农村集体土地使用权转让合同（通用11篇）
合同编号：
甲 方： 代表人： 乙 方： 代表人：
为了保护土地转让合同签订的双方合法权益，经甲乙双方平等、自愿、公正公开友好协商，现签订如下合同为凭证。
一、甲方在考虑成熟自愿的情况下，同意将本队共享的 土地面积 亩，有偿转让给乙方永久使用。
二、土地转让价格为每亩 元整（含土地、附着物、安置补偿费在内）。转让费合计人民币 元整（￥： 元），以实际测量的面积为准。
三、转让土地的四至范围及面积：东至 ；西至 ；南至 ；北至。面积东西宽和南北长数字，按双方实施丈量绘制详图标明的数据为准，合计面积 亩（见转让土地四至范围及总面积详图）。
四、付款方式：甲、乙双方签订合同五个工作日内，乙方付给甲方定金人民币 元整（¥： 元）；在甲乙双方共同完成以下工作：实地丈量土地面积，确定转让土地面积；甲方自行完成地上树木的砍伐和构筑物的清理；乙方完成该转让土地的围墙建设，确认该土地没有任何争议；甲方协助办理完转让土地的流转手续，完成村小组以及村委会在合同上的盖章后，乙方一次性付清剩余款给甲方。甲方 每次收款时，必须给乙方开具收款收据。
五、甲方保证出让地块上无任何债务或权限限制，包括但不限于存在第三人的抵押、担保、合作、承包、转让等，乙方受让土地后如遇到第三方干涉时，由甲方负责处理，乙方如因此遭受财产损失，甲方应予以赔偿一切经济损失和承担一切责任。
六、转让土地内的一切树木、农作物以及地上地下附着物的补偿已包含在土地转让费内。
七、甲方转让的土地，如今后国家政府对该地征用时，一切赔偿款归乙方所有，甲方一律无权干涉，因干涉造成一切后果和责任由甲方负责。
八、甲方负责协助乙方办理转让土地的流转手续，上缴村委会的土地管理费由乙方负责，村委会收取费用时，应为乙方开出收款票据。
九、转让土地是经农户自愿、村名小组和村委会讨论同意并签订本合同的，因此，自甲、乙双方签字，村民小组长、农户代表签名同意后，本协议既有效也受法律保护，今后不得有第三方干涉，也不得由任何一方违约。同时，倘若转让土地需进一步完善转让后的相关法律法规办理时，也不影响本协议的有效执行。
十、甲方为每户户主代表作为出让一方签名，具有代表性和有效性，代表签名人的家眷及其亲属无权干涉或反悔，否则，按违约论处。
十一、土地转让合同自甲乙双方签字、乙方付清转让款给甲方后，该土地的所有权和使用权归属乙方永久所有，乙方对该地进行种植、开发项目以及流转、出让等，甲方无权干涉，否则按违约论处。
十二、乙方需要办理土地使用权权证或流转过户时，甲方必须无条件配合，但由此发生的一切费用由乙方负责。
十三、违约责任。甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金，违约金的支付应足以弥补守约方的经济损失。
十四、本合同未尽事宜，可由双方协商后作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
十五、争议的解决办法，本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成时，任何一方可向人民法院提出诉讼。
十六、本合同从双方签字之日起成立。本合同一式四份，甲方执一份，乙方执两份，村委会执一份。
甲 方： 乙 方： 代表人： 代表人：
年 月 日
村小组意见（盖章）村委会意见（盖章）
附：
1、转让地四至范围详图
2、村民小组和农户代表签字表 附件二：
经讨论同意将小岭村第二十七生产队位于 面积为 亩的土地权属转让给，村民小组和农户代表签名情况如下：
村民小组长签名（盖手印）
那么用哪种方案是最优选择呢?人类历史的无数实践已经证明制度变迁必须考虑以下两个问题:1、新制度能在多大程度上促进生产力的发展、增加社会的财富?2、社会为制度变迁会付出多大的代价?只有能最大程度促进生产力的发展, 最大程度减少社会动荡, 或者增加的财富减去社会付出的代价最大化的制度变迁才是最优的制度变迁。按照以上标准, 农村土地国有化无疑是最优的选择。
农地国有化我国政府是最容易接受的。制度变迁必须顾及这个社会的主流意识形态和政治现实。我国是社会主义国家, 必须坚持社会主义制度就是一个最大的政治现实。生产资料公有制是社会主义的本质特征, 是马克思经典理论, 社会主义意识形态是不允许农村土地私有的, 即使土地私有最能促进农村生产力的发展, 这就是意识形态刚性的表现。
农地国有化既不会给农民利益造成损失也不会影响国家的工业化和城镇化的推进。在农地集体所有制下, 农民所获得的是有期限的有诸多限制的土地使用权;在国家所有制下, 农民所获得的是农地永久使用权即永佃权, 所以农地国有化只会增加农民的利益而不会损害农民的利益。由于土地仍然属于国家所有, 所以国家完全可以根据公共利益和国家城市化建设的需要而征用农民的土地, 这在法理上并不存在任何困难。所以一般来说也不会影响国家建设。
实行土地的国家所有制不能一刀切, 要根据经济发展情况分步实现:
第一步, 维持农村土地社区内平均分配, 鼓励土地流转
农民可以把自己分得的土地以出租、转包、入股的形式流转给其他的农民。转出土地的农民可以得到一定的收入 (由于土地的地理位置、肥沃程度不同而不同) , 作为土地的“社会保障功能”的实现。转入土地的农民由于扩大了规模, 分摊了固定资产和人力成本而使单位产品的成本降低;又由于总产量的扩大, 从而使利润增加。
在这个过程中, 扩大土地耕作面积的农民把“租金”交给了应该得到“社会保障”的人。
如果土地的流转规模达到一定水平, 农民个人之间的流转费用就会增加, 或者由于流转不及时而耽误生产。
土地进入流转达到一定规模时 (比如60%) , 将土地收归国有, 地租的收取者由农民变成了国家, 地租关系由多个主体对应多个主体变为一个主体对多个主体的关系。同时, 国家承担起农民的社会保障功能, 将地租收入作为农民的社会保障基金。
第二步, 实行土地国有制下的租赁制
首先, 以乡镇为单位, 对该乡镇的土地出租。以乡镇农业经营管理站为单位, 对该乡镇的农业用地进行管理。村里没有政府机构, 当然也不能代表国家行使管理权。村一级的管理水平也不能胜任土地管理的职能。
其次, 租期以5年为宜。我国正处在经济转型时期, 生产结构变化明显, 城市化进程越来越快, 劳动力转移呈加速态势, 从事农业与从事非农业的收入差距还在加大。在这种情况下, 永佃制不适应农业发展。也许有人认为, 这样会影响农民的“投资热情”, 其实, 农民根本无资可投。对于经营20亩地的农民来说, 水利无法投资, 科技无能投资。 (当然, 四荒地的主要功能是保护环境, 期限要长。)
一促进土地流转的途径
为了加强对农地流转的管理, 我国已经制定颁布了《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》 (农业部发布2005年1月19日) 。稳步地推进我国农村的土地制度改革, 加快小农经济改造的步伐, 已是历史的大势所趋。目前农民承包地流转主要有转包、转让、出租、入股等4种形式。2004年成都市就开始了乡一级的土地流转服务中心试点工作 (第一个试点是金堂县栖贤乡) , 到2006年成都已经建立了市、县、乡三级联网的土地流转管理服务机构。借鉴成都的经验, 各级土地管理部门都要加强农地流转服务或管理的职能。乡镇一级要设置土地流转服务中心。
在具体实施中, 分两种情况区别对待。一是, 土地流转双方协商达成初步意向后, 要到所在乡镇土地流转服务中心进行登记、审查、确认和公证, 并签订合约。二是, 有供地意向的农户先向乡镇土地流转服务中心提出流出申请, 乡镇土地流转服务中心张榜公布信息 (逐步过渡到乡镇及县市的有关信息网上公布) , 寻找有扩大经营意向的农户, 并由后者提出流入申请, 经审查确认后签约。乡镇将两种情况统计数据汇总逐级上报, 补贴资金通过县乡财税管理信息系统, 由农村金融部门或邮政储蓄进行社会化发放, 直接打入农民“一折通”账户, 并在村内张榜公布。
配套措施。第一, 农地的流转要有社区内部优先的原则。第二, 单个农户租入土地要有上限。第三, 对租用农地的农户要有严格的资格限定, 要求其户主或家庭成员必须能正常地从事农业生产活动, 而不允许仅仅从事管理活动。第四, 农地流转过程中不得改变其农业用途。第五, 支持工商企业参与农业产业一体化经营, 但不提倡直接租入农民土地, 即使租入也不享受政府补贴。第六, 为了防止共谋行为的发生, 农民私下流转不享受补贴。第七, 农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
二土地流转过程中应注意的问题
农村土地流转机制, 是一种以土地使用权的让渡作为主要内容, 土地需求者以有偿方式获得土地使用权的机制。建立市场化的土地流转机制, 要注意以下问题:
第一, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否转, 何时转, 何时收回, 用市场机制制定流转价格对土地流转做出补偿。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进土地长期收益权。农户土地承包经营权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。这就为土地流转以及如何流转确定了法律依据和政策原则。
第二, 应在农村与城镇建立各种层次与规模的农村土地产权市场, 为农户之间土地产权的交易提供信息、渠道与场所, 并使之规范化。公有制条件下商品化的实质是使用权商品化。通过地租、地价等经济杠杆刺激土地流转和要素配置, 提高土地资源的利用效率, 为培育适度规模的经营主体提供一种长期自由作用的机制, 为农村土地流转提供一种合理、高效的制度, 为人们转让土地产权提供必要的行为规范通过强化公有产权, 可以废除实际上的永佃制。利用地租率和租期变动可以促进兼业农户放弃土地, 用投标竞争的方式可以扩大土地的使用规模,
通过市场机制配置土地资源, 有利于保障农民对土地的产权, 消除行政方式调整的随意性, 使农民形成对土地的合理预期, 以调动农民长期投资的积极性。同时, 通过市场价值规律的作用, 使农民对土地投资得到相应补偿, 保护农民对土地的投资效益, 而市场化的土地流转制度有利于农村土地的合理流动与适当集中, 实行土地的适度规模经营。
第三, 完善农民的“退出机制”
农民出打也不愿意放弃承包地, 原因就在于农民把土地当做是保险金, 在大多数农村地区, 土地仍是农民获得最基本生活保障的主要依托。农民一旦离开土地, 倘若生老病死或者失去兼职的工作, 他们就没有最基本的生活保障来源。长期以来, 我国倾向于以农补工, 现在应该是工业反哺农业的时候了。要采取种种措施来完善农民的退出机制。
要逐步将农村的社会保障由依靠承包的土地转变为依靠社会保障制度。国家应该有步骤、有重点地将在城市已经实行的社会保障制度推广到农村。目前, 绝大多数农民的生活水平远远低于城市的生活标准, 推进社会保障体系应该循序渐进, 最初的社会保障标准可能比城市的标准低, 但应该满足农民在农村维持基本生活所需。要采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人账户”的双重社会保障制度, 积累社会保障基金, 在积累一定的资金后, 承包地的保障功能逐步退出, 即将“承包地+个人账户”的双重保障体制向单纯的“个人账户”式的社会保障制度转化, 还土地以正常的生产要素性质, 尽可能地发挥土地的经济功能, 使土地的流动依靠市场的力量, 而不是行政的手段。这样有利于促进土地流转, 从而为农民提供较为完善的退出机制。
第四, 我国实行土地规模经营的渐进性
一般而言, 实行较大规模经营主要取决于以下条件: (1) 劳地比的降低。所谓劳地比的降低, 是指在一定的空间范围内, 每一农业劳动力平均负担的耕地面积的增加。这是扩大农地规模经营的前提条件。要降低劳地比, 一是要增加可耕地面积, 二是要减少农业劳动力数量。前者只有在有荒可开、有地可造的地方才是现实的;后者则是通过农业劳动力自身数量的减少和在非农部门的就业的增加而实现的。农村人口已经成为制约我国农业经济发展的最大障碍, 这是长期以来我国土地制度积淀下来的问题, 还要通过对于农村土地制度的设计来减缓农村人口的增长速度, 从而减少农村劳动力数量 (将在下面章节将做出详细论述) 。 (2) 土地的流转制度。是否通畅的农业土地流转, 对于土地的规模经营也有着举足轻重的影响。 (3) 农业经营者素质的提高。 (4) 农业社会化服务的健全。较大规模经营的成功与否, 在相当大的程度上还要取决于农业产前、产中、产后的社会化服务的水平。 (5) 农业机械化水平的提高。农业机械化水平的提高, 必然要求扩大土地经营面积。
简言之, 农户小规模经营由利大于弊走向弊大于利是渐进的, 实行较大规模经营的各项条件的具备和完善是渐进的, 这两方面的因素决定了农业的较大规模经营的进程也有着渐进性。但是不能以其是渐进的, 就对之采取听之任之的态度, 在土地制度的设计上, 应该力求在稳定农业生产和农村社会的基础上, 对于土地的规模经营采取积极的态度。在国际农业经济学家协会第25届大会上, 着重探讨了农户规模、农业制度和市场政策对农业增效的重要性。
三取得资格的成年农民租赁土地
在土地流转比例较小的时候, 就是农民外出打工少, 农业收入是家庭主要收入的时候, 在这个时候, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否流转, 何时流转, 何时收回, 用市场机制确定流转价格。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进农民的土地长期收益权。
土地流转达到40%~60%左右时, 国家首先对愿意从事农业生产的农村青年进行培训, 然后, 通过体力、智力、财力的综合考察, 决定土地的租赁者。每个家庭的租赁面积应视当地土地的自然禀赋与社会经济、人口条件而定。
这一任务应由农业管理部门来完成。国外的经验已经证明, 当农业生产单位 (家庭) 的数量减少到一定程度, 农业经营者的综合素质会明显提高, 有利于农业生产的管理和农业政策的落实。
四失去土地农民的生活保障——租赁费+财政补贴
由于实行国家所有制下的土地租赁制, 失地农民的转租收入变成了国家财政收入, 如果国家把这一部分收入, 再加少许补贴, 农民的社会保障完全能够实现。而切, 失地农民的社会保障人数会在土地国有化后的2~3年内迅速下降。因为, 除了老弱病残, 有能力的人们不会坐享“社会保障”。
五租赁制的结果分析
1 租赁制与农产品成本
在国家所有制下的租赁制, 比起平均分配的联产承包责任制来, 规模会逐步扩大2倍、3倍、5倍甚至10倍, 逐步与国际水平接轨。如果要达到法国的水平 (实际上, 法国也是一个人多地少的国家) , 需要扩大48倍。由于规模的扩大, 固定成本在农产品中的分摊比例缩小, 因而降低了农产品的成本。由于租赁地的集中, 使作业、管理成本降低。比如浇水, 在租赁的情况下是一片土地;而在联产承包责任制的情况下, 每户要挪动抽水机5~7次才能浇遍所耕种的土地。同时, 由于规模的扩大, 农产品商品数量的增加, 农户利润的增加会大于规模的增加。
2租赁制与农村经济的发展
农村经济是国家经济体系的一个重要组成部分, 对整个国家的经济发展有着重要的影响。在联产承包责任制的情况下, 经营农业的农户有2亿多, 由于各农户的人力、智力、财力不同, 落实产业结构调整的过程非常漫长。在租赁制的情况下, 国家通过限制租赁权和政策优惠, 有利于实现国家农业政策, 较快地实现产业结构调整, 使整个国民经济更协调发展, 农业经济也能更快地发展。
１．划拨土地使用权的含义及特点
划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：（1）取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。（2）取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。（3）使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。
2.未经政府部门批准转让划拨土地使用权的，转让合同的效力问题
尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回。由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地或明或暗的通过转让方式进入市场。
《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。“
因此，以划拨方式出得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。《条例》第四十五条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。
笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价。严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让。根据《条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方。或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家。可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类。划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞。随着使用划拨土地的范围越来越小和土地市场的逐步规范，建议取消划拨土地使用权转让之规定，规定禁止划拨土地使用权转让，凡不符合现行法律规定的划拨土地使用权一律变成有偿使用，无力支付土地出让金的由国家直接收回或变更为租赁等其他使用方式。
根据《解释（征求意见稿）》第六條、第七条规定意见，“转让方与受让方订立的合同为补偿合同，合同约定的土地转让价款应认定为对原划拨土地使用权人的补偿。”将划拨土地使用权转让合同确定为补偿合同可谓定性准确，把握到了此类合同的实质所在，有利于有关转让合同纠纷的正确处理。
3.《解释》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理
《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。
3.1划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效
根据《解释》第十一条的规定，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。
3.2划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理
该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。
3.3划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理
该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。
4.划拨土地使用权转让必须注意的几个关键问题
4.1有批准权的人民政府的批准
根据《条例》等规定，有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门。设有区的市，其权利部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门。
4.2政府批准的依据
划拨土地使用权转让必须经过政府批准，那么有批准权的政府依据什么来批准呢？根据2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2004年10月国务院国发（2004）28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到政府的批准，如此则转让合同无效。
4.3取得批准的时限
“起诉前”是该《解释》贯彻始终的一个“无效合同”补正为“有效合同”的时间截止点，就是说，原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准，则转让人与受让人签署的合同就有效。
转让方(以下简称甲方)：身份证号码：受让方(以下简称乙方)：身份证号码：甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让签订本合同以供遵守。
一、转让标的：甲方将其承包经营的地块(面积：平方米)的土地使用权、承包经营权有偿出让给乙方,由乙方永久性使用，本合同生效后，乙方拥有原甲方对该地块的所有权益。
二、转让价格及支付方式：转让的土地承包经营权的转让金为每平方米元人民币，合计元人民币，大写。转让金于合同签订时采用现金方式一次性支付完毕。
三、生效条件及其他条款：甲乙双方约定，本合同经双方签字画押后生效，合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式三份，每份合同均具有同等效力。
甲方(签章)：乙方(签章)：身份证号：身份证号：
年月日年月日
证明人(签章)：
身份证号：
转让方（以下简称甲方）：林昌龙
受让方（以下简称乙方）：林昌柱
甲乙双方依据国家有关法律、法规和相关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地转让事宜协商一致，订立本合同。
一、转让标的甲方将其名下的自留地（地块名称：江边园里；地点：金石镇观瀑村七组；四至：北至村水泥路，东至江边水泥路，南至观瀑六组地和乙方自有地，西至林贤平屋和乙方自有地）整块整体转让给乙方。
二、转让期限与范围
甲方自愿将该地所有权,土地使用.经营权永久性全部转让给乙方。
三、转让价格
土地转让金为肆千元人民币（含青苗及其它补偿金）
四、支付方式和时间
双方签订合同后一次性交付。
五、土地的交付时间和方式
双方签订合同后，甲方应在一个月内将该土地交付给乙方。
六、违约责任
今后乙方需要甲方协助办理该土地所有相关的事宜时，甲方均不得推诿、拒绝、拖延等情况，如违约或出现第三人追索的事宜出现则必须支付该转让金十倍的罚款给乙方，并且赔偿乙方相应的损失。
七、生效条件
甲乙双方约定，本合同经双方签字后生效。
八、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式两份，由甲乙双方各执一份。
甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________
身份证号：_________身份证号：_________
住址：_________住址：_________
甲方：
乙方：
庙坪村沙子地村民小组吴学祥有一块地位于庙坪村庙坪村民小组吴长庆家门口，现甲乙双方本着自愿、公平、公正的原则，甲方同意将该块土地长期转让给乙方，经甲乙双方共同协商同意签订如下转让合同条款。
一、四至范围，东至吴长庆地埂，南至吴学忠地界，西至余正和和刘正友地界，北至庙坪到小坝小路。
二、甲方转让给乙方的土地东至西南面米、北面米，南至北东面米、北面米，总面积平方米。
三、土地转让费共计：30000.00元（大写：叁万元整）。乙方首次付给甲方10000.00元（大写：壹万元整），其余欠款于农历2014年腊月30日前一次付清。
四、如果甲方转让给乙方的土地权属边界有纠纷，甲方必须出面协商处理清楚，否则后果甲方负责，一切责任由与乙方无关。
五、如遇到国家征用该土地与甲方无关，其征用的一切赔偿费归乙方所有。
六：若甲、乙双方有违约情况，就付给对方违约金元（大写：。
七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签名、盖章手印之日起生效。
八、后附地四至概况草图。
甲方签名（盖手印）：
乙方签名（盖手印）： 在场人（签名）：
关键词：农村集体土地,土地产权,土地登记
2010年中央一号文件《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》中提出将有序推进农村土地管理制度改革。加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作, 工作经费纳入财政预算。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。
一、我国农村集体土地产权登记的意义
农村集体土地产权是一切有关农村集体土地权利的总称。依据《土地登记办法》 (2008年) , 集体土地使用权, 包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权 (不含土地承包经营权) 。农村集体土地产权制度作为我国农村经济制度的核心, 农村集体土地产权登记是保护农民合法权益, 维护农村社会和谐的基础。
(一) 保护权益, 促进和谐
农村集体土地产权登记可以依法确认农民集体长期而稳定的权利及其范围, 保障农民土地合法权益, 贯彻落实党的农村政策需要。通过农村集体土地产权登记, 可以进步确认土地权利, 减少长期存在的土地权属纠纷, 化解因纠纷引起的矛盾, 促进农村社会的和谐。
(二) 保护耕地、行为自觉
通过农村集体土地产权登记工作, 可以进一步明确农村集体土地的产权主体地位以及农民与农民集体土地所有权的法律关系, 将农民与土地财产紧密的联系起来, 激发农民保护耕地的积极性, 从而在机制上将保护耕地变成农民的自觉行动。为顺利实现2020年18亿亩耕地保护的目标和农村土地产权制度改革夯实基础。
(三) 城乡统一、奠定基础
土地登记是地籍管理的重要部分, 地籍管理是土地管理的基础, 农村集体土地产权登记是土地登记的一个重要组成部分。与城镇土地登记相比, 农村集体土地产权登记相对滞后, 严重影响了全国土地登记的进行。党的十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出要健全严格规范的农村土地管理制度, 搞好农村土地确权、登记、颁证工作。这不仅可以优化农村发展的外部环境, 而且是强化农村发展的制度保障。
二、我国农村集体土地产权登记的历史
1949年以来, 我国农村集体土地产权登记大概经过了四个阶段。
(一) 发放阶段 (1949-1955年)
该阶段为农民私有土地房产所有权证发放阶段。为了落实《中华人民共和国土地改革法》第30条“土地改革完成后, 由人民政府发给土地所有证”的规定, 下达了《关于填发土地房屋所有权证的指示》。土地改革之前的土地契约, 一律作废, 并予销毁。
(二) 停滞阶段 (1956-1983年)
1956年至1983年为第二阶段, 我国的农村集体土地产权登记几乎停滞。从1956年开始, 我国集体土地产权制度进入人民公社阶段, 颁布了《农村人民公社工作条例修正草案》 (以下简称《六十条》) , 农民私有土地产权逐步被集体土地产权代替, 中国农村确立了“三级所有、队为基础”的集体土地所有制。
(三) 初始登记阶段 (1984-1998年)
1984年至1998年底, 为农村集体土地产权初始土地登记阶段。1984年5月开始, 我国进行了全国范围内的土地利用现状调查。1995年, 国家取消了对农村土地登记的收费, 大多数地区的农村土地登记被迫中止。但土地调查及年度变更调查形成的多项成果为下一阶段打下了基础。
(四) 全面开展阶段 (1999年至今)
1999年至今, 为农村集体土地产权全面开展阶段。1999年, 国土资源部开展了国土资源大调查, 其中农村集体土地产权调查被列为其中的重要项目之一。农村集体土地产权调查从1999年正式启动, 截至2005年, 全国已开展了12个省、自治区, 27个县、市 (区) 的农村集体土地产权调查试点工作。
三、我国农村集体土地产权登记的现状
根据《地籍管理“十一五”发展规划纲要》中提供的数据, 截至2005年末, 国有土地使用权累计初始登记发证3493万本, 覆盖率达到85%;集体土地使用权累计初始登记发证16451万本, 覆盖率达到73%, 集体土地所有权累计初始登记发证118万本, 覆盖率达到51%;累计调处土地权属争议12.3万起。截至2008年1月15日, 我国国有土地使用权登记率已达86%, 集体土地所有权登记率已达到53%, 集体建设用地使用权 (包括宅基地使用权) 登记率已达到73%。截至2009年8月底, 我国农村集体土地使用权累计初始登记发证超过1.6亿本, 覆盖率超过75%, 集体土地所有权累计初始登记发证137万本, 覆盖率超过65%。《地籍管理“十一五”发展规划纲要》为农村集体土地产权登记设定了量化指标, 到2010年, 在开展第二次全国土地调查的基础上, 国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权登记覆盖率达到95%以上。从以上数据不难看出我国政府对土地登记工作的重视以及决心。
四、我国农村集体土地产权登记的困境
(一) 主体代表不明确
我国现行法律关于农村集体土地所有权主体的规定是明确的, 但是对于所有权主体的代表, 不论是《民法通则》、《土地管理法》和《农村土地承包法》, 还是2007年颁布的《物权法》, 似乎都没有把这个问题说清楚。以《土地管理法》为例说明, 根据《土地管理法》第10条, 农村集体土地所有权的法定主体有3个种类, 即“村农民集体所有”、“乡 (镇) 农民集体所有”、“村内两个以上集体经济组织中的农民集体所有”。现行法律没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素和运行原则, 没有明确产权代表和执行主体的界限和地位, 这些都为农村集体土地所有权登记带来了一定的困难。
(二) 产权权能受限制
农村集体土地产权包括农村集体土地所有权和农村集体土地使用权。农村集体土地所有权与国有土地所有权相比较, 是处于弱势地位的, 国家可以通过强制手段, 如征收, 把农村集体土地所有权变成国家土地所有权, 而少有国家土地所有权通过某种手段变成农村集体土地所有权。农村集体土地使用权也同样受到限制, 与国有土地使用权相比较, 处分权和收益权受到了严重的限制。这在一定程度上阻碍了农村集体土地使用权进入市场流转, 影响了权利人的财产权益在市场中的体现, 导致农村集体土地使用权流转不畅。
(三) 经费严重不足
1995年, 中央取消了农村的土地登记收费, 农村的土地登记工作没有了稳定的资金来源, 成为了制约这项工作的重要症结。关于这笔资金的承担者, 财政部门和地方政府各执一词。财政部门认为, 土地登记事务本是地方性事务, 应该由地方财政负担。有的地方政府负担了这笔费用, 但是大多数的地方政府不愿意负担这笔费用。究其深层次的原因, 乃是由于土地产权不明晰导致的, 土地登记缺乏激励机制, 故土地登记率不高。
(四) 技术问题
土地权属的确认需要土地权利客体, 即土地的界址的清楚。界址资料个获取主要是通过地籍调查, 界址的空间位置的表示需要通过制图过程来完。也就是说, 土地登记的精确性体现在其表示其空间位置精确性的图件上, 即宗地图件资料的精度。在土地登记经费约束的情况下, 要同时保证调查成本和宗地图件资料的精度是一个难题。土地登记技术的采用上不仅要受到经费的约束, 而且土地登记队伍的素质状况也不容乐观。
(五) 积极性问题
在现行的土地管理的体制下, 土地登记的效力不强。目前, 农村集体土地所有权登记发证工作主要是依靠政府单方面的行政力量推动, 土地权利证书在征用土地和对违法案件的查处中, 对土地权益的保护作用不明显, 未能引起农民对集体土地所有权登记发证的应用的重视。因此, 对于大多数农村老百姓来说, 登记或者不登记对他们来讲没有太多的意义。
五、我国农村集体土地产权登记的建议
(一) 明确主体代表
农村集体土地所有权的主体代表, 必须应该具有稳定性、权威性和代表性的特点, 依法合理界定集体土地所有权主体代表和成员资格, 是规范集体土地管理和有效利用的基础。因此, 必须以现有的法律为基础, 结合我国农村的实际, 在稳定农村大局的前提下, 尽快出台相关的规定, 进一步明确各类集体土地所有权的代表, 明确集体经济组织成员具备的条件, 规范集体经济组织行使的农村集体土地所有权的内容等。
(二) 明晰产权权能
农村集体土地所有权作为所有权的一种, 包括占有、使用、收益和处分四项权能。我国几十年的土地使用制度改革实践证明, 土地产权改革的核心是所有权和使用权的分离, 国有土地使用权的改革的实践已经证明, 这是切实可行的。农村集体土地所有权和使用权的分离的关键在于强化农民的土地承包经营权和建设用地使用权的权能。通过土地产权立法, 并结合《物权法》的要求, 逐步扩大集体土地使用权的处分权能, 在国家、集体与农民之间形成清晰而有保障的产权边界, 为农民依法利用和保护其土地财产权提供必要的保障。
(三) 经费筹措多样
无论是要地方政府、财政部门或农村集体产权所有者的任何一方负担土地登记的费用, 都是不尽合理的, 这就必须扩宽土地登记的经费渠道。在农村集体土地产权登记发证的经费筹措上, 可以从以下三个方面考虑:一是土地管理部门要积极争取财政的支持;二是从国有土地使用权出让金中提取部分资金;三是对农村集体建设用地实行收费政策, 地方政府和土地管理部门从其收取的农村集体土地建设用地使用费中划出土地所有权登记的专项配套资金。
(四) 技术问题
在技术上, 可以主要采取结合第二次全国土地调查的成果的基础上, 结合实地调查, 确定土地的界址。第二次全国土地调查于2007年7月1日全面启动, 2009年完成, 查的主要任务包括, 农村土地调查和城镇土地调查。农村土地调查, 包括查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权属等情况。并充分利用土地利用数据库和地籍信息系统, 实现土地调查信息的资源互联共享。
六、结束语
通过农村集体土地产权登记, 可以确认土地权利, 减少因土地产权问题引起的土地纠纷, 促进农村的社会和谐提供基础, 也为保护耕地, 建立城乡统一的地籍管理体系, 形成一体化的地籍管理系统提供基础。虽然农村集体土地产权登记的进展存在一定的困难, 如农村土地产权代表不明确, 产权的权能受到限制, 土地登记的经费不足, 由经费不足导致的技术问题以及农民对土地登记的积极性不高等, 本文均提出了一定的建议。
参考文献
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当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段，农村劳动力也正处在由第一产业向二、三产业转入就业的快速时期，农业收入在农民收入结构中的比例正呈现明显的下降趋势，这些都表明农村集体土地流转制度改革的内在条件已经具备。
随着城镇化的加速进行，我国现行的农村土地制度已经不能完全适应新农村建设和现代农业发展的需要，需要进行变革。目前对现有土地制度的变革主要思路是：在农村土地集体所有制不变的前提下，对农村土地的使用权制度进行变更，即实现对农村集体土地使用权的流转。，我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定“土地使用权可以依法转让”，《土地承包法》对承包土地的流转作了具体规定。政府文件及法规对土地流转的规定为我国新的农村集体土地流转制度的建立奠定了政策与法律基础，对农村集体土地的流转具有指导意义。尽管如此，我国的农村土地使用权流转尚未形成规范而科学的运行机制，在一些地区没有有序的进行，其流转方式仍然存在问题。
土地流转进程加快
实行第二轮土地承包之前，土地流转就已经发生，但土地流转的规模小、数量少、范围窄，个别因缺少劳动力而将自家的责任田转包给其他农户，是一种零星、分散式的流转。国家实行第二轮土地承包之后，湖南省于2006年开展了土地承包经营权权证换发工作。到2012年6月底，全省1385.6万农户，已签订承包合同1348.74万份，占97.34%，二轮土地承包30年的政策得到有效落实。随着土地承包30年不变政策的落实，农村经济结构的调整和农村劳动力的转移，促进了农村土地流转，流转速度明显加快。截至2012年6月底，全省耕地流转面积达到1031万亩，占全省家庭承包耕地面积的21.6%，比2008年增长42.1%；林地流转面积624万亩，占林地总面积的3.2%。
在全省流转土地中，有40%以上的面积流转到企业、专业种植大户和现代农庄等。以长沙县为例，全县成片100亩以上的规模流转面积达16.2万亩，占全县土地流转总面积的76%，新增耕地连片100亩以上的流转面积达8.2万亩。其中100～500亩的大户有130家，500～1000亩的有24家，1000～2000亩的有10家，2000亩以上的有5家。
流转形式多样化
全省各地在做好二轮土地承包工作的基础上对农村土地流转进行了探索和实践。目前农村土地流转主要有以下几种形式：
第一种是租赁转包。2012年，湖南省租赁转包耕地面积在30亩以上的种粮大户有11.559万户，与2011年比较，30亩以上的种粮大户共增加1.08万户，其中100亩以上大户增加2515户。
第二种是转让。转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。2012年，全省转让的面积136.8万亩，占土地流转总面积13%。
第三种是入股、联营。入股联营是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。2012年，全省入股、联营的土地面积占土地流转总面积的8%。
第四种是互换。互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换主要是发生在同一集体经济组织内。
流转范围与去向不断扩大
经济社会又好又快的发展极大地促进了农村土地的流转进程，扩大了农村土地的流转范围。当前土地流转范围主要涉及用地类型和用地主体两类：第一种是土地流转由最早的水田扩展到了山林、旱土、渔塘、集体建设用地等土地；第二种是土地的使用权的流转已由原来的在亲戚、同村、同组成员为主的农户之间进行，扩展到外乡、外县、外省。农户不仅与农民专业大户，还与政府部门和工商企业等之间签订了流转合同。
此外，流转的去向也更加宽广。农村土地流向种粮大户、专业合作社、专业大户和涉农企业的面积在不断扩大。以怀化市为例，全市流入种粮大户、专业大户的面积为18.15万亩，占流转总面积的46.6%；全市流入涉农企业的耕地面积有10.1万亩，占流转总面积的25.8%；全市流向农民专业合作社的面积为10.8万亩，占流转总土地面积的27.7%，
由于受到政策因素的限制，在土地流转用途上仍以农业用地为主。
农村集体土地流转存在的问题
调查表明，虽然湖南省土地流转发展向好，但仍存在很多不可忽视的问题，主要表现为土地流转总体规模不大、各地土地流转发展不平衡、流转方式创新不够、流转行为不规范等等。
首先，农民拥有土地的传统观念未发生根本性变化。
长期以来，土地是农民主要的保障手段。在一些农村地区，土地仍然是家庭主要的生产资料，土地的收益仍然是家庭收入的主要来源，土地对于他们来说仍然起着生存保障的作用，不愿将土地长期转包或出租；而在城郊和一些富裕的农村，农民收入虽然主要不是依靠土地，但对他们来说，土地也是发展资本，比如土地被征用时，农户能够从中获取一定的货币补偿，可为其发展提供资金支持。
同时，部分农民对土地流转政策存在认识上的误解，认为流转就是失地，失地就是失权，因此不愿流转。在一些村组调研发现，当地土地流转多是农户之间自主无偿流转，但均要求受让方保持原有土地边界清晰不变，避免土地在流转后被人侵占，这严重阻碍土地成片流转开发。在传统观念支配下，要推进土地大规模流转的困难不小，因个别农民不愿流出土地而阻碍规模经营的现象经常发生。越是在偏远地区、人多地少地区，这种现象越为普遍。
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其次，土地流转的服务滞后。
尽管从中央到地方各级都要求建立健全土地流转管理机构和服务机构，2009年湖南省就明确了发展以县、乡两级农村经营管理机构为依托的农村土地流转服务组织，力争到2012年全省2/3以上的县市区建立覆盖县、乡、村三级的土地承包和流转信息系统；但当前土地供需信息网络平台尚未形成，土地流转交易平台缺失，中介服务组织机构匮乏，土地流转信息渠道不畅，供需双方信息未能有效沟通，制约土地流转。出租方找不到承租方，想扩大经营的种植大户、企业又难以找到有流转土地意向的对象，流转渠道不畅，流转空间狭窄，增大了流转成本。同时土地流转没有确定可操作的价格标准，容易出现竞相压低价格，损害农民利益的行为。而农民往往处于信息不对称的劣势，对市场行情不能充分把握，导致流转价格不能真实反映土地的价值，造成土地流转市场价格混乱。
此外，受让土地经营承受较大风险也是流转的一大问题。不少种养大户、农业投资企业负责人普遍反映，参与土地流转、开展规模经营存在不少风险：一是自然风险。尽管近几年农业基础有所改善，但农业仍然没有摆脱“靠天吃饭”的被动局面。二是生产风险。突出表现为近几年农业生产成本持续增加。农资价格升高、人工成本提高，机械化作业、土地流转等费用也上涨迅速，导致生产风险越来越大。三是资金风险。主要是资金筹措难。一些种粮大户反映，现在种一亩双季稻，物化成本都要500元左右，如果加上请工，费用更高，种100亩田就要投入六七万元，但现在农村贷款非常因难。四是政策风险。主要集中在土地流转中的经营权问题上。按照国家“依法、自愿、有偿”的原则，连片流转土地必须做到每家每户自愿同意。但由于农村情况复杂，有些乡村干部在少数村民不同意的情况下“强流硬转”，擅自发包，从而为土地受让大户埋下隐患。一旦遇到诸如2008年金融危机、农民工大量返乡的情况，农民们手握政策上访，往往使种粮大户损失严重。
另外，土地流转法律政策尚不配套。
突出表现在：首先，农村土地产权制度不完善。在集体土地所有权主体上，“农村集体”、“农村集体经济组织”的含义和权能边界不清，仅“农村集体经济组织”就有乡镇、行政村、村小组经济组织三类，由于他们在土地经营中的权利和责任划分不清晰，导致难以承担土地流转的重任。同时，作为农业生产经营主体的农民，由于没有健全农村土地产权登记制度，不敢轻易流出土地。其次，对土地承包经营者权利义务规定不明确。特别是对造成耕地损害、抛荒、非农化等行为缺乏有效的法律责任追究。土地流转后，一些种植大户，尤其是流转期限较短的种植大户只“种”不“养”、掠夺式经营，从而导致地力不断下降。三是法律与政策规定不协调。党的十七届三中全会《决定》明确了农村土地承包关系长久不变，这是党中央对农村土地承包期限的最新指导思想；但法律的修改存在明显的滞后性，现行《农村土地承包法》规定的承包期限仍为30年，《土地管理法》、《物权法》等其他法律也未作相应修订，很多地方二轮延包期限将届满。这使土地流转主体不敢转入也不敢流出，流转机制发育不起来，也限制了对流转土地的长期投资和投入。
（本文节选自湖南省国土资源规划院《湖南省农村集体土地流转研究》课题组研究报告，课题组负责人赵亚辉）
受让方：________________(以下简称乙方)
乙方因生产经营建工厂的需要，向拥有土地使用权的甲方购买其位于________市开发区地段的土地，现双方根据我国有关法律、法规规定和本着平等互利的原则，经双方友好协商一致，达成了《土地使用权转让协议》，以望双方共同遵守。
第一条：
甲乙双方依法签订的《土地使用权转让协议书》具有法律效力。乙方依法享有对该块土地的使用权。乙方在土地法使用权的范围内进行开发利用及依法转让，必须遵守中华人民共和国的法律法规及深圳市有关规定，不得损害社会公共利益。但乙方经营权益受法律保护。
第二条：转让土地的位置、面积
甲方转让给乙方的土地位于________________地段(详细座标见红线图)。土地总面积经双方测量确定为________平方米(实际面积以转让地块的红线图范围面积为准)。
第三条：转让土地的价格
甲方转让的土地以每平方米_____元人民币，共计总金额为_____元人民币(大写：__________元正)。
第四条：付款方式和时间
1、合同签定后，第一期付款，乙方向甲方付定金_____万元人民币。
2、余款在合同签订日起两年内付清。
第五条：土地交付使用的时间
甲方于________________一次性向乙方交付全部转让的土地。
第六条：土地使用年限
甲方转让乙方的土地使用权年限为伍拾年。从________年________月________日至________年________月________日。
第七条：甲乙双方责任
甲方的责任：
1、甲方应在合同签订后一年内完成该块转让土地的路通、水通、电通、土地平整等“三通一平”的工作。
2、甲方协助乙方办理有关土地转让的下列事项：
(1)在合同签订后，协助乙方向国土管理局办理乙方使用该土地的各项土地转让手续，直至宝安区国土分局与乙方签订土地使用权出让合同，保证乙方领取土地使用权证;
(2)协助乙方办理在该土地上建造厂房、宿舍及其配套设施所需的设计规则许可、报建施工审批、领取《房地产权证》等各项手续。
(3)协助乙方办理乙方委托的有关该土地的其它事项。
(4)因甲方转让土地使用权给乙方而引起的土地权属和工农关系方面的纠纷应由甲方负责处理，并由甲方承担由此发生的民事、经济法律责任。而且，由此造成乙方的损失，甲方应赔偿乙方的一切经济损失。并确保乙方的土地使用权不受第三方的侵犯。
乙方的责任：
1、甲方在协助乙方办理上述有关手续时，乙方须尽力配合，并及时提供有关资料，如因乙方延误提供有关资料时间而造成的后果，由乙方负责。
2、本合同所载明转让的土地在其报批办理手续过程中，宝安区国土分局所收取的土地出让费，土地开发费、市政配套费由乙方承担。
3、乙方用地内的水、电、道路等设施由乙方自行规划和建设，所发生的建设和增容费等均由乙方负责。
4、乙方应依法配合当地行政部门的治安、计生、消防、环保等行政工作。
5、乙方在厂房建成使用后，协助甲方解决本村青年就业人员，工业区内产生的废品在同等条件下全部由甲方负责回收;并按土地面积计算，管理费每月每平方米0.3元向甲方缴交管理费(按实际生产时间收取)。
第八条：违约责任
1、甲乙双方必须严格遵守和履行本协议书内容条款有关规定，若由于一方的过失，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由过失一方承担违约责任;如属双方过失，应根据实际情况，由双方分别各自应负的违约责任。
2、乙方不能按期向甲方支付应付的款项，应向甲方交纳违约金。违约金计算标准：按天计算，以乙方所欠甲方部分款项的千分之一支付给甲方，如逾期六个月，甲方有权终止履行协议书，收回所转让的土地。
3、如甲方不能按期履行本协议书所规定的义务，甲方应向乙方交纳违约金。违约金计算标准：按天计算，以乙方按照本协议规定已向甲方支付的土地费总金额的千分之一支付给乙方。如果甲方逾期六个月不能交付全部土地给乙方使用的，乙方有权终止履行协议，收回乙方向甲方支付的土地费，并追究甲方的违约责任，赔偿乙方因此受到的一切经济损失。
第九条：纠纷的解决方式
在本协议书有效期间，凡因执行本协议书所发生的或与本协议书有关的一切争议，双方应本着友好协商的精神，通过协商解决。如果协商仍不能解决时，双方可将争议提交给有关管辖权的人民法院审理，审理费用由败诉方承担。
第十条：协议书生效及其他
1、本协议书及其附件经甲乙双方签字盖章后生效。
2、土地的红线图作为《土地使用权转让协议书》的重要组成部分，具有同等的法律效力。
3、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，均具有同等的法律效力。
4、本协议未尽事宜，双方另行协商，签订补充协议与本协议书具有同等法律效力。
转让方：________________
法定代表：________________
受让方：________________
法定代表：________________
签约地点：________________
签约时间：________________
乙方：
第一条 地块的`位置和面积
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规规定，乙方拟征用甲方土地 亩为乙方公路建设所用。
现经过甲、乙双方协商达成如下协议：
第二条 地块的位置和面积
1、乙方拟征用甲方地块位于XXX，具体位置和四至详见征地图纸。
上述地块总面积XX亩。
2、该地块的集体土地使用权现属于乙方，拟用于乙方建设公路。
第三条 土地补偿费
1、补偿费标准：每亩 元人民币
2、补偿费总额：
第四条 土地补偿费的支付
乙方按本协议约定的土地征用补偿标准将土地补偿费直接支付给被征地的单位和个人，未按规定全额支付费用的，甲方有权拒绝交付土地。
第五条 安置办法
第六条 双方的权利和义务
1、 协议签字生效，即表示甲方同意乙方征用土地，没有异议。
2、 协议生效后，该地块使用权归乙方所有，乙方有权改变土地的用途，乙方所用的甲方的该宗土地按照其申请的并经国家审批的土地用途使用。
3、 土地征用后，甲方不得无故阻止、破坏、干扰乙方的改造、修建等正常施工。
4、 若甲方违反协议，除全额退还乙方支付的费用外，另赔偿乙方由此造成的一切损失。
5、 协议生效后，甲方不得以任何理由再增加土地补偿款之外的其他补偿款。
6、 未尽事宜甲乙双方共同协商解决，可订立补充协议。
第七条 本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方同意签字后，即具有法律效力。
甲方：
乙方：
一、征收集体土地是否符合“公共利益”目的难以界定
集体土地征收是对原土地所有权人土地所有权的剥夺,因此,必须在符合法律明确规定的情况下才可以实施。《宪法》第十条明确规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收。《物权法》第四十二条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。可见,国家只能为了公共利益需要,才能进行土地征收。但与此同时,《土地管理法》第四十三条却又作出如下规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。《城市房地产管理法》第八条规定“集体所有的土地经依法征收转为国有土地后,该国有土地使用权方可有偿出让”,前两项法律对于土地征收是否符合公共利益需要并未作出明确,与宪法、物权法的有关规定不统一,出现了矛盾。在实践中,个人、私营单位这些非公共利益主体使用集体土地的,也可以通过土地征收,即集体土地的国有化来实现。将集体土地转化为国有土地后,就可以进而获得国有土地使用权,这种方式显然与土地征收目的必须符合公共利益的法律规定不符。
进行土地征收,应当符合公共利益。但现行的土地征收方面的法律法规却没有对公共利益的定义和确切的范围进行具体界定。修建军事基地、修建高铁、地铁、医院、学校等行为的公益性好判断,但是旧城改造、农村小城镇建设中哪些符合“公共利益”,哪些不符合“公共利益”,却没有具体规定,这为不合法的集体土地征收进入征地机制敞开了方便之门。一些地方政府动则以“公共利益”为名,行土地开发之实,只要在项目上冠上公共利益的名义,就增强了强行进行土地征收的底气,被征地者就必要服从。其后果,集体土地所有权流转及带来的收益被政府(主要是地方政府)所掌握和控制,被征地农民处于相当被动的地位,往往被迫接受不合理的补偿安置方案。即使对补偿标准有异议,维护自己合法权益也存在困难。可见,征地必须符合公共利益为目的的规定,立法目的是规范政府征收行为,但在客观上造成被征地农民的土地权益难以市场化,大量集体土地征收后,被征地农民没有通过平等交换的市场经济原则获得充分的补偿和救济。
二、集体土地所有权主体多类别,造成土地补偿利益分配参与主体多元化,影响了土地的合理化补偿
根据法律规定,农村土地归农村集体成员共同所有。但“集体”是什么,有关的法律法规并没有作明确规定,更多的表现为政策性的概念。党的十一届三中全会以前,农村土地所有权模式是“三级所有,生产队为基础”,即“人民公社、管理大队、生产队三级所有,生产队是最基层的集体农业生产单位,也是土地的实际占有和管理使用者。十一届三中全会以后,推行农村经济体制改革,改人民公社为行政建制乡(镇),改管理大队为村民自治组织“村”,改生产小队为村民自治基层单位“村民小组”。关于农村集体土地所有权权属,立法也进行了界定。《土地管理法》第十条规定:“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;己经属于乡(镇)农村集体所有的,由乡(镇)集体经济组织经营、管理。”这样的规定只是明确了“集体”是集体土地的权属主体,但是,并没有对于何为“集体”作出明确的解释。根据这条规定,集体土地所有权主体有多级、多个,村民委员会、集体经济组织、集体内农民都是权属主体,这种不确定规定,反而造成了集体土地所有权主体的存在更多是形式意义上的,而不是实体意义上的,集体土地对于集体内的农民,名义上人人所有,实质上人人无权。现行农村经济制度是在改变原有的农民公社集体所有集体劳动模式上,以家庭联产承包责任制为基础,实行统分相结合的双层经营体制,传统意义上的农村集体经济组织多数消失了,重新建立起来的新的经营模式,其制度基础是土地承包制,将集体土地分给各村民小组的农民以家庭承包的方式经营,加之分配土地的时候没有建立正规、完善的权属登记制度,登记手续大多不健全,大量的土地存在权属不清问题。在土地作为农用地正常使用的时候,权属不清问题产生的矛盾一般不大,乡、村、村民小组作为集体与个体之间矛盾不多,农民个体之间的矛盾,也多表现为地界纠纷,也多数可以通过村干部、农村中长辈调处解决。但是当面临土地征收,计算补偿费用的时候,这种权属不清带来的补偿主体不明问题就经常会出现,乡(镇)、村、村民小组、被征地的农民工等多个主体参与争取土地补偿金。有些地方,集体土地被征收后,乡(镇)、村、村民小组(负责人)截留、想方设法扣减农民补偿金的现象屡见不鲜,补偿金落到农民手中往往所剩无几,甚至造成农民集体上访、闹访、堵路等过激行为发生。农民对于集体土地征收不满意,往往不是对征与不征不满意,绝大多数是对补偿费用标准过低不满意。
三、集体土地征收补偿原则显失公平性,难以保证合理性
目前,我国并形成一个集国有土地征收和集体土地征收为一体的完善的、法典化的土地征收法。国有土地和集体土地征收补偿的标准不统一。政府在对土地进行征收并相应予以补偿和安置时,往往按照土地被征收之前的用途进行补偿。根据《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定,国有土地征收补偿和安置属于相当性补偿,土地补偿金是补偿性的。而根据《农业法》等集体土地征收方面的法律法规的规定,集体土地征收补偿属于适当性补偿,土地补偿金是补助性的,不是市场化的足额补偿,甚至还不如城市国有土地征收上的相当补偿。依据权利和义务对待的法律原则,土地征收补偿和安置是为了补偿被征收人的财产损失,否则就会有失公允。而集体土地被征收后,基本上是转为开发用地,甚至是开发商建成居民小区,高价获利。而作为集体土地所有者的农民,只是获得象征性的补助,用低的可怜的补助款去购买在自己土地上建成的商品房是无法想象的,这种补助性的补偿模式实质上是一种极不公平,也不合法、不合理的补偿模式。
显然,集体土地补偿原则不符合市场经济原则。在社会主义市场经济体制下,资源配置及物资交换以等价有偿为基本规则,而现行的集体土地征收补偿实质上并不是一种等价性补偿,而是一种补助性补偿。在原有的以集体所有、集体劳动为特征的农村集体经济体制下,是适用的,农民也认为土地是国家的,为国家建设作贡献是应当的,甚至不需要补偿,无偿使用也不会遭到反对,也为社会广泛接受。但随着社会主义市场经济体制的建立,这种以无偿或者象征性的补偿标准为特征的补偿就不能继续沿用了。由于城市国有土地及其它生产要素已引入市场机制实行资源配置,按对等原则进入市场进行交换,而农村集体土地还在实行计划经济条件下的配给制征收和补偿就违背了市场经济体制的原则。同时,农民在生产、生活中,是通过市场进行资源配置的,购买商品房这些物资也不因为其农民身份而获得任何优惠,而其拥有所有权的土地被交换出去却不实行市场价格,也同样不符合市场经济体制原则。
集体土地的价值,特别是增值没有在征收补偿中得到体现。土地是不可再生资源,具有很高的经济价值和社会价值。在市场经济环境中,进行乡村城镇化,扩大城市规模和城市人口,是国家一体化建设的必由之路。但在这一进程中,作为集体土地所有者,农民不应该是牺牲者,而应该是获利者。农民,往往是世世代代居住在所在的农村,土地是他们唯一能够世代相传的财产,也应该是他们摆脱贫困的重要财富。现有的集体土地补偿标准,虽然因为所处的地域、省份及经济发展水平不同而有地区差异,但以现金形式补偿的,也基本上在每亩土地补偿金标准,少则几千元,多的也就1~2万元。特别是在人均耕地面积少的地区,一户被征地农民,往往只能得到10万元的补偿,并至此永远失去了土地,不要说进入城市生活,就是在原有的乡镇生活,也难以满足基本生活需要。在目前农村社会保障不到位的情况下,这些失地农民的生活处境无疑会十分困难,这甚至会成为影响社会稳定的因素。
四、低水平的征收补偿对于失地农民的保障缺乏充分性
除少数经济发达地区外,目前全国各地集体土地征收补偿费普遍偏低,失地农民难以维持长远生计。据中国土地勘测研究院统计,在2002年,使用权出让的收入全国平均即达到12.97万元/亩,使用权转让流转的收入平均为23.47万元/亩,招标拍卖的收入平均为35.67万元/亩。发展到现在,土地出让费成倍上涨。在东部沿海发达地区,几百万、甚至上千万一亩的“楼王”此起彼复。即使是西部一些二线城市,50万一亩的地价也很常见。与此形成鲜明对比的是,被征地农民通过让出土地获得的经济补偿却低的可怜。根据现行的集体土地补偿标准,对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10到16倍,最多不超过30倍。从西部地区一些城市的情况看,根据征地补偿安置办法,土地补偿和安置补助费最高标准为1.8万元/人(不含青苗和地上附着物补偿),仅相当于当地城镇居民可支配的一年收入。按目前农村居民人均生活消费支出一般标准,只能维持五年左右的生活;按目前城镇居民人均消费支出一般标准,仅能维持二年左右的生活。如果将1.8万元全部作为农民社会保险金交纳,按失地农民平均年龄50岁、预期寿命72.6岁测算,每月只能领到60多元的养老金,远远低于现行各地最低生活保障费180元和城市中档养老金500元的水平。
同时,集体土地征收补偿标准的测算方法缺乏科学性和合理性。根据《土地管理法》,集体土地征地补偿金的计算方法采用“产值倍数法”,土地补偿费的计算,以该土地征收前3年平均年产值的6至10倍为标准计算;安置补助费,以该土地被征收前3年平均年产值的4至6倍计算。这种测算方法没有科学依据,而且也不合理。首先,以土地征收前年平均产值作为征地补偿标准不合理。在集体土地征收中,目前基本上征收部门是套用国家标准进行征地补偿,且大都就低不就高,执行的是较低的标准;同时,一般按传统的粮食作物,如水稻、小麦、棉花等普通农作物为测算对象来测定前3年的产值,而不是按照或者较少考虑到现在具有高附加值的生态农业、精品农业和休闲观光农业等现代农业的产值为测算对象。在现代农业条件下,土地的产出价值根本与普通的粮食或蔬菜产值具有可比性,要高出几倍甚至几十倍。因此,这样形成的土地征收补偿标准当然不能真实反映被征收土地的产出价值,必定是较低甚至是差距多倍的价格。其次,征地补偿标准目前并不包含土地的增值部分。集体土地经征收后,除了少数是公益用途之外,大多数土地都是用于房产开发或者生产建设使用,所征地地价绝大多数情况下会出现增值甚至大幅度增值。但是,在设定征收补偿标准时,却并没有考虑土地增值这个重要因素。再次,目前的征收补偿标准没有充分考虑地域、地区经济发展水平差异。一个地域、一个地区的基础地价,根本上是由区域经济条件决定的,东部沿海发达地区的基础地价必然高于中、西部欠发达地区的基础地价,任何土地交易价格的形成均不可避免会受到区域经济条件的影响,甚至决定。由于根据目前以农作物产出为标准来计算农地的产值,而基本的几类粮食、蔬菜等普通农产品价格在全国各地差别并不大,以此为基础测算的征地补偿标准自然就难以反映不同地域、不同地区的地价差异。
五、集体土地征收补偿费分配缺乏规范,做法不一,比较混乱
目前就征地补偿款的分配问题,法律只是规定可分配的有多少,至于何时分配、怎么分配等问题,尚未规定统一、明确的标准。实践中。被征地的农村往往是根据当地的村规民约、乡规民约来分配。有的是以是否有承包地为标准,有地就能参加分配,无地则无权参加分配;有的以农户的户口为标准,入户口的就参加分配,没有入户口的就不能参加分配。第二、对征收补偿费的发放缺乏明确的分配细则,实际分配中比较混乱。在发放数额上,有的全额发放,有的部分发放,集体组织还提留一部分。在提留中,提留比例各地也不相同、不统一。少的10%,多的达到40~50%。在发放时间上,有的是一次性发放,有的分批发放,长的甚至没有明确期限。在分配对象上,也是做法不一。有的是按照农户家庭中的人口数量发放,有的是部分按人口、部分按被征收的土地面积分配发放。有的地方,征谁家的地,征地补偿费费归谁所有,没征地的不参与分配;而有的地方,不管征谁家的地,征地补偿费归集体所有,所有家庭都有份。在此种分配方式下,有的地方是平均分配,有的地方是被征地家庭适当多分,余下的其他农户平均分配。有的地方,即使按常住人口分配也要考虑有田无户口、有户口无田、无田也无户口、有自留地的迁出人口、农嫁女等诸因素来制订分配方案,可以说是五花八门。第三、在实际分配中,土地补偿费和安置补助费的分配上矛盾最大。据有关部门统计,在有的地方如果以集体土地转为国有土地后的投标出让成本价为100%,则农民只能获得其中5%~10%,集体经济组织获得其中25%~30%,60%~70%被县、乡(镇)各级地方政府所得。调查发现,征地补偿费在分配中,乡村截留多,农民实得少。征地部门为了方便工作,减少直接矛盾,一般都不把补偿款直接发给农民个人,而是先支付给村、乡两级政府,由乡政府再发放给村委会,最后由村委会分户发给农户。资金拨付一般也是先到乡财政账户,个别的直接到村委会账户。政府、村委会以及集体经济组织处于利益考虑,经常是直接以土地所有权主体身份参与分配,或者通过各种各样的名义截留、提扣甚至挪用征地补偿款,有些地方还发生过村干部以权谋私,随意分配甚至贪污征地补偿款,导致失地农民作为真正的土地所有权主体没有享受应该享有的利益。其次、在安置补助费的分配上也经常产生矛盾和纠纷。安置补助费,主要是用于安置土地被征收后原土地上的剩余劳动力之用。安置补助费一般由负责安置的单位所有。但在实践中,安置费用往往在农民还没有妥善就业安置的时候,就以货币形式发给了农民个人所有,很快就被农民消费完毕,且消费完毕后农民还是没有找到工作。在一些地方,还出现过征收部门并未按照国家规定足额发放安置费用,同样被层层截留的问题。另外,不少地方村级集体提留土地补偿款的管理和使用上也没有相应的制度规范,有些村没有建立规范的村务公开制度,财务不透明、不公开,村民难知情、难监督。怎么使用、只能用于哪些用途,没有相应制度性规定,也难以实施有效的监督,导致一些失地农民利益受到集体经济组织及其负责人的损害。有的村级集体经济组织用征地补偿款支付日常行政开支、用于村干部工资、福利、奖金的发放,甚至用于接待吃请、旅游等。少数村干部甚至贪污、挪用土地补偿款。实际上,村民对于村留下部分补偿款用于修路建桥、兴修水利或者发展集体经济,投资建厂多数情况下不会有意见。但对于上述这些违规做法肯定会有强烈反映、不满甚至反抗。
六、征地程序缺乏公开性和透明性,失地农民缺乏知情权
现实中,征地往往是政府内部决策,并不事先征求意见。被征地农民,也不能在事前参与征地决策的合法性、合理性论证过程,往往只是征地公告贴到自家墙上,或者被村委会通知参加动员会时,才知道自己的地要被国家征收了,处于十分被动的地位。社会公众与新闻舆论机构也只能从政府信息网站了解到有限的征地信息,即使认为征地不合法、不合理,也难以主动参与,难以行使监督的权利,难以约束政府滥用征地权力。
被征地农民除了获取征地信息被动之外,即使是看到的征地信息,内容也十分有限,往往不会包括有关规划、背景、征收合法性论证、合理性审查、征地的监督和救济方式等方面的信息。这种“信息公开”,实际上无异于行政命令,通知被征地者配合征地,做个顺民、良民。至于土地利用规划的编制、征地项目的审批、征地补偿和安置标准的制定等重要的信息则往往不会出现,作为被征地对象的农民本身维权能力就不强,加上缺乏对这些重要信息的知晓,更加维以有效保护自己权益。作为征地主体的政府,利用其在征地中的主动和主导地位,实施信息垄断,确保征收顺利进行,而被征地农民处于劣势地位,从而实现自身利益的最大化。同时,也为“官商勾结”提供了便利,为侵占征地补偿款等违法行为的发生创造了方便。
七、集体土地征收补偿权利救济机制不健全,失地农民的利益容易受到不法侵害
按照有关法律规定,集体土地征收补偿要建立公开听证等程序,但实践中政府对此规定往往阳奉阴违,有的直接就没有建立公开听证程序,有的即使有这个程序,也是找一些指定的,投赞成票的代表参加,过过形式。被征地的农民、对被征地有利害关系的人、对政府征地行为有监督意识的公众等,都难以实际参与到听证程序。按照目前听证方面的规定,对被征地农民提出的意见,只在确需修改的情况下才改动补偿方案。实际上,是否“确需修改”,仍由原作出征收补偿决策的政府部门判断。同时,征地公告内容,不是就征收是否符合公共利益、补偿标准是否符合合理性进行征收意见,性质上更多是一种告知、通知,政府的强势地位,决定了这种征收意见多是一种形式,基本上没有改变的可能。失地农民对征地目的的合法性、补偿标准的合理性等涉及自身根本利益的关键事项没有发言权,程序上也没有参与的机会,对行政决策结果也无权提出异议,这就造成很难进行有效的听政申诉,行使异议权的机会。
征地程序中行政救济机制缺失。根据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定,对征地范围、补偿安置标准等有争议的,由县级以上人民政府协调,协调不成的由批准征地的人民政府裁决。这样就使得政府的角色具有双重性,既是征地争议中的一方当事人,又是争议裁决者,这种“既是运动员、又是裁判员”的裁决机制设计,先天存在不公正的因素,难以发挥维权作用。
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