保险资金养老地产（精选10篇）
中国的城镇化浪潮已成为一股不可阻挡的历史洪流。对于保险业，特别是保险资金运用而言，城镇化大潮中充满了各种需求和众多机会，抓住机遇，乘势而上，是摆在保险资金当家人面前的一道大题目。
中国人保资产管理股份有限公司总裁周立群向记者表示：“城镇化会对整个保险业带来积极影响，我们可以通过保险资金的运用，为城镇公共产品的建设提供长期性的融资支持。”
行业人士普遍认为，城镇化为保险业带来了诸多发展机遇，除了有效提高居民对保险保障的需求水平、拉动保险业务快速增长之外，通过投资于城镇化建设项目，保险资金投资收益率持续低增长的困境有可能得以改善。特别是金融市场进入“大资管”时代以来，保险资金正逐步放开手脚，不仅在积极进军地产行业，同时也纷纷向债权计划、私募股权、风险投资、矿业等投资领域进军。
助力城镇化正是时机
其实从历史上看，保险资金与城镇化的渊源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保险企业诞生之时，其资金就是全额用于伦敦的城镇化建设。可见，保险资金与城镇化或房地产业“门当户对”不是什么新发现，300多年前就已经出现并被多次运用了。
在国内，自从太平资产管理公司推出了酝酿已久的“太平资产-苏州工业园区镇一体化项目债权投资计划”之后，总部设在上海的其他几家保险资产管理公司也都在各地密集调研，准备推出与城镇化建设相关的债权项目。几乎与此同步，中国保监会大力推出一系列投资新政，放宽了保险公司投资基础设施建设和不动产的各项要求，一定程度上顺应了城镇化建设过程对保险资金的需求。西南证券（600369）保险行业分析师认为，保险资金在2012年累计发行的基础设施债权投资计划规模持续增加，仅基础设施和不动产两项，就能为城镇化建设提供约1.2万亿元的资金。
太平资产的有关负责人表示，按照保监会规定，在保险机构发起的基础设施债权投资计划中，其自身认购额度不能超过该计划的50%。因此，“太平资产-苏州工业园区镇一体化项目债权投资计划”除自身认购外，行业内外的一些金融机构也都参与进来，目前已超额认购。
据介绍，太平资产这一债权计划规模为11亿元，通过债权形式融资给苏州工业园区地产经营管理公司，用于投资苏州工业园金鸡湖景区城乡接合部区域的道路维修管理、管线铺设、河流清淤等市政工程项目建设，同时采用银行借款的担保方式预防风险，以苏州工业园区政府财政收入作为还款来源。
数据显示，欧、美、日、韩等国家的城镇化水平已经达到80%-90%，而中国的城镇化率只有51%。新型城镇化的目标是节能、绿色环保、低碳，其中可发展的空间还非常大。此外，中国城镇化区域差别大，东部城镇化率60%，中西部连50%都不到，机构的投资空间也很大。
有关金融机构专家认为，太平资产的债权项目以苏州工业园区的财政收入作为还款来源，收益率有望达到6%-7%。除了债权计划，保险资金也同样热衷于通过专门的信托计划投资到地方市政工程项目建设中，这些投资的收益率可能达到8%-9%。
采访中，多家保险公司的高管向记者明确表示，中央经济工作会议已经提出要积极稳妥推进城镇化，国家政策明确，从而推动保险资金在投资方向上倾向于城镇化建设项目。一方面，保险资金在瞄准城镇化中的投资商机和市场空间；另一方面，项目的地方政府背景、地方政府的投资环境也成为保险资金最终决定投资的关键指标。
投资养老地产
在谈到保险资金为城镇公共产品的建设提供长期融资支持的时候，周立群特别提出，在城镇化过程中的老龄化方面，保险资金也能够提供很大的支持。这一点与泰康人寿董事长陈东升不谋而合，保险资金投资养老地产绝不在少数。
近期，“泰康之家·燕园”养老生活体验馆揭幕。记者了解到，这是由保险企业投资管理的第一家养老社区，以此为序幕，泰康之家将建成国内第一个大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。
陈东升告诉记者：“保监会对保险资金进行投资有比例要求，我们这样的项目大致在10%左右。经过调研，我们计划将这个投资额用来投资养老社区，目前泰康的总资产大约是5000亿元，以后还会增长，所以700亿元的投资额一定是符合监管要求的，也一定是在偿付能力范围之内的。”
陈东升以“泰康之家·燕园”养老社区项目为例算了一笔账：“从拿地到房子盖起来，需要5年的时间，这个阶段投资的30亿-50亿元无法产生收益。然后下一步是客户入住，当入住率达到70%左右的时候，将实现盈亏平衡，这大致需要3年的时间。当入住率达到95%的时候，这个养老社区的项目才能称得上成功。但另外还需要算上25年的折旧，这样前后算下来，一个养老社区的项目需要30年-40年的长周期才有可能成功，而且这还不包括前期的筹划。”他补充说：“从泰康诞生养老社区的创意到现在，已经走了7年的时间。而在泰康养老战略版图中，北京是第一步，上海、广州的布局也已全面启动。未来，我们将在全国各个地方建起来10到15所养老社区，形成超过5万户的连锁网络。”
值得注意的是，目前保险公司开发养老地产主要选择“持有”作为其经营模式，即在养老社区建成后，其住宅不予出售，仅用于长期经营。在“泰康之家·燕园”，陈东升告诉记者，泰康看好险资投资城镇化，愿意长期持有养老地产，即“只出租不出售”。
而保险公司的利润主要来自于社区的入住费与配套的物业管理服务，例如，医疗、娱乐和护理服务等一系列费用。这种“持有”的经营模式可以有效地将寿险产业链拉长，并且能很好地与医疗保险、养老保险等产品连接起来。
“为什么一定要卖出去？我觉得没有必要，我看好这个项目出租的稳定收益，那么就长期持有它。”陈东升相信，养老社区稳定的出租率能够带来相对稳定的回报率，可以满足保险资金安全性、长期性、稳定性、流动性的需求。
除泰康之外，中国太平先后与广西、山东、成都和青岛等地方政府签约，内容均提到养老社区建设。中国人寿（601628）与中冶置业合作，在河北廊坊开发首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城，总投资约100亿元；中国平安（601318）启动了投资170亿元的“桐乡平安养生养老综合服务社区”，同时还计划在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛开发养生养老综合服务社区；合众人寿在养老地产领域投资80亿元打造“合众健康社区”后，又在地产领域投下223.7亿元，其中大部分为养老地产。
投资收益有望提升
城镇化过程中，投资必然大幅上升。在采访中，人保资产董事长吴焰向记者表示，随着我国新型城镇化进程加快推进，一些制约城镇化发展的深层次问题越来越多地显现出来，比如，城镇化的综合承载能力不足、城乡二元结构差距拉大、社保体系碎片化以及公共服务的城乡差异问题等。解决这些问题不仅需要政府的行政手段，还需要通过机制和制度创新，作为长周期运作的保险资金，正好是高效的市场化辅助机制之一，可弥补城镇化过程中的资金缺口。
去年，保监会发布多项投资新政，按照投资新政的规定，保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，账面余额不高于公司上季末总资产的20%；投资同一基础设施债权投资计划或不动产投资计划的账面余额，不高于发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于发行规模的20%，保险集团（控股）公司及其保险子公司投资同一基础设施债权投资计划或不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于发行规模的60%。
国际经验表明，城镇化同时还为保险资金提供了稳定的配置标的。在美国城市化建设加速的过程中，其债券市场得以迅猛发展，保险资产配置也从之前的以国债为主逐步转为以企业债券为主。并且，随着城镇化不断向纵深推进，集体土地流转或征用后，不动产等更多要素资源的增值，将有利于提升保险资金投资收益。
在中国，中资保险公司基本都是通过投资基础设施债券参与城镇化，随后保险资金逐步进入基础设施投资领域。2007年，中国平安牵头保险团队以股权投资计划的方式投资京沪高速铁路项目。2011年，中国太保（601601）等7家保险资产管理公司以债权投资方式参与北京“蓝德计划”保障房项目。
统计显示，2012年保险资金运用余额6.85万亿元，其中在23个省市投资基础设施3240亿元。投资新政下发后，越来越多的保险资金开始更多地关注城镇化建设项目投资。华创证券研究报告显示，随着投资新政改革开启以及国家多项基础投资加码，保险资金新增债权投资计划资金约500亿元，广泛涵盖公路、铁路、核电、风电、火电、水电、水利、煤炭等重大民生行业。
正如全国政协委员、原中国人寿总裁杨超在今年两会提案中所言，建议国家发改委会同有关方面出台相应政策，大力支持有实力的商业保险企业投资城镇化重点建设项目，允许保险企业根据保险资金特点，创新股权投资产品，发展夹层基金和FOFs（基金的基金）等，这样一方面可以缓解城镇化基础设施建设的资金缺口；另一方面，也可以提升保险资金投资收益率水平。
热潮下的冷思考
值得注意的是，在城镇化炙手可热、保险资金怀着高度热情积极参与其中之际，对外经济贸易大学保险学院副教授徐高林发出了冷静的声音。
徐高林向记者分析，应该对我国城镇化发展过程中可能出现的房地产投资泡沫有所警惕。他说：“我们对中国的未来充满信心，但是房地产的估值和股票一样很容易透支未来。房地产市场中确实有无数的造富神话，但投机性的暴富不是保险公司的追求。土地是稀缺资源，终将升值，这固然没错，但房地产熊市持续20年以上也不罕见。今天或者若干年后重新泛起的房地产泡沫是否就比当年低，或者保险投资者追涨杀跌的本领就高强到可以战胜市场，这些都是不可预知的！”
从国外的情况看，保险资金投在不动产行业的结果并不是很令人满意。在英美等国的历史上，开始，各国政府担心包括保险公司在内的金融机构控制房地产业，因而限制各种机构持有房地产的比例；后来，保险资金在房地产行业的投资亏损和管理乱象，又使得保险监管者和保险公司自身产生恐惧。总之，直到今天，美国很多州的法律都对保险公司投资不动产规定了诸多限制，而且保险公司的平均投资比例大大低于法定上限。在美国建国之
初，投机者对首都华盛顿周边土地的估值到200多年后的今天也没有达到；日本的房地产泡沫同样应引起我们的警惕。在我国，1993年前后，保险资金在房地产投资上也出现过令人记忆深刻的教训。
徐高林指出，城镇化投资过程中所涉及的交易复杂性“需要我们有足够的心理准备和技术防范措施”。不动产作为一种非标准化的交易工具，交易条款设计和执行本身都充满了操作风险。除了警惕交易对手的风险外，公司内控风险也是不容忽视。保险业在股票交易中已经出现了一些违规行为，透明度更低的城镇化投资更需要引以为戒。
杨超同样直言提醒：“城镇化建设的投资规模和工期长度远在这两年投资保障房之上，但吸引保险资金参与城镇化建设一定要吸取保障房投资经验，顶层设计应当更加周详。”杨超表示：“保险资金参与保障房建设的效果并不理想，这两年参与保障房投资的项目屈指可数，其原因一是在于我们参与惠民工程的投资指引细则迟迟未出；二是因为盈利模式不清晰、投资回报不可控。”
杨超认为，惠民工程通常有政府担保，地价有优惠政策，是非常好的投资项目。即便是薄利，保险资金也愿意进入，但问题是现在没有完备的规划，看不到长期的盈利点。监管层在关于城镇化的顶层设计中，应该把总体规划、实施步骤、退出机制等问题都考虑到，对保险等社会资金进入形成一套清晰完备的方案，这样才能顺利引导和调配社会资源。
以保障房建设为例，在其财政前期投入后，后续的医疗、教育、物业等配套设施投入也相继带来新的财政压力和投资风险，都需要决策部门通过顶层设计来提早规划、合理规避。
一、我国养老产业发展状况分析
在国外, 没有“养老产业”或“老龄产业”的提法, 只有“银色产业”和“健康产业”的概念, 因此养老产业是具有中国特色的理论概念。在我国, 养老产业被普遍认为是一个专门为老年人提供产品和服务的行业。
(一) 我国老龄人口现状。
根据全国老龄工作委员会发布的研究报告, 中国已于1999年进入老龄社会, 目前趋于加速发展, 呈现出老龄化、高龄化、空巢化的特征。据统计, 我国老龄人口2010年达1.74亿, 约占总人口的12.78%, 其中80岁以上高龄老年人达到2, 132万, 占老年人口总数的12.25%, 而且正在以每年3%以上的速度快速增长。预计到2020年, 老年人口将达到2.43亿, 约占总人口的18%。
(二) 我国养老产业需求分析。
从年龄层次上来看, 一般年龄越大, 对社会养老服务的要求也就越多, 趋向于机构养老的比例也就越大。根据对成都城区老年人的调查, 愿意到养老院的老年人中80岁以上的占51.5%。
从家庭结构来看, 空巢化加速, 失能老人增加。而独居老人对养老机构的需求要高于其他家庭结构的老人。据调查显示, 2010年末全国城乡部分失能和完全失能老年人约3, 300万, 占总体老年人口的19%, 老年人照料问题日益突出, 产生了对养老市场的潜在需求。
从我国养老机构提供的服务来看, 主要提供基本的生活照料, 而老年人需要更加专业的医疗护理、保健, 需要文化、娱乐、体育等精神生活, 需要问候、谈心、咨询和热线服务等精神慰藉服务。因此, 需要不同层次的养老机构提供差异化的养老服务, 以满足老年人不同层次的养老需求。
从老年人的购买力来看, 老年人处于家庭周期的空巢期, 子女已成家立业, 经济负担较轻, 老年人这些收入和积累基本上可以用于自我消费。因此, 老年人在养老方面的购买力强劲。
(三) 养老产业供给分析。
养老产业供给乏力。截至2008年底, 我国各类老年福利机构37, 623个, 养老床位245万张, 仅占60岁以上老年人口的1.5%, 不仅低于发达国家5%~7%的比例, 而且也低于一些发展中国家2%~3%的水平。同时, 老年消费品市场目前还处于起步阶段, 具有很大的发展潜力。此外, 从养老服务队伍来看, 全国老年福利机构的职工只有22万人, 其中取得养老护理职业资格的仅有2万多人。
二、我国保险资金投资养老产业的可行性
投资养老产业拓展了保险资金的投资渠道。国家老龄委的数据显示, 中国老年人的消费需求已超过1万亿元, 而当前每年为老年人提供的产品总价值却不足1, 000亿元。供需差距给养老产业带来了巨大的投资价值, 为保险公司的纵深发展提供了机遇。保险作为社会保障体系的重要组成部分, 将保险资金投入养老产业, 还可以充分发挥保险在健康管理和医疗服务等方面的优势, 为老年人提供增值服务, 完善养老产业链的发展。
保险资金与养老产业有着很好的契合点。养老产业资本回收期长、回报率低使其不能很好地吸引追求短期资金, 最终因资金不足而发展滞后。保险资金的规模性与长期性, 恰好符合养老产业的资金要求, 成为其发展的重要血液。保险资金投资养老产业不仅可以有效地解决养老产业资金不足的问题, 推动养老产业的快速发展, 还可以实现保险资金的保值增值。
此外, 保险资金与养老产业在技术和管理方面也具有内在优势, 能创新产品和服务。如提供长期护理保险等, 现实养老产业与商业养老保险的联动发展, 为养老保障体系建设提供服务。
保险资金投入养老产业符合国家相关政策。2008年国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中明确提出:“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”;新《保险法》第106条明确指出:“保险资金可以投资不动产”, 为保险资金投资养老产业、参与养老社区的建设开辟了通道。2009年中国保监会正式批准泰康人寿的第一个养老社区投资试点项目;2010年底“合众人寿健康社区”也在湖北武汉蔡甸区投入建设;中国人寿也在积极备战投资养老产业。
综上所述, 保险公司参与养老产业建设既可以提供长期稳定的资金来源, 也有利于实现养老保险、健康管理和医疗服务资源的对接整合, 提高养老保险体系的服务质量和运行效能。
三、我国保险资金投资养老产业面临的困难及对策
(一) 保险资金投资养老产业面临的困难
1、传统养老意识的束缚。
因为长期受家庭养老观念影响, 部分老年人固守家园, 宁可受空巢寂寞之苦, 也没勇气走出家庭到养老中心等机构安度晚年。传统的养老意识制约了老年人对养老产业的需求。
2、尚无投资养老产业政策优惠。
我国老年人虽然具有一定的购买力, 但是购买力之间的差距较大, 尤其是城乡之间。而养老机构入住费用较高, 尤其是中高档的养老机构。这就需要制定符合我国老年人消费水平的价格。同时, 养老产业的福利性和微利性使投资收益偏低, 而在我国养老产业的投资尚无政策优惠, 这在一定程度上制约了保险公司的投资热情。
3、专业人才的缺乏。
我国能为老年人服务的专业人员, 尤其是护理人员匮乏。而保险公司在养老服务人才方面也无相应的人才储备。按照老年人与护理员比例3∶1推算, 全国最少需要1, 000万名养老护理员, 而目前我国取得养老护理职业资格的才2万多人。
4、投保人与保险人信任机制的缺乏。
与一般性的商业养老地产不同, 保险公司的养老院中老人的生活成本是由保险公司提供的。享受保险公司服务的老年人将其前期工作收入的一部分资金购买了养老保险, 但老年阶段在保险公司的养老院生活的每一天的花费都将是保险公司养老保险金的支出。从经济学“理性人”的假设出发, 投保人难以确信保险公司会尽力使自己老年时在养老院的寿命太长。所以没有保险公司和投保人彼此信任的机制, 对涉足其中的保险公司而言, 广阔的商业养老地产市场仍然是海市蜃楼。
(二) 保险资金投资养老产业对策建议。
为了有效应对人口老龄化问题, 完善养老服务体系, 加快推进养老服务事业发展, 应该加强以下五个方面的工作:
1、转变观念。
加大宣传力度, 让社会各界, 尤其是老年人充分认识到养老产业的发展前景以及现实意义。老年人应摒弃传统养老观念的束缚, 转变观念, 从思想上接受在专业的养老机构安享晚年, 让老年人实现老有所养、老有所乐。
2、出台养老产业优惠政策。
保险资金是对投保人的负债, 需要实现保值增值, 而养老产业的福利性和微利性热点制约了保险公司投资养老产业的热情。因此, 政府应尽快出台相关老龄产业的扶持政策, 为养老产业的发展提供制度保障。
3、制定相应的法律法规。
一个产业的发展需要有相应的法律为其保驾护航。养老产业作为一个新兴产业, 需要逐步完善与养老产业投资和经营相关的法律法规, 如推进“发展商业化老年社区”等相关政策出台, 使保险资金投资养老产业有法律保障。
4、加强专业化服务队伍建设。
我国养老产业的服务人才匮乏, 尤其是护理人员。为了满足社会养老产业发展的人才需求, 按照《养老护理员国家职业标准》开展资格证书培训, 实行养老护理人员持证上岗, 设置养老服务社会工作岗位, 提高养老服务队伍的专业化水平。保险公司为投资养老产业也应做充分的人才储备。
5、建立保险公司和投保人信任机制。
建立保险公司与投保人信任机制是保险公司发展养老产业需解决的重要问题。借鉴国外经验, 引入保险公司与投保人之外的第三方, 一方面可以保障投保人之前所缴纳的保险费的安全性, 并且在养老时能够享受充足的保障;另一方面第三方的引入很大程度上解决了保险公司与投保人之间的信任问题。如荷兰国际集团 (ING) 设立养老地产信托投资基金, 并在美国、加拿大和澳洲等地试验建立老年社区, 而老年社区的管理则交由第三方的Horizon Bay和Ultimate Care两所老年公寓管理机构来运营, 使投保人和保险人之间的信任问题得到了一定程度上的缓解。
摘要：人口老龄化使养老产业的逐步发展趋于市场化, 吸引了保险公司的目光。本文基于我国养老产业发展状况, 分析保险资金投资养老产业的可行性、面临的困难及应对措施。
关键词：保险资金,投资,养老产业
参考文献
[1]李昕旸.我国商业保险在老年产业中的商业机会探究[J].保险研究, 2011.5.
[2]祝向军, 董琳.论保险公司和养老服务业的合作与发展[J].深圳大学学报, 2011.2.
一、个人账户资金管理模式
现阶段，我国养老保险个人账户基金管理实行政府直接管理模式，省级社会保险经办机构承担了个人账户管理的全部职责。在管理模式方面：
李珍（2007）主张建立以省、直辖市为单位建立养老保险基金管理委员会，集中管理全省市个人账户基金。通过立法确定养老保险基金管理委员会个人账户基金的受托人地位，代表个人账户所有者的利益行使基金管理过程中的各项产权。基金管理委员会制定资金投资战略，并选择资产管理机构或投资机构，以保证管理委员会作为基金所有者与基金投资人的角色分离，以保证基金投资环节的市场化和专业化。
韦樟清（2006）主张借鉴智利的市场化运作模式，由政府根据法律规范的资格条件确定多家私营机构运营个人账户资金，承担养老保险个人账户管理，资金投资经营等保值增值业务，实行自主经营、自负盈亏、自我发展。同时，个人账户所有者根据政府的相关规定可从中选择一家或几家基金投资管理机构作为基金的委托代理机构，以实现基金的保值增值。郭席四、陈伟诚（2005）为代表的专家认为分账制下，个人账户资金应交由独立的民营养老基金管理，并实行市场化运作。
苏卫东、邓航、李竟然（2010）从国外个人账户养老金管理现状入手进行分析，得出当前国外个人账户养老金管理和投资呈现的特征，在一定程度上也是我国城镇职工个人账户管理和投资筛选和吸收、借鉴的经验。其主张个人在投资管理中需扮演更重要角色。
谢和均（2011）认为适度集中模式较适宜我国的具体国情。应该按照“宽投资、严监管”的原则建立适度集中基金管理模式，以省级社保基金管理机构作为本省社会保险基金的受托人，接受本省各统筹地区的委托，在省级层次上，使受托机构、委托机构、监管机构和投资运营机构之间进行有效分权、合理制衡，形成基金运营管理过程中的有效委托—代理框架；其次，由账户所有人选举代表成立独立基金委员会，代表账户所有人行使各项产权，监督个人账户基金的运营状况，以防止道德风险。
二、个人账户资金投资方式
在个人账户基金投资方式方面，我国目前限制过死的投资方式使养老基金的保值增值极其困难，如果不改革，势必出现严重的支付危机，直接动摇我国养老保险制度的基础。
学术界存在两种观点：一是、资本市场的不完善不利于个人账户基金进入。
在我国资本市场尚不完善的情况下将养老保险基金用于证券投资，风险过大，不利于实现养老保险基金的保值增值，所以不进为好。根据2008年全国社保基金年报显示，由于国内股票大幅下跌，导致股票资产从浮盈转为浮亏，交易类资产公允价值变动额-627. 34亿元，基金权益投资收益额-393. 72亿元，投资收益率-6. 79%。证券市场投资率的不稳定性可能影响到个人账户所有者权益，甚至降低养老替代率，所以证券投资不能保证个人账户基金的保值增值。
二是、个人账户基金必须进入资本市场。为了实现个人账户保值增值需要，必须对个人账户进行投资，以提高基金的投资回报率（张著名，2004）。尽管我国资本市场还不完善，货币市场亦不健全，但与其坐视养老保险基金全部存入银行和购买国债逐渐贬值，不如改进管理，运用其他投资手段进入资本市场。柳清瑞（2005）认为在确保基金安全第一的前提下，将探索一些增值办法，包括对国家重点项目的投资，适当部分用于资本市场投资等。社保基金进入资本市场将有利于促进资本市场结构的完善和推进资本市场机制的有效运行，同时增加资本市场的金融工具，促进金融深化。个人账户基金进入资本市场不仅有利于促进资本市场的发展和制度的完善，而且丰富了实现个人账户基金保值增值的途径。李长东（2010）认为应探索个人账户资产形态多元化分布。应该积极开展投资运营试点，深入研究拓展适合个人账户基金特点的投资渠道，如投资参股市场前景良好，收益持续稳定的交通、能源、金融等行业企业，开发金融市场长期稳健型投资产品，实现与金融市场的良性互动，优化个人账户资产形态分布，形成一批个人账户优质资产，以规避通胀风险，使广大参保职工都能够从中获得良好收益，分享经济发展结果。
三、关于个人账户资金管理投资的个人思考
城镇职工基本养老保险个人账户从其基本性质来看，其具有私有性，属于个人私有的财产，其投资和管理，在一定程度上应遵循个人的意愿，可以考虑选举由个人代表组成的省级个人账户基金管理委员会，通过立法确定养老保险基金管理委员会个人账户基金的受托人地位，代表个人账户所有者的利益行使基金管理过程中的各项产权。基金管理委员会制定资金投资战略，并选择资产管理机构或投资机构，以保证管理委员会作为基金所有者与基金投资人的角色分离，以保证基金投资环节的市场化和专业化。但是，在当前个人账戶资金统筹度不高的情况下，一方面应尽快提高资金统筹层次，另外一方面可借鉴辽宁模式，先将做实的资金交由全国社保基金理事会代为管理和投资。
在个人账户资金投资方式方面，由于当前个人账户资金大部分交由省级部门自行管理，在投资方面，国家限制其只能存银行和买国债，面对当前低存款利率、高通货膨胀率的情况，个人账户资金在做实的过程中也在面临者较严重的缩水，因此，当前应以探索有效的保值增值方式为主，首先保障做实资金的含金量。在这一方面个人账户资金可向全国社会保障基金理事会借鉴经验，深入研究拓展适合个人账户基金特点的投资渠道，如投资参股市场前景良好，收益持续稳定的银行、交通、能源、金融等行业企业，开发金融市场长期稳健型投资产品，实现与金融市场的良性互动，优化个人账户资产形态分布，形成一批个人账户优质资产，以规避通胀风险。
参考文献：
[1]李珍.论建立基本养老保险个人账户基金市场化运营管理制度[J].中国软科学， 2007（7）
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居民养老保险和职工养老保险的区别
养老保险作为作为一种社会保险，一直是社会广泛讨论的焦点问题。那么，居民养老保险和职工养老保险，怎么区分？
城镇居民社会养老保险制度参照新农保制度同步实施，因此归纳起来，城乡居民社会养老保险与城镇职工基本养老保险的不同主要体现在保障对象、实施强度、缴费标准、筹资结构、统筹机制、待遇计发等六个方面。
1、保障对象不同。城镇职工基本养老保险是保障城镇就业群体;而新农保保障的是农村居民群体，城镇居民社会养老保险保障的是城镇非从业居民群体。
2、实施强度不同。城镇职工基本养老保险是国家法律法规规定强制实施的，是雇主、用人单位包括劳动者个人都必须按照规定缴费基数和比例来缴费的;而城乡居民养老保险强调的是由政府加以引导，政府补贴城乡居民积极参保。
3、缴费标准不同。新农保政策中“有弹性”，这是城镇职工基本养老保险中没有的。在城镇职工基本养老保险中，有规定的缴费比例、规定的领取资格、规定的支付标准，总体来讲是没有太大的弹性的。而新农保里有一条原则叫做“有弹性”，比如设计的缴费标准从100元到200元、300元、400元、500元。农民可以根据自己的收入水平进行选择，同时允许地方增设缴费标准，可以向上增设，也可以向下增设，这就是为了适应各地经济发展的不平衡和农民收入水平差异相对较大的实际情况，不搞“一刀切”。
4、筹资结构不同。城镇职工基本养老保险主要筹资方是用人单位，虽然个人也缴费，但用人单位缴的是主要部分。而新农保的主要供款方是政府，政府给了现在的老年人基础养老金，同时对中青年的缴费也予以补助。最大的不同就是第三方筹资结构，不仅仅局限于集体经济，国家还鼓励其他经济组织、社会公益组织、个人为参保人缴费提供资助。
专注社保代理12年
30家分公司覆盖四川.重庆.贵阳…
5、统筹机制不同。城镇职工基本养老保险用人单位的缴费部份纳入社会保险统筹基金，不记入个人养老保险账户，因此，如果参保人以灵活就业方式缴费的，其中60%的个人缴费要纳入社会统筹基金，只有40%记入本人的养老保险个人账户。而城乡居民养老保险没有进行统筹，不论是个人缴费、政府补贴、集体补助、还他人资助全部记入本人的养老保险个人账户。
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xx年，我中心在市劳动和社会保
障局、市企业养老保险中心和xx区劳动和社会保障局的正确领导下，在中心领导班子的有力带领下，全体工作人员团结一心，扎实拼搏，锐意创新，开拓进取，各项工作齐头并进、进步长足。现总结如下：
一、主要成绩
全年工作主要亮点有八。一是养老保险费征缴保持稳定。采取实行征缴工作目标责任制、实施“征缴协管员”制度等工作措施，迎难而上，功坚克难，不断加大征缴力度，强化征缴实效。今年在xx区企业形势极其严峻的情况下，全年征缴养老保险费000万元，征缴率0%。二是离退休人员养老金发放持续正常。不断健全完善养老金社会化发放工作机制，努力提高发放工作服务水平，全年发放养老金000万元，深受离退休人员好评。三是养老保险扩面稳步推进。紧抓全省统一开展扩面征缴专项活动的有利契机，乘势而上，突出重点，强力推进。全年新增参保企业0家，新增参保
职工000人。四是养老保险纳入市级统筹工作顺利
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保险公司工作总结 | 保险公司年终工作总结 | 保险公司个人工作总结
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xx年，我中心在市劳动和社会保障局、市企业养老保险中心和xx区劳动和社会保障局的正确领导下，在中心领导班子的有力带领下，全体工作人员团结一心，扎实拼搏，锐意创新，开拓进取，各项工作齐头并进、进步长足。现总结如下：
一、主要成绩
全年工作主要亮点有八。一是养老保险费征缴保持稳定。采取实行征缴工作目标责任制、实施“征缴协管员”制度等工作措施，迎难而上，功坚克难，不断加大征缴力度，强化征缴实效。今年在xx区企业形势极其严峻的情况下，全年征缴养老保险费000万元，征缴率0%。二是离退休人员养老金发放持续正常。不断健全完善养老金社会化发放工作机制，努力提高发放工作服务水平，全年发放养老金000万元，深受离退休人员好评。三是养老保险扩面稳步推进。紧抓全省统一开展扩面征缴专项活动的有利契机，乘势而上，突出重点，强力推进。全年新增参保企业0家，新增参保职工000人。四是养老保险纳入市级统筹工作顺利完成。目前中心各项业务工作均与市中心实现良好衔接，诸项业务运转高效、有条不紊。五是退休人员增资工作高效开展。将增资工作作为阶段性中心任务，中心工作人员全员动员，分工协作，牺牲节假日，确保了每一名
退休职工增资数据的准确无误，保质保量地完成了近万名离退休人员的增资任务。六是养老保险待遇审核工作精准无误。积极借鉴外地经验，实现退休人员待遇微机核算，大幅度提高了待遇审核工作的工效和准确性。全年审核确定退休人员待遇000余人次，无一出现失误。养老保险工作总结七是养老保险财务管理工作日趋规范有序。逐步完善各项财务管理制度，狠抓制度落实，实际工作中要求工作人员严格按上级财务工作规程要求办事，严格程序，严肃纪律，确保万无一失。八是养老保险稽核工作精细严谨。今年按惯例对发放养老金人员进行了认真年审，审查工作坚持做到严格细致，逐人对照，逐人过关，共检查离退休人员9000余人，停发养老金760人，通过检查避免基金损失80万元。
二、主要做法
扩覆工作目标管理责任状
为贯彻落实《**市新型农村社会养老保险实施办法》和省市、区新型农村社会养老保险工作会议精神，全面实施新型农村社会养老保险制度，进一步推进全镇劳动保障工作，基本实现农村适龄居民养老保险的全覆盖，镇政府决定对新型农村社会养老保险工作实行目标管理，现签订**年劳动保障工作目标责任书如下：
一、任务目标
（一）全面实施新型农村社会养老保险制度，新型农村社会养老保险参保率要求达到100%
（二）符合参保条件户籍，年满16周岁（不含在校生），又未参加职工养老保险的农村居民应参加新农保。
（三）积极发挥镇村新型农村社会养老保险工作领导小组的作用，确保新型农村社会养老保险工作有机构、有人员、有经费、有场地，并正常开展工作。村必须有专人负责新型农村社会养老保险工作。
(四)目标任务：
具体任务：你村应完成人的新型农村社会养老保险任 务（包括续保和新参农保人数），人的企业职工养老保险任务。
二、奖惩措施：
（一）为保证上述各项目标的实现，**年将继续把新型农村社会
养工作任务完成情况纳入各村年度目标考核。紧紧围绕“保基本、广覆盖、有弹性、可持续”的工作方针，建立领导责任制，一级抓一级，层层抓落实。确保顺利完成今年的新农保工作任务。
（二）建立基础养老金制度，按月报铜山区新型农村社会养老保险生存状况稽核登记表
此项工作纳入年终目标考核，按任务完成情况兑现奖惩。时间要求：新型农村社会养老保险和企业养老保险要在4月30日之前全面完成。
本责任状一式两份，镇政府和责任单位各持一份，自签订之日起生效。
镇长（签字）：村党组织书记（签字）：
**区**镇人民政府
2014-07-02信息来源：内蒙古自治区政府字体：【大 中 小】
今年，经国务院同意，人社部、财政部联合印发了《城乡养老保险制度衔接暂行办法》(以下简称《办法》)，明确规定，城镇职工养老保险与城乡居民养老保险，只要满足一定条件即可自由衔接转换，无论如何转变，都将个人账户存储额随同转移，累计计算权益，《办法》将于2014年7月1日起实施。《办法》的出台实施，充分体现了党中央、国务院对人民群众切身利益问题的高度重视，是一件利民生的好事、顺民意的实事。
一、解读《办法》解决的三个焦点
一是实现两种制度衔接。目前，随着我国城乡养老保险制度的全面建立，在解决了跨地区流动就业养老保险关系转移接续之后，尽快解决城乡养老保险制度之间的衔接问题成为重点。据统计，2012年全国农民工总量达到2.62亿人，同期参加城镇职工养老保险的农民工人数仅为4543万，绝大部分农民工都游离于这一制度之外。而截至2013年底，全国参加城乡居民养老保险人数达到4.98亿，其中2399万为城镇非从业居民。《办法》通过明确规定全国统一的衔接方式、衔接条件、资金转移、待遇领取等政策和统一衔接经办规程，实现劳动者特别是农民工在城乡养老保险制度间的顺畅衔接。
二是保障参保人的个人权益。无论是从城乡居民养老保险转入城镇职工养老保险，还是从城镇职工养老保险转入城乡居民养老保险，都将个人账户储存额(含政府、集体补助部分)全部转移，并累计计算个人账户养老金。从城镇职工养老保险转入城乡居民养老保险的，将城镇职工养老保险缴费年限计算为城乡居民养老保险缴费年限。对缴费年限不足15年的，也允许延长缴费后再衔接，最大限度地保障参保人员的养老保险权益。
三是妥善处理重复参保与重复领取待遇问题。在实际工作中，由于城乡养老保险制度对参保缴费的时间规定不同等原因，城乡流动就业人员在同一某个时段重复参保缴费的现象目前仍然存在。《办法》从维护参保人员权益出发，对重复参保及重复领取待遇问题作出了明确规定，总体要求是优先保留待遇水平较高的城镇职工养老保险关系和待遇，对于个人因重复缴费而产生的城乡居民养老保险个人账户金额退还本人。
二、解读《办法》遵循的四个原则
一是保持制度大格局不变。我国养老保险制度基本上形成了职工养老保险和城乡居民养老保险两大制度平台。由于我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，职工养老保险制度与城乡居民养老保险制度在筹资渠道、缴费水平、支付结构、待遇计发办法上有很大不同，因而待遇水平也相应有所差别，实行职工与城乡居民既有衔接、又有区别的基本养老保险制度符合现阶段我国国情，城乡养老保险制度衔接政策应在保持这一基本制度格局基础上，加强制度之间的衔接。
二是顺应发展大趋势。十八届三中全会提出，推进以人为核心的城镇化。2013年中央经济工作会议强调，积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。随着城镇化的发展，将会有越来越多的农民转变为市民并在城镇就业参保，农村人口从乡村转入城市是社会结构发展变化的大趋势，城乡养老保险制度衔接政策要顺应这一发展大趋势。
三是照顾大多数。社会群体的利益需求是多方面的，衔接政策应要考虑多数人的利益需求。《办法》应从维护大多数参保人员的权益出发，鼓励参保人员通过参保缴费甚至延长缴费的形式享受到较高的养老保险待遇。暂行办法的出台，使广大农民工和城镇非从业居民进 可在城镇职工养老保险参保缴费并享受相应的待遇，退可由城乡居民养老保险制度“兜底”。
四是构建政策大框架。我国养老保险制度还处于不断完善的过程中，城乡养老保险制度间相互衔接要考虑未来的发展。城乡养老保险制度衔接政策应具有一定的弹性，首先搭建起一个大的政策框架，并为今后进一步完善养老保险制度留有空间。
针对目前广大参保人员和专家反映的：与职工基本养老保险相比，居民养老保险无论是绝对值还是相对值都是偏低的。人社部胡晓义部长介绍，新农保和城居保制度分别于2009年和2011年启动试点，2012年这两项制度才刚刚在全国推行开来，个人账户积累的比重非常小，现在全国新农保和城居保总计积累个人账户只有不到2800亿，每个人积累还不到800块钱，全国平均支付标准只有80多块钱。
胡晓义认为，虽然现在标准不高，但它是从无到有的，中国几千年的历史，政府从来没有为农民发过养老金，这是开天辟地的，是创造了历史的。对于广大农民来讲，最主要的收入来源还是靠土地的收益和家庭收入，当然也包括家庭成员到城市打工工资性的收入。养老金可以说只是补充性的收入，待遇水平的提高要循序渐进。这次国务院的意见中特别提到要建立城乡居民基本养老金的正常调整机制，这也为下一步完善这方面正常指明了方向。
三、解读《办法》把握的五大政策
一是缴费年限计算。参保人员从城镇职工养老保险转入城乡居民养老保险，其参加城镇职工养老保险的缴费年限，可合并累加计算为城乡居民养老保险的缴费年限。参保人员从城乡居民养老保险转入城镇职工养老保险，其参加城乡居民养老保险的缴费年限不折算为城镇职工养老保险缴费年限。主要考虑：城镇职工养老保险与城乡居民养老保险制度间的缴费标准差异很大，如果采取一年折算一年的方法，会导致低缴费换取高额待遇的不合理情况;如果采取按缴费额度折算的办法，会出现城乡居民养老保险缴费一年仅能折算为城镇职工养老保险十分之一甚至几十分之一年，而按照对等原则，城镇职工养老保险转入城乡居民养老保险将会出现缴费一年折算为十年甚至几十年的情况，这也是不恰当的。
二是资金转移。参保人员从城乡居民养老保险转入城镇职工养老保险，或者从城镇职工养老保险转入城乡居民养老保险，都将个人账户储存额全部转移，合并累计计算。
《办法》对城镇职工养老保险向城乡居民养老保险转移的，没有规定转移城镇职工养老保险统筹基金。主要考虑：(一)统筹基金是国家对城镇职工养老保险制度的专门安排，既是为了解决已退休人员的养老保障，也是为了均衡单位的养老负担，体现的是社会保险的互济功能，与个人账户功能和权益归属不同，不属于个人所有。(二)现行城镇职工养老保险跨地区转移接续办法规定划转12%的统筹基金，主要是为了适当平衡转出与转入地区的基金支出负担，不影响参保人员个人养老保险权益，因而在参保人员转入城乡居民养老保险制度时，不转这部分资金，不影响其应有的养老金水平。(三)按照现行政策规定，参加城镇职工养老保险人员缴费年限不足15年申请终止基本养老保险关系的，仅将其个人账户储存额一次性支付给本人，如果城镇职工养老保险向城乡居民养老保险转移统筹基金并计入其个人账户，会造成两类制度在政策上的不平衡。(四)社会保险法规定，城镇职工养老保险缴费不足15年的，可以延长缴费至满15年，从趋势上看，应引导、激励农民工等群体从城乡居民养老保险转入城镇职工养老保险，并享受相应的待遇。
三是待遇领取地确定和重复领取的处理。考虑到城乡养老保险制度参保人员可能在多地流动就业和参保，参保地与待遇领取地可能不是同一个统筹地区，甚至可能有在多个地区存在养老保险关系的情形，《暂行办法》规定，参保人员在办理城乡养老保险制度衔接之前，要先按城镇职工养老保险关系转移接续的有关规定确定待遇领取地，并将养老保险关系归集至待遇领取地，再按照有关规定办理制度衔接手续。
根据养老保险关系唯一性的原则，参保人员应只有一个基本养老保险待遇。对于参保人员重复领取待遇的，优先保留待遇水平较高的城镇职工养老保险关系，终止并解除城乡居民养老保险关系，对于重复领取的城乡居民基础养老金要予以退还或抵扣。
四是重复参保处理。参保人员办理城镇职工养老保险与城乡居民养老保险制度衔接手续时，若在同一内出现重复参加城镇职工养老保险与城乡居民养老保险的，按月退还城乡居民养老保险重复时段缴费，将重复时段相应个人缴费和集体补助金额退还本人。
五是衔接时点和衔接条件。参加城镇职工养老保险和城乡居民养老保险人员，达到城镇职工养老保险规定的法定退休年龄后，可以申请办理城乡养老保险衔接手续;参保人员达到城镇职工养老保险法定退休年龄前，不办理城乡养老保险制度衔接手续;参保人员达到城镇职工养老保险法定退休年龄后，不符合按月享受城镇职工养老保险待遇条件，又不愿申请办理城乡养老保险制度衔接手续的，也可以按照城镇职工养老保险规定延长缴费后再申请办理城乡养老保险制度衔接手续。
2014年养老保险新政策与2013年养老保险新政策回顾
2014年养老保险新政策展望：社会保险法的目标是建立一个没有缺失，覆盖上没有遗漏，衔接无缝隙的社保制度，使全体人民在养老、医疗这些方面都能做到有基本保障，无后顾之忧。其正式实施，标志着“全民社保”跨越设想，进入实施阶段。在过去的2013年养老保险新政策里，累计缴费满15年，是养老保险参保人领取养老金的的必备条件之一，”长期以来，那些退休时累计缴费不足15年的参保人员，只能选择一次性领取个人账户存储额，终止基本养老保险关系。他们的老年生活缺乏稳定长期的有效保障，对此，《社会保险法》进行了重大完善和拓展，增加了两种处理方式：允许个人缴费至满15年;转入新农保或城镇居民养老保险，两种途径都可以让参保人获得养老保险长期待遇。养老保险制度，2014年养老保险新政策对个人的影响
养老保险新政策一直牵动受老百姓关注，尤其对于即将退休和马上退休的人员来说，政策的一个小小的变动都可能对他们的退休生活产生深远的影响。中国的养老保险政策是从九十年代开始就进行的一项民生长远大计。而2014年养老保险是否又有新的政策推出，以保证更多的人能享受到养老保险制度带来的实惠。养老保险缴费年限很可能延长。2014年关于养老保险制度的讨论，除了延长缴费年限以及养老金并轨两个焦点问题之外，针对企业缴费的问题也达成了共识，与会团队一致认为，企业的缴纳费率太高，下一步，相关部门将就此从多渠道筹集资金，用来减少企业相关费率的负担
养老保险
一般要交满15年，到退休的时候才能终生享受养老金,所以想拿养老金的人请务必在自己退休前15年就开始交。如果到退休年龄交养老保险不满15年,那等到你退休的时候国家会把你个人帐户上存的8%的养老金全部退给你。那单位给你交的21%到哪里去了?国家把单位为你交的21%的钱全部划到国家的养老统筹基金里了。国家规定，退钱的时候只退给个人自己扣交的钱,单位为他交的钱全部都为国家做贡献。退休时候的养老金是怎么算出来的。养老金的算法很复杂,国家每年都会把缴费基数变一次,:如果你现在30岁,你现在的缴费基数是3000元,而退休年龄如果是55岁的话,那你必须在你40岁以前就开始交养老保险了,而如果你现在从30岁就开始交,交到55岁是25年,那首先肯定你能享受养老金了,其次,如果25年后你交的 3000块的缴费基数已经变成了6000,那你55岁的时候首先每个月可以拿到6000×20%=1200块的基本养老金,这是国家给你的,此外你的个人帐户上的钱在25年里也积攒了不少,把缴费基数平均一下好了,(3000+6000)÷2=4500,那么你这25年里个人帐户上应该有4500×8%(你缴纳的养老保险的个人比例)×25年×12个月=108000元钱,除了之前的1200块以外你每个月还能拿到108000÷ 120=900块, 这样你55岁开始每个月起码可以拿到1200+900=2100元的养老金,当然每年国家的基数还在往上涨,这样每年除了你自己的900块,你退休以后每个月都会拿到比1200块更多的钱,那你的养老金当然也会越来越多的所以说交养老保险交得越多越好,你交得越多你退休
“小区入住的几乎都是老年人，因为这里比其他小区更适合老年人居住。”家住北京太阳城的琚老伯说。为了减轻子女负担，2008年琚老伯花60万元购买了北京太阳城国际老年公寓内的一套两居室住房。在这里，琚老伯不用自己做饭，不用担心就医困难。“小区里有食堂，有医院，家家户户都有紧急呼救按钮与小区内的医院连接，为了方便担架进出，小区内安装的电梯都是大号的。”那么，琚老伯所居住的小区为何会有食堂和医院？这样的小区与普通住宅小区有什么区别呢？
房地产商因何投资养老地产
在购买房屋之前琚老伯本打算入住养老院。然而，“条件好些的公立养老院一床难求，跟买车摇号一样遥遥无期，容易入住的养老院设施又太简单，收费也并不便宜。”
北京市民政局福利处提供的数据显示，北京目前运营的养老服务机构为406所，养老床位7.1万张，以去年底全市户籍老年人口247.9万计算，平均每百名老人实际拥有的养老机构床位还不到3张。
在现有养老院无法满足养老需求的情况下，琚老伯选择购房居家养老。“一方面不愿意拖累子女，尽量给他们减轻负担，一方面又能让自己的生活有所保障，以后还能将房产再留给子女。”因此，具备医院、食堂、邮局等设施的小区成为琚老伯购房的首选。
与琚老伯一样，65岁的沈女士也在两年前购买了该住宅项目的房屋，原因在于沈女士的儿子在广州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得让我住养老院，就为我花钱购买了配套设施比较全的小区，尽管离市区远，但小区有医院和超市，基本能满足我的需求。”沈女士告诉记者。
“既非养老院，又比普通住宅小区适合老年人居住，这一类住宅项目是专为养老需求开发的地产产品，也就是养老地产。”中国房地产学会副会长陈国强告诉中国青年报记者。在他看来，养老地产从地产角度看，是基于养老、养生需求的复合地产形态，是房地产产品细分的结果。
那么，养老地产是何时出现的？又与养老院、敬老院有何区别呢？“养老地产是最近十年出现的，与城市化进程加快和老年人口增长息息相关。” 陈国强说，养老地产除了规模上比养老院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量也不一样。
“过去能够进养老院的主要是社会上一些没有生活来源，缺少生活依靠的失能老人。还有少部分退休公职人员进了比较好的公立养老机构。而位于社会中间段的、有一定经济能力的老年人群不在其中。养老地产作为社会化养老方式，将面对更多的老年人，根据他们的需求提供相应的服务。”陈国强说。
一些居住在养老地产项目中的业主表示，养老地产也是一种有产权的商品房，只不过与大多数住宅类小区相比，养老地产项目提供专门的老年物业服务，是以养老为主要功能的商品房。
据了解，近年来投资养老地产的地产开发商已不在少数。业内分析人士认为，投资养老地产是“潜在的市场需求”。首创置业战略投资中心的一份市场分析报告指出，“房地产开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。”
此外，一些地产开发商还表示，近年来政府对商品房的调控力度逐年加强，也是地产商将目光投向养老地产的原因之一。“地产商在投资养老地产时会享受到政策优惠。地方政府看到发展养老事业和投资养老地产是地方经济发展的补充，会在土地出让和税收方面提供优惠，吸引企业参与投资养老地产。”陈国强说。
养老地产盈利模式不尽相同
据记者了解，尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为是“摸着石头过河”。
“当前来看，已经投入使用并开始盈利的养老地产项目有北京太阳城和上海亲和源，而这两个项目分别代表了当前养老地产的两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。”陈国强说。
“太阳城的立项名称叫作北京太阳城国际老年公寓，此项目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品，我们持有物业。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者。朱凤泊所说的持有物业指的是北京太阳城银龄公寓。作为养老地产项目中的物业部分，银铃公寓并不出售，只用来为老年人提供租住服务。
对于养老地产如何实现盈利的问题，陈国强认为，“在大规模社会化的养老管理上我们缺乏经验。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老社区设施，出售住宅类产品回笼资金。如果没有出售的途径，项目的投资就难以为继。必须通过租和售相结合的方式才能使企业资金链运转。”
对此，朱凤泊坦承，“第一桶金是老年住宅开发销售的时候淘到的。”此后，用利润支撑持有型养老物业的建设。养老型物业经营后形成经常性收益。经常性收益当中以养老公寓为主业，带动其他产业链发展，比如太阳城国际老年公寓内的太阳城医院。
从北京市朝阳区政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太阳城银龄公寓。他们租住的套间，每月要交纳2000多元房费，由于儿子在外地工作，不能及时照料，还花费3000元聘请了护工，如果算上伙食费和其他一些服务费，徐老伯夫妇每月一共要开销近6000元。此外，“入住时还交纳了40万元的保障金。”
根据全国老龄工作委员会办公室公布的数据，2010年，北京市职工(多为离退休人员)基本养老金2065元。徐老伯夫妇仅凭养老金也无法承受昂贵的租金，“住在这里的都是退休干部和知识分子，我们的保障金也是儿子付的，不然也住不起。”徐老伯说。
对于当前养老公寓收取保障金的问题，陈国强认为，“老年公寓收取保障金，是一种融资的途径，因为配套设施，比如医疗机构也需要投入资金，而且建医疗机构回笼资金的周期长，收取保障金能够解决运营资金的问题。由此看来，要想把养老地产做到令人满意，地产商本身需要具备很强的实力才行。”
而只租不售的上海亲和源养老地产项目，采用的则是会员制的盈利模式。据亲和源研究中心工作人员介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。
据记者了解，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元(需一次性缴纳)，按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万元、3.98万元、6.98万元。A卡可继承，可转让。B卡为“终身卡”(15年)，年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。
上海亲和源养老地产项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老地产今后的发展。
另外，一些地产商在开发住宅项目时也会加入养老住宅的元素进行销售。对于这种做法，业内人士并不看好，“住宅区盖
一、两栋适合老年人居住的楼房，使得住宅区有养老功能，这种方法不能从根本上解决老年人养老问题。养老地产项目需要有具备相关资质的医疗机构，如果没有医疗机构或医疗机构未获得资质，充其量也只停留在养老地产概念上。”养老地产应突出服务功能
今年7月，面向社会公开征集意见的《老年人权益保障法(修订草案)》(以下简称草案)提出，“政府支持养老服务事业发展”，“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老服务设施。”
针对养老服务设施建设“用地难”问题，草案规定，“地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比列及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划。”
一些养老地产业内人士认为，草案不仅将保障老年人的合法权益，也将规范并有利于养老服务产业的发展。
“在当前的土地出让阶段，养老地产项目能避开招拍挂流程，采取和地方通过协议出让土地的方式，拿地成本会很低，导致一些地方的房地产开发商以投资养老地产为名进行圈地卖房。”陈国强说。
而有的地产业内人士表示，2013年北京土地招拍挂市场将推出养老综合用地，以推动开发商对养老地产的投入。一些地产界研究者认为，养老地产尽管是商业开发，但其公益属性也很强，为保证养老产业“不走样”，政府部门应对参加招拍挂的企业设置一定门槛，招拍挂后的土地价格应避免过高。
为了扶持养老服务业发展，今年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。协议中说，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入。”
“尽管养老产业的优惠政策和市场需求很大，但做好养老地产的关键在于企业的心态。”陈国强说，地产商在地产与养老服务之间应更突出养老服务功能。如果把养老地产仅仅当作地产的一个种类，注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域一个最基本的心态。
此外，养老地产所需的人力资源也是制约养老地产发展的瓶颈。据全国老龄工作委员会公布的数据，目前我国60岁以上的老年人口近两亿。而我国护理人员存在极大缺口，按平均每3名老人需要1个护理员推算，我国大体需要养老护理人员1100万人左右，但全国现有养老护理员仅30多万人。不仅普通护理人员稀缺，养老产业管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下来，也将抬高养老公寓的服务价格。
