物业管理标准化覆盖（共9篇）
室内无线网络覆盖合作协议
甲方：
乙方：中国铁塔股份有限公司北京市分公司
为了建设北京地区室内无线接入网，更好的完善
大厦/楼宇内的无线接入状况，甲乙双方经协商，就乙方为大厦/楼宇内建设室内覆盖系统特立协议如下：
一、乙方对双方约定区域进行无线网络的重点覆盖。
二、乙方通过室内覆盖系统布放方式，将无线信号较均匀地分布于本合同项下建筑物室内，用于为广大用户提供更优质的通信服务。
三、甲方向乙方提供专用220V供电电源,同时提供避雷接地及保护接地。甲方应在乙方设备安装施工完成后随即提供电源。双方同意选择以下 种方式确定乙方应向甲方支付的电费标准：
A：鉴于乙方为甲方所辖楼宇通信质量改善和通信能力的提高所做的投资，甲方同意在本协议有效期内不向乙方收取室内覆盖系统发生的电费。
B：乙方为所安装的设备安装独立电表，并根据电表统计的实际用电量向甲方支付电费，电费单价：
元/度。如遇国家电费价格调整，甲乙双方可经友好协商进行调整，另行签署补充协议。
乙方收到甲方提供的符合国家税务规定的发票后，以（支票、网银）方式以
为周期向甲方支付上述电费。
甲方银行及税务信息如下： 户名：[ ] 开户行：[ ] 银行地址：[ ]
--1--账号：[ ] 纳税人识别号：[ ] 地址、电话：[ ]
四、发票采用以下第 种方式：
A：甲方就本合同约定的属于增值税范围的非免税业务事项向乙方开具增值税专用发票，不同税率业务分别开票（如果对业务不能清晰划分，按照其中最高税率业务开具增值税应税业务全额发票）。具体付款金额以实际结算单为准，结算单应做价税分离，分别列示不含税金额、税率、税额、价税合计。
甲方必须按照国家有关法律法规的规定如实向乙方开具并提供增值税专用发票。如甲方未能提供增值税专用发票，则结算总价调整为按合同税率计算的不含税价款，乙方按照此价款与甲方结算；如甲方提供的增值税专用发票税率低于合同约定，则结算总价调整为按合同税率计算的不含税价款与已开具发票的可抵扣税款的合计数，乙方按照此价款与甲方结算。
甲方应在增值税专用发票开具之日起30日内按照本合同规定将发票提交至乙方，乙方凭发票办理结算手续。如果由于甲方未在规定时限内送达发票、导致发票无法在有效期内进行认证的，甲方应负责更换该增值税发票，并承担由此给乙方造成的损失。
B：甲方就本合同约定的属于增值税范围的免税业务事项向乙方开具增值税普通发票，并提供税务机关出具的免税证明文件。具体付款金额以实际结算单为准。
C：甲方应就本合同约定的属于非增值税范围/转供电的业务事项向乙方开具地税发票，具体付款金额以实际结算单为准。
五、本合同项下通信设施占用资源事宜采用长期合作方式，本协议有效期自从
****年**月**日起到
****年**月**日止。
六、甲方责任：
6.1甲方无偿提供用于乙方安装无线网络接入设备及相关通信设施所需场地、相关机房空间、机柜设施等，并为乙方传输线路施工提供便利条件，不得向乙方收取除电费外的任何费用。
--2--6.2甲方提供建筑物平面示意图及相关资料；在设备的安装、调测及开通期间，甲方应提供必要的配合，保证施工的完成。甲方应积极配合乙方进行传输的施工工作（包括光缆敷设等），以保证乙方的工程进度。如乙方在传输施工中遇到非技术性问题，甲方应协助乙方共同解决。
6.3甲方提供为保证乙方无线网络接入设备及相关通信设施正常运行所用的电源、乙方建设的无线网络所需的路由。
6.4甲方负责通信设施所在场地使用期间的常规维护，避免发生漏水，协助乙方及时排除供电线路及避雷接地、保护接地的故障，保证符合通信设施所在场地使用要求。甲方应与乙方共同维护通信设施所在场地的安全消防工作。
6.5未经乙方同意，甲方不得随意挪动、中断或终断无线网络接入设备及相关通信设施，由于甲方原因导致乙方设备丢失、损坏等情况，应由甲方承担相应费用；如甲方进行工程施工等工作可能影响乙方上述设备的，甲方应提前向乙方通报并采取相应的保护措施；如甲方需要停电，应提前48小时告知乙方。
6.6合作期间，应配合乙方进入基站及设备安装地点进行日常的维护和抢修。甲方应配合乙方将来可能进行的设备增容、改造、升级等工作，并提供相应施工条件。
6.7甲方应向乙方提供大厦/楼宇产权证书和营业执照复印件；如属物业管理方式，而非产权方直接签定合同的情况，甲方应向乙方提供产权方出具的，同意甲方签订为大厦/楼宇安装无线覆盖系统的合同的授权委托书。
6.8合作期内，如该大厦/楼宇被整体出租、出让，甲方应保证使新的承租人或所有人继续履行此合同。
6.9甲方不得向第三方转让全部或部分乙方应付账款，否则，该转让行为无效。
七、乙方责任：
7.1乙方负责提供无线网络接入设备及相关通信设施。
7.2乙方负责无线网络接入设备及相关通信设施施工、安装调测。7.3乙方按照确定的施工设计图的要求进行施工。对已安装的设备需要进行改动前，应经甲乙双方共同协商，同意后方可施工。
7.4乙方负责对无线网络接入设备及相关通信设施的更新改造、升级。
--3--7.5乙方负责完成乙方网络接入到甲方建筑物内的施工工作，并由乙方负责相关光缆进入甲方建筑物前的投资建设。
7.6乙方投资建设的无线网络设备和线路等设施，资产归乙方所有。7.7乙方遵守甲方的防火、防盗、治安等规定。
7.8对于设备故障的处理，除特殊情况外，乙方自接到甲方通知后的24小时内予以修复。
7.9乙方的无线网络接入设备及相关通信设施应符合国家相关环保规定。7.10乙方的无线网络接入设备及相关通信设施对甲方原有设备不产生不良影响。
八、任何一方不得擅自终止合同。在合同期内，如遇政府整体规划、开发等特殊情况，甲方应提前通知乙方，乙方酌情调整。
九、本合同未尽事宜，需经甲乙双方共同协商以书面形式做出补充约定，补充约定与合同协议有同等效力。
十、争议解决
本合同在履行中如发生争议或意外情况，双方应协商解决；协商不成可向乙方所在地人民法院起诉。争议解决前，双方应继续严格履行合同，任何一方不得擅自终止合同的履行。如遇不可抗力所造成的合同终止，甲乙双方损失自理自负。
十一、双方因履行本合同或与本合同有关的一切通知都必须按照本合同中的地址，以书面信函形式或双方确认的传真或类似的通讯方式进行。采用信函方式的应使用挂号信或者具有良好信誉的特快专递送达。如使用传真或类似的通讯方式，通知日期即为通讯发出日期，如使用挂号信件或特快专递，通知日期即为邮件寄出日期并以邮戳为准。
甲方：[ ] 乙方： [ ] 地 址：[ ] 地 址：[ ] 邮 编：[ ] 邮 编：[ ] 联系人：[ ] 联系人：[ ] 电 话：[ ] 电 话：[ ] 传 真：[ ] 传 真：[ ]
--4--
十二、本合同一式
份，甲方
份，乙方贰份，双方签字盖章之日起生效。
甲方：
签字代表：
签字日期：
年
月
乙
方:
签字代表：
签字日期：
****年**月**日
--5--
1 品种选择
种植时要因地制宜, 根据本地气候特点和人们的饮食习惯, 选用在本地表现优良的产量高、糯性好、质地柔嫩、果穗均匀、出籽粒率高、抗病力强的优良糯玉米杂交种。辽西地区目前主栽的甜玉米品种有适宜辽西地区种植的品种有富粘一号、沈糯三号、东糯一号、沈糯五号、沈甜4号等等, 它们的生育期在辽西地区春播为85-90天。
2 选地整地
选择旱川地、梯田地或坡度15O以下的缓坡地, 要求土层深厚、土质疏松、肥力中等以上。由于鲜食玉米种子一般籽粒较瘪、粒小, 发芽、拱土, 出苗比普通玉米种子困难, 所以要精细整地。深耕整地就于冬前及早进行, 使土壤有较长时间的风化过程, 并有利于冬前和积蓄雨雪, 沉实土壤。甜玉米与普通玉米地块间应隔离400米以上, 时间隔离25天, 以防串粉, 影响甜度。
3 全耕层施底肥
底肥应以有机肥为主、化肥为辅。施肥量就根据产量水平、品种特性、土壤地力等综合因子确定, 一般地块, 施有机肥30-45t/hm2、纯N90-105kg/hm2、P2O290-105 kg/hm2、K2O60-75 kg/hm2、锌肥15 kg/hm2。
4 种子处理
4.1 选种
在播种前要认真选种, 根据外观选择种子质量可靠的种子。选用发育健全、饱满度好、籽粒均匀、发芽率高、纯度高的种子。购买种子时要看包装是否一次封口, 是否有种子公司名称和详细地址及联系电话;种子标签上生产日期、纯度净度、水分、牙率要明确;种子的形状、大小和色泽整齐一致。
4.2 晒种
播前要晒种2-3天以提高种子发芽率, 晒后种子出苗率可提高13%-28%, 出苗可提早1-2天。晒种时要在晴暖天气, 将种子薄薄地摊在晒场上, 并要勤翻动, 傍晚要及时将种子收回。
4.3 拌种
播前对选好的种子用种衣剂拌种, 以防治地下害虫和土传病的发生, 并促进根系发育和植株生长, 确保幼苗生长健壮。可选用12.5%速保利30-60g拌玉米种100kg, 或12.5%志信星商品量3kg, 控制丝黑穗病、玉米顶腐病等。
5 播种
5.1 播种期
由于种子发芽不耐低温, 因此一般最早的播期必须在当地5厘米地温稳定通过10℃才可以开始播种, 地膜覆盖可使地温提高2-3℃。
5.2 播种量
一般生产上以每穴2粒为宜, 用种量22.5kg/hm2左右。密度的确定在畦面上种植两行, 行距50公分左右, 因地制宜, 高肥地亩保苗4000株左右, 株距33cm, 中肥地亩保苗3500株左右, 株距38cm, 低肥地亩保苗2800株左右, 株距48cm。
5.3 播种深度
播种不宜过深, 也不宜过浅, 适宜播种深度为2cm, 覆盖物最好是细沙土。坚持趁墒播种、借墒播种和造墒播种的原则, 确保一播全苗。
5.4 化学除草
盖膜前地面喷施封闭型除草剂, 以防各种杂草出生。可用48%地乐胺3750ml/hm2, 对水900kg/hm2, 均匀地面喷雾。
5.5 地膜覆盖
地膜覆盖可以提早上市, 从而提高经济效益。另外, 地膜覆盖还可以消灭杂草, 保温保湿, 促进生长, 提高产量。地膜应该选用横、纵拉力强, 透明度好, 不易老化, 幅宽90-95厘米, 厚度0.005毫米的低度压、高密度聚乙烯线性超薄膜。覆膜要根据地壤墒情, 早春墒情好, 早覆膜;墒情差, 等到降雨后及时覆膜。覆膜后, 在沟内打一定数目的小孔, 并用牲畜粪、草木灰、细绵土压盖, 以利于后期降水的蓄存。播种后9-12天, 应经常到田间检查出苗情况, 当发现有幼苗出土顶膜, 应立即破膜放苗, 严防幼苗在膜下被高温灼伤。
6 田间管理
6.1 苗期管理
适时间苗、定苗, 提倡“早间苗、适当晚定苗”, 即在3叶期及早间苗, 每穴留2株。5-6叶时及时定苗, 每穴留1株。定苗的原则是去弱苗、病苗、虫苗、留壮苗、匀苗, 以提高幼苗的整齐度。如有缺苗, 可以就近同行或临行留2株。浅中耕松土, 然后追肥, 每亩施尿素10公斤, 小培土。甜玉米苗期较耐干旱, 适宜的土壤水分为田间持水量的60~70%, 苗期最怕涝害, 水浸一夜即可死苗, 应及时排水。水肥足可加速叶片分化速度, 增加叶片总数, 增加叶面积, 促进雄穗发育。甜玉米根系需氧量大, 要求土壤疏松通气性好。苗期及时中耕松土, 小培土是促使根系向纵深伸展的重要措施, 不可省略, 若不进行中耕松土, 土壤水分过多, 则根系向上伸长, 造成减产。
6.2 大嗽叭口期管理
一是追肥。追施尿素300kg/hm2, 做到深施10cm;二是撒颗粒剂, 防玉米钻心虫。用3%辛硫磷颗粒剂30-45kg/hm2, 每株1g, 撒在玉米心叶内;三是防治蚜虫、红蜘蛛和大小斑病。用3%啶虫脒2500倍液喷雾防治蚜虫;用20%哒螨灵4000倍液防治红蜘蛛;用50%多菌灵1000倍液, 或70%甲基托布津700倍液喷雾防治玉米大、小斑病。
6.3 去分蘖和雌穗
甜玉米一般为单秆单穗, 应及时去分蘖, 留植株最上部雌穗1个, 除去下部细弱雌穗, 以提高果穗的等级和商品性。
6.4 防止倒伏
防止玉米倒伏是玉米丰产的一项重要措施。经近年推广部门试验, 当植株叶片达到7-10片时, 用稀世宝或玉米矮壮丰375ml/hm2对水375 ml/hm2叶面喷施, 可以增加次生根2-3层, 株高矮化25-40cm, 茎秆粗度增加, 韧性显著增强, 确保玉米不倒伏, 从而为甜玉米稳产、增产打下坚实基础。
6.5 花粒期管理叶丝期遇旱浇水
抽雄前, 每亩施尿素20公斤, 氯化钾7.5公斤, 大培土, 可防倒伏、压大草。抽雄开花期是甜玉米对水分的敏感期, 要求土壤含水量达田间持水量的80%, 是整个生育期中需水最多的时期, “花期干旱, 减产一半”, 甚至使雄花抽不出来。抽雄期充足的水分对高产极为重要, 因此, 遇旱必须浇水, 浇水量以750-900m3/hm2为宜。授粉结束, (果穗花丝枯萎) 摘除雄穗, 可减少蚜虫危害。后期拔除大草, 可避免养分争夺, 防止下部叶片早枯, 减少病虫害。
7 适时收获, 清除残膜
目前，全球都在加强对创业投资和股权投资的行业监管和自律，而从中国股权投资发展历史的角度审视，PE行业将告别“野蛮生长”时代，规范后的PE行业将实现规模化发展，整个行业的影响力有望得到提升。
记者了解到，《通知》不仅将备案试点扩大到全国范围，而且对股权投资企业设立、资本募集、投资领域、风险控制、信息披露和行业自律等方面提出了规范要求，这在股权投资界引发热议。在近日由中国投资协会创业投资专业委员会和《投资与合作》杂志共同举办的“贯彻落实《关于促进股权投资企业规范发展的通知》座谈会”上，国家发展改革委财政金融司金融处处长刘健钧就该通知首次进行了解读。
16字揭示“全覆盖备案管理规则”要义
《通知》新规中， 关于备案要求全面覆盖PE行业的有关内容颇为引人注目。
此前，按照要求，PE机构资本规模达到5亿元必须备案，但《通知》将备案对象扩展至全行业：资本规模达到5亿元的股权投资企业，在国家发展和改革委员会备案；资本规模不足5亿元人民币的股权投资企业，在省级人民政府确定的备案管理部门备案。此外，股权投资企业的最低认缴资本不得低于1亿元。
对“全覆盖备案管理规则”要义，刘健钧用16个字概括为：“正视问题、对症下药、适度监管、重在自律”。
刘健钧解释说，所谓正视问题，是指最近几年来，中国的股权投资基金事业得到了快速发展，对于优化企业融资结构起到了重要作用。但是，因为缺乏相应的管理规则，也出现不少问题。其中最重要的一个问题是，一些地区爆发了非法集资事件。
自2009年出现PE热以来，非法集资一直是PE基金募集时的敏感话题，上海汇乐集团黄浩案、天津活立木案等均造成恶劣的社会影响。而进入2011年，募资乱象则更多地在法律模糊地带出现。根据有关调查结果，某股权投资基金比较发达的地区，截至2011年7月末，累计注册1173家股权投资企业。其中，114家公司制基金都有实收资本到位，且没有一家发生非法集资。但是，1059家合伙制基金，只有不到20%的基金有实收资本到位，占比达80%左右的基金是空头基金，没有1分钱实收资本到位或只有发起人出了小量资金。在占比达80%的空头基金中，相当比例的基金不同程度地涉及了非法集资。在占比达20%有实收资本到位的基金中，也有部分涉及非法集资。目前，该地区已酿成群体事件或已被媒体曝光的非法集资案件即达20多起。
同时，股权投资结构性泡沫也受到了有关领导的高度重视。多个部门组成联合调查组多次深入地方调研。
要正视股权投资领域的问题，特别是非法集资问题，但也不必作出过度反应，而是应当对症下药。刘健钧认为，从学术角度讲，股权投资基金属于金融范畴；但从法律角度讲，未必非要将其作为金融范围严加监管。正如个人向亲朋好友借钱，也属于金融范畴；但并不必要纳入金融范围加以监管一样。
刘健钧指出，股权投资基金通常以公司、合伙等企业形式设立，本质即是股权投资企业，一种主要从事股权投资业务的特殊类型企业。只要把握其真正以私募方式募集资金，投资者是具备风险识别和承受能力的机构和富有个人，就不会引发社会风险。目前最大的问题，恰恰是一些股权投资基金以变相公开方式向不具备风险承受能力的公众募集资金。对此问题，可以通过明确私募边界和合格投资者要求来加以解决。
刘健钧表示，在私募情况下，具有风险识别和承受能力的投资者比政府更有能力判断股权投资管理机构的资质和水平。所以，政府管理部门以事后备案的方式进行“适度监管”，更符合股权投资基金的运作特点。正是本着“适度监管”理念，才有了《通知》中的事后备案制度。备案之后，政府能够及时了解情况；如果出现问题，对其给予适当指导。如果在备案过程中发现募资和设立行为不规范，在备案之后发现投资运作行为不规范，即将其作为“不规范运作股权投资企业”在网上予以公示，这样还能较好地发挥社会监督作用。
正因为股权投资（基金）企业以私募方式募资设立，所以，防范风险机制的建设“重在自律”。刘健钧指出，自律分两个层次：首先，是投资者对管理者的制约，构成股权基金内部制约机制，这点最为重要；其次，是行业协会组织对股权投资机构的行业约束。
全覆盖备案管理防范风险
一纸新规发布，全国PE强制备案管理时代启幕。
其实早在2006年3月1日，国家发展改革委颁布实施《创业投资企业管理暂行办法》,便开启了备案制时代。但该《办法》对创业投资企业实行自愿备案，那么《通知》为什么要对股权投资企业采取强制备案呢？
对此，刘健钧解释说，对创业投资企业实行备案主要是为其享受扶持政策提供依据；而对股权投资企业的备案，主要为了防止社会性风险，所以必须是强制性的。同时，记者了解到，很多国家，如美国对股权投资企业的备案要求也是强制性的。
按照《创业投资企业管理暂行办法》规定，各类在省及省以下工商部门登记的创业投资企业，均只需到省级（含副省级）政府有关部门备案。与之不同的是，股权投资企业资本规模达到5亿元的，则需到国家发展改革委备案。对5亿元以下的股权投资企业，为了集中监管，也只下放到省级政府，副省级城市没有备案监管权。
对此，刘健钧解释称，对创业投资企业，国家应当为之创造宽松的法律环境，而且创业投资企业规模相对较小，“创业投资”概念能够清晰揭示其风险特性，迄今为止尚未发生非法集资事件，从鼓励地方政府也出台相应扶持政策角度考虑，主要交由地方进行备案管理。但是，对股权投资企业，由于其已经是市场充分有效的领域，国际上均不再给予政策扶持，而我国地方政府普遍存在“重发展、轻规范”倾向，因此，对较大规模股权投资企业实行国家级备案，才能对其形成约束力，有效克服地方政府的“重发展、轻规范”倾向。“如果在国家发改委备案，一旦有人举报，国家发展改革委就可以直接查处。”刘健钧表示。
在这份新规中，国家发展改革委遏制非法集资的目的非常明确。
《通知》的“股权投资企业备案文件指引”对投资者的资格有如下要求：单个投资者对股权投资企业的最低出资金额不低于1000万元。刘健钧表示，如果不让股权投资企业向自然人募集资本，会减少一个重要的资金来源；但是为切实防范向不具有风险识别和承受能力的个人募资，有效防范非法集资，只好将出资门槛定为1000万。
规范发展制度化
酝酿已久的PE全覆盖备案管理尘埃落定。除了全覆盖备案管理，细心的从业者已经留意到，《通知》对募资人数进行了限制，无疑是为了封堵实际募资过程中，“开设拖拉机账号”等钻漏洞行为。
《通知》规定：股权投资企业的投资者人数应当符合《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》的规定。投资者为集合资金信托、合伙企业等非法人机构的，应打通核查最终的自然人和法人机构是否为合格投资者，并打通计算投资者总数，但投资者为股权投资母基金的除外。
这意味着，以股份有限公司形式设立的，投资者人数不得超过200人；以有限责任公司、有限合伙形式设立的，投资者人数不得超过50人。
对此，刘健钧表示，这是根据当前国情设置的，如果没有一个“打通”的机制，容易被不法分子利用，把成千上万的公共投资者忽悠进来。记者了解到，从已经爆发的非法融资事件来看，涉案人数往往逾千过万。“有些管理公司，居然把1万多个自然人采取两级、甚至三级拖斗的形式拖进来，这种情况下，容易导致投资者对管理者约束能力的减弱。”
本次发改委新规还将封堵“空头基金”。
“空头基金的存在给市场管理带来巨大压力。”经充分考虑有关部门的建议，《通知》指引规定，申请备案的文件中应包含“验资机构关于所有投资者实际出资的验资报告”，同时，为了真正避免出现空头基金，所有投资者的首期实缴出资额应不低于认缴出资额的20%。
刘健钧表示，股权投资企业作为财务投资性企业，不同于一般工商企业。一般工商企业通常必须有到位资本才能开展业务，且其主要资产通常已经形成为固定资产，故不验资、不要求首期到位资本比例，对市场秩序并无大碍。但是，对股权投资企业这种财务投资性企业而言，由于资本进入和资本退出的流动性较强，如果没有验资要求和首期到位资本要求，难免产生目前大量基金长期是“空头基金”的局面。提出首期到位资本要求，也有利于避免一些地方政府和市场机构“好大喜功”，盲目推动设立大型基金。
除此之外，《通知》还明确要求备案管理部门建立健全股权投资企业备案管理信息系统、社会举报、定期与不定期检查、向社会公告等制度……“我国股权投资企业规范发展进入了制度化轨道，而规范与监管则是为了更好地促进该行业的健康发展。”刘健钧表示。
填票说明：
1.如赞成选票上所列的候选人，在其姓名右边的空格栏内划一个“√”；不赞成或者弃权不划任何符号。
2.另选他人请在表格内填写其姓名。
3.候选人得票票数未超过总票数三分之二，则候选人落选。
4.填写选票时，字迹要清楚工整。
填票说明：
1.如赞成选票上所列的候选人，在其姓名右边的空格栏内划一个
“√”；不赞成或者弃权不划任何符号。
2.另选他人请在表格内填写其姓名。
3.候选人得票票数未超过总票数三分之二，则候选人落选。4.填写选票时，字迹要清楚工整。
填票说明：
1.如赞成选票上所列的候选人，在其姓名右边的空格栏内划一个
“√”；不赞成或者弃权不划任何符号。
2.另选他人请在表格内填写其姓名。
总结
按照县物业管理会议的精神，梅城镇全面落实《潜山县城区物业管理全覆盖工作实施方案》，坚持 “依法行政、依法合规、稳步推进”工作思路，按照规模小，设施配套设施不齐全、开放式的物业管理区域确定的物业管理模式，认真组织实施物业管理。结合辖区实际，积极推进城乡物业管理全覆盖，拓展物业服务覆盖面，推进社区建设和物业服务共同发展，切实加强城乡环境综合整治。梅城镇辖区需要成立10个业主委员会，目前已组建的1个（亿龙旺角），正在组建的有2个（全力阳光城、舒苑小区）有7个正在进行中，现将2011年梅城镇城区物业管理全覆盖工作总结如下：
（一）工作开展情况
一、加强领导、健全机制
梅城镇把物业管理工作作为民心工程摆上重要议事议程。成立了以镇长为组长的物业管理管理全覆盖工作领导小组，统筹推进城区物业全覆盖工作，政府主要领导亲自抓，分管领导具体抓，并在人员紧张的情况下，调配2名专门人员抓具体工作落实。并与相关单位齐抓共管、形成合力，使我镇物业管理工作逐步完善。采取“政府引导、社区自治、市场运作”的方式，在老旧院落相对集中的社区启动了“物业全覆盖扩面提质”工作。
二、加强宣传、营造氛围
为营造良好的物业管理全覆盖工作气氛，梅城镇先后召开了以社区党员、工作人员、居民代表、群众代表等各方代表参与的动员大会，并在广场和居民院落设置宣传点，设立宣传栏、宣传图片，发放宣传单，提高了群众对该项工作知晓率，加大了群众广泛参与的积极性。在物业全覆盖工作小组指导下，顺利完成亿龙旺角小区业主委员会选举工作，全力阳光城、舒苑小区业委会正在进行中。
三、落实责任机制、资源整合到位。
根据实际情况各辖区因地制宜，建立符合本区的管理模式，为落实物业管理要求打下基础。彰法山居委会建立了联席会议制度，辖区内各地各部门依据“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则，充分整合“大城管”、“大防控”、“网格管理”等现有资源，健全镇、社区物业管理组织网络，构建起力量强、效率高、管理严、全覆盖的物业管理平台。北街居委会将物业管理工作与社区片长、楼栋长管理相结合，充分发挥楼片长和社区志愿者的协调作用，实现物业管理“资源共享、优势互补、协作互动、共同发展”，让居民小事不出小区、大事不出社区。
四、成立物业服务公司，规范辖区院落管理
一是采取社区“两委”兼职、市场化聘用和吸纳下岗失业的方式，在征得居民同意后，顺利接管了开放式、无封闭的老城区物业服务，为居民提供标准物业服务。二是组织辖区老式院落居民代表参观亿龙旺角小区物业规范化管理，让群众感受物业管理带来的新变化。三是定期召开居委会关于物业管理工作会议，总结物业管理工作经验，组织居委会干部、工作人员积极参与县物业主管部门组织的物业管理业务培训。
五、积极开展辖区老旧院落环境整治
为了改善辖区居民居住环境，提升辖区居民生活质量和老旧院落的物业管理水平，我镇对老城背街居民聚集区、公园村、南门小区（文峰路）、三角洲、东门小区等这类小区，进行了立面整治，大幅度提高了辖区居民对辖区生活环境、治安水平、衣食住行的满意度，对辖区的归属感和认同感进一步增强
（二）、存在的困难和问题
前一阶段的工作虽初见成效，但还存在一些问题，一是推进不够平衡，各居委会具体的工作计划线条比较粗浅、空乏，缺乏具体措施。二是个别社区重视不够到位，行动比较缓慢，对“全覆盖”工作不够热心，态度欠积极，不同程度地存在着“上热下冷”、“点热面冷”的问题。三是深入一线工作不够，解决实际问题较少。对待住宅小区的突出矛盾，缺乏深入细致的调查研究，解决居民反映的实际问题的办法不多。四是资金投入不够，整治力度不够到位。资金缺口很
大，需要调整计划合理加快投入，确保实现市区物业管理“全覆盖”的目标。五是宣传力度不够，气氛还不够浓。一些社区没有制定系统的宣传工作计划，培植和树立典型的力度不够大，示范引领作用发挥不够强，小区居民对年底城区实现物业管理全覆盖的反响不够热烈。
（三）、下一步工作打算
一是进一步加快推进速度。加大各社区工作协调力度，在总结前阶段工作和经验的基础上，建立与住建、公安、市容、水力、电力等联席会议制度，及时解决在具体落实物业管理“全覆盖”工作过程中的困难，服务基层单位在实施相关设施建设、绿化改造、物业维修等方面的推进速度。
二是进一步加大督查力度。认真开展各社区自查自纠，在推进物业管理“全覆盖”过程中，督促各社区抓紧落实具体工作，及时发现问题，及时协调解决，确保物业管理“全覆盖”顺利推进。
三是进一步加大指导力度。在具体工作布置、安排、落实和推进过程中，充分体现“率先”精神，加大对各社区的业务指导，加快推进小区整治进度，提高物业管理“全覆盖”整体推进速度。
四是进一步加大宣传力度。在电视、报刊、网络开辟专版专栏，及时报道物业管理“全覆盖”的推进情况，征求群
众意见。同时在全镇树典型、树样板，在短时间内营造创先进、争优秀的浓厚气氛。
梅城镇人民政府
生产班组安全管理工作关系一个企业的命脉，一线没有安全，企业将寸步难行。对于企业员工来说，曾经“有条件要上，没有条件也要上”，鼓励冒险、默许带病上岗、宣扬工伤光荣等，风行一时。但是，这些“英雄意识”都将逐渐化为新的理念，因为“生命的宝贵在于珍惜”。只有保护好自己，才是对自己负责，对家庭负责，对企业负责，对社会负责。
班组安全管理要有严谨的工作作风。安全管理离不开日常工作，往往在日常的管理工作中才能体现出工作作风。做为一名工段长不仅要对自己的工作高标准、严要求、敢于创新，对所管辖班组的日常安全检查和整治安全生产中存在的问题等工作做细，而且还要及时掌握职工的思想动态，职工的精神面貌不好就会注意力不集中，就容易造成事故，这是去年选矿厂7.30电气事故血的教训。及时掌握生产现场的变化，设备运行状况、设备缺陷和隐患，及时消除安全隐患，破碎工段连续两年对大块矿石处理进行总结交流，并制定了相应的奖惩措施，目的不在于要怎么处罚操作工，而是要让大家从骨子里明白这是一个要大家一定要重视的风险，我们要时刻保持警醒；及时纠正出现的各类违章行为，三违行为不容许讲条件，有违必惩，破碎工段对三违行为处理了多次，尤其是翻越运行皮带的违规行为目前已经绝迹。同时要做到思想、工作作风上踏踏实实，勤思考、勤检查，每月对所管辖班组的安全保护用品、设备、检修施工现场进行全面细致的检查和指导，发现问题，及时处理、解决，在劳保使用上，现场多次向安全管理人员提出改进使用口罩、耳塞等意见，只有适用于工作环境才能服务并保护员工。
三、措施建议
建立完善的社会保障经办管理服务体系，是统筹城乡社会保障体系建设的重要内容，也是社会保险全覆盖形势下，实现更加公平和可持续发展的社会保障的基本要求。为加快我国社会保障经办管理体系建设，提升社会保障管理服务能力，提出如下措施建议。
（一）整合各级政府和不同部门之间的社保管理服务资源，形成统一经办格局
理论和实践都证明，管理服务资源分散，政出多门，多头管理，是最没有效率并浪费资源的一种模式。今年初，国务院已经明确了将城镇居民社会养老保险和新农保合并为城乡居民基本养老保险，并实现统一经办和管理。当前，社保管理服务中的资源分散主要体现在城乡居民基本医疗保险分散在人社部门和卫生计生部门，社会保险费的征缴分散在人社部门和税务部门，应尽快整合这些经办管理服务资源，实现统一经办。
在城乡居民基本医疗保险经办方面，要根据国务院机构改革和职能转变方案，尽快实现三项基本医疗保险的统一管理。《社会保险法》明确规定社会保险行政部门负责整个社会保险（包括医疗保险）的管理。特别是新一轮医改明确要求加强医疗保险对医疗服务的约束作用、发挥医疗保险在医改中的基础性作用。基于上述原因，将现由卫生计生部门管理的新农合划归人社部门管理，建立统一的城乡居民医保制度，实现城乡居民医保管理“七统一”，即政策统一、缴费和待遇标准统一、统筹层次统一、基金统一管理、医保目录统一、经办管理机构统一、医疗服务监管和支付办法统一。
从我国社保费征缴流程看，参保登记、缴费申报和基数核定全部由社保机构承担，经核定后由银行托收，按规定分账处理（划分统筹基金和个人账户基金）后直接进入社保基金收入专户。目前办理社保费代收的商业银行网点已遍布城乡。税务机构征收增加了基金管理环节，拉长了基金管理链条，完全没有必要。另外，税务代征主要针对正规用人单位，对大多数的中小微企业、个体工商户和灵活就业人员都是由社保机构征收，税务代收的险种也主要是职工养老保险和职工医疗保险。随着参保人群中灵活就业人员、个体参保人数和居民的不断增加，以及按照社保法规定必须“五险合一”统一征收的要求，税务征收已经不符合我国社保发展的需要。应尽快明确做出规定，将目前由地方税务部门征收社保费的业务归还给社保机构，实现由社保经办机构统一合并征收。
同时，建议整合高龄津贴、计划生育奖励补助、村干部养老保障等社会保障项目，改变多头管理、重复投入等问题。具体措施，一是将民政部门推动建立的一些地区的高龄津贴等划归人社部门管理，并入城乡居民养老待遇。二是将组织部门、民政部门等管理的村干部、老党员养老补贴等并入职工养老或城乡居民养老制度。三是将卫生计生部门管理的计划生育奖励补助发放业务交由人社部门经办，各项养老待遇由社保经办机构统一发放。同时要梳理针对特定人群发放的各类生活补助，包括社会优抚、被征地人员养老补助、抚恤金、非因工死亡职工遗属生活困难补助、精减退职回乡老职工配偶生活困难补助等的经办业务，使这些管理项目和内容实行集中统一管理。
另外，在社会保险经办管理体系内部，也要下决心改革经办体制，整合职能重叠的机构，实现多险合一经办，再造流程。围绕陆续出台的社保重大改革举措，统一设计经办规程，以适应社会保障全覆盖的需要。
（二）夯实基础，加紧建立覆盖全民的社会保险登记制度
一是加强社会保障经办“三化”建设，以参保单位和参保居民对社会保险的管理服务需求为导向，大力推进标准化、信息化、规范化建设，加快制订实施社保标准，全面推行“网上经办”，加快发行社会保障卡，尽早实现参保人员人手一卡，并着力拓展应用；二是加强社会保险经办队伍建设，以完善岗位规范、严格经办纪律要求、推行文明服务为主要内容推进行风建设，努力实现为广大参保人员提供精心尽心贴心的服务；三是优化经办管理服务模式，实现从面向单一人群向城乡统筹经办转变，从专管员制向综合柜员制转变，从单一的大厅服务向大厅和网上共同经办转变，从服务网点集中在城区向街道、社区、乡镇劳动服务平台下沉转变，从经办机构统一经办向多渠道购买利用社会公共服务转变，不断提高经办服务的可及性和便捷化。
推行“全民参保登记计划”，对社会保障制度的长期可持续发展，实现社会保障的公平意义重大。通过全民参保登记，可以有效解决当前在城乡居民养老保险中青壮年参保率低的问题，与强化激励机制相结合，可以有效解决已经参保的居民缴费选档低、期限短的问题，是从根本上解决社会保障制度公平性问题的重要举措。
（三）改革社会保险管理服务体制机制，探索建立适应全覆盖要求的社会法人治理结构，逐步形成“政府主导、社会和商业机构参与、参保单位和参保人监督”的多元社保服务供给机制
西方公共管理论认为，公众不断增长的公共服务需求要求政府在理念、功能和组织体制方面进行改革，打破行政官僚体制，建立以民众需要为导向和具有服务理念的管理体制。新公共管理的理论主张政府与公民的关系是“顾客导向”型的主客体关系。社会契约理论也认为，公共服务机构隶属于政府部门，行政色彩浓厚、独立性差，是服务能力功能不足的重要根源。社保经办管理应当改变目前在一些地区存在的命令式、管制式做法，确立与公众沟通式、协商式、治理型管理服务方式，建立一套具有整合能力和迅速回应能力的社会保险经办管理服务机构。
社会保险制度启动初期，其经办管理靠行政手段推动是非常必要的，但是随着社会保障制度的全民覆盖，社会保险机构管理服务供需矛盾的加大，尤其是国家在大力加强公共服务型政府时期，仅靠行政手段是不能满足公众对社会保险公共服务的要求，必须引入公共服务治理机制和服务方式。在机制上，应当改变完全靠政府机构提供服务模式，引入民营服务和市场竞争机制、公众参与的治理机制。在组织体系上，建立扁平化的经办管理组织机构体系。为了实现我国社会保障经办管理法人治理结构的目标，要根据社保管理服务内在规律，界定社会保险的服务项目，鼓励具备条件的社会组织和公众参与部分社会保险经办。具体细化社会保险经办业务，划分出哪些业务的服务项目必须由经办机构本身提供，哪些是可以委托外包的服务项目及采用社会化、市场化提供的服务项目，以便更好地利用社会资源，提高机构工作效率和能力，防止经办机构的无序扩张和臃肿。实现部分服务外包，引入社会治理和公众参与，参保人可以有更多的选择，就像商业银行或商业保险公司的经办模式，群众可以就近选择服务好的网点。
在依托社会组织，部分社会保险经办业务外包方面，有些地方已经进行了有益的探索：湖北省对农村基层的社会保险业务交由乡镇政府实行购买服务、经营性服务。从2005年开始改革乡镇事业单位，按照“政府主导、财政保障，市场导向、平等竞争、合同管理、民主监督”的原则，将包括社会保障在内的部分业务外包给民间组织，建立了“以钱养事”的管理服务新机制。重庆市利用遍布城乡的商业保险机构网络，探索商业保险参与农村社会保障的经办管理。经过几年的实践，已经构建起了商业保险机构为主经办农村社会保障的工作体系，探索了多层次经办农村社会保障体系的又一途径。江苏省江阴市自2006年以来，也实施了委托商业保险公司参与新农合的经办管理工作。这些实践探索，为我国建立“政府主导、社会参与、公众监督”的社会保险经办管理新型法人治理结构奠定了基础，应在总结各地经验基础上，结合事业单位机构改革，逐步实现社会保险经办管理的法人治理结构。
（四）加快推进“金保工程”二期建设，尽快实现参保人人手一卡，社保卡“一卡多用、全国通用”目标，为经办提供便捷高效安全的技术手段
信息技术的发展和互联网的普遍应用，将会彻底颠覆传统的社会保险经办管理模式。应主动适应，积极应对新技术带来的管理服务变革。当前，要以社保卡和“电子社保”为载体，综合、广泛集成各类应用模块，加快推进电子社保。应制定社保卡应用指标体系规范，建立“电子社保”服务基本标准，建设全民参保登记系统和全国个人权益记录网上查询服务系统，以及跨省异地就医结算、异地养老金管理系统。要建设实施社会保险经办管理的“四位一体”体系，既社会保险信息交换和共享平台、养老保险权益保障和异地就医管理服务平台、参保缴费和待遇享受监控平台及管理服务人员教育培训平台。建立“三个机制”，既社会保险基金风险多方共担机制、基本医疗保险的供需双方谈判机制和社会机构参与社会保险管理的多渠道社会保险服务提供机制。这些平台和机制的建立，可以从根本上解决长期以来社会保险经办机构人手少、事务多、经费紧、监督难的问题。
（五）加快制定和实施社保管理标准化，实现精确管理
标准化是提升社会保障经办管理服务能力的必由之路，也是实现社会保险精确管理的基础。目前已有《社会保险服务总则》等3个国家标准和《社会保险视觉识别系统》等3个行业标准发布实施，要将贯彻落实已发布实施的各项标准作为契机，加快推进社会保障管理服务的标准化建设。一是在此基础上，进一步建立社会保险基金的监测预测预警系统，将数理方法全方位运用到社保管理服务工作中，在注重定性管理的同时，更加注重定量控制。用具体、明确的量化标准、模型和算法，取代笼统、模糊的管理要求，将量化渗透到社会保险管理服务的各个环节，并以量化的数据作为提出问题的依据、分析判断的基础、考察评估的尺度，以实现对参保者的引导、调节和控制。并分析当前和未来一定时期基金的收入、支出情况，及其可能的风险，提出防范措施；二是逐步实现社会保险管理模式由层级管理，逐步向矩阵式、网格化管理模式转变。层级管理的信息传递是单项的，而矩阵式、网格化的管理模式是多点并且相互融会贯通的。矩阵式、网格化管理模式，可使参保者在一定范围内在任何一点都可获得社保服务的便利，从根本上解决社会保险关系转移接续方面的问题。三是在社会保险经办管理服务中，在信息化、网络化技术基础上引入大数据、云计算、物联网等技术。逐步实现社会保险经办管理的智能化识别、定位、监控等管理和服务的功能，随时随地实现人与人（通过PC和非PC），人与物，物与物之间的交互，将物联网技术引入社会保险管理服务领域，通过基于这些交互信息之后提供的智能信息，可大大提高对社会保险基金的监督能力和水平。
一、课题的目的、意义
(一)目的：确保全市特种设备的安全运行，保障人民生命、财产安全，有效防范事故发生。
（二）意义：使我市特种设备安全可靠性进一步提高。
二、我市特种设备安全的现状和趋势
(一)登记在册的在用特种设备情况：截至2009年底，全市共有特种设备使用单位4517家，在用特种设备26387台。
（二）特种设备生产单位情况：截至2009年底，全市共有特种设备生产单位94家。
（三）特种设备作业人员情况：截至2009年底21690人。
（四）检验检测情况：2009年全年定期检验特种设备11950台。
2009年我市特种设备安全状况总体呈平稳态势，2009年 6 月22 日 9 时57分左右常熟市农药厂有限公司乙烯利车间发生因雷击造成的环氧乙烷焊接钢瓶爆炸，导至2人死亡3人烧伤，2台3000l反应锅损坏，除外全年未发生严重的特种设备事故。
趋势分析：2010年特种设备安全的全覆盖规范化管理方面还存在下列主要问题
（一）部分特种设备使用单位无证使用无证操作特种设备，使部分特种设备处于监管视线外，长期不检验及易发生重大事故。特种设备分级监管办法
1、a类企业以自我管理为主；b类企业由各乡镇（街道）安监办监督指导，不断加强完善特种设备安全基础管理工作;c类企业由各级部门重点监管，加大工作指导和安全隐患督查。
2、企业定期开展特种设备自行检查。
各企业根据《特种设备安全监察条例》规定每月进行一次特种设备自行检查并做记录，上报乡镇（街道）安监办备案。
3、各级监管部门对各类企业按照下表的要求开展年度巡查。表 各级监管部门年度巡查比率
村(社区)巡查比率 乡镇(街道)巡查比率 质监局巡查比率 a类 20% 10% 1% b类 50% 20% 2% c类 100% 30% 5% 未设置村（社区）级网络的，乡镇（街道）的巡查比率可在村（社区）、乡镇（街道）两级要求间调整。
针对重点监控设备使用单位，特种设备安全监察部门应保证每年不少于一次的现场安全检查。特种设备安全监督管理部门现场巡查计划数约为使用单位总数的2%，其余检查单位主要由重点监控设备使用单位和检验及其他途径上报的存在隐患的单位组成。
各级特种设备安全监督管理部门与各地安全监管部门对确定的企业分类情况制订检查计划，并按计划执行。村（社区）、乡镇（街道）两级监管部门每年将检查情况汇总并抄送当地特种设备安全监督管理部门；发现严重违规行为，立即告知。
4、各村（社区）、乡镇（街道）特种设备管理部门协助各特检机构加强定检计划落实并督促“严重隐患”的整改，各级特种设备安全监督管理部门对逾期不整改的严重隐患发出“特种设备安全监察指令书”加强督查。
五、课题的实施内容（包括要解决的主要问题、工作任务等）
为验证课题实施目标与方法课题小组确定沙家浜镇、董浜镇、虞山镇高新技术园区、海虞镇氟化学工业园二个镇二个开发区开展《特种设备分类分级监管》工作试点并做了以下工作：
（一）发动宣传（4月—5月30日）。由市质监局会同试点单位下发推行特种设备分类分级监管实施意见。会同试点乡镇（街道）联合组织召开所有村（社区）、特种设备使用单位安全管理人员“特种设备分类分级监管工作”业务知识培训，布置落实有关工作制度和措施，明确工作职责、任务。
（二）抓好落实（5月30日—6月）。企业按照《特种设备安全监察条例》和《特种设备使用单位安全管理准则》的要求，落实特种设备安全责任主体，开展特种设备隐患自查自纠，按照《苏州市特种设备使用单位安全管理状况综合测评表》进行自评。各单位完成自评后于6月30日前将测评表上报各乡镇（街道）安监办评分。
（三）分类分级（7月）乡镇上报数据输入软件由检验（专业）机构和监察机构评分后进行评价分析对特种设备使用单位进行分类分级。
（四）开展巡查（7月—9月）。各级特种设备安全监督管理部门将确定的分类分级监管企业信息反馈各乡镇（街道）安监办，各级监管部门按照计划组织开展巡查工作。各级特种设备安全监督管理部门加强与各乡镇（街道）、村（社区）工作联系，加大宣传教育，密切关注各类企业安全管理状况，发现问题及时处理，重大事故隐患及时向局领导或向当地政府报告。
六、课题实施成果
（一）二镇二开发区截至2009年底登记在册的特种设备基本情况见下表： 镇（区）登记使用 单位数 设备 登记数 设备 在用数 设备 停用数 超期 未检数
沙家浜 251 922 767 155 4 董浜镇 145 999 871 128 5 虞山高新园 51 593 562 31 7 氟化工业园 35 3017 2679 338 11
（二）截至2010年10月31日通过对二镇二开发区的204家特种设备使用单位抽查新发现使用单位18家, 新发现在用设备529台,基本情况见下表： 镇（区）抽查使用 单位数 新发现使用 单位数 设备 在用数 新发现在 用设备数 超期 未检数
沙家浜 15 8 24 8 0 董浜镇 117 8 945 102 0 虞山高新园 51 2 759 153 0 氟化工业园 21 0 2439 266 0
七、如何使全市锅炉、压力容器、压力管道、特种设备做到全覆盖规范化管理
（一）完善分类分级监管体系。完善安全监管组织网络和信息化网络，着力提升监管水平，逐步实现监管体系对各个设备、各个环节、各个地区的全覆盖，对特种设备进行全过程、有效、动态跟踪监督, 加强基层安全监管组织网络建设，建立和规范协管员队伍。
一、项目前期准备阶段
(一)公司须在至少六个月前派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合企业自身特点指定相应的项目管理方案。
(二)进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；
(三)进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；
(四)物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
二、入住、二次装修阶段
(一)入住管理
1.房屋验收、交接
执行严谨、科学的“入住管理标准”，发放入住通知书、住户手册，明确入住验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问。
2.建立业主档案
在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，例如：商户的经营内容、经营习惯；住户的简单资料、生活习惯等。依此建立业主的服务档案，为今后工作打下良好基础。
(二)二次装修管理
二次装修管理关系到楼宇的建筑风格以及建筑品质，因此，为了保证楼宇长期正常使用，公司应依照《北京市物业管理条例》、《北京市建筑外墙装饰管理规定》、《居室装饰及二次装修管理办法》等相关法规的规定，以及公司针对各项目制定的《物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理：
1、二次装修方案审批
由业主提出二次装修申请，附交施工单位有效证件和资质证书，以及二次装修方案图、土建施工图、水电施工图和文字说明。方案审批要点：
内装饰方案：基本原则是保证原装修、设计用途不被改变，保障使用安全，不影响相邻住户的使用。
外二次装修方案：规范整体形象，保持建筑物外墙立面的整体性与美观。
所有施工方案批准后，业主如按实际情况需要更改，必须经管理处确认，出其更改通知才可施工。
2、二次装修施工全过程监控
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行；限定二次装修使用电梯时限、电梯运输材料和方式，做好电梯轿厢的保护工作。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。
水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。
日常物业管理服务阶段
管理目标：制度完善，保养规范，延长物业使用年限，从而使物业增值。
管理规范：共用配套设施完好，无任意改变用途；制订并严格执行设备安全运行、维修、记录以及定期巡回检查、维护保养等岗位责任制；专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范，无事故隐患；设备及机房无杂物、灰尘及鼠虫害发生，整体环境符合设备正常运行的要求；应用技术经济分析方法，对房屋维修、改善等方案，进行经济、环境效益对比，制定最佳方案，提高房屋经营效益。
一、房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；每年一次对楼道、围墙进行粉刷、栏杆油漆；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。
二、设备管理
1、给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。
供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2、电气设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录，发现故障及时排除；停电提前一天通知各用户。
弱电设备。每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。
电梯设备。聘请专业电梯维修公司对电梯进行维修保养，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；每个月对电梯所有机械、电器等传动、控制与安全设施进行一次全面检查，进行一些必要的调整、维修和加注润滑油；每年一次技术检验，每3年对电梯进行一次大修；定期对电梯轿厢、井道电梯机房进行清洁，确保电梯机房通风、照明良好；制定电梯故障应急处理方案，电梯运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修；对每天电梯运行情况进行记录；电梯安全设施齐全、照明及附属设施完好，无安全事故。
三、安全管理
1、总体安全环境管理
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；专业物业巡查员队伍进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；物业巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责；危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
四、消防管理
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。
五、保洁管理
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围 工 作 内 容 频 次 标准 备注
楼道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印擦公共防盗门 1次/周 无灰尘擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝擦消火栓 1次/月 无灰尘擦窗户 2次/月 无灰尘
道路 1 路面 循环清扫 无杂物路边绿地 2次/天 无杂物水泵结合器 1次/周 无灰尘路灯柱 1次/周 无灰尘
绿地清理 2次/天 无灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。
五、绿化管理
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项 目 措 施 标 准
绿化浇水 浇水（依气候变化）浇足浇透
草皮 修剪（按季节进行）草皮美观平整
杂草 清除（每周一次）确保基本无杂草
防虫 病虫害防治（一年2次）无病虫害
养护 施肥（一年4次）绿化生长旺盛
乔灌木 修剪造型一年4次
六、便民服务
“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。
1、日常服务
设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收代发。
2、特约服务
提供有偿特约维修服务。开设“学童托管学校”，解决本住户中上班族、职业白领的子女上下课接送的不便；室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等
七、社区文化活动
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