房地产开发及融资

房地产开发及融资（共8篇）

房地产开发及融资 篇1

本科毕业论文(设计)

题目：我国房产税制现状及改革

学院管理科学与工程学院

专业管理管理

班级2010级项目管理二班

学号2010040545姓名胡凌晓

指导教师孙亚男

山东财经大学教务处制

二Ｏ一三年十二月

房地产开发融资特点及方式

目录:

1.商业房地产开发融资的特点„„„„„„„„„„„„1

2.项目融资的概念和特点„„„„„„„„„„„„1

3.商业地产采取的融资方式„„„„„„„„„„„„2

4.不同资金起点的开发商的不同融资对策„„„„„„„„„„3

内容摘要： 目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。商业房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，采用合适的融资方式是商业房地产开发投资成功的前提。项目融资是一种新的融资方式，具有非公司负债型融资和风险分担的特点。二者的结合是商业房地产开发的一个全新课题。关键词：商业房地产 项目融资融资结构

商业房地产开发融资的特点

投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。商业房地产在我国飞速发展，其开发投资要求巨大的资金投入，需要有雄厚的资金准备。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。

商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。商业房地产经营的风险相当大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。

项目融资的概念和特点

项目融资可以被定义为：项目融资即项目的承办人为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初

考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。

商业地产采取的融资方式

1.银行贷款。

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行是房地产融资的主渠道。银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。

2.通过项目子公司安排融资。

建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一，容易划清项目的债务责任；第二，项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。

3.通过合伙制项目安排融资。

通过项目公司安排项目融资的优点：法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资、可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件、项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：缺乏灵活性，很难满足不同投资者对融资的各种要求，主要表现在：在税务安排上缺乏灵活性；债务形式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。

4.通过项目公司安排融资。

由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。

5.企业上市融资。

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。

6.信托项目融资。

房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托形式多种多样，如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国

内房地产金融创新的一大趋势。

7.房地产债券融资。

房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券属于资产负债表内的房地产企业债券。但由于我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。

8.私募融资。

私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。

9.海外地产基金。

随着金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。但是，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段。

总结：

这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略。

商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。商业地产的开发投入到回收资金的过程较长，不像住宅物业，还是一片空地就能预售，就能回笼资金。

不同资金起点的开发商的不同融资对策

正是由于现金流的缺点，对于不同资金起点的开发商来说，融资对策也有不同。

对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。

对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，那么他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式。当政府提高开发贷款的门槛后，部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高，更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。

房地产开发及融资 篇2

一、我国房地产开发融资现状

1、房地产金融发展很不平衡, 服务能力整体薄弱。

我国现有房地产融资渠道以银行信贷为主, 其他方式发展相对滞后, 在产品品种、利率自主权和抵押品种方面都与发达国家有很大差距。同时, 房地产金融机构范围狭窄, 只有银行能经营房地产抵押贷款, 房地产金融机构定价能力还不足, 不能根据借款人的信用来浮动利率, 无法体现对不同开发资质的企业贷款利率的差距。

2、商业银行贷款是房地产开发最主要的融资来源。

按照国家统计局的统计, 我国房地产开发投资的资金来源被划分为:国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等四个大类。1997～2003年来自国内贷款的部分占房地产开发投资的比重一直稳定在23%左右, 2004～2007年受房地产宏观调控政策的影响, 该比重下降至18.5%左右。尽管表面上, 银行贷款占房地产开发投资的比重未达到1/4, 但实际上, 如中国人民银行研究报告所言, 即55%以上的房地产开发资金来源于国内银行贷款。

3、购房人的订金和预付款被用于房地产开发。

统计数据表明, 我国购房人缴纳的订金和预付款被用于房地产开发。2003～2007年订金和预付款占房地产开发投资的比重远高于银行贷款。我国房地产开发投资的融资来源中还包括了银行发放的个人房屋按揭贷款。2006年和2007年这部分资金占房地产开发投资的比重分别为10.4%和13.1%。这种情况也反映了个人消费者所承受的不合理的工程项目风险, 而这些消费者又是弱势全体, 一旦开发商没有按时按质建造房屋, 他们缺乏观测风险的能力, 缺乏手段, 不能在开发商破产时通过法律渠道提起诉讼。在面对这样的不利情况时, 有的消费者会选择在工程进行时停止交付房款。

二、我国房地产开发融资存在的主要问题

1、在几乎为单一银行体制的房地产开发金融条件下, 房地产公司的高负债率问题具有宏观效应, 资产负债率高是各国房地产开发公司的普遍情况。但从宏观效应看, 由于我国房地产开发金融对银行贷款的高度依赖, 房地产开发公司高负债率所可能招致的风险大于房地产金融发达的国家。

2、国内银行房地产开发融资服务能力不足, 加大了房地产开发贷款的风险

(1) 风险定价能力的不足。世界银行的研究报告指出, 我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用, 实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准, 但是中国人民银行的报告仍显示, 在2005年, 尽管开发贷款质量较差, 银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%～6.1%之间, 与居民住房贷款的利率相差不大。

(2) 产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为参照物。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别:一是风险共担贷款, 向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看作债务, 剩下的1/3贷款被看作权益;二是房地产开发的结构化融资, 即按照每个房地产开发项目的要求进行创造性债务和权益结构化融资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。

(3) 土地储备贷款存在潜在风险。尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求, 但各个阶段所面临的投资风险不同, 其中土地投资风险最大。在发达国家, 土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与理论相反, 由于土地储备贷款主体的政府背景, 土地储备贷款规模增长迅速。此外, 国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出, 土地储备贷款中存在两个突出问题, 给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实, 即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地, 同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足;二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这方面问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道, 为获取城市发展所需的巨额资金, 以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外, 土地储备贷款规模过大, 还会大量透支地方政府未来的土地收益, 增加未来的还款压力和风险, 还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。

3、房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理。一方面由于我国房地产金融机构不健全, 缺乏科学、合理、规范的经营, 使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征, 金融资源并非完全按照市场规律进行配置, 阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动, 受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约, 融资数量有限, 难以满足房地产庞大的资金需求;另一方面房地产资金的投向结构不够合理, 商业用房的投资增幅高于住宅投资, 经济适用住房建设投入不足, 导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足, 又造成房地产商盲目开发, 出现房地产供给的结构性过剩, 空置率居高不下, 资金流通链条断裂。

三、解决房地产开发融资问题的对策

1、通过制度建设和金融创新改变房地产金融发展滞后的状况。

当前, 房地产金融发展面临的主要问题是制度环境不利于金融创新, 金融创新跟不上实体经济发展的需要, 产生了很多需要金融创新才能解决的问题———单一、分割的金融体系妨碍了“适销对路”的金融产品的产生和发展, 现有的金融产品难以满足房地产开发企业及行业发展的融资要求等。

2、房地产债券融资大有可为。

在公司的资本结构中, 债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险;债务过低则表明资金运用效率偏低。因此, 在保证公司财务稳健的情况下, 根据公司的类型选择不同比例的公司债券发行, 有利于公司财务杠杆的良好运用, 从而能为公司股东谋求收益的最大化。我国房地产公司的债务一般都为短期债务融资, 短期债务中主要是银行贷款, 但是通过资本市场以债券方式进行融资所占的比重很小, 尤其是利用公司债券融资的只有个别公司。目前, 原则上只要满足四证齐全和投资额完成35%等要求, 银行都会发放开发贷款, 但总体说, 开发贷款也属于较短期的;而许多房地产公司对中长期资金的需求量更大, 而长期性直接融资产品可以有效地改善企业的负债结构。

我国2007年下半年以来试点的公司债券可以为房地产公司提供较为稳定的资金来源, 有利于降低、减少对信贷融资的依赖, 从而改善房地产企业融资结构。虽然现在的试点阶段公司主要针对大型房地产上市公司, 且在国家宏观调控时期, 但公司债券发展前途光明。

3、房地产信托融资。

房地产信托在经历几次整顿之后, 在央行控制银行信贷风险的大背景下, 得到了较快发展。据统计, 目前国内已有25家信托公司发行了50多个房地产信托计划, 总规模达到了60亿元左右, 每个信托计划的平均规模为1.2亿元, 有力地保证了房地产开发的进行。对房地产开发而言, 信托资金的注入起到了“过桥贷款”的作用, 使房地产项目建设前期能够满足银行贷款的条件, 为开发的后续融资打下了良好的基础。信托资金一般以前期贷款或参股的形式介入房地产的开发, 信托公司对开发商资金流动、管理模式、项目进度进行跟踪和控制, 既保证了信托资金的安全性、保障项目资金用途, 也在客观上帮助开发商完善管理制度, 提高企业的品质。在我国以间接金融为主的金融体系中, 房地产信托融资是为数不多的一种在实践和法律制度上都比较成熟的直接融资方式, 它建立了民间资本直接参与房地产开发的融资通道。信托法及其管理办法为房地产信托融资提供了法律保护和可参与的运行规范, 尽管对一个信托计划做了限制, 但在资金募集的额度和期限上并没有确切的约束, 因此房地产信托成为一种比较灵活的直接融资方式。事实上, 自央行“121号”文件颁布以来, 北京、杭州、南京等城市成功发行了几十份房地产信托, 证明了房地产信托的强大生命力。

参考文献

[1]夏巨伟.浅析房地产企业融资方式之创新.经营管理者, 2008.8.

[2]杨毓耒.试论房地产企业的融资.河南财政税务高等专科学校学报, 2008.4.

[3]杨萍.发展房地产开发金融的对策.中国经贸导刊, 2008.7.

房地产开发企业融资渠道研究 篇3

【关键词】房地产  融资  渠道

我国的房地产发展极快，一方面拓宽了房地产开发企业的融资渠道，给房地产企业的发展带来了一定机会，但与此同时，房地产企业在国内、国外市场面临的压力也随之增加，融资渠道变得广阔的同时也变得更加复杂。房地产企业是资金密集型行业，无法回避融资难、融资环境复杂的局面，只有企业内部管理作出改变，提供多样化的融资方式，以更好、更深入的解决融资问题，从而实现企业的进一步发展。本文将分析房地产企业融资渠道存在的问题，并对一般的融资渠道进行探究，分析其利弊。

一、房地产企业融资渠道存在的问题

资金是企业发展尤其是房地产企业发展中不可缺失的资源，因此，房地产企业在选择融资渠道时就更应该注意，我国当前企业融资渠道情况在一定程度上有利于企业的发展，但另一方面，房地产开发企业融资还需面临不少问题。

（一）缺乏规模化、集团化企业

我国房地产企业的发展已经到了一个前所未有的势头，而其中，有近百分之七十为规模偏小的房地产公司，这就导致了我国的房地产企业出现了一个恶性发展的现状，即很多企业都认为房地产可以给企业带来利润，便都加入这个行业，但因为其自身的不专业、不规模，导致该行业中企业数量多，但好的企业、规模化的企业少，甚至有的企业不具备房地产开发的基本条件。由于这类小型房地产公司规模小、资质不高，致使小型房地产企业融资困难。

（二）依赖银行贷款，加大风险

随着房地产行业的发展，直接融资市场也保持着较快的发展速度，但事实上，在未来一定时间内，我国房地产企业仍旧在很大程度上依赖银行贷款支持，简单来讲，房地产企业的资金来自于银行贷款。这对于银行是不利的，举个例子，房地产企业过多，就会导致商品房空置量增加，房地产市场就会出现供过于求的状况，那么企业就无法偿还银行贷款，于是很多企业只能将房子进行抵押。而房地产发展有一定的不稳定性，房子价格在波动过程中，银行的利益也就受到了影响，甚至可能出现银行无法收回本息的情况，而在这个过程中，银行成了损失者。

（三）高负债经营

依赖银行贷款只是房地产企业依赖外部融资的一个部分，房地产企业要发展，最重要的是企业自身就要拥有一定额的开发资金，降低企业自身的负债额。根据数据分析，我国房地产企业资产负债率高达百分之八十，这就造成一个后果，企业的抗风险能力较弱，一旦房地产市场受到冲击，融资渠道受阻，这类企业资金链出现问题，企业直接面临倒闭的风险。

（四）相关法律体系不健全

市场的安定、繁荣，很大程度上需要强大、健全的法律体系作为保障，尤其是在发展不稳定、波动极大的房地产市场，如果有法律保障作为后盾，其发展才可能顺风顺水。我国房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，除此之外，对于住宅抵押贷款就没有详细的规定，这将直接影响银行资金的安全性。

二、房地产企业一般融资渠道研究

（一）贷款融资

贷款融资在房地产企业的融资渠道中仍旧占据着重要的位置，甚至可以说银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道。企业通过向银行支付利息而取得资金的使用权，即房地产企业贷款的主要方式一般是信用贷款、担保贷款、抵押贷款三类。在这三个基本方式中，抵押贷款的使用率较高，能有效降低银行的贷款风险。银行贷款在房地产企业选择融资渠道时占据主导作用，自然是有一定的优点，首先，银行贷款的程序、条件是固定，企业在办理银行贷款时就不会受其他因素的制约，严格按照银行规定进行，且银行贷款能够很快拿到资金的使用权，时间较短。其次，银行贷款只需要房地产企业按照规定支付利息，企业付出的成本较低。正是因为这样，房地产企业基本上会倾向于银行贷款融资。但是银行贷款仍旧是有一定的缺点，首先是银行贷款时对于企业的条件审查很严格，其次是银行对于贷款资金的监管也比较严格，资金的使用有一定的限制。

（二）房地产上市融资

上市融资一般适用于规模较大、发展较好的房地产企业，是指通过发现股票，并在证券交易所交易进行融资的方法。姑且不论上市融资的融资效果如何，房地产企业如果有上市融资的做法，企业的品牌效应就在无形中取得了。与此同时，企业的竞争力将得以提升，企业规模、实力也得以扩大。目前我国房地产企业大部分是中小企业，数量多，规模小，不利于市场的发展。因此，房地产企业如果有上市融资的实力，不仅对企业自身发展有利，对于整个房地产行业的发展更是有推动作用。上市融资主要的优点在于和银行贷款相比，筹资量大、融资力强，对于资金的使用和安排也不用受到限制，对于企业的知名度的提升也有一定帮助。而上市融资的缺点主要表现为融资成本高、公开部分企业信息，不利于同行业的竞争。

（三）债券融资

债券融资是国际融资的主渠道，是指企业或政府在房地产开发资金的筹集过程中，按照相关规定，在一定期限内还本付息的有价证券。债券融资的优点包括以下几点，首先，债券融资可以发挥财务杠杆作用，可以在一定程度上增加股东的收益;其次，债券利息具有抵税作用;第三，债券的风险小，成本也较低。而债券融资的缺点主要为条件限制严格、支付风险大、增加债权人的风险等。我国房地产开发企业利用债券融资方式的很少，主要是因为我国在这方面的条件限制较为严格，但债券融资也在侧面对企业有一定的激励作用。

三、总结

房地产开发企业融资不仅仅依靠企业自身的发展，同时还需要政府的政策推动和市场的发展，所以对于企业来说，只有增强自身实力，才能够更多样的利用各类融资渠道，也才能进一步加快企业的发展步伐。本文主要分析了我国房地产开发企业在融资方面存在的问题，并列举了贷款融资、上市融资和债券融资三个融资方法，并分析了其利弊。

参考文献

[1]杨小峰.我国房地产企业融资渠道研究[D].四川大学.2007.

房地产开发企业十大融资模式 篇4

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

银行贷款（门槛较高，易受政策影响）

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

上市融资（条件苛刻）理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续发布了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

房地产债券融资（审批很难）

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

夹层融资（易，未来的主要融资方式之一）

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。

房地产信托（易，未来的主要融资方式之二）

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

海外地产基金（几乎不考虑中小型开发商或非知名开发商）

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

房地产信托投资基金（制度控制，近期内很难）

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(11 09．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。

私募融资（难）

作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

典当融资（成本太高）

对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。

合作开发（难）

在“8．31大限”使土地实现完全市场化的公开供给之际，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。

房地产开发及融资 篇5

主题：改革三十年

大变局下中国房地产新契机

主办机构：观点地产机构

第一财经日报

搜狐网

焦点房地产网

全国工商联房地产商会

时间：2008年6月15日上午

地点：中国海南博鳌·索菲特酒店

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以下为在本次论坛上进行的对话环节：2008中国房地产金融全面解读及企业融资之道

主持人宋娜：谢谢胡总。其实我们发现今天中国地产企业特别关注上市。大家都把上市作为自己企业的目标。但是2008年中国地产企业上市的步伐显然不是很顺利。但从另一个层面来讲上市的最终目的是搭建一个资本平台，而2008年，我们遇到最大的问题可能就是钱从哪里来的问题。接下来我们将有一个专题对话暨2008中国资本论坛。

永安信（北京）资产管理有限公司董事长乔志杰

清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师、金融系副主任朱武祥

著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

瑞信中国投资银行业务部董事

德意志银行董事袁浩

鑫苑（中国）置业有限公司董事长张勇

宏梦卡通CEO王敬

深圳智慧源管理咨询有限公司董事长李明俊

乔志杰：主持人刚才的开场白就给我们定了调，我和在座的大家一样，通过这样的机会我们才做到一起。大家更熟悉台上的嘉宾，大家一人一句话介绍一下自己。

李明俊：大家好，我是来自深圳智慧源管理咨询有限公司的李明俊。

王敬：我来自宏梦卡通。

张勇：我是来自鑫苑地产的张勇。

袁浩：德意志银行香港分行投融资部的袁浩。

嘉宾：大家好！我是来自瑞士银行中国投资部银行业务部的。

朱武祥：大家好，我是来自清华大学经济管理学院公司的博士生导师。

钟伟：大家好，我是来自北京师范大学金融研究中心的。

乔志杰：朱教授刚才演讲的时候我使劲想鼓掌赞成，最重要的是房地产企业未来自救的问题。毕竟走到今天，所有房地产开发商包括这次报名参加会议的人做一个简单的了解，大家的眼光是关注着金融，它最简单的前景是2008年房地产行业缺钱，这是最根本的08年现状。但是它是由于很多变化造成的，比如市场销量的下降、市场变化趋于平稳、信贷紧缩，我们先跟嘉宾讨论这样一个话题，2008年出现缺钱的现象。第二个问题是正常吗？还会继续下去吗？我们先就宏观上的房地产金融现状、原因、未来发展趋势谈一下。

钟伟：第一、目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧的下降，这两者之间形成了非常大的反差，导致了2008年开发商面对着至少萎缩了40-50%萎缩的需求，现在不是面临缺钱的问题，而是面临缺少需求。

第二、为什么形成这样一个趋势？开发商在2006年下半年2007年上半年的价格的提升是一个方面的原因，另外媒体的报道也是难辞其咎的，因为铺天盖地的说房价会跌。

这几个因素导致了市场的调整，这是我想说的第二点。

第三、开发商并不是没有自救的措施，但是2003年、2004年的时候并没有引起重视，我们仍然在讨论上市及讨论怎么做股权、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在03、04年讨论过，事后也都被证明没有很大的意义。

第四、既然市场状况如此，开发商不妨仔细静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他的开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。

乔志杰：实际上房地产开发企业是一个缺钱，但行业并不是缺钱的行业，我认为资金的使用和结构产生了不合理性，导致了开发企业缺钱。与其我们拼命想一些方法找钱，不如静下来思考调整，这两个观点我是非常赞成的。接下来请朱博士谈谈。

朱武祥：企业是不是钱少？一个方面是由于国家政策、房地产开发模式极大改变，这是一个大的改变。二是外面的环境购买欲望受到了影响，包括银行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影响，金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的，解决钱的核心还是解决市场的问题。如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多？缺钱吗？不缺，我觉得核心概念还是市场，政府要想稳定房地产市场从需求开始，钱都在那儿等着，只要一开闸，也许到明年情况就不一样了。

乔志杰：今天谈到一个很重要的话题，我为银行说句话，银行的钱不是跟着需求走的，不是因为你需要钱就给你钱，银行要谋求自身的产品发展，在这样一种状况下如果你是因为进入了困境，是因为你的钱出现问题了找银行借钱，难度是非常大的。这一块也非常重要。真的面对借钱的时候，就不要在自己已经很缺钱的时候借钱了，我坚决赞成银行只能锦上添花不能雪中送炭，我曾经做过一次讨论，我很坚定的认为钱不是完全跟需求挂钩，如果完全跟需求挂钩就是付贷机构了，一定是因为他能还得起你再贷给他，大家融资的时候一定要考虑这个因素，2008年不是一个借钱的好时机。旁边是两位银行家，下面请嘉宾谈一下。

嘉宾：我们对中国的房地产市场是看好的，我们银行有房地产基金，做了私募、也做过贷款、也做过房地产项目，帮助房地产企业上市，其实广州富力地产是我们合作上市的企业。

关于企业融资问题，市场上缺钱吗？不缺钱。从两个方面来看：从国际资本市场来看，国际资本市场由于美国的次贷危机影响很大，我是前两年帮助国内一些企业到美国做私募，钱很好融，只要有好的项目、高的回报那些基金追着你要，所有的这些基金都跟有钱，他们的收益也好，他们从很多银行拿到钱，钱很容易。但去年下半年开始环境就变化了，很明显，上半年我们给企业做私募的时候把项目私募书推出去以后，不到两个星期就能招到，非常踊跃；下半年以后把一个很好的项目推出去，要融5个亿，2个亿不行换3个亿，就是一个阶段一个阶段的。很多基金因为市场的影响关闭，他们自己就不好。

国内资本市场来看，国内资本市场去年受影响很大，国内市场不是特别好，也变得很多。但是国内也不缺钱，投资公司很多，很多投资公司有钱但找不到好的项目。另外，国内的情况是宏观调控银行的准备金率，我觉得央行可能还要提高准备金，特别是中小企业的资金非常紧缺，准备金提高他们受到的影响特别大。外汇储备、人民币升值都受影响，我觉得银行调整的力度会很大，但是调整准备金率可能还有一、两次。

上市来说，对于房地产企业上市我们很有信心的，我们给深圳一家房地产企业做上市，时机把握好，时机是上市非常关键的一环，只要企业家以平和的态度抓住市场的调整，我觉得没有困难。我对房地产企业上市还是持乐观的态度，从长期来看我们非常看好，我们对中国的房地产市场是看好的。

乔志杰：我问一个问题，你刚才谈了那么多是你对中国房地产企业充满信心，对中国房地产企业境外资本的运作同样充满信心，但现在困惑地产商的是现金流问题，我就想关注一点，你现阶段会关注什么类型的房地产开发企业？

嘉宾：价格要好，要有核心竞争力。

乔志杰：最好的一条是什么？

嘉宾：房地产开发商的增长潜力很大。

乔志杰：在座的开发商听到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把报告写的非常有前景，我正在教你们经验，回去记住了，嘉宾是代表着一系列欧美银行的理念，他们看重公司的成长。公司的成长来自于你对自己的信心、你对自己未来的描述和追求，这些往往是外资感兴趣的。

接下来请德意志银行的袁浩先生给我们介绍一下他对中国房地产未来的看法。

袁浩：我稍微补充一下，刚才同行嘉宾先生已经讲了，我没必要在这方面做广告了，刚才嘉宾提到投行可以做什么、可以跟大家合作。投资银行也好、外资基金也好，我们在房地产方面的优势很小，比较大的优势是资金，昨天陈启宗先生也提到了，他看到了很多外资银行、基金进入中国房地产行业，他认为这些基金、外资银行跟你合作的时候不能提供很高的技术含量，这个问题作为外资银行来说是一个挑战，同时外资银行还有另外一个挑战，就是进入一个他不熟悉的市场。好在房地产行业跟资金或资本的密切关系是不容改变的，房地产行业在长远一定是资金密集型的，所以外资银行给了这些基金一个机会，特别是在市场不太好的时候给了大家很好的机会。刚才朱教授提到了很多钱只会锦上添花，不会雪中送炭。我也跟大家提一下，各位发展商准备上市或准备未来上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你们推广他的包装能力如何强、市场推广能力如何强的时候，你问他们一句话“你们能不能做到雪中送炭，能不能在我们最需要资金和战略伙伴的时候跟我们绑在一起。”

提到缺钱的问题，我不知道在座各位是不是缺钱，但我感觉市场是不缺钱，你们不缺钱、我们也不缺钱，如果外资银行不缺钱为什么他们找到了中国投资公司、新加坡的公司注入资本金引入战略合作伙伴，如果不缺钱的话为什么这么做？我可以说外资银行也是缺钱的，整个市场状况下也是缺钱的。我个人认为现在房地产的市场状况不能仅仅从中国市场本身来看，应该是从一个国际大环境来看，正因为房地产行业跟资金、资本有很密切的关系，尤其是在当前全球化非常紧密的大环境下，和国际资本市场是不可分割的，尤其美国出现了金融危机，不仅仅是次贷的危机，次按危机仅仅是一个发起点，我在美国工作多年目睹了一部分房地产业的下滑和次贷危机，我个人认为不仅仅是次贷危机，它可能会扩大到更广泛或更深的调整，就是危机。这与美国美联署保持的政策以及全球定价过低、信用市场过于宽松造成的局面，大家可以回顾一下1997年金融危机到后来美国出现了股票泡沫，后来又转到了房地产泡沫，一个泡沫比一个泡沫大，我相信这次危机的调整在现在看来可能会比很多人包括我自己以前预想的深一些，从广度上广一些。这很明显体现到了房地产市场，我们在宏观调控的想法上一定程度跟国际金融环境有很大关系。

从房地产资本市场可以看到，很多房地产上市公司的股票包括大陆房地产上市公司的股票从去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地产公司在香港的高息债，他们的收益率有的达到了20%，有的达到了30%。这一调整反应了什么呢？反应了资本市场、信用市场对整个国际环境包括中国房地产市场风险的认识、重新定价。这个重新定价的过程可能会花很多时间，昨天谈到了拐点，拐点是一个过程，我今天提出这些想法是希望对今天的环境市场有比较清醒的认识，这样你才能在未来的市场中调整战略，把自己的战略准备好，在什么样的时间下把自己的企业调整好，在什么样的时间下等机会来的时候你还可以抓住。

我早上听朱教授讲到融资方面，我完全同意朱教授的一个观点，我觉得很多专家研讨或业界人士有机会多向政府部门或主管部门做一些呼吁，我觉得在中国房地产市场有些区域大家看到不正常的现象，不正常的现象可能是要靠资本市场解决，比如房地产是资金密集很强的行业，同时是很长期性的。看美国的特点，美国房地产的特点主要是建住宅的，在债券方面叫GES，很多房地产企业能够通过债券GES拿到贷款是很长期的，可能是五年、十年，在中国还没有看到这样的工具。在这种情况下怎么要求房地产商有长远的观点、长远的战略，这是一个很大的难题。也很容易引起资金的浮躁，就是追求比较短期的利益，造成市场的大波动。监管机构也处在很尴尬的位置，市场反应没有那么快，很多信息不会在刚开始的时候反应那么快，那么必然引起大起大落。

在现有情况下房地产企业有什么办法拓宽自己的渠道呢？不外乎几点：一、考虑把自己的资本或项目拿出来出售；二、找一些战略合作伙伴，战略合作伙伴包括银行、信用公司、外资银行、基金，也可能是竞争者、投行，这不外乎一个办法，至少在一定时间内可以对资金周转有一定的帮助。公开市场方面，上市确实是一个渠道、办法。我们看到的上市情况是这样的，在香港上市的公司挑战性比较强，可能调整时间更长一些，我觉得挑战性还是比较强的，时间准备的长一些。

最后给大家打打气，我是第一次到博鳌房地产论坛，感觉我们好像比较沉闷。房地产从长远来说肯定是一个朝阳，它随着国家的经济发展、国民收入提高行业本身会逐渐扩大，房地产长期是会增值的，短期必然会波动，这种波动也为创造了一些机会，为大家创造了调整。

乔志杰：我听到的第一个观点是缺钱的问题不仅是中国，实际上全世界都有这种现象。前两天在香港一个报社他们明确提出往回收，收多少算多少，这样有一个更加可怕的现象，不仅是国内的地产行业缺钱，国际行业也缺钱，不过我赞同后边的观点，我想说两句：第一、中国房地产行业现在有点被妖魔化了，其实我们想想很正常，一个行业有一段发疯的时候不冷静是不可能的，如果2008年真的延续2007年的情况，那真的是疯了，我们的变化不外乎产业结构会变，我们将近有6万家开发商，会变的只有2万家。我回忆一下，我知道中国的汽车制造商有2200家，彩色电视制造企业也有2000多家，这两个行业最健康的。房地产2008年这一波更多思考的是生存，能在这一次动荡中生存下来那就是辉煌和光明的未来了。我们把这个观点提出来，这两位嘉宾也代表了境外投资人的心态，站在世界的角度你们要坚信中国仍然是他们最看好的方向。前段时间我们曾经担心印度、越南，后来越南出问题了，印度证券也不是很好了，中国还是他们最关注的，所有的开发商坚信只要你走过这一轮就没有问题。

现在所有的开发商都在关注怎么拼命做地、做资源的时候，把大量的精力放到了突破上，我说这是开发商非常聪明的做法，先把资本打开。我开玩笑这几年有人天天借钱，但是没有制造有钱的工具，鑫苑最大的成功是大家都没有的时候他获得了工具，资本上市不单纯是融资，鑫苑给所有开发商做了一个榜样，在思考其他发展的时候不要忘记资本市场的发展，这里请张总就您的成功谈一谈，您觉得最成功的地方在哪里？经过两三年的时间我想还是有些教训的，提醒大家教训是什么。

张勇：过去几年这个行业是不正常的，没有一个商场会让消费者几天几夜排队买过，过去三五年不管是一线城市还是二线城市，排队买商品的现象在现在市场环境下是非常不正常的。我认为原因是没有有效的供应体系，或供应的目标市场不充足造成土地原材料不充足，带来了市场严重失衡，这是我讲的第一个问题。80年代我们做了生产要素价格；90年代解决了资本市场、股票市场的建立，当然股权分置改革没有彻底完成，最近几年完成以后股票会走向正常；但土地要素还没有健康有效解决，这是土地行业出问题的根本所在，如果这个问题不解决，不仅是房地产行业的健康发展，甚至会给国民经济健康发展带来很多影响。比如今天的通货膨胀，我个人认为它有很多因素或者有些方面是由于土地成本扩大和商务成本所带来的，包括生活中由于土地要素问题的存在导致通货膨胀，土地要素如果不解决对行业的发展和国家经济发展的不利因素更多一些，这是我的一点看法。借论坛这个机会提出我个人的观点。

作为一个项目公司，我觉得就把项目当生意做，如何把项目开好、卖好、卖完、安全的度过，不要让银行强制性的政策把项目卖掉，把项目当生意活，一单就是一单，此一时彼一时，过去生意不好那是过去了，今天生意我要保证不赔钱而且还赚钱，如果公司能够这样做可以度过调整。

关于上市，上市是要做企业，做企业就要考虑持续性经营、持续性盈利意义商业模式、战略和宏观大背景下的房地产市场有效结合，你是做企业，做企业和做生意有本身的区别，在未来十年、五年的行业发展格局下怎么定位自己，所谓的投行、资本投资者不会找非连续性经营的企业，当然我们知道能上市的企业非常少，一万多家企业中把这点想清楚，你是想做企业还是想做生意，在未来的调整中如果你能把自己为两三年的盈亏掌控好，你就坚持、努力，实在不行就把项目的土地卖掉，这也不失为一个战略。作为公司来讲有战略扩张、战略收缩、战略推出，基本上有几个策略，我想每个公司针对策略做出自己的选择，在此期间把这个问题想清楚就可以了。至于缺不缺钱每个公司有自己的实际情况，很难讲。

乔志杰：张总把最保密的东西说出来了。

乔志杰：记住一句话，如果做上市一定要有做企业的平台，因为我们在这个市场上这么多年，资本市场最终看重的是企业素质。王敬先生所在行业跟房地产没什么关联，我们听听他对房地产认识的看法？

王敬：我不是住宅建筑里的人士，今天我想讲的是从企业战略角度上看金融，融资的策略和企业的战略应该有所关联，离开了战略谈融资策略还是相对片面的。通常做生意的组合是什么？我举一个例子供大家参考，我这两天听了关于缺钱的说法和地产里的讲法。

中国有两家企业，一个是国美、一个是苏宁。这两家公司目前看来他们的行业可能好一些，因为我以前做的企业是零售企业，零售企业是一个现金流特别丰富的企业，是特别富裕的企业，像沃尔玛一年3000亿的销售额，供应商达到的就是300亿的额，再加上其他的就非常可观，前段时间想做银行没有通过。我们现在看到全世界的，我观察到做零售和地产之间有一个关系，国美、苏宁可能更远一点，除了做商业地产之外又进入了住宅地产。（和黄）定位是一家地产公司，但他的现金流比较强大，可以支撑它。一个大企业从业务组合角度讲，昨天恒隆集团陈总讲的，相信他们也有很大的现金流，因为他们做的项目是需要很强的现金流的支持。

不从业务组合的角度看通常看一下产品组合，过去总喊增值的模式，土地增值的模式可能是比较大的，包括管理轻资产的模式、零库存的模式，我觉得都是在产品模式上的选择，在企业家里这也是很重要的。我过去在华润管零售的时候，我们一年的租赁物业也非常高，租赁物业和住宅曲线上的平衡也是一个好的策略模式。你考虑公司策略的时候公司战略一定要清楚，从产品组合到单个产品到做什么产品，还有更好的办法，如果自己并不是一个很好的开发商，我觉得在美国土地开发格局里主要是由专业开发商、商业地产管理者来组成的，事实上在美国有很多的成熟市场是由很少的特大企业干这一切的，我是投资人、又是开发商然后又有金融衍生工具，这是很少的。如果自己不是一个很专业的人，选择一个投资人也不错，我不做将来有更专业的开发商去做。这是我作为圈外人从战略上谈的一点感想。

乔志杰：我觉得你改行改错了，你就应该做地产，你把地产行业的东西理解的很透，大家的掌声告诉我你的观点是被大家接受的，谢谢你。下面请李总谈一下，您是一个服务商，请你简单谈一谈对地产市场的看法。

李明俊：我是从地产公司出来的，我做过中介，我现在是做服务提供商。我们现在都缺钱，早几年钱好挣导致管理相对比较粗放，到今天缺钱的情况下应该回到理性审慎的角度。从这个角度来说，我说句不好听的话，房地产企业比其他行业的管理低得多，是房地产企业老板的关注度不够，表面上够都骨子里不够重视。比如说在资金的管理上面临一个问题，我们大家缺钱，资金的流入流出有一个配合的问题，很多时候造成了资金的衔接。如果我们资金准备不充裕的话，很多问题在短时间类以比较高的去融资。

再谈谈税务管理，房地产行业税务管理也做的不好，现在大企业有偷税的状况，比如说虚假成本。但反过来说企业有很多的优惠政策没有加以理由，这也是一个基本的前提。造成什么现象呢？造成很多优惠没有拿到，我举一个非常简单的例子，比如说富力，富力去年的业绩是148亿，在座很多的朋友是内资企业，会与大家形成很大的差异，148亿交5%的营业税，5%差不多是7.5亿，作为海外公司还加另外一项税收，而内资企业就不用。

国内周转速力比国内同行多，可能要高达三年、四年以上，这种资金是闲置，没有大家有效的利用。鑫苑说的零库存是提高资金周转效率，把销售额的30%交税收，比如说5%的营业税，企业所得税差不多交到6个点，土地增值税去年2月份规定出台后，按照回来后土地增值税和成本少说也要占到20%以上，这三项加起来至少占到30%。如果我们能够采取有效的税收支出后，合法规避以外，在现有的税赋基础上合理的避税，这有效的节约我们资金，从微观技术层面上和大家做一个建议。

乔志杰：智慧源管理咨询公司是做税务咨询？

李明俊：对。

房地产开发消防验收程序及资料 篇6

1、到政务大厅消防窗口取《建设工程竣工验收消防备案表》，按表上要求填好后盖上开发公司公章，提交到大厅窗口。按小区内90%进行抽检，抽到的施工单位准备如下资料：

1）建设工程消防验收申请表

2）工程竣工验收报告

3）消防产品质量合格证明文件

4）有防火性能要求的建筑构建、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证

5）消防设施、电气防火技术检测合格证明文件

6）施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件

房地产开发企业融资研究 篇7

房地产开发是一项资金密集型的经济活动, 所需资金量大、开发周期长, 客观上要求房地产企业广开融资渠道。房地产开发融资有债权融资和股权融资两种基本形式。债权融资是利用银行信贷、发行债券等方式向债权人筹集资金, 所获得的资金成为公司的负债, 到期必须归还, 财务风险较大。股权融资是公司向股东筹集资金, 所获得的资金成为公司的资本, 股东和公司之间存在稳定的经济关系, 所筹集的资金在公司存续期间是公司的自有资本。目前房地产开发企业融资主要存在以下问题。

1.1 银行信贷是房地产开发企业融资的主要渠道

以2014年全国房地产开发企业本年资金来源为例, 房地产开发企业到位资金121991亿元。从房地产开发资金的来源结构来看, 国内贷款21243亿元, 占比17.4%;利用外资639亿元, 占比为0.5%;自筹资金50420亿元, 占比41.3%;其他资金来源49690亿元。其他资金来源中, 定金及预付款30238亿元, 占比24.8%;个人按揭贷款为13665亿元, 占比11.2%。从2010至2013年各年全国房地产开发企业本年资金来源情况看, 国内贷款占比、自筹资金占比、定金及预付款占比、个人按揭贷款占比都与2014年比较接近。根据2010年至2014年全国房地产开发企业资金来源情况, 房地产开发资金的来源中国内贷款所占比重在15%以上至20%之间。房地产开发企业的自筹资金中, 大约10%是由个人住房贷款形成的。而其他资金来源中, 大约有20%—30%间接来自银行贷款。

总体来看房地产开发资金有一半来自银行贷款。这和市场经济国家银行贷款一般占房地产企业资金来源20%相比偏高。房地产开发资金主要依赖银行信贷, 降低银行的抗风险能力。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。以下是2010年至2014年全国房地产开发企业资金来源情况。

资料来源:根据国家统计局网站公布的资料整理。

1.2 房地产开发企业通过证券市场融资数量有限

股票融资是把双刃剑, 用好了可以回避银行信贷融资的利息负担和还款压力, 还可以引进先进的经营管理理念、技术、人才, 提高企业的知名度和竞争力。相反, 不合理地利用股票融资对企业的经营状况和未来持续盈利能力将带来负面影响。

由于房地产股票和房地产债券发行的门槛较高, 因此能够通过证券市场融资的房地产企业数量有限。根据国家统计局数据, 2013年末全国有房地产开发经营企业13.2万个, 比2008年增加50.3%。但“2014中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示, 全国房地产上市公司180家, 其中沪深上市房地产公司135家, 大陆在港上市房地产公司45家。上市的房地产公司都是国内知名的大型房地产公司, 如万科、保利、华侨城等。目前房地产上市公司的数量占境内上市公司总量不足8%, 占房地产开发企业的数量更是极少数。由于中国公司债券市场规模相对较小, 并且对发行主体的条件要求较高, 因此能够发行房地产债券的房地产公司也极少。

1.3 部分新的房地产融资方式的运用还存在障碍

目前, 我国房地产金融市场以房地产抵押贷款契约、股票、债券等传统金融工具为主。像在发达国家已经比较成熟的房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券等投融资方式在我国还存在法律法规、经济和金融环境等方面的配套措施不到位的障碍, 还处于试点与探索阶段。

2 房地产开发企业融资渠道的创新

在中国经济进入新常态后, 房地产行业也随之进入新常态。房地产行业要长期发展, 房地产开发企业的融资模式需要转型, 从过度依赖银行信贷的融资结构转变为以银行信贷融资为主、证券市场、其他新的融资工具并用的多元化融资结构。鼓励多种融资渠道发展, 可以分散金融风险并激活房地产金融产品的创新。

2.1 发展房地产投资信托

房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式, 是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金, 实现短期资金长期化, 然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。

房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说, 他们持有的资金不足以使他们有能力投资房地产行业, 即使有能力投资也只是投资某一项目, 风险性较高, 不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行股票或受益凭证向投资者募集资金, 由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合, 与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等特性, 特别适合中小投资者投资, 为众多中小投资者提供更多的投资渠道。房地产投资信托有效地解决了房地产投资的流动性、安全性问题。从流动性看, 房地产投资信托一般不开发新物业, 而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入进而获取收益, 有效地避免了资金占用的风险;从风险看, 房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资, 其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等, 还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中, 房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式, 通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。我国房地产市场融资渠道狭窄, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产市场狭窄的融资渠道不仅增加了银行贷款风险, 还妨碍了房地产企业资本运作, 特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下, 房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道, 改变传统的融资模式。

尽管目前我国发展房地产投资信托还存在法律法规、道德风险、退出机制、信息披露等方面的障碍, 但从长远来看这些目前的障碍随着发展房地产投资信托的政策和法律环境的完善、对运作中的道德风险的规范等将逐步消除。房地产投资信托是未来房地产开发融资的一种重要方式。

2.2 吸引保险资金和社保基金投向保障性住房建设

2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》允许保险资金以物权、股权、债权等多种形式投资不动产。保险资金的投资规模大、持续期长、且追求稳定回报。这些资金存在银行里的利率回报较低。如果用这些资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋, 再交给政府作为公租房, 租金回报比银行利息高得多。保险资金投资保障性住房建设, 在支持公益性项目、体现社会责任的同时, 坚持合理的投资回报和风险控制。

社保基金作为政策性保险资金, 应进一步拓宽投资渠道, 通过更丰富的投资组合实现更高的收益, 保证社保基金的保值增值。公共租赁住房长期租赁的特点, 与社保基金长期投资、收益稳定的要求相契合。保险企业可以设立投资公共租赁住房建设的专项基金, 按照“政府主导、商业化运作”的模式, 建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。考虑到保险资金的基本回报要求, 建议政府对保险资金参与的公共租赁住房建设项目给予适度税收减免, 提升保险企业参与的积极性。

2.3 采用项目融资的方式筹集房地产开发资金

项目融资是以项目的资产、预期收益或权益作担保来融资。在实践中项目融资包括无追索权项目融资和有限追索权项目融资两种类型。无追索权项目融资是指除抵押资产外, 贷款人对项目发起人无任何追索权, 只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源。由于这种方式使贷款人承担较高的风险, 目前已较少运用。有限追索权项目融资是指贷款人可以在某一特定阶段或在规定范围内对项目发起人进行追索, 项目发起人只承担有限的债务责任和义务。

项目融资的优势主要体现在三个方面:有限追索项目融资能有效实现融资目的;实现资产负债表外融资;实现风险隔离和分散风险的目的。近年来, 如何利用项目融资的优势走出资本困境日益受到房地产开发企业的关注。项目融资主要适用于资金需求量大、投资回收周期长并且成功后能取得稳定可靠现金流的大型工程项目, 比如房地产成片开发、成片旧城改造项目等。此外像大型商场或购物中心、高档娱乐设施等商业房地产项目, 其投资规模大、投资回收周期长, 属于商业银行的谨慎支持类项目, 一般通过银行信贷方式融资的难度较大。这类项目建设完成后通常可以以租赁或经营方式获得较高的收益, 越来越多地引入项目融资方式。当然大型商业房地产项目运行中的现金流量受项目运营能力和经济环境的影响具有一定的波动性。因此, 房地产项目融资面临的主要问题是避免现金流量波动带来的风险及其对项目的影响。

参考文献

[1]刘丽巍, 何铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技, 2010, (8) .

[2]姜莉莉.我国房地产投资分布及资金来源结构解析[J].现代经济信息, 2009, (11) .

房地产开发及融资 篇8

【关键词】融资模式 房地产信托 房地产基金 房企涉银 互联网金融

房地产业属于资金密集型行业，房地产业和金融业息息相关。李克强总理在政府工作报告中称互联网金融异军突起，并首次提出促进互联网金融健康发展。随着房地产行业告别高利润时代，进入“白银时代”，房地产企业实施包括互联网金融在内的金融创新将成为发展趋势。

一、房地产企业融资现状

2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元。其中，国内贷款21243亿元，占比17.41%；利用外资639亿元，占比0.52%；自筹资金50420亿元，占比41.33%；其他资金49690亿元，占比40.73%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元；个人按揭贷款13665亿元。

从总体上看，房地产开发资金来源主要依赖国内贷款、自筹资金、其他资金，而其他资金主要为定金及预付款。由此可见，我国房地产业融资渠道较为单一，房地产风险过度集中于银行，主要模式为“自有资金+银行贷款”。但近几年也有一些变化，2014年房地产直接融资比例显著提升。2014年全国房地产开发投资中，自筹资金规模由2005年的0.7万亿增长到2014年的5.04万亿，自筹资金占比由32.7%增长到41.3%。在各类自有资金来源中，房地产信托和基金对房地产的投资增速最快，截止2014年，房地产信托资产规模超过1.3万亿元，房地产基金管理规模超过4000亿元。

二、房地产企业融资新模式

（一）房地产信托

房地产信托在REITs领域的探索和创新是未来房地产金融的发展方向，逐渐成为未来中国房地产信托的发展趋势。REITs是一种金融投资产品，REITs的产生和发展对我国房地产行业的发展将产生重要影响，将改变房地产行业的运行模式，促进开发商的整合和专业化分工，促进房地产投资进入新高度；REITs为持有收益型物业打开资产证券化通道，进一步优化房地产企业的融资结构；REITs可以让公众投资人直接参与房地产投资，实现投资市场社会化；REITs还能够盘活存量住宅存量，促进住宅租赁市场发展，解决部分居民住房困难的社会问题。

中国第一单权益型REITs产品——“中信启航专项资产管理计划”于2014年5月21日在深交所综合交易平台挂牌交易，交易将面向持有深圳A股证券帐户或基金账户的机构投资者。总规模超过50亿元人民币，投资标的为北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦。“中信启航专项资产管理计划”的发行及挂牌交易，在中国REITs产品市场上具有里程碑式的意义。2015年1月6日，住房与城乡建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，支持积极推进房地产投资信托基金试点。随着中信起航的上市和住房与城乡建设部支持REITs试点的文件出台，中国房地产金融将加速向REITs转型。

（二）房地产基金

近年来，房地产基金得到快速发展，筹集资金规模持续扩大。房地产基金的投资方向也更加多元化，从住宅为主逐步延伸到商业、旅游、养老地产等多元化领域。

典型的基金运作方式，是以金融机构或其他社会资本发起的地产基金，这些基金多数与房地产品牌企业进行合作。房地产企业借助金融创新引入战略合作基金，一方面植入资本管理思维，通过项目资本化为各开发环节匹配不同需求资金，扩大财务杠杆，提高资金效率并实现滚动开發，并在多环节获得资本收益；另一方面借助专业运营能力主导项目运作，快速占领新市场，提高周转效率，提升资本回报率。

目前以保利、越秀、金地、金融街、滨江、华润等为代表的百强企业，已经持续开展金融创新应对行业变化，构建了“商业地产+金融”的模式，通过企业内部成立或与机构合作的方式来发展房地产基金，为旗下提供资金支持。

（三）房企涉银

近几年，我国房地产业逐步从以开发为主的经营模式转向以财富及资产管理为主的经营模式。目前已经有部分房地产开发企业，如万科、万达、恒大、绿地等，开始将发展触角伸向银行业等金融行业，进一步打通房地产业和金融业的边界。

从房企与银行的合作模式来看，除基础的开发贷款和按揭贷款之外，伴随着房地产金融化趋势愈加明显，出现了新兴的银企合作模式，比如政企合作、房企入股银行等模式。

政企合作，指房企通过政府签订战略合作协议，发起小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等，在金融领域展开合作。绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议。根据计划，到2015年10月底前，绿地集团将组建“贵州省金融控股集团”，并力争在3～5年内将其打造成为贵州乃至全国最具竞争力和影响力的大型示范性金融产业体系。

房企入股银行，指房地产开发企业通过投资取得银行的股份，最终目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。如万科入股徽商银行，一方面将在自身物业试点社区金融服务的可行性，另一方面，万科将向其上游企业推广金融服务，实现协同效应。

随着房企银行融合加速，我国将加快建立房地产全产业链金融体系。从前期的开发投资，中期的供应商管理，到后期的购房按揭和后续的社会融资，每一步都存在着房企和银行的合作机会。建立全产业金融体系将有效地降低交易成本，实现交易效率，提高交易双方的满意度，是未来房企与银行合作的大趋势。

（四）互联网金融

目前如绿地、万达、新湖中宝、泛海控股等许多房地产开发企业与互联网结合不再是营销层面的线上销售，而是与金融融合，进入互联网金融领域。如绿地2015年4月13日联手蚂蚁金服和平安陆金所，发布了国内首款互联网房地产金融产品——“绿地地产宝”。首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，支持旧城改造，符合国家政策导向，服务民生工程。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增。除拥有绿地品牌优势外，该产品还由安邦财险提供保证保险，保障本金及收益的到期兑付。由于安全性高、门槛低、收益率较高，该产品在上市当日挂牌半小时内即告售罄。互联网金融为房企融资拓宽了渠道，未来会有更多的房企加入这一领域。

房地产开发企业与电商在互联网金融领域的合作也将是未来的大趋势。如2015年3月21日，方兴地产联合淘宝网、余额宝等阿里系产品推出“上帝淘金季”网络购房活动。区别于传统购房流程，此次方兴的线上购房流程是，客户签约完成后，将房款冻结在自己的余额宝当中，期间收益全归客户，直到约定回款期或交房期到时，才将余额宝冻结的房款打给开发商。购房者可以“边买房边赚钱”。这是“房地产+电商+互联网金融”模式的有益探索和实践。

“白银时代”下房地产企业应该具有金融化思维和互联网思维，积极探索金融创新，以更为多元化的融资结构更好的服务于企业发展。

基金项目：（山东城市建设职业学院院级课题B-12002）

参考文献

[1]国家统计局，2014年全国房地产开发和销售情况，国家统计局，2015，1.

[2]中国指数研究院，2015中国房地产金融研究，中国指数研究院，2015，3.

[3]同策咨询研究部，房企-银行联姻，资本战略联盟下的价值最大化——“房企-银行”合作模式研究及趋势建议，同策咨询研究部，2014，3.

[4]楼市告别黄金时代 上市房企纷纷涉足互联网金融，中国证券报，2014，3，14.

[5]李洁，从双11到淘金季 方兴的互联网生意经，新浪房产，2015，3，23.