农村土地使用权转让协议书（推荐12篇）
出让方（简称为甲方）：身份证号码：受让方（简称为乙方）：身份证号码：甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则。经各方家庭会议协商同意后，在自愿和平、平等的情况下，达成如下协议。
第一、甲方将位于泸西县金马镇爵册村加油站附近土地，总计面
积平方的土地，使用权一次性转让给乙方钱小兵使用，转让费元。
坐落（四至）：
东：
南：
西：
北：
第二、该地块转让的期限为（无限期）
第三、付款方法：乙方钱小兵于年月日将上述转让
款.元一次性付给甲方。甲方将上诉的土地使用权于年月日 交付给乙方使用，乙方使用期间甲方不得进行干涉。
第四、甲、乙双方在合同履行期间，如遇到集体对土地或国家政策对土地
进行调整，土地的增值或贬值均有乙方承担，若遇甲方因土地减少或增加均不得对该土地进行干涉。甲方必须保证该土地取得合法的《建设用地许可证》，并配合乙方办理相关合法手续。甲方不得拒
绝、推诿、拖延等情况导致乙方不能办理相关手续的，乙方有权退回甲方该土地，并要求甲方全额退回已经支付的款项，赔偿相应的损失（误工费、支付款的同期银行利息等费用）。
第五、违约责任
协议签订后，双方应按照协议的上诉内容自觉例行，如果一方违约，应赔偿对方违约金5万元。
第六、争议条款：因本合同的订立交办履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应找公证人协商解决协商不成的提请村民委员会、镇人民政府、农村土地承包管理机关调解。协商不成的向泸西县人民法院提起诉讼。
第七条、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与
本合同具有同等效力。以上协议是双方真实意识表示，空口无凭签字为准，双方签字按手印后及时生效。
第八条、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有相同的内容及法律
效果。
甲方代表：（签章）乙方代表：（签章）（家庭成员）：（家庭成员）：
成都市作为统筹城乡综合配套改革实验区,土地整理和农村房屋产权制度改革是“四大基础工程”中的两项重要内容,它是打破城乡二元经济结构的两把钥匙。成都通过7年的城乡一体化实践,土地整理工作不断推进,上千个土地整理项目为几十万农户改善了居住条件,农村基础设施建设和公共服务配套设施建设使城乡公共资源逐步均等化;农村房屋产权和建设用地使用权确权基本完成,约160万户农民拿到了房屋产权证和土地使用权证,农民的财产权有了法律保护的文本。
确权是基础,流转是关键。确权之后,只有流转才能使农民的财产权得到市场的认可,才能使资产变为资本,城乡统一的房地产市场才能形成,相对价格体系才能起到配置资源的作用。因此,农村房屋产权流转势在必行,而农村房屋的转让又是流转的重中之重。由于农村房屋的转让受到现有政策的限制,农村房屋产权转让仍是禁区,最大的问题是政府和专家担心因相关配套政策不完善以及社会保障机制不健全,造成农村房屋产权转让带来农民利益受损,农民变为“流民”,引起社会动荡。成都作为统筹城乡综合配套改革实验区,又有7年城乡一体化改革的实践经验,并且做了大量有关土地整理和房屋产权及土地所有权和土地使用权确权颁证的基础性前期工作,进行农村房屋转让试点将是必然的,也是可行的。
本文并不打算探讨是否应该进行房屋产权转让,也不讨论农村房屋转让的法律风险,而是探讨如何进行农村房屋产权转让,尽量化解因政策变化带来的不利因素,找到改革的最佳路径,减少改革的负面效应,消除各方面的担心和忧虑,顺利推进农村房屋产权制度改革。因此,本文研究的一个前提条件是假定农村房屋产权允许转让。在此基础上,我们来分析论证农村房屋转让的路径依赖性及最优选择。
农村房屋转让本质问题是土地使用权的转让问题。因为历史原因造成土地使用权具有身份特性,如果土地使用权不能固化,房屋转让将会产生一系列矛盾。另外,农村房屋转让还涉及到征地制度、土地利用管理和土地发展权制度、住房保障制度、房地产开发制度等一系列配套制度的建立和完善。农村房屋转让的路径依赖性太强,转让模式的选择显得十分重要。本文的目的就是在分析现有制度变迁效应基础上提出可行的方案,以供决策参考。
二尧土地整理
土地整理是基于耕地保护、土地集约化使用而产生的。土地整理起源于国土管理部门实施的农村土地综合整治,通过整治农用地的沟渠、路、田、林地等节约出来的新增耕地作为占补平衡指标流转使用。后来,国土资源部在部分省市推行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点。它是依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(拆旧区)和拟用于城镇建设的地块(建新区)共同组成建新拆旧项目区,通过对农村建设用地的建新拆旧和土地复垦,改善农民生产、生活条件,推进社会主义新农村建设,使土地利用布局合理、结构优化、最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少,质量不降低,基本农田质量不下降,提高农业生产率,实现农业产业规模化经营的土地整理工作。
土地整理过程中,拆旧区的主要工作是修建农民集中居住区,把节约的土地复垦,产生的指标挂钩到新区。农民集中居住区建设方式有统规统建,也有统规自建,由农民自主选择,但是补贴的费用有差别。考虑到耕作半径问题,规划的居住区一般以自然村或村民小组为单位。建设费用主要来源于拍卖建设用地使用权指标,目前成都建设用地使用权指标保护价为18万元/亩。
通过建设用地增减挂钩项目的实施,解决了征地的土地指标不够或超额超前使用的问题,也改善了农民的居住条件。挂钩所产生的土地指标流转解决了农民新居建设的大部分资金来源,对新农村建设,尤其是边远农村的乡村建设具有创新意义。对城市和农村以及政府和农民是一个共赢的结果。存在的问题是短期内土地复垦的耕地质量不一定很高,提高农业生产率需要较为长期的投入。
成都在实施建设用地增减挂钩时,从“全域成都”出发,整县推进,挂钩建设用地指标在“全域成都”内流转。为了加快土地整理步伐,推进农村产权市场化,由政府主导土地整理变为由村集体经济组织或农民主导土地整理,引进社会资金参与土地整理项目。2010年8月成都还实施了开发用地“招拍挂”持证准入制度,房地产开发商竞标土地要有建设用地使用权指标,可在农村产权交易所竞标购买建设用地增减挂钩指标。这样,成都通过城乡建设用地指标的流转,打通了城乡土地市场的通道,构建了一个完整的城乡统一的土地市场。农村土地的相对价格将会发生变化,价值上升,村集体经济组织和农民得到实惠,为破解城乡二元经济结构,统筹城乡发展奠定基础。
如此的制度安排将有力地推进土地整理项目的实施,大量的农民集中居住区将涌现,尤其是成都第二、第三圈层的农民居住条件将会得到较好的改善,这是一项农村变革的伟大工程,功在千秋、利在当代的大好事。但是,由于实施建设用地增减挂钩的开发商竞地持证准入制度,建设用地指标市场化运作使土地指标变为具有投资品属性的产品,势必带来炒作。为此,要加强对建设用地指标流转的监管,建立公平合理、技术可行的运作机制,使土地市场平衡运行。
仔细分析土地整理的实质和土地整理的相关制度保障,从经济学的角度来考量,我们发现,土地整理是新古典经济学分析框架下的资源优化配置,它并没有改变农民土地产权的结构和属性,房屋产权通过拆迁安置来实现其产权调换。因此,土地整理是在现有法律框架下实施的资源配置,阻力较少,效果较好。
三尧房屋转让
农村房屋产权制度改革主要内容是对房屋和土地进行确权颁证和推行房屋流转。确权是指村民之间对房屋所有权和土地使用权的权属进行界定,颁证是由登记机构对权属进行登记公示。房屋所有权的登记颁证由房产管理部门办理,土地使用权登记颁证则由国土管理部门办理。成都这两年集中对农村房屋所有权和土地使用权进行确权颁证,一是为了统一城乡房屋产权制度和统一城乡房地产登记;二是为了固化土地使用权;三是为房屋产权和建设用地使用权流转奠定基础。
房屋所有权确权颁证除一些管理和技术上的问题外,法律和政策上没有什么大的障碍,最大的困难是土地使用权的确权颁证问题。由于长期的土地集体所有,农村基本上是按照人均一定数量的占地面积批准使用宅基地建房,初始分配呈现均等化,这样,土地使用权有明显的身份性;而农村因为继承祖业地基或违规多占地建房等情况造成实际占有宅基地不平均又十分普遍,使得土地使用权确权很难找到一个好的标准。尤其是土地使用权一旦进入流转,土地价值很高时,矛盾将会突现,确权是否得到认可就很难预测。土地管理部门对这个棘手的问题处理得很巧妙,有些区(市)县土地管理部门在登记时既明确了每人的土地使用权的权利面积大小,又备注了家庭实际占有土地面积大小,为改革留有余地,也就为流转留有隐患。确权后的土地使用权是否固化仍然是个问题,至少从现有法律的角度上看依然存在难以固化的状况。
房屋流转包括转让、出租和抵押。其中,转让最为重要,它是房屋抵押的先决条件,否则房屋抵押很难推进。然而,农村房屋转让受限于村集体内部成员之间,不能向城镇居民转让房屋,农村房屋资产价值因政策原因而没有真实反映出来。政府担心房屋转让政策放开后,会带来一系列的社会问题,尤其是社会保障体系不健全的情况下,会产生城市“流民”等问题。可是,从我们的调研来看,农民流转房屋的意愿很强烈,特别是成都经过7年统筹城乡实践后,70%的农民集中居住区的农民有转让房屋的意愿。更为重要的是,通过放开农村房屋转让政策,建立起城乡统一的房地产市场,使城乡的房地产在同一价值体系中反映其资产价值,有利于其资产变为资本,为农民增收提供制度支撑。因此,农村房屋转让应该突破现有政策限制,让农村房屋产权真正流转起来。
从新制度经济学理论考量,只要制度变迁所带来的个人收益大于交易成本,诱致性制度变迁就会发生。从调研中,我们发现大量的房屋转让事实已经发生,有通过长期租赁方式变相买卖的,也有直接买断的,还有通过全退出全出让的方式转让房屋的。如果制度变迁所带来的社会收益大于改革成本,强制性制度变迁就有可能发生;当产品市场和各要素市场的交易效率都很低时,强制性制度变迁就一定会发生。毋庸置疑,农村房屋转让所带来的社会收益是巨大的,已有研究人员在这方面做过估算,放开房屋转让所释放的潜在价值是可观的。当然,改革的成本也不小,尤其是土地使用权的身份性所带来的社会矛盾而产生的社会交易成本较高,正确估量这部分交易成本十分重要。然而,区分不同地区和不同时间来考察这部分交易成本十分必要,像成都7年城乡一体化改革实践后的房屋转让因社会矛盾而产生的社会交易成本会相对较小,推进农村房屋转让从全域成都来说是收益大于成本。无论如何,在操作上,依然要考虑分步骤、分阶段、分类实施,这是本文所要探讨的重点。
四尧一个理论分析框架
新古典经济学是假设制度不变的情况下,研究资源如何进行优化配置,它是消费者与生产者分离决策下的边际分析模型,例如,土地整理是资源优化配置的经济行为。新制度经济学主要研究产权界定和制度变迁等经济行为,其分析的关键变量是交易费用或交易成本。一般情况下,当社会收益大于社会交易成本时,将会发生制度变迁,它采用的是比较制度分析方法。新兴古典经济学是从生产者与消费者选择专业化水平的决策出发,用超边际分析方法研究社会分工网络规模如何由市场来决定的,它是一个一般均衡分析模型。
运用新兴古典经济学分析框架,我们可以把土地资源优化配置和产权制度变迁两个经济行为结合到一个模型中来。专业化水平和交易费用决定社会分工网络规模和资源配置效率,也决定组织制度变迁。技术决定专业化水平,专业化水平影响分工;制度决定交易费用,交易费用与专业化水平共同影响分工程度,分工网络规模决定经济效率。反过来,分工网络规模又决定交易费用,也就决定了社会组织形式,进而决定制度选择。通过新兴古典经济学分析框架可以论证制度安排有优劣之分,制度安排不一定是最优的,而人们选择制度是理性的,选择制度的行为却是最优的。
新兴古典经济学分析框架还可以分析制度的关联和互补,制度关联可以说明为什么低效率的制度依然存在,即存在所谓的“低水平陷阱”,因为制度关联共享信息,节约交易成本,产生信息租金;而制度互补能说明制度变迁的方向和动力,制度的互补经济与专业化水平决定制度变迁与否,以及制度如何选择。该理论分析框架提示我们在制度设计或制度选择时,一定要考虑政策的配套和完善,使制度系统发挥整体效率。
五尧证据与应用
1.农民集中居住区房屋转让
农村房屋确权颁证之后面对的就是流转,如何设计好农村房屋转让制度使该项改革顺利推进,又不产生重大社会问题就显得十分重要。我们的建议是从农民集中居住区房屋转让先行试点,取得经验后再推广。
为什么要从农民集中居住区房屋转让先试点呢?由前面的理论分析框架知道,制度选择的两个重要变量是专业化水平和交易成本,制度变迁是由专业化水平提高和交易成本减少带来的分工深化和经济效率提高所决定。农民集中居住区房屋是在土地整理的基础上新建的房屋,土地整理带来资源的优化配置,它是专业化水平提高的表现。另一方面,在土地整理上新建房屋转让的交易成本将会明显减少,产生社会矛盾的几率降低,使转让能顺利进行,改革成本相对较低。然而,散居住房转让所产生的交易成本则明显高于农民集中居住区房屋转让的交易成本,转让产生的社会矛盾和改革成本成倍放大,其不确定性较大,能否如愿顺利推动不好预测和把握。
农民集中居住区房屋转让的制度性交易成本较低的理由:
第一,农民集中居住区的土地使用权的身份性有所弱化。进行土地整理修建农民集中居住区时,经过一次土地使用权的平均分配,初始分配的公平性得到体现,成员权的问题得到大范围的解决,因转让而产生的利益冲突减少。另外,农民集中居住区的土地使用权的地理属性有所模糊化,不像散居房屋下的土地,房地一一对应关系明显,范围四至清晰,而且土地使用权面积大于房屋面积,房屋转让的主要价值来源于土地使用权的价值,农民之间对土地权益的要求和冲突容易暴露出来,这种流转带来的交易成本就会变得很大。此外,农民集中居住区安置人员多重化,事实上已打破了农村房屋的地域限制,为突破本集体经济组织内部成员身份限制提供了天然的有利条件。
第二,农民集中居住区房屋转让避免了房屋转让后的征地政策的障碍。农村房屋征地拆迁是按照人口数量进行安置补偿的,也就是该房屋和土地使用权具有身份性。如果发生房屋转让,土地使用权随之流转,那么取得房屋产权的权利人如果遇到征地拆迁,怎样补偿没有相应的政策,这将会影响交易效果。而农民集中居住区的房屋由于是新建房屋,短时间内不会遇到拆迁问题,对房屋转让来说,交易因拆迁而遇到补偿的风险较小,交易成本减少。
第三,农民集中居住区房屋建设标准化程度高,报建手续规范,基础设施和公共配套服务设施及社区管理齐备,因房屋转让产生的纠纷将会减少。调研中发现,土地整理后的新建房屋的转让远比散居房屋要多,主要是集中居住区的房屋有完善的基础配套设施。由于配套到位,农民集中居住区房屋转让后的改扩建或者变相开发的可能性大为减少,对转让后的土地利用和乡村规划管理要求较低,避免与目前的房地产开发管理制度相抵触。
第四,农民集中居住区房屋一般按套建设,计量方便准确,容易认定第二套房,对住房保障的审查管理要求较低,节约管理成本。确权、测量、颁证准确,不会因土地使用权面积与房屋面积不匹配而产生登记或转让方面的技术困难,也更容易计量转让中发生的税费,保证税收的公正性。
第五,农民集中居住区的房屋转让对转让后的物业管理和社会综合治理相对散居房屋转让产生的矛盾较少。同时,转让的交易安全性较高、成功率较大,容易产生政策的聚集效应。
第六,允许农民集中居住区房屋进行转让,不会像散居房屋那样因允许转让而影响土地整理,转让的政策预期反而会支持土地整理积极推进,这对推进农村“四大基础工程”建设和“世界现代田园城市”建设非常有利。
通过分析,我们看到农民集中居住区房屋转让先行试点,既发挥了土地整理带来的资源优化配置效率,又减少房屋产权流转所带来的交易成本,有利于制度变迁。这对推进城乡统筹,破解城乡二元经济结构找到了一条很好的路径。
2.配套政策
全面放开农村房屋转让政策,散居房屋也可以转让,这对于推进农村房屋市场化进程来说非常必要,这种价值取向符合政治方向和改革目标。然而,从经济或操作的角度上讲,为了避免因政策变化而带来的改革风险,就必须建立和完善相关配套政策。按照上述理论分析框架所涉及到的制度关联和互补结论,低效率制度之所以存在,就是因为有关联制度存在。要诱致某一制度发生变迁,就要使关联制度作出相应的变化和完善,实现制度的互补和制度系统的均衡。
第一,应明确房屋转让和确权颁证的辩证关系。确权应确“实权”,颁证应颁“铁证”。目的在于使土地使用权得到固化,避免流转时发生对初始分配的公平性质疑和翻盘,引发社会矛盾。
第二,农村房屋允许转让后,应建立城乡统一的住房保障制度。一方面要对确实因经济困难需要政府帮助的家庭给予住房保障,使住房保障覆盖到农村;另一方面要加强政府对住房保障的管理,对故意转让房屋而申请享受住房保障的家庭严格审查,不能钻政策的空子。
第三,农村房屋允许转让后,征地拆迁补偿制度应作相应的调整和完善。重点改变房屋拆迁按身份补偿的原则,应转变到按产权补偿的原则。
第四,农村房屋允许转让后,要加强土地利用管理和乡村规划管理。由于集体建设用地使用权和土地使用权的多元性,土地发展权问题必然要面对。它与国有建设用地的土地发展权归国家有所不同,国有建设用地所有权主体唯一,发展权收益容易确定,而集体建设用地所有权多元,发展权收益如何分配就有多种方案。对此,应事先界定,否则就会造成对土地利用和规划权的滥用和寻租。
第五,农村房屋允许转让后,要明确土地所有权和土地使用权的关系和收益分配。是做实所有权还是做虚所有权应建立一种决策机制,应让村民自己做决定。因此,村民议事自治配套办法必须制定出来,否则,会引发大量纠纷。同时,应建立纠纷调解机制,尽量避免和化解矛盾,让矛盾提前在基层得到解决,少诉讼或者不诉讼,使改革不会因法律问题而终止。
第六,农村房屋允许转让后,要谨慎处理好“小产权房”的问题。要对“小产权房”进行调研,拿出一个处置办法,疏通渠道,解决“小产权房”遗留问题。否则,“小产权房”会通过各种路径合法化,影响改革环境和社会公平。
第七,农村房屋允许转让后,要加强城乡建设用地年度计划的管理。避免土地整理全面开花或大肆进行土地开发,浪费土地资源,影响可持续发展。对于公益事业性用地如何解决,要有配套的办法。集体建设用地流转必然会带来土地成本上升,征地困难,如何平衡土地资源与产业发展、土地与就业关系十分重要。
第八,农村房屋允许转让后,征地成本上升、地价上涨,商品房价格可能会上涨;另一方面,“小产权房”和农房大量入市,商品房价格可能会下降,商品房市场将受到影响,如何平衡好城乡房地产市场还要做大量的协调管理工作。另外,征地困难导致土地财政收入减少,税收结构应作相应的调整,开征房产税或许能补充财源,同时起到房地产宏观调控的作用。
总之,农村房屋允许转让后,要制定一系列配套的政策,才能使农村房屋转让规范有序,才能真正建立起城乡统一的房地产管理体制、城乡统一的房屋产权制度、城乡统一的房地产市场、城乡统一的住房保障制度。在制定政策时,政府应有统一的政策权,不能由各部门自行制定政策,否则,造成政策混乱和矛盾,使政策执行效率下降,影响政策到位。
六尧结语
本文通过对成都市土地整理和农村房屋产权制度改革实践的考察分析,运用超边际分析框架,论证农民集中居住区房屋转让先行试点的科学性。如果要全面放开农村房屋转让政策,必须建构和完善一系列的配套政策,才能保证农村房屋转让的顺利推进,进而建立城乡统一的房屋产权制度和城乡统一的房地产市场。
摘要：本文在梳理成都土地整理和农村房屋产权制度改革的实践基础上,运用新兴古典经济学超边际分析框架,从理论上论证农民集中居住区房屋转让先行试点的科学性,探讨了农村房屋转让配套政策完善的必要性,为农村房屋产权制度改革提出合理化建议。
关键词：土地整理,农房转让,新兴古典
参考文献
[1].杨小凯.经济学——新兴古典与新古典框架.社会科学文献出版社.2003
一、我国农村宅基地使用权概述
农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。主要有以下几个特征：
(一)农村宅基地使用权主体的特定性。在我国，农村宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，该集体经济组织成员申请宅基地只可以向本集体经济组织提出。
(二)农村宅基地使用权取得的无偿性。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村宅基地使用权的取得，原则上是无偿的。这充分体现了农村宅基地使用权的福利性，即保障农村村民“居者有其屋”。
(三)村民一户只能拥有一处宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
(四)农村宅基地使用权转让的范围特定。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”由此，我国法律将农村宅基地使用权转让限定于本集体经济组织内部。
由此可以看出，我国农村宅基地使用权具有主体的特定性、使用的无偿性、数量的有限性和转让范围的特定性等特点，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，是维系几亿农民基本生存权利的基础。
二、我国农村宅基地使用权自由转让的利弊分析
随着社会经济的发展，农村闲置房屋不断增多，农村房屋所有权转让也越来越频繁。伴随着农村房屋所有权的转让，农村宅基地使用权的隐性转让也在不断增加。《国土资源部<关于加强农村宅基地管理的意见>规定》：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”因此，我国只允许农村宅基地使用权在本集体经济组织内部转让，严禁农村宅基地使用权在城乡之间转让。
关于如何规范农村宅基地使用权的转让，学界提出了不同的观点，有的学者认为，宅基地使用权可以在城乡之间自由转让；反对者则主张，农村宅基地使用权只能在农村集体经济组织内部进行。
(一)自由转让论者的理由及评析
赞成者认为自由转让可增加并充分实现农民的经济利益，具有重要的经济价值。
1.以农民为“弱者”，而由立法者充当其“监护人”，未必真正维护了其利益。“弱者”并非“弱智”，农民自有农民的智慧，立法者不必杞人忧天。保护农民的利益，真正的症结不在于防范城市居民对农村集体土地的“侵入”，而在于防范国家和行政机构对于集体土地的“侵入”和肆意剥夺，后者才是真正的农民利益的威胁所在。仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，会损害出卖人的利益。
2.现实中，农村宅基地使用权的转让多为隐形转让、随意定价。一方面，农村宅基地的价值不能得到合理体现，农房的出租或者转让，只是房屋的收益，农村宅基地近乎无偿使用；另一方面，集体经济组织的所有权不能得以实现。农村宅基地所有权归集体经济组织，农民只有农村宅基地的使用权，则农村宅基地使用权和农房转让的收益应在集体和农民之间分配。在现行条件下，如果农户转让住宅的所有收益都归个人所有，那么集体经济组织想要分配增值收益不可能实现。禁止农村宅基地使用权交易的制度，在建立之初，对保护农民的合法权益起到了积极的作用。在市场经济的今天，该制度已经暴露了其弊端，必须进行相应的调整，允许农村宅基地使用权在一定范围内转让。规范农村宅基地使用权的转让，是法律界不可回避的问题。
3.强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上十分困难。尽管目前宪法尚未赋予公民迁徙自由，但在户籍制度已经放开的情况下，城镇居民和农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的”。城镇居民受让农村宅基地使用权，必须符合农地转用审批制度的规定，同时要经过本集体同意，进而对我国农业生产和耕地保护不会造成损害。
笔者认为，顺应社会经济的发展，扩大农村宅基地使用权转让的范围是必要的。然而，在我国，农村宅基地使用权具有社会保障功能，农村宅基地是维系几亿农民基本生存权利的基础，为此，必须对农村宅基地使用权予以充分保障。中国的城市化发展还不全面，尤其在广大农村地区，农村社会保障体系还没有完全建立起来，农民的私有财产无论从数量上还是从增长速度上都远远落后于城市居民，其住房安全保障在农村显得尤为重要。如果允许城镇居民购买农村宅基地使用权，将会造成农村宅基地的不断减少，对农村居民的生活构成严重威胁。因此，禁止城镇居民购买农村宅基地使用权，合理限制农村宅基地使用权的转让是使“居者有其屋”、保证农民不会成为流入城市的无业游民、避免两极分化的需要。
(二)自由转让吾定论者的理由及评析
反对农村宅基地使用权自由转让的学者则认为，自由转让会导致失地农民流离失所，而将宅基地使用权的转让限制在集体经济组织内部可以保障农民的基本生存利益，具有重大的政治意义。
1.农村宅基地交易与农村宅基地分配制度互不相容。农村宅基地分配制度有两个含义：其一，农民有权基于生存的理由无偿取得定量的宅基地。每户居民只能分得一处宅基地以及每户用地标准，确保了每户农民都能得到一块栖身之地。无论贫富，结果均等，富者不能多占，贫者不会少得，体现了强烈的社会公平，实现了基本的社会保障。其二，宅基地分配必须真正起到使农户安居乐业的作用。宅基地使用权不得抵押、转让或被强制执行，确保了每户居民不因贫穷而流离失所。按户分配一处住宅决定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性决定了按户分配一处住宅的有效性。如果农户可以多次或多处分得宅基地，就没有必要禁止宅基地交易，反正卖地不怎么影响农民
的安居；如果宅基地可以交易，就很难坚持按户分配一处宅基地，因为卖了地后农户还得生存下去，总得有存身之处。
2.农村宅基地交易主要是满足强势群体的利益诉求。财产并不是因为流通而成为真正意义上的财产，农村宅基地交易可以解农民的燃眉之急，却带来农民无家可归的后果，这种救济的代价过于昂贵。得益于农村宅基地交易开禁的是中国社会中属于强势群体的那些人：有本事分到多处或超标准宅基地的农民，有能力在农村买地盖房的城里人，从事房地产行业的商人、掮客和投机者，农民并不能从中得到实实在在的利益。
3.土地管理法应当坚持农村宅基地不得交易，其他形式的流转必须有明确的法律依据。农村宅基地的使用权必须以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体组织以外的自然人和法人。除继承外，农村宅基地使用权在集体组织内部的移转必须经过集体组织的同意，并且必须具备土地管理法及其他法律规定的移转事由。禁止集体经济组织以外的人取得农村宅基地使用权。
笔者认为，鉴于农村宅基地的福利性质及社会保障功能，不允许农村宅基地在城乡之间自由转让是可行的。然而，从实践来看，农村承包权转让机制的建立客观上要求宅基地使用权的转让不宜再局限于本集体内部，否则，当外来人员受让或者以其他方式取得土地承包经营权以后，其建造住房所需的宅基地，只能通过受让本集体农户的宅基地使用权来解决，而允许非本集体经济组织成员通过房屋转让取得农村宅基地使用权，有利于保证农地承包权的顺利流转。对宅基地的转让施加过多的限制，是与经济规律相违背的。
三、完善我国农村宅基地使用权转让制度构想
在社会经济不断发展的今天，为了更好地维护农户的合法权益，充分保障农户“居者有其屋”，合理体现农村宅基地的资产价值，笔者认为，我国农村宅基地使用权的转让应区别对待，即区分单纯农村宅基地使用权的转让和农村宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让。单纯宅基地使用权的转让应该限于集体经济组织内部农户之间，而农村宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让则可以发生在不同集体经济组织的农户之间，这种区分对我国农村宅基地使用权转让制度设计将有重要的意义。
(一)把未建房屋农村宅基地使用权的转让限制在集体经济组织内部。一方面可以解决有两处以上宅基地或确有宅基地转让需要的农户的房屋转让问题；另一方面，也可以为需要宅基地的农户提供便利。为了规范单纯农村宅基地使用权在集体组织内部的转让，法律应该对此作出规定：曾经申请过宅基地使用权，因宅基地使用权的转让而没有宅基地的农户，不得再申请宅基地使用权；因宅基地使用权的转让而拥有两处以上宅基地的农户，应该向集体缴纳一定的宅基地使用费；因宅基地使用权的转让而拥有一处以上住宅的农户，仍然可以申请宅基地，但应该缴纳宅基地的使用费。
(二)允许宅基地上有房屋的宅基地使用权在不同经济组织的农户之间转让，有利于保证农地承包经营权的顺利转让。随着我国家庭联产承包责任制改革进一步深化，异地承包现象逐渐增多。转包方将土地转包出去后，多会外出务工，其宅基地和房屋便闲置下来。若允许农村宅基地和住房在集体经济组织内部流转，于异地承包、规模经营的农民，可以通过购买或租赁当地农房，降低生产成本，更好地行使土地承包经营权或经商的便利；于进城务工的农民，则可以增加一条融资渠道，降低城市务工生活成本。法律应该对此作出规定：允许集体经济组织以外取得土地承包经营权的农户，农户向外转让宅基地使用权的，必须经本集体同意且本集体内符合宅基地使用权分配条件的成员享有优先受让权；通过转让取得宅基地使用权，但应该向该集体缴纳一定的宅基地使用费。
四、结语
通过区分未建房屋的宅基地使用权的转让和宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让，将单纯宅基地使用权的转让限于集体经济组织内部农户之间，宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让则发生在不同集体经济组织的农户之间，来完善我国的农村宅基地使用权转让制度。我国农村宅基地的资产价值将得到合理的体现，农村经济的活力将得到进一步的释放，农民的生存权益和经济利益也会得到进一步的保障。
出让人：身份证号：（以下称甲方）受让人：身份证号：（以下称乙方）甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就甲方将位于武汉市江夏区纸坊街东林村土地转让给乙方的相关事宜达成如下协议，望双方共同遵守执行：
一、转让土地概况
甲方转让给乙方的土地位于_______________________________ _____________________,为________平方米，为土地。
二、转让期限
甲方转让给乙方的土地使用权为永久转让，无年期限制，甲方必须保证无其他任何人事单位主张该土地的所有有式使用权，必须配合协调处理好与村委会、基层政府的关系。
三、转让用途
乙方受让该土地后用于建筑房屋居住使用，甲方知晓并同意乙方建房。在乙方建房过程中，甲方要全力配合乙方的建房工作。（如水、电，包括邻里纠纷问题等）
四、转让价格
甲、乙双方协商转让价格为人民币大写____________________
_______________________元整。
五、付款方式
签订本协议后，乙方支付给甲方元整，剩余款项待乙方主体房屋建成后一次性付清，甲方并向乙方出具相关收款收条。
六、违约责任
1、如若该合同涉及土地发生归属性纠纷，一切由甲方负责。
2、如甲方违反本协议约定，拒绝将转让土地交给乙方，则必须双倍返还转让款，即元。
3、如乙方购买该转让土地后无正当理由要求反悔，则无权要回转让款。
七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字、捺印时生效。
甲方签字（捺印）：乙方签字（捺印）：
转让方（以下简称甲方）：_________ 受让方（以下简称乙方）：_________
甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的_________乡（镇）_________村_________组_________亩土地的承包经营权转让给乙方从事__________________（主营项目）生产经营。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元（没有补偿金时可填写为零元）。
四、土地承包经营权的交付时间和方式
甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。
五、承包经营权转让和使用的特别约定
1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。
4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。
六、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为_________。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。
七、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡（镇）政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。
八、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式二份，由甲乙双方各执一份。
承包人（以下简称“甲方”）：
转承包人（以下简称“乙方”）： 身份证号码： 住址：
为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧的农业耕作方式，甲方将其享有农村土地承包经营权的土地转包给乙方，乙方按照优化种植结构，发展避灾高产、优质高效、标准化生产、产业化经营的现代农业的原则，根据有关法律法规规定，经甲乙双方本着诚实信用、平等自愿、等价有偿的原则，订立如下合同，供各方遵照执行。
一、土地的使用面积、位置、租用时间
甲方把位于四川省XXXXXXXXX，总面积为 亩的农耕旱地，承包给乙方使用。承包期间自_2016_年_1_月_1_日起至_2031_年_12_月_31_日止，即承包期为15年。
二、承包费及支付方式
1、该土地的承包费为：自承包期开始前三年，每亩每年人民币200元；自 以后承包费每年支付一次，支付日期为每一付款年份的 1 月 1 日。乙方付款之前有权要求甲方出具收据，否则乙方有权拒绝付款，并顺延付款期限，且不构成违约。
三、甲乙双方的权利和义务
（一）、甲方的权利和义务
1、甲方对土地的开发和利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。
2、甲方按照合同约定收取承包费，在合同有效期内，甲方保证承包地权属清晰无纠纷，不重复承包给其他人。
3、甲方尊重并保障乙方的自主经营权，不得干涉乙方依法进行的正常生产经营活动，不得以任何方式侵犯乙方的合法权益。
4、甲方不得阻碍乙方在承包期内对承包的土地进行合法（包括转包在内）处理。
5、甲方须维护乙方的承包权，非因不可抗力事由不得变更、解除承包合同。
6、承包期间，国家给予的粮食补助以甲方作为受益主体，但法律法规以及政府另有规定的除外。
7、其他甲方享有的权利和应当履行的义务。
（二）、乙方的权利和义务
1、按照合同约定的用途和期限，依法享有对承包的土地资源经营使用和收益的权利。如在承包期内对所承包的土地进行改造，对改造形成的资产，如生产用的房舍、电网、水利等设施由乙方全部投入
建设，在承包合同到期后乙方享有处分权。
2、乙方有权在承包的土地上建设或安装与约定用途有关的生产、生活的设施设备。
3、乙方对承包的土地享有自主经营权，在承包期内，对土地开发治理成果全部归乙方所有。
4、在承包期内，乙方需按照合同约定支付承包费给甲方，并有权拒绝支付除合同约定相关费用之外的其他任何费用。
5、合同到期后，若乙方不再续约，则乙方负责将原承包土地平整恢复其原来基本面貌，使之适合家庭农耕用途；但因甲方原因导致合同提前解除的，不适用此条规定。
6、其他乙方享有的权利。
四、合同的变更与解除
1、本合同双方一经签订，立即发生法律效力；非因不可抗力原因，任何单位和个人不得随意变更或解除。
2、在合同履行期间，甲方家庭成员的变更，不能成为变更或解除合同的理由。
3、本合同期满，乙方享有优先承包权，双方应于本合同期满前三个月就续约事宜协商达成一致；若合同期满后乙方继续支付承包费，甲方继续接受承包费的，视为合同自动延期。
4、本合同到期后自动失效。
五、违约/违法责任
1、本合同履行期间，任何一方违反本合同约定，视为违约。甲
方违约的按当年承包费总额的30%承担违约金，并退还乙方当年所付全部承包费；乙方违约的按已付承包费总额的30%承担违约金。
2、乙方应按照合同约定期限足额支付承包费，如乙方逾期60日未支付承包费，则按应付金额计算利息（以中国人民银行同期贷款基准利率为标准）给甲方；如乙方超过6个月未支付承包费，甲方有权解除合同。
3、合同履行期限内，甲方根本违约导致合同解除的，除承担违约金外，还要对乙方所承包土地的治理投入和经济成果，进行等价赔偿，赔偿款一次性支付给乙方，不得拖欠；乙方根本违约导致合同解除的，甲方不予退还已经支付的承包费，同时乙方所承包土地的治理投入、经济成果归甲方所有。
4、在合同履行期届满后，若乙方不再承包经营，乙方的治理投入经济成果归甲方所有；若甲方不再将土地承包给乙方，甲方须对乙方所承包土地的治理投入和经济成果按当时市场价格一次性补偿给乙方，不得拖欠。
5、甲方妨碍、阻挠、破坏乙方正常的生产经营活动，以及侵占乙方经济成果构成侵权的，乙方有权按照《侵权责任法》及相关法律法规追究甲方法律责任。
六、争议解决
本合同在履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决；协商不成，由土地所在地村委会或镇政府调解；调解不成的，双方同意向承包土地所在地有管辖权的法院诉讼解决。
七、合同生效
本合同甲乙双方或双方法定代表人或其授权代表人签字或盖章后生效，合同期满后自动失效。
八、合同补充
本合同未尽事宜，可由双方协商后签订补充协议，补充协议是本合同的有机组成部分与本合同具有同等法律效力。
九、其他
本合同一式三份，甲乙双方各一份，村委会一份，每份具有同等法律效力。
甲方签字（按印）:
乙方签字（按印）：
见证单位（盖章）：
一、从权利权能分离层次来探讨股权收益权的性质
所谓权能分离理论, 即是指对某一物品所有权中的处分权、使用权以及收益权都可以从所有权中抽离出去, 从而形成他物权, 而权利是隐藏于相关法律规定条文中, 并且在实施过程中会为实施者产生一定益处、获得一定利益的手段。权能学说是对权利理论的发展, 从所有权的弹性来看, 设定他物权之后, 所有权对物所产生的直接支配也就得到了一定限制, 换句话说, 如果他物权消失的话, 那么所有权受到的限制就会自动取消, 在它们之间存在一定共通的地方。权利的权能即是指权利条件下其内容具有的有益功能以及功效。如果在相关的法律规范中允许主体能通过相对自由作为或者不作为的方法, 通过权利中分离出来的权能获取利益, 那么此种情况下的权能也就可以通过制定新的法律法规来成为新的权利。随着我国经济不断发展, 经济主体多元化形式的出现, 国内许多知名学者已经尝试从权利权能分离角度来探讨一系列新兴权利, 并且从某种程度来讲取得了一定成果, 就股权来说, 根据股权的具体内容, 可以将股权化分为自益权以及共益权, 自益权主要指的是由股权财产性权利衍生出来的其他权能, 主要包括收益分配权以及股份转让权等;而共益权主要指的是股权范围内由非财产性权利衍生出来的其他权能, 如大会出席权、重大事务决策权等。股权财产性的权利和股权的非财产性权利共同组成了完整的股权体系。从权能分离的逆向定理来对股权的收益权进行解释, 股权分离出来的收益权实际上就是股东为了实现权益最大化, 将股权中近似物权性质的权利进行转移而进行的权能分离行为。因此, 从这一层意义来进行探讨, 股权收益权转让及回购, 理论上成立。
二、从请求权基础来看股权收益权转让及回购协议能否被赋予强制执行效力
所谓请求权基础, 是指可以提供支持给一方当事人代表得向另外一方当事人代表有所主张的规范, 它既可以是相关的法律规范, 也可以是其他具有法律效力的法外依据, 如合同以及遗嘱等文件。有关作为公证赋予法律强制执行力的请求权基础, 我国民事诉讼法第214条进行了明确的规定, 相关公证机关依照相关法律规范赋予执行力的文书, 如果一方当事人不进行履行, 那么对方当事人可向有关管辖法院请求执行;如果是文书存在错误, 人民法院进行裁定后不予执行, 将相关裁定书送还相关当事人, 与此同时, 我国《公证法》37条也有相关规定, 对经过公证并载明相关债务人意愿承诺的文书, 而债务人不予履行或者在履行过程不按照债权文书执行, 造成履行不当的, 有关债权人可依照相关法律交由人民法院进行裁定。如是债权文书存在错误的, 人民法院应将裁定结果以及债权文书原件送还当事人。综合相关法律规范以及大量的股权案例处理, 从请求权基础来看, 如果满足以下几种情况中任意一条的话股权收益权转让及回购协议都是能被赋予强制执行力的。
(一) 双务合同
台湾地区实行的《公证细则》中明确指出, 当事人如果根据双务合同进行义务权利的给付, 并且将债权义务明确于合同情况下, 一方当事人可以依照相关规定申请强制执行。由此可见双务合同是可以被赋予强制执行效力的。
(二) 合同中对执行内容进行明确规定和约束的
此处对上文中提到的相关公证机构赋予执行力的文书并不存在疑义, 而是针对股权收益权的转让与回购协议而言, 其具体权利义务范围是可以由协议双方进行决定的。比如在协议中所注明的股权分红比率、溢价以及是否包括配股部分等等, 协议双方都可以在协议中注明, 如果双方就协议内容意见达成一致毫无疑义的。
(三) 债务人的不履行记载
所谓不履行记载, 即是指面对市场的风险性, 债务人为了确保自身利益, 而对某些不可抗力因素的不承担行为进行具体化的记载, 从而免除承担不必要责任的风险。
三、公证过程中可能存在的风险以及应对策略
从上文的相关论述中, 我们可以看到, 不管是从理论层次还是从实际层次, 赋予股权收益权转让及回购协议强制执行效力都是具有一定可行性的, 即使如此, 在具体的公证过程中, 还是有可能会遇到一些风险。下文将对这些风险以及有效的应对措施进行阐述:
(一) 通过合法的形式对非法目的进行掩饰的商业操作
就现阶段对股权收益权转让回购协议的普遍认识来看, 大多数人认为它实质上属于借贷合同的范畴, 融资方于是通过转让收益权进行借款, 并且做出承诺会以高价收回收益权的同时支付相应利息。此种行为实际上属于违规借贷行为。遇到此种情况, 如果债权人是信托公司, 则会将风险降到最低。
(二) 双方承担风险的不同, 有失公平
在一般的收益权转让回购协议中, 转让通常是一次性的, 目标价格受损、停牌退市、清算风险基本上都是由受让方承担, 而送股、配股等依然登记在转让方, 从这一层次来看, 合同似乎存在极大的不公平, 针对这一问题, 建议在公证过程中, 公证员可以要求双方对具体内容进行详尽的约定和协议。
综上所述, 我们可以看到, 不管从理论层次来讲, 还是从相关法律约束来讲, 股权收益权转让及回购协议强制执行效力的赋予是存在可行性的, 但是在具体的执行过程中会存在一些风险, 公证机构应严格履行好自身的职责, 与法院部门协调一致, 维护好市场秩序;在具体的商业行为中, 当事人双方也应严格履行各自的义务, 共同促进市场经济的和谐发展。
参考文献
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[3]刘敏.我国股权收益权信托制度研究[D].华中师范大学, 2012.
转让方（以下简称甲方）：身份证号码：
受让方（以下简称乙方）：身份证号码：
上列甲乙双方就甲方位于甲方位于东莞市长安镇厦边社区居委会的房屋及土地使用权转让事宜，经协商一致，签订本协议，具体条款如下：
一、甲方自愿将其位于东莞市长安镇厦边社区居委会辖区厦边大街二十八巷117号的房屋及土地使用权（该房屋楼高五层、土地使用权面积280平方米）转让给乙方。对此双方无异议。
二、甲方该房屋及土地使用权的转让价款为人民币壹佰万元整。本协议签订后三日内一次性支付完毕。
三、甲方应当保证该房屋及土地使用权在转让之前未设置抵押和与任何诉讼无牵连，若由此造成乙方损失，甲方应当负责赔偿。
四、转让过程及以后的各项费用由乙方自行负担。
五、本协议自甲乙双方签字，法律见证之日起生效，因该房屋产生的其他事宜双方协议解决。未尽事宜可另行协议补偿。
六、今后，国家或集团若征用该房屋及土地，所得经济补偿和一切经济收益均归乙方所有，与甲方无关。由此产生争议，甲方有权按转让价款额从转让之日起按同期银行利息三倍利息计算利息给乙方。
七、本协议一式四份，甲乙双方、办证部门及法律见证单位各执一份。每份法律效力相同。甲方：乙方：
转让方（以下简称甲方）：村民委员会
受让方（以下简称乙方）：
甲乙双方本着互惠互利,共同发展，协商一致的原则，就广双村民小组集体土地使用权转让事宜达
成如下协议，以资双方共同遵守：
一、甲方将位于，面积为亩的甲
方集体所有的闲置非农用土地，经民主决议通过受让于乙方使用。
该宗土地四至为：
东至：现* * * 西边；
南至：与* * * 村荒山相隔的通往上山的道路；
西至：这两座山顶东西分水岭一线；
北至：从南侧数第二个山头与第三个山头之间的山谷中分线。
甲方需保证租赁土地的合法性,保证任何单位或个人不得就租赁土地主张权利.若在乙方租赁
期限内因甲方原因导致该土地被相关部门收回或产生其它纠纷,如果出现上述情况由乙方负
责处理,与甲方无关,如乙方处理不当而给甲方造成经济损失的,由乙方负责赔偿.由此产生的一切法律后果由甲方承担,甲方应当赔偿乙方因此而受到的直接经济损失.二、甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作
价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部所有成员的同意。
三、双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人
民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。
四、在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。
甲方有权在所租赁的土地上建筑固定设施,利用土地资源或其它综合开发利用等,甲方利用土
地除按本合同约定交纳租金外,不再向乙方及村民另行交纳费用.乙方应尊重甲方在租赁土地上的生产经营自主权,不干涉甲方经营活动,甲方利用租赁土地所
产生的一切成果全部归甲方.五、甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。
六、土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织
成员不得分配补偿款。
乙方村委会领导成员的更换不影响本合同的继续履行,继任者仍应严格履行本合同的义务.如
当地政府或政府行政主管部门限制甲方从事经营活动等其它情况,经双方协商一致可以解除
合同。
七、任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。
八、本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖
十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。
二、乙方购买后，承包使用期五十年不变，即从二OO五年八月十日起至二O
五五年八月十日终止。
五、乙方对所购买的荒山有独立的经营管理权、转让转卖权和继承权。在产权变
更时，须通过甲方办理相应变更手续。
六、甲方要尊重乙方所购买荒山的生产经营自主权，保护其合法权益不受侵犯，对荒山的开发治理成果全部归乙方所有。
七、乙方在所购买的荒山在合同履行期内除乙方交纳购买款外，乙方不负责其他
任何名目的费用。
九、甲方保证该荒山（林地）界线、四至与他人无任何争议。如因此发生纠纷，由甲方负责协调处理，如由此给乙方造成经济损失，由甲方负责全额赔偿。
十、甲乙双方必须信守合同。如甲方违约导致解除此合同，须付给乙方违约金人
民币十万元、退还乙方购买荒山所付的全部价款，同时对乙方的治理投入和治理
成果合理作价，作价款一次性付给乙方；如乙方违约导致解除此合同，甲方不予
退还乙方的购买荒山款。
十一、如在承包期限内遇国家建设或进行其它开发建设需征用土地时，应首先从
征地款中保障向乙方支付实际经济损失和未履行年限的预期利益损失。
十二、合同期满后，如乙方愿意继续承包经营，双方续签合同；如乙方不在承包
经营，甲方对乙方的治理成果、经济投入合理作价归甲方，作价款一次性付给乙
方，不得拖欠。否则，此合同期限顺延至甲方将全部价款付清乙方后合同自行终
止。
十三、甲乙双方如因作价款发生分歧，协商不成，须委托甲乙双方共同认可的中
介机构进行评估作价，其结果对双方均有约束力。
第二条：使用权转让期限共＿＿年，甲方从＿＿年＿＿月＿＿日起将上述使用权
交付乙方使用，至＿＿年＿＿月＿＿日收回。
第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。
第四条：甲方权利义务1、2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。
3、如因甲方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方
有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。
4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。
5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供
办理使用权变更手续相关证明材料。
第五条：乙方权利义务
1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修
建附属设施，甲方不得干涉。
2、3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。
4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。
5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30
日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。
第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份。
第七条：本合同自双方签字盖章后生效。
甲方：乙方：
一、土地承包经营权转让的受让方和优先受让权的归属
(一)土地承包经营权转让的概念和受让方分析
土地承包经营权的转让是指转让方(原承包方)将其承包的剩余期限内的全部或部分土地上的土地承包经营权让于受让方的行为。土地承包经营权转让是整个物权性质的土地承包经营权的让渡,不存在部分物权性质的土地承包经营权的让渡,但可以是部分或全部土地承包经营权上的物权性质的土地承包经营权的让渡。①所以,本文未采取《农村土地承包经营权流转管理办法》中对转让的定义。根据《土地承包法》,土地承包经营权转让后,原承包方与发包方在所转让的农村土地上的承包关系即行终止。受让方获得所转让的农村土地上的剩余期限的土地承包经营权,并与发包方确立相应农村土地上新的承包关系。此时,受让方取代转让方,成为新的承包方。从受让方与发包方确立新的承包关系这一点来看,土地承包经营权的转让事实上包含发包方发包土地的行为。故在转让中,受让方除了要满足《土地承包法》规定的土地流转受让方应具有资格外,还应满足相应的承包方资格。
《土地承包法》规定了两种类型的承包:家庭承包方式和其他方式的承包。两种承包方式取得的土地承包经营权性质上有所不同,其受让方也略有区别。
家庭承包是指本集体经济组织的农户与发包方订立承包合同,承包农村土地并取得土地承包经营权的承包方式。根据《物权法》第127条,土地承包经营权合同生效时,即取得用益物权性质的土地承包经营权,也即可以进行转让。这种承包方式取得的农村土地的只能本集体经济组织的农户受让。首先,《土地承包法》第41条明确承包方可以将土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户。虽然根据法理,法律没有明确禁止本集体经济组织以外的民事主体可以受让以家庭承包取得的土地承包经营权,故受让方不应局限于本集体经济组织的成员,单以此条不可得出受让方只能是本集体经济组织农户的结论。但是如结合下面的原因,就可得出这一结论。其次,依上所述,转让事实上包含发包方的发包行为,转让后受让方成为新的承包方,受让方基于对转让方土地承包经营权的继受,其性质上仍是家庭承包。因此,对家庭承包而取得的农村土地上的土地承包经营权的转让,从法律体系上说,也应适用《土地承包法》第15条:家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。如果本集体经济组织以外的民事主体受让以家庭承包取得的土地承包经营权后,要与发包方订立新的承包合同,成为承包方,这与第15条的规定相抵触。
其他方式的承包是指通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的承包方式。以其他方式承包,在承包合同生效时,承包方尚不能转让土地承包经营权。根据第49条的规定,通过其他方式的承包获得的土地承包经营权,经过登记取得土地承包经营权证等证书的,才能进行转让。也即相当于在其他方式的承包中,承包合同生效时并未产生土地承包经营权,只有进行登记并取得土地承包经营权证时,才取得土地承包经营权。根据第48条,其他方式的承包,本集体经济组织以外的民事主体可以成为承包方。故通过其他方式承包并经登记而获得的土地承包经营权的转让中,受让方也可以是本集体经济组织以外的单位或个人。
(二)土地承包经营权转让中优先受让权分析
通过上文分析,在现行的《土地承包法》下,土地承包经营权转让中的本集体经济组织成员的优先受让权,只在其他方式承包而取得的土地承包经营权的转让中具有意义。因为只有在这种情况下,才会有本集体经济组织以外的民事主体为受让方,而此时才能谈得上本集体经济组织成员的优先受让权。在家庭承包而取得的土地承包经营权的转让中,受让方只能是本集体经济组织的成员,故他们都具有优先受让权,使本集体经济组织的成员的优先受让权失去了其存在的实际意义。这种情况下,优先受让权人行使权利,都将与另一个优先受让权相冲突。而本集体经济组织成员的优先受让权是基于权利人与转让人同属一个集体经济组织,解决两个优先受让权的冲突将十分困难,没法像有限责任公司股东或按份共有人的优先购买权那样按份额分配。
二、本集体经济组织成员优先受让权的权利性质和法律效力
(一)本集体经济组织成员优先受让权的权利性质
现行法中,有多种与本集体经济组织成员优先受让权相类似的权利。较典型的有:按份共有人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权。在土地承包经营权转让中,受让方受让土地承包经营权,从另一角度看,其实是买下土地承包经营权。从这一角度看,土地承包经营权转让中的本集体经济组织成员优先受让权,与民法中的其他优先购买权相通。这类优先权的共同之处在于:出让人将特定的标的物转让(或出卖)给第三人时,权利人得主张优先权,在同等条件下优先于第三人受让该标的物。故有关优先购买权权利性质的学说,对本集体经济组织成员优先受让权的权利性质的界定有一定的借鉴意义。对优先购买权属于什么性质的权利。主要有以下几种观点:
1.“期待权说”。法律赋予特定主体的优先购买权,只是在特定财产转让时才能实现,在此之前,这种权利只是一种期待。在出卖人未出卖特定财产时,优先购买权人的权利尚未现实化,只处于期待权状态。但若出卖人将该财产出卖于第三人时,优先购买权人可以行使权利,期待权即可获得实现。
2.“请求权说”。在出卖人与第三人就特定财产的转让达成合意时,优先购买权人得请求以出卖人与第三人达成的条件受让该特定财产。优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时,买卖合同的成立尚须出卖人之承诺。②
3.“形成权说”。在出卖人向第三人转让特定财产时,优先购买权人得主张在同等条件下优先购买,直接与出卖人成立合同关系,无需经出卖人的承诺。当优先购买权的行使条件具备时,优先权人只需通过向出卖人作出行使权利的单方意思表示,买卖契约即可在当事人之间成立。③
笔者认为,本集体经济组织成员优先受让权应属于形成权。在转让方和本集体经济组织以外的受让方达成转让土地承包经营权的合意时,优先受让权人得行使优先权,以同等的条件受让该土地承包经营权。转让方在选择受让方时所考虑的因素中,转让收益是占主要的,而非基于对受让方的信赖。农民也是理性的经济人,尤其是在熟人社会逐渐解体的背景下。故本集体经济组织的成员在转让中行使优先受让权,不会损害转让方的权益。而第三人(本集体经济组织以外的受让方)所承担的风险,是法在农村土地有效利用和第三人利益间作出的取舍。
(二)本集体经济组织成员优先受让权的法律效力
在土地承包经营权转让中,本集体经济组织成员行使优先受让权,则会在转让方、第三人及优先受让权人间产生两个方面的影响:对转让方与第三人的法律关系的影响和对优先受让权人与转让方法律关系的影响。
本集体经济组织成员优先受让权对转让方和第三人法律关系的影响,实质上是该优先受让权有无对抗第三人的法律效力问题。对于优先购买权能否对抗第三人,有学者以优先购买权具有物权性质还是具有债权性质来确定其有无对抗第三人的效力。优先购买权分为物权的优先购买权和债权的优先购买权,其划分的界限在于优先购买权是否能对抗第三人。④有学者则以是否登记或第三人是否善意来确定优先购买权有无对抗效力,也即以第三人是否善意来决定优先购买权有无对抗效力。优先购买权能否对抗第三人的根本原因,优先购买权是基于债的关系产生还是基于物权关系产生不是问题的关键,关键在于该权利是否已经登记公示或为第三人所知晓。⑤
笔者同意后一种观点。善意取得可阻却物之追及,优先购买权亦应可以善意取得对抗之。《租赁合同解释》中亦规定了在承租人的优先购买权受侵害时,如第三人善意购买并取得房屋物权时,承租人的该权利无法对抗第三人。但土地承包经营权因其特殊的法律制度,使得在土地承包经营权的转让中,无论优先受让权是否登记,都可推定第三人知道优先受让权的存在,故不存在第三人善意。因为这种优先受让权基于转让人和权利人属于同一集体经济组织而产生,从常识角度考虑,不会有哪一个集体经济组织只有一个承包户,第三人不可能不知道有优先受让权存在。换言之,优先受让权不会因第三人的善意而遭对抗。因此,在转让方损害优先受让权而向第三人转让土地承包经营权的情况下,权利人可以以其优先受让权受侵害为由,请求撤销土地承包经营权的转让,而由权利人以转让方与第三人的转让合同的条件取得该土地承包经营权。关于优先受让权的行使是否会导致转让方与第三人的转让合同无效的问题。笔者认为,行使优先受让权只是不产生物权变动的效果,即土地承包经营权不从转让方移转到第三人,不必然导致转让方和第三方的合同无效。此时转让方与第三人的转让合同发生法律上的履行不能,第三人可以向转让方主张违约责任。这样主要是兼顾第三人的利益。第三人虽然恶意,但转让方在转让土地承包经营权时有通知优先受让权人的义务,因优先受让权人行使权利而不发生土地承包经营权转让的后果的责任,应由转让方承担。
行使优先受让权,则权利人与转让方以转让方与第三人约定的条件订立土地承包经营权转让合同,无需经转让方承诺。承包方转让土地承包经营权表明其欲脱离农业生产的意图。这种意图是建立在承包方对其今后生活的合理预期上,不会轻易改变。因此权利人行使优先受让权,不会损害转让方的转让收益。
三、优先受让权中“同等条件”的特殊之处
土地承包经营权转让中优先受让权的“同等条件”,与其他优先购买权中的“同等条件”大体上是相同的。既可以是双方约定的,也可以是法律直接规定的。主要是价款、支付方式、交易数量等。如上文所述,土地承包经营权转让中的优先受让权仅在以其他方式承包取得的土地承包经营权的转让中有意义。而“同等条件”只在承包方是本集体经济组织以外的民事主体时才有意义。如在其他方式的承包中,承包方是本集体经济组织的农户,则该农户将土地承包经营权转让给本集体经济组织以外的民事主体时,需通过《土地承包法》第48条规定的程序,即经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意,并报乡镇政府批准。因为转让土地承包经营权实际上包含发包发的发包行为。此时,优先受让权人总是处于优势地位,因向其转让无需经过第48条的程序,优先受让权人与第三人没法形成实质上的同等条件。如上所述,同等条件可以是法定的也可以是约定的,如第三人须通过第48条规定的程序,将增加转让方与第三人间的转让合同的风险——因得不到2/3多数的同意或得到这种同意却没得到乡镇政府的批准,导致所转让的土地承包经营权无法转让。而在承包方是本集体经济组织以外的民事主体时,因其承包该农村土地时已经过第48条规定的程序,故无须再重复一次。此时第三人和优先受让权人之间已没有了因第48条导致的程序上的差别,“同等条件”才能表现其“同等”的一面。
注释
1丁关良.土地承包经营权基本问题研究[M].浙江大学出版社,2007。
2蒋大兴.股东优先购买权行使中被忽略的价格形成机制[J].法学,2012(6)。
3赵旭东.股东优先购买权的性质和效力[J].当代法学,2013(5)。
4王丽莎.承租人优先购买权的损害赔偿研究[J].河北法学,2012(5)。
转让方：武汉市xx贸有限公司（下称《甲方》）地址：
法定代表人：
营业执照：
受让方：武汉xx公司（下称《乙方》）
地址：
法定代表人：
营业执照
前言
1、甲方转让的本宗地因没有补齐土地出让金，土地证没有办下来，甲方保证所提供文件的真实性，即持有的与武汉市xx区人民政府xx办事处2004年8月26日签订的《投资开发合同书》，交纳部分土地出让金的收据，武汉市xx区土地局关于对违法用地处理（包括本宗地）的会议纪要。甲方承诺对该块土地有完全的使用权和控制权。
2、甲方承诺本宗地为工业用地，取得方式是出让取得，相关手续完备，不存在任何权利瑕疵，即使因各种主客观原因有不完善处，甲方均为实现本合同目的，均自行承担费用解决。
3、乙方承诺受让本宗地的目的是取得符合“两规”规定的国有土地使用权的出让土地，能在本宗地建设符合当地环保标准的加工、仓储及物流项目，甲方承诺协调本宗地的用途不限于仅兴建安全、健
康、环保的农产品食品加工项目及配套设施，实现乙方签署本协议的目的。
双方在此条件下，就本宗地的转让达成如下协议：
一、地块概况
（一）、本宗地位武汉市xx区xx街，约30亩，东至湖北xx公司，西至xx公司，南至xx大道，北至xx村，宗地四至及界址点座标详见附件（甲方提供的武汉市xx区xx街规划土地管理所的证明）
（二）、转让的本宗地还包括该宗地地上的所有建筑物、构筑物。
二、土地转让价款
（一）、单价每亩14万元（工业地价），包括土地使用权，建筑物、构筑物及过户更名产生的所有税费，土地约30亩，总价约420万（土地面积以土地证为准）。土地面积误差不影响本协议的效力。
（二）、付款方式分三期：
1、第一期：.协议生效后，乙方向甲方支付150万，甲方在30个工作日内完成土地证办证、更名过户手续使乙方取得土地证，乙方取得土地证后3日内，甲方将本宗地国有土地使用权、地上建筑物、构筑物所有权没有任何瑕疵全部移交乙方，双方签定移交确认书后，乙方应当在十日内向甲方支付50万元。
2、第二期：乙方在取得土地证并签定移交确认书后3个月内再支付甲方100万。
3.、第三期：乙方在在取得土地证并签定移交确认书后6个月内，乙方将剩余转让款支付给甲方。
三、责任承担：
交付前本宗地的国有土地使用权、地上建筑物、构筑物所有权及本宗地管理、控制过程中的一切责任由甲方承担，包括但不限于民事、行政责任，交付次日起的责任由乙方承担。
四、特别约定：
（一）、甲方承担本宗地在办证、过户更名等土地转让环节所产生的费、税，包括但不限于土地收益金、契税、印花税、工本费、罚金等所有税、费。
（二）、乙方在合同生效后另付甲方本宗地的院墙和建筑物、构筑物15万元。
（三）、甲方承诺协助乙方完成本宗地新建建筑物、构筑物的申请、报建等手续。
五、违约责任
（一）、因甲方保证条款的不真实，经土地行政管理确认，本宗地不是甲方承诺的实际状况（土地取得方式：出让；土地性质：工业用地；土地用途：加工、仓储及物流项目设施），致使乙方不能实现本协议目的，在三十日内，甲方双倍赔偿乙方已经支付的转让款后，乙方可以解除合同或继续要求甲方履行合同。
（二）、因甲方没有按合同约定时间完成办证、过户手续，甲方需向乙方支付合同总价款20%违约金后，乙方可以解除合同或继续要求甲方履行合同。
（三）、乙方没有按期支付甲方转让款，每迟延一日，支付迟延
支付总转让款每日万分之五的违约金。
六、其他：
（一）、本协议一式陆份，双方各执叁份，具有同等效力。
（二）、本协议未尽事宜，双方可协商以补充协议解决，补充协议是本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。
（三）、本协议在履行过程中发生纠纷，双方协商解决，协商不一致，提交仲裁或诉讼。
（四）、本协议自双方签字盖章后生效。
七、附件：
（一）、甲方和武汉市xx区人民政府xx街办事处签定的《投资开发合同书》；
（二）、武汉市xx区xx街土地管理所的证明；
（三）、武汉市xx区土地局对违法用地的处臵办法（含该块地）
（四）、甲方缴纳土地出让金的收据；
（五）、甲方的营业执照、法人身份证明；
（六）、乙方的营业执照、法人身份证明。
甲方（盖章）：乙方（盖章）： 甲方代理人：乙方代理人：
出让方（甲方）：
身份证号： 受让方（乙方）：
身份证号：
经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成合同如下：
一、转让地块概况
1、该地块位于 ____________________________________________，土地面积为__________平方米，该土地长___________米，宽__________米，东邻___________________,西邻___________________，南至___________________________________，北至___________________。
2、现该地块的用途为农业用地。
二、转让方式
1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，甲方于______年_____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权，严禁将该土地用于违法经营。
2、土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币大写：______________________万元（￥：___________元）。
三、合同期限以及付款方式：
该土地使用权转让合同期限：自签订之日起至_______年_______月_______日，合同到期之后，土地使用权依旧归甲方所有。
双方在签订该合同之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元。
四、本合同签订后，甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归乙方享有。
五、违约责任：
1、在合同履行期内，任何一方违反本合同以上之约定，即视为违约。
2、因甲方违约导致合同解除，甲方须按照转让土地使用权金额的20%支付乙方；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。
七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。
七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。甲 方(签名)：
乙 方(签名)：
________年____月____ 日
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