房地产市场调控政策

房地产市场调控政策（精选8篇）

房地产市场调控政策 篇1

陈禹铭

2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，今年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。

分类调控

国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。

支持首套房贷

5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。

限购相继取消

从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。

“不动产登记”征意见

8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。

点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。

“9·30”房贷新政

9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。点评：“9·30”房贷新政被业内视为房贷政策的大尺度“松绑”，对楼市的刺激作用比较明显。新政推出后，楼市升温较快。开发商推盘意愿加强，此前还在观望的购房者也积极入市。

放宽公积金贷款

10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费。而此前是须连续缴存12个月。此外，未来公积金贷款额度将有所放宽，比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。同时，还将推进公积金异地使用，实现异地互认、转移接续。

点评：连续缴存时间较长、贷款额度受限、使用比例不高等是公积金贷款被诟病已久的问题。新政策实施后，缴存时间减半，将使得申请公积金贷款的门槛大大降低。允许异地互认公积金对异地购房的客群来说是一个较大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

点评：央行降息的初衷其实并不是为了救市，而是为防止宏观经济下滑，进一步刺激经济发展的举措。结果房地产市场却成为了直接的受益行业。降息政策叠加“9·30房贷新政”的影响，使得国内一二线城市的楼市成交量迅速回升，地产股集体涨停。

弃选自住房开售

12月5日，北京市住建委通告，对于自住房弃选房源，开发商将统一对符合条件的购房人公开销售。公开销售的自住房，除了不再摇号外，购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题，均按现有自住房政策执行。截至12月17日，宣布对外公开销售剩余房源的自住房项目有：当代采育满庭春MOMA、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居，后两者的售价均为1.6万元/平方米。

房地产市场调控政策 篇2

一、当前房地产市场存在的主要问题

（一）部分城市房价上涨过快。

国家统计局公布的数据，2010年1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，上涨最快的是北京、海口和三亚。2009年北京普通商品房房价每平方米15,000元，2010年春季已涨到30,000元，房价翻了一番。北京王女士买了一套80平方米的住房，花了240万元，按揭贷款20年。另外，海口和三亚这两座城市房价涨得也很快。中央提出要把海南建成国际旅游岛后，全国各地到海南投资创业的人特别多，商机无限。随着买房人的增多，房价迅猛上涨。2009年春节到海南旅游，我们旅游团成员住在新乡长垣宏力公司的度假村。度假村里有8套别墅，这是老板投资6,000万元购买的。据公司员工讲，这是5年前购买的，当时房价每平方米12,000元，目前已涨到28,000元。

房价多高才合理?有关专家指出，房价收入比应该是6∶1，也就是说一个人6年的收入不吃不喝可以买一套房，这样的房价才是合理的。目前，在北京等大城市买一套房需要20年的收入，说明房价过高。十二五规划纲要明确提出，十二五期间对房价要继续调控，使房价回归理性。

（二）囤积土地现象严重。

目前，全国开发商囤积土地的数量，可供开发151年。有的地方大片大片的土地都空着，不种庄稼，也不盖房，因为这些地开发商已经买走了。新闻联播节目播出过这样一条新闻：北京繁华地段有4块地，闲置6年不开发，升值200亿。平均每块地升值50亿，看来囤积土地的利润空间是相当大的。潘石屹在一次谈话中说，炒地皮的利润是盖房的3倍，目前中国1/3的开发商只倒卖土地从不盖房。

（三）投机性购房大量增加。

广厦千万间，人只能住一间。许多人买房不是为了居住，而是为了投机赚钱。低价购买，高价卖出，通过价格差谋取利润。投机购房有个人，也有集体。温州出现了炒房团，整个公司几十号人都去炒房，跑到上海一下子买几栋楼，甚至把一个小区的房都买走。然后以垄断高价出售。上海市民对此非常气愤，一位老人讲，温州炒房团是上海房价上涨的罪魁祸首，没有炒房团，房价不会这么高。

二、当前房地产市场问题产生的原因

（一）金融部门支持。

对房价上涨，金融部门非常支持。这是银行的盈利性决定的。为了谋取利润，银行贷款往往是嫌贫爱富、锦上添花。目前房价高，房地产业有利可图，银行很愿意提供贷款。银行把大量资金投向了房地产业，推动了房价迅猛上涨。

（二）地方政府推动。

地方政府对房价上涨起了一个推动作用。房价越高，开发商盖房的积极性就越高。盖房越多，所需土地就越多。地方政府借此机会可以卖更多的地，更贵的价格，增加地方财政收入。国土资源部统计，目前地方各级政府的土地收入在财政收入中占到20%，有的地方竟然高达60%，成了土地财政。为了增加地方财政收入，政府对房价上涨也是很支持的。

（三）暴利。

开发商不是慈善家，从事的不是慈善事业，而是一位商人。作为商人来讲，是要赚钱，要盈利的，开发商对利润的追求是无止境的。据统计，中国房地产业的利润为30%，有的高达50%;而美国房地产业利润仅有6%，最低的只有2%，通过中美对比可以看出我国房地产利润过高，房地产业成了暴利行业。按照政治经济学的基本原理，利润是房价的一个重要组成部分。开发商把利润这块做得越来越大，因此房价居高不下。

三、房价上涨过快对我国经济的影响

（一）抑制了中低收入家庭的住房消费需求。

一套房几十万、上百万元，有人一辈子挣的钱也买不到一套房。有人说，房子是给有钱人盖的，与我们老百姓是无缘的，买不起，只能望楼兴叹。上海一位开发商还说出这样一句话，他说：“我的房子是卖给富人的，不是卖给穷人的。”这句话是错误的，错就错在他没有搞清房地产开发的目的。目前，我们房地产开发的目的就是改善普通居民的住房条件，所以盖的房子应当是老百姓买得起的。如果70%的民众买不起，说明房价过高，政府必须出面干预。

（二）影响金融安全。

2008年美国发生了金融危机，这是个沉痛教训，中国必须吸取。美国发生金融危机就是房价高引起的。有资料显示，2002～2006年这几年，美国房地产市场火暴，房价迅猛上涨，银行把大量的货币贷给了开发商，房地产贷款比例过大。进入2007年，美国房地产泡沫破灭，房价大幅下跌，大量商品房卖不出去，开发商无钱偿还银行贷款，银行纷纷破产倒闭，2008年9月金融危机全面爆发。

目前，我国房价高，房地产贷款比例大。据统计，2008年上海一家商业银行房地产贷款已达到70%，风险是很大的。为降低金融风险，必须控制房地产信贷规模。

（三）阻碍城镇化进程。

“化”的含义就是化掉农村，减少农村人口，鼓励农村人口向城市转移，到城市工作、生活。由于城市房价高，农村人口听而生畏，好多人不愿意到城市来，房价高成了农民进城的一个障碍。

由此可见，房价上涨过快对经济的危害是非常大的，政府必须高度重视，采取调控政策。

四、当前房地产调控政策

（一）调整住房供给结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房。

目前，房地产市场住房供给结构不合理，大套房多，中小套型少。有人做了这样的比喻，房地产市场，海鲜多、家常便饭少。海鲜价格高，大多数人吃不起，吃家常便饭的人多。住房供求矛盾比较突出，为解决矛盾，必须调整供给结构，开发商要面向普通老百姓，多盖一些中小套型住房。

（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。

具体包括两个方面：一是保证中低价位、中小套型普通商品住房用地供应;二是在1～2年之间征收土地闲置费，超过两年不开发无偿收回。国土资源部2009年在上海做了一次调查，结果发现上海开发商手里有40万亩土地未开发，从而征收闲置费。广州市2009年收回了闲置土地3万亩，收回以后盖一些便宜的普通商品房，以满足广大民众的需要。

（三）实行严格的差别化住房信贷政策。

具体来说就是：对购买首套住房且套型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。通过分析信贷政策可以看出，对购买第一套住房是鼓励的，鼓励自住型购房。对购买第二套住房、第三套及以上住房是限制的。利用信贷杠杆抑制不合理住房需求。

（四）运用税收杠杆，抑制投机性购房需求。

具体体现在两方面：一是对购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税，税率为5%。假定一套房100万元，征收5万元营业税。计算公式：100万×5%=5万元;二是个人购买住房超过5年转手交易的，销售时按其购销差价征收营业税。假定一套房购买价80万元，销售价100万元，征收1万元营业税。计算公式：(100万-80万)×5%=1万元。

（五）加快保障性住房建设。

保质保量完成2011年建设保障性住房1,000万套的工作任务。保障性住房主要包括三种类型：廉租房、经济适用房和公共租赁住房。

1、推行廉租房。

廉租房最早是2007年提出来的。在2007年的政府工作报告中，温家宝明确指出，建立廉租房制度，解决城市低收入家庭住房困难。推行廉租房的目的是实现人们住有所居，人人有房住。

2、建设经济适用房，解决中等偏下收入住房困难。

经济适用房价格是市场价格的一半。假定一套房30万元，经济适用房只需支付15万元。按照政策规定，经济适用房不得出卖，不得出租，严格禁止开宝马车住经济适用房。一旦被发现了，有人举报了，经济适用房要立即收回。

3、大力发展公共租赁住房。

2010年6月30日中央专门有一个文件，文件明确提出，要大力发展公共租赁住房，解决城市农民工和大学毕业生住房困难。

电视剧《蜗居》的播出，喜欢看的人较多。为什么热播?因为它反映了当今社会存在的现实问题。其中一个重要问题就是房价过高，部分人确实买不起房。政府必须加以干预，加快建设保障性住房。十二五规划纲要明确指出：“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。”

（六）加强房地产企业购地和融资的监管。

按政策规定，对于囤积土地、囤积房源的开发商不得购买新土地;对于囤积土地、囤积房源的开发商，商业银行不得提供新的贷款。对此，十二五规划纲要明确提出：“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。

参考文献

[1]温家宝.十二五规划纲要.新华出版社,2011.3.

[2]国务院.“国八条”.新华出版社,2011.1.

房地产市场调控政策 篇3

【关键词】房地产信托融资 货币政策 330新政 信贷额度

2015年3月，央行宣布存贷款基准利率下调0.25个百分点，降息不仅利好于股票市场，更促进了楼市春季回暖。随后于3月下旬，政策出台对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；个人将购买两年（含2年）的普通住房对外销售免征营业税。楼市新政的出台极大促进房地产市场从灰暗期走向光明，我国处于经济发展的提速期，房地产健康有序发展对于稳定宏观经济有着重要意义。然而利率变动与房地产走向并不成单一相关关系，由于房地产市场极大的波动性，投资者需正确把握本次宏观政策的真实走向再做出投资决策，我国也应稳步推进利率市场化改革，畅通房地产市场与货币政策之间的关系，利用货币政策促进房价稳定变动，逐步改善居民住房条件。

房地产价格的诸多影响因素中，信贷额度和利率水平是价格指向最主要的风向标。从330新政后，房地产市场成交量逐步回升。全国到各地房地产新政策不断出台，楼市复苏迅速，随后的4月全国主要城市住宅签约套数上涨幅度达到了5.8%，同比涨幅达22.5%。购房者对房源的原则趋向于区域性核心高的，地理位置趋于核心的，商业配套齐全的，故一线城市成交量远高于二三线城市，并且二手房市场也收益颇丰。然而表面形势走好的房市事实上隐藏着诸多危机。首先，由于降息对一二线城市房产影响重大，降息后会在一二线城市和二三线城市中形成分化带，投资者更倾向于购买一线城市房产，由于大城市中富余大量剩余劳动力，故降息会更加刺激一线城市的投资和刚需。对于三四线城市来说，为了减少已建房源跟上全国房价变动趋势，稍幅降价也是一种推销措施。目前我国区域范围内已建房源存量可满足全国购房需求4年有余，表面上供过于求的局面事实上一二线城市稀缺三四线城市过剩，形成不良分化带。第二，中国住房空置率太高，2015年IMF提供的数据为中国目前住房空置面积达10亿平方米。按国际经验数据，商品房空置率在10%以内时这种泡沫是正常的，我国目前没有精确住房空置率统计数据，从IMF分析来看由于2014年以前开工建设率太高，房地产开工率远高于销售率，造成林立密集楼房的区域往往没有住户，造成大范围土地资源闲置。第三，由于房地产资金需求量大且开发周期长，房产贷款则以滚动式积累前进，即房产项目开发成功后用项目作为抵押去偿还前一期贷款，故房地产金融具有长期巨大信贷风险。第四，我国住房政策对楼市行情起到一定短期微刺激作用，对改善型需求具有利好作用，但目前改善型需求在市场层面已经下降到30%左右，具有改善型需求的投资者不乏具有长期购房经验对于政策出台持观望态度并不急于交款的用户，故住房政策在我国真正反映到房价上还需一定时间。

从我国改革开放以来房价变动可以看出，影响房地产价格的最主要是经济调控政策。本次利率下调会对当前房地产价格起到托底的作用，降息后资金用起来更便宜，会极大降低开发商和购房者的融资成本，在银行申请按揭贷款购房的投资者也会享有利好条件。相比之下对于购房者的优势大于开发商，故短期内房地产会经历一段火热时期，但由于部分区域房产库存很大，开发商不会动用大笔资金购买新用地，故二手房交易量会因此有所提升。住房公积金持有者最低首付为20%会让刚性需求观望者出手购房，二套房购买者门槛的降低利好于改善住房需求投资者，两项措施共行有利于改善当前供过于求的局面，房价适度上涨中可以减少库存，市场将得以实现均衡。然而金融支持过度将会导致房地产风险的产生。目前我国采取适度扩张的货币政策容易诱发流动性过剩和房地产的投机炒作，因此央行才制定货币政策的同时也应与监管机构密切检测房地产运行指标，要求商业银行发放合理的房地产业授信总量，加强信用规模的限制，从源头上防止房地产泡沫的产生。

由于房地产产业的关联性极强，当房地产市场繁荣时，会带动钢铁，家具，电器等一系列产业发展，当房地产出现危机或泡沫破灭时，信贷违约将会造成金融危机产生风险同时消费与投资需求也会受此影响，故调控房价稳定市场是任何一个大国发展经济不可小觑的着力点。此次政策出台相应会导致房价上涨，消费者选择在房价上涨之前出手购房是最佳时机。在面对房地产市场的极大波动性，政府在制定货币政策时应控制相应的力度，加大对房地产信贷的控制力；同时在保持房地产也发展的情况下也应不断扩大融资渠道，大力发展房地产信托基金；监管房地产业整个产业链的协调发展；保障中国廉租房和经济适用房的普及性，从源头上保护中小购房者供应度，保障房的供给增加有利于缓解房产刚性需求降低房价；利用此次利率政策调节鼓励二手房市场的发展，二手房市场有利于优化房地产结构，二手房价对于稳定房价有重要作用。稳步跟进利率政策，楼市稳定上扬才能持久造福经济。

参考文献

[1]中国工商银行上海市分行管理信息部课题组.《房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究》.2010年第三期.

111213房地产调控政策 篇4

2011年1月10日国十一条出台

国务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

2011年1月17日实施差别化房贷政策

2011年1月26日新“国八条” 限购限价

2011年1月27日个人住房房产税改革

2011年2月9日《关于调整住房公积金存款利率的通知》

2011年5月1日一房一价全国执行

5月1日起《商品房销售明码标价规定》将执行，各地房企将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易 也要参照执行。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍 以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

2011年5月19日《保障性住房目标责任书》

住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

2011年7月12日新“国五条”

国务院：房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。

2011年7月21日国务院发布土地市场“国五条”

国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年8月1日央行：继续实施文件货币政策 执行差别化房贷

国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年8月13日新婚姻法

2011年8月12日发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条，并于13日起正式实施。重点对结婚登记瑕疵的救济手段、亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果、父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。

2012年影响房地产行业的政策

3月5日：温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”

回顾：2012年3月5日，十一届全国人大五次会议召开，会上温家宝表示，要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。点评：这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次提及促进房价合理回归。7月1日：“闲置土地”定义变宽

回顾：2012年7月1日起，国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，《办法》中明确了闲置土地定义：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之

一、或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，都被认定为闲置土地。

12月25日，住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责

回顾：12月25日全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

2013年房产政策大盘点

国五条

2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为

核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。房产税扩围

国税总局：研究扩大个人住房房产税改革试点范围

房产(新闻 新房 论坛 微博)税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。

2014 年一季度中国房地产市场形势总结

1.政策环境：新型城镇化推动房地产发展，实施双向调控，推进长效机制

2014 年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化成为未来房地产发展最大助力，一系列房地产业相关制度面临变更，长效机制陆续推进。与此同时，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策。推进新型城镇化进程，着眼于长效机制建设，实施双向调控分类指导，将成为 2014 年房地产调控政策的主要基调。

落脚长效机制“第一步”，不动产统一登记制度加速推进。

从两会动向来看，今年长效机制建设将主要落脚于脚踏实地“迈第一步”，其中推进不动产统一登记成为房地产财税制度改革的基础。国土资源部副部长徐德明在全国国土资源工作会议上表示，不动产统一登记是国土资源管的一项新职能，将协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。3 月 26 日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议明确不动产统一登记制度完成时间表，用 3 年时间全面建立不动产统一登记制度，用 4 年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。

(2)新型城镇化规划着力健全城镇住房制度，促区域协调发展

国家新型城镇化规划出台，促房地产业新变局。3 月 16 日，《国家新型城镇化规划(2014-2020)》3出台。《规划》充分把握“以人为本”的重点原则，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。城镇住房制度建设面临新格局。《规划》指出，将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。自此，我国住房制度建设工作的未来脉络逐渐清晰，政府托底保障中低层次需求，发挥市场重要作用满足多元化发展。

优化城镇化布局，差别化供地，促进区域协调发展。《规划》对东西部城市群发展提出了明确的目标和要求，强调增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移，把有条件的县城和重点镇发展成为中

小城市。未来新型城镇化的政策着力点将在城市群内的中小城市和具有产业优势其他中小城市，着重发展中西部小城镇。

(3)棚户区改造成为保障安居工程新重点，托底民生再推以房养老

保障安居工程持续推进。李克强总理提出，要“加大保障性安居工程建设力度，今年新开工 700万套以上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”今年新开工目标较去年（630 万套）有所增长，保障安居工程保持较快的建设速度。

政策性金融机构或将筹建升级。住建部拟在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行，开发关于住房保障的理财产品和金融产品，积极有效地拓宽住房保障金的融资渠道。此前十八届三中全会和中央城镇化会议均提出要研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。此外，有消息称国开行正组建住宅金融事业部，创新融资方式，按照国家棚户区改造及相关工程建设规划和资金需求发行“住宅金融专项债券”，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。

棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告明确提出 2014 年棚户区改造任务为470 万套，在上年实际开工的 323 万套基础上大幅提升。住建部副部长齐骥在解读新型城镇化新闻发布会上表示，“到 2012 年底为止，各地已改造棚户区 1260 万套，2017 年底计划完成 1500 万套，到 2020 年再完成 1000 万套。

中央文件促公共租赁住房和廉租住房并轨顺利。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定，从 2014 年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。同时财政部印发了《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》，要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作。

(4)地方调控强调分类指导分城施策，市场分化促政策差别化

两会提出因城因地分类调控，支持合理自住需求。两会政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。李克强总理答中外记者问时，也强调对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制。

2011年房地产调控新政策 篇5

楼主

旺城窝居 发表于 搜房网大西洋新城

国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日发布全国主要城市地价监测报告称，全国城市地价出现快速反弹等一系列市场态势表明，2011年房地产调控政策需要进一步收紧。三次调控序幕已经拉开，而且只可进尺，不可退寸。

2010年第四季度全国城市地价监测表明，在宏观经济平稳较快增长和房地产二次调控这一政策与市场的博弈之下，房地产逆“严厉调控”而动力不减，“加热”趋势依旧压倒“降温”努力而占主导地位。

从经济环境、政策效应与市场预期的综合结果来看，商品房及住宅价格涨幅回升明显，地价增幅较高。2011年土地及房地产调控压力仍大。

楼市投资加速

全国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。

国家统计局系列数据表明，2010年四季度，城镇固定资产投资同比增速持续高位，通胀预期进一步加剧。因此，土地市场需求旺盛，土地价格持续上涨。同时，房地产市场呈现量价齐升局面。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

当前房地产市场投资加速，成交量价齐升；土地供应达到历史高位，土地价格在三季度微升的基础上快速反弹；一系列市场态势表明，调控政策需要进一步收紧。

调控政策待落实

“去年12月19日，国土资源部发出关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知，意在表明国家对房地产市场的调控决心，也拉开了三次调控的序幕。”国土资源部、中国土地勘测规划院在报告中强调。

2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理水平难度不减。2011年一季度，“十二五”开局和地方政府换届效应双重影响，城市化、工业化进程加速，通胀预期等对土地需求压力仍较大。

房地产市场调控政策 篇6

李晓峰：房地产发展的基本面没有改变

在此次论坛上，河南财经政法大学经济研究院常务副院长、房地产研究所所长李晓峰认为，目前甚至以后相当长一段时间，中国房地产业发展的基本面没有发生变化。1998年，我们国家就启动了住房制度改革，其中非常重要的一个原因是为了应对亚洲金融危机，正是因为住房的改革，我们培育了房地产业作为国民经济的一个新增长点，才使中国摆脱了1998年的经济危机。房地产业在国民经济当中的主体跟支柱地位，最早实际上从1998年就已经确立，而且到现在没有发生变化。在过去的2009年，中国经济之所以仍然取得8.7%的增长速度，与房地产业的发展也有着非常密切的关系。

李晓峰说，我们国家房地产业发展的基本面可以归纳为两个方面：一是经济的快速增长，二是方兴未艾的甚至是在加速阶段的城市化进程。在中国经济体制改革之后，中国经济平均每年的经济增长速度超过10%.刚刚过去的30年里面，世界经济的平均增长速度只有3%多，也就意味着中国在过去的30年里的经济增长速度，实际上是世界平均增长速度的三倍还要多。

城市化方面，1996年，我国的城市人口超过30%这个临界点，从那个时候，我国城市化水平进入快速发展期。到现在，我国的城市化率只有47%,而我省只有37%,要达到80%这个城市化进程放缓的临界点，还有相当长的路要走。

因此，李晓峰认为，今后房地产市场仍将保持相当长一段时间的快速发展。

赵进京：买房意愿强、产品断档是造成民怨的最大因素

河南省房地产业商会秘书长赵进京说，全国“两会”以后，我们房地产市场经过多次调控，不降反涨，激起了民怨，民怨达到了前所未有的程度，所以高层决策者对房地产调控的意愿从来没有这样明确。

赵进京指出，由于我国大部分工薪阶层收入不高，而在中国传统家文化的影响下，他们认为在城市有个家才意味着是这个城市的人，所以这些人做梦都想买套房子，有个家。中国房地产商品化以后，解决大部分人的住房问题，但是这里面暴露了一个很大的问题，中间层没有房子住，买不到房子，这部分人没有这样的产品。现在房地产市场的情况是，社保体系住房由政府管，商品房是收入高者有能力买，而中间层的房子，我们却没有很好的产品，形成了产品断档。

如何解决中间层的住房问题？赵进京提出了在开发房地产时限地价、限房价、限面积、限购买对象的提议，他认为，如果这个问题能够得到落实，中间层的住房问题也就能够很好解决了。

张琼：看好房地产行业中长期发展

作为开发商代表，河南正商置业有限公司营销总监张琼认为，最近一系列房地产新政的调控，是十分必要和非常及时的，从长期来讲，还是有利于房地产健康发展的。

张琼说，本次国家调控重点是针对投机这一类的科目来讲的，主要针对的是二次置业和多次置业。郑州当前的潜在客户当中，二次置业的比例目前占到36.7%,多次置业者的比例约11.5%,因此，本次新政的调整，可能受到影响的在48%左右，这48%的成交量处于不太稳定的状态。在这种情况下，房地产开发企业应根据市场变化的要求，理性进行商品房买卖的价格调整。同时，根据自身楼盘的情况，做好应对措施，提前未雨绸缪，把在未来的市场当中受到的影响降到最低。

房地产市场调控政策 篇7

一尧利用税收政策调控房地产市场的优势

房地产税收是我国税收的重要组成部分,也是地方政府财政收入的主要来源之一。利用税收政策调控房价可以更有效地刺激当地房地产业的发展,其优势首先表现在可以提高土地资源配置效率。例如,征收房地产税将会增加土地闲置成本,提高土地利用效率,避免出现出于投机目的而囤积土地的现象。其次,能够限制房地产过度投机。通过合并有关税种,适当减轻商品房市场流转环节、二手房市场交易环节税负,增加房地产保有环节税负并通过房地产税制改革,理清房地产税费关系,降低开发商、购房者成本,拉动二手房市场需求,盘活房地产业资金流,有效抑制过度投机行为。再次,灵活运用房地产税收优惠政策,可增加建筑、房地产、材料等整个产业链的用工需求。最后,采取促进住房租赁市场发展的税收政策,可以降低普通老百姓的购房成本,更好地实现“居者有其屋”的目标。

面对扑朔迷离的房地产市场,中央已经出台了一系列抑制房地产投机行为的措施,其中税收政策在当前的政策调控组合中起到了一定的积极作用。只有正确认识房地产税收与房价之间的关系,了解税收政策调控房价的优势,才能全面把握房地产税收政策调控房价的运行规律,为房地产税制改革提供参考。

二尧从税收角度分析房价上涨的原因

目前,我国房地产市场发展极不平衡。房价居高不下,各个城市住宅价格特别是中低档住房价格上涨过快,房屋空置率过高,存在大量炒房投机现象。只有从税收角度分析出房价上涨的原因,我们才可以更合理地利用房地产税收政策,发挥经济杠杆调控作用,稳定房地产市场。

(一)税制繁多,存在重复课税现象

税种繁多会加大税收征管难度,增加征收成本,同时也会造成重复征税,直接反映在高房价上。主要表现为:一是对房地产所有权转让收入既按全额征收营业税,又按增值额征收土地增值税;二是对纳税人房产坐落地,既要从量计征城镇土地使用税,又要从价计征房产税;三是对房地产产权发生转移所签订的契约,合同的双方均要征收印花税,对承受方还要课征契税;四是对房屋租金收入,既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;五是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税,又要计征企业所得税,因此出现了征税环节多、征收不到位的情况。对房地产的重复收税和多层次收费,是商品房房价居高不下的一个重要原因,对形成有效的买方市场带来很大的障碍。

(二)计税环节税负不公

目前,我国房地产税收政策主要集中在房地产流转环节,而在房地产保有环节的税种非常少。例如,开发环节的前期税费包括土地出让金、土地使用费等,负担过重,约占整个开发期间税费总额的75%。这种不平衡导致了房地产流转环节的税费过于集中,新建房地产的开发成本过高,在一定程度上带动了整个房地产市场价格的上扬,增加了购房者的负担。另外,由于我国土地市场的特殊性,大量的土地使用权由企事业单位无偿持有,而我国对房地产保有、特别是土地的保有税赋过低,这一现象相当于给土地保有者的无息贷款,实际上鼓励了投机行为,使有需求的普通购房者面对高房价无可奈何,造成大量闲置、空置房产。

(三)计税依据不够科学合理

我国现行房产税的计算依据分为从价计征和从租计征。从价计征是按房产原值扣除10%～30%的余值征收,这种折余价值依据的是历史成本,并不能反映房产的市场价值;从租计征是依据房产的租金收入计征,房屋的租金一般是根据租赁市场的行情确认。同一个税种,两种计税依据,不够规范。另外,现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随征税对象价值的上升而上升,缺乏弹性,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和投机行为起到应有的调节作用。

(四)租、税、费体系混乱

租、税、费三个经济范畴在理论上的区别十分明显,但在实践中,以税代租、以税代费、以费代税、以费挤税的现象非常普遍,极大削弱和限制了税收的宏观调控功能。目前,整个房地产行业链条中涉及了大量税费,既有税务机关在房地产取得、持有、转让环节征收的营业税、城建税、房产税、城镇土地使用税、契税、所得税等税种,又有土地管理部门收取的土地出让金等费用,还有房地产管理部门在房产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。这必然增加了房地产的开发和转让成本,从而造成房价居高不下。

三尧采用税收政策调控房地产市场的对策思考

从长远来看,房价上涨是一种趋势,但应以一般老百姓能负担得起为准,否则就会造成很大的不稳定因素。虽然实施调控政策已经取得了一定效果,但面对坚挺的房价和逐渐回暖的楼市,单一的行政调控手段显然不足。我们应当更多地利用经济杠杆,使用税收调控手段,来确保楼市健康运行和房价的理性回归。

(一)整合现行税种,重构房地产税收体系

根据房地产开发、交易、持有各环节的不同特点,充分考虑流转税、所得税的性质,兼顾地方税和房地产税的特点,将现行的税种进行整合,重构房地产税收体系。在房地产取得环节,保留资源税、契税,开征遗产税与赠与税;完善房地产交易环节的所得税、营业税等税种;在房地产保有环节取消城镇土地使用税,改革房产税,并尽快全面开征物业税。

(二)增加房地产保有环节税负

1.开征不动产闲置税

近年来,投资性购房占比持续升高,闲置一年、两年或更长时间的住房越来越多,这不仅浪费资源,还将房价不断推向虚高,加大市场风险。对于这部分空置住房,合适的对策应当是开征闲置税,以此逼出部分投资性住房流入市场,从而有效地遏制开发商捂盘惜售等行为。目前,开征闲置税可能会遇到一些操作上的问题。例如,如何界定闲置住房,如何获取闲置住房信息等。我们可以将竣工验收后超过一定时间(1～2年)开发商未出售的住房以及交房后业主长期(1～2年)未居住的住房,认定为闲置住房。如果业主在一定时间内将闲置住房出租,并能提供租赁合同等有效证明,可以免征闲置税。具体征收方式宜采用从量计征,计税依据是闲置土地的面积;采用地区差别定额税率,同时考虑土地的闲置年限、未利用程度而区别对待。一般是闲置年限越久,税率越高;未利用程度越高,税率越高。

2.开征遗产税与赠与税

为有效抑制房地产的长线投资,笔者认为在5年之内可以开征遗产税和赠与税。如今,中国已具备开征遗产税和赠与税的经济基础。遗产税是以死者遗留的财产为课税对象,向财产继承人征收的一种财产税;赠与税则是以赠送的财产为课税对象,向赠与人或受赠人征收的另一种财产税,大多与遗产税同时实行。开征这两个税种的主要目的是调节社会财富分配,增强政府和社会公益事业的财力,同时还能够提高房地产取得、持有和转让环节的成本,从而进一步抑制投资性购房行为。目前,世界上三分之二以上的国家开征了遗产税和赠与税,这两个税种已是很成熟的税种。虽然遗产税和赠与税征收的对象是一个十分宽泛的概念,但从其组成部分来看,房地产是最基本的内容。通过开征,将对继承和提前继承房地产的行为产生很大影响,有效降低消费者对房地产的偏好,引导富裕阶层的资金向实体经济、消费领域、公益事业和慈善机构等处分流,从而在根本上改变房地产的供求关系,促使房价回归理性水平。

(三)科学设计计税依据

目前,在上海和重庆试点房产税其计税依据为土地价值和建筑物价值,这就需要我们设置一个合理的评估机构,科学选用评估方法,精确利用评估技术以及选择合适的评估周期和评估时点来确定房产的评估价值,使计税依据更加科学公平。另外,将现行以面积为计税依据的土地增值税和城镇土地使用税改为以价值作为计税依据,可以增加税收收入弹性,加大调节土地级差。

(四)完善房地产转让收益个人所得税

2010年9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布了关于调整房地产交易环节个人所得税的通知,规定对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然,此次改革的目的是为了抑制购房者的投机行为,控制因投机而引起的房价上涨。房地产转让收益个人所得税是对有偿转让房产产生的利润征税,因此,我们可以针对消费性需求和投机性需求实行差别化税收政策,依据购买房产后转让的时间不同确定所得税税率,制定原则为持有时间越短,税率越高,超过一定年限可以免征,这是当前税收调控的着力点所在。

(五)明确租税费内涵,理顺税费关系

房地产税费相关部门应根据市场经济要求,将租、税、费各归其位,科学确定目前房地产业的税费体系,规范房地产业的租、税、费关系,加强管理和规范服务性收费行为,清理和取缔各种不合理、不合法的收费项目,建立公开化的收费项目、标准和程序,减轻纳税人的税外收费负担,扩大税收规模,为房地产税制改革做好准备。

房价最终是由市场供求关系决定的,通过完善房地产税收制度能够对“抑制投机”和“平抑房价”起到一定积极作用,但现实中还需要通过房地产税收制度以外的制度因素配合来实现这一目标。只有在遵循市场规律的前提下,结合税制以外的体制改革,才能充分发挥房地产税收制度对房价的调节作用。

参考文献

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[2].吴璟.试论我国房地产税制改革.财会月刊.2009.4

[3].杨卫华.房价上涨与税收调节.中国税务.2010.6

[4].彭辰.房地产发展现状与问题.中国商界.2010.6

房地产宏观调控政策回顾 篇8

1993-1996年:我国第一次

对房地产业进行宏观调控

时间:1993-1996年

现状:首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,尤其是海南、广西北海等地,房地产开发过热,形成了较严重的房地产泡沫,经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

对策:1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”);1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。

效果:随着各项措施的落实,全国房地产开发的增长速度明显放缓,通货膨胀得到遏制。经济由热转冷,房地产市场也沉寂下来,商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力,中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

问题:此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出,海南房地产热浪应声而落,数千家开发商卷款逃离,留下遍地烂尾楼。后经统计,海南省当时闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元,而一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后,海南等地房地产市场元气大伤,进入持续数年的低谷期。

1998-2002年:促进住宅业成为新的经济增长点,

核心是房改

时间:1998-2002年

现状:1997年亚洲金融危机爆发后,我国经济开始出现“通货紧缩”,房地产市场也随之进入低潮。

对策:为刺激消费、拉动内需,1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。

23号文件强调,在停止住房实物分配后,新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时,要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照建设部当时的保守算法,“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10%上下,可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”,最低的也要占到居民人数的80%以上,高的甚至占到总人口的95%。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度,推行住房分配货币化制度。

效果:随着各项政策措施贯彻落实,大大激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

问题:这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象,规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败,降低不合理的房价”,实际操作缺乏统一规范,为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

2003-2005年:确立房地产

为国民经济支柱产业

时间:2003-2005年

现状:从2003年开始,我国房地产投资快速增长,再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得,导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。

对策:2003年6月,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件),调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后,中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。

8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件),首次明确指出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施,对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

效果:18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级,也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。

问题:18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施,倒是把23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。”意味着政府将“为70-80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。该文件对经济适用房的重新定性也为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。

这两份意见向左的文件相继出台,将政府既害怕房地产价格和投资增长过快又希望继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的“圈地热”、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。

2005-2007年:

调控以稳定房价为主要诉求

时间:2005-2007年

现状:2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性,但增速明显减慢,然而,房价快速上涨的势头仍然没有改变,以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨,房价成为社会关注的焦点。

对策:为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格,中央政府打出调控“组合拳”——2005年3月底,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”),建立政府负责制,将稳定住房价格提升到政治高度。4月,国务院常务会议提出,当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条”),对“国八条”进一步细化、延伸。随即,国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控操作层面的细化方案。

2006年5月,国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”),将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房,被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。

2007年,以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出,从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。