住宅小区规划设计要求

住宅小区规划设计要求（精选8篇）

住宅小区规划设计要求 篇1

策划阶段

1选址。

2主题定位

设计流程：

1总体布局，总平面的规划设计。

2功能的布局，功能的构成，功能结构。

3路网结构绿地系统

5景观系统

6分主题功能空间单元概念设计方案

7群体空间组合8场地分析图

典型场地断面图（剖面图）（3到5个)

9结构类型（结构选型）结构分析图

10维护结构（表皮系统)

11材料多样化的运用

12绿色技术设计，节能，节材

13绿色技术，规范

建筑构造节点设计大样

四节一环保：

节能 节材 节地 节水

成果要求：

在设计任务书的基本上。还要有以下要求：

1原始的场地剖面4个，放上建筑之后对应的场地4个，总共8个剖面图。2建筑绿色策略的分析不能少于两项，对应的酒店构造和自己的分析。3主题功能空间选一个。（1：50的图要有尺寸标注)

住宅小区规划设计要求 篇2

1.1 功能性不强

经过有关调查可以看出, 目前我国的住宅区, 在对景观进行设计和建造时, 都没有很好地贯彻小区景观的功能性原则, 多半在建造时, 从促销的角度出发, 更加注重住宅区景观的外表美观, 使得景观失变成了仅供观赏的摆设。

1.2 经济性较差

一些住宅小区的景观为了追求景观表面的魅力动人, 只注意营造景观的气势和外表, 为的是促销自己的景观设计, 为了这个目的, 景观的设计者和建造者挥霍重金, 一味追求标新立异, 不仅加大了自身的建造成本, 还为购房者增加了房款的负担, 也会使入住小区的居民要上交更多的后期物业的管理费用。

1.3 协调性比较差

“景观”在行业中很受欢迎, 小区的景观设计风格迥然不同, 多姿多彩, 成为一个重要的楼盘建设的特点。但一些楼盘的景观设计缺陷, 处理不当, 定位更是不准确, 导致人造景观与自然景观很难能够融为一体, 这种“分离”的现象, 使住宅区的景观的整体效果差强人意。

1.4 景观设计缺乏个性的张扬

在一些新开发的房地产项目中, 看上去总会有很熟悉的感觉, 总觉得这些项目景观在哪里曾经见过, 原因就是对住宅小区的景观设计没有个性, 在不同的程度上总是有着“克隆”和“模仿”的痕迹, 你建了一个塔, 我就建一个亭;你有一个小桥, 我就有一个喷泉。

2 住宅区景观设计的要求

2.1 文化性

居住区景观设计必须与整体风格的主题相得益彰, 硬质景观 (主要指使用的人工材料, 如件塑造景观, 雕塑, 摊铺等) 和软质的景观 (主要是指绿化景观) 相互协调起来。不同的设计风格, 会产生不同的景观住宅的配置效果, 现代风格适合现代居住区园林景观, 地方风格住宅更加适合有地方特色的景观设计, 对于城市设计来说, 要遵循景观设计的一般规律, 如轴, 路径, 节点, 视觉走廊, 空间的转换等等。

2.2 艺术效果

目前, 居住区环境的景观设计从传统的“追求欧式风格 (如模纹的花坛, 规则路网, 罗马风格, 欧洲的造型, 喷泉, 欧式塑像等) 发展到了对历史的回归。现今的居民审美需求千变万化, 不断提高, 使得居住区的景观设计开始倡导现代园林与中国古典园林结合起来, 创造富有历史感和文化气息的

2.3 实用性

目前, 居住区的景观设计从简单的园林式, 发展成为引进有价值的物种, 如今, 这种方式逐渐在居住区环境景观设计中得到应用, 因为稀有树种, 珍稀植物不仅可以使住宅质量更好, 也会引起轰动的影响, 因此开始成为新的发展趋势, 住宅区景观。目前, 高大的树木成为了许多开发商的首选。但在具体设计时, 应根据植物群落进行具体的布局, 而不是盲目的行动。

3 住宅区景观设计的主要原则

3.1 天人合一的原则

景观设计要遵循的原则, 就是人与自然的和谐。景观与建筑的每一个组成部分, 都不可相互独立, 要统筹协调规划, 个性化设计是不能替代整体和谐美的。但景观设计在追求诚信的同时, 也要反映适当的层次感和变化。基于层次感而言, 如地表环境, 垂直的环境, 还会有空中环境。从变化角度而言, 会有形式, 颜色, 大小, 质地, 和其他方面的变化。

3.2 点线面相互结合

景观环境是环境设计中最奇妙的地方, 因为景观中的点元素可以把道路和河流联系起来, 使生活的空间变得更加秩序井然, 在居住区的入口或者中心地段, 线和线相交就会碰撞而形成面, 面是住宅区景观得以汇聚的最精彩之处。点线面相结合的景观系列是居住区景观设计的基本原则。在现代住宅区规划中, 传统的空间布局技术已难以形成创造性的场景空间, 必须是人与景观的有机整合, 才可以建立一个新的空间形式。

4 结语

居住区景观设计以家作为核心指导思想, 旨在创造一个亲切和宁静的空间。居住空间的最大特色之一就是宁静平和, 此外, 景观适当的大小, 以形成一套完整的和环境规划与设计, 会增强住宅区的归属感。其次, 要注重实现人与自然和谐紧密的环境形象。对居住区环境设计中, 应该是让人工痕迹小, 天然成分比较多, 创建简单的视觉形象。因此, 住宅建筑的形象应该是愉快的, 居住区色彩一般应是光明和温暖, 强调简单的新鲜。景观设计要根据自己的实际情况因地制宜, 不同的环境, 创造不同的居住空间环境形象, 才会为住宅区居民带来好的观赏效果和实用性。

参考文献

[1]王文君, 田大方.居住建筑外环境地形的竖向设计研究[J].低温建筑技术, 2010 (4)

现代住宅建筑设计要求及发展趋势 篇3

摘要：随着我国经济的快速发展，房地产市场的日趋成熟。合理的建筑设计，不仅可以降低工程造价，还可以改善人们的居住条件，现出“以人为本”的设计理念。本文笔者对市区住宅使用情况调查的基础上，结合目前我国的经济发展现状，根据现在人们对住宅的要求，阐述了住宅建筑设计性能价格比、提高住宅设备的配置水平、健康住宅、建筑节能设计、建筑的造型等五个方面发展趋势。

关键词：现代住宅；建筑设计；发展趋势

前言

现代住宅居住的舒适程度在很大程度上取绝于户型建筑设计的合理性与科学性。因此，要实现提高居住条件，改善居住质量与环境等目标，住宅建筑设计必须要有突出超前性的理念与设计思维和方法，以来满足人们不断提出不同层次的新需求。从而使现代住宅不仅是人们生活起居的场所，也是精神生活的一种载体。这将成为现代住宅未来建筑设计的主方向。

一、住宅的建筑设计过程中合理因素

（一）住宅套型将更趋合理

根据我国家庭人口结构的现状，参照发达国家的套型和户均建筑面积指标（如美国为167m2），新世纪我国住宅套型将以三室二厅二卫为主（建筑面积为100～140m2）。同时应辅以一定比例的二室二厅一卫套型的住宅（建筑面积为80～90m2）。在大中城市，随着房地产市场的不断深化，一室一厅一卫的小型户存在一定的消费市场。小型户适合于单身的年轻人或退休的老年人。作为一个过渡性的家，该套型尤其适合于时间宝贵、具有鲜明个性并正在追求事业发展的商界新锐、科技园的IT产业人士、大学学生及单身年轻教师等。

（二）住宅功能分区将更趋合理

通常一套住宅根据其使用功能可分为公共活动区、私密休息区和辅助区。亦可称之为动区（指公共活动区和辅助区）和静区（指私密休息区）。一般宜将动区设置在入户门附近，静区的布置应比较深入。一个合理的设计，不仅应使动、静分区及布置合理，而且应使交通路线简捷，相互干扰少。

中厅大卧是未来住宅室内分区的一个发展方向。尤其起居厅是组织现代家庭生活的核心，所以起居厅应有足够的面积，在空间尺度上必须达到基本的视觉和心理舒适度。但是部分人认为起居厅的面积越大越好，直至造成实际工程中出现面积为70 m2左右的起居厅、狭长的暗厅等不合理的情况。参照发达国家的面积指标，并结合我国的国情，对于三室二厅二卫及二室二厅一卫的住宅，起居厅合理的建筑面积为20～35 m2，面宽宜为3.9～4.8m、长宽比小于2的长方形，同时应有良好的朝向、采光和通风。随着社会的发展，人们的工作生活节奏加快，对于空间尺度宽敞、具备良好日照和通风的卧室的追求日益凸现，卧室的功能趋于多样化。起居厅的功能在一定的程度上被弱化了，卧室、书房等房间的功能则被强化、细化。卫生间、厨房等处的辅助功能必须体现健康的概念，并确保良好的通风。

（三）全寿命住宅将受到欢迎

我国建筑结构设计规范规定，结构的设计寿命一般为50年，也就是说住宅的使用期为50年，甚至50年以上。所以，在住宅的使用期内，户主以及住户的家庭人口结构极有可能发生变化。同时由于社会的进步、生活观念的变化等，要求对住宅的功能空间进行再分配，要求设计出全寿命的住宅，以适应形势的发展。另一方面，我国社会的老龄化已不期而至，因此全寿命住宅设计时应考虑适应老年人的需要，例如在开始建设时，留足供轮椅进出的门洞及过道宽度等。

为提高住宅建筑的适应性，满足全寿命住宅再次改造的要求，钢筋混凝土框架结构必将越来越多地应用于住宅建筑中。全寿命住宅开发时，建筑布置可有两种方案：一是一个单元一个大空间的超前设计，为将来户型改造和户内格局的变化创造优越条件；二是楼梯间、厨房、卫生间、分户墙、外墙固定，而卧室客厅、餐厅从一个予留的大空间中根据住户的实际情况、个人爱好及习惯进行二次布置。同样该方案也可方便将来户内格局的改造。

（四）全装修住宅是住宅建设的一个发展方向

目前，我国房地产市场上销售给居民的住宅大多为毛坯房。户主购得房后，再进行室内装修。由于普通百姓没有土木及装修方面的基本知识，因此这种粗放型的装修方式存在着许多不利因素，主要有：一是装修费用较高；二是装修质量难以得到保证；三是住户间全寿命住宅布置、装修不同步，装修期长，相互干扰大；四是在装修时，常有损坏结构的情况发生，这給住宅建筑的安全留下了隐患。鉴于上述情况，人们已开始厌烦这种粗放型的装修方式。由此集约型的全装修方式应运而生。全装修方式是一种国际惯例，它分为硬装修和软装修两部分。硬装修方式是指对吊顶、墙面、门窗套、地板等进行装修，由开发商完成。软装修亦称装饰，是通过布艺、挂件等展示个性，避免千房一面，由住户根据自己的财力、个性和爱好来完成。

（五）智能住宅、绿色住宅将越来越得到重视

住宅小区的智能化是利用现代4C（即计算机、通讯与网络自控、IC卡）技术、通过有效的传输网络，为住宅小区提供快捷高效的智能化管理与服务，为居民提供安全舒适的家居环境。在智能化住宅的建设中应以人为本。根据居住对象的观念、经济能力和实际需求的不同，智能化住宅的开发可在两个层次上进行：一是高级智能化住宅小区，其居住对象为外资企业及国营大、中型企业的高层管理人员、高级知识分子等中、高收入的家庭，每户的智能化建设成本约为1万元左右；二是普及型智能化住宅小区，其居住对象主要为广大的中、低收入家庭，每户的智能化建设成本约在4000元左右。

（六）住宅建筑的细部设计应精益求精

随着生活水平的不断提高，人们除对面积与功能有要求外，已开始追求高品质的精品住宅。细部设计的完美程度直接影响到住宅建筑的品质。调查发现，现代住宅在许多细部存在不合理的设计，主要有：

1.阳台设计不合理。有的住宅阳台过多，有的过少，阳台封闭与设施配备没有考虑生活阳台与服务阳台间的区别。为此建议，宜设计为双阳台（1个生活阳台、1个服务阳台），生活阳台宜设计成开放式；服务阳台宜与厨房或卫生间相连，并应考虑放置洗衣机、拖把池和方便晾晒衣服，同时也要考虑一定的视线遮挡，尽量不影响建筑整体效果。

2.厨房、卫生间设计不合理。主要表现在面积大小不合理及予留管线位置不合理。为此建议，厨房的面积宜在6m2左右，卫生间的面积宜在5m2左右（享受与休闲型的卫生间面积宜在6～7m2之间），厨房、卫生间的管线与设施布置应符合人体工程和操作流程的要求，且应与设备的规格尺寸相配套。

3.外墙与屋顶材料的热工性能差。为此建议，选用外墙材料时，除强度外，尚需考虑材料的保温隔热性能、隔音性能等；至于屋顶可通过采用蓄水屋面、种植屋面或加强保温隔热设计来改善屋顶的热工性能，达到国家规定的节能标准；严格按《现行屋面工程技术规范》设计与选材来防止屋面渗漏。

二、当今住宅建筑设计发展趋势。

（一）讲求“性能价格比”

从福利房到商品房，冲破计划模式，设计师不再受面积的束缚，而是开始本着“以人为本”这个基本着眼点，在住宅设计中越来越切实注重人的实际需求，研究人的居住行为规律。

但是，随着市场的某些炒作，住宅设计中的一些作法变得很不理性。例如，有些住宅中起居厅的面积达到60～70平方米，卫生间甚至达到18平方米，空间大得令人不能接受。住宅面积的增加无疑会带来其功能的改善，但无功能目标而盲目扩大面积，那就是“大而无当”.也就是没有获得相应的功能增置，就“性能价格比”而言。是不合适的。因而，未来的住宅应当特别强调功能的增量，即随着面积的扩大。功能随之升级，套内的功能不断增加。

（二）讲求“提高住宅设备的配置水平”

要获得一个高舒适度的居住环境：不仅要注重套型内部平面空间关系的组合和硬件设施的改善，还要全面考虑住宅的光环境、声环境、热环境和空气质量环境的综合条件及其设备的配置。

1 日照及自然光。其生理卫生价值极高，对人的生理、心理状态影响较大。在住宅中，最大限度地利用并台理开发自然光资源有着重要意义。

2 隔声问题在我国的住宅设计中始终是―个薄弱环节，轻质材料在未来住宅中的广泛使用，又会加重隔声的难度。多年以来，由于对住宅楼地面的固体传声问题重视不够，住宅内隔声效果较差。在未来的住宅中。加强对楼板的隔声叠层构造和面层处理，将会受到更多的关注。

3 热环境是直接影响居住舒适度的重要因素。对采暖和空调而言，又涉及节能、造价、维修、管理等诸多方面。目前，对各种采暖方式的研究和采暖系统的开发各具特色。可适用手不同的使用条件。

（三）讲求关注“健康住宅”

近几年。随着房地产市场的发展，人们生活水平的提高，居住区的设计不再简单专注于规划平面的合理布置，景观小品的优美，建筑形式的新奇，而慢慢对居住更深层次的要求有了更多关注，健康住宅这个概念也就更频繁的出现在人们的视线中，许多楼盘都纷纷打出了“健康”这一概念做为销售的卖点。然前，健康住宅不只是个别房产商广告中的一个描述，也不仅仅是种做一片绿地、一个水池就能做到。它其实是踏踏实实的一些要求。

健康住宅建设是指“用健康理念指导住宅建设，在满足住宅建设基本要素的基础上。提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应多层次的健康需求，促进住宅建设可持续发展，营造出舒适、健康的居住环境”。

（四）讲求“建筑节能设计”

近几年住宅节能的重要意义已逐步受到建筑师重视，如何在住宅建筑设计中，更好地利用自然能源，提高住宅建筑中能源利用效率。则是建筑师需要探讨的课题。随着能源危机的出现。越来越多的开发商开始重视节能住宅。节能住宅需要通过对建筑的合理设计、合理选材，最大限度的把室内自然温度控制在人体舒适温度范围内，从而为居住者提供健康、舒适、环保的居住空间，降低建筑物的运行能耗。另外，从使用效果和居卫的淋浴费用和投资回收周期来看，太阳能热水器也具有较大的成本优势。在设计时将太阳能热水器设备纳入到建筑设计之中预留太阳能设置位置，特别是在厨房卫生间内。如果太阳能热水器能够充分加以推广应用，就可以大大节省常规能源，也是建筑节能的发展方向。

（五）讲求“建筑的造型”

1 归属感。我们设计师应该悉心去倾听业主在功能上的需要和審美上的需求，使设计为人创造一种家庭构架，使人在其间尽可能是按照自己的意愿去生活，从而在精神上也找到一种归属感。家是属于自己的房屋，这房屋不仅是生活起居之处。也是人们生命的文化形态和存在方式，尤其对个人而言，家是盛载爱情与亲情的容器，是最能凝系人类情感的，无比温暖的归巢。设计师就是为人找到归属感，让人美梦成真。

2 空间领域。当前，人们开始越来越密切地关注自己周围生存空间的环境品质，室内设计作为一个与人们生活、个性密不可分的设计领域也已获得了大家的广泛关注。室内空间设计是反映人类物质生活和精神生活的一面镜子，是生活创造的舞台。人的本质趋向于有选择地对待现实，并按照自_己的思想、愿望来加以改造和调整。现实空间环境总是不能满足他们的需求，不同时代的生活方式，对室内空间提出了不同的要求。现代室内空间设计就是运用艺术和技术的手段.依据人们生理和心理要求的室内空间环境。

三、结束语

总之，住宅的建筑设计应充分体现出“以人为本”的设计理念。诚然，我国幅员辽阔，各地经济发展水平差别较大，加之风俗、习惯等的不同，所以住宅的建筑设计，应充分与当地的实情相结合，设计出具有鲜明的时代特色与地方特色的住宅建筑。

参考文献：

[1]麦浩明.现代住宅建筑设计的发展趋势[J].山西建筑，2003，（07）

[2]井大为.对现代住宅建筑设计发展趋势的探讨[J].中国科技信息，2005，（02）

第11题住宅小区物业管理的要求 篇4

装修管理要求 1/ 不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主结构部件。

2/ 不得凿穿地面和房屋的水泥层。

3/ 不得封闭阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。

4/ 装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。5/ 严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

6/ 按照管理处的要求，空调器安装在指定位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。7/ 装修施工应安排在上午7：00~12：00，下午14：00~20：00时间内进行，以免影响他人休息。

8/ 高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。

9/ 需封闭阳台的，必须申报管理处同意方能施工。

10/ 施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。

11/ 未经管理处同意，不得随意改动水、电线管走向。

12/ 底层住户装修，不得在阳台违章搭建。

13/ 临平台的阳台、窗户不能改装门。

注：建设部1995年8月颁布《建筑装饰装修管理规定》

1997年4月颁布《家庭居室装饰装修管理试行办法》

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区管理的指导思想是:（117页）

1/ 服务至上，寓管理于服务之中；

住宅小区的管理是一项服务性很强的工作，自始至终都要贯彻“为居民服务，为居民

负责”的思想。住宅小区管理中的服务工作，一是长期性，往往要几十年；二是群众

性，服务对象由各行各业，男女老少组成，因此要树立“方便住户，服务至上”的思想，寓管理于各项服务当中。2/ 统一管理与综合服务相结合；

根据小区产权多元化，管理项目多样化实现统一管理并将服务贯穿到管理过程当去，使管理工作做得更加合理、深入和有效。

3/ 产权与管理权相分离：

物业服务企业在确认住宅小区的产权、使用权的前提下，管理理权集中统一起来，由

物业服务企业实施统一管理。

4/ 有偿服务，合理负担；

对于小区的管理采用有偿服务，合理承担费用，以保本微利，公平合理的方针，按照

“谁想用、谁受益、谁负担”的原则，由享用人、受益人分担小区的管理经费。

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区物业管理的目标：（118页）

尽管追求经济效益是物业服务企业的一个重要工作目标，但还要追求社会效益、环境效益和

心理效益，即四效合一，具体说：

1/ 实现住宅小区的经济效益；

一方面指建房、管房单位的投资与经济收入之比达到了预期目标，另一方面是指管理

好、维护好房屋及其附属设施设备，延长它们的使用寿命使物业保值增值，同时也指

物业管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。

2/ 实现住宅小区的社会效益；

住宅小区的社会效益是指如果小区管理得好，就可以为小居民的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。这一空间不仅指居室、楼道内，而且也是指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面，它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有十分正要意义。

3/ 实现住宅小区的环境效益；

环境效益的一个重要的方面就是人类生态环境。住宅小区的环境因素主要包括小区的卫生绿化、通风、采光、水质、空气质量、噪声大小、建筑密度及景观等，住宅

小区的环境效益主要是通过物业的管理来提高小区的环境质量使小区居民有一个

整洁、优美、安宁、舒适的居住环境有利于人们修身养性和身心健康。同时小区环

境质量提高，有力促进城市环境建设良性发展

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区物业管理的要求：（118页）

按照住宅小区物业管理的目标,根据各小区的实际情况和条件制定住宅小区的管理要求，总的来说可以归纳为三个方面:一是物质环境的要求;二是社会环境管理的要求;三是以改革、开拓精神探索小区管理新思路。

1/ 物质环境管理的要求：

(1)增强住宅功能：就是要把握住宅建设和居室装修的发展趋势，从方便和优化居民的生活实际需要出发，在小区居民入

住装修时，积极引导居民在设计上要注意空间结构，布局合理，通盘考虑房间布局、采光、通风及厨房设备、卫生设备安装的合理性、安全性和舒适性。

(2)搞好小区的配套设施：是指小区的治安、消防、卫生、文体、娱乐等功建设施配套，以办按“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近、方便配置。

（3）创造优美的环境是要求一绿化为主，配以雕塑、假山、水池、花架、喷泉、亭台

等来美化环境，装扮小区，使小区景色优美，清幽宜人。尽量将空地都绿化，并要

注意花、草、树木的选择。其具体要求就是形成系统，合理布局，节约用地，因

地制宜，植物选择、搭配有序。

2/社会环境管理的要求：

（1）健全机构，形成机制，实行专业管理与群众管理相结合的管理模式，充分发挥住宅小区业主委员会的作用，调动各方

面的积极性；

（2）完善制度，协调和理顺物业服务企业内外部的各方面关系，并进行综合管理；

（3）开展社区文化活动，加强住宅小区的精神文明建设。

3/以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理的新思路

住宅小区物业管理的改革，主要是对管理体制改革，如何使小区的物业管理从行政管理

转为企业化、专业化、社会化、契约化、和商业化的管理，可以遵循以下几点做法：

（1）服务第一，方便群众；（2）企业经营，独立核算，实行招标制，实行有偿服务；

（3）统一规划，综合管理；（4）专业管理，群众参与。

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区物业管理的内容：（119页）

包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境、等方面的管理，具体包括；

1/ 住宅小区居民的管理和服务；2/ 房屋管理；

3/ 环境卫生、绿化管理；4/ 治安管理；

5/ 小区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理；

6/ 市政设施维护管理；7/ 车辆管理；

8/ 消防管理；9/ 物业租赁管理

10/收费管理

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区物业管理的原则：（121~122页）

住宅小区的物业管理工作是一个涉及内容庞杂的系统工程，要想小区各方面都处于良性运转状态，物业管理工作真正达到高水平、高效益、高标准、必须遵循以下原则：

1/ 坚持以人为本、服务第一的原则：物业服务企业的工作就是为其管理区域内的个人和家 庭提供各种各样的服务，在日常的管理和服务过程中，坚持以人为本，寓管理于服务之 中，用优质、完善的服务去满足业主和物业使用人的居住、生活等多方面的要求，真正管好住宅小区，取得应有的效益。

2/ 所有权与经营权、管理权相分离的原则：物业所有权与经营权相分离，是社会主义市场经济的重要原则。在对住宅小区实施物业管理的过程中，也必须遵守这一原则。对住宅小区来说，物业的所有人即可以是法人，也可以是自然人，成分比较复杂，因此就需要物业所有权与经营权分离，把所有权交归产权人，把经营管理权交由物业服务企业，这样就可以减少纠纷和扯皮现象，这样也有利于人力、物力的节省，更有利于发挥整体优势，实现规模效益，最终达到住宅小区物业管理的统一高效。3/ 专业化管理与民主管理相结合的原则：住宅小区物业管理许多工作都具有技术性、专业性强的特点，因此就需要有专业的机构和专门的人员来进行专项的管理，同时又涉及到产权人和住户私有财产的问题，在管理过程中必须得到产权人和住户的配合，所以，建立健全完善的民主管理机构，发动和组织业主积极参与小区的建设和发展，形成完善的民主管理和监督机制，真正实现专业化管理与民主管理的有机结合，以保证住宅小区物业管理的高水平。

4/ 综合管理的原则：这一原则是由住宅小区规模大、设施设备复杂、功能多样、产权分散等特点决定，现代住宅小区的住宅系统完整，配套的实施设备齐全，有很强的整体性和系统性，小区的功能多、产权分散，只有统一起来进行综合管理，也才能充分发挥小区的整体性能，达到各环节、各部分工作完善协调，促使住宅小区物业管理工作良好运行。

5/ 有偿服务，合理负担的原则；要想使物业工作做得更好，就必须有稳定的管理经费，以维持整个小区管理工作的进行和管理企业的生存发展，以小区为依托开展多种经营，“以区养区”从而保证住宅小区管理经费有固定来源，形成良性循环。同时，住宅小区管理服务的项目、深度，小区管理服务收费标准的高低，也应根据实际情况，视居民的收入水平、承受能力而定，不能盲目增强服务项目、强制收费，以免引起纠纷，造成管理工作的被动。

6/ 竞争择优的原则：竞争是市场经济的灵魂，住宅小区管理要遵循市场经济规律，引入竞争机制，鼓励公平合理的竞争，打破“谁开发，谁管理”等小区管理权的“世袭”和垄断现象，选择信誉好、水平高、收费合理的优秀物业服务企业来对小区实施管理，只有这样，才能使物业服务企业加强“内功”的修炼，提高其管理和服务的水平，降低管理成本，实现四效统一。第12题写字楼物业管理的目标（129页~130页）

写字楼的租户将以高效率的工作为主要目的，相应的管理于服务必须满足他们的这一需要。一般来讲，物业服务企业对写字楼实施管理与服务时，应确立以下目标：

1/ 首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境：所谓安全，是指让业主及用户在大楼里工作、生活有安全感，具体包括人身安全、财产安全和消防安全。一旦发生意外，应及时救护、报案，并保护现场。所谓舒适，是指在写字楼内创造一个优美的环境，让业主及用户在大楼内工作、生活都能感觉到舒适、方便。具体做法是要确保大厦内各种设备处于良好运行状态的同时利用写字楼内的裙楼、地下室等，开辟必要的停车场、商场、会议、商务、娱乐、餐饮等生活服务设施，满足租户的基本需要。进而为其创造方便、舒适的工作环境。所谓快捷，是指让业主及用户在大楼内可随时与世界各地联系交换信息，抓住商机。

2/ 应确保延长写字楼的使用年限及其功能的正常发挥：写字楼建成以后，由于使用和自然力的作用会使其发生一定的损坏，如设计、施工质量较差、建筑材料不合格、使用不当等情况，因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、维护部位、装修、上水、下水、都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修、养护和加强管理，就会影响到物业功能的正常发挥。以上这些情况的发生，不仅使房屋的作用和功能不能正常发挥，而且还会过早地达到危房程度或损坏，以至影响用户工作、生活的正常进行，实施良好的不间断的专业管理服务，不仅可以确保物业在整个使用周期内作用和功能的正常发挥，还可以延长物业的寿命，保障业主的经济利益。

3/ 完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且还可以使物业增值。完善的物业管理，就是通过不断的维修养护，进行旧楼的更新改造、室内装修等，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常进行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业确保增值，也更容易招徕顾客，出租或出售这些房屋，获得更多的租金获利润，从而产生更高的经济效益。

4/ 写字楼管理应与《全国物业管理示范住宅（大厦、工业区）标准及评分细则》的要求相结合。《全国物业管理示范住宅（大厦、工业区）标准及评分细则》要求对大厦的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通治安和环境容貌等项目的维护、修缮和整治达到一定的标准。

第13题商业物业管理服务的特点（134页）

1/ 要保持商业楼宇的美观、整洁、有序：

商业楼宇不像办公楼那样气派、雅致，而是追求热闹、休闲，往往在大空间、大间隔式的层面里显得商品琳琅满目，并一览无余。商业楼宇的人流量和物流量较之其他物业来说都要大得多，因此，商业楼宇的保洁服务、环境保护、广告管理、咨询管理服务、车辆管理等要与之相适应，以保持商业楼宇的美观、整洁、有序。

2/ 具有齐全、先进的设备、设施商业楼宇，尤其是豪华型的商业楼宇，其设备、设施配置齐全、先进，有的已经属于智能化建筑

3/ 加强保安工作商业楼宇的客流量不仅大，而且人员结构比较复杂，这些人在进出商业楼宇时又不受任何限制，尤其是敞开式的商场堆满商品，保安工作就更重要了。同时，还要加强对易燃易爆商品的管理和清场后的商铺管理。

4/ 商业楼宇管理服务要按照同经营者签订的契约实施 就是说物业管理者在实施对某以商业楼宇管理时，要和经营者签订管理委托合同，管理者必须按照合同的要求去做好每一项工作。同时还要为租户提供良好的服务和优良的经营环境。

第14题特种物业的类别（137页）

特种物业分为八大类

1/文化类物业：据体指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。

2/体育类物业：包括体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。

3/传媒类物业：包括电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等。

4/卫生类物业：包括医院、卫生院、疗养所、药检所、敬老院、殡仪馆等。

5/餐饮类物业：包括宾馆、旅店、酒店、饭店、咖啡屋、茶坊、酒吧、啤酒屋等。

6/交通类物业：包括车站、机场、码头、停车场、隧道、桥梁等。

7/娱乐类物业：包括影剧院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。

8宗教类物业；包括庙观、教堂、宗祠等。

第15智能建筑物业管理服务的要求（140页~141页）

（一）/ 商场、餐饮、娱乐区与智能化系统的配置和管理要求：

1/ 空调系统应是“全空气”系统，新风量要充足，餐饮和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小空间进行温度自设定，如KTV包房、舞池、就餐包房等。

2/ 各出入口应设置固定和代云台的监视摄像机，商场内还应设置代云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。玻璃橱窗应设置破碎感应器，要有一定数量且分布合理的手动或脚动急报警开关。

3/ 此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平布线系统、布点数量及线类等级，留有底面和柱壁端口，以便于提供给POS作为网络连接，以求合理性和经济性。

4/ 消防系统是此类区域的重点，因为在这一区域里有厨房、煤气房、电加热餐具及照集中点等，因此，发生火灾的概率大于办公区域，所以设置烟感探测器的覆盖面积以小60平方米/点为宜，一般选50平方米/点左右。在商场区域，由于水喷淋头的设置会遇到吊顶或二次装修中改变吊顶的情况，因此要设置上下喷淋头接口，以便于施工和管理。

（二）办公区域智能化系统的设置和管理要求

1/ 办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要合理、周到，不可留有盲区。

2/ 在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，若通道长度达于30米，则也应设置监控器或探测器。

3/ 对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等应进行检测而且监测数据要实用，要有利于运行管理和机电设备维修。

4/ 市内电话端口的配置，以前是7平方米设一线，从目前来看，从事贸易的公司约需6平方米一线，即每人两部电话机；从事化妆品促销的公司，每人约2.5部电话机；从事证券、保险业务的公司，每人需要3部电话机。所以，由这些业务的办公楼，市内电话端口应按面积占有端口数的数量配置，一般以4~5平方米/端口为宜。

住宅楼管理要求培训资料 篇5

本管理处的物业管理服务工作要求是根据公司质量方针目标及行政管理的要求再结合具体楼盘的共性内容制定的工作标准/要求的，因此下面的要求只制定在具有共性内容的范围内，个性的要求将在公司的管理服务要求/标准下由各楼盘的负责人制定。

一、管理处

管理处是公司派出的物业管理机构，管理处的负责人直接上级是总经理。管理处的业务工作由公司各职能部门负责指导检查和监督。

管理处经理要根据公司的质量目标和经济指标制定本管理处年度各项工作的计划和目标值。

管理处经理要根据公司的质量目标和经济指标制定本管理处的作业规程和管理制度。

管理处经理要根据公司的质量目标和经济指标制定本管理处本管理处的年度预算和月度的预算。

管理处全权代表公司在小区实施物业管理服务。

以下的工作是公司对所有管理处制定的统一要求，各管理处经理在日常工作中务必完全按照执行。

（一）行政管理要求

1、每周召开一次管理处周例会

2、每二周出一期管理处板报

3、每月向公司刊物投一篇稿件

4、每月为全体员工培训一次

5、每二月编制一份管理处工作体会文章

6、每季度召开一次员工大会

7、上岗人员都必须穿戴整齐，佩戴上岗证牌，提前十分钟到岗

8、收缴率季度须达93%，年度须达96%

9、所有的管理员都要有上岗，箬暂时没有，须在管理处成立一年内全部得到岗位证书

10、工程人员须全部有电工操作证书，安保监控人员须有消控（指有消防设施的楼宇小区）岗位证书

11、组办本区域的联欢活动和节假日的环境布置

12、与政府和行业职能部门建立良好和畅通的沟通渠道

（二）质量管理要求

1、每日各领班/班长检查各岗位的作业质量和作业记录

2、每周各主管/领班/班长检查各部门班组的计划工作执行情况

3、每月进行一次管理处员工培训

4、每月底须整理归档各岗位的作业记录

5、每月5日前上报前一个月的物业管理工作报告

6、每月5日前上报前一个月的月度检查表

7、每月20日前编制采购申请报告

8、每月23日前制定次月的工作计划

9、每季度（次季度第一个月15日前）公布一次财务报表

10、每年11月编制下一年度的工作计划

11、每年组织一次消防安全宣传

12、员工上岗前培训达100%

13、业主的满意率须达到95%以上，满意度应达70以上

14、投诉处理率须达100%

15、有效投诉率与无效投诉率之比须在1：4以下

（三）日常管理工作要求

1、管理处的人员组织机构设置

小区楼盘管理处人员配备一般为：管理处经理一名，主管一名，客户服务管理员二名，出纳兼管理员一名，工程按管理面积配备，10万平方米一般派员3至4名。安保按规定每岗位4名外，巡逻2名和一名队长，保洁按楼盘保洁范围和作业频率（与档次相关）的设置确定人员。

接管新楼盘时会因为移交、验收、收楼、装修等特殊情况，适当（阶段性）增加人员。

2、楼盘设备设施的移交要求

（1）强制检验设备如电梯、消防、污水处理、避雷装置、水箱等设备要有政府或行政部门的验收证明。

（2）系统设备如供水系统、排水系统、供电系统、照明系统、对讲系统、报警系统、周界报警系统、车库管理系统、背景音响系统要进行抽查试用。

（3）单机设备如小区的室外照明灯、喷水池照明水泵设备、进出小区的道闸等要每机试用检查

（4）直接涉及业主的设备如上水、排水、电源、对讲门机、报警按钮，每项在与业主收楼时试验检查。

（5）须向甲方索取所有楼宇竣工和设备的文件资料。若是进口设备还须索要中文说明书。

（6）对有关设备须向甲方提出操作的培训要求。

3、业主收楼验房事项要求

（1）陪同业主验房务必按验房的内容进行，逐项验收。

（2）验收中发现的问题须予以记录、统计、通报甲方/维修方,回访。（3）业主委托的钥匙要严格保管好。

4、建立与社会政府部门的关系

（1）备案

向管理处所在地区县房管局，房管办、警署，街道，把管理的物业楼盘的性质、业主户数、物业地址、楼宇价格、物业管理控制的关键方面、管理处人员与主要负责人情况和联系方式等情况作书面介绍。并建立今后就有关业务和事项需进行联络和商洽时的方式和形式方

管理处所提供的特约服务和代办事项收费价格要在物价局备案。（2）报到

要在第一时间，拜访楼宇所在的地区防火监督处部门，把小区的情况特别关于物业范围内的有关消防设备设施的情况向其作介绍。要表述请其到管理处现场进行检查和指导。要与之建立业务联络关系和具体的方法。

（3）申报

管理处管辖的楼宇物业管理费、机动车车库收费、路面停车费、非机动车停车费、建筑垃圾清运费等，要事先到区物价局申报。

5、楼宇和设备保修方式

（1）与甲方约定楼宇和设备的保修和维修方式。（2）与施工方约定有关项目的报修和维修方式。（3）由管理处工程部人员给予处理的事项。

以上处理若一次不能完成的，管理员切记必须继续跟踪，反复催促，及时记 录直至完成。

每个报修处理都必须有结果/阶段性结果，不能存在没有结果或结论的现象。

6、二次装修管理

二次装修是管理处接管物业最初阶段的最重要的一件事，因此作为管理处负责人必须将此工作做好。

（1）按照政府/行业有关法律法规文件编制好二次装修管理的规定、通告和协议等文件。

（2）将二次装修的管理法规要求和内容，对所有的相关人员进行培训。（3）将二次装修管理的职责，要求，任务等明确分配落实到各部门人员。（4）通过召开业主会议和小区宣传板报向业主做好正面的宣传工作。（5）对违章户要采取各种有效手段予以及时阻止，若不能阻止时要及时向政府职能部门报告，并跟踪催促职能部门及时采取有效措施直至违章整改为止。

7、突发事件的处理

突发事件或意外事件是指供水系统停止工作、供电系统停止工作、失窃、火灾、冲突、业户单元水管爆裂、下水道堵塞溢水、业主关在电梯内等事项。突发事件通常会造成较大的损失或产生较大的影响，因此管理处要认真对待，并做好如下工作：

（1）凡是有可能突发事件发生的，管理处都要制定相应的应急预案，并定期进行预案的培训和演练。（2）在阻止业主违章时发生的冲突是特别的突发事件，因此要特别多加培训和告知员工处理方式。

（3）在强行阻止违章事项时，管理处人员一定要事先做好准备，对于业主动粗的行为，只能阻止而不能动手；对于冲突中发生的伤害，要做好开具验伤单并及时作医疗处理，同时要做好现场的取证拍照和第三方的人员的证人的工作。

8、受理投诉

（1）接到任何投诉要及时给予处理，对投诉人须在24小时内给予回复。（2）对有效投诉管理处须制定整改和预防措施。（3）对无效投诉管理处也要向投诉人做好解释工作。

二、客户服务部

（一）行政管理要求

1、每月须清点整理各新进员工的手续办理、转正工作和安全教育记录

2、每月25日清点员工的考情卡和编制员工出勤表，参加公司例会

3、管理处的通知等书面告知书规范张贴，按时揭除,安排公共区域张贴告示位置和形式

4、编制本区域内的标志标牌的档案

5、部门主管/领班根据管理处的管理标准和工作目标负责制定本部门的作业规程和管理制度。

（二）质量管理要求

1、每日（收楼期间）须有收楼装修和入住的统计

2、每日（收楼期间）须有报修情况的统计

3、每日（收楼期间）须有维修单位的情况统计

4、每日（收楼期间）须有发放、回收临时出入证的统计

5、每日（收楼期间）须对业主报修进行回访和“封闭”报修的记录

5、每日须对部分的业户进行上门访问，全年访问30％以上户次

6、每日须对管辖范围进行巡视

7、每月须编制收楼情况统计表

8、每月须编制装修情况统计表

9、每月须编制临时出入证收发情况统计表

10、每月须编制空房统计表

11、每月须编制管理费收缴统计表

12、每六个月进行一次业户意见征询和回访

13、每年11月15日前须编制部门的下年度的工作计划

（三）日常管理要求

1、业主的档案管理

（1）业主收楼时要做好相关业主信息的登记。

（2）业主的验房、报修和钥匙委托等事项要做好记录。

（3）定时清理检查业主资料，及时解决资料中反映的未“封闭”事项，使资料保持有效状态。

（4）原则上未经业主本人同意（除警方人员外），业主的信息不得向他人透露。

2、受理业主报修的作业要求

（1）受理业主报修要热情耐心和细心，准确记录及时处理。

（2）报修的处理效果须通过书面、上门或电话回访等方式做到100％的回访率。

（3）按月做好报修单的清点归档工作。

3、投诉处理

客户部主管在接到投诉管理处员工的时候要立即调查投诉事项。一般投诉，主管给予处理后向管理处经理报告，重要投诉事项要立即向管理处经理回报。任何投诉，管理处都要在24小时内给投诉人回复。

三 工程维修部

（一）行政管理要求

1、部门主管/领班根据管理处的管理标准和工作目标负责制定本部门的作业规程和管理制度。

2、每年按时做好特殊工种的培训申请上报工作

3、仓库购置的物品须有帐目

（二）质量管理要求

1、主要设备（电梯、供水、供电）运行合格率须达年正常99.17%（全部设备每年只能发生三次影响使用的故障）

2、系统设备（监控报警、周界报警、消防报警、车库道闸、门机对讲、背景音响）正常率达96.7%以上（全部系统设备平均每月只能有一次故障）

3、公共区域照明灯具故障率1.5%以下

4、报修须有100%的回应，维修及时率100%，维修合格率须达 ％

5、泛光照明损坏二天修复

6、公共区域玻璃损坏二天修复

7、道闸损坏二天修复

8、门机对讲单个损坏二天修复

9、消防门损坏须一周修复

10、道路损坏须一周修复

11、喷水系统损坏须二周修复

12、未尽列出的设备种项的修理或保养按作业文件要求和物业管理合同承诺实施

13、对外围保养维修或更新等工程项目的监管要有明确的规定

（三）日常管理要求

1、业户报修

(1)维修人员接到任何报修都要上门查看，有故障要修理，直到业户满意；(2)无故障要向业主解释或讲解使用方法，直到业户满意；

(3)难以修复或不是物业管理维修范围的事项要向业主解释清楚，直到业户理解。

(4)凡是业户不满意的事项要向主管和领班汇报，并在客户部和工程部做好相关记录。管理处事后要研究相应的措施。

2、设备维修保养

(1)主要设备故障须连续抢修；系统设备故障要及时抢修；一般设备故障按质量体系文件的要求的规定时间修理。

(2)设备的保养要按时按要求进行，不能因人员、时间、材料等原因放弃保养。(3)外委保养的设备须有专人负责，保养质量须按合同内容给予监管。

四 消防安保部

（一）行政管理要求

部门主管/领班根据管理处的管理标准和工作目标负责制定本部门的作业规程和管理制度。

（二）质量管理要求

1、设备管理

（1）每日对交接的警用器械进行检查（2）每月进行两次安保队员的军训（3）每月召开一次部门会议

（4）每月检查一次消防设备、设施和器具（5）每月检查一次公共区域的标识标牌（6）每月检查一次防盗门、锁、天台门等状况（7）每月核对一次管理处的备用钥匙（8）每月检查一次钥匙使用情况

（9）每月清点核对本部门的警用器械的台帐（10）每季度检查一次灭火器有效期（11）区域内无乱停车现象（12）区域内无可疑人员闲逛逗留（13）区域内及时清遣发广告等推销人员（14）区域内无重大偷盗事件（15）区域内无重大火灾伤亡事故

（三）日常管理要求

1、队员形象（1）每位队员衣冠整齐、干净，无破损、无挽袖，无脱扣现象。（2）每位队员无染发、留长发（男）蓄须现象。（3）在岗位无瞌睡、无看书报、无吸烟和做私事现象。

2、维护现场秩序

（1）按照小区的管理规定，做好小区车辆进出和停放的管理，对违章停车要及时给予阻止。

（2）按照小区的管理规定，做好二次装修巡视检查工作，发现违章现象要及时给予阻止。

（3）按照小区的管理规定，做好小区的安全巡视工作，发现闲散可疑人员、上门推销人员和其他未受邀请的人员要及时给予遣退出小区。

3、消防治安安全

（1）坚持按作业规定做好消防设备设施的检查管理工作，发现设备设施问题及时报告管理处或工程部。

（2）做好小区各个方位的巡视检查工作，发现任何堵塞消防通道或妨碍消防设施使用的现象要及时给予劝阻和清理，确保消防通道畅通和消防设施能正常使用。

（3）坚决执行好日夜的巡逻工作，做到按规定的时间、地点进行巡逻检查，发现任何可疑现象及时给予处理不放过。

（4）坚持做好安全设备设施的检查工作，发现周界报警、对讲报警、监控录像等设备有问题，立即报告管理处或工程部。

五 保洁绿化部

（一）行政管理要求

1、部门主管/领班根据管理处的管理标准和工作目标负责制定本部门的作业规程和管理制度。

2、所有的员工都必须佩戴上岗证，衣冠整齐上岗。

（二）质量管理要求

1、围作业的人数、频次和范围须有规定

2、楼层作业的人数、班次和范围须有规定

3、每位保洁工的作业范围地点和时间有规定

4、公共区域的玻璃门窗的保洁须有频次规定

5、下水道疏通须有频次规定

6、垃圾箱的管理须有规定

7、垃圾收集作业的人数、时间和频次须有规定

8、部门的工具须落实保管人定期清点、保养

9、各小区的绿化要做到黄土不朝天，灌木、乔木不能枯死

10、对外委托的绿化管理要有明确的监管规定

11、对外委托的外墙清洗的要有明确的合同约定

12、对外委托的水箱清洗的要有明确的合同约定

（三）日常管理要求

1、保洁员工形象

住宅小区规划设计要求 篇6

私签聘任物业公司合同的报告

王普生，党员，市公路局路政支队副队长，现已退二线。市公路局发文为路苑小区业主委员会主任，2014年1月王普生在没有召开业主委员会会议、在多数业主委员反对和不知情之下，私下与建安公司签订聘用建安公司为路苑小区的物业管理公司。每月向建安公司付4.2万多管理费（2014年1月13日建安公司几个人逼出纳汇款到建安公司的帐户，出纳向王普生请示同意后，把钱打到了建安公司的帐户上）。王普生并在物业公司领取工资，建安公司发放工资名单中王普生列第二位。

我们认为这种做法不妥是极其错误的，理由有以下二条： ①根据《中华人民共和国物业管理法》第四章中的第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”“选聘物业管理公司须经三分之二以上的业主同意”。根据这一规定，我们知道有两个含意：其一，一个小区所选聘的物业公司应当是经业主大会商讨确定的，而不是由业主委员会来选择的。路苑小区广大业主不知道有个建安公司，只知道小区是业主委员会在管理。现在竟然连广大业主都不知情的情况下就与建安公司签订了合同应被视为违法的。其二，签订物业合同时应当是在业主委员会多数委员同意下达成共识才能签订的，而不是按某个领导的意愿而签订的。现今王普生与建安公司所签订的物业管理合同，事先遭到多数业

主委员的明确反对下，王普生私下与建安公司签订的物业管理合同也理应被视为个人行为，是违法的。

②路苑小区业主委员会自2013年3月份从原深业物业公司接管下来，经过近一年的运行来看，路苑小区业主委员会对本小区的物业管理和服务是到位的，得到了小区内绝大多数业主的肯定。而现在突然冒出个建安公司，令人费解。而所谓的这个建安公司一没有带来资金，二没有带来先进的管理理念。而只是一味地要求从路苑小区的帐户上把钱拿走，使人免不了联想到有什么不可告人的幕后交易，这种做法是违法是犯罪的行为。

王普生工作方法有很大的问题，没有人事制度和财务管理制度的观念，在管理上一个人说了算，人事方面连副主任及其他委员都不知情随意更改；财务一支笔签字，没有督管机制，连分管财务的委员都不知道有多少钱，哪些人拿工资。本着治病救人，为了把路苑小区的工作做得更好，我们恳请有关领导对路苑小区业主委员会主任王普生的工作另作安排，他不适应从事物业管理方面的工作。此致

敬礼！

住宅小区规划设计要求 篇7

1 住宅小区主体结构施工中电气材料、线管预埋监理工作要点

1)收到电气施工图纸后，参建各方要熟悉图纸，对图纸中存在的问题做好记录，在图纸会审中给予解决;图纸要经图审单位审核并盖图审专用章。

2)电气材料进场后，要检查其产品合格证、质保书、认证标志，需要见证取样的进行见证取样。

3)检查镀锌管口内应无毛刺，否则穿线时容易造成绝缘电线破损，留下隐患。

4)检查施工现场强电、弱电(电视、电话及网线)线管预埋深度、走向是否符合设计要求，预埋的各种线盒(插座、开关、电视、电话及网线)位置、深度及高度要满足设计要求，并平整美观。

5)预埋线管太长、硬弯较多时，其中间要设置接线盒，以方便出线。

6)线管在楼板中上下层交叉布设不多于两层。

7)电气线管在墙体中预埋位置要在墙边线内侧。

8)楼层等电位的制作及卫生间局部等电位按规范要求进行布设。

9)浇筑混凝土时，必须要求电气施工人员到现场照看好电气预埋部件，防止发生移位。

2 主体结构施工完成后，线管穿线、接线施工中监理工作要点

1)线管内穿过的绝缘导线不允许有接头，其型号、规格必须符合设计和规范要求。

2)绝缘导线的颜色必须符合规范要求，相线(火线)为红色，零线(中性线)为淡蓝色，保护线(PE线)为黄/绿双色线，严禁色线混用。

3)检查线路的接头是否规范处理、符合规范要求。

4)检查单相三孔(L,N,PE极)插座是否按照左零右火规定接线。

5)若安装的是螺口灯头，检查中心接头是否与火线连接、火线是否与开关连接。

6)住宅电气线路必须选用单芯铜芯线，接头压接必须压紧。

7)室内明敷的主干线距地面高度不应小于2.5 m。

8)三相五线制线路的中性线和保护线截面积不小于相线截面积的一半，单相线路的相线与零线截面积相同。

3 家庭室内装修中绝缘导线、开关、插座等主要材料的监理工作要点

1)嵌墙式配电箱内必须配置电源总开关与分开关，总开关选用两极开关，同时控制火线、零线，且有断开标志(可采用具有过载、短路保护功能小型断路器)，其容量选择比分开关要大，但比分开关总容量要小;要避免出现与分开关同时跳闸的现象。

2)电气绝缘导线配线的基本要求。a．由室外电表箱或电源箱引入室内住户配电箱的铜导线截面积不应小于10 mm2，室内配电箱引出的各支路铜导线截面积不应小于2.5 mm2。b．弱电(电话、有线电视、计算机网线等)的所有管线必须安装到户。

3)电气插座宜选用防护型，其配置不少于下列规定:a．客厅应设置电视、电话、网线接线盒各一套，电源插座(10 A)至少设置6只，可供电视、DVD、电冰箱、电脑等用电设备使用，两只备用插座;空调专用电源插座(16 A)1只，作为客厅空调专用电源。b．主卧室应设置电视、电话、网线接线盒各一套，电源插座(10 A)至少设置4只，可供电视、电脑等用电设备使用，2只备用插座，空调专用电源插座(16 A)1只，作为主卧空调专用电源。小卧室及书房分别设置电话、网线接线盒各一套，电源插座(10 A)至少设置3只，可供电脑等用电设备使用，两只备用插座，空调专用电源插座(16 A)1只，作为空调专用电源。c．厨房应设单相五孔组合插座(10 A)及单相带开关的三极插座(10 A)至少各1只，可根据厨房家用电器用电设备数量进行增加，避免用临时线加插座板作补充，在一块插座板上插接三四个用电设备，并在排油烟机高度附近设单相三极插座(10 A)1只。d．电气线路的连接必须按工艺要求进行，多股线头连接必须搪锡。e．卫生间插座均应采用防溅式，安装高度应满足防水要求。插座数量应满足使用要求，单相五孔组合插座(10 A)3只，安放洗衣机的卫生间，应增加单相带开关的三极插座(10 A)1只。f．电源插座应采用带防护板的插座，插座回路必须接PE保护线。电气插座插接的用电设备基本上都是人手可触及的固定电器(洗衣机、电冰箱、电热水器、微波炉、电磁炉、电加热淋浴器、排油烟机等)和移动电器(电水壶、电风扇、电暖器、电熨斗、吸尘器等)。当这些电器设备的导线受损(尤其是移动电器的导线)或人手可触及电器设备外壳带电时，就有电击危险。因此，除壁挂式空调电源插座外，其他插座的电源开关均采用漏电保护装置。

4)住宅及公用区域照明的基本要求。a．阳台(尤其是封闭式阳台)应设人工照明。阳台装设照明，既改善环境，又方便使用。其照明线宜穿管暗敷，若没有预埋，则采用护套线明敷。b．楼道及电梯过道等公共部位必须安装照明装置。除高层住宅中应急照明与电梯外，其余采用光控、声控开关，节约能源。公共照明应从公共电度表上引接电源。高层住宅的应急照明、电梯厅照明是不能关的，不能采用节能开关，必须符合消防规范要求。c．家庭及公共照明应优先采用节能灯具。节约用电，降低电路容量。一般选用节能灯，也可选择最先进的LED节能灯具。d．住宅电气设计及安装必须着眼未来、适应发展。一般高层住宅建筑的设计使用寿命为50年，电气设计至少要考虑未来几十年用电负荷的增长，电气负荷设计计算应留有一定余量。这样，既提高了住宅电气使用的安全水平，又避免了电气火灾及其他电气事故的发生。

5)关于接地的基本要求。a．高层住宅的供电系统必须采用三相五线制供电系统。每栋住宅楼应单独设置专用接地线，成片开发的住宅小区的接地系统应连接成网。在每栋住宅楼的进户处设置一组接地极与电源的中性线相连，重复接地，其接地电阻不得大于4Ω。b．高层住宅的电气系统保护接地与防雷接地是分开设置的，其防雷接地电阻不得大于10Ω。c．保护线(PE)上，严禁设置开关或熔断器。

4 结语

高层住宅的土建施工及电气安装过程中质量控制非常重要。因此，承担高层建筑建设工程的电气安装监理人员要严格按照国家有关规范和程序进行严格监理，把好高层住宅的电气施工质量关。要对电气线路接线工艺、电气安装的质量控制点加强控制，让广大消费者放心，为创造安定和谐的社会环境而努力。

摘要：对高层住宅电气安装质量监理工作进行了探讨,分别阐述了主体结构和室内装修过程中不同材料及工序的监理工作要点,提出监理人员应严格按照国家有关规范和程序进行监理,把好高层住宅的电气施工质量关。

浅谈住宅小区规划设计 篇8

摘要：近年来，城市居民对居住环境的要求日益提高，因此我们要规划设计出居住环境良好、社区功能完备的住宅小区，针对这一问题探讨了小区规划设计应注重的一些问题。

关键词：住宅小区规划，设计原则，问题

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）07-0064-66收稿日期：2015-06-15

住宅小区的规划设计作为城市规划的一个重要组成部分，其规划对城市的发展、布局和环境都有重大的影响。城市住宅小区的规划设计涉及到许多方面，而且各个方面都是紧密相关的。要想做好城市住宅小区的规划设计工作，首先要从整体出发，根据功能的不同，把小区建设的各个方面整合在一起进行系统的规划设计。其次，还要根据不同的需要选择不同的设计方案。如何创造出更加舒适、便捷、文明健康的人居环境，优秀的住宅小区规划设计方案显得尤为重要。

1 住宅小区规划设计原则

住宅小区的规划布置应建立在建筑群组合的基础上，与居住区总的规划架构相结合。首先要合理利用住宅间空地，要在住宅间距内插建低层公建，合理借用空间，如住宅北临或西临道路、绿化、河流等空间，可以适当提高层数，以达到在不增加用地和不影响使用的情况下，提高建筑密度，但应注意与整体的统一协调；其次要尽量减少住宅东西向布置，在院内布置户外活动场地和坡状绿地；再者高低层住宅要尽量混合布置，还要合理利用地下空间（地下室）和屋顶平台（屋顶花园）。

住宅小区规划设计还要尽量满足生态优化原则。生态优化原则提出的依据是全球化的可持续发展战略。通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善住宅区及其周围的小气候，实现住宅区的自然通风与采光，减少机械通风与人工照明，综合考虑交通与停车系统、供排水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理系统等小区物质系统的建立与完善，以节约能源、减少污染、营造出生态优良的小区环境；再者住宅区规划设计应充分考虑全体居民对住宅区财富的公平共享，包括设施共享、景象共享、服务共享与公众参与。社区共享原则要求住宅区的规划设计应该在设施选择上注意类型、项目、标准和消费费用的大众化，在设施布局上注意均衡性与选择性，在服务方式与管理机制上注意整体性与到位程度，以直接面向住宅区自身的居住对象。

2 住宅小区规划需注重的问题

首先，住宅小区规划应注重人文环境。居住小区是城市的组成部分，所以其规划也应该因地制宜，结合当地的历史人文环境及居民的生活方式，使整个小区有机地融入到所在城市的大环境中。其次，小区规划应注重生态环境的保护。生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，垃圾进行无害化处理。生态环境是影响小区居住条件的关键因素，所以在规划设计时应充分考虑地形、地貌和地物的特点，在尽可能不破坏建设基地原有的河流、山坡、树木、绿地等地理条件的同时加以利用，创造出建筑与自然环境和谐一致、相互依存、富有当地特色的居住环境。再者，小区规划应注重功能分区的组合。居住小区的空间按其功能要求一般划分为公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四级。这四个不同级别具体内容如下：公共空间即居住小区的公共干道和集中的绿地或游园，供居民共同使用；半公共空间，是指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所；半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注重其设施的多样化和完备性，把它规划成小区中最具有吸引力的居民活动空间；私用空间则指的是住宅底层庭院、楼层阳台与室外露台。

住宅小区的居住环境安全与否也是小区居民极其关心的问题，因此小区规划还应注重安全防卫的设置。要创建一个安全的居住环境不仅要有科学的小区管理制度，而且在很大程度上也依赖于小区规划的安全性，这其中涉及到居民的生理、心理安全和社会安全等因素。在住宅小区的规划设计中应充分考虑居民的有效防范行为，通过控制小区入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。在小区主干道的规划设计上要做到“顺而不穿，通而不畅”，减少交通环境的混乱交杂，提高安全系数，在小区级道路的规划上尽量作曲形设计，限制车辆穿行的速度，达到安全与降低噪音的目的。同时，规划时应尽量减少出入口，一般设置两个即可，以便有效控制外来行人任意穿行，从而起到安全防卫的作用。住宅小区规划中，社会服务环境的营造也是不可忽视的内容，因为它不仅是解决居民日常生活活动需要的基本保证，也是小区稳定的物质基础。在服务设施的设置上要考虑居民的生活要求和行动轨迹，如小区级商业服务设施应布置成外向型，设在人流交通必经之路的出入口附近，使居民方便顺路购买。非机动车存放与垃圾处理也是小区服务环境的关键问题之一，住宅小区中的自行车库应遵循集中与分散的布置方式，因地制宜，采取多种途径。垃圾处理方面，在住宅小区规划中可以将垃圾道改设在住宅内部生活服务阳台处，避免公共场所的交叉污染，也可以放弃垃圾收集方式而采用室外垃圾桶、垃圾箱和中转站来处理。在垃圾中转站的设置上应注意便于垃圾清运和处理，尽量不要使清运垃圾的车辆横穿小区从而造成再次污染。

在小区规划中要防止盲目提高容积率、只重建房不重环境的倾向。对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”原则，在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的中面系数（多种树）和造氧功能。不让小区有裸露泥地，以尽量减少尘埃。要充分利用原有树林和水面，并使其合理使用。

住区的交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住的干扰，保证住的安宁为原则进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。住区道路系统应分级明显、架构清楚，既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路穿住区而过。如果城市规划确定公交道路必须穿过住区时，在可能条件下可设计地下道路，以防止对住区的严重干扰。小型住区应避免机动车道进入居住区域。有的住区建成“无车小区”，即把机动车道和停车场都设在地下，机动车从小区门口进入地下，居民在地下停车场可直接乘电梯到居室，车辆对住宅区域全无干扰，效果良好。

3 结语

我们不难看出，住宅小区规划设计好坏与否直接影响着人们的生活，因此在小区规划设计中，应始终坚持“以人为本”的原则，建立适宜于人类生存和可持续发展的居住区，创造一个高质量、高技术的居住小区，从而做到真正提高人们的居住水平和生活质量。

参考文献：

1.万乐 熊琪.论城市居住小区的规划设计.江西建材.2007.3

2.赵国志.住宅小区规划设计.黑龙江科技信息.2008.24

3.李爱生.住宅小区规划设计探讨.中国新技术新产品.2009.5

4.周思香.住宅小区园林规划设计.中国城市经济.2011.26

作者简介：

王琦，沈阳建筑大学讲师，主要研究方向为建筑设计及其理论。