房地产公司工程部项目资料档案管理（精选12篇）
一、项目资料档案管理要求
1、工程部应专人（或兼职）负责项目资料档案管理工作。
2、与政府管理部门、设计单位、施工单位、监理单位以及材料设备供应厂商的文件往来，要分类建立收发文台帐。按档案管理要求应归档的，要及时归档。
3、所有相关证照原件、政府批文原件、合同原件等与项目合法手续相关、与成本管理相关的重要文件的使用必须建立备份文件,原件由综合部负责保管。
二、项目档案包括的内容
以下文件应纳入项目档案内容：
l 项目合法成立的各项法律文件，包括立项、土地、规划、建设、销售等各种证照及政府批复文件等；
l 项目所有的招、投标资料、合同文件；
l 所有合同的预算、结算资料；进度款审批资料；
l 图纸资料
l 竣工验收资料，包括移交城建档案馆的项目竣工资料；
l 移交记录资料 l 监理资料（城建档案馆要求的目录），包括《监理月报》、《项目竣工总结报告》；
l 项目影像资料；
l 项目有关申请、报告、对外发文等。
三、项目影像资料采集规定
l 工程部负责采集项目影像资料。
l 资料人员负责按照工程的建设时间顺序，建立形象进度、质量状况记录、现场安全文明施工情况记录，突出相应的阶段、相应节点、关键部位。
l 数码照片：应表现各分部工程进度总体形象，各分项工程细部质量状况记录。
1. 监理资料缺乏管理的教训
2004年3月份，公司监理了湖南省有色金属研究院住宅楼项目。该项目11层，总建筑面积4000多平方米，在进行外墙装饰施工时，施工人员为了图方便，将外架上的连墙杆件大部分拆除，造成严重的安全隐患，对此，监理人员虽多次口头指出，但在施工单位未整改的情况下，未签发监理工程师通知单，总监也未下达工程暂停令。省质监站检查时，发现监理方无任何对此种情况进行制止的监理资料，结果给公司和该项目的总监记一次一般不良行为，并在全省通报。半年内公司不能承接新的监理业务，此事给公司造成很大的负面影响。一旦发生安全事故，监理人员还要承担法律责任。
上述事件给了我们深刻的教训。监理资料是监理人员工作的具体体现，是减轻监理人员责任的重要依据，是处理工程质量问题和索赔的重要依据。
2. 监理资料的管理
监理资料内容多，涉及面广，管理难度大，参与的单位和人员多，怎样管理监理资料呢?
2.1 建立监理机构内部责任制和工作制度
监理机构内部必须明确分工，划分监理工作范围，贯彻“谁监理、谁验收、谁记录、谁负责”的原则。为了保证监理记录工作有序进行，项目监理机构还应建立内部工作制度，确定工作程序、内部管理制度、工作检查、汇报制度及监理人员轮休工作代替制度，保证岗位不缺人，工作有人做，资料有人管，监理日记有人记，确保监理工作的连续性和完整性。
2.2 加强与业主的沟通，争取业主的理解和支持
监理资料管理工作与其他监理工作一样需要加强与业主的沟通，争取业主的理解和支持，监理资料中的施工合同文件、勘察设计文件、施工图纸、设计变更、工程定位及标高资料、地下障碍物资料等等，都由业主提供。平时工作的来往信函、会议纪要、监理工作联系单等也和业主有关。工程计量和工程款支付、工期的延期、费用索赔等工作也要与业主沟通。对施工资料的严格要求也需要争取业主的理解和支持，否则工作很难开展，监理资料的管理工作就难以落实。
2.3 及时收集整理
监理资料从建设方开始项目的运作就产生了，直至将监理资料提交业主移交城建档案馆才结束。只是目前的实际情况是监理单位通过招投标中标后，组建项目监理部，监理人员进驻施工现场后才开始进行监理资料的管理工作。因此，工程项目建设的全过程都有监理资料的产生。如果不及时整理，事后突击，根据回忆做资料，既不能保证资料的完整性，也不真实，而且有些资料也没办法补做。在实际工作中我们就遇到过此种情况，如我们监理的长沙高开区软件中心大楼工程，该工程为湖南省重点工程，工程竣工后其工程资料需要湖南省档案馆的专家来验收，在预验收时发现建设单位和施工单位的工程资料中都缺少从工程开工至竣工后各阶段的工程照片，这种特殊情况是无法补做的，但是我们监理方事先有准备，拍下和保存了整个阶段的照片，最后将这些照片无偿提供给建设单位和施工单位，正是这一举措使整个工程的竣工资料(包括监理资料)一次性顺利通过省档案馆的专家验收并得到建设方的高度赞扬。
2.4 监理资料必须真实完整
建筑工程在未实行工程监理前，由于施工单位以次充好，将不合格材料用于工程或偷工减料。导致所谓的“豆腐渣”工程屡见不鲜，实行工程监理后，由于监理人员严格把关，杜绝虚假现象的出现，工程质量普遍提高，如果原材料的质量证明文件、各类试验报告不真实，工程计量数据不真实，工程的质量、投资得不到有效控制，会产生严重的不良后果，甚至发生质量事故。在我们监理的长沙高开区软件中心大楼工程中，当时所用的砼是采用现场搅拌，砼配合比中的水泥用量是根据“麓山牌”525号水泥设计的，有一天晚上监理人员在检查运至工地的一车散装水泥的质量证明文件时发现运来的是“麓山牌”425号，可施工单位是按“麓山牌”525号报验的，结果这车水泥被运出施工现场，同时对施工单位和材料供应商进行了严厉批评，因监理人员的认真负责，确保了原材料质量。至于监理规划、监理细则，如果不结合本项目的实际，根本无法指导监理工作的开展。如果监理月报的内容不真实，将可能使建设方做出错误的决策，造成无法估量的损失。
2.5 监理资料必须分类有序
所有监理资料一定要分类，否则会管理混乱，不便查找。由于监理资料种类多，我们根据多年来的管理经验，把其分为八大类：
(1)合同类
包括委托监理合同、监理招标书、建设方和承包方签订的各类承包合同及相关的招投标文件等。
(2)设计文件类
包括项目工程地质勘测资料、项目设计图纸、设计变更和设计修改文件等。
(3)会议记录和会议纪要类
(4)项目监理部文函类
包括监理规划、监理实施细则、监理日志、监理工作总结及监理方发给建设方和施工方的各种文件等。
(5)建设方文函类
包括本项目的各种批文及建设方对施工方和监理方发出的各种文函等。
(6)施工方文函类
包括施工方的各种资质证书，施工方案及向建设方和监理方发出的各种文函等。
(7)工程质量类
包括各种与质量有关的证明文件及试验报告、验收资料等。
(8)登记本
包括收到文件资料登记本和发出文件资料登记本。
2.6 监理资料的整理归档
监理资料应在各阶段监理工作结束后及时整理归档，根据《档案法》和国务院279号令、建设部90号令及省市有关规定，为了确保工程档案资料收集归档齐全、真实可靠，保证工程竣工档案的完整、准确、系统，要求监理单位必须在工程竣工验收合格后3个月内向城建档案馆提交下列资料：
(1)委托监理合同或监理委托书
(2)监理规划、监理实施细则
(3)监理月报
(4)各种抽检数据汇编
(5)监理工作联系单、监理工程师通知单、会议纪要、现场指令
(6)施工监理总结报告
本人担任总监的高开区软件中心大楼项目和湖南省交通规划勘察设计院陈家湖基地建设项目就是根据上述要求来管理监理资料的，在工程质量奖项的评定中，监理资料也起到重要作用，结果高开区软件中心大楼项目获得了2004年度湖南省工程质量最高奖“芙蓉奖”。湖南省交通规划勘察设计院陈家湖基地建设项目也获得了2005年度的“芙蓉奖”，该项目监理部还被评为湖南省“优秀监理项目部”。
3. 存在的问题及对策
3.1 问题
目前公司每年有二十几个在监项目和十几个项目竣工，从本公司工程项目监理资料的管理情况来看，总体水平不错，逐年上升，但也存在以下一些不足和问题：
(1)施工单位上报的资料入口把关不严。
(2)监理资料不完整，缺项漏项多，如有的项目没有或很少有监理工作联系单和监理工程师通知单等。更为严重的是广空长沙干休所职工住宅项目，无任何监理资料。
(3)监理资料不规范。如有的项目监理规划和监理实施细则没有针对性，与实际情况不符，完全是为了应付，抄袭别的项目的。
(4)监理资料的收集、整理和归档不及时。特别是外地项目，如昌河飞机工业公司九江分公司项目、南岳国际大酒店项目，监理工作结束几年了，至今未将监理资料交公司和院档案馆存档。
3.2 对策
(1)对施工单位上报的资料要进行认真细致的审查，如附件、编号、签字等是否齐全，以确保基础资料的完整、规范。
(2)加强管理，制定奖惩制度。奖罚分明并将个人业绩与监理资料的管理与调资晋职挂钩。
(3)加强检查与督促。实行定期检查、不定期抽查，对管理不到位的限期整改。
(4)加强业务学习和经验交流。提升个人的职业技能，各公司对人员进行互调取长补短。
(5)充分利用网络技术。建立公司网站，实行网上办公，随时查看项目部的监理资料管理情况，及时发出整改指令。
4. 结语
关键词建筑工程;管理;工程资料;途径
中图分类号TP315文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)081-0179-01
建设工程项目的资料全面体现了工程实体质量状况、过程管理与质量控制情况,是工程永久性需要保存的技术文件,是工程竣工验收的必备条件,是工程交付使用后进行维修、改建、扩建的重要依据。随着建设项目档案数字化管理工作的逐步推进,建设工程施工资料的记录、计算、统计等工作将逐步应用计算机进行,这就对工程建设项目的资料管理提出了更高的要求。对于建筑施工企业来讲,建筑工程施工技术资料的管理水平体现着企业安全和质量的整体管理水平。然而,目前我国建筑工程技术资料管理中存在着一些问题。
1建筑工程项目资料管理存在的问题
目前我国建筑工程技术资料管理中主要存在以下问题:
1)资料的时效性较差,遗漏现象严重。施工单位专职资料员的数量较少,会出现同一资料员同时兼顾多个工地资料的现象。由于资料员无法固定在一个工地上,平时的资料暂由现场施工人员保存,容易造成资料时效性差和资料遗漏给竣工验收和项目结算带来不必要的损失。
2)原材料试验取样缺乏代表性,公正性。在我国现行的标准与试验规程中,对原材料试验的取样方法、取样代表数量、取样频率等均有明确的规定。但是因为试验人员水平参差不齐,或施工单位为了经济利益的考虑,或施工单位为了整理资料方便,使得试验中取样缺乏代表性,取样频率不足,代表数量不确切的现象频繁出现,所以试验结果不能较全面的反映工程的实际情况,有可能使某些本不合格的材料因漏检而应用于工程中,给工程种下质量隐患。
3)施工资料与施工现场进度不一致。施工资料是施工活动中过程控制的重要体现,也是区别于传统的检验型质量管理体系与统计型质量管理体系的重要体现。所以,施工资料应该和现场施工进度同步。可是,当前一些项目的情况往往是:某种材料早已使用,但相应的产品合格证、质保单及材料复试结果还没有送达现场;有些项目不能在一个分项分部工程结束后及时整理与收集有关资料,而是集中在一起用“回忆录”的形式进行收集整理,导致施工资料和现场施工进度脱节。
4)施工资料不完整。不完整的技术资料会导致片面性,不能系统、全面的反映单位工程的质量状况。比如采用高分子防水卷材的地下防水工程,不仅要做防水卷材的试验与隐检,还要做基层隐检;与此同时,隐检的内容也要全面。对于防水混凝土,不但要做普通混凝土的分项工程质量检验评定,而且还要做防水混凝土的分项工程质量评定。
5)施工资料不真实。真实性是施工资料最基本的要求,是施工资料的灵魂。失去了真实性,施工资料便失去了本来意义。但事实是,一些工程资料完美得不切实际。比如某单位工程的所有分项工程都验收合格且没有任何缺陷,出现了真正的“零缺陷工程”。又如土方工程质量评定中的基槽开挖后的长度、宽度误差实测值都为几毫米,明显不切实际。
2问题产生的根本原因
这些主要问题的存在最终将导致施工资料无法全面、翔实地反映工程实体质量状况,也不能有效落实工程质量责任制,并给工程竣工档案编制、工程使用和维护带来极大的困难。分析其产生的根本原因主要有三个方面。
1)施工单位资料管理及操作人员业务素质低,没有经过专业培训,不具备资料管理水平或操作能力。
2)施工单位对工程资料管理工作不重视,没有健全的工程资料管理制度或者管理制度落实不到位。
3)监理人员对工程资料的编制和管理工作任其自然,没有及时核查和督促。
3解决问题的有效途径
1)建立健全施工资料管理部门,全面提升素质。首先,施工企业要健全施工资料管理制度,设立专门的管理机构负责施工资料的管理工作。其次,定期组织资料管理人员和操作人员进行业务培训或者参加建设主管部门举办的资料员上岗培训,提高他们的专业知识水平和工作责任心,为做好施工资料的编制和管理工作打好基础。第三,结合工程实际,每个项目部配备一至二名具备资料员上岗资格的技术人员负责施工资料的编制和管理工作。第四,监理人员对施工资料要及时核查、签认并督促施工单位做好施工资料的编制与管理工作。
2)注重收集资料。由于施工资料形成的周期较长、来源广泛、形式多样,因此建设工程施工资料要从建设初期的原始资料开始随工程进度同步收集。收集的资料应真实反映工程的实际状况,具有永久和长期保存价值的资料必须完整、准确和系统。施工资料收集的要求:首先,施工单位应按项目管理的要求指派专人(一般为项目资料员)负责施工资料的收集、报审、保管工作;其次,注意施工资料收集的真实性、有效性和及时性。第三,资料收集整理时要尽可能采用原件,原则是进入施工现场的工程材料、设备、构配件和器具应按品种、规格、批次和规定数量提供出厂合格证和质量证明文件的原件。
3)认真贯彻执行新规范新标准。新规范、新标准的颁布是随着我国基本建设的发展而发展的,施工资料管理规程也做了较大的修改与补充。为了增强建筑工程施工资料的规范化的管理,使之真实反映工程实体质量与技术管理水平,统一建筑工程施工资料的编制内容与要求,建立准确、真实、完整的工程档案。
4)及时整理归档,建立健全资料管理制度。建设工程施工资料是工程使用、管理、维修和改扩建的原始依据,如果缺少了这项重要依据,就会给今后的工作带来不便,因此,工程竣工验收前,施工单位技术负责人首先应对本单位形成的施工资料进行竣工前检查,然后报监理单位审查,经监理审查后,由建设单位按照国家有关规定和城建档案管理要求,组织相关单位对汇总的工程资料进行验收,符合要求后方可组织工程竣工验收。
5)保证各种技术资料的真实性。当前我国许多工程项目的技术资料均是后整理而成。不但不能真实反映工程实况,而且极易造成工程技术资料混乱,失去其作为工程档案的意义。所以,工程检测单位要对试验负责,严格执行见证取样制度,不符合要求的坚决不出具试验报。与此同时,监理单位、质量监督站要增强对施工项目的监督检查,不仅要查质量、安全,同时也要检查技术资料。
4结语
邓小平同志曾说:“所谓工作做得好,主要是人对工作的管理好”,“好多事故都是因为不会管理、不会做工作、不会做人的管理工作、不会做思想工作,使矛盾激化而发生的。”建设工程施工资料是工程建设各方主体在依法建设、现场管理和质量控制方面的原始记录。本文对建筑工程技术资料管理存在的问题进行了较为详细的分析,进而给出了一些强化、改进的建议。总之,工程技术资料工作在工程建设中需要多方面的密切配合与支持,只有建设工程的各方主体积极行动起来,运用先进的科学管理方法,系统的全面操作,建筑工程技术资料才能全面、真实的反映工程建设情况。
参考文献
[1]李光.建筑工程资料管理实训[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.
[2]刘德星.浅谈如何做好建筑工程的技术资料管理[J].福建建设科,2000(4):6257.
[3]裴韩聪.对建筑工程技术资料管理的一些体会[J].广东科技,2009(12):300.
1、销控SP：即控制房源。过去，我们卖房子时，对客户说就只剩一套了，有时越这样说客户还越买；一是破釜沉舟，二是让客户觉得卖得快。说“你别不相信，只要你不买今天下午就有客户看房”，通过销控表或销控板做销控。
2、同事间的SP·见客户犹豫时：问“这位先生（女士）看的是哪套房子？ ·销代无法解决问题时 ·客户下不定时 ·客户进门时等情况都需要同事配合。
3、喊柜SP：喊接待台上的销售主管（或销售员）配合，比方说：“你帮我再查查XX房子有没了”真实可信 “昨天下午XX单位的王先生刚定过，上午交的大定金”
4、电话SP：分打进来的电话与打出去的电话；打进来的电话：两个电话打来打去，一旦有人接电话，立即挂掉，打出去刚按挂断键。开始像与客户打电话一样讲话。
5、上下级SP：利用上级的职责与权力为自己开脱或给客户压力。
一、前期工作
1.根据发展需求、确定土地及资金需求计划
2.负责新增用地的指标申请及用地审批手续
3.实施新增建设用地批后补偿拆迁工作
4.经营性用地招拍挂实施
5.工业用地招拍挂实施
6.按土地交接条件，实施清表及场平，办理移交手续
7.配合土地证、房产证两证办理
8.临时用地的协调和补偿实施
9.搬迁及地面（下）附着物的补偿
10.收集、整理、保存有关土地合同、协议、技术资料及其他工作资料
11.办理规划和施工许可证等相关证件
12.电力,供水,供气,有线电视,通信,宽带,智能化,消防,城管,环保等等手续的办理.二、工程设计
1.根据公司的发展意图编制建设计划
2.负责各类建设工程项目的单体设计、方案招标，进行建筑总图、单体方案等方案初审和组织报批
3.根据年度建设计划，开展建设项目的设计招标和编制管理
4.进行建筑总图、单体方案等方案初审和组织报批
5.与设计单位进行规划设计的沟通，组织方案论证
6.组织施工图纸会审和重大设计变更
7.对设计单位进行监督，并根据工程建设情况掌握设计进度
8.审查各阶段各专业的设计成果，对设计成果的质量进行把关
9.收集、整理、保存有关规划设计合同、工程技术资料及其他工作资料
三、工程概预算
1.贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面的规定，制定概预算规章制度，经批准后，组织实施并监督执行
2.负责工程概(预)算的审查工作
3.负责工程概算、预算，控制建筑安装工程成本，进行建筑安装工程成本水平的分析
4.核定工程交付前期、后期开发配套费用及取费标准、费率和工程取费以及实际预决算工程量，包括材料、设备的单项、总项报价等
5.负责现场签证的工程量的审核和价值量的计算
6.审核与项目施工阶段相关费用的支出
7.负责对发生的经济洽商进行核实和签认
8.编制工程量清单，配合做好设备、材料和工程等各项招标工作
9.办理工程重大合同变更，及时审查、调整工程价款
10.提供编制计划和统计报表所需的有关资料，包括工程结算价、结算日期及工程预算各项取费调价、各类工程单方造价等
11.收集、整理、保存有关合同、工程概预算资料及其他工作资料
四、工程招标
1.编制招标公告、组织资格预审和编制招标文件及有关商务条款，准备其他与招标工作有关的文件和资料
2.组织建设项目的开标、评标
3.对招标公告、资格预审和招标文件进行审核、批准
4.对工程建设等招标结果予以审核、上报
5.负责勘探工程和建设工程的施工图审查申报
6.提供编制计划和统计报表所需的有关资料，包括工程招投标、中标主要情况等
7.收集与招投标有关的法律法规、取费变化等信息，并及时沟通
8.收集、整理、保存有关招标文件、评标报告及其他工作资料
五、工程管理
1.制定工程建设的进度、质量、安全目标和标准，并进行严格控制
2.勘察施工现场，组织实施施工前准备工作，向施工单位 办理移交手续
3.制定施工总进度计划，并根据实际情况予以适当调整
4.审查施工单位的施工组织设计和施工技术方案，提出修改意见，下达单位工程施工开工令
5.审查施工单位提出的建筑材料、建筑物配件和设备的采购清单，并检查进场材料、构件、设备的规格和质量，对施工单位采购的物资进行质量监督和控制
6.审核施工单位的施工组织设计和质量计划、安全计划，检查施工技术措施和安全防护设施
7.组织工程项目图纸交底、施工图纸会审、竣工图的审定等工作
8.负责图纸变更的审定工作
9.根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款
10.审核施工单位上报的月度工程量，作为工程进度款的支付依据
11.配合招商部门做好在建项目、改造项目的服务
12.进行质量巡查和抽查，并督促监理公司监督施工质量、日常巡检
13.参加工程质量、安全、进度等会议，分析研究存在的问题，提出改进措施，并协助解决需协调解决的问题
14.组织召开施工阶段工作协调会，对施工过程中出现的问题进行协商
15.施工现场进行安全生产和消防的监督检查，协助组织消防验收
16.对重大质量事故、安全事故进行调查、鉴定处理
17.在工程结算中核实工程量并签署意见
18.按照工程质量要点，组织施工过程的分阶段验收和竣工验收，监督检查施工、安装质量
19.办理竣工手续
20.收集、整理、保存有关工程管理、工程技术资料及其他工作资料
六、部门管理
1.制定本部门年度发展计划和预算，并贯彻执行
2.制定和维护本部门相关的管理制度和作业流程
3.对本部门员工进行管理（任用、绩效考核、配置、奖惩和培训等）
4.协调本部门内部成员之间及与其他相关部门之间的合作关系
为使内业资料规范化、标准化、统一化、系统化，做到工程内业如实反映工程的实际情况，便于查验、归档，验收、交档，特制定本办法。
本管理办法从2009年5月1日开始试行。
一、职责和权限 项目部应独立完成国家、地方及公司规定应完成的所有施工资料，并及时收集外包工程的资料，同时积极协助建设单位、总包单位完成工程竣工验收及工程竣工备案。项目部有权制定、修改内部的相应管理制度，对影响项目部工程资料及时性、完整性和真实性的内部人员作出处罚。项目部有权对资料的分工进行调整。
１、项目部技术负责人（项目经理）对内业资料负总责，并对项目部的内业工作进行检查、指导和督促。制定并贯彻公司及项目部内部的技术资料管理规定。对各项目部的技术资料定期进行检查。及时协助资料员解决项目部所遇到的困难，了解国家和地方在技术资料方面的各种规定，并及时进行宣传和贯彻。
２、项目部专职资料管理人员应对自己所做资料的及时性、完整性和真实性负责，做好项目部对档案的装订、编制目录等工作。编制项目部或各部门交来档案资料，并确保资料完整性及档案归档方面的符合性。同时做好资料的收集、整理、归档、资料管理、档案编制及保管工作，并做好防潮、杀虫、归类存放等工作。在资料收集时应检查资料是否齐全且符合相应的规定，对自己责任、能力范围外的应征求项目技术负责人（项目经理）的意见。在完成资料和收集资料中遇到困难应及时向项目技术负责人（项目经理）反映。积极学习技术资料管理方面的知识，保证工程资料能符合国家及地方的相应规定；为项目其他人员 的档案借阅和查询提供服务；负责档案管理相关规定、知识的宣传和培训。
３、其他人员应按资料完成岗位工作职责或分工表中的分工和项目部的规定完成自己分内的资料。做到认真及时填写，按公司和项目部的相关规定进行保存，并按期向专职资料管理人员上交。并督促自己管辖范围内的外单位及时上交资料并从自身专业角度检查资料是否符合要求。
二、资料的流程管理
1、资料的编制
①资料的制作按资料完成分工表中的规定执行，技术负责人负责分工的调整和贯彻。资料的制作人员应该明确要完成的资料有哪些、质量要求是什么、什么时候完成、份数以及批次的划分。
②制作使用的介质（如纸张、照片、光盘等）、表格、填写方式等应符合国家及当地的相关规定。资料的填写应参照《填表指南》中的规定，对不明确的以质量监督站等政府权威部门为准）。同时做到字迹清晰、页面整洁、内容准确、项目完整（包括签字、盖章、日期等），用笔符合规定（如不得使用红色、纯蓝色等易褪色的笔）
③资料制作应准确、有依据，并符合现场实际情况。特别是隐蔽工程和特殊工程资料应能够为今后的装修或维修提供可靠的依据。如可能在以后可能同甲方、监理、总包单位存在争议的相关资料、报告等，资料或报告中应有相关资料的说明及实事举证图片依据。对于相关单位不予签收的资料和报告，应在资料或报告中注明上报时间、地点、在场人员等相关信息。
④竣工图由资料员或项目指定人员组织编制，竣工图应随工程进度进行。对于变更应在变更完成后及时改在原图上。竣工图应清晰、干净。
⑤资料制作应及时，对于需要在现场签字确认的，必须 在相应的人员达到现场前准备好。其他重要资料的制作完成时间规定原则上如下：
开工报告：从开工之日之前三天内。图纸会审纪要：图纸会审后两天内
总体施工组织设计：开工之日前一周。分项施工方案：分项工程施工之前三天。
竣工验收报告：达到竣工验收条件后七天内。施工日志：三天内
分部工程验收记录：验收当日准备好，一周内完成签字盖章手续。
技术交底：施工之前一天
竣工图：分户验收完成时或装饰工程完成后1个月内。
隐蔽记录：隐蔽验收当日现场签字认可
2、资料的审核、签字
各相关人员在签字的时候和接受别人移交的资料时候应对资料进行审核。
审核应包括资料的完整性、合理性、准确性等相关内容。
对于一般资料审核签字应在一天内完成，对外包单位交的成套资料、或内容较多或较集中的资料应在一周内审核完成。
资料中需要签字的由资料人员统一找相关人员进行签字确认。对于需要迫切的资料，项目部应安排专人找相关人员签字。各种资料的签字完成时间一般不应超过一周。对于签字不及时的资料人员应催促，若三天内任没有效果，应告知项目经理。对内部签字不及时的人员，发出催请单，仍未解决的及时提交项目经理或技术负责人处理。
由他人帮忙找外单位签字的，应对需要签字的文件做好统计，包括份数和页数。取回资料时应立即清点，以及 时发现资料是否完整。
资料的签字必须手签，不盖私章。不允许代签、漏签。签字的结论必须明确，不能矛盾、含糊，对于结论不明确的按签字人员已认可来判断。
对外部交来资料审查中有疑问的地方应提请项目部经理或技术负责人帮助解决，项目部不能解决的向公司相关部门或领导求助。
3、资料的收集、整理
每个项目部应设资料人员，资料员作为项目部资料最终收集的管理者。资料人员应明确本工程应该产生的各种资料具体目录，在工程开工前，应整理出工程所需目录，技术负责人负责审查。同时项目部的技术负责人和资料人员应关注国家和地方关于工程资料方面的一些规定，确保工程资料符合要求。
各相关人员负责各自范围内的资料初步收集工作。收集人员应主动向提供资料人员索取，提供资料人员积极配合，并定期自觉提交相应资料。
对同种资料数量较多，不易清理的资料应及时进行整理、编号、登记等方法确保无缺漏。
对于不合格的资料不得与合格资料放在一起，应由相应责任人员立即整改。避免不合格资料混入交档资料中。不合格资料就及时在显著位置标示清楚．
在合同中应该明确外包单位应该提交的资料内容、期限和质量要求。分包单位应主动与项目部和相关验收部门或单位联系，确定工程资料是否合格。工程完成后，资料人员应在15天内将外包工程的资料收集齐全。外包单位在结账前，资料必须交完，并经资料人员和技术负责人认可。
资料收集必须及时，对资料收集时限作如下规定： ① 所有资料的收集应满足工程的需要，对于需要迫切的资料，需用人员应主动收集。② 工长的资料包括技术交底、施工日志应在每个月３１日前交给内业手中。③ 材料的合格证、说明书、检验报告等随同材料送来的资料应每周向内业送集中送一次。④ 试验人员资料应在检测结果出来，三天内索取相应的检测资料。并在一周内提交给资料员。试验人员记录好相应的数据，为评定或配料做好准备。⑤ 在没有其他要求的情况下，质检人员应一周内将质量评定资料交资料员，由资料员统一找相关人员签字。⑥ 其他人员在没有其他要求的情况下应在一周内将相关资料交资料人员。
4、资料的存放和保管及传递
资料平时应该放在文件盒或文件袋中，并锁在箱子或柜子里面。存放地点要主要防水、防潮、防火、防盗、防日晒（主要是蓝图）、防鼠啃、防虫蛀。
对于设计变更、技术核定、现场签证等牵涉到经济方面的重要资料（原件应不少于2份，并由内业资料管理人员和项目部技术负责人或项目部指定的其他人员各存一份）。若未按此执行，多次不改者项目可以对相应人员按５～２０元/次进行处罚。
资料传递应当面点清，并做好签字交接手续，手续中应包括资料的目录、份数、缺失情况。签字后表示接收人员对现有资料情况的认可，并对今后可能出现的问题负责。
5、资料的发放
当资料需要发放给相应的人员或部门时，由项目经理或技术负责人确定发放范围，资料人员负责发放，并做好登记和签字。
对不能直接发放给接收人员手中的应电话联系，放于对 方要求的地方，并在三天内做好补签手续。
6、资料的借阅
项目部资料的借阅必须经项目部的项目经理或技术负责人同意后才能借给他人。借阅时做好登记，同时明确什么时候归还，一般借阅时间不应超过一周。到期时，资料人员应催促借阅人员归还。
对于只有一份的资料不能借出，应当面查阅或进行复印，借出复印件。对有意离开公司的人员不得外借资料。
7、资料的更改
对已完成需要更改的资料应事先征得相关人员的认可。对需要在原资料上更改的应用黑笔划掉（不能涂黑团），然后在旁边将更改内容写上，然后需要相关人员在该处签上名字和日期确认。若需要全部更换，应在变更后的资料完成后将原来的资料销毁掉。
8、资料的销毁
对于失效的图纸、文件等指导工作的内容应及时销毁，以免错用而带来损失。对于牵涉到公司、项目部秘密的资料应存放好，经项目经理或技术负责人确认失效的应及时销毁。同时需保密内容的作废的复印件应及时销毁。
对于确认需要销毁的文件要慎重，避免出现无判断而今后需要时无法恢复。
9、资料的归档
应按《四川省关于GB50300-2001系列建筑工程施工质量验收规范实施指导意见》的顺序，并结合当地城建档案管的规定归档。
归档的要求应按照《四川省建设工程文件归档技术管理规定》执行。
档案平时做好收集整理工作，在装订完成后，及时按要求进行归档，能形成册装订的应形成册。交档案馆的时间应在工程竣工验收后15天内。较公司档案室的时间应 在竣工验收后一个月内。对于因各种原因不能竣工验收的工程，在停工后15天内将档案存放至公司或项目档案室暂时保管。
档案应向建设单位移交两套（一套建设单位保存，一套用于交城建档案管），公司档案室移交一套（公司自己开发的工程建设单位和施工单位公用一套）,项目部视情况确定是否保留一套。
对于单体工程较多的工程，部分资料在征得质监站等相关单位同意后，可将所有单体工程做在一起，如竣工申请验收报告、竣工验收告知单、竣工备案表。
其他监理、物管等需要的资料应提前向他们咨询。对没有给出明确目录要求的，至按表格中的要求准备，并在签字时提醒他们自存一份。
档案提倡电子化，竣工图应递交电子文档给公司档案室。文字资料可提供一份扫描件。
对于各种资料的份数，表格中没有注明且又没有其他要求时按《四川省关于GB50300-2001系列建筑工程施工质量验收规范实施指导意见》
需要明确的部分资料份数：
* 施工组织设计及施工方案（3份）或公司要求份数，建设、监理、施工单位各一份原件；
* 技术交底2份或公司要求份数，交底人和接受交底人各一份原件；
* 竣工验收报告 8份原件或公司要求份数；
* 勘察、设计质量检查文件监理评估报告 4份或公司要求份数
* 分户验收汇总表 4份或公司要求份数
* 检测机构提供的检测资料 3份或公司要求份数
三、资料检查
1、资料人员应平时做好对已有资料的自查工作，同时及时清理应交来而实际还未交来的资料。对发现的问题及时向项目经理和技术负责人反映。
2、技术负责人（项目副经理）每月对本项目部的资料进行检查，项目经理至少每季度对本项目部的资料进行检查，以便准确了解情况，不出现拖拉现象。每个月３０日前项目经理或技术负责人提交检查结果。以便及时确定资料不及时或资料签字难等问题的处理方案。
３、检查内容主要包括资料的及时性、完整性、准确性、流程管理是否到位。到检查出的问题应跟踪，直至顺利解决。
四、奖罚则(原则上以教育引导为主，情节严重且缕教不改者按下列规定执行)
1、对各种资料不能及时完成或完成的质量达不到要求而影响工程验收、竣工备案的等后续工作的，原因为相关人员工作失职者，视情况对相关人员罚款10～50元，对主要责任人员处罚20～100元。同时限期整改，对限期内不能完成的，加倍处罚。
2、对项目部资料管理混乱，未按要求进行检查和布置的，对项目部处罚100元/次。
3、各种资料若出现较严重的滞后现象（比规定滞后10天）或经常滞后，对直接的责任人处以10元～50元的罚款。如遇特殊原因的，应及时向项目经理或技术负责人汇报。
4、对于资料不完整，但损失不大的视情节对资料管理人员处罚５～20元，并责令整改。
5、资料出现遗失、遗漏、损毁等，视情节对直接责任人处以５～５０元的罚款。
6、对出现资料签字不及时、漏签字较多的对责任人员 处罚５元/次。
7、对需要保密的资料外泄的，对相关责任人员处罚50元/次。
8、对资料不真实，不能起到应有作用的，对相应责任人处罚５～50元。
9、对于出现代签字的，处以10元/次。
10、对于公司需要的资料或数据不能及时提交的对相关责任人员处罚20元/次。
11、对监理、甲方、质监站等提出问题的整改回复应及时反馈，若未及时回复，对技术负责人处罚20元/次。
12、对于工作完成好的人员,项目按季度予以奖励。
以上管理办法，项目部要求各级人员认真执行，确保项目管理工作的正常运行．
1 深刻理解公路工程项目档案过程管控的意义, 高度重视工程项目档案工作
搞好工程项目档案的意义至少有三层。 (1) 工程档案是工程建设的一个缩影, 因此及时回收档案资料, 加强档案管理, 有利于及时了解工程建设现状, 加强工程管理。工程档案的前期收集工作为工程建设管理提供必要的工程决策信息, 因此工程档案管理的好坏反映工程管理工作的好坏。 (2) 加强工程项目档案的管理, 通过对工程项目工序资料、试验记录、旁站记录、施工日志、监理日志、原材料及设备采购等技术资料的整合, 分类, 有利于对工程进展进行有效监督, 还将有利于抑制当前工程领域的腐败。 (3) 一套真实优质的项目档案资料是一个工程项目的历史, 是项目建设的另一种实体表现, 通过档案的积累有利于对现行工程管理方法深刻研究, 查遗补漏提高工程管理综合水平。由此可见工程项目档案管控工作十分重要。如果我们能在思想上充分认识工程项目档案管控工作的重要意义, 那么我们就容易在实践中和工程建设同步、从项目档案工作的建章立制、合同管理、立卷、归档等多个环节的工作中夯实工作基础。
2 明确责任, 建立完善的工程项目档案管控制度体系
在公路建设初期, 不少工程管理人员不重视工程项目档案的管控工作, 认为工程档案资料的管理是走过场、走形式, 甚至有部分技术人员不及时, 收集整理资料, 做假资料, 严重影响项目档案的整体质量。因此在项目建设初始就应该严格按照相关规定建立项目档案工作领导负责制, 建立一个自上而下, 责任明晰的档案管控网络, 形成一个由项目业主单位主管领导负责, 各参建部门负责人分级负责, 各专、兼职工程技术档案人员具体落实实施的立体全方位管控模式, 只有这样才能做到责任到人, 专人专岗、为生产建设中产生的各类技术资料从收集整理、归档、预立卷等环节上提供有效保障。同时, 与所有参建单位的工程档案管理部门及相关人员签订目标责任书, 将工程档案工作列为一项重要的考核内容, 与绩效挂钩, 奖优罚劣, 保证公路建设项目档案管理工作有人管, 有人抓、有人干。如果说领导分工责任制是保障项目档案工作有效推进的软环境, 那么, 建立完善的工程项目档案管控制度体系则是硬条件, 制订出有据可依、操作性强的各项规章管理制度, 无疑是实现工程档案有效管控的有力抓手。用制度来规范, 控制文件材料的收集, 整理、使工程项目档案工作有章可循, 除了要严格贯彻执行国家档案局《档案法》、《国家重大建设项目文件归档要求与档案整理规范》及交通运输部《公路建设项目文件材料立卷归档管理办法》、《交通建设项目档案专项验收办法》等, 还要结合业主单位实际, 根据项目档案管理各环节工作特点, 进一步细化管理, 建立业主单位的《工程项目档案管理实施办法》、《工程项目档案竣工文件立卷归档实施细则》、《影视档案管理办法》、《项目档案分类编号办法》、《项目档案安全管理工作规定》等, 通过不断完善制度体系, 确保在工程项目档案管控工作中以制度为先导, 用制度护航、用制度掌控。
3 实施全过程管控, 确保公路建设项目档案完整、准确、系统
3.1 抓培训, 提升参建人员项目档案管理工作业务能力
为提高档案管理人员理论素养和业务水平, 有针对性地对各参建单位的内业、档案管理人员开展多层次、多类型的教育培训活动, 着重抓好三个环节:一是在项目建设初期, 组织对工程项目内业人员进行全员培训指导, 全面学习了解公路建设项目内业材料编制要求、标准和档案制度、规范等;二是组织建设、施工、监理单位的档案管理人员参加上级举办的建设项目档案管理学习培训交流活动, 更新知识、观念, 宣传新标准、规范;三是每年冬季对项目建设单位的归档工作集中进行指导和经验交流, 查找问题, 及时通报, 监督整改。
3.2 前期介入抓源头, 同步建设、同步建档, 认真夯实项目档案预立卷工作
交通工程建设项目档案涵盖了项目在立项、审批、招投标、勘察、设计、施工、监理及竣工验收全过程中形成的文字、图表、声像等形式的全部文件。项目文件的归档工作涉及的部门或单位多而且广, 明确责任、超前控制, 是保证建设项目档案质量的根本。为确保档案的完整性和准确性, 必须加强工程技术资料的前期控制, 从各类项目文件形成的源头入手开展档案工作管理。
在项目档案的预立卷环节上要划分项目建设阶段、明确时间节点适时收集文件材料, 按照文件材料的自然形成过程及其内在有机联系, 形成档案的基本单元——— (件) , 并将有逻辑关系的件按生产建设活动的单位工程, 分部工程、分项划分的自然工序装盒 (不装订) 组成卷, 编制临时归档号 (合同段十流水号) , 初步形成具备查询条件的档案案卷。
3.3 跟踪指导, 提高项目档案过程管控水平
针对公路工程项目建设规模大, 周期长, 参建单位多, 档案管理人员水平不一的情况, 在进行指导培训、开工介入等环节后, 必须开启全程跟踪指导, 及时进行档案业务技术咨询服务工作, 建立业主、施工、监理三级管理网络, 利用例行巡查、电子邮箱、在线视频、电话、电传等多种形式, 把服务指导工作贯穿于工程建设的全过程, 保障建档工作的有序进行。
3.4 加强监督, 充分利用参建单位信用考核体系
可以通过参与公路建设市场督查、质量督查、年终检查等各项监督, 对参建单位形成的各工序施工记录、质量评定文件、试验检测报告、旁站监理、原始记录等容易发生后期突击造假的技术资料要严格检查, 并将违规行为列入重点督查的范围, 确定一年内被上级主管部门通报两次以上的参建单位直接定为“不合格”;未按规定及时收集、整理、归档, 造成技术资料散乱缺失无序;工程项目档案未按时移交, 影响档案专项验收工作而导致项目竣工验收整体延后的参建单位也直接定为“不合格”, 并将结果纳入企业信用体系, 实现对项目参建单位在项目档案管理工作中的动态管理, 定期公布并列入甘肃省交通建设市场黑名单, 直接影响参建企业参加同类工程投标的竞争力, 从而实现对参建企业及负责人在项目档案工作中的有效管控, 真正做到项目档案反映的内容真实、规范、完整。
3.5 规范项目档案验收程序, 推进档案管理工作有效进行
为了搞好档案专项验收工作, 提高工程内业质量, 严把验收关, 可以分三个步骤开展:一是严格落实项目档案自检制度。在项目完成归档工作后, 监督项目建设单位组织参建单位认真进行档案自检活动, 自检合格, 由监理单位审核出具意见后才允许申请验收。二是严格实行档案预验收制度。由项目业主会同相关机构联合组成项目档案预验收小组, 对完成自检的项目进行档案预验收, 查找不足, 督促整改。三是严格履行验收程序, 通过对预验收过程中发现的问题进行认真反复整改后, 再次审核提交项目的验收申报材料, 及时和交通运输部档案馆、省档案局汇报接洽档案专项验收事宜, 直至项目档案专项验收顺利通过。
4 突出重点, 狠抓关键环节控制, 推进项目档案管理的规范化进程
公路工程档案涉及面广, 收集、整理工作量大, 仅重点标段形成的各类档案就有上万卷, 只有抓好过程管控中的关键环节, 才能带动工程项目全部档案的真实、完整、准确、系统。主要注重抓好五个环节。
4.1 抓合同管理
要求各项目参建单位明确分管领导和专职档案人员责任, 为保证竣工资料能按期、保质、保量的完成, 在项目招标阶段, 将交 (竣) 工文件编制的工作内容和预留合同价的3%的竣工文件保留金纳入合同条款, 明确项目从立项开始就将档案工作纳入项目计划, 项目业主对项目档案的收集、整理进行指导、监督;实行工程建设与建档同步, 档案验收与工程验收同步, 对不按时提交合格竣工档案的工程项目, 合同承包单位档案工作负责人应承担相应全部责任。
4.2 抓进场管理
在施工、监理单位进场技术交底时, 同时下发立卷归档实施细则, 对施工原始资料和监理资料的收集范围、整理立卷等提出明确的要求, 随时抽检, 定期归档, 并对专职档案人员资料进行备案。
4.3 抓同步检查
施工过程中, 利用各项目月度综合检查的机会, 档案人员参与检查各标段档案管理工作, 并作为综合考评的主要内容;在工程交工前, 召集施工、监理单位对形成的资料进行集中整理组卷, 便于各单位互相学习和交流, 解决存在的共性问题, 加快整体进度。
4.4 抓移交管理
在每个工程合同段交工验收结束进行资料移交过程中, 建立档案资料移交登记簿, 采取档案资料的移交与工程支付相挂钩, 档案未达到验收标准的不予支付, 资料不全的不办理移交手续, 督促档案资料的齐全完整。
4.5 抓计量支付, 严把工程档案质量关
由于工程档案整理工作琐碎, 不产生经济效益, 施工过程中现场又非常繁忙, 施工人员绝大部分工作力量在工地, 对项目档案管理一般都是被动应付, 为避免项目后期突击整理工程档案, 同时针对日常档案整理的归档不到位, 文件资料形成的质量差距等问题进行全面补充、完善, 使项目档案工作能有序、统一、规范;有必要明确各建设、设计、施工、监理单位对档案资料在收集, 整理、移交等环节承担应负的责任。把档案资料的移交内容和移交时间作为一个独立的计量支付细目, 发生档案资料质量不合格或超期移交等情况时, 计量支付金额按比例减少, 同时还可以成为“履约保证金”“质量保证金”退还的前提条件, 加大档案工作滞后的违约成本, 真正管控项目档案的同步收集, 同步整理、同步归档。
甘肃省公路建设正处于大建设, 大发展重要阶段, 公路工程建设项目档案工作任重道远, 只有不断总结工作经验, 拓展工作思路, 提高管理水平, 才能实现工程建设项目档案管控的科学化, 规范化、现代化, 从而提升甘肃省公路工程项目档案的整体发展水平。
参考文献
[1]马淑娴.浅谈工程设计档案的特性[J].档案, 2007 (5) .
[2]吴宝康, 丁永奎.档案学概论[M].北京:中国人民大学出版社, 1988.
摘要：房地产的項目应满足人们品位的要求与居住环境，提高房地产的开发项目管理的首要步骤是对房地产实现最大限度盈利的、降低成本，对房地产项目的管理和质量有着十分重要的意义。房地产开发项目也存在一些问题，例如：前期不及时的策划、不及时的成本控制、工程完成之后难保证质量等现象，需要房地产在开发中进行不断的调整，并采取有效的管理措施。
关键词：房地产；项目管理；重要措施
房地产项目成本管理与工程管理包括前期开发开发管理费用、和建筑安装工程的全部，占房地产总成本的比重比较大，房地产企业的利润率不但会被影响，更体现了房地产企业经营管理的水平。目前，在很多房地产企业在经营管理过程中，重视卖房策划、房价涨跌、地块位置，从而忽视了房地产工程的项目成本管理。想要做强做大房地产业，房地产工程项目的成本管理，就成为房地产企业经营管理中的一项重要环节。
一、房地产项目成本管理概述
1、成本构成。房地产项目的建设成本中包括不可预见费、期间费和开发成本。开发成本包括建造成本（开发前期费用、基础设置配套费、建安费用）、土地费用。
1.土地费用。土地费用包括有土地使用费、土地出让金或者是拆迁安置补偿费。
2.开发前期费用。房地产项目的可研费、三通一平费和在报建过程中产生的费用等共同构建了开发前期费。
3.建安费用。建安费指的主要是房地产项目建设过程中所发生的安装、土建等费用，又被称作是工程造价。
4.基础设施配套费用。基础设施配套费用指的主要是热力、电信、雨污水、电力、自来水、道路、燃气室外环境绿化等一些基础设施的建设费用。
5.财务费用。财务费用是房地产项目开发，资金筹集所产生的费用。
6.管理费用。管理运营费用是包括在房地产开发中至项目完成交付使用之前所发生的各种费用。
7.营销费用。开发商在销售中为了使房产售出以及有关活动等一系列原因而产生的支出。
8.贷款利息。房地产项目通常投资巨大，开发商难以独立承受，开发商主要的融资渠道就是金融信贷，支付给金融机构的利息也是成本的重要组成部分。
9.各种有关品类税收的费用。房地产在开发过程中难以避免的会涉及到很多税收费用，通常包含了营业税及营业附加税、房产税、企业所得税和印花税等等。
10.不可预见费。房地产项目由于周期长，涉及到的领域、人员也非常多，各种风险具有不可预见性。
二、房地产项目成本管理中存在的问题
1、项目管理人员薄弱的成本意识
通常情况下，项目部需要先预算编制成本再对成本进行核算，但在现实生活中通常是先进行有关成本的核算再对成本进行编制预算。有些项目部虽然配备有专职的项目预、结算人员，但有关责任人的成本管理意识比较薄弱，因此与之有关的成本核算工作没有及时做到位，直到最后项目盈利还是亏损的原因都没有弄清楚。
2、有关人员素质低
目前在我国房地产项目建造人员中，有些刚从院校毕业的大学生，仅仅具有一定的理论知识水平，但缺乏有关房地产从事经验；在社会中既具备有足够的理论知识同时又拥有实践经验的成本管理人才又非常匮乏，尤其是没有落实管理责任的一些项目、没有分解成本目标中更滋生了有关人员的负面情绪。再加上有部分项目组织与管理人员变动频繁，不连续工作，付出与收入基本上是不相干的，造成他们的责任心不强，这对于房地产项目成本管理的影响较大。
3、不及时的房地产开发项目成本管理
项目的质量控制和成本是开发项目管理中的一个非常重要的因素。目前我国房地产开发项目设计考虑的主要是项目的功能和技术美观等因素，有关成本管理因素并没有考虑到，在项目的设计规划阶段也很少把可实施的方案与项目的市场经济性相连，导致房地产项目开发设计时浪费了较多的物力人力，所设计的方案在非常大的程度上缺乏可行性，或者在项目实施过程中缺乏成本管理意识，造成很多不必要的项目成本支出，大部分是由于项目开发管理过程中的不及时所导致的。
4、成本管控部门责任不明确
一个房地产项目需要有很多个部门的参与，每个部门有分工也有合作。但目前的管控部门的职权还不够明确与全面。仅仅只是参与项目的建设，而建设前的设计与准备阶段却参与甚少。成本管控部门确立的目标在实现的过程中也存在诸多问题，无法与各部门协调，应该加强成本管控意识，并积极的配合成本管控工作。
三、房地产开发项目管理的重要措施
1、树立成本管理观念。在当前的经济环境之下，房地产企业需要建立系统的成本管理观念，立足全局，系统的对成本管理的内容、对象、方法进行分析。对成本管理的核心掌握，并且把它和市场经济相结合，构建具有特色的成本管理体系。
2、建立并健全成本控制机构管理
项目成本管理的落实与切实执行，其关键是否有完善的控制组织来开展成本控制工作，为加强成本管理，企业应该要成立一个涉及设计技术、施工、财务等方面的成本管理小组，其主要职责是对项目部的成本有关工作进行管理与指导。目部本身也应该建立对目标成本控制工作进行管理的一个小组，负责项
目部的各种项目权利、责任、奖惩、义务等内容，项目经理要在有关原则的指导下把职责分配到具体负责人上，把应达到的成本目标分解并落实到职能部门
个人及班组。有效的成本管理监督机制的前提是，保证有先进的检测仪器和监控手段，两者能得得到重视与有机的结合，增加利润、降低成本是能够实现的。
3、有关业务部门人员能力和素质的提高
假如有关业务部门人员的职业素质不能得到重视，将不能建立目标成本控制体系来对成本进行准确管理，所以说，要定期对有关人员安排业务培训，让有关人员能够对业务上的最新动态及时关注，除了定期业务培训之外，业务人员的职业道德的培养工作也不可忽视，此时，对有关法律法规加强认识，企业能够建立内部人才库，分享并且管理具有不同技能的人才，对他们进行统一管理，让组织业务人员能够定期参加整治学习与有关教育课程。
4、加强管理机制和信息交流
从开发到实施房产项目中涉及到很多方面的因素，所以建立并完善沟通机制和信息交流是非常有必要的，同时也可以加强工程项目的实施与管理。提高各个方面的管理效率。在房地产公司的内部应该建立一个有效的信息交流机制，形成协调并统一的开发管理模式和项目设计，从高效运转的管理模式中对房地产开发项目的管理不断优化；房地产企业还应该建立起设计方式与项目参与方式的交流沟通机制，使项目实施过程中的协调沟通机制能够实现。
5、质量管理与过程控制
房地产开发项目管理设计建立了一个项目实施的理论平台，奠定项目管理的过程控制基础和项目实施的质量基础。在项目设计时，应对有关项目进行充分控制和了解，为项目的实施建立起可调整而详细的可行性计划，使项目的质量管理能够得带保证。制定出具体并可调整的项目计划。使开发商对项目开发设计的公司能够有一个可评定的标准与监督，也可以在项目的管理实施过程中，对有关建设项目能够实现质量管理与过程控制。
结语：
房地产业作为资本密集型的一个行业，资金的多少决定了其在竞争中的优劣，并且有规模出效益的说法，但现在的中国房地产市场，除了资源杠杆、资金扛杆之外，最重要的就是经营管理者的水平，无论是大型房地产企业还是中小型房地产企业，其生存的策略不关大小，而是在于管理，按照企业自身规模，选择出灵活且高效的经营开发项目，对项目成本管理要狠抓，这样房地产企业才能够健康发展。
参考文献：
[1]丁振需.浅析房地产开发项目管理措施[J].上程管理.2009.
[2]蒋鹤林.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国新技术新产品.2010（06）
线路改造工程
档案管理制度
中国水利水电第X工程局有限公司 南水北调供水线路改造工程项目部
2017年 1月 1日
一、总则
为了加强南水北调供水线路改造工程施工四标段档案的收集、整理、立卷、归档管理，充分发挥档案在经营管理、施工生产中的作用，根据建设单位下发《南水北调济南市市区续建配套工程卧虎山水库供水线路改造工程规章制度汇编》档案管理以及有关各类档案管理的规定、规范、条例、办法等要求，制定本档案管理制度，确保建设项目档案的完整性、准确性、系统性。
工程档案资料工作是工程建设过程的一部分，应纳入建设全过程管理并与工程建设同步。严格按照建设单位下发档案规章制度规范要求做好各工程文件、材料的形成、积累、整理、归档工作。
二、档案机构及其职责
公司指定专人负责档案管理工作（即资料员），资料员负责档案 接收、收集、整理、立卷、保管、调阅等工作。其主要职责包括：
1、收集、整理、立卷和归档工程项目的档案材料；
2、档案材料的保管和销毁；
3、档案材料的查借阅、催还。
三、档案的立卷、收集、整理
1、以工程项目为单位，分别立卷。
2、在工程项目的招投标阶段开始立卷，收集该项目有关资料归 档管理。
3、各项目的职能人员应将在工作过程中形成的文件资料进行积累，整理和及时归档。
4、在档案的首页设卷内文件目录，并填写文件序号、编制单位、名称、归档日期等信息。
四、档案的管理
1、对工程项目档案系统排列编号，确定保管期限，编制档案目 录，按一定次序排列和存放。
2、每年对档案进行一次清理。
3、清除不必要保存的材料。
4、对破损和褪色的材料进行修补和复制。
五、档案要求
1、文件必须为原件、正文，符合文件格式。
2、必须齐全完整，装订整齐，并适当管理。
3、传真件应复印一份归档。
六、档案的保管
1、档案管理人员应妥善保管，防虫蛀，防丢失，保证档案的安全。
2、所有档案应专柜存放，加锁。
3、所有档案不得随意查阅、变订，不得置于公共场所。
4、公司档案保管期限分永久、长期、短期三种。介于两种保管期限的，保管期限从长。
七、档案的销毁
1、档案管理人员根据档案保管年限的规定对档案进行鉴定，登记已失效的档案，编制档案销毁清册。
2、档案销毁清册经核准人批准，方能销毁失效档案。
3、销毁一般以焚烧、粉碎的方式处理，特殊销毁方式另作说明。
4、销毁时要有二人以上监销，并在档案销毁清册上签字。
5、销毁人员应采取严密管理措施，防止档案失密和泄密。
八、档案的查借阅
1、因工作需要查阅档案的应填写好查阅申请单，由核准人签字 同意，方可查阅。
2、确因工作需要外带，需办理档案外借手续，经核准人签字同意，方可带出，用毕即归还。
3、资料员对文件的查（借）阅情况要进行登记。
4、借阅人对所借之档案必须妥善保管，不得私自复制、调换、涂改、污损、划线等等，不能随意乱放，以免遗失。
5、借出档案材料，因保管不慎丢失时，要及时追查，并报告主管及时处理。
6、外单位借阅档案，应持有单位介绍信，经核准人批准后方可借阅，且不得带离档案室。其抄摘内容也须核准人同意且审核后才能带出。
对于房地产公司的工程管理，其实最关键的就是对合作单位的管理，管理的好坏事关工程建设的好坏。对于合作单位的管理，主要还是严格按照合同进行管理，对于违反合同或者合同履行不到位的地方通过《施工管理条例》进行相应处罚，并限期进行整改。这就要求我们一方面在制订合同的时候各项条款尽可能严密、细致，同时可执行性要强，杜绝可能产生歧义的条款，这对于施工过程中严格执行合同很有好处。下边分别就不同的合作单位的管理控制措施分别说一下。
1、勘察单位
由于地质勘察成果的质量直接关系到设计的质量，尤其是地耐力的准确程度、地下土质变化情况的准确程度都会对设计成果产生较大影响，尤其是对工程造价和进度。所以为了确保勘查行为的规范性，勘察结果的准确性，首先在与勘察单位的合同签订时要在合同中对其提出以下约束：
1）有可能的话要求勘察单位在合同生效后交纳一定数量的质量保证金，对勘察成果质量进行担保；
2）在付款方式上应约定在基础开挖、验槽、确认现场土质情况与勘察报告情况基本吻合后再付款；
3）在合同中约定，对其在实施过程中发现的弄虚作假的行为，要制定详细处罚细则。
其次，要加强过程控制，在勘察工作进行时，工程部应选派有责任心的工程技术人员或监理工程师在现场进行必要的质量检查和监控，并要做好真实检查记
录，确保勘察结果真实可靠，发现其有违规行为或弄虚作假行为应及时纠正并进行必要的处罚。
2、监理单位
对于监理公司的管理，首先在合同中明确监理部人员组成名单，该名单尤其是总监要经业主事先考察确认，并在合同执行过程中严格遵照执行；选定的总监和总监代表原则上不允许更换，如果确需更换（比如总监或总监代表辞职），新任总监和总监代表必须经业主事先考察同意方可更换，但更换总监时业主要扣除监理公司5万元的违约金，更换总监代表时业主要扣除监理公司2万元的违约金，一般监理人员的更换必须事先经工程部审查同意后方可更换，更换的人员在技术水平和工作能力上不得低于原有人员；这样才能确保监理部的整体素质，整体素质提高了，监理质量才能够得到保障。
第二，在合同附件中要明确约定对于监理公司在日常监理过程中的奖罚条例，对其行为进行约束。
第三，工程开始前要求监理公司及时上报相关监理方面的文件（如监理规划、监理大纲、监理细则、旁站方案及日常管理条例等），对并其进行认真审核，并在工程开始后严格按照审批后的文件进行监督执行，对于做得好的方面可以按照相关约定给予适当奖励，对于做得不好的地方按照相关约定给予处罚，做到奖罚分明，以提高其工作热情和工作积极性，并对其不当行为给予及时纠正。以确保监理工作的有效性。
第四，要求监理公司在日常的文件审查中必须负起责任，不得以任何理由将
责任直接推向业主工程部。
3、施工单位
工程做得好坏其实最重要的是在施工单位，所以对施工单位的管理是最重要的，只有把施工单位管好才能真正的把工程搞好。
对于施工单位的管理，我们认为主要从以下几方面着手。
1）在合同中明确项目经理，并明确项目经理必须真正的常驻现场，每周在现场时间不得少于6天，确实有事必须提前向业主和总监请假，经同意后方可离开现场，未经同意擅自离开现场或每周驻工地时间低于6天的在合同中明确处罚标准。项目经理在工程实施过程中不得更换，如确需更换的（比如项目经理辞职），必须经业主同意，且新任项目经理必须经业主考察认可，且在更换项目经理时业主要扣除施工单位30万元的违约金。
2）在合同中明确项目部主要管理人员，经考察同意后原则上不允许更换，如确需更换，新进人员在资格、能力、水平上不得低于原有人员。
3）《施工管理条例》的制定在工程管理中起到的作用在项目中已有明显体现，我们在总结本工程经验教训的同时在对其进行进一步修改完善，使其在今后的项目中能够发挥更大的作用。同时为了更好地进行工程管理，拟将以前每周进行评比奖罚改为每周考评，月度统一奖罚。
4）工程正式开工前认真审核其施工组织设计及各专项施工方案，尤其是工期计划，确保其科学性、合理性和可行性，并要求对其计划进行细分，包括进度计划、质量控制计划、安全控制计划，实行全方位的计划目标管理，将各控制节
点逐步细化，总体计划控制各大的工程节点，月计划控制各单项工程节点，周计划控制每一道施工工序。
5）在工程开始后通过对监理公司的严格要求和控制达到对施工单位的有效控制，控制要求就是全方位的计划控制，要求月计划必须建立在总体计划的基础上，且必须满足总体计划的要求；周计划必须建立在月计划的基础上，且必须满足月计划的要求；任何计划的偏差必须及时采取有效的纠偏措施；鼓励施工单位超前完成计划。同时根据《施工管理条例》进行相应的奖罚。
我们认为，通过以上措施的采取，将会使整个工程部的管理水平上一个台阶，并能更好的管理好工程，把工程的各个环节纳入较好的控制之中。
【关键词】工程管理；质量；风险；人力资源；进度
当前房地产开发企业工程管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，很多房地产开发项目存在着质量不合格、交房脱期、空置率高等问题，这很大程度上制约了房地产开发企业的发展，因此房地产开发企业要想提高自身的竞争力，加强开发项目的工程管理是迫在眉睫的，本文以Y项目为例，旨在强调工程管理的重要性，希望能给读者以借鉴。
一、工程管理过程出现的问题及对策
（1）以工程质量为根本，保证安全质量的前提下，节约成本。为了使业主满意，此公司从设计阶段就严格考究，为了使业主满意，开发商经过多次市场调查，按照适用性、经济性等原则，与设计单位多次商讨，提出合理化的建议，最终共同确定室内平面设计，使得室内设计无论从使用方面还是布局方面都接近市场需求，并而取得良好的效果，房屋销售情况很好。作为开发商，对成本的控制尤为重要，这就要求开发商项目部技术人员将成本控制好，根据工程所处环境，土质等因素制定合理的方案，此项目地处山丘地带，高低起伏较大，就如何合理的分布建筑，节约成本的问题，同设计方进行认真商讨，经过双方的共同努力，最终将设计最优化，既达到整体美观的效果，又节约了成本。（2）做好风险管理，才能稳坐船头。政治、社会、经济、政策环境风险对建筑行业具有巨大的影響，就开发商而言要认真对待风险因素，在工程实施过程中，对可能出现的风险因素采取对策，避免风险的发生。此项目进行过程中，发现承包商施工方法不当，施工工艺落后，还存在偷工减料的行为，开发商及时发现问题，并对承包商进行解约与控告，同时及时招标了一家信誉良好的承包商，避免了此类事件的再次发生，保证了工程按时、保质、保量的完工。（3）人力资源对企业的推动作用。随着房地产开发企业的日益扩大，企业对专业化经营人才的需求也显著增大，由此，开发商企业要加大对此类人才的收纳与培养，给企业增加人才储备，同时要采取“适才原则”，充分发挥每个人的才能与力量。在此工程建设中，Y房地产开发公司根据工程的需要，专门组织了一支专业队伍，这支队伍有不同专业技能人才组成，在工作中专人负专工，在工程建设中发挥了重要的作用，解决了很多工程建设中遇到的难题，使得工程得以顺利而高效的完成。（4）工程沟通管理的重要作用。要对房地产开发管理人员进行培训和再学习，让他们加强对沟通管理重要性的认识，从而在工作中能更好的与内部和外部等不同职能部门加强沟通，使信息能更好的流通。在工程进行过程中，在浇筑某楼层楼板时，由于道路不便的原因，混凝土运输过程耽误时间，使承包商安排的人员与机械等了很长时间，结果运来时混凝土离析严重，不能使用，使得承包商人力物力白白浪费，从而使得承包商不满，而混凝土运输公司也是满心的抱怨，双方发生争执，差点造成暴力事件，在开发商的协调下，双方经过商讨达成赔付协议，此事得以解决，由此看出沟通的必要性，假如双方能及时的沟通，便能使双方信息得以流通，就可避免此类事件的发生。（5）工程进度目标控制不可小觑。计划是控制的依据，目前我国的开发商企业普遍忽视制定合理计划的重要性，从而缺乏对工程进度过程的控制，对此，Y房地产开发公司根据合同及总体进度目标的要求，认真编制工程进度总体控制计划，在施工过程中，让承包商按计划的进度施工，共同研究，合理的配置人员、机械设备和周转材料，使工程进度目标得以实现。
二、小结
在整个工程建设中，工程管理是整个工程建设过程中主要的职能工作；是工程建设过程中疏通一切社会关系的枢纽；是整个工程建设过程中的综合性管理工作。工程项目的综合性的管理，使得项目本身的复杂性得以系统化的管理，从而提高了工作效率，实现了优化，取得良好的社会效益和经济效益，工程管理的重要作用由此可见。
参 考 文 献
[1]史海峰.论加强房地产工程管理的措施及意义[J].科技风.2010
房地产开发项目是一项复杂的系统工程, 具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体, 是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者, 对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效, 紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面, 因此显得尤其重要。现阶段, 我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验, 尚未形成一个科学有效的管理模式。
2、房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种, 就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式, 是最为普遍的管理方式, 主要设置一系列的管理部门, 用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式, 主要管理单一项目。而事业部制, 从开发到工程施工, 都必须参与管理, 参与财务核算, 以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少, 主要承担设计后的一般管理工作。然而, 当前形势下, 房地产开发工程项目管理形势不容乐观, 其具体表现为:
2.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险, 一般来讲无外乎七种:首先是政治风险, 即当政治环境变化后, 影响相关投资走向, 所产生的房地产投资风险。接着是环保风险, 即在房地产施工中, 涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险, 一般是跨国或者金融风暴, 以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺, 加上企业的购买能力进行对比, 所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一, 所以信用风险是最为关注的风险, 它涉及到开发商和承包商, 更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的, 如果企业面临严重的财务风险, 其必然会造成资金周转不灵, 导致企业破产。最后便是经营风险, 即由于管理方面的原因, 对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉, 开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺, 通常导致工程质量得不到保证, 工程造价过高。
2.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段, 到房地产施工以及竣工阶段, 每时每刻都涉及到工程造价, 优化项目成本管理, 意义重大。在决策阶段, 一部分房地产开发企业因错误的决策, 导致工程投资增多, 有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中, 有的企业只是一味地追求造价, 忽略了实际建设中的问题, 导致在实际工程施工中, 签证变更量大, 施工进程无法保证, 从而变相地增加的工程成本, 影响房地产投资效益。
3、房地产开发工程项目管理优化措施
3.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险, 用来减少房地产开发相关的隐蔽损失, 维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种: (1) 风险回避, 所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时, 必须采取放弃投资决策相关措施, 这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法, 迫不得已的情况下, 才能采用。因为采用风险回避的手段, 必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。 (2) 风险转移, 所谓风险转移就是运用一定的防范, 将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中, 这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成, 首先是签订合同, 即以合同的方式, 来转移相关风险, 在签订合同后, 无论发生相关风险, 都有乙方来承担。然后便是保险, 即通过买保险的方式, 将不能预知的相关风险来转移给保险公司, 虽然这样会增加部分成本, 但是通过这种方式, 最为有利。比如当房地产项目开发过程中, 遇到重大自然灾害, 或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
3.2 全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程, 必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发, 再控制设计中的造价, 在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式, 按全寿命周期成本最低为原则, 进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理, 其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中, 必须按照成本影响因子的程度大小, 选取相关比例的措施来控制项目成本, 不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程, 决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
在房地产开发项目投资决策阶段, 必须把握成本的关键因素, 从定性和定量分析来控制造价成本。所谓定性分析, 即从宏观的角度出发, 大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析, 是全面把握效益成本, 注重资金投资与效益比例, 研究工程价值走向, 从可行性报告中合理做出相关预算, 对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段, 所以在这个阶段控制造价, 最有必要。首先必须严格控制工程变更, 因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲, 必须严格监督建筑单位, 使其严格按图纸施工, 按程序办事。对于建筑单位提出的工程变更必须严格把握, 详细审查, 对于不需要变更的内容, 坚决驳回;对于确实有利于加快工程进程, 而且工程中必须要变更的内容, 予以批示。然后是加强施工现场的管理, 必须委派施工监理, 在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度, 层层把关, 对于不符合工程需求的材料予以清除, 对于施工方案必须严格审核, 提出有利于施工的相关措施, 用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面, 必须加强监管, 使建设单位能如期完成施工相关内容, 若有拖延进度的现象发生, 必须做出相关处罚。
3.3 项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品, 工业产品在流水线上生产, 影响产品质量的因素相对较少, 同批次产品质量较为稳定, 而建筑产品质量的影响因素很多, 如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外, 项目建设管理涉及了多种学科, 如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等, 需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力, 需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见, 房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛, 考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设, 其素质必须得到保证, 这是项目管理成败的基础。
摘要：房地产一直是当前中国热门的话题, 作为开发商而言, 如何提高开发工程项目的管理水平, 降低工程造价, 是其研究的热点。文章阐述了当前房地产开发工程项目管理现状, 针对相关问题, 探讨了项目管理优化措施。
关键词：房地产,开发,工程项目,管理
参考文献
[1]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材, 2006, (2) :142-144.
[2]陈炷红, 张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2006, (3) :67-70.
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