房地产网络营销分析

房地产网络营销分析（精选8篇）

房地产网络营销分析 篇1

提要：21世纪的经济是数字化、信息化、网络化的经济。

许多媒体和专家都认为房地产营销将迎来新营销时代，传统的营销体系将面临重大改变。

国内知名地产巨头如万科、顺驰、21世纪投资公司等，纷纷在网上推出宣传策略，打造网上营销平台。

种种迹象表明，一场网络营销大战已经打响，地产界正面临着一场营销改革风暴。

关键词：房地产;市场营销;网络营销

一、房地产市场营销

房地产市场营销是指房地产企业以了解、满足和创造顾客现实的或潜在的房地产需求为中心，以市场为导向，以实现企业经营为目标，正确组织产品的生产和供应，适应不断变化的市场需求，合理组织产品的供应和销售，实现房地产企业的经济效益和社会效益而进行经营管理的整体国产。

其内容包括房地产市场调研、市场细分、预测决策、目标市场选择、产品开发、楼盘命名、产品定价、分销渠道选择、市场营销组合、促销和物业管理等一系列活动。

房地产市场营销蕴含着以下几层含义：(1)房地产市场营销是以顾客需求为导向的;

(2)作为市场营销目的的需求，既包括现实需求也包括潜在需求;

(3)房地产市场营销是一种创造性的活动。

顾客的需求具有可诱导性。

房地产企业不仅要了解和满足顾客的需要，还要创造顾客需要;

(4)房地产市场营销是一个系统的管理过程，即整体营销;

(5)房地产市场营销要兼顾社会利益。

二、房地产网络营销概述

(一)概念。

房地产网络营销主要是指利用互联网进行房地产销售，是为实现每一个具体项目的销售目标所进行的，或最终实现销售，或以这个项目为基础打造公司品牌形象的以互联网为基本手段营造网上销售环境的各种活动。

近几年，随着互联网的迅猛发展，网民数量在急剧扩大，鉴于网民的整体素质较高，收入水平较高，越来越多的房地产开发商、营销代理机构已将网络营销视为重要的营销手段。

(二)我国房地产网络营销发展现状。

目前提供房地产销售服务的主要有两类网站：其一，房地产业的综合类专业网：如房产之窗，北京的房地产交易中心等，大量房产销售中介公司加盟到这类房产网站中，由这类房产网站统一向外发布房源信息和提供交易平台;

其二，除了这些专业房产网站外，还有很多房产开发商、销售商或者是房产中介建立了自己的房产销售网站。

以全球最大的房产连锁品牌“21世纪不动产”为例，它在全球拥有近7，000家加盟店，平均每一分钟有一个房地产交易发生于其系统之上。

目前，网上的房产销售基本上以网上和网下结合的方式进行。

网上房产销售更主要的是提供一个信息沟通的平台，以发展来看，购房合同和资金流也逐步会在网上完成。

通过这些网站可以实现如下三个方面的功能：(1)通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行广告宣传;

(2)可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈;

(3)可通过网上的一些营销方式给项目造势，提升项目人气。

(三)我国房地产网络营销的特征。

目前，我国房地产市场营销的特征有五个方面：(1)房地产网络营销以互联网技术为依托，是一种跨时空、交互式的营销;

(2)房地产网上营销，虽然可以很方便地实现资金交易的网络化，但由于房地产价值额巨大，消费者对网上交易的安全性和信用还存在疑虑，所以资金交易一般在网下完成。

这在一定程度上成为了房地产网上营销发展的一个障碍;

(3)房地产网上营销不需要一般网上营销的物流配送环节;

(4)房地产网上营销中设计的每一件具体的房地产商品都是唯一的，并且商品内容复杂，质量不可简单确定，这就要求房地产网上营销不仅要为消费者提供网上看房服务，还要提供现场看房服务;

(5)房地产网络营销与传统营销理论密切相关，是传统营销理论在网络经济中的应用和发展。

三、房地产网络营销的优势及劣势

(一)优势

1、可以通过低成本的市场调研，增加产品的市场认知度。

房地产企业可以通过网络进行低成本的市场调研。

网络调研的成本低廉、信息量大、信息沟通渠道畅通。

通过信息反馈，企业能提炼出有价值的数据，并将这些信息卓有成效地应用到产品制作的全过程中，这种经过市场沟通和检验的产品，必然会增加产品在市场中的认知度。

2、提高开发商的运作效率，降低企业营销成本。

一旦房地产开发商取得预售许可证后，房地产企业即可通过自己的网站，或在其他网站上进行销售，这可大大降低广告成本，而且网络信息的发布具有时间长、传播速度快、信息不容易丢失的特点。

3、提高消费者的购买效率，避免漫无目的的无效奔波。

只要按动鼠标，不同企业的`产品、统一企业的不同产品，在网络上非常直观、详细，再不用东奔西跑，也不用在售楼小姐那里挤牙膏般地去获取不完整的信息，这便大大提高了消费者的购买效率，也节省了大量时间。

4、加强多向交流，促进房地产商品质量和服务的提升。

5、提供24小时不间断房地产营销服务。

6、网络消费者可以互动地参与营销活动。

7、提高房地产营销者的形象。

通过网络多媒体的特征对自己的房地产项目形象立体的全方位的展示，树立自己的品牌形象，取得品牌效应，摆脱一味单纯削价的价格策略竞争的不良影响。

8、网络营销拓宽房地产营销的活动空间。

9、为不熟识消费者之间互相交流信息提供了可能。

(二)劣势。

房地产网络营销在市场营销中作为一种营销方式或手段还存在一定的劣势，主要表现在以下几个方面：

1、网络安全技术问题。

只有确保营销环境的安全性、交易信息的真实性、数据的有效性、身份的确认性等问题，才能保证网络营销的安全进行。

2、法律保护问题。

到目前为止，我国还没有正式出台有关网上交易规则的法律法规，虽然合同法中规定电子合同与书面合同具有同等的法律效力，但其中的许多枝节问题还有待进一步明确。

3、信用问题。

开发商的信用往往让想在网上买房的人放心不下。

4、观念问题。

消费者的观念问题是另一个限制房地产互联网营销大规模展开的因素，当前的消费者还不能接受通过互联网进行大金额商品的购买。

5、基础设施保障的滞后性问题。

网络营销的基础设施包括大规模的企业网络平台、商业网络平台、完善的社会信用体系及电子金融体系等。

就目前设立网上银行的金融机构而言，由于社会信用体系还不够完善，使用者的数量相当少。

6、虚假宣传问题。

目前，我国还没有正式出台有关网络营销宣传方面的有关法律和规定，宣传问题还呈现鱼龙混杂的混乱局面，让消费者眼花缭乱，容易产生纠纷。

网络营销作为一种全新的营销方式，为企业架起了一座通向国际市场的绿色通道。

在网上，任何企业都不受自身规模的绝对限制，都能平等地获取世界各地的信息及平等地展示自己，这为中小企业创造了一个良好的发展空间。

但目前存在的局限性需要我们不断地去完善并改进它，从而让网络营销越走越好。

四、房地产网络营销的业务流程及推广方式

(一)业务流程。

目前，对于一些大中城市而言，在地产网上交易，已不再是一爪“新事物”，房地产开发商或房地产中介机构在网上进行交易业务操作流程包括以下几个方面，如图1所示。

(图1)(二)推广方式。

常见的房地产网络营销的推广方式主要有以下几种：

1、SEO(搜索引擎优化)。

主要是指通过搜索引擎的排名来提高网站的最大限度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。

2、PPC(点击付费广告)。

对于现在的企业来说很大一部分采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，最大的优势就是把每一分钱都花在了刀刃上。

3、博客营销。

最主要的目的是对公司以及产品信息进行一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用。

4、B2B平台推广。

这是属于比较火的一种推广方式，因为能够很直接地对产品实现传递和销售。

典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聪网、环球资源网，等等。

5、电子邮件营销。

6、QQ群推广。

7、新闻软文营销。

目前，大部分企业开始采用软文营销进行推广，然后再在大型行业门户或者是大型网站上进行传播。

网络正在改变我们的生活，也正在改变传统的房地产营销模式。

因为有了网络，消费者可以从网上快捷地获取大量的房地产信息，开发商可以通过网站直观地将项目、企业介绍给网民;

因为网络，传统的房地产营销模式也正在发生变化，网上销售、网上拍卖及网上展会等形式陆续出现。

房地产网络营销分析 篇2

一、房地产企业营销的目的及营销的必要性

房地产企业营销的首要目标是要保证自己开发的房地产产品能进入目标市场, 受到消费者和用户的欢迎2。所以, 企业在分析市场的基础上, 确定了市场地位之后, 就要根据目标市场的需要和各种有关的环境因素制定有效的营销因素。

房地产产品是房地产企业开发经营的直接有效的物质成果3。在房地产市场营销活动中, 企业满足顾客需要是以开发一定的房地产产品来实现的。

二、价格营销因素及促销渠道

价格是房地产营销过程的核心和灵魂, 房地产营销价格是指发展商在占领市场, 扩大销售实现预期目标而自主制定的价格, 房地产营销价格通常随着时间和供求关系的变化而调整。促销是现代房地产营销的重要一环, 它对房地产销售起着直接的促进作用。房地产促销是通过各种促销手段, 与显示或濳在顾客进行沟通, 使他们对于目标房地产从注意到发生兴趣再到产生欲望进而购买的过程。促销之所以在现代营销理论中占有重要地位是因为它不仅可以推动现实交易的达成, 更重要的是它能使一些濳在的顾客认识到某种需求, 进而转化为显示顾客, 企业由此就可获得赖以长期发展的市场。经过近年来发展, 房地产促销手段日趋多样化。促销渠道是房地产商品从生产领域到消费领域经过的途径4。在完全竞争的商品经济条件下, 正确选择销售渠道具有帮助生产者起到扩大销售、吸引顾客、分担风险、资金融通、提供市场情报和反馈客户意见, 进行企业宣传等功能与作用。渠道是房地产营销的重要一环, 对于房地产企业来说是自己亲临战场知己销售, 还是请他人代为销售需要根据实力慎重抉择。

三、房地产营销价格的构成

房地产营销价格的构成, 我国目前从事商品房开发的土地取得的途径由行政划拨和有偿出让两种。在行政划拨中又有两种情况, 一种是通过征用农地取得土地, 另一种是在城市中通过房屋拆迁取得土地。通过征用或城市拆迁而建造的商品房, 其价格构成如下:

1、征地费、拆迁安置补偿费、勘

察设计及前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内基础设施建设费、开发公司的管理费、贷款利息、销售费用、开发公司的利润、税费。

2、商品住宅价格的形成, 由国家

物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行印发的《商品住宅价格管理暂行办法》中规定, 商品住宅价格应以合理成本为基础, 有适当利润, 结合供求状况和国家政策要求制定, 并根据楼层、朝向和所处地段等因素, 实行差别价格。

四、我国房地产营销价格体系存在的问题

目前, 我国绝大部分地区商品住宅价格居高不下, 这与价格构成中的不合理因素有很大关系, 同时, 我国房地产营销价格体系所面临着营销价格与市场不适应、营销价格策略单一等主要问题, 致使房地产市场营销体系不尽完善。其中最主要的问题是土地费用过高, 收费标准不够规范。由于一部分费用在商品住宅成本中的比重较高, 收费标准弹性较大, 一些开发商利用各种途径争取减、免、缓交。而另一些开发商只能照实缴纳, 不合理收费种类较多, 商品住宅价格也随之水涨船高。

房地产营销价格是指房地产商对其所开发的商品房地产的销售价格, 以及所经营的房地产的租赁价格, 从市场价格出发, 依据经营开发成本遵循整体营销筞略所做出的决策6。商品住宅价格构成可从商品住宅价格的形成理论中寻求分析依据, 国内外房地产理论界关于商品住宅价格的形成由四种观点, 一是以生产价格为基础形成商品住宅价格。二是以供求平衡为条件形成商品房价格。三是以购房者的支付能力为制约条件形成商品住宅价格。四是城市经济学家认为住宅价格由住房存量价格和住房服务价格两方面构成。

笔者通过对我国房地产价格的调查和分析, 指出了当前我国房地产价格构成方面的不足, 地价过高, 费用过多等问题。进而提出调整和优化我国房地产营销价格构成的政策建议, 即全面理清、重新核定收费项目和收费标准;严格控制建设成本, 调整出发价格构成;加强商品房价格管理, 规范房地产市场经营行为;盘活存量, 消化积压, 促进住房销售。

参考文献

[1]华梅:《房地产市场营销》[M].中国建筑工业出版社, 1997。[1]华梅:《房地产市场营销》[M].中国建筑工业出版社, 1997。

[2]李赫元:《市场营销学》[M].中国书籍出版社, 1999。[2]李赫元:《市场营销学》[M].中国书籍出版社, 1999。

[3]陈信勇:《房地产法学》[M].杭州大学出版社, 1995。[3]陈信勇:《房地产法学》[M].杭州大学出版社, 1995。

[4]金海萍:《关于当房地产金融创新问题的探讨》[J].中国房地产金融, 1986 (6) [4]金海萍:《关于当房地产金融创新问题的探讨》[J].中国房地产金融, 1986 (6)

[5]徐衡:《关于商品房建设投资问题》[J].城市。2000 (2) 。[5]徐衡:《关于商品房建设投资问题》[J].城市。2000 (2) 。

房地产网络营销分析 篇3

[关键词] 房地产营销 营销决策 系统分析 系统设计

一、房地产营销现状分析

房地产营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成先进的流通过程。房地产营销通过专业人员的服务，不仅可以帮助客户选到理想的房地产商品，也可以使企业迅速收回投资，增强市场竞争能力，提高经济效益。它的目标和核心是通过既定的程序以及随机的技巧，使房地产交易迅速达成，是沟通和连接房地产开发、房地产流通以及房地产消费和使用的重要手段。

二、房地产营销决策支持系统设计思路与框架

1.系统设计思路

决策是一个建立在大量信息基础上的推理过程，信息是决策的依据，决策的正确性很大程度上取决于信息的完整性，还需要市场供求、价格、客户个性化需求等信息的支持，常规决策手段难以胜任，需要采用新的决策技术。房地产营销决策体系是一个复杂的体系，因此需把整个体系分解成为多个子体系，并利用原型法的思想先分别建立各个子体系，然后建立一个完整的房地产营销决策支持体系。

2.数据库设计

根据营销决策模型，从数据库分析处理大量数据，该系统分为基础网络、数据采集、数据仓库、多维数据库、知识库的组合和应用系统等几部分。它们之间相互作用，构成一个层次分明的信息分析环境。数据仓库管理系统完成数据仓库的建立数据仓库中数据的综合、提取等各种操作，负责整个系统的运转。数据挖掘用于完成决策问题中的各种查询、数据分析和数据开采。人机交互界面则通过自然语言处理和语义查询在决策者和系统之间提供相互联系的渠道。 决策者发出命令后，数据挖掘工具利用数据仓库、知识库共同完成数据挖掘过程。通过数据挖掘工具触发数据仓库管理系统，从数据仓库中获取与任务相关的数据，生成辅助模式和关系。将数据仓库和相应的数据分析工具结合起来的房地产营销决策支持系统体系结构，用数据仓库存储和组织数据，为用户的数据访问提供统一的全局数据视图；用联机分析处理工具构建面向分析的多维数据模型，用多维分析方法进行比较、使决策分析活动从方法驱动变为数据驱动，实现分析方法与数据结构的分离；用数据挖掘技术实现知识的自动发现，为决策提供全局性的知识。数据仓库为数据分析和数据挖掘提供了数据基础，数据挖掘中发现的知识可以直接用于指导数据分析处理，而数据分析得出的新知识也可以立即补充到系统中。决策系统的分析需求是不断变化的、事先难以预测的，采用这种新型结构，可使房地产营销决策支持系统能够真正成为灵活实用的系统。

3.系统设计规划

房地产营销决策支持体系的各个构件与企业的各种管理信息系统共同位于企业内部网络中，数据仓库系统定期从各种管理信息系统和外部数据源中抽取数据，按事先设定好的规则进行筛选、重构等加工处理，然后把处理完毕的数据加载到数据仓库内，数据仓库维护人员和网络维护人员负责仓库和网络的维护工作，使其正常运作。信息分析人员（也可是高层决策者）完成对数据仓库的负责查询，完成营销战略、策略组合分析时所需模型的构造与连接，并进行数据挖掘分析和OLAP分析等工作。信息分析员在数据仓库中无法获得所需数据时，又与数据仓库技术人员沟通合作，调整数据仓库的局部内容、数据抽取规则，来满足各种数据分析的需要。

三、房地产营销决策支持系统的前景

该系统具有以下优点：将数据挖掘与决策支持两大功能分开，既保证数据挖掘功能强大，又方便决策者使用；决策者既不需要对决策体系有深刻的了解，也不需要学习统计、关联、OLAP等数据挖掘知识；系统由具有丰富经验、并对决策支持体系有较深刻理解的专业人员负责数据挖掘和知识发布的工作，因而使数据挖掘的优势得以保障和发挥；具有强大、及时的数据管理功能；数据仓库中集中了更多的数据，便于决策者从大量数据中提取决策的辅助决策数据和信息。在实践中应注意以下几点：决策者与数据挖掘人员之间的协调；如何向高层决策者提供易于理解又能充分满足他们需求的多种知识表达方法。

目前，商品房逐渐趋于供大于求，甚至大量积压，房地产行业竞争激烈，开发资金严重短缺，已成为摆在开发商面前的难题。企业要生存、发展，解决这一系列问题的办法途径很多，其中非常重要的一条就是实施现代营销决策，包括新型的营销观念、优质的营销产品、和灵活的营销手段。房地产营销决策支持系统可以提高营销决策的质量和及时性，构建房地产营销创新体系，建立自己独特的营销策划理念。房地产营销决策支持方法必须动态发展，紧紧跟上客户需求与信息扩张的速度，为未来企业的发展提供更有效的辅助决策手段。

参考文献：

[1]符启勋:房地产隐性营销策略初探[J].现代财经,2002

[2]杜宇:论房地产营销策略[J].中国科技信息,2006年第4期

[3]杜伟:房地产营销组合的创新[J].中国房地产金融,2000

房地产营销策略分析的论文 篇4

一、房地产市场营销的概念

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种社会过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。

二、房地产的营销策略

房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

(一)产品策略(product)

房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1.核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

(二)价格策略(price)

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

1.定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

2.定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法;二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠;三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清;四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的`一种付款方式，值得借鉴和探索。

(三)促销策略(promotion)

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

1.人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

2.广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。3.公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻发布会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

4.营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产代理商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

(四)渠道策略(place)

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、委托代理以及近几年兴起的网络营销。

1.直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托代理销售。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

3.网络销售。它是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

三、结语

房地产网络营销分析 篇5

摘 要： 随着信息时代的到来和电子商务的发展，网络环境给作为国家支柱行业的房地产业带来了机遇和新的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介代理市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。本文从房地产网络营销的现状分析着手，引出了我国发展房地产在网络经济大潮下的发展前景和趋势，探讨相关行业的机会与威胁，提出对应的营销策略。

关键字：房地产 网络 机会 威胁 营销策略

一、房地产网络营销现状

目前国内房地产的网络营销还处于起步摸索阶段,这主要有多方面的原因,一是大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会,房地产企业的上网数量较少,上网企业制作的网页质量也不高,缺乏吸引力;二是网络通讯线路速度质量不理想,网络服务方式少,互联网使用费用较高,影响用户方便、快捷、廉价地接入互联网,进而影响到购房者上网;三是互联网的安全措施还有待完善,有个别网络站点受到了黑客和病毒的攻击,网络营销活动需要更安全严密的技术保障;四是房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系,还有待于不断完善和发展,但是网络新技术在房地产中的应用决不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反,思想“前卫”的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。任何一个对现代信息技术敏感的企业都会积极争取拥有一个自己的域名地址(URL)以便在未来更为激烈的市场竞争中赢得一席之地。可以预言房地产将成为网络经济中的一个重要方面。

二、前景分析

在信息化时代的今天，发展房地产在网络上的应用意义深远，其前景一片光明，具体可以从房地产企业、顾客和营销三方面来分析。

1、对房地产企业而言

通过网络与房地产地产的结合，更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策，为其准确预测未来房地产市场需求、确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，同时交易的透明度大大增加，有效地降低了由于信息不对

称而造成的信用危机。直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，以全面了解房地产需求动态。避免卖点和优势概念信息流失，提升客户对楼盘的认同率。另外，在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。

2、对顾客而言

通过网络平台，顾客能便捷地与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥消费者的监督作用;房产信息的透明化，使得企业对消费者的服务更加专业化和人性化，大大减少了欺诈现象；通过网络的平台，顾客卖房、购房、租房的效率得到大幅提高，交易成本大大降低。总之，有了电子商务在房地产业中的运用，消费者在物业消费方面的权益得以更大地保护。

3、对房地产营销而言

房地产网络工具的运用使房地产营销适应多样化的市场需求，符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系，创造顾客满意。改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的营销模式，同时为制定比较完善的营销方案提供更多有价值的信息。面对主流媒体上产品广告的高知晓度、低选择度使得宣传效果很难达到预期目的的状况，选择精确的专业媒体尤其是专业网站来发布信息，优势更加明显。

三、趋势分析

今后我国房地产在网络背景下的发展大致趋势可以从以下几个方面来概述:

1、区域化

我国幅员辽阔，经济发展的不平衡性，地区自然条件、生活水平、文化风俗的差异性，以及房地产本身的地域性，都使房地产电子商务表现出较强的区域特征。目前一种以区域房地产经济为特点的网站正在快速发展，这些网站今后将成为房地产进行商务运作的基础平台。

2、融合化

只有融合，才能实现优势互补，资源共享。如《搜房网》与联通上海分公司合作WAP电子商务，又与《新浪》和《搜狐》结成战略合作伙伴关系，使《搜房网》一跃成为中国房地产电子商务网站中的名牌。这种融合，是对市场的扩展和网站服务领域延伸的深度发展。

3、专一化

专一化网站比较好地满足了上网者的个性化方面的深层要求，受到人们的欢迎。今后电子商务网站，将从六个方面满足个性化要求:制定信息的个性化、选择商品的个性化、发挥潜在能力的个性化、参与评论和发表见解的个性化、业务扩展的个性化和深度服务的个性化。我国现已建立的中房预警系统、国房景气指数等就是专一化代表。

4、大众化

大众化是网络经济和电子商务发展的必然要求。如我国每年流动进城的暂住人口有4000万，其中许多人要租房，房屋租赁市场巨大。

5、延伸化

延伸化趋势是网络发展的必然结果，也是网络生命力的体现。房地产电子商务中的增值配套服务就是延伸化趋势的最佳体现。

6、国际化

国际化趋势是历史的必然。它促使市场开放程度加大,贸易机会增多,给中国的房地产企业提供了展示自我形象的广阔空间和表现舞台。随着房地产业的快速发展,信息技术在中国房地产业应用日渐普及,房地产电子商务将迎来更加灿烂的明天。

四、机会分析

1、节省营销活动的费用

房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式，其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用（包括网页的设计和维护费用），这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP)，或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间，则成本更为低廉，同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动，参与服务商提供的各种营销工具，也将大幅度降低房地产广告信息制作和发布成本。

2、提供24小时不间断营销服务

以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务，3W(WORLD WIDE WEB)站点能够全天24小时，全年365天不知疲倦地持续工作，随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求，这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利，他们可以下班以后在家里连接互联网络，浏览房地产网站内容，了解房地产信息，选择自己需要的房地产。

3、消费者可以互动地参与营销活动

在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，可以在网页上留言，可以填写网页上的市场调查表格，进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料，同时，营销者也可以收到各个消费者的反馈信息，并相应地调整网上的营销行为，使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的，在给予消费者有关房地产商品信息的同时，也回收了消费者的反馈信息。

4、利用多媒体的功能全面介绍房地产项目

与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比，房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示，能更加充分生动地表现房地产的特质，作到有声有色，图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体，利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息，甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此，精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆，激发每一个潜在的购房者的购买欲。

5、网络营销突破房地产营销的地域界限

由于房地产为不动产，具有地域的固定性，因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行，而今后商品房的出售，特别是高档别墅的出售，往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展，商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门，因此，房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的，甚至境外的购房者都知道，完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容，到营销房地产的目的，及时连通国际市场，让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围，突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业

五、威胁分析

1、安全障碍

网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准，所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中，在 局部范围内应用的，而后来的全球化推广却忽略了这一点，造成对网络安全方面的考虑不足，形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施，但是效果甚微。

网络营销要在解决安全性问题的同时，还要解决交易信息的真实性和有效性，数据完整性，交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题，这样才能保证网络交易活动的顺利完成。

2、交易制度和交易政策上的障碍

目前关于电子商务交易的法律法规，在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究，需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准，这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。

3、法律障碍

世界各国至今还没有制订出有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订，或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中，电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易，因此，网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。

六、房地产网络营销策略

1、网页宣传策略

房地产企业或房地产项目的网页，可以涵盖项目书的全部内容，利用先进的互联网多媒体技术，可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页包括文字介绍、图片、声像等内容，具有信息检索、信息

拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如：在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况，利用三维动画技术可以360度地展示项目周边的实际情况。可以说，网页技术可以弥补纸媒介的不足，能够更加逼真的显示项目的真实情况，并且所提供的内容更加丰富和全面。

2、网络公关策略

在制定市场营销策略阶段，我们可以采用如下方式来开展网络公共关系：一是建立企业自己的发布平台或应用现有的网络平台发布企业消息；二是设立专门的制度，由专人负责网络公关，或拓展现有的公关人员的业务内容；三是利用网络无地域限制的特点，与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务；四是建立反馈意见处理制度，在了解顾客评价的基础上，改进与顾客之间的关系；五是不定期的举行网络活动，激发访问者参与的积极性。

3、网络广告策略

房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的目标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次，要确定广告的互动程度，即广告设计成是单向还是双向交流，一般而言，网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体发布方式，企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。

对房地产企业而言，网络广告具有极强的互动性，可实现多种交流功能，例如查找、咨询、提出意见等，其针对性大大高于一般的传统媒体。同时，网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式，可以传递丰富的信息。网络广告的成本低，效率高，消除了时间和空间的限制，几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。

4、其他策略

博客营销，利用博客为企业宣传。房地产企业旗下有众多员工，相应的人力资源相当丰富，利用员工博客结合企业博客来展示产品项目的情况和发展，发表员工自己对企业自身及产品项目的见解可以起到增加知名度和提高企业声誉的效果。

社区网络，众所周知房地产有很强的区域行，而每个地方都有地方网民聚集的社区网络，企业可以利用社区平台结合网下营销对产品，促销情况，及相关信息进行充分的展示。

企业网站。直接潜在顾客所关注的地方，企业要加强网站建设与维护，是网站具有人性化同时达到传递有效信息和视觉美化的效果。

七、参考文献

[2]吴建安.市场营销学[M].高等教育出版社,2007

房地产网络营销 篇6

在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为第四媒体的兴起，将这种大规模互动营销的设想变为了现实。

一、房地产网络营销运作模式

对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。

房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。

我们这里利用互联网架设的六个平台，既有其不同的作用，也有其不同的服务对象：

采购平台

房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节。提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。

广告平台

房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站发布广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在下一期进行详细的论述。

销售平台

房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点。由网络管理员负责产品销售信息的处理，而传统的销售工作可有机嵌入信息化营销流程；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具(如电子邮件、公告板等)收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业代理网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经营，能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中、小型房地产公司。

信息平台

利用网站或所设计的网页，进行项目相关信息的发布，例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息，项目某些方案的意见征集等都可以迅速地发布出去。与传统的信息发布媒介相比，网络营销的信息平台不但可以发布信息，而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发企业的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。

交流平台

在信息交换的基础上，房地产网络营销还应当建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。

管理平台

房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以以此发布公告通知、小区财务管理情况，听取业主意见等，有利于日后小区的规范化管理。

需要说明的是，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对产品质量的要求被提到了更高的要求。

二、房地产网络营销的优劣势分析。

房地产网络营销由于其介质自身的特点，所以使其拥有了一些其他媒体无法比拟的优势，但同时也具备了一些先天的缺陷。

二、房地产网络营销具有以下七大优势：

1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高

与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。

截止到2001年1月，中国的互联网用户已达到2300万，据预测，到2004年中国的互联网用户将是1亿，他们的主力年龄是28—35岁。而在未来几年内，28—35岁的人群也将是房地产的主力消费群。

在目标消费群相对集中的情况下，保证了广告的命中率，广告的投放才能做到“有的放矢”，实现真正的高效营销。

2、成本投入低

下面以某知名报纸为例：其一个整版彩色广告的价格为224000元人民币，其全国发行量为65万份，其是日报，假设其持续影响期限为3天，则广告成本为： 0．12元／人／天；某网站首页顶端旗帜广告价格为60000元／月，首页页面下载量为22．5万页／天，则开发商成本为：0．0089元／人/天，该报纸的人均成本为某网站的13倍。再加上报纸的读者群非常宽泛。20个阅读者之中大约只有1个有购房意向，而据调查某网站的浏览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点(如超低价位、特别设计等)，其广告创意为中等水平，则其在三天之内大约会有50个来电来访，则其成本为4480元／个；经过测试，某网站网络广告一个月内大约有270个来电来访，其成本为222元／个，只有报纸的二十分之一。而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，人们对每个广告的关注度日益下降。

由此可见，网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。

3、多媒体展示

传统的媒体表现手法单一，而网络媒体则通过网络，运用三维展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域的限制，有的甚至超越了现场售楼人员讲解的效果24小时不间断，没有时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性。

据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。

4、主动性与互动性强

与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。

5、效果易于测量房地产网络营销模式与七大优势

对于传统营销而言，最让人头痛的是如何得知营销的效果，而在网络营销当中，只要在网页程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击进去详细查看等数据都易于测出。最后，利用网络运营商提供的“广告运营报表”就可以对每一个投放的广告进行监控。

6、定向性强

它可以按照购房者的具体IP地址、地理区域、城市等进行精确定向，亦可以按照时间、计算机平台或浏览器类型进行定向。

7、快捷性

由于网络信息传播的快捷性与“所见即所得”的制作特点，从材料的提交到发布，只需要数小时或更短的时间就能把信息发布出去。

网络营销的优点虽然突出，但就现阶段而言，仍存在以下的缺陷：

1、硬件设施的制约

我国网络尚处于起步和发展阶段，基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员，网络立法、结算系统、房地产税收等配套设施跟不上，以及广大消费者对持卡消费的排斥，都制约着网络营销的发展。单是互联网普及一项，就已经大大地制约了网络营销现阶段在我国内地的推行。

2、网络内容简单，不能满足消费者的需要

现在房地产网站不少，且呈扩张趋势，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，发布的信息许多是“粘贴”和“复制”的，在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。还有一些房地产网站不适应市场需求、缺乏独特价值、竞争优势不明显，网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。

3、机制缺乏信任感

众所周知房地产是一件价值巨大的产品，它往往是一个人、一个家庭一生中金额最昂贵的一次购买，所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念，看不到实物，他们不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。

4、虚拟和现实存在矛盾

网络虽然可以全方位展示房地产的外形，向消费者提供全部的理性购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验，感性的现场综合感受对房地产这种特殊商品来说是非常重要的。即使房地产的所有技术指标100％合格，消费者也可能因为窗外的视野，甚至是隔壁的邻居而放弃购买。再者网络的特点是覆盖面大，信息传播速度快，但房地产具有不动性和客源地域性的特征，虚拟和现实存在矛盾。

5、企业自身的Internet营销技术还不能满足营销要求

虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，如出于盈利、促销、爱好等目的，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，能取得较好效果的案例不多。

6、开展网上营销的目的不明确，缺少计划性

有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦，存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。

7、企业对上网营销的费用估计不足

利用Internet开展营销活动的费用到底要多少，目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念，潜意识里不愿花太多的钱，认为其可有可无，无足轻重。其实，由于Internet营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能使企业网站在Internet上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，不能取得良好的营销效果。

8、企业缺乏有效评估Internet营销活动的手段

企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应，在必要时做出修改不断调整网上营销策略是Internet营销成功的关键。

三、整合互补，网络营销的成长之道

网络营销是一种新的营销模式，然而，限于房地产业与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成长之道。

到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。

房地产企业网站的推广和品牌的建立只有通过传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢?传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的戴尔公司，也在电视的黄金时段大打广告。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者，以免虚耗宣传资源。因此企业就必须得在消费者购买决策前树立品牌形象。只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。借助传统媒介建立品牌形象，是房地产企业利用传统营销手法引导消费者登陆企业网站的一个较好方式。房地产网络营销模式与七大优势

当前房地产市场营销对策分析 篇7

21世纪被称为中国崛起的时代, 随着经济改革的深入, 我国市场化的程度渐次加深, 在经济社会高速发展的同时, 居民收入和物质需要呈现迅速提高和增长的态势, 房地产市场想要获得发展, 就必须立足于经济变革和社会发展的具体情况, 挖掘房地产市场自身的潜力, 扩展房地产市场的优势, 在有效应对市场波动和社会进步的同时, 获取房地产市场提升和增长的机遇。当前社会经济建设与房地产市场的主要特点:

1.1 房地产市场外部环境产生变化

房地产市场在2015年进入到相对的饱和期, 以2015的统计数据为例, 房地产市场的库存高达24亿m2, 对房地产市场形成了一定的压力。同时社会和经济建设也出现了由快转稳的特征, 社会不像从前那样对房地产市场有着急迫的需求, 房地产市场指数型上涨的趋势逐年弱化, 先期投入的房地产资金难于回收, 社会对房地产市场表现的理智程度越来越高, 特别是政府提出了“新常态”和“适度发展”的理念, 这也加剧了社会对房地产市场的认识与观念的变化。此外, 居民在房地产市场发展多年以后对房地产市场已经从“需要型”转化为“改善型”, 居民有了对房地产市场更大的议价空间, 给房地产市场的发展带来新的变化和问题。上述房地产市场外部环境和因素的转化给市场和企业带来了巨大的风险和发展的不确定性, 房地产企业必须顺应此变化, 这样才能在新外部环境条件下取得稳定的发展。

1.2 房地产消费者需求发生巨大转变

随着房地产市场的快速发展, 我国房地产消费者购房心理和消费需要产生了巨大的转变, 特别在经济提升和文化提高的今天, 消费者对房地产市场的要求呈现出新的情况和特点, 传统房地产市场供不应求的情况已经成为往事, 因消费者需求转变而产生的房地产市场变化值得房地产企业高度重视。在2010-2015五年的时间范围内房地产市场出现了趋于稳定的特点, 这使得房地产市场消费者从盲目相信房价长期上涨而转化为逐步趋于理性, 消费者不但不再盲目进行房地产消费, 而是开始根据自身住房条件、经济基础和购房需求而选择房地产市场的产品, 这使得房地产市场表现出多样化的特点。随着国家对房地产市场的导向逐步明晰, 消费者没有更多的财税和金融政策优惠, 出现了投资型消费者在房地产市场的“挤出效应”, 明显降低了房地产市场发展的速度和进程。当前房地产市场消费者已经从基本住房和基本需求的特点转化为功能需求、位置需求、保障需求等高层级需要, 更多地考虑房地产产品的地理位置、周边配套、保障措施、服务体系等更高的需要, 特别重视房地产产品设计的合理性、服务的系统性、产品的升值性, 综合产品的内外因素进行通盘考量, 形成了房地产市场消费者的新要求和新特点。

1.3 房地产市场营销手段发生重大变化

传统房地产市场营销手段以传统媒体为主, 纸质的报纸、杂志、宣传广告, 无线的电视、广播成为房地产市场营销的主要路径。而新时期房地产市场出现了网络化的数字技术应用, 不但提高了营销的效率, 扩大了营销的范围, 而且也提升了营销的层次, 特别是互联网和新媒体更是成为房地产市场营销的重要基础, 使得房地产市场信息能够在全行业、全社会的范围内迅速流动, 便捷的通信方式和交互体系使房地产市场能够实现信息共享, 并做到对社会各领域、生活各层面的有效渗入和覆盖, 这为房地产市场新的销售形式、合作方式、营销策略的推出创造了基础, 新科技元素下房地产市场营销的体系真正构建, 并成为很多房地产企业基础性、主流性的营销模式和方法。在营销平台和市场环境发生变化的今天, 房地产市场如果不能把握这些资源和体系, 将会使房地产市场营销丧失发展的机遇, 造成营销体系、方式、手段的落后, 进而制约房地产市场的健康和持续发展。

2 房地产市场做好市场营销的建议和对策

做好市场营销的前提是建立科学、系统的营销策略, 房地产市场要紧密关切社会、经济的外部环境变化, 推出房地产市场更为全面的产品, 满足房地产购房者的差异性要求, 做好房地产市场的服务, 开辟房地产市场的新路径和新渠道, 这是房地产市场进行系统化建设的根本出发点和落脚点。

2.1 关注房地产市场外部环境的变化

房地产市场必须高度关注社会、经济等外部环境的变化, 这是制定合理、科学营销策略, 扎实推进房地产市场营销的基础。作为房地产市场的主体, 既要看到社会发展、经济建设、政策变化的巨大潜力和发展的重大机遇, 同时也不能对外部环境盲目抱有乐观的心理, 要尊重外部环境变化的客观性, 向房地产市场内部要发展空间和提升空间, 以便制定出科学而系统的房地产市场营销建议和策略。作为房地产市场的主体要做好外部环境的调研和监测, 特别要对购房者需求、国家房地产政策、社会经济发展等关键要素给予长期关注和重视, 形成对外部环境的全面认知, 进而指导房地产市场做出正确的市场反应, 形成市场营销的科学体系、策略。

2.2 推出房地产市场的差异性产品与服务

市场营销的策略制定要告别传统的统一模式, 要从市场细分和消费者需求方面入手, 把握市场迅速变化的动态, 掌握购房者千差万别的心理, 形成针对性的房地产市场营销策略, 扩展房地产市场的服务范围, 扩大房地产市场的营销路径和渠道。要将提高房地产市场服务水平作为确立市场地位、建立市场品牌的前提, 尊重消费者的要求和需要, 及时调整房地产市场营销的重点, 突出房地产市场的服务, 赢得购房者对房地产市场的认可。市场营销的制定和确立要尊重消费者的主体性, 要承认消费者购房需要的差异性, 通过不同产品、不同服务的推出, 更好地满足不同消费者房地产市场的不同需要, 以高低搭配、集散结合等策略适应购房者的多样性, 提高房地产市场营销的效率。营销策略的制定中要确立综合价值的体现, 不仅要将购房者的注意力集中在房地产产品上, 更要将购房者的目光吸引到小区文化、配套设施、特异服务等层面, 在激发房地产市场消费者更多需要的同时, 提高房地产市场的内涵, 满足购房者潜在的需求和要求, 提振房地产市场的综合水平。

2.3 开辟房地产营销的新路径和新渠道

房地产市场必须在发挥传统媒体和传统手段的基础上, 建立起数字化的营销路径和营销渠道。一方面, 房地产市场应该加大对传统媒体的营销宣传投入力度, 特别应该在纸质媒体、广播、电视等传统路径中加强营销活动, 利用传统媒体的规范性和严肃性提高房地产市场营销的影响力, 进而确立营销在社会和行业的认同度和接受度, 建立起房地产市场营销的基础和平台。另一方面, 房地产市场应该重点对数字化营销路径和渠道加大重视和投入, 当前的重点要将营销策略集中在路径增加和渠道更新上, 可以建立房地产市场的综合性平台, 向全社会提供房地产市场的各类信息, 做到对社会不同需要的差异性满足, 扩大房地产市场的影响力和交互性, 搭建房地产市场营销的新平台。

3 结语

房地产市场进行市场营销必须立足于企业实际和社会基本状况, 强调营销策略的制定要结合当前市场和政策的变化规律, 将市场营销与房地产市场的发展大方向进行整合, 在房地产市场的把握和变化上下功夫, 提升市场营销制定的科学性和系统性, 使市场营销真正能够转化为房地产市场成长和进步的基础和平台。

摘要：研究分析了房地产市场在当前社会和经济条件下表现出的特点, 提供了关注房地产市场外部环境的变化, 推出房地产市场的差异性产品与服务, 开辟房地产营销的新路径和新渠道等方法, 对房地产市场更好地制定市场营销对策, 提升市场营销水平做出了探索。

关键词：市场营销,房地产市场,路径,渠道,产品,服务,外部环境

参考文献

[1]吕海燕.21世纪房地产市场营销现状分析及发展方向[J].职业技术, 2012, (02) :231-233.

房地产需要更深层次的网络营销 篇8

项目建站——

优化 维护 互动 一个都不能少

目前，无论是房地产企业还是房地产项目，网络建站都已经被开发商们普遍认可。通过企业或者项目网站，一方面企业堂而皇之的e化，另一方面，也多多少少可以通过网站收获一些客户信息。目前，对多数房地产企业来说，网络营销认知水平仅限于此，而进一步提高网络营销水平，甚至把网络营销提高到营销战略层面上的事情，则是少数品牌企业的事情。即便是有了网站，也多是一些平面网站，基本无信息更新，更不要提互动营销等略深层次的网络营销了。事实上，网络建站本身并不是千篇一律的，更不是根据开发商的爱好而建，而是具有很强的规律性。

从客户角度来说，网络建站是企业或者项目在网络上的窗户，是客户在网络形态中认知企业的开始，而网络客户则漫无边界，习惯各异。因此，了解消费者的网络习惯是第一位的，也是网络建站的根本所在。

从企业品牌和战略的高度来看，网站是企业在网络上的表现形态，企业网站既要符合企业战略品牌需求，又要服务网络浏览和消费习惯。此外，网络建站需要考量网民的登陆习惯。根据我们对客户网站的长期监控，目前超过50%以上的流量是通过搜索引擎进入企业或者项目网站的，通过广告进入项目网站的不足20%。如此一来，企业或者项目网站的搜索引擎优化处理在所难免。但是，从目前的情况来看，多数网站在建设中没有考虑优化问题，因此在搜索引擎上的表现平平，甚至根本找不到其网站之所在。因此，也就是说虽然企业希望通过网站来吸引客户，却有近50%的客户因为找不到网站而与其失之交臂。

网络建站需要在网络构建上符合网络习惯，目前多数房地产项目网站在构建上插入大量的flash作品，美感有余，但客户浏览起来却十分不方便，而客户在浏览取舍的过程中，往往只有短短的几秒时间，让客户花上一分钟等待浏览的做法显然是房地产开发商一厢情愿。不仅如此，插入大量的图片或者 flash或者富媒体，都会令网站运行起来十分繁重，也不便于网络后台的监控。因此，网络构建合理是网站优化处理的重要方面。

网站黏性处理对企业品牌和项目销售具有举足轻重的作用。对多数开发商来说，网络客户黏性是一个新鲜词，但是在其他行业，网络黏性却是网站好坏的一个重要标准。所谓网络黏性，是指网站吸引客户的强度以及客户浏览的频次。目前，多数房地产企业网站和项目网站都没有黏性可言，主要是因为网站客户价值驱动性较差，没有客户值得长期关注的信息或者活动。因此，多数客户在进入企业网站或者项目网站的时候，只是一时之需。如何创造网站黏性呢，根据我们服务客户的经验，我们认为无论是企业网站还是项目网站，活动互动性，利益驱动性和RSS定制以及电子邮箱营销等手段较为有效。

网络广告——

监控与解析双管齐下

网络建站在网络营销环节中，充当着网络门店的作用，是网络营销的基础所在。而网络营销最具魅力，最具创意的则是网络营销推广，作为网络营销推广中最基本的一个环节，网络广告推广目前在房地产行业中得到了广泛利用。但是，网络广告仍旧没有走出平面媒体的阴影，多数网络广告作品都是照搬或者是传统媒体广告的延伸。网络广告果真和传统媒体广告如出一辙吗?网络广告本身没有什么特性吗?网络广告和传统媒体广告有何区分?目前，多数地产企业对此均有误区。为此，我们结合我们近年来服务企业的一些思路，为有志于在网络营销行业中有所作为的企业提供一些参考素材。

首先，网络广告≠传统媒体广告，网络广告≈传统媒体广告。

能理解这两个不等式，也就基本上能够理解了房地产网络广告的基本内涵所在。第一个不等式，网络广告不等于传统媒体广告，这是因为网络媒体本身的特性和网络媒体的受众特性决定的。网络广告和传统的广告相比，具有更强的互动性、参与性、娱乐性，也拥有更多的表现手法，网络受众和传统媒体的受众相比，其获取信息的时效性更强，一般说来，信息对其如果没有留下深刻印象，则其会一带而过。同时，网络受众在获取信息时强调自身的参与性，多数受众上网无非两个目的，一个是娱乐，一个是获取资讯。目前，能够提供两者资讯+娱乐的网络广告正在为网络受众所推崇。因此，网络广告除了在资讯方面表现之外，还需要在娱乐方面加强引导，这也是我们看到很多网民在平时表现异常沉默，但在网络世界里却可以异常活跃，甚至主宰某个领域，这些都是网络受众和其他受众的心理区别。因此，网络广告自然也不能等同于传统媒体广告。

第二个不等式，网络广告约等于传统媒体广告。之所以网络媒体广告约等于平面媒体广告，主要是因为网络广告在房地产品牌和产品的卖点上应该是一致的，VI设计上基本上是相近的，比如一个项目是高端项目，在网络广告的表现上也应该是能表现出高端形象的VI设计，而不能一味娱乐化。从这个意义上来讲，网络广告是沿袭传统媒体广告的，是根植于传统媒体广告的，也就是说网络广告基本上需要遵从传统的营销法测(网络营销并非如此)。

在理解以上两个式子的基础上，还有一点值得说明，网络广告创意表现比传统媒体更丰富多彩，更加注重新技术的运用，更具有互动特色，也更需要聚焦注意力，在网络上没有特色的产品或者信息会很快淹没在网络如海的资讯中。

新闻软文——

网络时代最后的秘密武器？

房地产进入网络营销时代，仍旧迟迟不忘新闻软文的作用，并在房地产网络营销领域演绎出另外一番景象，一时之间曾经闹得沸沸扬扬，这就是深圳地产界所代表的剑客营销。深圳地产剑客是网络文化中一个非常独特的现象，一批兼职或者专职的半专业人士和专业人士针对地产现象激扬文字，形成了网络评论记者这一私家身份，也由此，地产商看上了这批人的价值所在，纷纷邀约为项目在网络上擂鼓助威，根据自己的专业写不同的软文，一方面为项目造势，在网络上形成一定的影响力，另一方面呢，则是让关注项目的人从不同的角度认识项目，从而达到购买的目的。表面上来看，这是网络博客营销模式，但从本质来讲，仍未脱离传统的打广告，写软文的范畴。

网络发展到今天，网络软文和报纸软文一样，在客户心目中的公信力会越来越差，最终都将被时代和客户所抛弃。因此，网络时代，剑客软文营销不能作为网络营销的全部，如何合理利用，还值得房地产商们仔细思考。