买二手房商业贷款流程（精选10篇）
金，首付款及剩下的付款日期，交好定金，中介出收据；
2，约定时间和卖家先去卖家贷款的银行申请提前还贷【中介陪同，此钱是专款专用，必须
一同去银行】，贷款的卖家本人必须到场（夫妻一方带贷款人的身份证也不可以），然后买家汇款给卖家（最好买家把钱汇总到一张卡上，若是信用卡必须本人到现场【建行有身份证也行】，尽量不用信用卡打钱）；保留好汇款收据，卖家夫妻双方在收条上签字； 3，卖家收到款项后把钱偿还给银行，等待银行出权证（招商银行要1到2周，四大银行要
快点）；
4，卖家还要拿银行权证到公积金管理处盖章（卖家也申请的公积金贷款）；
5，买卖双方及中介到房屋交易中心3楼办理过户手续（卖家：须夫妻双方到场，提供的证
件有身份证原件及复印件、户口簿原件及复印件、结婚证原件及复印件、房产证原件及复印件；买家：须夫妻双方到场，提供的证件有身份证原件及复印件、户口簿原件及复印件、结婚证原件及复印件、如果是首套房须到房产交易中心6楼开具首套房证明
【夫妻2人及小孩的名字都写在无房证明上面，打印2份，交税及申请贷款时用】）6，过户完成后到1楼办理契税手续，到隔壁银行交税，交好税把完税证明送到3楼； 7，一般5个工作日过户完成，中介过来拿新的房产证（需要几百块钱手续费）；
8，有的银行还需要到开发区房产交易中心（开发区四海家园大门东隔壁）办无房证明（夫
妻双方及小孩的名字，1份）；
9，到新城区中国人民银行（金石大酒店北边）开贷款人征信证明【当事人必须到场，拿夫
妻一方的身份证也开不到，不要费用】；
10，拿到房产证后，中介把房产证复印件提供给买家，买家联系银行申请贷款（须夫妻
双方到场签字，需要提供的证件有身份证原件及复印件、户口簿原件及复印件、结婚证原件及复印件、房产证复印件、房屋交易发票原件及复印件、完税凭证原件及复印件、无房证明、贷款人的征信证明、贷款人户口簿上面曾经的所在地址上的房产证复印件、【若买家以前公积金贷过款，须提供上次贷款的房屋产权证复印件】），另外还须公证费几百元不等；
11，公积金管理中心批准后，去银行拿合同及申请抵押文件等，夫妻双方带房产证原件
（中介提供）、身份证及复印件去房产交易中心3楼办理抵押手续，交易中心出房屋权属登记收件收据，一般5个工作日完成。
12，13，交易中心出房屋权属登记收件收据交给银行； 银行拿到收据后，银行会有专人去拿，一般四五个工作日就会发放贷款；
14，拿到贷款后，通知中介，验收房屋（通知卖家把水电费全部结清）【注意拿房的时
候物品一定要拿全，门禁、房门钥匙、车库钥匙、对讲机、房屋保修卡说明书等】； 15，16，一系列过户（水、电、煤气【需要卖家的身份证复印件】）； 办理土地证（须提供原土地证、房屋交易合同复印件、房产证原件和复印件【若是
两个人共有产权则的都要提供】、身份证原件和复印件）；【可以自己办理也可以委托中介办理，南通政务中心二楼南侧】
一、要购买的二手房必须已办理《房屋所有权证》，产权明晰并具备符合政府规定的进入房地产市场流通条件。房屋的房龄不能超过15年。
二、选择贷款银行，进行房产评估。
三、填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
买房人资料：
1、借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证（如单身，需提供户籍所在地民政部门开具的单
身证明）；
2、经济收入证明；
3、商品房买卖合同（双方买房协议）；
4、首付款收条或存在该行的首付款证明凭证。
5、贷款人的贷款到期日，不能超过法定退休年龄（男65岁女60岁）
6、房龄不能超过15年。
卖房人资料：
1、售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明、户口簿；
2、产权证、土地证。
四、银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及供款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按照贷款。
五、买方将购房的首期款存入该行的帐户，由银行冻结，售房人在首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到房地产交易管理中心办理房屋交易手续。
六、房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。
1、贷款条件
（1）申请人连续正常缴存住房公积金半年以上。http:///viewCmsCac.do?cacId=ff808081247b105001247b1c6a58000e
（2）申请公积金贷款年限：男不超过60岁，女不超过55岁，最长30年。
（3）月供不能超过家庭总收入的50%。
（4）所购房屋建筑年份不能超过20年。
2、办理流程
（1）买卖双方带身份证原件、买方带夫妻双方收入证明加盖单位公章（按公积金中心要求格式一式三份）、卖方带房产证原件、户口本、结婚证原件（复印件3份），到省直住房资金管理中心提出贷款申请，中心预审通过后，买卖双方签《住房公积金贷款转账协议》。
（2）买卖双方持《办理贷款担保通知书》到中心一楼担保公司受理，验房产证、约评估。
（3）出评估后，买卖双方带齐本须知第三项需备资料及配偶到房地产大厦（建设路百花路交叉口）二楼评估公司领取评估资料、四楼担保公司办理贷款担保及过户手续。
（4）市公积金大厦3楼18号窗口签订《抵押合同》。
（5）工作人员将相关资料转省直住房资金管理中心，受托银行通知借款人到中心1楼签订《住房公积金借款合同》。
（6）工作人员将借款合同转担保公司，担保公司向省直住房资金管理中心出具担保函通知放款。
（7）公积金放款后，通知买卖双方及配偶持身份证、户口本到省直住房资金管理中心1楼担保公司领取贷款。
（8）房屋所有权证抵押后，通知买方持身份证、户口本到省直住房资金管理中心
1楼担保公司领取房屋所有权证。
3、买卖双方需提供资料
卖方：
房屋所有权证复印件4份；
房屋所有权人及配偶身份证、户口本、结婚证，复印件各3份；
离婚人员需带离婚证（法院民事调解书或判决书，附带法院送达回证或法院判决生效证明）复印件3份；并提供民政部门出具的未再婚证明，原件1份，复印件2份；未婚者提供民政部门出具的未婚证明，原件1份，复印件2份。
买方：
（1）夫妻双方收入证明各3份加盖单位公章，写明经办人姓名及其联系电话。（注：收入证明的格式必须使用资金中心指定的格式！）
（2）申请人身份证复印件4份，配偶3份，如有共有人，共有人身份证复印件需3份。新身份证需正反面复印在一张纸上。
（3）夫妻双方户口本（首页+户主页+本人页）复印件各3份；若共有人未满18岁需提供4套户口本复印件（首页+户主页+本人页）；若共有人满18岁，提供资料与申请人相同，处于就学状态须提供学生证复印件3份。
（4）申请人于配偶公积金缴存明细各3份；若配偶不在省直缴交公积金，须提供当地公积金中心公积金缴存明细 3份；和当地公积金中心出具未在当地公积金贷款证明原件1份（A4纸另开）。复印件2份。若配偶单位未缴交公积金须提供未缴公积金证明（须说明未缴原因）3份加盖单位公章。
（5）结婚证复印件3份；离婚人员需带离婚证（法院民事调解书或判决书，附带法院送达回证或法院判决生效证明）复印件3份；并提供民政部门出具的未再婚证明，原件1份，复印件2份；未婚者提供民政部门出具的未婚证明，原件1份，复印件2份；
（6）公积金龙卡正反复印在一面纸上3份。
（7）办理贷款担保通知书1份。
4、收费标准
（1）代办费： 不收
（2）担保费：贷款额×贷款年限×担保费率且不低于300元
贷款1～5年费率千分之
1贷款6～10年费率千分之0.8
贷款11～20年费率千分之0.6
贷款21～30年费率千分之0.4
5（3）抵押费：贷款额×0.8‰+60 元（代收）
（4）评估费：评估值×4‰(评估公司收取)
5、评估后确定贷款额
建筑年份10年内交易价的70%、评估价的60%，以低者为准。
建筑年份10年上交易价的60%、评估价的50%、以低者为准。
贷款额不超过省直住房资金管理中心确定的金额上限。
买卖双方带以上资料到建设路百花路口房地产大厦4楼郑州正信住房置业担保有限责任公司办理担保业务同时带上以下原件（身份证、结婚证、户口本、公积金龙卡、房屋所有权证）
1、购买的房产超过 144平米的需要缴纳的契税是：房款的 3%；
2、购买的房产不超过 144平米的需要缴纳的契税是：房款的 1.5%；
3、在首套房的情况下，购买的房产不超过 90平米的需要缴纳的契税是：房款的 1%； 个人所得税：
1、房产证满 5 年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；
2、面积超过 144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的 20%或者总房价的 2%；
3、面积不超过 144平米（包含 144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的 20%或者 总房价的 1%。营业税：
1、房产证未满五年的，并且面积在 144 以上的需要缴纳总房价的 5.5%；
2、房产证未满五年的，并且面积在 144 以下的需要缴纳差价的 5.5%；
3、房产证满 5 年的，并且面积在 144 以上的需要缴纳房产交易盈利部分的 5.5%；
4、房产证满 5 年的，并且面积在 144 以下的不需要缴纳。
1.二手房的交易的主管部门 二手房的交易主管部门是房屋建设行政主管部门。该部门的叫法全国各地不太一致，有 的地方名称是房屋管理局，有的地方名称是建设局或委员会，具体交易事宜由建设局或委员
会内部主管部门负责。办理房屋交易手续的内部机构一般称为交易中心。北京市办理房屋交 易的主管部门现在是建设委员会，原来是北京是国土资源与房屋管理局，后来机构调整，从 2004 年 7 月开始，国土管理与房屋管理分开，原政府房屋管理的职能划归北京建设委员会。据最新消息，2006 年 8 月底北京市朝阳区成立朝阳区房屋管理局，将房屋管理职能从建 设委员会划出。具体的办理房屋交易的地点在各区县设立的房屋交易中心。房屋交易被告属 地管理，即房屋位于哪一个区的行政区域内即
由哪个区县的房屋交易中心办理过户手续，不 能跨区县办理房屋的交易过户手续。2.二手房交易流程阶段 二手房交易流程大致分以下几个阶段：(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供 合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。(2)如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不 是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通 过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达 成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管 理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予 办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁 止上市交易。(4)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危 改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。(5)办理产权转移过户手续。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对 象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现 在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”，直接填写产权过户 登记申请表即可。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到 发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。(6)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行 办理贷款手续，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，银行审核买方的资 信，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后并作好抵押 登记后，银行将贷款一次性发放，有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。(7)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方 的二手房屋买卖合同全部履行完毕。3.有中介公司参与的交易过程 如果买方或卖方或者买卖双方通过中介公司办理二手房买卖，其大致过程如下：(1)卖方(房屋所有人)通过咨询，到房屋中介申请办理居间委托手续(要提供房屋相关 信息、证明、房产证、房屋所有人身份证明，其他材料。中介要求提供的材料因中介机构不 同而有所不同);(2)中介接到申
商业贷款操作流程：
具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。
（一）借款人申请
借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：
1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；
3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。
4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；
5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；
6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。
（二）受理和调查
信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：
1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；
2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；
3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；
4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
（三）贷款审查、审批
审贷部门重点审查：
1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;
2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；
3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；
4、借款人偿还贷款本息的能力；
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审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。
举例李先生办理商业贷款：
2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了20%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，等预售登记手续办完后，他才可以拿着《预售合同》到位于该项目的合作银行——农业银行北京分行西城支行在售楼现场设的律师办公处办理申请手续。
2月23日，李先生接到了到售楼处拿购房合同的通知。
2月24日，李先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到了售楼处，拿了购房合同便到农业银行指定的律师事务所现场办公地点填写借款申请表，并交纳了所有材料和法律服务费。
按律师的要求，2月24日，李先生又交了两口子近期证件照各一张、财产证明、收入证明。律师告诉他们，律师将对他们的材料进行初审并向银行出具法律意见书。
3月1日，李先生接到律师的通知，要求他们到售楼处现场的银行办公地点购买房屋保险，保险费为购房
3月14日，李先生接到律师的通知，告知他们已经通过银行的审核，可以来售楼处签借款合同。3月15日，李先生按约定的时间到了售楼处的律师办公地点签订了个人住房贷款借款合同、担保合同、/ 2
商业贷款操作流程
委托转账付款授权书等文件，并到银行现场办公柜台办理了个人住房贷款专用账户。至此，李先生办完了贷款手续。
住房公积金贷款置换商业性住房贷款流程：
1、到公积金管理中心领取申请表
2、到原贷款发放银行出具贷款余额清单
3、材料完备后送公积金管理中心
4、凭公积金管理中心批件到指定银行签订借款合同、保证合同
5、银行放款至原贷款帐户还贷
6、凭结清余额证明办理撤销抵押手续
7、如需撤销自然人担保，必须重新办理抵押手续，并将房屋他项权证送达放款银行，凭银行证明，向公积金管理中心申请。
置换商业性住房贷款的条件：
职工购买自住住房已办理了商业性住房贷款并具备下列条件的,可将商业性住房贷款转为公积金贷款。
1、具有扬州市城区常住户口或有效居留身份；
2、本人及所在单位建立住房公积金制度半年以上并按规定连续按时足额缴存住房公积金；
3、有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力，且无3期（含）以上逾期不良记录；
4、具备必要的担保手续即找一个符合下列所述担保条件的自然人担保。
置换商业性住房贷款需提供下列材料：
1、贷款申请表3份；
2、商品房提供购房合同、房产证(含共有证)、土地证、购房发票；二手房提供房产证(含共有证)、土地证、买卖契约、完税单复印件2份；
3、借款合同复印件2份；
4、贷款余额清单(加盖银行章)原件1份,复印件1份；
5、申请人夫妇及产权共有人身份证明、户口簿、结婚证复印件2份；
6、担保人身份证、户口簿、收入证明复印件2份及公积金帐号。
置换商业性住房贷款额度及年限
1、购买商品房不超过房价的80%,购买二手房不超过房价的80%,且均不得超过商业性住房贷款余额；
2、夫妻双方正常缴存住房公积金贷款最高额为50万元,借款人未婚或单身的贷款最高额为30万元,借款人配偶为现役军人的可视为双职工计算贷款额度；
3、可贷额度=借款人夫妇月缴存公积金额÷缴存比例×40%×12×贷款年限 按上述3款测算最低者为批准贷款额度。
4、贷款期限最长为15年，贷款期限加借款人年龄不得超过法定退休年龄，公务员可在法定退休年龄基础上延长5年。
担保人的条件：
1、具有完全民事行为能力；
2、具有本地城镇户口或有效居留身份,工作、收入相对稳定；
3、连续正常缴存住房公积金6个月以上且帐户内有1年以上缴存额；
4、无公积金贷款余额及其它不良债务、贷款逾期不良记录；
5、借款人未全部偿还贷款本息或撤销担保之前担保人不得提取住房公积金或申请住房公积金贷款；
6、担保人年龄加担保贷款期限不得超过法定的退休年龄。
担保方式的变更：
1.身份证、户口本、结婚证原件及复印件。这里需要注意的是，无论是身份证、户口本还是结婚证，除了复印件以外都需要提供原件在经过查验后，银行会将原件退还给借款人，将复印件留存。
2.外地户籍需要提供暂住证或居住证。
以前外地户籍的人士是无法在银行获得贷款的，随着城市化的发展，这一条显然已经是往日云烟了，但是对于非本地户籍人士，银行还是需要借款人提供暂住证或者是居住证的。
3.工作单位出具的收入证明(银行要求的固定格式)和工作单位的营业执照副本(复印件)加盖公章。
收入证明是银行审核借款人还款能力的重要证明材料，因为需要借款人严格按照银行规定的格式出具，一般来说，银行都会提供给借款人一个标准的格式，借款人只要按照格式填写后盖章即可。除了收入证明，银行还会要求借款人提供所在单位的营业执照副本的复印件，同时，复印件也许盖上单位的公章。
4.买卖合同、首付款发票或收据。
借款人需要携带自己与开发商或房主签订的买卖合同原件，首付款的发票(由开发商开具，或是由房主开具的首付款首条以及与中介?签订的居间合同)。
5.近半年的工资流水或其他资产证明。
以前大部分银行都只需要借款人提供收入证明即可，近几年随着贷款流程的日益规范和严格，为了防范工资作假行为，目前基本上所有的银行都会要求借款人出具半年内的工资流水(可由工资卡所在银行出具，也可出具税务机关的完税证明代替)。如果借款人有其他资产，如房产、汽车、存款等，也可以将证明材料提供给银行，这一条并不是必须的，但是这些材料会提高银行的审批速度和借款人的贷款额度。
6.银行要求的其他资料。
每个银行甚至每个银行的支行对贷款的要求都会有一些差异，除了上述五大基本的材料外，银行可能会要求借款人补充一些其他证明材料。
无论是商业贷款还是公积金贷款，所需提供的材料大致是上述六项，借款人在办理前应准备好，不要有遗漏，以免影响房贷的办理。
房贷办理流程第二步：银行受理调查
在贷款银行或是公积金管理中心接收了借款人的材料后，就会对借款人进行审核，商业贷款正常情况下15个工作日。时长不过1个月;公积金贷款一般都在1个月左右。时长为1.5个月。
在银行受理调查期间，会根据情况要求借款人补充一些材料，因此借款人应当在这段时间保持联络方式的畅通。
房贷办理流程第三步：银行核实审批
一般而言，银行在收到借款人的贷款申请后会从以下几个方面进行审核：
1.房子的情况
这一条主要是针对二手房贷款而言，因为房贷是以房子作为抵押物的，而二手房不同于一手房，不同房龄不同质量的房子其价值必然也不同。虽然会有专门的评估公司为二手房做评估，但是对于房龄比较老的房子，一般不过以上的，银行就不会再发放贷款了，一些购买老公房的借款人需要特别注意这一点。
2.借款人的资质
因为房贷属于长期贷款，一般要长达30年之久，银行为了保证自己的安全性，会严格审查借款人的各种资质。首先是个人信用。如果借款人在央行的征信系统中出现连续三次或一共六次以上的不良记录，那么不管借款人收入多高，基本上是办不了贷款了。随着中国开始步入信用时代，大家一定要保护好自己的个人信用，如果借款人此前有过逾期情况或是不确定自己的信用情况，可以持本人身份证到央行查询。
目前商业银行的审核流程一般采用四级审批制(信贷员-尽职-信贷科长-分管个人金融业务的行长)。各级审批的重点不尽相同，并且需要担保公司、评估公司、公证、征信公司、需要一定的时间：商业贷款正常情况下15个工作日。时长不过1个月;公积金贷款一般都在1个月左右。时长为1.5个月。
房贷办理流程第四步：双方办理相关房贷手续
房贷办理流程第五步：银行发放贷款
一手房的贷款发放：在借款人贷款审核通过后，银行将贷款金额发放到开发商账户。银行或开发商通知借款人领取相关证件，并按规定偿还贷款。注意事项：借款人领取贷款合同、还款明细以及还款账户银行卡(折)，按照规定期日开始偿还贷款。
二手房的贷款发放：银行在收到买方递交的契税票复印件和领证通知单原件后，在三个工作日内，将贷款金额发放到卖方提供的账户中。
注意事项：
(1)卖方账户为贷款行开办的账户。
按揭买房成为了目前购房市场里的主要形式，同时也正是由于国家出台的按揭买房政策，解决了绝大部分人的购房难的问题。按揭买房流程也是一个较为复杂的过程，下面就给大家详细介绍按揭买房流程。
方法/步骤
办理按揭买房的条件
1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士；
2、未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款；
3、年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55（具体事宜以相关银行确认为准）；
4、具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。
办理按揭买房的资料
1、借款人身份证原件、复印件；
2、借款人婚姻证明，单身需单身证明原件及复印件；
3、借款人收入证明原件；
4、银行需要准备的其他资料。
1.3
办理按揭买房的费用
银行指定中介服务机构预收手续费，在办理前预收，后凭票据结算，多退少补，由房产局收取。同时办理费用通过地区不同，收费标准有较小差异。
流程图
2.办理按揭买房的合同 5
合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作，一 般为5个工作日，待备案合同返回后，由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。
开始放款
办理完银行按揭手续，银行贷款到达开发商帐户后，您需按银行规定领取存折及银行卡，按规定时间开始供款。
办理交房事宜
在您全部房款到帐后，开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如您未能及时收到通知，请按合同约定的交房时间与开发商联系，办理交房手续。
办理房产所有权
2.房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。房屋总价款、付款方式、付款条件等。
3.交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。违约责任及违约金、免责等事宜。约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还合同中止、终止或解除的条件。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
4.特别提醒：直接在房地产交易中心签订过户合同，可能会多支出一两千元的费用。在二手房过户上有一个标准指导价，按此指导价核算出的过户税费（业内简称“过户费”）要低于按成交价核算出的.过户费。如果购房者不了解这一点，此部分的差价（即“税差”）即归中介方所有，成为中介方利润的一部分，这也正是部分中介拒将发票交还买方的原因所在。但如果去交易中心直接签订过户合同，就必须按成交价支付过户费。 特别提醒：委托是一个单方行为，可以随时撤回。一般而言，房东在中介没有找到二手房买家并进入实质性运作状态前单方撤销委托协议的，只要合同没有特别约定，是不需要支付任何赔偿金的。但对于已签订的二手房买卖合同，只要其合法性得到确认，那么当事人只有履约；如果要解除合同，就要缴纳违约金。
2010年09月28日 星期二 上午 10:02 1.多做些功课，多了解一下这个小区。
2.先在网上找找，房屋信息很多，不过你要辨别一下，几个中介发的是不是同一套房源。如果确定是同一套房源就好办了，你去跟中介A说，你这个房源中介B手里也有，如果你同意中介费多少多少钱（请尽情发挥想象力，定一个数字，以免为了多挣中介费而抬高房价），我就去跟你看房子。这个时候中介就会说这是小钱，先看房子，怎么怎么样。不要妥协。
中介可能平常情况下不松口，我们是大公司很正规不赚差价怎么怎么样，但是遇到竞争，就跟疯了一样，无论多大的公司。切记。
3、最大的技巧：锁定小区之后，在网上如果看到感觉不错的房子，如果有两套以上最好，看房前选择两个中介公司看，这样后期操作起来你比较占主动。再说一遍，中介公司只要遇到竞争，就跟疯了一样。
4、每次跟中介谈判的时候，都先在心里默念三遍：站在我对面的是人渣。
5、坚持自己先跟房东面谈价格。发挥想象力，尽情压价，但是不要谈崩。如果实在谈不下来再让中介去谈。他们是人精，总有办法。适当时候可以采取奖励政策，比如谈下1W，多付1000中介费。6.看房前先白纸黑字约定：
一、中介费用多少，签合同时支付一半，办完房产证支付一半。
二、中介查证房屋属权、房产证、土地证号、房主身份证、是否有抵押、涉讼、户口。如未查证，中介公司付全责。（这句话很重要）。
三、注意看房协议，不要签空白的，把地址写清楚，没填满的划掉。
四、购房人可以自己做评估和贷款。如委托中介，中介需保证利率折扣和评估价（需要做低还是做高）
五、任何情况下不得收取意向金。
六、所有资金（包括定金和首付款）走银行托管，不经过中介公司。
七、全部要付的款项一般是契税（1.5%或3，一般是1.5%，容积率超过1就是3%）
个人所得税1.5% 营业税差额的5.5%（五年以下，所以如果贷款少，能做多低就做多低）抵押登记费380 评估费千分之二（如果自己找评估公司是千分之一）手续费6快每平米。登记费80元。
印花税5元。
1、二手房公积金贷款程序第一步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的银行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。
2、二手房公积金贷款程序第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
3、二手房公积金贷款程序第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后，借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。
4、二手房公积金贷款程序第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
（1）借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋坐落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。借款人用期房抵押的（没有取得产权证），持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。
（2）用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
5、二手房公积金贷款程序第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后，连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
6、二手房公积金贷款程序第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的，借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
7、二手房公积金贷款程序第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款，借款人按借款合同支取。
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