酒店用品网络推广方案——酒店用品（共10篇）
————酒店采购网
一、电子商务平台推广方法在大量电子商务网站广发产品信息，达到找客户的目的。
1、综合性电子商务平台.比如阿里巴巴、酒店采购网（）这样的网站。火热、知名度高、搜索引擎收录快且多。
2、酒店用品行业性电子商务平台。同样要找用户多、知名度高、搜索引擎看好的网站。可以在百度、google搜索“酒店用品”，排在前2页的相关电子商务网站都可以收藏在电脑上，然后在上面发布大量产品信息。尽量选一些知名度高的B2B网站来推广就OK了，其他一些小的正在发展中的网站会从这些大型知名B2B网站采集公司及产品信息。只要你的产品内容丰富，就有可能被他们收集免费为你做宣传。
推广分析：能有效找到客户并产品经济效益，同时也为企业品牌做宣传。
二、行业性网站推广方法线上的任何事物都以线下的实体为基础。像酒店采购网这个专业的酒店采购平台，里面有很多酒店需求信息。所以去这些行业性网站发布信息，无意也是很好的推广方式。
推广分析：能有效找到客户并产品经济效益，同时也为企业品牌做宣传。
三、论坛推广
1、在各种酒店用品行业论坛发布软文，搜集大量行业资讯、知识、商机及企业的产品信息进行铺天盖地的宣传。同时，申请足够多的马甲号巧妙地顶帖，制造这个公司产品非常齐全，非常专业、产品非常不错的气氛。
2、地方性论坛推广全国地方性论坛有几千个，选比较火暴的进行推广。这种推广方式基本是最累的一种，绝对的体力活，但如果做到铺天盖地和长期坚持也能起到很好的品牌宣传效果。
推广分析：起到很好的品牌宣传效果，见解的经济效益。
四、线上加盟广告留言去阿里巴巴、淘宝、酒店采购网()这些大型的电子商务平台，找到酒店用品行业的网上商铺留言。这种方式相当于现实种的派发产品资料。因为征对的是做生意的人，所以他们一般不会排斥。如果100条留言能找到1个经销商也是非常不错的。
推广分析：能找到合作经销商，同时也起到品牌宣传作用。
五、线下客户转化线下已经合作的客户，可以引导他们经常到企业网站查看产品信息，有问题也可以在网上反馈。从而把线下客户转化为线上流量。
推广分析：不产生直接经济效益，只起个“托”的作用。客户上网站查看信息确实比传真方便，但问题反馈，线上就比不了电话了。
六、博客推广创建企业博客，进行推广宣传。企业博客建议在酒店采购网这样的专业平台创建，在这里更受欢迎更容易被关注，普通的门户网站博客创建一个就够了。
推广分析：起到品牌宣传作用，配合网络商铺可以产生经济效益。
七、邮件推广向广大酒店、行业商家、工厂、学校等需要大量厨房设备和餐具设备的对象发布广告邮件。
推广分析：效果一般，邮箱地址难以收集。
八、厨师类网站及论坛推广酒店用品行业的厨具设备，接触最多的人群就是厨师。去他们网上爱去的地方推广效果也不错。推广效果分析：能起到很直接的品牌宣传作用，但目前上网的厨师还不多。上面的方法全部执行显然很有难度，但如果真的全部执行并且长期坚持，经济效益和品牌效益都是非常可观的。还是那句话：没有不好的推广方法，只有不能彻底执行并坚持到底的推广人士。
九、参加酒店采购网每年都举办的酒店采购对接会等。每次北京有酒店用品展会，酒店采购网都会组织30多家酒店去参加，在现场会给酒店找很多的酒店用品厂家，给厂家介绍酒店客户。另外还有很多活动，比如酒店采购对接会、产品说明会等。能
十、酒店采购网举办过的活动（仅供参考），如果您是酒店用品生产厂家，我们可以帮您打开北京酒店市场。
十一、酒店采购网联系方式
电话：010-82075026010-62004069
QQ：1589387739 网址：
在互联网时代的大背景下, 成都紫微酒店 (以下简称紫微酒店) 作为成都本土的一家小型经济型酒店, 面临着国内国际知名大型连锁酒店 (如7天、如家、锦江之星、莫泰168、速8等) 大力抢占成都市场份额的巨大压力。如何更好地开展和应用网络营销, 降低经营成本, 提高管理效率, 在激烈的市场竞争中取得更好的发展, 已成为紫微酒店面临的迫切而又急需解决的问题。
1 紫微酒店网络营销现状
紫微酒店位于成都最繁华的商业、娱乐、购物之黄金地段, 交通便利。距机场约30分钟路程, 距火车站约15分钟路程, 距成渝高速车站约10分钟路程。客房装饰典雅, 功能齐备, 配有可独立调控温度的空调系统, 可收看卫星电视节目的彩电, 独立卫生间、小酒吧、冰箱等设施。
紫微酒店设有市场营销部和网络营销部。市场营销部主要负责和周边其他的公司、企事业单位联系合作事宜;网络营销部则负责酒店网络推广, 与各大订房网站联系沟通, 并在线回答和解决顾客的咨询和提问。
紫微酒店虽占尽天时、地利的优越条件, 客源不愁, 但仍在不断加大对网络营销的投入, 已与国内著名的携程、艺龙、同程等多家酒店订房中介网站建立合作关系;同时与百度建立合作推广, 通过在百度搜索引擎中的关键词排名, 让有购买意向的顾客能够轻松的找到紫微酒店, 再通过百度商桥软件实现在线沟通, 以方便、有效地解决顾客的咨询和问题, 提高成交率。
2 紫微酒店网络营销的SWOT分析
SWOT分析是通过对营销环境系统有目的的分析, 明确酒店的优势、劣势、机会和威胁。以下是紫微酒店的SWOT分析:
2.1 优势 (strengths) 分析
2.1.1 成本优势
由于高星级酒店对房间数量、装饰装修、餐饮娱乐等配套设施方面有较高要求, 其初建成本、管理成本和运营成本较高, 单从资金方面考虑, 投资者进入这个领域难度较大。紫微酒店作为经济型酒店除了较为注重选址方面, 配套设施偏重实用性, 节约了很多初建成本, 加之日常运营和管理费用相对低廉, 具有很大的成本竞争优势。
2.1.2 价格优势
相对于高星级酒店, 紫微酒店定位在经济型酒店, 其固定成本以及后期追加成本少, 保本点低, 管理和服务成本也较低, 管理和服务费率远远低于高星级酒店的水平, 因此紫微酒店具有价格竞争的优势, 其客房价位在198元—430元之间, 能够满足一般公务、商务旅客等大众旅游消费者的实际消费需求, 具有较强的价格竞争优势。
2.1.3 营销优势
通过网络营销, 紫微酒店可以利用文字、图片、视频等多种方式直观、快速地将酒店的各种情况 (所处的地理位置、公共设施情况、客房装修、配套设施、提供的服务等) 展现在顾客及潜在顾客面前, 使其通过网络充分了解紫微酒店, 从而吸引更多顾客, 达到传统营销方式不能达到的效果。
2.1.4 地段优势
紫微酒店位于成都市最繁华的商业中心春熙路步行街, 地段优势较为明显。成都春熙路被誉为西南第一商业街、西南第一商家高地, 《新周刊》根据美食、养眼、便利、休息、人气和商业六大指数, 推出的“中国商业街排行榜”, 春熙路被排在香港铜锣湾和上海南京路之后, 名列第三。
2.2 劣势 (weaknesses) 分析
2.2.1 网络营销人员素质较低
紫微酒店目前的网络营销人员普遍是高中文化程度, 文化素质较低、缺乏专业的营销思想和技术, 其工作主要是在线回复网站访问者的咨询和在相关网站发帖借以推广酒店。因其受教育程度的限制, 严重缺乏专业的营销理论和计算机技术, 难以通过网络在线交流方式与顾客建立信任关系, 很多问题也难以通过网络得到有效的解决, 使得在线预订客人的二次入住消费情况不甚理想。
2.2.2 未建自有网络交易平台
酒店网站既是酒店展示自身形象的窗口, 也是酒店和客户交流与交易的平台。紫微酒店由于资金力量不足和人才储备不够等原因, 没有针对自身业务组建自己的网站进行有效的广告宣传。而其主要竞争对手凯宾酒店, 已在成都本地发展了多家分店, 并建立了专门网站, 同时在跟各大网络公司洽谈网站改版和推广事宜。
2.2.3 网络营销成本使利润大打折扣
紫微酒店的网络营销体系中最主要的消耗是支付网络中介费和百度点击费。其中中介费用均价是按照房价的24%抽取, 这就意味着中介要拿走近20%的利润;而百度推广则是按照关键词点击收费的, 关键词排名在百度搜索前五名的每次点击均价在1.5元左右, 不管点击者是否入住, 这1.5元将从你的账户中扣掉, 而且这当中还存在恶意点击的情况, 这给酒店的经营带来很大的压力。
2.3 机会 (opportunities) 分析
2.3.1 地理环境和经济环境带来的机遇
成都是一座历史悠久、文化底蕴深厚、旅游资源丰富的历史文化名城, 是中国优秀旅游城市, 也是综合实力西部第一的城市, 被国务院确定为西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽, 先后荣获“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、“中国城市综合实力十强”、“国家森林城市”等荣誉称号。近年来, 成都市委、市政府高度重视旅游产业, 把旅游业作为支柱产业来培育, 旅游经济得到了快速发展, 尤其是创建中国最佳旅游城市为成都旅游的跨越式发展提供了重要机遇。在这样的大好环境之下, 紫微酒店将有更加广阔的市场空间。
2.3.2 国际市场带来的新机遇
世界旅游组织调研报告预测, “中国将在2020年成为世界第一旅游接待大国, 届时到中国境内旅游的外国客人将超过1.37亿人次。”在未来的10年间, 大批国际游客的拥入必将进一步促进中国旅游酒店业的飞速发展。
2.3.3 酒店供给结构不合理带来的机遇
从我国酒店业市场供给来看, 质好价高的高星级酒店和质次价低的社会旅馆数量大, 而干净、安全、价格适中的酒店少, 这一供给断层为紫微酒店等经济型酒店的发展提供了大好机遇。
2.3.4 互联网时代带来的机遇
《第28次中国互联网络发展状况统计报告》显示, 截至2011年6月底, 中国网民数量已逼近5亿, 微博用户数量爆发增长到近2亿。网民数量不断增加, 利用网络订房的客人也会不断的增加, 紫微酒店凭借其地理优势和价格优势, 必将吸引网络上的越来越多的订房者。
2.4 威胁 (threats) 分析
2.4.1 酒店行业的网络营销竞争将更加激烈
随着酒店行业的不断发展和利润的驱使, 酒店之间和外部潜在的竞争将会更加激烈, 尤其表现在酒店的网络营销上。大家为了让自己的品牌更响亮, 提高自己的知名度和入住率, 都将在网络营销这片新的热土上大大出手, 抢占有利的地位和条件。比如其竞争对手成都春禧商务酒店, 虽然地理位置不如紫微酒店, 但是其房间数量多, 资金实力相对雄厚, 也建立了自己的网站, 并跟携程和易龙等网站签定了代销协议。
2.4.2 其它新的酒店经营形态层出不穷
当前, 越来越多酒店经营形态层出不穷, 如公寓式酒店、家庭旅馆、青年公寓、城市客栈等形态的不断推出, 凭借其特色服务和实惠的价格得到了迅猛的发展, 这势必会抢走紫微酒店的部分客源。
2.4.3 品牌连锁纷纷抢占本土市场
近年来, 外来品牌连锁纷纷抢占成都本土市场, 同时利用其资金优势, 大力进行网络营销, 如家、锦江之星、7天等酒店均建立了统一的预定平台, 这些酒店的官方网站在各大搜索引擎的排名也都非常靠前。
3 经济型酒店网络营销建议
3.1 重视人才, 强化管理
经济型酒店应当加大在人才引进和培养方面的投入, 聘请一批既懂网络技术和又懂营销理论的专业人才, 加大现有网络营销人员的培养力度, 打造一支专业网络营销团队。同时, 酒店应建设一批线下, 线上的营销队伍, 配备专门的客户信息回复营销员, 建立规范的工作流程, 使其能够及时、准确、详细地回复客户的问题。力求通过与客户的有效交流和互动, 建立起良好的客户信任关系, 从而提高客户的忠诚度, 降低酒店经营成本。
3.2 建设独立网站, 提高竞争力
建立一个自身独立的酒店预订系统, 既能降低销售成本, 又能稳定分销渠道, 控制客源, 是经济型酒店取得竞争优势的关键因素之一。经济型酒店要想做好网络营销, 务必要做好自身的网络预订系统, 使顾客在任何一个城市都能通过网络预订客房。
3.3 提供个性服务, 降低成本
经济型酒店要留住老顾客, 就应当能提供恰到好处的个性化服务, 这就要求酒店能够以合理方式收集顾客信息, 建立良好的客户管理系统以掌握顾客的个性需求, 尤其是个人偏好, 从而为顾客提供高水准的个性化服务。
3.4 加强与知名订房中介的合作
目前发展较好的各大订房网站和中介, 均有较高知名度, 为了进一步扩大其的知名度和影响力, 还不断地在电视、书报、杂志及公交户外媒介上投放广告, 经济型酒店应当充分利用其知名度的优势, 通过与其合作来做好酒店网络推广工作, 增加酒店的知名度, 稳定和提高酒店的入住率。
3.5 优化网络营销组合, 增加入住率
经济型酒店除了加强和预订中介合作、优化百度搜索关键词, 还应开发出更多有效的营销方式。比如加强与主要门户类网站和一些当地有较大影响力的咨询类网站的合作, 或把网站加入到国内外各城市有影响力的网站上, 充分发挥网络的营销辐射能力。经济型酒店也要根据不同的季节、时期、入住情况等, 适当调整优化促销组合, 借以吸引顾客的兴趣, 提高入住率, 增加酒店效益。
3.6 建立良好的竞争合作关系, 形成网络商圈
伴随着网络营销的发展, 酒店之间不再是单纯的竞争关系, 还产生了资源、信息交流的需求。经济型酒店应当主动与同行加强沟通, 互建链接, 充分利用有限的顾客资源, 方便顾客比较, 自主选择。这样一来, 就可以实现把单个的网站顾客共享, 变成2个或多个网站顾客群的总数, 这就增加潜在顾客数量;同时网络商圈有更强大的影响力和规模, 便于吸引更多的潜在顾客, 真正实现在竞争的过程求合作, 求发展。
4 结语
本文以成都紫微酒店为例, 采用SWOT分析法对该酒店网络营销进行全面分析, 并根据分析结果提出了经济型酒店网络营销的操作建议, 今后将尝试利用多种方法对网络营销效果进行评估并提出更有推广意义的建议。
参考文献
[1]钟文富.论经济型酒店网络营销[J].商场现代化, 2011 (02) .
[2]吕萍.我国酒店行业网络营销研究[J].湘潭师范学院学报 (社会科学版) , 2009 (04) .
[3]叶鹏.我国酒店网络营销的发展趋势分析[J].武汉生物工程学院学报, 2006 (03) .
我上一次外出时，下榻的那家酒店提供免费无线网络——这总归是不错的服务。只是有个问题：网络很糟糕。那种连接速度让我想到了以前那只旧的拨号调制解调器，而且还很不稳定。
不用说，我不可能在这种网络下来完成工作，这正是个问题。幸好，说到技术障碍，我总是有所准备。面对不稳定的酒店无线网络，不妨试试下面这6个解决办法中的某一个。
1. 请酒店前台重置路由器。如果你无法连接上网，有可能完全是路由器问题。打电话给前台，告诉对方你无法连接到酒店网络上，请对方重置酒店路由器。等个几分钟，然后再次尝试连接。
2. 检查以太网选项。有些酒店客房配有以太网端口或连线?，让你的笔记本电脑可以完全绕过无线网络，只需插入到网络。如果你需要与某个设备（比如平板电脑）共享该连接，不妨试试Connectify Hotspot（http：//www.pcworld.com/article/2028573/review-connectify-hotspot-turns-your-laptop-into-a-hotspot.html），它在你的笔记本电脑上充当软件路由器。另外，备一款旅行路由器，比如TP-LINK TL-WR702N。
3. 试试移到大堂。连接不好有可能完全是由于你所在房间离最近的无线中继器太远。试着移到会议室或大堂，看看情况是否会得到改善。
4. 备一款按需付费的热点。移动热点让你可以随时随地上网。但如果你从某一家大牌运营商购买了移动热点，有可能要签另一份为期两年的合约，支付高昂的月租费。如果是偶尔使用或者“紧急情况下”使用，不妨考虑使用按需付费的热点。
比如说，DataJack、TruConnect和Virgin Mobile提供无需合约的MiFi热点，费用不到100美元，推出的按需付费的数据套餐不会让你花太多钱。你也可以从FreedomPop获得一个Phototn热点，这包括每个月可享用500MB免费的、没有附带条件的数据（前提是该服务覆盖你所在的地区）。
5. 使用手机的热点功能。大多数安卓手机和所有最新的iPhone手机都有移动热点（又名网络共享）功能；在紧要关头，这项功能能派得上大用场。比如在我的iPhone上，进入设置界面，启用Personal Hotspot（个人热点）是很简单的事。个人热点可以与附近设备共享我的4G连接。
请与你的运营商联系，看看手机上有哪些选项，了解它们会怎样增添每个月的费用。只要记住，启用移动热点功能后，不但会很快耗尽电池电量，较之平常使用，还可能会面临高昂的数据费用。
6. 找找最近的星巴克。要是其他所有办法都失灵，不妨试试无线搜索这一招：使用你常用的无线网络搜索应用程序，寻找附近提供无线上网服务的咖啡馆、图书馆或者甚至另一家酒店，然后开始着手处理你的工作。你在这些地方上网时，应使用有助于确保数据安全性的VPN工具。
1.岗位职责
(1)在总经理和市场销售总监的领导下负责酒店的市场开发，客源组织和酒店客房的销售工作。
(2)及时掌握国内外旅游市场动态，定期分析市场动向、特点和发展趋势，拟定市场销售计划，报上级审批后组织实施。
(3)密切联系国内外客户，了解市场供求情况，客户意向和需求，积极参加国内外的旅游宣传、促销活动，与各地区客户建立长期稳定的良好合作关系，不断开拓新市场，新客源。
(4)经常走访客户，征求客户意见，分析销售动态，根据市场变化提出改进方案，把握酒店的营销政策，提高酒店平均房价和市场占有率。
(5)协调各部门之间的关系，加强横向沟通，配合做好接待、销售工作。
(6)合理调配使用部门内部人员，调动员工的积极性，不断提高员工的工作效率和业务水平。
2.任职要求
(1)思想品德
①有强烈的事业心、责任感，善于社交，待客热情有礼。
②工作认真负责，注重调查研究，善于捕捉信息，勇于开拓，敢担风险，肯于负责。
③作风严谨、求实，以身作则，不谋私利。
④保守酒店的商业秘密。
(2)知识水平
①专业管理知识
熟悉酒店销售学、酒店管理学，掌握旅游经济学，旅游心理学、公共关系学方面的理论知识。掌握旅游市场动态、特点和发展趋势，熟悉与各部门沟通联系渠道。了解各酒店的竞争手段，价格水平，客户状态，客人的需求。熟悉涉外工作的礼仪、礼节。
②政策法规知识
熟悉国家和酒店有关销售价格调控和工商行政管理的法规和政策。掌握酒店对外销售的方针、政策，了解主要客源国的旅游法规，熟悉合同法和有关旅游法规。
③其他知识
熟悉酒店产品的特点，了解酒店业的依附性和客源市场需求的多变性，了解主要客源国的经济、政治、历史和风土人情等知识。
(3)工作能力
①分析、判断能力
根据酒店对外销售的总方针、总政策和总经理制定销售策略，根据市场情况和客源变化不断进行分析判断，提出适合酒店的销售计划，并有针对性地提出具体客源市场的销售措施，以保证酒店的最佳开房率和收益。
②开拓创新能力
根据客源市场变化的情况，不断巩固传统市场及客户;积极开发新市场，新客源，提出有利于酒店销售的新设想、建议，发展多层次的市场销售渠道。
③组织协调能力
有效的组织和调动部门内员工的积极性和创造性，积极开展销售工作;能协调酒店各有关部门的关系，妥善解决工作中出现的问题和业务难题。能同各有关业务部门保持良好的沟通和交流，得到客户的信任和理解。
④业务实施能力
能按照酒店经营的总方针，积极开展宣传促销工作，对市场和客源的变化做出实事求是的分析，提出可行的销售计划，监督和保证酒店销售计划的实施。具有较强的控制能力和个别指导能力。
⑤社会活动能力
具有较强的社交能力，善于市场调查和信息沟通，能在各种场合与不同层次人员进行交谈，能圆满解决客人的要求，取得客户的信任，能争取各有关方面的支持和帮助。
⑥浯言文字表达能力
能起草销售部的业务报告、销售计划，草拟部门的管理制度和工作程序，撰写专题报告、工作总结。
熟练掌握一两门外语，能熟练运用外语与客人交谈、谈判和进行业务工作，阅读有关业务书信、资料。
(4)学历、经历、培训与身体素质
①学历：具备大专以上学历。
②经历：从事前台或销售工作五年以上。
③培训：经过本岗位资格培训，取得“岗位培训证书”。
宣传目的 1.树立品牌
在酒店产品日益标准化的今天，相似性作为标准化的衍生物，已经使个性逐渐淡出了人们的视野。如何凸现XX酒店的特色，使XX酒店与其他竞争对手区别开来，如何XX酒店与消费者在“第一次亲密接触”之前能够有良好的沟通，如何使XX酒店在XX州酒店市场鹤立鸡群，树立起自己的品牌形象就是宣传的首要目的。2.品牌塑造
给品牌以合适定位、并为此付诸行动。品牌塑造是一个企业长期的工程，品牌知名度、美誉度和忠诚度是品牌塑造的核心内容，企业可以凭借各类媒介进行炒作、广告轰炸、大规模的公益和赞助等循序渐进的进行品牌塑造，通过建立品牌优势来刺激和吸引消费者的消费冲动。 宣传客户定位 1.政府机关人员 2.本地富裕的私营企业主 3.外来旅游者和经销商 客户群心理分析
人的需求分为生理需求，保障与安全需要，归属与承认的需要，尊重需要，自我实现的需要。对于XX酒店的目标消费者，他们并不是单纯为了解决生理上的需求，也超越了保障与安全的需要，他们来此消费是为了得到一种高层的服务和享受，而在消费的过程中，可以凸显个人的尊贵身份，获得一种尊重感。因此，XX酒店宣传内容要抓住目标客户的心理。 定位策略 1.文化定位
酒店所能满足客人的，已不仅是简单的提供食物和饮料，而是提供深层次的服务。客人的要求已不仅局限于物质吃饱，而有更高的心理预期，即要享受文化和消费文化。这就要求XX酒店在经营过程中，要创造消费行为被重视的感觉，让消费者感受到良好的氛围。
2.增强就餐环境的文化内涵
根据餐厅的环境设计与顾客人文需求相协调原则，为客人创造舒适雅致的就餐环境。就餐环境是饮食文化的组成部分之一，其文化氛围的营造是多角度、多方位的。从餐厅外在的有形店景文化到餐厅的功能布局、设计装饰、环境烘托、灯饰小品、挂件寓意都能体现文化主题和内涵。
3.增强民族饮食产品本身的文化内涵
色、香、味、形、器、名、时、养八大方面是饮食产品本身应有的主要特点，其中包含着丰富的文化内容。从菜品本身来讲，它的起源、烹制、风味都有一定文化背景，酒店可通过对这些菜品文化背景的研究，结合史料记载，推出具有民族特色或异国风情的丰富多样的宴席，通过专业讲解菜品的文化价值，使客人在物质和精神上都得到满足。
4.增强服务人员的文化内涵
与顾客距离最近的是服务人员，服务人员的谈吐、行为、观念、知识直接为顾客所感知。酒店必须制定专门的培训计划，对其服务人员的业务技能、气质谈吐进行全方位的培训。5.形成具有自身特色的文化性项目
从餐厅布局、装饰到服务，但最能体现经营特色的，往往是文化性项目。XX酒店可以根据自身特点，策划类似的文化性项目，以贴合消费心理需求的特色文化，带动充足的客源。
推广策略
文化性项目—民族文化
A.傣戏、傣剧（注：并不是文演，是类似于话剧，音乐剧）尊贵VIP特享
目标人群：XX州及缅甸的政界、商界尊贵人士
成为XX酒店的固定营销板块，势必打造1间顶级VIP包房，设定门槛，身份地位。
如：菜品单价不得低于300、500元或者更高，只供顶级酒类，或珍贵年份酒。
如：1990年茅台、53°飞天茅台、五星五粮液等。洋酒：荷兰金酒、Lafite、马爹利、法国顶级香槟等。特殊服务：顶级公关小姐陪酒服务 通过此活动的开展，形成会员制度，定期举办会员活动，营造专业商务交友场所。本活动可邀请某知名品牌参与冠名，提供相应的产品支持。
举行美食擂台赛、挑战赛
以多场、多轮形式角逐出月冠军、季度冠军
1.与当地权威媒体（报纸、电视台、广播电台）合作开办专属酒店美食比拼栏目
2.邀请厨师定期在酒店现场烹调美食比拼，利用当地权威媒体渠道优势，必引起当地社会舆论，最终达到提升酒店知名度目的。3.提供本地政界商界知名人士的家宴服务
打造XX酒店VIP俱乐部
注：VIP要有身份区分，什么级别持什么卡
1.酒店不定期承办顶级钻石VIP商务酒会，目的让更多本地政界、商界尊贵人士有一个专属平台。
注：持钻石VIP卡这部分人，必须是活跃在当地政界商界一线尊贵人士，酒店在能力范围满足钻石VIP一切需求）
VIP会员酒店自己制定规则，也可以外联其他企业高端客户。1.联合移动公司的高端客户 2.银行VIP客户 3.高档购物中心VIP 4.高档娱乐场所VIP（KTV、夜总会、保尔夫球会…）
宣传策略
筹备期
员工招聘：以企业面向社会公开招聘形式，吸引广大民众关注，同时把企业文化、企业社会效益、即将入市等综合传出去，增加酒店曝光度及扩大酒店知名度。注：此阶段正在进行中…… 预算：25000.00
试营业期
赛事承办：承办摄影大赛, 邀请当地民间组织—摄影爱好者资深摄影导师、政府机关重要人士、当地影响力大的商人为评委。以拍摄组图形式，以凸显XX酒店特色为评选要求，以此达到酒店宣传推广目的。
邀请当地慢生活杂志—美食试吃团队：慢生活杂志在当地有一定影响力。该杂志的美食试吃团队，试吃过的美味佳肴，会刊登在该杂志的美食版块，及试吃团队的意见。此版块推荐的美食，公众比较认可，此团队也吃红了当地几家小吃、饭店。
举办翡翠展：联系当地民间珠宝协会，共同举办翡翠珍品展，并限制酒店VIP才能出席此顶级翡翠展。邀请XX、瑞丽、盈江有实力的珠宝商参展，并说服商家拿出各自的镇店之宝，并标注价值，展览中某件翡翠被他人看中，展览会结束后可以标注的价值当场成交
结束，此活动意在提酒店档次及彰显良好的商务氛围环境。预算：30000.00元
开业期
各个媒体同时发布酒店即将开业的消息 户外广告大牌
企业需要长时间的塑造形象，并通过长期发布对社会各阶层进行影响，形成社会的集体认同，树立“XX酒店”品牌。发布位置：XX机场大道 发布媒体：单立柱（高炮）发布内容：酒店形象广告
针对昆明飞XX每天12班/次1000多高端商旅人士进入XX，这部分人是XX大酒店的核心目标群体。
针对瑞丽商旅人士：机场大道是瑞丽—XX的唯一主干道 费用预算： 150000.00元/年
发布位置：XX北站进口 发布媒体：户外广告大牌 发布内容：酒店形象广告 针对酒店目标客户，XX北站是外来人士进入XX的主要窗口，有很大一部分商旅人士也是本酒店的目标客户。预算：50000.00元/年 影视媒介
XX电视台
覆盖面积：全州各地
XX电视台专题栏目—《风尚XX栏目》《第二视角》
风尚XX专题栏目1期—酒店正式开业后以酒店的特色为推广专题。
预算：12000.00 XX彩云频道
覆盖面积：全州各地
投放时效：1个月
每天4次
预算：5000.00元 黄金时段19:35—9:50以纯广告形式播出XX酒店宣传片。XXXX中心电子大屏
长期播放酒店形象片、酒店各类活动促销信息 预算：配音费
100.00/分钟
XX广场电子大屏
XX广场是本地最主要的民众休闲娱乐场所
投放时效：1个月
投放内容：开业前15天播出酒店入市、活动促销等重大信息。预算：3500.00元
广播媒介 XX广播电台孔雀之声(FM104.3)
覆盖面积：全州各地、周边各县市及缅甸边境
黄金时段11:00《交通立交桥》17:30 《美食总动员》是上下班有车一族最爱听的节目。投放时效：2个月
投放内容：开业前15天 酒店入市的信息以纯广告形式插播每天8次，每个栏目插播4次。预算：8000.00元
报媒+平面
《XX团结报》
发行量：37000份/期 每周5期
覆盖面积：全州各地
XX最权威的报纸，发行至全州各机关、企事业单位
投放内容：2期半版 酒店开业前一天刊发酒店入市信息，开业当天刊发各个单位、团体、个人祝贺信息。预算：20000.00元
《春城晚报—新XX》 发行量：13000份/期 每周2期 覆盖面积：XX 瑞丽
投放内容：2期 1/8版 酒店开业那周，刊发酒店开业入市信息 预算：6000.00元平面DM 宣传单页：A3 10000份
夹报直邮：政府机构、全州企事业单位。
投递范围：覆盖核心商圈3公里范围内的高档住宅、办公楼、企业、事业单位，加油站，各品牌汽车4S店等 预算：20000.00元
礼品广告
印有酒店LOGO各类礼品
开业典礼礼品、关系营销贵宾礼、回报式特级、中级礼、散发礼等统一规划，标注酒店形象物、字样，在经营中进行传播、在传播中进行宣传。
预算：10000.00元
网络推广
与专业的网络推广公司合作进行网推，建立酒店网站，加入谷歌百度SEO，与流量大的网站合作（携程网、腾讯团购、XX信息港…）开通企业微博（新浪、腾讯）、企业邮箱、企业腾讯微信客服端 预算：20000.00元/年
预算
项目 员工招聘 宣传媒体
户外广告 团结报 X展架 广告扇 费用（元）25000.00 备注
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春城晚报 新XX平面DM A3 10000份 礼品广告 网络推广 公关活动 户外广告 户外广告 影视媒介 专题1期 影视媒介 每天4次
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印刷媒体 夹报直邮
特殊广告 网络媒体 开通企业微博微信客户端
30000.00 公关活动推广
50000.00/年
形象广告 试营业前发布 150000.00/年
形象广告
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开业前15天播出
开业前15天
3500.00 播出酒店入市
活动促销等信息 500.00配音费
播出酒店入市
活动促销等信息
开业前一天刊发酒店入市信息
20000.00 开业当天刊发各个单位、团体、个人祝贺版面 6000.00
酒店开业周
刊发酒店
开业入市信息
夹报：政府机构、全州各企事业单位
20000.00 投递：覆盖核心商圈3公里范
围内的高档住宅、办公楼、企事业单位，加油站、4S店等 10000.00
开业礼品
关系营销贵宾礼品 百度、谷歌SEO
20000.00/年 当地信息网站
携程网、同程网
不可预见费用：10000.00
活动时间：5月20日(14：00——16：30)
爱我吗?你行吗?带我来西海就要抱我走过那条情侣大道到大堂。
活动规则：在酒店山门设置爱的起点(起行线)，从山门至大堂700余米的距离，在路旁设置1.5米宽的红地毯作为赛道，
奖品设置：越过214(爱一世)米，214米处工作人员指挥选手原地转3圈，不落地就可获得神秘礼品;越过520(我爱你)米，工作人员指挥选手原地转3圈，不落地即可获得情侣套餐，只要将情侣抱着进入大堂即可获得“豪华蜜月房1间”。
活动准备：工作人员每隔100米站1人跟踪监督此段中遵守规则，难度障碍特别监督，并且疏导过往车辆不要停车阻路。中途医务人员随时待命，工作人员准备水杯向选手提供纯净水、毛巾。
关键词：河西,生态,主题客房
1 甘肃河西走廊建设生态酒店的地理优势及旅游资源优势分析
1.1 河西走廊的地理位置及地域特征
河西走廊位于甘肃省黄河以西地区, 东起乌鞘岭, 西至古玉门关, 南以祁连山、阿尔金山为界, 北同内蒙古相邻, 东西长约1200km, 南北宽约100-200km。特殊的地形地貌使河西走廊成为独特的“自然长廊”, “丝绸之路”数千年来作为连通三大洲的交通枢纽是中西文化交流史上的一条黄金通道, 赋予河西走廊特殊的“文化长廊”美誉。行政区划上包括甘肃省的河西五市:武威 (古称凉州) 、张掖 (甘州) 、金昌、酒泉 (肃州) 和嘉峪关市, 下辖19个县。
1.2 旅游优势资源简介
1.2.1 资源存量分析
河西走廊地处我国内陆腹地, 以绿洲、沙漠、戈壁、雅丹、内陆河、草地、野生动物和冰川为典型地貌。旅游资源呈线状分布, 相对集中, 并在其西端形成相对富集区。
文物古迹类资源主要集中在古“丝绸之路”沿线, 自然风光类资源也多分布在主干交通线两旁。其中, 国家级和省级文物保护单位有15处集中在酒泉、嘉峪关、敦煌地区, 占河西总数的50%。国家级和省级自然风景类旅游资源有13处集中在酒泉、嘉峪关、敦煌地区, 占河西总数的65%。区内共有各类旅游资源点约99个, 占全省总数的31%, 其中人文旅游资源61个, 自然风景类38个, 分别占全省总数的34.1%、30%。国家级重点文物保护单位5处, 包括敦煌莫高窟、安西榆林窟、嘉峪关城楼、嘉峪关魏晋墓和武威文庙。自然风景类旅游资源中, 属国家级的有敦煌鸣沙山、月牙泉、祁连山自然保护区、安西极旱戈壁荒漠自然保护区和阳关沙漠森林公园5处。
1.2.2 旅游业发展现状概述
河西地区旅游资源的开发利用已形成了以敦煌为龙头, 以丝路文化为主要内容的兰州—敦煌的河西旅游热线。到目前为止, 河西地区的各级、各类旅游资源均得到不同程度的开发利用, 基本实现了对外开放, 接待游客。旅游服务设施也有了较大改善, 宾馆、饭店、旅馆、招待所遍布各城镇、旅游点, 基本形成了有一定档次和规模的旅游饭店服务体系。
1.2.3 景点布局合理, 潜力巨大, 原生态明显
合理的景区布局为发展生态旅游提供了巨大的空间, 形成很多有开发潜力的生态旅游线路, 如:祁连冰雪大漠风光生态旅游线、草原民族风情生态旅游线、丝路风情及蒙藏宗教文化生态旅游线等。这些线路景区资源地域组合良好, 具有明显富集于祁连山北麓地带的特点, 而且与周围地区的旅游资源相互补充、相互吸引, 资源之间的竞争性较小, 共赢性较强, 为区域间联合开发旅游资源, 共享客源市场提供了可能。
由于河西地区社会经济总体发展相对落后, 旅游业发展水平较低, 受落后生产力发展水平的限制, 河西少数民族地区的旅游资源开发程度低, 人为破坏较少, 各类旅游资源的原始风貌保存相对完好, 为该地区今后生态旅游高品位、大规模综合开发提供了可能。
2 生态酒店命名与选址
2.1 命名
生态酒店拟命名为“独沁怡心”生态大酒店, “独沁怡心”的寓意为在西北风沙性气候条件下能够呼吸到沁人心脾的空气, 仿若置身于丛林深处, 与大自然亲密接触, 感受神秘雅丹与植物园林融合的灵韵之美。
2.2 选址
2.2.1 选址依据:“据点式”和“点轴式”相结合
“据点式”是国内外区域开发过程中普遍采用的一种空间开发模式, 它是指优先开发某个或某几个城市、交通枢纽或资源集区, 通过他们发展的扩散和辐射作用带动整个区域的发展。“点轴式”是指在区域发展过程中, 大部分社会经济要素在“点”上集聚, 并由线状基础设施联系在一起而形成轴。具体来讲“点轴式”的特点就是区域带动范围广, 这非常符合河西走廊狭长地域分布特征。
河西走廊应该着重培养该区域的中心城市, 使河西走廊产生体系内部的发展极核, 增强该区域中心的凝聚与辐射作用。所以河西走廊空间开发模式的选择应该是“据点式”和“点轴式”相结合。根据以上条件, 以三座国家历史文化名城 (武威、张掖、敦煌) 及拥有5A级旅游景区的酒泉、嘉峪关作为河西走廊的旅游中心地。依托轴线上的旅游中心城市或王牌景区景点的优先发展, 使其成为经济的增长极或游客集散中心带动周边旅游业的兴起, 依托著名旅游景区景点组织旅游线路, 进而带动河西走廊旅游业的发展。
2.2.2 两个备选地址
(1) 旅游中心城市———酒泉、嘉峪关
酒泉古称肃州, 汉武帝时霍去病将军功酒倾洒于泉中, 与将士共饮而得名酒泉。酒泉市位于河西走廊西端, 拥有国家级卫星发射基地, 空气质量较好, 大气透明度高, 整体地形平坦, 自然灾害相对较少。嘉峪关市为河西走廊新兴的旅游城市, 同时也是西北地区最大的钢铁工业基地, 拥有河西走廊唯一的5A级景区嘉峪关关城, 自古即有“边陲锁钥”、“河西第一隘口”之称。酒泉、嘉峪关旅游城市形象定位为长城文化与科技旅游相结合。
(2) 旅游中心城市———敦煌
敦煌位于河西走廊的最西端, 为中国优秀旅游城市, 国家级历史文化名城, 丝路重镇, 莫高窟的故乡。主要有世界文化遗产、国家重点风景名胜区、中国旅游胜地四十佳———敦煌莫高窟 (5A) , 国家重点风景名胜区、中国旅游胜地四十佳、沙漠奇观———鸣沙山月牙泉 (4A) , 敦煌雅丹地质公园 (4A) , 敦煌阳关文物景区 (4A) , 敦煌市以莫高窟内的“反弹琵琶”作为城市标志, 形象鲜明、寓意深刻, 突出了敦煌作为古丝路重镇的特色。
3 酒店内外环境分析
3.1 建筑风格
充分利用河西地区地广人稀的优势, 将酒店建筑风格设计成别院式建筑群, 最高楼层设计不得超过3层, 容积率不小于1, 绿地率不小于60%。以甘肃有代表性的旅游文化为主题设立不同的主题院落, 将文化主题院落与当地特色景观结合, 充分展示甘肃特色文化和特色旅游。
建筑风格充分体现中国元素, 如园林庭院、高空间、大进深、雕梁画栋、金壁辉煌、宫阙楼阁, 给人以清雅含蓄、端庄丰华的感觉, 彰显中式风格特征, 表达对东方式精神境界的追求。并将河西走廊的特色地貌绿洲、沙漠、戈壁、雅丹、内陆河、草地、野生动物和冰川融入酒店室外绿化设计, 适当采用微缩景观模式展示甘肃旅游文化特色, 使得酒店十步一景, 五步一林, 横看有山, 竖看环水, 住酒店即可游遍甘肃名景, 起到良好的对外宣传作用。
3.2 装修风格
大量采用中国传统的室内设计, 凸显庄重与优雅双重气质, 大胆采用中国红、黑、绿等反差较大色彩给人以浓烈的视觉冲击, 巧妙在此基础上融合方便完备的服务设施, 这样就能满足众多喜爱东方文化的食客和旅游者同享传统与现代文明的要求。注重细节的呈现, 围绕主题馆的风格及文化特征, 选择绿色环保装饰材料, 给客人亲近自然的感觉。以莫高苑装修设计为例:可模拟莫高窟洞窟作为客房, 壁纸仿敦煌壁画, 灯光柔和以暖色调为主, 增加檀香熏香, 地面仿沙砾设计, 客房摆设沙弥、佛经、念珠作为附加消费品, 可作为纪念品消费;床榻可设计为红木低塌, 座椅设计为改良式的舒适蒲垫。这些设计都可以充分调动游客对神秘敦煌的好奇心理, 从而迫切亲临敦煌感受其博大精深的艺术文化。
3.3 采用新能源供能
河西地区充足的风电能源及太阳能资源为生态酒店的新能源供应提供了坚实的后盾, 靠这两样供应酒店正常用电基本能够满足。开发水循环体系, 缓解河西地区近沙漠带缺水干旱的现状, 修建人工湖增加蓄水量、设计雨水回收管道系统, 增设水循环自洁设备, 对生活废水分类回收利用。
3.4 酒店外部环境的分析
酒店周边环境及交通会时刻影响一个酒店的客源及市场。“独沁怡心”酒店选址充分考虑到周边环境的交通因素, 以方圆3km以内有较繁华商圈、二甲以上医院、毗邻公交站点、便捷出租交通为选址考虑因素, 距离火车站或机场20km以内, 既要安静又要生活相对方便。
4“独沁怡心”生态酒店的特色产品设计方案
4.1 主题别院设计方案
如表1所示。
4.2 低碳生态客房
酒店客房用绿色物品替换客房原有的物品, 配备绿色可降解的洗漱用具, 提倡客人使用自备洗漱用品, 若客人没有使用酒店配备洗漱用品则可在结账时向客人说明酒店将此套洗漱用具的成本代客人做公益性捐款。使用棉制洗衣袋替换塑料洗衣袋, 用棉布等自然纤维制品替换化纤制品;洗澡用的沐浴露要选用低泡型。
4.3 餐饮服务中心
餐饮服务是“独沁怡心”酒店的特色产品。是吸引本地客源的一个重要方面, 绿色餐饮产品的推出使本酒店规避了旅游淡旺季的风险, 让餐饮部成为酒店长期稳定获利的一项产品。特色经营产品为:农场有机果蔬、花园散养家禽;池塘自助垂钓;采摘体验、养殖体验。
4.4 康乐部
文化主题酒吧、室内生态绿洲、台球室、健身房、棋牌室、游泳池、美容spa、户外俱乐部等都是要开发的项目。比如瑜伽房、美容spa则可以布置成晴雨两用亲近自然的露天风格;可以在酒店的树林里设置石桌石凳, 以备夏天游客乘凉娱乐;游泳池则设计成完全透光的玻璃盒子, 将太阳能集成在玻璃罩上, 夏天可以隔离紫外线产生能源, 冬天则可以起到保温吸热的作用。
4.5 停车场
酒店内设绿色生态车库, 如:以藤蔓遮盖的车位或在遮天大树下设置停车位, 免去了河西地区烈日对车辆的暴晒及风沙的侵蚀;停车场的地面没有华丽的地板砖也没有精艺的加工, 只有很随意的绿色田野风格, 例如:在可以生长花草的地方专门留出停车位。
4.6 便捷商务中心
由于酒店距离城市中心还有一段距离, 因此给客人提供基本的商务服务是非常必要的, 可设立小型超市、小型纪念品商店、小型商务办公区, 以满足不同客人的需求和特殊突发情况, 省去客人舟车劳顿的麻烦, 同时降低汽车尾气排放。
5 河西建立生态酒店的客源市场分析
5.1 旅游人士为主
(1) 国外入境游客
该类客源通常以散客为主, 他们崇尚自由式旅行, 多为背包客, 主要为探索神秘东方元素而来, 目的地多为敦煌莫高窟。
(2) 国内旅行团、散客
(3) 都市人群
繁忙的都市人群难得在工作之余能走进大自然完全放松身心, 他们渴望把钱花在真正舒适的环境。在这里他们可以让老人孩子安全的在草坪戏耍, 可以吃饭、健身、休闲、娱乐一体化完成, 还可以远离都市的喧嚣, 在这里小住体验农耕乐趣, 感受乡村生活的宁静安逸。
5.2 商务接待为辅
团体会议、商贸会展的商务客人也将成为本酒店的主要消费群体。这里有为客人提供便捷舒适商务性强的商务标准间, 价位不高经济实惠的“铜马苑”, 也有对凸显身份档次的礼宾、高标准的客房接待、私密的会晤空间, 还有对高雅的商务休闲有特殊要求的人士而精心设计的“卫星苑”。
6 生态酒店建设面临的问题
6.1 缺乏强有力的资金投入, 项目造价高, 后期维护成本较高
酒店业是高投入高产出的行业, 河西地区的旅游业在资源开发、基础设施建设、车辆更新、新项目开发及市场促销等方面, 均因资金缺乏而难以尽快实施。该地区产业结构低, 生产效率不高, 投资环境明显劣于中东部地区, 自身经济实力不强, 资金投入严重不足, 基础设施建设受到严重阻碍。本方案由于施工量大, 工艺较为复杂, 因此设计造价成本和后期维护成本均较高, 必须依靠强有力的投资方和成熟的资本运营商。
6.2 缺乏专业素质较高的管理团队和员工
在甘肃省旅游业较不发达的大环境下, 酒店从业人员普遍存在学历低、专业技能不精、视野不开阔的问题, 这就需要成立专门的人力资源部门对新进职员进行专业技能和素养的培训, 同时联系本科、大专、高职院校为不同的岗位定制不同的培养对象, 与高校签订校企联合的冠名班, 为酒店培养真正高质量的从业人员。
6.3 客流量的季节性差异大、交通运力严重不足
河西地区气候干燥, 日光充足, 多风沙天气, 夏秋季短促, 各生态旅游景区气候宜人, 景色秀丽, 为旅游旺季, 客游量大, 酒店效益较好;冬春季漫长寒冷, 游人很少光顾, 饭店设施大部分闲置收益较差。受气候影响, 当地旅游的季节性十分明显, 每年7~9月客流量占全年总流量的60%左右, 而在此期间民航、铁路运力难以适应进出省境客流量增长和流向的需要, 旅游景区与周边的旅游中转城市缺少快捷的直达大巴, 游客进出不便, 制约着景区开发和客源腹地的扩展, 使得渴望了解“丝绸之路”的大批游客望而却步。
6.4 生态环境呈现日益恶化趋势
土壤沙漠化以及水源短缺的问题是河西走廊面临的最大困难。利用好独特的资源而又不使其遭到破坏, 成为旅游业走可持续发展道路必选之路, 如何将低碳生态、绿色环保贯穿旅游业的发展成为目前亟待解决的问题。
7 结束语
通过以上的产品与设计, 本酒店策划为五星级酒店, 针对不同档次的客人, 既有高端消费的豪华客房, 也有适合平民百姓的标准客房。同时为了绿色环保, 酒店有些设备及用品充分利用当地自然条件设计, 没有浪费, 没有过多的污染环境, 尽可能使其达到保护环境的目的。
参考文献
[1]陈小幸.生态旅游与南阳旅游业的可持续发展[J].农业与技术, 2006, (3) .
[2]吴殿廷等.西部旅游开发战略模式探讨[J].旅游学刊, 2003 (1) , 9~13.
[3]柳红波.河西走廊旅游空间开发模式初探[J].河西学院学报, 2008 (04)
目前，多媒体服务作为一种可视化交互体验，越来越受到酒店方的重视。收看电视节目不仅是最基本的功能。并且成为提升住房体验的一个渠道。优质的多媒体信息服务将可提供定制化的多媒体交互，迅速提升酒店服务品质。
于此同时，在利用传统的电视节目的时，酒店也能创造一些点播VOD，信息推送等增值业务。基于此，提出一种基于大卡清流的酒店电视系统方案。
考虑到酒店行业的业务，实际调研了多家酒店（悦榕庄酒店、皇冠假日酒店、文华东方酒店，金贸君悦酒店，香格里拉酒店等），发现收看节目需求可分为以下几类：1）传统有线电视节目，比重30%；2）卫星类节目，比重30% ；3）酒店自办节目（如点播VOD）；4）其他信息推送（如天气，出行指南）
得益于成熟的流媒体技术，视频信号能以流媒体的方式，在网络上进行传输。于是如何将信号转化为网络上IP信号，将是系统中的关键。
鉴于上述考虑，提出一种基于大卡清流的酒店电视系统方案。首先将有线电视信号通过大卡清流解扰设备处理为网络层的组播IP信号，进而与其他卫星，酒店自办等节目信号一起送入交换机进行汇聚，然后由后级IPQAM调制器进行调制，通过酒店内部HFC网络进行传输。
系统架构：清流系统是针对酒店特定需求而设计的方案，清流系统采用CA大卡方式对有线整转网上的数字电视节目进行解密，并以清流节目在酒店网络内进行处理和传输。酒店可根据自身要求对数字电视频道进行任意排序。清流系统主要包括信源解扰部分，信号汇聚部分以及射频调制部分所组成。系统架构如下：
（1）信源解扰部分说明：有线运营商对酒店提供光站，以同轴电缆射频信号方式将数字电视信号输出至大卡解扰设备。解扰设备中解扰模块根据频点对数字电视信号进行解扰并转换为IP TS流输出。
（2）信号汇聚部分说明：大卡清流系统中信号汇聚部分主要由千兆汇聚交换机来完成。本方案中，千兆汇聚交换机主要接受由解扰解调设备输出的经过解扰的有线电视信号。
（3）射频调制部分说明：经过千兆交换机汇聚后的IP流信号，输出送往IPQAM进行调制，调制的射频信号经过混合后送入酒店内部HFC网络进行传输。
本方案考虑了酒店运营过程中，实际可能出现的情况，以及今后对系统扩展升级的可能。相比传统的酒店模拟数字前端，提升了管理的简易性，减少了设备的投入，降低了总体的设备能耗。
更为重要的是，本方案能与丰富的第三方增值业务集成，诸如客户留言、酒店信息、电视内容介绍、传统电视、点播，特色影院、杂志、旅游指南等定制化服务，极大提升客户入住酒店的体验。
***
鞍山XXXX酒店
宣传文化及整体市场推广方案简述
概述：
当前对我酒店各方面工作未能全面认知，此方案以行业市场为载体，与区域市场相结合，根据我酒店目前形式完成的。若有幸在今后工作中与贵酒店达成合作，我方将不遗余力，使本次合作尽善尽美，共同完成既定目标。
根据我酒店当前形式，应树立以“打造我市庆典酒店第一品牌为目标”的企业目标文化；为了更好的开展宣传、销售工作，根据我方潜在主流消费人群，建议制定针对80、90消费者及寿宴、商务会议会谈为主要受众人群的企业市场推广中心文化，并据此与营销策略高度结合，在今后工作中逐步实施。
1.合作形式 2.市场分析 3.市场定位 4.宣传渠道拟定
5.推广活动及宣传、推广配套方案 6.整体市场人群内部推广、营销网络建立 7.整体费用定榷
合作形式：
我方（乙方）经过市场调查、客户群体分析后，为贵方（甲方）提供企业推广全案。包括企业对外宣传渠道（共同客户群体市场置换、网络推广、主流媒体推广等）构建；DM（画册、宣传单等）形式广告设计、制作、投放；各类外场活动宣传、策划、执行；各类刊物隐形（植入式）广告宣传（如媒体报道贵方某公益活动等形式）；直接或间接参与其他会议会展类活动（参展或赞助形式）；户外平面广告设计、投放。
以上形式细节需双方商榷，达成进一步合作后订立。
市场分析（硬件）：
我酒店位于鞍山市铁西XX园区，周围居民数量稀少。散台客户人群影响有限。
我酒店内部装修豪华，庆典设施完备，祛除区位不良因素，适合任何层端客户。
鞍山市内现有多家以承办各类酒席为主营业务的酒店，部分酒店庆典设施不够齐全、设备陈旧。
我酒店位于产业园区内，周边都大量潜在商务宴席潜在客户群。我市酒店有举办草坪婚礼条件者寥寥无几。
较之其他酒店，我酒店运营时间较短，在我市知名度、影响力有限。配合完备推广，我酒店整体竞争力存在极大提升空间。市场定位：
商务宴请无低端市场可行性，我方将散台定位于以商务宴请为主题的消费形式。
庆典包席形式、目的、种类繁多，我方依托完备的硬件设施，辅助多渠道多形式的宣传推广，潜在客户无需根据消费能力定位分类。
我酒店存在理论上的区位因素限制，理论门槛市场为市内周边地区。
我酒店内部装潢大气、豪华，设施完备，适应各类型各种规模宴会。由于区位因素影响，散台部分前期定位于周边地区商务宴请，待我酒店其他部分竣工，可依托大规模宣传辅助，突显我酒店各固有优势资源。
宣传渠道拟定：
宣传立足“打造鞍山庆典酒店第一品牌为目标”的企业目标文化，针对以“婚”为主题、可构成辐射状消费市场的人群，如婚庆、家私、建材市场、4S店、民政机构等。
我酒店可选定适合我酒店固有条件的主流消费居住人群。选定小区以“新、精、优”为准。
我方可与4S店、地产销售等机构联合，锁定部分有消费能力的潜在客户人群。举办联合优惠活动，以达到宣传渠道共享。
推广活动及宣传、推广配套方案：
各月份小规模活动可选定市场受众率高、推广市场广泛的活动，实效性其次。推广、营销，应以潜在客户发觉为主。我酒店承办宴席能力强，配套完善，整体营销策越应以整套活动方案的宣传受众率和市场推广幅度为主，不以单一活动的实效性为准则！
根据淡旺季不同月份、各黄金周制定了不同的价格，月日团队、散客比例，每天营业收入，月度完成任务及各月份工作重点。
旺季： 5、6、7、8、9、10月份
各月推广重点：
2012年1月份：
1、加强对春节市场调查，制定春节促销方案和春节团、散预订。
2、加强会务促销。
3、加强商务促销和协议签订。
4、加强婚宴促销。
2012年3月份：
1、加强会务、商务客人促销。
2、加强婚宴促销。
3、“五一”黄金周--------销售3月中下旬完成促销及接待方案。
2012年4月份：
1、加强会务、商务客人促销。
2、加强婚宴促销。
3、加强对五一节市场调查，制定五一节促销方案和五一节团、散预订。
4、制定“母亲节”活动方案并促销；母亲节------以“献给母亲的爱”为主题进行餐、互动组合销售。（五月第二个星期天）
2012年5月份：
1、加强对六月份市场调查，六一儿童节------以“享受亲情、欢乐无限”为主题推出儿童欢乐节进行餐、娱乐组合销售。制定父亲节-------以“父亲也需要关怀” 为主题进行餐、活动组合销售。（六月第三个星期天）
2、加强“六一”儿童节、父亲节活动促销。
3、加强商务促销。
2012年7月份：
1、加强署期师生活动促销，加强商务散客促销。
2、制定“学生谢师宴”方案、中秋节活动方案和促销-------7月中旬餐饮部完成菜谱方案、销售部完成广告宣传促销方案、各项工作逐步开展。
3、中秋节----------月饼促销，7月中下旬餐饮部完成制作方案、销售部完成广告宣传促销方案、各项工作逐步开展。
2012年8月份：
1、加强署期师生活动促销。
2、加强“学生谢师宴”促销。
3、加强商务散客促销，制定出9月份团、散用房与月饼奖励促销方案。
4、国庆节后婚宴-------8月下旬餐饮部完成制作圣诞菜单方案，餐饮、销售部完成接待及促销方案。
2011年9月、10月份：
1、加强会议促销。
2、加强婚宴促销。
3、加强商务促销和协议签订。
4、同餐饮部拟定圣诞节促销方案。圣诞节----圣诞大餐。10月上旬餐饮部、销售部完成制作圣诞菜单。
广告宣传促销及抽奖游戏设计方案及环境布置方案，各项工作逐步开展。
5、春节--------家宴或年夜饭-------元宵节--------情人节
2011年11月、12月份：
1、加强对春节市场调查。
2、加强会务促销。
3、加强商务促销和协议签订。
4、加强婚宴促销。
其中黄金周月份：5、6、7、8、9、10六个月（1）餐饮部10月下旬完成制作方案。
（2）销售部、餐饮部10月下旬完成广告宣传促销方案及环境布置方案，由于春节、元宵节、情人节时间相近，可贯穿起来。
全年各类活动以统一理念贯穿，以更好的执行我酒店市场总体营销策略。
各类活动可辅助穿插拍卖、游戏，无偿供顾客选择。
整体市场人群内部推广、营销网络建立：
我酒店可与4S店、家私（上诉）等有共同潜在市场的人群长期合作，以简单的展位交换、联合优惠等形式进行联合推广。发行DM形式或展板形式广告，以促进我酒店广告受众效果，且能够更好锁定潜在客户，已达与其他机构共赢。
我酒店可选定民政局（上诉）等机构长期驻派人员，以兼职销售形式合作。
建立以婚庆为主题、各类汽车团体辅助的服务团队。我酒店可自建婚庆单位或以分包形式建立婚庆团队，婚庆可与我酒店统一财务。车队服务由婚庆承担。
我方应多参与社会公益性活动，以扩大酒店在门槛市场内的影响，如与4S店等机构联合，参与其他活动时，双方提供优惠基础上，部分收入预留慈善基金，或雇佣贫困学生为会场兼职人员等形式，争求多机构联合，以争取媒体关注、报道。
寻求长期的系列活动参与，我方提供现有资源作为互换条件，将局部市场单一性排除。参与活动应主要针对蕴含商务人士、适婚年龄人群。
我方推出的各类优惠、特色、节庆活动推广，可与团购、商报等非主流媒体长期合作。推广注重长期营销的整体实效性，不已单次活动的收益率为准。我方着重品牌化的市场推广策略，推广渠道、方案也应以整体品牌效应的提升为前提。可制订包括DM、宣传视频、小规模外展等活动为主题的推广方案。酒店录制成功的婚庆策划案，其中包含我方可提供的各类配置的服务配套，以提升受众实效性。如制作菜单形式的婚庆策划、执行服务的报价配置。
企业整体形象的提升硬件、软件皆备，根据各阶段具体形式和需要为准，着重灵活性。
*** 代理各类文案编撰 代写策划方案
策划案
文案
企业推广全案
企业IV
品牌 方案
欢迎骚扰
前言
此方案非执行性方案，为项目启动期运作思路，大体从以下几方面阐述
一、沈阳市整体房产市场分析
二、沈阳市酒店式公寓概况分析
三、项目自身的SWOT分析
四、项目启动期营销思路概述
一、沈阳市整体房产市场分析
2002年沈阳市房地产开发投资52.4亿元，同比增长49.0%，高于基本建设和技术改造投资增幅，占固定资产的比重由去年的31.9%提高35.8%；房屋施工面积765.2万平方米，同比增长32.5%。其中商品住宅完成投资41.7亿元，施工面积618.4万平方米，分别比上年同期增长62.4%和38.0%。占房地产开发投资和房屋施工面积的比重分别79.5%和80.8%；房地产开发企业共发生土地购置费13.0亿元，购置土地155.7万平方米，创下了历史同期最高纪录，同比增长分别为1.12倍和1.18倍数。
2003年沈城房产市场逐渐向成熟发展，目前沈阳市场消费呈现三角形由低部向上推进状态，购房主体中、低档收入人群较多，销售比率大幅度上升。市场消费群体对现有住房满意程度仅有25.1%，其余74.9%均希望更换住房，改善现有条件和生活环境。政府规划将在三年内进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求，2003年将有4万动迁户其中消费者占70%由潜在需求变成现实需求，如每户按70平方米计算将近200万平需求量，房价按2000元每平计算金额将达40多亿元；三年总体将有13万以上动迁户，市场需求空间将增至1000万平方米，市场金额在200亿元左右。
沈阳市未来相当长的一段时间内，房地产走势趋于良好，主要体现在非城市中心区域中高档以下的房地产项目。
1、现有许多城市家庭存在有效需求。
2、外来人口的成交量以15%/年的速度在增长，这种现象会继续存在下去。
3、未来三年的城市内部的13万动迁户将会直接或间接产生近1000万平方米的需求量。投资买房的群体在增加。买房的目的一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后两者都是一种投资行为。随着消费心理的微妙变化，消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一种资本，同债券、股票、储蓄等相比，房市投资更可靠，增值能力更强。
二、沈阳市酒店式公寓概况分析
酒店式公寓：意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的新兴产物。
沈阳自“当代程式”破土动工，“酒店式公寓”一下子成为引人注目的焦点。这一新的住宅产品不仅吸引了大量消费者的“眼球”，同时，也被业界所关注。随着“腾龙国际商务公寓”的发售和“万众家园”的拔地而起，以及沈阳华新的五里河大厦、有可能推出的“当代程式”二期以及正在规划设计中的其它楼盘，未来沈阳“酒店式公寓”预计将达到20万平方米，并且想进入该市场的房地产公司还在增加。
早在两年前，北京、上海就已出现“酒店式公寓”，当时的情况是，产品一上市，立即被抢购一空，尽管后来上市量不断增加，但仍被人们关注和看好，其原因主要来自于产品的特性
充分满足了市场需求。酒店式公寓在沈阳的出现，也是市场作用的结果。中高档住宅产品供给相对过剩、银行对房地产业贷款的收缩以及消费者对降低房价总款的需求都是该产品出现的原因和动力。那么，沈阳的酒店式公寓市场需求到底有多大？没有最详尽的市场调查，恐怕谁也说不清楚。先进入这个市场的公司肯定会尝到甜头，后来者的结果很难说。有一点很重要，就是产品本身必须符合其区域特点。酒店式公寓的前景，从长远来看，它虽属过渡性产品，但会有一段时间的繁荣。
酒店式公寓之间最大的差异不是在于地段，而在于配套和服务，这才是其能否生存的关键所在。到底给业主提供些什么？建成后由谁管理？酒店式服务如何实现？其本身的特点决定了业主对其产生的期望值，如果相关配套和服务令人失望，将对产品的市场造成不良影响。显然，即使是很好的物业公司，服务也很难做到星级酒店的水准，如何实现服务的酒店化，对开发公司而言是一个不小的挑战。
三、项目自身的SWOT分析 SWOT分析 优势（S）l
1、政府投入巨资对南北金廊的建设；
2、项目不可复制的地理位置；
3、集团的品牌形象及号召力；
4、坐拥汇宝国际商业广场；
5、别具特色的园区规划；
4、合理的户型设计。劣势（W）l
1、地理位置的优越性决定着价格的相对偏高；
2、消费者购买行为日益理性化，使其产生就低不就高的心理。机会（O）l
1、金廊建设将吸引较多非区域性的消费群体。
2、外地来沈再次置业者将成为项目的又一目标客群。
3、项目与沈城其他项目比较有较强的优越性，如能较好引导可将其他项目的客户进行高质量的分流。威胁（T）l
1、金廊周边项目的不断增多，将造成销售分流现象。
2、市政建设的时限。
四、项目启动期营销思路概述
项目的启动期针对于今后销售工作是十分重要的，关于此项工作本人看法如下： 1.前期的市场调研分析：
知己知彼，百战不殆。我们应在立足区域市场同时，面向整个沈城市场，针对竞争对手、消费群体进行细致周密的调研分析，从而确定目标客户群体、区域及整体市场的主要竞争对手。分析其营销策略和销售方式等。
2.提炼项目卖点
将产品的优势最大化的展现给目标客户群如：l 地段：
地处CBD核心位置，坐标性建筑。休闲生活理念—EQE ：
Easy—轻松，完美配套，生活轻松
Quick—快速，交通、信息等
Enjoy—享受生活，商业配套，休闲运动，优美环境，精神休闲 开发商品牌：（略）
在推广的过程中，不空洞地推出概念，以项目优秀的品质作为支撑点。
3.项目相关运作思路 目标客户群
我们的目标消费群体是那些有能力进行二次或三次置业，并有欲望改变生活方式的人们。为顺利地实现销售，针对项目应进行阶段性市场目标客户群定位，确保宣传的准确性。对原有的客户群体加大信息刺激力度深挖现有目标客户群。
拓展潜在客户群体开展对非目标客户群体的挖掘，充分储备客户资源。购买行为分析
针对购买酒店式公寓的消费人群进行分析得出其购买因素大体分为：纯居住型、商住办公、投资出租其比率为20%、40%、40%。应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广。产品分析
随着健康住宅概念的引入，点式高层以成为销售中的难点，为减小今后销售的阻力，建议从户型设计理念着手进行引导式宣传并采取短时间内强制消化的政策实现零库存。通过产品把控方式将部分精品户型“封闭”推迟上市期，待其他户型尽量消化达到接近零库存时将其推出，掀起销售的另一高潮。销售管理
房地产经营的成功，50%在于地块选择；30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但关键的 是前面的80%是得由后面的20%来加以实现的，由此可见，销售管理的重要性。有针对性的销售技巧培训
A、基本要求：要让自己被客户所认可
1、销售人员的自身形象
2、注重个人的修养。
3、锻炼个人的主动交际能力。B、销售技巧方面的锻炼
信心的确立
工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我们要将如“项目是毫无挑剔的”的观念，灌输给销售人员使其对项目产生极大的自信心，从内心深处萌发出对项目的由衷热爱。将这份激情倾注于销售工作中去，事半功倍。相应的可采取“晨会激励”等方式进行。
媒体组合
为达到刺激目标客户群对项目提高关注度实现销售，考虑到靠单一的报纸媒体宣传力度不够，应采取多媒体相互配合扩大信息量传递弥补报纸媒体到达率的缺陷。方案如下：
1、媒体选择及其作用：
报纸媒体：报广宣传以沈阳日报为主，辽沈晚报作为辅助媒体。相对其他媒体权威性报纸更具有较强的阅读量，其信息传递准确可用于企业、项目宣传形象、传递项目进程信息等。电视媒体：由于广告的增多单一媒体的有效性在逐渐削弱，众多开发商以从单一媒体的宣传逐渐向多媒体组合宣传发展，电视媒体可生动形象地将产品展现于消费者面前。而且具我们
对其他项目的跟踪调查表明通过电视媒体获取楼盘信息的消费者逐渐上升。
户外媒体：媒体针对性较强，可弥补报纸媒体到达率的缺陷选择目标群体集中地区发布抓住受众的视线进行反复刺激。值得一提的是路旗媒体以从单一的周边导视作用发展到较有影响力、刺激力的媒体，可扩大路旗覆盖范围。道路选择：黄河大街、北陵大街、青年大街等。电子楼书：电子楼书已悄然进入房产销售领域，是在对房产销售市场的深入考察和探索的基础上，将软件技术和多媒体手段巧妙结合起来的一种全新的房地产宣传模式。特定的生活方式决定其每天生活决大部分时间被网络占据。电子楼书在标志企业宣传力度的同时，也为这部分网虫提供了项目较为全面的介绍顺应了现代科技时代发展的趋势。
派发：将其作为一种媒体是因为与其他媒体相比，派发的信息传递更直接可将信息有效地传递致每位消费者。
备注：
一、决定热销的十大关键要素
1、定位
2、风格
3、创新
4、地段
5、价格
6、户型
7、竞争
8、客户
9、操盘手
10、附加价值
二、几大建议
1、找准竞争对手。
2、筹建一个团结协作的团队。
3、有主题有策略的推广。
4、适当创新，准确定价。
5、销售把控要掌握好火候。（网点容易、住宅难、办公最难）
6、定位是中高档，产品线明晰。
7、时刻有全员的意识，接受每一双审视的眼睛。
8、物业、工程、销售一盘棋。
————在沈阳酒店式公寓肯定有一定的市场，但无法与北京、上海相比，因为沈阳不具备上述两个城市的人口特征。同时，作为第二或第三居所的酒店式公寓应更多的实现与第一居所的资源上的互补，否则，其吸引力会大大锐减。同时如何将酒店式公寓这种产品转换成商品，才是我们应该仔细考虑的问题。
时间有限，在未对项目有任何深入性了解时接到此方案，只能做上述浅薄分析，其中部分策略也许未必与贵公司运作思路相符，望见谅。
第二篇市场背景研究
对于每个项目，切入点都是从项目区域宏观条件开始分析，项目的市场背景和周边的基本情况，对项目乃至整个行业的影响是导向性的，正确把握“大势”所趋，是项目顺利操作的前提。
本篇主要通过对城市区位条件、人文条件、经济发展条件、城市发展规划以及相关政策的分析和研究，洞察项目所在区域房地产发展的宏观环境，从战略层面上寻找项目发展的有效支持点。
一、沈阳城市区位概况
沈阳地处东北辽东半岛腹地，北依吉林、黑龙江及内蒙古，是辽宁省会和东北地区的经济、文化、交通、金融、旅游中心。与周边方圆100公里内城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、丹东、铁岭等构成中国长三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，该都市圈资源丰富，经济互补性强，发展潜力可以乐见。
从行政划分看，沈阳市下辖沈河区、和平区、大东区、皇姑区、于洪区、铁西区、东陵区、苏家屯区、新城子区等9区及辽中县、康平县、法库县、新民市４个县（市），总面积12980平方公里，市域总人口720万。其中城区面积248平方公里，人口达488万人，共约120多万户家庭。
沈阳作为中国东北地区区域中心，是北方的交通枢纽，亦是西出京津两市及环渤海地区的必经之路，又是关内诸省进入俄罗斯和东欧市场的重要通道，交通网络十分完善，航空、铁路、公路运输网络。沈阳的铁路是东北地区最大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线、开本线等支线都交汇在沈阳。
公路方面形成沈阳至大连、沈阳至丹东、沈阳至抚顺、沈阳至哈尔滨、沈阳至北京的高速公路网络，以及沈阳绕城高速公路均已建成通车。
小结：从上述区位条件看，完善的、立体化的交通网络有助于加强沈阳市区域性中心、物流中心的地位，作为都市圈的中心城市，其对周边城市的辐射将越来越强（辐射周边城市2000
多万人口），使未来沈阳商业、物流产业更具潜力，对沈阳房地产市场的发展来说亦是一个良好的契机。
二、气候日照情况
沈阳属北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。全年气温、降水分布由南向东北和由东南向西北方向递减。一年四季分明，冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。近年由于世界性气候的变化，沈阳平均气温亦有上升。由于气候原因，沈阳建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，较南方少3-4个月，工程建筑施工期较长，影响项目的交付时间。
目前沈阳冬季建筑施工技术已经突破，成本将提高7%-8%，冬季施工的楼盘如汇宝商业广场等。
三、沈阳人文及历史渊源
沈阳作为中国历史文化名城之一，拥有2300多年的历史，历史文化渊源极其深厚，曾是著名将领张学良的故乡，又是前清的古都，以沈河区的沈阳故宫、皇家陵寝（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古迹，同时，沈阳又是一个多民族城市，拥有汉族、满族、朝鲜族、回族、锡伯族、蒙古族等32个少数民族，多种民族文化的交融，使沈阳城市更具魅力和特色，其影响力越来越广。
目前，沈河区正在把故宫（正在申报故宫文化遗产）、张氏帅府、长安寺及沈阳路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等区域正在规划为文化旅游区，未来区域内的旅游文化市场前景可待，旅游文化产业更具潜力，这对本项目的发展是一种利好，借助区域特点提升项目的形象，借势引进产业。
四、城市发展规划
目前，沈阳城市化水平为63.6%，远远高于全国39.1%的平均水平，但与国内沿海发达城市及发达国家（城市化超过90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地产产业发展的一大直接动力，城市化进程的加快，必将同时促进房地产产业与房地产市场扩大发展规模。沈阳作为国内大都市和东北区域中心，其发展潜力十分明朗（2003年中国城市评估报告：沈阳发展实力列第9位，位于杭州之后），近年来经济高速发展，影响力日益广泛，未来将继续保持对外来人口和农村人口较强的吸纳能力，城市化的提高是沈阳城市发展的必然趋势，按照我国每年拟城市化水平提高1个百分点的速度，沈阳年将有7万人口入城区，需要新增加住房面积140万平方米。2003年沈阳放宽外地居民买房落户政策，三环路内居民全部转为城市户口，将给房地产业带来新的发展空间。
1、沈阳城市发展规划
沈阳城市的发展目标是：生态森林城市。2010年城市绿化率达到40%，核心区规划公园总数要达到80个，公园总面积22.5平方公里。近期，和平区将新增公园5个、沈河区新增4个、大东区新增8个、皇姑区新增4个、铁西区新增4个、东陵区新增6个、于洪区新增公园15个，人均公共绿地达到12平方米/人。
沈阳市城市总体规划为1个中心城区、6个副城（经济技术开发区、苏家屯城区、虎石台、辉山4个副城，新城子、桃仙国际航空港2个独立副城）、2个组团（汪家、道义）、6个卫星城（新民市，辽中、康平、法库县城，陈相屯镇、团结湖旅游渡假村）、50个小城镇，市域总面积12980平方公里；市区面积3495平方公里；中心城区由核心区三环公路以内468平方公里和4个副城2个组团组成。
产业规划方面，西部铁西装备制造业新型工业带、南部浑南高新技术区、北部现代农业示范
区，东部汽车制造业为主要的沈海工业园区和棋盘山国际风景旅游区，中心地区建设成为现代服务业为主的中央城市走廊。
2、沈河区城市发展规划
沈河区区域面积狭小，区域面积只有17.6平方公里，为浑南新区、大东区、皇姑区和和平区所环绕，外延空间十分有限，因此其发展受到很大的限制，但是作为传统中心城区，却拥有完善的交通网络、浓厚的商业氛围，是金融商贸的产业聚集地，目前形成中街商圈、五爱商圈、北站商务区等，为沈河的经济、城市的发展提供了得天独厚的条件。沈河区总体规划为：两金、两园、两区。
“两金”沈阳都市走廊（沈河段）和沈阳金融商贸开发区，其中沈阳都市走廊沈河段长7公里，沿北京街-青年大街南北线，积聚金融商贸、商务办公、文化休闲、科研和现代生活等功能；沈阳金融商贸开发区位于沈河区主要金融中心，由北京街、惠工街及沈阳火车北站围合而成，区域规划面积112.5公顷，开发后成为积聚金融国际、资讯网络、科技世界、文化都市为一体的区域，成为中国东北地区的金融商贸中心。
“两园”为沈河科技园和工业园，其中科技园位于沈河区先农坛路，区域面积4万平方米，现用房1万平方米，以高新技术企业及产品为主导。
“两区”为五爱现代商贸区和中街商贸文化旅游区。【见商业规划部分】
沈河规划上总体形成金廊、北站金融商贸开发区、中街文化古迹区、六纵六横主要景观街道、四个生态公园和大规模居住区的空间布局。另外来自沈河区规划建设的信息显示，为配合中街商贸文化和金廊区域的建设，东、南、西、北顺城街有望得到改造和扩建，朝阳街和正阳街计划通过扩建实行双向车流，提高中街交通通行率。
同时，沈河区正在通过中央商务区的建设，打造沈阳总部生态圈，即总部经济中心（引进跨国公司、大型企业和企业研究发展中心，形成企业总部在城市中心聚集），当前，沈阳确定了经济和产业的发展方向：发展金融业，引进国内外金融机构入驻，使银行、保险和证券等各类金融服务行业相对集中；发展服务行业，引进国内外各类服务性企业、机构入驻，使信息、咨询、中介和物流相对集中，发展公司总部，引进大型企业总部。
目前，启动的金廊项目有东北世贸广场、银河国际金融大厦、圣世豪林广场、东北金融广场，总投资额为90亿元，建筑面积为162万平方米的等大型项目。
金廊部分项目和即建项目一览表
项目名称区域位置 开发公司 投资额（亿）
五里河大厦 青年大街 沈阳华新国际实业有限公司 1．5 昌鑫置业广场 青年大街 上海昌鑫（集团）有限公司 12 圣世豪林广场 青年大街 新疆新拓投资公司 15 金廊地标 青年大街 沈阳中雁（温州）25 银河国际大厦 北京街 沈阳众发房屋开发公司 4 中国女人街 浑南 沈阳女人街房地产公司（南京）12．8 家世界购物中心 公安厅对面 天津家世界连锁商业集团（沈阳）5 汇宝国际商业广场市府广场北 辽宁汇宝国际投资集团 24 万众家园 北陵大街6号 沈阳万众投资（大连）1．5 盛华苑 展览馆对面 辽宁一方地产投资（大连）12 东北世贸广场 金融商贸开发区 世贸广场（沈阳）置业有限公司（北京）23 东北金融中心 金融商贸开发区 华锐世纪投资发展有限公司 40
财富中心 金融商贸开发区 沈阳英特纳房屋开发公司（北京）10 残疾人康复中心 北陵大街1号 沈阳经济适用房开发公司 0．7
3、小结
从上述的规划信息可见，沈阳城市发展规划正在走入轨道，区域的功能划分有助城市有序健康的发展，将使工业、商业、金融以及文化等产业更加有效地聚集，形成规模化和产业化，从而推动各个地区房地产的发展。沈河区作为沈阳老中心城区，继续保持其传统商业中心，特别是金廊和北站金融区的规划，在一定程度上巩固和提高沈河区的城市和商业中心地位，增强其辐射和影响力，特别是总部生态圈的建设，将使沈河区的经济功能更加突出，在这样一个背景中，对本项目所在区域的房地产市场发展无疑是个利好。
另外，由于金廊工程的实施，带来大量拆迁户，这部分人群转入购房群体当中，刺激房地产市场的需求，同时金廊17块土地的供应，进期内各种商用物业、住宅增量物业市场供应大幅度增加，在一定程度上对本案构成很大的威胁。
综上所述，可明确看到沈河区城市和经济发展的方向。经济总部、中央商务和文化商贸旅游，未来将在城市扮演主导功能作用，代表经济中心、代表最新的、最先进的文化和潮流，而本案位于沈阳主力商圈中街商圈内，其宏观市场背景和区域环境赋予我们发展方向：引导未来市场的居住、商务或商业理念。
五、沈阳经济发展特点
沈阳的经济及产业结构具有以下几个比较鲜明的特色：
1、国有经济比重大
沈阳经济特点是一直以来在国有经济当中独占鳌头，2001年为78.2%，2003年仍达50%，庞大的国有经济影响了沈阳经济的发展和民间资本的扩张，在一定程度上影响了居民的消费能
力，随着“振兴东北”政策的落实，沈阳的产业结构正在不断调整和规划，2005年国有经济将降至40%，政府将继续鼓励私有经济的发展，我们有理由相信，未来沈阳经济运行将保持良好的态势。
2、重工业比重大
沈阳作为东北老工业基地，重工业一直是其经济的支柱产业，其中以汽车装备、制造业更为突出。沈阳已经确定老工业基地振兴目标，即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业，努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极。
3、物流中心地位突出
沈阳是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心市场作用突出。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、人才的交流中心。
六、主要宏观经济指标分析
1、经济指标（1）沈阳市生产总值 数据来源：沈阳市统计局
近年来沈阳经济呈现良好发展态势，经济总量由2001年的1238亿元增加至2003年的1602亿元，经济增长率提高至14.2%，良好的经济发展基础是沈阳房地产市场健康发展的保证。
（2）相关宏观指标：
指标 GDP增长率 固定资产投资增幅 房地产投资增幅 城镇居民人均居住面积 城镇居民可支配收入
2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元
对比沈阳市2002年和2003年经济指标不难看出，沈阳的总体经济发展态势近两年呈现持续高速增长，城镇居民收入水平稳定上升，人均居住条件迅速显著提高，在固定资产投资方面，2002年社会投资结构发生显著变化，房地产开发投资增额锐增，在固定资产投资中比例也大幅度提高。
通常在区域房地产市场刚刚起步发展时期，会出现社会投资短期内纷纷大量涌入这一新兴领域，会造成房地产开发投资激增，之后，由市场对投资导向的自发调节，之后的投资会趋于稳定。因此，理性的看待以上房地产开发投资指标的变化可以发现：
第一，沈阳的房地产开发尚处于起步阶段，但纵观其它经济指标，沈阳的房地产发展具有较好的基础；
第二，目前沈阳的投资外地及本地民营资本为主，社会投资的主体具有非常强的趋利性，在对房地产业有积极影响的基础设施投资上，民间资本及政府投资力度有限，显得政府的支持相对薄弱。对蓬勃发展的房地产业而言，相对滞后的基础设施投入可能形成为未来沈阳房地产业长远发展的“瓶颈”。
第三，随着沈阳城市改造建设，以及诸如金廊等项目的实施，预计近期房地产投资将继续保持高度的增幅，在良好的经济运行背景支持下，房地产市场的供应量将继续上升。（3）其他指标
2003年沈阳市财政收入为125.6亿元，增长30%；引进外资22.4亿元，增长59.2%，列辽宁省第一；进出口贸易总额达到42.6亿元，同比增长45%；城镇居民人均可支配收入达到
8000元，同比增长13.5%。
2、房地产相关指标分析
2003年沈阳市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增长52.8％。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4％；商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1％；商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6％，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4％。人均住宅建筑面积由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈阳的各种产业形态中，房地产业无疑占据了支柱性产业的地位，房地产业占国内生产总值比率接近10％。2003年沈阳商品房备案销售518.2万平方米，销售额达164.9亿元，分别较2002年增长33%和34%，二手房销售553.3万平方米，销售额达90.4亿元，分别比去年增长39%和55%。从上述数据可见，目前沈阳房地产市场处于快速发展阶段。
七、沈阳房地产市场发展状况
通过对沈阳的房地产市场特征进行分析研究，了解区域房地产的特征，各个板块发展的个性和共性，把握行业发展趋势和价格走向，对区域发展前景进行相应的预测，为项目定位提供市场基础。
1、销售价格上升趋势明显
沈阳房地产真正起步于1997年，房地产制度改革后，房地产需求得到释放，价格一路上扬，市区均价由原来的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年国家振兴东北的利好政策促动下，外地资本及投资者大量涌入沈城，以及金廊项目等旧城改造影响下，需求将大幅度得到释放，同时近年来土地价格的不断增加，以及建筑品质的提高，将大大提高楼盘的建筑成本，预期未来销售价格仍可看涨。
2、一级市场土地供应制度日趋完善，土地价格上升
2001年沈阳市开始出台了一系列规范房地产市场的法规、政策文件，政府每年均按照土地供应计划进行供地。所有的经营性房地产开发用地全部进入土地市场采取“招标、拍卖、挂牌”等方式进行公开交易，2003年又将城区土地纳入土地储备中心，实行计划供应，统一管理，这将导致开发用地土地价格的提升，使房地产市场更加成熟有序。
2001年土地市场价格实际变化情况，2001、2002、2003年住宅用地价格分别上涨8.00%、9.91%、5.8%，商业用地分别上涨4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商业用地价格分别达到1177元/平方米和1277元/平方米（三环内）。
3、房地产投资规模不断扩增，投资主体发生变化
2003年沈阳房地产投资规模继续扩大，完成投资167.4亿元，投资增幅达44.2%，由于浑南新区、铁西新区、棋盘山风景区的开发和CBD建设、金廊工程启动进程加快，加之18号文件等房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，未来投资规模将提增。
同时，由于大批外地和境外实力开发商进入，导致沈城房地产投资主体发生变化，外地开发商成熟而又先进的开发理念，优秀的建筑品质不断的影响着沈城的房地产开发行业，这也将引起房地产市场的新变革。
4、市场供应量持续放大，商业地产投资比重增加
近年来，随着土地供应量的增加，导致增量房和存量房供应量增加，促进二、三级市场的联动发展。2003年全市实际供应经营性用地274宗，面积676万平方米，未来几年内增量房将持续放大。
在土地供应中，商业用地比重增加，商业用地25宗，占2003年市本级市场供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊项目的实施以及旧城改造，未来商业用地的供应量仍会继续放大。去年及去年土地出让情况见附件
一、附件二。
5、供求渐生差异，市场机会显现
目前，沈阳市场主流供应仍然是120平方米以上户型，其中150平方米以上的户型更为集中，以城区几大经典楼盘为代表如：地王国际花园、格林豪森等。2003年上半年的空置率高达到55.11%，造成严重积压的状态，其中可预售的比例为66.46%，供应量偏大，而100平方米以下的户型市场供应确存在很大的缺口，产品供需结构矛盾突出。
由于沈阳房地产市场起步晚，市场仍不成熟，购房者求大求宽和跟风的住房观念，以及开发商为达到利润，过度追求量上的增加，做足面积，缺乏产品品质的理性和市场供需合理性思考，盲目跟从，一窝蜂走大户型高端路线，忽视市场的合理需求，导致大面积户型供应大量增加，而小户型由于缺少供应，市场需求没有得到释放，造成当前的市场畸形结构。随着市场的发展和成熟，消费者购房观念回归理性，未来中小户型的产品将越来越受市场的追捧。
6、板块特色鲜明
城中区（沈河区、和平区）
城中区主要以中高档楼盘为主，户型面积均存在过大的问题，平均价格约在4500元/平方米。主要购买人群来自中产阶级或高级政府官员。作为中心城区，随着城市发展规划，土地资源越显稀缺性，将导致价格会呈现上扬趋势。
城北区（皇姑区）
城北区依托北陵公园，成为市场供应的热点，目前平均价格约在4000元/平方米，城北区二环以外的郊区楼盘均价都3000元/平方米，除城中地区外平均价格最高区域，后期开发楼盘多以高档为主，主诉求多以优秀学区、天然氧吧拉动消费者，新开发楼盘正逐渐向城市最北部及城市西北部（塔湾地区）转移，并多数以小户型为主，迎合普通工薪阶层的需求。
城东区（大东区）
主要以中档楼盘为主流，临近中街地区出现少量的高档楼盘，总体供应量较大，各楼盘品质不如以往，销售速度缓慢，平均价格约在3200元/平方米，主要购买人群原大东区居民及部分沈河区居民。
城西区（铁西区）
铁西区近期在土地供应及楼盘开发面积等方面均高于其它区域，建设大路以北地区的（原有大型厂区）土地供应量明显增加，临近和平区及铁西商圈区域有少量高档楼盘出现，整体楼市价格略显上扬，平均价格约在2800元—3500元/平方米之间。2004年土地供应量加大，政府招商引资力度加大，各开发商纷纷看好城西区土地，预计在2005年会有大量中、高档楼盘涌入沈阳住宅市场。
浑南新区
浑南新区住宅市场开发建设较晚，前期多以低档楼盘及别墅项目为主，2002年后浑南新区由于土地供应量大、土地价格低的优势，吸引大量开发商来此区域投资建设，加上浑南新区利好的政策导向，还吸引了大量外地开发商来沈开发建设，打破以往以别墅为主的局面。现今浑南新区多以中、高档住宅为主，多为外地开发商开发建设，建筑风格多种多样，强调异
域风情。平均价格约在3500元/平方米，别墅价格约在6000元—7000元/平方米。
八、房地产相关政策解析
1、中央政策
2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即所谓的121号文件，对房地产开发企业的贷款资质提出新要求，各种许可证要求齐全，自有资金应不低于项目开发投资额的30%才可申请贷款，同时个人贷款方面要求商业银行只能对主体结构已经封顶的住房发放个人贷款。
2003年8月31日国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即所谓的18号文件，肯定了房地产市场对经济增长的作用，强调对符合条件的房地产开发企业加大信贷力度。
从上述121号文件精神可看，未来我国房地产业将面临一场变革，对于房地产开发企业将面临重新洗牌，对于沈阳这样一个房地产市场尚未成熟的区域来说，部分房地产开发企业将面临重新整合，在外地实力开发商（外地资本）大举入侵的情况下，部分中小开发商面临退出市场的局面；同时国务院18号的出台也给开发商一份定心丸，规模和实力的开发商成为将逐渐成为市场主流，这意味着未来市场将更加有序、成熟。
2、地方政策
2003年4月17日，沈阳市公安局《关于调整我市购买商品房落户政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了补充规定，大大降低了购房入户门槛。
2003年政府为激活房地产市场，政府不断推出诸如购房入户、购房补贴政策，同时简化购房手续，金融机构推出“转按揭”等利好政策，此举将刺激住宅市场的需求。
同时沈阳市政府的32号文件《沈阳市土地储备办法》，计划于2004年4月1日实施，该文
件的出台，标志着沈阳土地供应走向计划化、规范化和科学化、有助于沈阳房地产一级市场健康的发展，有利于沈阳房地产市场投资环境的提升。
九、小结
作为本项目的区域大环境，在人文条件上，沈河具有其它地区无法比拟的浓厚的历史文化积淀，这种整体的城市形象对于一个大型的房地产项目而言是非常有利的，是超出项目本身的额外的辐射力和吸引力，是有利于项目在超出本地区之外进行推广的一种保证。作为一个房地产刚刚起步的市场，沈阳的经济提供了这个市场发育和发展的有力保证。从客观上传递给发展商一个信息：在这样一个地区，我们有理由相信这个市场是值得期待的。
至于本项目，有以下几个方面的影响：
1、规划的实施和经济的发展必然加速城市化进程，推动郊区房地产市场 的发展，促进了购房消费的阶梯性。
2、金廊项目的拆迁和棚户改造，带来购房群体的增加。
3、各种政策表明，沈阳房地产市场正在走向规划化，将带来开发企业的从新洗牌和市场竞争的有序化。
4、无论是金廊项目还是其他区域，都将成为本项目的直接竞争板块，参与分割有限的需求份额。
总之，新兴的市场总是充满机遇，但风险与机遇是并存的。“未雨绸缪”、“居安思危”，理智的看待市场，冷静的思考市场是每一个项目成功的前提。
第三篇市场供应分析
目前市场主流供应产品是什么？未来主流供应产品将是什么？主流供应价格多少？哪些产
品最受市场追捧，哪种产品存在市场抗性，本篇通过市场供应分析，了解市场供应动态和趋势，为项目的定位和市场切入点提供决策依据。
一、住宅市场供应分析
结合沈阳当地的购房消费特性和项目的情况，本次市场供应研究采集范围为沈河区域及大东区一环范围内的在售楼盘，其中以中街区域范围为主力研究对象。研究楼盘为：鹏利广场花园、皇城东苑、天龙家园、中街北苑、御点江山、领袖E家、府苑名都、地王国际花园、未来城、万科金色花园、东大智慧馨园、明城花园等楼盘。
1、供应区域
从区域范围看，上述楼盘主要分布于三个区域，中街北：中街北苑、领袖E家、府苑名都、万科金色家园等；中街东面：天龙家园、皇城东苑、鹏利广场花园等；中街南面：御点江山、地王国际花园、东大智慧鑫园、明城花园、未来城等。目前故宫区域范围内在售物业供应除御点江山外，其他无新盘供应，区规划信息显示，故宫区域范围内原则上不供应住宅用地，将使本项目成为区域范围内稀有资源，对本项目的开发是一种利好。
2、供应规模 物业规模 供应楼盘
5万m²及以下 皇城东苑、胜利公寓、东大智慧馨园 5-10万m² 中街北苑、御点江山、未来城、领袖E家、10-20万m² 府苑名都
20-40万m² 鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园明城花园
从上述物业规模看，除皇城东苑、胜利公寓以及东大智慧鑫园外，其他楼盘的物业规模均在5万平方米以上，其中鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园、明城花园等楼盘的物业规模均在30万平方米以上，且大都为期房，目前沈城楼盘开发正在进入规模时代，规模带来的品质和配套优化的物业越来越受购房者的追捧，大规模的物业开发正在逐渐成为沈城房地产市场供应的主流。
3、供应户型/面积
楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 鹏利广场花园 40 99.5-107.5 起价3288均价4200 45-50 一期300套 天龙家园 5 130-145 起价3588 45-50 二期
地王国际花园 30 150-180 起价5200 80-100 1000余套
明城花园 6.32 135-155 多层起价3780均价4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起价4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均价4000 50 700套 御点江山 5 177.54 均价5200 80-120 现房66套 未来城 — 157 起价4180 65-75 232套
领袖E家 7 160 高层起价4190小高层起价4260 65-70 共400套
皇城东苑 5 120-140 起价3380均价36803496（折后均价）45-55 一期236套 胜利公寓135-155 起价4230 60 120套
从供应户型和面积看，市场主流供应基本上是大面积户型，面积主要集中在150-180平方米
之间,为三房两厅为主，其中府苑名都的主力供应面积高达190平方米，目前市场供应户型过于集中,前期市场消化了大量的高端客源,随着房地产价格的上涨,总价不断上升,客户层面越来越狭窄,同时浑南等新区的开发建设，各种别墅物业的兴起，分流了大量高端客源，留下的市场分额越来越小,大面积户型空置成为目前沈城房地产发展的重要问题。
随着外地开发商的进入，沈阳房地产市场掀起新变革，房地产开发越来越理性，越来越有序，产品结构将更加合理，以市场需求为导向的开发模式将成为主流趋势，可以预见，未来大面积户型供应将趋于缓和，中小面积的户型将逐渐成为市场供应热点。
4、供应价格分析
调查区域内，物业的供应价格基本在4000元/平方米以上（起价），其中以地王国际花园为最，起价高达5200元/平方米，成为该片区内物业价格的领航，从片区看，中街以北区域的供应价格除中街北苑均超过4000元/平方米，中街东区域的起始价格均在4000元/平方米以下，中街以南片区除胜利公寓外，起价亦在4000元/平方米以上，从片区供应价格趋势看，中街以东区域由于中街商圈的延伸，商业配套日趋完善，看涨, 逐渐成为市场供应的热点，该片区供应价格可代表楼盘为天龙家园、鹏利广场花园二期（30-100平方米的精小户型）。
5、供应总价
调查区域内，市场主流供应总价在50万元以上，除鹏利广场花园、天龙家园和皇城东苑外（胜利公寓主力供应为单身公寓），其他物业主力总价均超过50万元，其中地王国际花园和御点江山主力总价高达100万，其他东大智慧鑫园、领袖E家和未来城的主力总价在60-70万元之间。
市场过高总价使物业的销售压力越来越明显，总价在50万元以下的物业市场还存在很大的缺口，也说明市场没有完全细分，市场的需求也没有得到释放。
二、酒店式公寓市场供应分析
1、沈阳市酒店式公寓市场发展概况
酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又有信息时代写字楼的特点，拥有良好办公、商务设施，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的物业。该类物业往往位于城市的黄金商务区、商业区，由于总价低，物业管理和服务配套完善，成为白领和商务需求的热点，亦深受投资者的青睐。
酒店式公寓在沈阳房地产市场出现时间较晚，2002年，当代程式、腾龙国际公寓等酒店式公寓在沈城楼市横空出世，一推出立即受到市场的追捧，成为白领、商务人士和投资者投资的热点。2003年酒店式公寓成为中高档房地产市场主流，多数新开发的楼盘中会出现酒店式公寓的产品，但在户型、面积方面参差不齐，由30平方米—200平方米不等，从销售方面看，以小户型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更为走俏。目前沈阳市酒店式公寓按小户型酒店式公寓主要有：腾龙国际公寓、当代程式、皇城酒店公寓、胜利公寓、金茂国际公寓、中润国际等项目，其它在广告推广中提及酒店式公寓的项目有：五里河大厦、鹏利广场花园、东大国际中心、云顶天厦、艾特国际公寓、浑南新区来美安公寓；皇姑区克莱斯特国际花园、万众家园等项目。
2、市场供应分析
考虑本项目特性，使研究范围具有更大的针对性，本篇以项目周边及太原商圈在售的酒店式
公寓为主力研究对象。
（1）供应区域
目前沈城酒店式公寓的供应仍然比较集中，主要分布在三好街、青年大街周边、和平区太原街周边及中街、北行商圈等地段非常好的商业区及中心市区。小户型酒店式公寓目前主要集中在太原街周边及中街周边等繁华区域，主要目标客户群是高薪单身白领阶层、经商人员、商务人士及投资者。
本项目周边酒店式公寓供应的楼盘较少，只有位于中街东段的金茂国际公寓。
酒店式公寓楼盘供应
楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 金茂国际公寓 3.2 40-60 7500（均）35-40 现房 腾龙国际公寓 3.2 49-107 7400（均）35-45 现房 当代程式 2.8 60-65 约5000 30-35 期房
皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800（7楼）30-40 准现房 城建同泽广场 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 胜利公寓 2.3 26-65 4180（起）20-30 期房 中润国际 3 28—52 4090元（起）20—30 准现房
（2）供应规模
从供应规模看，研究区域内的酒店式公寓楼盘规模大都在4万平方米以下（城建同泽广场达到5.4万平方米），以单幢板式建筑为主，总建筑规模达到20万平方米（胜利公寓部分为大
户型住宅），供应量达到1680套，由于以上物业大都在近两年内开发建设，所以上述供应规模也代表近两年积累的供应。目前沈阳在建、已建及待建的酒店式公寓供应总量超过30万平方米。
（3）供应面积
目前，酒店式公寓主流供应面积集中在40-70平方米户型，其中腾龙国际公寓最大户型面积更是达到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供应存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同泽广场和胜利公寓的部分供应，由于市场主流供应户型销售看好，开发商存在一定跟从性，导致市场供应的户型面积相对集中，这意味着市场还没有完全细分，40平方米以下小户型酒店式公寓存在一定的机会。
（4）供应价格
由于酒店式公寓地理位置较好，临近中心商务区或者是黄金商业地段，交房标准多采用精装修标准，同时作为高层物业，其销售价格相对较高，目前现房的酒店式公寓销售价格达7000元/平方米以上，其中金茂国际公寓均价达到7500元/平方米，腾龙国际公寓亦达到7880元/平方米（均价），其最高销售价格更是突破8000元/平方米，创沈城楼市天价，目前期房销售价格也达到5000-6000元/平方米，以当代程式和中润国际为代表。
由于小户型酒店式公寓户型小、购房总价略低的优势，小户型酒店式公寓在推广宣传中采用首付低、总价少来吸引消费者，部分项目采用成套销售。今后的小户型酒店式公寓按套销售的趋势前景较好。现有小户型酒店式公寓的价格要高于中心区域住宅的价格，约高出1500
元/平方米。
总价方面，目前市场酒店式公寓的供应总价十分集中，主力总价在30-40万元（每套）之间。
（5）市场消化情况
小户型酒店式公寓由于地理位置优越、交通方便、户型小、总价低、提供精装修及全套式酒店服务标准等优势，深受年轻白领阶层和商务人士、经商人员的青睐，更受投资客户的关注，因此该类物业在沈城问世后，销售形势一直看好。金茂国际公寓在短短3个月内，销售率超过42%，当代程式销售率也达到90%，中润国际在短短时间内竟达到93%的良好销售佳绩。当然，与其他沿海发达城市单身公寓火爆的销售局面相比，沈城的酒店式公寓销售态势略逊一筹，由于当代程式的预留口碑对沈城酒店式公寓市场存在一定的影响，使部分投资客户处于观望状态，影响其投资积极性，2004年大量公建及商住用地的供应，以及外地大型开发商大量进驻，将给沈城酒店式公寓市场带来新的活力和变革，市场亦逐渐走向供需两旺。
（6）其他供应特征
沈阳市小户型单身公寓规模状况：目前供应的小户型酒店式公寓均是高层建筑，容积率均超过10，每层平均有15户，基本为精装修，公共区域的装修风格接近酒店，相关的配套设施较充足，如：餐厅、健身室、棋牌室、台球室等，提供的物业服务也与酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房间等项目。
（7）酒店式公寓目标人群研究 A、驻沈商务人员
个人社会和经济特征：多为外企或大型企业的商务骨干，活跃在沈阳的商业领域，收较高，自己的家不在沈阳。
产品需求描述：对项目的地段、交通要求很高，要求靠近商务区以节省大量的时间，注重户型的舒适性和便利性，强调亦商亦住的功能。
B、单身白领
个人社会和经济特征：崇尚个性，个人月收较高，拥有较高学历，具有较强的自主支配能力，是城市中的新生力量。
家庭生活基本态度和观念：喜欢简洁而又丰富的生活方式，崇高个人空间，但生活不追求奢华，追求宽松、自由的生活状态。
C、投资客户
个人社会和经济特征：早年创业的淘金人，已完成了财富的原始积累，并认定住宅是稳定和安全的投资方式。看重投资回报率、风险大小、收益稳定性及变现快的因素。其投资后出租给小型广告公司、事务所、外籍商务人员和办事处等。
产品需求描述：地段、产品总价和适租性是其购房时考虑的首要因素。
（8）酒店式公寓筹建项目
项目名称 上市时间 入住时间 基本情况
地王国际花园 2004．5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为两栋高层，约300户左右。具体情况尚未确定。
盛华苑 2004．5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为三栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。
银信商座 2004．8 约2006年 酒店式公寓为两栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。
汇宝国际公寓 2004．6 约2006年 具体情况不详。
中街区域鹏利广场花园二期也有10多万平方米的精小户型公寓（30-100平方米），将在2004年底推出。
三、小结
1、市场供应过度集中，产品线窄
在住宅市场中，市场的供应户型基本都在120平方米以上，120平方米以下户型寥寥无几，100平方米以下户型更是难觅踪影，市场主流供应集中在150平方米-180平方米，总价供应过高，产品线比较单一，与市场实际需求造成一定脱节，造成目前大户型物业的滞销现象，随着年轻及外来购房群体的增加，市场的需求将逐渐回归理性，无论是酒店式公寓（单身公寓）还是住宅市场，都在呼唤个性化、多样化精品化的产品。
2、产品品质逐步升级
沈阳供应的楼盘都在两年前设计开发，由于开发时间比较早，这些楼盘在外立面、设计、整体功能、品质等方面已有所滞后，随着居民收入水平的提高以及房地产市场的日益成熟和完善，居民对居住环境和质量的要求亦将逐渐提升，规模和高品质的住宅将成为其未来需求。随着外地规模和有实力的开发商的进入，加上本地实力华新和银基等开发商的介入，沈城房地产市场涌现了一大批高品质、高档物业，诸如地王国际花园、天龙家园、河畔新城、万科金色家园等，促进沈城物业品质的提高，特别是酒店式公寓其完善的配套服务和物业品质已经走在市场的前沿，这将推动沈城物业品质的革命，可以预见未来沈城楼是将走入品质时代。
3、产品缺乏个性，存在一定同质性
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