土地市场管理作业

土地市场管理作业篇1

姓名：刘婷

学院：

班级：资环

学号：

城市与环境学院4班 20101136010033

第十七章土地集约利用管理

第一节土地集约利用概述

中文名称:土地集约利用英文名称：intensive land-use

定义：在单位面积土地上投入较多的资金、物质、劳动和技术以

提高集约度的土地经营方式。

土地集约利用实质上土地投入产出的关系，即以在土地上最少的投入

获得最高产出，其内涵扩展包括以下3层含义：

1、土地地块集约利用，它是指区域某一土地利用类型的地块集约化利用。

2、土地类型集约利用，它是指区域同一土地利用类型土地集约化利用。

3、区域土地集约利用，主要是根据有限土地资源自然属性（土地经济、生态、适用性）和社会属性（市场供求关系、城市发展需求、社会经济发展需求）对土地资源利用的优化配置。

对各种土地类型集约高效利用的同时，在区域土地利用合理性结构条

件下实现区域土地的最大产出和土地利用效益，达到区域土地集约利用。土地集约利用研究始于农业社会和农业生产，是相对于土地粗放利用的概念。由大卫·里卡多（David Ricardo,1772-1823）等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。人们把相对于某一固定面积的土地，投入的其他生产因素比例高的利用方式，成为土地集约利用，反之为粗放利用。

对于城市用地而言，市中心区域建设高层建筑，商业聚集，表明人们

对该地区单位面积用地投入较多的劳力和资本，体现土地集约利用，但在城市边缘区域城乡结合处，人口稀少、建筑密度低、商业稀疏，表明土地粗放利用。

土地集约水平常用资本密度、人口密度、土地密度、土地产出率等项

指标加以衡量。

土地集约利用集约度的计算公式 f=b/a

f——土地利用集约度b——资本投入量a——土地投入量

确定每块土地的集约度，主要的决定因素是土地本身的生产力，而土地生产力取决于其本身质量、所处区位和交通条件等。

所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和生活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，农业土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。

第二节土地集约利用分析

土地利用系统的运行有赖于土地及其与其他生产因素的相互配合。对

于土地利用系统集约度可以从投入层面和产出层面加以分析。

可以应用土地集约指数和土地利用节约指数来反映和分析土地集约利

用和节约利用水平。

土地集约利用指数=土地产出率基准产出

评价标准:土地集约利用指数<=50,为粗放利用；50<=土地集约利用指

数<=70,为比较集约利用；75<=土地集约利用指数<=100,为比较集约利用；

土地集约利用指数>100，为集约利用。

土地节约利用指数=土地占用率/基准占用率随着城市化、工业化的快速发展，我省人地矛盾日益尖锐。在城镇土地利用方

面，外延扩张、用地粗放、效益低下等问题未能得到有效解决。为保证社会经济

可持续发展，适应建立节约型社会的需要，换届土地供需矛盾，必须改变城镇土

地粗放、低效率利用的局面。对城市土地集约利用评价旨在通过城镇土地集约利

用潜力评价，调查、评价城市土地集约利用状况，挖掘存量土地利用潜力，为制

定城市土地管理政策提供科学依据。

通过土地集约利用评价，可以进一步加强政府与土地管理部门对城市土地市

场管理以及城市土地利用的宏观调控作用，改变城市建设利用的现状，为城市土

地集约利用提供借鉴的模式，促进城市土地资源的优化配置和合理利用。对现状

进行集约利用评价，根据评价结果，找出制约集约利用的因素，制定城市土地集

约利用的措施。在土地利用总体规划修编中把集约利用土地作为一条指导原则，使城市规划与土地规划协调统一。得出了土地集约利用潜力的大小及其分布，但

是如何把土地潜力挖掘出来，就需要城市土地整理。我们有针对性地对土地集约

利用潜力较大的区域进行城市土地整理，显化没有充分利用的土地潜力，这样可

以提高土地利用效率和整体水平，不断优化土地利用结构。

第三节土地集约利用评价程序

程序步骤

1.明确评价目的开发区土地集约利用是以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对

土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率

和经济效益的一种开发经营模式。

开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握土地集约利用状况，推动开发区土地利用管理

基础信息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据。

2.选择评价指标(1)评价的目的性（2）评价的全面性（3）评价的可行性（4）

评价的稳定性（5）评价的协调性

开发区土地集约利用评价的对象为经国务院或省、自治区、直辖市人民政府批

准并依法公告界线范围内的开发区全部土地。各地可根据工作需要，参照本规

程有关规定，开展针对特定区域的土地集约利用评价工作。

3.评价指标无量纲化

n ——专家总数。

4.评价指标权重的确定（1）特菲尔法（2）性对比较法

通过对评价目标、子目标、指标的权重进行多轮专家打分，并按公式（1）计算权重值： n

E

wij1ijn（1）

式中：wi ——第i个目标、子目标或指标的权重；

Eij——专家j对于第i个目标、子目标或指标的打分；

通过对所选评价指标进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重值。实施要求：

a）比较结果要符合A指标大于B指标，B指标大于C指标，A指标也大于C指标的关系；

b）指标的赋值应在0～1之间，且两两比较的指标赋值之和等于1。

5.综合评价的指数测算 6.评价成果整理与分析

第四节土地集约利用评价体系

一、城市土地集约利用评价体系

城市土地集约利用评价体系由土地利用程度、土地利用结构、土地利用投入、土地利用效益和土地利用潜力5项因素23项因子组成。

城市土地集约利用的评价指标体系，是为了综合反映城市土地的集约利用特征，借助城市经济、土地经济、环境经济等学科的基础理论为支撑，所拟定的一套便于分析和统计的因素因子体系。指标体系的含义决定体系的范围与综合性，进一步决定评价结果所强调城市土地利用效应的侧重点及其准确程度。因此，我们在做城市土地集约利用评价时有必要根据具体的评价对象，因地制宜地设计一套与评价对象相符的综合指数多目标评价体系。

二、耕地集约利用评价指标体系

由投入强度、利用强度、产出效率和持续状况四项因素16项因子组成。耕地集约利用评价即设计一套集约利用评价的指标体系，通过对各项指标的衡量和分析，探索不同背景条件下集约用地的标准及其评价方法，进而对耕地的集约利用水平进行评价。耕地集约利用评价目标应从以下几个方面加以考虑：一是落实科学土地资源观，提倡实行科学的耕地利用方式；二是提高耕地质量，增强耕地的适宜度；三是通过集约用地评价，使人们更为深入地把握集约用地在空间上的分布和在时间上的演替规律，进一步了解集约用地影响因素产生作用的机制和在不同的环境条件下所发挥作用，推动集约用地研究工作的开展；四是促进耕地在区域发展中形成合理的集约度，只有这样才能为区域可持续发展奠定坚实的基础。

评价指标体系构筑及指标选取原则：1.科学性、前瞻性与操作性兼顾原则

2.资源环境适宜性原则3.系统性与层序性结合原则

首先以耕地集约利用水平作为评价目标（目标层），然后从耕地集约利用的不同层面为基础设立投入强度、利用程度、产出效果和可持续状况四个准则（准则层）。并在此基础上分别筛选隶属于不同准则的评价指标（指标层），最后形成包括目标层、准则层和指标层三个层次的耕地集约利用水平评价指标体系。

三、开发区土地集约利用评价指标体系

由土地利用状况、土地利用效益、土地管理绩效3项因素16项因子组成。开发区土地集约利用包括三个层次：首先是节约用地，节约用地是集约利用的前提，也是集约利用的目的；其次是集约用地，要求不断提高土地利用率，合理提高建筑容积率和建筑密度，在土地面积一定的前提下，实现可用空间的最大化；再次是合理配置用地项目，在区域内部合理布局，优化用地结构，在单位面积土地上，实现资本、劳动力、技术等生产要素的合理性密集配置。当前，各类开发区已成为地区经济的重要增长极，发挥着显著的集聚和辐射作用。在生产要素集聚的开发区实施土地集约利用，应以实现可用空间最大化为前提，通过筛选，安置更多的项目，优化、升级产业结构，实现社会和生态效益不低于合理值的经济效益最大化。

开发区土地的集约利用包括绝对集约和相对集约。绝对集约是指在以最优开发区的集约度为衡量标准而应达到的集约水平，相对集约是指开发区在特定时期，特定的经济、社会环境下，实现符合自身综合条件的集约水平，侧重阶段性和区域性。某些开发区虽达不到绝对集约水平，但相对其所具有的综合条件，集约水平也可以较高。相对集约是开发区土地集约利用的首要目标，而绝对集约则是更高层次目标。目前，由于外部环境的差异，不同区域开发区土地集约利用度存在整体性差异。同时，在区域内部，不同级别和类型开发区的土地利用度也存在明显差异。因此，开发区土地集约利用，必然会经历一个先达到区域内相对集约水平，再达到绝对集约水平的过程。

参考文献：

土地市场管理作业篇2

为配合亳州市谯城区秋收秋种和秸秆禁烧, 推动安徽省农机局下达的2万hm2土地深松任务全面完成, 2016年9月3日, 谯城区农机局在赵桥乡召开了全区2016年土地深松作业现场会。谯城区农机局局长姜学尚主持会议, 副局长田继超对全区农机深松整地工作进行了动员部署, 高级工程师怀彬进行了深松作业技术培训。

现场会上, 来自亳州市9家农机经销商的十几台拖拉机, 配备着各种型号的深松机和深松整地复式作业机依次进行深松作业演示。通过现场演示比武, 让参会人员直观地感受到深松整地的效果。

土地市场管理作业篇3

【关键词】土地测量；GPS；实时动态技术；应用

近年来在经济快速发展的新形势下，我国土地资源呈现出越来越紧张的态势，因此需要进一步规范土地管理，所以对测绘技术的精准性提出了更高的要求。GPS实时动态技术在土地测量中进行应用，不仅能够有效的满足精度的要求，而且能够确保测量数据具有较好的现势性，有利于全面提高土地管理工作效率及水平，其应用前景非常广阔。

一、GPS实时动态技术简介

GPS实时动态技术又可称为GPS-RTK，其是以卫星定位系统作为基础，从而对流动站指定坐标系进行定位。特别是实时动态技术出现后，使GPS在测量工作中的应用更具便利性和灵活性。在GPS实时动态技术中，主要是通过GPS接收机来观测卫星，接收机接收到的信号会通过基准站的电台来将信号发射出去，流动站完成信号的接收，并对接收到的信号进行处理，从而获得精确的流动站位置。在土地测量中利用GPS实时动态技术，可以为地形测图、控制测量及地形放样等作业提供更好的便利条件，而且能够有效的提高测定图的界址点、地形点、控制点及地物点等坐标的精确定位，并将其与绘图软件有效的结合，从而快速生成精确的电子地图。在土地测量中应用GPS-RTK技术具有较好的优势，具体表现为以下几个方面：

其一，该技术在测量过程中不会受到地形、气候及季节等因素的影响，相较于传统的土地测量技术，在能见度及通视条件较差的情况下，实时动态技术也能够有效的完成土地测量工作，而且具有快速及精准的特点。

其二，利用GPS实时动态技术进行土地测量，各测量站之间不需要具备通视条件即能够确保高精度定位，而且数据安全性和可靠性也能够得到有效的保障。

其三，在土地测量过程中，GPS实时动态技术由于对作业要求不高，操作上简单方便，能够更好的实现对数据进行处理，与其他设备能够有效的进行连接，给通信带来较好的便利。而且在具体测量工作中，对测量人员需求不多，作业强度较低，但却能取得较高的综合效益。

二、GPS实时动态技术在土地测量作业中的具体应用

（一）在土地勘测定界中的应用

在我国土地勘测定界通常都是按照土地征用、划拨、土地开发等工作的实际需要，对土地的使用范围进行界定，准确测量出界址点位置，调查并绘制出土地的具体利用现状，计算出相应的用地面积，为相关部门的用地审批以及地籍管理工作提供详细、可靠的资料。该项工作的最终目的是确保建设用地的审批过程科学、合理、规范。经过审查确认合格的勘测定界结果能够作为地籍调查以及土地发证的重要依据。目前，该项工作的测量现场多数集中在城市周边的乡镇和村级土地，按照国家现行规范标准的规定要求，土地勘测定界的成果必须采用统一的大地坐标，若是采用全站仪开展测量工作，很难使测量成果与大地坐标实现联测。而利用GPS-RTK技术，则可使这一问题迎刃而解，这是因为RTK不需要导引控制，能够对界址点的大地坐标进行直接测量，能够有效的降低测量成本，节约作业时间，具有较高的综合效益。

（二）在地籍测量中的应用

对于土地测量而言，地籍测量是土地测量的前提和基础，此项工作的主要目的是维护国家的土地制度，完善地籍管理制度，并对地籍工作进行科学合理的规范管理，确保土地权利人的合法权益不受侵害，并对城镇建设、规划以及土地征收等工作的开展提供可靠依据。在地籍测量作业中应用RTK技术，定位精度要比传统的测量技术要高很多，一般可达厘米级，并且整个测量过程所需的观测时间相对较短，控制点间也需要通视，还能够实现全天候24小时作业。在利用GPS实时动态技术过程中，由于测量误差分布较均匀，从而不会产生误差积累现象，有利于测量精确度和可靠性的提升，而且测量过程中工作效率也会大幅度的提升。

（三）应用RTK技术应注意的事项

为了能够更好的提高测量成果的可靠性和精确性，在利用GPS实时动态技术进行土地测量作业过程中，需要对以下几个方面进行重点关注：（1）在利用GPS实时动态技术进行土地测量作业时，需要做好前期准备工作，这对测量工作的顺利进行至关重要。作业人员需要熟练操作接收机，同时还要掌握处理软件的使用情况，明确进行分工，同时还需要制定科学合理的操作规范，确保测量工作的有序开展。（2）在部分测量作业工作中，需要对坐标进行转换，因此需要在测区内进行控制点布设，在布设控制点时，需要保持其数量，当控制点密度达不到规定要求时，则需要进行加密处理。（3）测量作业过程中避免不了会在山区、林区及闹市区内进行，在这种情况下GPS卫星信号则会受到一定的阻挡，从而导致失锁情况的发生。因此在具体测量作业过程中，通常需要进行重复性的初始化操作，所以在对测量系统进行选择时，需要尽可能的选择初始化时间较快的系统，从而有效的减少等待的时间，确保作业效率的提高。

三、结束语

由于土地测量作业涉及的内容较多，具有复杂性及系统性的特点，因此在具体测量作业时，需要努力提高测量作业效率。而GPS实时动态技术的应用，有效的为土地测量作业提供了技术保障，不僅实现了测量成本的降低，而且测量精度得到大幅度提升，作业时间得到了节约，具有较强的综合效益。这就要求我们需要进一步加大力度来研究GPS实时动态技术，对其进行不断的改进和完善，从而更好的为土地测量提供优质的服务。

参考文献

[1]刘国祥.土地整理测量工作中需要重视的一些问题分析[J].广西梧州师范高等专科学校学报，2012（3）

[2]周静利.GPS—RTK和全站仪联合测图在遂平县第二次土地调查中的应用[J].地理与地理信息科学，2013（1）

土地市场管理作业篇4

一、单项选择题

1.我国计算土地增值税采用的税率类型是（）。A.比例税率 B.定额税率 C.超率累进税率 D.超额累进税率

2.下列各项中，在计算应缴纳的土地增值税时，准予加计扣除20%的是（）。A.房地产开发企业转让未经开发的土地使用权 B.房地产开发企业转让存量房 C.非房地产开发企业转让新建房 D.房地产开发企业转让新建房 3.2013年2月，位于市区的某房地产开发公司转让2011年购入的一块未开发的土地使用权，签订产权转移书据，取得转让收入700万元，取得该土地使用权时支付地价款200万元及相关税费10万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（）万元。A.172.97 B.188.25 C.195.4 D.195.63 4.2013年2月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。A.58.8 B.61 C.108.8 D.400 5.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。A.1年 B.2年 C.3年 D.5年

6.2013年2月，位于市区的某非房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入2500万元，签订了产权转移书据；该公司为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本共计1900万元，利息支出80万元（不能提供金融机构贷款证明）；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该公司应缴纳土地增值税（）万元。A.0 B.14.16 C.46.39 D.92.78 7.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用说法中，正确的是（）。

A.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除 B.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数 C.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算扣除项目金额时，代收费用可以从收入中扣除 D.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

8.根据土地增值税的有关规定，非房地产开发公司应自签订转让房地产合同之日起（）日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。A.3 B.7 C.10 D.15 9.自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，应在（）的主管税务机关申报缴纳土地增值税。A.纳税人居住地 B.纳税人户籍所在地 C.纳税人工作单位所在地 D.房地产坐落地

10.对于符合土地增值税清算条件的项目，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算且主管税务机关确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起（）日内办理清算手续。A.30 B.60 C.90 D.180 11.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（）万元。A.2323 B.2635 C.2723 D.3135 12.位于市区的某房地产开发公司，2013年1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付地价款和相关税费合计5000万元，当年占用60%的土地面积用于开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生利息费用200万元（其中能提供金融机构的贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊的利息支出为150万元、其余的50万元为向某大型工业企业借款的利息支出）。10月，房地产开发公司将写字楼全部对外销售，签订销售合同，取得收入20000万元。已知当地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为最高限额比例。则该房地产开发公司在计算应缴纳的土地增值税时，准予扣除项目金额合计数为（）万元。A.6750 B.8600 C.10000 D.12500 13.2013年5月，位于县城的某工业企业转让一栋2年前购置的办公楼，签订销售合同，取得销售收入300万元；因无法取得评估价格，经当地税务机关确认，按照购房发票金额计算扣除项目，企业提供的购房发票上注明价款100万元，购房日期为2011年4月5日，企业在购置办公楼时按照规定缴纳契税3万元，可以提供契税完税凭证；该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。A.52.82 B.64.22 C.69.43 D.157.25 14.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，企业对外销售了70%的写字楼、20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（）万元。A.651 B.693 C.770 D.837 15.2013年5月，位于市区的某房地产开发企业转让一栋2年前建造的办公楼，签订销售合同，取得收入500万元；经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为600万元，成新度折扣率为五成。该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。A.51.68 B.51.75 C.52.51 D.52.63 16.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的是（）。

A.纳税人建造度假村出售的，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税

B.纳税人建造别墅出售的，增值额超过扣除项目金额之和20%的，就其超过部分征收土地增值税

C.房地产开发企业的预提费用，一律可以在计算土地增值税时扣除 D.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

17.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计扣除（）。A.1% B.3% C.5% D.7% 18.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。A.10%以内 B.12%以内 C.15%以内 D.30%以内

19.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是（）。A.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除 B.纳税人转让旧房及建筑物时，对取得土地使用权时未支付地价款的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额

C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 D.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

二、多项选择题

1.下列关于土地增值税特点的说法中，正确的有（）。A.以转让房地产取得的增值额为征税对象 B.征税面比较广

C.采用扣除法和评估法计算增值额 D.实行超额累进税率

E.土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收 2.下列各项中，免征或暂免征收土地增值税的有（）。A.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用 B.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

C.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实 D.出租房地产 E.房地产评估增值

3.非房地产开发企业转让新建房，在计算应缴纳的土地增值税时，下列各项中，允许作为“与转让房地产有关的税金”扣除的有（）。A.营业税 B.耕地占用税 C.契税

D.城市维护建设税 E.教育费附加

4.下列情形中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（）。A.出售旧房及建筑物的

B.直接转让未经开发的土地使用权的 C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的 D.纳税人不据实提供扣除项目金额的 E.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，但能提供正当理由的 5.根据土地增值税的有关规定，下列说法中正确的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税

C.社会团体转让旧房作为经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20%的，就其全部增值额按规定征收土地增值税

E.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20%的，就其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

6.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（）。A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的90% B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的80%，但剩余的可售建筑面积已经出租 C.取得销售许可证满2年仍未销售完毕的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 E.取得预售许可证满3年仍未销售完毕的

7.在土地增值税清算过程中，房地产开发企业发生的下列情形中，可实行核定征收的有（）。

A.拒不提供纳税资料

B.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的 C.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，且已清算的

D.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的 E.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

8.在计算土地增值税时，下列项目准予据实扣除的有（）。A.基础设施费 B.开发间接费用 C.销售费用 D.管理费用

E.支付的土地出让金 9.下列各项中，房地产开发企业转让新建房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.房地产开发费用

D.财政部规定的其他扣除项目 E.转让房地产缴纳的营业税

10.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发费用 C.房地产开发成本 D.评估价格

E.与转让房地产有关的税金

11.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。A.房地产开发费用

B.转让房地产缴纳的印花税 C.转让房地产缴纳的城建税 D.转让房地产缴纳的教育费附加 E.转让房地产缴纳的营业税

12.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的有（）。A.出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目金额 B.对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估 C.纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照房地产原值一次减除30%后的余值扣除

D.纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照房地产评估价格扣除 E.纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按评估的市场交易价确定其实际成交价 13.下列项目中，在计算土地增值税的扣除项目金额时，应计入房地产开发成本的有（）。A.耕地占用税 B.前期工程费

C.与房地产开发项目有关的销售费用 D.基础设施费 E.开发间接费用

14.下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.甲企业以其自有的厂房向银行抵押借款50万元，厂房尚在抵押期间 B.甲企业将自用的厂房作价入股投资于本市一家房地产开发公司 C.土地使用权所有人通过中国红十字会将土地使用权赠与学校 D.某房地产开发企业为乙企业代建办公楼，取得收入200万元 E.合作建房建成后转让的

15.下列关于特殊售房方式下的土地增值税预征率的规定，正确的有（）。A.东部地区省份不得低于2% B.中部地区省份不得低于1.5% C.东北地区省份不得低于1.5% D.东北地区省份不得低于0.5% E.西部地区省份不得低于0.5% 16.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（）。

A.将开发产品出租给职工 B.将开发产品奖励给职工 C.将开发产品对外投资 D.将开发产品分配给股东 E.将开发产品用于抵偿债务

17.在计算土地增值税时，下列各项中，说法正确的有（）。

A.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除 B.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除

C.纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除

D.纳税人转让存量房，能取得评估价格的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

E.纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除 18.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（）。A.转让国有土地使用权

B.房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校 C.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营 D.因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的 E.转让地上建筑物产权

19.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的有（）。

A.以出让方式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额为其支付的土地出让金 B.以行政划拨方式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额为转让土地使用权时按规定补缴的出让金

C.以转让方式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额为其支付的地价款 D.纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记费应计入房地产开发成本

E.纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关过户手续费应计入房地产开发费用

三、综合题

1.某市一家房地产开发公司，2013年1月发生业务如下：

（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，取得销售收入2000万元；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2009年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。

（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得销售收入19000万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。

相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%。要求：根据上述资料，回答下列问题。

（1）该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（）万元。A.682.5 B.683.5 C.697.5 D.698.5（2）该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（）万元。A.545.98 B.546.63 C.556.38 D.557.73（3）该房地产开发公司计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（）万元。A.3687.72 B.4041 C.4221 D.4530.5（4）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（）万元。A.7096.03 B.7390.05 C.7561.05 D.7932.67 2.位于市区的某房地产开发公司于2010年1月～2013年2月开发某住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载的总价款为600万元，缴纳契税30万元。因逾期开发，被政府相关部门按照规定征收60万元的土地闲置费。（2）支付开发间接费用50万元、支付建筑企业工程款800万元（合同规定工程总价款1000万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业没有就质量保证金开具发票）；

（3）发生管理费用200万元、销售费用300万元、利息费用400万元（不能提供金融机构贷款证明）。

（4）2012年11月开始销售，可售建筑面积共计30000平方米，截止2012年12月底共销售可售建筑面积的80%，取得收入4200万元；剩余的建筑面积当年尚未销售，企业按照规定办理了土地增值税清算手续。

（5）2013年2月房地产开发公司将剩余的20%房屋打包销售，取得收入1050万元。（6）其他相关资料：当地政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。要求：根据上述资料，回答下列问题。

（1）2012年12月进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发费用为（）万元。A.104 B.118.4 C.134.4 D.154（2）2012年12月进行土地增值税清算时，允许扣除项目金额合计为（）万元。A.1090.2 B.1266.2 C.1539.2 D.1770.2（3）2012年12月进行土地增值税清算时，应缴纳的土地增值税为（）万元。A.949.37 B.1099.52 C.1317.11 D.1484.31（4）2013年2月房地产开发公司打包销售剩余20%房屋时应缴纳土地增值税（）万元。A.252 B.272.55 C.300 D.384.8

参考答案及解析

一、单项选择题 1.【答案】C 【解析】我国的土地增值税实行四级超率累进税率。2.【答案】D 【解析】房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。3.【答案】C 【解析】扣除项目金额=200+10+（700-200）×5%×（1+7%+3%）+700×0.5‰=237.85（万元）；增值额=700-237.85=462.15（万元）；

增值率=462.15÷237.85×100%=194.30%，适用税率50%，速算扣除系数15%；应纳土地增值税=462.15×50%-237.85×15%=195.4（万元）。4.【答案】A 【解析】对于超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除；该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用=（100-20-30）+（100+120）×4%=58.8（万元）。5.【答案】C 【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。6.【答案】A 【解析】（1）扣除项目金额合计=1900+1900×8%+2500×5%×（1+7%+3%）+2500×0.05%=2190.75（万元）；（2）增值额=2500-2190.75=309.25（万元）；（3）增值率=309.25÷2190.75×100%=14.12%；（4）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所以该公司应缴纳的土地增值税为0。7.【答案】D 【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。8.【答案】B 【解析】房地产开发公司以外的纳税人应自签订转让房地产合同之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。9.【答案】D 【解析】自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。10.【答案】C 【解析】对于符合土地增值税清算条件的项目，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算且主管税务机关确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。11.【答案】D 【解析】（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1／2=1000（万元）；（2）可以扣除的房地产开发成本=2600×1／2=1300（万元）；（3）可以扣除的房地产开发费用=80/2+（1000+1300）×4%=132（万元）；（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=4500×5%×（1+5%+3%）=243（万元）；（5）加计扣除=（1000+1300）×20%=460（万元）；（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。12.【答案】C 【解析】（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=5000×60%=3000（万元）；（2）可以扣除的房地产开发成本=4000（万元）；（3）可以扣除的房地产开发费用=150+（3000+4000）×5%=500（万元）；（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=20000×5%×（1+7%+3%）=1100（万元）；（5）加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）；（6）允许扣除项目金额合计=3000+4000+500+1100+1400=10000（万元）。13.【答案】C 【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。扣除项目金额合计=100×（1+5%×2）+3+（300-100）×5%×（1+5%+3%）+300×0.5‰=123.95（万元）；增值额=300-123.95=176.05（万元）；增值率=176.05÷123.95×100%=142.03%，适用税率50%，速算扣除系数为15%；应纳土地增值税=176.05×50%-123.95×15%=69.43（万元）。14.【答案】D 【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（万元）。15.【答案】C 【解析】扣除项目金额合计=600×50%+500×5%×（1+7%+3%）+500×0.5‰=327.75（万元）；增值额=500-327.75=172.25（万元）；增值率=172.25÷327.75×100%=52.56%，适用税率40%，速算扣除系数为5%；应纳土地增值税=172.25×40%-327.75×5%=52.51（万元）。16.【答案】D 【解析】选项AB：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税，度假村和别墅均不属于普通标准住宅，不适用此规定，应按规定计算缴纳土地增值税；选项C：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。17.【答案】C 【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计扣除5%。18.【答案】A 【解析】计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。19.【答案】A 【解析】选项A：对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内扣除。

二、多项选择题 1.【答案】ABCE 【解析】选项D：土地增值税实行超率累进税率。2.【答案】ABC 【解析】选项DE：没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税征收范围。3.【答案】ADE 【解析】选项B：耕地占用税计入“房地产开发成本”项目中扣除；选项C：契税计入“取得土地使用权支付的金额”项目中扣除。4.【答案】ACD 【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：（1）出售旧房及建筑物的；（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（3）提供扣除项目金额不实的；（4）转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的。5.【答案】BCD 【解析】选项ABDE：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计征土地增值税。选项C：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。6.【答案】ABDE 【解析】对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。7.【答案】ADE 【解析】选项B：申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关才核定征收土地增值税；选项C：符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才实行核定征收。8.【答案】ABE 【解析】选项CD：属于房地产开发费用，应按照规定的比例扣除，不得据实扣除。9.【答案】ABCE 【解析】选项D：财政部规定的其他扣除项目，适用于房地产开发企业转让新建房，对非房地产开发企业不适用。10.【答案】ADE 【解析】选项BC：适用于新建房的转让。11.【答案】BCDE 【解析】选项A：适用于新建房的转让。12.【答案】ABDE 【解析】选项C：纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照房地产评估价格扣除。13.【答案】ABDE 【解析】选项C：与房地产开发项目有关的销售费用，计入房地产开发费用。14.【答案】BE 【解析】选项A：房产产权未发生转移，不属于土地增值税征收范围；选项C：土地使用权的所有人并没有取得转让收入，不属于土地增值税征收范围；选项D：房地产开发企业虽取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税征收范围。15.【答案】ABC 【解析】选项D：东北地区省份不得低于1.5%；选项E：西部地区省份不得低于1%。16.【答案】BCDE 【解析】选项A：房地产所有权未发生转移，不缴纳土地增值税。17.【答案】AE 【解析】选项AB：纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除；选项C：纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除；选项DE：纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除。18.【答案】ACDE 【解析】选项B：没有取得收入，不属于土地增值税征收范围。19.【答案】ABC 【解析】选项DE：纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费应计入取得土地使用权所支付的金额。

三、综合题 1.（1）【答案】D 【解析】计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额

=500×（1+4×5%）+（2000-500）×5%×（1+7%+3%）+2000×0.5‰+15=698.5（万元）。（2）【答案】A 【解析】增值额=2000-698.5=1301.5（万元）

增值率=1301.5÷698.5×100%=186.33%，适用税率50%、速算扣除系数15% 应纳土地增值税=1301.5×50%-698.5×15%=545.98（万元）。（3）【答案】C 【解析】计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额： ①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720（万元）②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680（万元）

③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+（720+1680）×4%=296（万元）④与转让房地产有关的税金=19000×5%×（1+7%+3%）=1045（万元）⑤加计扣除项目=（720+1680）×20%=480（万元）

准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221（万元）。（4）【答案】B 【解析】增值额=19000-4221=14779（万元）

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35% 应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05（万元）。2.（1）【答案】B 【解析】可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=（600+30）×80%=504（万元）可以扣除的房地产开发成本=（50+800）×80%=680（万元）2012年12月进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发费用=（504+680）×10%=118.4（万元）。（2）【答案】D 【解析】与转让房地产有关的税金=4200×5%×（1+7%+3%）=231（万元）加计扣除=（504+680）×20%=236.8（万元）

2012年12月进行土地增值税清算时，允许扣除项目金额合计=504+680+118.4+231+236.8=1770.2（万元）。（3）【答案】A 【解析】增值额=4200-1770.2=2429.8（万元）

增值率=2429.8÷1770.2×100%=137.26%，适用税率50%，速算扣除系数为15% 应纳土地增值税=2429.8×50%-1770.2×15%=949.37（万元）。（4）【答案】A 【解析】单位建筑面积成本费用=1770.2÷（30000×80%）=0.07（万元）扣除项目金额=0.07×30000×20%=420（万元）增值额=1050-420=630（万元）

土地市场管理作业篇5

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《基本农田保护条例》属于__。A．法律 B．行政法规 C．政府规章 D．部门规章

2、关于需求价格弹性系数Ed，以下说法正确的是（）。

A．0＜Ed＜1，称为缺乏弹性，表示当价格变动1%，需求量变动则不足1% B．Ed=1，称这富于弹性，表示当价格变动为1%时，需求量同时变动1% C．Ed=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动为1%时，需求量无穷大 D．Ed=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变

3、下列不是估价需明确的基本事项的是__。A．估价的范围 B．估价的目的 C．估价的对象 D．估价的时点

4、某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为年。【2009年考试真题】 A：19．5 B：20．5 C：25 D：27 E：时间因素

5、根据地租理论，最劣等级的土地。A：有级差地租和绝对地租 B：无级差地租和绝对地租 C：无级差地租，有绝对地租 D：有级差地租，无绝对地租 E：时间因素

6、有两个数列，甲数列平均数为110，标准差为11，乙数列平均数为16，标准差为5，则。

A：甲平均数代表性高于乙 B：乙平均数代表性高于甲 C：甲、乙平均数代表性相同

D：无法直接比较甲乙平均数代表性大小 E：土地

7、在下列选项中，是项目敏感性分析的最常用财务评价指标．【2008年考试真题】 A：成本利润率 B：投资利润率 C：资产报酬率 D：内部收益率 E：土地

8、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E：时间因素

9、以下因素中，是土地价格存在的根源。A：级差地租 B：垄断地租 C：绝对地租 D：相对地租 E：时间因素

10、金融市场可以按照不同标准来分类，按交割时间不同可将其分为。A：有形市场和无形市场

B：短期金融市场和长期金融市场 C：现货市场和期货市场

D：票据市场、证券市场和外汇市场 E：土地

11、土地等级评定或土地条件均值区划分以__现状为准。A．工业用地 B．住宅用地 C．城镇土地 D．农村土地

12、证券可以分为__。

A．公司证券、货币证券、资本证券 B．商品证券、货币证券、资本证券 C．商品证券、国家证券、资本证券 D．商品证券、货币证券、银行证券

13、定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备__的基础数据。A．定性研究 B．定量研究 C．经济数学 D．数理统计

14、土地价值是由于土地的三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。【2006年考试真题】

A：供给、需求、利用条件

B：效用、相对稀缺性和有效需求 C：成本、租金、利率 D：使用价值、用途、容积率 E：时间因素

15、土地等级是在城镇内部，通过投资于__等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。A．土地的资本 B．自然条件

C．经济活动程度 D．经济活动频率 E．土地的增值性

16、《土地估价师继续教育暂行规定》明确，__具体负责土地估价师继续教育的组织实施工作。A．国土资源部

B．中国土地估价师协会 C．省级国土资源管理部门 D．省级土地估价师协会

17、阿尔申尔德·韦伯认为，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方，因此，运费的大小主要取决于__。A．货物的绝对重量 B．货物的相对重量 C．运输距离和货物重量 D．限制性原料的产地

18、记载土地基本状况的图册是指__。A．土地记录册 B．地籍 C．地图

D．土地地形册

19、《土地管理法实施条例》规定，一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩__公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准。A．600 B．700 C．800 D．1000

20、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5．

5、5．0、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。【2002年考试真题】 A：甲 B：乙 C：丙

D：甲或丙 E：时间因素

21、回归分析不包括回归分析。A：简单线性 B：多元 C：曲线 D：复杂 E：合法性

22、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于。

A：存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离 B：在任何社会制度下都存在地租

C：存在着国家所有和集体所有两种所有制形式 D：土地是重要的生产要素 E：时间因素

23、市场比较法的间接比较法是以为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。A：标准宗地 B：待估宗地 C：类似宗地 D：比较宗地 E：时间因素

24、我国《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定，规划人均公共绿地面积应不小于平方米．【2004年考试真题】 A：5 B：7 C：9 D：11 E：土地

25、土地利用现状调查是以为单位，查清各类用地的面积、分布和利用状况。A：省 B：县 C：乡 D：街坊

E：35％～50％

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、农民集体所有的土地，由登记造册，核发证书，确认所有权。A：乡政府

B：县级人民政府

C：省级政府国土资源厅 D：国土资源部 E：35％～50％

2、租赁建设用地使用权期限的限制中，对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过__年。A．5 B．8 C．10 D．15

3、按我国现行规定，预备费包括（）两部分。A．基本预备费 B．人工预备费 C．材料预备费 D．工程预备费 E．涨价预备费

4、下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是。A：在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的

B：在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行 C：在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则

D：土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等

E：确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等

5、成本逼近法运用于既无收益又很少发生交易的土地估价，这类土地主要包括等。

A：公共建筑用地 B：空置住宅用地 C：公益设施用地 D：待出租空地 E：图书馆用地

6、__是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。

A．土地使用权 B．土地租赁权 C．永佃权 D．地上权

7、对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，都可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如__等因素对应因子分值计算。A．城镇集聚规模 B．城镇区位

C．城镇基础设施

D．区域综合服务能力 E．城镇人均生活水平

8、单位买卖或者以其他形式非法转让基本农田以外的其他耕地不足__公顷的，给予直接负责的主管人员和其他直接负责人员警告、记过、记大过的行政处分。A．0.2 B．0.33 C．0.67 D．1.33

9、国土资发[2006]307号发布的《全国工业用地出让最低价标准》是__。

A．省级人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准

B．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出止价格时必须执行的最高控制标准 C．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权划拨价格时必须执行的最低控制标准

D．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准

10、可以减免耕地占用税的情况有。A：军用设施用地 B：铁路线路 C：学校 D：工矿区

E：公共设施用地

11、土地分等反映的是不同区域层次内__的差异。A．土地效益 B．土地收益 C．土地质量 D．土地生产力

12、存货核算方法有__。A．按取得存货核算 B．按购货价格核算 C．按实际成本核算 D．按固定计价法核算 E．按计划成本核算

13、建设用地中的特殊用地包括__用地。A．军事设施 B．使领馆 C．宗教 D．机场 E．监教场所

14、不同的土地利用环境不仅反映当前生产力发展水平以及对土地的改造能力和利用程度，而且要求土地利用必须遵循__原则。A．统筹安排 B．协调性 C．因地制宜 D．时序性

15、下列不属于基准地价表现形式的是__。A．区片基准地价 B．级别基准地价 C．路线价 D．标定地价

16、土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了（）。A．《土地估价师资格考试管理办法》 B．《中国土地估价师协会章程》 C．《注册土地估价师自律守则》

D．《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》

17、《土地利用计划管理办法》规定，土地开发整理计划指标依据__确定。A．国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标 B．土地开发整理规划 C．土地利用总体规划

D．建设占用耕地、实现耕地保有量目标等情况 E．耕地计划总量指标

18、土地利用规划实施与管理的途径包括等方面。A：建立实施规划的领导责任制 B：严格土地利用规划的修改 C：土地开发整理项目规划审查

D：强化土地利用规划实施的监察管理 E：杜绝规划公告制度

19、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，根据的规定，制定划拨用地目录。

A：《土地管理法》

B：《城市房地产管理法》 C：《城乡规划法》 D：《建筑法》 E：《物权法》

20、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，情况下，主持人应当终止拍卖。

A：竞买人不足三人 B：竞买人不足五人

C：竞买人的最低应价未达到底价时 D：竞买人的最高应价未达到底价时 E：竞买人的报价未达到底价时

21、土地权属争议也称土地纠纷，可以分为不同类型，按照土地权属争议的起因可分为__。

A．单位与个人、个人与个人之间的土地权属争议 B．由于国家政策变动引起的土地权属争议 C．1987年以后发生的土地权属问题 D．因用地手续不完备引起的土地权争议

E．因实地面积或个人之间权属界线不清发生的土地权属争议

22、长期股票投资在取得时应按实际成本入账，下列项目中；不应包括在长期股票投资成．本中的项目有__。A．经纪人佣金

B．购买股票前已宣告发放的股利 C．税金 D．手续费

23、房地产开发项目成本分析中的建安工程费主要包括__。A．建筑工程费

B．设备及安装工程费 C．室内装饰费

D．建安工程设计费 E．建安工程补贴费

24、在统计调查设计中，调查目的是第一位，因为它决定调查的__。A．具体任务 B．性质 C．对象 D．内容 E．时空范围

25、国家融资项目的范围包括。

A：使用国家发行债券所筹资金的项目 B：使用各级财政预算资金的项目 C：使用国家政策性贷款的项目

土地市场管理作业篇6

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在我国，城市__往往反映城市在相应区域内的集聚能力。A．人口密度 B．人口规模 C．住房密度 D．住房规模

2、规定建筑后退红线的距离是阶段的规划内容之一。A：总体规划 B：分区规划

C：控制性详细规划 D：修建性详细规划 E：土地

3、增值税实行比例税率，税率分为__两档。A．17%、13% B．18%、14% C．17%、15% D．18%、13%

4、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是。A：送文函

B：估价工作报告 C：土地估价报告

D：土地估价技术报告 E：时间因素

5、城市用地中商业、娱乐、旅游用地使用权为__年。A．40 B．50 C．60 D．70

6、下列不属于单元划分方法的是__。A．多种因素判定法 B．均质地域法 C．网格法 D．叠置法

7、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。A．建设项目用地实行分级预审

B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查

C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审

D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告

E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审

8、标准深度的连线被称为__。A．深度线 B．里地线 C．标准线 D．路线

9、某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地价格为元／平方米。【2004年考试真题】 A：100 B：200 C：300 D：600 E：时间因素

10、在会计实务中，判断一项投资是否属于短期投资，关键是看。A：投资是否一年到期 B：投资目的 C：投资性质

D：投资是否易变现 E：土地

11、在我国，对于商誉会计处理的原则是．【2004年考试真题】 A：一律不入账

B：外购商誉可以入账

C：外购商誉和自创商誉均可入账

D：只有符合条件的自创商誉才能入账 E：土地

12、下列关于土地使用税的计税依据，正确的是__。

A．凡由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准

B．未组织测定的，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的面积为准

C．尚未核发土地使用证书的，由税务机关核定土地面积，待核发土地使用证书后再作调整

D．尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整

E．未组织测定的，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，也不以证书确认的面积为准

13、《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于__核定。A．1% B．2% C．3% D．4%

14、使用其他非土地资源时所支付的报酬称为。A：广义地租 B：狭义地租 C：准地租 D：经济地租 E：时间因素

15、某企业自建一厂房，建筑面积5000平方米，造价2500万元，预计使用年限为30年，残值为500万元，则该厂房在第10年年末账面价值为万元．【2009年考试真题】 A：1667 B：2400 C：1833 D：1167 E：土地

16、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的求取。

A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地内外受益分摊的开发费用总和

C：宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费 D：宗地外受益分摊的开发费用 E：时间因素

17、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。A：三角形 B：梯形

C：平行四边形 D：矩形 E：时间因素

18、调控房地产市场的基本手段是__。A．土地供应 B．土地征收 C．市场管理 D．耕地保护

19、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。A：年 B：季 C：月 D：旬 E：土地

20、计提折旧一般以月初固定资产的__为依据。A．重置完全价值 B．折余价值 C．现值 D．账面价值

21、新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于：将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑，首次引入概念，解决了城市地租计算的理论方法。【2008年考试真题】 A：竞争模式 B：区位平衡 C：边际效益 D：博弈占位 E：时间因素

22、土地价格形成的基础有（）。A.土地的稀缺性 B.土地的效用大小 C.土地的生产成本 D.土地的需求 E.土地的可流转

23、根据《协议出让国有土地使用权规定》，在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于。

A：出让地块所在级别基准地价的70％ B：出让地块所在级别的基准地价 C：经基准地价系数修订后的宗地价格 D：征地区片综合地价 E：35％～50％ 24、2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨，“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，__才能够评估出估价对象客观潜在的价格。A．市场比较法 B．成本法

C．收益还原法 D．剩余法

25、城市性质指各城市在全国城市网络中的．【2006年考试真题】 A：大小位次 B：职能分工 C：规模位次 D：行政分工 E：土地

1、社会经济活动的基础是__。A．劳动产品 B．生产者 C．土地 D．消费者

2、不动产或动产的共有包括。A：按份共有 B：共同共有 C：区分共有 D：不区分共有 E：全部共有

3、土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算并用于。【2002年考试真题】 A：住宅小区物业管 B：经济适用房建设 C：城市基础设施建设 D：土地开发 E：灭失

4、国家机关工作人员非法低价出让国有土地使用权，造成国有土地资产流失达到30万元以上的，处__年以下有期徒刑或者拘役。A．2 B．3 C．4 D．5

5、土地利用总体规划编制原则包括等。

A：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 B：提高土地利用率

C：统筹安排各类、各区域用地

D：占用耕地与开发复垦补充耕地不平衡 E：占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡

6、当建筑物各层建筑面积一致时，下列对规划指标相互关系描述正确的是。A：容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积

B：当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成正比 C：当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比 D：在一定的容积率下，建筑层数与建筑密度成正比

E：当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比

7、根据《土地管理法》规定，我国的土地分为。A：耕地 B：农用地 C：建设用地 D：未利用地 E：已利用地

8、我国银行贷款一般遵循以下三个原则。A：区别对待、择优扶持 B：经济担保 C：按期偿还

D：限制贷款金额 E：分期偿还利息

9、甲通过转让获得一宗国有土地的土地使用权，并委托登记代理机构乙代办该宗地的变更登记手续，按照我国土地登记资料公开查询办法的有关规定，下列说法正确的是__。A．甲有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡 B．乙有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡 C．乙只有在甲的陪同下才可查询该宗地的地籍调查表

D．任何单位和个人都有权依公开查询办法查询该宗地的土地登记卡和宗地图 E．国家安全机关在任何情况下，都有权查询该宗地的地籍调查表

10、在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（）。A．多元统计聚类——判别法 B．剖面图法 C．动态网格法 D．数轴法

E．主导因素判定法

11、按照土地的特性区分，下列选项中属于土地的自然特性属性的有__。A．土地利用方向变更的困难性 B．土地永续利用的相对性 C．土地面积的有限性 D．土地位置的固定性 E．土地质量的差异性

12、下列属于商品房预售条件的是__。

A．已交付部分土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B．开发企业向县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

C．持有建设工程规划许可证和施工许可证

D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 E．按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的15%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

13、商业银行管理原则有__原则。A．盈利性 B．流动性 C．福利性 D．安全性 E．稳定性

14、初步统计，2003年我国全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资__亿元。A．968 B．1673 C．3367 D．4593

15、房产面积测算主要包括。A：房屋用地面积 B：房屋建筑面积

C：房屋共有建筑面积 D：房屋产权面积 E：房屋套内墙面面积

16、下列属于中心地体系的基本模型的是__原则。A．区位 B．市场 C．交通 D．行政 E．经济

17、下列属于区域因素所包含的内容的有。A：区片的位置 B：区域环境条件 C：地质

D：区域农业发展程度 E：征地项目

18、在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有。A：行政因素 B：社会因素 C：经济因素 D：交通条件 E：土地

19、建设工程实行招标投标的作用是。A：有利于保证质量和工期 B：有利于降低造价 C：有利于政府监督

D：促进承包企业提高管理水平和技术水准 E：取得开工许可证

20、在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是__。A．城市集聚程度 B．城市区域位置 C．城市网络地位 D．城市环境条件

21、农用地定级中，分析定级因素与土地质量的关系分为三种情况，属于正向型关系。

A：土壤有机质 B：土层厚度 C：土壤含盐量

D：灾害性天气频率 E：土壤酸碱度

22、不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为__价格。A．所有权 B．使用权 C．抵押权 D．转让权

23、保险所具有的最基本的职能是。A：分散危险 B：组织经济补偿 C：融通资金

D：提高社会福利 E：培养诚信风气

24、下列账户中，按照权责发生制原则要求设置的账户有。A：财务费用 B：待摊费用 C：预提费用 D：管理费用 E：销售费用

25、财政部、原建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》(财综[2006]25号)规定，各地从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金，可以按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的__以及土地出止业务费后余额的5%左右核定。具体安排资金数额由市、县财政部门协商同级房产主管部门确定。A．征地补偿费 B．拆迁补助费 C．土地开发费

土地市场管理作业篇7

土地储备制度的建立代表的是我国城市土地制度革新的方向, 是我国城市土地利用制度的一次重大变革。有人将其誉为我国解放后第二次土地管理革命。土地储备制度是我国土地市场的一项管理创新, 对于政府加强土地管理, 促进社会经济的可持续发展起着相当重要的作用。

1 我国城市土地收购储备制度的发展历程

我国的土地储备制度是国有土地使用制度改变过程中的革新, 其建立有相应的历史以及制度原因。1987年以前, 我国实行的是国有土地使用权无偿无期限无流动的所谓三无制度, 城市中大量的土地被长期闲置, 这一制度从根本上来说属于否认了城市土地的商品属性。1995年以后, 我国政府开始鼓励企业自行盘活自己使用的土地进行房地产开发, 但在当时的法律制度下, 这些企业可以用补办土地出让手续转让土地的方法, 使自己成为土地供应者, 最后直接导致的结果是存量土地多头供应的情况大量出现。

1996年我国在上海市成立第一家土地储备机构———上海市土地发展中心, 1997年杭州土地储备制度开始启动, 2001年4月, 国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》, 指出“为增强政府对土地市场的调控能力, 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”[2]

2 土地储备运作模式

纵观我国目前实行土地储备制度的城市, 全国还没有形成一个统一的运作模式。

陈建设将我国土地储备制度的运行模式分为三种:

一是, 按照市场机制运行的模式, 这一模式的特点是土地储备机构根据自己的收购计划和本级政府的要求, 通过与被收购单位协调, 确立土地收购价格或约定收益分成, 按照约定由储备机构支付收购金。取得土地并按照现行规定办理土地过户手续, 储备机构取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套。对易于转让的储备土地由土地管理部门出让给新的用地者。

二是, 行政指导和市场运作相结合的模式, 这一模式的特点是收购土地的范围由政府行政法规规定, 规定范围的土地统一由储备机构根据计划进行收购、储备、开发。土地管理部门根据用地需求用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让, 规定范围内的划拨土地使用者不能像过去一样通过补办出让手续的方法自行转让土地使用权。

三是, 行政指导、市场运作与土地资产管理相结合的模式, 这种模式的特点是政府规定用于储备的土地范围。对可收购的土地由土地储备机构与原用地者签定国有土地使用权收购合同。储备机构按合同规定支付土地收购补偿费用、取得土地使用权。有的储备机构还受政府委托作为国有土地资产代表, 对国有企业改革中土地使用权作价出资, 入股部分进行管理。收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其他用地者按规定向政府缴纳的租金。[3]

3 土地储备制度存在的主要问题

3.1 土地补偿形式与内容不尽合理

土地储备中心在征购、回收土地时, 对土地征地补偿的形式过于单一, 例如:在目前的土地储备制度下, 对农民一般采取一次性补偿一定数量的费用的方式进行安置, 虽然短期内看起来对失地农民的生存不会产生影响, 但是从长远来看, 由于没有在农民的生存与发展的角度上思考, 会造成某些劳动技能相对较差的农民会出现因为失地致贫的情况出现, 从而产生新的社会问题。

3.2 土地储备制度管理结构有待完善

由于缺少现成模式经验可以借鉴, 我国土地储备制度一直处于摸着石头过河的过程, 现行土地储备管理模式是市、区两级政府管理, 两级土地储备机构除名称差不多外, 在行政上、经济上等方面都呈现出了各自独立运行的状态。同时, 当地政府有时为了增加城市重大项目的建设, 会特批一些具有城市土地储备职能的企业。最后导致的结果是城市土地储备机构多而散、小而弱, 在城市土地储备上形不成合力, 甚至在某些时候会出现互相牵制的情况, 反而制约了土地储备的发展。

3.3 城市土地一级市场未形成垄断

政府垄断城市土地一级市场, 是土地储备制度能否有效实行的一个关键方面。然后从目前来看, 各城市的土地储备机构并不能垄断当地的土地一级市场, 还有很多相关部门能够对一级市场的土地进行回收整理和开发。

3.4 土地收购储备资金短缺

由于土地收购储备中不仅要对被收购土地进行经济补偿, 同时也需要进行相应的前期开发。在这种情况下, 土地储备需要大量的资金支持, 而目前我国土地储备机构的主要资金来源是两个方面:一是政府的财政支持, 一是银行贷款, 尤其是银行贷款, 往往能占到土地收购储备资金的80%左右。

3.5 城市土地储备的法律制度还不够完善

目前, 我国对土地储备尚未进行统一立法, 各地现在主要还是依靠一些地方性的法规来指导土地收购储备。同时, 2004年颁布的新的土地管理法对于地方政府应该如何建立土地储备制度也没有明确规定, 这样导致的结果是土地储备制度缺少了相应的法律保障。

4 土地储备制度运行中的发展对策

目前, 我国已有许多学者对土地储备制度的问题进行了探讨, 并对土地储备制度进一步发展完善提出了相应的对策。例如:贾生华提出我国土地储备制度的发展对策为把城市地价水平调控在一个合理的水平上理顺体制加强协作协调有关政府部门的关系, 强化政府垄断一级土地市场的功能, 加大规范土地市场力度, 积极创新土地储备融资方式, 探索建立城市土地基金, 努力探索采取一次测算"分阶段分期支付补偿费。[4]

综上所述, 土地储备制度的完善对策如下:

(1) 制定适用于当前土地储备制度发展的法律法规

土地储备制度的建立与发展, 对于我国城市土地流转、房地产经济发展以及政府财政的稳定有着非常重要的意义。而制度的推广, 必须要相配套的法律法规的支持, 只有制定了与当前土地储备制度相匹配的法律法规, 才能使土地收购储备行为有法可依、有法可循。因此, 土地储备制度的完善首先要从制定相关的法律法规开始。

(2) 完善土地储备补偿机制

合理且有效的土地补偿机制, 是土地储备制度良好运行的基础, 目前的土地收购补偿存在着不少问题, 主要体现在补偿标准以及补偿思路两个方面。在补偿标准方面, 要坚持土地权利与土地收益相结合来确定土地价格, 利用地价评估中收益还原法、市场比较法、剩余法等多种方法评估土地价格, 同时也要在充分考虑单宗地的土地剩余使用年限、所在区位以及用途的情况下进行地价评估。而在补偿思路方面, 主要在对应失地农民方面, 需要一个有效的补偿以及帮助机制, 能够让失地农民在失去土地之后比较迅速的转换身份, 实现经济可持续。

(3) 积极整合土地储备机构, 实现土地一级市场的垄断

首先应在法律法规上严格限制批准新的土地储备机构, 从根源上制止一拥而上成立土地储备机构的情况;其次政府应该逐步取消企业公司从事土地储备的资格, 实现土地储备中心对土地一级市场垄断;第三应从行政或资产关系的角度理顺现在两级土地储备机构的关系, 按照携手合作、利益共享、互补优势的原则, 使两级土地储备机构形成合力, 协调发展。

(4) 大胆创新土地储备融资方式

在目前土地储备融资方法的基础上, 要广开融资渠道, 在条件成熟的时候, 甚至可以考虑相关债券, 吸收城市内中小型投资者的资金。同时, 还可以考虑对已进入土地储备中心, 但尚未拆除地上建筑物的土地, 进行短期出租, 以加快资金回笼。

(5) 完善土地储备机构管理监控机制

城市土地储备中心所运营的资金是巨大的, 但是其本身应该是一个处于政府管理下的非营利机构, 所以必须要完善对储备中心的监控和管理, 让储备中心的资金运营透明化、公开化, 从制度管理上减少个人和集体腐败的可能性。

土地储备制度的完善是一项长期的艰巨的任务, 相信只要勇于探索、敢于创新、大胆实践, 一定能够形成具有中国特色的城市土地储备制度。

摘要：土地储备制度是我国土地市场的一项管理创新, 对于加强土地使用, 促进经济社会可持续发展有着极其重要的作用。目前我国土地储备制度还存在着很多问题, 本文在总结我国土地储备制度的基础上, 提出了相应完善制度的建议和措施

关键词：土地储备制度,城市土地,土地市场

参考文献

[1]朱学敏, 徐健.认识提高完善土地储备制度[J].价值工程, 2010 (23) .

[2]李艳红.城市土地储备制度与政府干预[J].生产力研究, 2004 (9) .

[3]陈建设.建立土地收购储备制度实现政府垄断土地机制[J].经济问题, 2001 (1) .

[4]贾生华, 张宏斌, 金星, 邵建峰.城市土地储备制度:模式、效果、问题和对策[J].现代城市研究, 2001 (3) .

[5]卢新海, 何兴.论城市土地储备制度的法律基础[J].中国土地科学, 2005 (6) .

探析土地利用转型与土地资源管理篇8

关键词：土地利用；转型；土地资源管理

引言

随着土地转型的课题不断得到广泛的关注，国内外学者结合我国社会主义特点和基本国情，对土地转型做了大量的研究，在学术上提供了一定的理论支持。土地是我们赖以生存的空间，研究其如何转型以及如何进行资源的有效管理，对于我国社会经济的可持续发展具有非常重要的意义。我国地大物博，但是由于人为因素导致可利用土地面积数量在减少，这就对土地管理提出了更高的挑战。本文基于土地利用的现状，指出了土地利用转型的内涵，研究了土地利用转型与管理之间的互馈影响，为提升土地管理水平提供了实践指导。

一、土地利用转型的内涵

土地利用转型起初是指经济社会发展阶段的转型相对应的土地利用形态在时序上的变化。然后，后来经过进一步的拓展和研究，土地利用转型可以理解为单一土地利用类型在高一级类型中所占的份额，简单的说就是区域土地利用形态所发生的变化。土地利用转型可以从数与质两个维度来考察，数的方面表明了土地空间和数量上的改变，质的方面就包含了质量、产权以及投入产出的综合改变。

二、土地利用转型与土地资源管理互馈机制

土地资源管理实际上就是国家通过政策的方式来对土地的使用进行管理的措施，就是要综合运用国家的行政、经济和法律来达到提升土地利用效率的目的，加强对土地的监督，同时调整土地形态，以综合管理土地。土地管理的主要实现方式就是土地制度的制定，这在一个国家的建筑上发挥了重要作用。土地政策就是基于土地制度颁布和实施的，我国的土地制度有耕地保护地址、土地用途管制制度、土地征收征用制度等，这些都可以影响土地利用转型。

当前，我国已经进入城镇化发展阶段，经济增长的方式也要相应的调整，而传统的土地资源利用模式也无法满足当前的需求，为了提高土地利用效率，解决土地低效使用的问题，土地利用转型已经势在必行。同时，我国的可耕地面积在逐年减少，这与当前实行的保护和节约用地的制度不相符合，造成了资源管理制度已经无法完全指导土地的使用，应该尽快推动土地改革。土地利用转型的需求推动了土地制度的改革，土地制度改革又促进了土地资源管理的水平，两者互相反馈，是不可分割的整体内容。

三、土地资源管理与土地利用转型的互相影响

土地利用转型实际上是由自然环境和经济因素共同推动的结果，土地制度作为外部因素对于推动土地利用转型发挥着至关重要的作用。因此，土地资源管理部门应该充分了解土地运用的相关情况，及时制定适合土地资源运用的政策，指导科学合理的使用土地资源。

1.土地资源管理经济手段与土地利用转型。土地资源管理的经济手段也就是土地资源管理者遵循经济的市场规律，从而调节和利用资源，实现对土地的有效管理。土地资源管理经济的手段主要表现为地租和地价，这也是国家制定土地政策的内容之一，引导土地的宏观调控。国家也通过各种税率的改变，指导土地的使用，从而促进生态的协调发展。此外，国家还通过财政拨款的方式影响土地形態的改变，最终实现对土地资源的有效管理。

2.土地资源工程与土地利用转型。土地资源工程是涉及理学、工程、管理学和农学的综合系统的学科，无论是土地的整治，还是土地的开发，都是属于土地资源工程的内容。我国土地整理的目的就是优化土地利用的结构，增加有效的耕地面积，适应时代对土地的需求，满足国家可持续发展的战略目标。通过对土地的有效调整，提高土地的使用效率，改善土地的质量，采用投资建设城市的方式提高土地的利用率，实现预期的规划目的。

3.土地资源管理政策制度与土地利用转型。政策制度对于特定的区域来说具有非常大的影响，土地资源管理者首先要结合当地的用地情况和土地政策来使用土地，优化土地结构，从而实现最大的经济效益。我国的土地管理制度主要包含以下几个内容：第一，城乡二元土地管理制度，农村和城市土地在管理上可以说是不同权制度，农村不可以交易土地，而城市却可以，这样就限制了农村土地的使用权限。关于农村用地的问题，国家给出了一系列的措施，加快农村土地的改革，促进土地结构优化。第二，农村土地承包经营权流转措施，这个措施是指农民可以将经营权通过恰当的方式转让给其他的家庭农场、农业合作社等，运用多种经营手段来经营。第三，节约集约用地制度，就是将土地进行有效的利用，从而达到土地良好的利用状态，目前农村用地明显出现低效现象，为了缓解这一现象，我国大力推进节约用地政策，但是收效并不明显。第四，土地资源管理政策制度的创新与土地利用转型，在既定的国家土地政策的指导下，土地利用的转型受到了不少制约，为了更好的实现土地利用转型，就需要结合当前的实际情况调整土地资源管理制度，只有那样才能高效、合理的运用土地。

结束语

综上所述，土地是国家最为重要的资源条件，是人类赖以生存的载体，不同的经济社会发展状态，应该有不同的土地管理政策，也就是应该有相对应的土地制度来支撑。土地利用转型是解决当前土地利用低效的最佳途径，然而仅仅依靠口头上的宣传是无法达到良好的效果的，需要配合国家的土地资源管理措施，也就是土地管理制度，只有构建了更好的管理制度，才能推动土地结构合理化，让土地从数量和质量上都得到提升，更好的实现资源的有效利用。

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