房地产买卖合同标准（推荐10篇）
订立合同双方：
出卖方：____________，以下简称甲方。
购买方：____________，以下简称乙方。
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签定本合同，以资共同信守执行。
第一条
乙方购买甲方座落在祥云县________________________________________的房屋，建筑面积为____________平方米。
第二条
上述房产的交易价格: 小写________________________，大写___________________________。
第三条付款时间与办法：
1、乙方应于_____年_______月______日前向甲方交付房产款10万元（拾
万元整），其余款___________________________________,于 ____年____月____日全部交清（交款日期以汇款日期为准）。
2、乙方按甲方提供的汇款帐号_______________________________，收款人_________________，汇给甲方。
第四条
甲方应于______年________月______日前将交易的房产全部交付乙方使用。
第五条
乙方承担房产交易中房产局应征收甲乙双方的交易费、证费、协议公证费，承担房产交易中国家征收的一切其它税费。
第六条违约责任
1、乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款___________的违约金。
2、甲方必须按期将房产交付甲方使用，否则，每逾期一日，应向乙方偿付____________违约金。
第七条合同主体
1、甲方是_______________、__________________,共__________人，______________是甲方代表。
1、乙方是_______________、__________________,共__________人，______________是乙方代表。
第八条
本合同经国家公证机关_______________________________________公证处公证。
第九条
本合同一式_______份，甲乙双方各一份。__________________公证处一份。
甲方：__________户口所在地：_____________________________
乙方：__________户口所在地：_____________________________
基本案情 (1) :英华公司是原告张某、周某二人开办的有限公司, 2011年7月, 二原告与被告金某签定《公司及资产转让协议》, 原告将英华公司及全部资产转让给被告。合同约定, 出让事项包括公司及公司名下的资产 (厂房、办公楼、电力设施等) ;转让价款为1118万元;支付方式, 协议签定之日付定金100万元;在双方办妥公司法人变更手续之日付900万元;在原告将资产全部清理移交被告之日付118万元。双方还约定, 自协议签定之日起, 原告须在90日内将公司的财务账册、债权债务、税收等事项清理完毕并将材料移交被告, 将出让的资产及相关资料、产权凭证移交被告, 不得因此影响被告接收企业及经营管理活动。被告支付了100万元后, 因无法履行而发生纠纷, 原告起诉要求解除合同, 赔偿损失370万元, 已收的100万元不予返还。被告反诉合同无效, 要求退还100万元。
本案的焦点问题是合同无效还是有效?笔者认为是无效合同, 下文试从法理上作一分析。
二、目前法律界对合同无效问题的一般判断标准
在详细分析本案之前, 先简要介绍法律界目前关于合同无效问题的一般思路和判断标准。目前一般的思路是, 首先根据《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定事由, 从中选择一个法定事由进行分析论证。其次, 根据《合同法司法解释一》第四条“合同法实施以后, 人民法院确认合同无效, 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据, 不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定, 找出与案件有关的准据法。第三, 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 (二) 》第十四条规定:合同法第五十二条第 (五) 项规定的“强制性规定”, 是指“效力性”强制性规定。根据上述规定对相关理由进行分析论证其属于“效力性强制规定”, 最后得出“合同无效”的结论。
对“效力性规定”一般的理解, 是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范;或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效, 但若使合同继续有效进而履行后将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违法行为, 而且意在否定其在民商法上的效力。如城市居民与农民订立的农村房屋买卖合同、土地所有权买卖合同等等。与效力性规定相对应的是管理性规定, 管理性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反“规定”的行为, 但并不否认该行为在民商法上的效力。 (2) 例如《商业银行法》第三十九条 (应当遵守资产负债比例管理的规定) 即属于管理性的强制规范。因此, 只有违反了效力性的强制规范的, 合同方可认定为无效。
关于管理性规定与效力性规定的判断标准, 目前我国没有法律、司法解释对这一问题作出明确具体的规定。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条明确指出, “人民法院应当综合法律法规的意旨, 权衡相互冲突的权益, 诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等, 综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的, 人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为, 或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为, 人民法院对于此类合同效力的认定, 应当慎重把握, 必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。《指导意见》在吸纳了各种学术观点的基础上, 进一步指出涉及“市场准入资格”的法律规范为管理性强制性法律规范, 但仍未提出明确的区分标准。目前学理上有以下观点。
民法专家王利民先生的标准 (3) :第一, 法律、法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的, 该规定属于效力性规定;第二, 法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的, 但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益, 也应当认定为该规范为效力性规范;第三, 法律、法规没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立, 违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益, 而只是损害当事人的利益, 则该规范就不属于效力性规范。
学者史尚宽先生的观点 (4) :认定违反法律、行政法规的强制性规定的合同效力, 应区分强制性规定是属于效力性规定, 还是属于取缔性规定。所谓效力性规定, 是以否认合同法律上效力为目的的规定, 违反效力性规定的, 合同无效;所谓取缔性规定, 是以对违反者加以制裁, 以防止其行为, 而不以其行为无效为目的之规定, 并不导致合同无效, 仅当事人应受制裁而已。效力性规定着重违反行为之法律行为价值, 以否认其法律效力为目的;取缔性规定则着重违反行为之事实行为价值, 以禁止其行为为目的。
还有人认为可以借鉴英美法国家将“国家利益和公共利益”具体化为若干个抽象标准的做法, 例如: (1) 履行后是否违反刑法; (2) 履行后是否构成侵权; (3) 在履行上是否构成限制贸易或妨碍他人的合同关系; (4) 是否违反公共道德的合同; (5) 是否破坏家庭关系的合同; (6) 是否妨碍司法; (7) 是否故意规避法律等。 (5) 笔者赞同这一观点, 这样更容易判断。
三、本案合同的违法之处
回到前面提到的案例, 这份合同的违法之处在于:
(一) 合同主体错误, 买、卖双方都不是适格的主体
从合同内容上看, 双方当事人的真实意思表示是“股权转让”或“公司并购”, 卖方要把“英华公司”加上全部资产整体“转让”给买方。由于当事人不懂《公司法》, 在设计交易方案、并购框架时, 以自然人作为买、卖的主体, 从根本法律制度框架上违反了《公司法》, 导致合同签定后便无法履行。关于并购, 《公司法》相对应的规定是第九章“公司合并、分立”, 在并购交易中, 自然人不能作为并购主体, 只有公司才是并购合同主体。
(二) 公司“法人人格”不可买卖, 不能成为买卖合同的标的物
转让与买卖二个概念在不同的语境中含义会发生变化, 在本案情形下, 转让即等于买卖。公司作为市场经济的重要主体之一, 具有法人的人格权, 不能成为买卖合同的标的物, 如同自然人不属于买卖标的物一样, 它的人格权同样受法律保护。综观整部《公司法》, 没有“公司可以买卖”之类的规定。把“有限公司”作为一个整体, 作为一个“物”出售给“自然人”, 从根本上颠覆了公司法人人格制度。
(三) 从合同履行的角度分析, 本案合同完全无法履行
工商变更登记、债权债务、劳动人事是并购交易中无法回避的三大问题。被告的真实意思表示是要接收整个公司, 包括全部财产。要实现这一目的, 根据《公司法》相关规定, 被告只能与原告签定《股权转让合同》, 把原告在该公司中的股权接收过来, 公司章程和法定代表人作相应变更登记即可。而本案协议中法人谁变更给谁, 如何变更均无约定, 这是无法履行情形之一。其二, 合同约定债权债务由卖方清理, 而公司的债务只能由公司清理, 而不能由股东来清理, 《合同法》关于债权债务的转让有具体规定, 对此双方没有任何约定, 债务人如不同意转让, 则债务转让无效。其三, 合同对劳动人事问题未作任何约定。对此, 如果一方当事人要求继续履行, 法院判决后将无法强制执行。越是继续履行, 造成的后果就越严重, 只有把这份合同作废, 宣布无效, 重新谈判、重新设计条款, 才能解决上述问题, 判决后才可以强制执行。这从反面论证了本案合同的违法性、无效性。
四、本案的违法之处属于“效力性规范”
按照上文提到的把“公共利益”细化的观点, 笔者认为本案合同违反的是“效力性规范”:
(一) 在交易标的物上, 违反了法律禁止性规定
如黄金, 毒品、人口, 人的生命、健康等不可以作为买卖合同的标的物一样。《民法通则》第三十六条“法人是具有民事权利能力和民事行为能力, 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”。公司是法人, 本案把“公司法人人格”进行买卖 (转让) , 就象把《公司法》中的“人口”进行买卖, 法律绝不允许。这一交易挑战了市场经济秩序和公司法基本秩序, 是对公司并购基本制度的破坏, 人人照此操作, 公司将无独立性可言, 成为任意买卖对象, 破坏了公司法的法律秩序。法律秩序也应属于“公共利益”, 应当属于合同“效力性规定”。
(二) 交易模式必须推倒重来
本案无法履行, 存在履行的法律障碍, 形成履行僵局, 且无法打破, 事后任由当事人如何签订《补充协议》, 均无法补救。只有彻底否定原合同, 抛弃这种交易模式, 另起炉灶, 才能解决问题。交易的法律框架违法, 也应属违反“效力性规范”, 比如, “包二奶协议”就违背了婚姻法的法律框架。关于是否可以补救, 笔者认为, 只要行为人在事后补正, 并不会造成国家、社会或当事人利益的损失, 则此类规范属于管理性规定。但如果该行为一旦实施将造成国家、社会或个人利益的不可恢复, 则属于效力性规范。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定, “出卖人未取得商品房预售许可证明, 与买受人订立的商品房预售合同, 应当认定无效, 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的, 可以认定有效”。即属此类。
(三) 在诉讼中, 法院作出判决必须考虑该判决的可执行性, 如判决合同有效将导致无法强制执行, 法院的权威将受影响或否定
因为这种诉讼僵局的形成也可以视为违背了诉讼法律秩序, 无法执行后会导致一方当事人不断申诉、上访, 增加诉累, 浪费司法资源, 增加社会不稳定因素, 诉讼秩序也是法律秩序的表现形式之一, 也是公共利益的一种情形。因此, 笔者认为, 无法强制执行的合同必然挑战或破坏法律秩序, 也可以作为合同效力性规定的判断标准。
总之, 笔者认为本案合同无效, 在合同效力性强制规范的认定问题上目前没有统一标准, 研究者也是各抒已见, 有待于有权部门总结司法实践经验, 制定具体可操作的判断标准, 以避免出现不同法院对同一类型案件作出不同甚至相反判决的情形, 影响司法公信力。
摘要：有限公司的股东以自然人为出让主体, 把公司出卖给另一个自然人, 此类买卖合同违反了《公司法》有关公司主体特性以及公司分立、合并、股权转让等问题的基本法律框架, 违反了《合同法》理论中的效力性强制规范, 应为无效合同。文章举一案例对此问题进行论述, 同时提出本人关于合同效力性强制规范认定的判断标准。
关键词：公司买卖,合同效力,效力性规范,判断标准
注释
1 (2012) 丽龙商初字第449号民事判决, 未终审。
2参见奚晓明:《充分发挥民商事审判职能作用, 为构建社会主义和谐社会提供司法保障——在全国民商事审判工作会议上的讲话》。
3王利明:《合同法新问题研究》, 中国社会科学出版社2003年版。
4史尚宽著:《民法总论》, 中国政法大学出版社2000年版。
从古至今，房子的地理位置一直都是决定其价格的重要因素。比如现在北京的房价就是一些二、三线城市的几倍甚至数十倍，这在古代也是同样的。
唐朝著名诗人白居易32岁参加工作，是当时的正九品“校书郎”，也就类似现在的一个处级干部。身为唐朝有编制的公务员，白居易工资不低，1个月就能拿到一万六千钱，他的正常开销大概有七千五百钱，剩下的八千五百钱他都好好存起来。就这样存了十年，他还是没能在长安买下一套房子。没办法，他只好跑到陕西的渭南城（就像北京附近的通州）置了套房产，平时在长安租房上下班。
只能向邻居买房
西汉建国后，朝廷在官僚阶层搞了一次大型的分房分地运动。这次分房分地是按照“爵位”标准进行的，在秦汉时期，爵位被划分为20等，王以下最高的爵位为“彻侯”，最低则为“公士”。如果你身为彻侯，朝廷就会分配300亩（约合20万平方米）地给你当宅基地，任你在之上建房；而最低级的“公士”，朝廷也会分给你一块长宽各为30“步”（1步相当于1.43米），即1840平方米的土地让你来盖房。
但朝廷颁布了一个规定：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”也就是说除非咱们俩的房子挨着，我要卖房了，你才可以买。这是一种限制房产交易的政策，与我国古代的税收政策息息相关。当时朝廷主要由人头和财产为依据征税，而家有多少人多少财产，全是人们自己上报的。为了避免偷税漏税，朝廷鼓励邻居揭发检举。在古代邻居绝对是除家人外对你最了解的人了，一旦邻居发现什么蛛丝马迹把你告了，情况属实的话，你的财产官府就要没收一半，另一半则奖励给举报的邻居。限购房屋相当于限制了一个人频繁搬家的可能，可以让邻居更多地了解你，防止你偷税漏税。
买卖房屋要先问亲邻
到了唐朝之后，买卖房屋的限制比秦汉时要松了不少，但是还是有一条现在看来有些“霸道”的要求：想要卖房，一定要先问亲友要不要，亲友不要再问邻居，邻居也不要，或者亲邻出的价格不公平，你才能将房产卖给他人。到宋朝时，还要弄个“问账”，上面写好自己要卖房的原因等，只有所有族人和邻居全签字同意你卖房，你才能与其他买家进行交易。
其实，这种规定是为了保护当时的宗族制度。我们都知道，中国古代的社会基础就是宗族制度，一切的不动产在法律和道德两个层面都是个人与族人所共有的，尤其是房屋这种由祖上遗留的房产，如果未经叔伯兄弟同意就出售，很可能伤害其情感与利益。为了维护这种基础制度的稳定，减少宗族内部的纠纷，朝廷规定在卖房前一定要先征求亲属的同意，也为了政府能更好地控制每一户居民，减少征税、破案、统计人口的难度。
控制炒房的高招
在明清时期，是没有人会去囤房的，其原因就是“找房款”制度。“找”是“找补”的意思，简单来说就是刚开始我卖房时卖了你1万块，过了些日子，我发现房價已经涨到了5万块了，那么我拥有一次让你“找补”给我房款的机会，即卖方向买方追讨一部分货款，以补足商品的价值。康熙六十年的时候，江苏省武进县的居民刘文龙将自己的一亩八分地以七两银子的价格卖了出去。时隔八年，刘文龙以“原价轻浅”为由，又委托中介向买主“找”了一两银子。自明清到民国时期，“找房地款”的现象可谓是屡见不鲜。
清朝政府明文规定，允许卖方“凭中公估找贴一次”。即使买卖双方已经钱货两讫，房子也过户到买主名下了，如果后来房价涨了，卖方仍有权利让买方再掏一次钱！而且在历朝历代，朝廷往往都会限制一个人拥有园宅地的面积。如果购买超过指标，那么每超一亩就得挨十大板！
卖方（甲方）：XXX,男，出生于XXXX年XX月XX日，身份证号：XXXXXXXXXXXX，家住XXXXXXXXXXXXXXX山路34号。
买方（乙方）：XXX，男，出生于XXXX年XX月XX日，身份证号：XXXXXXXXXXXX，家住XXXXXXXXXXXXXXXXX沙沟44号。
经甲乙双方充分共同协商，甲方愿意将位于XXXXXXXXXXXXXX7号1幢7层房屋出售给乙方，根据国家有关法律法规规定，在平等、自愿、诚实守信、互利互惠的基础上达成如下协议：
一、房屋概况：
1、所有权人：属XXXXXXXXXX有。
2、建筑面积：XXXX.08平方米。
3、产权证号：房屋所有权证号：第XXXXXXX-1号；国有土地使用证号：XXXXXXXXXXXX号
二、房屋目前处于无人居住状态中。
三、卖方保证上述房屋产权真实、清楚、无产权纠纷，并且其他共有人已知晓，同意出售上述房屋。
四、买方对上述房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。
五、甲乙双方约定上述房屋的实际成交价为人民币叁拾陆万零陆佰元整（￥360600.00元）。
六、为保证交易顺利履行，乙方于2013年4月22日交付甲方定金人民币壹万零陆佰元整（￥10600.00），甲方收取定金后出具收条。
七、付款方式：甲乙双方接到银行贷款审核成功通知后两天内办理公证过户手续，乙方于过户前支付甲方房款人民币玖万零陆佰元整（￥90600.00），此款包含定金。剩余房款人民币贰拾柒万元整（￥270000.00）于乙方一个月内双方到场一次性付清。
八、房屋交付时间：乙方（买方）将约定的所有房款付清以后交房（交钥匙即视为交房）；
九、卖方在交付房屋以前，应自行结清交付房屋前产生的水电等相关费用。
十、上述房屋办理产权转移过户手续需交纳的一切费用由乙方（买方）承担，甲方（卖方）积极协助乙方（买方）办理产权转移过户手续，并且提供所需的证明文件。
十一、合同签订后，如有关部门实测房屋面积、土地使用面积与现有房屋所有权证、土地证上所载面积不符，则以有关部门实测面积为准，双方已约定的成交价格是按套计价，不因有关部门实测面积的增减而增加或减少。
十二、如乙方（买方）办理的贷款直接划拨到甲方（卖方）账户上，甲方在扣除乙方所需支付的房款后，必须多退少补给对方。
十三、违约责任：甲方违约必须赔偿乙方双倍定金，乙方违约则所交定金不退。
十四、公证价不是实际的成交价，实际成交价以此合同为准。
十五、本合同未尽事宜，在不违反国家及地方相关法律法规的前提下甲乙双方可签订补充协议，与本合同一起具有同等法律效力。
十六、本合同一式两份，经甲方、乙方双方签字按手印后生效，本合同甲乙双方各执一份。
买方(以下简称乙方)：_________________________
甲方自愿将下列房产出售给乙方，乙方已对甲方所出售_________的房产做了充分了解，愿意购买，经甲、乙双方协商订立本契约
第一条 标的、价款
房屋座落
产权证号
房屋用途
住宅、商用、办公、其他
房 号
建筑面积(m2)
单价(元/ m2)
价款(元)
其 他
总 价 款
大写：
￥： 元
第二条 乙方于_______年______月______日向甲方支付购房定金_________元(大写：_________________)。
乙方全部购房款分_____次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房价款，具体付款方式如下：_______________
第三条 甲方于_______年______月______日将上述房产正式交付给乙方。甲方将房产移交给乙方时，该房产占用范围内的土地使用权一并转移给乙方。
第四条 甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。
第五条 乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在______日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应在悔约之日起______日内将双倍定金和乙方已付款及其利息一并还给乙方。
乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房屋价款_____%的违约金。
第六条 办理上述房产交易过户手续所需缴纳的税费，按下列第_________种方式承担
1、甲乙双方按规定各自承担;
2、________________________________________________________________________
第七条 本契约在履行中若发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意选择下列第_________种方式解决纠纷
1、提交_________仲裁委员会仲裁。
2、向有管辖权的人民法院起诉。
第八条 双方协商补充协议如下：_____________________________________________
第九条 本契约双方签字(盖章)后生效。
甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________
身份证号：_____________ 身份证号：_____________
住址：_________________ 住址：_________________
电话：_________________ 电话：_________________
代理人：_______________ 代理人：_______________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_____________ 签订地点：_____________
附件
一、本契约适用于存量房地产的买卖。
二、本契约具有选择项的条款，要根据实际情况进行选择，未被选用的选项要划去，以示删除。
三、双方在签订本契约前，要详细审阅契约条款。
四、本契约要认真填写，涂改后，双方要在涂改处签字。
1、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，买卖双方经协商一致，可以对合同条款进行修改、补充，但修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。
2、合同生成不等于产权过户，产权登记部门还要对合同条款及相关产权数据进行审核，只有经过产权登记部门的核准，产权过户才算完成。
3、合同生成到产权过户，有一个时间过程，期间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，在产权过户前不要发生大额的资金往来。否则，由此产生的一切后果均由买卖双方自负，而与产权登记部门无关。以上提示内容，我已认真阅读并完全理解。
卖方签字： 买方签字： 日期： 日期：
卖方（下称甲方）： 姓名： 国籍： 电话： 身份证/护照号码： 邮政编码： 地址： 所占份额： 公司或机构名称： 所占份额： 邮政编码： 注册地址： 法定代表人： 电话： 身份证/护照号码： 委托代理人： 国籍： 电话： 身份证/护照号码： 邮政编码： 地址：
（下称乙方）买方： ： 姓名： 国籍： 电话： 身份证/护照号码： 邮政编码： 地址： 所占份额： 公司或机构名称： 所占份额： 邮政编码： 注册地址： 法定代表人： 电话： 身份证/护照号码： 委托代理人： 国籍： 电话： 身份证/护照号码： 邮政编码： 地址： 现甲乙双方就下列房地产的买卖，订立本合同共同遵守。第一条 甲方房地产坐落于，房地产用途为，建筑面积为平方米。
第二条 甲方自愿将上述房地产卖给乙方，售价为。
第三条 甲方应在交易前办妥上述房地产的按揭、抵押债务、税项及租金等，交易后如有上述未清事项，仍由甲方负责，乙方不负任何责任。第四条 乙方应于本合同生效之日向甲方交付定金，并应于本合同生效之日起 日内将上述房地产全部价款付给甲方。具体付款方式由双方另行约定。乙方逾期支付全部价款超过 日即视为不履行合同，甲方有权解除合同，没收乙方所付定金，并有权将上述房地产售予他人。
第五条 甲方应于收到上述房地产全部价款之日起日内，将上述房地产交付给乙方，逾期交付即视为违约，乙方有权解除合同。甲方逾期不交付房地产给乙方，乙方不解除合同的，甲方每延期一日应向乙方支付相当于房地产价款万分之五的违约金。甲方逾期不交付房地产给乙方，乙方单方解除合同的，甲方应双倍返还定金，退还乙方所付购房款（不计利息），并按房地产总价款的 向乙方支付违约金。第六条 甲、乙双方买卖自合同生效之日起 日内，携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，该房地产权即归乙方拥有。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由甲乙双方各自承担。
第七条 甲方应将该宗房地产《土地使用权出让合同书》的复印件交给乙方，《土地使用权出让合同书》规定的权利和义务同时转移给乙方。该《土地使用权出让合同书》以产权登记部门保存的合同副本为准
。第八条 甲乙双方可约定其他条款作为本合同的附件，附件须经双方签章。
第九条 本合同发生纠纷时，由甲乙双方协商解决，协商不成时，采取下列方式之一解决（只能选择一种。在选定）的“□”里打“√”： □ 向深圳仲裁委员会申请仲裁； □ 向人民法院起诉； □ 向中国国际经济贸易仲裁机构申请仲裁（只适用于一。方或双方境外机构或个人的）第十条 本合同，甲乙双方、公证机关（涉外房地产买卖合同）、市国土资源与房地产管理局各执一份，均具同等效力。
第十一条 本合同自双方签订之日起生效。一方或双方为境外组织或个人的，自深圳市公证机关公证之日起生效。
：甲方（签章）： 乙方（签章）：甲方代理人（签章）： 乙方代理人（签章）年 月 日房地产经纪人及房地产经纪机构（签章）（适用于通过经纪行为达成的房地产买卖合同）
关键词：买卖合同,风险负担,交付
一、风险负担的定义及一般规则
(一) 买卖合同风险负担的定义
买卖合同风险是指由于不可归责于买卖合同双方当事人的原因所造成的买卖合同的标的物毁损、灭失的损失, 风险负担是指该损失应由谁来负担。由含义中可以看出研究买卖合同风险的前提是首先买卖合同必须有效, 只有有效的合同才能受到法律的保护;其次是风险的发生是因为不可归责于双方当事人的事由, 根据我国民法的相关理论, “不可归责”包括三方面即是不可预见、不可抗力的事由、意外事件以及当事人以外第三人的事由所造成的标的物的毁损、灭失。
(二) 风险负担的一般规则
1. 合同成立主义
合同成立主义是指买卖合同成立之时, 标的物的风险就由卖方转移到了买方, 当事人之间另有约定的除外。该原则以《法国民法典》为代表。它的优点是能够促使买方尽快的取走标的物, 因为只要合同成立了, 标的物不管有没有交付, 就都已经转移给了买方, 对买方是不利的。但是这一优点也是缺点。因为合同成立后, 标的物的风险就转移了, 卖家就没有保证标的物不受毁损、灭失的义务了, 有可能就导致标的物出现毁损, 致使合同不能正常履行, 所以该原则在合同的稳定性上, 以及买方的利益维护上都有弊端。它没有区分合同成立与合同生效这两个概念, 合同虽然成立了但并不一定代表合同就生效了, 已经不适应当今复杂的市场经济了。现在已经很少有国家采取这一原则了。
2. 所有权主义
所有权主义, 是指标的物的风险由物的所有权发生转移时, 风险由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。它最早始于罗马法, 现在的英国法、法国法都使用该原则。它的优点是由于是所有权转移的时间来确定风险的转移, 所有权人做为标的物的所有人, 能更有效的保护标的物。但它在实际操作过程中却有着明显的缺点, 各国对所有权转移的时间如何来确定不一致, 操作起来就不一致。一般像意大利是以买卖合同成立的时间确定为所有权转移的时间, 而德国则是以标的物交付的时间来确定为所有权转移的时间。
3. 交付主义
交付主义, 是指标的物的风险是随着标的物的交付给买方时, 由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。最早采用交付主义是《德国民法典》。它的优点为在于容易确定风险转移的时间, 标的物一经交付, 不论所有权有没有转移, 但是只要给了买方, 那么风险就转移给买方了, 这样也有利于保护标的物, 而且万一发生纠纷了买卖双方也容易举证, 可以降低风险的损害。
(三) 我国买卖合同风险负担的原则
我国《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险, 在标的物交付之前由出卖人承担, 交付之后由买受人承担, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可以看出, 在没有法律特别规定或者当事人另有约定的情况下, 我国采取的是交付主义。我国《合同法》的这项规定也是基于民法的公平原则。当然, 这是在当事人对于标的物意外损毁或灭失的风险没有明确规定或法律没有例外规定的情况下所采用的基本原则, 如果当事人有明确规定或法律有特殊规定时, 根据当事人意思自治原则以及不违反法律强制规定的法治原则, 应当按照当事人的约定或法律的明确规定来承担风险。
三、特种买卖合同的风险负担
(一) 分期付款买卖合同的风险负担
分期付款买卖, 是指买受人一方将他应该支付的标的的总价款, 在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。一般买受人至少分三次支付。当事人对所有权进行了约定保留, 在本质上该合同应该是附条件的买卖合同, 如果买受人不能够按照期限支付价款而且达到条件成就的程度, 买卖就能够被解除, 在这样的情形之下, 风险转移还是以在标的物交付时发生转移。
(二) 试验买卖合同的风险负担
试验买卖是指当事人双方约定由买受人试验或者检验标的物, 以买受人承认标的物为条件的买卖。它不同于一般买卖的特点是:出卖人在合同生效前已将标的物交付给买受人试验或者检验;合同以买受人的认可为生效条件。在这种情况下, 标的物已经进行了交付, 风险是不是移转了呢?我国合同法暂时还没有明确的规定, 理论上认为, 这种买卖是附条件的, 风险也应该附条件, 所以在买方承认之前风险还是由出卖人负担的。
(三) 样品买卖
样品买卖, 又称货样买卖, 是指按照一定样品制定的标的物的买卖。该买卖只是附加了要按照货样交付标的物的义务, 所以还是适用一般风险负担规则定, 风险从交付之时发生转移。
四、小结
综上所述, 我国采用交付主义, 确定买卖合同中风险负担, 有利于维护买卖双方当事人合法权益, 减少买卖合同纠纷, 维护社会稳定, 有利于促进社会经济的不断发展, 并适应社会主义现代化国家的建设的需要。
参考文献
[1]李永军.合同法[M].北京:法律出版社, 2010.6.
关键词：合同法；买卖合同；法律
0序言
从实际立法层面来看，各国在合同法立法和修订过程中通常情况下会对《联合国国际货物销售合同公约》加以借鉴和引发，进而使合同法与公约之间具有较大相似性，但从细节入手，可见两者之间又存在一定差异，缺乏细致有效研究，容易造成对法律的误读。在实际应用和理论研究两方面，学者都展开了合同法与公约的对比研究，着重对两者相似性和差异性问题进行了分析，取得了一定的研究成果，对于推动我国合同法立法完善工作具有积极意义。
1公约与合同法关于合同订立的规则之比较
合同订立是一个基于公平交易等原则的具体过程，在合同订立的过程当中，当事人采取要约和承诺，对各方认同的交易内容进行法律化的认定。目前各国法律体系当中对于合同订立的规范性要求并不一致，而公约当中则较为适中，着重引入了不同法系关于合同订立规则的突出特点和长处。为了能够有效结合国际市场的普遍规律和现实环境，我国的合同法在1999年制定时，就考虑到公约的主要内容，也体现出我国的实际情况。这种比较性分析，有助于我们更深入对公约与合同法展开细化研究。
1.1要约规则之比较
进行要约规则的比较，能更为清晰的分析目前公约与我国合同法在具体规定方面的差别，提升合同法的实际应用水平。同时找到合同法尚存的不完善之处，对于完善立法具有一定推动性。
1.1.1生效
在要约生效时间方面，我国合同法与公约均规定，要约到达受要约人处时方生效，到达的定义在公约中第24条中已经予以规定。相应的在我国合同法当中第16条规定，要约到达受要约人时生效，但除了数据电文外，并没有统一规定到达的标准，进而我们只能够直接理解为送达要约人能够控制的地方。我国合同法对公约进行了一定拓展，通过细化，合同法对公约没有涉及到的数据电文形式进行了专门规定。
1.1.2撤回
要约撤回定义为一项要约还未送达被要约人即还未发生效力时，由发出人收回从而归于消灭。各国法律普遍对要约撤回进行了明确规定，其中公约指出要约如果不能撤销，但是能够撤回，其条件是撤回通知能够于要约到达受要约人处之前到达。我国合同法则在第17条规定，要约可以撤回，其具体内容与公约相似。从要约撤回规定来看，公约与合同法基本相似，并没有明显的规定差异。
1.1.3撤销
要约撤销与撤回存在明显不同之处，撤销是指要约在送达到受要约人处，当要约已经生效后，在受要约人承诺之前，要约人要取消要约，进而使要约消灭，受要约人无从做出承诺，总体来看公约与合同法的具体规定较为近似。允许未订立合同之前将要约撤销，进而保护双方权益。
在字面表述上，公约与合同法没有明显区别，但就对缄默或不行为的态度而言，公约是明确将这两种情况排除出承诺范围的，而合同法尚没有这类规定。
2公约与合同法关于合同履行的规则之比较
合同履行的规则方面主要会涉及到三方面问题，其一是买方义务规则、其二是买方义务规则、其三是涉及风险的负担。在实际的法律规定上，公约与我国合同法都明确对卖方义务是交货交单，同时也是品质和权利担保进行了确认，而买方义务则是收取货物和及时付款，在风险负担方面适用于风险交付转移原则。
3公约与合同法关于违约责任与免责的规則之比较
3.1关于违约规定的比较
在公约当中规定，买卖合同订立之后，双方按照合同去履行彼此的义务，如果一方不能及时有效履行义务的话，那么就是违反合同的行为，属于违约行为。在公约当中对于违反合同的行为进行了细化规定，具体的补救方法也存在明显不同之处。
3.1.1关于根本违约规定的比较
公约第25条规定中对根本违约进行了具体化规定，从公约规定当中可见，构成根本违反合同必须满足于两个条件，其一是一方当事人违反合同行为造成了另一方的利益受损，且损失程度较大。其二是违约方可以预知，其后果的严重性。可见公约当中对根本违约有明确规定。
在合同法当中并没有明确根本违约的概念，具体法条中合同法第94条当中关于合同的法定解除权规定中，根本违约观念己被引入。合同法第94条规定，法定解除权的发生原因有，因不可抗力致使合同目的不能实现等五类情形。从法律规定可见，我国合同法的规定中体现了一定根本违约概念内容，但与公约相比较，没有设置判定根本违约的主观标准。
3.1.2关于预期违约规定的比较
公约与合同法关于预期违约规定的重要内容集中在中止履行权上。公约以对方存在明显不履行大部分义务作为违约要见，而合同法当中则进行了具体列举，但没有突出强调不履行大部分义务这一问题。在中止履行后的通知和允许对方提出担保的义务方面，公约和合同法都具体有所规定。但合同法规定更细，公约的描述规定限定范围更广。
关于预期违约之救济方面，公约规定较为笼统，有一定限制，而合同法规定当中指明当事人除了可依第69条、94条解除合同之外，还可依第108条规定主张对方承担任何适宜于该案情况的违约责任。进而使当事人合法权益得到有效保护。
3.2关于免责规定的比较
从各国法律规定中可见，目前在国际货物买卖过程中，并非任何导致当事人利益受损的行为都要承担一定的违法责任，如果是意外事故造成的违约，则违约方不承担赔偿责任。在公约当中采用了一定障碍这一定义，对免责进行了细化规定。其中公约第79条中对导致免责的障碍的构成要件、第三方行为、免责期间、免责范围和通知义务等作了规定。
4总结
上文所述可见，公约与我国合同法的立法规则之间既有关联，同样也有差别。可以说积极有效发挥公约实际价值，是各国实现有效立法的基础。总体来看我国合同法有效对公约内容进行了借鉴和吸收，但在具体规定方面两者依然存在细节的差异，在实践过程中结合法律应用需要，要不断优化和创新立法，实现法律的普适性。
（盖章）
地址：
电话：
联系人：
乙方(卖方):
（盖章）
地址:
电话：
联系人:
甲乙双方根据中华人民共和国合同法，平等互利，协商一致，同意签订本合同，共同信守。
1．货物名称、型号规格、基本配置、单位、数量、单价、金额及合同价见表1：（满足招标文件要求）
号序
货物名称
型号规格
基本配置
单位
数量
单价
金额（元）
456
计：人民币（大写）
备注：
2．技术资料
乙方应随货物提供下列技术资料：
2．1各系统的运用手册
乙方应以书面或电子文档形式提供给甲方。
3．交货地点 ____________时间____________ 或另见甲方书面通知。
4．售后服务：____________
4．保修期____________
5．验收
5．1 本合同的验收期为货物正式运行后七天内。
5．2货物验收合格后，甲乙双方在结算验收证明书上签字并加盖单位印章。如甲方在货物送达后无正当理由而拖延验收或不验收超过上述本合同5.1款所规定的验收期的，则视为其已验收通过。
6．付款(详见双方说明的其它事项)
6．1 本合同以人民币付款。
6．2乙方所供货物经甲方验收合格并出具结算验收证明书后，由区级财政国库收付中心依据财政国库部门审批出具的拨款通知书及其附件在七个工作日内付款。
7．质量保证
7．1 乙方应保证所供货物是全新的、未使用过的，并完全符合行业规定的质量、规格和性能的要求。乙方应保证其货物在正确安装、正常使用和保养条件下，在其使用寿命期内应具有满意的性能。在货物最终交付验收后不少于本合同4.1条表3的质量保证期内，乙方应对由于设计、工艺或材料的缺陷而产生的故障负责。
7．2 在质量保证期内，如果货物的数量、质量或规格与合同不符，或证实货物是有缺陷的，包括潜在的缺陷或使用不符合要求的材料等，甲方或使用单位应尽快以书面形式向乙方提出本保证下的索赔。
7．3 乙方应在接到甲方或使用单位通知后，在本合同4.1条的响应时间内,免费维修或更换有缺陷的货物或部件。
7．4 如果乙方在接到甲方或使用单位通知后，在本合同4.1条的响应时间内,没有弥补缺陷，甲方可采取必要的补救措施，但其风险和费用将由乙方负担，甲方根据合同规定对乙方行使的其他权力不受影响。
8．误期赔偿
8．1如果乙方没有按照合同规定的时间交货和提供服务，甲方应从货款中扣除误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法，赔偿费按每周赔偿迟交货物的交货价或延期服务的服务费用的百分之零点五（0.5%）计收，直至交货或提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的百分之五（5%）。一周按七（7）天计算，不足七（7）天按一周计算。并且，买方可考虑终止合同。
9．合同转让和分包
9.1 乙方不得部分转让和分包或全部转让和分包其应履行的合同义务。
10．适用法律
10．1 本合同应按照中华人民共和国的现行法律进行解释。
11．合同生效
11．1 本合同在甲、乙双方法定代表人或授权代表签字盖章后生效。
11．2 本合同一式四份，以中文书就，甲、乙双方各执一份，另一份报雨城区国库科支付货款，另一份报雨城区政府采购中心备案。
12．双方需要说明的其他事项
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相关的合同范本·楼房买卖合同·软件买卖合同·二手车辆买卖合同·车位车库买卖合同·钢材买卖合同·木材买卖合同签约方：
甲方单位： 乙方单位：
（盖章）(盖章）
甲方法定代表人 乙方法定代表人
或授权委托人： 或授权委托人：
（签章）（签章）
年 月 日 年 月 日
结算验收证明书
雨城区政府采购中心：
兹证明雨城政采＿＿＿[ ]＿＿号采购履行完毕（合同编号：
YCZC[ ]_ 号），供应商所提供的货物（工程、服务）经 ____________
____________验收合格，请将货物（工程、服务）款￥：____________元（大写人民币 ____________ 佰＿拾____________万____________千____________佰____________拾____________元）支付给：____________。
收款单位：
开户行：
帐号：
购货单位：
供应商：（签字、盖章）采购中心签章：
甲方（委托人）（出卖人）：______________________________
地址：__________________________________________________
邮政编码：______________________________________________
【营业执照注册号】【身份证号】：________________________
【法定代表人】【本人】：________________________________
联系电话：______________________________________________
委托代理人：____________________________________________
联系电话：______________________________________________
地址：__________________________________________________
邮政编码：______________________________________________
乙方（委托人）（买受人）：______________________________
【本人】【法定代表人】姓名：____________________________
国籍：__________________________________________________
【身份证号】【护照】【营业执照注册号】【】：____________
地址：__________________________________________________
邮政编码：______________________________________________
联系电话：______________________________________________
【委托代理人】【】姓名：________________________________
国籍：__________________________________________________
地址：__________________________________________________
邮政编码：______________________________________________
联系电话：______________________________________________
丙方（居间人）：________________________________________
注册地址：______________________________________________
邮政编码：______________________________________________
营业执照注册号：________________________________________
法定代表人：____________________________________________
联系电话：______________________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方之间就房屋买卖、两委托人与居间人丙方之间就居间报酬等事项，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：
第一条 合同标的房地产基本情况如下：
所有权人_________；共有人_________；座落（_________区________位）；项目名称_______________，_________楼层_________户型_______室_______厅_______卫_______阳台；建筑面积（_________m2）；套内面积（_________m2）；房地产权证号_________；土地性质_________；房屋所有权证号_________；土地使用权证号_________；房屋使用权租约号_________；合同登记号_________。
第二条 委托事项
1．甲方对丙方的委托事项：
甲方欲卖出上述房屋寻找买受人，并将该房屋详细情况以及要求等报告给买受人。同时，将买受人的情况报告给甲方。丙方促成买卖双方达成房屋买卖意向后，组织双方签订本合同，并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
2．乙方对丙方的委托事项：
乙方欲在_________市_________区_________地段购买_________房屋_________套，面积为_________平方米。委托丙方搜寻信息，并及时报告乙方，以便促成乙方购买房屋的目的。丙方促成买卖双方达成房屋买卖意向后，组织双方签订本合同，并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
3．为保障甲乙双方已达成的转让协议正常履行，委托人共同委托丙方提供以下_________居间服务：
（1）协助甲乙双方与银行签订履约保证合同（资金托管协议）；
（2）代收、代转房款及定金（预付款）等；
（3）代办房屋_________权过户手续；
（4）代办房屋贷款手续；
（5）代收、代缴过户税费及贷款费用；
（6）代取产权证；
（7）代办赎产权证、注销抵押；
（8）____________________________________。
第三条 成交价格
甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为_______（币种）（大写）：______________元整（￥_______）。[其中：房产买卖价为________（币种）（大写）：_______________元整（￥_________）；装修及附属配套设施转让价为_________（币种）（大写）：__________________元整（￥_________）]。
第四条 成交细目
1．配套：_________________________________________________________
2．家电：_________________________________________________________
3．家具： ________________________________________________________
4．其他：_________________________________________________________
5．固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。
第五条 丙方完成委托任务的报酬
丙方业已完成本合同项下委托人双方委托之事项，双方自愿选择下列第_________种方式向丙方支付报酬：
（1）按合同标的______%的比例支付（具体数额为小写_________、大写__________________），其中甲方______%（具体数额为小写_________，大写__________________），乙方_______%，（具体数额为小写_________、大写__________________）。
（2）委托人双方支付丙方人民币小写_________元，大写__________________。其中，甲方_________元，大写_______________。乙方_________元，大写__________________。
第六条 丙方没有完成委托任务的费用收取
丙方没有完成委托人指示的委托任务的，不得收取报酬，但可以按实际支出收取一定的费用，委托人双方自愿选择下列第_______种方式向丙方支付费用。
（1）一次性向丙方支付人民币_________元，由委托人双方各自分别承担50%。
（2）根据丙方的实际发生费用（以发票、车票等为证据），由委托人双方各自承担50%。
第七条 结算方式
1．甲乙双方协商同意，房屋售价为人民币（大写）__________________元（￥_________）。
2．甲乙双方协商同意，房屋产权过户所需的税、费承担，选择下列第_________项：
（1）甲、乙双方各自承担；
（2）全部税、费由_________方承担。
3．甲乙双方签订的《房地产买卖契约》，如需要公证，费用由_________方承担。
4．甲乙双方协商同意，在本合同签订之日起，乙方将购房定金人民币（大写）__________________（￥_________）口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行。
5．甲乙双方协商同意，在本合同签订之日起_________日内，_________方将房屋过户费用约人民币（大写）________________元（￥_________），_________方将贷款所需费用约人民币（大写）__________________元（￥_________）交由丙方代为保管（具体金额以有关部门开据的票据为准，（多退少补）。
6．甲乙双方协商同意乙方采取以下第_________项付款方式
（1）现金一次性付款，在本合同签订之日起_____日内，乙方须将购房款扣除已交定金后的购房余款人民币（大写）__________元（￥_________），口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行。
（2）现金分期付款，在本合同签订之日起______日内，乙方将首付购房款人民币（大写）__________________元（￥_________）支付给甲方。在本合同签订之日起_________日内，乙方将扣除已交定金及首付款以外的购房余款人民币（大写）________________元（￥_________），口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行。
（3）商业贷款乙方申请商业贷款，拟贷款金额为人民币（大写）__________________元（￥_________），贷款年限为______年。在本合同签订之日起_________日内，乙方须将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币（大写）_______________（￥_________）口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行（具体的贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准，首付房款多退少补）。
（4）公积金贷款乙方申请公积金贷款，拟贷款金额为人民币（大写）________________元（￥_________），贷款年限为_____年。在本合同签订之日起_____日内，乙方需将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币（大写）_________________元（￥_________）口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行（具体的贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准，首付房款多退少补）。
（5）组合贷款乙方申请组合贷款，其中商业拟贷款金额为人民币（大写）____________元（￥________），贷款年限为______年；公积金拟贷款金额为人民币（大写）__________________元（￥_________），贷款年限为______年。在本合同签定之日起______日内，乙方须将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币（大写）_________________元（￥_________）口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行（具体贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准，首付房款多退少补）。
7．如乙方拟定上述某项贷款遇到困难，甲乙双方协商同意乙方变更以下第_________项付款方式：
（1）现金一次性付款
（2）现金分期付款
（3）公积金贷款
（4）组合贷款
第八条 甲方权利和义务
1．甲方承诺：
（1）该房屋权属清楚，不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素；
（2）向丙方出具的个人身份证明、营业执照、房屋权属证明及办理过户及贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效；
（3）配偶、家庭成员和共居人同意出售该房屋，且不得隐瞒婚姻状况；
（4）如该房屋正在出租，甲方必须出具承租人放弃购买该房屋的声明书和同意搬迁保证书；
（5）甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、采暖费、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清（不包括安装费，仅指使用费）。如果不能及时缴清有关欠费，甲方愿意在取得全额房款时，将与欠费相等的保证金存放于丙方处，待甲方将欠费缴清后凭缴费发票取回保证金，若无法缴清欠费，甲方将以保证金冲抵欠费并授权丙方将保证金转付乙方（保证金不足冲抵欠费的，由甲方按实补足金额）。
（6）甲方应于房屋交付乙方前将户口迁出。若有困难，乙方同意甲方自即日起______日内将户口迁出，并且在甲方领取房款时，将户口押金人民币（大写）__________________元（￥_________）元，交由丙方代为保管，待户口迁出后，由甲方到丙方处领取押金，若甲乙双方另有约定除外。
2．甲方已缴纳的煤气气源费、维修基金在该房屋出售后不再退给甲方，并将票据交付乙方，若甲方票据丢失需调档提供相关证明，因调档产生的费用由______方承担。经甲乙双方协商，未曾缴纳的煤气气源费由______方承担，未曾缴纳的维修基金由______方承担。
3．在签订本合同_______日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。
4．甲方取得全部房款当日，甲方向乙方交付房屋并办理房屋交接手续。甲方将房屋交付乙方后，甲方不再承担对该房屋的维修责任。
5．甲方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。
6．甲方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。
第九条 乙方权利和义务
1．乙方保证其向丙方出具的办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效；并于签订本合同______日内将所需文件资料送交丙方。
2．乙方须按本合同约定的时间按期付款。
3．乙方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。如果甲方满足第八条第一款第（5）项要求，乙方可接受其房屋并按_________及时支付购房款。
（1）交纳完过户税费后
（2）产权证办理完毕后
（3）银行放款后
（4）甲方倒房后
4．乙方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。
第十条 丙方权利和义务
1．丙方接受甲乙双方的委托，提示甲乙双方提供相关的文件资料。
2．甲方委托丙方收取乙方缴付的购房定金及购房款，丙方在收款收据中应载明系代理甲方收取。
3．丙方对甲乙方提供的文件资料和出具的凭证应妥善保管。
4．丙方收到乙方全部房款、部分房款或首付房款（含资金托管）及甲、乙双方所提供的文件资料齐备三个工作日内，安排甲、乙双方办理过户手续。按有关规定及丙方的通知，由_________方陪同有关人员到现场验房。
5．妥善安排甲乙双方进行交接，提醒甲乙双方结清约定的费用。
第十一条 丙方违约责任
1．丙方有下列行为之一的属于违约：
（1）无正当理由擅自解除合同的；
（2）与他人串通，损害委托人双方的利益的；
（3）干预委托人买卖房屋的自主意愿，代替委托人其中的一方与另一方谈判、签约等，损害了另一方的权益的。
（4）__________________________________________________。
2．丙方违约的，应当承担本合同丙方预期获得佣金总价款的_______%。丙方因违约行为，给委托人任何一方造成经济损失，且违约金不足以弥补的，丙方应当就损失的差额部分向受害人予以赔偿。
第十二条 委托人违约责任
1．委托人双方有下列情形之一的属于违约：
（1）无正当理由擅自解除合同的；
（2）相互或与他人串通，损害丙方利益的；
（3）未能按照委托书或本合同的委托事项向丙方提供相关房产证件、文件、合同、身份证件等，致使丙方无法完成居间任务，且给丙方造成实际损失的；
（4）__________________________________________________。
2．委托人违约的，在以下款项中选择：
（1）已经向丙方交付定金的，不得索回定金；
（2）按照丙方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿；
（3）按照本合同标的物总价款的％赔偿于丙方。
（4）__________________________________________________。
第十三条 合同的解除
1．当事人就解除合同协商一致的；
2．因不可抗力致使合同目的不能实现的；
3．在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；
4．当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在_________个工作日内仍未履行的；
5．当事人一方因其他原因致使合同目的不能实现的。
第十四条 声明及保证
甲方：
1．甲方有权签署并有能力履行本合同。
2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
乙方：
1．乙方有权签署并有能力履行本合同。
2．乙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
丙方：
1．丙方有权签署并有能力履行本合同。
2．丙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对丙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
第十五条 保密
甲乙丙三方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于他方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，其他方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或三方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十六条 通知
1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及三方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2．各方通讯地址如下：_________________________________。
3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十七条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙、丙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知其他方，征得他方同意后，三方在规定的时限内（书面通知发出______天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经三方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十八条 合同的转让
除合同中另有规定外或经三方协商同意外，本合同所规定三方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十九条 争议的处理
1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2．本合同在履行过程中发生的争议，由三方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第___种方式解决
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第二十条 不可抗力
1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后___日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响
3．不可抗力事件发生时，三方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，三方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则三方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。
第二十一条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同三方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十二条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙丙三方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第二十三条 合同的效力
1．本合同自三方或三方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2．有效期为_______年，自_______年______月______日至_______年______月______日。
3．本合同正本一式_________份，三方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方（盖章）：____________乙方（盖章）：____________
法定代表人（签字）：______法定代表人（签字）：______
委托代理人（签字）：______委托代理人（签字）：______
开户银行：________________开户银行：________________
账号：____________________账号：____________________
签订地点：________________签订地点：________________
_________年______月_____日_________年______月_____日
丙方（签章）：__________________经纪人资格证号码：______________
房地产经纪人资格证号码：________
签订地点：______________________
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