五矿信托计划
项目名：五矿信托-北京城建道桥贷款集合资金信托计划 发行机构：五矿信托
发行地：全国 万元 发行规模： 50000
万元 资金门槛： 100
预期年化收益
率：
投资期限： 12 个月 销售期：售完即止
销售状态：已售完
联系电话： 400-630-3000
用款方：北京城建道桥建设集团有限公司
北京华晨在河北省滦县建设的“滦县旧城改造一期BT工程”需3亿元，用于资金用途： 旧城改造主体工程施工；滁州华晨正在安徽省滁州市建设“滁州市清流河综合治理BT工程”需2亿元，用于河岸铺装。（1）土地及在建工程抵押担保 产品概要： 北京城建道桥以其名下所有的位于西大望路的土地及房产提供抵押担保。土地面积6800.81平米、建筑面积7050.5平米，位于北京朝阳区西大望路12号，预评估6.08亿。
（2）股权质押担保
北京城建道桥以其持有的北京华晨、滁州华晨、污水处理环保投资公司的股权提供质押担保。
（3）连带责任担保
上海致达科技集团提供连带责任保证担保。2010年末，上海致达集团资产合计达到45.53亿元（未包括北京城建道桥和湖南衡邵高速公路有限公司），负债31.84亿元，资产负债率为70%，实现利润1.14亿元。
（4）强制执行公证
抵押合同、保证合同等进行强制执行公证。
为了充分发挥信托在公益事业中特有的制度优势, 顺应此次汶川地震后全社会空前高涨的捐赠热情和各类公益活动蓬勃发展的势头, 西安国际信托有限公司 (以下简称西安信托) 于2008年6月6日推出“5.12抗震救灾灾区学校重建公益信托计划”, 以发行信托产品的方式, 募集的资金来源为上海证大投资管理有限公司370万元、深圳市淳大投资有限公司320万元、西安信托200万元、深圳市斯科泰技术有限公司110万元, 4家公司共捐赠1000万元, 委托西安信托定向用于我省地震灾区受损中小学重建、希望小学援建。
“5.12抗震救灾灾区学校重建公益信托计划”是我国首个真正意义上的公益信托计划。该项目以发行公益信托的方式支持受灾地区的中小学重建, 其创新性颇具标杆意义, 被认为是国内首款真正的教育事业公益信托, 显示出未来公益信托在巨灾援助中的独特作用和社会地位。
公益信托及其优势
公益信托是指以公共利益为目的, 为将来的不特定多数的受益者设立的信托。公益信托包括:救济贫困、救助灾民、扶助残疾人、发展教育、科技、文化、艺术、体育事业、发展医疗卫生事业、发展环境保护事业, 维护生态环境、发展其它社会公益事业等。在国外信托和资本市场的多元化投资是其保值、增值的主要方式。利用公益信托这种模式来发展我国的公益基金事业, 其主要优势包括以下几个方面。
1.具有财产隔离的独特制度优势和具有规避政策限制、避税等功能。尤其是对财产管理来讲, 信托是其目前唯一实现资产隔离的有效途径, 只有信托公司可以用“信托合同”的形式受托管理资产, 提供信托财产独立性所体现的“隔离”功能。
2.信托机构是唯一能够综合利用货币市场、资本市场、产业市场的金融百货公司, 是连通产业与金融市场的机构。信托公司几乎囊括吸收了储蓄外的其他金融、投资业务, 金融机构中只有信托公司可以为委托人提供包括贷款、拆放、投资等全面组合运用资金的理财服务。
3.信托机构作为一个金融机构, 有更严密的组织架构和监管体系。《信托法》对公益信托的受托人提出了更严格的监管要求, 包括每年一次的信托事务处理报告、信托终止后的终止报告和清算报告, 从而使得投资者能够了解其经营状况, 透明度比较高。
“512抗震救灾灾区学校重建公益信托计划”的构成
委托人 (捐赠人) 基于对受托人 (西安信托) 的信任, 自愿将其合法所有的资金委托给受托人进行管理、运用, 通过本信托计划的实施, 由受托人将信托资金集合起来, 发挥金融机构优势, 以实现委托人向陕西省内因四川省汶川大地震而受灾的地区受损中小学校修复与重建, 或为受灾地区资助建立新的希望小学的愿望。有效地将信托资金用于确定的抗震救灾公益项目。该信托计划由以下三个部分构成:
1.西安信托作为受托人, 负责设计、开发、推介信托产品, 向特定法人单位发行信托产品, 签订信托合同, 募集信托资金。
2.受托人与信托监察人陕西省民政厅签订定向捐赠协议, 约定双方在信托计划中的权利、义务。在协议生效后, 受托人将信托资金全数划拨至陕西省民政厅指定救灾募捐专户。
3.受托人与信托监察人按照捐赠协议履行双方权利义务:由陕西省民政厅负责协调、安排、提供如资助修缮我省因四川汶川大地震而受损的中小学校校舍, 或为受灾地区资助建立新的希望小学等项目;由受托人审查项目, 通过后由信托监察人划拨资助资金。按照委托人的意愿直接用于抗震救灾。
该笔信托资金根据项目实际需要分批去使用, 在部分资金闲置期间, 西安信托会把这些闲置资金进行低风险的投资运用, 最大限度地实现捐款的保值增值, 最后, 将这1000万元及赢利全部用于学校建设。按照此项公益信托计划, 这1000万元的捐赠的信托期限为3年, 信托公司要在3年内把这些钱全部用完。
“512抗震救灾灾区学校重建公益信托计划”实施的必要性
1.对于委托人
四川受灾, 全国人民众志成城, 共同分担灾区人民的痛苦, 形成了踊跃的捐赠风气, 为灾区人民重建家园贡献自己的力量成为大家的共同心愿。通过公益信托的参与, 拓宽了民众参与慈善的途径, 更实现了捐赠参与者参与捐赠行为的目标。使得捐赠行为更具意义, 更加透明、公开。
对于机构委托人, 通过信托计划的参与最大限度的为企业实现其社会责任, 同时依照国家此次对于捐赠的相关规定, 为企业开具捐赠发票, 企业可凭捐赠发票税前抵扣。
2.对于受托人
在这危难之时, 西安信托身为扎根陕西的金融机构, 倍感责任重大, 按照《信托法》、《公益事业捐赠法》、《信托公司管理办法》等法律的规定, 充分发挥信托在公益事业中特有的制度优势, 顺应此次汶川地震后全社会空前高涨的捐赠热情和各类公益活动蓬勃发展的势头, 推出“西安信托5.12抗震救灾公益信托计划”, 以成立公益信托的方式, 通过金融创新向捐赠者提供参与赈灾的一种新的途径和公益活动模式, 为捐赠者提供更为有效的捐赠服务。
作为金融机构, 西安信托有责任有义务通过金融创新为社会承担更多的责任, 同时此次公益信托的实施, 是公司在金融创新上的一次大胆而成功的尝试, 在丰富了公司的金融产品, 提高公司的金融创新能力的同时, 提升了公司的企业形象和社会影响力。
实施公益信托的意义
中国的公益信托起步较晚, 目前发展还处于初级阶段。但自四川大地震后, 由于国民赈灾意识强烈, 公益信托也越来越受到投资者的青睐。
四川震灾发生后, 银监会就通过信托支援灾区重建发出通知, 鼓励信托公司设立以抗震救灾、灾后重建为目的的信托。现在, 继西安信托推出的“512抗震救灾灾区学校重建公益信托计划”之后, 国内已有多家信托公司发售了公益信托, 如衡平信托推出了“爱心系列”信托理财产品、中融国际信托有限公司设计的“中华慈善公益信托”、云南国际信托有限公司推出的“爱心成就未来——稳健收益型集合资金信托计划”等等。通过信托公司开展公益信托业务不仅能够实现捐赠者的爱心, 更能维护捐赠人的利益。
首先, 由于信托制度本身使捐赠者用于设立公益信托的信托财产独立于信托受托人, 避免了受托人的自身经营风险向信托财产的蔓延与波及;其次, 信托公司作为接受银监会监管的金融机构, 与其他接受捐赠的机构相比, 法人治理结构更完善、经营管理更规范、受到的监管更严厉。这也正是自上世纪90年代以来, 西方国家越来越多的捐赠人选择设立公益信托的方式实现自己的慈善目的, 传统模式 (慈善基金会) 的比例在逐渐下降的主要原因。
五矿信托原本已经开始推介并计划于近期成立的“中建六局应收账款债权投资集合资金信托计划”（后简称“中建六局信托计划”），在新政压力下被迫中断，停止募集，并开始计划退还已募集资金。
去年12月24日，财政部、发改委、人民银行和银监会四部委联合下发《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》，编号为财预[2012]463号，故称为“463号文”。
这一文件将对政信产品规模带来直接影响。去年，政信产品是继房地产信托后又一大热门产品。
事实上，近几年，政信产品的规模增长随着调控不断起伏。
五矿信托“顶风作案”
1月21日，江苏盐城大丰市人民政府办公室发表声明称，大丰中建六局建设工程有限公司向五矿信托申请的信托融资项目已经停止。
据了解，按照原先的安排，该信托计划募集资金3亿元，用于受让大丰中建六局公司持有对大丰交投的应收账款债权，转让资金用于大丰市通港大道改扩建工程二期的建设，期限两年。
主要的增信措施有两部分，一是大丰城建和大丰交投为大丰中建六局按约定回购标的债权提供无限连带责任担保；二是大丰市政府提供经营性土地使用权抵押担保。
从去年12月18日正式发行起，该产品便已通过券商及分销渠道募集，预计在本月20日左右便可成立第一期。然而没想到，产品尚未成立，“463号文”就横空出世。
根据“463号文”规定，符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。
而上述提及的机构中，受影响最直接的即为信托公司。
“很多公司受影响的尚未成立的项目私底下已经悄悄停了，五矿的这个项目被公告出来，跟之前媒体报道它‘顶风作案’有关系。”一位信托人士表示。
如何“顶风作案”？据了解，在463号文件出台后，五矿的中建六局项目仍在售，《投资者报》也在网上看到，在1月初仍发布该款产品的推介信息，故而引发质疑。
为了澄清自己没有担保，大丰市发出声明称：“近期有部分媒体反映，大丰中建六局建设工程有限公司向五矿国际信托投资公司申请信托融资过程中，大丰市人民政府及财政部门提供了担保，对此，我市进行了调查核实，现声明如下：一、大丰中建六局建设工程有限公司向五矿国际信托投资公司申请的信托融资项目已经停止。二、大丰市人民政府及财政部门均未向该项目提供担保和承诺。”
之后，五矿信托对此曾解释为，因为该款产品最初是通过一家券商渠道销售，但该券商能力有限，又转而寻找几家第三方财富机构，是这几家第三方机构在违规销售。
政信规模随调控起伏
政信合作产品是指在基础设施、民生工程等领域，信托公司与各级政府开展的合作业务，一般采用信托公司设计产品、地方城商行发行的方式，将募集资金交付地方政府融资平台公司开发当地基建项目。
目前信托公司利用地方政府融资平台合作开展信政合作业务，主要采取三种形式：第一种是信托公司以信托资金（很多情况下，信托资金是通过银行发理财产品的方式募得）对与国有股东共同出资设立新的项目公司或对已设立的公司进行增资扩股，将信托资金投入政府指定的项目，待阶段性持股期满时，由政府指定机构按约定的价格溢价回购上述股权。
第二种是相对比较简单的信托贷款的方式，即由信托公司把信托资金贷给地方政府或其平台公司，到期由地方政府或其平台公司归还信托贷款本息。第三种是信托公司以信托资金受让平台公司对地方政府的应收账款债权。
此外，还有兼顾股权和债权设计两种模式，采用结构化的方式运作的形式。在以上业务模式中，为确保信托资金的安全退出，信托公司一般都要求融资方追加额外担保，如地方政府用财政资金还款的信用担保、土地、房产、其他优质公司的股权等。
中信建投证券认为，政信产品的发展受益于2008年底国家启动的4万亿经济刺激计划。当时各地方政府为了配套中央资金进行地方基础设施建设，纷纷成立地方政府融资平台，以便融资。
信托融资本就因为设计灵活，能较好回避繁琐的银行贷款审核程序，故而信托融资很受地方政府融资平台的偏爱。但其规模变化受政策影响严重。
2009年4月，银监会向各地银监局及信托公司下发《关于信托公司信政合作业务风险提示的通知》，要求信托公司对地方政府融资平台的资金实力、信用程度和综合偿债能力进行跟踪分析，审慎选择服务支持对象。
随后，银监会又通过窗口指导等方式提示信政合作业务风险。2010年后，不少信托公司都暂停了信政合作的增量业务，主要以配合银行和地方政府开展存量业务的清理为主，信政合作开始降温。
2011年，信政合作规模仅2536.85亿元，比2010年3563.27亿元的规模下降了28.8%。
由于2012年3月，银监会要求各银行原则上不得新增融资平台贷款，使地方政府“钱袋子”紧张，不得不更多地求助信托融资。因此，2012年，政信合作重新抬头。
据中国信托业协会日前发布的数据显示，截至2012年三季度，信托公司政信合作项目的余额为3903.46亿，占比为6.18%；与2011同期相比较，2012三季度政信合作规模增长1115.14亿；而2011年底，全国信托公司政信业务的余额仅为2536.84亿，占比5.27%。
在463号文的“点刹”影响下，中信建投认为政信产品发展将受限，但对整体信托规模影响不大。
据华宝证券胡立刚统计，2012年发行政信产品占比最高的信托公司分别是华信信托、万向信托、中融信托、国元信托和北方信托。
中国银监会关于实施《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》有关具体事项的通知
各银监局，银监会直接监管的信托投资公司：
《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下统称新办法）将于2007年3月1日实施。为推动信托投资公司按照新办法相关规定开展业务并实现平稳过渡，现将有关事宜进一步通知如下：
一、新办法的颁布实施，目的是推动信托投资公司从“融资平台”真正转变为“受人之托、代人理财”的专业化机构，促进信托投资公司根据市场需要和自身实际进行业务调整和创新，力争在3至5年内，使信托投资公司发展成为风险可控、守法合规、创新不断、具有核心竞争力的专业化金融机构。银监会积极鼓励信托投资公司加强竞争，实现信托资源的优化配置，推动行业的持续健康发展和安全运行。
二、凡能够按照新办法开展业务，且满足本通知第三条规定条件的信托投资公司，应当自本通知下发之日起2个月内，向银监会提出变更公司名称和业务范围等事项的申请。其他信托投资公司实施过渡期安排。过渡期自新办法施行之日起，最长不超过3年。
申请由所在地银监局负责初审，报银监会审查批准后，给予信托投资公司换发新的金融许可证。
各银监局应当自收到信托投资公司申请之日起15个工作日内提出初审意见并报银监会审批。
三、信托投资公司申请变更公司名称并换发新的金融许可证，应当具备下列条件：
（一）具有良好的公司治理、内部控制、合规和风险管理机制。
（二）具有良好的社会信誉和业绩，具有规范的信息披露制度。
（三）具有满足业务开展需要的高级管理人员和专业人员；
（四）最近三年内无重大违法、违规行为。
（五）已到期信托产品均能正常清算，现有信托产品运行平稳。
（六）最近提足各项损失准备后净资产不低于3亿元人民币。
（七）公司不存在重大未决诉讼等事项。
（八）银监会规定的其他审慎性条件。
四、信托投资公司申请变更公司名称并换发新的金融许可证，应当报送下列文件和资料（一式三份）：
（一）公司名称、业务范围变更等事项的申请。
（二）固有项下实业投资清理方案。
（三）现有业务调整方案。包括集合资金信托贷款、担保、同业拆入等业务压缩方案、关联交易规范方案等。
（四）公司董事会批准实施实业投资清理、现有业务调整方案的决议、以及具备资质的律师事务所对相关方案出具的法律意见书。
（五）每个存续集合资金信托计划运行状况说明及流动性安排方案。
（六）营业执照复印件、拟修订的公司章程草案及股东会决议。
（七）高级管理人员和专业人员名单及从业履历。
（八）公司董事长、总经理对申报材料真实性、准确性和完整性的承诺书。
（九）银监会要求提交的其他文件和资料。
五、获准变更公司名称并换发新的金融许可证的信托投资公司，应当遵守以下规定：
（一）固有项下实业投资应当于2007年12月31日前清理完毕。应清理的实业投资逐月单独列表报告，并说明资产质量状况、清理结束时限。
对股权投资比例不超过20％且不存在控制、共同控制或重大影响，资产质量良好、投资收益显著的财务性实业投资，经批准，清理完成期限可延迟到2010年3月1日。
在实业投资清理期间，信托投资公司不得与被投资单位发生关联交易，但与清理事项有关的关联交易可向银监会或所在地银监局报告，经银监会或所在地银监局同意后进行交易。
完成固有项下实业投资清理后，信托投资公司提足各项损失准备后的净资产应不低于3亿元人民币。
（二）逐步压缩拆入、担保业务规模。在达到新办法相关要求前，信托投资公司不得新办拆入、担保业务。
（三）新发生的集合资金信托贷款业务以新发生的集合资金信托业务为基数，按照新办法规定的比例要求对年末余额进行考核。
（四）新发生业务应当严格执行新批准的业务范围及新办法有关规定。
所在地银监局应定期对信托投资公司固有项下实业投资清理和集合资金信托计划兑付情况进行督促、考核。获准换发新的金融许可证的信托公司在2007年12月31日前未完成实业投资清理的，将依据有关法律、法规采取暂停业务、取消部分业务资格等监管措施。
六、对获准换发新的金融许可证的信托投资公司，银监会鼓励其在业务创新、组织管理等方面主动提出试点方案，按照审批程序，优先支持其开展私人股权投资信托、资产证券化、受托境外理财、房地产投资信托等创新类业务。推进信托投资公司创新发展和机构监管的改革措施也将优先对其试行。
七、拟实施过渡期安排的信托投资公司，应当自本通知下发之日起2个月内，向银监会或所在地银监局报送下列文件和资料（一式三份）：
（一）过渡期方案。过渡期方案应当至少包括拟实施过渡期的时限、固有项下实业投资清理方案、业务调整规范方案、过渡期结束后存续业务与新办法的衔接处理安排、每个存续集合资金信托计划运行状况说明及流动性安排方案等。
（二）批准实施过渡期方案的董事会决议和具备资质的律师事务所对相关方案出具的法律意见书。
（三）银监会要求提交的其他文件和资料。
所在地银监局应对照过渡期方案，对信托投资公司相关事项进行督促、考核。
八、处于过渡期内的信托投资公司，应当遵守以下规定：
（一）按照过渡期方案确定的进度逐步清理固有项下实业投资，并于过渡期结束前清理完毕。
在实业投资清理期间，信托投资公司不得与被投资单位发生关联交易，但与清理事项有关的关联交易可向银监会或所在地银监局报告，经银监会或所在地银监局同意后可进行交易。
（二）逐步压缩拆入、担保业务规模。在达到新办法相关要求前，信托投资公司不得新办拆入、担保业务。
（三）集合资金信托业务不得进行异地推介。
（四）开展集合资金信托业务可适用以下过渡性措施：
1200个，每份合同金额不得低于人民币20万元（含20万元）。
220万元（含20万元），且机构投资者受益权不得向自然人转让，转让后的集合资金计划受益权在存续期内不得超过200份。
3，应当向银监会或所在地银监局事前报告。如银监会或所在地银监局在20个工作日内无异议，信托投资公司方可对集合资金信托计划进行推介。
（五）新发生的集合资金信托贷款业务以新发生的集合资金信托业务为基数，在过渡期结束前达到新办法规定的比例要求。
（六）除开展集合资金信托业务应按照本条有关规定外，其他新发生业务应当严格执行新办法有关规定。
九、银监会不受理过渡期内信托投资公司资产证券化、受托境外理财等创新类业务资格的申请。
十、实施过渡期安排的信托投资公司，在完成实业投资清理且业务调整已达到新办法要求后，可提前向银监会提出结束过渡期、变更公司名称和业务范围等事项的申请。申请结束过渡期的信托投资公司提足各项损失准备后的净资产不得低于3亿元人民币。
上述事项的行政许可程序按照本通知第二条执行。
十一、信托投资公司申请结束过渡期并换发新的金融许可证应报送下列文件和资料（一式三份）：
（一）本通知第四条第一、五、六、七、八、九项要求提交的文件和资料。
（二）过渡期方案落实情况，包括固有项下实业投资清理情况、现有业务调整情况（包括集合资金信托贷款、担保、同业拆入等业务压缩情况、关联交易规范情况等）等。
（三）银监会要求提交的其他文件和资料。
十二、所在地银监局要严格按照《新办法》和本通知有关规定，根据信托投资公司整体经营状况、制度建设和专业人员配备情况，结合公司固有项下实业投资清理效果、业务调整和存续集合资金信托计划的流动性安排等要素，审慎核准其变更业务范围和换发新的金融许可证的申请。
对资产证券化、受托境外理财等创新类业务资格的审批，银监会另有规定的，从其规定。
十三、新办法实施后，信托投资公司正在合同执行期的业务可履行至合同结束。
十四、自新办法正式施行之日起，实施过渡期安排的信托投资公司应按本通知要求开展业务；申请变更公司名称和业务范围等事项的信托投资公司，在有关申请获批前，应在原已批准的业务范围内按新办法有关规定开展业务。
十五、正在重组或拟引进合格战略投资者的信托投资公司，应执行新办法的有关规定。
十六、在2010年3月1日后仍未完成固有项下实业投资清理或无法按照新办法要求开展业务的信托投资公司，将依据有关法律法规责令其进行重组或市场退出。
信托计划介绍
根据《中华人民共和国信托法》以及相关法律、法规的规定，天津信托投资有限责任公司（以下简称“受托人”）隆重推出天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司股权增资集合资金信托计划。
主要如下：
1、信托规模：4.9亿元人民币，其中优先信托受益权为人民币3亿元，劣后信托受益权为人民币1.9亿元。
2、优先起点：150万元人民币（含150万元），并可按5万元的整数倍增加
3、信托期限：二年 + 六个月(或有处置期)
4、预计收益：预计税前年收益率为 8 %
5、收款日期：2009年6月26日至2009年8月10日（募集规模提前完成信托计划提前成立）
信托资金在推介期内按代理收款银行支付的信托专户利率计息，由受托人为全体受益人分配。
6、运用方向：受托人将多个指定管理的信托资金聚集起来，向格调中天进行股权投资，用于开发河北区嘉海项目一期工程。
7、兑付方式：信托财产在信托计划到期日后5个工作日内，直接划入受益人指定的银行账户。
8、收款银行：中国工商银行股份有限公司天津佟楼支行
中国建设银行股份有限公司天津河西支行
收款银行只承担代理资金收付责任，不承担信托投资风险。
9、保管银行：中国工商银行股份有限公司天津市分行
保管人只履行保管职责，不承担信托投资风险。
开发项目简介
嘉海项目位于河北区海河东岸的狮子林桥畔，一期地块总占地面积67606.1㎡,呈东西窄,南北长的长方形状分布,北起狮子林大街,西临拓宽整修一新的景观大道海河东路,南临滨海路与新建的海河新文化中心及李叔同故居相望,东侧是新建的翔纬路,规划总建筑面积236622㎡，交通便利，地理和人文环境较好。该项目计划在09年12份开始打桩施工，2013年年底前全部竣工，项目具有较好的盈利空间。
被投资人
天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司现注册资本1000万元人民币，现股东为天津泰达建设集团有限公司（以下简称“泰达建设”）占股55%，天津中泰投资有限责任公司（以下简称“中泰投资”）占股45%。格调中天目前主要开发河北区嘉海项目一期工程。格调中天现股东简介
泰达建设隶属于天津泰达投资控股有限公司，具有独立法人资格。房地产资质等级为一级。多次被天津市建委评定为“天津市房地产二十强开发企业”之首。该公司经营范围包括基础设施开发建设、地产开发、各类商业物资的批发、零售等，已累计开发近330万平方米的住宅小区，拥有“风荷园”、“天江格调空间”、“泰达园”、“翠亨村”等一批知名房地产品牌。泰达建设运作嘉海项目已三年，并已投入了较大的资金。
中泰投资注册资本1000万元人民币，为泰达建设的全资子公司，经营范围包括以自有资金对房地产业、工业、交通业、通讯业、医药业、电力项目进行投资。
本信托计划成立后的半年之内，格调中天的上述股东如有行使优先购买权的意愿，则应向受托人提供经该方董事会批准同意的不可撤销的购买申请；如逾期未提出申请则视为放弃优先
购买权。
劣后受益人
劣后受益权信托单位为1.9亿元，由泰达建设认购。
信托产品特点
1、项目具有较好的盈利空间，受托人转让股权前景较好，本信托计划使投资者获取稳健的投资渠道。
2、项目运作方式为封闭运作，专户管理，信托财产得以有效管理和控制。
3、受托人建立健全了完备的项目运作、预警监控系统，可以保障信托计划正常管理运作。截止2008年12月末，我公司到期的非证券类集合信托产品信托资金及收益已全部按期支付给受益人，100%实现了预计收益。已兑付的非证券类集合信托产品共计99个，其中实际收益超过预计收益的产品37个。
天津信托简介
天津信托投资有限责任公司是经中国人民银行总行批准设立的非银行金融机构，是国内最早的信托投资机构之一。注册资本金15亿元人民币，现公司受托管理资产规模达100余亿元人民币。
公司本着“诚实、信用、谨慎、有效”的经营理念，坚持以“对客户负责，对社会负责”的企业精神，行使“受人之托，代人理财”的基本职能，多年来，一直奉行稳健的经营原则，建立了严密的信托投资决策制度、风险管理控制制度，可为投资者提供高水平的理财服务。
天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司股权增资集合资金信托计划成立公告
天津信托有限责任公司（简称：受托人）于2009年6月26日发售的天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司股权增资集合资金信托计划已于2009年8月10日募集结束，共计募集信托资金49000万元，签定《信托合同》109份，符合信托计划成立的条件。按照信托文件中有关信托计划生效的约定，天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司股权增资集合资金信托计划于2009年8月11日宣告成立。
本信托计划没有我公司的关联人作为委托人和受益人。
本信托计划成立的有关情况已按《信托合同》约定的形式向信托文件规定的人披露。
特此公告！
天津信托有限责任公司
2009年8月11日
泰达建设从2003年开始介入嘉海花园项目开发，9年过去了，地块仍是一片荒地。而经过此间一系列令人眼花缭乱的股权更迭，泰达建设最终成为20多亿元亏空的埋单人。国企为私企还债，其母公司泰达控股称，资金流失情况因“人员变动”而“说不清”。“作为津滨发展第一大股东，天津泰达建设集团有限公司(下称‘泰达建设’)用20多亿元国有资金为两家私企还债，这个传闻在圈子里已经不是秘密。起因是位于天津市中心的嘉海花园项目。”日前，一位天津资深房地产业内人士告诉《中国企业报》记者。
《中国企业报》记者从有关渠道辗转获得了《关于天津泰达投资控股有限公司2007年合并会计报表之审计报告》和《关于天津泰达投资控股有限公司2008年合并会计报表之审计报告》。
两份审计报告里披露的部分内容使传闻获得证实。
报告中《其他重要事项一栏》里详细列出，天津市高级人民法院于2007年12月20日和12月21日相继做出(2006)津高执字4 号和(2006)津高执字5号两份民事裁定书。
裁定书上写明，将天津豪业建设有限公司(下称“天津豪业公司”)坐落于天津市河北区狮子林大街以南的“嘉海花园”二期项目原宗地号98-275(现编号为津北金2004-075号)，包含
B、D、E、F 地块，用地面积105839.60平方米的土地使用权，作价1110804828.00 元，抵给泰达建设(其中280263200.00 元抵偿天津豪业公司欠泰达建设债务，另外830541628.00 元由泰达建设与天津豪业公司双方按已达成的和解协议自行解决债务清偿工作)。
将天津金冠置业有限公司(下称“金冠置业公司”)坐落于天津市河北区小关东片67606.10平方米的土地使用权，宗地编号津北海2003-091 号，作价1254096600.00 元抵给泰达建设(其中107283970.07 元抵偿金冠置业公司欠泰达建设的债务，另外1146812629.93 元由泰达建设与金冠置业公司双方按已达成和解协议自行解决债务清偿工作)。
嘉海花园项目正式启动
1995年12月21日，天津市房产总公司下发一纸批复，掀开了天津市河北区海河东路片危旧房实施翻建工程——“嘉海花园”项目的序幕。
从批复看出，天津市人民政府同意由天津市河北区房管局和北京嘉铭企业集团共同组建的天津嘉海建设发展有限公司(下称“天津嘉海”)来实施此项目。
工商登记资料显示，天津嘉海成立于1995年11月14日，注册资本1000万元。
河北区房管局其下属国有企业天津华海房产公司(下称“天津华海”)出资300万元，占股30%，民营企业北京嘉铭技贸总公司(下称“北京嘉铭”)出资700万元，占股70%。
天津永信会计师事务所出具的《验资说明》显示，北京嘉铭把位于天津市河北区民主道12号的一座建筑面积1361平方米的二层砖木小楼作为实物来投资，其价值被天津市房地产评估事务所评估为1633万元，折合固定资产700万元。
1996年12月3日，时任天津市副市长王德惠主持召开了关于嘉海花园初步规划方案的会议，并下发《关于嘉海花园初步规划方案的会议纪要》。
会议纪要显示，拟建的嘉海花园位于天津市中心，城市内环线与海河交汇处，北临狮子林大街、与河北区政府相对，南至规划路宽30米的建国道，东靠金纬路、货场大街，西临海河东路、与古文化街老城厢庙相望。
规划建设用地面积43.8公顷、拆迁面积约62公顷，拟建总建筑面积120万平方米。嘉海花园分为四期来开发，其中一期、二期建筑面积为64万平方米，二期拆迁用地16.2公顷，规划用地面积14公顷。
天津豪业公司获得划拨土地
1997年10月15日，天津嘉海为加快“嘉海花园”项目建设步伐，决定和香港豪业集团有限公司(下称“香港豪业”)共同成立项目合营公司——天津豪业建设发展有限公司。
10月22日，天津豪业公司正式成立。天津嘉海出资38万美元占股10%，香港豪业出资342万美元占股90%，其注册资本为380万美元。企业类型为中港合资企业。
1998年6月8日，香港豪业突然决定将所持天津豪业公司90%股份中的40%折合成152万美元转让给天津嘉海，并将所持的30%股份折合成114万美元转让给JMIG(USA)INC，而剩余的20%股份转让给香港豪达集团有限公司，退出天津豪业公司。
此时，天津豪业公司的大股东，变成具有国资背景的天津嘉海，持股比例达50%。
半年后的12月17日，天津豪业公司得到了编号津地证98-311嘉海花园二期建设用地规划许可证。
许可证明确列出，该项目位于河北区狮子林大街以南，包含住宅、沿街底商、写字楼等商品房和商务会馆、学校、幼儿园等配套公建。规划建筑总面积为379029平方米，其中住宅建筑面积为293145平方米，公建建筑面积为85884平方米。
1999年6月22日，天津豪业公司和天津市土地管理局正式签署《天津市划拨土地使用权合同》。
天津市土地管理局把编号为98-279宗地的138769.2平方米国有土地使用权无偿划拨给天津豪业公司用于嘉海花园二期项目。
《中国企业报》记者尤其注意到，天津豪业公司拿到行政划拨土地后，同年9月，其大股东天津嘉海就将其持有的50%股权开始转让给嘉铭国际投资集团有限公司(以下简称“嘉铭国际”)，至10月底，50%股权全部转让完毕。
在天津嘉海股东中唯一拥有国资背景的天津华海，也将其所持有的天津嘉海的30%股权全部转让，退出天津嘉海。
同年9月4日，天津嘉海股权结构转变为嘉铭实业集团有限公司(以下简称“嘉铭实业”，前身为北京嘉铭)持股87.4%，珠海市嘉浩实业集团有限公司占股12.6%。
经过这一番运作，天津豪业公司的股权结构转变为嘉铭国际持股70%，嘉铭实业持股10%，香港世恒国际投资有限公司持股20%。
嘉铭国际摇身一变成为嘉海花园二期16万多平方米的行政划拨国有土地使用权者。泰达建设托盘开发
天津豪业公司在成立6年后的2003年7月24日，仍然未完成嘉海花园二期的建设，甚至未完成拆迁工作。
7月25日，天津市国土资源和房屋管理局下发了确认该项目《天津市划拨土地使用权合同》继续有效的文件。
文件写道，必须在2003年9月30日前拆迁完毕，自本次确认之后一年内动工建设，并按原文件规定的建设期要求竣工。若达不到上述要求，政府将收回原行政划拨土地。
此时的天津豪业公司只陆续建成了7幢住宅高楼。截至2003年10月，尚有95288.28平方米土地未开工建设。
因资金紧张、压力加剧的天津豪业公司在2003年12月10日与天津泰达投资控股有限公司的全资子公司泰达建设签署《“嘉海花园”二期工程项目合作协议书》。
泰达建设前身是天津市开发区建设开发公司。2002年成为天津泰达投资控股有限公司旗下的房地产开发支柱企业，总资产达52亿元。
在泰达建设官网上显示，泰达建设是一家拥有十几家控股和参股的国有大型集团公司，而且是天津津滨发展股份有限公司上市主发起人，津滨发展(000897)第一大股东。
《中国企业报》记者在这份合作协议书上看到，天津豪业公司把尚未开发的95288.28平方米地块(建筑总面积为22.47万平方米)移交给泰达建设来进行开发，并按照每平方米楼面地价1080元的价格出让，出让总额为2.43亿元，此价格中包含拆迁费用。
同时，双方约定自协议书签订3日内，泰达建设一次性向天津豪业公司支付4500万元，签
订5日内支付1.48亿元的拆迁费用；拆迁工作开始15日内支付3544.9万元；剩下1000万元余款当泰达建设获得销售许可证三日内付给天津豪业。
天津豪业公司在协议书中还保证，其未偿付的债务总额不超过1.5亿元，其中1.35亿元为银行贷款，但其自行开发部分的剩余资产价值约为2.8亿元，且无任何信用担保或抵押担保。两宗地高院作价23亿元
随后，天津豪业公司便委托河北区政府所属的河北区建设开发公司开始大规模拆迁工作，但拆迁进度异常缓慢。
而此时，天津豪业公司却陷入了困境之中，债务缠身，官司不断。
天津市土地登记中心给《中国企业报》记者出具的查询结果表明，在2005年10月10日，天津豪业公司所拥有的嘉海花园二期98-279宗地(现编号为津北金2004-075号)因多家债权人要求，被天津市第一中级人民法院查封，查封日期截止到2007年10月9日。
据接近泰达建设的知情者告诉《中国企业报》记者，泰达建设得知天津豪业公司大股东嘉铭国际因拖欠多家债权人巨额债务，被债权人分别起诉，于是向天津市高级人民法院(以下简称“天津高院”)申请对天津豪业公司所有资产进行了冻结，并连带对天津豪业公司毗邻的金冠置业公司(同为嘉铭公司的子公司)资产也进行了冻结。
2007年12月20日和12月21日，天津高院分别下达(2006)津高执字4号和5号民事裁定书，将宗地编号津北金2004-075号和津北海2003-091号地块分别作价11多亿元及12多亿元抵偿给泰达建设。
泰达建设已经为该地块支付了天津豪业公司2.4亿元，为何会在四年后的2007年，天津高院又再次作价11亿元抵偿给泰达建设呢？
对于上述疑问，天津高院一位不愿透露姓名的法官告诉《中国企业报》记者，4号和5号民事裁定书上的作价出来的钱数，不是高院委托有资质的中介机构作出来的，而是由市政府领导为了维护社会的稳定，牵头召开了由各局委主要负责人和部分专家参加的处理此事的会议，会议决定由泰达建设出面并出资给天津豪业公司和金冠置业公司偿还所欠的所有债务。地价每平方米仅合412.22元
2008年2月1日，天津高院随即给天津市国土资源和房屋管理局市区国土资源分局下发了协助执行通知书，要求将嘉海花园一期和二期地块一并过户到泰达建设名下。
2009年12月23日，天津市国土资源和房屋管理局与泰达建设签署了“津北金2004-075号地块《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同”。
合同中约定，天津市国土局同意将该宗地的土地使用权受让人调整为泰达建设，但涉及天津豪业公司的其他债权债务由泰达建设自行解决。
该地块受让人名称变更为“天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司”(以下简称“格调津海”)。
在天津市国土局，《中国企业报》记者看到由天津市土地交易中心开具的一张土地出让金的证明。
证明受让方天津豪业公司与天津市国土局在2009年10月23日签订了土地使用权出让合同，并缴纳宗地编号为津北金2004-075号地块土地出让金 2851.61万元及土地契约1654.5873万元，合计4506.1973万元，折合每平方米的价格仅为412.22元。
2009年7月31日，天津市国土局又给格调中天下发编号为津字第105050900043号房地产权证，出让面积为62033.4平方米，其坐标是河北区海河东路东侧。
《中国企业报》记者向天津市国土局申请调阅嘉海花园一期(宗地编号津北海2003-91号)地块土地出让金缴纳情况，截至发稿时，一直没有得到回应。
泰达建设转让是不得已为之？
2011年4月18日，泰达建设将旗下格调津海60%股权与格调中天地产开发有限公司(以下简
称“格调中天”)44%股权分别挂牌转让。
泰达建设转让格调津海与格调中天股份的要价，分别为5.47亿元和5.45亿元左右。格调津海与格调中天的资产分别为13.3亿元和14.7亿元，负债则分别为8.1亿元和3.5亿元。上述转让时间高度巧合并在同一时间段发生，不由让人浮想联翩。
据一位权威的知情人士告诉《中国企业报》记者，泰达建设为了填补这20多亿元给私企还债的窟窿，减缓资金面的压力，不得已把旗下的这两家公司进行挂牌转让。“如果泰达建设资金面比较充裕，肯定不会把位于市中心的这两块黄金地块拱手让人。”该知情人说。“至于这两家公司转让给具体哪家公司，我不太清楚。”泰达建设总经理办公室何主任告诉《中国企业报》记者。
而对于这20多亿元资金是如何流失的，泰达控股高层最终答复是“由于人员变动”而“说不清”。
2011年5月6日，天津市河北区人民法院作出(2010)北民破字第11-1号民事裁定书，受理天津豪业申请破产清算一案，指定破产管理人为天津市司贵达清算事务所有限公司。
截至2011年5月31日，债务人天津豪业公司资产总额为303804.22元，负债总额87068744.70元，资产负债率28659.49%，已资不抵债。
2011年7月15日，天津市河北区人民法院作出(2010)北民破字第11-9号民事裁定书，宣告天津豪业破产。
奇怪的是，天津豪业公司注册资金为380万美元，又凭空得到泰达建设8.3亿元人民币资金的情况下，又是如何破产的呢？
1、委托人基本情况，注册资本要求人民币1000万以上,如法人则包括企业法人营业执照副本、组织机构代码证、法定代表证明书、法人身份证复印件、授权委托书、授权人身份证复印件。委托人公司同意此次投资的会议纪要
2、投资顾问基本情况，包括企业法人营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人证明书、法人身份证复印件、公司章程.3、投资顾问业务管理制度，包括但不限于风险控制体系、规范的后台管理制度与业务流程。
4、投资管理与研究团队介绍，包括团队主要成员从业资格、从业经历及可追溯的投资管理业绩证明。
5、对投资目标市场分析与预测、投资策略、投资组合范围、投资限制、投资风险与风险防范措施。
附:银监会《信托公司证券投资信托业务操作指引》
2009年2月2日，中国银监会发布了《信托公司证券投资信托业务操作指引》（下称“指引”），进一步规范信托公司开展证券投资信托业务。该指引对信托公司开展证券投资信托业务的内控于风险管理制度、保管人选任条件、产品销售制度、信息披露制度、投资顾问的选任等方面进行了规定。该规定对证券公司与
银行、信托合作开展信托形式的理财业务有较大影响，公司在开展此类业务中须予以重视，现分析说明如下：
一、开展证券信托投资顾问业务需要相应的资质要求“指引”首次规定了信托公司聘请投资顾问的条件，要求投资顾问须具备以下条件：
1、依法设立的公司或合伙企业，且没有重大违法违规记录。
2、实收资本金不低于人民币1000万元。
3、有合规的证券投资管理和研究团队，团队主要成员通过证券从业资格考试，从业经验不少于3年，且在业内具有良好的声誉，无不良从业记录，并有可追溯的证券投资管理业绩证明。
4、有健全的业务管理制度、风险控制体系，有规范的后台管理制度和业务流程。
5、有固定的营业场所和与所从事业务相适应的软硬件设施。
6、与信托公司没有关联关系。
信托公司应对以上条件进行尽职调查并在信托文件中进行记载。合规提示：
为满足这些规定要求，我司须准备规范、一致的说明材料，在提供该类材料时应由合规部门进行审核，以减少公司对外出具文件的合规冲突。
二、“指引”规定信托公司除管理费和业绩报酬之外，不得收取任何其它费用。
合规提示：如我司作为信托公司的投资顾问，则顾问费用不能从
信托计划中产生，因此在相应的投资顾问合同中应注意此点，业务部门在和信托公司或者委托人进行投资顾问费用协商时需要注意费用来源的合规性。
三、指引规定信托公司应亲自处理信托事务，自主决策，亲自履行向证券公司下达交易指令的义务，不得将投资管理职责委托他人行使。
合规提示： 合同文本谈判层面，业务部门要注意投资顾问在决策和管理中的法律地位；实践操作中，业务部门不应代替信托公司下达交易指令。
四、指引要求信托公司对信托产品的风险收益特征进行详尽、易懂的描述，便于委托人甄别风险。同时要求如果产品设置止损线，需要明确设置的原则、具体条件和操作方式等事项。
合规提示：今后我司在开发投资顾问类证券投资信托产品时应注意产品设计必须包含的内容。
五、指引对信托公司进行产品推介提出两点要求：一是，需要对委托人进行风险适合性调查，了解委托人的需求和风险偏好；二是，需要制定详细的推介计划书，制定统一的推介流程，并对推介人员进行上岗前培训，同时保留推介人员推介记录。
2007年7月, 国内第一个基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划在海南2007博鳌房地产论坛正式签约。招商局地产控股股份有限公司、SOHO中国有限公司等多家实力地产企业成为该基金信托首批发起委托人。业内人士表示, 该基金信托计划意味着国内房地产金融创新迈出了标志性一步, 也代表中国本土资金开始介入一直由境外资金唱主角的房地产资本运作领域。房地产投资信托计划REIT (Real Estate Investment Trusts) 是指信托公司通过制定信托投资计划, 与投资者 (委托人) 签订投资合同, 通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金, 然后进行房地产或者房地产贷款 (Mortage) 投资, 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。募集资金后以担保或质押贷款的形式投入到发展商的融资产品, 有固定的到期日和预期收益率, 实际上是一种房地产委托贷款, 信托实际相当于“第二银行” (见图1) 。
目前国内比较流行的房地产信托的种类有:贷款信托、权益信托、融资租赁信托、不动产信托等等。我们一般普遍将银行担保的投资产品看作“零风险”的投资新产品, 利用银行信誉与信托投资相结合的信托产品, 是信托赢得投资者眼球的方法之一。
二、房地产投资信托基金与集合投资信托计划的比较
作为金融产品, 很多人将REITS与目前国内比较流行的集合投资信托计划等同, 简单地将REITS归结为信托产品。这种等同其实存在很大误差, 甚至容易因为这种误差而将一个具有强大生命力和市场优势的金融产品扼杀于摇篮之中。REITS与信托计划有着某些联系, 但他们之间有着本质的区别。REITS是房地产投资信托基金, 集合信托投资计划也主要是投资于房地产, 都可以理解为房地产金融产品, 两者都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位, 这是这两个金融产品的相似或相同之处, 但是, 两个产品之间, 却存在着本质的区别。
第一, REITS是信托投资行为, 是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产, 是权益买卖行为;而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为, 信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划, 虽然不是直接的债权融资, 但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权, 并且由于回购承诺的安排, 实质上仍是一种融资行为, 不是真正意义上的投资。
第二, REITS具有基金性质而且可以转让, 可以在公开资本市场交易但没有持有期限, 不可以赎回;而信托计划不具有基金性质, 不是一种标准化的金融产品, 缺乏流动性, 有本金偿还的安排, 设定了偿还期限。
第三, REITS发行后, 将产权与资产管理权进行彻底分开, 真正实现了所有权与经营权的分离, 并且REITS设立后, 将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后, 进行项目投资与开发, 并没有专业的资产管理机构。
第四, 收益途径和收益方式的区别:REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益, 收益与经营管理水平直接联系, 而且至交易发生之日起, 不动产的收益就已经产生了;而信托计划几乎与开发商的经营成果无关, 只与风险相关。也就是说, 开发商用信托融资赚了再多的钱, 信托持有人也只能获得固定收益, 而一旦开发商偿还不出本息, 信托持有人却要承担风险, 因而, 收益与风险是不对称的。
第五, 还有更为深层次的区别是:REITS与股票相似。股票作为资本市场的交易工具, 是庞大的资本市场的浓缩, 是资本市场资源配置的表现终端, 是全球产业进步、产业重组和产业整合的钥匙。而REITS则相当于是房地产的资本市场终端, 房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。因而, 无论从产业的科学性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较, 信托计划最多是一个低层次的初级金融产品, 并且有严重缺陷。在美国REITS发展历史上, 曾经也经历过信托计划这个阶段, 经历了一些失败后, 才发展到今天成熟的REITS产品与完善的市场体系。对于我国来讲, 我们一旦分清了REITS与信托计划的区别, 就应当迅速结束目前这种低层次的信托计划的发行, 逐渐调整改造、升级, 以免重蹈美国早期的覆辙, 少走弯路。
三、我国实施房地产投资信托计划的优势
第一, 我国的金融市场还处于起步阶段, 金融产品的可选择范围相对较狭窄, 而且结构很不平衡, 比较单一。眼下可供居民个人投资方式较少, 外汇、股票组合等高风险工具占了约80%, 低风险产品所占分量较少约20%, 且只有国债和少数的公司债券。信托就适逢其时, 在目前金融分业经营的体制下, 是唯一一个可以同时涉足资本市场、货币市场和产业市场的金融机构, 可以在三者之间流通结合, 充分发挥投融资的双向功能, 让更多的投资领域向民间开放。
第二, 当然是高回报收益。股票和基金的年收益率是不确定的, 企业债券一般为2%-3%, 而3年期的银行存款为2.52% (税前) , 3年期的凭证式国债为2.89% (税前) 。信托作为一种固定收益产品, 有到期日和预期收益率, 形式类似于债券类产品。加之有固定的开发项目、专业信托公司监管及具实力的担保作后盾, 风险相对而言较小。资金或股权信托产品的预期报筹率不受银监会对商业银行贷款利率的限制, 收益率大多在4%-5%之间, 较其他金融产品有明显的优势。
第三, 与传统房地产银行信贷融资方式相比, 房地产信托融资方式的优势在于不但有利于提高房地产资金的持续应用, 在不提高公司的资产负债率的情况下, 很好地优化公司结构, 而且还可以降低房地产业整体的融资成本, 大为节约财务费用。
第四, 信托的独特性在于信托计划合同契约的主体自治原则。它能够将信托财产的所有权与实际受益权分开, 在承认受托人对信托财产享有所有权的同时, 还承认受益人享有的受益权, 通过独有的“破产隔离”机制, 充分地保障信托目的的实现和发挥专家理财的优势。加之其灵活性, 可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品, 从而增大市场供需双方的选择空间, 促成双方受益, 无疑是多赢得的产品。
四、我国房地产信托业发展的局限与风险
房地产信托计划的相关法律法规较为滞后是个首要问题。目前, 国内房地产信托计划的相关法律法规主要是《信托投资公司管理办法》, 《中华人民共和国信托法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》, 法律法规中仍缺乏明晰的具体操作指引。对信托公司的资格和信托计划的操作细节未作严格规范。我国的信托投资公司主要集中在大中城市, 各信托投资公司素质参差不齐, 加之刚刚经过整顿, 人员流失尚待恢复, 而且普遍存在跨地区经营等因素, 都使得其项目监管水平和风险控制能力有待提高。目前的法律法规中对信托计划的代理人资格并无明确的规定, 《信托法》在贯彻实施过程中出现了一些尚待解释的条文。由于缺乏操作细则, 使得信息不对称情况下, 投资者利益不能得到足够的保障, 信托公司在设计信托计划时可发挥空间过大, 同时开发商为了回避121文件的规定, 其对信托融资的运用充分想象力使得出现“擦边球”的可能大大增加。此外, 由于信托业务开展涉及的领域非常多, 各监管当局 (如人行、证监会和保监会等) 对信托业务监管过程中的监管政策协调也是一个十分困难的问题。另外, 从目前我国现有的房地产信托品种来看, 信托业运作模式仍存在较多的局限:一是将短期资金长期运作, 带来巨大的偿付风险, 这也是我国信托业屡遭失败的一个重要原因。从我国新房地产信托品种来看, 期限种类较多, 从半年开始一直到4年, 但多数都在3年以内, 这种期限也仅仅能满足一个小型房地产开发项目, 根本无法满足那些规模较大的开发项目, 更无法满足那些开发自有物业的房地产项目, 而大型房地产项目及自有物业的开发才代表了我国房地产行业的发展方向, 也是将来房地产业中对资金需要最大的地方。二是现有信托与房地产行业需求脱节, 对行业内实力强的房地产公司来说, 对资金的需要量很大。显然目前信托融资额度不可能满足其需要;对小型房地产公司来说, 信托融资额度能满足其需求, 但由于信托要求采取一个或多个非常有保证的手段, 来降低产品的风险, 比如财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险、银行信誉和信托公司自身的信誉等。三是内部转让方式使现有信托产品流动性不足。金融产品的流动性是衡量一个金融产品的重要标准。由于信托产品本身的非标准型, 它的市场流动主要依赖受托人———信托公司来维持。根据信托合同, 受益人可转让信托受益权, 但不得分割转让。尽管信托产品具有一定的流动性, 但较之于其他标准化的金融产品, 信托产品的流动性仍然不足, 表现为转让对手必须自己寻找, 增加了转让成功的难度, 转让的交易成本较高。
五、对我国房地产信托业发展的对策及建议
信托风险主要包括项目的风险、政策风险、市场风险、管理风险、不可抗拒风险等。其中最主要的来自三个方面:第一个方面来自它的投资项目, 每个项目本身有其市场风险和经营风险;第二个风险来自于受托人, 受托人的风险也就是信用风险, 它是否能够守信用很重要;第三个方面来自于信托财产的管理人的业务水平、业务素质。另外, “暂行办法”第4条第4款和第5款分别规定, 信托公司在办理资金信托业务过程中, “不得承诺信托资金不受损失, 也不得承诺信托资金的最低收益”。而储蓄和债券是有保证的, 信托产品的高收益 (预期收益) , 万一投资失败, 信托公司无需承担法律责任。因此, 投资者必须自己判断和选择有卖点的项目。为此, 对我国房地产信托业提出以下建议:首先, 信托经营机构应大胆开拓, 积极进行制度和业务的创新。创新是我国信托业发展的根本出路, 也是克服发展中面临困难的关键举措。首先是制度创新, 加强现代企业制度建设, 提升信用, 吸引国内外优秀的人才。其次是业务创新, 利用强大的投资理财功能, 遵循“受人之托, 代人理财”的经营原则, 全方位创新。在提供广泛的资产管理服务的同时, 全面经营各种金融业务, 提供各种类型的金融信托服务, 以优质服务羸得社会认同。其次, 加快与国内外资本的对接, 这样既能增强信托投资公司的资本实力, 有利于提高社会信用, 又能引进信托人才, 引进先进的信托技术和管理经验, 增强信托创新能力。试行信托保险和信托机构评级制, 提升信托机构的信用, 给委托人更多更有效的保障。再次, 尽快出台《信托法》的司法解释和信托必需的财产公示与登记制度、财务会计制度、税收制度等等, 完善相关配套法规政策, 为信托行业发展提供良好的法制保障。同时加强金融内部各监管部门的沟通协调, 改善对信托业的监管。
摘要：央行121号文件出台使得众多中小房地产开发商面对银行严格的房贷政策所表现出来的惶恐, 突出反映了中国房地产融资渠道及单一及脆弱的现状。房产商们不得不寻求银行信贷以外的融资渠道, 上市融资、外资银行信贷等融资方式纷纷涌现。因此, 房地产投资信托计划 (REIT) 脱颖而出, 成为公众瞩目的焦点。发展房地产信托产品是降低房地产业风险、突破资金瓶颈的“一剂良药”, 并有着极大的发展空间。文章试图对我国房地产投资信托计划作相关问题进行深入探讨。
关键词：房地产投资,信托计划,融资一、引言
参考文献
[1]李安民:中美房地产投资信托产品比较[J].学术研究, 2005 (3) .
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