建设用地指标的申请

建设用地指标的申请（精选6篇）

建设用地指标的申请 篇1

指标的申请报告

前旗政府：

察哈尔汽贸城在各级党委政府的关怀和大力支持下，现已初见规模。各类企业入驻开工建设已达43家，随着招商引资力度的加大，建设用地指标是察哈尔汽贸城当前面临的头等大事。根据市委党政联席会议纪要[2012]4号“确保园区开工项目建设用地指标” 文件要求，肯请政府出面上报申请2013年—2014年建设用地指标不低于200公顷为盼。

内蒙古恒信精功投资有限责任公司

建设用地指标的申请 篇2

目前国家已布置开展新一轮土地利用总体规划修编, 全市一定要抓住这次难得的机遇, 遵循布局集中, 产业集聚、用地集约的原则, 科学修编好市县两级土地利用总体规划。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划, 引导工业向开发区、工业园区和产业聚集区集中、人口向城镇集中, 进一步优化土地利用结构和布局。首先要结合城市总体规划, 解决好城镇发展空间和工为园区布局问题;其次要调整好基本农田保护区布局, 将规划期内确定的建设用地区内的基本农田调整为一般耕地;第三要协调好相关规划的关系。摸清项目底数, 如在规划期内要发展什么产业, 上哪些项目, 改善哪些基础设施, 都要计划周全, 不然将来再调整规划的难度相当大。总之, 科学修编好新一轮土地利用总体规划, 将为下一步的建设用地审批创造良好条件。

2 大力实施土地置换

在符合土地利用总体规划的前提下, 遵循农用地总量不减少, 建设用地总量不增加的原则, 通过“易主”、“易位”、“易权”、“易用”, 利用已批未用建设用地或者已批建设用地进行复垦后与拟占用的农用地进行置换, 可有效缓解建设用地指标紧张的状况。建议各市、县政府进一步加大力度, 加强原有废弃建设用地的复垦整理工作, 争取获得更多的建设用地置换指标, 减轻新增建设用地计划指标的压力。

3 积极开展城乡建设用地增减挂钩工作

从全国来讲, 开展城乡建设用地增减挂钩工作是今后解决建设用地指标不足最有效的措施, 也是消除城乡二元结构, 缩小城乡差别的有效途径。具体讲, 就是在耕地总最不减少, 建设用地规模不扩大的原则下, 通过农村村庄土地整理, 减少农村居民点建设用地, 用于增加城镇建设用地, 解决城镇建设用地指标不足的问题。建议各地结合新农村建设, 合理布局规划, 大力复垦整理原有农村居民点建设用地, 复垦整理出的耕地, 可直接用于增加城镇建设用地指标。这样做, 既可争取一定额度的城镇建设用地批标, 又可大力推进新农村建设, 可谓“一举两得”。

4 积极争取国家和省重点建设项目

按现行土地利用计划管理体制, 国家重点建设项目用地使用国家土地利用计划指标, 省级重点建设项目用地使用省级预留土地利用计划指标, 其余指标才根据各地情况切块下达给各市 (地) 、县。在这种情况下, 争取国家和省重点建设项目是争取建设用地指标的有效途径。根据以往情况, 各地上报需求建设用地的项目虽然很多, 但能达到报批建设用地条件的项目却很少, 尤其达到申报国家和省重点建设项目的更少。建议各地和有关部门进一步加大重点项目的谋划力度, 做好相关工作 (如项目立项、环评、规划等手续) , 争取本地更多的项目纳入国家和省重点建设项目, 使用国家和省预留指标, 减少挤占省级下达各市 (地) 、县级指标的额度。

5 挖掘存量建设用地潜力

建设用地包括新增建设用地和存量建设用地, 新增建设用地指从农民集体新征收的土地转为建设用地, 存量建设用地指原来已经变为建设用地的土地 (包括集体建设用地和国有建设用地) , 各地不要把上项目占用新增建设用地作为唯一途径, 而应眼睛向内, 充分挖掘存量建设用地, 如破产企业原使用的划拨土地, 淘汰落后产能腾出的原有建设用地、学区布局调整腾出的原有学校用地、乡镇机构合并改革腾出的原有乡镇政府和驻乡镇其他单位使用的土地, 部队精简整编后腾出的原有营房建设用地、供地后两年未利用的闲置土地等。对这些土地各地要加大盘活力度, 充分利用。对这些土地有很多政策可以利用, 如可以不占用农用地转用指标, 可以不缴新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费等。而且如果是国有闲置土地处置权在市县人民政府, 不用报省级以上人民政府审批。即使是集体建设用地, 也不用农用地转用指标并减少有关税费, 仅需报省以上人民政府办理征收手续。充分利用好存量土地既可节省土地取得成本又合法合规地减少办事环节。

6 积极推进节约集约用地

严格执行国土资源部颁布的《工业项目建设用地控制指标 (试行) 》。工业项目投资强度和容积率不得低于国家规定的分行业控制指标, 工业项目的建筑系数不得低于30%, 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总面积的7%, 对适合多层标准厂房生产的工业项目, 应进入多层标准厂房。鼓励企业利用存量土地就地增资扩能, 实行“零”地招商。凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下, 企业在现有厂区内翻建、扩建厂房的可免收城市基础设施配套费, 提高土地利用率和容积率的不再增收土地价款。其他建设项目也要严格执行国家建设用地定额标准, 严禁建设项目在用地上宽打宽用, 浪费有限的建设用地指标。努力拓展城市发展空间。按照节约集约用地的要求, 科学规划城市空间布局, 合理开发利用城市地上和地下空间。在符合城市规划的前提下, 鼓励城市向空中发展, 提高建筑高度和容积率, 建设高层商业、办公及住宅楼。新建、改建大型商场和住宅小区, 在满足车辆集散要求的前提下, 最大限度地开发利用地下空间。

7 积极引导建设项目充分使用未利用地

要大力鼓励建设项目使用未利用土地。通过以往国家下达的新增建设用地计划指标情况看, 新增建设占用未利用地的指标所占比例很大, 充分利用好这部分指标可有效解决建设用地指标不足的问题。同时建设项目使用未利用地可大大减少土地取得成本, 如土地补偿费用低, 没有耕地占用税、耕地开垦费等。以承德市双桥区为例, 征用未利用地与征用耕地相比, 每亩地仅耕地占用税和耕地开垦费两项就可节约3万元左右。建议各地积极开展未利用地适宜性评价, 做好未利用地开发规划, 在保护生态环境的前提下, 将适宜开发建设的未利用地, 优先开发为建设用地, 积极引导建设项目在符合选址要求的情况下能占用未利用地的尽量占用未利用地。在符合规划的前提下, 加强城镇村周边低丘缓坡土地的开发利用, 拓展城乡建设用地空间。

8 加大政府土地储备力度

加强土地收购储备工作是增强政府宏观调控能力, 为建设项目提供用地保障的有效手段, 同时可以有效解决新上项目办理征地手续时间环节过长的问题。建议市县政府高度重视土地储备工作, 在力支持土地储备机构依照国家《土地储备管理办法》规定的范围及程序, 采取多种途径、多种方式收回、收购需盘活的国有土地及依法转征的集体土地纳入政府储备, 并通过前期开发, 实行“净地”出让, 实现政府对土地一级市场的高度垄断和盘活存量土地资产, 进一步增强政府的土地调控能力。

参考文献

[1]马永坤.城乡建设用地增减挂钩机制的经济学分析.西南财经大学, 2011.

建设用地指标的申请 篇3

关键词：建设用地；置换指标；跨区县交易；价格研究

中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-08-86-2

1 指标基准价格评估方法选定

建设用地置换指标的产生来自于土地，指标的价格自然与土地价格有着相当大的联系，其价格的生成也应该以地租地价理论为指导，确定科学的价格评估方法。土地价格评估方法有收益还原法、市场比较法和成本逼近法（周建春，2005）三种，收益还原法是一种着眼于未来的评估方法，着重考虑资产的未来收益和货币的时间价值，但是未知的收益是很难测算的，所以收益还原法理论上行得通，但实践中却很困难；市场比较法，就是通过对近期在市场上交易成功的，与待估土地有相似性，可以替代待估土地的地块的成交价格进行适当的修正，以此来作为待估土地价格的评估方法（周建春，2005），建设用地置换指标跨区域交易在全国尚处于摸索阶段，在大多数地级市，更是处于萌芽状态，置换指标市场交易实例自然很少，不好采用市场比较法；成本逼近法，是以取得和开发土地所消耗的所有花费之和为主要依据，来测算土地价格的评估方法，多用于评估新开发的、土地市场欠发育的、土地成交案例不多的、无法采用市场比较法估算价格的土地的价格（赵荣，2006）。土地价格成本逼近评估法的基本公式为：

V=C+P=Ca+Co+T+I+P （式1-1）

V表示土地价格，C表示土地成本，P表示利润，Ca表示土地取得成本，Co表示土地开发成本，T表示税费，I表示利息

这样的定价方式显然是符合价格理论的定价方式：成本与平均利润之和的。所以完全可以借鉴土地价格评估方法中的成本逼近法，从成本角度，通过分析指标的生产成本和生产投资的平均利润，来评估建设用地置换指标的基准价格。

2 指标的生产成本和投资生产的平均利润

要想生产出指标，简单而言就是要让参与者觉得不折本，那他们不折本的要求就是既要把他们失去的完完全全的还给他们，还要让他们获得额外的赠送，就像银行的本金和利息，在这里我们称之为补偿和最低收益，运用到价格理论中来也同样说的通，即指标生产的参与者都需要在回收自己付出成本的基础上，获得市场平均投资回报利润，换句话说，指标生产成本和平均利润就是指标生产主体的补偿与最低收益。

2.1 农民和农村集体

农村建设用地整理复垦过程中，农民是宅基地的实际使用者，农村集体是宅基地和其他农村建设用地的所有者，由农村建设用地复垦成的耕地的所有权依然归属于农村集体，使用权依然归属于原本占有复垦前建设用地的使用者——农民和农村集体，也就是说，农村建设用地整理复垦，只是土地由农村建设用地转变为了农村耕地，农民原来拥有宅基地使用权，现在转变成农地承包经营权（张鹏、刘春鑫，2010），农村集体对农村建设用地的所有转变为对耕地的所有，地块的所有者和使用者是不变的，农民和农村集体并没有失去宅基地使用权和建设用地所有权，只是产权的客体形式发生了变化，从建设用地变为了耕地，所以没有必要对农民和农村集体的农村建设用地使用权和所有权进行补偿。

2.2 地方政府

地方政府是置换指标的主要生产者，要确保地方政府的补偿与最低收益，才能确保指标交易的进行。所以，退地补偿成本、拆迁整理复垦成本、指标交易时要缴纳的税费、拆迁整理复垦资金借贷所要支付的利息都是对地方政府的补偿，同时，置换指标的投资平均利润也归地方政府所有，作为地方政府搞置换的最低收益保障，以体现“谁投资，谁收益”的原则。

3 指标的基准价格确定

综合对置换指标生产成本和平均利润的分析，采用成本逼近法，借鉴公式1-1，置换指标的政府指导价格就等于指标生产成本与投资平均利润之和，指标生产成本等于退地补偿成本、拆迁整理复垦成本、税费、利息。退地补偿成本是对退出宅基地和农村集体建设用地的农民和农民集体的补偿，包含耕地发展权补偿、拆迁房屋所有权补偿、农民和农村集体的最低收益。切换成公式更为清晰明了：

V=C+P=E+D+T+I+P=Ed+Eh+Ep+D+T+I+P （式1-2）

V：政府指导价格 C：指标生产成本 P：投资的平均利润 E：退地补偿成本 D：拆迁整理复垦成本 T：税费 I：利息 Ed：耕地发展权的补偿 Eh：房屋所有权补偿 Ep：农民和农村集体的最低收益

3.1 耕地发展权价格

因为对农民、农村集体和地方政府最低收益的补偿可以通过人员调查其意愿得出，拆迁房屋所有权的补偿案例在实践中已经比较成熟，直接借鉴就行，但耕地发展权还处于理论探索阶段，在实践中没有耕地发展权的交易价格，所以要重点分析耕地发展权的定价。耕地发展权的获得者应为耕地发展权的失去者提供公平的补偿，补偿额度就是耕地发展权的价格。理论上来讲，耕地发展权有三种定价方式：第一种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的未来收益的现值（Miller，1999），第二种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格与在目前农地使用状态下的市场价格之差，第三种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的未来收益的净现值与在目前农地使用状态下的未来收益的净现值之差。

考虑到机会成本，应该摒弃第一种定价方法，但是后两种选哪一种无从下手，所以只好根据地价理论来推算，耕地发展权的价格应该和土地使用权的价格——地价的测算方法类似，又因为是以耕地发展权的所有者——农民作为农地发展的主体假设的，所以他自己获得的全部利润都应该作为对他的补偿，而不是超额利润，所以：

耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

网络出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

网络出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

关于申请公司建设用地的请示 篇4

请 示

XXXXXXXXX政府：

廊坊国环环保科技有限公司，紧紧围绕县委、县政府，聚焦协同发展、资源环境、社会管理等方面的问题，围绕将大厂建设成为“京东新城、幸福大厂”这一定位，全力支持并严格执行政府制定的总体战略。

一、公司现状

廊坊国环环保科技有限公司，其前身是大厂回族自治县永昌化工有限公司，在各级相关部门的关心支持下经过10余年的发展已初具规模。公司位于大厂镇河西营村西南，公司于2005年4月6日在大厂回族自治县工商行政管理所登记注册；属一般纳税人企业，注册资金1000万元、总资产2000余万元，现有员工120余人，车辆40余辆，主要从事脱硫脱硝设备以及技术的研发、环保脱硝剂的研发、生产，并自有货物运输车辆，为京津冀的地区的大型燃煤企业如火力发电厂、水泥企业、热力企业提供优质的脱硝还原剂，用于雾霾的处理以及治理，年可为周边地区氮氧化物减排3万余吨，为京津冀地区的蓝天白云做出了应有的贡献

我公司自成立以来，每年的纳税额在县里均名列前茅，自11年至今，已经累计纳税XXXXX余万元，2017年的销售收入已经到达2亿元人民币，为大厂县的发展也做出了应有的贡献和保障。

随着国家对于环保治理力度不断的加强，人民群众对于环保问题的不断关注，后续的脱硫脱硝设备以及环保脱硝还原剂的产品市场前景非常广阔。目前我公司的销售收入每年以30%左右的速度在逐年递增，由于公司的不断发展壮大，以及政府管理部门的要求和标准不断提高，根据国家新修订的《建筑设计防火规范》《企业安全生产标准化基本规范》等文件，所有企业必须按照标准化要求改造或者建设，我公司目前的土地现状已经远远不能满足要求。

现有的办公场所也远远不能满足要求，目前几十个人挤在几间小平房里办公，严重影响了人员的工作效率。

为了企业的发展符合目前的国家政策以及相关法规，为了给地方经济提供更有利的保障，现恳请政府领导以及主管部门根据城市总体规划要求，为我公司规划5-20亩土地作为我公司的建设用地。

以上请示，恳请批复！

联系人：XXX

联系电话：XXXXXXXXXXX

廊坊国环环保科技有限公司

建设用地申请报告 篇5

界头庙镇人民政府

关于申请批复界头庙中心社区移民搬迁工程项目建设用地的报告

县国土资源局：

界头庙镇现有人口1310人，本次移民搬迁涉及60户225人。为积极响应县委乡镇府的号召，加快农村人口向城镇或中心社区转移。我镇决定在界头庙街（原供销社院内）集中修建一个60户的小区，新建60户居民小区，占地平方米，建筑面积平方米，总投资 万元。资金来源为，不足部分自筹。

前期准备工作已经就绪，现特报请贵局，诚望给予办理建设用地有关手续。

界头庙镇人民政府

建设用地指标的申请 篇6

工业项目建设用地控制指标实施至今, 受到了浙江省政府部门、社会各界 (包括生产企业) 的高度认同, 经过省内实施情况调研, 据不完全统计, 明确表示支持控制指标的地区占87%, 认同控制指标的科学性和合理性的共占95%以上。100%的地区认为控制指标实施对促进土地集约利用有积极作用, 其中认为作用显著的地区占65%, 有一定作用的占35% (来自2006年浙江省各地工业项目建设用地控制指标实施情况调研) 。控制指标实施后, 不但未对招商引资产生负面影响, 甚至在某些地区起到了促进招商引资作用。

1 实施效果

1.1 促进公众节约集约用地意识不断提高

浙江省工业项目建设用地控制指标的实施, 促进了公众节约集约用地意识不断提高, 控制指标的地位也得到不断提升。无论是政府部门、社会团体还是企业, 都对节约、集约利用土地的重要性、必要性有了深刻的认识。首先, 与以往应付国家政策不同, 地方政府及管理部门对工业项目建设用地控制指标不但全力支持, 部分地区还在实施过程中在省级基础上进一步提高了指标标准, 更加严格控制土地利用。2007年, 工业项目建设用地控制指标 (修订) 刚公布, 省内各地区就发文支持修订后标准, 并且在2007年标准之上纷纷提高10%、20%控制指标。至2013年初, 省内绝大多数地区均根据实际情况对控制标准进行了调整, 部分经济发达地区工业项目建设用地控制指标实际执行的标准甚至达到了2007年最低控制指标的3倍。其次, 人大、政协、社会团体也高度关注工业项目建设用地控制指标的实施, 浙江省政协专门就控制指标制定和实施提交了议案。最后, 真正的生产企业也支持控制指标的实施, 非常认可政府实施控制指标对于提高土地集约节约利用水平的作用。控制指标实施有利于在有限的空间上更大程度地提高土地投入产出水平, 缓解土地供应与需求的矛盾, 促进了企业发掘自身用地潜力, 在不扩大占用耕地的前提下, 获得更大用地空间。

注:1.表格数据是依据每年土地利用现状变更调查及统计年鉴数据, 与依据单个企业调查汇总数据有1~2倍左右的差异。2.单位工业用地固定资产投资与控制指标涵义不一致, 分子为当年工业固定资产投资统计数据, 分母为土地利用现状变更调查数据。

1.2 工业用地节约集约利用水平显著提升

一方面, 依据每年土地利用现状调查及统计年鉴数据分析, 反映工业用地投入水平的单位工业用地固定资产净值及单位工业用地固定资产投入的两个指标, 2007-2011年年均增长率分别达到9.04%及6.87%, 新增第二产业固定资产投资工业用地消耗量从2007年的55.2亩/亿元, 下降到2011年的28.7亩/亿元, 2007-2011年年均下降率达到-15.07%;反映工业用地产出水平的单位工业用地利润总额、单位工业用地利税总额、单位工业用地总产值、单位工业用地增加值、单位工业用地销售收入2007-2011年年均增长率分别达到12.93%、13.04%、9.44%、9.89%、9.19%, 5个单位工业用地产出指标增长率平均达到10.90%。具体情况见表1所示。

另一方面, 依据每年新增工业用地项目相关合同约定指标情况分析, 2007年至2012年间, 新增工业用地项目各项集约利用指标与现行控制指标标准相比, 达标率100%, 约定建筑密度平均达到34%, 绿化率均未超过20% (特殊行业除外) , 容积率与固定资产投资强度不断提高。在容积率方面, 有容积率约定的2007-2012年新增工业用地项目容积率平均值为1.00, 其中2011-2012近两年容积率约定平均值为1.03。与现行工业项目建设用地容积率控制指标相比, 平均提高了0.22, 30个行业约定容积率全部高于现行工业项目建设用地容积率控制指标。具体情况见表2所示。

在投资强度方面, 有投资约定的新增工业用地项目投资强度由2007年的181万元/亩提升至2012年的233万元/亩, 2007-2012年6年年均增长率5.18%, 2007-2012年工业用地投资强度平均值达到200.5万元/亩。具体情况见表3所示。

1.3 为政府集约利用土地管理提供了目标及标准

自上个世纪90年代我国提出建设用地集约利用的概念和要求以来, 对于集约利用土地长期停留在理论研究及理念上, 缺乏具体的实施目标, 土地管理等相关部门很难将集约利用土地落到实处。工业建设项目控制指标的实施, 为建设项目集约利用审批及下一步的监管提供了依据, 为政府进一步推进土地集约利用提供了有效的管理手段。随着近几年的不断完善和修订, 工业建设项目控制指标标准的地位也不断提高, 已成为我国土地使用标准建设的重要组成部分。

2 存在问题

2.1 缺乏产出指标

现行浙江省实施的控制指标体系包括土地利用强度指标 (容积率、建筑系数) , 土地投入指标 (单位面积投资强度) 、土地利用结构指标 (行政办公及生活服务设施用地面积比例、绿地率) 三个类型五个指标。对于指标体系的科学性、合理性, 浙江省内各地普遍认同, 但从集约利用内涵分析, 土地的产出水平也是衡量土地集约利用水平的重要指标, 因此从指标体系的科学性、完整性角度分析, 控制指标应当包括土地产出指标。省内不少地方提出要增加产出类指标, 温州等地设置了税收等产出类控制指标, 作为项目引进及现有企业需扩大生产规模, 新增建设用地的控制指标实施效果非常显著, 企业自觉纳税的积极性非常高。

2.2 固定资产投资强度偏低

2.2.1 物价、地价水平逐年提高

目前浙江省的工业项目建设用地控制指标标准为2007年修订, 距今已近6年。浙江省经济发展速度快, 6年间物价水平与地价水平已有很大程度的增长。固定资产投资价格2011年比2007年上涨了19%, 工业用地价格2012年比2007年上涨了59%, 目前实施的固定资产投资强度控制指标标准, 实际上比2007年下降了20%左右, 如果考虑我省日益尖锐的土地供需矛盾及工业用地集约利用的新目标, 目前的标准明显偏低。

2.2.2 与其他省市区横向比较, 浙江省控制指标偏低

与上海、江苏、安徽等省市最新修订实施的工业建设项目集约利用控制标准比较, 浙江省现行使用的2007版控制指标值明显偏低。在固定资产投资强度方面, 上海市2012年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.59倍, 最低等别是浙江省最低等别的2.34倍;江苏省2010年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.69倍, 最低等别是浙江省最低等别的1.88倍;安徽2012年投资强度最高等别是浙江现行控制指标最高等别的1.89倍, 最低等别也是浙江现行控制指标最低等别的1.89倍。

在省会城市层面比较, 广州2009年固定资产投资强度最高等别则是杭州市现行控制指标最高等别的1.58倍, 最低等别是杭州市最低等别的1.93倍;成都2010年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的1.18倍, 最低等别是杭州最低等别的1.31倍;合肥2012年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的2.08倍, 最低等别是杭州最低等别的2.33倍。

注:表格数据依据浙江省国土资源厅批后监管系统土地供应数据。

注:依据浙江省国土资源厅批后监管系统土地供应数据。

无论从全省层面, 还是同类城市比较, 浙江现行工业建设项目集约利用控制指标中固定资产投资强度均明显偏低。具体情况见表4、表5所示。

2.2.3 省内各地区调整指标, 大辐度提升标准

2007年浙江省工业项目建设用地控制指标修订方案公布实施后, 全省不少地方依据当地的产业特点及集约利用目标, 在不低于国家、省工业项目建设用地控制指标的条件下, 制定了适应当地工业项目建设用地控制指标标准。据不完全统计, 全省11个地级市针对市区或开发区均在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上, 根据当地实际制定了适应更高要求的控制标准, 这些标准较之国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准显著提高。如温州市2011年相关政策规定投资强度国家级开发区每亩300万元 (含) 以上, 省级区 (市) 属开发区 (工业园区) 每亩250万元 (含) 以上, 省级县属开发区 (工业园区) 每亩200万元 (含) 以上, 较之国家、省标准提高30%~100%倍;并对项目产出进行了控制, 规定项目达产后单位土地产出率, 国家级开发区每亩800万元以上, 省级区 (市) 属开发区 (工业园区) 每亩600万元以上, 省级县属开发区 (工业园区) 每亩500万元以上;目前, 温州市新出让的工业用地容积率普遍在2~2.5左右。

义乌、海宁、兰溪等相当数量的县市也在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上, 根据当地实际制定适应当地更高要求的控制标准;如义乌市2008年相关政策规定年工业用地投资强度一般不得低于每亩200万元, 固定资产投资额小于1000万元的项目, 不再单独供地;工业建设项目建筑密度控制在35%~40%, 单层大跨度厂房建筑密度控制在45%以内, 容积率控制在1.6~2.4, 工业厂房及辅助用房层数一般不低于3层、不高于8层。

2.3 行业内部差异大

浙江省工业项目建设用地控制指标 (2007年修订) 依据《国民经济行业分类注释 (GB/T 4754-2002) 》的行业大类进行分类, 将工业项目分为30个类型进行指标控制。项目分类过粗, 同一类的项目设备、投资及对用地要求差异巨大, 几乎每个类型都存在很容易达到或达不到控制指标要求的项目。如交通运输设备制造类 (代码37) 既包括火车、汽车、电车的整车制造, 也包括诸如多排气管、方向盘、水箱等小的零部件生产;又比如文教体育用品制造 (代码24) 既包括过山车、观缆车等大型设备, 又包括棋类、飞镖、橡皮擦等简单产品, 显然这些不同类型或产品生产项目对投资及用地要求显然是不一样的, 采用同一指标标准控制科学性显然存在一定问题。

另一方面, 国家已发布《国民经济行业分类注释 (GB/T4754-2011) 》, 对部分行业重新进行了归并和拆分。工业项目建设用地控制指标应与最新国民经济行业分类进行衔接, 避免实际工作过程中因分类不同造成的问题。

3 修订建议

综上所述, 浙江省工业项目建设用地控制指标实施几年来, 成效显著, 对促进土地集约节约利用作用巨大, 但是, 也存在更新不及时、指标偏低、目前标准体系与浙江省实际状况有所脱节等问题, 所以急需对浙江省工业项目建设用地控制指标进行修订更新。

3.1 行业分类调整

控制指标修订更新基于的行业分类应以最新《国民经济行业分类注释 (GB/T4754-2011) 》为基础, 行业类别要及时更新衔接。同时细分到中类, 条件允许可适当根据浙江省情况, 对浙江省重点行业细分至小类。另外, 由于同一产品不同生产规模、不同质量档次的项目对投资和用地的要求差距也很大。一个典型例子如羊毛衫生产厂, 高档羊毛衫生产采用进口横机, 一台价格达50万元, 生产车间只须8平方米左右;而普通羊毛衫采用国产横机, 每台横机只需几千元, 单台设备用地与高档横机基本差不多。因此在行业细分类基础上, 对省内重点行业, 可以依实际生产情况, 进一步按大型、中型、小型或高级、普通、低级分类, 确保设置控制指标的合理性。

此外, 浙江省2003年及2007年工业项目建设用地控制指标都只针对工业制造业项目的建设用地设置最低或最高控制值, 随着集约节约用地适用范围不断延伸, 不仅是工业用地, 其他商服用地、住宅用地也均要严格执行集约节约用地根本方针。目前, 现代服务项目、基础设施项目、社会事业项目等也仍然存在一定程度土地粗放利用现象。为规范土地利用市场, 建设用地控制指标的对象应该由工业制造业扩展至整个产业项目用地, 增加设置土地利用效率急需提升的其他产业项目准入门槛。

3.2 投资强度控制指标调整

浙江省目前的固定资产投资强度控制指标偏低, 各生产企业达标容易, 未能充分实现土地“规模效应”, 指标标准有很大提升空间。投资强度控制指标的调整应以大量的现状调查数据为基础, 通过分析现状企业的生产投入状况, 结合未来经济发展趋势, 推导出适度超前的达标标准。同时, 浙江省可参考其他省市先进经验, 例如上海、广州等地最新的产业用地指南。特别是上海市, 由经信委、发改委、规土局、统计局等部门联合, 建立了全市工业项目图数一致, 包括项目现状用地、规划、投入产出及产权等信息完整的大型数据库, 这些基础为上海产业建设项目控制指标标准修订提供了完备的资料, 而其投入的人力、物力也是浙江望尘莫及的。借鉴上海等地的经验, 对于完善浙江省产业建设项目控制指标标准修订有重要作用, 也是当前条件下提高修订成果科学性的重要路径。

当前的控制指标研究多侧重投资强度标准的提升和修订研究, 但是, 投资强度控制指标的调整要适度。盲目的提升投资强度标准, 超过集约边际, 当边际成本超过边际收益时, 继续加大投资是一种对资源的浪费, 企业也将难以承受过高的成本。简言之, 并不是集约度越高越好。而且, 我国当前的工业用地政策和供应模式也需要改善, 就投资强度控制标准而言, 并非投资强度达到准入门槛即可供地, 对固定资产投资总额未达到某一额度的项目不应再实行单独供地, 企业可以转而以租赁等方式使用统一建设的标准厂房。这种模式在国外一些发达国家例如新加坡实行得很成功。新加坡通过实行“统一开发+政府管制”的工业用地供应模式, 工业用地主要采用租赁方式, 既保证土地的集约节约利用, 又提高企业在成本方面的国际竞争力。

另一方面, 研究者和企业也越来越意识到前期投资中R&D强度 (研发投入经费占工业总产值的比重) 对于企业效益和社会可持续发展的重要性, 而我国工业项目研发投入仍远远落后于发达国家。2005年我国高新技术产业R&D强度为1.05%, 同年全部制造业的R&D强度仅为0.54%。根据OECD2005年统计数据显示, 美国、加拿大、英国和日本高技术产业的R&D强度都在10%以上, 德国和法国也在8%左右, 而韩国和意大利高技术产业的R&D强度也在4.5%以上。目前的集约利用控制体系指标较简单, 均不包含该类指标。为促进建立更合理的控制指标体系, 对于我国高新技术产业, 工业项目建设用地控制指标体系中土地投资强度一项, 可以考虑增加R&D强度控制指标。

3.3 容积率控制指标调整

经过现状调查, 浙江省工业用地容积率现状平均水平约为0.7左右, 高于上海、江苏等地, 说明相比于上海市和江苏省, 浙江省企业容积率整体已较高。但与国外发达国家相比, 这个工业用地利用强度仍然偏低。根据《全国土地利用总体规划纲要 (2006-2020年) 》, 我国的工业用地项目容积率平均只有0.3~0.6, 而发达国家一般是1.0, 浙江省容积率水平虽处于全国前列, 仍有一定发展空间。但同投资强度一样, 容积率也不应强调过度提升。工业用地的容积率与住宅用地、商服用地容积率不同, 工业建设项目由于制造工艺的要求, 有些行业建筑层数不应加高, 而有些行业的堆场、仓库等又很难统一容积率计算标准。并且, 从城市规划、环境和气象学等角度出发, 过高的容积率也会带来环境上、社会上的一系列负效应, 因此, 城市规划角度多设置容积率上限, 而工业项目建设用地控制标准一般只考虑容积率下限, 即不低于规定容积率。综合以上, 为土地利用的可持续科学发展, 浙江省容积率控制标准的调整应以现状企业水平为基础, 在现状企业水平基础上可略微提升, 兼顾城市规划、环境、生态、气象等影响。

3.4 增加产出指标

对于新增工业建设项目, 由于产出指标是后置指标, 只有在项目完全竣工, 产品市场需求基本形成, 才能进行有效评价;在当前市场条件急剧变化的条件下, 企业不可能准确预测到项目建成后的产出, 所以产出指标纳入控制指标体系可操作性相对较差。但对于存量建设项目的评价考核, 特别是目前国土资源部在浙江开展的城市低效建设用地再开发试点, 产出指标是确定低效建设用地的重要依据。工业项目建设用地控制指标增加产出指标具有十分重要的实践意义, 可以更大规模地扩大工业项目建设用地控制指标标准的应用范围, 将控制指标标准从主要应用于新增工业用地项目审核, 扩展到全部建设用地, 提高控制指标标准的应用效果, 某种程度上产出指标比投入指标更重要。

借鉴其他省市经验和省内地区执行情况, 目前国内省级层面设置产出指标的地方不多, 典型例子如上海市, 产出指标主要为主营业收入和税收两类。初步现状调查数据显示, 2011年浙江省规上企业亩均主营业收入与亩均税收均低于上海市现状水平。要确定浙江省产出指标的具体标准, 需要以详实的现状企业调查数据为基础, 考虑未来控制目标, 对鼓励产业, 适当降低相关控制标准, 对电镀铝、纺织业等省内整合提升产业, 适当提升相关控制标准;整体按照控制标准略高于现状平均水平, 兼顾与周边省市标准的平衡, 同时考虑省内自身企业特点, 综合制定各行业产出控制指标。

4 小结

本文通过分析浙江省内工业项目建设用地控制指标实施后, 浙江省内工业用地集约利用效率变化情况, 结合现状企业调查, 及参考省内近年新出让工业项目地块约定指标与周边省市标准, 研究了目前浙江省工业项目控制指标的效果及存在问题。由于时间与知识背景的局限性, 本文仅根据数据情况进行了浅要分析, 同时针对分析结果提出一定修订意见, 对于具体修订操作和方法未作详细阐述。在接下来研究中, 将对此进行进一步论证。

参考文献

[1] .申屠杜平严政欧阳安蛟.浙江工业用地集约利用控制指标研究.中国土地.2003.10

[2] .李立新刘阳.土地投资强度的理论与实证研究.沈阳建筑大学学报 (社会科学版) .2006.8

[3] .陈立定.新加坡工业用地政策对我国工业用地年租制的启示.浙江树人大学学报.2007.7

[4] .程华吴晓晖.R&D投入、存量及产出弹性研究——基于年份/功效函数的实证研究.科学学研究.2006.24