房产测绘论文

房产测绘论文

房产测绘论文 篇1

房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展研究

本文基于笔者多年从事房产测绘的相关工作经验,以房产测绘管理为研究对象,深入探讨了房产测绘管理与房产测绘信息系统的`发展,论文首先分析了房产测绘的内容与房产测绘信息系统的意义,而后详细介绍了房产测绘管理的发展历程,指出现阶段房产测绘管理采用了房产测绘管理系统,在此基础上,笔者基于工作实践,研究分析了房产测绘信息系统的发展历程及现状,全文是笔者长期工作实践的理论总结,相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义.

作 者：梁进程 作者单位：海口市房产测绘所,海南海口,570208刊 名：科技资讯英文刊名：SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION年，卷(期)：“”(17)分类号：P2关键词：房产测绘 信息系统 管理 发展

房产测绘论文 篇2

1 房产测绘的内容

房产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的主要任务有:对房屋本身以及与房屋有关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作, 对土地以及土地上的荷载物进行测量调查和绘图工作, 对房产的权属、位置、质量、数量及利用状况等内容进行测定、调查和绘制成图的工作。房产测绘的目的很明确, 主要是为了房产产权产籍管理、开发管理、交易管理、拆迁管理以及评估、征税、收费、仲裁、房产面积鉴定等房产管理提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。它的另一个目的是为城市规划、城市建设 (如基础设施、地下管网、通信线路、环境保护等) 等提供基础数据和资料。

2 房产测绘信息系统的意义

随着我国经济体制改革的发展, 出现了一个新的行业—房产行业。房产 (RealEstate) 又称不动产, 从狭义上讲, 它指土地、土地上的永久性建筑物和由它衍生出来的所有权、使用权和其他权利。

房产测绘信息系统是管理房产数据的计算机系统, 它的发展与地理信息系统G I S (Geographic Information System) 的研究和发展密切相关。地理信息系统是反映人们赖以生存的现实世界 (资源与环境) 现势变迁的各类空间、非空间属性, 在计算机软件和硬件的支持下, 以一定的格式输入、存储、检索、显示和综合分析应用的技术系统。地理信息系统的研究不仅为房产管理提供了理论依据和技术手段, 而且还为房产管理系统的建立提供了实践经验。

房产测绘信息系统有以下几方面意义。

2.1 为房产管理现代化提供了科学方法

房产测绘信息系统的建立, 改变了传统的管理方式, 为房产管理现代化提供了一种新的科学方法。

2.2 为房产管理提供了现代化管理手段

随着房改措施的出台, 传统整理方法己不能适应在新形势下出现的大量资料的整理与管理。因此, 迫切需要一种新的途径来完成这些工作, 它就是房产测绘信息系统。

2.3 为合理利用房产管理数据提供了新途径

房产测绘信息系统可大大地提高资料的查询速度。一般来说, 对于给定的查询, 段时间内就可显示资料数据, 从而大大地提高了房产管理效率。

2.4 为房产管理提供科学的决策依据

房产测绘信息系统还可为房产管理决策服务, 它通过一系列科学的方法 (系统方法、运筹学、控制论等) 和模型, 利用数据库中的大量数据, 按照确定目标, 通过模型运算、知识推理等选择出最优的决策方案为管理人员提供决策支持。

3 房产测绘管理及其发展

长期以来, 房产测绘管理沿用传统的手工、半手工作业方式, 速度慢, 业务环节繁多, 工作效率低, 而且成图质量不够高。随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高速发展, 房产测绘的工作量成倍增长, 房产平面图的增加与变更频率也随之激增, 同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后, 目前主要有以下几种方式:

3.1 人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是:人工方式进行房产测绘;手工计算, 手工绘制房产平面图, 采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算, 各种调查资料用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理, 也不利于各种查询、分析、统计的需要, 因此是一种正在淘汰的作业方式。

3.2 计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法, 减少了管理当中的各种繁琐的劳动, 提高了工作效率。但是, 由于房产测绘管理中既涉及各种文档资料, 又涉及各种图件资料, 而这两大类资料在数据上无法自动连接, 要靠人工干预进行组织, 仍不能实现房产测绘管理自动化管理, 因此称之为计算机辅助房产测绘管理。这种方法是房产测绘由人工管理向计算机自动化管理的一种过渡方式。

3.3 房产测绘管理系统

G I S技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。G I S的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储, 因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展, G I S正逐步走向实用化、多样化, 并深入到地学相关的各个领域, 同样也促进了房产测绘管理的自动化。

4 房产测绘信息系统的发展

20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来, 国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展, 大体经历了以下三个发展阶段。

4.1 单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理查询统计困难, 手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点, 在单独的微机上, 由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具, 可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是:方便了查询与统计, 计算机打印的证件整齐美观, 不易涂改, 开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是:没有真正实现计算机辅助办公, 没有提高办公的准确性和工作效率, 相反却增加了一个工作环节, 增加了工作量。

4.2 Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理的手工工作特点, 通过房管局内部的局域网, 采用Client/Server模式, 将计算机联网, 实现了计算机上多人协同工作, 案卷能在计算机间流动起来, 查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了G I S软件, 进行房产地形图的生成、使用和维护, 提高了图形功能。缺点是:图、文、表、管的集成程度不够, 还处于相对独立、互相割裂的状态, 没能实现办公一体化, 有碍于数据的传递和利用:另外, 系统缺乏开放性, 难以通过Internet对外发布房产管理信息, 系统的维护升级也不方便。

4.3 Browser/Server广义用户模式阶段

房产测绘论文 篇3

关键词：房产测绘;新思维;测绘信息系统;构建模式

随着城市建设步伐的加快和住房制度改革的进一步深入，房产管理业务量迅速增加，权属变更日益频繁，并逐步形成了房产权属种类多元化的新局面。为了适应房产市场发展的新形势，加强房产市场管理，维护房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，进一步促进房产业健康有序的发展，适时推出以GIS为基础的房产测绘信息系统是大势所趋。

一、房产测绘的内容

房产测绘细分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸一房产分幅平面图。房产项目测绘，是指在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分户平面图和相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘贯穿于整个房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动的全过程，工作量大。其中最大量、最具现时性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

二、房产测绘信息系统的意义

为房产管理现代化提供了科学方法房产测绘信息系统的建立，改变了传统的管理方式，为房产管理现代化提供了一种新的科学方法。为房产管理提供了现代化管理手段随着房改措施的出台，传统整理方法己不能适应在新形势下出现的大量资料的整理与管理。因此，迫切需要一种新的途径来完成这些工作，它就是房产测绘信息系统。为合理利用房产管理数据提供了新途径房产测绘信息系统可大大地提高资料的查询速度。一般来说，对于给定的查询，段时间内就可显示资料数据，从而大大地提高了房产管理效率。为房产管理提供科学的决策依据房产测绘信息系统还可为房产管理决策服务，它通过一系列科学的方法和模型，利用数据库中的大量数据，按照确定目标，通过模型运算、知识推理等选择出最优的决策方案为管理人员提供决策支持。

三、房产测绘管理思路

房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处，又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状，而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息，其成果除了分幅、分丘图以外，还包括分层分户图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管

理。随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高速发展，房产测绘的工作量成倍增长，房产平面图的增加与变更频率也随之激增，同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后，目前主要有以下几种方式。

1、人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是：人工方式进行房产测绘;手工计算，手工绘制房产平面图，采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算，各种调查资料：如房屋分类面积汇总表、房屋分丘分户图、房屋权属调查表等文字、图件用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理，也不利于各种查询、分析、统计的需要，因此是一种正在淘汰的作业方式。

2、计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了管理当中的各种繁琐的劳动，提高了工作效率。这一方式主要特点表现如下。数据获取方面，采用电子手簿等进行记录，并在计算机上批量处理各种量测数据。采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理，自动输出各种表格、统计结果等。用机助制图方式输出各种图件，如房产平面图、分丘分户图等。

3、房产测绘管理系统

GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储，因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展，GIS正逐步走向实用化、多样化，并深入到地学相关的各个领域，同样也促进了房产测绘管理的自动化。北京市崇文区房产管理局开发了《房产测绘CAD生产综合管理系统》，该系统采用CAD管理图形数据、数据库管理属性数据，采用人工智能语言与一般高级语言相结合实现了两库之间的数据通讯。无锡市房产管理局产权监理处开发《无锡市房产综合测绘系统》，该系统以AutoCAD作为其基本图形支撑环境管理图形数据、SQLServer管理属性数据，实现了房产测绘的计算机管理。深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》，该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理，通过系统集成实现图形属性的统一管理。

4、房产测绘信息系统的构建模式研究

国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展，大体经历了以下三个发展阶段。

1）单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理查询统计困难，手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点，在单独的微机上，由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具，可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是：方便了查询与统计，计算机打印的证件整齐美观，不易涂改，开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是：没有真正实现计算机辅助办公，没有提高办公的准确性和工作效率，相反却增加了一个工作环节，增加了工作量。

2）Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理的手工工作特点，通过房管局内部的局域网，采用Client/Server模式，将计算机联网，实现了计算机上多人协同工作，案卷能在计算机间流动起来，查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件，进行房产地形图的生成、使用和维护，提高了图形功能。缺点如下。图、文、表、管的集成程度不够，还处于相对独立、互相割裂的状态，没能实现办公一体化，有碍于数据的传递和利用：另外，系统缺乏开放性，难以通过Internet对外发布房产管理信息，系统的维护升级也不方便。

3）Browser/Server广义用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求，结合数字城市的整体建设思路，通过Browser/Server的应用，在房产管理机构、各级政府、房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。另一方面，随着GIS软件的更加成熟和日趋平民化、微机化，MIS/GIS/CAD的紧密集合，图、文、表、管一体化的办公模式也在本阶段成为可能。这一模式的主要优点是：具有Web办公的可操作性、可移植性、可维护性和异地办公、信息共享等特点;MIS/GIS/CAD的紧密集成，建立在相同的数据库基础上，表格、图形之间的数据能有序流动，互为验证，保证了办公的准确性、简便性。

结语

随着我国社会经济的飞速发展，房产业已经成为当前中国经济的重要一部分，并且房产管理业务随着人类日益提升的生活水平而日渐增加，为了提高房产管理工作的效率，加快房产行业的经济发展速度，房产测绘管理与房产测绘信息系统已经成为房产管理工作中必不可少的一部分，使中国的房产业朝着正确的方向发展。

参考文献：

[1]肖剑平.城市地理信息服务平台体系架构[J].地理空间信息，2011

房产测绘术语 篇4

房屋各层及各部位水平投影面积的测绘与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有（公用）建筑面积、房屋产权面积等的测绘与计算。

1.1.2 房屋的建筑面积

房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖的永久性建筑。

1.1.3 房屋的使用面积

房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。房屋的套内使用面积包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、为本套所独自使用的门廊、门斗、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积，内墙面

装饰厚度计入使用面积。1.1.4 房屋的套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

1.1.5 房屋的套内建筑面积

由单个产权人占有和使用的单套房屋的面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。

1.1.6 房屋的共有（公用）建筑面积

建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括分摊的共有（公用）建筑面积和未分

摊的共有（公用）建筑面积。

1.1.7 房屋的专有建筑面积

建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积。

1.1.8 房屋的产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

1.1.9 房屋建筑面积预测绘

是依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图，根据房地产测量规范，对房屋的特征信息进行采集计算，并同时生成物理数据，出具预测技术报告书为房屋预售管理提供依据的过程。

1.1.10 房屋建筑面积现状测绘

对房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于建设工程的房地产权初始登记和转移登记、旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续等。

1.1.11 房屋变更测绘

因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号）等发生变化而进行的房屋建筑

面积测绘。

1.1.12 中误差

真值与测量最或然值的差值之平方和的平方根。

1.1.13 限差

在一定观测条件下规定的测量误差的限值。

1.2 建筑术语 1.2.1 幢

幢分为自然幢和逻辑状。自然幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，逻辑幢是根据数据组织和管理的需要，对自然幢按照结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。

1.2.2 层高

上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

1.2.3 楼层净高

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

1.2.4 自然层

按楼（地）板结构分层的楼层。自然层按照完整的自然数序列（1，2，3……）计数，夹层、架空层、结构转换层、设备层、避难层等不计入自然层数。

1.2.5 夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

1.2.6 架空层

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。或建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部

位不回填土石方形成的建筑空间。

1.2.7 结构转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转

换，该楼层称为结构转换层。

1.2.8 设备层

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

1.2.9 避难层

建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

1.2.10 屋面（顶）层

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

1.2.11 地下室

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2。

1.2.12 半地下室

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。

1.2.13 走廊

建筑物内设置的套外使用的水平交通空间。

1.2.14 过道

套内使用的水平交通空间。

1.2.15 挑廊

挑出建筑物外墙的水平交通空间。

1.2.16 檐廊

设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。

1.2.17 回廊

在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

1.2.18 架空通（走）廊

建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

1.2.19 门斗

在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹

进形成，借助于建筑墙体形成围护。

1.2.20 门廊

位于建筑物出入口处、凸出于建筑主体的、有独立围护及顶盖的建筑空间。

1.2.21 雨篷

设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

1.2.22 阳台

建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的有顶盖及围护结构的永久性空间，供使用者晾晒衣物、休息

及其它室外活动之用。

1.2.23 露台

与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外

活动的无顶盖平台也视为露台。

1.2.24 凸窗

为房间采光和美化造型而设置的窗台高度大于等于0.20米的凸出外墙的窗。

1.2.25 落地窗 窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.20米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反

凸式落地窗。1.2.26 围护结构

围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

1.2.27 围护性幕墙

直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。

1.2.28 装饰性幕墙

设置在建筑物局部墙体外起装饰作用的幕墙。

1.2.29 勒脚

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

1.2.30 变形缝

伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。

1.2.31 永久性顶盖

经设计的，结构牢固，可供永久使用的顶盖。

1.2.32 骑楼、过街楼

楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。

1.2.33 门厅

建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通

空间的交通枢纽空间。

1.2.34 大堂

具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

1.2.35 楼（电）梯间

是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。

1.2.36 前室

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

1.2.37 台阶

在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

1.2.38 室外台阶

因室外地坪与建筑物主要入口存在高差，位于建筑物外由地坪通向建筑物主要入口修建的阶梯称之

为室外台阶。1.2.39 管道井

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

1.2.40 烟道

建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

1.2.41 核心筒

建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

1.2.42 中庭

建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

1.2.43 天井

四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，主要用于房

屋采光、通风。1.2.44 公共（消防）通道

为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

1.2.45 室外楼梯

位于建筑物外，联系地面与建筑物不同高度入口或联系建筑物不同高度入口之间的楼梯称之为室外

楼梯。

1.2.46 斜面结构屋顶、坡屋顶

建筑空间中，上顶盖由非水平结构构成的屋顶。

1.2.47 棚

由单排或多排柱、顶盖构成的室外空间。

1.2.48 中式房屋、古建

具有中国传统建筑风格和形式，使用中国传统建筑材料，按照中国传统建造方式建造的房屋。

1.2.49 仿古中式房屋

具有中国传统建筑风格和形式的房屋。

1.2.50 台明

房产测绘论文 篇5

房屋面积测绘工作具有非常的重要性, 其一般需要在房屋项目已经建成之后进行, 也就是房屋项目竣工并已经通过验收合格之后, 房屋测绘部门会受到房地产开发方的申请通知, 之后房屋测绘部门需要根据我国的相关法律规定开展房屋面积测绘工作, 从而获取房屋实际面积。现在我国房地产行业已经得到了很大程度发展前进, 同时房屋也已经成为了人们的投资热点, 由此房屋实际面积也受到大众的普遍关注。由此房屋测绘也变得越来越热门, 其重要性也在逐渐提升。

2 严格执行以及落实制度规范

在开展测绘工作时, 测绘人员一定要遵守一级验收以及二级检查规范, 为了保证测绘质量, 使测绘结果可以真实体现出房屋的面积, 测绘人员需做好互检以及自查工作, 具体为以下几个方面:保证各项检查验收之间具有较强的独立性, 避免测绘减免或者是代替等问题的发生;在检查过程中若是出现规范、制度理解过于含糊等情况时, 应当马上提出整改意见, 然后将意见上报给相关部门由其进行签字确认;测绘人员需要严格管理质检报告、图纸以及测绘结果等各种文件性资料, 同时还需要对其加以严格、深入的审查审核, 并在发现问题之后需要进行及时的整改;制定同时落实立研讨分析制度, 也就是测绘部门需要在固定时间组织一次研讨会, 在会上需要由技术人员来探讨说明房屋面积测绘中所出现的各个问题, 并讲解典型案例, 总结经验等等, 可提升以及增强测绘人员的工作经验、技术水平;若是不同测绘人员对测绘结果处理方法出现不同的意见, 则应当由专职质检人员针对一级检查中所出现的进行认定以及处理, 另外若二级检查出现问题则需要上报给队领导或者是总工办, 请求其来裁定以及会办解决该问题。

3 科学准确的测绘、计算各个面积部位

在开展房产测绘时, 有必要现明确房屋建筑的面积不计算区域、全面积计算区域以及半面积计算范围, 如果确定失误则会造成总面积计算出现较大偏差。房屋面积的测绘工作一定要根据《房产测量规范》开展, 基于《规范》中的各个条约计算确定好房屋内的不同面积。我国一些房地产开发企业为了使房屋具有更多的卖点, 往往会在设计图注释中备注过多的内容, 像是景观窗、入户阳台或者是花园等, 这些面积的注释内容会与《规范》要求不相同, 测绘人员在对上述几方面开展测绘时需要注意这一点。在对公用位置进行界定时需要根据以下原则进行:若是公用位置已经被密封, 处于封闭状态, 测绘人员则需要计算公用区域的全面积;若是公用区域处于时敞开状态, 则测绘人员应当根据实际情况加以计算测定;若是公用区域处于房屋内的主体结构, 测绘人员可将其认定为柱走廊形式, 然后计算其全面积;若是悬挑的部分区域建设在房屋主体结构之外, 测绘人员需要使用无柱外走廊论, 按照悬挑一半的面积进行计算。总之由于不同建筑的使用情况不同, 其结构构造也就不同, 测绘人员在对房产面积展开测算时, 一定要考虑到建筑房屋的实际情况, 并在必要的情况下要求委托方提供一份尽可能完善、详细的说明书, 同时设计方也需要提供一份设计说明, 以详细的说明建筑各个区域的功能设计。最后测绘人员需要统一用语, 并计算明确房屋建筑的有效面积。

4 科学计算确定公用分摊面积

公用分摊面积也是众多房地产开发商以及购房者所关注的焦点所在, 所以一定要科学开展面积分摊计算, 保证计算结果的准确性。一般公用分摊面积的计算需要在房屋总面积计算结束之后开展。通常需根据《规范》和各个地区所出台的《实施细则》来计算明确公用分摊面积。若个别公用区域不能够通过《规范》加以划分, 则应当组织委托人、测绘人员、技术负责人以及质检员等共同就图纸展开讨论。在确定好公用面积分摊情况之后, 还需要将分摊前以及分摊之后的分摊面积、总面积以及套内面积进行对比分析, 保证其一致性。

5 准确调查各个房产要素

房产测绘工作离不开房产要素的调查, 为了保证房产要素调查结果的真实性、有效性, 在预测阶段需要基于建筑项目规划许可证、平面图中的文字标以及地名登记表等文件性资料, 和房屋坐落、室号以及结构等房产要素进行相互对比;之后在实测阶段需要把房屋竣工图内容、实地情况和预测成果相互对比分析, 除了需要对房屋建筑的尺寸大小、部位以及套型等要素进行实地核对之外, 同时还应当根据《规范》内容来检查房屋坐落、室号编写以及结构等要素, 确保其和房屋产权发证规定以及设计图纸内容相一致, 如果存在差异则测绘人员需及时要求委托方提供相应的文字说明、变更图纸或者是联系单据, 若是实地出现不符情况, 则房地产开发商需要及时进行整改, 保证实地因素和产权登记发证内容、房产测绘结果相一致。

6 结语

房产面积测绘的精准度与购房者的切身合法利益息息相关, 虽然房产面积测绘工作的难度较小, 看似简单, 但是其对购房者的影响是巨大的, 所以一定要不断的优化以及创新房产面积测绘技术, 提升测绘的精准度, 另外还需要进一步的优化以及完善法律制度, 通过法律的制度来规范房产面积测绘人员的行为, 大大提升测绘的精准度。

参考文献

[1]张闻宇.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息, 2011, 13:337+325.

房产测绘论文 篇6

[关键词]房地产；测绘技术；测绘质量；控制方法

引言：房产测绘在房地产工程中的应用十分广泛，它的主要目的是对房产面积、房产变更和房产平面控制进行精确测量，将测量数据录入到房地产信息管理系统，方便房地产的交易。目前，市场对房地产的需求日益增大，同时对测绘的精确度要求也越来越高，为了保障测绘的质量，建立了房屋建筑面积测绘技术规范。在房产测绘的过程中，各项指标严格按照规范执行，应用高科技测绘技术，提高测绘质量。

一、测绘技术在房产测绘中的应用

1.1GPS技术在房产测绘中的应用

GPS技术即全球卫星监控测量技术，在房产测绘中起着非常重要的作用。在房产工程中，GPS技术应用于各个环节，提高了测量的精度和效率。实际测绘过程中，使用GPS定位对选定地点进行数据采集，GPS技术通过对其坐标的三维定位，测定房屋的结构图形，分析复杂的分摊计算。根据《深圳房屋建筑面积测绘技术规范》规定，分割测点中相邻控制点点位误差不能超过±5cm，这要求测量精度要准确到厘米，GPS技术能够达到这样的标准。同时，GPS技术的应用为建立GIS数据库提供了准确的数据依据。

1.2GIS技术在房产测绘中的应用

GIS技术即地理信息系统技术，它是随着计算机技术的应用发展而兴起的一门技术，有空间数据的生产、图形的绘制、多方式查询和数据管理等功能。GIS技术利用地理信息系统平台，对采集的数据进行有效地处理。在房产测绘过程中，需要采集的数据非常多，其中包括房屋边长数据、建筑标高测量的数据、层高测量的数据等。GIS技术分为三个体系，包括房产测绘系统、项目测绘及基础测绘、房产测绘子系统。房产测绘系统是将采集的数据将作为地理信息系统的底层数据，为系统提供查询、统计的功能；项目测绘系统是把数据经过技术分析得出建筑的属性信息，而基础测绘是为用户提供房屋的平面图；房产测绘子系统是将项目测绘系统和基础测绘系统提供的信息进行处理和分析，得出最终的结果。

1.3RS影像技术在房产测绘中的应用

RS技术即遥感技术，该技术主要用于空间数据的采集。RS影像技术为房产测绘提供了一个立体空间的测绘图方式，为房产测绘的发展起到了重要的作用。在房屋建筑面积测绘技术规范中规定，建设工程竣工图测图的比例尺为1：500，当建筑面积较大时，测图比例尺可采用1：1000，遥感影像技术可利用多光谱航空摄影和高分辨率的遥感卫星获取图像，各个比例尺的影像图都可以快速地获取。目前，RS影像技术能够准确地对房屋进行测绘，在这方面具有广阔的发展前景。

1.4全站仪在房产测绘中的应用

全站仪是房产测绘中经常采用的一种数据测量设备，它是通过点的坐标来显示房屋的形状和计算房屋的面积。例如，在已完工的一些房屋中存在一些不规则的图形，并且在施工图中找不到相应的图形，这时使用全站仪将测出图形的点坐标，便可以计算出图形的面积。另外，在测量房屋边长时，有时会遇到边长过长，无法用常用的测量工具测量，或者在校验总边长和分段边长总和是否一致时无法直接测量总边长，可采用全站仪测量边长的坐标，然后计算出结果。全站仪通过自身的微处理器、测角及测距装置可以对测量困难的房屋进行自动测量并计算出结果，大大提高了数据采集的效率和准确率。

1.5RTK技术在房产测绘中的应用

RTK技术即实时动态分析技术，是GPS技术中的一种新的测量方法。传统的GPS测量方法是无论动态的还是静态的测量都需要进行计算才能准确到厘米级的精确度，而RTK技术利用载波相位动态实时差分法，将数据实时传送给GPS的接收机，并把厘米级的数据流进行求解，能够实时得到厘米级的精度。在房产测绘过程中，RTK技術应用十分广泛，它能够对房屋的边长、位置的界限有效地进行厘米级的精度，提高了房产测绘的质量。

二、提高房产测绘质量的措施

2.1建立完善的测绘市场质量控制体制

市场控制对测绘质量的提高发挥重要的作用，一方面，利用市场机制的有效调节对测绘行业形成竞争关系，消费者在选择时可采用招标方式，在招标过程中，消费者结合测绘供给者的测绘技术、服务及价格等多方面进行考虑，这样会促使测绘供给者严格按照房屋建筑面积测绘技术规范进行房屋测量，在提高测绘从业人员自身专业水平的同时，提高测绘质量的控制。另一方面，健全质量控制系统，明确各个部门的职责，实行质量责任制，在房屋测绘过程中，对每项工作分配到相应的负责人身上，出现问题及时找到相应的负责人，并迅速解决问题，提高工作效率，并保证工作的质量。

2.2加强测绘人员的综合素质

测绘人员是进行房产测绘的直接实施者，其综合素质决定了房产测绘的质量。目前，测绘技术人员的水平良莠不齐，特别是一些县级市的地区。因此，要定期对测绘技术人员进行培训。首先，对房屋测绘理论知识的培训。理论是实践的基础，在房屋建筑面积测绘技术规范中，对测绘的基础知识做了详细的说明，为了更好地掌握实际房屋测量技术和提高测绘的质量，必须熟练房屋测绘的基础知识。其次，对测量的仪器的培训。在房屋测绘过程中，常用的仪器有钢卷尺、全站仪、红外测距仪等。仪器的使用关系到测量数据的准确率，为了保障房屋测绘的质量，必须对测量仪器的使用方法十分清楚。最后，对测量技术的培训。先进的测绘技术是提高测绘质量和工作效率的有效手段。

2.3加强测绘工作的审核和监督

目前，很多地区出现业主提出自己房子的面积和实际不符的情况，造成业务和开发商之间的纠纷。这要求在房产测绘过程中数据的精确。因此，在房产测绘工作过程中应加强对其质量的审核工作，及时发现错误，避免给客户造成不必要的麻烦。对房产测绘的控制管理上，制定有效地监督管理制度，在测绘过程中设置监理人员，监控测绘技术人员对测绘仪器、测绘手段的正确使用，以及最终结果的核查，有效地监督测量的过程，对于违反管理制度的工作人员，进行考核。

2.4加强政府的宏观调控作用

国家对市场经济的调控起着先决性的作用。国家相关部门通过制定房屋测绘质量控制方面的制度，并确立相关的法律法规，对房屋测绘人员做到有法可依，同时，在房屋测绘的过程中，消费者在自身利益受到损害时，可以依据法律保护自身利益，促使测绘人员依法办事，从而保证了测绘事业的健康发展。

结语：目前，在房产测绘工作中，工作内容复杂，涉及的方面很广，因此，测绘工作人员要基于房产测绘的技术，即GPS技术、GIS技术、RS影像技术、全站仪技术、RTK技术等，通过严格遵守房屋建筑面积测绘技术规范，建立完善的测绘市场质量控制机制，提高测绘人员的综合素质，加强测绘工作的审核和监督等手段，提高房产测绘的质量。

参考文献

[1]高帮胜.浅谈房地产测绘的质量管理[J].黑龙江科技信息，2008（18）：28-30.

[2]李永喜.房地产测绘特点及技术分析[J].中国新技术新产品，2010（14）：39-41.

西安市房产测绘实施细则 篇7

1.0.1 为规范房产面积测绘工作，统一本市在房产面积测算中对有关国家标准

的理解和具体操作，根据国标《房产测量规范》( GB/T17986.1- )和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔 20

1.0.2 02 〕 74 号)，按照建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》(2000

年12月28日建设部83号令发布，5月1日实施)的要求，结合本市实际情况，制定本实施细则。 1.0.2 本实施细则仅对国标《房产测量规范》(以下简称《规范》)中没有涉及、或没有明确的具体问题进行补充或明确，《规范》中已经规定或明确的问题一般不再重复。

1.0.3 本实施细则适用于本市行政区域内与房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等相关的房屋面积测算以及商品房销售面积的预测算。

2 术 语

2.0.1 房屋：具有顶盖、有承重支柱或墙或围护物等，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的，永久牢固的、可作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。

2.0.2 幢：是指独立的、包括不同结构和不同层次的建筑物整体。

2.0.3 顶盖：顶盖是主要在竖直方向上为建筑物提供遮盖、支撑、防护作用的上盖。对多层建筑物的某一层，其相应上层的底板也用作该层的顶盖。 2.0.4 围护物：围护物是指对建筑物、建筑空间起到围护、分割作用的建筑部件，如墙、栏杆等。

2.0.5 层高：层高是指房屋上下两层楼面到楼面、楼面到屋面或地面到楼面的垂直距离;或者说，某层房屋的层高，是指该层底板上面到其顶盖或其上一层底板上面的垂直距离。(净空间高度加屋顶厚度)

2.0.6 坡屋面楼层的层高：指由坡屋面楼层地板上面到坡屋面顶盖下面垂直高度与坡屋面面板厚度之和。

2.0.7 自然层：由房屋楼板结构层在竖直方向上将建筑物自然分割而形成的、层高在2.2米以上的主要层次。整层可计算建筑面积的技术设备层、消防避难层，应计自然层;整层采光窗在地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米以上的，也计算自然层数。

2.0.8 地下室：房间地面低于室外地坪的高度超过该房间净高1/2的建筑物。 2.0.9 半地下室：房间地面低于室外地坪的高度超过其净高的1/3且不超过1/2，采光窗在室外地坪以上的建筑物。

2.0.10 地上层数：即房屋的自然层数(2.0.7 自然层)，指室内地坪± 0.00 以上的按楼板结构分层的层高在 2.20 米 以上的楼层数。地上层数用自然数表示。

2.0.11 地下层数：室内层高在 2.20 米以上的地下室(包括采光窗低于室外地坪的半地下室)的层数。地下室所在层数用F起首加层数表示，如F2表示地下第2层。

2.0.12 建筑物总层数：指建筑物的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、电梯间、水箱间、或屋面上各类房间及类似房间的部位，不计入建筑物的总层数。

2.0.13 假层：指设计上位于建筑物自然层之上，外墙高度低于正式楼层高度且层高不全部大于2.20米的非正式楼层。假层不计自然层。

2.0.14夹层：亦称附层，是指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。夹层不计自然层。

2.0.15 插层：位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。插层不计自然层。

2.0.16 技术设备层：简称技术层(或设备层)，是指专门用于安装布置水、电、风、暖、卫系统等各种设施的楼层。

2.0.17 避难层：即消防避难层，是指高层建筑中，为满足消防安全需要而设置的有一定安全防护功能的避难楼层。

2.0.18 结构转换层：简称转换层，是指建筑物因上部与下部的建筑结构布局不同而在其间设置的改变上部荷载分布的缓冲层，其实质相当于设置于不同结构布局楼层间的箱式基础。结构转换层不能正常使用的不计建筑面积、不计自然层。

2.0.19 架空层：建筑物中有结构支撑、无围护墙体或围护物的开敞空间层。 2.0.20 挑楼：楼房房屋主体向外悬挑的楼层或房屋。

2.0.21 骑楼：指临街的、底层有部分是人行道的房屋，或底层临街部分用做街巷、道路通行的房屋。

2.0.22 过街楼：是指跨越街道，有道路穿过建筑物主体空间的楼房。 2.0.23 阁楼：是指位于斜面结构房屋顶层，层高不是全部在 2.20 米以上的非正式层部分的房屋。

2.0.24 廊：廊是建筑物同一楼层内在水平方向上的交通通道，一般应该具备顶盖和维护结构。柱廊、檐廊、门廊、挑廊、架空通廊等，都是廊的不同形式。 2.0.25 柱廊：指长度在一个开间以上、按开间有柱、以柱为承重结构或一侧兼有墙体维护的廊。

2.0.26 檐廊：指房屋底层两端为墙体(或柱)、顶盖由屋檐延伸构成的无柱走廊，其顶盖也可以是由挑廊、挑楼、阳台、露台的底板构成。

2.0.27 门廊：指房屋门前突出的、有顶盖并有柱支撑的进出通行空间。 2.0.28 挑廊：在二层以上挑出建筑物主体外，有围护结构，无柱有上盖的外走廊。

2.0.29 架空通廊：以两端房屋作支撑或有柱支撑，有围护结构的空中通道。 2.0.30 门斗：指房屋门前突出的有顶盖、并由墙体支撑围护的供进出房屋时通行缓冲的空间;门斗从建筑上可分为封闭式门斗和敞开式门斗。

2.0.31 楼梯：建筑物不同楼层间在垂直方向上的交通通道。踏步楼梯、电梯、观光电梯、不同楼层间的残疾人坡道、自动扶梯、楼层间上下通行的自动传送带等，都是楼梯的不同形式。

2.0.32 梯间：内部有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，也称为楼梯间、电梯间。

2.0.33 屋面梯间：突出房屋屋面，有顶盖，有围护结构，供人上房屋屋面进行维修，或作为消防安全出口的梯间。2.0.34 阳台：具有底板、顶盖和围护结构，与户室开门连通，供人休憩、活动、晾晒衣物的建筑物附属空间。根据阳台封闭情况可分为未封闭阳台和全封闭阳台;根据阳台与建筑物开间的对应关系，对应一个建筑物开间的为单阳台，对应多个建筑物开间的为通阳台。

2.0.35 露台：指供人室外活动的上人屋面及露天平台。

2.0.36 窗：窗是用于采光、通风、隔离或沟通室内外环境的非结构性围护。 2.0.37 飘窗：也称凸窗，是指窗台及窗框等围护部分挑出至房屋墙面以外的窗，它有利于改善采光效果，加强人与室外自然环境的交流沟通。

2.0.38 落地窗：是指用于大面积采光的一种窗框下沿基本与地面齐平的窗。落地窗在地面一般有较低的、高度与地面接近的窗台。

2.0.39幕墙：安装在建筑物结构外侧，以玻璃、金属等材料作为外部装饰的墙体，或者以玻璃、金属等材料作为建筑主体维护物的墙体。

2.0.39 跃层房屋：指套内空间跨跃两个或两个以上自然层，有室内或套内楼梯通行的房屋。

2.0.40 错层房屋：指套内部分地面与其余部分存在高差，但其套内空间水平投影仍在一层的房屋。

2.0.41 复式住宅：指与跃层住宅类似、但是在不够两个自然层(或一个高度较大的自然层)的空间内上下分层布局各种不同起居功能的住宅。

2.0.42空调机位：是指建筑物为了外观效果而统一预设的放置空调室外机的位置。空调机位一般应有明确的范围界线。

2.0.43 空中花园：是指为了满足规划要求的绿化率，或提升项目品级，而在建筑物主体结构以内设计的绿化空间。空中花园有入户空中花园和公共空中花园两种情况。

2.0.44功能区：享有相同或相似共有共用部位的产权单元与其共有共用部位的整体称为功能区。功能区可以包含子功能区。

2.0.45子功能区：某一功能区内在不同层级上享有相同或相似共有共用部位的产权单元及其共有共用部位的整体形成的功能区，相对于包含它的上一级功能区，称为子功能区。

2.0.46基本功能区：不包含子功能区的功能区称为基本功能区。

2.0.47套(户)：狭义是指具有配套厨卫设施的成套住宅;广义可指任何满足产权登记条件的独立产权单元，也可称为户。(本细则中套与户可以互用)

2.0.48 房屋的使用面积：指房屋的套内使用面积，即房屋户内全部可供使用空间的净面积，按房屋内墙面水的平投影面积计算，不包括墙体、柱等结构构造和保温层的面积。

2.0.49 套内墙体面积：套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护墙体、承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.0.50 套内阳台建筑面积：是指全封闭阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积，或半封闭阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积的一半。

2.0.51 成套房屋的套内建筑面积：是指由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分构成的建筑面积之和。

2.0.52 房屋共有建筑面积：简称共有面积，是指一幢建筑物内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，也称共有共用面积。

2.0.53 成套房屋的建筑面积：是指房屋的套内建筑面积和其分摊的共有建筑面积之和。

2.0.54 房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县(市)房地产行政主管部门登记确权认定。

3 一般规定

3.1基本原则

3.1.1 实测原则

房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。

3.1.2合法原则

房产测绘作为服务于产权登记和产权产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权益的原则。

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3.1.3为产权登记进行的房产测绘工作，应同时兼顾实测原则和合法原则;若测绘工作中二者不一致时，应按以下情况分别处理： 1 对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工状态与设计图纸不一致的，应对不一致的部分出具原设计单位的变更图纸或变更资料，使设计与现状一致，或改造现状使之与设计一致，否则视建筑物尚未竣工，暂不进行测量; 2对于预测项目和新竣工建筑物的实测项目，若有涉及规划控制指标(如建筑物的层数、外形尺寸、临街外立面等)的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用。

3.2施测条件

3.2.1实测项目应在建筑物完全竣工后方可进行实测。

分丘测量的竣工条件为：(1)建筑物封顶;(2)外立面装修完成，脚手架拆除;(3)建筑物主体及其附属物的竣工状态与设计图纸一致，施工变化而没有相应变更设计的，视为没有竣工;

分层分户测量除应满足分丘测量竣工条件外，还应满足：(1)分摊的共有共用设备用房中，设备安装到位;(2)功能区和功能区内各产权单元的产权界线明确、标志牢固、显著。

3.2.2预测项目一般应城建规划手续完备，且建筑物施工出正负零后，方可进行预测。

手续完备是指具备以下证件：(1)土地使用证或用地规划许可证;(2)建筑工程规划许可证;(3)建筑工程施工许可证。

出正负零是指：(1)建筑基础或地下室施工完毕;(2)一层或设计标高正负零以上的建筑开始施工。

3.3 房产调查

3.3.1 房产编号

1 产权号：产权号是由该产权单元所属的图幅号、丘号、幢号及其房号之间，用短直线连接构成的一组唯一确定的编号。该编号在本市范围内唯一的标识了某一产权单元。

2 图幅号、丘号、幢号

图幅号、丘号、幢号的含义和编号规则按《规范》规定执行。

多产权人共有的一幢房屋，各产权人的独有部位可以在竖直方向上简单分割时，应在各独有部位用“(幢号)+B+该部位顺序号”的形式分别表示。

3 房号：房号是在一幢建筑物内唯一表示某一产权单元的编号。房屋的房号应由5位阿拉伯数字构成：

第1位为单元号。测量时业主已编单元号或已有产权证书的，应与其编排保持一致;以前未编单元号的，按从西向东、从南向北的顺序由小到大编号。在一幢楼内单元号应从1起编，不得跨幢连编;无单元结构的房屋，默认其单元号为1。

第2、3位为房屋所在层次。层次不足两位数的，前一位补0;地下室的层次，前一位补大写字母F，后一位为房屋所在地下层次。

第4、5位为户号。户号不足两位数的，前一位补0;户号一般在同一单元、同一层内从1起编。

当房屋位于假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，或突出屋面的部位时，其房号随其下方相邻层房号续编，并同时注明该房屋的实际层位。

产权人有特殊要求的，可在同一单元内从1起跨层向后续编房号，但不得跨单元续编。

房屋的层次按自然数顺序从底层向上续编，不得跨号、跳号。

房屋的户号原则上应在层内按照自然数顺序依次编排，一般不得跨号、跳号;当同类房屋有个别层不同而需上下对齐一致时，可以上下对齐编号。

产权单元合并时，合并后的产权单元应优先使用合并前的最小编号;合并后又二次分割的，应优先使用合并前原有的房号;产权单元分割时，分割后新增的产权单元，应续编最大房号。

3.3.2 房屋坐落

房屋的坐落按地名办编制的地名、门牌号调查记录。同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应在备注栏内注明原号;同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明;房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号或近邻的标志性建筑物名称加注东、西、南、北方位表示，也可用小区名称(或地名)及楼号来表示。

3.3.3 房屋产权人

1 私人所有的房屋，一般按产权证或身份证上的姓名记录。产权人死亡或不具备民事行为能力的，应注明代理人的姓名;产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。

2 单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

3 房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

3.3.4 房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别，具体分类标准按《规范》附录A4执行。

3.3.5 房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权来源有两种以上的，应全部注明。 3.3.6 房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分的类别，具体分类标准按《规范》附录A5执行。

一幢房屋有两种以上建筑结构的，应分别注明。 3.3.7 房屋竣工年份

房屋竣工年份是指房屋实际建成年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。3.3.8 房屋用途

房屋用途是指房屋的设计用途。具体应参考规划审批和设计图纸说明，按本细则附录《产权登记房屋用途分类标准》(见附表1)执行。

一幢房屋有两种用途的，应同时注明。一幢房屋有三种以上用途的，可标记为综合楼。老旧房屋无法找到规划设计资料的，以实际调查用途为准。

3.3.9 房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分自有墙、共有墙和借墙三类。

3.4数据采集

3.4.1 观测基准

1 建筑物总建筑面积测量，以房屋外墙外侧勒脚以上墙面为界测量，内部中空须扣除的，以中空部分外围墙体勒脚以上墙面为界测量。

2建筑物墙面挑空悬挂的各类装饰，不计入墙体面积。

3 建筑物分层分户面积测量，外墙、共有墙以墙体中线为界，测至墙体厚度1/2处;借墙测至墙体内侧;自有墙体测至墙体外侧，并在草图上用相应符号表示。

4 附属设施：柱廊以柱外围为准;阳台以围护结构的外围为准;门廊以柱或围护结构外围为准;檐廊、挑廊、门斗以围护结构外围为准。

5 异形房屋观测，可增加必要的辅助线施测。 6墙体的厚度应包括外保温层厚度。

3.4.2 数据采集方法

1对实测项目，计算面积所需的所有数据均应进行实地观测采集。

2观测读数时，应独立量取两次数据，读数至0.001米;两次数据较差满足精度要求时方可记录，记录至0.01米。

3 实测项目施测时可以参考经规划城建部门审查批准的施(竣)工图纸。 4成套住宅对每种户型都应随机均匀抽样进行实际观测;非住宅应对每个产权单元尺寸进行观测。

5如观测数据与图纸标示数据的误差在限差允许范围以内，可采用图纸数据进行制图和面积测算;如误差超出限差允许范围，应采用实际观测数据进行制图和面积测算。

6 实测数据的采集不论采用何种方法，都应严格按照“走到、看到、量到”的原则施测，尤其对地下室、底层和屋面，必须坚决做到“三到”。

7采集实测数据时，对套型或墙体厚度不同的房屋均应入户观测。

8数据采集完后，应在测量现场检查、验算，确认观测数据无误后，方可收工撤离现场。

9对预测项目，计算面积所需的所有数据，均应从经规划城建部门批准、由设计单位出具的施工或结构图纸原件上直接读取或推算得出。

3.4.3 量距数据精度要求

实测量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种量测工具二次量距读数较差应满足|△D|≤0.005m，长度以m为单位，取至0.01m。

4 附 则

4.0.1关于历史衔接问题的意见

对于历史上房产测量单位正式出具过的测量报告，当时测算的具体做法不违反《规范》的原则、或《规范》中没有具体规定，而与本细则规定不一致的，应按照以下几种情况分别处理：

1对于尚未用于产权登记的实测成果，以及尚未用于销售的预测成果，一经发现此类问题，原则上均应按本细则规定予以修正;

2不论原成果是否已用于产权登记或商品房销售，在进行涉及建筑物整体的变更测量或更误时，原则上对此类差异应一并按本细则规定予以修正;

3对于已经用于产权登记的测绘成果，除非当事人要求并经与产权登记部门同意，原则上应维持原成果做法不变;

4对于已经用于销售的预测成果，在进行实测时，除非与当事人协商一致，原则上应维持原预测做法不变。

4.0.2本细则自 年 月 日起实施。

4.0.3本细则实施过程中的具体问题，由西安市房屋管理局解释。