法律文书应先注销购房人的合同网上备案，取而代之的是办理第三人的网上备案，也就是开发商重新将解除买卖的房屋被法院处分给第三人，然后在房屋初始登记后直接办理第三人的房屋登记。

第四种是长期未办证房地产。这类房地产因当事人不申请或取得手续不齐全迟迟未登记，如果法院经过调查认定房地产取得来源合法，直接将被执行人的该房处分给第三人，则登记机构可以根据法律文书将多次登记合并受理。有人会提出存在多次登记缺失的情况，为什么不必将各次登记分别完成后再做后一道登记？是否有违《物权法》的在先登记原则，即没有在先的登记就不能做后道登记？其实，在法律文书的支撑下，这种顾虑就不必有了。首先，根据《物权法》第三十一条规定，合法建造或继承或法律文书导致物权转让的，处分该物权时，需要登记的，未经登记，不发生物权效力。依裁定书和协助执行通知书等司法文书取得房地产不经登记而物权即生效，这说明，即使前面多道登记未完成，凭法律文书受让人已取得了房地产。其次，虽然房地产登记的主要功能在于公示，但公示的目的是为了让即将进行交易的相对方知悉该房地产的有关情况，由于未曾登记的房地产被法院直接处分，受让人依法律文书取得，如果硬是要为完成公示而将以前缺失的登记补做则完全没有现实意义。

3.其他限制类房地产处分

法院在执行处分的房地产中除无证房地产、未竣工的期房外，还有一些政策性房地产或有权利限制的房地产，政策性房地产如划拨用地的安置房，权利限制如抵押房地产。对于安置房等存在上市期限限制的房地产，在特定条件下即法院裁决或判决生效后也应办理转移登记，但仍应注明为安置房，其自由上市交易则须在期限届满时方可。而抵押房地产在处分时，无论首封或轮侯法院当然首要保护抵押权人利益，因此，登记机构执行抵押房地产的处分登记时，应先行注销已设立的抵押登记，然后办理过户登记，对于无法收回抵押他项权证的，应予以作废公告。

4.法律文书认定事项与申请登记事项不能对应的处理

有些民事调解、判决涉及的婚姻家庭或其他债务纠纷对于房地产处分的认定不是很明确的，应当由当事人各方申请登记时予以明确，如继承民事调解书仅就继承人员进行了明确，但未确定各自继承房产份额，则由继承人自行约定份额，不予约定的，按共同共有登记。又如离婚民事调解书仅就离婚事项作出协议结果，未涉及婚姻房地产的处理，则婚姻房地产应由原夫妻双方共同处分，因为婚姻房地产不因离婚而自然归并于一方，任何一方对房地产的处分仍要取得另一方的同意。

不动产登记委托书 篇9

今委托 ______________(身份证明号码:_______________________________)代理我(单位)办理坐落于

的不动产登记事项，具体为：

□土地所有权 □国有建设用地使用权 □宅基地使用权 □集体建设用地使用权

□土地承包经营权 □林地使用权 □房屋所有权 □建筑物所有权 □森林、林木所有权

□森林、林木使用权 □抵押权 □地役权 □其它_________________

□首次登记（□总登记 □初始登记）□转移登记 □变更登记 □注销登记 □更正登记

□异议登记 □预告登记 □查封登记 □补证 □换证 □其他_________________

代理权限为：提出不动产登记申请、办理相关不动产登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取不动产权属证书(证明)或其他办理结果。

委托期限自 ____ 年 ___ 月 ___ 日至____ 年 ___ 月 ___ 日。

我（单位）对代理人在代理权限内依规定办理的有关登记事宜均承担法律责任。

委托人（签字）：

委托人联系地址(邮编)： 联系电话：

受托人（签字）：

受托人联系地址(邮编)： 联系电话：

委托日期：

****年**月**日

不动产登记公信力 篇10

王逢逢 宿迁市国土资源局

摘要：我国不动产采取以法律行为引起物权变动和非法律行为引起物权变动相结合的物权生效要式，不动产登记采取以形式审查为主实质审查为辅的审查模式，不动产统一登记机构初步整合，立法体系尚有待完善。全国各地不动产登记机构审查程度不同，水平各异，各地不动产登记机构与公安、民政、住建等部门的数据共享建设尚处于构想、尝试阶段。实务中，因各种原因导致不动产登记簿记载的权利主体和实际权利人不一致的情况发生。本文深入剖析我国登记制度下不动产登记公信力的特征及其成因和影响，试图寻求提高登记簿公信力的路径，以最大程度保护不动产权利人合法权益，减少物权纠纷，保障不动产交易市场安全和稳定。

关键词：不动产登记簿 公信力 影响

1不同登记制度下登记簿公信力比较

采取权利登记制度的国家，以德国为代表，登记簿采取物的编成主义，建立了严谨的类似账簿式的书面簿册，在统一编号的每一幅土地项下，将各种权利或负担的详细内容全面、具体的记录在册，并按时间顺序将这些权利或负担变动情况均加以记录，同时以国家的公权力保证记录的正确性。该登记制度严格以登记为物权生效要件，对登记实行实质审查

【1】，登记具有公信力，登记簿出现错误的情况极为罕见；采取托伦斯登记制度的国家，以澳大利亚为代表，登记簿采取人的编成主义，保留了传统的“图书馆”的精神遗存，登记官将土地上现时出现的各项权利内容摘要制作权属证书，正本发给权利人，副本和登记资料进行收存保管，初次登记不强制，但一旦开启登记，之后发生的物权变动强制登记，登记具有公信力。采取契约登记制的国家，如法国，不强制登记，物权在契约生效时即具备效力，不以登记为物权生效要件，不实质审查，不向权利人颁发证书，登记仅起到对抗第三人作用。我国不动产登记制度下登记簿公信力分析

我国借鉴权利登记制度和托伦斯登记制度并结合我国社会主义特色土地制度和具体国情，形成了独具特色的不动产登记制度。不动产登记依申请进行，登记是物权生效的主要但非唯一形式，登记机构采取以形式审查为主、实质审查为辅的不动产登记审查模式种推定登记簿记载权利人为真实权利人的推定公信力。

【2】，登记簿具有公信力，但更确切的说是一 2.1不动产登记簿推定公信力的法律依据和制度保障 2.11物权以登记为主要生效标志

《物权法》赋予登记簿极高的法律地位：“不动产物权的设立、变更、转让和注销，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误以外，以不动产登记簿为准。”不同于动产以交付为物权生效标志，不动产以登记为物权主要生效标志。

2.12登记簿记载错误的更正机制

为保障真实权利人的合法权益，《物权法》规定 “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记”，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”，《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》也均对有证据证明登记簿记载错误的情形给出救济途径。

2.13取得物权的特别规定

《物权法》肯定了登记为物权生效标志的同时，也肯定了自建房屋、继承取得物权和依据生效法律文书取得物权等非以法律行为取得物权的，自事实发生时物权即生效，为避免以上情形导致不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致影响不动产登记簿公信力，权利人在实体法上已经事实取得不动产物权的，要先将此种物权的变动在登记薄上体现出来，才能处分该不动产权利。2.14不动产善意取得制度

据《物权法》第一百零六条，受让人可以基于登记簿记载的权利人推定其为真实权利人，即便后来证明登记簿记载错误，或登记簿记载的权利人非真实权利人，即使交易受让人存在一定过错，只要受让人是基于对于登记簿的信赖，符合善意取得条件的，法律仍然承认其具有与真实物权所有人交易相同的法律效果【3】。

《不动产登记暂行条例实施细则》对于依职权更正登记的例外情况设定为“办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”，这与《房屋登记办法》的撤销登记不得对抗善意取得人一脉相承，对善意取得人的保护，与维护登记簿公信力是一体两面的关系，二者的出发点和落脚点都是强化不动产登记公示、公信的作用，维护权利人合法权益不受损害。2.15不动产登记簿的公信力的机构保障

分散登记时期，房屋、土地、林地等分开登记，各领域登记部门都有针对各个领域的登记条例或登记办法，尤其在房屋登记领域，已经出现了行业标准性质的登记规程，并开启房屋登记官制度的先河，各个地方对房屋登记的重视和精耕细作程度非常高，房屋登记工作的严谨和精细化程度，为不动产登记簿推定公信力提供保障，也为不动产统一登记奠定了良好的基础。

全国实施不动产统一登记后，设立不动产登记机构专门负责不动产登记工作，制定不动产登记相关条例和实施细则，制定不动产登记簿编写和存放规范，指定登记机构负责保管登记簿和其他登记资料，强调登记人员业务素质，更加细化和规范不动产登记工作的同时首次提出各部门数据共享的理念。行政部门间信息共享是一项大数据整合工程，建成以后，将有效提升登记机构的审查能力，客观上为提高登记质量和登记准确性及提升登记簿公信力提供技术支撑。

综上可见，在以法律形式确定了登记为不动产物权的表征方式以后，对可能对抗登记簿公信力的例外情况予以特别规定，对基于信赖登记簿公信力进行交易的行为认定为善意取得加以保护，并设置专门的行政机构开展不动产登记工作，从立法和机构设置层面来看，不动产登记簿作为不动产登记权利归属和内容的载体和唯一合法依据，已经在形式上具备彰显物权的公示和公信的效力。2.2不动产登记簿的公信力局限性原因分析和登记机构职责探讨

不动产登记簿的公信力应以绝大多数登记簿记载的权利和实际权利相吻合为基础，在实践中登记簿记载权利和实际权利人不一致的情况时有发生，登记簿的公信力存在一定局限性，这种局限性的成因是多方面的。

2.21登记机构审查能力有限导致的错误登记

我国的不动产登记是依申请启动登记，登记不采取强制手段，审查亦是以形式审查为主、实质审查为辅，登记机构的主要职责是“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关事项询问申请人，认为必要时可以实地查看”，登记簿的准确程度依赖于申请人是否提出申请、提交登记资料是否真实、有效以及接受询问否有所隐瞒等客观因素。而登记工作业务量大，办公环境嘈杂，鉴别证件真伪及证件和本人是否相符难度较大，各部门数据共享机制尚未建成，这一系列客观条件制约登记机构审查能力。2.22对共有关系审查模糊不清及登记从业人员的两难境地衍生的登记瑕疵

《不动产登记操作规范》要求不动产登记机构询问申请登记不动产是否存在共有人，而未明确这种 共有关系的审核是否包含基于婚姻关系的 “隐性共有”，登记机构从审慎角度出发，对共有关系审核延伸到 “隐性共有人”，4这种审查面临两个问题：第一，申请人提供的登记原因证明资料，诸如房屋买【】卖合同和契税完税凭证等材料均显示不动产权利人为一人，但登记机构通过对申请人有无共有人的询问可能得知不动产实际为夫妻二人共同共有，如果直接依据询问进行登记，就导致登记结果和登记证明文件不一致的情况出现；第二，共有不动产应该由共有人共同申请，如果让“隐性共有人”共同到场申请，将加重申请人负担，登记人员在“放管服”“最多跑一趟”的压力下，侥幸认为不涉及权利处分的登记，本人不到场应该没有风险，常常在“隐性共有人”未到场情况下直接根据询问笔录将不动产登记为夫妻二人共同所有。以上两点是很多登记机构工作人员面临的两难问题，在法律法规和“放管服”双重压力下采取折中，往往造成登记程序存在瑕疵。

2.23对申请人婚姻关系是否审查模糊不清，导致登记逻辑上互相矛盾

如登记机构不审核申请人婚姻关系，《婚姻法》对婚姻存续期间取得房屋一般认定为共有财产，而夫妻存续期间取得不动产，两人并无特殊约定，不动产登记的权利人却只有夫（妻）一方单独所有的情形较为常见，这与不动产实际权利状况不符；如审核申请人婚姻关系，登记相关法律法规未明确授权审查，登记机构受各方面客观条件限制也无能力审查，即便通过询问申请人等方式尽到形式上的审查，这种审查结果的真实性也非常低，反而影响登记结果的准确性。

不动产登记是涉及权利人重大财产的一项工作，本应具有严肃性和严谨性。司法实践中，基于婚姻关系的财产判定通常要以是否办理不动产登记作为依据，一些学者持有的物权与财产权完全割裂的观点笔者不敢苟同【5】。全国各地登记机构却没有明确是否审查婚姻关系和审查程度的标准或规范。尽管《物权法》的善意取得制度保护了善意买受人基于对登记簿的信赖取得物权，但这并没有从根本上解决登记簿记载不动产权利与实际权利状况不一致的登记准确性问题。不动产登记理论界也一直呼吁顶层设计明确对婚姻状况的审查方式，明确对共有关系的审查止于何种程度。从《物权法》立法精神和登记实际情况来看，登记机构本无审查申请人婚姻关系的职责，更无审查婚姻关系的能力，但由于相关法律法规未明确这一立法精神，地方法院在实际的案件处理过程中，采取的往往并不是与法理十分吻合的裁决方式。更有一些地方法院为减少民事纠纷，强加给登记机构审查申请人夫妻关系的实质审查职责。2.24 不动产登记力量薄弱导致的登记疏漏

不动产登记是一项专业性和技术性要求较高的职业，要求登记人员具备民法、行政法法律基础，了 解房地产开发相关流程和政策，熟悉土地、房产、渔业、林业、海域、土地承包经营权、房产和土地测绘等相关法律、法规，掌握不动产登记操作规范和登记技术。目前来看，全国有原国土系统约十万人持土地登记资格证书，原住建系统约三万名不动产登记官，这是不动产登记的中坚力量，短期来看，可以保证不动产统一登记的平稳过渡。但不动产统一登记任务长期而艰巨，集体建设用地使用权登记、宅基地使用权及房屋登记、土地承包经营权登记、水域滩涂养殖权登记等诸多问题还在探索阶段，职能整合尚未完全到位，很多不动产类型尚无法开展登记，不动产统一登记任重而道远。2.25 其他原因

不动产登记申请人的诚信程度，不动产登记从业人员的工作认真态度和责任心以及廉洁程度也是影响不动产登记公信力的重要因素。不动产登记簿记载权利和实际权利不一致造成的负面影响

不动产登记簿具有公示和公信力，不动产登记是国家机关依申请人申请所做出的行政确认行为，是代表国家行使的公权力，这种公信力和公权力的赋予和行使，旨在通过对不动产法律关系的形成、变更、转移和灭失进行干预以明确不动产物权状态，保障不动产权利人的合法权益，不动产登记的首要目标是保障权利人合法权益，便民利民。一旦登记机构做出错误的登记行为，出现登记簿记载权利主体和实际权利人不一致的情况，使真实权利人的合法权益遭受损失，权利人有权提起行政诉讼，因登记错误造成损失的，权利人有权获得国家赔偿。《物权法》对于因登记错误造成对权利侵害的赔偿做出了规定：“因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人赔偿。”更为重要的是，不动产登记簿记载权利和实际权利不一致，背离了不动产登记维护权利人合法权益的宗旨，影响不动产登记形象，降低不动产交易效率，也不利于维护不动产交易市场安全和稳定。

4探索提升不动产登记簿公信力途径

4.1健全不动产登记法律体系，明确登记机构审查范畴 4.11进一步明确审查方式

登记领域亟待健全法律体系，对登记审查方式、审查范畴等给出更加具体和细化的标准，真正实现不动产登记统一标准和规范。4.12明确对共有关系的审查

明确登记机构对于“隐性共有人”有无审查义务，明确基于婚姻关系的“隐性共有人”物权法律地 位。

4.2 提升登记硬件设施，提高登记机构审查和甄别能力

增强身份验证、指纹比对、人脸识别等办公设备的投入，提升审查能力，减少登记错误情况的发生，提升登记簿公信力。

4.3加快部门间数据共享机制形成 规范共享登记资料的法律地位

不动产涉及范围较广，与建设、房产、林业、渔业、海洋等部门都有很重要联系，部门间的数据共享非常迫切。如果通过信息技术共享登记材料，可有效降低申请人提交虚假材料的概率，也将大大提升不动产登记效率。

一旦数据共享机制建成，按照《不动产登记暂行条例》规定“不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提供”，那登记资料的保管工作如何开展、共享到的登记数据或登记资料以何种形式存档和调用、其法律效力如何定位等一系列新问题也应该给出相应的规范和解释。4.4 加强登记从业人员专业素质

不动产登记涉及法律较为广泛，不动产登记人员需要具备专业的法律知识和不动产登记知识。不动产登记本身涉及权利人重大财产，需要登记人员严谨的工作态度和认真负责的工作精神，登记从业人员的专业素质和敬业程度直接关系到不动产登记簿准确程度。

4.5 建立登记信用机制

不动产登记实务中，冒名顶替申请人签字或提供虚假材料的情况时有发生，即便报警，警方多以说服教育为主鲜有任何处罚手段。这种无成本的违法行为一定程度上纵容违法行为的发生，不动产登记机构可尝试与当地信用主管部门联合，将虚假登记纳入失信行为，以减少因申请人不诚信导致的登记错误。4.6 登记机构尝试购买公证服务

《不动产登记暂行条例》对继承和受遗赠登记不再强制公证，但在不动产统一登记过渡时期，数据共享尚处于构想和尝试阶段，登记人员素质有待加强，而继承、受遗赠涉及更为广泛、更为复杂的法律和社会关系，登记机构购买公证服务，由公证机构对继承、受遗赠当事人的法律关系和社会关系进行审查不失为减少登记错误的可行方案之一。

参考文献：

【1】刘燕萍 《不动产登记制度理论研究》北京大学出版社 2016年4月第1版 第38页 石伟 《物权法注释全书》 法律出版社法规中心 2015年6月第1版 第55页 叶金强 《物权法106条解释之基础》载《法学研究》2010年第6期