生活住宅小区管理规章制度（推荐8篇）
为保证住宅的结构安全，保持住宅优美整洁，使居民安居乐业，现对住宅区装修的有关事项规定如下：
一、住宅装修必须办理相关手续，
1、住户装修住宅，必须提前三天向物业管理部门申请，签订“房屋装饰装修管理服务协议”，如实填写装修项目、范围、标准、时间、和施工队伍名称，装修人员的姓名及身份证明复印件。经物业管理部门同意后，方可进行施工。
2、装修人员进出小区，必须办理小区出入证。
3、户主和施工队负责人应同时在“房屋装饰装修管理服务协议”，上签字盖章。
二、住宅装修不得对房屋结构和美观造成危害。
1、禁止改动或损坏房屋的柱、梁、板、混凝土墙、燃气管道、屋面防水、隔热板等。
2、如需拆除非承重墙，必须经有关工程建设部门论证并签字认可。另外，卫生间有防水层，严禁破坏，
3、允许对住宅楼地面、内墙面、天棚面进行表面装修。但楼地面不得凿除原水泥面层。
4、防盗网安装在窗户里侧。
5、空调室外机应安装在不影响相邻业主正常生活的位置上。
6、不得改变进房门门洞的设计，不得阻塞楼梯通道和妨碍消防。
8、不得改变厨房、卫生间的`结构和功能，禁止将生活污水排入雨水管道。
三、装修施工管理
1、为了您的财产、居住安全与舒适，装修时请务必派人盯岗。
2、住宅装修时间不能影响小区住户的正常休息。
3、装修垃圾应堆放在不影响住户正常通行的地方。装修垃圾由户主自行及时清运，或者交由物业管理部门进行清运，清运费由户主承担。严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。严禁将装修垃圾倒入垃圾箱或转运到其他小区。
4、装修施工用电、用水，住户不得私自在户外接用，违者按照规定给以处罚。因装修施工造成管道堵、塞、渗、漏、停电、损坏他人物品等，应由装修业主负责修复和赔偿。
上一篇文章谈到,业主自治责任是业主不可转移的责任,如何进一步具体地构建相关制度,我们继续讨论。
一、个体业主具有当然的自治责任
首先,业主作为物权所有人,拥有对世权的同时也承担了对世责任。业主如果不承担责任,不履行管理义务,那么建筑物就步入不断损坏的趋势。于是,使用建筑物的人,不论是业主、住户还是来访人员,都有可能被伤害。具体哪个人被伤害,是无法预料的。每个人都有可能。因此每个人都有权利请求制止这类对其强加的风险。个体业主因为拥有制止危害的权利与义务,就拥有了管理的权利与义务。换言之:作为共有人,任何业主在管理人违反约定或约定不明确又或者没有约定下,都有对应的管理权与义务。因此,每个业主看到小区的问题,如果是属于没有约定或约定不明晰的,就不应说“这事得业委会或物业或政府管,与我无关,因为我没有责任”。
二、业主自治责任通过共同契约规定
自治责任需要业主们共同履行,共同履行则需要共同认可的契约来约束。首先是业主规约。规约是业主之间签署的一份“全局性”的契约。全局性包含如下两层含义:一是任何两个业主之间相互约定遵守此规约;另一层含义是,这个集体之中的任何一个局部团体,都与其他单个业主或业主团体、群体达成一致遵守此规约。也就是这个群体的每个业主、每个小型团体都对其他每个业主、每个团体宣誓共同遵守规约。这样的契约结构,使得业主的自治责任履行,并非仅仅具有“直接对其自身负责而保护其自身利益”的责任链条,还增加了“经由对其他业主的负责,保护了其他每一个业主的利益,最终保护了自身利益”这样的责任链条。规约通过业主与业主、业主与业主团体、业主团体与业主团体之间相互签署权责对等的协议方式,来实现内部约束。于是,当某个业主放弃其自治责任时,他就会对其他任何一个业主、业主团体造成侵权或违约,势必遭到抵制。反之,若业主对共同契约的全局约束认识淡薄,并没有在意识上建立个体利益与共同利益之间的关联。一旦共同利益遭损造成业主自身利益遭受伤害,这些缺乏全局约束意识的业主、业主团体往往会仅从自身利益出发维权,而没有认识到“共同责任缺失”才是根本原因。这种以自身、小群体利益的名义被激发的维权,会不管其他个体与群体的利益,甚至以侵犯其他人的利益来宣示维权的急要,具有“无政府”的盲动特征,比如堵路、堵大门、冲击他人家庭生活、面对面群体冲突等。普遍的自治责任放弃,以及对应的局部高度动荡,乃是巨大的风险。不论公益人士、物业企业还是看上去更为可靠的政府,都无法担保。
除规约外,还有特定群体之间的契约,如委员选举之约。“选举委员”乃是一部分未来叫做委员的业主与另外一部分业主签署的相互契约:你选我,对我有哪些要求;我若承担责任,我对你有哪些要求。这份相互契约是投票内容的主要部分。这份契约对小区的制度变革极有意义。比如,业委会委员为了改进小区财务管理,将“物业费的透明管理”作为条件放入契约,并对业主们提出具体要求—选举我,就得把钱交给公共账户,并授权我来公开透明地管理;否则不要选举我,选上了我也不当。契约一旦签署,业委会委员将获得财务监督的权力,而业主们则应以实际行动完成承诺,将下一年物业费预交至共同账户。如果无此约束,选举之前,业主把物业费交给不公开账目的物业公司;选举之后,业主继续把钱交给坚持不公开账目的物业公司。对于这样的“无信选举”,热心业主为什么还要争取成为委员?
三、推进实施信用制度,确保业主遵守契约
要使规约充分发挥作用,业主应守信于规约。如何促进业主守信,我们要论及当下各地普遍开展的信用制度的尝试,特别是如何使信用机制得到正确使用而非滥用或误用。
首先,可以作为信用管理的合约,应当是甲乙双方自由签署、责权对等的合约。如果霸王条款可以进入信用,那么信用就成了霸权的代名词。前期物业合同,个体业主只有缴纳物业费的义务而没有停止合同的权利,是一份责权不对等的合约。这样的合同当然不可以作为信用基础。其次,可资信用管理的合约,违约行为应当容易界定。因此,服务本身要具备标准化,且双方举证都应极为简易。如果服务难以标准化,是否违约就难以判断。如果一方难以举证,而另一方容易举证,举证不对等就造成难以举证的一方无法通过抗辩来保护自身权利。这个时候,信用就成为另一方恶意侵权的工具。物业服务的非标准化,业主难以举证,以及上述的不对称权责,决定了物业服务合约不应成为信用管理的合约。
进入信用合约的应是业主之间的“共同契约”,特别是其中标准化程度高、易举证的部分,比如分摊义务。不论明确登载或未明确登载于共同契约,下列三种行为都是分摊义务的履约行为:业主归集物业费到业主共同账户(再委托业主委员会对物业服务测评后支付质价相符的物业费);或者依据个人的服务确认而将相应折扣比例的物业费缴纳给物业服务人;或者在业主按质付费、但物业企业拒收、且没有业主共同账户可供归集的情况下,业主将经由法院依据服务质量的调查而判决的物业费来支付物业服务人。因为这三种行为没有伤害其他业主、业主团体的利益,他们都属于共同契约所认可的履约行为。行政机关如果能转变思维,积极帮助、督促业主成立业委会,建立共同账户,则此后可将物业费缴纳到共同账户作为一条更为简约清晰的“信用合约”。
四、通过立法明确业主组织并建立激励制度
立法首先明确自治机构“应该始终存在”,而不是“可有可无”。业主自治责任的担当,需要有内部监督与执行机构。业主行为与共同契约的偏离,如果没有自治机构与自治权力,则处置手段只能是依赖行政机关干预或诉讼。然而行政机关因为人力不足,难以或无法确切知道小区的冲突细节,干预容易出错。错误的行政干预,反倒会加重业主与物业之间的囚徒困境。而采用诉讼方式作为解决小区纠纷的主要方式,虽然实践中很好维护业主利益,但其效率低、费用高。反倒是业主自治机构对内部情况更为熟悉,更有说服力与处置效率。
通过对比研究大陆与台湾的相关立法看得更清楚。在国内《物权法》与《物业管理条例》里,对业主成立自治机构,只采用了“自愿”的表述,而不是“必须”的表述,如《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”;而台湾的《公寓大厦管理条例》与实施细则,则采取了“应该成立”的表述,并就相关主体与程序作了详细规定,参见《公寓大厦管理条例》第二十九条“公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人……”。同时,对设立自治机构之核心环节的“召集人”的产生做了详细规定,目的就是要使业主必须履行自治责任。《公寓大厦管理条例》第二十五条“召集人无法依前项规定互推产生时,各区分所有权人得申请直辖市、县(市)主管机关指定临时召集人,区分所有权人不申请指定时,直辖市、县(市)主管机关得视实际需要指定区分所有权人一人为临时召集人,或依规约轮流担任,其任期至互推召集人为止”。这样,小区业主中一定会至少产生一个召集人。也许有人会疑惑,如果某人虽然被政府部门指定做了第一个召集人,但他惰于履行责任呢?在《公寓大厦管理条例》第四十七条,有对召集人的罚则。如果他不履行召集人的相应义务,他会被“由直辖市、县(市)主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚款,并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者,得连续处罚”。注意,这个连续处罚并无上限。自这第一个召集人起始,小区的业主就必得承担起自治的责任。
其次,立法在确定自治机构必须设定后,应将“匹夫有责”与“绩效竞争”作为制度的激励内核。业主要承担无法推卸的自治责任,但是谁愿意给自己肩上放担子呢?逃避责任,这是人性。对抗人性而创设制度,效果并不理想。因此制度的设计,不要强迫每个人都站出来,而是要便利“愿意承担的人”“能够承担的人”,使得他们可以既规范便利又有激励地从事自治工作。这就是要在业主之间,建立一份具备如下内容的共同契约:如果小区没有任何一个业主愿意承担责任,法律应提醒他们,现实将惩罚这样的小区业主,他们将背负信用减损、保险费增加与风险承担的后果。但是,假若有一个人、哪怕只有一个人、哪怕是基于轮流或抓阄产生,站了出来,这个人就应当获得一份足够的全权,而大家要承担相关后果。如果依旧没有人出来,那么政府就可以指定其中一人为代表人。这就是“匹夫有责”的约定。此后,既然任何业主都可以代表你,既然你必须承担其行为后果,逃避已经失去了免责的可能,反倒不如关注如何提高自治效率、降低自治费用以达到自己满意。换句话,如果谁对这个站出来的业主的绩效不满,那就可以公开竞争。谁胜利谁代表大家获得自治的领导权,而众人皆承担相关后果,这就是“绩效竞争”。
如果法律是这样规定的,那么自治就是责任,委员就不再是可干可不干的公益,而是竞争出来的更优自治方案的代表者。在获得足够全权的同时,委员也承担了相关的必要责任。比如台湾的《公寓大厦管理条例》第四十七条至五十二条是罚则条款,里面包含了对于业主、住户、业委会委员、物业服务人、建设单位没有履行当有职责的,应受到处罚,甚至是连续处罚、按次连续处罚。《公寓大厦管理条例》第四十八条“有下列行为之一者,由直辖市、县(市)主管机关处新台币一千元以上五千元以下罚款,并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者,得连续处罚:一、管理负责人、主任委员或管理委员未善尽督促第十七条所定住户投保责任保险之义务者……”。又可参见第五十二条,乃是强制执行条款:“依本条例所处之罚款,经限期缴纳,届期仍不缴纳者,依法移送强制执行。”
五、居民、居委会与公房所有人的自治责任
那么,小区里是否一定会产生这样的“有责匹夫”呢?当立法规范好居民组织与公有房屋产权人(或管理人),“匹夫”并不缺乏。
居民的居住行为涉及对共有的使用,因此居民要承担维护共有部分的相应责任。依据权责对应的原则,居民也自然获得维护共有部分相关的恰当的共同管理权利。《杭州市物业管理条例》第十四条“……非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利……”部分承认了居民的共同管理权利。进一步,业主委员会委员的人选资格,我认为还可以进一步扩大到居民。比如台湾《公寓大厦管理条例》第二十九条“公寓大厦之‘住户’(非该专有部分之区分所有权人者),除区分所有权人会议之决议或规约另有规定外,得被选任、推选为管理委员、主任委员或管理负责人”。更进一步,居民自治组织也可以经由居民授权,获得部分共同管理权。也就是说,居委会不必经由街道就依凭其所具有的居民自治组织地位,在获得业主的同意下,具有适当的小区共同管理权,可以从事属于物权保护或使用权相关的共同事务(不涉及物权交易、重建等包含所有权变更的事务)。事实上,一些老旧小区居民早已围聚在居委会下,通过市场采购物业经理人、保洁、保安、绿化、设备设施维护维修等“准物业服务”。
公有房屋的所有权也是一份建筑物区分所有权,其产权人(或管理人)尽管是政府,也需要承担作为小区共有人的责任。不仅如此,还应起到模范履行自治责任的带头作用,而不是成为一个被动的不关心小区自治的公房使用人或出租人。当政府如小业主一般,带头履行责任,带头将物业费交给业主大会,带头监督物业服务,带头爱护“自己”的共有部分,带头要求确认权属,这对于北京小区普遍设立理性业委会是有大作用的。不只是房管局管理的公房,这些责任主体还包括小区人防、教育用房等。只有将这些行政部门所有的区分所有权或者行政部门作为管理人而管理的区分所有权,都依法回归到业主大会的公开透明的共同治理之中,业主自治的秩序之花才会开放。
六、大型小区的业主如何便利履行自治责任
我们针对大型小区的自治难,建议通过导入社会公信机构来帮助大型小区业主实现自治。
不论多大的小区,治理问题根本上是权力配置的问题,或者说是信任竞争的问题。业主自治的信任来源,有两个渠道:一个是内部产生,基于内部已有的自治传统或社会资本,发现业主当中的有领导经验、有公信、有较好资源的人士。但是,客观上小区是陌生人为主的社群,信任内生的过程相对缓慢;另一个渠道则是发挥已经建立的社会信用体系,将外部机构导入小区,比如行政、律师事务所、业主自治辅导机构、保险公司、银行乃至公房信托管理人等。事实上,在业主的成员义务与业主履行物业服务合同的合同义务之间,存在“隔层”—业主完全可以经由民事关系,信托其他代理人处理物业费信托保管、物业服务监督、物业费支付乃至代理组织业委会等事务。如果北京有100个大大小小的各类机构,面向不到4000个小区,相互竞争而更好协助业主履行自治责任,业主自治还有那么难吗?
最后,当下我们内地大部分的业主自治倡导者,往往仅仅基于权利出发研究自治,常不得不面对业主的弃权行为,如“我很忙,我就不参加维权活动了”。这种行为如此普遍,对自治普及带来极大负面影响:业主自治倡导了20多年,自然产生业主组织的小区不到30%,能够稳定运转的不到5%～10%。因此这些倡导者将不参加、不关心投票看作这类业主的陋习,将他们叫做“搭便车的业主”“冷漠的业主”。从这个角度出发的制度设想与实践,就是一味设法呼唤其他业主站起来,更多人搭建的业主代表体系,以更激昂的辞藻来发动,以及看到无动于衷后更大的埋怨与失望。现在看来,这种思路的根本问题在于不符合人类自利的天性,不符合人类依据个体的特长而追求更大自由的天性,也不符合社会的开放发展趋势。事实上,社会的发展,使得人的多样化才能得以发挥,专业分工变得越发普遍,由此使得每个人都有许多可以选择的事业机会或生活方式。在这个大背景下,个人的多项权利在得到更强的社会保障下经由分工而放弃了自主行使。
换个角度从责任出发研究业主自治,通过强调各个主体的责任,很多问题豁然开朗。法律上,责任是无法放弃的。你放弃责任,对他人要么构成侵权、要么构成违约。因此,放弃责任,必然会引发外部力量的对抗,使得相比起放弃权利,放弃责任很难达到普遍地泛滥。在旧的制度下,强调“权利”驱动而使搭便车具有极大的普遍性,阻碍自治无法进一步发展;但是在新的制度下,强调“责任”可以带来成本降低,反倒让自治具有了最广泛的自利基础,使自治成为极大的普遍性。也就是说,通过立法对责任的明确,可以促使业主构建出普遍的共同行动的秩序。
随着我国市场经济的不段完善和发展、人民生活质量的得到了空前的提高，对生存环境和生存质量的要求也是空前提高。有鉴于此，对小区的投资也要根据小区的实际情况量力而行，不能盲目地求全求大，而是要本着经济、实用、科学合理地原则进行投资，使其成为一个真正和谐的满足人们现实需求的实用型经济区，在此本人希望将自己在从事小区改造过程中的一些投资管理经验，从经济的角度也分析一下小区改造中的经济投资管理问题，希望能在这方面与同业者一同学习提高，也希望得到同业专家的指导。
1. 90年代以前建造的生活小区状况分析
1.1设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差
由于受历史的局限，这些老旧生活小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足居民日益增长的住房需求。
1.2老旧生活小区管理现状及综合整治面临的问题
（1）是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”， 如房屋外墙粉刷面起壳风化；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低。
（2）是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌的顽症。
（3）是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被 挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。
（4）老旧小区综合整治的目标。首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。
2.小区改造中的投资控制与管理
为了达到小区综合治理的目标，我们特制定投资组织设计，按新的投资体制的管理、设计、施工和设备材料供应是承包体系的一个有机整体。制定投资组织设计的目的，是为了有效地控制投资活动，因此，在内容上必须抓住重点，突出以下两个方面：一是投资各方造价人员的组织关系，研究投资活动各方必须具备的组织方面的客观条件，具体指导投资活动工作的实施；二是规划投资活动，研究控制方案的有关方法和采取快速、便捷地控制任务的措施。这两方面内容应有机地联系在一起，对投资活动实行科学管理。在项目建设阶段的投资控制贯穿于项目建设全过程，根据国内外描述的不同建设阶段影响建设项目投资的程度看出，影响项目投资最大的阶段，是约占工程项目建设周期四分之一的技术设计阶段，其对投资的影响度在75%以上，因此，项目造价人员从一开始设计联络、方案比选就参与项目的具体投资控制工作，坚持货比多家，择优择廉，引进成熟可靠、价格适宜的先进技术，使最后确定的最适合投资为我方理想值。按投资组织设计，投资主体造价控制人员自始至终参与设计的方案比选和定购方案，提供最新价格信息，控制订购价格，掌握设备的外购投资情况。投资控制从过去的被动转为现在的主动控制，能动地影响设计，优化设计，使业主资金得到最有效的利用，使项目投资控制在限额以内，使投资从关键的技术设计方面得到控制。
合同价款的合理确定是项目施工图完成之后，合同管理 员及时熟悉工艺技术，计算工程量，深入现场，对照图纸，了解施工前的工区实际情况，同造价人员做出详尽的施工图预算。由业主方组织施工单位、设计单位、监理单位各方进行预算会审。在施工开始前，确定详细的工程预算，以此作为工程结算的一部分，并为签定合同价款及在施工期间控制 投资和拨款提供依据。以施工图预算为基础，确定承包合同价，做为施工阶段控制建安工程投资的目标，它严格限制在投资限额以内。
在项目施工阶段的投资控制在过去的项目投资控制工作中，一般将投资控制重点放在项目实施阶段。在这方面经过多年的实践已形成了一套可行的措施方案，包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施。在主体实施过程中，我们除了加强这四种措施外，还特别加强了参与控制投资人员的管理，即各投资主体部门负责控制投资人的管理。
项目投资的控制是多方面的，既有横向控制，也有纵向控制，要达到控制的最佳效果，在目前这种新旧体制并存的环境下，用投资组织设计来规范各投资主体的投资活动，使投资管理走集约化之路，是项目业主必须认真对待的问题。
总之，要通过对油田老旧小区的综合整治，并在其改造过程中加强投资管理和控制，从而真正地把老旧小区建设成为一个个经济、各具特色、环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区，建设成为油田居民的幸福家园。
第一章 总 则
第一条 为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。
具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。
第三条 本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。
本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。
本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。
第四条 本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。
第五条 本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。
公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。
第二章 业主委员会
第六条 住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。
一个住宅小区成立一个业主委员会。
第七条 业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。
业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。
业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。
业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。
业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。
第八条 业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管
部门登记：
(一)业主委员会登记申请书；
(二)业主委员会委员名单；
(三)业主委员会章程。
第九条 业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：
(一)召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程；
(二)选聘、续聘、解聘物业管理企业；
(三)审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案；
(四)根据价格管理部门核定的标准，确定本住宅小区物业管理服务的具体收费项目和标准；
(五)检查、监督、考核物业管理企业的工作，督促业主遵守《物业管理公约》，调解业主与物业管理企业之间的纠纷；
(六)监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房；
(七)组织实施行政机关委托管理的事项；
(八)《业主委员会章程》规定的其他重要事项。
第十条 业主委员会自成立之日起3个月内，应当择优选聘有相应专业资质证书的物业管理企业。建筑面积超过3万平方米的住宅小区，应当通过招标方式选聘物业管理企业。
业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责住宅小区的物业管理，住宅小区的业主不得自行委托物业管理企业。
第十一条 业主委员会选聘、续聘物业管理企业应当与其签订《物业管理合同》，明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。
《物业管理合同》示范文本由本市房产管理部门按有关规定统一印制。
第十二条 新建住宅小区在业主委员会成立并选聘物业管理企业以前，由住宅小区开发建设单位聘请物业管理企业负责过渡性物业管理。
过渡性物业管理期间，住宅小区开发建设单位应当与物业管理企业签订过渡性物业管理合同，物业管理服务费由开发建设单位和房屋买受人依照房屋买卖合同的约定承担。过渡性物业管理期间不得使用物业维修金。
第三章 物业管理企业
第十三条 设立物业管理企业应当具备相应的专业资质，依法登记注册，取得法人资格。物业管理企业资质管理的具体办法由本市房产管理部门制定。
物业管理企业可以享受国家和省、市人民政府有关第三产业发展的优惠政策。
失业人员、企业下岗职工兴办或参加物业管理企业的，依照《**市再就业工程实施办法》的规定给予特别扶持。
第十四条 物业管理企业享有下列权利：
(一)依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施；
(二)依照《物业管理合同》、《物业管理公约》实施管理，制止管理范围内的违章行为；
(三)依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用；
(四)选聘专业人员承担专项芾矸褚滴瘢?BR>(五)请求业主委员会督促业主遵守物业管理规定；
(六)无偿使用物业管理用房，优先租用经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动；
(七)在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。
第十五条 物业管理企业应当履行下列义务：
(一)依法经营，全面履行《物业管理合同》；
(二)不间断地为业主提供服务；
(三)超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意；
(四)自觉接受业主委员会和业主的监督；
(五)自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。
第四章 物业管理活动
第十六条 物业管理企业根据《物业管理合同》和有关专业管理部门的委托，负责下列管理事项：
(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护；
(二)道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护；
(三)小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护；
(四)小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护；
(五)代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用，代办房屋装修和水、电、气增容手续。
物业管理企业可以根据业主要求，有偿提供房屋修缮、保管、运输、购物、信息中介、接送子女、代购车船机票等特约服务。
第十七条 住宅房屋的维修，室内部分由业主承担费用；公用部位由物业管理企业根据业主委员会批准的维修计划维修，其费用从已收取的物业维修金中支付或由共用人分担，但属房屋保修期内的按规定由开发建设单位承担。
第十八条 住宅小区内市政、绿化、电力、通讯等公用设施、公用设备的维修，属有关专业管理部门投资的，由有关专业管理部门承担费用；属开发建设单位投资的，所需费用从物业维修金中支出。
第十九条 城市供水、供电、供气、通讯、广播电视等专业管理部门在小区内进行建设、检修活动的，应当事先通知物业管理企业配合，并遵守该区域物业管理的规定。因建设、检修活动损坏房屋、道路、场地、绿化及其他公用设施的，应当负责恢复原状或作价赔偿。
第二十条 业主装饰、维修房屋，有下列情形之一的，应当先经物业管理企业同意，并报规划、建设等有关行政主管部门批准：
(一)改变房屋结构的；
(二)改变房屋使用性质的；
(三)影响有关公用设施和消防安全的；
(四)影响相邻房屋使用的；
(五)影响景观容貌的。
业主装饰、维修房屋，必须及时清运废弃物。
第二十一条 业主转让、出租房屋时，应当办理或委托物业管理企业办理房屋交易手续，并将《物业管理公约》作为转让或者租赁合同的附件。
房屋转让或租赁合同签订之日起10日内，当事人应当将转让或租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第二十二条 业主应当遵守《物业管理公约》，自觉维护供水、排水、供气、供电、消防、通讯等公用设施的安全正常使用，正确处理相邻关系。
第二十三条 业主和进入住宅小区的人员不得实施下列行为：
(一)拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；
(二)擅自改变房屋的使用性质、结构和外貌；
(三)损坏或擅自占用、移装公用设施、公用设备；
(四)擅自在道路、空地、屋顶搭建建筑物、构筑物、广告牌和摆设经营服务摊点；
(五)占用房屋的公用部位堆放杂物或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
(六)排放有毒、有害物质或者超标排放噪声；
(七)践踏、占用绿地和损坏花木；
(八)乱倒垃圾、乱排污水、乱扔废弃物；
(九)在建筑物、构筑物和树木上张贴、涂写、刻画；
(十)违规行车、停车、鸣喇叭；
(十一)国家法律、法规、规章和《物业管理公约》禁止的其他行为。
第二十四条 《物业管理合同》终止或解除后前15日内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并向物业行政主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费据实结算；
（二）移交物业档案资料及有关财务帐册；
（三）移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。
第五章 物业管理保障
第二十五条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料：
(一)住宅小区综合验收批准文件及有关资料；
(二)住宅小区规划图、竣工总平面图；
(三)单体建筑、结构、设备竣工图；
(四)地下管网竣工图；
(五)业主分布情况；
(六)其他有关物业管理的资料。
第二十六条 新建住宅小区，开发建设单位应当按建设工程总投资2％的比例，缴纳住宅小区物业维修金。物业维修金由物业行政主管部门在小区综合验收前代收，并在住宅小区业主委员会组建后三个月内交归其所有。
第二十七条 本办法施行前已交付使用而未积累物业维修金的住宅小区，由业主委员会依照价格管理部门核定的标准，按房屋建筑面积向房屋所有权人收取物业维修金。共有房屋由共有人按产权比例分担；因住房制度改革形成共有关系的，共有人中的原售房单位应缴纳 的物业维修金，可以从售房款中列支。
第二十八条 物业维修金由业主委员会在当地物业行政主管部门指定的金融机构专户储存，专项用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，不得挪作他用。
使用物业维修金必须由物业管理企业提出维修项目计划，经业主委员会 讨论同意并报物业行政主管部门审查核准。
业主委员会应当定期公布物业维修金的使用情况，接受业主监督。
第二十九条 物业管理企业向业主收取公共性管理服务费，必须依照价格管理部门核定的标准和《物业管理合同》，并用于受托管理范围的公共服务项目支出。
物业管理企业为业主提供特约服务的费用，由双方商定和清结。
第三十条 新建住宅小区，开发建设单位在住宅小区综合验收时，应当向业主委员会无偿提供建设工程总面积3‰的物业管理用房，但最多不超过100平方米;以成本价提供建设工程总面积4‰的经营用房，但最多不超过200平方米。
物业管理用房、经营用房由物业管理行政主管部门代为接收，属业主委员会所有，但不得转让、抵押。
物业管理企业依照本办法的规定和《物业管理合同》的约定使用物业管理用房，并可优先租赁经营用房。
第六章 奖 惩
第三十一条 对在物业管理中取得显著成绩的业主委员会、物业管理企业及其个人，由物业行政主管部门给予表彰并向社会公布。
第三十二条 物业管理企业有下列情形之一的，物业行政主管部门可予以警告、责令限期改正、降低资质等级直至吊销资质证书、提请工商行政管理部门注销其物业管理的经营项目；业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》：
(一)不履行本办法第十五条、第十六条规定的物业管理义务之一的。
(二)擅自扩大收费范围、提高收费标准或者不按规定用途使用物业管理经费的。
第三十三条 业主和进入住宅小区的人员违反本办法第二十三条规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予经济制裁,并提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。
第三十四条 违反本办法第二十六条、第三十条第一款规定的，由物业行政主管部门责令限期履行；逾期不履行的，建设行政主管部门不予办理验收手续。
第三十五条 对不按规定交纳物业维修金、物业管理服务费的，业主委员会、物业管理企业可以按日加收应交纳费用３‰的滞纳金或按合同约定加收滞纳金。
第三十六条 业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》、《物业管理合同》应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院起诉。
第七章 附 则
第三十七条 本办法有关专业用语的含义：
房屋公用部位，是指由全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。
公用设施，是指业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。
公用设备，是指业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。
第三十八条 本办法由**市房地产管理局负责解释。
1.设置固定停车场，白砖镶出停车位(3×5.7)，画出车位号;
2.每个车位安装锁车器(两把钥匙：车主一把、物业一把);
3.停车场设置标识牌;
4.停车场设置电子巡更器，保安每2小时巡检一次;
5.露天停车场免费停车，可避免因被盗、碰撞或刮伤等纠纷;或实行收费30元/月，缴纳公众责任保险，一旦发生丢失、被盗、撞坏或刮伤予以保险赔偿;
6.与车主签定停车协议。
地下车库：
1.只限实华园小区业主存车，建立业主车辆电子档案(门牌号、姓名、工作单位、车名、车号、颜色、联系电话、实车照片)
2.地下车库24小时存取，车库出入口、通道口设置门禁系统;车主凭卡通行通道或存取车辆。
3.设置升杆式门禁系统，车卡、门禁卡、通道卡一卡三通;
4.收费标准：200元/月，预交半年;
《物业管理规章制度及操作流程》
为加强各物业公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各公司员工应根据本公司工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。
本规章制度连同《公司管理规定》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各物业公司应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。
不尽之处，公司将适时予以补充。
本规章制度从下发之日起执行。
第一部分岗位职责
物业公司经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
6、制订工作计划，明确目标、任务，督促所属公司职工履行岗位职责，坚持年终考核。
7、重视人才，合理使用人员，按照德、勤、能、绩定期进行考核。
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向工公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
10经常与上级公司和相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
各物业公司副经理岗位职责
1、在经理领导下，协助经理抓好全面工作。
2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
4、制订工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向经理汇报管理工作情况，以各种方式听取业主的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
7、经常与上级公司和相关部门理顺关系，创造良好的外部环境。
各物业管理处主任职责
1、在公司的领导下，全面实施本部门的各项工作。
2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。
3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。
4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。
5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。
6、负责管理处的日常事务和管理工作。
7、负责所属物的收缴。
内勤员岗位职责
内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。、出纳岗位职责
1、清点汇总部门交来的款项；
2、审核原始凭证是否完整；
3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；
4、处理银行存款收入和支出业务；
5、填制记帐凭证，交会计记帐；
6、保证现金和银行支票使用安全。
保安人员岗位职责
（一）、总则
1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；
2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；
3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；
4、负责做好机动车辆的管理工作；
5、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；
6、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；
7、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。
（二）、保安队队长岗位职责
保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。
1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；
2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；
3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；
5、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
6、完成公司交办的收费等其它工作任务。
（三）、保安班长岗位职责
保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。
1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；
2、检查本班人员的着装仪容、工作环境卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；
3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；
4、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；
5、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；
6、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。
7、完成公司下达的其他任务。
（四）保安员岗位职责
1、门岗
①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；
②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；
③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；
④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。
⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；
⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。
⑦负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题；
⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。
2、巡逻岗
①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，树立公司良好形象和个人道德风范；
②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；
③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；
④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；
⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；
⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；
⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。
监控值班员岗位职责
1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。
2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；
3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；
4、负责设备的日常巡视、情况记录；
5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。
维修人员岗位职责
1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；
2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向；
3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；
4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；
5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生；
6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；
7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。
8、负责对共用部位设施的巡视和保养。
9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。清卫工岗位职责
1、遵守公司制定的各类规章制度；
2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；
3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；
4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；
5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；
6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；
7、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报；
8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；
9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。
绿化工岗位职责
1、遵守公司的规章制度；
2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；
3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；
4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；
5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；
6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；
7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；
8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；
9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理处汇报。
第二部分公共制度
全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待来信来访来电投诉制度
为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：
1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。
2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。
3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。
4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。
5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。
6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。
7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减少投诉，把矛盾消灭在投诉之前。
9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。
10、对投诉要记录，投诉资料要存档。
管理人员文明服务标准
1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。
2、上班时间佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。
3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。
4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。
5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。
6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。
7、热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。
员工文明服务要求
1、热爱本职工作：
①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。
②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。
③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。
2、文明管理：
①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。
②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。
③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。
④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。
⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。
员工廉洁工作制度
1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。
2、自觉抵制不正之风，严守法纪。
3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。
4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。
5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。
6、不乱收费或收费不开收据。
7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。
8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。
9、维护公司利益，遵守公司机密。
10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。
13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。
14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。
15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。
16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。
对外服务工作管理制度
1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。
2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。
3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。
4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。
5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。
6、凡业主、住户付给服务费一律交公司，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。
鼓励员工和业主参与管理制度
1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主、住户提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。
2、员工和业主、住户的建议范围包括物业管理方法和手段，改进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。
3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。
4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励建议人。
5、奖励等级分500元、300元、200元、100元四个等级，考证结束后立即发放，并记入员工档案。
6、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。第三部分管理处综合制度
管理员工作责任监督区日巡视制度
1、各管理处必须为每个管理岗位员工划分一定范围的工作责任监督区。
2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。
3、巡视监督要求：
①检查小区保安员、卫生员在岗位工作情况（着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）；
②检查小区是否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业）；
③小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）；
④小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾管理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源）；
⑤基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好）；
⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。
4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。
管理处走（回）访制度
为加强物业管理处与广大业主（住户）的联系，使管理处各项工作置身于业主（住户）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走（回）访制度。
1、走（回）访要求
①物业管理处主任把对业主（住户）的走（回）访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中；
②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录；
③走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；
④走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。
2、走（回）访时间及形式
①管理处主任、管理员每月登门走（回）访4次；
②每季度参加一次业委会召开的会议，广泛征求意见；
③有针对性地对业主（住户）作专题调查，听取意见；
④物业管理处设立投诉信箱，投诉电话；
⑤随时热情接待来访，作好登记。
第四部分安全、消防、车辆管理制度
第一章安全管理制度
保安人员守则
一、着装仪表
1、工作或执勤时，必须身着制服，佩证上岗，制服不准混穿；
2、制服要保持整洁、平整，上岗前鞋要擦拭干净，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。
二、行为规范
1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；
2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；
3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；
4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；
5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；
6、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；
7、不得睡觉；
8、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，三、日常管理
1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；
2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；
2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；
4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；
5、门岗值班室不得会客。
四、罚则
1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作辞退处理；
2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；
3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。
值班管理规定
1、保安人员实行24小时轮流值班制度。
2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：7：30－16：00，中班为：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。（特殊情况由各公司调剂）
3、各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。
4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。
①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；
②及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件；
③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；
④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。
保安人员值班制度
1、所有保安人员实行24小时值班室值班制度，定时或不定时进行巡逻。
2、办公室区及各住宅小区站礼仪岗时间分为三个时段，分别为：
早间段：7：30－8：30；
午间段：11：30－12：30
晚间段：6：00－7：30（冬季为5：00—6：30）
不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。
4、本规定以上所指的夏季为每年的5月1日－10月31日。
5、各管理处必须为巡逻人员划分责任片区，实行24小时不间断巡逻。
交接班制度
为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。
1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。
2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否 则由此产生的一切后果由交班人负责。
3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班；
4、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；
5、保安人员交接班时，必须认真填写《某某物业有限公司保安交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；
6、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；
对讲机使用制度
对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。
1、使用规定
①使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护；
②持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；
③发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修；
④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用1频道，停电时使用2频道）；
⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；
⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。
2、对话要求
①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼叫×××，收到请回话”；
②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”；
③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；
凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。
监控系统操作制度
1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。
2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。
3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容；
4、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室；
5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护；
6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；
物品出入登记制度
1、为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记；
2、值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区；
3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：
①属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行；
②对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行；
③属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联系，认证其携带物品合法后方可放行；
4、值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。
重大事件报告制度
一、重大事件报告制度
为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。
1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏等；
2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；
3、参与事件处理的部门经理（管理处主任）在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时 间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；
4、重大事件报告表由部门经理签名后上报，因部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管签名上报；
5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
盗窃等破坏事件的处理程序
①巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待保安部的指令；
②保安部接报后，应迅速排适当数量保安人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往保安部接受调查；
③事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿；
④如涉及刑事责任，应交公安机关处理。电梯困人的处理程序
①值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知过程维修部；
②监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作；
③如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决；
④部门经理填写重大事件报告表，详细记录故障及处理经过。
停电停水的处理程序
①接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主；
②未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修部，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作；
③保安部派出适当的保安人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。
发现有人触电的处理
①立即赶赴现场，切断电源；
②在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开；
③立即进行人工急救，并送医院急救。
第二章消防管理制度
消防安全检查制度
为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：
1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；
2、检查工作由公司组织，工程、保安、管理处主任参与；
3、检查项目：
①各部门（管理处）配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；
②房间所使用的电器是否符合安全规定；
③设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。
3、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。
消防培训制度
为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。
1、公司对在职员工的消防知识培训每年不少于一次；
2、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达到100％；
3、培训内容包括:
①学习消防理论知识
②熟悉使用常用灭火器材
③开展消防综合演练
灭火器管理规定
1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用；
2、保安部负责灭火器的管理工作；
3、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器；
4、灭火器购回后，保安部应灭火器上贴明购入时间或充气日期；
5、在每次的消防检查中，要灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。
第三章车辆管理制度
停车管理制度
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。
2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。
3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。
4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。
5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
小区车辆停放、出入管理规定
为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。
2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿（每卡100元）。
5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应 照价赔偿损失，并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
8、违反以上规定者，除按《中华人民共和国交通管理条例》处罚外，并按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。
第五部分工程维修类制度
工程维修管理制度
1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。
2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。
3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。
4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作。
5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外。
6、每年汛期期间（5—10月），应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。
7、住户的房屋装修工作，工程部门要做好施工监督，严禁违章装修行为。
8、工程部门应在年初做好维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告。
上门维修服务的规范要求
1、敲门
有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，写留言条塞入用户门内。
2、介绍
主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是某某物业有限公司维修人员ⅩⅩⅩ，前来为您服务。”
3、进门
如进入十分整洁的房间穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
4、维修
维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。
5、整理
修理完毕，做到工完场清。
6、收费
按规定标准收费。
7、填单
如实填写《某某物业有限公司维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。
8、辞别
向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，到门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。”
9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。
有偿服务收费制度
1、公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。
2、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常动作，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。
3、做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住户监督和上级检查。
4、服务人员在收取各项费用时，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。
5、接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开发票的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。
6、严禁服务人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。
7、业主提出有关服务的要求时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。
8、公司设立投诉电话和投诉信箱，接受业主举报或投诉。
维修回访工作制度
1、维修回访由办公室、工程负责人及维修责任人担任。其中办公室回访 率不低于5%，工程维修部负责人回访率不低于10%，维修责任人回访率不低于20%，并做好相关登记。
2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。
3、回访内容
①实地查看维修项目；
②向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况；
③征询改进意见；
④核对收费情况；
⑤请被回访人签名。
4、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。
第六部分清卫、绿化类制度
清洁卫生实施细则
1、小区内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。
2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。
3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。
4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；
5、墙门及车棚走廊每周至少清扫一次，确保干净、无垃圾、积灰、堆放杂物。
6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。
7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无臭味，地面 无积水。
8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。
9、喷水池、水（鱼）池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。
10、楼道梯级清洁每周拖洗一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑。
11、梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、乱张贴。
12、电子防盗门、信箱、电表箱、电信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防橱，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。
13、楼道墙面、天花板及一楼前后阳台底部，每三个月清刷一次，确保无蜘蛛网、积灰。
14、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。
15、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积尘、透明度好。
16、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。
17、雕饰每月清洁一次，确保无污渍、明显积灰、乱张贴；
18、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。
病虫害防治规范
1、绿化负责人应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括：
A、及季度的病虫害预防计划；
B、病虫害发生时的治疗计划及用药计划；
C、病虫害防治的费用预算计划。
2、应坚持预防为主防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散。
3、绿化负责人应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌。
4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等；
5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故。
6、植物用药后，要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应归结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录。
花木养护规范
1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草要及时抽换，以保护整个花坛的整体效果；对室外种地的花应每周修一次边，以防边上的草坪侵入，并且每半个月松一次土及除杂草。
2、室内花淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次。
3、对花应每年施肥3-4次，肥料由绿化负责人定。
4、应做好爱花工作，如有损坏的现象应责成其照价赔偿。
草坪养护规范
1、草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。
2、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料。
3、在雨停、草干的情况下对草坪进行修剪，一般春夏季2个月剪一次，秋冬季4个月剪一次，同时作好记录。
4、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应由绿化化视实际情况再作决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。
5、通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草。
6、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹。
7、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。
乔灌木养护规范
1、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月-2月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。
2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及枝型修剪工作；对造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。
3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥。
4、小区内乔灌木每月应喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。
5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东西即压垮树枝又影响小区的容貌。
东平县城市建设综合开发公司
1 交通组织
1.1 交通组织模式
居住区的交通网络,被称为居住区的动脉,是居住区规划设计的关键所在。居住区交通组织应以“经济、便捷、安全、通而不畅”为原则,避免往返迂回。交通组织模式分为人、车分流和人、车合流两种,要因区、因地、因人制宜,无论人、车分流,还是合流,人、车要分道,路网结构要合理,密度要适当。居住区内道路可分为居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。进入组团的道路应方便居民出行,利于消防车、救护车的通行,又应维护院落的完整性和利于治安保卫。居住区的路幅不宜太宽,太宽或直线段太长均易使驾车人无形中放松警戒,容易开快车,增加安全隐患。这样的规划设计既能满足交通功能要求,又能改善交通安全环境。
1.2 停车位、停车库
随着社会、经济的发展,小汽车进入家庭的步伐迅速加快,居住区停车问题愈显突出。切实解决好停车问题,应坚持“以人为本”的原则,并满足三个方面:1)要有足够的停车位数量;2)要能够便捷地存取车;3)要处理好人、车、绿地的矛盾。
2 居住环境
2.1 环境景观
居住区环境的优劣直接关系到居民的生活质量,是居住区规划设计的灵魂,已经越来越受到广大民众的关注。环境,决不单指绿化景观,环境的概念几乎涵盖了存在于人类周围的一切,归纳起来分为自然环境、社会环境、物质环境三个方面。自然环境要强调生态性,社会环境要突出文化性,物质环境要提高功效性,三者相辅相成,互相影响,互相促进。居住区环境建设,实质是一个整合的过程,要发挥整合的作用,实现整合效益最大化。居住区环境景观由人、建筑、绿化、水体、道路、庭院、设施、小品等实体要素和环境的历史、文脉、特色等精神文化要素两方面构成。“以人为本”成为当今规划设计的主题,“以人为本”就是要以人为根本。“人”的要素是至关重要的,离开了“人”的要素,其他要素就失去了存在的意义。景观作为被观赏的对象,它的价值体现在景观是否满足“人”的审美情趣;景观作为“人”参与其中活动的对象,它的价值体现在场所精神。从人和环境的关系出发来分析,赏心悦目的环境景观可以调节情绪、缓解工作压力、陶冶情操。在视觉效果上能满足审美需求,体现文化内涵。住户不仅满足于视觉的享受,还需要一个适宜的休憩、交流、活动场所,场所是居民交流和参与的载体,而社区是由时间、空间、设施及其活动内容等要素构成的特定行为场所,并被赋予一定的意义。
居住区环境的脆弱促使人们重新认识居住区环境的审美性、可适应性、可持续性。优秀的城市住宅外部环境,不仅可以提高社会效益、环境效益及经济效益,而且也是住宅内部空间的延伸。通过居住区外景观环境的形象塑造,住户拥有了与大自然的沟通空间,人与人交往的场所,赏心悦目的景观环境,恬静平和的居住氛围。
2.2 景观功能
1)在营造景观的物质功能方面时,一定要尊重自然,而不是征服自然。自然生态设计的核心思想就是人与自然生态的共生共存、和谐发展。a.自然生态与居住区户外环境都必须保持自身的整体性;b.居住区户外环境与生态环境各要素应达到整体协调。
2)在强调景观物质功能的同时应注重户外环境景观的场所精神,营造一个具有生活情趣的居住氛围。景观空间需要人感知其的存在,它和发生在其中的生活内容在空间的形式、尺度、比例、质感等物理性要素具有某种程度上的相关性。一个空间对某些特定的人群来说是有意义的,它是这些人群的个人生活和社会生活的一部分,意味着某种归属。
2.3 生态小区
衡量生态小区建设水平最重要的指标有:1)绿化指标:绿地率(包括景区和水面)须达50%以上,人均公共绿地应在28 m2以上。2)地面保水指标:此指标强调建筑基地渗水保水能力,尽量减少混凝土覆盖面积,采用自然排水系统,以利于雨水的渗透、储存、利用,理想保水指标使小区80%的裸露地具有透水性能。3)节水指标:此指标以开辟另类水资源(开源)与省水器具的使用(节流),作为节水的主要方法。4)节能指标:重视节能建筑的设计,通过空调系统、照明、白昼光利用、太阳能利用等途径节约能源。5)二氧化碳与废物减量指标:此指标鼓励应用轻量化的建筑结构,提倡居家简朴的装潢设计、建材的回收利用,以达到节约能源、节省资源、减少废物与降低二氧化碳排放量的目的。6)绿色交通指标:采用低污染、适合都市环境、对健康有益的运输工具来完成社会经济交往活动。
和谐性的生态小区内自然与人共生,人类回归自然、亲近自然,自然融于小区,小区融于自然;同时,能营造满足人类自身发展需求的环境,富有人情味,充满浓厚的文化气息,拥有强有力的互帮互助的群体,呈现出繁荣、生机和活力。
生态住宅的特点——健康。生态住宅小区又称“健康住宅小区”。生态住宅不只是绿化,而且从规划上看,生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计,都必须以改善及提高人的生态环境质量、生命质量为出发点和目标,让人真正享受到身心愉悦,这才是进了健康文明的家园。
3 发展智能化建设
住宅小区智能化系统建设的目标是:运用先进的计算机通信技术、控制技术以及房产物业管理技术,采用有效系统集成的方法,建立一个沟通社区内部住户与住户、住户与中心、住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统,创造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境,具有可持续发展能力的智能化小区。
住宅小区智能化建设采用分散控制、分级集成、分层管理。
住宅小区智能化是一个系统工程,涉及的范围较大,包含功能众多,每一个功能要求,对其成本控制、可靠性、实时性、安全性要求各不相同,每一个功能的监控与服务对象分布在社区中的每家每户及各个公共区域。要通过科技手段,既实现居住区的开放、通透,又做好居住区环境的维护和采取相应的安全防卫措施。因此智能化的建设应采用“分散控制”的方式实现。根据实现功能的不同,分成不同的智能化子系统分别实现,每一个子系统根据监控与服务的对象情况,在系统前端设置对应的监控服务控制器,进行分散控制。
对于实现各种功能智能化子系统的集成设计应紧紧围绕“以人为本、按需设计、分级集成”的主题,根据整个社区规划特点和实际需要,从技术、经济、经营与服务等多角度去全面理解集成的内涵和决定系统集成的内容。通过采取分层次、分子系统由低到高逐级集成的思路,精心设计和规划,提高整个社区的监控管理效率,以达到获得管理数据,改善和提高人居环境的品质,为社区的使用者与投资者带来经济及社会增值效益的集成目的。
智能小区的管理也不是一个简单管理子功能的集合,应该从整个社区综合管理与服务的角度,整合所有信息资源,协调社区住户、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。
总之,现代住宅小区既是一种小区规划新理念,又是未来城市追求的远景目标,它将成为可持续城市理想休憩乐园和未来住宅小区发展的必然趋势。它的建设是一项宏伟的综合工程,需要长期不懈的努力。
摘要：针对当前城市居住区生活环境中存在的问题,分析了居住小区的交通组织模式,研讨居住小区环境景观建设的重要性,并指出了居住区生态小区——“健康住宅小区”以其生态文明推进城市的可持续发展,将成为城市居民的理想生活住区。
关键词：住宅小区,环境景观,生态小区,智能化建设
参考文献
[1]周俭.城市住宅区规划原理[M].上海:同济大学出版社,2003.
[2]白德懋.居住区规划与环境设计[M].北京:中国建筑工业出版社,1993.
日本从上世纪六十年代就开始制定并逐步完善其国民住宅计划。尽管这一计划未能阻止日本房价的快速上升,但却基本实现了住者有其屋的初衷。
该计划中设定的政策目标、分类供应、立法保障等诸多实践经验,或许可以给当前尚处在“保障”和“市场”二元制中的中国住房体系改革提供一些启示。
单一的政策目标
1966年,为解决住房短缺、提高居住质量,日本建立了国民住宅计划。该计划一直执行到2005年,期间共经历了
10个五年规划。
国民住宅计划的亮点是,通过制定住宅发展规划,制定指导性的住宅标准,增加公共品的供给,从而对住宅市场施加导向性的影响。
国民住宅计划在每五年的发展规划中,皆注重因地制宜,引导目标区分为都市型标准和一般型标准。
同时,按不同的收入阶层分别确定对应的发展目标,包括基本保障性目标和引导性目标。基本保障性为同一地区的最低住房保障目标,引导性是指政府提倡和预期将达到的目标。
“日本有一点经验值得我们重视,就是其制度建设的目标是解决住房问题,而不是房地产市场中的问题。” 清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师学会副会长刘洪玉告诉《财经国家周刊》记者。
“如果同时赋予两个政策目标,即公共住房目标和拉动经济增长的目标,由于地方政府对经济增长指标过于重视的惯性,极有可能会忽略公共住房政策的目标。”
同时,“中国住房保障的政府责任,有过分依赖地方政府的倾向。”刘洪玉认为。
刘洪玉还表示,有关进行全国范围城市住房普查的呼吁持续10多年了,却始终没有动静。“当前的住房状况不清楚,何以进行科学的住房发展规划?”
保障性住房立法
日本政府的国民住宅计划中,有一套从中央到都道府县、市区町村纵向设置的住宅建设组织机构和住宅金融支持机构。在此基础上形成的“公团”,是最具日本特色的保障房开发建设主体。
日本“公团”的性质为政府全额出资的特殊法人,其中,中央政府出资约占3/4,地方政府出资约占1/4。
“公团”在日本也称之为都市再生机构,其开发的住宅被称为“公团住宅”,主要面向中低收入家庭出租或出售。
日本的“公团住宅”之所以能保持较长的生命力,很大程度上取决于相关立法。
二战以后,日本住宅供应严重不足,只好建一些简易住宅解燃眉之急。即使这样,到1955年,日本的全国住宅短缺仍有274万户。
为解决这一问题,日本政府颁布了《日本住宅公团法》。依据这一法律,经当时的日本建设省批准,“公团”于1955年设立。
《日本住宅公团法》中,对“公团”的业务范围规定为:住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。
有关专家认为通过立法环节来确认建设主体、保障建设资金来源以及将产品分配给指定对象,这一点恰恰是中国住房保障制度所亟需完善的。
中国从上世纪80年代曾尝试用政府化的开发建设公司来建“安居房”。但在1998年取消福利分房以后,开发“安居房”的建设公司却陆续转轨,转向更为商业化的公司。曾经承建过无数的经济适用房等政府工程,如今却凭借手里日渐升值的土地资源,成为商品楼市中“地主”。市场化的巨大诱惑使得原本良好的“安居”愿景化为无形。
公共住房政策没有阻挡住泡沫
虽然日本在住房保障制度设计方面极尽智慧,但在刘洪玉看來,这并不能代表日本对高房价的治理也同样成功。
“不然就不会有20世纪八九十年代的房价泡沫危机了。”刘洪玉说。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对《财经国家周刊》记者表示,中国从2004年开始对房地产市场的调控,“恰恰是吸取了日本和东南亚一些国家的经验教训,中国政府从彼时起就对房地产市场的泡沫重视程度很高。”
刘洪玉强调,从日本的经验中可以看出,“公共住房政策的首要目标是解决住房问题而非市场问题,它可以给住房市场的稳定提供一个基础,但不是调控房地产的主要工具。”
《财经国家周刊》记者查阅日本对高房价的调控手段时发现,有大部分与我国现行手段近似或雷同,比如房源供应调节、税收调节、土地调节以及限制外来资金购房等等。
经过了房地产泡沫的洗礼后,一些在国际上被认为行之有效的手段,在日本政府的调控工具菜单中得到强化,比如发挥住房租赁市场的作用。
目前,日本全国自有住房比例为60%,租赁住宅比例接近40%。而东京与全国其他地区相比形成相反态势,租赁占到57%以上,自有产权占40%左右。大都市面积较小的高层出租公寓正成为发展趋势。
相关研究人员认为,这也对中国目前正在兴建的保障性住房有着借鉴意义。
(《中国房地产报》记者魏洪磊对本文亦有贡献)
资料:
日本“公团住宅”模式
起源与发展:二战后,日本住宅供应严重不足,缺房户为420万户,只好建一些简易住宅解燃眉之急。即使这样,到1955年全国缺房户仍有274万户。为解决住房问题,日本政府颁布了《日本住宅公团法》。依据这一法律,经当时的日本建设省批准,“住宅公团”于1955年设立。《日本住宅公团法》中对“公团”的业务范围规定为:住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。
性质:“公团”现在的名称为都市再生机构,开发的住宅习惯上被称为“公团住宅”,主要向中低收入家庭出租或出售。建成后的“公团住宅”以出租或出售的形式提供给居民,80年代以来,半数以上住房供出售,其余出租。供应方式是通过公开抽签、先到先得的方式决定迁入者。
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