海南房地产分析报告

海南房地产分析报告（共7篇）

海南房地产分析报告 篇1

21:37:33 问题

商业背景： 一颗奔腾的心

你好！我今年28岁，在海南，是做房地产的，公司主要是代理海南的新楼盘，基本上海南各个区域的新楼盘我们公司都有代理了。

公司的运营模式是依靠百度关键词推广，公司有自己的房产网站（类似搜房网），因为海南的房子基本上都是卖给内地人，很多初期了解海南房产的都是在网上查信息，通过关键词搜索，客户点击进入网站之后，我们会有一个对话框跟浏览者聊天，通过网站对话框介绍楼盘，并拿到客户的联系方式，之后就是电话跟进客户了，然后过来海南看房，我们就做接待，并带客户去各个楼盘看房。

我们带客户去看房跟客户自己去看房拿的折扣是一样的（除非客户能认识某个楼盘的领导），但很多时候客户不信任我们，第一次我们带路之后，客户之后就自己绕开我们去谈价了，这样会造成很多资源流失。

面临问题：

1.我在初期接触到客户时，客户还没过来海南，要怎么通过电话跟进好客户，让客户过来海南的时候找我看房？

2.客户过来海南之后，带客户看完房了怎么获得客户信任，以免客户绕开我们自己去谈价。

3.如果客户通过我们成交的，我们要怎么维护好客户，以便客户给我们介绍朋友过来看房。

补充一句，我们带客户去看房都是一对一的专车陪同的，不收取客户费用的，如果有成交，开发商会给我们公司返佣。

21:40:07

好好琢磨一下哦，这事自己来做，怎么办？ 21:41:35 问题回复：

根据描述，这位同学处于中介的角色，中介带着客户去谈判，从客户角度来说，看见中介站在边上，客户心里肯定1000%的不爽，为什么？ 客户很清楚你会赚他的钱，他会怎么做？他看中一两个楼盘后，就会想办法摆脱掉中介，夫妻俩回酒店商议后自己去售楼处谈，客户跟你不熟，没有任何信任度，他怕吃亏，这是人性，没办法改变，人性是无法是征服，也是无法改变的，只能满足人性，具体做法如下：

一、挖掘客户需求：

确定客户买房的需求的关键词，档次、地段、价格、户型、面积？有无特殊要求？临海，山区还是城区？确定后找几个合适的楼盘重点推荐。

二、前期拿到客户资料，开始定期给客户海南房地产简报，销售情况，海南地产市场的价格趋势预期等行业资料，利用专业知识尽量搞熟客情关系。

非常重要的一点是，先跟客户讲明白，咱们中介的收费——跟客户没关系，只跟开发商有关系。为什么要反复强调这点，后面有分析。

蓝小雨()21:46:10

二、卖产品就是卖故事：

这个观点今后我会跟大家念叨1000遍，呵呵，以后会做专题分享的。当然，咱们卖房子也是先要卖故事！

客户看房之前，咱们肯定清楚各楼盘中介费的高低，中介费高的，想办法给客户讲好听的故事，风水好，地段好，升值空间大，一一做分析；中介费低的，只能对不起了，讲一些楼盘背后的故事，比如，当地市面曾盛传该楼盘闹鬼啊，据说那个楼盘施工时出人命啊，这个楼盘风水不好等，被某个大师批死去„„ 听完这些故事，哪个SB敢挑战这种有血光之灾的楼盘？那是不可能的！即时他去问售楼处，谁会承认？客户听完之后内心会不会有阴影，谁还会买这房子？（没人会）

这是在树立我们的本地地产信息权威！咱们做事可以滴水不漏，比如，开车去某楼盘，路过某楼盘的时候，你指着该楼盘的时候，嘴巴里就开始给他们讲“该楼盘的鬼故事了„„” 说几个故事后，客户会怎么看待咱们？他们心里会不会已经被我们的专业而种下一个锚？

21:49:10

蓝小雨()21:48:37

三、提前准备好楼盘的故事：

我们要精确提练销售话术（自己做20个提问，根据经验，客户提问一般会集中在20个问题以内，你就集中精力锤炼好这20个回复的回复，做到实效效益最大化），锤炼好以后，你对着镜子反复朗读，深情并茂地复述啊，呵呵，今后实战发现不妥之处，继续做好锤炼！这样做的好处，就是为了给客户买房提供更专业的建议，增强客户粘性和信任度。

咱们这种通过网络建立的客情关系，短时间内不太可能做透人情，销售的核心就是用专业知识赚钱，专业不是写在脸上的，而是在言行举止中无形体现出来的。

客户大多不是本地人，你就分析本地某些楼盘优势，比如名人扎堆，明星扎堆，客户听后会不会很羡慕？充分了解客户的情况，过来是河北客户，你就说北方人买的多；若是南方人，就告诉他南方人买的多，客户听说有本地人自然会觉得比较亲切，人之常情。

还告诉客户，很多电影、电视剧都是在这里拍摄或者取景，并且这楼盘是经业内公认的XXX大师调过风水，具体的资料在网络上查询。

21:51:12

蓝小雨(1)21:50:23

四、利用专业地产风水知识打动客户：

咱们若能熟知并熟练运用一些风水知识的话，他就觉得你非常专业，指一指楼盘的硬伤，这以后你就成了客户的拐棍，说高一点就是顾问，客户再也离不开你了。到海南买房的人大多是豪客，这些人非常信风水。今后，我们会做四个小时风水专题分享，将风水运用到话术当中，绝对有实战力，一出手就秒杀竞争对手。我们将大量风水知识运用到海南各楼盘讲解中，客户还能离开你吗？呵呵，现在，你就他们的购房专家啊！因为他们挑楼盘可以抛弃你，那么挑户型呢？挑朝向呢？呵呵，有专家形象，他们准乖乖跟着咱们走！21:52:58

蓝小雨()21:52:02 因为今天时间有限，先给这位童鞋摘取一段学习应用：

我在报社做广告销售时，曾有个问题久久萦绕在脑海里。与客户打交道，如何快速建立友谊，成为好友？成为好友的前提是成为无话不说的朋友，而无话不说的前提是找到共同话题，经此话题蔓延开来，一问一答，一来一往互相了解，逐步建立信任关系。所以快速找到共鸣话题才是打开友谊之门的关键！

面对不同素质、喜好、性格、文化背景的客户，什么样的话题有共鸣？聊时政？说深了咱不知内幕，说浅了浮皮潦草；聊体育？不是每个客户都热爱体育；聊创业、生意、管理？这些是仁者见仁智者见智，自己非大师，说话不可信；聊笑话？浅层次聊天，打不动客户；聊历史，借古喻今？个人价值观不同，难求突破；聊电影、文化、文学？不具备普遍意义；聊八卦？咱不好那口；谈天说地？主题太散，毫无建设意思；聊情事？女生怕色狼„„

后来我在报社、装修行业创业和在杂志社做高管期间，不断实践总结，摸索出一套对策。事先准备好四大聊天话术，拜师学艺，理解含义，外带活学活用，呵呵，总有一类话题打动人心！比如，我将风水话题引入到销售当中，取得了非常棒的实战效果！

风水，“风”就是元气和场能，“水”就是流动和变化。“风水”本为相地之术，即临场校察地理的方法，也叫地相、古称堪舆术，是一种研究环境与宇宙规律的哲学。堪舆认为人是自然一部分，自然也是人的一部分，那么达到“天人合一”的境界则是再平常不过的事情。

风水核心是人们对居住或埋葬环境进行选择和宇宙变化规律的处理，以达到趋吉避凶的目的，是中国历史悠久的一门玄术。

21:53:54

蓝小雨()21:52:44 2008年，一份名为《中国富豪风水调查》的报告结果让人有些吃惊：

1、超过98%的富豪相信做生意要讲究风水。其中做生意前相信风水的占48%，做生意后觉得风水管用的占50%；

2、每年都要烧香拜佛的富豪占99%；

3、每年读风水相关书籍、提高本人风水知识的富豪占62.3%„„

美国可口可乐公司在2000年邀请香港风水大师李居明先生，为其亚特兰大总部勘察风水，据传付费2000万美金。李先生以其“八字神数”为可乐批算百年大运盛衰，可乐很快修改商标颜色及以“金水”为其包装及推广策略，均出自李氏提议。

中国网络之父马云，请风水师为七个分公司选址；台湾首富郭台铭为给自己的妻子看病，苦心在多个城市修建风水楼；全球首富比尔•盖茨，也是虔诚风水信徒，他要住的每一房间，都会事先请风水先生堪舆风水。

香港回归，大陆送一尊金紫荆铜雕给香港人民。由于香港人民信风水，对于铜雕张开的五个花瓣就不大喜欢，因为在其看来，那是不聚财的。故此在征求大陆意见之后，李嘉诚等人便出资将其改造成含苞待放的花骨朵形状，象征聚财。

“风水第一”的汇丰银行随着香港的兴盛而兴盛，可是在八十年代后期却遇到了对手——中银大厦。据称当年港英政府特意将中环位置极小、交通较差的一块地方给中国银行修建香港总部，建筑预算只有区区1.3亿美金，但美籍华人设计大师贝聿铭，却出乎意料设计出造型独特的当年亚洲第一高楼。

在建筑风水上，造型尖锐的中银大厦如一把三面刀刃钢刀，充满杀气！1985年起动工的中银大厦，刀刃一面指向港督府（今礼宾府），1986年12月尤德公爵突然在北京心脏病发猝死，成为唯一在位时去世的港督；刀刃第二面遥指当时驻港英军军营；还有一面刀刃则指向汇丰银行，令汇丰业绩突然倒退，股价随之大跌。

汇丰银行请教过风水师后，汇丰颇有创意在楼顶架起两尊“大炮”，与中银形成“刀炮之战”以化解。此后，不少高楼都悄悄模仿“楼顶架炮”风水妙招。事实上，中银大厦的建成，从客观上代表着新崛起的中国金融力量，加速了大英帝国在香港地区的没落与消失。21:54:45

蓝小雨(1)21:53:07 后来，香港中环商厦越来越多，香港首富李嘉诚的总部——长江集团中心的位置，就尴尬夹在中银和汇丰中间。李首富在风水师建议下，将长江中心建成了四面都像个盾牌的造型，外观密不透风如堡垒，高度巧妙避开了“刀炮”相对的位置，虽然屡被批评不够美观，但胜在建成后一直安然无恙。

长江集团总部为何不跟旁边的中银大厦比拼高度？

负责设计这幢摩天大厦大师西沙佩利说：“李嘉诚先生信风水，他相信盒子形大厦可抵挡周围煞气。定出长江中心283米高度，是一项风水艺术。长江集团要高过旁边汇丰总行（179米），但要矮过另一旁中银大厦（367米）。如果在中国银行及汇丰总行的最高点划一条斜线，长江集团就在该斜线之下。”

李嘉诚事后说，我一生笃信风水，在盖我的香港总部长江集团中心时，我听从我的风水师建议。

“塑胶大王”王永庆在台北有一幢非常宏伟气派的大楼，这是台塑总部。杨澜采访问王永庆先生：“很多人都说王先生您能有今天成就，除了您勤奋努力，还有您家风水也很好，是这样的吗？”

王永庆答：“世间无处没有风，无处没有水！”

蓝小雨(1)21:55:23 我学习风水知识后，也是巧妙运用销售中，比如四大巧用粗盐的风水绝招。比如，客户平常开车上班，我就会建议他大约一个月左右，用粗盐在车轮胎前后洒粗盐，让车子永保干净磁场，厄运不会靠过来，行车一路平安。

我还会建议在家中或办公室、生意场所，从屋中东北角顺时钟撒粗盐（数量不用太多），大约半年撒净一次，保证让客户感觉事事顺利，财源广进。如果客户问为什么要从东北角开始撒净？我会嘿嘿一笑：“因为东北和西南被称为表鬼门和里鬼门，所以就从东北边开始。

用杯子装30 克粗盐放到房子四周角落、卫生间、厨房和大门入口处，用以来改善居家差宅气，有相当好的效果。顺便我还会短信提醒客户，记得一个月换一次粗盐啊，将换下来的粗盐洒到土地上，归回大地呗，此方法很有效喔。

用布缝小口袋，内装食盐少许，随身佩戴或放工作台都行，谈判时摆放可增加成功机率，反正是一切需要提高人际关系时都可使用。人事中有许多阻碍，多因人为因素，不管是有意刁难，还是小人挡道，只要盐一到必有好的结果，一般放在双方当事人之间，或用盐类食物送人以化解，实践中往往有不可思异的效果。

至于这些风水密招是否起效，呵呵，反正我跟客户总能打成一片，业绩总是芝麻开花节节高，出道至今销售从来都是冠军，那就是明证！

这些都是经验之谈，希望对这位同学有帮助，对大家有启发，我们继续。

21:56:50 还有谁。。要进☆《我把一切告诉你》 群号是 158682190 验证 交流1与作者：万里依然（蓝小雨）一起交流讨论职场、创业的各种问题的。请速度找我要验证码。名额有限，预计两天后2000人群即满员。

21:57:39 重庆-IT-周()21:56:00 雨总你说的哪个盐可以净化磁场 还可以让人与人之间化简矛盾 还真是的哈 蓝小雨(1)21:56:11 好，今后我们会在群里做风水专题的分享

速成也

21:58:53

蓝小雨(1)21:58:26

三、欲擒故纵，运用两大客户成交秘诀之一的利益驱动锁定客户：

见到客户不要过度热情，也不要太冷淡，过度热情反而不好，太冷淡人家认为你装大牌。客户都不是傻瓜，这么热情必有所图，讲故事就好，从上车开始就讲哪的房子升值高，哪的房子为什么热销，它的地段风水好在哪里？ 讲这些客户关心的问题。

22:00:55

蓝小雨()22:00:17 很坦诚的告诉客户，客户可以直接去售楼处谈，自己去不去没关系，谈完之后让客户给你电话就行，你能再给他便宜点！

当然，售价肯定能便宜啊，为什么？拿自己的提成按某个比例分给客户，这些客户是白来的，丢单就丢单，得就是白得，何乐不为？看客户贪不贪这个小便宜？海南房子不便宜，这提成或是5000，或8000，或更多，这就相当于剩下什么飞机票钱了，这么好的事情谁不干？

让客户占便宜，这样你就可以把剩下提成全部赚了，绝大部分客户都跑不掉！假设原来我们转化率是20%，虽然分钱出去，但我们转化率提高到80%，咱们再算一算，是否自己收入提升更多？

咱们还有一个潜在收入，那就是客户的转介绍！呵呵，这个收入今后完全可以享受到！

22:01:59

蓝小雨(1)22:01:03 提成的事情要跟客户沟通清楚，是有条件的，客户随便谈，谈完之后给你电话，你核算之后确定给他多少返利，要求客户跟楼盘签合同你必须出现（确保自己能拿到中介费），你还要跟楼盘签字确认

当然，客户的这个返利不能马上兑现，返利是你的提成，要汇报给公司，请他到公司与你签一个合同后就可以把返利返还给客户。

一家之言，仅供参考！说得不好，请多多担待 我们一起进步！

22:02:30

蓝小雨()22:02:01 好，非常感谢大家的参与讨论，我水平有限，对项目了解有限，时间有限，今晚咱们对地产提问就先回复到这里，谢谢大家 22:04:26

海南房地产分析报告 篇2

(一) 房地产开发企业完成投资情况

房地产开发投资大幅增长较去年同期相比, 大幅增加。根据国家统计局的数据显示, 2010年, 海南省房地产开发投资总额为467.87亿元, 比上年同期增长62.5%, 增加180亿元, 增幅同比提高18.2个百分点。2011年1月至3月, 海南省房地产开发投资总额为128.04亿元, 比10年同期又增长30.9%。可看出海南省房地产投资的发展趋势:年初, 增速以高位开局, 2月至3月, 开发投资分别增长了180%和140%。4月份以后, 国家实施以收紧土地和信贷为主要手段的房地产市场调控政策, 抑制了海南省房地产开发投资快速增长的势头。但由于调控影响存在滞后效应性, 4月至6月, 开发投资仍维持相对较高的增长水平, 分别增长96.5%、95.4%和78.9%。此后调控影响逐步显现, 房地产开发投资持续回落, 但由于海南房地产市场正处于结构调整上升期, 加上海南国际旅游岛政策利好因素的共同作用, 市场信心较足, 开发投资呈现增速平稳回落的特点, 7月至12月, 开发投资增速稳定在62%—70%的平稳窄幅波动区间, 呈现快中趋稳的态势。另外, 11年初1月至2月, 开发投资75.46亿元, 与上年相比, 增长17.1%, 3月增速为30.9%, 有所上升, 但仍较为平和。

(二) 商品房销售情况

1. 商品房销售面积变化。

2010年, 受海南国际旅游岛建设预期影响, 年初全省商品房销售同样在高位开局。2月 (累计) 销售量突破单月历史新高, 销售面积达220.65万平方米, 比上年同期增长3.8倍, 3—6月各月销量均呈倍数增长。4月开始国家实施房地产宏观调控, 特别是下半年国家再次出台包括限购在内的一系列房地产调控政策, 宏观调控政策效果日趋显现, 商品房销售受到极大的抑制, 7月起各月销售增幅持续平稳回落, 但仍以较快速度保持增长态势。全年商品房销售面积为854.73万平方米, 比上年同期增加近300万平方米, 同比增长52.3%,

2. 商品房销售总额变化。

总销售额变化趋势与销售面积变化大体相同:年初处于高位, 1~2月份销售额总量达到243.33亿元, 比去年同期增长了7.5倍左右。随后, 随着政策调控, 市场逐渐冷静, 在持续增长中增速逐渐变缓至平稳, 8月起, 增长率减小至2倍范围以内。但纵观全年, 仍比09年销售总额增加1.1倍。 (数据来源:国家统计局, 2010年)

(三) 房地产投资的地域分布

由于海南省的海岸旅游资源的优势, 使得建设国际旅游岛的政策促使了房地产业在地域上的大扩展, 由东部地区向中西部地区蔓延, 由沿海地区向内陆地区延伸, 中西部地区房地产开发投资快速增长。数据显示, 2010年, 东部地区房地产开发完成投资389.60亿元, 比上年同期增长46.5%, 而中部和西部地区房地产开发投资分别是27.72亿元和50.55亿元, 同比分别增长了134.6%和425.7%, 中西部开发投资增速均远远高于东部地区。

(四) 商品房销售类型结构

从户型结构上看, 海南省商品房销售以住宅为主。2010年住宅销售面积为834.19万平方米, 同比增长52.8%, 占商品房销售总量的97.6%。其中, 90平方米以下的住宅销售面积为442.22万平方米, 同比增长63.4%, 占商品房销售总量的51.7%;90-140平方米的住宅销售面积为243.40万平方米同比增长21.6%, 占销售总量的28.5%。 (数据来源:海南市人民政府, 2011年3月)

二、国际旅游岛的建设对房地产业的影响

在《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中提到, 建设海南国际旅游岛, 是国家的重大战略部署是一项长期而又艰巨的任务。国务院有关部门要高度重视进一步解放思想, 在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。国家赋予海南的优惠政策主要有下面几个方面:

(一) 投融资政策

在基础设施、生态建设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时赋予海南省西部大开发政策。支持符合条件的旅游企业发行企业债券。设立旅游产业投资基金。按照国际旅游岛的总体要求, 研究将海南省增列为《中西部地区外商投资优势产业目录》执行省份。

(二) 财税政策

针对海南的特殊情况, 中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度。同时在其他一些一般性转移支付和专项转移支付, 特别是革命老区转移支付、边境地区转移支付等方面, 加大对海南的支持。中央财政在一定时期内对海南国家旅游岛的建设发展给予专项补助。转移支付政策能有效地促进海南均衡发展, 带动因历史原因、地理位置原因等而发展较慢的地区。

(三) 土地政策

海南面积小, 如何科学地利用土地获得最大效益显得至关重要。减少留荒土地的面积, 加强已开发利用土地的管理加强对海域的利用, 如通过对海域进行功能区划划分, 不同功能区划集约发展不同产业等方式。

国际旅游岛的建设需要土地政策支持, 土地政策为建设世界一流的热带海岛度假胜地和国际旅游岛提供必要的土地保障。

(四) 开放政策

开放政策不仅吸引游客入境海南, 还积极引进大型旅游企业落户于海南, 为海南培育一批旅游骨干企业和知名品牌, 这不仅能为海南带来直接的旅游业总产值的增加, 还能促进海南旅游业在国际上的推广。

三、总结

通过对近年海南省房地产的动态监控和分析上, 包括其投资、销售、分布、结构等情况, 并结合建设国际旅游岛的相关政策, 总结归纳出国际旅游岛的独特定位和优势对房地产的发展的作用, 得到了以下几点结论:

(一) 造成海南省房价变化的原因主要有三个:一是国际旅游岛建设确立后, 国家对海南省的政策支持, 外界对其发展的看好而使资金大量涌入海南, 带动房地产业发展, 促使了2010年初房价的大幅上升;二是旅游开发建设, 增加了当地的旅游人数, 发挥了旅游业的乘数效应, 促使了当地经济的发展和城市建设, 发挥了其独特的区位优势, 促进了房价的上升;三是国家全局层面上关于房地产的宏观调控, 限购令等政策的颁布减缓海南省房价的上升, 特别是在经历过房产泡沫后, 投资者更加谨慎面对房价的快速增长, 间接导致了海南省房价至少在现阶段保持稳定或小幅度下降。

(二) 海南省国际旅游岛规划实施, 将带来大量的旅游人流, 对旅游房产需求会大幅增长, 包括旅游景点地产, 旅游商务地产, 旅游度假地产和旅游住宅地产等, 房地产价格总体会上涨。

(三) 由于海南省旅游资源的分布及早期城市的经济政治文化积累, 使得海南省房地产的需求区域主要集中在海岸线城市, 紧跟其后的是东海岸城市, 但是随着开发的深入, 将逐渐带动海南省中西部地区的房地产需求。

(四) 对于海岸线的旅游城市来说, 高档住宅或者是度假类住宅需求量增长迅速, 且房价处在高位, 但是易受国家政策影响, 有所波动, 而对于旅游区位优势较弱的城市来说, 则是小型普通住宅较为紧俏, 房价更加稳定。

摘要：国际旅游岛建设的确立, 极大程度地推动了海南省的房地产业的发展。2010年是旅游岛建设的第一年, 同时也是国家着重宏观调控房价的一年, 在这样的机遇和挑战下, 海南房地产的发展引人注目。本文将着重分析近年海南省房地产的发展情况, 对海南省未来的房地产发展状况做简要分析。

关键词：投资,销售,政策,国际旅游岛

参考文献

[1]蔡仁潭, 建设国际旅游岛背景下——海南房地产现状及发展方向, 南方房地产, 2010 (4) [1]蔡仁潭, 建设国际旅游岛背景下——海南房地产现状及发展方向, 南方房地产, 2010 (4)

[2]邓庆旭, 海南楼变, 科学出版社, 2010年06月[2]邓庆旭, 海南楼变, 科学出版社, 2010年06月

[3]王文生.国际旅游岛建设背景下海南房地产金融业发展对策, 海南金融, 2010 (6) [3]王文生.国际旅游岛建设背景下海南房地产金融业发展对策, 海南金融, 2010 (6)

[4]国务院办公厅, 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见.2009年[4]国务院办公厅, 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见.2009年

[5]刘仁五, 海南经济发展报告, 社会科学文献出版社, 2009年03月[5]刘仁五, 海南经济发展报告, 社会科学文献出版社, 2009年03月

[6]树彬, 夏锋, 海南国际旅游岛大趋势苗, 中国经济出版社, 2010年08月[6]树彬, 夏锋, 海南国际旅游岛大趋势苗, 中国经济出版社, 2010年08月

海南房地产分析报告 篇3

关键词:海口;三亚;房地产泡沫;分析

中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)03-0034-04

近年来,海南省旅游经济得到了高速发展。投资资金不断向海口与三亚两大旅游城市投放,就业岗位增加,城市人口聚集度扩大,人们的收入水平得到大幅度提升,这一切都引起了房地产价格,特别是住宅价格的上涨。然而,正当房地产的发展处于空前繁荣的状态时,人们对海口市,三亚市房地产市场的健康状况产生了疑问。本文采用综合指标法和比较分析法对海口市和三亚市房地产泡沫作出判断及对比,得出海口市与三亚市的市场存在不同程度的房地产泡沫结论,并提出了相应的对策建议。

一、关于判断房地产价格合理性的指标

选择并运用各种综合统计指标可以从具体数量方面对现实社会经济总体的规模及特征进行概括和分析。世界范围内常用的判断房地产价格合理性的指标主要指标有房地产投资增长率/GDP、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋的空置面积与空置率、房价收入比、房屋租售比、房价与物价指数比、房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重、个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比。

结合海南省实际情况及数据的易收集程度,本文选取以下四个指标对海口、三亚两市房地产泡沫存在的可能性进行初步的判断和分析:一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重,该指标说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业,是反映投资结构是否合理的基础指标,是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标。二是房价收入比,该指标被定义为一个城市的住房价格与城市居民家庭年收入之比。本文中住房价格是指某一地区一套平均水平的商品住房的销售价格;收入是指城镇居民人均可支配收入。房价收入比的计算公式为:房价收入比=商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。三是房价与物价指数比,该指标说明货币供给在实体经济部门和资产部门的分配情况。四是个人中长期消费贷款与居民储蓄存款比,该指标反映出居民的负债情况及还款压力。[1]

二、海口、三亚两市房地产价格的泡沫性分析

(一)两市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重

房地产开发投资额与全社会固定资产投资额的比例可反映房地产在城市固定资产投资结构中的合理性,同时衡量出整个房地产业的发展规模。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产投资比重过大说明其投资过度,导致对基本建设和更新改造的挤出效应明显,基础性建设改造滞后,进而经济发展不平衡,最终无法保证经济在平稳中前进。

在发达国家,房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20%-25%。由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家,投资有其至关重要的地位,房地产投资需求自然非常旺盛。因而,在评价我国是否存在房地产泡沫时,可将该指标适当提高。

表1显示,2003-2008年海口市房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重一直维持在25%的高位之上,尤其是2008年达到最高值35%。表2显示,三亚市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重从2003年的32%一路上扬至2008年的50%,即三亚市已几乎动用了该市一半的资金进行房地产开发建设。同时,根据资料显示,海口、三亚两市指标数据均高于同期全国指标数据, 这预示着两市房地产市场均出现不同程度的过热现象。再进一步针对表1、表2计算得出,海口、三亚两市的房地产开发投资额年平均增长率分别达到17.67%和44.49%,远高于其各自的全社会固定资产投资年平均增长率12.54%和34.09%。这表明各房地产开发商对两市房产市场的信心过于高昂,开发势头过于强劲,特别是三亚市的房产市场对其他基础性投资建设的“挤出效应”已相当明显,若不加控制,就很可能影响到全社会经济的持续性发展,严重时将会造成经济的突然瘫痪。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:根据根据三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相关数据计算整理得出。

(二)两市房价收入比

房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力,比值越高,支付能力就越低。如果某地区房地产价格猛涨,而居民收入水平保持稳定,致使该指标持续增大,则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。若市场中的“房价收入比”一直处于高位并超过临界值,而房产市场不存在萎缩迹象,说明群体性投机行为已较为严重,房地产泡沫很可能已经产生。

根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时,认为房价收入比在4-6倍之间较为适当。也即是说,假如家庭年收入为1,合理的房价应当是家庭年收入的4-6倍之间。房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场。要使人们买得起房,房价收入比最好要在4以下。

从表3可看出,2003-2007年海口市的房价收入比均濒临国际警戒值上限,并有超越的趋势,2008年达到6.59,已处于警戒值之上,这说明海口市房地产市场已存在泡沫迹象,但尚不明显,有关部门应加大重视,遏制房产泡沫的蔓延。再对比表4,三亚市的房价攀升速度远高于收入增长速度。2003年房价收入比已处于10.6的高位水平,之后不断膨胀,最高达到15.10,这表明三亚市居民的生活水平与房价水平间差异相当大,房地产市场过热,房地产市场泡沫成分比较严重。究其原因,可能是由于三亚市良好的生态环境及滨海优势所带来的巨大商机,使得三亚的房地产市场已不再局限于该市,而成为一个全国性的房地产市场,吸引大量的岛外人士投资参与,过于强劲的势头致使人们出现各种非理性的预期及投机操作。相关部门需要提高警惕,防范可能爆发的泡沫危机。[2]

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:根据根据三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相关数据计算整理得出。

(三)两市房价与物价指数比

房地产部门作为重要的资产部门必须配合整个社会的协调发展,因而,要恰当控制货币供给在实体经济部门和房地产等资产部门间的分配,“一枝独秀式”的非均衡发展给长期健康运行埋下了隐患。房价与物价指数之比恰好反映出了经济的平衡状况。当货币更多地流向房地产等资产部门,造成房产价格上升,而其他商品的价格保持平稳,说明市场泡沫因素加大,相关部门应积极控制货币资金大量涌入房产市场的态势。

从表5和表6可得出,两市房价与物价指数比始终大于1,说明海口、三亚两市的房价上涨始终快于物价上涨,对房地产市场的高投入导致对其他行业的挤出。同时,根据两市的资源情况,“海景房”已成为两市房屋的一大亮点,当大量流入两市房地产市场的资金被用于建设豪华型度假型住宅时,一方面会引起土地价格上涨,中小套型住房供应总量不足,房间攀升致使大量居民购房困难,另一方面还会造成房地产市场的结构性矛盾加剧,房地产市场内外发展均出现问题。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海南统计年鉴》相关数据计算整理得出。

(四)两市个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比

近几年,由于国家对住房分配的改革以及房屋价格的不断上扬,银行的个人住房贷款业务发展迅速,个人住房贷款已逐渐成为普通家庭消费贷款的主要构成部分,其比例大约占90%。介于海口、三亚两市个人住房贷款额数据采集困难,本文选取海口、三亚两市个人中长期消费贷款额作为数据源,计算个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款的比值。该指标可反映居民的负债情况及还款压力,同时也折射出银行的信贷业务运行状况。虚高的房价会引发居民对住房贷款的依赖性增强,家庭负债状况恶化,而银行大面积放贷又有可能导致银行的呆坏账增加,银行信用体系出现问题,最终爆发泡沫危机。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据整理得出。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海南统计年鉴》相关数据整理得出。

从图1和图2可看出,5年间海口和三亚两市的个人中长期消费贷款分别以18.48%和20.17%的年平均速度增长,远高于各自的城乡居民储蓄增长率。特别是三亚市的个人中长期消费贷款年平均增长速率是相当惊人的,这说明居民购房基本依靠住房贷款,负债压力巨大,很容易出现还贷违约问题。再结合两图中的折线趋势,海口市自2003年的8%逐步上升到2008年的14%;三亚市则几乎是直线上扬,最高达到19%,这进一步说明了隐藏在房价高涨背后的信贷资产泡沫是不可忽视的。金融监管部门应高度重视这一问题,防止由房地产市场波动引发的金融风险。[3]

三、结论与建议

通过以上的计算分析,结果显示出海口、三亚两市的房地产市场均存在不同程度的泡沫。如果两市的房价继续上涨,将有可能重蹈海南省历史上楼市“急涨长跌”的覆辙。海口、三亚两市目前家庭户均年收入不足5万元计算,而三亚一套100平方米的公寓房价达100万元以上,房价收入比已超过20倍。这与人们依靠现有收入,甚至部分贷款都难以承担购房压力的现状是完全吻合的。加之某些统计数据存在缺陷,导致实际情况可能比计算得到的结果更严峻。可以肯定的说,海口、三亚两市的房地产价格已处于一种严重透支的状态。[4]

通过考察海南省实际情况可发现,由于近年来海口、三亚两市逐渐成为全国著名的旅游城市,其明显的自然生态资源优势吸引了大量外来人口入住,房地产市场相当景气,于是大量资金被置入房地产市场,导致其他产业被严重挤出,房价居高不下,加之投机现象严重,泡沫成分加剧,给居民的经济生活造成了严重的困扰,甚至扰乱房地产市场乃至整个社会的正常运转。

从国家角度来看,房地产沉淀的社会资金越多,对其他领域的发展越不利,没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的,并可能使整体经济和社会受害,最终榨干社会财富。因此,海南省各级政府要认真总结上个世纪末海南省曾因房地产泡沫破裂而遭受严重拖累的教训,真正贯彻中央“以民为本”的执政理念,坚持科学发展的可持续发展理念,合理调控资金流向,加强商业性房地产信贷管理,严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理,严格制定并实施有关管理房产投机操作的法规,避免“一哄而上”的状况发生,逐步缓释房地产泡沫效应,将房产经济引向健康发展的轨道上,实现海南岛生态岛、健康岛、宜居岛、国际旅游岛的战略目标。

参考文献:

[1]郝登攀.基于指标法的苏州房地产泡沫实证分析[DB/OL].论文之家,http://www.papershome.com/Economic/Profession/5998.html,2009-09-28.

[2]朱军.三亚市房地产金融风险分析与防范[J].海南金融,2007(12).

[3]叶开范,姚芸,王一波.浅析海口市房地产住宅市场发展趋势[J].中国房地产金融,2003(4).

[4]刘慧.我国房地产泡沫的实证研究[J].经济纵横,2006(2).

The analysis of the real estate bubble level of Haikou and Sanya of Hainan Province

Wang Li-ya,Li Jia

(College of Economics, Hainan University, Haikou570228, China)

Abstract: In recent years, the real estate market of Hainan takes on a rapidly developing trend, particularly in Haikou and Sanya, which lead the economic development in Hainan, for the ever-growing housing prices contribute much to the over-increasing pressure and difficulties of the residents. The over-rising housing prices probably lead to a "bubble effect", which is been discussed continuously and fiercely by the people. In this paper, some international indexes people used are employed to analyze and confirm the reasonableness of the real estate prices, conjugated with the statistics of Haikou and Sanya, 2003- 2008. The results we can conclude are as follows: The sign of the bubbles have been observed to some extent in the real estate markets of the two cities, Haikou and Sanya. Approaches and precautions should be taken by the government to prevent the loss of the real estate came into being by the bubble burst once more by means that certain appropriate policies and regulations should be positively put forward.

海南房地产分析报告 篇4

二、客户上岛政策：（客户上岛每人需交2000元上岛基金）惊喜

一、购房成功者报销机票2000元/套/人。（可在总房款里扣除）

客户上岛行程安排（通案）

两天一晚看房游

Day1：

客户上岛：早上航班从客源地出发，飞至海口/三亚，公司派车接客至酒店。

简短欢迎仪式：欢迎饮料－营销总监致简短欢迎辞－/中餐/茶歇（根据到达时间）项目周边配套：开车在万宁市参观项目配套，熟悉周边情况 产品介绍：区位裱板讲解－沙盘讲解－参观样板间－项目实地参观 石梅湾体验：石梅湾海边欣赏大海、白云、沙滩。

逐个击破：销售经理将客户进行分配，置业顾问与客户进行近距离沟通

入住体验：晚餐－当地海鲜大餐入住星级酒店

Day2：

早餐安排：早餐后，去万宁祈福圣地东山岭，东山祈福、长寿祈福。

客户逼定：销售经理与置业顾问对客户进行最后一步跟进－洽谈－解疑－排除购买

抗性－逼定－付款－签约，使客户达成成交

成交有礼：转定客户赠送砸金蛋，答谢其对项目的肯定与支持

送客离岛：午餐后，简短欢送仪式-合影留念-项目车辆送看房团至高铁站/机场

营销中心马广源

海南房地产分析报告 篇5

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产经纪执业规范的具体作用不包括。

A：规范房地产经纪执业行为，提高房地产经纪服务水平B：促进房地产经纪行业法律体系的构建

C：协调房地产经纪同行及同业的关系，维护行业的整体利益 D：促进自律管理，有利于实现房地产经纪行业的健康持续发展 E：客户资金代收代付风险

2、运用人际关系法进行客户开发，其中“一米政策”的要点是指。A：和客户保持恰当的距离，不宜和客户的关系过近或过远 B：和客户面对面沟通时，最好保持一米左右的距离 C：你所接触的所有人都在你的影响力范围之内，务必让这些人知道你在做什么，他们也可以帮助你做什么

D：和客户联系的次数不宜太多 E：工厂的生产设备

3、房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的： A：经营策略 B：经营模式 C：经营手段 D：经营体系

E：客户资金代收代付风险

4、房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环是。A：产权过户与登记 B：协助交易达成 C：物业交接

D：引领买方(承租方)看房 E：客户资金代收代付风险

5、男性消费者与女性消费者相比，其。A：使用商品广告信息的程度高于女性 B：购物积极性低，且缺乏耐心

C：购买筹划的程度、节约程度高于女性

D：购买家电、家具和家庭装修材料的次数少 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处的罚款。

A：2万元以上5万元以下 B：3万元以上7万元以下 C：4万元以上8万元以下 D：5万元以上10万元以下 E：权利型房地产投资信托

7、通过可以推动销售人员学习项目相关知识，同时通过这种方式还能保证项目销售人员尽快进入工作状态。A：调查培训 B：目标客户分析 C：上岗考核 D：专题培训

E：工厂的生产设备

8、房地产经纪机构针对片区内大学刚毕业、以租房居住为主的年轻人，制订较长时期的营销战略，说明该细分市场具有。A：赢利性 B：稳定性 C：可进入性 D：可衡量性

E：工厂的生产设备

9、下列开拓房源的渠道中，的优点主要是比较省力，且可联系的人较多，不受时间和地点的限制，不受天气影响，而且花费的时间较少。A：互联网 B：路牌广告

C：派发DM宣传单 D：电话访问

E：工厂的生产设备

10、调查人员到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求或调查消费者对本公司的信赖程度。该调查人员采用的是房地产市场调查方法中的。A：访问法 B：直接观察法 C：行为记录法 D：试验法

E：工厂的生产设备

11、按照我国产业结构分类，房地产业属于。A：现代服务业 B：第一产业 C：第二产业 D：第三产业

E：客户资金代收代付风险

12、房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的。A：学历 B：工作性质 C：住址

D：动机和需求 E：工厂的生产设备

13、主要用来反映单项式离散型变量数列的统计图是。A：线形图 B：条形图 C：圆形图 D：直方图

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、根据我国《合同法》，房屋租赁合同成立的要件是。A：房屋交付 B：依法达成协议 C：收验房屋 D：支付租金

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

15、房地产租赁业务是房地产经纪入主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言，客户群具有。A：集中性 B：适应性 C：固定性

D：很大的流动性 E：工厂的生产设备

16、落尘也称为降尘，颗粒相对较大，直径在μm以上，靠重力可以在短时间内沉降到地面。A：7 B：8 C：9 D：10 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

17、房地产经纪企业客户关系管理的核心是。A：以客户为中心 B：积极与客户沟通 C：恪守职业道德 D：遵守职业规则

E：客户资金代收代付风险

18、建筑物按照结构类型分类，是指其承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架承担，墙体只起围护和分割空间的作用。A：砌体结构建筑 B：空间结构建筑 C：框架结构建筑

D：钢筋混凝土结构建筑

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、工程竣工的验收工作，由负责组织实施。A：建设单位 B：施工单位 C：监理单位 D：设计单位

E：权利型房地产投资信托 20、关于市场的叙述，不正确的是。A：是商品交换的场所 B：是商品交换的任何场合

C：是相互作用、使交换成为可能的买方和卖方的集合 D：是指所交换的商品是房地产或房地产权益的市场 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

21、房地产经纪人在接受房源的钥匙时，应就是否对房源履行保管责任等问题，与业主(委托人)签订有关协议，尽量规避。A：产权纠纷引起的风险 B：其他随意承诺引起的风险 C：服务协议风险 D：房源保管的风险 E：工厂的生产设备

22、房地产经纪人在存量房租赁代理业务中，进行房屋查验的目的是。A：掌握出租人意向

B：了解房屋区位和实物状况 C：传播房屋租赁信息

D：促进签订房屋租赁合同 E：工厂的生产设备

23、房地产估价机构资质等级分类为一级资质的要求是。A：有3名以上的专职注册房地产估价师 B：有8名以上的专职注册房地产估价师

C：取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上

D：从事房地产估价活动连续6年以上，取得二级房地产估价机构资质3年以上 E：权利型房地产投资信托

24、城乡的详细规划分为详细规划。A：控制性和修建性 B：基础性和先导性 C：规范性和修建性 D：原则性和先导性

E：权利型房地产投资信托

25、随着时间的推移，房地产市场环境以及人们的需求都会发生相应的变化，房地产经纪信息的价值也会发生变化，有些信息变得越来越不重要，甚至失去了使用价值，而有些信息，如新热点地区的房源信息，则变得越来越有价值，这体现了信息的特征。A：时效性 B：积累性 C：复杂性 D：增值性

E：客户资金代收代付风险

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、关于多重上市服务系统(MLs)的运行基础是。A：信息共享制度 B：会员联盟制度 C：独家代理制度 D：佣金共享制度

E：客户资金代收代付风险

2、房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务可以采取的处理方式有。

A：告知委托人因机构注销，经纪合同自动终止，双方互不承担责任 B：终止合同并赔偿损失

C：由委托人自行处理，收取部分佣金

D：经委托人同意，将业务转由其他房地产经纪机构代为完成 E：在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式

3、关于MLS系统主要功能的表述正确的是。

A：以会员联盟的形式，将房地产开发商、代理商、经纪公司所拥有的代售信息集合在一起，基于互联网而建立起来的房源信息数据库

B：是房地产经纪行业共享信息、协同销售、共享佣金的服务系统

C：通过信息的收集和传播，使其系统成员能够利用相关信息对物业进行价格和其他方面的评估，是房地产经纪人组织或公会参与房地产公共数据库建设的一个工具

D：受托经纪人(代售经纪人)补偿协作销售经纪人，与其共同分享佣金的手段 E：系统成员间建立有序联系以及传播上市房源信息的工具，使其能够更好地为客户、顾客和公众服务

4、房地产市场细分常用的变量包括。A：政策变量 B：地理变量 C：职业变量 D：用途变量 E：年龄变量

5、楼梯按照结构形式，分为。A：板式楼梯 B：多跑式楼梯 C：悬挑楼梯 D：曲线式楼梯 E：梁式楼梯

6、按照变量值是否连续，变量分为。A：确定型变量 B：连续型变量 C：随机型变量 D：离散型变量 E：数值型变量

7、适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的供水方式是。A：分区、分压供水方式 B：设置水箱的供水方式 C：直接供水方式

D：设置水泵、水箱的供水方式 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、在信用活动中，让出商品或货币的一方若仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。这体现了信用基本特征中的。A：暂时性 B：偿还性 C：收益性 D：风险性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

9、完善、优化房地产经纪行业管理体制的步骤有。A：建立科学的行业管理模式

B：进一步发挥行业组织职能，自律管理和行政管理相结合 C：改变多头管理、各行其政现状，理顺行业管理体系 D：建立房地产经纪行业管理专项法规

E：加强行业诚信体系建设，完善中国房地产经纪信用档案系统

10、关于房地产经纪人、房地产经纪人协理的义务说法正确的有。A：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范 B：接受职业继续教育，不断提高业务水平

C：不得受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务 D：为委托人保守商业秘密

E：向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务

11、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。A：购买上班用的电动车 B：购买自用二手商铺 C：自建自住住房 D：装修自住住房

E：偿还购买自住经济适用住房的贷款本息

12、城镇土地使用税中，关于政策性免税的规定，说法正确的有。A：国家机关、人民团体、军队自用的土地

B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

E：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

13、关于临时用地的使用，说法正确的有。

A：临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，不能将临时用地改为永久性建设用地 B：临时用地使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除，恢复土地的原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人

C：临时用地不超过1年的，使用的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定

D：临时用地超过2年的，必须经过批准，通过双方的合同约定，或2年后重新办理临时用地手续

E：抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地，其中，属于临时用地的，建设单位应当在灾情结束后1年内申请补办建设用地审批手续

14、房地产居间合同中房地产经纪人的义务有。A：如实报告的义务

B：尽力提供居间服务的义务 C：保守秘密的义务 D：支付报酬的义务 E：支付必要费用的义务

15、房地产经纪业务是指房地产经纪机构和人员为推广业务与获得委托，让公众知悉、了解房地产经纪机构和人员及其获得授权的房源客源，进行宣传广告或者发布信息的行为过程。A：承包 B：招揽 C：推销 D：宣传

E：客户资金代收代付风险

16、人们通常按照城市的等，把我国城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市。A：行政等级 B：综合实力 C：职能

D：房地产业发展水平E：地理位置

17、根据《住房公积金管理条例》的规定，对住房公积金管理委员会违法审批住房公积金使用计划的，由依据管理职权责令限期改正。A：省、自治区人民政府建设行政主管部门 B：省、自治区人民政府财政部门 C：国务院建设行政主管部门 D：住房公积金管理中心 E：国务院财政部门

18、房地产经纪行业管理的基本原则主要有。A：鼓励自由竞争，促进市场活跃 B：遵循行业规律，实施专业管理 C：营造良好环境，鼓励行业发展 D：严格依法办事，强化行业自律 E：顺应市场经济，维护有序竞争

19、在实际操作中，制定写字楼销售策略的主要依据有。A：营销推广渠道 B：市场竞争优势 C：客户经济状况 D：目标客户需求 E：项目差异化特点

20、MLS系统的作用是。

A：有利于提高房地产经纪服务的效率 B：有利于规范行为 C：有利于有效管理 D：有利于降低风险 E：有利于市场监控

21、在签订房地产经纪合同的前提下，当事人承担侵权责任的主要方式有。A：恢复原状 B：消除危险 C：返还财产 D：违约金 E：赔偿损失

22、合同当事人应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，在行使权利、履行义务时，应当遵循原则。A：平等 B：诚实信用 C：守法 D：自愿

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

23、房地产估价机构信用档案的主要内容包括。A：机构良好行为记录 B：估价项目汇总 C：机构基本情况

D：估价师的个人业绩汇总 E：注册房地产估价师基本情况

24、关于企业所得税的表述中，正确的有。

A：个人独资企业、合伙企业适用《企业所得税法》

B：企业每一纳税的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前亏损后的余额，为应纳税所得额 C：企业所得税的税率为25％

D：企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照《企业所得税法》关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额

E：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人

25、下列关于房地产经纪机构的分支机构对外承担责任的表述中，正确的有。A：分支机构以自己的全部财产对外独立承担责任

B：当分支机构的全部财产不足以对外清偿债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任

C：分支机构首先以自己的财产对外承担责任 D：分支机构没有法人资格不能对外承担责任

海南房地产分析报告 篇6

一、海南旅游房地产发展现状与特征

1. 海南已成为我国乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一

2005年至2009年海南全省游客总接待量和旅游总收入持续上升, 2009年接待过夜国内外游客2250.33万人次, 入境游客55.15万人次, 旅游增加值占全省GDP的6.4% (表1) 。在旅游业稳步提升的拉动下, 以“度假房产”、“生态房产”为着力点的旅游房地产市场快速升温, 外销率不断提高, 房价持续走强, 转型升级步伐加快。2009年, 全省房地产销售量560.34万m2, 比上年增长50.5%, 实现销售额351亿元, 比上年增长73.2%。

数据来源:据海南省旅游发展委员会统计资料整理。

海南凭借独特的自然资源和优美的环境资源, 吸引了国内外诸多著名品牌酒店投资建设。如“国家海岸”——海棠湾首批建设的十几家酒店就包括凯宾斯基、朗豪、费尔蒙、希尔顿逸林、喜来登、君悦、香格里拉等著名品牌。硬件设施的建设和完善为发展国际化的休闲度假旅游奠定了基础。目前, 海南酒店客房有36578间, 五星级或按五星级标准建设的酒店已过180家, 国际品牌酒店已达48家, 位列全国各省市之首。随着旅游业的持续高速发展, 对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也不断增大, 据《海南省旅游总体规划》预测, 到2020年, 海南省旅游住宿酒店客房需求量约11.1万~13.2万间。

2. 海南目前旅游房地产发展的总体空间特征可以概括为“东闹、西静、中隐”

东线的滨海度假地产以东线高速为串联, 借助政府规划和优越的海岸条件, 将自然资源转化为地产资源, 将单纯海景观光、商务会议客源转化为房地产客源。中线利用固有的热带雨林和温泉等资源, 通过先期低端度假产品催热市场, 大力发展养老度假休闲地产。西线为岛内保持原生态较为完整的地区, 原生态的海岸和山地雨林资源丰富, 最早规划为工业开发集中地带, 旅游地产开发尚在初级阶段, 将定位为原生态野趣旅游地产。

3. 开发热点已跳出海口和三亚两个重点城市

从旅游区域发展的基础上看, 东部沿海地区的发展较为成熟, 是当前的热点开发区域。但随着其他地区旅游资源的逐步开发, 中西部市县的旅游地产也风生水起, 开始升温。海口、三亚踞海南岛南北两端, 一直以来都是旅游房地产发展的领军城市。在海口、三亚的竞争中, 海南的二三线城市旅游房地产市场也悄然兴起, 具有明显特征的开发热点区域已初步形成, 且在空间上呈现出以热点城市为点, 以东部海湾为线, 向中部、西部全面发展的趋势。

4. 旅游房地产产品更加丰富与多样化

20世纪90年代初, 三亚首先出现了分时度假酒店 (产权酒店) , 由此形成了长久以来产权酒店“唱独角戏”的局面。随着社会的发展, 旅游者的需求日益个性化、多样化, 在市场的多种需求下催生了各式各样的旅游房地产产品。从项目地理位置看, 有滨海、森林、山地等风景区旅游地产, 亚龙湾人间天堂·鸟巢度假村就是一个很典型的案例;从经营模式看, 有公寓式酒店、家庭旅馆、养老休闲社区等, 尤其是养老休闲社区得到了市场的认可, 发展势头强劲。

5. 开发商和购房顾客多元化

海南独特的自然环境资源吸引了大量游客前来观光旅游, 同时也吸引了大量房地产商纷纷入驻海南。目前, 中国房地产开发百强企业中已有超过60家在海南进行房地产开发, 这个数字已经超过房地产百强企业在国内某些一线城市的开发量。随着人民生活水平的提高, 海南岛房地产的客源更加多元化。据海南建设信息网的数据, 2008年, 海南房地产的客户范围已从以东北、北京等为主扩展到全国 (图1) 。

二、海南旅游房地产开发主要模式

1. 依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式

度假酒店是以接待休闲度假游客为主, 为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。它与一般城市酒店不同的是, 多建于滨海、山野、峡谷、乡村、湖泊等自然风景区附近, 而且分布很广, 市场范围遍及全国各地, 向旅游者传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域和历史文化。海南的度假酒店一直是旅游房地产发展的主力军, 由早期建设的亚龙湾到近期规划建设的海棠湾、棋子湾等, 均是以开发高档度假酒店为主。

此类旅游房地产的特点, 首先是自然条件优越。如正在开发的海棠湾酒店项目, 多数建在风景优美、海景资源丰富的海湾, 占据了具有绝对优势的一线海景资源, 为度假酒店的滨海观光、海上游乐等项目奠定了基础;其次是品牌特色明显。吸纳国际性品牌酒店入驻海南是建设国际旅游岛的一个重要战略, 是促进旅游接待条件在硬件和软件方面首先达到国际化水准, 提升海南旅游“国际化”的重要举措;第三是目标客户明确。不论是前期规划还是后期建设, 海南的度假酒店项目都是以国际、国内的高端客户为主要目标, 随着《海南国际旅游岛建设规划纲要》的获批, 对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策, 必将为海南带来大批国际高端消费群体。

高星级酒店建设迅猛的主要问题是同质化严重、高端客源竞争激烈且市场淡旺季节明显, 酒店未来收益面临严峻挑战。从海南接待游客的客源地结构来看, 目前国内游客占全省游客总量的95%, 境外游客仅占5%左右, 且国内游客仍然是以观光为主, 因此, 低价、低品质竞争的低端化旅游市场运行模式仍在延续, 难以实现旅游产品结构的转型升级。根据国家旅游局统计数据, 近年来三亚市亚龙湾五星级酒店平均出租率在48%—64%之间, 而海口的五星级酒店平均出租率为46%—57%, 酒店之间的竞争十分激烈 (表2) 。

2. 以热点城市为主的旅游居住地产开发模式

海南具有独一无二的热带气候、环境等旅游资源, 将这种资源与房地产融合在一起是海南建设国际旅游岛的客观需求, 具有广阔的发展前景。从目前旅游房地产开发的情况看, 三亚、海口、琼海依托强势的旅游资源, 结合自身的城市配套优势, 已成为海南旅游房地产市场发展的主力城市, 并将这种以城市资源为卖点的居住地产、度假地产带入高速发展时期。

此类旅游房地产的特点, 在土地市场方面, 一线海景用地开发殆尽, 二线用地的度假、居住价值日益提升, 因此未来的外城区将成为市场主要竞争地;在产品方面, 随着市场规模和覆盖范围不断扩大, 一线海景资源日益稀缺, 房地产开发更加注重产品自身品质与特色的打造, 在户型方面出现两极分化:一是面积在250—400m2的高端别墅;一是50—80 m2的大众化小户型公寓。在房地产业内, 小户型曾被多数人看作是一种过渡产品, 时至今日, 小户型产品丰富多样, 功能不断完善, 诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时, 其健康住宅的标准也得到一定程度的提高, 引起了人们极大的关注。在客户需求方面, 市场为外向型市场, 购房目的为旅游、度假、养老、投资等。如据《2010年海南省房地产市场调查报告》分析, 海口高端房地产客户购房的主要目的就是度假、养老、享受生活 (表3) 。

旅游居住房地产发展的主要问题是, 投机性质的购房者占多数, 由此造成了楼房空置率高、设施浪费、成本增加等问题。海南国际旅游岛战略推出后, 旅游房产价格被迅速拉高, 其中很大一部分是投机购房, 导致入住率很低。据统计, 在海景房最集中的三亚湾等地, 小区内的常住率仅20%左右;文昌某楼盘的入住率则10%都不到。同城市传统房地产相比较, 旅游地产由于其时段性入住的特殊性, 造成了“三浪费一增加”, 即楼房空置浪费、社区基础设施浪费、周边公共服务设施浪费及管理成本的增加。

3. 集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式

建设国际旅游岛是海南一次重大的战略调整, 旅游业由“观光旅游”向“度假旅游”转变, 同时也促进了旅游房地产市场的转型升级。与观光型旅游不同, 休闲度假游往往会以某地为据点, 将休闲、观光、运动、体验甚至商务等有机结合, 是以慢节奏为特征的生活方式, 所以休闲度假者在一个地方停留的时间一般较长, 对于这种较长时间的度假, 光有景观和酒店远远不够。因此, 海南初步形成了独特的集酒店、度假公寓、住宅 (第二居所) 等为一体的综合性旅游房地产。

此类旅游房地产开发的特点, 在自然环境选择方面, 与多数度假酒店相同, 是以海景、湖景、山景、文化景观等风景资源为依托, 同时重视康乐资源 (如温泉资源) 、旅游配套资源等;在产品构成方面, 这是多种类型组合的旅游地产产品, 可以满足不同消费者的需求, 如传统酒店提供给消费者更多的服务性, 度假公寓、度假别墅则具有更大的独立性和自主性, 给消费者一个异域家的感觉;在目标客户方面, 在丰富的旅游度假产品基础上, 目标客户范围较广, 主要是来自内地省份以休闲度假、康体疗养、养老为主要需求的候鸟一族。同前两种开发模式相比, 此类旅游房地产的优势最大。

综合性旅游房地产开发的主要问题在于, 目前开发的产品多以酒店和小高层度假公寓、度假别墅为主, 全部冠以养生度假、生态居所的宣传口号, 核心竞争力无法体现。另外度假公寓、度假别墅基本以岛外客户为主, 受海南旅游季节性明显的因素, 旺季热销, 淡季无人。

三、海南旅游房地产发展的应对之策

1. 注重产品特色, 灵活营销, 增加客源

针对依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式, 为了避免恶性竞争, 首先应努力借鉴国外旅游度假胜地酒店业的开发经验, 吸取其先进的开发理念, 充分挖掘本土的文化特色, 依托丰富独特的旅游度假资源优势, 突出休闲度假、养生、健康长寿、适于居住等主题, 努力把海南建成国际知名的度假胜地。其次, 灵活运用营销策略, 如形成“度假权益”产品, 就是将酒店的客房使用权按时段进行分解, 用优惠的价格按份销售给固定的消费者, 消费者在约定的年限内, 每年拥有一段时间到该客房住宿、度假的权利, 同时还享有转让、馈赠、继承等系列权利以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。众多高端酒店的兴建, 并不意味着海南能从“国内岛”成功转型为“国际岛”, 或从低水平的“观光目的地”转变为“度假休闲目的地”, 相对稳定的多元化客源才是问题的关键。

2. 建立相关法律法规, 提高入住率

针对以热点城市为主的旅游居住地产开发模式, 海南省相关部门应当建立法律法规来控制楼房空置率, 如取消空置房物业费打折, 从1999年到2006年8月, 海南关于空置房的物业收费一直是按50%来执行, 2011年1月1日海南省物价局开始正式实施《海南经济特区物业管理条例》中的明确规定, 房屋空置超3月, 将全额缴纳物业费。物业费的提高对降低空置率, 促使房地产市场的良性发展可以起到积极作用。正如国家欲在2012年出台的“房控税”一样, 海南省也可以出台征收楼房空置费等政策, 以此降低空置率。旅游房地产的核心是以其是否部分或全部执行旅游功能来界定的, 因此一般性的投资房地产并不能称之为旅游房地产。但是, 购房者在进行“二次销售”即将房屋时段性的使用权销售或出租给度假客人后, 一般性房地产就可以转化为旅游房地产。建立相关法规, 努力提高入住率, 可以将房屋的一次性投资转化为分期的旅游度假收益, 不仅可以帮助置业者快速收回投资, 还可缓解海南旅游“淡旺”季节性的矛盾, 从根本上拉动区域经济增长。

3. 完善配套设施, 提升服务水平

针对集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式, 由于其开发规模、投资、建筑面积较大, 因此应该以提升房地产经济效益和生态效益为目标, 改善房产结构, 促进房产的多元化发展, 完善配套设施, 以高品质休闲房产为主要发展方向, 以家庭旅馆等其他度假产品为补充, 满足高、中、低各类收入游客的旅游需求。另外, 由于旅游地产的特殊性, 购房者不会长期在海南居住, 因此对周边的生活圈要求不高, 但是对社区内的物业服务、社区文化生活、区内生活设施等一系列的软性指标要求较高, 这就需要提高服务人员专业知识及素质, 丰富社区的精神文明建设等, 从根本上让消费者体会到家的感觉。

四、结语

旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的, 但反过来, 旅游房地产的发展, 又支持和引导了度假旅游的深入开展。开发商需要寻找与旅游发展共赢的方式, 将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合, 运用到旅游房地产开发项目上, 注重“借势”去发展旅游房地产, 达到最大的综合效益。作为全国唯一的热带岛屿省份, 海南拥有全国独一无二的气候、环境等旅游资源, 旅游房地产拥有独特的发展优势, 组合了居住、度假、商务、养老等多种因素在内的全新度假投资置业方式, 使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。可以预期, 海南的旅游房地产业具有广阔的发展前景, 未来一定会呈现更加理性、健康的发展。

参考文献

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[2]度假权益产业发展情况概述及对海南国际旅游岛建设的重大意义[R].海航酒店集团.2010.

[3]2010年海南房地产市场发展报告[R].中国房产信息集团.2010.

[4]田良、张靖、申涛.海南省近年大中型旅游房地产项目建设初步调查分析[J].区域旅游:创新与转型.海南出版社, 2010.5:419-423.

[5]高兵, 林峰.从单一度假地产到综合性旅游地产开发[J].旅游运营与地产开发.2010. (10) .

[6]http://baike.baidu.com/view/2337538.htm.

[7]宋祎.旅游房地产发展与国际旅游岛建设[N].海南社会科学网.2009.11.

海南房地产分析报告 篇7

现在海南的房地产还没有把生态环境、绿色低碳等这些潜在价值计算到房价里面去，所以在这样的情况下，海南的房地产如果不严格控制，房价还有可能继续走高。特别是国际旅游岛建设上升为国家战略，对海南房地产的发展是一支强心剂，十到十五年之内不会消退，因此海南房地产走势的预期还是比较好的。加上正在逐步落实的离岛免税政策，海南房地产商不用担心，后十年国际旅游岛建设可以肯定是没有冬天的。

海南房地产发展总体目标是：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。随着海南东线轻轨的开通和西线轻轨的建设，轻轨沿线经济带会有巨大的发展，交通打通以后就是要依托便捷的交通网络侧重开发二、三线城市的房地产。