地产管理局关于房地产市场的调查报告

地产管理局关于房地产市场的调查报告（精选8篇）

地产管理局关于房地产市场的调查报告 篇1

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占开发量的25%左右。

总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套

房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

地产管理局关于房地产市场的调查报告 篇2

一、房地产档案的特点

(一) 法律凭据性。

房地产档案是政府职能部门依照法律规定, 代表国家对房地产所有权及相关权利进行登记、确认和规范的管理活动中所形成的, 是房地产行政管理法定职责的体现物, 能够合法地证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证, 为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。

(二) 动态性。

房地产档案与其他门类档案相比, 其鲜明的特点在于它的动态性。主要有两方面的原因:一方面是房地产本身发生了变化, 例如旧城改造、城市规划、房屋拆除产权灭失等;另一方面是房屋外部条件的变化引起房地产的变化, 包括房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属转移变更。房地产档案的动态性决定了必须对房地产档案实行动态管理, 以保证房地产权利现状的一致性和现实性。

(三) 区域性。

房地产档案管理的基本原则是属地管理。而每一宗房地产权属状况的记录和管理都是唯一的, 在一个地区中的房地产档案处于独占和垄断地位, 房地产档案管理是否科学合理, 将直接影响到该地区房地产市场的管理秩序和发展进程。

二、房地产档案管理工作的现状

(一) 房地产档案的利用率不高。

建立房地产档案的目的, 就是为了让档案用户使用, 最大限度提高其资源利用率。而从房地产档案管理工作的实际来看, 房地产档案的开放度极低, 即使检察院要获取相关的房产资料也有相当的难度, 对普通老百姓来说, 想利用房地产档案资料来化解纠纷, 在当前实施起来很困难。

(二) 房地产档案信息服务形式单一。

房地产档案管理部门所提供的信息服务不仅有限, 而且服务方式单一, 仅仅是发布相关的房地产政策、动态等, 缺乏对用户的需求研究, 难以提供深层次的信息编研服务。

(三) 缺乏有效的档案检索体系。

从目前来看, 很多省市的房地产档案管理都实施了信息化管理, 但是由于缺乏有效的检索体系, 用户对档案信息的利用方式不熟悉, 造成用户很难搜索到需要的房地产档案资料。

(四) 房地产档案管理人员的素质有待提高。随着

档案数字化步伐的加快, 提供高质量的房地产信息服务成为今后档案管理人员的主要工作内容, 这就要求档案管理人员不仅要具有房地产档案知识, 还要具有敏锐的信息洞察力, 能够根据用户的需要, 提供有价值的房地产档案信息给用户, 这就使得仅仅具有档案管理知识的档案管理人员面临着素质与能力的提升问题。

三、加强房地产档案管理工作的具体措施

(一) 要建立完善的房地产档案信息化管理系统。

随着计算机、多媒体、光盘以及缩微技术等在档案管理中越来越广泛地应用, 利用计算机、缩微机、扫描仪、互联网等对档案进行检索、存储和管理, 不仅方便快捷地进行档案录用、检索、汇总, 更能做到收集文件完整齐全、系统科学、优质精炼、及时迅速。

(二) 强化房地产档案的信息化管理。

具备了完善的档案信息化管理系统以后, 还要强化信息化的管理。在档案的建立、档案的管理、交易及审批、综合调查、统计汇总、数据的变换、系统的维护等方面加强管理, 使档案变化与房地产的变更信息相一致, 能准确、全面地反映出房地产的各种相关的统计数据及信息, 力争设计出不同的版本, 使信息交换得以全方位发展。要建设有关的基础数据库和区域网, 开发有关房地产交易、记录及有关业务方面的应用软件, 以便实现资料能存取统一, 随时查阅。

(三) 房地产档案收集工作要实现规范化、科学化。

档案的归档原则、归档时间、归档范围、归档要求等都要有详细的说明。如商品房销售明码标价书;商品房认购书;住房公积金专项政策性贷款申请审批表;处理合同纠纷的民事调解书、判决书;房地产权证复印件;权属人身份证复印件;归档的文件材料必须做到完整、准确、系统, 字迹工整清晰, 签字等手续完备, 便于长期保存。房地产档案以签订《商品房买卖合同》时间为准, 区分所属年度;房地产档案整理的要求, 与企业管理档案整理要求基本相同;房产档案的编号, 按《档案分类编号方案》执行等, 从而使档案收集工作有章可循, 有法可依, 并逐步走上规范化、科学化的轨道。

(四) 注重档案人才的培养。

地产管理局关于房地产市场的调查报告 篇3

【关键词】 房地产企业 财务风险 防范

近年来，随着我国房地产业的迅速崛起，房地产业已成为我国国民经济命脉的支柱产业，对于推动我国经济持续、快速、稳定发展以及维持社会稳定具有十分重要的作用。我国政府为促进和保证房地产企业的快速发展，也相继投入了多种推动手段，包括产业政策扶持、资金支持和土地供给等。但在这种繁荣的背后却隐藏着巨大的财务危机，房地产属于高投资、高风险、高收益的行业，随着国家宏观经济政策的不断调整，房地产企业所普遍存在的风险意识淡薄、预测和控制财务风险的水平低等问题也不断暴露出来，加上我国房地产业尚不够规范，金融体系不完善，房地产高歌猛进的同时，房地产企业面临着巨大的财务风险。增强企业应对财务风险的能力已成为我国房地产企业求生存、谋发展所迫切需要解决的问题。

一、我国房地产企业发展现状及风险特征

财务风险是指由于受到内外部环境因素及各种难以预料和控制因素的影响，一定时期内企业实际财务活动偏离预期财务收益而导致企业蒙受损失的可能性，它与企业的资金筹措、运用、管理及安全密切相关，是从价值方面反映企业理财活动及其处理财务关系中所遇到的风险。房地产是一种高投入、高回报和高风险并存的产业，我国房地产由于起步晚、基础差、规模小等特点，总体上还未形成系统的财务风险管理体系。目前我国房地产企业的发展现状主要表现在以下几方面：一是发展迅速，房地产企业经过三十年的发展经历了三个阶段，企业数量呈几何增长；二是企业主体以内资为主，呈逐年增加趋势，但随着近几年的发展，内资企业比例逐年减少；三是房地产企业资产规模较小；四是企业资金来源自融资金所占比例较小，主要以外来资金为主，如国内贷款、利用外资等。

房地产企业的财务风险特征主要包括：一是财务风险是客观存在的，只要企业从事财务活动，必然会产生相应的财务风险；二是企业财务风险具有不确定性，包括财务风险结果的不确定性和影响财务风险形成因素的多方面性和不确定性；三是财务风险具有综合性，由于财务风险的产生和形成具有相当大的复杂性，其涉及到企业财务活动的各个环节及企业经营管理的方方面面，这便决定了企业的财务风险具有明显的综合性特征；四是可预测性，即财务风险虽然具有不确定性，但其发生也具有一定的规律性，企业可以通过类似的事件或统计资料来判断其发生的概率，进行财务预警，采取各种有效措施进行防范、转移和分散财务风险，以降低企业发生财务风险时的损失。

二、房地产企业财务风险管理存在的问题

1、财务风险管理意识淡薄，财务管理水平低下

相对于欧美发达国家，我国房地产业起步较晚，基础差，但由于乘上我国房产改革的顺风车，又恰好迎上经济大发展，房地产业早期得到了较好的发展。这段时间大小房地产企业赚得盆满钵满，也由此产生了房地产业稳赚不赔的假象，导致大多数房地产企业财务风险管理意识淡薄。其中房地产企业管理者风险意识淡薄是导致财务风险的重要原因之一，高层做出的财务决策一旦不当，将会给企业带来不可预想的财务风险。部分房地产企业常在不考虑自身财务状况的情况下，不惜代价去争取项目，扩大规模，而不给自身留下足够的财务缓冲时间，导致一旦外部环境发生变化影响企业的资产流动性和安全性，企业将会陷入巨大的财务危机。另一方面，我国大多数房地产企业都由国有企业转化而来，普遍存在管理水平不高、效率低下、内部控制机制不健全等缺陷，企业资金安全性往往无法得到保证，抗风险的能力较差。

2、资金结构比例失衡，负债比率过高

资金密集是房地产企业的主要特点之一，而我国房地产企业的规模相对较小，资金实力也较弱。据相关调查显示，债务资本在房地产企业筹资来源中约占近80%，远高于其他行业平均水平，且绝大部分资金是来源于银行贷款，企业主自有资金仅占企业资产很小的一部分。通常情况下，房地产企业在投得土地后会以尚未建成的项目为抵押来获得银行等金融机构的信贷资金，权益资本比例缩减、债务资本过高已成为我国房地产企业的普遍问题。在此情况下，一旦企业运营过程出现问题，企业资金链断裂，就很可能引发财务危机，且金融机构将会承担巨大的财务风险，而且问题一旦出现将很难弥补。再加上近年来严厉的财政政策和紧缩的货币政策，房地产企业面临的资金压力越来越大，资金结构比例失衡，负债比率过高，成本负担过重等问题，房地产企业的发展也愈发举步维艰。

3、货币资金管理问题

房地产企业对资金的需求量较大，从前期的融资开发到后期的竣工销售都离不开大量资金的支持，资金管理已成为房地产企业财务管理的核心内容。但目前我国大多数房地产企业资金管理仍存在诸多问题，资金使用效率低下，现金流入与流出不均衡，缺乏对营运资金的有效监管，随意增发项目，致使企业控制财务风险的能力降低，容易诱发严重的财务危机。例如，企业追求高速发展，盲目扩张，使企业处于资金短缺状态，导致部分企业不计成本进行融资，形成较大的财务风险，同时部分房地产企业缺乏对投资项目的管理和控制，无法在投资项目发生问题时采取必要的措施进行避免或减少损失，资金管理分散，管理随意性较大，对货币资金集中控制效果较差，导致企业无法及时了解资金的流入和流出去向，降低资金管理效率，增加了其流失的风险。

4、预算编制不科学，预算管理执行不到位

部分房地产企业在预算管理上更多的是按经验进行预算编制，预算编制不科学，执行不到位，预算管理意识不足，财务人员只凭借经验进行资金配置，造成现金流量预算执行偏差较大。同时，对于大多数房地产企业来说，其重点是组织人员进行施工建设，确保在一定时期内交付完工，并带来可观利润，并没有意识到预算管理的重要性，导致相关人员没有对营运费、人工成本、材料成本等进行必要筹划和预算，或是预算编制周期长，起不到实质性作用，无法有效防范企业财务风险。缺乏完善的预算管理体系，无法对企业财务活动起到有效的监督作用，更无法预测企业的偿债能力和利润率等，既加大企业的运营成本，又降低企业效益，甚至可能造成亏损。

三、完善房地产企业财务风险防范的措施

1、完善财务风险控制评价体系

我国房地产企业可以通过完善财务风险控制评价体系来提高自身的财务管理水平，同时完善用人机制提高财会人员素质，为企业财务风险管理水平的提高提供最基本、最核心的保证。一方面，房地产企业要提高其管理者和决策者的财务管理素质，合理利用财务报表进行有效决策，最大限度降低财务风险，同时树立以人为本的观念，引进资深财务人员，加强对财会工作人员的培训，提高其综合素质；另一方面，完善财务风险控制评价体系，通过对财务指标的监控，定期对企业各项经营活动是否符合控制标准作出评价，分析财务风险成因有关的指标变量及异常数据，确定财务风险控制点，达到预测和警示风险的目标。

2、融资风险防范

资金结构比例失衡是导致房地产企业财务风险的主要原因之一，拓宽融资渠道可以有效缓解房地产企业筹资渠道单一的问题。对此，我国房地产企业可以通过借助国家政策的力量来采取应对措施：一是发展多元化直接融资，如适度放宽股票融资政策限制，提高企业直接融资比重，分散融资风险，或是培育和完善房地产股票债券市场，增加发行长期债券额度，并为短期融资券提供契机，改善房地产企业债务融资结构，同时可以适时开展房地产抵押贷款证券化，探索建立组合式融资模式，分散银行风险；二是进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，例如可以针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，将中外银行和担保机构进行有效结合，提供多种贷款模式，或是创新变直接融资为间接融资的方式。

3、加强资金管理，保证资金良性循环

货币资金是企业流动性最高的资产，对资金的管理是财务管理的重要内容。房地产企业产品具有投资价值和消费价值，致使房地产在资金管理方面显得比较困难。房地产企业在加强资金管理方面主要可以从以下几方面入手：一是强化房地产企业应收账款和应付账款管理，强化合同订单管理，提高预售账款的回收比例，落实催发责任制度，提高应收账款周转速度，减少预付款金额或拖延预付款金额，保证企业现金流顺畅；二是积极缓解房地产的库存压力，目前大多数房地产企业都采取大幅度降价的措施来缓解库存压力，这势必会对房产价格造成一定冲击，对此房地产企业应采取更有力度的促销策略，如配合供应商共同扩大宣传以增加库存周转，缓解资金压力；三是提高资金使用效率，进一步保证企业现金流的畅通，房地产企业应从行业价值链的每个环节入手，充分利用价值链各商家的合作方式，实现采购环节的间接融资，同时对应收账款实行动态跟踪，加大催收力度，促进现金周转速度。

4、实施全面预算管理

预算管理是企业财务活动的基础，通过强化预算管理工作可以有效配置企业资源，有效防范企业财务风险，提高企业整体效益和竞争力。房地产企业实施全面预算管理应从以下几方面着手：一是完善企业预算授权审批制度，严格规范审批流程；二是健全预算编制管理制度，预算委员会应制定预算编制的流程、方法和措施，并下达指标，拟定预算草案，向各个部门解读预算草案的各种情况；三是建立预算执行检查制度，按季度、年度对预算的执行情况进行检查，纠正在预算执行过程中的不当行为；四是完善预算考评审计制度，对预算执行结果进行考评，对考评好的部门给予表彰和奖励，并加大预算资金安排的支持力度，对于发现重大问题的应依法追究相关责任。

总之，我国房地产企业普遍存在财务风险意识淡薄、预测和控制财务风险的水平低等问题，加上我国房地产业尚不够规范，金融体系不完善等，房地产企业面临着巨大的财务风险，对此我国房地产企业应完善企业财务风险控制体系，加强资金管理，并做好全面预算管理以确保企业持续、稳定的发展。

【参考文献】

[1] 徐雯：房地产企业内部控制新问题及对策研究[J].财经界，2012（4）.

[2] 谢良凤：房地产企业财务风险防范对策分析[J].企业导报，2012（13）.

关于房地产销售的实践报告 篇4

实践参与者：董晓蕾

实践主题：通过销售实践了解成品房营销情况，在这个基础上把所学的知识与实践紧密结合起来，培养实际工作能力与分析能力，以达到学以致用的目的。

实践时间：2010——2011学年暑假

明年我即将毕业，今年的这个暑假是我在大学生活中的最后一个暑假，所以为了对自己前三年学习的效果有一个总结，并对自己在不久的工作招聘中积累一些实践经验，我参加了一次为期一个月的实习。

房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

对于房地产这样一个投资项目，可以说一次性投资巨大，回收周期较长，利润比较丰厚，但也存在着很大的风险，如果某个环节稍有不慎，可能导致全盘失败，后果不堪设想，所以在一个项目启动之前，要投入相当大的人力物力，包括市场调查、市场定位、市场分析、项目可行性分析、落实贷款、确定工程施工队等等很多的研究和调查，最后才能做出科学的判断，找准自己的市场。

一 行业及公司背景

急剧膨胀的地产开发背景：房地产业素有永远的朝阳产业之称。国内外经济增长的历史和理论反复证明房地产业对于经济发 展具有高度的敏感性和超前性经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。十几年来，伴随着我国经济的高速增长，房地产开发规模以年均20右的速度递增。与此同时房地产业一直是我国投资报酬率最高的行业之一，房地产业呈现出一片繁荣的景象。然而这种繁荣是以住房消费长期受压抑，住房产品极度短缺为背景的。消费者对住房产品的要求相对较低。但这一情况短期内不会改变。尤其是北京，在奥运会举办之前，房地产行业会依然持续走高。即使运动会过后，也会因为惯性而维持一段时间．

火暴的地产经纪现状：与房地产大规模开发相得益彰，房地产经纪公司也雨后春笋般的在京城各个角落快速蔓延．在十年前，北京房地产门面不过几百家，而现在则达到了几千家。每走一截路，便会看到林林总总的店面。多家店面依次排开成为街道或小区常见的风景．这无不暴露着房地产业的火暴。

趋势分析及预测：作为一种新兴的行业，经过不断发展竞争整和，房地产经纪公司正在逐步走向成熟，操作也越来越规范。但是不规范之处依然存在。

由于中国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场中介组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司（企业），实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与中介本身的发展相悖。所以，发展房地产市场中介组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产经纪组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。

二、在经营方向上，向专业化、品牌化发展

房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由中介机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。

三、在组织结构上，向集团化、规模化发展房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。

四、在经营手段上，向信息化、网络化发展

信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要成全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。

现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。

五、在从业人员素质上，向综合化发展

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：

既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。

市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动．随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后一定会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。比如链家地产，其５０００多名从业者全部为大专以上学历．拥有本科学历的占７０％．

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

通过一个多月的实习，我对自己所学的专业有了更深的了解，尤其是对房地产开发这个领域的了解，以前在课堂上总是听老师讲，当时懂了，下来又全都忘了，所以效果不理想，最佳的学习方法是通过老师的理论教学，再加上我们的切身实践，这样我们才能学以致用，用理论指导我们的实践，我想这才是学习的最终目的。

不仅仅是对理论知识的加深，我感觉最大的收获就是我体会到了同事们的尽业精神，也就是我们现在所强调的团队精神，在这样的企业里工作，是一种快乐，而不是一种负担，每个人都把它当作自己的事业，把企业的壮大当作所有员工共同奋斗的目标，大家伙在工作中互相帮助，互相关怀。

核心感受：市场行为和宏观调空在这一行业发生着激烈的碰撞和博弈。房子，这一特殊的物品，占据着大多数家庭和个人的最大宗财产，无论乡村还是城市，盖莫如此。政府对市场的放开，使得强人日益主导社会，房地产行业的巨大利润因强势而形成，从业者高收入也相伴而生。自从政府宣布住房商品化后，就决定了这个行业的利润要靠广大房客来埋单。

地产管理局关于房地产市场的调查报告 篇5

从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降

2、成交量萎缩，空置率上升

3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场

5、房地产中介出现了经营困难和倒闭

一、案例背景

1、客户张小姐一进就问:“这是不是**销售中心”,置业顾问H了解客户走错门

了,接待的热情顿时锐减,随意陪客户看了看样板房,拿了一份资料给她就让她走了。第二天,张小姐再次来销售中心,置业顾问I热情招待了她,通过半个多小时详细的介绍、计算,落定了一套二房二厅,交谈中,置业顾问I了解到其昨天已来过,但未作登记、今天来也未找曾接待过她的售楼员H。

2、三位年轻的小姐较贾先生夫妇早一步跨进销售中心大门,按正常接待顺序,置

业顾问J理应接待前三位小姐,但J还是主动接待了开宝马来的贾生夫妇,把年轻的三位小姐留给了随后的置业顾问K,结果,贾生夫妇在简单了解后就匆匆走了,三位年轻小姐在销售中心详细了解一个多小后,当场落定了三套。

3、客户王先生已在**花园预定了一套二房一厅单位,准备去补齐定金时,路过销

售中心顺便进来看看,置业顾问L热情接待了他,详细介绍楼盘情况后,领他参观样板房和小区现场,在售楼员L清楚了解王先生的情况后,客观而详细地把二个项目进行了比较,从二个项目的规模、户型结构、周边配套、价格与将

来的项目升值潜力等多方面加以分析,在王先生所关心的问题均得到较满意的解答后,王先生索性直接交足定金落定了一套根据置业顾问L推荐的二房一厅单位。

二、案例分析

1、讨论:

（1）该案例中张小姐的成交业绩应如何界定?

该案例的业绩界定很简单:置业顾问H虽为第一次接待，但因接待态度太差，随便应付客户，更没有要求客户作来访登记，客户再次来访时，因对其印象较差，并未直接找他，因此，该业绩应完全归第二次接待的置业顾问I所有。

（2）通过该案例，作为销售人员应从中吸取什么教训?

作为一名有着良好素质的销售人员，应严格要求自己，不能以客户的意向性决定自己的接待态度和方法,否则,每次同类现象的发生都将成为一次惨痛的教训。同时,加强来访客户的有效登记工作,强化自我保护意识也是尤为重要的。

2、讨论:

（1）该案例中,置业顾问J的现象是否为销售中心接待中的普遍现象?

案例中的现象,可以说是当前各销售中心在客户接待中出现的一种普通现象;那些自以为有经验、带有色的眼光来判断客户意向的强弱,而往往这种自耍小聪明的人总会被类似案例中的结果所惩罚,而且,容易发生这类错误的以自以为经验丰富的老销售人员居多。

（2）通过该案例的学习,应从中受到什么启示?

作为一名销售人员,严谨的工作态度、平常的得失心态、高度的自律约束,是良好职业素质的必备条件,只有具备了这样的良好素质,才能够以一个平和的心态,以一种愉悦的心情,做好自己的销售工作,才能越发热爱自己的工作,最大潜力发挥自己的综合能力,也必将会给自己带来丰厚的回报,更大的发展空间,那种自耍小聪明、奉行个人经验主义的,只能会自我淘汰。

3、讨论:

（1）案例中,客户放弃已落定的其它楼盘,而重新落定的关键在哪里?

一般客户在解决购房前,通常是较盲目的,该案例中客户购买的意向较强,但并不专业,因此,第一次落定或许相对较为冲动,当置业顾问L对其已预定物客观

分析、对比后,客户较清楚地感觉到缺乏专业性的选择的第一个项目,确实不适合他,置业顾问的专业水平和对其它楼盘能进行客观地比较,给客户树立了良好的印象,让客户感觉你是在帮他选择最适合他的房产,应该是客户选此弃彼的关键。

（2）通过该案例的学习,应有怎样的体会?

在日常销售接待中,当了解到客户已在其他楼盘落定时,是否都能象案例中的置业顾问M那样,仍热情地接待、细致地讲解、耐心地说服,应值得每个销售人员认真反思。

一般的客户,在房地产专业知识方面都相当缺乏,他们通常很需要有专业的销售人员为他们提供专业化的服务,因此,销售人员的高度专业化水平和良好职业素质,更是能够得到客户的认可,得以成交的关键。

三、总结分析

作为一名销售人员，不仅要了解自己的产品，还要了解客户的需求,站在客户的角度上诚恳、自信的去介绍。通过自己的讲解、运用技巧,将自己的产品推销出去；只有了解了客户,才能掌握客户,从客户进门开始,就要对客户进行观察、目测。一个好的置业顾问可以把无意的客户转变为潜在的客户；将潜在的客户转变为目标客户(准客户)将目标客户转变成业主。

1、判断客户、观察的技巧：

(1)表情:如客户满面春风，笑容可掬，就表明他成功、自信、亲切很容易接触；如客户很严肃愁眉紧锁，就表明他很谨慎，心情不大好，就多捧捧他让他开心。

(2)姿态:能反映一个人精神面貌，如头是上仰的，可能这人就比较傲慢自负，如果总是摇头或摆手，这人就总有戒心，总是保持怀疑态度。

(3)目光:目光是心灵窗户,能看出顾客的心灵动机,如突然眼睛发亮就是喜欢上了，斜视是在考虑，向上看在想事情。

(4)语态:从谈话的态度来看顾客,如这人说话时东张西望,漠不关心问的问题无关痒,那么这人就可能没有购买意向,只是了解一下而已。

(5)笑容:笑容是心灵的写照,如客户笑时声音很大,笑的旁若无人,他就是一个不拘小节的人；如总是微笑,就可能是比较欣赏你或你的产品。

(6)着装:从着装可看出顾问的喜好和个性,喜欢穿休闲服的人,这个性格开

朗开放,不喜欢受到约束,西装革履的表示这人很注意形象,从服装的品牌可以看出顾客的身份和地位。

(7)佩饰、用具:从顾客使用的东西可以判断顾客的身份，如车、手表、首饰、包等。

注意：但也不要像案例二中置业顾问K那样凭借贾先生开宝马车就以为他会买房，这种自以为有经验、自耍小聪明的人往往会得不偿失。

2、洽谈的技巧：

洽谈是销售过程中一个关键环节,直接影响到顾客的心理和行为。一个好的置业顾问可以把无意的客户转变为潜在的客户；将潜在的客户转变为目标客户(准客户)将目标客户转变成业主。

沟通、聆听、不要乱说话,以免引出太多的问题,站在客户的角度看问题,客观的看问题。

(1)介绍产品：了解自己的优势,要有序、灵活、针对客户的心理、喜好去推荐客户喜欢的单位及特点。

(2)尊重他人:这样会给人留下一种很好的印象,对方也同时会尊重你的,容易引起客户的好感；如果不尊重别人,甚至打断对方的谈话,人为的剥夺了顾客的说话权,引发客户对你的不满,对方也会不尊重你。

(3)注意语速:说话的速度不宜过快,也不宜过慢,要适中。但是也要根据客户的情况。

(4)集中精神:谈话时要集中精力,不要左顾右盼,否则客户会认为你不尊重他。

(5)分析客户，掌握好客户的逆反心理：要冷静的去分析客户的心理,类型,如果你站在他的角度上,你会怎么想,再想好怎么去对付他,介绍一下我们楼盘一些无关紧要的小缺点,取得客户的信任,同时由于逆反心理,客户就会少提反对意见。

(6)鉴定和引导客户的要求：有需求,但不急；以前住的房子很习惯,对于新的,好的东西难以接受；总结:少说话,多听。摸透客户的心理,知已知彼,方能百战不殆,每一句话要说到点子上。

3、成交的技巧:

(1)直接发问:“您看什么时间签合同”,替客户下决定

(2)暗示拥有:让对方感觉这房子已是自己的了,然后抓住时机再直接发问。

(3)机会成交:利用客户一时的购物欲(购物欲的表现),抓住机会,促使成交；这种客户购物欲一旦消失,就会冷淡下来,最少要让其下大定,没有反悔的余地。

(4)优惠成交法:保留一个点的折扣,必要时放出,一定要到最后关头,不到迫不得已,不要放出。

(5)逼迫成交:如客户已选了某个户型或已下了小定(临时定金)可是他不着急,还在选择,为了避免夜长梦多,可逼迫他:就说他选的这个户型有人要定或要订合同,如不及时做决定,就给别人了。

注意:不要太迁就客户,要学会对客户说“不”,不要有成交恐惧症。

4、电话跟踪技巧:

(1)主动出击:不可守株待兔,一定要主动,及时联系,继续了解情况,客户及少会主动与你联系的,一定要留下有效的联系方式,越详细越好,包括地址。

(2)第一次来访的客户，一定要在三天内追踪了解。

(3)每次打电话都给人一种新鲜感,都要有让对方感兴趣的事情跟客户说,这样对方才不会烦你，每次打电话前要想好要说的事,写在纸上,以免忘说。

(4)每次接通后都要有礼貌的问:“某先生吗？您好,你说话方便吗?”若是手机(涉及费用及通话效率)要说:“您旁边有座机吗？我打给你”然后先聊一些其它的,如对方工作等等,不要直切主题(根据当时情况)

(5)每次联系要确定下次来的时间,要精确,来的当天要提醒确认,过时没有到要追问。

(6)要让对方感到你真的在为他着想。

关于房地产社会实践报告总结精选 篇6

社会实践时间：

社会实践地点： xx县xx房地产开发有限公司

总结报告： 为期一个月的社会实践结束了，我在这一个月的社会实践中学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,受益非浅。现在我就对这一个月的社会实践做一个社会实践小结。

首先介绍一下我的社会实践单位： xx县xx房地产开发有限公司 ，位于xx省xx县xx镇东街42号，于198月10日在xx工商注册，主要经营房屋建筑与销售，注册资本为201万元，是一所股份有限公司。

我应聘的岗位是销售，由于我们公司最主要的是销售楼房，我也成为了一名销售员，在社会实践期间，由于之前没有接触过这个行业，看别人做的有精有味，可是，行动起来，才发现，自己那么渺小，存在许多问题。比如：刚来的一天，有一个客户来向我询问，可是，我连户型都不清楚，不知道该怎么办?很着急，地址也不清楚，根本就是一问三不知...................。

通过几天的观察和揣摩，现在和客户交谈，基本上是没有问题了，最大的问题就是：房源地址还不是那么清楚，有一次带客户看房子，由于把d区写成了b区，找了好半天才找到............所以，我们还是要多去熟悉房源，熟悉地址。

还有一个问题就是，客户早上说看中了房子，下午又找理由说不想要了，过几天又说想看看，真的是很无奈，可是又不能说客户的长短，只能憋在肚里，真的是很难受。只能找自己的原因，改善自己的不足之处，至少下次遇到这种问题不会那么不知所错了，我们没有什么经验，还要得向老一辈，老员工，又经验者学习，以达到熟能生巧的目的，让客户满意就是我们最大的安慰和需求了。

我曾觉得销售这一行不适合我，我也曾感到畏惧过，不敢接触，不过慢慢觉得只要你用心地做，反而又会左右逢源。越做越觉乐趣，越做越起劲。清朝改良派代表梁启超说过：凡职业都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然会发生。因此，做账切忌：粗心大意，马虎了事，心浮气躁。做任何事都一样，需要有恒心、细心和毅力，那才会到达成功的彼岸!

总之，在这次社会实践中，我努力尝试新的事物，其实只要你敢尝试，没有什么你不会的，如果我们够坚持，我相信，我们每个人都是最厉害的那个佼佼者，将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在社会实践期间我遵守了工作纪律，不迟到、不早退，认真完成领导交办的工作。我可谓受益非浅。

同时，在和建业人交往过程中，我总能学到不少东西，但也看到自己的差距和不足。主要如下：1、知识量少搭不上话。2、知识结合实际工作慢跟不上。3、房地产企业方面的知识很少。4、核对文件效率低下。5、实践工作能力低下，不得法。 怎么弥补不足呢?首先，结束每项工作要及时 总结 。其次，工作中碰上问题要及时请教他人并作做好笔记。最后，在工作中不知足地学习。说说简单做起来难，不过我相信我

个人收获及其心得体会：

社会实践的帷幕渐渐落下了。回想起从开始到现在，这一路走来我最大的感受就是自己成熟多了。不仅丰富了我的人生阅历，还让我品尝到了工作的辛苦，成长的快乐。

通过这一个半月的社会实践，虽然算不上很长的时间，但是在短短的一个月中我确确实实的又学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同以前都是去做促销，而且感觉比以前收获更多。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他她们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你不所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

在这期间使我养成了不管遇到什么困难都不能被它吓倒，从不轻言放弃的品格。人要想实现自身的价值一定要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个积极向上的心态。这样你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都可以克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全可以吸收经验教训，再次站起来。

地产管理局关于房地产市场的调查报告 篇7

一、我国房地产企业资金链管理的现状

(一) 宏观政策领会不透彻, 严重影响房地产企业决策

近几年, 我国政府为了转换经济增长模式, 积极调整产业结构, 对房地产行业更是尤为重视, 调控力度很大, 不断出台新的政策来调整房地产行业。房地产企业的高层管理人员在制定房地产企业战略投资进度和规模时还按照以前的思维方式:只要拿到地, 建出房子就挣钱。没有很好地吃透国家政策, 往往在决策后又不能很好地关注政策的变化, 导致投资规模和项目的建设进度安排不合理, 造成了强大的资金链压力。

(二) 存货销售不及时, 资金积压严重

根据已公布中报, 72家上市房地产企业的存货同比增加了近三成, 上市公司存货总量创近5年新高。据第一财经日报《财商》记者统计, 存量总量超过1000亿元的公司有中国建筑、万科A、保利地产等。房地产企业普遍存在大量的存货积压, 导致占用大量的积压资金, 房地产企业本身这几年的融资状况就不佳, 使得房地产企业资金链循环周期加长, 影响了资金周转速度, 带来了房地产企业资金链空前的压力。

(三) 资本结构失衡, 财务风险高

据有关方面统计, 2007年以来, 非上市房地产公司负债率普遍超过75%, 在个别省市更高。上市公司的资产负债率也很高, 根据2012年上市公司季报, 万科第三季度报告显示, 流动负债2335.55亿元, 总负债2761.34亿元, 总资产3477.75亿元, 资产负债率为79.40%。保利第三季度上市公司季报显示, 流动负债1364.52亿元, 总负债1915.80亿元, 总资产2382.57亿元, 资产负债率80.41%。普遍的高资产负债率, 让我国的房地产企业在高财务风险中运营, 资金链始终处在高度紧绷状态, 蕴藏着断裂的风险。

(四) 融资难度大, 资金量不足

随着政府对房地产企业调控加强, 通过银行融资越来越难, 原先躺在银行身上融资开发房地产的时代已远去, 房地产企业还没有适应过来, 以前没有拓宽融资渠道, 主要依靠银行, 形成了融资渠道的单一化, 只有很少一部分大型房地产公司可以通过上市来融资, 多数房地产企业资金量不足, 融资渠道的单一化, 存在很大的融资风险, 由于销售不畅, 资金链拉长, 导致房地产企业资金量严重不足。

(五) 抗风险能力差, 无资金链安全防范意识

我国房地产企业管理者们对扩大房地产开发规模和加强开发进度感兴趣, 而对加强财务管理的意识普遍不强, 平时很少研究财务风险的问题, 缺少风险应对策略。在目前国家对房地产行业的调整高压政策下, 随着国内外金融环境的改变, 由于没有形成资金链安全防范意识, 风险防范工作做得不够, 房地产企业遇到环境发生变化而措手不及。

二、我国房地产企业资金链管理的存在问题

在回款周期拉长、存量增大、信贷收紧、负债率增高等因素的影响下, 今年及近期房企业将面临巨大资金压力, 主要存在的问题有:

(一) 国家政策调控, 房地产行业融资困难

经过30多年的改革开放, 我国经济有了很大的发展, 房地产行业空前繁荣, 在带动相关产业和GDP的增长方面起了至关重要的作用, 已造成了地方政府依赖土地财政和GDP增长过分依赖房地产行业的局面。房地产行业存在大量的投机行为, 导致房价暴涨, 已远远超过正常的市场物价规律, 脱离了住房功能的原有属性。纵观世界各国, 房地产行业虽然在国民经济中占比较重要的地位, 但不是主导地位, 比重过高将造成经济运行的高风险性。综合多种因素, 我国政府已下决心对产业结构进行深度调整, 在国民经济结构性调整的大背景下, 决定了房地产业的产业结构比例必须下调。房地产行业作为国民经济产业结构的一个重要组成部分, 成为产业结构调整的重点。政府调整房地产行业的目的之一是要让老百姓买得起房, 住有所居;同时, 也要改变地方政府过分依赖土地财政和依靠房地产带动GDP的经济发展格局, 就是要下调房地产行业在整个国民经济产业结构中的比例, 平衡各产业发展的资源, 促进国民经济平稳、安全、较快发展, 让各市场主体回归到行业所处的本位。

政府为了稳定房价, 让房地产行业回归本位, 加强国家经济运行稳定, 先后出台了“国六条”、“国八条”、“国十一条”等相关政策, 分别从财政税收、金融和行政手段来加强对房地产的宏观管理, 特别是从紧的货币金融政策和限购令的出台, 让房地产行业融资更困难, 销售更困难, 资金回笼慢, 导致资金运营不畅, 房地产企业资金链紧张。2012年上半年, 中央货币政策放松, 降准、降息等, 各地方对首套房贷利率优惠, 公积金贷款上限放宽加上开发商的“以价换量”, 上半年成交量有小幅反弹, 呈现楼市回暖现象。据数据统计, 2012年上半年, 1-5月份全国商品房销售面积2.88亿平米, 同比下降12.4%, 下降幅度较1~4月份缩小1个百分点;5月份当月商品房销售面积出现大幅反弹, 环比上涨20.3%, 相对于2011年楼市肃杀景象, 2012年上半年楼市“回暖”, 但这并不能说是我国楼市已“复苏”。根据国家统计局2012年1至10月份的数据统计显示, 全国房地产1至10月商品房销售面积78743万平方米, 同比下降1.1%。1至10月份房地产开发企业本年到位资金76397亿元, 同比增长11.6%, 其中国内贷款12106亿, 利用外资337亿元, 自筹资金31515亿元, 其他资金32440亿元, 其中其他资金中定金及预收款20337亿, 个人按揭贷款8075亿元。2012年1-10月, 全国房地产开发投资57629亿元, 住宅投资39704亿元。从2012年房地产市场整体来看, 市场处于焦灼状态, 市场更多受政府政策控制, 中央表示十八大后对房地产行业调控力度不会降低。从整个宏观层面来看, 对于房地产这个“资金密集型”行业来说, 资金链会受到国家调控政策影响, 资金链的管理受到整个房地产行业的重视。

(二) 资产周转率低, 资金回笼慢

存在消费者观望心理, 购房者只看不买, 市场导致成交量萎缩。根据中国房地产研究机构联合发布的《2012中国房地产上市公司测评研究报告》显示, 包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司, 2011年主营业务收入均值为55.91亿元, 同比微涨2.49%。根据国家统计局的数据显示, 2012年1至10月, 商品房销售面积78743万平方米, 同比下降1.1%。数据显示, 上市房地产企业的营业收入及利润各项指标增速出现下滑, 其中, 从2009年至2011年上市房地产企业营业收入同比增长率三年来变化明显, 从78%至58%, 再到2.49%。2012年1-10商品房销售额46301亿元, 增长5.6%。从以上数据可以看出, 增长率已大幅下降并出现负增长, 由于销售量的下降, 导致资金回笼慢, 给本来资金就不富余的房企增加了更大的资金链运营压力。

(三) 资产负债率过高, 资金链压力大

从房地产企业资本结构方面来看, 普遍存在较高财务标杆风险。由于短期借款, 一年内到期的流动负债的增加和经营现金流量的减少, 导致房地产企业资产负债率水平过高, 房企短期偿债能力大幅降低, 给房企带来巨大的财务风险。以万科和保利股份公司为例, 两家知名房地产公司的负债率都处于高资产负债率, 这样增加了财务风险和资金链的断裂风险, 其他一些房地产企业普遍存在高资产负债率, 同样存在高财务风险以及资金链断裂的风险。

(四) 融资渠道收紧, 融资量减少

国家宏观货币、金融、行政政策的调控, 国际金融环境的恶化, 以及房价的回落, 房地产企业传统的融资模式拓展空间进一步收紧。例如, 2012年1-10月房地产企业利用外资337亿元, 下降52.8%。中国信托业协会发布的一季度信托公司数据显示, 2012年3月31日房地产信托余额为6865.7亿元, 出现近两年来首次下滑, 比2011年下降0.24%。信托增额涨幅也在回落, 一季度仅442亿元, 比2011年四季度下降9.43%。目前股市低迷, 从股市上融资的可能性较小。鉴于目前房地产企业的现状, 银行对房地产企业贷款更加慎重, 通过银行信贷获得资金的难度加大。传统筹资渠道的收紧, 给房地产企业的资金链运营带来很大的压力。

(五) 缺少风险管理体系, 资金链风险防范能力差

我国房地产企业缺少资金链风险防范体系, 更多的企业只是关注企业在某一段时间的现金量情况, 没有从整个企业长远发展的高度来关注资金链的风险, 造成了企业现金存量时多时少。当企业真正需要现金时, 却没有资金来源。很多房地产企业资金链风险防范意识淡薄, 也没有建立起风险防范体系, 当资金链风险真正来临再去想办法解决问题, 为时已晚。笔者认为, 房地产企业缺少资金链风险预防体系会严重影响企业资金链管理的安全性, 也会影响到企业的竞争能力。

三、完善我国房地产企业资金链管理的对策

(一) 关注宏观政策, 筹划投资规模和进度

国家正处于产业结构调整期, 房地产是产业结构调中的重要一环, 政府从货币、金融、行政手段等方面不断出台新的针对性强的房产政策。所以, 笔者认为房企应该成立专门机构或安排专门人员及时收集、整理和分析新政策对房企的影响, 根据新政策及时调整企业的战略, 特别是在投资进度和投资规模上把好关。据国家统计局数据显示, 2012年1~10月, 全国房地产投资57629亿元, 同比名义增长15.4%;购买土地面积27659平方米, 同比下降18%, 土地成交价款5762亿元, 下降11.8%。笔者认为, 随着国家城市化建设和大量农转非, 未来十年内住房刚需很大, 房地产还会迎来春天, 只是现在还需要对房地产行业进行调整、淘汰和规范, 消除地产泡沫带来的经济风险, 让地产进入良性发展轨道;短期内国家对房地产调控政策不会放松, 可能在某些时期还会更严, 所以房地产企业在近期内特别要注意投资规模和投资进度, 增强生存能力, 减少土地储备, 减少库存量, 加强企业品牌建设和质量建设, 苦练内功, 蓄积能量, 厚积薄发。

(二) 提高资产周转率, 加快回款进度

高资产周转率带来高经济效益, 说明企业资产周转快, 企业管理水平高。房地产企业受2011年房产交易量低的影响, 2012年房地产供给充裕, 存量房进一步增加。据国家统计局数据显示, 2012年10月末, 商品房待售面积33048万平方米, 比9月末增加378万平方米, 说明存量还在进一步增加。高存量, 增加了资金的积压, 特别是在目前这种环境下, 房地产企业的资金链就是房企的生命, 资金链运营的健康与否, 直接关系到房企的生命是否安全。笔者认为, 处于现在特殊时期, 房地产企业不应该储备大量的存量房, 不应该大量积压资金, 不能按照原有的思维方式通过储备存量房, 待价涨时再销售, 增加利润;当下市场环境已经改变, 在房价走势还不明朗、国家政策趋严、消费者观望、融资更加困难以及企业资金紧张的情况下, 应该以求生存和储存能量为上策, 房企应创新营销策略, 在适当浮动价格与增值服务等基础上, 加快存量房销售, 提高资产周转率, 加快回款进度, 给资金链减压, 确保资金链安全。

(三) 合理筹划资本结构, 降低财务标杆风险

房地产企业应高度重视资本结构, 高资产负债率会带来高财务风险, 并不一定能带来更高的标杆效益。适当的负债, 可以起到财务标杆作用, 为企业带来更多的利润。当投资利润率大于负债利润率时, 财务标杆将发挥积极的作用;当投资利润率小于负债利润率时, 财务标杆就会发生负面作用, 甚至导致房地产企业的资金链断裂, 造成企业破产。从上市公司半年报和往年上市公司年报来看, 大小房地产企业都在走高资产负债率的风险路线。由于前几年的地产高速发展, 大部分企业都尽可能扩大开发规模, 尽可以储备土地, 都处于高资产负债率状态, 如保利第三季度资产负债率为80.41%, 万科第三季度也达到79.4%。笔者认为:现在市场环境变化大, 筹资已变得更加困难, 再用高资产负债率的方式来运营企业, 会增加企业的财务风险, 极易导致资金链断裂风险。所以, 在这种新的环境下, 当从资金链安全的角度去考虑企业的发展, 适应调整财务战略, 合理调整资本结构, 通过适当降低资产负债率来运营企业, 合理保证资金链安全。

(四) 创新和拓展融资渠道, 缓解资金压力

房地产企业在新的货币融资政策下, 面对国内外的金融环境, 应进一步创新和拓展融资渠道, 在国家房地产行业调控政策下, 传统的信贷和股市融资空间变小。笔者认为:如今的房地产企业可以在巩固原有信贷和股市融资渠道的基础上, 进一步扩大融资渠道, 如扩大保险资金、私募基金、信托资金、房地产基金、资产证券化以及去香港资本市场融资。

绿城集团曾与平安信托签署框架协议, 计划3年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计, 绿城在2010年, 就有6次通过信托融资, 共筹得资金31.5亿元。保利、万科等大型上市房产公司都有通过信托募集资金, 而且取得不错的成绩, 如保利发行了11款产品共计获得44亿元。据统计数据, 2011年上半年信托发行规模1670.1亿元, 发行数量同比增长145.88%, 截至6月底信托资产总额由2.4万亿元增加至3.7万亿, 因此, 信托是地产界一个重要的融资渠道。

私募基金近几年也有不凡的表现, 并更具有针对性, 更高的收益率的优势, 目前已成为国际上重要的融资渠道, 虽然在我国发展还不够成熟, 但不久的将来将成为我国一项重要的融资渠道。

保险资金也是一个大的资金池, 已达几万亿元的规模。房地产企业也可以通过保险资金这个大的资金池获得投资资金。保险资金流入房企也将成为房企融资的一条重要渠道, 值得房企关注。

资产证券化也将成为房地产企业新的融资渠道。2012年11月21日, 华城公告其资产证券化方案已经获批, 合计募集资金达18.5亿元。资产证券虽然在我国起步晚, 但也将成为房企一个重要的融资渠道。

香港资本市场资金相对充裕, 内地房地产企业也可以从香港资本市场获得资金。如2012年11月23日, 旭辉集团也在香港资本市场募集15.3亿港币;11月29日, 新城发展控股在香港上市成功募集资金近19亿港币。香港资本市场也将是内场房地产企业融资的最要渠道。

(五) 建立资金链风险模型, 预防资金链风险

资金链虽然存在风险, 还是可以事先预防的, 做好防范很有必要。笔者认为:要加强资金链风险防范, 只依靠财务人员是不够的, 还要房企高层管理人员从思想上认识到资金链风险防范的重要性, 在制定房企发展战略时把资金链的风险考虑进去, 做好企业预算, 并在资金预算过程中留够一定的资金缓冲量;财务部门应从财务的角度去加强资金链风险的防范, 重点关注以下几个指标, 经营活动现金净流量占现金净流量比, “现金流量表”是企业资金链的晴雨表, 应及时编制“现金流量表”, 及时分析现金流量是否正常, 特别是经营活动主营业务现金流量占比是否正常;资产的周转率情况, 特别是流动资产的动转率, 高流动资产周转率意味着销售流畅, 款项收回及时;还应特别关注货币资金占流动负债之比, 同时考虑企业短期融资能力。财务部门若发现以上指标异常应及时汇报高层, 高层应及时调整策略, 降低资金链的风险, 缓解资金链压力, 真正的资金链管理是一个系统工程, 不但要财务部门努力还要有企业高层的重视。笔者在此介绍一个资金链风险防范的模型, 为房地产企业人员在资金链管理方面提供参考。

其模型是美国纽约大学Altman对大量破产企业的财务报务和相关资料, 运用财务分析体系和统计学方法进行差异分析建立起来的资金链风险防范模型, 对企业防范资金链断裂有一定的参考作用, 具体在运用这个模型时, 房地产企业还要结合自身的特点, 参考自身的相关财务信息来使用这个模型。

具体模型和模型中的变量如下:

财务危机综合预警机制模型:

X1=营运资金÷总资产, 营运资金=流动资产-流动负债

X2=留存收益÷总资产

X3= (利润总额+利息支出) ÷总资产

X4=[所有者权益的市场价值 (或股票市值) ]÷总负债

X5=主营业务收入÷总资产

财务危机综合预警模型使用介绍和改进建议:

该模型数值分成三段, 第一个数值段小于1.81, 第二个数值段在1.81至2.68之间, 第三个数值段大于2.68。当企业通过其模型计算出的数据值小于1.81时, 则说明企业的财务风险已很高, 财务状况已恶化, 企业有资金链断裂风险, 企业必须及时采取措施改进财务管理;当得出的数值在1.81至2.68之间时, 说明企业的财务已存在一定的风险, 财务管理已出现问题, 企业的资金链安全已受到影响, 企业应该分析问题存在的原因, 尽量去改进财务管理, 关注资金链管理;当得出的数值大于2.68时, 则说明目前财务状况良好, 企业只需要稍加留意资金链的安全就行。

笔者认为:我国目前在房地产企业资金链风险预防管理体系方面的研究还不够深, 房地产企业可以借鉴这一预防模型, 但在使用过程中还应该结合企业自身的现状, 不能完全迷信这个计算结果, 只能作为一个重要的参考值, 结合企业人员自身的经验, 就能够对房地产企业资金链风险的预防起一定的作用, 保障房地产企业资金链运行的安全管理。

摘要：我国房地产行业属于资金密集行业, 资金链管理的好坏, 直接关系到房地产企业的生死存亡, 当下房地产企业的资金链管理存在巨大风险。文章提出我国房地产企业资金链管理存在的问题并分析其原因, 在筹划投资规模和进度的战略层面上从提高资产周转率, 加快回款进度, 筹划资本结构, 降低财务杠杆风险, 创新、拓展融资渠道和加强资金链风险防范方面提出加强资金链管理的措施。

关键词：房地产企业,资金链,管理

参考文献

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[2]邵健婷.浅谈房地产企业的资金管理[J].现代商业, 2009, (8) .

[3]王江“.资金链”断裂:理论解析与启示[J].山东社会科学, 2008, (7) .

[4]张慧.企业“资金链”断裂防范措施的研究[D].郑州大学, 2007.

[5]沈艳丹.房地产投资风险对策研究[J].科技创业月刊, 2010, (9) .

关于房地产管理中的测绘技术应用 篇8

关键词：房地产 管理 测绘技术

中图分类号：P2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）01（b）-0035-01

随着我国经济的不断发展，社会需求也在随之提高，房地产事业正在日益迅猛发展，房地产管理现代化程度也越来越高。房地产管理中的测绘技术结合了房地产管理业务和常规测绘技术。目前我国房地产管理中的测绘技术发展，主要为实现自动化、便捷化的外业采集数据，电子化内业办公，以促进房地产管理中的测绘技术社会化发展。

1 测绘技术在房地产管理中应用的重要性

首先，为房地产管理决策提供信息服务。制定任何房地产政策，都需房地产管理部门把握整体情况的前提下方可决策。而这些整体情况的主要信息来源是通过房地产测绘技术，主要包括产权单位的界址、位置、房屋、面积等数据信息，房地产管理部门根据这些数据信息进行权属登记和证书发放。

其次，为产权人提供法律保障。经过房地产测绘后所发放的证书具有法律作用。如出现房屋纠纷的问题，这些数据信息可作为法律证据。因此，房地产测绘的数据信息与房屋消费者的切身利益直接相关。

最后，为房地产开发和管理提供数据信息。房地产测绘的数据信息是企业在市场竞争的主要资源，根据这些数据信息制定相关的销售和营销战略。同时，也可与房屋消费者实现透明交易。

2 房地产管理中的测绘技术

首先，房地产管理中的全站仪测绘技术。这种测绘技术通过采集野外数据和编码后，绘制成草图，然后存储测量数据，传输至设备内存。系统处理数据时，会根据绘制好的草图进行图形编辑，最后完成地形图的绘制。它是房地产较为常用的采集数据方法之一，可用于测角、测距，然后进行微处理器的处理。先进的全站仪测量已达到非常高的测量精度，可实现人机交互操作，利用计算机应用程序可实现远距离遥控操作，如今正在被房地产管理测量中被广泛应用。

其次，房地产管理中的GPS RTK测绘技术。全球定位系统是以卫星定位无线电技术实现导航，主要由上空卫星、地面控制和接收装置构成。全球定位系统技术与传统的房地产测量技术相比，它具有高抗干扰、多功能、测量时间较短、易于操作、精确度高、高强度的保密性等特点，尤其能进行全天、全气候、全方位的测量，现今的定位精确单位用厘米计算。在具体的地形测量过程中，不必同时测站，需保证开阔的上空，为GPS接收提供保证。

房地产测绘是对房地产的自然、人工建筑、权属和使用情况进行专业的调查和测定，为城市设计与规划，房地产开发、管理提供高效、准确的数据信息，也是房地产管理主要的资料来源。而传统的房地产测绘方法，是根据国家控制网点系统，利用常规测绘方法布设、测绘控制网点，再对控制点进行加密。测定出房地产的界点、界限、地形要素和行政界限等，并按照标准绘制成房产图和地籍图，这种方法出现误差的几率非常大。而为提高测绘的精度，需要进行多次重复的测量来减小误差，不仅降低了测绘工作的效率，精确度依然不高。常规测量方法导线和三角测量，需点间通视和长时间的测量，测量结果的精度不高且不均匀。GPS技术测通过定位进行静态测量，不必点间通视即可实现对各种控制点进行高精度的测量，但数据处理的时间较长，因此不能进行实时定位。内业处理时如出现数据达不到标准，则需返工测量。RTK技术侧可实现实时、高效、高精度的定位测量，提高了测绘工作的效率，测量的精度可达厘米级。

再次，房地产管理中的数字化成图技术。房地产图型设计单位为幢，通过AUTO

CAD计算机辅助软件进行房地产图形的绘制、整饰和修改。将预处理数据后的房地产图形文件完成图形绘制后，从显示屏上可非常直观的看到跟实地相似的准确位置。同时，计算机辅助软件AUTOCAD的功能完备和易于操作，且自我保护特性较良好，及时由于操作失误也不会对系统造成任何影响。因此，数字化成图技术在编辑房地产图形作业中被广泛应用。另外，数字化成图技术可生成楼层表测绘图和权属信息，与幢—层—户形成对应。

最后，房地产管理中的地理信息系统（GIS）技术。地理信息系统（GIS）技术始于60年代的地理学研究，它通过建立地理空间的数据库和地理模型，分析地理模型，提供多种动态、空间的地理数据信息，为地理研究和决策提供依据。GIS技术主要的特征：其一，通过数据采集—分析—管理—输出，提供多种动态性和空间性的地理数据信息；其二，地理研究和决策目的性较强，通过分析地理模型，进行区域空间、多要素、动态等预测分析，计算出高层次地理的数据信息；其三，由于GIS可实现空间数据的采集，通过计算机模拟和专项计算，可获取较为有价值的信息。

基于网络信息时代的房地产行业发展，必须实现现代化管理。通过计算机的运算，可实现房地产测量数据信息。但房地产测量管理系统较为复杂，需要求高技术和高水平的管理。而GIS技术正是在这种急迫的需求下产生并在房地产管理中应用。

3 结语

随着网络技术时代的到来，传统的测绘技术已不能适应现代化房地产管理。全站仪、GPS RTK技术、数字化成图技术和GIS技术能为房地产管理决策提供实时、高效、准确的地理数据信息，因此，值得房地产行业的推广应用。当然，这些技术也存在一定的局限性，需要专业人员进行更高层次的研究，以更好的推动房地产行业的发展。

参考文献

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