公积金贷款申请贷款（精选10篇）
一、申请公积金贷款需要什么资料
1、房屋买卖合同（原件和复印件2份）；
2、转让后的房屋契证（原件和复印件1份）；
3、转让房屋评估书（原件1份）；
4、首付款凭证（原件和复印件1份）；
5、借款人及其配偶身份证（原件和复印件2份）；
6、借款人及其配偶户口簿或户籍证明（原件和复印件1份）；
7、结婚证、未婚（包括离异）的由户口所在地婚姻登记处出具未婚证明（原件和复印件2份）；
8、工作在五县（市）的借款申请人需提供当地住房公积金管理中心出具的连续一年正常缴存住房公积金的证明原件；
9、申请住房公积金组合贷款的，以上材料1－7项需各增加复印件一份及提供单位收入证明原件。
二、申请住房公积金贷款的注意事项
1、应按照借款合同约定，在每月的还款日前足额将当月的应还款存入还款账户内。
2、按照银行规定须向银行交纳银行卡、折年费或小额账户管理费的，借款人应保证还款卡（折）内余额足以偿还当月贷款月供，以免由于卡（折）余额不足而造成贷款逾期。
3、采用等额月均还款或等额本金还款方式的借款人申请提前还款、且贷款发放银行为交通银行、农业银行、中国银行、工商银行、建设银行的，借款人本人应避开还款日及前后各三个工作日，持本人身份证及复印件、《借款合同》到贷款业务部门办理提前还款手续，同时必须注意贷款处于逾期状态无法办理提前还款业务。
住房公积金为城镇职工提供了大量的购房资金, 提高了城镇职工的购房能力, 改善了城镇职工的住房条件, 为建立我国住房保障体系奠定了基础。但是, 在住房公积金贷款力度加大的同时, 其潜在的风险也随之加剧。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场, 但我国住房按揭贷款同样有风险, 并正逐步步入违约高风险期。
2 国内外相关研究
由于公积金的非普遍性, 国外研究很少涉及政策性住房融资, 个人住房贷款主要是从商业贷款角度研究。国外研究者应用期权理论研究住房贷款违约风险, 得出结论是住宅的资产净值若低于抵押贷款价值, 那么违约就发生, 但不一定立即违约。还应考虑如下因素: (1) 与违约相关的交易成本; (2) 借款人偿还能力; (3) 贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约。此外, 重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违约行为。
外国学者把造成逾期的决定性因素分为三大类:结构性因素 (法律、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其他社会保障的支持等) 、家庭收入和支出因素 (家庭类型、失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他家庭支出) 、个人因素 (个人理财能力、家庭关系的破裂、个人主观认为应该优先考虑的事件等) 。证实了逾期的几个关键因素是借款人年龄、家庭类型和贷款价值比等。
国内学者可以直接针对公积金研究。于晶 (2013) 从借款人对还款方式的不了解以及借款人有意赖账, 恶意不还款角度阐述了贷款逾期的原因, 此外, 她认为住房公积金贷款时间长, 额度大, 借款人、抵押人、担保人及担保物在还款有效期内可能发生变化, 也是造成贷款逾期的重要因素。于伟 (2012) 从三个方面阐述了我国住房公积金贷款中可能导致逾期的原因:贷款条件过于粗糙, 贷款对象资格审核简单流于形式:贷款额度、期限和利率过于单一;贷款利息的贴息申请条件过于模糊, 申请贴息人员条件和贴息比例规定不合理。肖文 (2010) 从六个方面分析了住房公积金贷款风险的表现形式, 分别是国家相关政策给公积金贷款带来的风险;交易合同得不到法律保护而导致的法律风险;通货膨胀对投资的固定收益波及使投资者所获固定收入的实际购买力下降的风险;由于我国房地产市场的不规范使房地产行业的风险通过贷款转移到公积金管理中心的房地产市场风险;公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时操作失误或决策不当而造成贷款损失的风险;借款人例如收入减少失业等原因造成的贷款人信用风险。
国外对商贷住房贷款的违约和逾期研究视角是贷款人角度, 并用实证的方式分析。国内对公积金贷款违约和逾期倾向于定性研究, 实证比较少见。他们同时缺乏对非贷款人的逾期因素的考虑并实证, 比如, 个贷类型、房屋类型、划扣方式、还款方式、委托银行这五个单一因素对逾期期数的影响。
3 研究内容和方法
从影响公积金贷款的非个人因素出发, 借助非参数检验的方法, 分析每个单一因素对贷款逾期期数的影响以及影响的程度, 然后实证分析。数据来源武汉市某银行2012.1.1-2012.12.31的90条贷款逾期记录。
3.1 非参数检验
非参数检验是在总体不服从正态分布且分布情况不明时, 用来检验数据资料是否来自同一个总体假设的一类检验方法, 由于这类方法一般不涉及总体参数, 因此称为非参数检验。非参数检验的前提比参数检验少的多, 也容易满足, 适用于计量信息较弱的资料。论文主要涉及两独立样本的Mann-Whitney U检验和多独立样本的Kruskal-Wallis检验。检验的显著性水平为5%。
3.2 贷款逾期因素的检验
3.2.1 个贷类型
公积金贷款的个贷类型包括纯公积金贷款和组合贷款两大类。个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金, 委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。个人住房公积金组合贷款是指, 当住房公积金贷款额度不足以支付房款时, 借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行申请商业性个人住房贷款, 两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中心审批, 商业性贷款由受托银行审批。在随机抽取的90条逾期记录中纯公积金贷款共有65条记录, 组合贷款共25条记录, 65条纯公积金贷款记录的平均逾期为1.48, 组合贷款的平均逾期期数为1.8, 判断这两种贷款类型对逾期期数是否有显著影响进行非参数的检验, 用SPSS非参数检验两独立样本的Mann-Whitney U检验结果如表1。
表1中可以看出, 纯公积金贷款的秩均值为46.66, 组合贷款秩均值为42.28。表中渐近显著性值为0.374, 大于显著性水平0.05, 不拒绝原假设, 纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式来自的两个总体分布无显著差异, 两种贷款方式对逾期期数没有构成显著的影响。
纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式都包含了公积金贷款的部分, 但组合贷款资金只有公积金部分来源于住房公积金管理中心, 其余部分资金来自委托的商业银行。商业银行在处理住房公积金贷款时只是简单的资金操作, 并不涉及业务的操作和管理。因此由公积金管理中心贷款的资金, 由公积金管理中心负责, 其逾期和违约只对住房公积金管理中心产生影响, 与委托的商业银行无关, 银行不负有任何责任。住房公积金管理中心获得的逾期数据只是针对组合贷款中从公积金管理中心贷出的那部分资金的逾期, 而商业银行贷出的那部分资金的逾期则作为商业银行的内部数据。因此从住房公积金管理中心的角度, 纯公积金贷款和组合贷款这两种贷款方式与逾期期数之间并没有显著的联系。
3.2.2 房屋类型
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金, 其提取主要包括离职退休、丧失劳动能力、到国外和港澳台定居、被纳入城镇居民最低生活保障并支付房租、偿还住房贷款本息等几大类。在偿还公积金贷款本息方面, 公积金管理中心主要针对的是二手房、经济适用房、商品房三类住房。在90条逾期样本中, 商品房是最主要的房屋类型, 占总体的65.56%。这三种房屋类型对逾期期数影响用SPSS非参数检验多独立样本K-W检验结果如表2。
表2中三种房屋类型的秩均值分别为41.18、43.83、46.87, 卡方为0.933, 渐近显著性为0.672。由于其渐近显著性远大于显著性水平0.05, 因此不拒绝原假设, 即认为这三个独立样本来自的三个总体分布没有显著性差异, 房屋类型对于逾期期数没有显著性影响。
住房公积金管理中心主要根据借款人的申请要求和条件决定发放何种类型的住房贷款, 而借款人在申请贷款时已经确定了所购买的房屋类型。一般来说, 借款人在选择房屋类型时除了考虑房屋本身的实际状况外, 还会涉及自身和家庭的生活和经济状况。资金相对充足的购买人在选择房屋时优先考虑的是商品房, 因为商品房的购买不像经济适用房需要排队等候和一系列严格的审核, 而购买二手房或经济适用房的购房者往往在短时间内资金来源有限, 尤其是购买经济适用房的购房者, 他们往往由于资金条件的限制需要国家的政策支持。因此, 排除房屋本身的地理位置和房型等因素, 仅针对三种房屋贷款类型, 其借款人在经济状况上是存在差别的。然而这种差别并没有对逾期期数构成显著影响, 经济状况虽然在一定程度上影响着借款人的购房类型, 但并没有影响借款人的按期还款和违约。不过需要注意的是, 经济状况只是影响购房类型的一部分因素, 并不完全决定购房者的选择, 且这种影响往往只发生在购房过程, 而在后期还款过程中, 借款人的经济因素会发生一系列的变化, 因此经济因素对贷款逾期期数的影响不显著只在某一程度上。
3.2.3 划扣方式
住房公积金贷款还款的划扣方式有两种, 逐月划扣和逐年划扣, 划扣方式由借款人根据自身的情况选择, 公积金管理中心不做规定。逐月扣划还贷就是在每月20日自动扣划借款人的住房公积金存款, 归还当月应还公积金贷款本息额。逐年扣划还贷每年1次按指定时间自动扣划借款人的住房公积金存款, 用于提前部分归还或提前结清公积金贷款。选择逐年扣划还贷的借款人必须选择降低月还款额或缩短贷款期限, 每月仍需用自有资金归还公积金贷款应还本息额。在90条逾期记录中只有58条划扣方式的有效记录, 其中包括48条逐月划扣记录和10条逐年划扣记录。这两种划扣方式对逾期期数的影响用SPSS非参数检验Mann-Whitney U分析结果表3。
由表3, 两种划扣方式的秩均值均为29.50, 渐近显著性为1, 大于显著性水平0.05, 不拒绝原假设, 逐月划扣和逐年划扣这两个独立的样本来自的两个总体的分布不存在显著性的差别。
住房公积金管理中心最初确定以逐月划扣和逐年划扣综合了多方面的因素, 一方面便于委托银行办理资金业务, 另一方面能够方便借款人还贷, 同时降低借款人违约的风险, 使住房公积金管理中心的资金得到有效利用。选择逐年扣划还贷方式, 可使用公积金存款账户中的资金提前归还部分贷款本金, 希望提前还贷减少贷款利息负担的借款人多选择逐年划扣。选择逐月扣划还贷方式, 借款人自贷款发放后的第2个还款月即可减少现金还款, 在还款期间能充分使用每月缴存的住房公积金, 为减轻每月还款压力的借款人大多选择此类还款方式。
3.2.4 还款方式
公积金贷款的还款方式主要有两种, 等额本金和等额本息。等额本息还款方式指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息, 该还款方式每月还款金额相同, 月还款额中的本金比重逐月增加, 利息比重逐月减少, 便于借款人安排家庭收入的支出。等额本金还款方式指借款人每月等额偿还本金, 贷款利息逐月递减, 该还款方式每月归还本金相同, 利息随贷款本金余额的逐月减少而相应减少, 每月还款金额逐月递减, 但贷款前期的还款压力较大。在90条随机抽样样本中只有10条记录还款方式为等额本金, 80条记录为等额本息, 约占全部的记录的90%, 两种还款方式的平均逾期都在1-2之间。研究还款方式的选择对逾期期数的影响, SPSS非参数检验两独立样本的Mann-Whitney U检验结果如表4。
表4中渐近显著性为0.731, 大于显著性水平0.05, 不拒绝原假设, 两个独立样本来自的总体分布无显著的差异性, 等额本金和等额本息两种还款方式对逾期期数没有构成显著性的影响。
等额本金和等额本息这两种还款方式都有各自的优点, 等额本息方式偿还初期利息支出最大, 本金还得较少, 适用于收入稳定, 还款前期资金紧张的人群。等额本金方式利息随本金逐月递减, 每月还款额亦逐月递减, 较适用于还款资金充裕, 未来收入上升空间有限的群体。借款人选择公积金贷款还款方式是多种因素共同作用的结果, 除了考虑目前的经济状况外还与今后的期望收入有关。
3.2.5 委托银行
住房公积金采用的是一种委托运作模式, 《住房公积金管理条例》规定住房公积金管理中心不能办理金融业务, 不能从事资金有关的业务操作, 应当委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。住房公积金管理中心只负责相应的审核和考察, 所有的资金业务均由指定的银行办理, 不同委托银行的借款人在逾期的期数上是否存在显著差别需要进一步的分析。抽取到的武汉市某银行住房公积金贷款逾期数据中包含武汉市的9家某银行, 由于有几家银行的数据较少, 论文只用其余5家贷款逾期较多的记录进行分析, 这5家银行分别为桥口支行、武昌支行、青山支行、黄陂支行、营业部, SPSS非参数检验多独立样本K-W检验结果如表5。
表5中, 检验的渐近显著性为0.228, 大于显著性水平0.05, 不拒绝原假设, 5个独立样本来自的总体分布无显著差异, 委托银行与逾期期数没有显著性的联系。
在住房公积金贷款过程中, 银行只负责对相关的资金业务进行处理, 而所有的审批程序都是由住房公积金管理中心完成的, 在这个过程中银行没有权利和义务进行相关资料的审批和核准, 因此委托银行对逾期期数的影响不显著。银行作为和借款人直接接触的第一方, 可以很方便地获知借款人相关的信息以及这些信息的变动, 可以获得关于借款人各方面状况的第一手资料, 因此可以迅速针对这些变化制定相应的措施, 应对借款人的变化产生的贷款拖欠和逾期。然而, 公积金贷款中所有的风险都归于住房公积金管理中心, 银行不负有任何责任, 所以银行在处理公积金贷款业务中, 只是简单的操作者, 而没有从管理主体的角度出发来完善住房公积金的贷款, 这使得借款人的逾期变得不可控, 违约情况和逾期期数也相应增加。
4 结论
日前，住建部、财政部、中国人民银行联手发布的《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》提出，缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。
如何申请公积金异地贷款呢？根据住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，公积金异地个人住房贷款办理程序如下：
1.贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询，并一次性告知贷款所需审核材料。
2.职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请，缴存城市公积金中心根据职工的申请，核实职工缴存贷款情况，对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工，出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。
3.贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后，向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误的，应按规定时限履行贷款审核审批手续，并将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存城市公积金中心对职工异地贷款情况进行标识，并建立职工异地贷款情况明细台账。
4.缴存职工在异地贷款还贷期间，如住房公积金个人账户转移，原缴存城市公积金中心应及时告知贷款城市公积金中心和转入城市公积金中心。转入城市公积金中心应在接收职工住房公积金账户后，及时对异地贷款情况重新标识和记录。
5.异地贷款出现逾期时，缴存城市公积金中心应配合贷款城市公积金中心开展贷款催收等工作，根据贷款合同可扣划贷款职工公积金账户余额用于归还贷款。
目前，这一政策正在陆续落地，部分地方已经开始实施，具体情况可咨询当地住房公积金管理部门。
（北京 洪涛）
一、贷款申请人及配偶基本情况
姓 名性 别年 龄
身份证号码联系电话
工作单位职务或职称单位性质
配偶姓名性 别年 龄
身份证号码工作单位
职务或职称联系电话
二、家庭财务情况
个人公积金账号公积金帐户余额
代发工资银行代发工资存折帐号
配偶个人公积金账号公积金帐户余额
申请人月工资收入配偶月工资收入
三、购房情况
购房地址建筑面积
购房总价款已付款金额
开发商开发商电话
四、担保情况
担保人姓 名性别年龄工作单位公积金余额
房产抵押房产证编号： 土地证编号：
担保公司同意担保承诺书编号：
五、申请贷款情况
申请贷款金额 万元申请贷款期限 年
本人保证所提供的资料是真实合法的，并严格遵守《莱芜市住房公积金贷款合同》按时归还贷款，若由于本人原因未按时归还贷款，市住房公积金管理中心和委托贷款银行可从本人及担保人住房公积金帐户直接划转相应资金用于归还所欠贷款，不足部分，按《莱芜市住房公积金贷款合同》约定条款执行，并承担由此引起的一切责任，特此承诺。
申请人签章： 申请人配偶签章：
年 月 日
受理： 复核：
六、申请人及配偶身份证粘贴处
⑴住房公积金个人借款申请书；
⑵身份证件（居民身份证、户口本或其他身份证件）；
⑶所在单位出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力的证明； ⑷合法有效的购房合同、协议或其他批准文件；
⑸抵押物清单，权属证明文件，权利人同意抵押的证明；
住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具, 还是实现政策需要的“购房救济粮”, 在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说, 公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等, 可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响, 为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说, 在我国, 自房地产市场蓬勃发展以来, 伴随着“炒房热”的高温, 有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因, 有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题, 并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡, 实现效率和公平的平衡。
一、我国住房公积金贷款
根据国家的政策和市场定位, 住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求, 不过实际操作中, 由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏, 使得公积金贷款在具体发放和使用中受限, 并没有达到良好的政策效果。具体分析如下:
(一) 公积金贷款的地区差异性很大。
一方面在东西部和南北部经济发展的差距下, 各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同, 也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下, 现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性, 大大降低了住房公积金的使用效率。
(二) 住房公积金的相关规定模糊。
住房公积金作为一种长期住房储金, 相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房, 然而, “自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷, 很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。
(三) 住房公积金“两性”失衡。
在一定程度上是“共有基金”, 即所有缴存人共同出资建立的, 故在考虑差别性的基础上, 还应顾及到互助性的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段, 二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。
二、住房公积金贷款存在现状根源分析
(一) 市场均衡。
由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知, 现阶段, 该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加 (供给方) , 而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加, 故从定性上来说, 住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示, 目前市场状况如点O1, 公积金贷款需求和供给之间存在一个差额, 要达到市场的供求均衡 (O2点) , 理论上来说, 应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中, 造成市场不均衡的原因很复杂, 且各个因素相互影响, 现具体分析如图1所示。 (图1)
1、在需求方面, 目前人们对住房的需求是刚性需求, 即需求收入弹性较大而价格弹性较小。
短时间内, 中低薪阶层的收入不可能快速提高, 因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而, 在进行公积金贷款时, 由于公积金的缴存与工资挂钩, 这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷, “夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金, 反过来又影响收入分配, 引发社会不公平等问题的发生。
2、在供给方面, 应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。
然而, 由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄, 利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外, 公积金贷款的市场化程度不高, 其流动性较差, 不能及时将贷款资金变现, 资金利用率低。
3、在其他方面, 如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。
根据有关条例规定, 目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请, 金额是50万, 职工及其配偶申请贷款的金额是70万, 这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额, 在这种情况下, 很多职工只能办理住房公积金 (组合) 贷款或按掲贷款, 从而减少了住房公积金贷款的市场份额。
(二) 住房公积金贷款存在的风险。
据调查, 近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升, 已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点, 这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外, 住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而, 控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前, 我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为:信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。
1、信用风险。
据有关研究, 贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内, 贷款额占家庭收入的比例越高, 购房者的还款压力越大, 违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大, 则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时, 贷款偿还压力增大, 相应地, 其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈, 伪造个人信用资料骗取贷款等。
2、操作风险。
在办理公积金贷款时, 由于贷款管理员的风险防范意识不强, 不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途, 也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进, 对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否, 都会影响贷款风险。
3、制度风险和稽核风险。
造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。
4、抵押物风险。
抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条, 抵押房屋的市场价格就会下跌, 故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值, 贷款房价比大于1, 在这种情况下, 若忽略交易成本和其他因素, 借款人倾向于违约的可能性增大。
(三) 住房公积金贷款的福利陷阱问题。
通过上述分析, 不难发现这样一个怪像:一方面大量资金处于闲置状态, 而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款, 无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。
对于中低收入家庭来说, 住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名———养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制, 很难取得公积金贷款, 使其在很长一段时间内成为闲置资金, 只能等退休后领取成为养老金。而另一方面, 尽管不能获取公积金贷款买房, 却还要强制性地每月缴纳一些款项, 造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外, 这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。
三、相关政策与建议
(一) 在政策和制度方面
1、切实注重社会公平。
从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度, 取消单方面与工资挂钩的贷款条件, 解决“福利陷阱”的问题, 并简化和完善贷款程序, 增强住房公积金贷款的保障性。
2、灵活利用住房公积金。
可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化, 也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权, 增强贷款资金的流动性, 也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来, 在有关监管的同时, 防止住房公积金的过度贬值。
(二) 在住房公积金贷款市场方面
1、完善住房公积金贷款机制, 加强政策调整力度。
住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制, 根据市场风险及时调整公积金贷款政策, 从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行, 并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时, 应迅速调整公积金贷款政策, 增加资金来源渠道, 缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时, 可以从宏观上适当调度部分资金用于投资, 并请专业人员进行操作, 实现资金的保值增值。
2、完善住房公积金信贷程序。
(1) 实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来, 业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”, 即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上, 应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上, 根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度, 这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款, 减少了公积金贷款的浪费, 促进了社会公平; (2) 将消费贷款压缩, 部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道, 形成渠道多样化、余度可调节化的局面, 在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。
3、挖掘住房公积金贷款需求。
从制度上增强住房公积金的互助性功能, 允许以一个家庭作为贷款单位, 家庭成员可以共享公积金贷款, 这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求, 有效整合公积金资源, 促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上, 应充分考虑人们的需求, 即除了买房贷款的需要, 还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响, 其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此, 贷款限额应与市价和收入相适应。
(三) 在控制公积金信贷风险方面。
应切实建立有效的内部控制制度, 实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查, 防范源头风险;加强贷中审查, 严格控制风险;加强贷后管理, 有效化解风险”的工作。其中, 提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。
1、加强控制信用风险。
(1) 提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量, 提升信息收集的质量, 提高信息分析结果的准确度, 严格把好个人贷款审核审批关, 及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。 (2) 完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。 (1) 在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上, 结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型, 来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用; (2) 可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法, 强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内, 这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限; (3) 加强对所了解的借款人信息核实的能力, 对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实, 同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。 (3) 建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估, 及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。
2、防范操作风险。
根据贷款的流程, 分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范, 检查和控制相关风险点, 并制定具体的管理职责和实施细则, 实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案, 实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制, 保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法, 实现动态管理, 使贷款风险降到最低。
3、注意控制制度风险和稽核风险。
一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制, 实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善, 调动职工的积极性, 使其严守岗位, 互相监督。另外, 要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能, 实行竞争上岗, 明确业务人员的权利和义务, 从根本上控制风险源。
参考文献
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个月就能申请贷款，二套房也可申请贷款等。同时实现公积金异地互认、转移接续，并取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，以减轻贷款职工负担。
为积极响应国家公积金贷款新政，10月13日下午，武汉公积金中心正式宣布：用公积金贷款买第二套房产，最低首付从6成降低为3成。这意味着，公积金和银行对二套房首付要求一致。
武汉：公积金救市
继“鄂六条”以后，近半月时间，堪称江城楼市新政发布密集期。 先是彻底取消限购，随后央行、银监会宣布取消限贷，如今武汉公积金也站出来调整二套房公积金贷款首付由六成调整至三成。
无论理由多么冠冕堂皇，目的只有一个——救市。
武汉住房公积金管理中心发出通知，第二套房公积金贷款最低首付款比例调整为房屋总价的30%，不再硬性要求达到房屋总价的60%。住房公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执
行，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。
据武汉公积金最新通知得知，购房者利用公积金贷款购买第二套房，若首付三成，只能采取组合贷款，用银行商贷填上余下的三成房款。虽然必须采取组合贷款方式，而且公贷二套房贷款利率须上浮
10%，但由于公贷基准利率只有4.5%，上浮后仍远低于商贷基准利率的6.55%，相比使用纯商贷，组合贷的购房成本仍有明显降低。
湖北房地产经济学会常务理事、中指院市场总监李国政认为，公积金贷款门槛的降低能释放更多改善性需求，也为缓解房地产库存压力带来利好。
记者了解到，在多重救市“利好”的刺激下，武汉楼市像打了鸡血一般神奇复活了。
据官方统计，2014年前9个月，武汉住宅成交1167万平方米，但新批上市达1500万平方米；而2013年新增供应为1610万平方米，销售为1581万平方米，目前武汉楼市的库存仍在缓慢增长，去化周期接
近12个月。
仅全面解除限购后的首个周末，武汉就有17个项目推盘，推动9月最后一周日均成交超800套，创造武汉楼市单月成交新高。国庆7天假日，武汉住宅成交2150套，较去年同期增长27%。10月中旬第一周
，武汉商品房成交5563套，环比大幅增加2054套，环比增幅达到57.33%。
李国政分析说，各项救市政策叠加，武汉楼市在经历五连跌后，有望于第四季度止跌回稳，库存压力也将得到显著缓解。
而住房金融需求方面，华夏银行武汉分行个贷部负责人称，虽然部分改善型和投资型需求将被释放，但受制于近年来居民收入增长乏力，新的住房需求在一定程度上受到抑制；同时，房地产市场颓势
已成，居民普遍持观望态度，期待房屋降价、期待银行利率打折；此外，银行业利润压力较大，利率打7折基本不可能实现，银行业普遍额度偏紧。受上述多重因素影响，尽管政府频出救市政策，但住房
金融需求实际只会略有增长，预计变化不会太大。
公积金发布形同虚设
自武汉住房公积金管理中心对外发布，二套房公积金贷款首付最低由六成降至三成，公积金贷款房屋套数认定标准、二套房贷款利率等则仍按原政策执行。
记者走访了解到，使用公积金贷款（以下简称“公贷”）买二套房的人，在首付款方面，普遍遇到两大困境：一是若不采用组合贷款的方式，贷款额度计算仍按原政策规定执行；二是享受纯公贷，则
只能选择首付6成，利率仍为1.1倍。
而在还贷方面，无论是纯公贷，还是组合贷款，仍比纯商贷款更惠民。据粗略估算，以一套总价为100万的房子为例，首付30万元，贷款70万元，年限为20年。如果全部用商贷，根据银行现行基准利
率6.55%，则每月还款5240元，总利息46万元；而如果以组合方式贷款，公贷和商贷分别为40万元和30万元，那么每月的还款额为4874元，比纯商贷少365元，总利息39.6万元，比前者少6.4万元。
对购买第三套房及以上的人来说，政策和调整前一样，仍不能使用公贷及组合贷款。
有业内人士分析，此次公积金贷款政策的调整，可以说是与此前银行放松限贷的一种配合。并且它只对于没有用过公积金，账户余额比较充足，准备用组合贷款买二套房的人群有一定的利好。
记者走访武昌区部分楼盘发现，公积金贷款政策的调整，对购买二套房的人数刺激作用有限。
保利城一置业顾问告诉记者，虽然公积金贷款政策有调整，可以采取组合贷款的方式买房，但很多人都只想用纯公贷，因为他们觉得商贷比较麻烦。问及销售情况，这位置业顾问说：“销量情况和9
月份持平，大概一天能卖出一套，目前没有太大的变动。”
业界普遍认为，公贷调整只降低了首付，并没有提高贷款上限。此次公贷政策的调整，并无太大实际功效，只是表面政策，受利人群较少。
莱芜市住房公积金管理中心：
本人，工作单位：，身份证号码为
，配偶
，身份证号码为，本人于 年 月从 银行办理住房公积金贷款 万元，现由于本人家庭经济情况好转，特向贵中心申请提前一次性结清贷款，恳请予以批准及办理，谢谢！
申 请 人（签字）：
申请人配偶（签字）：
年 月 日
承 诺 书（1）
莱芜市住房公积金管理中心：
本人及配偶自结清上述贷款后一年内（年 月前）不再申请新的住房公积金贷款，特此承诺。
申 请 人（签字）：
申请人配偶（签字）：
年 月 日
携带资料：借款人夫妻双方身份证、结婚证复印件各一份 提前结清住房公积金贷款申请书
莱芜市住房公积金管理中心：
本人，工作单位：，身份证号码为
，配偶
，身份证号码为，本人于 年 月从 银行办理住房公积金贷款 万元，现由于本人家庭经济情况好转，特向贵中心申请提前一次性结清贷款，恳请予以批准及办理，谢谢！
申 请 人（签字）：
申请人配偶（签字）：
年 月 日
承 诺 书（2）
莱芜市住房公积金管理中心：
本人及配偶由于担保原因结清上述贷款后会申请新的住房公积金贷款，但申请贷款金额不超过上述贷款提前结清时的贷款余额，特此承诺。
申 请 人（签字）：
申请人配偶（签字）：
年 月 日
第一章 总 则
第一条 为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例。
第二条 本条例适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。
第三条 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
第四条 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
第五条 住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
第六条 住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。
第七条 国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构，负责对本行政区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。
第二章机构及其职责
第八条 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市
住房公积金支取和贷款申请手续指南
一、支取使用住房公积金的条件为：
（一）购买自住房的付款发票或收据的开出日期未超过半年的（支取一次）；
（二）建造自住住房的；（在报建手续完成后和完工领到房地产权证后半年内二次支取）
（三）大修自有住房的，（《房屋安全鉴定书》发出一年内支取一次）
（四）分期偿还购房贷款本息的；（每半年支取一次，直至本息还清，最后一次支取不超过还清贷款后的半年内）
（五）房租支出超过家庭总收入一定比例的；每月支取一次；（目前暂定为30%）
（六）离休、退休的；
（七）完全丧失劳动能力并与工作单位终止劳动关系的；
（八）户口迁出本市或出境定居的；
（九）非本市户口的住房公积金缴交人与所在工作单位终止劳动关系的；
（十）关、停、并、转单位中与工作单位解除劳动合同关系的住房公积金缴交人，男满50周岁，女满45周岁的；
（十一）死亡或被宣告死亡的住房公积金缴交人的继承人、受遗赠人支取公积金的；
（十二）申请了住房公积金个人住房贷款未还清贷款前，暂不能支取本人帐户的公积金余额。（贷款人以在银行贷款合同上签名者为准，有二人以上签名的，如贷款额未超过申请支取时所定额度，未贷额度者可支取本人公积金。超过申请支取时所定额度的，不论超额多少，均不可支取。）
（十三）偿还购房贷款本息支取使用公积金的，累计支取额不超过贷款本息的110%，提前清偿贷款的，不论支取额是否已达支取限额，均不可再支取。
（十四）非销户支取的，每次支取后帐户余额保留100元。
（十五）偿还购房贷款本息支取使用公积金的每人支取额按借款人数平均分配，本人支取额需转移的，应办理确认手续。
二、申请支取使用住房公积金的相关资料：
（一）填写正确并经工作单位盖章的《中山市住房公积金支取专用凭证》，本人身份证正本和影印件；
（二）非银行贷款，或以向发展商分期付款方式购买住房的，《商品房买卖合同》正本，购房付款发票或收据正本和影印件；无《商品房买卖合同》的，可凭有关买卖协议和已付50%以上款额的购房发票（发票开出不超过半年）。购买二手房的，凭该套房屋的《契税完税证》、《二手房转让发票》正本和影印件；
（三）银行贷款购买住房的，第一次支取凭购《商品房买卖合同》正本，银行借款合同正本，银行借款凭证正本和影印件，最近一期的银行还款对帐单（不
超过半年，需有银行印章，下同）正本和影印件，第二次及以后支取只需凭最近一期的银行还款对帐单正本和影印件；
（四）支取申请人在购房契约或合同中无署名但与购房人是夫妻关系的，还需二人结婚证书正本及影印件；
（五）建造自住住房的，土地证正本和影印件，有效期内的报建批文原件和影印件，第二次支取时，凭新建住房产权证正本和影印件
（六）大修自住住房的；房屋安全鉴定机构发出的《房屋安全鉴定书》和房地产权证影印件；
（七）交房租的，工作单位或居住地居委会出具的家庭成员工资收入证明、户口本正本和影印件、市租赁管理所登记的租赁房屋合同原件或其开出的房租发票原件和影印件；
（八）离休、退休的，离退休证正本和影印件；
（九）完全丧失劳动能力并与工作单位终止劳动关系的，相关医学证明和原工作单位终止劳动关系证明正本和影印件；
（十）户口迁出本市的，迁往地户口本或派出所开具的户口迁移证明，出境定居的，户口注销证明或出入境管理部门出具的出国定居证明正本和影印件。
（十一）死亡或被宣告死亡的住房公积金缴存人的继承人或受遗赠人支取公积金的，支人身份证、合法继承人身份证明文件或遗赠书、法院判决书、裁定书、调解书等；
（十二）非本市户口的住房公积金缴交人与所在工作单位终止劳动关系的，身份证及终止劳动关系证明正本和影印件；
（十三）男满50周岁、女满45周岁且与工作单位解除劳动关系的，与工作单位解除劳动关系证明或市社保局的相关证明正本和影印件。
（十四）已领有开户银行核发的住房公积金专用存折的，申请支取时不用工作单位加盖公章。
三、提供支取人本人银行户口帐号，支取金额不以现金兑付，由经办银行划帐至支取人本人帐户。
四、申请住房公积金个人住房贷款条件
（一）连续缴存住房公积金半年以上；
（二）每一住房公积金缴交人每次贷款最高额度现定为20万元，在申请贷款前半年内停缴住房公积金或已支取过公积金的，按其公积金帐户内余额的比例确定贷款额度。
（三）申请贷款人获批准可贷额度后，还必须按承办银行的贷款规定递交有关资料进行还贷能力、抵押物等内容的审核，符合条件的，由承办银行办理放款手续。
（四）申请住房公积金个人住房贷款可到市建行、工行、农行及中行或市住房公积金管理中心取《中山市住房公积金政策性个人住房抵押贷款申请审批表》，填妥后交承办银行具体办理。
（五）申请了公积金贷款后停缴公积金的，从停缴次月起按一般银行商业性住房贷款利率计算利息。
山东滕州公积金使用创新高
http://2009-10-07
日前从山东滕州市住房公积金管理分中心了解到，今年1至8月份，滕州市累计归集住房公积金12416万元，同比增长32%。与此同时，1至8月份，滕州市为职工家庭办理购房贷款12026万元，办理住房公积金提取3459万元，住房公积金资金使用率达到125%，首次突破了全市住房公积金使用率超过100%的大关。
毫无疑问，住房公积金贷款是买房人可以选择的最优惠的一种贷款方式。尤其是在经历过几次贷款利率调整之后，商业住房贷款与住房公积金贷款之间的息差进一步扩大，以常见的5年期以上贷款来看，商业贷款的基准利率为7.83％，而同期限的个人住房公积金贷款为5.22％，相差１2.61％。即使将部分商业住房贷款可享受低至85折的优惠利率考虑在内，5年期折后的贷款利率为6.66％，也比住房公积金贷款利，率高出1.44％(见表)。
不仅贷款利率较低，去年9月1日起上海市公积金管理中心对住房公积金贷款额度的上限进行调整后，符合相关规定的贷款家庭最高可以申请到50万元的住房公积金贷款。在购房贷款组合中，公积金贷款所占的比例也将越来越高。不过，满足怎样的条件才能申请最高额度的公积金贷款?如何使用公积金才最“合算”?
申请最高额度有限制
尽管以户为单位的住房公积金贷款最高可贷额度达到了50万元，但并非所有的家庭都可以贷足这个最高额度。
首先，按照上海公积金管理中心的规定，要想贷到50万元的最高额度，必须限于第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人。不过，由于对于第一次购买自住住房的审查存在着一定的难度，在实际执行中，管理中心操作的办法为：贷款人及其配偶或是共同贷款人，从未申请过住房公积金贷款，也没有动用过账户上的住房公积金进行过“冲还贷”，那么这样的贷款人基本上可以视为“第一次购房”，也就满足了申请最高额度的第一个条件。
在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中前者的上限为40万元，与以往以户为单位的可贷额度计算方法所不一样，从2007年9月1日开始，上海的公积金政策以户作为基础，配偶、参贷入将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。按照现行的公积金管理办法，一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了5000元，就可以获得20万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于5000元，則按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为几万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是36万元，其中丈夫的可贷额度为20万元，妻子的可贷额度为4000×40=160000元。
除基本公积金可贷额度外，对于拥有补充住房公积金的贷款人，也可以计算出补充住房公积金的可贷额度。具体的计算办法是，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，不高于10万元的部分便是他的可以获得的贷款额度。与基本公积金可贷额度一样，贷款人和配偶、参贷入的补充公积金可贷额度也可以累加，但最高不得超过10万元。
从上面的分析我们不难看到，要想申请到50万元的最高可贷额度，门槛有两道：一是要满足“第一次购房”的限制，第二是要具备补充公积金账户，一般来说，满足了这两项条件，大部分的家庭都可以申请到50万元的最高可贷额度。
而对于不满足上述这些条件的贷款人，一般可以申请到的住房公积金可贷额度上限为20万元(没有补充住房公积金)或30万元(有补充住房公积金)。
其实，对于可贷额度的计算，还有一种简便的办法，那就是通过上海公积金中心的网站上登陆“网上贷款”栏目申请贷款，通过联网中心系统可以查询到准确的可贷额度。
巧用低患存款偿还高息贷款
在尽量申请高额度的公积金贷款之外，合理地运用公积金账户内的资金也很重要。
相对来说，公积金账户上的存款是一种“低息的存款”，按照相关规定，公积金账户缴存金额中，当年存储的住房公积金按活期存款利率记息，上一年结转的住房公积金存储奉息則按照三个月整存整取的利率计息，其收益甚至低于一年期的定期存款。
现在大部分人在购置房产时，都会使用上“公积金贷款＋商业贷款”组合贷款模式。如何尽量地使用上低息的公积金账户存款，来偿还利率较高的商业住房贷款，利用利率差异，获得最大的资金效用，让公积金的使用更合算?因此，如果你的公积金账户上留备有一定的资金，同时每个月公积金的缴存额度比较高，在申请组合贷款的时候，如何尽可能地利用上公积金贷款的优惠条件，其中就有不少讲究了。
首先在于公积金贷款的期限。由于公积金贷款的利率低于商业住房贷款利率，是一种便宜的贷款资源，因此我们在进行组合贷款的申请的时候，一般要尽量地延长公积金贷款的期限，在可能的范围内压缩商业住房贷款的期限。这样，每个月同样金额的一笔按揭还款，在住房公积金贷款与商业贷款之间分配的比例就会产生不同，更多的资金将先用来偿还商业住房贷款这种利率较高的贷款，就可以起到节省利息的作用。
延长公积金贷款的期限，对于采用公积金“月冲”还贷方式的购房人也有好处。按照公积金住房贷款的规定，贷款人可以按月使用公积金账户上的余额来冲减当月的还款。但是使用“月冲”的时候，还贷的顺序必须按照先偿还公积金贷款，后偿还商业贷款的来进行。如果我们延长公积金贷款的期限，每个月需要还款的资金就会相应减少。这样使用“月冲”还款的时候，每个月就有更多的资金用于偿还商业住房贷款，同样给贷款人带来节省利息的作用。
在这样的基础上，如果把公积金贷款与一些灵活的商业住房贷款形式相结合，也能够起到充分发挥公积金和公积金贷款优势的作用。比如，你在申请组合住房贷款的时候，可以采用这样一种策略——把公积金贷款的时间尽可能地延长，通过期限的延长，每月公积金部分的还款额就不会很高；而商业住房贷款的部分则可以采用阶段性的还款计划。举个例子来说，在还款初期我们可以将每个月的还款额定得较高，待预计公积金账户余额冲减完成后再把还款额调整到自己可以承受的范围。
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