《建设工程施工合同》签订主体解析

《建设工程施工合同》签订主体解析

《建设工程施工合同》签订主体解析 篇1

合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件。合格的主体必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此，一个建设工程施工合同是否有效，首先看合同签订主体是否合格。建设工程施工合同主体包括发包人和承包人（包括总承包人和分包人）。发包人是建设工程项目的产权人或是经营人，及负责工程投资、经营与管理的当事人及合法继承人。承包人是被发包人接受的具有工程承包主体资格的当事人及其合法继承人。

发承包双方或一方不具有建设工程相关法律要求的主体条件，将导致建设工程合同无效。

1、不适格的发包人主体

建设工程合同的发包人一般为法人或其他组织，但我国现行法律并未排斥自然人的发包人地位。实践中常见的不适格的发包人主体包括： ⑴法人组织的分公司通常不是独立的法人单位，不具有签订合同的权利能力和行为能力，须以法人的名义签订施工合同。

⑵法人的职能部门，如某某公司工程部、项目部、基建办公室、指挥部等等，同样也须以法人的名义签订施工合同。⑶法人委托的项目管理公司、咨询公司不是建设工程施工合同的主体。法人与其属于委托与被委托的代理关系，在委托权限内须以被委托的名义签订施工合同。(文/丁达鹏律师)⑷发包人未按法律规定获得项目施工所需的批准手续时，也不是适格的合同主体。发包人在签订合同前必须获得对被开发地块的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件，否则其不具有签订建设工程施工合同的权利能力和行为能力。⑸多个自然人或法人通过组建项目公司形式开发建设工程的，发包人应为项目公司，其中一个独立的自然人或法人属于不适格的发包人。

2、不适格的承包人主体

我国《建筑法》及相关的建筑法规对承包人的主体资格提出了更高的要求，除须满足分公司及职能部门不能作为合同主体外，排除自然人、合伙企业、个人独资企业参与工程承包，要求建筑工程承包合同主体一方必须是具有法人性质的建筑企业。另外对承包人提出资质要求和市场准入条件。鉴于建设工程合同标的特殊性，《建筑法》明确规定承包人只能在其相应的资质等级范围内承接建设业务。相应的资质等级是作为建设工程承包人必须具备的行为能力，承包人不具备这一行为能力，都将导致建设工程合同的无效。

按最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称建设工程司法解释）对承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订的建设工程施工合同，被认定为无效合同，从而进一步明确了建筑施工企业的资质在决定建设工程合同效力上的影响。

审查承包人主体资格，应注意以下几个方面：

⑴审查承包人的企业形式，如果承包人是个人、合伙企业、或是个人独资企业，按现行法律法规将不能签订建设工程承包合同。

⑵审查承包人企业是否具有建筑企业资质，资质等级是否与合同的建设项目相适应。按《建筑法》规定，将工程发包给不具有相应资质的建筑企业的发包人也要承担法律责任。同时联合体承包的，按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。⑶审查承包人是否存在“挂靠”情况，“挂靠”导致合同无效。

3、无效合同后果的承担

《合同法》和《建设工程司法解释》对合同被认定无效后，合同主体如何承担责任给与了不同的规定。《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《建设工程司法解释》第2条规定，即使确认工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格的，承包人要求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。就是说，《合同法》规定合同无效后发包方不但不用支付工程余款，连已支付的工程款也可要求承包方返还；但根据《建设工程司法解释》规定合同无效后，建设工程经竣工验收合格的，承包人有权得到约定的工程价款。从法的效力来讲，《合同法》要高于《建设工程司法解释》，但由于中国法制建设的国情决定了人民法院在审理此类案件判决依据明显侧重最高院的司法解释。因此，对于建设工程施工合同双方，签订施工合同时应注意以下几点：

⑴为维护己方的合法权益，合同签订前必须审查对方的主体资格，确保合同的有效性。⑵合同履行过程中，一切合同组成文件的传递、签署必须由合格的主体办理。委托人及代理人的行为必须满足合同约定的授权，最好得到合格主体的认可。

⑶发包人企图利用合同无效免除支付工程款的行为，因有《建设工程司法解释》的规定而得不到支持。

《建设工程施工合同》签订主体解析 篇2

1 协议书部分

工程的承包范围:一般的建筑工程多数约定施工图纸范围内的全部工程,由于多数工程施工周期较长,在建设过程中,往往有业主方分包或另行增加的项目。此时应在具体的分包项目或增加项目实施前就签订补充合同或协议,对具体的结算依据及标准,开竣工日期、配合费、质保金等进行明确约定。若拖到结算的时候往往由于当时的具体管理人员或者负责人口头约定导致纠纷。

2 专用条款部分

专用条款部分有如下几点对于工程结算很重要,应给予充分考虑。

1)条款2项中关于合同文件的解释顺序,应注意合同中合同文件应该能相互解释互为说明。如某工程招标书中对于工程价款约定工程结算价款在±5%以内不予调整。而在合同签订时又签订为可调价格合同;或者是规定了±5%以内调整,但调整的基数未予明确,如未确定是以工程的直接费还是结算价为基数进行调整等。应该在合同文件中对于工程的价款方面的约定与招投标文件相一致。

2)条款5.2中需要取得发包人批准才能行使的职权一般为:a.下达停工令及停工后的复工令;b.涉及施工图纸的变更签证;c.索赔和追加付款支付与甲方代表共同签证权。此条款应注意的是,涉及施工图纸的变更签证中由于变更往往引起部分工程价款的变更,除通用条款31.1条中写明外,在合同专用条款中需要有明确的约定如何计算此变更费用,只计取直接费或是参与取费一起计算,是否在合同规定的±5%以内而不予调整等。工程价款的变更需要发包人确认,但一般施工组织设计经监理工程师批准即可,而可调价合同中一般是以实际的施工组织设计进行结算,但据通用条款31.2条中,约定“承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款的报告时,视为该变更不涉及合同价款的变更”。因此在监理工程师批准的具体施工组织设计中如果相对于投标中的施工组织设计而产生了工程价款变更的话,应该按通用条款约定的提出变更工程价款报告,否则视为实际的施工组织设计虽经监理工程师批准实施,而价款未予变更。因为根据监理工程师权限,监理工程师无权独立变更工程价款。如某工程中,施工单位投标中的施工组织设计以钢模板报价,而在实际施工组织设计中以竹胶合模板施工。虽经监理工程师批复此施工组织设计方案,但未提出变更工程价款变更,结算时发现模板变更部分即增加100余万元。在结算中产生了很大的争议。即按实际情况应予以计取,但合同规定的31.2条中由于施工单位未提交变更价款变更,视为该项施工组织设计不牵涉到工程价款变更。施工单位也应就此类问题引起重视,变更价款的变更应及时取得业主方的批准,以免在结算时引起不必要的纠纷。合同约定的意思很明确,即涉及到价款变更的时候监理工程师批准后还应由业主方确认。承包单位应注意此一环节,提前及时地提出变更项目的价款预算并经监理及业主方批复后实施,可有效避免自身利益受到损失。

3)条款8(5)中由发包人办理的施工所需证件、批件的名称和完成时间:一般写明由承包方协助办理。应写明协助办理的事项范围、程度、时间等。而避免业主方据此作为工程价款或质保金等延期支付的条件。如有的工程消防手续规定由承包方协助办理,而在工程竣工后此项手续仍未彻底完成验收,若约定明确,则无承包方的任何责任。条款9(5)中,承包人办理的施工场地交通环卫和施工噪声管理等手续中应明确承担上述费用的单位。

4)条款13.1条中一般双方约定工期顺延的其他情况中通常为执行通用条款13.1,13.2条,施工单位每延误一天,罚款4 000元,最高罚款限额为1%。此1%亦应注明基数,是合同额、结算额或是当期进度款。此项中若由于业主方分包工程的原因引起延误,则施工单位应及时办理工期顺延手续,若施工方提出索赔应在合同规定的期限内提出。

5)条款23.2(2)中,采用可调价格合同,合同价款调整方法按本工程设计图纸、会审纪要、图纸变更、技术核定单及实际施工方案签证等及施工期间的地区造价部门颁发的有关文件执行。此条款中,应注意与通用条款23.2条中相互对照,国家与地方政策有冲突的,就执行国家标准,否则应在合同专用条款中专门约定。如2000年《山西省建筑工程预算定额》中的建筑面积计算规则与国家颁布的中华人民共和国国家标准GB/T 50353-2005建筑工程建筑面积计算规范中的计算规则即略有差异,若建筑面积的计算牵涉到工程类别的区分,则两者引起的差异亦不是小数目。

6)条款23.2合同价款及支付中(2)采用可调价格合同,合同价款调整方法方式一般约定为“根据本工程设计图纸、会审纪要、图纸变更、技术核定单有实际施工方案签证等及施工期间××市地区造价部门颁布的有关文件执行”。条款23.3双方约定的合同价款的其他调整因素一般约定为“合同价款未包含的其它工程价款,按工程会议纪要及图纸变更要求,现场签证调整。”一般情况下,对于简单的工程,工程价款的变更若能及时地做出预算,根据合同价格即能估计出工程结算造价。但通常由于工程建设规模大、周期较长、变更项目多,最终结算时承包单位的报价有的比合同价款高出10%～20%,甚至更多。而业主方管理人员相对较少,为了确保业主方的利益不受损失,除监理工程师控制外,可以采用限定在合同价款在10%以内如何调整、10%～20%以内又如何调整,或者采用分月或分季度的结算,对每一项变更签署的同时即确定变更价款。充分发挥监理工程师的职责,使工程的投资控制落到实处。

7)条款26条中工程款(进度款)支付一般约定按工程进度80%付款、预付工程款、付至总价85%时暂停支付,竣工验收合格后,经审计无误后60 d内支付总价款的10%,剩余5%作为质量保证金,保修期满后无质量问题后付清。此条应注意的是通用条款33.2约定,发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实,给予确认或提出修改意见。 33.3条中发包人收到上述资料后无正当理由不支付工程竣工结算价款,从第29日起按承包人同期向银行货款利率支付拖欠工程价款的利息,并承担违约责任。根据合同的解释顺序,专用条款解释顺序优先于通用条款,具体工程中曾发生即业主方收到施工方提交的竣工结算,由于结算审计不及时,超出了28日未给予施工单位回复,遭施工单位诉讼,而一审法院据通用条款判决以施工单位所报结算(超出合同价款600余万元)支付工程款,划走业主方单位款项600万元(其他款项均按合同约定支付的情况下)后,此案件因明显依据适用条款错误被最高法院驳回重审。

此一事件提醒业主方收到竣工结算后应在规定的时间内予以回复,从而避免不正当的损失。

总之,建设工程示范文本合同,对具体的工程提出了很好的指导。业主与施工单位签署合同时应在专用条款部分,对投标文件、结算依据、变更结算等牵涉到工程价款变更的全部项目要求都要具体的体现在合同条款中,并且互为解释补充,才能有效的避免不必要的纠纷。若进入长期的诉讼与反诉讼,对于双方都是一种损失,对人力物力资源及社会资源都是一种巨大浪费。合同签订详实明确,全面考虑可能发生的纠纷,进行风险论证,前期工作虽然花费一些人力物力咨询费等,但与有纠纷时的投入相比是必要而且非常微小的,因此应该对合同的签署给予最高的重视。

摘要：合同在建筑工程中对规范双方权利义务有非常重要的意义,针对一些具体案例提出GF 1999-0201建设工程施工合同示范文本中专用条款等签署时应注意的具体问题,从而避免合同纠纷,减少社会资源浪费,促进社会和谐发展。

关键词：合同条款,签订,变更,补充合同

参考文献

《建设工程施工合同》签订主体解析 篇3

订立工程合同前，要细心研究合同条款，要结合项目特点和当事人自身情况，设想在改造中可能出现的问题，事先提出解决的措施。合同条款用词要准确，发包人和承包人的义务、责任、权利要写清楚，切不要因准备不足或疏忽而使合同条款留下漏洞，给合同履行带来困难，使施工单位合法权益蒙受损失。

签订建设工程施工合同，应充分注意并处理好下列问题：

1、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定

目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的GF-1999-0201《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订 “专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。

有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》(试行)、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。

2、严格审查发包人资质等级及履约信用

施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。

根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。

3、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容

“工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。

(1)实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用体积廉洁，均应在合同中予以，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。

(2)根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。

3)建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场工程量和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。

4、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定

一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。

5、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系

尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。

6、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限

《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定歈 及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给各方造成损失。

7、不可抗力要量化

施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。

国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。

8、运用担保条件，降低风险系数

在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。

《建设工程施工合同》签订主体解析 篇4

题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）

1、某施工合同履行过程中，承包人提出使用专利技术，工程师同意。则下列关于申报手续和费用承担的表述中，正确的是__。A．发包人办理申报手续并承担费用

B．发包人办理申报手续，承包人承担费用 C．承包人办理申报手续，发包人承担费用 D．承包人办理申报手续并承担费用

2、根据质量管理体系理论，质量管理体系的目的就是要__。A．提高企业经济效益 B．帮助组织增进顾客满意 C．持续改进产品质量

D．提高组织的声誉和效率

3、发生延期事件的工程部位，无论其是否处在进度计划的关键线路上，只有当所延长的时间超过其相应的时，才能批准工程延期。A：总工期 B：自由时差 C：总时差 D：合同工期 E：自我评定

4、合同解除__而使债权债务关系提前归于消灭的行为。A．必须经双方的协议

B．必须因为当事人一方的意思 C．是因不可抗力

D．是因当事人一方的意思或双方的协议

5、影响工程进度的因素中，临时停水、停电、断路属于。A：业主因素 B：勘察设计因素 C：施工技术因素 D：社会环境因素 E：自我评定

6、根据《国务院关于投资体制改革的决定》，对于企业不使用政府资金投资建设的项目，视情况实行。A：审核制或备案制 B：核准制或备案制 C：审批制或审核制 D：核准制或审批制 E：工程保险金

7、在投资项目的财务评价中，计算利息备付率这一评价指标的目的是要对项目的进行分析。A：负债水平B：偿债能力 C：盈利水平D：保障能力

E：由于传染病的影响而暂时停止的施工

8、某分部工程双代号网络计划如下图所示，其关键线路有（）条。A．2 B．3 C．4 D．5

9、除__以外，合同允许变更或解除。

A．由于不可抗力致使合同的全部义务不能履行 B．由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同 C．由于合同主体的一方承办人调离单位

D．当事人双方经过协商同意，并且不因此损害国家利益和社会公共利益

10、按照FIDIC施工合同条件规定，因非承包商原因导致不能进行规定的竣工检验，工程师应以__签发接收证书。A．本该进行检验日

B．缺陷通知期内补充检验通过日 C．工程实际移交日 D．业主实际使用日

11、按工程量清单计价模式计价时，工程量清单的编制人应是。A：工程设计单位 B：工程投标单位 C：工程招标单位

D：工程造价管理部门

E：由于传染病的影响而暂时停止的施工

12、下列不属于建筑与结构项目安全各功能检验项目的是。A：地基承载力检验报告 B：外窗气密性检测报告 C：幕墙气密性检测报告 D：外墙热工性能 E：工程变更单

13、工程项目竣工投产后，新增的无形资产是。A：建设单位管理费 B：研究试验费 C：建设期利息 D：土地使用权

E：由于传染病的影响而暂时停止的施工

14、在工程量清单计价方式中，清单项目的工程量计算通常是计算其。A：实体工程量 B：实际工程量 C：实体工程量+损耗工程量

D：实体工程量+需要增加的工程量

E：由于传染病的影响而暂时停止的施工

15、建设工程施工进度控制工作中，编制施工进度控制工作细则的主要内容不包括。

A：进度控制的方法

B：进度控制人员的职责分工 C：建立进度控制保证体系

D：施工进度控制目标实现的风险分析 E：自我评定

16、【例2．单选题】招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。A：7 B：15 C：20 D：30 E：工程保险金

17、在工程质量事故处理过程中，可能要进行必要的检测鉴定，可进行检测鉴定的单位是。

A：总监理工程师指定的检测单位 B：建设单位指定的检测单位 C：具有资质的法定检测单位

D：监理工程师审查批准的施工单位实验室 E：工程变更单

18、【例2·单选题】承包人的设计文件提交监理人后，发包人应组织设计审查，合同约定的审查期限届满，发包人没有做出审查结论也没有提出异议。A：应进行修改之后，再次提交 B：发出通知，催促其提出审查结论

C：视为承包人的设计文件已经获得发包人同意 D：不得进行下一步的工作 E：专业监理

19、监理任务确定并签订委托监理合同后，工程监理单位首先要做的工作是。A：编制监理大纲 B：编制监理规划

C：组建项目监理机构 D：编制监理实施规则 E：工程保险金 20、【例1·单选题】以下标准不属于综合评估法的初步评审标准的是。A：形式评审标准 B：资格评审标准 C：响应评审标准

D：施工组织设计和项目管理机构评审标准 E：专业监理

21、在施工机械使用费中的窝工费计算，如系租赁设备，一般按计算。A：实际租金和调进调出费的分摊 B：实际租金分摊 C：台班折旧费

D：按分包合同规定的内容

E：由于传染病的影响而暂时停止的施工

22、总投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的与项目总投资的比率。A：息税前利润 B：净利润

C：总利润扣除应缴纳的税金 D：总利润扣除应支付的利息

E：由于传染病的影响而暂时停止的施工

23、关于审查施工图预算的方法，不正确的说法是。A：全面审查法优点是质量比较高，缺点是工作量大

B：对比审查法是把一单位工程按分部工程分解，再按直接费和间接费分解，然后与标准预算进行对比分析的方法

C：筛选法适用于住宅工程或不具备全面审查条件的工程 D：分组计算审查法是一种加快审查工程量速度的方法 E：由于传染病的影响而暂时停止的施工

24、在国外，建设工程一切险的投保人一般是。A：发包人 B：承包人 C：监理人 D：项目经理 E：专业监理

25、甲是某材料供应公司的法定代表人，董事会授权其可订立1000万元以下的合同，甲与某施工企业订立了2000万元的合同，施工企业不知其超越权限，该合同的效力状态为。A：不成立 B：无效 C：可撤销 D：效力待定 E：专业监理

二、多项选择题（共25 题，每题2分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据《招标投标法》要求，必须进行招标的项目包括__。A．高级别墅

B．使用国际组织或者外国政府贷款，援助资金的项目 C．部分或全部使用国有资金或国家融资的项目 D．外商投资的基础设施的项目 E．大型基础设施，公用事业的项目

2、按质量检验程度的不同，检验可分为抽样检验、全数检验和免检。下列各种材料中，可予以免检的有。A：有足够的证据证明质量有保证的一般材料 B：经建设单位批准同意使用的材料 C：普遍使用的常规装饰材料

D：实践证明其产品质量长期稳定、质量保证资料齐全的材料 E：由权威部门认定推荐的新材料

3、以下风险转移的情况属于非保险转移的有__。A．建立非基金储备 B．第三方担保

C．业主将合同责任和风险转移给对方当事人 D．承包商进行合同转让或工程分包 E．制定损失控制措施

4、依据FIDIC《施工合同条件》规定，对于承包商提出的索赔，可能同时给予补偿工期、费用和利润的情况有__。A．对竣工检验的干扰 B．不可抗力造成的损失 C．延误移交施工现场 D．业主提前占用工程

E．非承包商原因检验导致施工延误

5、建设工程风险识别过程中的核心工作有。A：建立初始风险清单 B：建立工程风险分解 C：判别是否需要新的分解 D：建立最终风险清单

E：识别风险因素、事件及后果

6、某项目施工过程中，由于空中飞行物坠落给施工造成了重大损害，应当由承包方承担。

A：承包方人员伤亡损失 B：发包方人员伤亡损失

C：承包方施工设备损坏的损失

D：运至施工场地待安装工程设备的损害 E：工程修复费用

7、建设工程质量控制的目标含义是__。A．必须满足业主要求 B．必须满足施工要求

C．必须符合国家强制性质量标准要求 D．可以通过合同加以约定

E．必须符合其他建设条件的要求

8、供货方的运输责任主要涉及。A：产品质量缺陷 B：包装责任 C：逾期付款 D：发运责任 E：数量短缺责任

9、【例3·多选题】设计人配合施工的义务包括。A：设计交底

B：解决施工中出现的设计问题 C：工程验收 D：编制商务标 E：编制技术标

10、下列关于国有资金投资的工程建设项目工程量清单的说法中，符合《建设工程工程清单计价规范》(GB50500—2013)规定的有。A：是否采用工程量清单方式计价由项目业主自主确定 B：必须按清单规定的方式进行工程价款的调整 C：必须按清单规定的方式进行价款支付 D：必须按清单规定的方式计算索赔金额 E：必须按清单规定的方式进行竣工结算

11、项目法人的工作内容包括。A：项目用地预审 B：项目资金筹措 C：项目环评审查 D：项目建设实施 E：项目债务偿还

12、工程量清单计价应包括按招标文件规定，完成工程量清单所列项目的全部费用，包括。

A：分部分项工程费 B：利润 C：规费 D：预留金 E：税金

13、《建设工程施工合同(示范文本)》规定，下列工作中，属于竣工验收必须满足的条件有。

A：承包人已完成了合同约定的各项工作 B：工程质量监督机构已确认了工程质量合格 C：有完整的技术档案和施工管理资料 D：承包人签署了工程质量保修书

E：设计单位对施工中其签署的设计变更通知书进行了确认

14、自由时差的特点是。

A：独立的，利用了不影响其他工作的开工时间 B：本工作时差，及时使用过期作废 C：非关键线路上自由时差一定为零 D：它为全线路所共有

E：自由时差一定小于等于总时差

15、在采取进度控制措施时，要尽可能采取可对投资目标和质量目标产生有利影响的进度控制措施是__。A．通过网络进行进度计划 B．完善的施工组织设计 C．控制关键线路的工作内容 D．充足的施工人员和机械设备 E．优化的进度计划

16、工程网络计划资源优化的目的是为了寻求（）。A．最优工期条件下的资源均衡安排 B．工期固定条件下的资源均衡安排 C．资源有限条件下的最短工期安排 D．资源均衡使用时的最短工期安排 E．最低成本时的资源均衡安排

17、根据《建设工程设计合同(示范文本)》的规定，设计人配合施工的义务有。A：向发包人和施工承包人进行设计交底 B：解决施工中出现的设计问题 C：解决施工人员分配问题

D：参加重要部位的隐蔽工程验收 E：对外商的设计资料的审查

18、__文件不需要监理单位保存。A．分包单位资质材料 B．不合格项目通知 C．预付款报审与支付

D．工程竣工决算审核意见书 E．工程延期报告及审批

19、下列工程质量问题中，可不做处理的有。A：不影响结构安全和正常使用的质量问题 B：经过后续工序可以弥补的质量问题

C：存在一定的质量缺陷，若处理则影响工期的质量问题 D：质量问题经法定检测单位鉴定为合格

E：出现的质量问题，经原设计单位核算，仍能满足结构安全和使用的功能 20、关于大型项目设备试运行的顺序，下列说法正确的有__。A．先低速逐级增至高速

B．先遥控后手控，再进行自控运转 C．先从动系统后主动系统 D．先无负荷后负荷 E．先单机后机组

21、下列关于定金的说法正确的有。

A：债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回

B：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金 C：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金

D：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用违约金条款

E：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款

22、按照施工合同通用条款的规定，当合同文件出现矛盾时，可__。A．由发包人和承包人协商解决 B．由负责监理的工程师做出解释 C．按合同约定的解决争议的方式处理 D．按标准和规范做出解释 E．由设计人做解释

23、监理工程师在施工过程中要对施工环境进行控制，下列属于施工质量管理环境的有。

A：质量管理体系是否处于良好状态 B：质量责任制是否落实

C：施工场地空间条件和通道是否符合要求 D：质量控制自检系统是否处于良好状态 E：现场质量检测制度是否完善

24、可同时用于财务评价和国民经济评价的分析方法有。A：盈亏平衡分析法 B：ABC分析法 C：敏感性分析方法 D：概率分析法 E：因素分析法

25、施工合同示范文本规定，因__等原因导致竣工时间延长，经工程师确认后可以顺延工期。A．不可抗力 B．工程量增加

C．承包商基础施工超挖 D．设计变更

《建设工程施工合同》签订主体解析 篇5

一、物业服务企业应注意的问题

1、注意主体的适格性

（1）注意物业服务企业自身的适格

《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

所以，对于物业服务企业来说，首先其自身必须具有相应的资质，再次其公司内部从事物业管理的人员也应当按照国家的有关规定，取得职业资格证书。具体资质参见《物业服务企业资质管理办法》。（关于资质问题要展开的话我再补充）

《物业服务企业资质管理办法》第八条：

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

（2）注意业委会的适格

《物业管理条例》第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

签订物业服务合同时，作为物业服务企业的相对方，业委会的适格与否也是决定合同效力的关键，所以物业服务企业一定要特别注意业委会的资格问题。业主委员会是业主大会的常设组织,是业主的一种自治组织，其代表业主为业主利益而行为。业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。

业主委员会签订物业服务合同，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（《物业管理条例》11条、12条），否则，其所签订的合同有可能会因主体不合格而使合同存在瑕疵。（无效或被撤销）

2、明确合同内容

凡事预则立，不预则废。有言在先，在合同签订时对相关事项予以明确，在将来发生纠纷时，可以促成纠纷的顺利解决。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等，服务内容丰富、范围较广，每个小区的具体情况又各不相同。由于认知上的差异，很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的理解出现偏差，产生矛盾。因此，明确各自的权利和义务，对合同双方来说都具有不可忽视的意义。

物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有：（1）收益归属：车库、车位的收益归属，供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属，其他公共部位收益的归属；（2）服务范围和标准：哪些事项属于物业服务范围，哪些不属于物业服务范围，哪些服务可以另行收费，哪些不应当另行收费；约定应符合北京市住宅物业服务等级规范（试行）一级、二级还是三级标准，如果有超过或低于该 标准的特别约定应另行写明（3）物业费收费标准、时间和方式，何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩权，无正当理由业主拒交物业费的违约责任；（4）物业管理用房的使用，有的物业公司擅自将物业管理用房出租，而物业服务合同对此却没有相应规定，引发一系列行政投诉和民事诉讼；（5）合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力，明确业主大会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前解聘物业服务企业，除经双方认可的不可抗力外物业服务企业不得提前解除合同；（6）合同终止后的交接：物业公司在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式，明确需要移交的部位和资料目录，财务的交接。

所以在一般物业服务合同中对委托的管理服务至少应包括五个层次的约定：（1）委托项目

委托哪些管理服务项目应逐项写清。如“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”；“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”；“环境卫生”等。物业管理委托最主要的是公共性服务项目，应逐项给予明确；同时哪些项目允许物业管理企业分包，对分包的原则要求和限制条件，也应给予明确。

（2）各委托项目的具体内容

各委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好。如房屋的使用、养护、维修；路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房（棚）、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，项目内容包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构„„环境卫生包括哪些部分，楼梯、楼道、场地、庭院哪些委托，哪些不委托。

不同性质的业主和不同类型的物业在某些委托项目的具体内容上是有很大差异的。这些差异和区别除在招标书中明确提出外，还应在合同谈判时给予准确界定。如部队和一些政府机关在“保安服务”这一委托项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有较大区别的。

（3）服务质量与标准

各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化。这种量化标准有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。如垃圾清运要一天一次，还是二天一次，这是对工作量的量化；而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“整洁”，因为是否整洁不易作出准确判断。

目前，不少物业服务合同在签订时对质量标准阐述不准确。对此，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中物协[2004]1号)，各地行政管理部门也颁布了各地物业管理服务的等级标准，这些可作为合同谈判签订时的参考和依据。

（4）管理和服务费用

各委托项目在上述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用。物业管理服务是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了委托项目、具体内容和质量标准后，费用的确定往往是双方争论和讨价还价的焦点。在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制取费，还是酬金制付费，双方都应经过一定的测算和对比。各地物价局颁布的指导价应视作一个参考依据，各物业区域的规模大小与构成均不同，对最终取费标准还应详细讨论确定。

（5）对物业管理企业的奖惩约定条款

物业管理委托的甲乙双方应争取双赢的结果。在物业服务合同谈判中，应对物业企业的工作有相应的奖惩条款。目前，各法规对物业管理企业的违法、违规、违约行为，对由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况均有一些惩罚性条款，但缺少对物业管理企业的奖励性条款。

在合同谈判时，业主可以设立一些奖励条款，以激励物业管理企业及其员工更好地做好物业管理服务。如，业主可设立业主奖励基金，对有突出事迹或表现的员工给予一定奖励；在酬金制的情况下，如物业管理企业在做好管理服务的前提下，其物业服务支出有较大的节约，可适当提高酬金等。

上述五个层次足物业服务合同不可少的必备的内容。为防止合同过长，可采用附件的形式。在《前期物业服务合同(示范文本)》中，包括《物业构成细目》、《物业管理服务质量目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个附件。此外，双方还可就具体问题增加附件。

3、明确违约责任（1）合同解除权问题

物业服务合同属于无名合同，但其和委托合同非常的类似，而《合同法》又规定了无名合同参照最相类似的合同处理的原则，这么一来，就很可能参照委托合同给予委托方任意解除权，这对物业服务企业来说十分不利的。所以物业企业在签订合同时一定要强调物业服务合同的特殊性，明确约定合同解除的条件。但《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。这条规定还是给了业主大会的单方解除权，在目前情况下，我们只能遵守。（思考：司法解释的效力）那么，在合同中就应该约定明确，任何一方无正当理由解除合同的，应承担违约责任。同时，应对“正当理由”予以明确。

（2）明确责任的划分

由于物业管理活动具有生产与消费同时产生同时结束的特点，问题出现后不易取证，责任的界定往往成为双方争议的焦点，导致解决这些问题比解决一般合同履行中产生的问题要更为复杂。因此，物业服务合同在签订时双方要对此有更为详尽的约定。首先，要明确当各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件；其次，要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。较之一般合同，物业服务合同对违约责任的界定及争议的解决方式更应引起重视.4、实事求是留有余地

物业服务合同双方一旦签订，物业管理企业就要认真、严格地履行，凡做不到位的地方物业管理企业都应承担相应的责任。因此，在合同谈判中，既要实事求是，更要留有余地。

在投标和承诺物业管理服务标准时，物业管理企业要量力而行，充分考虑自己的成本与实力，不要做赔本买卖。在实施物业管理时，客观条件的约束和主观条件的限制是搞好物业管理服务工作的基础性条件，管理服务的结果只能建立在这个基础之上。要注意，对经过努力才有可能达到的一些标准，要留有余地，更不能说过头话。反之，则很容易成为产生问题的根源。

5、签订的物业服务合同应该及时备案。附：《北京物业服务合同备案程序》

（一）受理：

申请人登录北京建设网（），进入办事大厅，点击物业管理动态监管系统填报相关内容，并提交以下书面材料：

物业服务合同备案：

1.北京市物业服务合同备案申请表或外埠在京企业物业服务合同备案申请表（填报信息后自动生成）

2.《物业服务合同》；

3.企业资质证书正、副本；

4.企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本；

5.组织机构代码证；

6.项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书；

7.物业项目的合法来源证明文件；

8.事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。

前期物业服务合同备案：

1.北京市前期物业服务合同备案申请表（填报信息后自动生成）

2.《前期物业服务合同》；

3.项目负责人身份证明、项目负责人与建设单位之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书；

4.物业服务费用评估报告摘要。

上述材料除要求原件的外，均提交复印件（A4纸）一份，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准审查申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人制作《受理通知书》，并将申请材料转审查人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查：

标准：

1.申请材料齐全、符合法定形式；

2.符合《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》的规定；

3.接受委托的物业服务企业符合物业服务企业资质管理的相关规定；

4.《物业服务合同》约定的内容符合物业管理的有关法律、法规、规章和本市政策规定。

岗位职责及权限：

按照审查标准审查申请材料。

符合标准的，签署意见后转决定人员。

不符合标准的，书面提出意见及理由，转决定人员。

时限：7个工作日

（三）决定：

标准：同受理、审查标准

岗位职责及权限：

对申请事项作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员。

不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。

时限：2个工作日

（四）告知：

岗位职责及权限：

对准予备案的，制作《办理结果通知书》，并送达申请人。

对不予备案的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

时限：1个工作日（不包括送达期限）

《北京市物业服务合同示范文本》为大家提供了一个很好的借鉴。我们签订合同时，可以予以使用，但对一些需要特别约定的事项，一定要在合同中明确。下面我们就来看一下合同。（我把合同给修改下，介时就直接打开合同给大家讲解物业服务企业应该注意什么。）

二、业委会应注意的问题

1、业委会主体要适格

业主委员会是业主大会的常设组织,是业主的一种自治组织，其代表业主为业主利益而行为。业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。

业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容，物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特别需要注意的是，有些小区的《管理规约》《、业主大会议事规则》对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等约定了具体规则，比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订，业委会的行为需严格遵守小区规则。如果程序不合法，可能导致物业服务合同无效或者被撤销。

业委会与物业服务企业签订物业服务合同，一般应按照下面的流程进行：

A 选聘物业服务企业。根据《物权法》、《物业管理条例》的规定选聘物业服务企业应当按照《业主大会议事规则》的规定程序由业主大会决定。

B 与物业服务企业协商确定合同条款

物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

C 签订物业服务合同

2、搞清楚物业服务企业的资质 前文已述

3、明确约定合同内容

约定好合同的具体内容，对合同双方都是有利的，业委还可以根据自己的特殊需要，与物业服务企业进行具体的协商。大致内容可以参见物业服务企业要约定的内容，但下面几点，业委会必须要注意：

（1）搞清小区公共资产，（2）搞清小区所有能产生的收费项目和费用。

（3）物业服务承诺要细化，比如保安多少人，分班情况如何，管理层多少人，卫生绿化多少人，水电气等维修服务多少人等，安保、绿化、卫生等服务的标准及时效性是什么，物业公司每月的各项费用开支多少等等；

（4）小区哪些设施物业公司可以无偿使用的，哪些方面也要和业主一样需交纳费用的

（5）协议最好一年一签，每季度要检查物业公司帐目情况；（6）物业公司服务不到位，如何制衡和赔偿，最好要有保证金；（7）停车费、物业费、租赁费等收益总额除掉小区支出总额和物业公司合理利润后，如何去支配，如何去监管使用；

（8）明确约定物业服务企业可以转委托的事项。（9）协议草案应向广大业主公告，听取业主的意见。总之，物业公司要选好，服务协议更要规定好，以便于日后业主委员会和广大业主进行对照检查。好的制度和运行机制使“歪脑筋的人”无机可乘，不好的制度和运行机制也会使“好人”动起“歪脑筋”。

三、业主应注意的问题

业主不是物业服务合同的签订主体，但作为权利的享有者和义务的履行者，业主似乎应该才是物业服务合同的真正主体。但因为业主太过分散，为了资源的高效利用和便利，再加上现代高层建筑的发展并进而产生的共有区域的出现，业主便不得不组成业主大会，通过业主大会来集体行使自己的权利。

业主大会的执行机构是业委会，业委会需根据业主大会的决定签订物业服务合同。业主可行使自己的监督权利，以确保业委会代表自身的利益行使权力。

《物权法》第七十八条 【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

1、监督业主大会做出决定的程序是否合法，是否达到了法定的或《管理规约》约定的最低人数比例。

2、对于业主大会的决议侵害自己利益的（如同意住改商），可向法院起诉依法维护自己的合法权益。

3、对公布的《物业服务合同草案》进行审查并提出建议，对损及自身利益的可以要求业委会修正。

4、当物业服务企业未按照约定提供服务时，可行使自己的抗辩权。

5、审查物业服务企业的资质及其收费标准是否符合规定。附：《北京市物业服务收费管理办法》

四、前期物业服务合同中建设单位应注意的问题

前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。开发商在签订前期物业服务合同时应注意以下几个方面的问题：

1、建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。（22）

2、建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

3、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

4、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

5、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

6、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。（《北京市物业管理办法》第7条）

7、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

8、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

五、前期物业服务合同中物业服务企业应注意的问题

1、建设单位是否在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，是否对遵守临时管理规约予以书面承诺。

3、建设单位与物业买受人签订的买卖合同是否包含前期物业服务合同约定的内容。

4、物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

《建设工程施工合同》签订主体解析 篇6

1 基建项目施工合同特点

基建项目施工合同是基建项目的主要合同之一, 即发包人与承包人为完成特定工程项目的土建施工、设备安装、装饰装修、工程保修等工作内容, 确定和约束双方权利和义务的法律文件。基建项目施工合同的标的物是满足使用功能预期目的的建筑产品, 其主要有如下特点。

1.1 施工合同标的物的特殊性

高校基建是为公共教育教学服务的, 非经营性是其基本属性, 对高校基建项目的评价标准应该是社会效益与经济效益并重, 甚至社会效益要高于经济效益。高校基建项目施工合同标的物是各类建筑产品, 其预期使用功能主要有教育教学、科学研究、学习居住等, 建设过程中受到自然条件、社会政策条件等因素的影响。这些预期的使用功能和影响因素决定了标的物不同于其他批量生产的产品, 具有空间和时间的唯一性, 具有不可替代性。

1.2 施工合同标的物技术标准的一致性

随着经济及科学技术的发展, 建筑产品外形的创新, 结构日趋复杂, 建筑新材料的使用, 工作量大, 使其建设工期比较长。在较长的施工合同履行期内, 新技术和新材料不断出现, 法律法规政策的变化及市场技术材料的价格浮动, 导致施工合同的履行及管理复杂化, 签订施工合同时需明确标的物施工的技术标准一致性。

1.3 施工合同条款涉及专业多, 内容复杂

基建项目的建设工期较长, 涉及地质、建筑、结构、材料、电气、暖通等专业, 造成了施工合同条款内容较多。虽然施工合同的履行只有发包方和承包方, 但是实施过程中涉及的主体远远超过两方, 合同的条款约定还需要和分包合同、设计合同、地勘合同同、、供货合同等其他有关合同的内容相协调。

2 施工合同在项目管理中的作用

建设工程施工合同在基建项目管理过程中发挥着越来越重要的指导性作用, 其作用主要有以下几个方面。

2.1 确定了项目管理的目标和依据

基建项目施工合同确定了工程建设和项目管理的主要目标:投资、质量、工期, 是合同双方在项目管理中各种经济活动的基本依据, 同时也是双方在工程实施过程中解决争议的依据;争议解决的方法和程序同样要按照合同的约定。

2.2 规定了合同双方的权利和责任

高校基建项目施工合同规定了学校和承包单位在合同管理履行过程中的经济利益, 权利和责任。从理论上分析, 施工合同双方的管理目标是不一致的, 发包方的目标是尽可能的降低投资成本, 减少工程变更, 建设出质量优良的建筑产品;而施工方的目标是尽量降低各种成本, 增加工程变更, 取得企业利润, 增加收益。合同规定了双方的权利和责任, 双方在项目管理过程中都可以利用合同来保护自己的经济利益, 甚至是约束对方, 体现出合同框架内的权利和责任的平衡性。

2.3 规定了合同双方的最高行为准则

建设工程施工合同是项目实施至结算过程中发包方和承包方的最高行为准则, 合同双方要按照相关的法律法规和约定的合同条款来履行工作, 减少合同争议, 避免违约行为。

3 施工合同签订要点分析

在基建项目施工合同履行过程中, 因合同条款的歧义、疏漏等引发的合同争议甚至法律诉讼, 影响了基建项目的顺利实施, 严重的甚至影响到发包方的投资预期收益或承发包方的经济利益。因此, 要充分重视合同的签订工作, 减少合同纠纷, 规避合同风险。笔者作为业主代表参与了一项学生公寓工程施工总承包的合同签订, 现处于合同的履行阶段, 感受颇多, 现从发包人的角度分析合同签订的要点。

3.1 工程承包范围的约定

施工合同中的工程承包范围一定要表述清晰, 避免建设工程中出现争议, 规避承包方索赔的风险。本学生公寓项目的工程承包范围为招标全套图纸内的土建、水电安装、幕墙、通风、智能化、非专业承包的消防及室外道路、管网、景观等工程 (包括设计变更联系单内容) 。此学生公寓项目确定了承包人为施工总承包方的角色;其次确定了专业的消防工程由发包人单独发包, 在确定消防单位之前的消防管线预埋工作由承包人来做;三是承包人要对发包人另行发包的专业工程进行配合;工程承包范围约定明确, 有效规避了合同争议。

3.2 甲方供应材料设备结算的约定

目前建设工程由发包方供应主材的情况是比较普遍的, 所以要在施工合同签订中加以约定甲供材料设备的结算方法。本学生公寓项目施工合同中约定甲供材料以及设备在结算时, 工程量按施工图计算, 损耗及使用量根据招标投标文件计算。属承包方超额订购或使用的物件由承包人负责, 按实际采购价格在工程结算中予以扣除;因承包人不能保质保量采购的, 发包人有权将乙供材料改为甲供材料, 且甲供材料的采购、安装、搬运、保管、二次运输等费用由承包人承担, 发包人不再为此增加任何费用。

3.3 质量保修金的约定

质量保修金是指建设单位与施工单位在建设工程承包合同中约定或施工单位在工程保修书中承诺, 在建筑工程竣工验收交付使用后, 从应付的建设工程款中预留的用以维修建筑工程在保修期限和保修范围内出现的质量缺陷的资金。因各分部工程的质保期不一样, 应对质量保修金的相关条款进行具体约定, 避免引起合同争议。本学生公寓项目施工合同中约定工程质量保修金为竣工审定结算价款的5%, 工程竣工结算时一次性扣留质量保证金, 质量保修金无利息;发包人在工程竣工验收合格2年后, 业主用户签字盖章办理相应手续后支付质量保修金的80%;工程竣工验收合格5年后业主用户签字盖章办理相应手续付清剩余质量保修金。

4 结语

本文根据基建项目施工合同的特点, 结合本校学生公寓项目施工合同的签订, 通过对关键要点的分析, 有侧重点地剖析了规避施工合同风险的有效方法。基建项目施工合同体现了合同双方的管理目标和经济利益关系, 是工程管理中最基本的文件依据, 具有法律效力。完全避免施工合同争议较难实现, 但在基建项目施工合同签订过程中应细致地考虑合同的关键点、风险点, 对涉及经济利益的具体条款要详细约定, 避免出现歧义词语;对合同的关键要点应仔细核对, 做到周密、细致、严谨, 尽可能地减少施工合同争议, 顺利有序实施基建项目。

参考文献

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[2]陈永鸿, 王青薇.大型工程建设管理目标及任务要素的集成研究[J].价值工程, 2011 (22) :58-59.

[3]孟凡密, 张修林.国际工程合同争议解决方式评析与借鉴[J].建筑经济, 2005 (6) :64-68.

[4]李祥军, 晋宗魁.建设工程施工合同争议成因及对策研究[J].建筑经济, 2013 (8) :62-65.

签订施工合同须知 篇7

杜旭丹

【摘要】本文对笔者在司法实践中发现的有关合同管理问题进行了分析，并结合各种不同的合同类别而阐述了施工企业在合同签订及履行过程中应注意的有关问题，供施工企业的合同管理进行所需的借鉴。

【关键词】施工企业 合同管理 司法实践 合同签订 合同履行 1.引言

合同是联系市场主体的纽带，企业的一切经营行为都是围绕合同展开，故施工企业必须充分重视合同管理和保障其实质性工作质量。施工企业涉及的常见合同类别有工程施工合同、材料采购合同、租赁合同和劳务分包合同等，笔者谨结合所认知的施工企业合同管理现状和自身的司法实践经验，对上述合同的签订和履行过程所应注意的问题做出以下的分析，供业内同行及专业单位借鉴。

2.合同签订过程中应注意的问题 合同主体应适格

对通过市场跟踪所选择的合同当事人，应核查其营业执照、资质证书、企业资信、注册资本等工商登记信息，并核查其使用的印鉴是否合法与真实，及验明其是否具有主体资质、权利能力、行为能力。

对于联合体投标的项目，国家有关规定或者招标文件对投标人的资格条件具有相关的规定，联合体各方均应具备规定的相应资格条件，由同一专业的单位组成的联合体应按照资质等级较低的单位确定联合体的资质等级，并应由联合体各方共同确定联合体投标单位的牵头人。

对于代订合同的经办人，应请其出具委托人的授权委托书，并核查其是否处于委托书的委托权限和期限内。

合同内容应公平合法

合同文件内不得存在违反国家法律、行政法规的禁止性规定，否则将导致合同无效或者合同内部分相关条款的无效。

依据相关法律和司法解释的规定，合同无效的情形包括以下情况，而存在违反上述规定的施工合同将导致无效或者部分无效：

(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；

(4)承包人非法转包建设工程的。

在劳务分包合同中，对于分包人不能按照合同约定履行工期、质量和文明安全施工等义务，施工企业经常使用“罚款”作为此类违约行为的责任承担方式，但“罚款”一词主要使用于行政机关对行政管理相对人的违法行为进行的制裁，对于平等的民事主体之间则不宜适用，而应使用赔偿金、违约金等合同用辞。

在材料设备采购合同中常有“随建设单位的付款情况付款”的条款，但此等说法构成合同约定的模糊，出卖人有权随时请求作为买受人的施工企业支付已供货物的价款。

合同用辞应规范

合同用辞应表述准确，同样用辞的涵义应相互一致，不能存在互相矛盾、含糊不清、易产生误解或歧义的表述。

例如不能将劳务合同中的“月进度款”写成“预借生活费”，应明确验收合格后付款是指“单项工程验收合格”还是“工程整体竣工验收合格”，应明确质量标准是达到“结构长城杯标准”还是“获得结构长城杯，并以获取证书为准”，“两年保修期满后付款”和“保修期满两年后付款”的约定存在着截然不同，此等内容或其同类内容都是合同签订过程中常出现的问题，需要予以严格的避免和消除。

合同形式应与合同内容相符

在部分施工材料采购过程中，一方面由于建筑施工企业的各职能部门人员比较熟悉购销合同的操作，另一方面因各建筑施工企业比较重视分包合同的管理而引致相关签字盖章手续较购销合同的繁琐，合同经办人员往往签订《材料购销合同》以实现简化盖章手续而保障工程进度需要等的目的，但实际签订的合同并非属于仅负责材料供货及运输的购销合同，而是属于尚包括材料安装及验收等的分包合同，例如对于一些石材、保温材料的供应合同。

在此等情况下，由于受到材料采购合同标准文本的局限，从而未能在合同内约定工期、工程质量验收及详细结算依据、程序等条款，一旦施工企业在产生合同纠纷下追讨供货商的工期违约、质量验收不合格等的赔偿，则很难找到相应的合同依据。

例如在一起配电箱等的材料设备采购合同纠纷中，合同约定“工程验收付合同价的10%”，工程验收是否发生成为双方争议的焦点。供货商认为工程验收指设备验收，即货到后通电一试即可，验收的义务由买受人承担，买受人自行对机器进行调试证明合格即为验收；而施工企业则认为验收指供电设备所属系统的验收，作为施工单位的买受人无权验收，应由供电局执行验收，故出卖人要求的合同价10%的货款支付尚不具备付款条件。

此类纠纷在施工企业的合同管理中非常普遍，故对于名为购销合同、实为分包合同的合同，应尽量使用分包合同的适用文本，或参照分包合同的管理要求而对所使用的材料采购合同标准文本做出所需的完善。

重视黑白合同

“白合同”即在当地政府主管部门备案的合同。一些建设项目的发包人可能要求与承包人在备案合同基础上另行签订相关的补充协议，并在其中就价款、工期、质量、让利、取费等对承包人提出相对“白合同”而言更为苛刻的合同条件，以作为执行合同使用，从而构成“黑合同”。

根据最高人民法院司法解释的规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。简言之，白合同的效力高于黑合同，该司法解释为平衡建筑市场发承包双方利益、维护承包人权利提供了相关的法律依据。

施工企业在目前无力改变“两套合同”的现状下，应以超过发包人的热情而追求白合同的签订，而不能简单认知为白合同仅用于合同备案及无所谓。当合同的实质性条款发生变更后，施工企业应积极的敦促发包人适时办理相关的合同变更备案手续。

值得说明的是，上述司法解释条款的出台已日益获得发包人的重视；发包人以节省备案费用为理由而压低备案合同价款或者在黑白合同内采用不同的计价方式等，都会给合同双方的实际合同履约带来很大的问题。遇到此等情况时，施工企业应在合同履行中时刻注意两个合同的差异存在，并适时做好相关的准备。

合理限制三方协议、债权转让协议在分包合同中的应用

建设工程的合同安排中常常存在由发包人选定指定分包人、由总承包人与指定分包人签订相关分包合同、并由发包人直接支付分包工程款给指定分包人的情况。在此情况下，虽然通过合同约定甚至通过签订相关的三方协议而免除了总承包人履行分包工程付款的义务，但是合同条款内没有对总承包人自行分包的分包人与指定分包人的有关合同权责做出进一步的规定。

例如总承包人自行分包的分包人造成的工期延误属于总承包人自行造成的延误、发包人不负责补偿给总承包人造成的损失，但指定分包人造成的工期延误属于发包人及总承包人均不承担责任的延误、但发包人须负责补偿给总承包人造成的损失等。由于没有此类条款的约定，合同履行中极易引致合同双方的争议，从而影响到合同的正常履行，故须注意予以补全。

3.合同履行过程中应注意的问题 洽商变更应重视价款请求权

《施工合同》示范文本通用条款第31条“确定变更价款”内对承包人提出

变更价款报告和发包人工程师确认变更价款报告做出了明确的时限规定(均为14天)，其中的第31.2条内并规定了若承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告，则视为该项变更不涉及合同价款的变更。

故施工企业办理洽商变更时应充分重视所述的14天时限限制，并遵循此等程序性约定而建立动态的、系统的洽商变更内部管理台帐，在接到洽商后于台帐中载明洽商发生的时间，妥善保管原件，适时将复印件提交给相关的预算人员计算具体费用，并在14天内报出《洽商变更费用报审表》，及同时请监理工程师或者甲方代表在《工程变更洽商编报登记表》上履行文件接收的签署手续，包括在签收表上填妥变更单编号、变更内容、变更日期、调整价款、编报日期、签收时间、签收人等内容，签收表的每一条内容都应按时间顺序而与《洽商记录》一一对应。

否则，逾期不提交获得确认的《洽商变更费用报审表》，可能构成承包人对合同赋予的价款请求权的放弃。

重视经济索赔的管理

当出现如甲供材料延迟供货、指定分包合同延误、重大设计变更等情况和付款延迟等发包人违约情况时，承包人可向发包人提出工期延长和直接损失补偿的索赔；在此等情况下，施工企业须注意遵循合同约定的索赔提出时限。

根据《施工合同》示范文本通用条款第36条“索赔”的约定，承包人应在索赔事件发生后28天内向工程师发出索赔意向通知，并在发出索赔意向通知后28天内向工程师提出延长工期和/或直接损失补偿的索赔报告及有关资料。

施工企业应注意掌握发生索赔事件的原因、确定有权索赔的合同条款依据、准备索赔金额计算的相关证据和人材机费用的计算方法等，从而使索赔的提出具有法律依据和事实依据。施工企业还需注重诚信履约，为索赔的解决创造良好的合作基础，并防止对方提出反索赔。施工企业并应正确掌握索赔的尺度，既不能关系至上、义气第一，从而忽视应有的合理索赔；也不能过分斤斤计较而影响到融洽的项目合作关系。施工企业应将当前利益与长远利益、工作关系与企业信誉相互权衡而做出所需的合理取舍，以实现预期的管理目标。

掌握结算的主动权

项目实践中常常存在由于建设单位的推诿而迟迟不能顺利进行工程结算的情况，最高人民法院为此出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中的第20条规定：当事人约定，发包人收到竣工结算文件后在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。

该司法解释确立了“过期视为认可”的原则，其立法用意即有效制约发包人逾期不结算工程价款，从而鼓励合同双方对结算期限的法律后果做出明确约定。

施工企业应善于利用此条款的规定，在备案合同中写明“工程竣工验收后，乙方提出工程结算并将相关资料移交甲方，甲方自接到上述资料后 天内审核完毕，到期未提出异议，视为已方提交的结算已获得甲方的认可”，或者在合同结算条款中约定执行《建设工程价款结算暂行办法》规定。

做好工程资料的管理

施工过程会形成各种类型的大量工程资料，其中对诉讼工作具有较高价值的资料主要有：招投标文件、合同、洽商记录、认（限）价单、会议纪要、工作联系单、竣工验收单、图纸等。

施工企业应在合同履行中做好此等资料原件的收集和保管。法律规定：无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据；在只有复印件而没有原件、对方当事人又对该证据予以否认的情况下，复印件不能单独作为认定事实的依据，需要其他相关证据进行证据补强。

施工企业还应规范相关文件的签字、签收手续，洽商记录、索赔报告、结算书应有接收单位授权签收人的签收记录，会议纪要应有与会人员的亲笔签名，打印的名字不具法律效力。在对方拒绝签收情况下，可采用特快专递或者公证送达的方式完成相关的证据保全。

提高形成证据的能力

施工企业在注重工程资料积累的同时，还应注意每份证据是否具有证明力以及所具有证明力的大小。例如对于同样一份工期延期协议，有的协议为“××工程竣工时间×年×月×日”，下附甲方盖章；而另一份协议则为“××工程双方协商同意工期延期至×年×月×日竣工”或“应甲方要求，竣工日期延至×年×月×日”。第一份协议显然仅能证明工程的实际竣工时间，发包人仍有权追究承包人的工期延误赔偿责任；而第二份协议则说明了承包人不承担相关的工期延长责任，只要承包人在顺延后的竣工日期前完工，即不承担相关的工期延误赔偿责任。

《会议纪要》的内容反映了施工过程的实际进展情况，其上有发包人、承包人、监理单位三方的签字，故每份会议纪要实质上相当于一份协议，在诉讼中具有很强的证明力，特别是对于索赔事件的处理。施工企业应对监理单位整理的《会议纪要》认真逐条的审阅、修改及谨慎签字，并应努力将甲供货物延迟供货、指定分包工程滞后等情况尽可能的载入《会议纪要》中，以作为日后索赔或反索赔的依据。

恰当运用诉讼技巧

提请诉讼或者仲裁后，施工企业应恰当地运用诉讼技巧。例如通过使用录音

公证而证明施工中签字人的身份及相关的施工决议事项等；适时申请诉前财产保全，采取查封房产、冻结账号等措施而保证将来判决的执行；运用《合同法》第286条款及相关司法解释的规定而向法院申请确认工程款的优先受偿权；恰当的运用公证，邮寄送达等保全公证手段而对《催款函》等进行证据保全以防止丧失诉讼时效。

4.结束语

随着目前建筑市场法律体系的逐步完善、各种合同标准文本的推广使用，以及施工企业内部印章管理、合同会签、合同交底等制度的建立和完善，施工企业的合同管理工作在预防和减少纠纷产生，降低经营风险和成本、促进企业健康发展上越来越发挥着巨大的作用。施工企业只有遵循合同的约定正确履行合同义务、并通过自身合同管理水平的不断提高，才能满意实现预期的管理目标。

参考文献：

[1] 最高人民法院2004年10月25日发布的法释【2004】14号《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》；

[2] 国家工商行政管理局、建设部1991年3月31日发布的《建设工程施工合同(示范文本)》（GF一1991—0201)。