业主委员会名单（推荐8篇）
业主委员会委员候选人名单的公示
根据有关法规、规章和规范性文件的规定，合肥市经济技术开发区浅水湾小区业主大会会议筹备组讨论决定：本物业管理区域业主委员会由名委员组成，委员选举实行差额选举的方式（人中选人）。现将委员候选人名单公示如下（以姓氏笔画排序）：
姓名性别年龄政治面貌学历工作单位及职务、职称户籍楼座房号
如有疑义，请于年月日之前与筹备组联系。
联系人：
电 话：
地 址：
时 间：合肥市经济技术开发区浅水湾小区业主大会会议筹备组
筹备组组长（签名）：
房屋的所有权人为业主。业主是物业的所有权人, 拥有房屋的所有权和相关土地的使用权, 物业产权是物业管理权的基础, 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治决策管理组织。业主委员会, 是由业主大会成员经过民主选举产生的业主大会的常设维权执执行机构, 是业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织, 是适应经济社会管理的新生事物, 在社区建设乃至社会管理中都有重要的作用。加强业主委员会的建设, 对于解决物业管理工作中的矛盾和投诉、提高社区生活质量、化解矛盾纠纷、稳定社会秩序、维护业主合法权益、构建和谐社区等方面都具有十分重要的意义。在物业管理中, 业主、业主大会、业主委员会是物业管理权的主体, 也是物业管理权的核心, 业主主导原则, 是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别, 但由于业主大会是一个临时集会机构, 无法参与物业管理的日常维权工作, 业主委员会在物业管理活动中的维权作用就显得至关重要, 但当前在物业管理活动中, 由于业主委员会受人才、专业知识、资金、立法等因素的制约, 其主导和维权作用难以发挥, 成了物业管理合同弱势的一方, 致使业主的权利常常受到侵害, 纠纷投诉不断, 严重地影响了物业管理行业的健康发展。业主委员会的法律地位不明确, 建设部《城市新建住宅小区管理办法》中把业主委员会定位为房地产产权人和使用人的代表性组织, 《物业管理条例》则把业主委员会定位为业主大会的执行机构, 大多数省、市的地方性法规将业主委员会定性为在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。它不同于机关事业单位, 也不同于社会团体, 又和社区居民委员会有所区别。既不是政治团体、经济组织, 也不是社团组织, 它只对业主所拥有的物业负责。这样就导致业主委员会难以取得应有的社会地位:在大多数业主面前, 业主委员会没有权威, 现在业主委员会普遍地对物业管理了解不多, 对自己在物业管理中的地位、作用、权利与义务知之甚少。无论是业主还是业主委员会如果都没有成熟的消费者素质, 业主自治就无从谈起。
笔者认为有效维护业主权利的良方是尽快建立专业维护业主权利的职业者队伍 (以下专业维护业主权利的职业者简称职业维权人) 及相关市场机制。即如股份制一般, 股东出钱办公司, 通过聘请职业经营人, 将所有权中与经营权分离, 在物业管理中对业主的维权也可采取这一模式, 即公共物业所有权与管理权以及监督权三者相分离, 公共物业所有权归业主, 公共物业管理权通过招投标委托给物业服务企业, 而监督权则由业主委员会聘请有专业知识、有时间、有精力的专业职业维权者来承担。
从国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》 (以下简称《条例》) 我们可以看出, 业主委员会应承担的工作是非常专业与繁琐的, 《条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项, 履行下列职责: (1) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (2) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (4) 监督管理规约的实施; (5) 业主大会赋予的其他职责。《条例》第二十九条物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图, 单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。《条例》第三十七条规定:物业服务企业承接物业时, 应当与业主委员会办理物业验收手续。《条例》第六十七条规定:违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的, 业主委员会应当督促其限期交纳等等。从《条例》及物业管理实务中不难看出, 业主委员会的工作不仅要草拟修改业主管理规约、业主大会议事规则, 还要拟写招标公告、评标细则等专业文本, 组织选聘物业管理企业, 与之签订物业管理合同, 同时还要承担相关资料的保存移交责任, 物业验收手续的办理, 业主大会的组织召开, 大会以及表决合法性的认定, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同, 监督管理规约的实施, 物业服务费用的催缴, 报告物业管理的实施、维修资金的使用情况, 业主大会赋予的其他职责, 等等。从业主委员会所应承担的工作看, 这不仅需要业主委员会委员热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力, 还需要有较强的专业知识与足够的时间与精力。既然界定业主委员会是一个常设机构, 那它随时都应有人值班, 这样既专业又繁重的工作且不说年富力强的在职工作的业主难以承担, 就是刚退休的业主也难以胜任, 即便热心有责任感, 也会因专业知识的缺乏, 繁重的工作将热情耗尽。一个缺乏专业知识、缺乏专业人才的合同主导方———业主委员会, 怎么能有效地监管专业人才汇集、专业知识不断提高高度职业化的合同受聘另一方———物业管理企业呢?笔者认为, 具有物业产权的业主, 完全可以通过市场机制选聘专业的职业维权人, 加入到业主的维权行列中, 以弥补业主、业主大会、业主委员会自身专业知识缺乏、时间精力不足等弱点, 这一专业职业维权者的进入, 应先于物业管理企业的聘请, 在从物业管理企业的招投标工作开始, 业主委员会所应承担的具体工作, 由业主大会全权委托职业维权者代理, 职业维权者的工作则是在业主委员会的领导与监管之下通过业主大会对全体业主负责。职业维权人的收入也无需担忧, 应主要来自于公共物业的经营收入, 比如目前许多小区利用属于业主的公共场地停车, 所收取的费用, 除支付物业管理企业在停车管理方面付出的劳务费之外, 剩余部分应归全体业主, 在属于业主的公共物业墙面或电梯间张贴广告, 广告公司所付的费用除支付物业管理企业在广告管理中付出的劳务费之外, 剩余部分也应归全体业主等等, 而目前这些收入却成了物业管理企业的非法所得, 通过职业维权人的辛勤工作, 不仅业主的合法权益会得到有效维护, 还可以通过不断地创新, 与物业管理企业一起更加有效地经营好属于业主的公共物业。这支队伍的建立, 不仅可以有效地解决业主委员会主导权和维权作用难以发挥的现状, 强化业主委员会的作用, 还可以更加有效地推进物业管理企业的规范化发展, 同时还可解决数以万计人的就业难题。职业维权人的加入, 会使物业管理企业朝着更加规范和更具活力方向转变, 在物业管理中职业维权者与物业管理企业由于他们都是受聘于同一个业主群, 他们之间既有共同的目标, 服务业主, 又有其不同的职责, 因此他们既相互制约, 又相互促进, 由此会使双方更具竞争与活力。
小区的业主委员会筹备已有一段时间了，候选委员多由业主自荐或推荐，九个候选人，有律师、教授、工程师等。物业公司先将候选人公示，然后挨家挨户派发选票，每户按面积大小分到一张或两张选票。程序是，九個候选人选七个，可以全部在候选人中选，也可以另行推荐不超过两人作为备选，选票最多的七个候选人当选。
我所在的小区不大，12栋公寓楼，业主总数400多户。我和夫人都按程序投了票。我们之所以乐意投票，不仅仅为了行使业主的权利，更是基于以下三个理由：其一，尽管目前物业公司的管理相当规范，治安、卫生、园林、交通井然有序，业主基本满意，但保不准什么时候物业公司换了人、变坏了，或者干脆转手其他物业公司管理了，我们还蒙在鼓里，而这样的事情太常见了；其二，业主委员会候选人跟我住在同一个小区，有着共同的利益，应该可以代表我们维护和争取合法权益；其三，如果业主委员会的委员没有尽责，我们还可以进行改选。
为什么需要业主委员会
业主委员会产生的法理依据是：小区内的道路、园林、公共绿地、一部分户外公共设施属于全体业主所有；除非产权明晰，否则小区内的停车场、运动场等也属于全体业主所有。业主在成为业主的同时，也拥有了对这些小区公共财产的所有权和支配权。业主的权利通过业主委员会行使和实现。为了维护业主的权利、管理业主的公共财产，委员会可以成立机构自治，也可以聘请专业公司管理。目前一般的做法是聘请物业公司管理，业主以交管理费换取相应的服务，业主委员会则从维护业主权益出发行使监督权。
在法律的框架内，业主委员会是小区的最高权力机构。业主选出业主委员会，业主委员会聘请物业管理公司，授权物业管理公司管理和经营小区内的公共事务，业主以交管理费换取小区内的公共服务。这正是业主委员会民主实验的意义所在：我们隐隐然已看见民主与宪政的雏型。
不过，如果我们以为由此可以发育出成熟的宪政民主，无异于画饼充饥。首先是《物权法》千呼万唤难出来，《物权法》出不来，业主的权利就多半只是自购的房子室内范围的权利。小区公共部分的产权不明晰，就必然归于强势的开发商，而不是弱势的业主。开发商之所以愿意提供一定的公共服务（如保安、卫生、交通等），不是他们发了善心，而是出于商业的目的。
事实上，最近一段时间，由于《物权法》将很快颁布实施，开发商已加快谋取利益的步伐，如出售车位、变公用设施为商业用途等。物业管理公司也表现出对成立业主委员会前所未有的热心，因为只有业主委员会有权管理小区内的公共事务，如不尽快与业主委员会取得共识，物业公司可能就要走人了。而在先前，物业公司与开发商完全是“穿一条裤子”的。
“业主”与“居民”的不等式论证
业主委员会让人联想到居民委员会，所谓“业主”不就是“居民”吗？但是且慢。居民委员会是城市基层政权组织——街道办事处的派出机构，它仍是政府组织的一部分，不是选举产生的。作为政府组织的一部分，它负责所辖片区居民的一部分公共管理事务。由于大量楼盘、小区的出现和实行封闭管理，本应属于居民委员会或其他政府组织管理的一部分公共事务，由于种种原因缺位，“很自然地”（也可能是不得不）由开发商或物业公司所取代。这才有了业主委员会产生的可能、存在的必要。换个角度说，在中国，“业主”（owner）是有产者，“居民”（citizen）是无产者，居民委员会是计划经济时代的产物，业主委员会是市场经济时代的产物。区别在于财产权是否确立，而财产权正是宪政民主制度生长与发育的酵母。
业主委员会与居民委员会同时存在，正是转型期中国特色社会主义市场经济的真实反映。居民委员会会否深入封闭管理的小区和楼盘？业主委员会有无可能在非封闭的小区或者传统社区产生？如果同一个小区或社区里，居民委员会与业主委员会同时存在，又会是怎样的一个格局？这一切，我们还看不到答案。任何歧路，都可能影响业主委员会的民主实验。
目前，由于大量小区和楼盘实行封闭管理，才有了业主委员会的成长空间。然而，政府有关部门对小区和楼盘内道路、交通、治安、卫生及其他公共事务的管理缺位并非理应如此，只是暂时滞后。相反，业主依法纳税，理应享受这些公共服务。以交管理费方式换取小区内的公共服务，与政府的公共管理有相似性，但小区内的公共服务如果不能建立在明晰的财产权的基础上，那么，由谁来提供这样的公共服务，是大有疑问的。进一步说，一旦政府有关部门介入管理，业主委员会还有产生的可能和存在的必要吗？一旦“业主”还原为“居民”，业主委员会是否应归位于居民委员会呢？如果封闭的小区必然成为公共的社区，业主委员会的民主实验还能进行下去吗？
村委会和“洋业主委员会”的启示
在仍然看不到答案的现实状况下，我们不妨延伸视野，把目光由城市转向农村：在中国广大农村进行了一段时间的村民委员会的民主实验，尽管有强烈的政府推动色彩，但其具体操作与业主委员会的民主实验有明显的相似性。上述一系列问题的答案，也许可从村民委员会的民主实验中寻找端倪。而过往的经验表明，农村改革始终是要向城市逐步推进的。
再往远处看，一个发生在“洋业主委员会”的故事或许能让我们得到启发。加拿大的温哥华多次被权威机构评为全球最适宜人居的城市。背山面海的北温市（温哥华由若干个“市”组成，“市”相当于我国大城市的“区”级地理区域及行政单元）又是温哥华环境最好的居住区。美中不足的是，偌大的北温市只有一座建于上世纪30年代的狮门桥（双向三车道），与隔海相望的温哥华其他城区相连，因此常常塞车。北温市政府几次动议新建大桥以缓解交通，每次都被市议会否决。一经市议会否决，市政府便不能开工。议会的理由是，新建大桥其实不能缓解交通，却会改变北温市的整个居住格局，因为那样一来，环境优美的北温市必然涌进大量人口，开发商又会开发大量房地产满足他们的居住需求（这正是市政府动议新建大桥的经济动机），或许又得再建新桥缓解交通，如此恶性循环，问题会越发严重。市议会的理由体现了北温市的民意，因为议员来自各个社区，他们是社区业主的左邻右舍，最重要的是，议员们是由社区业主选出来的。
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。
本议事规则经_____年_____月_____日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。
第二条 业主大会的议事范围：
（一）管理规约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；
（二）物业服务企业的选聘和解聘；
（三）物业专项维修资金的筹集和使用；
（四）业主大会的诉讼或仲裁；
（五）业主委员会委员、候补委员的选举、罢免，业主委员会工作的监督；
（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用约定和收益分配方案；
（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度的制订和修改；
（八）业主委员会的工作报告；
（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；
（十）业主大会、业主委员会的活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用管理和档案管理制度的制订和修改；
（十二）业主委员会会议资料查询制度的制订和修改；
（十三）业主委员会委员、候补委员或者执行秘书对业主资料的保密制度的制订和修改；
（十四）业主委员会信息发布制度的制订和修改；
（十五）___________________________________。
第三条 业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。
第四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年召开_____次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时协调处理；
（三）________________________________；
（四）《条例》和本议事规则规定的其他情形。
第五条 业主大会会议由业主委员会负责召集。
在下列情形下，业主可提请所在地街道办事处召集业主大会会议。
（一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处责令，仍不召集的；
（二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的；
（三）业主委员会被区主管部门责令解散的；
（四）________________________________。
第六条 业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作：
（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；
（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；
（三）印制表决票或选举票；
（四）在业主中推选若干表决票和选举票的发票人、计票人和监票人；
（五）核实业主身份，确定总投票权数和投票总人数；
（六）选举业主委员会委员和候补委员的，召集人应将该事项在物业管理区域内予以公告，公告期不得少于10日。在公告期内接受业主提交的业主委员会成员候选人申请资料。在公告期截止后，不再接受对申请资料进行补正或修改。
（七）将业主委员会委员、候补委员候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。
（八）在会议召开15日前向全体业主抄送会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；
会议通知应写明会议的议题、时间、地点、方式、表决事项、业主委员会委员和候补委员候选人名单、业主委员会委员和候补委员的应选人数、总投票权数和投票总人数、投票人的权利和义务等；
（八）其他会务准备工作。
第七条 业主大会以集体讨论形式议事的程序如下：
（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议议题、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；
（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；
（四）会议召集人计收有效票；
（五）会议召集人公布投票结果，包括投票的票权数和投票人数，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；
（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
第八条 业主大会以书面形式议事的程序如下：
（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选举票，并告知业主表决票或选举票投放的地点和截止时间；
（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；
（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，与会业主所持投票权数和人数未达到通过业主大会会议有效决议的法定比例的，由召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选举票，直至与会业主所持投票权数和人数达到通过业主大会会议有效决议的法定比例，但投票延长时间不超过_____个月（宝安、龙岗和光明新区按照国家《物业管理条例》有关表决事项规定执行）；
（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布投票结果，包括投票的票权数和投票人数，以及表决、选举结果；
会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
第九条业主委员会选举时，业主委员会委员、候补委员得票顺序，按照所得投票票权占总投票权数的比例与所得投票人数占总投票人数的比例之和的大小确定，若两者之和相等，则所得投票权数较多者排名靠前。
第十条 业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或委托人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项、投票权数和人数。
第十一条 一个独立产权单位登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
第十二条 召开业主大会会议时，业主应当在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，业主应在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。
第十三条 业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意；业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。（宝安、龙岗和光明新区按照国家《物业管理条例》有关表决事项规定执行）
第十四条 有下列情况之一的，应召开业主委员会会议：
（一）主任、副主任召集会议的；
（二）经三分之一以上委员提议的；
（三）经所在地街道办事处指定召开的；
（四）____________________________。
第十五条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。一名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
第十六条 业主委员会召开会议时，应当邀请所在地社区工作站派员列席会议。
第十七条 业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。业主委员会任期届满前六个月内，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，业主可提请所在地街道办事处组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满后选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后，不再继续履行职责。
第十八条 业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当在_____月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员、候补委员的增补工作。
第十九条 分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不超过十七人。
第二十条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。
第二十一条 业主委员会发布信息，应当经业主委员会会议作出决定，并加盖业主委员会印章。
有下列情况之一的，须经全体委员过半数以上签字同意且抄送每一位业主：
（一）提请业主大会决定物业专项维修资金的筹集和使用；
（二）提请业主大会决定调整物业服务费；
（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；
（四）提请业主大会批准物业服务合同；
（五）召集业主大会临时会议；
（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；
（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；
（八）___________________________________；
（九）涉及业主重大利益的其他决定。
第二十二条 业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给所在地街道办事处代为管理。
第二十三条 业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。
经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十四条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案供业主查询，档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）物业服务费和物业专项维修资金收支情况；
（九）___________________________________。
业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第二十五条 本物业区域的档案采取以下第_____种方式保管：
（一）由业主委员会指定专人保管；
（二）委托所在地社区工作站或居委会管理。
第二十六条 业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计_____元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计_____元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用_____元/月，具体支付对象如下：
1、_______________，费用__________；
2、_______________，费用__________；
3、_______________，费用__________。
业主委员会开展工作的经费从物业服务费中开支。
经费收支帐目由物业服务企业代为管理，经费收支帐目每_____月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第二十七条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
执行秘书的津贴数额为：_____元/月，从物业服务中列支。
第二十八条 其他补充条款：
（一）_____________________________________________；
（二）_____________________________________________；
穗国房字[2004]756号
各区国土房管局：
为贯彻国务院《物业管理条例》、《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房[2003]131号）和《关于加强街道工作的意见》（穗府[2004]15号），进一步规范和完善广州市物业管理首次业主大会、业主委员会的成立工作，我局制定了《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》及相关的示范文本。现印发给你们，并就开展指导工作提出意见如下：
一、根据市政府《关于加强街道工作的意见》（穗府[2004]15号）中有关物业管理工作职责、工作职权的规定，请各区国土房管局根据本行政区实际情况，可以在《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》的基础上进行细化，制订《区物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》，进一步将区国土房管局和街道办事处的工作职责进行明确，切实做好辖区内物业管理小区（大厦）业主大会、业主委员会成立的指导、监督和管理工作。
二、各区国土房管局在制订《区物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》中，若职责有涉及到街道办事处的，应主动与区政府联系，报请区政府批转执行，同时抄送我局备案。
三、各区国土房管局在区政府未将指导首次业主大会、业主委员会成立工作明确给街道办事处之前，应依法履行职责，继续做好指导和协调工作。
四、本通知自发出之日起，原《广州市物业管理业主委员会规定》（穗国房字[2002]24号）和《关于印发〈广州市物业管理业主委员会成立程序〉的通知》（穗国房字[2002]489号）同时废止。
附件：物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序
广州市国土资源和房屋管理局
二00四年十二月二日
附件：
物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序
一、成立首次业主大会筹备组
（一）筹备组成员的构成。首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。仅有单一物业用途的小区（大厦），只由单一物业用途的业主和建设单位组成筹备组。
（二）联名业主的建议。首次5－15名业主联名（下称：联名业主）在物业所在地的区国土房管局配合下，将拟订的《关于组建首次业主大会筹备组的建议》（以下简称《建议》）（附件1）和《筹备组成员自荐表》（以下简称《自荐表》）（附件2）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。
（三）联名业主报送资料备查。联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、《建议》、《推荐支持的业主签名表》(附件3)，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，送区国土房管局。
（四）公示期内业主自荐增补。《建议》公示期间，业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）可以自荐参与筹备组成员（下称：自荐业主），自荐业主填写《自荐表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送区国土房管局，另一份送联名业主。
（五）产生筹备组。《建议》公示期满后，首次联名的业主在区国土房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积）产生5－15人为筹备组成员。
《建议》公示期间，没有业主自荐或自荐业主不符合自荐条件的，联名业主成为筹备组成员。
（六）筹备组成员产生以后业主异议的处理。筹备组成员产生以后，业主对筹备组成员有异议的，可向区国土房管局提出，未经超过半数投票权业主否决的，则视为通过，并作为筹备组成员。
（七）建设单位参与筹备组。建设单位或公有住房出售单位必须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》（附件4），提交规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件，送区国土房管局。
自联名业主《建议》期满公示后，建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组工作的，区国土房管局向未填报《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》的建设单位或公有住房出售单位发出《关于上报参加筹备组成员名单的通知》（附件5）。
（八）筹备组确立。区国土房管局向筹备组发出《关于成立首次业主大会筹备组的复函》（附件6）、《首次业主大会筹备组成员名单》（附件7），由筹备组在区国土房管局的配合下，将复函和名单在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公告。
二、制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》
（一）草拟、公示文件。筹备组拟订《业主大会议事规则》（征求意见稿）、《业主公约》（征求意见稿）及其通知，并在物业管理小区（大厦）内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。经征求意见，筹备组将修改后的《业主大会议事规则》和《业主公约》在小区（大厦）内明显位置再次公示5日。
《业主大会议事规则》（征求意见稿）应当包括业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的产生办法、组成、业主委员会委员职数、任期和业主委员会委员应当具备的条件等内容。
（二）确认业主投票权。筹备组确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数。
（三）提示业主和公示《业主大会议事规则》、《业主公约》。筹备组在物业管理小区（大厦）内公示物业管理小区（大厦）《业主大会议事规则》和《业主公约》的同时，应当公示广州市国土房管局《业主大会议事规则》（示范文本），并提示业主投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》须经物业管理小区（大厦）内全体业主所持投票权2/3以上赞成的，方能通过。
（四）发出大会通知。在首次业主大会召开15日前，筹备组将选票格式《〈业主大会议事规则〉、〈业主公约〉表决票》样本（附件8）和《关于召开首次业主大会的通知》（附件9）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，召开首次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。
（五）投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》。筹备组按照召开首次业主大会通知的要求，组织对《业主大会议事规则》和《业主公约》进行投票表决，并将表决结果及业主大会决定
（一）（附件10）在小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日。
（六）刻章。筹备组到公安部门办理刻制业主大会公章手续，公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。
三、选举产生首届业主委员会
（一）发出大会通知。在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将业主委员会委员选票格式样本（附件11）、业主委员会委员候选人简历表（附件12）和《关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知》(附件13)在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，并通知全体业主和告知相关的居民委员会。召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知中应当包括会议召开的时间、地点和业主委员会委员候选人资格条件等内容。
（二）核对候选人提交的资料。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件，交给筹备组核实。筹备组将《业主委员会委员候选人简历表》在小区（大厦）内明显位置张贴公告。
业主委员会委员候选人应多于应选委员名额，实行差额选举。
若业主大会是由住宅和非住宅业主组成的，业主委员会可由住宅组和非住宅组组成，其业主委员会委员候选人也应分为住宅组候选人和非住宅组候选人。
（三）印发选票。筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定，做好业主投票权、议事方式、表决程序和约定的其他工作，并印发选票、通知所有投票人和设置投票箱。
（四）封箱监票。筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告区国土房管局，由区国土房管局到场对投票箱粘贴封条，并于召开业主大会时，对开箱投票活动进行监督。
（五）投票选举首届业主委员会委员。筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果，及业主大会决定
（二）（附件14）在小区（大厦）内明显位置张贴公告不少于5日。
（六）提交资料。业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局。
1、业主大会成立情况；
2、业主大会决定
（一）、（二）。
（七）备案。各区国土房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《收件回执》（附件15）。
（八）刻章。业主委员会到公安部门办理刻制业主委员会公章手续。公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。
四、其他事项
（一）业主委员会根据物业管理小区（大厦）的规模由5—15名委员单数组成，当业主委员会委员少于5人时，应及时召开业主大会进行补选。
（二）业主可以书面委托其他业主代为投票，但被委托人接受的委托不得超过3人。
（三）业主委员会任期届满2个月前，应当按照本物业小区（大厦）的《业主大会议事规则》，筹备召开业主大会进行下一届业主委员会的换届选举工作。
（四）业主委员会到期未换届选举且有业主提出异议的，区国土房管局应当指派工作人员指导业主委员会换届工作。
（五）整幢非住宅楼宇和业主人数较少的楼盘，其筹备组成员的产生和业主委员会委员候选人的产生可不要求有业主推荐支持。
附件(下载）：
1、关于组建首次业主大会筹备组的建议
2、筹备组成员自荐表
3、推荐支持的业主签名表
4、建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表
5、关于上报参加筹备组成员名单的通知
6、关于成立首次业主大会筹备组的复函
7、首次业主大会筹备组成员名单
8、《业主大会议事规则》、《业主公约》表决票
9、关于召开首次业主大会的通知
10、业主大会决定
（一）11、业主委员会委员选票格式样本
12、业主委员会委员候选人简历表
13、关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知
14、业主大会决定
业主委员会是指特定物业内全体业主通过召开业主大会选举产生, 经房地产行政管理部门登记备案, 代表业主利益实行自治管理, 维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构并对业主实施合法管理的群众性组织。[1]在如今的住宅小区的生活模式下, 物业公司、业主、业主大会、业主委员会构成日常管理的最主要的模式, 是我国现有状况下人民居住环境中的最主要的组织。对于业主委员会的法律地位, 我国目前的法律却未做出准确、具体的规定, 导致在司法实践中出现许多不同的看法, 各地的判决也不同。
在理论界, 关于业主委员会的法律地位也有不同的观点, 主要有以下三种:其一、业主委员会是独立的社团法人。[2]其二、业主委员会是其他组织。[3]其三、业主委员会不具有民法上的主体地位。[4]第三种观点较为合理。
首先, 根据我国《民法通则》第36条的规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力, 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”由此可见, 作为我国法律意义上的法人, 必须能够独立享有权利、承担义务, 也就要求法人有独立的财产, 基于此才可承担责任, 这是法人独立承担责任的基础。同时, 我国法律也规定, 若要成为法人还必须有自己的名称, 组织机构和场所且是依法成立。以此看来, 业主委员会并不具备这些条件, 主要是没有承担责任的财产基础。虽然说, 业主委员会也会管理部分财产, 如业主缴纳的用于维护共有区域的修理费用等, 但这部分财产并不属于业主委员会, 业主委员会不能任意支配, 在面对这部分财产时, 业主委员会只是管理者, 其用途已经由业主规定;再者业主委员会并不能独立承担民事责任, 责任是由全体业主共同承担。因此, 业主委员会是独立的法人在我国现有法律条件下并不适用。尽管很多发达国家承认此模式, 如法国、新加坡;美国也以判例的形式承认业主管理组织具有法人资格;但德国《住宅所有权法》和我国台湾地区《公寓大厦管理条例》均不承认业主管理组织具有法人资格。在我国现有法律的框架下并不能当然认为业主委员会具有法人资格。
其次, 有观点认为业主委员会属于我国法律意义上的其他组织, 但根据《民诉意见》第40条的规定, 其他组织与法人在对财产的要求上是相同的, 都必须要有一定的组织机构和财产。同时《物权法》第75条、《物业管理条例》第8条、第十五条也都有相关规定, 住宅小区内全体业主可成立业主大会, 选举业主委员会作为业主大会的执行机构, 处理本小区内的物理管理活动, 维护业主共同的权益。基于此说明业主委员会是依法成立的并不为过, 但根结的原因依然是业主委员会并没有独立的财产, 所以并不能认为是其他组织。
最后, 业主委员会并不属于我国民法关于主体规定的自然人、法人及其他组织中的任何一类这一观点比较合理。业主委员会应属于业主把本属于自身的部分权利集中赋予的管理组织, 它并不具有民事主体资格, 不能独立的享有权利承担义务, 但它可依据业主赋予的权利范围, 实施在此范围内的权利。笔者认为, 业主委员会类似于班委会, 班级同学经过选举产生班委会, 班委会在民主集中制的指导下, 组织一些活动, 代表班级参加学校的某些活动, 维护班级同学的利益。业主委员会同理, 所有业主经过选举产生业主委员会, 赋予业主委员会某些权利, 在此范围内, 业主委员会可代表业主参加社会活动, 例如订立物业管理合同等, 维护业主的权益。法律同样也赋予了业主委员会某些权利, 如配合公安机关, 维护小区内的治安等, 同时也可要求逾期不缴纳物业费的业主限期缴纳物业费等。
二、业主委员会的诉讼权利
既然上文已经表述, 业主委员会不具有法律主体资格, 那是否也就得出业主委员会不具有诉讼主体资格呢笔者同意此观点, 但笔者认为, 这并不是说业主委员会不能参加民事诉讼。
关于业主委员会是否具有诉讼主体地位, 我国各地的法院对此也有不同的理解和认识, 也做出了不同的判决。如在2007年12月广州白云区发生的某小区业主委员会状告物业公司将公共绿地用于停车场案中, 在业主委员会与物业公司协商无果的情况下, 业主委员会一纸诉状将物业公司告上法庭, 但法院拒绝受理此案, 理由是业主委员会没有诉讼主体资格。[5]相反, 有的地方法院则认定了业主委员会的诉讼该主体资格, 重庆市高级人法院在其审判意见中就指出:在诉讼中, 业主委员会可作为原告或者被告参加诉讼, 但诉讼结果由全体业主承担。
笔者认为业主委员会没有民法意义上的主体地位, 也就没有民事诉讼法上的诉讼主体的资格, 但业主委员会仍然有诉讼权利。此权利并不是由法律赋予, 而是所有业主诉讼权利的让与。此时的诉讼权利应等同于民事诉讼法上的代表诉讼。根据《民事诉讼法》的规定, 当诉讼双方的当事人中的一方为多数人时, 且是相同或同一类的诉讼标的, 为节省诉讼资源, 提高诉讼效率, 可由多数一方的当事人选举代表参加诉讼, 但诉讼结果由全体当事人共同承担。
业主委员会最为诉讼的一方当事人参加诉讼就是基于代表诉讼的原理, 此时的诉讼即是业主委员会作为所有业主推举的代表参加的诉讼行为, 诉讼主体仍然是所有的业主, 业主委员会的地位是诉讼代表。此与共同诉讼选举代表的区别则在于, 共同诉讼的代表是当争议发生后, 由所有当事人共同推举代表进行诉讼, 维护他们的权利。而业主委员会的代表诉讼则是, 在业主委员会成立之时, 在业主大会上选举业主委员会的时候, 业主们就将为大家共同利益的诉讼代表的资格同时赋予了业主委员会, 在争议未发生之时, 已经约定今后在本小区内, 若发生损害小区业主共同利益的纠纷, 由业主委员会的成员作为代表进行诉讼。
对此种诉讼的范围必须明显界定, 并不是小区内发生的争议都将由业主委员会进行代表诉讼, 此范围的界定按照建筑物区分所有权的范围划分比较合适, 即共有部分的争议纠纷的诉讼, 由小区的业主委员会代表诉讼, 但关于自有部分, 或者部分业主共有部分的诉讼, 仍由业主独立进行诉讼。这也符合最高法院的审判意见:“在物业管理方面, 涉及全体业主的共同利益的, 可由业主委员会在其职责住内向人民法院起诉, 与物业无关的, 不在此范围内, 但诉讼结果仍然由全体业主共同承担。”
由于代表诉讼的资格是在争议未发生时已经赋予业主委员会, 因此不可避免的出现业主委员会可能侵害业主权益, 应该赋予业主对于业主委员会确实的侵权行为的撤销权, 但必须限定时效, 笔者认为, 自业主知道或应当知道六个月内, 业主对业主委员会的相关行为有撤销权。但此撤销权能否实现要有法院判决, 需要业主承担举证责任。
三、结语
业主通过选举出业主委员会作为业主大会的执行机构, 从而实现对自有部分以外公共部分的管理权。业主委员会对管理业主共同生活的小区, 解决因共有财产而产生的纠纷具有不可替代的作用。因此, 明确业主委员会在法律上的地位至关重要。因此, 经上文表述, 笔者认为虽然我国法律并没有赋予业主委员会法律的主体地位, 但根据民诉法的规定, 让应该认为业主委员会有代表诉讼的资格, 仍可作为诉讼的一方当事人参加民事诉讼, 维护业主的合法权益。
摘要：随着我国房地产事业的发展, 如今住宅小区成为人们生活的主要模式, 在住宅小区内, 由业主推选业主委员会进而对小区进行物业管理, 已成为众多小区管理的模式, 但关于业主委员会的主体地位如何, 是否可作为民事主体参加诉讼, 诉讼地位如何, 我国现有的法律对此问题并没有明确的界定, 各地现有的判决也各不相同。
关键词：业主委员会,法律地位,诉讼地位
参考文献
[1]何苗, 李黎.<物权法>视野下的业主委员会的法律地位[J].资源与人居环境, 2008年 (卷2下) :79.
[2]陈华彬.现代建筑区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社, 1995:236.
[3]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报 (哲学社会科学版) , 2008年6月 (第13卷增刊) :122.
[4]刘颖.试论我国业主委员会的主体资格[J].山西建筑, 2011年11月 (第37卷第33期) :234.
苟天林全国人大农业与农村委员会委员、光明日报社原总编辑
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一、工作目标
2006年12月底前，依法成立业主委员会，全区住宅小区普遍召开业主大会。2007年7月底前对具备条件进行招投标的小区以业主委员会为主体在各街道办事处的监督下，通过公开或邀请招投标的方式选聘物业管理企业，并依法签订物业管理委托合同，对暂不具备条件进行招投标的小区，本着“大家的事情大家办，大家的费用大家摊”的原则，实行业主自治管理。对已签订物业管理委托合同，尚未期满的住宅小区，在业主委员会与物业管理企业无纠分的前提下，暂不另行进行招投标，待合同期满后进行。
二、基本原则
召开业主大会，组建业主委员会，要按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《牡丹江市业主大会和业主委员会指导性规则》进行，要充分发扬民主，尊重业主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心强，身体健康，能保证必要的工作时间，且能维护业主、使用人利益的代表选出来参加业主大会，经过业主代表的选举作为业主委员会组成人员。
三、责任划分
区物业工作领导小组负责指导全区住宅小区业主大会和业主委员会组建及物业管理招投标的监督工作，各街道办事处协调有关公安派出所及相关单位负责本行政区域内住宅小区业主大会和业主委员会组建的指导工作，各社区居委会具体负责各住宅小区的业主大会和业主委员会组建工作。
四、实施步骤
（一）人员培训阶段。2006年6月初至月末对各街道办事处抽调的业务人员进行培训。培训的主要内容是：业主代表的产生、业主大会的召开、业主委员会的产生及小区界线划定等。
（二）划定住宅区界线阶段。2006年6月15日至9月末。由各街道办事处负责本行政区域内的住宅区界线划定工作，明确住宅区范围。并于2006年9月20日前将住宅区划定工作情况报送区民政局，附标清小区四至的平面图一幅。
1、封闭式住宅区、半封闭式住宅区四至明确的，遵循原有城市规划来划分。
2、开放式或半开放式住宅区，四至不明确的，需重新划分住宅区范围。划分原则是相对住宅集中、人口相对密集、平面上成片分布，划分标准一般在15—25幢楼、住户为1000户左右、面积在3万平方米以上为宜。
（三）宣传动员阶段。2006年7月15日至31日，通过新闻单位做专题报导，广泛宣传业主大会和业主委员会组建后的目的、意义，以及业主、业主大会、业主委员会和物业企业的权利与义务，增强业主的维权意识和物业管理企业的服务意识，进而提高全区物业管理水平。
（四）试点阶段。2006年6月20日至7月末，各街道办事处在抓好整体工作推进的同时选择3个以上有代表性的住宅小区作为试点单位，全面做好业主大会和业主委员会的组建工作。各试点单位的工作任务要从小区划分开始直至全面建立业主大会和业主委员会，重点要总结好每个步骤的经验教训，以利于整体工作的全面推进。具体工作时限是：2006年6月12日至7月末，完成试点单位的确定及小区划分；6月15日至7月末，完成试点单位的基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等情况的调查；6月末至8月末，完成试点单位的业主大会和业主委员会的组建工作。同时，各街道办事处要注意选择好中差三方面不同层次的住宅小区作为试点单位并严把各项法定程序和基础材料留存工作，特别是要选择一个没有物业企业管理采取业主自治管理的试点单位。
（五）摸底调查阶段。2007年3月1日至3月底。调查内容为住宅小区基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等。表格下发后，由各街道办事处牵头，社区居委会、物业企业配合认真填写，由各街道办事处负责汇总后，于2006年8月31日前，报送区民政局。
（六）全面建立业主大会和业主委员会阶段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成业主大会和业主委员会的组建工作。区物业工作领导小组要加强全区业主大会和业主委员会组建工作的监督、指导，各街道办事处要抓好具体的组建工作，主要领导要亲自抓、负总责，责任要层层分解，落实到人，在保证规范、高效的前提下，在规定时间内完成。
（七）检查验收阶段。2006年12月底前，区物业工作领导小组牵头，组成验收小组，对各街道办事处组建业主大会和业主委员会工作进行全面验收。对验收不合格的，2006年12月底前，重新规范，完成整改。
五、组织领导
为
了全面完成住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作，区政府成立领导小组。
组长：---区委常委、副区长
副组长：---区民政局局长
---阳明公安分局副局长
成员：---阳明街道办事处主任
---前进街道办事处主任
---新兴街道办事处主任
---桦
橡街道办事处主任
下设办公室，主任：胡凤桐（兼），成员：---。办公室设在区民政局，联系人：---联系电话：6321287。
各街道办事处要成立业主大会和业主委员会组建工作推进落实领导小组，制定具体工作细则，确保全区各住宅小区业主大会和业主委员会组建工作的落实。
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