房地产工程管理（精选8篇）
那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其
一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其
二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其
目前, 管理科学已被广泛应用于各行各业, 其目的是实现资源的有效利用、合理配置。房地产开发项目也不例外, 科学的管理是其发展的必要条件, 其中工程管理又是重中之重, 工程管理在整个项目中发挥着关键性的作用, 为此, 必须科学合理做好全方位工程管理, 以促进房地产建设的良性健康发展。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节, 然而, 目前大多数管理缺乏时效性、可操作性, 在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分, 一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值, 缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工, 施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题, 施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证, 前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工, 导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站, 仅在隐蔽工程前组织检查, 使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改, 也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位, 各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合, 极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象, 严重影响工程的顺利进行, 甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置, 实现管理的标准化和实效化。下面, 就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1. 完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规, 寻找政策保护。尤其是在当前形势下, 国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时, 开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策, 以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的, 所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理, 需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情, 要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素, 寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查, 结合项目所在地的风土人情, 摸清预期数消费者的需求, 这些都要进行合理的前期策划。
2. 加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统, 可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时, 要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估, 选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件, 做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后, 双方要签订详细的工程建设合同, 一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外, 在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施, 如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率, 提高对开发项目的成本管理效果。
3. 建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平, 因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准, 因此需要制定合理可行的成本控制目标。
房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程, 成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此, 需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节, 做好科学全面的系统分析, 使之达到行之有效。在项目立项上, 要做好调查研究, 并收集大量的市场信息, 让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键, 要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标, 比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下, 严格控制钢筋含量。施工图下发阶段, 甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作, 做到心中有数, 预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时, 工程概预算也需及时调整。进度过正中, 要严把进度款审批关, 绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段, 甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准, 结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容, 要严格把关, 因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算, 能够真实反映实际的工程造价。另外, 再强调一点, 施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据, 重视反索赔工作。
4. 建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理, 才能增强管理力度, 实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量, 需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系, 对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制, 在保证安全和质量的前提下, 可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度, 确保工程的安全和质量可以落到实处。
5. 建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏, 在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制, 提前制定计划目标, 通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处, 责任落实到个人, 从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟, 但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位, 需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度, 加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
参考文献
[1]姜钰莹.浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J].科技风, 2013 (04) .
【关键词】机电工程；管理；房地产
引言
人们在关注房地产时，也更加注重其的实用性和安全性，而机电工程管理是保证建筑功能和安全的关键。将房地产机电工程管理做好，才能使得房地产得到保证。但是现如今还是有很多人对其不太了解，没有意识到其的重要性。本文分别从关于房地产机电工程管理的定义，房地产机电工程管理，房地产机电工程管理各阶段的重点三个方面为大家论述。
1.关于房地产机电工程管理的定义
1.1房地产的定义
关于房地产作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、衛生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
1.2机电工程的定义
机电工程专业主要培养从事机电运用及管理、职业教育、科普工作的应用型专门人才。利用理论与实践结合的教学方式，充分的培养与提高学生的综合素质与技能水平。按照项目划分可以分为建筑机电工程和工业机电工程。建筑机电工程项目的划分为建筑给水排水及采暖、建筑电气、建筑智能化、建筑通风与空调、电梯五个。机电工程项目管理是以工程设计、工程招标，施工准备阶段生产要素的组织和施工条件准备，施工过程中的质量、工期、成本的控制，生产要素的动态管理以及交工验收管理为主要内容的施工全过程的管理。
2.房地产机电工程管理
2.1机电工程在施工时的特点
机电工程项目的各个专业通常是同时安装、交叉施工，各个工种需要相互配合、协调施工面，确立设备、管线、管路的安装位置，相互创造施工条件，才能正确地反应符合机电安装的客观规律，满足设计要求，确保工程质量，保证安全，加快进度以完成机电工程项目； 在建筑机电工程中，机电工程需要与土建、装饰工程协调配合，所以在房屋建筑中，土建、装饰工程为主线，机电工程应以土建、装饰的施工进度来安排机电工程的施工进度计划； 在工业机电安装工程中，机电安装工程要依据生产工艺流程及各类动力站（变配电所、热力站、泵房）投运顺序来总体安排进度计划，因此应以机电安装为主线，土建工程为辅线。机电安装工程在安排进度计划和安装质量时，要注意土建工程施工的进度和土建质量对机电安装质量的影响。机电安装工程直接影响道工程的使用功能，在保证安装质量的前提下，在施工活动中还要注意安全、环保、职业健康和公众利益。涉及的学科和专业门类多；涉及新技术、新工艺、新材料、新设备等；工业规模日趋扩大，安装工程规模也越来越大；高大建筑高大装置增加使大型吊装工程量越来越大，要求越来越高；大型、精密设备现场组装量大，对装配与检测技术要求高；压力容器、钢结构构件、通风管道与部件、管路配管需要在现场制作；控制系统的不断更新使工程技术含量越来越高。
2.2做好房地产机电工程管理的要点
因为施工技术标准是施工技术的依据，技术标准可分为国家标准和部标准，企业结合地方的有关政策及自然条件所颁布的地方标准，前两个标准具有强制性企业和地方的自定标准必须高于前两种标准，只有这样才能作为管理的依据，才能提高企业竞争能力，但是在具体的工程项目中，又必须按照项目的具体情况在招标的合同中规定采用相应的技术标准，否则将无法对施工单位进行有序监管。技术规程是为了贯彻技术标准，对施工作业方法，作业程序，技术要领，施工安全等方面做出具体技术规定，是指导施工作业活动，设备使用于检修等技术依据。建立健全技术原始纪录，包括机电工程材料，配件，工程用品及施工质量检验，试验，测定记录，图纸会审记录和设计交底记录，以及设计变更，技术核定记录，工程质量及安全事故分析及处理记录，施工日记等。因为原始记录是提供工程形成过程实际状况的真实，凭据。房地产企业必须督促监理单位或自身组织随时对相关资料的真实性、及时性、完整性进行检查。只有督促施工单位做好以上各项管理工作，才能使管理过程中做出全面规划并付诸实施，才能使资料的管理接近规范化。只有这样，才能充分发挥技术档案在企业管理工作中的探索进步得以实现，才能使企业的管理活动正常有绪，有章可查。由于社会生产力的不断发展和科学技术的进步，施工技术革新及新工艺的开发，新材料新设备的大量应用，使建筑业的水平施工日益提高，无论从房地产企业实施一个工程项目还是从施工企业管理角度来看，必须十分重视建筑技术发展的最新动态和情报信息，努力结合实际，推广使用科学技术先进的成果，只有这样才能提高企业的管理水平，才能适应任何形势下的竞争。
3.房地产机电工程管理各阶段的重点
3.1设计阶段管理
完善初步设计及技术施工设计大纲的设计管理在设备招标设计和技术施工设计之前，应避免设计出现大的方案性失误，可与设计单位协商，先由设计院按专业分别编制技术施工设计大纲，由业主分别组织召开各专业的专题审查会（视情况邀请一些有经验的老专家参加），对重要的设计方案和主要设计原则进行完善和认定。这样就避免了技术施工设计阶段出现大的设计更改，同时也使得设备招标书和技术施工设计更利于现场的施工和质量的控制。招标设计和设计联络机电设备大都采用招标来选定设备供货（制造）商，设备招标书编制的技术条件以设计单位为主（业主提出补充意见），商务部分则由业主编写，最后由设计单位统稿。可以说招标书质量决定了设备的制造质量及合同顺利实施的条件。建立房地产各相关单位与系统设计单位之间的联络渠道，并成立了专门的协调小组，负责协调与系统间的日常协调工作，不定期召开协调会议，及时解决问题。综上所述，技术管理实际是一种知识、技术、管理水平和智慧的价值体现，必须组织一支专业齐全、技术先进、经验丰富的技术管理班子；
3.2施工措施管理
根据组织设计，在工程开始施工之前，必须针对施工图纸进行施工工艺和措施的审查，要对施工措施进行一定的编制，由监理人批准后交与施工单位进行施工。项目管理与现场施工直接相关，因而信息化系统界面应具备简单，易操作等属性，降低数据输入量，给出各项数据输入操作提示，同时设置操作内容检验功能来降低操作错误率。从而以此来对机电施工项目进行更为合理的控制，避免不必要的工程变更和现场签证。
4结语：
由此可知，房地产机电工程管理并不像想象中的简单，其在很多方面都需要我们努力，是我们智慧的结晶。我们需要在了解他们的基础上，掌握他们的重点，方便我们进行施工，这样才能让房地产机电工程管理变得越来越好，满足当代人日益增长的需求。
参考文献：
[1] 张立新.机电工程施工组织设计[M].北京：中国电力出版社.2007.
暨房地产工程管理“进度、质量、成本”3大关键点实战
--全面解决工程质量及施工现场管理疑难杂症及通病
【课程背景】
目前房地产企业工程质量控制普遍在技术管理上存在着薄弱环节，本课程通过理论引导、实战经验总结和大量的案例分享，通过分析和总结国内大型房地产企业在工程管理体系建立，以及工程质量上出现的各种常见工程质量通病及产生的原因，提出有针对性的技术解决方案。实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序工艺的工程质量技术标准和技术控制要点。
【课程收益】
1、掌握通过项目运营管理去提高项目工程管理的成果、效率、质 量、风险控制能力；
2、掌握房地产工程质量管理体系的构成；
3、全方位掌握龙湖工程管理进度、质量与成本三控精髓；
4、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节及管控重点；
5、帮助地产企业学习借鉴并逐步建立符合自身企业实际的精细化运营管理体系；
6、获取标杆房企全套运营管理体系文档（包括项目进度计划管理、阶段性成果管理、会议管理、项目启动会标准模板），实现成功模式的高效复制；
7、进度管控：学习龙湖工程进度保证体系+工程管理保证的合约管理工期+进度管理重点；
8、质量管控：学习龙湖工程质量细节管理+工序、检验批质量管理+供方质保体系管理+交房标准管理；
9、成本管控：学习龙湖总目标总动态成本+项目竣工成本+成本信息平台+动态成本跟踪管理。
【金牌讲师】
黄老师：中山大学MBA、原龙湖地产总部PMO高级经理，龙湖地产内训高级讲师，对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括万科、中海的成本与工程体系、绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系、大型国企的产业地产模式等。。熟悉房地产开发公司各环节工作流程，有丰富的房地产开发项目工程管理实战经验。
服务客户有：龙湖地产、金科地产、中旭地产、田禾地产、华益地产、鹏基集团、富方投资、利丰地产、广浩地产、广源地产、博大地产、中联地产、银亿股份、星河集团、中天集团、航洋国际、金马凯旋集团、莱蒙国际等300余家知名地产企业。
【课程特点】
实战性强：基于行业咨询培训和标杆地产的实践经验，确保课程内容、工具方法、案例对地
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产企业干部的实战性；
针对性强：基于课前对客户单位需求的充分调研，确保内训对客户企业的针对性； 互动性强：课程中设置学习奖惩机制、充分调动学员参与；
满意度高：黄老师有超过1500学时的培训经验、内训学员满意度超过95%。
【课程对象】
房地产企业董事长、总经理、总工、分管工程副总。房地产项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部骨干领导。建筑施工行业、工程监理行业管理层及骨干。
【课程大纲】
第一部分：房地产工程体系建立与工程全过程精细化管理
一、项目准备阶段：
1、如何选择合作资源
2、如何做到精益化管理输出
3、如何做到合作主精益化管理
4、合同边界
二、项目实施阶段：
1、工程管理策划书
2、施工组织设计和专项设计
3、监理规划与监理实施细则
4、现场工作界面交接
5、开工条件审批
6、客户敏感点对标
7、建立与合约框架匹配的技术标准
8、明确施工标准工法：案例，龙湖建造标准
三、什么是工程精细化：
1、工程管理精细化的手段
2、狭义的工程管理
3、广议的工程管理
4、精益化定岗定编
四、工程质量通病防治
1、封样与材料设备管理
2、施工样板先行
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3、工程管理质保体系考核检查的重点：
4、工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：
5、施工过程检查体系
6、停歇点检查
7、实测实量
8、成品保护
9、安全文明施工
10、项目交付阶段：
11、交付流程
12、交付前、中、后的风险控制
13、客户质量档案
14、项目后评估
第二部分：房地产工程管理三大关键点（进度、质量、成本）现场实操
一、工程管理进度控制
1、龙湖项目启动会制度 1）项目启动会准备会 2）项目启动会的作用 3）项目启动会成果演示
2、地产进度控制的基础工作：全项目计划倒排 1）如何以营销需求为目标制定工程计划？ 2）工程计划对下游部门的要求是什么？（研发、造价对工程计划的支撑）
3、龙湖集团对于工作期量的设定方法 1）对造价采购部工作期量的管控方法 2）工程部内部工作期量的管控方法
4、进度中间控制
1）龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查
--进度中间控制 2）龙湖阶段性成果评审
--进度中间控制
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3）项目月度计划
5、龙湖地产工程后期进度管理重点 1）收尾工作节点工期专题会
2）软资料时间节点的把控：项目资料移交标准
6、品质的把控要点
1）工艺工法的要点控制及原则
2）核心构造（细部）节点的要点控制及原则 3）关于“缝”精细化控制
7、源于需求的施工管理原则 1）价值感、宜居、美学、安全 2）村杆集团精装修项目经验借鉴
8、屋面及保湿工程把控要点 1）常见瓦屋面施工工艺及通病预防 2）质量与美观的矛盾冲突
3）新型屋面防水材料应用中的把控要点
9、杆杆集团项目工艺控制案例分享：--借鉴与提升空间
二、龙湖工程管理理念与质量文化
1、桩基与基础工程施工阶段管理--主体工程施工阶段管理
2、门窗及幕墙施工阶段工程管理 1）防水通病与对策 2）体系的选择与优缺点 3）增强安全性的措施
3、精装修工程过程把控
4、施工图质量的控制方法
1）以景观为例学习龙湖出图和审图要求 2）景观（概念到扩初）设计任务书模版 3）景观(施工图)设计任务书模版 4）景观施工图图纸细目及内容说明
5、同路人的管理
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1）分供方考察办法的制定 2）分供方评价体系
6、对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲：合同交底
7、龙湖集团如何正确的管理（使用）监理：监理管理办法
8、资料管理方法：施工单位须报送的施工方案目录
9、质量中间控制: 1）停止点检查
2）各分部工程质量控制要点 3）工程观感质量验收标准
10、交房标准；
1）幼儿园装修标准（交房标准）2）交房观感标准 3）景观交房标准
11、分户验收实施细则
12、后期工程质量管理方法
1）成品装饰房后期质量管理专业指导书
2）龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引 3）工程、营销、物业客户报事处理工作界面 4）地产委托物业施工的管理办法 5）项目移交后的新建改造工程管理办法
三、龙湖工程管理成本控制
1、项目目标成本的制定对工程部的要求
2、工程部如何在实施中保证项目目标成本实现
3、合同需求是什么？
4、工程部同造采部的博弈
1）设计变更、技术洽商及现场签证管理办法: 工程部同造采部的博弈 2）现场收方（隐蔽工程）管理
5、项目各阶段成本测算对工程部的要求：
项目各阶段成本测算管理工作指引
6、工程部同造采部的协同：竣工结算管理办法
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四、通过减法学习龙湖地产的工程管理
1、龙湖地产工程质量管理体系的构成
2、不同施工阶段质量管理的薄弱环节
3、不同施工阶段工程质量管控的重点
第三部分：标杆房地产企业项目运营体系解读与工程管理案例分享
一、标杆企业建立运营体系目的
二、标杆企业运营体系解析
1、运营架构（集团及城市公司）
2、龙湖项目运营的组织设计思路
3、龙湖的运营体系（七巧板）与项目管理金三角的关联
4、如何确保计划落地---龙湖三级计划管理体系的特点及过程管控
5、如何确保关键工作的品质--龙湖项目阶段成果管理 案例分享一：龙湖阶段性成果管理（1）集团项目阶段性成果管理办法（2）集团项目阶段性成果定义及审批流程（3）集团项目阶段性成果参考模板（4）项目阶段性成果跟踪表 案例分享二：
案例：龙湖工程精益化管理体系和思想
案例：龙湖房地产项目工程管理
案例：中海工程管理体系
案例：中海房地产工程管理精髓
案例：万科工程精益化组织管理体系
案例：万科工程管理经验分享
案例：万科新项目装修房工作总结
案例：日本工程管理研修总结
由于现在的施工材料品种非常的多，再加上价格也是相差甚大，如果不做好相应的措施进行控制，那么将会使得建筑工程的造价将会大幅度的上升。因此，在开始施工之前，就必须要对施工中所使用到的材料的品牌、规格和相应的价格有一个明确的规定，并且还需要自身对市场上建筑材料的价格有非常清晰地了解，这样不仅能够根据业主的实际需求进行更好的建筑工程施工，同时还能有效的防止因材料价格上面的差异而出现工程造价波动过大的情况出现。
3.2对施工资源进行合理地分配
在进行建筑施工的时候，不管是进行施工的工作人员，还是所使用到的施工材料和机械设备，这些都需要投入大量的资金。因此，为了确保将工程造价工作做得更好，还需要邀请有关部门的人员在施工现场进行实测，对于施工中的各项投入进行精准的确定，以减少不必要的资金浪费。最后，对于建筑施工中的定价，还需要进行相应的校对，从而避免造成较大的定价误差。
3.3工程质量监管
就现阶段来看，我国工程质量监管人员的素质水平比较低。为了从根本上控制工程监管质量，监管单位必须对质量工作人员的素质进行严格考核，不但严格要求监管人员拥有自律性和自觉性，而且还严格要求监管人员具有良好的工作态度与经验，能够严格要求自己并严格处理所监管工作中的问题。在工作过程中，还需要工程质量监管部门对工作人员的进行定期培训和教育，从而使工作人员在工作和学习中进步。与此同时，传统的工程质量监督理念往往会导致方法错误、工程质量低等问题的产生。因此，在建筑工程的质量监督过程中，必须要与时俱进，创新工程质量监督理念，满足时代发展与市场需求的客观要求。一方面，投资方应该在一定程度放弃直接的干预建筑工程，尤其是在专业施工技术的重要环节，把工程质量监督工作交由监理部门，恢复施工单位的主动权。另一方面，在工程质量监督过程中，必须充分考虑市场、地区间的.差异性，树立工程质量监督意识，创新质量监督方法，重视建筑工程的质量监督工作，以确保落实建筑工程的质量监督的各项工作。最后，还需要加强对房地产市场开发项目的监管力度，从而确保房地产项目开发的公平和公正性，这样能够为房地产市场开发项目的更好进行打下坚实的基础。与此同时，对于房地产市场的销售，也需要加大监管的力度，严禁房地产市场出现“假买假卖”的情况，一旦发现有此种情况，需要进行严肃处理，从而为房地产市场的正常发展提供良好的环境。
3.4工程变更管理
在对工程进行建设的过程中，经常会出现工程变更的情况。对于工程的变更一般是由当事人或者第三方提出的，在提出之后需要经过多方协商，协商达成一致才有效。众所周知，在工程建设的过程中，如果出现工程变更的情况，那么不仅会延长工程的建设工期，同时还会因为工程的变更产生额外的费用。由于工程的建设工作往往是不可预见的，因此在对工程进行管理的时候，将合同管理应用其中，如果发生工程变更的情况，若是业主提出需要进行变更的，监理工程师能够根据实际的合同来规定工程的变更情况。如果是承包商请求变更，监理工程师首先需要对变更方案进行审查，审查合格后还必须报给业主，只有业主同意之后才能再根据合同的情况来进行工程的变更。对于工程变更之后所产生的额外费用，可以依据合同来进行分配，这样能够有效地减少因工程变更而发生的纠纷问题，最终确保整个工程建设能够更好的进行。
4结束语
综上所述，随着我国建筑市场的进一步发展，对于房地产项目的建设要求将会越来越高。如果在实际的施工过程中，不能做好相应的工程管理工作，那么将会使得房地产施工项目的问题丛生，这对于提高房地产企业的经济收益，促进其将来的进一步发展是非常不利的。因此，作为房地产企业的相关管理人员，需要重视房地产开发项目的工程管理工作，并且在今后的实际工作中，不断学习和总结工程管理的要求，确保将这一工作做得更好，最终促进我国建筑行业获得更快、更好的发展。
参考文献：
[1]孙国林.浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素[J].项目管理与项目控制,(8):18～20.
[2]高明岗.浅析房地产开发项目工程管理[J].建筑工程技术与设计,(10):758～759.
1.目的
为规范房地产公司工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。2.范围
本管理办法适用于房地产公司所属各房地产公司。
3.职责
（1）房地产公司总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。
(2 房地产公司所属各房地产公司进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。
4.方法与过程控制（包括总则、合格承包商数据库、招标工作程序、其他规定）
(1 总则
① 本管理办法适用于集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。
但下列情况除外：（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。
② 工程招标应遵循以下原则：
全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位；
整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。
事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底；不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。
资质审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。
合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。
透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、杜绝暗箱操作。
保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。
③招标管理机构及职能划分 Ⅰ招标管理机构
公司应设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理（可作授权）、副总经理或总监、成本管理部经理、工程管理部经理、项目部经理等；招标工作小组组长由一线公司任命；招标小组对定标起集体决策的作用。
工程招标的执行部门主要包括工程管理部与成本管理部，两部门应分设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。Ⅱ 职能划分
工程管理部的主要职能：投标单位资质预审，建立合格承包商数据库，编制招标文件，发标，评技术标，控制整个招标工作进度，并负责招标资料的收集、整理、归档、保存，以及负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标工作中，以工程管理部为主持者；
成本管理部的主要职能：编制标底，接标，主持开标，评经济标，主持谈判在上述各阶段的招标工作中，以成本管理部为主持者；
项目部的主要职能：提出详细的招标要求（如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求），全过程参与招标工作(主要是会审工作，并督查招标工作的进展。
(2 合格承包商数据库
① 合格承包商是经各相关部门推荐，并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、监理、造价咨询单位，工程管理部主持合格承包商相关资料的收集、整理，并建立合格承包商数据库，所有项目的招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。
② 合格承包商应符合以下要求： 证照齐全、守法经营、管理规范；
技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度； 重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故；近三年与万科无诉讼。
③ 对未列入合格承包商数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写《承包商考察结果审批表》，经公司招标工作小组审查合格后列入合格承包商数据库中。④ 合格承包商资格评审
合格承包商资格（并非终身制），每隔一定时间应对其进行重新评审、调整。
对于签署承包合同的承包商，成本管理部、工程管理部、项目部协同定期对其履约情况
进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标工作 小组审查后作为该承包商综合记录。
招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。
（3）招标工作程序
部门
成本管理部
程序
工程管理部 项目部
制定招标计参与并提出意见
划
提出详细的招
主持开标会
标项目、时间
议，根据项目
计划、技术交
情况制定招标
底、配合等要
详细计划
求
编制招标文主持编制招标参与并提出意编制标底、审查修改标书中经济条款等
件 文件 见
发布招标信息 或投标邀请函 选择投标单位 并提出意见
主持信息发布
选择投标单位
及选择 投标单位
并提出意见
发标、答疑 参与并负责经济标部分的答疑
主持发标、答
疑会议，参与并负责有
关技术交底、审查投标单位配合情况答疑 资质
开标 主持接标工作，主持开标会议
参与会议并提参与并提出意出意见 见
评审技术标并 提出意见并根评标 主持评标会议、负责评审经济标、谈判 参与投标单位据情况参与谈
判
谈判
定标、发招标工作小组组长主持，集体表决定中标通知 标，并发出中标通知
资料管理 工程管理部主持招标资料的收集、整理、归档、保存工作（应指定专人负责资料管
理）；工程管理部等部门进一步完善合格承包商数据库
① 招标文件
Ⅰ 标准（示范）招标文件
标准（示范）招标文件由工程管理部组织成本管理部、项目部、财务管理部及法律人员共同起草，经公司招标工作小组审核批准后，作为公司该类招标的标准示范文本。
Ⅱ 施工招标文件内容
施工招标文件应包括正文和附件。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：施工图、拟签标准合同（合同中应明确发包单位要求的全部内容）等。
Ⅲ 施工招标文件中的工程造价要求应包括：
◆定额及计价文件约定；
◆合同造价包含范围，甲方分包的范围； ◆工程款支付方式；
◆主材价格在标书中详细明确；
◆甲供材料和限价材料的范围及其价格结算办法； ◆设计变更、现场签证的处理及其费用确定的原则； ◆人工、材料、设备等调差； ◆报价明细表；
◆开办费、施工组织措施费、文明现场施工费、赶工费、扰民费等费用明确的计取方式； ◆总价结算方式。
Ⅳ 施工类工程招标，正常情况下，应根据施工图编制标底，标底作为评标的重要依据，应力求准确、全面，不得漏项。
Ⅴ 施工类工程提倡总价招标。如确因施工图不能及时提供但确因经营需要而采用费率招标，则工程第一期应严格按《万科企业股份有限公司工程评标、定标评审表》会审，经分公司第一负责人签字批准，并及时报总部财务部成本管理组组备案；后期相似工程如仍采用费率招标，则应经分公司第一负责人和集团主管副总签字批准，并报总部财务部成本管理组备案；在有详细施工图的情况下，严禁采用费率招标；总部财务管理部成本管理组对各公司费率招标情况进行跟踪监控，不定期进行检查。
Ⅵ 采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定工程造价，双方核对后作为合同造价，并就确定后的总价签署补充协议。
Ⅷ 采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。
② 招标信息发布及投标邀请
Ⅰ 公开招标的项目在当地主要报纸上或建设交易服务中心发布招标信息，并按政府有关部门规定办理手续。
Ⅱ 实行邀请招标，选择投标单位的工作由工程管理部主持，工程管理部、成本管理部、项目部等共同参与并分别从合格承包商承包商数据库中选择等数量的投标单位进行邀请招标。
Ⅲ 如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作小组再组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），进一步补充、完善该数据库。③ 发标
Ⅰ 招标文件的发放和答疑由工程管理部组织，成本管理部、项目管理部参与。Ⅱ 公开招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。
Ⅲ 招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。④ 开标
Ⅰ 招标文件应规定：投标单位应在规定日期之前将投标文件送交成本管理部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。
Ⅱ 成本管理部主持开标工作，开标工作应集体在场，现场拆封，该过程和内容需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。⑤ 评标、定标
Ⅰ 评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证，各公司根据项目情况选择采用：最低评标价法、综合权重评标打分法、合理最低投标价法，进行综合评议。
Ⅱ 中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大的施工招标原则上应按合理最低投标价法确定中标单位。Ⅲ 成本管理部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与（与投标单位有利害关系的人员不得参与评标），工程管理部评审技术标，成本管理部评审经济标。
Ⅳ 评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与发包单位在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力(信誉、项目经理资质、施工经验方面的综合评标权重，填报《万科企业股份有限公司工程评标、定标评审表》，在同等条件下，优先中标。
Ⅴ 招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评价。
Ⅵ 确定中标单位后3天内，招标工作小组向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。Ⅶ 下列情况须重新招标：
◆发现投标单位相互串通投标，投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标的情况；
◆投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标的情况； ◆开标后，发现所有投标皆不满意，例如各标价皆高出标底价，不在合理报价范围之内；
Ⅸ 整个评标、定标过程需做好记录，全体参加评标人员签字确认。⑥ 签定合同
Ⅰ 在中标通知规定的签定合同时间之内，工程管理部会同成本管理部负责按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同。
Ⅱ 积极加强与当地招标办等政府有关部门的沟通，积极配合政府部门的工作，争取政府有关部门的支持。
Ⅲ 在配合当地政府部门有关招标工作的同时，全面考虑各种不确定因素，注意规避各种风险，确保合同实际利益条款（让利优惠、承包商资金垫付等）的有效执行。
Ⅳ 具体情况参照《万科企业股份有限公司工程合同管理办法》执行。
（4）其他规定
① 本管理办法仅适用于房地产公司内所属房地产公司的工程施工、监理、造价咨询招标，而当地政府招标办规定的招标则按当地政府招标办的规定办理。② 投标结束后，工程管理部应做好项目招标资料（招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）的收集、整理、归档、保管工作。
③ 招标工作小组人员及其他相关人员应严格遵守公司员工守则和职业道德，不得与投标单位私下接触，不得接受投标单位的财物或其他好处，不得泄露标底，不得透露有关评标的任何情况，否则，按公司有关制度进行处罚，触犯国家法律的移送检察机关。
④ 集团所属各房地产公司的招标小组成员名单、合格承包商数据库及中标单位的履约情况须定期上报集团总部财务管理部成本管理组及设计工程部工程研究中心备案，作为集团总部必须掌握的信息。
⑤ 集团财务管理部成本管理组及设计工程部工程研究中心将不定期检查集团所属各房地产公司的工程招标情况。
从2010 年开始, 为了控制楼价暴涨, 我国推行了相关调控政策以加强对房地产市场的管理, 使房地产发展环境有了较大的变化。而房地产市场的主要状态呈现为:刚性需求卖家观望, 投资卖家望而却步。房地产企业销售情况交叉。随着房地产业的快速发展, 顾客对产品的质量要求也越来越高, 房地产业之间的竞争力也日益激烈。目前, 我国多数房地产业在管理方面还存在一些问题, 如规模较小、管理差、抗风险能力低等。只有对经验管理模式适当改进, 才能使房地产业在激烈的市场竞争中良好的发展。深入分析工程管理中出现的问题, 提出相应的改进策略, 建立健全流程管理体系, 使房地产业具有深层次的竞争力, 以取得长期稳定的发展。
1.房地产工程管理流程
工程管理流程主要包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段、项目验收和移交阶段【1】。在工程建设过程中, 要对建设工程进行有计划、有组织、领导与控制的管理, 使工程建设的质量达到预期的效果。根据房地产开发的特点, 可以把工程流程分为三个部分, 分别为设计、施工和竣工验收移交。
2.房地产工程管理中出现的问题
2.1 工程管理开发前期准备不够
房地产业在管理涉及到多个方面, 其中开发前期的准备工作是最基础的【2】。当前, 我国房地产项目中前期准备工作不够到位最为普遍, 没有进行深入研究就盲目决策开发, 导致在过程中出现一系列问题。房地产项目开始之前的准备工作有着重要作用, 如果前期没有进行调研论证, 没有经过深思熟虑的思考, 一拿到土地就开始盖房, 没有对各个方面进行考量与论证, 如技术方面、经济方面等, 而造成房源符合消费者需求, 也造成开发的失败, 严重影响房地产业的发展。
2.2 管理体制不健全
我国在房地产项目开发之前, 没有深入了解项目管理, 管理模式也是按照传统的方式进行的, 导致难以实现预期的效果。出现延迟交房、成本过高、管理费用过高等问题。
2.3 不够重视施工许可规定
房地产开发项目时, 只顾眼前利益, 没有长远的规划, 通常都希望能早点结束工期, 以实现经济效益。大多数施工单位为了尽早完成开发, 不顾开发程序的限制而率先施工, 没有经过政府建设主管部门施工检查与办理相关的手续。这使工程在施工中出现强制暂停的结果, 不仅会遭受罚款, 而且使房地项目开发去也被实行经济上的惩罚。还有的施工单位为了赶超施工进度, 完全不顾国家相关的政策规定, 比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等, 这些问题都会存在安全隐患, 因此, 房地产工程总应严格遵守国家相关规定。
2.4 设计监理制度不够规范
当前, 房地产业在开发时, 设计单位和监理单位没有进行沟通与交流, 导致在这个过程中出现大量的问题, 使变更图纸比原设计图纸还多, 造成成本的浪费现象, 再加上管理制度不够完善, 在管理上出现混乱现象, 严重影响了工程的效率。
2.5 造价预算出现严重偏差
一般情况下, 确定房地产项目的投资额度, 主要是在决策阶段或者涉及阶段。但是由于项目正式确定以后, 受到多方面的因素, 如施工单位人员、材料、施工机械以及工艺技术等方面的影响, 使施工阶段工程的造价管理出现极大的偏差, 如开发商在施工前不够重视设计的有效性, 导致施工阶段出现一系列问题, 而进行修改设计。这种更改对工程造价的变动有着很大影响。
2.6 完工验收与备案管理不够严谨
在房地产项目建设中, 有的单位对完工验收环节不够严谨, 没有意识到此环节的重要性。在工程完工后, 为了使工期早点结束而尽量缩短验收环节的时间, 通常都是草草完成。由于对房地单位对施工中分项验收等环节不够严格, 而导致完工后出现一些问题, 如结算依据不足、验收资料不齐全等, 从而使验收手续办理不能正常进行, 出现拖延交付等后果。因此, 应加强施工完工后的验收与备案管理工作。
3.工程管理流程体系优化思路及改进措施
3.1 项目开发前期的改进
房地产开发前期的规划管理是最重要的部分, 关系到房地产开发项目的可控性与可预测性, 因此, 在前期的管理工作中, 要全面的考虑房地产涉及的各个方面, 对其进行深入的研究。比如在前期对各个部门所占用的时间进行有效的控制, 在建房时对周围的环境进行考察, 以确保后期的工作能顺利进行。
3.2 制定长远的施工计划
项目计划与整个工程有着密切的关联, 是关系到项目顺利完工的重要部分。在制定项目计划时要严格按照实际情况进行, 对于短期的计划要在规定时间内完成, 一些长远的计划要建立在短期计划之上, 让计划层层递进的实施, 这样进行实施计划, 才能实现工程的稳定进行, 保证工程的质量和效率。
3.3 严格遵守国家房地产工程管理规定
严格遵守国家规章制度, 把设计图纸落实到位, 将资金、物资和施工服务的市政公用设施等其他应当具备的条件落实到位, 这些都是施工前的重要工作, 也是国家房地产工程管理的规定【3】。在工程建设完工后, 施工单位应当组织设计, 编制施工单位完工的竣工图, 然后对工程的质量做出评价与分析, 整理相关的文件资料, 并向有关部门提交验收报告。
而有些单位由于没有按照规定进行, 没有制定合理的施工计划, 导致在过程中出现一系列问题, 严重影响施工质量。有的单位只注重视经济效益, 而忽视了其质量的重要性。这使房屋的质量受到了很大影响。因此, 施工中要安排专业人员负责工程监理队伍, 房地产开发单位应严格遵守国家相关规定, 以保障工程的顺利进行, 使工程的质量得到提升。
3.4 强化完工时的验收管理
工程完工时的验收不仅关系到工程的质量, 还保证了工程的效率, 使工程能够在规定时间内完成。如果完工后验收工作没有认真履行, 可能引起一些安全隐患, 引起的后果不仅只是经济上的损害, 而且会导致公司的名誉受到损害, 甚至影响公司以后的发展, 在激烈的竞争中难以稳定发展。因此, 施工管理在完工后的管理应严格按照规定进行, 强化完工后的验收管理。
4.结语
总而言之, 改进房地产企业工程管理, 不仅可以满足顾客的需求, 而且使房地产业的经济效益得到提升, 增强了房地产业的竞争力【4】。因此, 做好企业的工程管理对房地产发展有着重要意义。对于工程管理中出现的问题进行深入分析, 完善管理体系、制定长远的规划、严格遵守国家相关的规整制度等, 不断加强房地产建设的管理, 使房地产业稳定的发展。
参考文献
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关键词：房地产开发；工程管理；工程建设；管理模式；房地产项目 文献标识码：A
中图分类号：F293 文章编号：1009-2374（2015）15-0195-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.15.101
1 概述
近年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国的房地产开发项目也变得越来越多。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，保证房地产施工的质量，并保障了人民的生命财产安全，也对我国的经济发展起到了良好的推动作用，而房地产工程管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，如何通过房地产工程管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了人们普遍关注的问题。
2 房地产工程管理的具体内容
房地产工程管理的内容不是单一方面的，而是多方面、多流程共同组成的。具体来说，房地产工程管理包含以下四个方面的内容，分别是工程建设方案设计、工程建设配合协作、工程质量检验监督、工程竣工后检查验收。
工程建设设计方案是房地产开发建设过程中最重要的技术文件，对于整个工程项目的进行起到了总体的规划作用，并对很多工程项目的细节内容进行了规划，工程建设方案的设计是房地产工程项目建设的准备工作，也是房地产工程建设所依据的标尺，其重要性不言而喻。工程建设配合协作是指在工程建设过程中，为了使工程建设工作有计划地顺利进行而对多个部门进行的统筹协调工作，因为在房地产开发建设的过程中所涉及的部门是很多的，尤其是大型的房地产施工项目，花费的时间长，牵涉的部门更多，因此为了使多个部门之间实现协调合作，最大限度地发挥施工建设团队的人力资源、物力资源和财力资源，就必须对房地产工程项目建设的各个部门进行统筹管理，使各个部门之间彼此协调，避免工作内容的冲突。为了保证房地产工程项目的施工质量，必须在施工的整个过程中对施工质量进行检查和监督，检查和监督的对象包括施工材料的质量、施工操作方法是否得当、施工是否符合设计方案等。在房地产工程施工完成后，要进行最终的验收工作，由施工单位向验收单位发出申请后，验收单位着手进行工程验收，验收检查应当和前期报建相统一，确定工程项目是否符合国家相关标准、是否符合工程设计方案、是否达到了应有的施工质量等，在检查合格并通过验收后，才能够对施工单位进行竣工结算。
3 房地产工程管理的有效途径
目前，我国房地产工程管理仍然存在一些明显的问题，如房地产项目开发之前准备工作不足、对施工过程的监管力度不够、工程管理机制不够科学、工程竣工后的验收标准和工程报建之初不统一等。这些问题的存在对于房地产工程管理质量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地产公司包括资金、信誉在内的损失，另一方面也是对工程项目和使用居民不负责任的表现，对房地产公司的长远发展和我国建筑业的发展带来了不利影响。因此，亟需对我国目前房地产工程管理中存在的问题进行研究分析，制定出一套针对性的改进策略，找到真正有效的管理途径，帮助房地产开发商及相关部门实现房地产工程管理实效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供参考：
3.1 采用高效、先进的房地产工程管理模式
先进、有效的管理模式，是当前实现房地产工程管理效果提升的有利支撑和必要保障。具体来说，采用高效、先进的房地产工程管理模式应当做到以下三点：第一，采用职能制的管理模式，即在明确管理人员的专业能力的基础上，对管理人员的管理职责进行细化分工，并确定管理者的具体权力，通过对管理人员进行精细化管理，使管理人员的能力得以充分发挥，充分利用工程管理方面的人力资源；第二，采用项目经理制的管理模式，这种模式也是目前房地产工程管理中得到了广泛认可的管理模式，即企业在总经理之下根据项目内容设置项目经理，通过项目经理对项目的实施进行直接管理，并由项目经理承担项目管理责任，这种管理模式在使管理分散化的同时，也增加了管理的细化程度，增加了管理的实际效果和范围；第三，设立工程指挥部，尤其是对于大型的房地产工程项目来说，工程指挥部的设立具有很重要的意义，工程指挥部可以实现对整个工程项目的统筹管理、协调分工，工程指挥部可以由多个项目合资方同时参与，实现多个项目合资方对工程项目的共同管理，使工程项目的施工更加符合投资方的意愿。
3.2 选择专业能力强、认真负责的管理者
再大的房地产工程项目，其管理工作最终也是由人来完成的，因此，房地产工程管理者的素质和能力高低对管理的实际效果产生着最直接、最显著的影响。在这样的情况下，为了提升房地产工程管理的质量，就必须选择具有足够的工程管理能力和管理经验，并能够认真负责、承担责任、有良好的执行力、重视管理细节的管理者，尤其是项目经理。在这方面，房地产开发商必须有深刻的认识，大量的事实论据已经表明，房地产工程项目经理的良好的管理能力和管理态度是提升房地产工程管理质量的重要保障。此外，对于施工企业也应当慎重选择，一方面，要衡量施工企业的施工能力是否能够胜任房地产工程项目；另一方面，要对施工企业以往的施工信誉度、施工质量进行考察，确保施工企业的施工能力和施工资质能够按照标准完成工程项目。
3.3 竣工后验收和前期报建相统一
工程竣工后的验收工作，其验收标准不仅需要按照国家相关的行业标准确立，也需要和工程报建之初的内容相统一，否则会造成工程验收工作无法检查出和工程报建方案相悖的工程内容，使验收工作名存实亡。为了实现竣工后的验收标准和前期报建相统一必须做到：首先，验收标准要体现报建时对工程建设的要求，尤其是一些关键环节和基础性内容，确保工程建设是按照既定的方案进行的；其次，验收要重点检查前期报建所规定的工程质量问题，及时发现没有达到前期报建要求的质量的工程内容，对这部分内容进行科学处理，保障房地产工程项目的综合质量和细节质量，对工程负责，对住户负责。
4 结语
房地产工程项目的高质量管理，只有通过科学、有效的途径才能实现。房地产公司在房地产项目的整个流程中，都应当对房地产工程项目的管理工作重视起来，并积极储备专业的、负责的管理人才，采用先进的、高效的管理模式，结合市场现状、国家标准、群众需求，真正将房地产工程管理工作做好、做到位。高质量的房地产工程管理工作，不仅可以提升房地产工程项目的质量，对于我国房地产市场的发展、房地产公司的发展以及我国经济的增长也有着重要的推动作用。
参考文献
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[2] 孙晓飞.探讨房地产工程管理的有效途径[J].门窗，2014，（5）.
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作者简介：张强（1979-），男，辽宁沈阳人，沈阳新华世纪房地产开发有限公司助理工程师。
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