房地产市场及市场调查

房地产市场及市场调查（共8篇）

房地产市场及市场调查 篇1

文章作者：应城市房„ 文章来源：《应城学刊》总第17期 更新时间：2009-12-2 9:17:29我市房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2007年、2008年全市房地产投资达3.03亿元，房地产业已成为推动我市经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我市房地产市场持续健康地发展，现对我市房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、我市房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1.房地产开发企业蓬勃发展。由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全市具备三级资质的房地产开发企业只有2家，且是国有企业;到2008年底开发企业已发展到14家，其中拥有三级及以上开发资质的企业5 家，三级资质以下的企业9家。

2.房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，我市的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大、基础设施投资加快、旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；2007年完成房地产开发投资额22176万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2008年再创新高达24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3.房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以城区为主，城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2008年城市房地产开发投资额约占总投资额的72%，长江埠和东马坊两地约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额逐年减少，2005年比2000下降69.06%，2008年比2005年下降22.55%。私人建房投资的减少，促进了住宅商品化程度的逐渐提高。

4.房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快;另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持，我市房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占资金来源的比重逐年上升。

（二）房地产市场需求状况

1.房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我市房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2006年-2008年销售面积分别为50万㎡、79万㎡、31万㎡，2008年底，空置一年以上的商品房面积仅2977㎡。在商品房住宅销售调查中，90-110㎡户型住宅占销售总额的45.4%，110-160㎡户型住宅占销售总面积的30.83%，90㎡以下户型占12%，130㎡以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2.个人消费成为市场需求的主体，市内需求占商品房销售的全部。随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2006年，全市个人购房面积达45万㎡，占销售面积的85%；2007年个人购房面积达72万㎡，占总销售面积的92 %。个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2008年个人购买住宅面积达27万㎡，占个人购房总面积的95%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是市内居民，基本以自用为主。

3.商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2006年以前商品住宅平均售价约750元/㎡，2008年平均售价约2100元/㎡，上升了180 %。

4.存量房交易活跃，房改房也占一席之地。自2006年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”。2006年共成交142起，2008年共成交168 起，近三年的交易量中，住宅占总交易起数的97.5%，房改房约占住宅交易起数的13%。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我市房地产市场存在的主要问题

一是房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

二是市场化运作不规范，政策性的土地协议出让、拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

三是房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

四是房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

五是城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

六是市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

七是房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定

1.房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等方面的竞争。为谋求发展做大做强，我市企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2.房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法贷借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我市房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这群中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢？我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110㎡户型、城区80-100㎡户型)是今后几年的开发主流。现在政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急。

3.供需趋于平衡，价格相对稳定。因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2008年的供应量放大较快，据调查显示，14家开发企业到11月底的销售总量为31万㎡，空置面积(待售面积)有1.3万㎡，存量较大，这预示着前几年的卖方市场状况将有所改变。从房地产开发土地供应上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现、开发结构的调整、旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。另据2008年11月对14家开发企业的调查资料显示，2008年商品住宅销售平均价格约为2100元/㎡，较去年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔

城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。新一轮城市总体规划确定了以南区为城市主中心区，以长荆高速为依托，形成四纵二横的规划布局结构；对外大交通构架将打通与周边各省市的交通瓶颈，基本形成以武汉为中心的城市圈，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，城区与黄滩镇的空间、布局不断接近，城乡对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿线及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。同时，旅游业资源稳步推进愈显深厚，城市品位大大提高，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民前来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，这将给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。

四、对策建议

1.建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本市房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

2.加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构，有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

3.完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大对房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

4.坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

5.加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我市市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务、政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我市城镇贫困户有485户，解决和改善这些贫困户的住房问题是当务之急。积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

6.加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我市目前情况看，房地产服务业需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠、合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

7.促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。

政策上 ：限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房 经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。

社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈

技术上没什么说的，从宏观上没法分析。

房地产市场及市场调查 篇2

(一)土地要素市场特征

1. 总量特征。

中国过去的城镇化基本是以“外延式”和“建新区”这两种基本模式来推进的。“外延式”和“建新区”的城镇化发展模式造成了诸如地区发展不均、居民收入和福利分配不公、环境承载力下降以及“大城市病’等诸多问题,过去的城镇化模式已经不可延续。2012年12月4日,中央政治局会议明确提出要提高土地节约集约利用水平,有序推进农业转移人口市民化;《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》更直接强调要限制特大城市和大城市发展规模,有序引导并发展中心城市。“外延式”扩张向“内涵式”发展转变将是一大趋势,所以增量建设用地的供给将显著下降,存量用地的高效合理利用将成为城镇化建设的主导。在2010-2011年建设用地规模和增速均表现为平稳上升的态势,年均增速为5.1%,期间正是2010年末4万亿投资的消化期;2012-2013年增速有所下降,土地供应数量和增速也开始放缓,且存量用地供应占比和中小城市供应占比逐渐增加,说明由中央政府把控的建设用地指标供应开始收紧,并引导激发中小城市城镇化后发优势。”外延式”向“内涵式”转变的城镇化发展战略削弱了建设用地指标的供应数量,尤其是特大城市和大城市的土地供应数量将进一步减少。

2. 结构特征。

首先,地方债务风险的累积和“土地财政”的不可持续逼迫地方政府重视存量用地的利用,所以新常态下的土地要素供给将以存量为主。其次,经营型向服务型的地方政府职能转变促进了住房土地供应结构的调整,满足居住需求和提高公共服务水平的供地占比提高。最后,土地要素的需求量整体呈现下降趋势,一线城市成为开发商要素需求的集聚区。

3. 调控政策特征。

2003—2013年,中央政府多次采取了对房地产调控的措施,2014年7月,除北京、上海、广州和深圳等一线城市①外,全国大部分城市开始取消限购并以第二套房贷款利率优惠等手段鼓励自住和改善型购房需求,这也从侧面反映出短期干预思维被依托宏观经济形式和稳定市场供求的长期思路所替代,取而代之的是以税收和分类调控为主的柔性调控政策。

(二)住房产品市场特征

随着人民银行2003年以来39次调整存款准备金比率,目前大型存款类金融机构的法定存款准备金比率变为20%,中小型存款类金融机构变为16.5%。就国际宏观政策而言,考虑到制造业的逐步恢复、新能源以及互联网的发展可能会给美国经济带来的增长,美国正在退出QE3,必然波及我国国内金融市场流动性。加之房地产市场投资回报率的下降和中央对实体经济金融服务的支持,房地产市场的流动性将进一步收紧。为了体现开发企业库存情况,以竣工量与销售量的比值来予以简单反映,比值越高,库存压力越大。由表1可知,无论是总量还是地区,库存率都表现出“两阶段”特征,第一阶段是2003-2010年,库存率先下降后上升,2007年进入低点;第二阶段是2011—2013年,库存率表现为平稳下降。住房的销售价格同样以2010年为分割点表现出“两阶段”特征,2003—2010年为快速上升阶段,年均增速为16.26%;2011—2013年为缓慢增长阶段,年均增速为6.06%。从地区差异来看,2011—2013年二线城市的库存压力最小,三线城市的库存压力最大,一线和新一线城市的库存压力趋同。所以房价增速相应表现为二线城市最大(年均增速6.96%),三线城市最小(年均增速4.07%),一线和新一线城市基本趋同(年均增速分别为5.65%和5.57%)。当然库存率和房价变动中存在时间趋势和季度影响,可以看出开发企业以低利润率来保障资金链完整的短期举措。

流动性萎缩和存量累积激发企业采取“薄利多销”的短期发展策略,其中三线城市表现更为显著。对住房价格下行的预期将进一步延滞有效的购房需求,其中一线城市购房需求的形成周期将进一步延长。

注:表中数据来源于国家统计局公布的主要城市年度数据。

二、房地产开发企业与房地产市场供求

(一)房地产开发行业规模情况

从2004年的第一次全国经济普查到2013年的第三次全国经济普查,我国房地产市场经历了黄金10年的高速发展,对于房地产开发企业来说,无论在从业人数、企业个数还是企业资产等方面都取得长足的发展。

通过分析三次普查数据发现,我国房地产业发展呈现出以下特点:

1. 房地产开发企业发展迅速。

我国房地产开发企业的队伍是随着我国房地产市场的发展而不断壮大起来的。经济普查数据显示,2004年,我国共有房地产开发企业5.9万家,截至2013年末已发展为13.2万家,增长1.2倍。

2. 房地产开发企业规模偏小。

随着我国房地产市场的发展,房地产开发企业数量及从业人员数量在不断增加。但平均每个开发企业人数在25人左右,总体来看,房地产开发企业虽然个数众多,但规模偏小。

3. 房地产开发企业资产负债率偏高,风险大。

开发企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款。我国开发企业资产负债率多数在70%以上,过高的负债必然使企业成本增加,盈利下降,甚至出现亏损。部分自有资金不足的开发企业,靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发,一旦商品房销售不畅,资金不能及时回笼,将会导致工程难以为继,引发连锁反应,隐藏一定的金融风险。如处理不当将影响正常的经济秩序。

(二)房地产开发行业结构调整情况

1. 开发企业行业结构优化。

从三次经济普查的结果来看,我国房地产开发企业中,有资质的企业不断发展和壮大,尤其是资质等级高的企业占的比重越来越大,这也在另一方面充分说明我国房地产开发企业的结构越来越优化,越来越向品牌化发展。

2. 开发企业产品结构优化。

通过选取2005年、2009年、2013年等代表性年份的数据看,住宅投资占比比较稳定,一直维持在70%左右,值得关注的是别墅、高档公寓投资占比,从2005年的6.6%到2009年的5.7%,再到2013年的4.2%,可以看出别墅、高档公寓占比越来越小,商业营业用房占比和其他投资占比基本保持稳定,变化不大,说明我国房地产开发企业的开发结构越来越合理,越来越理性。

三、房地产对上下游产业的影响

(一)房地产业与上游产业的关联效应分析与测度

房地产后向关联产业即房地产上游产业。后向关联是指一产业通过需求联系与其他产业部门发生的关联,房地产业对于后向关联产业主要产生的是需求拉动作用,直接拉动称为后向直接关联,直接和间接共同拉动称为后向完全关联。后向关联度用后向关联系数——消耗系数来定量表示,房地产业的消耗系数越大,说明房地产业对其他产业的后向关联度越大,需求越大,带动效应越明显。房地产业对其他产业的后向关联度可按降序进行排列并计算平均消耗系数,将消耗系数高于平均消耗系数的产业作为房地产的后向密切关联产业,消耗系数大于0但小于平均消耗系数的产业为房地产业的后向非密切关联产业,消耗系数为0时,说明产业间无后向关联关系。

消耗系数包括直接消耗系数和完全消耗系数,分别代表了后向直接关联度和后向完全关联度。直接消耗系数是指某产业在生产经营活动中单位总产值直接消耗另一产业产值的数量,反映了任意两部门之间的直接依存关系。完全消耗系数反映了房地产业直接和间接消费其他产业带来的经济拉动效果。利用我国2002—2010年部门投入产出基本流量表中的数据附录,借助统计软件,可以计算得到与房地产业密切关联产业的直接消耗系数和完全消耗系数情况,见表2、表3。

(二)房地产业与下游产业的关联效应分析与测度

房地产前向关联产业即房地产下游产业。前向关联是指一产业通过供给联系与其他产业部门发生的关联,房地产业对于前向关联产业主要产生的是供给推动作用,直接推动称为前向直接关联,直接和间接共同推动称为前向完全关联。前向关联度用前向关联系数—一分配系数来定量表示,房地产业的分配系数越大,说明房地产业对其他产业的前向关联度越大,供给越大,推动效应越明显。房地产业对其他产业的前向关联度可按降序进行排列并计算平均分配系数,将分配系数高于平均分配系数的产业作为房地产的前向密切关联产业,分配系数大于0但小于平均分配系数的产业为房地产业的前向非密切关联产业,分配系数为0时,说明产业间无前向关联关系。

分配系数包括直接分配系数和完全分配系数,分别代表了前向直接关联度和前向完全关联度。利用我国2002—2010年部门投入产出基本流量表中的数据,可以计算得到与房地产业密切关联产业的直接分配系数和完全分配系数,见表4、表5。

在投入产出分析中,完全消耗系数可表示后向拉动作用,完全分配系数可表示前向推动作用。因此,房地产业的拉动作用可以用完全消耗系数矩阵的列合计来计算,表示它增加1个单位最终使用时,通过直接或间接关联要求国民经济各部门提供的投入总量;房地产业的推动作用可以用完全分配系数矩阵的行合计来计算,表示它增加1个单位初始投入时,通过直接或间接关联对国民经济各部门提供的分配总量。房地产业对城市所有产业的后向拉动作用和前向推动作用之和为房地产业对所有产业的带动效应。经过计算发现,房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应出现了先降后升和总体下降的趋势。房地产业的后向拉动作用在2002、2005、2007、2010年的系数分别为1.384、0.988、0.826和1.560。房地产业的前向推动作用在2002、2005、2007、2010年的系数分别为1.072、0.211、0.488和0.442。房地产业的带动系数在2002、2005、2007、2010年分别为2.456、1.199、1.314和2.002。

资料来源:根据2002年、2005年、2007年和2010年投入产出表计算,下同。

房地产业对经济的后向需求拉动的产业相对稳定,始终在前10名和排名相对稳定的行业有金融、租赁和商务服务业、建筑业等,并且出现了拉动的第三产业比重上升和建筑业下降的趋势,不同产业对房地产业的直接投入和间接投入存在一定的差异。房地产业对经济的前向供给推动的产业相对稳定,始终在前10名和排名相对稳定的行业有金融业,批发和零售贸易业,建筑业,通信设备、计算机和其他电子设备制造业,交通运输及仓储业等,主要为第三产业,不同产业对房地产业的直接和间接需求存在一定的差异。经过计算发现,房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应出现了先降后升和总体下降的趋势。

四、对策建议

(一)要重新审视房地产业与国民经济的关系

房地产业的强关联性决定了其对经济增长依然非常重要,但相对于以前,其贡献度将有所下降。本研究表明,随着经济进入新常态,房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应呈总体下降趋势,对经济的拉动效应也在逐渐减小。因此,经济增长不能再过度依赖房地产业,应该逐步培育新的经济增长点。

(二)要探索建立长效市场调控机制

调控应弱化行政手段,强化市场手段。如果说爆发式增长下需要更多的行政调控措施,那么稳速增长下更需要回归市场。或者说,行政手段是过去房地产市场非正常迅猛发展时期的非常规调控方式,随着市场进入新常态,调控手段也应该回归市场化的正常状态。进入新常态以后,不少城市先是放松随后取消限购、限贷政策,其实质就是行政手段的逐步退出。市场化的市场调控机制应包括税收、金融、土地、规划等手段,而尽量减少政府对市场的直接干预。不过,建立长效调控机制还要控制好节奏,要和宏观经济转型相协调,避免给经济增长带来过多风险。

(三)要通过制度创新培育房地产业新的增长点

要给予房地产小微企业政策支持,同时要加强对房地产开发经营行业的监管,促使企业提升产品和服务质量,推动企业开发绿色房地产,提高经营效益。另外,还要深化改革,重视房地产市场调控的制度创新,扫清行业发展障碍。

(四)房地产市场应实行差别化调控

市场分化是房地产市场新常态的重要特点之一,一、二线城市与三、四线城市之间,发达城市与欠发达城市之间呈现出不同的特点,由中央政府制定一刀切的调控政策是不科学的。中央政府应更多地做好政策的顶层设计和宏观决策,而给予地方政府更加灵活的调整权,以实现因地制宜、精准调控。例如本研究发现不同规模城市的土地要素供求呈现差别化特点,只有适合本地的土地供给政策才更有效

(五)鼓励企业兼并重组,加速房地产行业优化升级

未来房地产企业将面临更具挑战性的市场环境,那些过去依靠某些特殊条件生存和发展的企业如果不能积极转型,将被综合竞争力强的企业逐渐淘汰或兼并。政府应顺应市场优胜劣汰的潮流,积极为行业重组提供服务。

(六)合理引导舆论,重视预期管理

对住房价格下行的预期将进一步延滞有效购房需求。因此,政府应明确认识到预期因素对房地产市场的特殊重要性,通过引导大众舆论,避免出现“羊群效应”,造成市场剧烈波动。

摘要：本文基于第三次全国经济普查数据,分别从土地要素市场和住房产品市场来分析房地产市场供求的新特征,从开发企业规模、结构调整、地区分布,以及产业影响力与感应度两方面,分析房地产市场与宏观经济关系的新特征。研究表明:(1)土地要素市场呈现出存量供给为主导、需求向一线城市集中的特征;住房产品市场呈现出价格下行压力与城市等级“倒挂”,有效购房需求在二三线城市进一步延滞等特征。(2)开发企业“抱团取暖”的资产整合行为明显,东部地区成为高资质开发企业的集中区。(3)从影响力来看,房地产业对宏观经济的拉动能力逐年下降,但仍高于其他产业的平均水平;从感应度来看,房地产业受宏观经济的推动效应相对稳健,但在42个行业中的相对感应度排名逐年下降。

关键词：新常态,房地产市场,宏观经济,供求特征

注释

房地产市场及市场调查 篇3

【关键词】房地产市场；供求关系；经济

一、前言

目前，我国各地的房价“居高不下”，北上广这样的一线城市更是出现了“天价房”。数据显示，2016年8月，沈阳的平均房价每平方米是7082元人民币，而京沪两地房价近5万元人民币。北京的房价是沈阳房价的7倍之多。更“有趣”的现象是，北京市一间10平米的厕所价格等于沈阳一套70平米房子的价格。因此，基于此种状况对我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响研究有着鲜明的现实意义。

二、宏观经济与房地产市场供求

1.土地要素市场特征

纵观我国近几年的城市规划建设我们可以看出，我国的城市规划建设主要有两种方法：一种是，在原有的城市基础上沿着来老城区向外延伸扩建；另一种是，保护现有城市的经济发展和人民生活方式，在距离城市不远的地方规划区域整合土地，建立新的城区。但是这两种构建方法产生了相同的弊端；一是导致地区经济发展不均衡；二是使得居民的福利没有得到保障；三是由于大大肆的开垦土地使得当地的自然生态环境遭到破坏，第四是大量的城市建设和工业建设超出了环境的承受能力。针对这一现象中央已经出台了相关政策，目的是改良现在的城市规划建设方向，将“增量”建设规划成“存量”建设，以此帮助我国的生态环境和现有的土地资源。

2.住房产品市场特征

根据我国宏观经济政策来讲，现今我国的重工业和制造业正在逐渐恢复，新兴能源的产生和计算机电子网络技术不断发展，这将会影响我国金融经济市场的流动性。因为经济全球的影响，西方资本主义国家的某些经济政策和改革将会进一步限制我们国家金融市场的流动性。面对这一现象， 国内房地产企业采用了短期“薄利多销”的发展策略。而这一现象在三线城市由于突出。

三、房地产开发与市场的供求关系

1.房地产行业的开发现状

自2004年到2013年，可以说我们国家的房地产事业发展历经了10年的黄金期。在此期间我们国家的房地产事业在各方面取得了长足的进步。我们对这十几年的房地产发展进行了认真的分析总结出几点房地产发展的特点：第一，近几年房地产事业发展迅猛，房地产企业增长飞快。第二，房地产开发企业虽然发展迅速，类型众多。但是企业规模偏小。第三，房地产行业的负债率高，风险大。

2.房地产开发行业结果调整

经过大量的市场调研我们发现，我过房产开发行业虽然近几年才兴起，但是已经有发展处很多资质等级较高的企业，这说明了我们国家的房地产行业发展正在稳步的提升，结构也愈来愈完善。在调查中可以看出，我国的房地产行业中别墅、高档公寓的比例基本保持不变，这表明房地产的法、、开发趋于合理性，不盲目的进行开发开发结构越来越优秀。

四、房地产产业对上下游产业经济发展的影响。

1.房地产与上游产业经济

我们了解到，所有的商业发展都是相互关联的，它们靠需求关系直接拉近彼此间的距离。在房地产行业同样是这样的，它靠着市场需求来相互关联。而所谓的房地产上游事业其实是房地产后向关联产业。近年来，房地产的发展日益进步，市场需求变得越来越大这样就使得房地产与后向关联产业联系密切，在房地产行业迅速发展的同时，推动了上游产业紧急的发展。

2.房地产与下游产业经济

根据上面的介绍我们可以得知，房地产的下游行业是前向关联产业。它们之间的相互关联是依赖供给关系而产生的。现今房地产市场早已出现“供不应求”的现象，因此我们可以推测房地产行业在很好的推动上游经济发展的同时，也在推动下游的产业经济的飞速发展。

五、针对现今房地产行业发展问题的对策

房地产行业的发展对我国国民经济的发展有着重要的作用，但是根据近几年的现象表明，它对我国经济建设的贡献度明显下降，过度的发展已经开始影响了我们国家人民的幸福指数，因此饿哦们应该重新审视房地产行业的迅速发展，建立房地产行业与我国国民合理的“经济桥梁”，合理的调控市场经济，建立长期有效的市场经济体制。对房地产市场实施差别化调控，鼓励房产企业重组整合，建立完善的房地产开发行业。

六、结论

在2016年，房地产业的销售已经进入了白热化的阶段。一线城市仍然领跑者整个房地产行业，二线城市的房价也在不断的刷新纪录。我们期望我们国家的房地产行业可以得到快速的发展，但是我们还更期望房地产行业可以进行健康的发展。一切行业的发展与进步都应该“以人为本”。

参考文献：

[1]“新常态下我国房地产市场的供求关系研究”课题组. 我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响[J]. 调研世界，2016，04.

[2]赖纯见. 房地产市场主体行为动力系统及宏观调控政策研究[D].重庆大学，2015.

房地产市场调研的特点及方法 篇4

在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：

首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的房地产市场调研可以掌握消费者的意向和动态。根据马斯洛的“需要层次理论”，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息，而后随着生活水平的提高，经济条件的改善，又提出了一些功能要求，包括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。

房地产与一般耐用消费品市场调研的区别

房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在：

宋尚教授，著名思维训练专家，原HP、KAPPA高级经理10余年职场思维导图实践经验，13年世界级公司管理层经验，国内第一个职场思维导图案例“李宁公司思维导图落地系统”创造者。中国职场思维导图之父。清华大学总裁班客座教授。任天下伐谋咨询高级合伙人、思维学院院长。他开创了中国职场思维导图培训领域，被称为中职场思维导图之父

他早年在海外接受思维导图专业训练，10余年从事思维导图教学与研究，是国内最早从事思维导图研究与在职场全面推广并落地的先行者之一

房地产市场调研具有多样性和复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，每个阶段具有限性，以访问者需要甄别的难度高，如收入水平的甄别、计划置业年限的甄别、计划置业面积的甄别、购买决策人甄别等。还有访问者的配合等问题。经常的情况是找到满足条件的被访问者，可能需要访问的家庭是一般耐用消费品调研的数倍，准确性仍难以保证。房地产市场调研和处理都有较高的难度。房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研，如项目基地状况、交通信息和基本信息，一般耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者。

房地产市场调研的内容有下列4个特点：

1、房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研既包括很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况，也包括像态度或爱好之类的复杂问题。有些问题被调研者可能不会回答，或不知道该如何回

答，也可能是因为问题太敏感而不愿回答。例如消费者的户型和空间布局偏好调研，消费者如不面对实际户型空间，一般很难回答调研者的问题。要得到这些方面的信息必须靠相当的专业知识、努力和智慧。仅靠一般的调研，就想得到所需的信息是不可能的。房地产市场调研分不同阶段，各个阶段的侧重点也不一样。

2、房地产市场调研具有很强的针对性

房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。一个调研项目可以只花几千元，也可以花几十万、几百万。可以在一天之内完成，也可长达数月。可以只提供小范围的一点点数据，也可以给出覆盖大范围的大量信息。房地产项目调研对时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。

3、房地产市场调研的方法是多样的调研研究的方案设计是多样的，搜集数据可以采用实地调研、座谈会、面访、电话访谈或邮寄调研等方法。房地产市场调研开展的程度是有伸缩性的。所搜集数据的多少和复杂程度是可以选择的，这取决于所需要的信息和所拥有的经费。简单的调研可以设计得只需几页记录纸和一个可装在口袋里的计算器，结果也就是几页报告。复杂的大规模的调研要采用高级的计算机、数据分析程序和信息处理系统，用于处理、计算并生成大量精确的信息。

4、房地产市场调研结果具有一定的局限性

房地产市场调研的结论不是完美无缺的。就像任何其他工作一样，房地产市场调研也不可避免地会有错误、误差和疏忽。对方案的缜密设计和细心实施的目的就是为了避免较大的误差和疏忽。只要对调研信息的价值没有严重损害，细小的错误应当容忍。如果在调研或结束之后发现了细小的错误，就应当考察它们对调研信息有什么影响。仅仅因为一些细小的错误就贬低或抛弃调研结果是不合适的。应当按照错误的具体情况进行修正处理，这样可能需要在解释结果时作些修改，或是对调研发现的依赖方面作些变动。房地产市场调研结果不能直接指示决定。即使没有发现错误或疏忽，调研完全按所设计的方案进行，结果也不是完全确定的，不能指示或决定最终答案。调研结果只应被当成是另外一种证据。必须参考一般经验、普通的道理和其他信息来对它进行评价。人类的感性和判断总是必要的。对调研的结果要认真思考、理解，看与我们对问题的感性认识是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要时需作进一步的调研和分析。调研结果是重要的决策参考依据，但并不等于准确地给出了决策答案。

为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制定调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议。

房地产市场及市场调查 篇5

报告题目：

系别：

负 责 人：年级：

专业：

学号：班级：

电话：实践类别：中国房地产业的现状及问题调查机械工程系2012级工业设计123202740工业设计一班经济建设

实践报告

一年一度的暑假又来临了，上了大学的我们的觉悟终于有所提高，放假了不是安排去哪儿玩儿，而是开始盘算着打工挣钱。很多大学生都没有参加过社会实践活动，或者说很少参加社会实践，就算参加过社会实践的学生也像走马观花一样，匆匆结束，到头来收获的东西实在不敢恭维，这是很不明智的，也是在浪费时间，我相信我会做的比他们的好。

俗话说“实践是检验真理的唯一标准。”我走向了社会，走向目前最火热的话题——房地产。房地产是一个热门行业也是一个综合性很强的行业，一个房地产行业可以带动周边很多个行业的发展，房地产工作于外界社会有着很密切、很广泛的联系，本身的实践性很强。它要求我与社会各阶层形形色色的人接触交流。我在这主要学习了叙盘、接待客户、带客户看房、办交房手续等一系列流程，获益颇大。因此在这个实践活动中锻炼了我的语言表达能力和人际交往能力，不仅如此，我也学会了如何与同事合作共事，如何提升自身修养，如何与不同的客户打交道。

刚一放暑假，我就有幸来到位于新乡市的河南宏岳建设有限公司实习。在此期间，我学到了很多新的事物，从没听说过的事情，增长了自己的知识面，同时也积累了很多的工作经验，想必以后再遇到招聘单位的“有工作经验者优先”就能从容面对了。

我在实习公司获得的工作是在办公室，主要负责传真的收发工作，负责公司公文、信件、邮件、报刊杂志的分送，做好办公室档案的收集、整理工作，负责办公室的清洁卫生。管理好员工人事档案材料，建立完善员工档案的管理，接受其他临时工作。前期工作虽然很多，但都是很琐碎，让我对工作提不起热情，这和我预期的结果完全相反。公司的企业精神强调的就是务实，而我缺乏的正是这种精神，我没有从实际出发，总是过高的评价自己，轻视不起眼的工作，导致连一个小事都完成不了，而对于一个大公司来说，即使是一个小事情也不能有一点点的失误，否则影响的不是个人，而是整个企业。接下来的任务，主要任务是协助其他的通水策划销售楼盘计划。简单的说就是提出可行性意见，说是简单，但是做起来就难了.这就是个人能力的一种体现，每个人都有各自的谈判技巧，不能笼统的一概而论，同时我觉得做这个工作。自由的工作环境是很重要的，有压力，但也有动力，相对自由的工作环境会促使更多交易的形成。总而言之，在公司实习的这段期间，我学到了很多在学校没有学到的东西，接触了很多新的人和事，并且从中领悟到了一些做人的道理。也提高了自己的综合素质和管理水平，并且对一个新的行业有了初步的认识，提高了自己的沟通能力和谈判技巧，感谢财富给了我一个展现自我能力的舞台。

本次实习是我大学生活重要的里程碑，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，工作能力也得到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对现在的企业营销，工作

生活有所了解，我对置业顾问的行程也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多朋友、学长学姐，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。

感谢河南宏岳建设有限公司给了我这样一个实习的机会，能让我到社会上接触学校书本知识外的东西，也让我增长了见识开拓眼界。感谢我所在部门的所有同事，是你们的帮助让我能在这么快的时间内掌握工作技能，感谢我们店长、行政助理以及尊敬的甄经理，是你们帮助我解决处理相关问题，包容我的错误，让我不断进步。此外，我还要感谢我的实习师傅，在实习期间指导我在实习过程中需要注意的相关事项。我感谢在我有困难时给予我帮助的所有人。

房地产市场调查报告 篇6

第一节 佛山市房地产市场概况

一、市场交易

二、土地供应

三、潜在市场需求状况

四、楼价走势

五、新建商品住宅和存量住宅成交状况

六、写字楼、商铺市场

七、区域市场表现

第二节 佛山市土地市场情况

一、2011年全年政府出让土地成交明细表

二、2011年1市土地供应情况

三、2011年全年招拍挂方式政府出让土地成交情况 第三节 写字楼市场

一、供应情况

二、销售和投资市场情况

三、租赁市场情况

四、租金、价格和空置率

五、2011年市场展望 第四节 住宅市场

一、别墅租赁市场

二、公寓别墅市场

三、住宅市场

四、住宅价格情况

五、投资分析

房地产市场及市场调查 篇7

关键词：房地产,估价,土地,市场,风险

从市场发展的角度来看, 房地产土地评估行业属于市场中的新兴行业, 这个行业的产生, 使人们对房产土地的价格更加的了解。但是从实际的应用中, 我们也可以看到, 其发展的不成熟的一面, 首先就是在风险的防范上, 还没有规范化的组织机构, 从这一点上看, 还需要不断的努力。另外房地产评估的结果主要是以报告的形式体现出来的, 是针对于估价对象客观有效的报告, 评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格, 而不是一个实际的成交价, 更不是房地产的实际取得成本。所以在评估中是存在一定的矛盾性, 要综合的解决, 就需要结合实际的情况以及工作中的经验作出准确的判断, 并及时的规避市场中存在的风险。

1 房地产土地估价市场中存在的风险

房地产土地估价市场建立的时间还很短, 在市场的发展中依然存在着一定的风险, 其不仅仅体现在客观评估的风险上, 在针对评估行业的管理上、数量上及人员素质管理上都存在一定的问题, 这些问题的存在很容易在房产土地做评估时出现风险。如下便是对具体存在的风险内容综合的阐述。

1.1 客观评估风险

评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大, 分析影响房地产价格的因素时, 对国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测, 在实际把握中难以做到丝毫不差。评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的。

1.2 行业条块分割、市场垄断等体制不完善带来的潜在风险

由于历史原因, 评估行业条快分割, 评估业务范围不可避免的带上垄断色彩。房地产评估机构虽说已完成脱钩改制, 但是仍然与原行业主管单位存在千丝万缕的联系, 控制该领域的评估业务, 原行业主管继续扮演这些评枯机构的“后台”角色。在其干预下, 往往导致评估有失公正, 而由此带来的风险由评估机构承担, 评估机构也就失去了独立中介功能, 不利于评估行业的公平竞争和评估活动的规范。

1.3 评估机构的经营管理风险

评估机构从经营上来看, 还存在着一定的经营管理风险, 因为作为一个评估公司的发展来说是与其它行业一样, 都面临着在管理中的问题, 针对管理中的问题, 存在于企业的领导层次上, 如果经营管理不善, 依然会存在一定的倒闭风险, 并且在企业内部如果没有制定相关的管理制度条例, 依然会在经营中存在一定的风险。

1.4 评估机构数量多, 质量低, 竞争力弱, 行业地位有待提升

评估行业自从出现以来, 在其发展的规模上就如雨后春笋一般, 在众多的评估机构中, 从评估水平上看存在着良莠不齐的现象, 并且大多数的评估结构比较单一, 在经营的过程中, 没有足够的防范意识, 在市场的发展中, 综合的竞争力非常弱, 并且有的公司并没有立足于长远的发展角度, 并不想将公司进一步的做大做强, 没有一定的品牌意识。而只是注重着公司经营中的眼前利益。以这种心态来经营公司是不可能让公司发展壮大的。并且从长远的发展角度来看, 这样的经营会造成公司倒闭。

2 房地产土地估价市场中对风险的防范

通过上文对存在问题的综合阐述, 针对存在问题要综合的进行解决, 不仅要从评估行业的内部结构及发展的方向上进行改进, 还要综合的提升评估行业的诚信建设, 对评估人员的自主性及对市场走向的把握都要及时准确, 并且要把握市场的宏观走向从而综合总体的因素进行准确的估价, 下文将针对具体的房产土地估价市场中对风险的防范进行阐述。

2.1 加强估价行业诚信建设

十多年来, 我国房地产估价行业已经自上而下充分认识到了诚信对于行业发展的重要作用, 努力构筑诚信建设体系, 大力推进行业诚信建设。房地产估价行业已基本步入了注重长远发展、注重品牌建设的诚信发展阶段。然而, 目前我国房地产中介服务行业仍存在较大诚信危机, 其产生原因, 主要是我国现代房地产估价行业起步较晚, 行业法制建设相对滞后, 行业信用体系和执业规则尚未完善, 监管体系尚待加强。因此, 不断完善房地产估价机构和房地产估价师信用档案, 建立健全信用公示制度和失信惩戒机制, 是防范房地产估价市场风险的重要对策。房地产估价机构和房地产估价师的良好行为、违法违规等不良行为均记入其信用档案, 向社会公示。

2.2 提高房地产估价人员自主性

借款人、经纪公司、贷款公司所处立场的不同决定了他们对房产价值判断的差异。加强对房地产估价人员自主性的培养, 是保证估价师客观估价、估价人员适时监管的重要条件。一是要通过教育, 使估价人员认识到对当事人负责、对社会负责的重要性, 从而自觉地使估价客观公正;二是制定并严格执行《房地产估价人员职业道德准则》, 使抽象的职业道德评价能够以量化的指标进行评判;三是出台估价管理人员责任追究办法。

2.3 准确把握房地产未来宏观走势

把握好市场发展的脉搏是任何一个企业发展必须具备的条件, 市场经济发展下房地产业要依次经历复苏、繁荣、衰退、萧条四个过程, 在这四个过程中, 要及时的做好相应的房产评估非常的重要, 房价的上涨和下调对于房产土地的评估都会有重要的影响, 所以在繁荣与衰退的阶段一定要做好准备, 尽量准确的分析好市场的走向与房产的价格。

2.4 投保评估机构职业责任险

职业责任保险属于责任保险范畴。根据保险协议, 在保险合同有效期内, 参保的评估师或评估机构在为委托人提供评估服务的过程中, 由于过失造成委托人经济损失, 应由被保险人评估师或评估公司承担经济赔偿责任, 由保险公司负责部分赔偿。房地产估价机构通过购买职业责任保险, 不仅能够转移部分赔偿责任, 使广大利害关系人在受到损害后也能在保险范围内得到及时、合理的赔付, 有效保障委托人的利益;还可以帮助化解评估机构的市场风险, 更好地体现评估机构规模、能力和信誉。

3 结论

从房地产土地估价行业的发展来看, 随着市场的不断发展成熟, 其运行的状况及对风险的防范也走上了正轨。我国的房地产市场属于开放性的市场, 这对于房产土地估价来说既充满了机遇, 同时也存在着一定的挑战。综合来看, 房产土地估价行业只有面对发展中自身存在的问题, 不断的进行改进完善, 才能使其在市场的发展中有一定的优势, 并且在估价行业中一定要注重对专业人才的培养, 并树立一定的品牌意识, 这样才会在市场竞争激烈的发展中, 提高自身的竞争力, 并促进评估行业的稳定发展。

参考文献

用市场手段调控房地产市场 篇8

关键词：房价；房地产；市场；市场手段；行政手段

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0155-02

当前，新一轮的房地产热已经形成，各地又纷纷出台限购、限贷政策调控房价。但过去8年的实践证明，行政手段在调控房地产市场上基本上是失败的。在现在这种情况下，如果继续用行政手段调控房地产市场，未必能起到好的效果，而却不得不承担巨大风险——失败的政策不仅不能控制房价，反而会刺激房价。市场手段是宏观调控的另一种手段，特点是不破坏市场运行规则，通过调节供求来实现调控，如果运用于调控房地产市场，应该能够达到降低风险和有效调控的目的。

1 房地产过热市场原因分析

1.1 两种背离的供求关系

2015年统计数据显示，目前，我国建筑房屋数量已经超过居民总户数，户均达1.1套房，整体看供大于求，但从近期天津、郑州、深圳近期房地产过热的情形看，在一线、二线城市“供不应求”的态势明显，房价呈现 “井喷式”上涨趋势。

1.2 局部供不应求的原因

出现总体供大于求，局部供不应求这种情况的直接原因是市场上缺少足够的房源，进一步深入分析，原因是存在“囤房”资本，导致市场流通的房屋少。据统计，2015年北京人均住房面积31.69 m2，如果按照一户一房计算，可以所有市民的住房需求，但实际情况是“供不应求”。这种情况和古代粮食市场非常相似。古代市场不健全，商人、地主丰年大量屯粮，灾年以粮换地，导致市场上流通的粮食量不稳定，丰年，农民自给自足，灾年市场缺粮，粮价飞涨，尽管政府通过行政手段救助，但灾年仍会有人饿死。当前房地产市场局部供不应求直接原因在于存在囤房资本，导致市场上的房源紧缺，房价持续上涨。

1.3 囤房的主要群体

经济运行的本质是人，分析经济行为，首要的是抓住行为主体。囤房的主要群体，既有作为商业投资的“主力”，也有用来家庭投资的“散户”，“散户”的数量资本不容忽视，“全民炒房”是当前房地产市场过热的一个显著特点。

1.4 2014年至2015年房地产市场热转冷原因分析

2014年至2015年，中国的房地产市场呈现由过热到平稳转化的态势，并不是政府行政调控的结果，而是十八大以来中央大抓党风廉政建设以及政府官员固定资产公开制度深入实施，让许多政府官员纷纷卖房，退出囤房群体，导致实际房源增多，房地产市场平稳趋冷。

2 房地产市场状态与风险评估

从局部“供不应求”来看，影响房地产市场走势的主要因素是投资行为，而不是刚性需求，所以，当前市场状态下，房地产市场走势应该从投资收益的角度来分析。假设市场购买力足够大，设置三个系数来衡量房地产市场状态：赵振宇第一系数Z1、赵振宇第二系数Z2和赵振宇第三系数Z3。

2.1 赵振宇第一系数Z1

等额本金还款法和等额本息还款法首月还款金额相等，利息最高，代表还贷过程中的最低预期收益率：

其中，r代表上个月房价增长率，d代表首付比率，p代表每平米房价， c代表月贷款利率。

Z1可以衡量房地产市场的冷热状况，房价上涨预期收益率越高，房地产市场就越火热，囤房的行为也越激烈，房地产破裂后的后果也越严重。按照当前贷款利率、存款利率计算，假设首付20%，那么只要r高于0.327%，就会形成收益，只要r高于0.352%，就超过了银行存款收益，为有效投资。假设首付为30%，r高于0.286%，就会形成收益，高于0.324%，就超过了银行存款收益，为有效投资。郑州2016年8月份r值为2.96%，Z值为8.91%，意味着在不考虑房租收入的情况下，在郑州买房预期比把钱存银行收益多71.3倍，呈现过热状态。

同时，这个公式还揭示出一个规律：房价上涨的预期收益率与房价高低无直接关系，而与房价增长率相关联。

2.2 赵振宇第一系数Z2

假设在房价不发生浮动的理想状态下，买房者的房租最低收益率：

h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比。

Z2主要是衡量房地产泡沫破裂的风险，如果发生房价不浮动，Z2又低于安全线，房地产市场崩盘的态势就已经形成。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，s大于0.00 286时存在收益，s大于0.00 323的时候，Z2为有效收益，小于0.00 286时为负收益。如果首付率按照20%计算，s大于0.00 327时存在收益，大于0.00 352时，为有效收益。据统计，中国主要城市的s值小于0.00 217，北京、上海、深圳、广州等地租金房价比小于0.00 167，存在泡沫破裂的风险。近期，一些城市首付率调整为50%，s值大于0.00 204时存在收益，大于0.00 267时存在有效收益，该政策调整有效控制了房地产泡沫破裂的风险，但一二线城市仍然存在房地产泡沫破裂风险。

2.3 赵振宇第一系数Z3

Z3为前两个系数的综合，体现的是购房的实际预期最低收益率：

r代表上个月房价增长率，h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比。

Z3既可以衡量的是房地产市场的冷热状态，如果房价上涨预期收益加房租收益超过贷款利息，就会形成收益，如果高于银行月存款利率，就为有效投资。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，r+s大于0.00 286时存在收益，r+s大于0.00 323的时候，为有效收益，r+s小于0.00 286时为负收益。如果首付率按照20%计算，r+s大于0.00 327时存在收益，大于0.00 352时，为有效收益。以郑州2016年8月份为例，r值为0.0 296，s值假定为0.00 216，s+r值为0.03 176，Z3值为9.63%，预期收益是同期存款利收益的77倍，房地产市场过热，囤房行为激烈，房地产市场泡沫破裂后果严重。

3 调控房地产市场的市场手段

通过改变市场供需关系而实现调控目的的手段是市场手段，通过设置市场门槛、市场价格的调控手段为行政手段。

3.1 市场手段的基本运作

假设政府名义下有足够的房地产资产和房地产基金，当房地产市场过热时，政府按照市场价卖出名下房产，增大市场供应量，从而控制房价，当房价下跌，出现泡沫破裂迹象时，政府从市场上买入房产，稳定市场。平时，政府名下的房产以市场价出租，确保房租价格平稳，当房地产市场泡沫破裂风险较高时，减少房屋出租量，抬升房租价格，控制泡沫破裂。

3.2 其他市场手段

通过公式Z3=看，调控首付比例，调整贷款利率和存款利率，都是市场调控的手段。

3.3 市场手段的优势

与行政上手段相比，市场手段有以下优势：

一是市场手段风险性更低。行政手段本质是抬高市场准入门槛，增加市场成本，本身存在抬高房价的风险，特别是在中国人口众多、购买大大的社会，如果运用不得当，就会造成“越限越高”的结果，特别是限购政策，本身会增加市场成本，是压制房价的反作用力，因此，用限购政策抑制房价的手段值得商榷，需要谨慎。市场手段直接作用于供求关系，原理直接，不存在“适得其反”的风险。

二是市场手段更柔和。行政干预对市场的影响是成几何级数的，往往会造成市场震荡，在泡沫严重的城市，如果采用非常紧张的行政手段，甚至有泡沫直接破裂的风险。市场手段调控是线性的、柔和的，可以避免房市大起大落，商业资本投机倒把。

三是市场手段更及时。房地产市场调控中，行政手段往往是在问题暴露无遗的情况下才会实施，对市场的反应时滞后的，市场手段可以在市场发生变化的时候及时实施，在萌芽状态调控，效果可能更好。

4 如何创建政府调控市场手段

4.1 政府建立储备房和房地产基金

政府原则上把出让土地的收入用于储备房建设，委托国有房地产开发公司，以成本价开发，按照“卖二建一”的原则构建储备房。储备房量要占市场总房量的10%至15%。

以房屋出租收益和房屋出售收益为基础，建立房地产基金，用于调控房地产市场。

4.2 实施廉租房改革

当前，廉租房政策下，建设廉租房所需财政投入数额巨大，而且廉租房政策承租门槛高，破坏市场规律，因而无法大面积推广，在调控房价方面所发挥的作用杯水车薪。要改革廉租房政策，按照市场价收租，一方面，可以按照市场运行规律稳定房屋出租市场，另一方面，可以积攒更多资金用于储备房建设和房地产基金积累，确保政府有足够储备房和房地产储备资金用于调控房价。

4.3 采用更加灵活的贷款利率和存款利率

从公式Z3=中看，贷款利率和存款利率对房地产市场有影响，提升贷款利率和存款利率，可以压低购房收益，给房地产市场降温，降低贷款利率和存款利率，可以增加购房收益，给房地产市场增温。此外，还可以把购房贷款利率从普通贷款利率中分离出来，在购房贷款方面采用专门的更灵活的利率来调控房地产市场。

4.4 推动限贷手段精细化

从贷款比例调整对房地产市场的影响是巨大的，经过实践发现，限贷政策以10%为单位进行调整，调整力度过大，用力过猛，容易造成震荡，2009年首套房首付率调整为20%，引起后续4年房地产高烧不退。当前，部分城市直接把第二套房首付率调整为50%，这种急刹车的做法极有可能造成房地产被刺破。可以尝试以1%为单位进行调整，每次调整幅度不超过3%，用柔和的手段确保市场稳定，特别是在当前房地产泡沫较大，风险较高的情况下，要避免发生硬着陆。

参考文献：

[1] 卡尔·马克思.资本论[M].北京：人民出版社，2004.

[2] 迈克尔·罗斯金.政治科学[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

[3] 查尔斯、P、金德尔伯格.泡沫[M].北京：经济科学出版社，1999.

[4] 杨帆，李宏谨.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005，（6）.

[5] 高聚辉.当前住房市场现状分析与前景展望[J].中国发展观察，2015，2.

[6] 北京城镇居民人均住房建筑面积为31.69平方米[N].北京晨报，

2016.2.16.

[7] 88万元在省会城市可买多大房子：北京能买18平米[N].证券时报，