容积率管理办法

容积率管理办法（通用8篇）

容积率管理办法篇1

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：

为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一二年二月十七日

建设用地容积率管理办法

第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；

专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；

（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；

（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第十条城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

第十一条城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十二条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲臵处臵有关规定执行。

第十四条建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

第十五条违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

容积率管理办法篇2

坚持部门联手, 依法开展用地容积率管理。在国有土地使用权出让前, 该市国土局致函规划局对储备地块提出规划条件。规划局依据总体规划或控制性详细规划, 提出出让地块的用地范围、面积、使用性质、开发强度等规划条件后函告国土局, 送纪委执法监察室备案。在建设项目实施规划管理中, 该市规划局严格按照给定的容积率指标, 核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。建设项目开工后, 市规划监察大队依据规划许可把建设项目分成9个阶段进行监督检查, 直至该项目竣工验收完成。

严格执行程序, 实施阳光规划。在依法规范建设用地容积率管理过程中, 该市规划局坚持以公共利益为中心, 以提升城市形象、合理配置城市资源为目标, 形成了依法申请、逐级审查、阳光公开、完善手续的办理程序。依法申请是指建设单位根据法定的规划要求依法向规划局提出书面申请, 陈述理由并提报3个变更方案。逐级审查是首先由规划局依据批准的控制性详细规划对建设单位提出的变更申请及变更方案组织初审, 组织专家进行论证, 必要时采用多种形式征求利害关系人的意见, 然后提交市建设项目管理委员会审查, 最后报城市规划委员会研究审批。阳光公开是指采用通报和公示的方式予以公开, 规划条件的变更通报市城市规划委员会成员以及监察、国土、财政等部门, 同时采取网上公布、现场设立变更公示牌的形式向社会各界公示。完善手续是市城市规划委员会会议批准后, 由国土局会同财政局及相关部门委托相关机构按照新调整的容积率再次进行地价评估核定, 再由建设单位补交土地出让金, 重新签订土地出让合同, 在完善其他相关手续后, 规划局方可办理规划许可手续。

坚持阳光规划, 广泛接受社会各界的监督。新泰市规划局牢固树立和谐规划理念, 坚持把容积率管理置于阳光下, 规划公示覆盖到批前、批中、批后全过程。城市各类规划和重要地段、重要区域、重要项目的规划方案, 均通过新闻媒体、广场电子屏、规划局网站、规划公示栏等多种形式, 公开发布, 及时向社会公开, 让群众了解、参与、监督规划。对所有建设项目要求必须在施工现场设置规划许可公示牌, 实行“一楼一牌”制度, 即在每个建设工地树立统一尺寸的规划许可公示牌, 内容

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包括用地范围、容积率、绿化率、建筑方案等, 并标明规划许可单位电话、社会监督电话, 让市民通过规划公示牌随时对工程建设情况进行监督, 对违法建设及时举报, 全力打造了“阳光规划”政务品牌, 受到了广大市民的热烈欢迎。

容积率管理办法篇3

【基本案情及判决结果】

被告人李某某，河南省濮阳市范县住建局原局长。2009年9月份，河南省濮阳范县住建局给“清华园”、“阳光华苑”等三个商品房小区颁发了工程规划许可证，总建筑面积为183506平方米，容积率为1.8。后对三个商品房小区进行竣工验收时，发现存在超规划建设情况，超出原容积率的建筑面积达37434.53平方米，且房屋已部分销售。2010年7月份，被告人李某某在明知三个商品房小区超容积率建设，应当按照《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第64条的规定，没收三个商品房小区的违法收入，李某某却滥用职权，以“集体研究”的方式，违法作出处理决定：让三个商品房小区补交规费和配套费30余万元和土地出让金50万元。2009年12月份，河南省濮阳市范县“黄河花苑”小区向范县住建局申请颁发建设工程规划许可证时，被告人李某某作为建设工程规划许可证的审批人，明知该小区“土地出让规划条件”所设定的容积率为1.8，却在接受宴请和烟酒礼品后，不经法定条件和程序，擅自将该小区的容积率调高审批为2.34，超出原容积率的建筑面积达4481.56平方米。2013年5月16日，河南众益司法鉴定中心对“清华园”、“阳光华苑”、“黄河花苑”等4个商品房小区超规划建筑面积价值做出鉴定：超规划建筑面积41916.09平方米，价值41925892余万元。

因涉嫌滥用职权犯罪，李某某于2013年4月19日被浚县公安局刑事拘留；同年5月4日被浚县公安局逮捕；2014年7月16日，被告人李某某因滥用职权犯罪，被浚县人民法院判处10有期徒刑。

【争议焦点】

该案的焦点主要集中在如何认定该犯罪造成的损失后果，在所涉超容积率渎职犯罪造成的经济损失认定上，主要有三种不同意见。

第一种意见是“超容积率（或超规划）建筑面积价值论”，认为应以“超容积率建设或超容积率批准面积价值”认定为损失，超出原容积率的建筑面积达41916.09平方米，其经济损失应以超容积率面积价值认定。

第二种意见是“未补交土地出让金论”，认为应以超容积率建筑面积需要补交而未补交的土地出让金认定为损失。其理由是，一是以“应没收违法建筑或违法收入”作为滥用职权犯罪造成的损失，没有法律依据。《城乡规划法》第64条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，无法采取改正措施消除影响的，限制拆除，不能拆除的，没收实物和违法收入。从这个规定可以看出，这只是对超规划建房的一种行政处罚，按照《城乡规划法》第64条的规定，对被告人李某某的行为只能进行行政处罚，而不能按照刑事犯罪处罚，故不应将超规划房产价值作为认定损失的依据。二是滥用职权造成的损失应以需补交的土地出让金数额计算。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发（2001）15号文件）规定：对出让的土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。本案中，认定的“超规划房产的价值”，不是李某某滥用职权犯罪给国家、人民利益造成的损失。对四个商住小区没有进行“没收实物和违法收入”，实际上只是李某某不作为的一种表现，而给国家造成损失的是“应按规定补交改变容积率的土地差价”，因此，应以“未补交的土地出让金”认定为损失。

第三种意见是“直接经济损失论”，认为应以超容积率造成的直接损失认定。本案中，四个商品房小区超规划建筑面积本身的价值并不是损失，而是增加了社会实物或财富，没有对四个商品房小区的违法行为进行处罚，不是现有财产或实物的减损、损毁、灭失，不是刑事意义上的直接和间接经济损失，因此，将超批、超建面积的价值从法律上认定为超容积率渎职犯罪的损失后果，不符合司法解释及司法实践对滥用职权罪构成要件中经济损失的界定。

【裁判理由之法理评析】

笔者同意第一种意见，应以超容积率面积价值认定。

首先，从客观上，被告人李某某实施了滥用职权的行为，其行为和损失后果有直接的因果关系。《城乡规划法》第64条的规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，无法采取改正措施消除影响的，限制拆除，不能拆除的，没收实物和违法收入。本案所涉案的四个商品房小区，在住建部门处罚时主体建设已经完工，且已部分销售，因涉及到部分购房人的利益，属于不宜折除的情形，住建部门应对小区超建的建筑物或其销售违法收入进行没收。但被告人李某某却滥用职权，以“集体研究”的形式，仅作出补交配套费、规费和土地出让金、罚款的决定，致使超容积率建设的建筑物或其销售违法收入没有没收。本案中，虽然对四个商品房小区的违规行为已作出处罚决定，补交了土地出让金和罚款，但这并不影响对已经发生损害后果的认定。超容积率建筑物面积的价值和违法收入的计算方法一样，就是按照建设工程的销售平均单价或者市场评估单价与违法超建面积的乘积确定，故涉超容积率渎职行为所造成的损失为“应没收而没有没收的超建建筑物或销售违法收入”。

其次，从法律上，将“未补交土地出让金”认定为被告人李某某滥用职权所造成的经济损失，没有法律依据，第二种意见不能成立。其理由是：一是补交土地出让金，需在容积率调整符合有关条件、程序时才能进行。《建设用地容积率管理办法》明确规定：国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位和个人都不得擅自更改确定的容积率，补交土地出让金的前提是必须符合法定的条件和程序。本案中，所涉四个商品房小区容积率调整均不符合法定条件、程序的规定，违法在先，故就不存在“补交土地出让金”的情形。二是有违立法本意。全国人大、国务院、住建部对《城乡规划法》的立法背景及适用指出：对违法建设的处罚必须坚持“让违法成本高，使违法者无利可图“的原则，要严格执法，防止“以罚款代替没收或拆除”，这样能才有效遏制违法建设，保障城乡规划的顺利实施，为城镇的发展提供一个良好的建设环境与秩序。如果仅对超容积率建设的小区处以补交土地出让金或罚款的处理，不仅会让开发商的违法成本大大降低，还会纵容监管人员放松自己的监管职责，从而导致违法调整容积率的泛滥。三是没有法律依据。《中华人民共和国土地管理法》、《城乡规划法》等都没有作出“补交土地出让金”处罚规定。“补交土地出让金”，其本身是一个行政合法行为，它存在的前提是当事人经主管部门依法批准改变了土地出让合同的约定条件（容积率），它是一种合法的行政征收行为，而不是一种行政处罚，既然是行政合法行为，就不存在“未补交土地出让金”法定条件，将“补交土地出让金”认定超规划建设的损失，明显于法无据。

容积率管理办法篇4

现将修订后的《岳阳市经营性建设用地容积率管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

二○一○年十月二十六日

岳阳市经营性建设用地容积率管理办法

岳政发〔2010〕20号

第一章总则

第一条为加强对经营性建设用地供应前后容积率的跟踪管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》(建设部令第22号)、住房和城乡建设部监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)、住房和城乡建设部监察部《关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号）以及省财政厅《关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综〔2007〕65号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率的管理，适用本办法。

第三条城乡规划主管部门负责本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率管理工作。

国土资源、建设、房地产、监察等部门按照各自职责，协同做好经营性建设用地容积率管理工作。

第四条任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报和控告违反经营性建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。

第二章规划管理

第五条城乡规划主管部门应当将经营性建设用地容积率指标纳入城乡规划区内控制性详细规划，严格按控制性详细规划规定的容积率进行建设项目规划设计条件、规划方案审查、规划行政许可，并依法公示审批结果。

第六条经营性建设用地出让前，城乡规划主管部门应当严格按照经依法批准的控制性详细规划规定的容积率向国土资源部门抄告拟出让地块的容积率、使用性质等规划条件。

第七条城乡规划主管部门依法确定的容积率等规划条件，国土资源主管部门应当载入国有建设用地使用权出让合同。未载入的，该国有建设用地使用权出让合同无效。

第八条经营性建设用地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自改变规划设计条件确定的容积率。

第九条城乡规划主管部门对依法批准的建设工程项目实行全过程监管，依法核实己竣工建设工程建筑面积，确定竣工项目的实际容积率。

利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算范围。

利用地形高差而建设的围合空间，两面开敞的，其建筑面积的25％计入容积率；三面开敞的，其建筑面积的50%计入容积率。

第十条凡有下列情形之一的不得调整容积率：

（一）同一项目用地已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的；

（二）以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权未达到两年的；

（三）违法建设项目；

（四）法律法规规定不得调整容积率的其他情形。

第十一条凡符合国家和省有关技术规范，且同时满足下列条件的建设项目可以调整容积率：

（一）建设用地所在区域因城乡规划调整，可以提高开发强度，并符合已依法批准的控制性详细规划的；

（二）建设用地所在区域满足环境容量的；

（三）法律法规规定可以调整容积率的。

第十二条本办法实施以前，土地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定初始容积率：

（一）出让时已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

（二）出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率；

（三）受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，以宗地所在地域级别基准地价设定的容积率为初始容积率；

（四）以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

第十三条调整容积率，按以下程序办理：

（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请，陈述调整理由，并附规划设计方案；

（二）城乡规划主管部门对资料齐备的申请项目，组织有关部门和从专家库中随机抽取的专家，对规划调整的必要性和规划设计方案的合理性进行论证；

（三）在本地的媒体和现场进行公示，并征求利害关系人的意见，必要时应召开听证会；

（四）经专家论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合调整条件的，城乡规划主管部门应当依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报同级人民政府审批后下达《调整容积率告知书》，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源部门和利害关系人；

（五）建设单位持《调整容积率告知书》到国土资源部门补缴土地价款；国土资源部门在建设单位交清应当补缴的土地价款后与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；

（六）城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、土地价款补缴凭证，办理后续的规划审批；

（七）将容积率调整的相关档案资料归档备查。

容积率调整幅度在10%以内的，可根据实际情况，适当简化有关办理程序。

第十四条调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度，不得降低绿地率。

第十五条调整容积率应补缴的土地价款，按以下方法计算确定：

（一）应补缴土地价款评估基准日的确定：以国土资源主管部门所出具的评估委托书确定的日期为评估基准日。

（二）计算方式：该宗地现时市场价下楼面地价乘以新增建筑面积。

第三章监督管理

第十六条城乡规划主管部门应严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对在建过程中改变规划审批内容的，必须及时依法予以制止并限期改正。

第十七条建设主管部门应当根据《建设工程规划许可证》等相关资料核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图施工。对施工单位擅自改变施工图施工的，建设主管部门应责令施工单位停工，督促建设单位到城乡规划主管部门接受处罚并补办相关手续，否则，不得办理竣工验收备案。

第十八条房地产主管部门必须凭城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》及相关资料办理房屋预售许可证。

工程竣工验收后，房地产主管部门应当依据城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》（正本）和《规划竣工验收合格通知书》办理房屋产权证书。

第十九条国土资源主管部门在核发国有土地使用权分证时，应当对超容积率部分土地价款的补缴情况进行复核，如未缴清，不得核发国有土地使用权分证。

第二十条监察机关应加强对城乡规划、国土资源、建设、房地产等主管部门在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。

第四章罚则

第二十一条未经合法批准擅自超过原容积率建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。

第二十二条城乡规划、国土资源、建设、房地产等主管部门工作人员在经营性用地容积率管理工作中违法违纪的，依法依纪给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

容积率管理办法篇5

发布时间：2012-08-08 来源：市住房和城乡规划建设委员会

玉林市建设项目容积率管理暂行规定（试行）

第一章总则

第一条为了集约、节约、科学利用土地资源和空间资源，进一步规范和加强建设项目容积率管理，提高城乡规划、土地利用管理和依法行政水平，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等相关法律法规规定和住房和城乡建设部《关于印发〈建设用地容积率管理办法〉的通知》、住房和城乡建设部监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》的要求，结合我市实际，制定本规定。

第二条玉林市城市规划区范围内规划建设项目容积率的管理，适用本规定。各县（市、区）参照本规定执行。

第三条城乡规划行政主管部门负责建设用地容积率规划管理工作，国土资源行政管理部门负责建设用地容积率提高的土地出让价款收取工作。征收管理按照财政部、国土资源部、中国人民银行印发的《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）的规定执行。

第四条城乡规划主管部门提出建设用地的规划条件，应当结合有关规范要求和地块实际情况，依据经批准的控制性详细规划出具；暂未编制控制性详细规划的用地和区域，依照《玉林市城市规划管理技术规定》出具。

第二章容积率计算

第五条容积率计算规则

（一）一般情况下，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定计算建筑面积并按实际面积计算容积率，以下特殊情况按本规定执行。

（二）当住宅（含公寓）建筑层高大于4.5米时，按总建筑高度除以3计算建筑层数（余数不足2.2的不计入层数，大于或等于2.2的按1层计算），建筑面积和容积率按该层面积乘以建筑层数计算（建筑层数不包括第五条第八款不计入容积率的架空层）。

（三）当普通办公建筑层高大于4.5米时,按总建筑高度除以3.6计算建筑层数（余数不足2.2的不计入层数，大于或等于2.2的按1层计算），建筑面积和容积率按该层面积乘以建筑层数计算（建筑层数不包括第五条第八款不计入容积率的架空层）。

（四）当普通商业建筑层高大于6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积和容积率按该层水平投影面积的1.5倍计算。单层面积达到2000平方米以上的大空间商业用房建筑层高可根据功能要求适当提高，经批准可不列入上述容积率计算范围。

（五）阳台、入户花园建筑面积和容积率的计算值按照其建筑面积50%即水平投影面积的一半计算容积率；但阳台及入户花园的水平投影面积总和大于户型总建筑面积的20％的，按其水平投影的总面积计算建筑面积并计算容积率。

（六）地下空间的顶板面高出室外地面1米以上时，按该层水平投影面积计算建筑面积和容积率；地下空间的顶板面高出室外地面不足1米的，其建筑面积不计入容积率。

（七）如建筑室外地坪标高不一致时，以建筑所临周边室外地面的平均标高为准之后再按上述规定核准是否计算容积率。

（八）建筑架空层（包括转换层）以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞、无特定功能，只作为公共休闲、通道、绿化等公共开敞空间使用的，其建筑面积不计入地块容积率，但不得出售。电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。

（九）住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室、活动室等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本办法计算容积率，按照《建筑工程建筑面积计算规范》确定的建筑面积计算容积率。

（十）层高小于2.2米的底层车库（杂物房）、设备层按水平投影面积的一半计算建筑面积和容积率，不计入建筑层数计算；层高大于等于2.2米的，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率，并计入建筑层数计算。

（十一）突出外墙的飘（凸）窗自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离不大于1.0米、窗高不大于2.2米、窗台面与室内地面的高差不小于0.4米、不大于所在房间外墙四分之三的宽度时,不计算建筑面积和容积率；超出上述任何一项的，按其飘窗水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。

（十二）屋顶层建筑（楼梯间、电梯间、设备间、水箱间等）水平投影面积不大于标准层1/8的，其建筑面积不计算容积率；超出的按其水平投影面积计算容积率。

（十三）为了集约节约利用土地，在停车、公共绿化和活动空间、配套用房等设施满足规划条件和相关规范的前提下鼓励建设超高层建筑。符合上述条件或因城市规划调整要求提高建筑高度、单体建筑高度超过100米的超高层建筑经市城市规划委员会审议同意的，其100米及以上的建筑面积可作为奖励面积不计入容积率计算，不视为对原有规划设计条件的突破。

第六条在本规定发布前已经市城市规划委员会审议通过和已经依法审批的项目规划方案容积率计算方法按原经批准的方案实施。由于历史原因项目用地此前未明确容积率的，城乡规划行政主管部门根据土地使用权人的申请按第四条的规定重新出具用地规划条件，明确容积率等规划用地技术经济指标。

第三章容积率规划管理

第七条城乡规划行政主管部门对建设用地和建设项目实施规划许可，应保持容积率指标规划管理的延续性和一致性。对同一建设项目，在出具规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致。分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第八条容积率调整的条件

（一）依法供地前容积率调整的条件。在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行；在国有土地使用权划拨或出让前需调整的容积率符合控制性详细规划的，城乡规划行政主管部门可以按法定程序在供地前重新核定用地的容积率指标。

（二）依法供地后容积率调整的条件。国有土地使用权划拨或出让后，符合下列条件之一的，项目业主方可以按程序申请调整项目用地容积率：

⒈因城乡规划修改造成地块开发条件变化的。

⒉因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。

⒊国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的。⒋法律、法规规定的其他条件。

拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按《建设用地容积率管理办法》第八条的规定办理；拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第三十四条和《建设用地容积率管理办法》第九条的规定办理。

第九条建设项目提高容积率应当符合下列降低建筑密度、提高绿地率的规定：

⒈按容积率提高幅度的30%-50%降低建筑密度，但以居住为主的建设项目建筑密度降低后不应小于20%；以商业、办公为主的建设项目建筑密度降低后不应小于25%。

⒉按容积率提高幅度的15%-25%增加绿地率，增加绿地率特别困难的项目，应将底层或结构转换层架空作为绿化休闲公共空间。

第四章土地出让价款的补交第十条以出让方式取得土地使用权、经依法批准同意变更并增加容积率的项目，城乡规划主管部门应及时将变更后的规划条件抄告国土资源主管部门备案；建设单位和个人应在批复后三十日内凭城乡规划行政主管部门出具的同意调整容积率的批准意见，按变更后的容积率到国土资源行政主管部门办理相关土地出让金补交手续，并按规定变更或者重新签订土地出让合同，原出让合同出让土地使用期限不变。

第十一条市国土资源行政主管部门拟定的补交土地出让价款方案，报市土地收购储备委员会审议后，报市人民政府审批。

应补交的土地出让价款确定方法如下：

征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。

土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。新增建筑面积以城市规划行政主管部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准。

调高容积率时补交的土地出让价款=择高确定的土地市场楼面地价×新增建筑面积

第十二条建设单位凭国土资源行政主管部门出具的补交土地出让金凭证或证明、新签订或补充出让合同及其它材料到城市规划行政主管部门办理相关总平面规划审批和工程报建手续。

第五章附则

第十三条本规定由市住房和城乡规划建设委员会和市国土资源局按各自职能负责解释。

容积率管理办法篇6

2011-5-11 13:46 来源：法律教育网【大中小】【我要纠错】发文单位：安徽省淮北市人民政府办公室发布日期：2011-5-11 执行日期：2011-5-11

濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

《淮北市建设用地性质变更和容积率调整管理暂行规定》已经市政府第五十八次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一一年五月十一日

淮北市建设用地性质变更和容积率调整管理暂行规定

第一条为了规范建设用地性质变更和容积率调整，保障城乡规划实施，根据相关法律法规，结合本市实际制定本规定。

第二条本市城市规划区范围内的各类国有建设用地，涉及使用性质变更和容积率调整的，适用本规定。

第三条本规定所称建设用地使用性质（简称“用地性质”），参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类。

本规定所称容积率，是指一定地块内地上总建筑面积与建筑用地面积的比值。

第四条市城乡规划行政主管部门负责建设用地使用性质变更和容积率调整的规划管理。市监察部门负责对城乡规划主管部门履行用地性质变更和容积率调整职责情况进行监督检查。

第五条在建设用地使用权划拨或者出让过程中，市城乡规划主管部门出具的选址意见书或者规划条件所提出的规划用地性质和容积率指标应当符合控制性详细规划。

第六条建设单位应当严格按照市城乡规划主管部门确定的规划用地性质和容积率等指标，以及与市国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》的要求进行开发建设。

任何单位或者个人不得擅自变更市城乡规划主管部门确定的用地性质、容积率等规划控制指标，不得擅自变更与国土资源管理部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

建设单位在地块内有违法建设行为的，在对违法建设行为查处完毕之前，不允许调整规划用地性质或容积率。

第七条在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，符合下列条件之一的建设项目，可以按照规定的程序调整地块的用地性质或者容积率：

（一）修编或者调整城市总体规划、近期建设规划、专项规划、控制性详细规划，造成地块条件变化的；

（二）因城市基础设施、公共设施建设需要，导致已出让地块的范围及相关建设条件发生变化的；

（三）国家、省、市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

调整规划用地性质或者容积率后的建设项目，应当符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、卫生、交通、文物保护等有关规定。

容积率调整针对已出让的整体地块，对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，应该与规划条件、建设用地规划许可确定的容积率相符合。

第八条以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规定的规划指标范围之内变更用地性质或调整容积率增加超过0.3的，用地单位应向淮北市人民政府申请土地收储。

第九条以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内且容积率增加不超过0.3的，按以下程序办理：

（一）建设单位向规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，规划主管部门经初审同意受理的，由规划主管部门组织召开专家论证会，提出专家论证意见；

（二）经专家论证同意调整的，由规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证；

（三）经专家论证、听证，征求利害关系人的意见后，市城乡规划主管部门依法提出调整容积率的建议，提交市规划委员会审查，审查同意后，报市政府批准。市政府批准前，由市政府法制部门按照相关规定进行合法性审查并出具审查意见；

（四）经市政府批准后，市城乡规划主管部门及时将依法调整后的规划指标抄告市国土资源、监察等有关部门，告知建设单位办理相关手续；

（五）经批准调整容积率的，建设单位必须与市国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交出让价款等相关税费，完善土地手续；

（六）市城乡规划主管部门按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议、补交的土地出让价款和相关税费等凭证，办理相关规划手续。

第十条以划拨方式取得的国有土地使用权，进行经营性项目开发建设的，用地单位须向市政府申请土地收储，在符合控制性详细规划的前提下，经市政府批准，由市国土资源管理部门对土地收储后依法出让。

以划拨方式取得的国有土地使用权，不改变用地性质和供地方式，仍符合划拨条件，并且属于本规定第七条规定情形的，建设单位申请在控制性详细规划规定的范围之内调整容积率的，应当报市城乡规划主管部门批准，并报市国土资源管理部门备案。

第十一条如因本规定第七条

（一）、（二）项确需改变土地用途或者调整容积率导致地块开发受到严重影响，建设单位或个人申请退还土地的，经市政府批准同意，原以有偿方式取得国有土地使用权的，由国土资源部门牵头，组织相关部门共同依法拟定补偿方案和确定补偿金额，与建设单位或者个人达成补偿协议后，依法收回土地使用权。

第十二条建设单位以出让方式取得的工业用地，在不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，应当报市城乡规划主管部门批准，并报市国土资源管理部门备案。

第十三条因规划需要，超过100米的建筑，100米以上的部分不计入容积率。

第十四条建设单位或者个人擅自增加容积率并超面积建设的建设项目，原则上超建部分按照《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定必须拆除。对城市规划影响较小，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定进行处罚。

第十五条国家机关工作人员在建设用地性质变更或者容积率调整工作中存在违法违规行为的，由市监察部门依法严肃查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第十六条自本规定实施之日前出让的土地需要调整容积率的，仍按照《住房和城乡建设部监察部文件关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）的要求程序办理。

第十七条本市城市规划区外的建设用地性质变更或者容积率调整的可以参照本规定执行。

第十八条本规定由市城乡规划主管部门负责解释。

第十九条本规定自发布之日起施行。

房地产开发与容积率的探讨篇7

容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。容积率是一个比值。通常以地块面积为1, 总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。

例, 某地块面积66 667 m2 (100亩) , 允许修建的总建筑面积为133 334 m2, 则该地块容积率=133 334/66 667=2。

容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下, 容积率越大, 表示地块建设开发强度越高, 土地利用率也越高;反之, 容积率越小, 地块建设开发强度越低, 土地利用率也越低。

容积率是西方国家 (主要是美国) 从本世纪初推行城市土地区划管理制度 (Zoning) 中所采用的一项重要指标。Area Ratio, 缩写为FAR;英国 (包括香港地区) 称作Plot Ratio, 实际上与FAR含义相同。该指标被译为“容积率”, 始于香港、台湾地区, 多年来已被广泛使用。在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。由于“容积率”这个指标含义明确, 能够集中而直观地表述地块的开发建设强度, 特别是近五六年来开始实行城市国有土地出让制度和房地产业的兴起, 也为了便于和国外的相关行业“对接”, 中国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中, 而且也在广大群众中流传和使用。中国过去的城市规划编制程序和做法中, 不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度” (m2/ha) 简称“建筑密度”, 也同样是表述修建用地上的建设容量的, 其内涵与“容积率”是一致的。主要是这两种指标的表述形式不同。

容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值, 因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性, 只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置, 以至常常容易发生概念上的混乱和误解, 从而造成决策失误, 甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失, 则是非常有害的。当前, 中国的房地产业方兴未艾, 城市土地的出让、转让还要进一步发展, 而容积率的使用如此广泛, 它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置, 因此, 对其性质和作用进行一番科学的分析和研究, 实在是刻不容缓和十分必要的。

二、容积率是土地合理利用的重要指标

土地是国家不可再生的重要资源。城市土地则是被投入了物化劳动 (基础设施) 的资源, 具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义, 同时还有重要的社会意义和环境意义。城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一, 也是规划设计和规划管理的重要任务和内容。

城市土地是否能得到合理利用, 主要应从两方面着手:一是依靠科学的城市总体规划和各个层次的, 具体的规划设计;二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其中, 用地管理则是直接影响土地利用效率的。而在城市用地管理中, 地块的划分和合理使用又是最基本的因素。

地块是指被城市道路所包围的, 供修建用的地段;也是不同形式的城市用地结构中最基本的用地单元。中国现行的做法是通过控制性详细规划来划分地块。

地块的合理利用, 决定于两个主要条件:使用性质和开发强度。 (1) 使用性质:即正确处理地块的用途与相邻用地之间 (在功能上) 的相容性与不相容性。 (2) 开发强度:即正确处理地块上建筑物的高度 (层数) 、建筑密度 (覆盖率) 、空地率与周围空间环境的关系。目的是使地块得到有效而合理的利用, 其集中的指标表述就是“容积率”。因此, 容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。

三、确定容积率的主要因素

1. 地块的使用性质。

这是由于各种用地有不同的“功能”要求, 如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等。

2. 地块的区位。

城市用地由于所处位置不同, 如市中心或城市边缘, 会有不同的出让价格。一般说, 市中心或环境、交通等条件较好, 土地出让价格较高的地区, 为提高土地利用效率, 容积率应高于其他地区。

3. 地块的基础设施条件。

即开发建设的支撑条件, 包括现有基础设施的水平和自然条件 (如地基、土壤、排水等) 。一般说, 较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。

4. 地块的空间环境条件。

即与相邻四周在空间环境上的制约关系, 以及城市设计上的要求, 如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等。

5. 地块的土地出让价格, 即政府的期望价格。

一般情况下, 容积率与出让价格成正比。期望价格高, 容积率也要相应提高。

以上各项因素, 应结合城市的实际情况, 经过综合研究后确定。此外, 为了考虑到综合因素, 以及为不可预知的某些因素留有余地, 公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。

四、地块容积率的宏观影响

地块容积率是城市规划中的一个微观问题。因此, 人们往往以为某一、二个地块的容积率不合理是件“小事情”, 不伤大局。然而, 这种认识是不全面的。城市用地的结构是由很多地块组合起来的。如果地块容积率不合理, 比如都超高一些, 加起来就可能会突破整片地区或整个城市合理的“环境容量”, 从而带来明显的或潜在的城市“病害”。最直接的影响, 往往是人口密度增高, 交通流量增大, 超过通道的容纳能力, 甚至“侵占”了必要的公共设施用地和绿地, 增加水、电、热、气的负荷等, 从而使城市的整体效益下降, 环境质量恶化。这些问题反过来也会影响投资环境的质量, 降低开发的经济效益。因此, 容积率虽“小”, 敏感性很“强”。在实行市场经济和城市土地租让制度的条件下, “容积率”对城市土地利用和环境质量在宏观上的影响是不可忽视的。

对房地产商来说, 衡量土地利用经济效益的核心指标无疑是房地产开发这种商业行为的利润。在房地产开发中, 容积率是一项重要的指标。对于一块将要开发的土地, 开发的密度是他的核心属性。从开发商角度来看, 利益最大化是他们经营目的。开发商总是考虑在扣除成本后能从土地上获得最大的收益。由于容积率和地价、那个地产开发开发利润这三者之间有着复杂的互动影响关系, 所以无论是对地方政府还是对房地产开发商来说, 容积率都将对用地的经济效益产生决定性的影响。

一般情况下, 高容积率的项目增加公摊面积, 降低购买者的实际使用面积。其次高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性, 导致住宅的价值下降, 从而降低小区内房地产的价格。因此, 当容积率提高时, 消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的。另一方面, 容积率的改变对房地产企业的开发成本也有较大的影响。高容积率可以增大居住区内土地上的建筑面积, 增大土地的利用强度, 从而增加总建筑面积。我们知道随着面积的增大, 会使单位面积上所含土地固定成本摊薄, 在建筑成本固定的情况下, 售价就会增加, 从而开发商的利润也就增大, 这也是房地产开发商总希望容积率提高的原因所在。但是由于容积率的提升提高了建筑面积和单体建筑的层数, 这大大提高了其他可变成本。

五、结论

通过对容积率的研究要正确处理好土地使用过程中对容积率的合理确定, 要充分认识容积率的确定关系到整个社会经济效益和环境效益的全面发展, 容积率越高, 相同的单位建筑面积所含的地价就会降低, 但同时建筑物的开发成本也会随着容积率的升高而升高。如果容积率过高会造成很多的负面影响, 因此在确定容积率的时候, 首先要考虑项目地段的平均销售价格及本项目自身预期的销售价格、开发成本和容积率之间的关系。另外, 在提高容积率的同时要从另一方面提高产品的附加值增加销售收入, 避免由于容积率的提高、品质下降, 导致的价格下降的尴尬局面。因此, 对容积率的研究是必要的, 是如何获得利润最大化非常关键的一个环节。

参考文献

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[4]王忠伟.房地产成本优化控制[J].开发与建设, 2006, (4) :60-62.

[5]陈昌勇.城市住宅容积率的确定机制[J].城市问题, 2006, (7) :6-9.

容积率管理办法篇8

容积率规划管理办法

第一条为规范建设用地容积率的规划管理，维护建设市场的公开、公平、公正，创优服务发展环境，提高依法行政水平，根据城市规划相关法律、法规和《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》（中纪发〔2004〕3号）、《建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》（建规〔2002〕270号）和《江苏省建设厅、监察厅关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于盐城市市区进行招标、拍卖、挂牌的经营性建设用地。

第三条经营性建设用地出让前，规划部门应当严格依据经批准的控制性详细规划,科学确定容积率和其他开发强度指标。

第四条规划部门对建设用地和建设项目实施规划许可，应保持容积率指标规划管理的延续性和一致性。对同一地块的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目竣工验收，核定的容积率指标及相应的总建筑面积应当相符合。经营性建设用地出让后，建设单位应严格按照土地出让规划设计要点中核定的容积率指标进行开发建设，原则上不得调整。分期开

发建设的用地，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积总和，不得突破土地出让文件规定的用地规划红线范围内依容积率计算的总建筑面积。

第五条规划设计条件（要点）是政府出让土地的约定条件，其中容积率指标是规划设计条件（要点）的核心内容之一。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件（条件）确定的容积率，也不得依据政府会议纪要等非法定形式调整容积率。规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

土地出让后，规划设计条件（条件）确定的容积率指标确需调整的，必须符合以下条件之一：

1、城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3、国家和省的有关政策发生变化的。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标，商国土部门后报市规划委员会研究批准。

第六条容积率指标的调整程序

1、调整规划设计条件（要点）确定的容积率，应当由建设单位提出申请，并说明调整理由。

2、规划部门应组织专家，对调整的必要性和规划调整方案

-2-的合理性进行论证，并向社会公示和组织听证。经专家论证、社会公示和听证，认为确需调整容积率的，应提出调整建议并附论证、公示、听证结论等相关材料报市规委会研究并报市人民政府批准。

3、经市人民政府批准，规划部门方可办理后续的规划审批，并抄告国土等有关部门，告知建设单位办理相关手续。

4、经批准提高容积率的，建设单位必须与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费。规划部门按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议、土地出让金差价和相关建设规费补交手续及市政府审批的意见，办理相关规划手续。

第七条容积率计算规则