社会调查研究报告
一调查背景
当前，党中央立足全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会的战略高度，做出了建设社会主义新农村的战略部署，提出要培养新型农民，这就对农民的文化水平以及农村的文化建设提出了新的更高要求。
而在我的家乡，农民的精神文化生活现状如何呢?对此，我利用暑假时间，对此我对家乡的几个村庄农民的精神文化生活进行了调查。
1.调查时间：8月10号至208月20号。
2.调查地点：汨罗市桃林寺镇段中村及附近几个村庄：新胜村，新华村，奋斗村， 段中村。
3.调 查人： 吴彪
4.调查方式：和朋友一起，我对自己所在的段中村进行了较为详细的查访和统计，
而对附近的几个村庄的调查主要是通过对一些亲戚、朋友以及他们的家人进行个别询问和通过问卷的方式了解。
5.调查内容：分别对不同时期(从过去十几年来到现在的变化);不同年龄人群
(老年人，中年人以及未成年人)的精神文化生活的方式和内容进行调查。
二、总体状况及分析
总的来说，近十几年来，随着国家对三农问题的重视力度不断加大，农村的文化建设也在蓬勃地发展和繁荣，农民的文化生活也日益丰富化、多样化。就我调查的范围和人群来说，农民对当前的情况是基本满意的，但也存在着一些不容忽视的问题。
1、 按时间来说
从近十几年来农民精神文化生活状况的变化来看，经历了先慢后快的发展过程。
左公祠是省级文物保护单位, 是桐城著名旅游景点, 在国内外有一定的影响。近年来, 左公祠是否进行大规模修复开发是桐城市民谈论的热门话题, 市政府也通过各种方式广泛征询意见, 以便进行科学决策。于是, 我决定带学生走出课堂, 开展社会调查, 为政府科学决策建言献策。
我把这个想法说出以后, 学生都很高兴。在我的指导下, 他们很快编制出调查方案并投入行动, 有的到学校图书馆, 有的到市博物馆, 有的走访市民, 有的上网查阅文献资料, 了解到有关左公祠的背景资料。左光斗是我们安徽桐城人, 明代“铁骨御史”。他十分关心经济, 注重农业水利兴修, 将南方良种水稻引入北方, 促进了北方的农业发展。他为官清廉, 刚正不阿, 不趋权贵, 疾恶如仇。在任左都御史期间, 他与魏忠贤阉党集团进行了尖锐斗争, 名声大振。魏忠贤恨极左光斗, 假传圣旨先是将左光斗削职为民, 贬至原籍桐城, 后又将其逮捕, 此时, “父老子弟拥马首号哭, 声振原野”。继而魏忠贤又捏造罪名将左光斗逮捕, 残害致死于狱中。崇祯帝即位后, 魏忠贤被处以死刑, 左光斗的冤案得以昭雪。崇祯皇帝追赠他为太子少保, 谥“忠毅”, “乡人感其忠, 特立祠祀之”。左公祠至今有近400年历史, 屡经修葺, 目前基本保存完好。
一个周末, 我带领全班学生来到左公祠进行实地调查。学生们考察了左公祠及其周边环境。有的学生对个别地方的修复提出了质疑, 准备查阅资料, 咨询文物专家, 以解心中的疑惑。有的学生拍摄了大量照片, 为下一步的课题研究积累资料。当看到墙上留有游客的字迹时, 大家不仅感到遗憾和愤慨, 并提出了如何保护文物免遭损害的方案。为广泛了解信息, 学生们还向游客发放了有关左公祠现状和前景方面的问卷调查表, 为其提供有效证据。
根据收集的资料、调查的信息和考察的感受, 学生们召开了一场主题班会, 大家各抒己见, 畅所欲言。
一部分学生认为, 左公祠有开发的价值, 整治、规划和建设刻不容缓。左光斗的忠贞义举, 已成为志士仁人效法的典范和楷模, 值得我们尊重和景仰。在构建和谐社会的今天, 需要我们明辨是非、善恶、美丑的界限, 努力形成扶正祛邪、扬善惩恶的良好风尚。一部分学生认为, 合理规划与开发左公祠意义深远, 不仅有利于弘扬中华民族的传统美德, 还可以建设与黄山、九华山、天柱山、桐城六尺巷相关联的旅游带, 更好地发挥桐城在融入长三角和合肥经济圈中的重要作用, 促进桐城经济社会各项事业的发展。还有一部分学生建议, 我们要通过这次调查活动, 重温历史, 开展一次学习桐城派创始人方苞撰写的《左忠毅公逸事》读书活动, 感受左光斗的人格魅力。
也有少数学生持相反的观点。他们认为, 左公祠应保持原有的风貌。现有景区内容单一, 配套设施不全, 而且景区周边店铺零乱, 建筑布局不协调, 即使开发修复也没有什么多大价值。历史毕竟已成为过去, 没有必要增色添彩, 涂脂抹粉。现在的左公祠在人们的心中打下了深深的烙印, 没有必要开发什么新东西。但经过激烈的争论, 少数学生最终同意了大多数学生的观点, 并积极参与规划设计和图纸制作。
几天后, 学生们根据自己的见解撰写了调查报告, 高兴地告诉我他们已经把自己的观点和设计方案向规划部门发送了电子邮件。
一、我区农民工社会保障的现状
近年来，党中央国务院和自治区党委、政府高度重视农民工工作，出台了一系列政策措施，推动农民工就业规模持续扩大、职业技能不断提高、工资收入大幅增加、社会保险参保人数较快增长、劳动保障权益总体得到较好保护，关心、关爱农民工的社会氛围已基本形成。据统计， 2013年全区参加职工基本养老、职工基本医疗、失业、工伤和生育保险在职参保人数分别为365.75万人、466.6万人、253.36万人、325.65万人和270.24万人，其中，农民工参保人数分别为21.3万人、26.58万人、9.45万人、56.83万和10.17万人。
这些成绩的取得，一是得益于各级党委、政府高度重视和各部门大力协同配合。 通过开展“就业援助月”“春风行动”“高校毕业生就业服务月”等活动，组织农民工有序流动就业；通过加强追讨企业欠薪、帮助农民工维权活动等方式，解决农民工参加社会保险资金来源和保障农民工参保权益。二是得益于加大了法律法规和政策宣传，提升了农民工参保意识。《劳动法》、《社会保险法》、《失业保险条例》、《工伤保险条例》等法律法规的颁布实施，明确了农民工与用人单位职工一样享有参加社会保险的权力，为农民工参保提供了法律保障。三是得益于社会保险制度的逐步完善。根据《国务院关于解决农民工问题的若干意见》、《国务院办公厅关于转发人力资源社会保障部、财政部城镇企业职工基本养老保险关系转移接续暂行办法的通知》精神，广西先后出台了《广西壮族自治区人民政府关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》、《广西壮族自治区人民政府办公厅转发广西壮族自治区人力资源社会保障厅财政厅关于贯彻落实国务院城镇企业职工基本养老保险关系转移接续暂行办法的通知》、《广西壮族自治区人力资源和社会保障厅、住房和城乡建设厅关于做好建筑施工企业农民工参加工伤保险有关问题的通知》、《广西壮族自治区劳动和社会保障厅关于农民工参加医疗保险的指导意见》、《广西壮族自治区流动就业人员基本医疗保障关系转移接续实施办法》、《广西壮族自治区基本医疗保险异地就医结算服务工作实施办法》、《广西区失业保险办法》等，为农民工顺利参加各项社会保险和转移接续提供了强有力的政策依据。
二、我区农民工当前社会保障工作中存在问题及原因分析
截至2013年，农民工参加职工基本养老、医疗、失业、工伤、生育保险的人数仅占区内农民工总量503万人的4.23%、5.28%、1.88%、11.3%和2.02%，农民工参加社会保险比例偏低，农民工社会保障问题依然严重。究其原因，主要是农民工自身不愿意参保和用人单位不愿意办理参保。调查显示，农民工选择不参加城镇职工社会保险主要原因排位见表1。
表1 不参加城镇职工保险的原因
[＼&人数（人）＼&百分比（%）＼&个人缴费太高＼&1115＼&44.2＼&关系转移不方便＼&834＼&33.1＼&将来待遇不清楚＼&1066＼&42.3＼&用人单位不愿意办＼&718＼&28.5＼&在农村已参保＼&627＼&24.9＼&工作流动性大＼&767＼&30.4＼&其他原因＼&261＼&10.4＼&]
具体来讲有以下五方面原因：
（一）农民工对社会保险认识不足，参保意愿不强
由于对社会保险制度不关心或关心不够，对社会保险政策不了解，农民工参保积极性不高。在座谈会中，有部分农民工把社会保险等同于商业保险，认为单位已办理了人身意外保险，不必再参加工伤保险；有些认为自己现在正当壮年，还没必要提前考虑社会保险问题，就算以后不能打工了，还有土地作为保障。调查显示，农民工选择参加社会保险险种排位依次为医疗保险、新型农村养老保险和工伤保险，分别占58.7%、56.8%、52%（见表2）。
表2 参加社会保险种类意向
[险种＼&人数（人）＼&百分比（%）＼&城镇企业职工养老保险＼&1309＼&51.9＼&新型农村养老保险＼&1432＼&56.8＼&医疗保险＼&1481＼&58.7＼&失业保险＼&999＼&39.6＼&工伤保险＼&1312＼&52.0＼&生育保险＼&660＼&26.2＼&]
从具体分析看：首先是受传统思想观念影响，农民工的社会保险意识普遍不强。
其次是农民工由于就业流动性大，流动方向不确定性强，怕社会保险转移接续麻烦，因此不愿意参保。调查显示，农民工进城务工后没有变换过单位的仅占23.2%，变换单位1至5次的，占了65.7%（见表3）。
表3 变换单位次数
[＼&没换过＼&2次以下＼&5次以下＼&10次
以下＼&10次
以上＼&合计＼&人数
（人）＼&586＼&823＼&835＼&110＼&167＼&2521＼&百分比
（%）＼&23.2＼&32.6＼&33.1＼&4.4＼&6.6＼&100＼&]
三是农民工文化层次过低，维权意识不强。农民工由于自身文化技能水平不高，只能选择在建筑、餐饮服务等技术含量低的劳动密集型行业工作，工资收入低，且欠薪现象时有发生，特别是建筑企业，层层转包后再分包，往往是先预发生活费，在分包项目完工验收后再统一结算，时间有时长达一年半载，且欠薪现象较为常见，农民工参保缴费存在一定困难；加上法律知识缺乏，维权意识和维权能力也比较弱，导致部分农民工不愿参保或愿参保但无从参保。
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四是农民工工资收入偏低而影响参保。对于工资收入与参加社会保险的关系问题，农民工选择愿意参保的占68.9%，仍有31.1%的农民工选择不愿意参保。要参保也宁可选择参加个人缴费较少的新农保、新农合，而不愿意参加城镇职工社会保险。调查显示，选择参加新农保的占61.2%，参加 新农合占79.2%（见表4）。
表4 参加社会保险意愿情况
[＼&人数（人）＼&百分比（%）＼&愿意，因为收入能够支付＼&766＼&30.4＼&愿意，尽管工资低＼&970＼&38.5＼&不愿意，工资无法支付＼&579＼&23.0＼&不愿意，没必要＼&206＼&8.2＼&合计＼&2521＼&100.0＼&]
（二）部分用人单位不愿意为农民工办理参保手续和缴费
国有或国有改制企业用工相对比较规范，劳动合同签订率比较高，农民工参保比例相应较高；而有部分企业特别是民营、微利小企业等则较低。这些企业为追求利润，减少人工成本，主观上不愿为农民工参保或采取能拖则拖、能迟（参保）则迟、能推则推的消极态度；有些以农民工流动性大、工作稳定性差或以不构成劳动关系等为由拒绝为农民工参保；有些采取鼓动农民工回乡参加新农保、新农合然后企业给予报销而规避应承担的义务；有些则实行区别对待只为技术骨干和管理岗位农民工参保缴费，而不愿为普遍岗位农民工办理参保。在大化县企业负责人座谈会上，一位在超市担任管理层的农民工谈到，自己所在超市约40人，月平均工资1280元，如企业为每个员工办理职工养老保险，2013年每人每月缴纳养老保险费至少376元以上，占人工成本29.3%，目前超市没有一个人参保，自己愿意承担全部费用，老板也不让，怕引起连锁反应；有一公司董事长则说，凡是有技术职称或者二级建造师、技师资格人员到公司工作，不论是否是农民工，都签订劳动合同，办理城镇职工养老保险。在农民工座谈会上，部分在建筑施工企业工作的农民工反映，现在建筑施工企业由于层层转包，职工工资基本上要等工程完工后再予以结算，农民工每月只领取少量生活费，还要寄钱回家养老小，想参保也没有能力。
（三）现行社会保险政策的不完善也制约了用人单位和农民工的参保积极性
1.社会保险缴费偏高。现行社会保险制度主要是针对城镇原国有企业职工设计的，由于承担国有企业历史遗留问题的负担，企业缴纳基本养老、医疗和失业三项保险费平均为工资总额的30%，个人为11%。在县一级企业中，农民工月收入多数在1200元至1800元之间，微小企业1200元左右。以2013年为例，如若一个农民工按全区月最低缴费基数1880元足额缴纳各项社会保险费，用人单位要支付564元/月，个人要支付206.8元/月。企业和农民工普遍感到负担太重。
2.社会保险关系转移衔接政策滞后。虽然国家已出台了职工基本养老保险跨省转移接续办法，但各省之间社会保险政策不统一、信息数据不能共享，转移接续不顺畅；城乡养老保险制度衔接办法2014年2月刚出台，至2014年7月1日起才正式实施；职工医疗保险跨统筹地区转移仍存在困难等，不利于农民工在城乡之间流动就业和社会保险参保续缴积极性。据统计，2013年我区办理职工养老保险关系跨省转移1.53万人，其中，农民工仅440人，占养老保险关系转移总数的2.8%。
（四）一些地方政府个别领导不重视、不支持
个别地方政府对推进农民工参保也不够重视，甚至错误地把不参保作为一项招商引资的优惠政策，认为为农民工参保缴费会影响本地的投资环境，影响本地的经济发展和为官一任的政绩；个别地方明确规定非经政府分管领导同意不得进入园区进行检查，致使一些园区企业职工参保人数不到20%，农民工参保更是少之又少。
（五）经办管理服务能力不足
1.经办人员编制不足，基层就业和社会保障服务平台建设滞后。据调查，从人均管理服务对象比重上看，工伤、养老、医疗（含生育）、失业保险业务经办比例为1∶3144、1679、9955、2971，乡镇一级就业和社会保障平台建设滞后，特别是目前服务平台建设还未延伸至行政村、社区。
2.全区目前还未实现社会保险信息数据大集中和网络互联互通，一定程度上也制约了社会保险事业的发展。在柳州市柳东新区村干部座谈会上，村干部普遍反映回乡过年农民工反映现在社会保险续缴和关系转移接续太麻烦，建议加快社会保障卡“一卡通”推进步伐，方便农民工参保和缴费。
三、意见和建议
（一）各级党委和政府要高度重视并加强对农民工参加社会保险工作的领导
各级党委、政府要按照中央关于建立覆盖城乡全体社会保障体系的目标要求，统筹做好全社会的社会保障工作特别是农民工参加社会保险的工作。一是要动员协调党委和政府相关部门，从各自职责职能出发，广泛宣传普及《社会保险法》等社会保险有关知识，提高全社会社会保障意识，形成“全面覆盖、全民保障”的舆论氛围。教育和引导农民工树立社会保险的观念和意识，通过帮助农民工算经济账、社会账和家庭伦理账的方式，转变农民工 “养儿防老”“土地养老”“存钱养老”的观念，教育和引导农民工早参保、勤续保、不断保。二是整合培训资源，变“九龙治水”为一家牵头、多部门配合联合培训体制，在对农民工开展统一规范的技能培训的同时，加大对农民工进行为什么要参保、如何参保、如何维权等方面内容的培训，切实提高农民工的参保意识和维权能力。同时，也要明确要求大中专高等院校特别是职业技术学院、技工学校等必须在教学课程中设置“社会保险法及参保业务”的必修课。三是以贯彻实施《劳动法》和《劳动合同法》、《社会保险法》和《工会法》为主线，强化全社会对农民工参加社会保险的工作，发挥各职能部门以及工会组织、企业联合会和企业家协会的作用，加强工会组织对农民工社保权益的维护工作，从构建和谐劳动关系三方机制角度推进农民工参加社会保险工作。四是要在社会的各个方面强化用人单位参保的社会责任，尤其是明确企业的主管单位、行业主管部门及对企业实行年审的行政机关应把是否依法参保作为用人单位合格与否的一项必备条件，强化用人单位依法履行参保职责。五是落实好社会保险基金的分级负责机制，强化各级政府的扩面征缴责任，明确各级财政的投入责任。同时，强化各地工业园区内企业的参保示范作用，从根本上纠正把不参加社会保险作为一项招商引资的优惠政策的错误做法，确保在工业园区内企业工作的农民工参保。
社会经济调查与研究报告
（2020-2021学年第2学期）
学 院： 经济管理学院
系 别： 财政投资系
专业班级： 投资学2019-1班
学生姓名： 陈沿任
学 号： 201901081101
指导教师： 陈昕
山东科技大学
投资性房地产资产评估及其社会影响研究
摘 要：伴随着社会经济的不断发展，房地产的投资与房地产行业的波动情况，成为了社会关注的焦点。自国家财政部颁布新会计准则以后，在政策影响之下，我国房地产逐渐向投资方向发展，在此基础上，房地产资产的评估就显得额外的重要，做好房地产的资产评估，方便对房地产投资的整体把握和对房地产行业发展情况的把控，也方便对未来房地产投资的趋势有更加系统的预测与分析。与此同时，本文在对投资性房地产的资产评估进行探讨后，更多的关注着房地产的投资对于整个社会在经济发展和产业结构完善等多个方面产生的影响。
关键词：房地产投资；资产评估；经济增长；居民消费；产业结构
1引言1.1调查背景在社会发展过程，行业制度日益规范，促使房地产行业得到快速发展。我国房地产行业已经初步实现投资性这一发展目标，在投资性房产当中，资产评估具有重要应用价值，因此，研究评估方法的实践应用具有现实意义。房地产行业，作为我国很多地区经济收入的重要组成部分，对社会各个领域都有较大的影响，所以，对其造成的影响进行分析研究，是解决社会经济邻域中出现的问题的重要途经。投资性房地产对居民消费，社会消费的影响，和对社会中产业结构，产业规模的，影响是在本文中探讨的重点，通过对投资性房地产在社会多方面产生的影响的研究，我们能够更好的对房地产相关邻域的发展趋势进行分析预测。由于在现今经济发展趋势下房地产的发展的合理性出现一定的问题，房地产的发展畸形在社会中暴露出来，由此，其对社会多领域负面影响的分析探讨迫在眉睫。1.2调查目的通过对投资性房地产的资产评估的研究，调查市场上多个资产评估的案例，从而探寻出对于投资性房地产普遍使用的资产评估方法和技巧，并探索投资性房地产与其他项目的资产评估的不同点，最终通过整体的汇总，得出投资性房地产对房地产行业的多方面的影响，从而为房地产行业的发展提供建议和思路。通过对房地产投资在社会的不同层面，不同角度产生的影响的调查，以及房地产投资对经济的发展影响的探究，从而得到房地产投资对社会的积极与消极作用，以及与市场的发展趋势的吻合情况，最终通过对数据的汇总和研究，为发挥房地产投资的积极作用，提供合理的建议和方法。1.3调查内容 本次调查进行的时间为八月六日-八月十八日，调查地点不定，调查对象为投资性房地产资产评估的报告案例，以及国家或地方的房地产投资对社会影响的数据，调查方式为数据汇总和资料查询。1.4调查过程在对投资性房地产资产评估的调查中，首先通过对网络上以及社会现实中多个资产评估报告案例进行汇总，找出具有代表性的，影响意义较大的报告案例，并对其中使用的方法技巧进行整理，探究其中对投资性房地产全方位的评估方式，最终对其为社会中房地产行业产生的具体影响和存在的问题进行汇总分析。在对房地产投资对社会的多方面影响的调查中，通过对多方面的资料和数据的整理，分析在社会的不同层面中，房地产投资产生的影响的不同，以及对多个时间区间中，数据所呈现的房地产投资的影响的不同的探究和分析，得出房地产投资对社会的国民经济和产业结构的具体影响，并为其中产生的问题和未来的房地产行业的发展提供解决思路和明确建议。2 对投资性房地产的资产评估的调查分析2.1 投资性房地产资产评估的基本现状2.1.1 投资性房地产的基本概念
（1）投资性房地产界定范围：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。它的范围界定包括：已出租的土地使用权；已出租的建筑物（前两点的前提是企业土地使用权或建筑物拥有产权）。持有并准备增值后转让的土地使用权（持有并准备增值后转让的房产不属于投资性房地产）。不包括：自用房地产（固定资产或无形资产）；作为存货的房地产（专指房地产开发企业）。以及特殊情况：持有以备经营出租空置建筑物或在建建筑物；向承租人提供相关辅助服务；房地产开发企业依法取得的土地使用权；部分自用或出售、部分用于赚取租金或增值；能分开，各自核算：用于赚取租金或增值的确认为投资性房地产，自用的作为固定资产或无形资产；不能分开，都作为固定资产或无形资产核算；母公司以经营租赁向子公司租出的房地产（对于母公司个别报表而言，作为投资性房地产；从合并报表角度，为企业集团自用的固定资产或无形资产）；已出租租期已满暂时空置继续用于出租；（作为投资性房地产核算）；企业出租给本企业职工居住的宿舍。（属于自用的固定资产）
（2）投资性房地产产生条件：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。3、该投资性房地产为可靠房产商提供。
（3）投资性房地产价值涵义：本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产
2.1.2 投资性房地产资产评估的对象和方法
（1）评估对象：所谓的投资性房地产是指用于赚取租金或资本增值或两者兼有的房地产，可以单独计量和出售。企业会计准则第3号明确规定以下三项 为投资性房地产：（1）已出租的土地使用权；（2）增值后持有并准备转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
（2）评估方法：
收益法：即收益乘数法，收益乘数法是直接资本化法转换后的一种特殊形式。使用收入乘数法时，估计的投资性房地产估计值=未来的预期值 * 收入的乘数，收益乘数=投资房地产替代/替代的年收入估计。收益乘数法包括四种：总租金乘数法，潜在总收入乘数法，有效总收入乘数法和净收入乘数法。土地及出租型公寓的估价一般采用毛租金乘数法，方便易行且数值客观，但计算方法较粗糙，只能作为计算收益过程中的一个部分。潜在的总收入乘数法比总租金乘数法更全面，但不考虑空置率和经营费用。有效总收入乘数法考虑空置率高于潜在总收入乘数法。净收入法乘数法和资
本化率是相互对应的，因此资本化率通常通过收入乘数法转换为价值
直接资本化法：在收入方法中，直接资本化法是其中很常见的方法之一，这种方法是把投资性房地产在假定未来的某一段时期内所获得的收益作为一个相对稳定的变动甚微的数值，利用计算年金的方法对之
后永久的收益进行分析。在此基础条件下，根据相关资料及对房地产行情进行预测，对投资性房地产预计未来一年的收益进行预估，投资性房地产的评估价值=未来一年的预估收益值/资本化率。在这个方法中，关键在于预期收益的预估值的选取，其中预估值的评估口径可以是：净收入，净租金，总收入，总租金，潜在总收入等，因此，对评估口径的选择要根据实际情况，真实有效的反映出未来该投资性房地产合理的预期收益估值，不可高估且不可低估，对其价值进行严格谨慎的选择。
市场对比法：利用市场对比法需要提前了解和待估房产具有相似性的同类房产，并且房产存在于市场之上，可通过对此类房产价格因素展开调查，将其作为参照物，并和待估房产展开对比。对比之后，即可找出待估房产、参照房产二者之间的差异性和相似点，以此为基础，完成二次分析，对待估房产展开调整，重新确认基准日价格，完成现实资产的评估操作。使用此评估方法重点在于参照对象房产的选择，应该保证参照物选择的合理性，将其他客观因素考虑其中，确保该方法能够发挥成效。2.2 投资性房地产的报告案例分析2.2.1 对北京xx饭店房地产的资产评估报告分析
图2-1房地产资产评估模板
图表1是现今房地产资产评估的基本模板和步骤，在对该北京xx饭店房地产进行资产评估时，就是利用该种方式。
图表1是现今房地产资产评估的基本模板和步骤，在对该北京xx饭店房地产进行资产评估时，就是利用该种方式。
表2-1房地产基本数据
图表二是该饭店的具体数据，在对该房地产进行资产评估时，必须要了解和清晰其各方面的数据，这样才能在资产评估中做到准确细致。
图2-2房地产背景分析
图表三体现的是在对房地产进行分析时，要对该房地产的背景情况，以及所在区域的市场情况，进行整体的探究分析，从而而做到资产评估与市场相适应。
表2-2饭店经济数据表
图2-3额外费用
在图表四和图表五中，通过对该饭店的多项费用的汇总，包括平时费用和额外费用，从而使得在进行资产评估时，避免遗漏关键数据。
图2-4收益法评估
图2-5成本法评估
在图表六与图表七中，体现了该报告利用了成本法与收益法对该房地产进行了资产评估，并利用这两种方法，具体的分析了该房地产的各项具体费用。
2.2.2 对某投资性房产的资产评估分析
（1）项目概况
某项目为投资性房产，位于某城市中心购物广场，在2017 年建成，建筑面积16000m2，地上结构2层。当前，该项目大部分房屋已经出租，按照会计准则，在2017年的2月末认定房产公允价值。
（2）分析评估对象
由管理层向中介机构委托，按照会计准则中的各项要求对于该房产展开评估，评估人员和管理层共同签订约定书，并在2018 年对于房产展开勘察，收集房屋产权证以及租赁合同相关信息，对于同商圈的房产租金水平以及出租情况展开全面市场调查。房产第一层和第二层分别为4000m2、6000m2，出租给家电超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上涨幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在装修期间可免除租金5月，假定租期在 2017年7月1日开始。第二层面积剩余2000m2，到达基准日的时候，已经出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上涨8%，签订租期共5年，也是按照季度支付。在装修期间，可免除租期3月，假设租期从2017年的10月1日起算。除此之外，各商户还会缴纳房产管理费用，每月20元/m2，该案例当中所有资金不包括房产管理税前租金。
（3）收集市场信息
由评估师对于该房产的市场租金展开调查，并从公司数据库内获得市场租金信息，调查结果如下：对于大面积租赁信息，已收集三项房产当中部分面积向超市、家电连锁店等进行出租，其中第一处房产在2017年的10月15日签约，租期5年，每月租金100/m2，租赁面积10000m2，第二处房产建成时间为2017年6 月，自此开始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租赁，面积 15000m2，第三处2015年签约，租约8年，租金每年增长约2%，在2017年租金每月96元/m2。针对小面积的租赁信息，以收集的第一层商铺租金信息，每月租金在1602-300元/m2 不等，第二层左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增长率浮动在4~10%之间
（4）选择评估方法
结合投资性房产评估相关规定，若使用公允价值这一计量模式，需要满足下列条件：第一，投资性房产周围存在较为活跃的房产交易市场；第二，可借助交易市场获取同类房产市场价格、租赁价格等信息，只有满足上述要求，才可对于公允价值展开合理预判。由于该地区房屋带租约销售项目较少，但是同类商业房产的租赁市场较为活跃，故此，最终选择收益法对于房产的公允价值进行评估，并在2017年底完成。
（5）确认评估参数
针对大面积租赁单元，结合市场调研信息，第二处房产和委托房产的情况类似，所处招租阶段，但是如果使用低于市场价格的租金进行出租，那么将此房产作为委估房产市场客观的租金案例并不合适，故此选择第一处和第三处房产当做对比案例，将上两处房产租金作为基础，对于区位因素以及租约条款展开分析，结合评估人员现场勘察结果，对于相关信息作出调整，认定客观租金市场价格为每月110元/m2。针对小面积的租赁区域，和大面积单元一致，可结合调查信息，选择可对比的案例，最终确定第一层市场租金为每月250元/m2，第二层租金为每月190元/ m2，针对空置以及收租损失等确认，按照调查结果，同类房产项目的市场均空置率7%，市场整体的空置率在5~12%之间，选择 8%作为均空置率，并将收租损失按照2%计算，最终认定由于空置导致的收租损失率10%。在税费方面，由于税法当中规定，房产的适用税率12%，且营业税5.5%。在成本费用方面，按照评估结果，年租金3%为房产管理费，2%为重置提拔款，5%为市场推广费，折现率10%，产权证适用终止日期为2055年12月30日，剩余收益年限38年。
（6）评估过程和结果
结合上述信息展开会计计量与核算，并对相关信息进行披露，对于所有房产展开评估，评估结果为232121000元，评估单价为每平方米14500元，价值类型为公允价值，能够对于房产评估产生约束作用，利用该方法对于投资性房产的价值展开评估，结果更加合理，能够按照评估对象具体情况灵活选择。
2.3投资性房地产资产评估存在的问题
（1）相关法律法规体系不健全
法律、法规体系的不健全是一直以来困扰房地产评估行业的一个比较严重的问题，这与我国房地产行业起步晚，立法难度大等原因是分不开的。目前已颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但这一法律中的相关条例大部分是针对整个房地产行业而制定的，与房地产评估相关的规定却相对较少，造成了我国房地产评估行业中很多环节都缺少完善的法律依据。为此，房地产评估行业在其业内制定了一系列规章制度，旨在规范评估行为，确保行业健康发展。但由于不同地区市场发展有其特殊性，因此行业规范难以适用于全国所有地区的房地产评估市场，从而导致了不同区域形成各自行业规范的现象。不同规范之间难免存在差异甚至冲突，在实际推广的过程中困难重重。即便是各个区域内部，在规定了统一的行业规范后，规定的执行效果也不甚理想。由于行业规定不具备显著的法律效力，导致很多人在评估过程中有“钻空子”的行为，当自身利益与行业规范发生冲突时，不能做到自觉遵守相关规定规范自身行为。
（2）房产评估机构地位有待提高
贷款人本身是买评估报告的人，评估机构必须给其提供服务，但是也不能够不重视银行，若是房产评估不合格，银行也会非常不满意，银行会不信任这个机构，甚至会封杀这个机构，所以，其面临的风险比较大。
(3)评估人员综合素质待提高
当前我国房地产评估人员的综合素质较为参差不齐，造成这种情况的主要原因来自于三方面：首先是在房地产评估人员的培养上面，当前我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、有针对性的培养教育，致使房地产评估行业专业性人才的缺失。其次是在房地产评估人员的行业准入方面，当前我国房地产评估行业还没有形成一套完善的、科学合理的人才准入和考核机制，房地产评估人员进行行业存在一定的随意性，从业人员综合素质参差不齐、良莠不齐，人员的理论知识和实践技能缺失直接导致了房地产评估工作质量水平无法得到保障，最终影响了房地产行业的总体形象。最后是在房地产评估人员的再教育、再培训的力度不足。房地产评估工作因个案的不同而可能需要采用不同的评估方式和计算手段，并且房地产价格也受许多方面的影响，这就要求房地产评估人员在评估过程中要不断优化和提升自身房产评估的理论和技能知识，与时俱进，使得房地产评估工作能跟上时代的节奏。当前房地产评估人员相关的教育和考试一般都为一次性的，继续教育和学习方面几乎完全没有，这一点也直接影响了房地产评估工作的质量
2.4 总结
从以上的调查的结果来看，对投资性房地产的资产评估，绝大多数都遵循项目分析-确认评估对象-收集相关信息-选择评估方法-确认评估参数-进行评估，得出结果。同时，面对在资产评估中产生的问题，法律法规不健全，评估人员专业能力和素质较低，评估机构较少且地位较低，要有具体的解决方案。首先，要建立健全相关法律法规体系，为资产评估的推进提供法律保障；其次，加强对商业房地产评估市场的监管力度，减少资产评估中由于监管不力而产生的问题；同时，要优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统，加强从业人员的培训及再教育，提高从业人员专业素质。总之，在衡量投资性房产价值时，对其展开资产评估属于重要方式之一，能够影响房产出售，与此同时，还会对房地产出租或者经营活动的开展产生影响。对此，需要评估人员对于投资性房产评估过程有全面了解，合理确认评估对象，选择评估方法，注意评估过程要点控制，使评估流程更加规范，提高评估有效性，发挥投资性房产评估价值。对房地产投资对社会多方面影响的调查研究
3.1房地产投资对经济的影响
3.1.1 房地产价格波动的影响
图3-1全国房地产价格波动情况
按照布伦博格和莫迪利亚尼的消费函数生命周期理论可以看出，个人消费既受当期收入影响又受消费者自身持有资产影响，这两者都能够转化成购买力。消费比较理性的人对一生的总收入和持有总财富进行计算，并且按照预期的寿命对每一期消费进行平均，消费者持有财富包括金融财富和房地产等一些固定资产，房地产被视为财富，价格波动自然会对消费者购买力造成一定影响而且还会影响其消费。
首先，利用出租房或者是出售房地产而产生财富效应。房价上涨，房屋的持有者能够利用出租住房或者是出售房地产等增加收入，收入增加能够促使原房屋的持有者消费增加。我国利用此途径产生房产财富的消费者一般都是将房屋视为投资的居民。对房屋持有者来说，居住除了是生活必需品之外，还是自己的固定资产和收入财富，可以通过购买较小住宅或者是搬迁等出售持有房产，这样就能够使财富增加。
其次，把房产视为抵押品进行消费。此影响机制被视为抵押效应。居民消费者能够利用将房产抵押而获得贷款，实现提前消费。对金融发达国家来讲，房产持有者能够利用反向住房贷款抵押等获取消费信贷。消费者把持有住宅向银行抵押，银行按照预计到期的房产价值对贷款额度进行确定，房屋持有者如果搬迁或者是死亡，就能够选择房屋偿还所有贷款，或者是由银行全权处理房屋。我国的住房反向抵押房屋贷款的业务还没有开展，此业务是否在我国具有可行性还有待考究。目前，我国居民利用抵押住房能够获得消费信贷只在汽车和住房等消费上可行，范围十分有限。
3.1.2房地产投资份额和规模呈上升趋势，城市，区域之间存在差异
图3-2我国城市房地产投资占固定投资的比重
图3-3我国城市人均房地产投资规模
如图表九所示，我国城市人均房地产投资规模城市人均固定投资规模的比重呈上升趋势，且在东、中、西不同区域城市以及不同规模城市中存在差异．总体而言，东部城市房地产投资规模Ａ城市固定资产投资的份额最高，西部城市次之，中部城市最小；而从不同规模的城市来看，中等规模城市房地产投资规模城市 固定资产投资的份额平均要高于小规模城市。如图２所示，我国城市人均房地产投资规模逐年增加，并在东、中、西不同Ｋ域城屯以及不同规模城市中存在差异总体而言，东部坡电人均房地产投资规模最高，中部次之，西部最小，中等规模的人均房地产投资规模要低于小规模城市的人均房地产投资规模。
3.1.3房地产投资对经济增长的影响
图3-4房地产投资对经济增长的影响
房地产投资对经济增长的影响，能有效拉动经济增长，有学者认为，房地产投资有利于企业的发展 企业持有房地产可以解决融资困难，增加原始资本四，可以助推企业的投资和进一步发展；也有学者认为，房地产投资过高，将会降低资源配置效率，不利于经济增长，减少社会福利．房地产投资经济活动依托房地产开发投资、房地产生产、房地产居民消费三个领域对经济增长发生作用，房地产投资合理增长将有利于国民经济持续健康发展．房地产投资过低与过高都会影响经济增长：一方面，房地产投资过低不仅影响房地产销售，还会直接影响到钢材、水泥、玻璃等关联产业，从而对经济发展产生向下拉动作用；另一方面，如果在经济发展过程中，房地产行业过度发展将会导致房价上涨过快，产生房地产泡沫、房地产信贷风险以及金融风险等，带来对实体经济的“抽血效应、对居民消费的“挤出效应以及对金融和经济的“风险效应从而影响经济的持续稳定健康发展．房地产投资占比过高，将会抑制金融效率，从而减弱金融发展对经济增长的促进作用且房地产价格过度上涨将增加企业人力成本降低工业企业利润率，进而抑制经济增长，合理的房地产投资占比将有利于金融支持实体经济的发展。
房地产市场为我国城市经济发展做出了巨大贡献，通过房地产市场的发展拉动内需．房地产投资规模逐年扩大，房地产投资规模占固定资产投资规模的比重也逐年提升，房地产市场迅速成为拉动城市内需的重要力量。
3.1.3房地产投资对城镇居民消费的影响
城镇化的大力推进，住房的投资需求和宽松的信贷环境刺 激房地产投资増加，房地产市场的快速发展，房地产投资过热，房地产价格快速上涨，从而提升城市要素资源的使用成本，过高的房价也会降低大量的城市居民收人，减弱消费对经济的基础性作用 ．房地产价格上升主要通过三种机制影响居 民消费，一是由于“房产财富效应”，房产升值使有房者拥有更多财富，导致消费増加；二是由于“房产抵押信贷效应”，房产价值升高而可以获得更多贷款，导致消费増加三是由于“购房支出压力效应”，租房者和潜在购房者支付更多房款，导致消费减少，而对于我们国家而言，由于我国的特殊国情，住房是普通家庭的必需品，老年人遗赠动机较强，中国住房资产不存在“ 财富效应”租房者或潜在购房者在消费群体比重较大，“ 购房支出压力效应”起到主导作用，从而抑制居民消费。
图3-5房价与城镇居民收入波动情况
3.1.4房地产投资对居民消费会产生抑制作用
房地产除可能被用来投资之外，对大部分居民来说主要是发挥消费作用，有房消费者能够选择对住房条件进行改善或者是继续使用该住房，无房消费者能够选择租房或者是购买较小房地产，住房消费只是消费一个层面。消费者需要在其他消费和住房消费间进行明智选择。按照微观经济学的消费者决策理论，消费品的价格出现上涨一般会产生两方面效应：第一，收入效应，价格上涨会促使需要购买消费品消费者降低实际收入；第二，替代效应，当一种消费品与另一种消费品进行对比时，价格有所上涨或者大幅度上涨都会促使消费者选择消费另一种商品。收入价格和效应是反方向还是同方向变动以及是替代效应还是收入效应与商品性质息息相关。住房之外其他商品整体上来说体现正常商品特点，所以对于可能针对房屋产生消费的居民来讲，因为收入效应，当房地产的价格上涨时可能会造成居民其他消费缩减。另外房价上涨也会促使其他商品比较便宜，所以替代效应对消费者购房需求造成抑制作用，对居民消费产生影响
3.2 房地产投资的消极影响
3.2.1房地产投资的缺点
1.对大部分置业人士而言，置业相当于被物业绑住，没有余钱投资。
2.如果房价下跌，业主可能变成负资产。
3.买房弹性不及租房，跳槽时难以搬至离公司较近的房子，难以减少上班路途劳累及交通费。
4.买房套现较难，如果急于卖房，更难以卖个好价钱。
5.买房首付期及按揭负担不轻，每月按揭支出大多比租房的房租贵，买新房物业管理费又贵，买二手房维修费不便宜。
6.买房出租有可能遇到“租”，最终可能损失惨重，得不偿失。
3.2.2房地产投资对技术创新有阻碍作用
第一，政府与房企“利益合谋”不利于创新。在财政分权约束下，地方政府倾向于扩大预算外收入用于固定资产投资以实现经济增长。地方政府与房地产企业之间通过利益合谋方式促进房地产行业的繁荣，进而获取大量的土地财政收入，是房地产业投资扩张的重要原因
图3-6 房地产投资依赖对技术创新的影响机理
第二，挤压创新型中小企业融资。金融资本具有天然的逐利性，房地产行业公司的规模相对较大、盈利能力强，激励商业银行体系偏向于将有 限的贷款资金优先提供给房地产部门，同时，社会资本也会涌入房地产行业。相反，中小企业融资难、融资贵问题突出，而房地产投资的快速膨胀通过利率效应，对其他部门的投资特别是长期投资形成显著的挤占效应，尤其导致了中小企业缩减研发投入资金，进而影响到中小企业的技术创新水平。
图3-7房地产投资对技术创新的影响曲线示意图
3.2.3房地产投资产生的风险
图3-8房地产投资风险类型图
（1）产生原因
所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
（2）风险种类
1：市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
2：购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
3：流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4：利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
5：经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
6：财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
7：社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治**出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
8：自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
3.3 总结
从以上调查结果来看，房地产投资对社会的影响并不是单一的，直接的，而是多层次的，间接的。房地产投资在推动社会经济发展，促进消费增加，实现地区GDP的提高方面，的确发挥了十分积极的作用，但同时，房地产投资的不断增加，和社会对房地产行业的过热反应势必会对其他第三产业造成不利的影响，阻碍社会在科技创新和教育投入方面的发展，从而使得社会的产业结构的调整和国家经济的进一步发展有着较大的困难。因此，再往后房地产投资行业的发展中，要做到扬长避短，时刻要做好对房地产过热产生危害社会的防范，控制好社会中房地产行业的风险，尽量减少对社会发展的阻碍。同时，要使房地产适应社会潮流，符合社会经济发展的趋势，推动国民经济的不断发展和社会产业结构的调整。结束语
本文通过对投资性房地产的资产评估和对房地产投资的社会多方面影响的研究，关注了在房地产行业中，与广大人民群众息息相关的问题，并从多个角度入手，全方位的对问题进行了分析和探索。
资产评估在投资性房地产经营与出售过程中起着至关重要的作用，其作用可为投资性房地产提供客观公正的价值计量基础，所以对投资性房地产的资产评估进行系统的探究有着重要的意义。房地产作为中国经济命脉的重要组成部分，可以使房地产业在房地产价值的正确合理评价中 更快更好地发展。尽量减少房地产泡沫的产生，力求建设一个更加健康迅稳发展的房地产市场。
通过对房地产投资对社会多方面影响的分析,我们知道房地产投资对我国国民经济增长以及社会产业结构的进一步完善有显著的促进作用,但与国民经济发展不协调，与社会发展潮流背道而驰的房地产投资也会对国民经济增长产生严重阻碍作用。由此，本文为发挥房地产投资的优势作用，促进社会的进一步发展，提出三点建议：（1）制定区域性长、短期政策,合理引导房地产投资;(2)开拓多元化的融资渠道,优化房地产投资结构;(3)建立健全房地产预警体系,防止投资过热或不足。
参考文献：
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论文写作与实践实习报告成绩评定
成绩评定依据 | 实习成绩 | |||||
优秀 | 良好 | 中等 | 及格 | 不及格 | ||
实习目的明确程度 | ||||||
实习时间保证程度 | ||||||
实习态度与实习表现 | ||||||
实习 报 告 | 实习内容掌握程度 | |||||
专业知识应用程度 | ||||||
专业认识与学习规划 | ||||||
实习收获与体会 | ||||||
格式及语言规范性 | ||||||
总 成 绩 | ||||||
社会调查开题报告 篇5调查课题： 关于“宜宾市翠屏公园、人民公园、江北公园的环境状况调查” 调查人： 闫咏柳 谢蕊霞 龚圆英 陈小娇 易兰星 周功莲 朱丽萍 陈建(生工学院 2010级1班）调查目的： 人类是环境的主体，人类要在地球上生存，其受意识支配的行为必然影响他赖以生存的周边环境。草坪上的一个脚印，墙角的一团废纸，垃圾堆里的一块废电池……这些都是人们日常生活中再普通不过的行为，甚至是不加考虑的一个动作。然而，殊不知这些看似无意的举动，却给我们的环境和资源留下了后遗症，造成了今天这样一个全球性的环境问题。关注环境，关注绿色，为了保护我们赖以生存的环境，使更多的人关注身边的环境，营造一个和谐、自然的家园，增强环保意识，我们小组决定对宜宾市市区几个较大的，人流量大的最具代表性的公园进行环境状况调查。通过发现问题，进而再分析解决问题。 调查计划： 第二阶段： 于调查前（时间待定）做好关于以“环保”为主题的针对游客的调查问卷约150份，准备好相机，记录本等，由全组同学共同完成。 全组成员于第10周周五或第11周周末（依情况而定）对翠屏公园、人民公园、江北公园进行实地考察。由于地点相距较远，所以需把握时间，确保效率。 到达目的地后，八人分三组行动。第一、二小组分别负责对公园内的水体环境（人工湖，水渠），草坪道路环境的调查，第三小组负责发放问卷并收回。在调查过程中，组员应仔细观察并详细记录，拍照应清晰可辨。 回校后，每个同学整理好笔记，将照片，笔记资料交给相应负责人进行统一整理，于12周上交并向全班展示。负责到网上收集资料和图片的同学，也应在11周周末完成，于12周上交电子文档并展示。在此过程中确保资料丰富，来源可靠。还应注明资料出处。上交资料还需备份，方便以后做课件。 第三阶段： 相应负责人于第14周将调查图片资料制作成课件，并将小组调查表填写好。在15周时，将课件向全班展示、讲解。同时也上交小组调查表。 具体分工： 写开题报告：闫咏柳 实地搜查资料及图片：易兰星周功莲 网上搜集资料及图片：陈建 制作课件：谢蕊霞龚圆英 讲解课件：谢蕊霞 社会调查研究报告 篇6全县机关效能建设推进大会召开以来，各乡镇迅速传达贯彻落实会议精神，采取有力措施狠抓机关效能建设，针对乡镇与县直机关工作任务、工作方式存在的不同特点，笔者认为，各乡镇在抓好效能建设时，须把握以下六个重点。 一要围绕作风改进抓效能。着力解决部分党员干部中存在的思想作风、工作作风和生活作风问题。村看村、户看户、群众看干部。广大乡镇村党员干部的作风形象给群众是最直观的反映。要切实在联系群众中“沉得下去”、“深得进去”。树立群众观念，不摆官架、不打官腔，坚决克服办事拖拉，工作效率低下，自律不严的现象。切实解决在解放思想、政令畅通、工作效率、工作标准、精神状态、文明生活等方面的问题。自觉弘扬新风正气，抵制歪风邪气，真正树立起乡镇干部队伍的良好形象。 二要围绕机制完善抓效能。着力解决建立规范化、制度化、程序化、标准化工作机制问题。各乡镇要全面加强制度规范化建设，不断推进各项工作的规范化、制度化、程序化、标准化，完善廉政风险“两上墙”、“两上桌”工作，推进党委“三重一大”决策和站、所、办、中心权力运行的流程图与廉政风险点上墙以及个人廉政风险点上桌、上电脑屏幕。机关考勤、学习、会议、用车、接待、文印、出差、采购、财务管理等都要形成制度并细化，用制度抓落实、抓效率。努力形成一套科学完善、规范合理、运转高效的工作机制。 三要围绕岗位问责抓效能。着力解决乡镇、村（社区）干部不履行职责和不正确履行职责的行为问题。各乡镇党委要严格按照舒发[2012]11号《关于印发<县机关效能建设责任追究办法（试行）>的通知》，对影响机关效能建设的行为，要严格追究相关责任人的责任，并加大对效能督查考核结果的运用。 四要围绕服务群众抓效能。着力帮助解决群众生产、生活中遇到的问题、难题。乡镇干部处在农村工作一线，各站、所、办和两中心要根据自身特点和优势主动地、耐心地宣传党在农村的各项方针政策，为群众办实事、办好事。变群众上访为党员干部下访，解决百姓最关心、最直接、最现实的利益问题，虚心听取群众意见和建设。对群众到乡镇办事，实行“首问责任制”；对群众反映的问题，实行“服务承诺制”；对工作失误，实行“责任追究制”。把服务群众的满意度作为衡量自身工作和效能建设成果的一个重要标准。 农村社会分层与社会流动研究综述 篇7关键词：中国农村社会分层,社会流动 1 社会分层与社会流动的理论渊源 1.1 社会分层理论渊源 分层最初是个地质学的概念, 是指地质构造的不同层面。社会学家们借用这个概念来解释社会的纵向结构。在这里所说的社会分层是社会学意义上的, 它是指依据一定具有社会意义的属性, 一个社会的成员被区分为高低有序的不同等级、层次的过程与现象。在社会学界, 基本上认为社会分层根源在于社会差别的存在。正是因为有了差别的存在, 就意味着有高低和层次之分, 因此只要有社会差别就会有社会分层。 在西方社会学中, 最早提出社会分层理论的是马克思·韦伯。韦伯的社会分层理论的核心是划分社会层次结构必须按照三重标准。它们分别是财富、威望和权力。首先, 财富是经济标准, 他认为依据财产的差别, 就可以把社会成员划分为不同的阶层;其次, 威望是社会标准, 他认为个人在所处环境中得到的声誉差别, 可以把社会成员划分成不同的身份群体, 从而来划分阶层;最后, 权力是政治标准, 权力地位取决于人们强行实行自己权力的可能性和程度, 权力最关键的来源是科层制。在他看来, 这三个标准之间有着密切的关系, 但是又可各自独立来划分阶层结构。韦伯的三位一体社会分层理论对社会学界影响很大, 也正是由于这一理论的出现, 在方法论上, 形成了与马克思一元阶级分层理论相对应的多元分层理论。 美国社会学家沃纳继承和运用了韦伯的多元社会分层理论, 他提出了六个阶层的划分方法:上上层, 指老财阀, 他们不但拥有大量的物质财富, 而且具有上流社会特有的生活方式;下上层, 指新财阀, 他们实际上是一些暴发户, 虽然在财产上不少于上上层, 但却没有上流社会的生活方式;上中层, 也就是高级白领阶层, 如医生、教授等;下中层, 指所谓的下层白领阶层, 如秘书、工厂职员等;上下层, 就是所谓的蓝领阶层, 如工厂里的技术工人, 农业技术工人等;下下层, 指一些没有技术专长的体力劳动者和失业者等。 除此之外, 西方的社会学家还根据人们在职业分工、工资收入和身份威望等方面具体而细微的差别, 把社会成员划分为连续排列的若干个小层次, 即续谱。在西方社会中还有布劳—邓肯的职业分层学说以及帕森斯的分层功能论、达伦多夫等人代表的分层冲突论等。在最近的十年中, 西方社会分层理论发展成了三大派别:第一派是阶级学派, 仍主张划分社会的各阶级, 这一派有两个分支:一支是新马克思主义学派, 以怀特为代表, 另一支是以高德索普教授为代表的新韦伯学派, 因为他强调从非经济资源的占有来划分社会阶层;第二派是以美国的戴蒙为代表的主张以职业声望来划分阶层;第三派是以布迪厄为代表的以人的消费嗜好或者是偏好来划分阶层。 1.2 社会流动理论渊源 社会流动研究的创始人是索罗金, 他在1927年发表了《社会流动》这本著作, 从而也开创了社会流动概念的先河。在索罗金的著作中, 社会流动可以被理解为个人或社会对象或价值, 被人类活动创造的或修改的任何变化, 从一个位置到另一个位置的任何转变。在当今社会学界对于社会流动的定义为:人们在社会关系空间中从一个地位向另一个地位的移动。社会学中所强调的社会流动是区别于人口学所研究的“人口流动”和劳动经济学所研究的“劳动力流动”, 因为人口学和劳动经济学所强调的是人口迁移的空间属性, 即人口从一个地区向另一个地区迁移。而在这里社会流动指的是阶层流动, 是从一个社会阶层流向另一个社会阶层的变动过程。根据不同的标准, 可将社会流动划分为不同的类型。社会学中最常见的划分有三种, 即根据流动的向度将社会流动分为水平流动和垂直流动。水平流动是阶层内部的位置转移, 垂直流动是不同阶层之间的流动。垂直流动还可分为向上流动和向下流动。除此, 根据流动是否为代内, 将社会流动分为代际流动和代内流动。代际流动是与上一代地位的比较, 而代内流动是一个人一生中地位的升降变化, 是以自己最初的位置为基础比较。根据流动的原因, 又将社会流动分为结构性流动与自由流动。所谓结构性流动就是由于社会生产力的发展改变了原有的社会结构, 从而产生流动;而自由流动多是由于社会成员自身的原因造成的流动, 这也可以称为非结构性社会流动。社会流动的目的就是要解释个人是如何分配到不同的社会地位和社会阶层中去的, 即社会分层系统是如何运作的。在学术界中, 解释社会流动的理论不是很多, 主要有推拉理论, 帕累托的精英循环论和布劳—邓肯的地位获得模型等理论。 “推拉理论”最早可以追溯到英国经济学家和社会学家拉文斯坦在19世纪80年代提出的“迁移法则”, 当时拉文斯坦已提出了这一理论的基本框架。到了20世纪60年代, 英国学者李 (Everett SLee) 又在此基础上提出了系统的迁移理论, 也就是今天所说的研究人口流动和移民的最有影响的“推拉理论”这一理论就是认为在市场经济和人口自由流动的情况下, 流出地具有社会流动的推力, 而流入地是具有社会流动的拉力。正是由于这一推力和拉力促使了社会流动。用这一理论可以很好的解释当今农村社会流动的现象。 帕累托的精英循环理论可以从社会分层和社会流动的角度来解释:精英—精英流动, 这一模式主要强调了个体之间的循环, 另一个模式是社会底层群众—精英阶层流动, 这强调的是阶层性流动。当今的社会流动就包含着精英取代和精英流动的过程。 布劳—邓肯对美国阶级结构和职业地位获得进行了开创性的研究。他们运用路径分析的方法建立了“地位获得模型”, 这也称为布劳—邓肯模型, 这一模型同时涵盖了个人的代内流动和代际流动。他们认为, 个人职业地位的获得, 受到先赋因素和自致因素的共同作用, 并且先赋因素一方面对个人职业地位的获得存在直接影响, 另一方面, 先赋因素还作为中介变量存在, 通过影响个人的自致因素间接影响个人的职业地位获得。布劳—邓肯的这一模型奠定了社会流动理论的基础。 2 当代中国农村社会分层与社会流动状况概述 2.1 当代中国农村社会分层状况综述 当前中国农村的社会分层, 主要是倾向于按照多元社会分层理论来架构其分层的标准。随着经济的发展, 社会的进步, 城市化进程的加速, 我国农村社会阶层的分化也在不断深入, 而这种分化主要是以职业为基础。由于职业是社会分工的产物, 职业与农村居民的收入来源、社会地位、权力大小、价值取向、生活方式以及发展机会有着密切的关系。因此, 我国的学者大多是以职业分化为主的多元标准来分析我国农村社会分层的现状。这种以职业分层为标准的依据主要是来源于帕森斯的功能主义理论, 他认为, 在任何社会中总有某些工作被视为比其他工作更重要, 因此, 社会上由富至贫的分层体系实际上反映了社会对于不同阶层、群体之间社会地位重要性的规定。 在我国不同的学者按照职业这一标准将农村社会分为不同的阶层。陆学艺将我国农村社会分为八个阶层:农业劳动者阶层、农民工阶层、农民雇工阶层、个体工商户和个体劳动者阶层、私营企业主阶层、知识型劳动者阶层、乡村集体企业管理者阶层和农村社会管理者阶层。刘成斌、卢福营根据农村社会成员分化的状况将我国农村分为九个职业阶层:农业劳动者、第二产业劳动者、第三产业劳动者、农村知识分子、农村管理者、私营企业主、个体劳动者、兼业劳动者及无业人员。林坚和马彦丽认为, 以职业为基础, 以不同职业农民的收入为主要依据, 结合农村中对不同职业的美誉程度, 将农村社会阶层进一步划分为上层 (私营企业主、乡镇企业管理者和农村管理者) , 中上层 (个体工商户和农村智力劳动者) , 中下层 (雇工和农民工) 和下层 (纯农业劳动者) 四大类。从这样的分层标准来看, 我国农村的社会分层结构大体上呈一个金字塔形的结构, 越往上层走人越少, 下层仍然占有非常大的比例。除此, 20世纪90年代初, 有的学者通过对全国不同地区、不同类型的村庄进行调查, 认为划分这些阶层的标准应是农民所从事的职业类型、使用生产资料的方式和对所使用生产资料的权力三个因素的组合, 从而证明农村有十个阶层, 即农村干部、集体企业管理者、私营企业主、个体劳动者、智力型劳动者、乡镇企业职工、农业劳动者、雇工、外聘工人、无职业者。而有的学者则主张将当代中国农民阶级应该分为十七个阶层:单纯农业劳动者阶层、以兼业为辅的第一兼业农阶层、以兼业为主的第二兼业农阶层、不稳定农阶层、农村工人阶层、城市农民工阶层、农民企业家阶层、农村技术阶层、农村乡务管理者阶层、乡镇企业管理者阶层、个体劳动者阶层和个体工商户阶层、私营企业主阶层、宗教职业管理者阶层、游民阶层、反社会阶层和准社会阶层。有的学者按照收入的标准将农村阶层分为贫困户阶层、温饱户阶层、宽裕户阶层以及小康户阶层。除此, 有的学者根据韦伯所强调的财富、权力和声望的分层标准, 将我国改革开放以前的农村社会分为以政治性标准为主的社会分层体系称为“政治—身份型”分层体系;把改革开放后农村社会以经济性标准为主的社会分层体系称为“经济—能力型”分层体系;把合理综合经济收入、政治权力、社会声望三位一体为标准的社会分层体系称为“社会—综合型”分层体系。还有的学者引入了“象征性资源”作为分层的标准。所谓象征性资源可以理解为“潜在的经济资源”。这种资源不是现实的经济资源, 而是知识、权力以及社会关系等。而在当代中国农村社会衡量这种资源的唯一标准应是“社会权力”。因此我国学者根据这样的分层标准把农村居民分为精英阶层、普通村民和弱势群体。 2.2 当代中国农村社会流动状况综述 改革开放以来, 随着我国经济的发展, 农民社会流动的趋势开始加速, 长期被禁锢在土地上的农民开始了从无序到有序的社会流动。可以说农村的社会流动是我国经济改革的产物, 也是我国迈向现代化的前提。按照大多数学者的理解, 农村社会流动是指在农村社会里, 一个社会成员或社会群体从一个社会阶级或阶层转到另一个社会阶级或阶层, 从一种社会地位转向另一种社会地位, 从一种职业向另一种职业转变的过程。也可以理解成, 从事农业生产为主的劳动者转变为其他职业劳动者的纵向流动和农村社区转移到城市社区的水平流动。通过阅读一些相关的文献, 发现我国的农村社会流动类型主要有以下三种:一是行业间的向上流动, 这种流动主要是通过工作的顶替、婚嫁流动、参军或是通过高考来跳出农门, 改变自己农民的身份;二是行业间的水平流动, 由于现代化、机械化的农业发展, 农村产生了很多的剩余劳动力, 当今的农民不在仅仅是被束缚在土地上, 慢慢地开始向乡镇企业、手工业、服务业等第二、第三产业流动;三是混合型流动, 这种流动是乡村人口向城市转移, 即农民工大量的涌向城市。学者们分析, 出现这些农村社会流动的根本原因是由于生产力的发展、农业产业结构优化以及乡镇企业的发展;除此, 城镇化的加速、农村户籍制度的逐渐消除, 还有我国城乡二元结构的进一步打破, 城乡收入的差距, 比较利益的驱使等, 都促使了我国农村成员的社会流动。因此, 在我国农村社会流动主要是呈一种上升流动的趋势。这种流动在一定程度上也反映着我国社会变迁的过程。 3 结 论 以上是笔者对近十年来, 学界对于社会分层与社会流动这一领域研究的综述。过往的研究是对于这一领域初步的探索, 主要集中在理论的研究上, 真正通过个案反映其理论的研究很少。因此笔者在以后的研究中, 会进入个案村庄, 运用已有的理论来进入具体的场景, 进行个案研究, 从而在实际的运用中得出一定的结论。 参考文献 [1]郑杭生.社会学概论新修[M].北京:中国人民大学出版社, 2004. [2]曾钊新, 孙仲文, 陆立德.社会学教程[M].吉林:吉林教育出版社, 1987. [3]张云昊.中国西部农村社会分层框架分析[J].理论研究, 2005 (5) :10. [4]王甫勤.西方社会流动研究综述[J].兰州学刊, 2008 (8) :179. 社会调查研究报告 篇8[关键词]高中英语调查学生 [中图分类号]G633.41[文献标识码]A[文章编号]16746058（2016）010033 一、问题提出 许多老师和有过英语学习经历的学习者都会感受到：学生在英语学习上花费和牺牲了大量的时间却成绩平平，收效甚微，其中最重要的原因之一就是词汇难学，单词记不住。 问题到底出在哪里？这引起了我们的兴趣、追问和探索。 为深入了解高中学生在英语词汇学习方面的实际情况，从而有针对性地开展教学研究，制定出适合大多数学生的学习方法策略，提高学生英语水平，特进行英语词汇教学现状调查，分析。 二、调查对象及操作 《高中英语词汇教学现状调查及策略研究》学生问卷调查任务确立以后，为了确保此次调查最大程度上客观地反映实际情况，笔者于2015年2月6日在我校普通班学生中随机抽取了两个班121名学生进行了问卷调查。内容主要从调查对象的英语学习观念、学习策略入手，分别围绕英语学习的兴趣、习惯、态度和方法等方面精选15题，采取“单选”的方式，要求学生以无记名的方式上交调查表。问卷共发放121份，回收121份，有效卷121份。 三、调查结果分析 调查问卷中，第一题设计的是关于英语学习兴趣的。结果显示95%的学生都对英语感兴趣，61%的学生对英语有强烈的喜好。这一点说明教师平时的教学方法和教材的趣味性是比较吸引学生学习的。一小部分学生学习英语兴趣不大，目的性不强的学习劲头很容易波动，教师需要加强课堂教学的吸引力度，以免高年级学习时他们因为不喜欢或者学习难度加大而放弃英语的学习。 关于学生英语学习习惯的问题有2个，从综合比例来看，81%的学生能够做到读记单词;老师讲解教授英语词汇时，81%的学生有记笔记的习惯。这说明大部分学生学习英语时了解记忆的规律，知道及时复习的重要性，并经常鞭策自己有计划地采取多种形式进行巩固。 关于学生英语学习态度的问题有3个，从调查结果来看，50%的学生能够自己主动学习来提高词汇量，28%的学生靠他人督促，也有的顺其自然，缺乏主动性。在英语词汇课上，79%的学生能够专心听讲，知道教师引领的意义。94%的学生感觉到老师对词汇教学的重视，说明师生深切懂得词汇学习在语言学习上重要作用。 关于学生英语学习方法的问题有8个。首先， 78%的学生认为应该掌握并应用英语词汇学习策略记忆单词。 比如，英语课外阅读中遇到生词，22%的学生会根据上下文猜词义，有一定的阅读技能;39 %的学生会先标记，读完后，再查词义，知道解决重点，各个击破;23%的学生会使用字典或用网络工具查词义，懂得学习时借助工具的重要性。其次， 46 %的学生会通过读英语杂志、看英语电视或听英语广播等来增加词汇量;一半以上的学生还没有意识到扩大信息源对学习词汇的作用。此外，63%的学生会总结自己容易拼错、读错的单词以强化记忆。74%的学生会携带词汇笔记本或书来复习巩固词汇。57%的学生记单词时会联想记忆。67%的学生会用构词规则来学习记忆词汇。57%的学生会根据语境使用例句记单词。 调查问卷的第16题是一个开放性的问题，它询问学生在英语词汇学习方面的建议和想法。 英语词汇学习既要营造学习的氛围，又需要创造学习的心境。既需要强烈的热情，也需要科学的方法。一方面，他们建议兴趣英语，注重对学生自信心的培养，经常举行一些有竞争性的比赛激励斗志，希望能够有巧妙记忆单词的教材;另一方面，感悟了一些切实可行的英语词汇学习方法，比如，用联想法把单词联想成自己感兴趣的东西加以记忆，把某个短语有关的词汇一连串地记住，用词根法、词缀法记忆，音标强化读音与拼写，归类记忆，灵活利用零碎时间记忆单词，把容易记忆混淆已学词汇记在特定的笔记本上，每天复习记忆。 四、小结与反思 以上调查结果表明，一方面，学生总体上对英语学习持有积极的情感态度，学习习惯良好;另一方面，学生学习能力的发展有待继续，学习习惯需要有序培养，学习策略有待加强。为此，在今后的英语教学中，我们课题组成员将帮助学生全面培养良好的英语学习习惯，不断激发并强化学生的学习兴趣，并引导他们逐渐将兴趣转化为稳定的学习动机，以使他们树立英语学习自信心;采取强化训练手段和规范要求使学生掌握一系列学习策略，应用到学习习惯中，使之内化，学生形成自觉性、坚定性、自制力、有恒心等学习品质;让学生自主、合作互动型学习，促进学生对英语学习形成积极态度，继而提高学生的英语学习素质。 【社会调查研究报告】推荐阅读： 社会研究调查方案07-15 疫情社会调查报告05-25 社会调查报告205-30 语言社会调查报告06-08 技术社会调查报告06-25 护理社会调查报告07-09 幼师社会调查报告09-18 寒假实践报告社会调查07-11 社会调查报告参考选题06-01 社会调查研究方法考试06-03 |
