业主委员会委员履职承诺书（精选16篇）
本人自愿参加
业主委员会委员选举，并经业主大会会议表决通过当选为该小区业主委员会委员，愿意为该小区全体业主服务，并作出如下郑重承诺：
本人在担任业主委员会委员其间，遵守物业管理相关规定；遵守业主大会通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会工作规则》相关规定；认真履行物业管理法律法规规定的业委会委员职责和义务；执行业主大会通过的决议；积极参加业主委员会会议，努力做好业主委员会分配的工作。保证无下列情形之一行为：
一、违法搭建建筑物、构筑物；
二、擅自改变物业使用性质；
三、拒交物业服务费；
四、拒交维修资金；
五、法律、法规规定的其它物业使用禁止行为。
承诺人（签字按手印）：
业主主要就房屋质量问题、合同违约、房屋面积缩水、违法经营、以及物业费、物业服务质量、物业服务态度等问题与开发商和物业公司产生矛盾并展开维权行动, 但单个业主毕竟势单力薄, 通过业主委员会维权变势在必行。
据我国2007年《物业管理条例》规定, 业主委员会有以下职权: (一) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四) 监督管理规约的实施; (五) 业主大会赋予的其他职责。《条例》规定业委会可以行使监督、协助物业服务企业及选聘物业管理企业的权力, 但由于外部困境和内部困境的客观存在, 尚不能有效保护业主权利。
业主委员会维权的外部困境主要有:一是现行制度对业委会维权不利, 业委会法律地位不清晰、诉讼地位模糊;二是业委会与开发商、物业公司实力悬殊, 开发商、物业公司可以组成利益共同体, 且分工明确, 组织严密, 业委会很难与其对抗;三是信息不对称, 开发商、物业管理公司对各种规章制度非常清楚, 清楚了解社区规划信息、合同信息等等, 而业委会缺乏专业知识, 在此方面存在天然缺陷;四是维权手段缺失, 体制内规定的维权手段象征意义大于实际意义。
相比外部困境, 内部困境在业委会维权上反而更加难以调解, 内部困境主要有:搭便车困境、信任危机、专业知识与财力制度缺乏。
现阶段, 业主搭便车行为非常普遍, 每个人都希望少付出甚至不付出, 坐享他人的努力成果, 如果其他人维权成功自己跟着收益, 如果失败自己也不会有所损失, 甚至业委会内部人员也有搭便车心态。主要是产生原因是:预期收益不确定, 相对于开发商的强势, 业主、业委会的力量过于弱小, 组织过于松散, 且无法避免政府偏袒开发商的可能, 由于各方面都处于劣势, 所以维权收益不确定;维权成本过高, 维权是个长时间的过程, 时间成本高;聘请专业的测量公司、律师、参与诉讼又会产生巨大的经济成本;在维权途中又可能面对开发商的威逼利诱, 如被开发商重金收买则会一人得利, 其他业主承受损失, 由此可能产生信任危机;如开发商、物业公司采取暴力手段打击报复, 则在维权中可能面临生命财产损失, 暴力伤害风险不可忽视。
虽然业主委员会在维权上处于不利地位, 业主委员会仍可以根据不同的情况采取相应的手段维护自己的合法权益, 维权手段有官方手段和民间手段两种。官方手段为官方和法律条文所许可、支持, 而民间手段未必可以得到官方的支持。
当权益受到不良侵害时, 业委会往往会首先通过官方手段维权, 但是在当今中国体制内维权行为的象征意义往往高于实际意义, 很多情况下成本颇高且成效甚微, 主要的具体维权途径:一是谈判、协商:当业主的权益受到侵害时, 与开发商、物业公司进行谈判、协商是最普遍的渠道, 希望开发商和物业公司可以采取补救措施、停止侵害、消除影响, 但此种方式成功率并不高。一方面, 开发商和物业公司在强势地位和暴利驱使下很可能不予配合, 另一方面, 业主也可能提出过分的要求。二是向人大代表反映问题, 但很少这么做, 即使做了也效果不大。三是向政府投诉, 希望政府采取措施, 保护其利益。四是求助媒体, 但媒体没有必然帮助的义务。五是通过诉讼手段, 但此手段成本高、时间长、起效慢, 案件涉及的证据大多掌握在开发商和政府手中, 举证困难。而民间手段则由于其局限性很难被提倡, 如“非暴力不合作”拒交物业费、贴大字报、闹事、集体上访、示威游行、暴力反抗等。
在一个稳定的大环境下, 各种利益纠纷都应通过已经规定好的体制内途径进行解决, 由此, 政府应首先提供利益申诉机制、建立健全相关法律部门与权力机构、并在争端解决中扮演中立的仲裁者, 协调业主内部矛盾和业主与开发商、物业管理公司矛盾;其次, 开发商应学会与业主交流, 避免不必要的冲突, 注意保护自己的品牌, 培养品牌意识;再次, 业主应追求理性解决争端, 在购买房屋、购买服务前做足准备, 谨慎签订合同, 着力避免事后损失, 维权时应采取妥当方式, 始终检查合法性, 避免不必要的冲突。
参考文献
[1]黄征.业主集体维权社会组织困境研究[D].清华大学, 2005.
作为新任委员，我就职于广东省政府发展研究中心，这一机构最重要的职责是为省委省政府决策服务。我们的主要工作是通过调查研究，将一些带前瞻性的研究成果提供给省委省政府，促进决策的民主化、科学化；政协委员则通过调研、巡视等发现、分析、解决问题，在这些方面两者有共通之处。我从事的职业，对本身履行政协委员的职责也有很大帮助。但这两者又有区别，省政府发展研究中心的工作属于政府体制内的决策咨询，跟政协委员作为全社会的建言谋策不一样，政协的建言谋策有更强的约束力，我希望在今后委员履职的工作中，能尽量用好这样一种建议权、提案权。
2013年的“两会”上，广东的改革与发展成为焦点，这是同广东转型升级、科学发展的大环境分不开的。这些年，省委省政府高度重视“经济转型升级”和“区域协调发展”等难题，委员们关注这些，正抓住了广东经济的问题所在，为此鼓与呼，确实很有必要。2013年7月，省委召开专题协商会，为制定出台促进粤东西北地区振兴发展的政策措施，广泛征求各民主党派、工商联和政协委员的意见建议，会上反馈的二十多条意见，大部分都吸纳到决定里了，委员们觉得很高兴，感到《决定》吸取了政协的智慧，在社会发展中起到了重要作用。
政协委员分散在不同的地区和领域，如何把他们的力量凝聚起来，需要引起重視。政协委员的提案不是为“提”而“提”，提了是要落到实处，是要推动问题解决的，但有些政府职能部门对委员反映的意见不够重视，让问题一拖再拖，很多工作的成效便大打折扣，所以这方面还需要加强。
作为政协委员，如何做到“为民代言、为民建言、为民立言”？首先要了解民意，不然就会变成是“放空炮”，这应是政协委员的基本功。比如在全国“两会”上，我们看到一些颇具娱乐性的报道，如妻子做家务丈夫要发工资等，这显然是对基层、民意不了解，对社会实际不了解造成的。政协里的“明星委员”有两类，一类是先成为明星后成为委员的，还有一类是成了委员，因为敢于说真话，敢于为民发声，后来成为明星的。对于前者，他们参政议政当然能产生比较好的社会效应，但这里也可能存在不参会、不提交提案等失职现象。对于顶着政协委员头衔却长期失职的“空头委员”，就应该除名。对那些从事政协委员工作而产生明星效应的，大家应引起重视，他们需要媒体、民众的大力支持——我们广东省就有很多这样的政协委员。政协委员要为改进而批评，要提出建设性的意见而不是为发泄情绪而批评，这样才能真正履行好委员的职责。
原载于《同舟共进》2013年第11期，转载请注明出处
第二条：业主委员会委员，必须坚持实事求是，不搞虚假的原则，认真学习相关法律及小区的各项规章制度真正明确业主委员会在小区民主自治中的地位与责任，业主委员会应是业主大会的执行机构。
第三条：树立全心全意为全体业主服务的思想、有奉献精神。不遗余力地维护广大业主的合法权益。同时，接受各业主的监督和考验。
第四条：委员必须按时参加业主大会和业主委员会的各种会议，不迟到、不早退。有特殊原因不能参加会议，应提前向主任请假，经批准后可不参加会议;中途退席的应征求多数委员同意。缺席可以委托其他委员表决意见。
第五条：坚持组织领导，服从组织决定。贯彻民主集中制的议事原则，一切以组织决定统一行事。不得自作主张，擅自行事，不得谣言惑众，肆意妄为。坚决不做损害广大业主利益的事情。
第六条：委员要举止文明，形象得体。不得在小区内公然参予打架斗殴，不得随便辱骂、诽谤他人。文明参加业主委员会组织的各种活动。禁止对其它委员出言不逊。禁止辱骂其他委员，禁止以各种方式扰乱会议秩序。坚持学习，关心时政，提高从事为业主服务工作的理论水平和业务水平。
第七条：各委员要各司其职，各负其责，严恪自律，勤奋工作。主任要管理好公章及其它由其保管的各种资料、文件，要按组织的决议使用公章、材料。
第八条：坚持委员值班制度，各委员应保持良好的工作作风，认真接待处理业主的各项投诉、来访事务、细心调研、解答疑难。不得态度横蛮无礼，不得敷衍应付，推卸责任，不得办事避重就轻，有始无终，忠实履行委员义务。
第九条：委员违反第五条未请假、请假后未经批准不参加会议的或未经批准中途退席的由业主委员会作出以下处理;
1、违反一次的予以警告;
2、违反两次的责令书面检查;
3、三次以上的责令停止委员工作，并通报批评;
4、情节严重的提交业主大会罢免其委员职务。
第十条：委员违反上述各项规定的，长期不能出席会议并长期不能为业主服务的，由业主委员会根据不同情节作出以下处理;
1、警告;
2、责令书面作出检查或通报批评;
3、责令停止委员工作并解除一切职务;
4、提交业主大会罢免其委员资格。
第十一条：一切正常或非正常原因停止委员职务的`，离职前须作好与业主委员会的工作交接。造成损失的通报批评，并承担法律责任。
第十二条：严格遵守本守则。规范金兰苑小区业主委员会委员的工作行为。
第一章 总 则
第一条 为维护业主合法权益，规范业主、业主大会、业主委员会的活动，保证物业管理工作的顺利进行，根据全国《物业管理条例》、《业主、业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法规文件，结合本市实际，制定本规则。
第二条 本规则适用于本市行政区域内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。
业主自行管理或委托其他管理人管理物业的，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则。
第三条 业主是房屋所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应当遵守法律、法规以及管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则。
第四条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行约定，规范服务行为。
业主大会、业主委员会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督和指导。积极配合社区居民委员会的工作，接受社区居民委员会监督和指导，发布重大决定前应先听取社区居民委员会建议，与社区居民委员会合作并配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第六条 市房产行政主管部门负责业主大会、业主委员会运作相关政策的制订，负责对全市业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理。
辖区物业主管部门负责辖区范围内业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会。
街道办事处（乡镇人民政府）全面负责指导业主成立业主大会和业主委员会履行自治管理职责；及时处理业主、使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉，调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间纠纷；会同辖区物业主管部门采用多种方式宣传物业管理政策法规和相关知识。
社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督业主委员会工作，在规定情形下代替业主委员会行使业主委员会职责。
第二章 业 主
第七条 业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第八条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第九条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
业主转让房屋时，其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让。
第一章 总则
第一条 业主委员会（以下简称业委会）是本小区物业管理区域内代表全体业主对本小区物业实施自治管理的组织。业委会名称是“ AAAAA业主委员会”。业委会由业主代表大会选举产生，委员由业主担任。业委会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。
第二条 业委会接受物业管理行政主管部门和街道办事处的共同监督与指导。
第三条 本章程所称业主是指房屋所有权人和土地使用权人。第四条 业委会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。
第二章 组织与职责
第五条 第一届筹委会，由业主代表、镇政府代表、社区代表、派出所代表、房管局代表组成筹委会，筹委会组织业主推荐业委会候选人员名单，提交第一次业主代表大会选举产生。
第六条 业委会设委员若干名，其中主任1名，副主任2名，主任、副主任在全体委员中推选产生。业委会聘任执行秘书1名，负责处理业委会日常事务。执行秘书可以不是委员或业主。业委会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。
第七条 业委会职权：
1、组织召集和主持业主大会。组织业主委员会的换届选举，组织修订《业主管理规约》《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》；
2、与物业服务公司议定物业服务费、物业维修资金等费用的收取标准及使用方法；协商制订物业管理计划；审议物业费用概预算及决算报告；
3、提出专项维修资金续筹方案，督促专项维修资金缴交责任人按照规定缴交专项维修资金，组织业主讨论专项维修资金使用；
4、采用招标或其他方式，为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业，做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、续订、解除物业服务合同；
5、检查、监督物业公司的物业服务工作；
6、对违反《业主管理规约》及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及业主管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失；
7、按业主大会（业主代表大会）授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入。按业主议事规则公布账目。
8、保管业主建筑物区域共有物权产权证、业主资格登记资料、共有物业图纸、合格证、维修记录等全部资料。
9、办理社团登记及业主公共物权方面的诉讼事项。
第八条 业委会义务：
1、筹备业主大会并向业主大会报告工作；
2、执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议；
3、贯彻物业管理及其他有关法律、政策规定、组织开展多种形式的宣传教育；
4、执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；
5、督促业主和物业使用人遵守业主管理规约，按时缴交物业服务费用；
6、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理中的有关问题；
7、负责业主资格登记和变更；
8、保障本物业各项管理目标的实现。
第九条 业委会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条 下列人员经业委会决定可获得适当津贴：
1、业委会主任；
2、业委会副主任；
3、业委会执行秘书；
4、业委会同意的其他人员。
第三章
会议
第十一条 业委会每年组织召开一次定期会议，有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，组织召开临时会议。
第十二条
业委会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
第十三条
业委会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员，并将会议通知、议事内容以书面形式在物业管理区域内公告。委员因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。
第十四条
召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（市房管局、街道办事处、派出所等）、物业服务公司的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。
当本物业有1/3以上为出租时，必须聘请相当于本会委员1/3以上人数的承租人为聘请委员，并通知其列席本会会议。
第十五条 会议决定问题采取少数服从多数的原则。会议必须有过半数委员出席，进行表决时，每位委员有一票表决权，作出决定经全体委员人数过半数以上同意。
第十六条
业委会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益。
第十七条
业委会委员应当对本会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。
第十八条
业委会执行秘书应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名后存档。
第四章 委员
第十九条 业委会委员由业主大会（业主代表大会）从业主中选举产生，人数为5—11人单数，最多不超过11人。
第二十条 业委会委员由道德品质好、思想素质高、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。
第二十一条 业委会委员的撤换、增减，由本会会议通过后，提交业主大会（业主代表大会）确定。
第二十二条 有下列情形的人员不得担任业委会委员，已担任的必须停任，并由下次业主大会（业主代表大会）确认：
1、已不是业主；
2、无故缺席会议连续三次以上；
3、因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；
4、有违法犯罪行为已被司法部门认定或正在接受调查；
5、挪用、侵占业主共有财产；
6、索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；
7、利用职务之便要求物业服务部门减免其物业服务费；
8、经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；
9、其他原因不适宜担任业委会委员的。
第二十三条 任何委员停任时，必须在停任后半月内将其管理、保存的业委会文件、资料、帐薄以及属于业委会的所有财物移交给业委会。
第二十四条 委员的权利和义务：
1、权利
（1）有权参加业委会组织的有关活动；
（2）具有选举权、被选举权和监督权；
（3）有权参与业委会有关事项的决策；
（4）具有业委会的建议和批评权。
2、义务
（1）遵守业委会章程；
（2）执行业委会的决议，完成业委会交办的工作；
（3）依据法律和业主大会（业主代表大会）的决议应该履行的其他义务。
第五章 经费与办公用房
第二十五条 业委会开展工作的经费由全体业主承担，按以下方式筹集：
1、全体业主共有部分物业经营收益；
2、全体业主共同交纳；
3、业主自愿捐赠等其他合法方式。
第二十六条 业委会的经费开支包括：
1、业主大会（业主代表大会）会议和业主委员会会议的费用；
2、必要的日常办公费等；
3、业主委员会委员及有关工作人员的工资、津贴等费用。
经费收支账目由业主委员会专人负责管理或委托物业服务公司管理，每季度向业委会汇报，每向业主公布。
第二十七条 业委会的办公用房设在老干部活动中心。
第六章
附则 第二十八条 业主大会（业主代表大会）通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第二十九条 业委会的解散与终止，依照业主大会（业主代表大会）或政府主管部门的决定解散或终止。
第三十条
本章程经第一次业主大会（业主代表大会）会议通过后生效，同时报当地物业管理行政主管部门备案。
在房地产行政主管部门的指导下, 由选举产生的业主代表构成, 其代表所有业主利益, 代表业主向社会各界反应业主的愿望与要求, 组成人数一般为5到11人, 并且具有监督物业公司管理职能的工作与督促业主履行责任的职能。
二、我国业主委员会的法律地位
我国业主委员会在现有的法律条文中并没有确切的定位, 这一状况既造成了我国各地方司法实践的混乱, 也加剧了小区生活的矛盾与纠纷, 对行政管理产生了极大的阻碍。 因此, 明确业主委员会的法律地位, 既有利于我国法律体系的进一步完善, 也有利于促进我国居民生活的和谐和提高纠纷解决的效率。
三、业主委员会的实体法地位
非法人组织, 是指不具有法人资格, 但具有民事诉讼资格的组织。
首先, 业主委员会的成立是由全体业主选举产生, 成立后到相关行政管理部门登记。业主委员会的登记程序并不是其成立的法定要件, 而法人的成立则是以其合法设立并登记在册为法定要件。业主委员会的成立登记行为, 只是用于行政管理的需要, 并非等同于法人的依法定程序审批并登记行为。
其次, 在业主委员会的财产、经费方面, 法学界一直对此争论不休: 部分学者认为业主委员会对小区的共有设施、 设备等得收益享有所有权, 从这一方面来讲, 业主委员会具备了法人的财产要件; 另一些学者认为, 小区的共有设施、 设备等得收益不能仅仅归于部分业主, 其应当属于全体业主所有, 不能成为业主委员会的独立财产, 这些财产只是由业主委员会享有适当的管理权, 而非全部的所有权, 因此, 业主委员会并不具有法人成立的财产要件。
最后, 法人与非法人组织之间最根本的区别是能否独立承担民事责任, 法人是可以完全独立承担民事责任的组织。然而, 业主委员会不具备法人的财产要件, 无法独立的承担民事责任, 业主委员会的职权仅仅为代表业主行使权力、履行义务, 法律责任的承担要归于全体业主, 而非业主委员会。
我国《物业管理条例》、《业主大会流程》均对业主委员会的产生、职责、权利、义务进行了规定, 具备一般组织的构成要件, 而一般组织对财产要件的要求并没有法人财产要件严格, 只需具备一定财产而不必要完全独立, 因此, 在我国业主委员会类似于非法人组织, 由此, 笔者认为我国应将业主委员会归为非法人组织, 明确其法律地位, 与法人组织相区别。
四、业主委员会诉讼法地位
既然业主委员会是一个非法人组织, 法律也明确规定了其民事权利义务, 所以就应该为其提供相应的救济途径。 如果业主委员会只享有实体上的权利义务, 但是没有诉讼程序上的保护, 显然其权利义务得不到相应的保护, 也得不到更好的行使。故而, 笔者认为应当承认业主委员会的诉讼主体资格, 让业主委员会作为原告或被告参与到诉讼程序中, 为权利义务的实现提供实体与程序上的保障。
第一, 业主委员会可以作为诉讼案件中的原告。一方面, 最高院通过司法解释的方式肯定了业主委员会的原告资格。最高人民法院在[2003]民立他字第46号复函《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中指出金湖新村业主委员可以以自己的名义提起起诉。另一方面, 在司法实践中, 业主委员会作为原告启动诉讼程序的案件层出不穷, 绝大部分法院也都承认业主委员会的原告资格。基于以上两个方面的考虑, 笔者认为赋予业主委员会原告资格, 使得业主委员会可以独立的启动诉讼程序, 极具现实与理论意义。
第二, 业主委员会可以作为诉讼案件的被告。尽管学术界一直以来对于业主委员会是否具有被告资格这一问题争论不休。持反对意见的学者之所以业主委员会具有被告资格, 主要原因在于他们认为业主委员会不能独立承担民事责任。笔者认为应当承认业主委员会的被告资格, 具体理由如下: 首先, 否定业主委员会的被告资格, 会导致主委员会的原告资格与被告资格相分离, 使得业主委员会的法律地位更加模糊, 不利于业主委员会的管理。其次, 通过制度的完善, 业主委员会可以承担民事责任。民事责任的承担有的涉及财产, 有的不涉及财产。笔者认为业主委员会可以独立承担不涉及财产的民事责任, 而对于涉及财产的责任可以通过规定由业主承担补充连带责任来完善。最后, 承认业主委员会的被告资格, 避免原告资格与被告资格的分离, 实现权利义务的统一, 有利于相关理论的发展, 也有利于满足业主维护正当权益的现实需求。
参考文献
[1]周珂.物业管理法教程[M].北京:法律出版社, 2004:251.
[2]孙欢.我国小区业主委员会法律地位研究[D].南昌大学, 2011.
[3]赵松虎.我国业主委员会法律地位问题研究[D].吉林大学, 2011.
[4]李钺锋.关于明确小区业主委员会法律地位的提案[Z].2008.
【摘 要】由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及业主委员会管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区业主委员会管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。本文突破性地发现目前税收法律和制度关于业主委员会自治的缺陷，并探讨如何确立业主委员会法律地位和加强业主委员会自治的税收征管，以求对我国业主委员会税收治理提供一些思路。
【关键词】物业管理；税收征管；法律
一、背景
20世纪90年代中期以来，随着住房商品化改革的不断深化和房地产市场的迅猛发展，中国城市社会日益涌现出大量的新建商品房住宅小区。1991年3月，万科物业借鉴香港物业管理模式，引进业主委员会，在深圳天景花园成立了全国第一个业主委员会。
业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。21世纪初，业主委员会逐渐进入一个较快的成长和发展期，特别是伴随着大量业主维权运动的兴起，业主成立和组建业主委员会，其愿望日益强烈而迫切，其势头日益强劲而迅猛，并在《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。
二、现状分析
由于种种原因，业主委员会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。举例如下：
1.公共收益分配以及其涉及的税收征管问题
小区公共收益是指利用业主共有物权（物业共用部位、共用设施设备）进行经营性活动获得的收益。常见的小区公共收益包括小区公共区域内的户外广告、停车位、租赁摊位收益等；产权归全体业主的会所、游泳池、幼儿园等经营收入；物业管理用房的收益和部分通信运营管理费等。目前，大部分由业主委员会自治的小区都有业主委员会负责管理这些收入。在一些高档小区，归业主共有的会所、游泳池、幼儿园等建筑物，其本身价值就可能高达上亿元，每年小区共用部位、共用设施设备产生的广告费、租金等各类收入可能高达上百万元。
因为物业管理企业需要相关的资质，其收费项目及收费标准均需要经过物价部门的批准，而业主委员会没有经营权，又没有物业管理资质，如果收取物业管理费，很可能就违反了价格管理、工商、税务、劳动等法律规定。
2.发票管理问题
根据《发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。业主委员会收取业主物业费和车位费不开据发票属于违法行为。开具发票则又涉及到经营税收征管。
作为经营单位，物业公司都要按国家税收政策正常纳税。而实行业主自治以后，作为管理主体的业主委员会却不是一个企业法人，工商或税收部门无法根据规定对其经营行为进行管理。那么这也就意味着工商税收管理存在空白点。
三、理论分析
业主委员会作为业主自治管理组织，根据业主公约和业主委员会章程协调业主之间的关系，对物业管理区域内部事务具有一定的决定权，这是没有问题的。但业主委员会是否有权代表全体业主与其他民事主体签订合同？是否可以从事经营活动？是否需要征税？这就提出了业主委员会的法律主体地位问题。
从我国当初对物业管理的设计模式而言，对物业管理只考虑到业主大会（业主委员会）将物业管理权委托给物业服务公司，而没有考虑到存在业主委员会自行行使物业管理权的可能性。《物业管理条例》规定，业主委员会只是业主大会的一个常设执行执行机构，须根据业主大会的授权，对内负责处理日常事务，对外与物业管理公司签订合同。
2013年5月1日施行的新修订的《江苏省物业管理条例》取消了“业主委员会不得从事经营活动”的禁止性规定。这也就意味着业主委员会可以和物业公司一样从事经营行为。物业公司作为专业的公司，它的成立经过了工商登记，它的经营要接受政府有关部门的监督，它的收入必须按照规定纳税。而对于一个目前没有合理法律地位的组织，税务部门目前尚未出台对业主委员会的合理征税对象的相关征税规定，国家税收也就失去了这部分来源支持。若业主委员会数量继续增加，势必会影响整个国家的经济调控。
四、对策及建议
1.确立业主委员会合理的法律地位
从法律上来说，我国最新的《物权法》已有规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”因此不管是自治还是聘请物管职业经理人，这都在物权法规定的范围内，为业主委员会自治的模式提供了坚实的法律基础。
2.规范业主委员会的财务管理
业主委员会要建立物业管理的明细台帐，定期向业主公开所有经费的收支情况，如各项收入、发生的费用、人员工资以及各种代收费用的收取与支出等，争取广大业主的理解和支持。有了经费的保障，企业要完善各项财务制度，规范建帐，规范各科目的收入、费用和成本的确认等。
3.税务机关加强征收管理，规范财务核算，做到管理工作精细化
税务机关要加强对业主委员会的政策宣传和业务培训，深入开展涉税辅导，向业主委员会财务人员宣传行业最新政策，提升财务人员对政策的正确理解，准确及时确定收入，诚信纳税，提升业主委员会对税收的遵从度。
目前，大多数业主不知道物业管理费是应税项目，索取发票意识普遍不强。因此，在严格发票管理同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动，积极向小区业主宣传国家税收政策，提高小区业主的协税护税和主动索取发票意识。
参考文献：
中华人民共和国住房与城乡建设部：业主大会和业主委员会指导规则，2009.12
作者信息：
尊敬的***全体业主：
值此新春佳节来临之际，业主委员会恭祝大家身体健康、阖家欢乐、万事如意！
2013年，我们召开业主大会，选聘了小区新的物业公司。完成了小区一楼钢结构防护蓬的修建，对小区4个单元门进行了改造。小区维修基金定存到期后进行了续存增值。在此，对大家的支持表示衷心的感谢！
截至2014年1月底，业主委员会账面共结余资金约6万余元（详见财务报表）。
2014年，业委会有如下工作计划：
1、因为***物业的前期物业合同只签定了一年。届时，我们将召开业主大会，对物业合同到期后是否续签、或是选择其它物业公司进行表决。
2、与社区及自来水公司联系，力争完成小区自来水的直供水改造，此举对于改善每位业主家自来水的水质大有裨益。
3、与相关公司联系，拟动用维修基金对楼顶生锈的钢结构及阳台外立面水泥装饰层易掉落情况进行整修。
4、对楼顶自来水管损坏的保温层进行修缮。
5、继续督促物业公司完善小区物业服务。
所有的这些工作，离不开广大业主的积极参与和支持。还是那句话，有了大家的努力，我们的小区将更加美好！
最后，在春节期间，无论是在家还是外出游玩，请一定要注意安全，防火防盗。无论是外出还是晚上睡觉时，请务必将门内的防盗保险打开，或者用钥匙反锁家门。祝大家过一个安定祥和的好年！
谢谢！
***小区业主委员会
第九条 业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，包括会议日期、地点和议题，并代其行使表决权。
第十条 业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理企业的人员和非业主使用人代表列席会议。
协商议政共绘改革宏图、凝心聚力同创复兴伟业。在全国政协市二届三次会议召开的10天时间内，2100多名来自全国各省市自治区的全国政协委员紧紧围绕协调推进全面建成小康社会、全面深化改革、全面依法治国、全面从严治党积极建言献策，为实现中华民族伟大复兴的中国梦汇聚力量。出席十二届全国人大三次会议的近3000名全国人大代表肩负着人民的重托，积极履行宪法和法律赋予的神圣职责。
在全国“两会”开幕式上，党和国家领导人习近平、李克强、张德江、刘云山、王岐山、张高丽等在主席台就座，祝贺大会的召开。会议期间，他们还分别参加了有关的联组谈论。
会议期间，全国政协委员们听取了俞正声主席所作政协工作报告，及齐续春副主席所作提案工作情况报告。全国人大代表和全国政协委员们听取了李克强总理所作的《政府工作报告》。有民营企业家委员在现场数了一下，李克强总理的《政府工作报告》赢得了代表、委员们的49次掌声。李总理所作《报告》分六个部分：一、2014年工作回顾；二、2015年工作总体部署；三、把改革开放推向纵深；四、协调推动经济稳定增长和结构优化；五、持续推进民生改善和社会建设；六、切实加强政府自身建设。
李克强说，过去一年，在以习近平同志为总书记的党中央坚强领导下，各国各族人民万众一心，克难攻坚，完成了全年经济社会发展主要目标任务，全面深化改革实现良好开局，全面推进依法治国开启新征程，全面从严治党取得新进展，全面建成小康社会又迈出坚实步伐。他着重从继续创新宏观调控思路和方式，在区间调控基础上实施定向调控，保持经济稳定增长；深化改革开放，激发经济社会发展活力；加大结构调整力度，增强发展后劲；织密织牢民生保障网，增进人民福祉；创新社会治理，促进和谐稳定等方面回顾了过去一年的工作。关于2015年的工作，李克强说，2015年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内，进出口增长6%左右，国际收支基本平衡，居民收入增长与经济发展同步，能耗强度下降3.1%以上，主要污染物排放继续减少。李克强在《报告》中强调做好2015年政府工作要把握好三点：一是稳定和完善宏观经济政策；二是保持稳增长与调结构的平衡；三是培育和催生经济社会发展新动力。李克强指出，2015年是“十二五”收官之年，要在完成“十二五”经济社会发展主要目标任务的同时，以改革的精神，创新的理念和科学的方法，做好“十三五”规划纲要编制工作，谋划好未来五年的发展蓝图。
会议期间，代表委员们围绕李克强总理所作《政府工作报告》，就深化改革、依法治国、经济新常态、防腐倡廉、环境治理、财税改革、聚焦“三农”、养老改革、就业创业、大国外交等热点话题进行了认真热烈的讨论。在全国政协工商联组，关于“一带一路”和小微企业等话题，进行了专场讨论，多名委员讨论中发表了各自的真知灼见。同时，会上还出现了一些“热词”如“获得感”、“有权不可任性”、“创客”等。
记者注意到，今年的全国“两会”，上海的代表、委员们是做足了功课有备而来，尤其是咱们的民营企业代表委员更是议案、提案“高产者”。如全国人大代表、上海市工商联副主席、均瑶集团董事长王均金递交的议案包括：《深化改革助力智慧城市建设》、《关于促进互联网金融健康发展的建议》、《关于加快发展混合所有制经济的建议》、《关于减免或缓征自然人股东税后利润转征股本金征收个税的建议》和《关于进一步完善房地产政策促进房地产可持续发展的建议》等。全国政协委员、上海市工商联副主席、奥盛集团总裁汤亮递交的提案有《关于成立“中国老人银行”》的提案和《关于通过人大立法形式，设立法定的“国家普法教育周”》的提案。全国政协委员、复星集团董事长郭广昌递交的提案共5个。包括《关于鼓励零售药店参与基层医疗服务体系的提案》、《关于规范应用互联网实施医疗保险购药和结算的提案》、《关于鼓励探索新型的影视投融资模式的提案》、《关于加强在我国推进劳工补偿制度的提案》、《关于推动国内环保行业健康发展的提案》等。
议案、提案的高产，彰显了上海民营企业家代表、委员履职的认真。议案、提案内容紧扣国家在进一步深化改革开放、加快实现中国梦进程中的经济社会发展热点和贯彻四个全面的要点，体现了这些代表委员们的参政议政水准。王均金代表针对互联网金融出现有人恶意诈骗，骗了钱捐款跑路；和由于技术、专业能力和资本不足，造成的经营困难捐款跑路等问题，向十二届全国人大三次会议递交了题为《关于促进互联网金融健康发展的建议》。该议案表示，互联网金融是近几年出现的新生事物，近两年来我国互联网金融在监管部门的宽容和善意中得到迅速发展，目前已形成了以P2P贷款、第三方支付、小贷公司、众筹融资、互联网整合销售金融产品、互联网货币为主的六大发展方向。其零距离、低成本、参与的民主性和自由度等特点，决定了互联网金融具有旺盛的生命力和创造力。但由于没有专门法律法规的约束，这一新生事物在快速成为传统金融产品重要补充的同时，暴露出许多问题和风险，以至于可能成为影响我国金融体系安全的隐患。为此，王均金在议案中建议：一、完善监管规则。金融业监管的严格性与互联网金融疯长的自由性存在显性冲突，应尽快明确网络融资纳入社会融资总量、虚拟货币纳入金融监管范畴，余额宝等货币投资的银行存款纳入存款准备金管理，网络融资平台纳入央行反洗钱监管等，为互联网金融规范有序发展提供法律保障。二、加快法律法规建设，制定互联网金融国家标准。目前，我国虽然陆续出台了一些专门针对互联网金融的法规和文件，但互联网金融法规总体偏少而不健全。建议对互联网金融进行全覆盖监管。其一，市场准入监管，即对互联网金融机构的设立进行审批。审批的要点是该金融机构存在的必要性和生存能力等，以提高互联网金融平台入门门槛，其二，市场运作过程的事中监管。即对互联网金融机构经营过程中的日常监督和流动性监管。三、发挥行业自律管理作用，在省会城市组建互联网金融协会。对于互联网金融这一市场自发形成的业态，行业自律比政府监管会更加灵活，效果可能更明显。行业协会可作为政府监管的有益补充。建议由国务院牵头批准央行、证监会、银监会、保监会等相关部门联合在省会城市组建互联网金融协会。四、设置实质性风险控制措施，建立企业风险控制系统与线下审核双保险机制。互联网金融企业在信息审核、贷前调查、贷中审核、贷后管理及风险事件应对等方面都应有相关的管理办法及人员配备。五、加强与第三方资金支付合作，学习国外先进运营体系和管理办法。互联网金融企业，特别是P2P网贷企业，非法营业、非法收集资金的底线是每一个互联网企业必须坚守的。引入第三方支付机构合作，虽然增加了企业运营成本，但可以很好合理规避企业自融及作虚假债权的嫌疑，做到企业融资资金流向有源可查。六、完善数据使用的管理，并进行相关立法，构建适应未来的互联网世界、满足互联网金融要求的数据信息。互联网金融的发展，离不开数据的交互。而数据的交换，涉及到多方面的职责和义务，其中涉及商业机密、习惯风格、个人隐私等多方面难题，这些难题都需要有互联网文化相适应的规则和法律保驾护航。
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依法治国。话题是今年全国“两会”的热点话题之一。这一话题除了在分组谈论中许多代表、委员热议的同时，也在代表、委员们的议案、提案中有更多的关注。全国政协委员、上海市工商联副主席、奥盛集团总裁汤亮针对目前的普法教育往往流于形式收效甚微的现状，向全国政协十二届三次会议递交了《关于通过全国人大立法形式设立法定“国家普法教育周”的提案》，该提案建议：把每年一月份的第二周，设立为法定的“国家普法教育周”，并把每年十二月份的第一周设立为法定的“国家普法教育实效督察周”。以权威的国家行为，开展年头年尾相呼应的整体性、系统性的普法教育，持之以恒抓下去，以期达到整体提高国民敬法畏法、知法守法、爱法护法素质的目的。汤亮在提案中表示，在新的历史条件下，“国家普法教育周”要抓出实效，必须要有新思路。要立足我国的实际国情，把党员干部作为教育重点，各地各级的掌权者、执法者首先是普法教育的对象。一些触犯法律高压线而落马的党员干部在他们悔罪时，无一不悔恨自己不懂法。只有给广大党员干部都补上了这一课，依法治国才能真正落实在实处。同时，“国家普法教育周”要跳出“运动型”模式，必须要有严格的考核评审。为此，汤亮建议国家司法部门要针对我国的具体国情和司法实践，为“国家普法教育周”编撰通俗易懂的教材大纲，并对“国家普法教育时效督查”制定考核评审标准。
关于环保和环保产业问题在今年的全国“两会”上，仍然是个热点话题。上海的代表、委员们高度关注这个问题。在人大上海团递交的24份议案中，有5份是关于环保的。上海的全国政协委员们也不例外，如全国政协委员、复星集团董事长郭广昌向大会递交的提案中，有一份关于国内环保行业健康发展的。郭广昌针对我国在过去20多年内的粗放发展模式，严重透支了环境资源，而我国环保行业发展起步较晚且仍处于发展初级阶段。国家近年来虽然修订了《环保法》，加强了环境执法力度，密集出台了一系列促进环保产业发展的政策。但目前还存在法律顶层设计不足、环保价格机制有待完善，税收及金融对环保行业支持尚需进一步提高等问题，向全国政协十二届三次会议递交了《关于推动国内环保行业健康发展的提案》。该提案建议：一、加快《基础实施和公用事业特许经营法》的制定和实施，该法律的制定和实施，是建立和加强政府和企业双方严格契约精神的重要保障；二、完善环境服务价格形成机制，主要包括加强实施环境服务价格成本公开与成本监审、明确环境服务定价机制及价格构成、调整原则等。同时，确定合理的环境服务价格调整周期，进一步明确环境服务价格的周期性调整原则。三、实施税收优惠政策，对于水务、垃圾处理等承担环境公共服务的企业实施税收优惠，建议取消对城市供水行业3%的增值税，减免环保企业的房产税、土地税；建议对环保行业统一实施10%-15%的所得税优惠税率，取代现在的如对垃圾处理企业、污水处理企业“三免三减半”的税率政策。四、出台与落实“特许经营收费权抵押”等金融政策。建议国务院及相关部门尽快出台全国性的《特许经营收费权抵押贷款实施办法》，对于水务、垃圾处理等特许经营项目，实施真正意义上的项目融资。
春天是播种的季节，相信秋季我们可以看到全国“两会”召开结出的累累硕果。
2003年3月, 四川成都某花园119名业主因任期已经届满的业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》, 擅自提高物业管理收费标准, 一纸诉状将业主委员会和物业管理公司诉至法院, 要求确认业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》无效。成都武侯区人民法院经审理, 判决业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》无效。从这第一起业主状告业主委员会案件出现后, 人们普遍开始关注业主委员会的法律地位问题, 即多数是关注业主委员会是否具有诉讼主体资格即当事人能力的问题。那么, 业主委员会是否能够以自己的名义参与诉讼, 究竟可以参与哪些诉讼, 除了作为原告外, 是否可以充任被告或者第三人, 我国《民事通则》、《民事诉讼法》、《物业管理条例》以及《物权法》对这些问题没有作出明确的规定, 因此有待界定。
2 业主委员会诉讼主体资格的争论
首先, 持肯定说的一部分学者认为, 业主委员会具有诉讼主体资格, 它可以归属于社团法人、事业法人或者其他组织。有人认为, 业主委员会是小区业主组成的社团法人或事业法人, 完全独立于业主, 享有法律拟制人格, 享有独立的民事权利能力;另一部分学者认为, 业主委员会属于民诉法规定的“其他组织”, 依法具有诉讼主体资格。因为业主委员会系合法成立、有一定的组织机构和财产, 但又不具备法人资格的组织, 完全符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第四十条规定。
其次, 持否定说的学者认为, 业主委员会并非法人, 也非其他组织。他们认为, 从大陆各国的民法理论与实践来看, 衡量某一团体是否具有法人资格主要有两大标准:一是看它是否拥有独立的财产, 二是看它是否能够独立地承担民事责任。而业主委员会没有自己独立的财产, 其对于代为管理、监督的物业的共用部位、共用设施设备、物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益, 以及小区房屋公共维修基金, 并不具有所有权, 不能随意处分, 也无法以此承担民事责任, 因此, 业主委员会不符合关于法人条件的规定。同时, 业主委员会由业主大会选举产生, 为业主会的执行机构, 附属于业主大会, 其本身没有独立的组织机构, 与业主大会的关系相当于公司董事会与股东会的关系。因此, 业主委员会不属于非法人的“其他组织”。
最后, 持有限诉讼主体资格的学者认为, 业主委员会虽然具有诉讼主体资格, 但是原则上只能作为原告提起诉讼, 不能作为被告应诉。其中主要原因仍然是业主委员会没有自己独立的财产, 一旦败诉则无法承担败诉后果, 尤其是涉及民事赔偿责任。同时, 根据《物业管理条例》第十九条、《业主大会规程》第三十三条规定, 业主委员会不得作出与物业管理无关的决定, 不得从事与物业管理无关的活动。一旦业主委员会的行为超越物业管理范畴, 将是越权的无效行为。所以说业主委员会作为原告起诉, 也应当限定在法定的范围之内。
综合比较上述三种观点, 笔者认为, 肯定业主委员会的诉讼主体资格具有必要性和合理性。目前地方性立法及司法实践中, 已经接受了业主委员会实施诉讼的做法, 业主委员会参与诉讼已成为习惯。业主委员会具有独立的诉讼主体资格, 其自身便成了权利和义务的归属点, 在对个别业主拖欠物业管理费用、请求停止违反义务行为及其他损害赔偿相关请求等方面, 也将拥有较为明显的便利性, 一旦涉讼, 即可以以自身的名义直接起诉或应诉。另外, 在维护小区业主共有部分的合法权益方面, 由业主委员会参与诉讼比业主自己参与诉讼具有不少优势。因此, 从各个角度来分析都应当肯定业主委员会的独立的法律地位, 赋予其业主委员会诉讼主体资格, 由业主委员会来维护全体业主的合法权益。
3 赋予业主委员会诉讼主体资格的法理依据
根据上述分析, 从实践来看, 我们有必要赋予业主委员会独立的诉讼主体资格, 然后, 我国实体法和程序法都暂未作出相关的认定。因此, 我们从理论上入手, 认为赋予业主委员会诉讼主体资格具有法理依据。诉讼主体资格问题即是当事人能力的界定问题。我国关于当事人能力的界定, 主要存在两种学说:实体当事人说和程序当事人说。
所谓实体当事人说, 就是将当事人的界定和民事实体法的规定直接联系起来, 只有依据实体法而形成的特定法律关系主体或者为实体法所确认的对他人权利有保护资格的主体才能成为民事诉讼当事人。这其中又分为两种学说, 即直接利害关系人说和权利保护人说。直接利害关系人说认为, 只有与争议有“直接利害关系”的人才能被认定为当事人。权利保护人说, 即为保护他人权益而起诉或应诉的人也可以获得当事人的地位, 将那些依据法律规定对特定财产权益享有管理权或处分权的人纳入当事人范围, 赋予其起诉及应诉的资格。程序当事人说认为, 当事人概念仅仅具有程序意义, 在民诉法中对当事人的界定应摒弃实体内涵, 认可一切符合起诉程序要件的人和应诉的人为当事人。该学说诉讼法并非实体法的从法, 应赋予诉讼法独立的品格及地位, 认为其存在价值不仅仅在于实现实体法的各项权利, 而且在于为公民主张各种正当利益提供一种救济渠道。这是我国民事诉讼法学界新兴起的学说, 已经得到了部分学者的认同。
笔者认为, 实体当事人学说中的“权利保护人说”, 更能解释我国的业主委员会诉讼主体制度, 更能成为业主委员会诉讼制度的理论依据。其理由有三:第一, 我国《物业管理条例》规定我国的业主委员会是为了保护全体业主的利益而设立的, 是全体业主合法权利的代表者及维护者, 依法代表全体业主对物业进行管理和监督。可见, 业主委员会具有全体业主公共权利管理者的身份。赋予业主委员会诉讼主体地位, 担当本应属于全体业主的诉讼权利, 符合“权利保护人说”理论。第二, 程序当事人说在赋予诉讼法独立的地位, 扩大司法救济的口径及充分保障公民诉权方面, 这样容易导致不正当行使诉权的情况。第三, 目前我国的民事诉讼法对当事人的认定, 仍采取的是传统的利害关系当事人说, 程序当事人学说尚处于一种新理论, 尚未上升到法律规范, 因此, 笔者仍认为实体当事人学说中的“权利保护学说”更能使业主委员会诉讼主体资格具有现实的合理性。
4 完善业主委员会诉讼主体资格的立法建议
第一, 在立法上明确规定业主委员会的诉讼主体资格。
目前, 我国关于业主委员会诉讼主体资格的相关规定主要集中在《物权法》和《物业管理条例》中, 但规定尚不明确, 所以在将来的立法中, 应当对业主委员会诉讼主体资格的权限、取得程序、范围、责任形式作出明确的规定, 从而实现法律上的依据, 充分有效地保障相关纠纷主体的合法权益。
第二, 明确规定业主委员会诉讼主体资格的范围。
最高人民法院为了满足审判实务的客观需求对业主委员会的诉讼主体资格做出了有关司法解释, 这些解释的目的就是更好地规范其诉讼主体资格。因此, 立法中规制业主委员会的诉讼权限就显得必要。诉讼主体资格范围的确立主要包括其所能代表的主体范围、客体范围和诉讼权限的范围。根据业主委员会的性质分析, 我们认为, 业主委员会的诉讼主体资格限于作为业主身份的物权所有人在物业管理过程中所享有的合法权益因其他主体的行为而受到损害时, 业主委员会才可能为了保障业主的合法权益而取得诉讼法上的诉讼实施权。
第三, 明确规定业主委员会诉讼主体资格的启动程序。
所谓业主委员会诉讼主体资格的启动是指业主委员会代表业主进行诉讼所需要的程序和条件。业主委员会诉讼主体资格启动一般包括两种情形:一是全体业主的合法权益受到不法侵害时, 业主委员会如何进行诉讼, 业主委员会可以为维护全体业主的合法权益作为诉讼当事人向法院提起诉讼, 二是部分业主的权益受到侵害时, 业主委员会代表部分业主进行诉讼。在第一种情形下, 应当首先由业主提议召开业主大会临时会议, 在会议上应当就业主委员会代表全体业主权益的诉讼事项进行讨论, 并由业主委员会对临时业主大会的讨论结果做出会议记录, 其次根据临时会议的决定赋予其对全体业主受到侵害的合法权益的管理权, 承担代表全体业主进行诉讼义务。在第二种情形下, 可以根据部分业主向业主委员会提出申请, 请求业主委员会代表其诉讼。无论上述哪种情形, 业主委员会取得对特定的实体权利义务的管理权, 从而能够就该特定的实体权利义务进行诉讼。
第四, 明确规定业主委员会在诉讼过程中的经常性和必要性开支问题。
《物业管理条例》规定, 业主委员会可以经过业主的同意支配专项维修基金, 但这种专款专用性质的维修基金只能用于建筑物部分的修缮等情形, 诉讼费用的开支是不能用这部分基金来支付的。因此, 当业主委员会参与诉讼时, 所需的全部诉讼费用应当由其所代表的业主承担。
第五, 建立相应的监督机制和法律责任机制。
当前有些业主委员会违规违法运作, 很重要的一个原因就是缺乏相应的监督, 更缺乏相关的法律责任。遏制业主委员会滥用职权仅凭自觉自律是不能达到效果的, 必须完善立法, 强化业主委员会及其委员的法律责任, 规定业主委员会及其委员越权、渎职、滥用职权情形下的民事责任甚至是刑事责任, 增强法律的可操作性, 从而更好地保障业主的权益。
摘要：本文在明确业主委员会的法律地位的基础上, 对业主委员会的诉讼主体资格问题提出了立法建议, 以期对司法实践有一定的参考价值。
二、以身作则，模范遵守小区各项规定和业主委员会的各项决议、决定，完成有关部门委托或交办的各项工作，管理好小区的各项事务。
三、组织小区业主开展便民服务(包括网点服务、家政服务、保洁服务、治安服务、医疗服务等等)，搞好以劳动再就业为重点的社会事务性服务，为小区特殊群体带给社会福利性服务。
四、引导和组织小区业主开展法制教育、公德教育、青少年教育、职业培训等，组织小区业主开展各种文化娱乐和体育活动，评选“礼貌楼院”、“礼貌家庭”、“礼貌市民”，进而构成具有小区特色的文化氛围，增强小区业主的归属感和凝聚力。
五、受小区业主委员会指派或小区业主委托对政府有关部门和其他社会组织履行其职责的状况实施监督，并将监督意见及时向上级有关机关反馈。
六、管理好小区管理委员会的.固定资产和财务帐目，定期向业主委员会报告财务的收支状况。
七、经常组织业主委员会成员开展政治和业务学习，熟练掌握相关政策和业务知识，提高小区管理委员会成员整体素质。
一、关注经济社会的建议
1.张思中：关注农民返乡、农村治安、支持农村产业发展。2.李治江：弘扬传统文化，“修四德、行六礼，做文明有礼的横山人
3.乔俊宏：开展恢复稻田面积、土地流转、农机补贴、科技创新等方面的调研
4.李玉琼：关注公共文化、整合乡镇农村文化资源、残疾人获取信息服务，文化精品打造、文化特殊人才使用，加大对外文化交流，用艺术形式推广
5.罗启林：探求社会诚信敏感度
6.刘春晓：对制约当前经济发展的深层原因的理论性探究 7.高兴坪：建议横山建立光能电厂、风力电厂、水利电厂 8.薛 峰：更进一步全面调研非法集资、民间借贷，不回避、躲避问题
9.李
妮：对社会救助、医疗救助、临时救助等调研。10.蔺启成；关注大学生就业
二、立足政协建设的建议
1.李治江：调研前精选调研队伍，提高调研报告的撰写质量。政协：①调研前有计划，无计划不调研。
②精选调研主题，调研队伍具备相关专业能力则开展，不具备取消。
③调研报告必须是调研队伍的集体智慧结晶，讨论前不写报告，调研讨论会必须定下报告的结构和内容。
2.张雪梅：利用媒体督促提案办理。
政协：政协办信息宣传负责人在2015年2月份底与县电视台联系，选择或开辟电视栏目进行提案追踪。
3.白志文：搭建委员对外特别是横山籍在外企业交流，促进经济发展。
政协： ①政协将主动与县委、政府联系今后我县每年举办或参加的经济交流会，争取政协经济界别委员参加的人数。
②召开界别小组会议，甄选主题，精选合并后每年组织一次专项学习或考察活动，制定方案，委员根据所需自愿报名。
4.王晓霞：1.扩大委员知情权、参与权、表达权和监督权
2.提案减量提质
3.建立委员激奋励机制
政协：①每年选取一项民生工程，组织委员调研调查政策执行情况，实况不隐瞒报送党委政府。
②提案审查会严格审查提案质量，控制数量，必须清醒认识到图数量鼓励了委员的积极性，却是包括乱作为、浪费等在内的祸国殃民的行径。
③严格委员考核管理，常委会召专门开会议，进一步完善和制定委员管理、激励机制。
5.王
瑞：界别划分应根据委员工作性质进一步合理化
政协：①根据活动需求跨界别调选委员。
②九届委员界别划分提前向统战部提请此项建议。
6.朱
芸：继续开展民主测评工作，特别是针对民生工程的测评
政协：每年选取一项民生工程，组织委员调研调查政策执行情况，实况不隐瞒报送党委政府。
7.陈毅君、马亚梅：建立政协QQ群或微信群
政协：建立“政协横山县八届委员会”QQ群，四次全会时通知。
8.马
峰：精心组织会议，分批控制参会人员的时间，提高会议效率，节约参会人员时间
政协：①严格会议时间管理，通知参会人员不同到会时间。
②控制会议总体时间、每项议程时间和每个人员的发言时间。
9.王军瑞：政协刊物是政协的窗口，应提高时效性
政协：利用网站和QQ群等多种工具及时发布信息、文章、通知等内容。
10.陈林静：健全界别与党政部门联系机制。
一、业主委员会的含义
业主委员会是经业主大会或业主代表大会选举成立，代表全体业主维护业主合法权益的组织，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责。
二、业主委员会成立依据及条件
（一）法规依据：
《天门市物业管理办法（暂行）》（天政规[2012]10号）
（二）成立条件：
物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；或物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年。
分期开发的物业，可成立临时业主委员会，履行业主委员会的职责。
三、业主的界定
业主是指物业所有权人、已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人及持有空置物业的建设单位。
四、投票选举的计票方式
投票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。每户一票，该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
五、业主委员会的职责
业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。业主和物业管理公司有权监督业主委员会的工作，对业主委员会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报房管部门查处。
具体职责包括：
1、执行业主大会通过的各项决议；
2、召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
3、督促全体业主及使用人遵守物业管理法规和规章制度，服从物业管理公司的依法管理，按时交纳管理服务费、物业维修基金等费用，对住用户开展多种形式的宣传教育；
4、用招标或其他方式，依法选聘或续聘物业管理公司，经业主大会同意后，代表业主签订物业管理委托合同并负责履行；
5、与物业管理公司议定管理服务费等费用的收取标准及使用方法；
6、审议物业管理公司的管理计划、费用概预算及决算报告；
7、检查、监督物业管理公司的物业管理工作；
8、监督共用设施、设备、场地的使用和维护；
9、审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项；
10、执行政府部门对该物业的管理事项提出的指令和要求；
11、配合计生部门与街道办事处、居民委员会开展计划生育工作；
12、配合街道办事处、居民委员会开展社区建设；
13、修订业主公约、业主委员会章程；
14、任期届满三个月前，建立换届选举筹备小组，进行换届选举。
六、担任业主委员会委员的条件
（一）属该物业区域内的业主；
（二）具有良好的道德品质、热心公益、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间；
（三）按时缴交物业管理服务费，模范遵守物业管理制度；
（四）熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作；
（五）具有一定的学历水平；
（六）未发生以下不适宜担任业主委员会委员的情形：
1、丧失民事行为能力或限制民事行为能力的；
2、被司法部门认定有犯罪行为的；
3、从事该区域物业管理公司工作的；
4、违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、社会公德的；
满足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。
★前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。
★成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。
★起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。
★筹备组验票收回选票后，筹备组应公开验票工作，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过。在人数范围内，得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
★召开业主大会业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。★业主委员会备案将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。
答疑解惑
Q：业主委员会人数及任期有多长？
A：业主委员会委员人数一般为5至9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
Q：如何确定业主的投票权？
A：业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。
小区成立业委会程序
1.业主提出申请
5人以上联名向小区所在的区国土房管局或街道办事处书面提出申请成立首次业主大会，填报《首次业主(代表)大会筹备组成立申请表》，并提供申请人的(核对后退还)及复印件。
2.成立筹备组
区国土房管局或街道办事处收到申请后，在15日内发出《关于成立首次业主大会的复函》，告知全体业主成立业主大会事宜，指导业主成立业主大会筹备组，并将筹备组的成员名单在小区(大厦)内明显位置公告5日。
3.筹备组开展筹备工作
确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟订《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会章程》；确定业主代表、业主委员会候选人产生办法及名单，核实候选人的业主身份、缴交管理费、专项维修资金的情况等。
4.召开大会选举委员
筹备组做好会务筹备工作，通知所有投票权人，知会区国土房管局、街道办事处、建设单位、物业公司等单位；区国土房管局或街道办事处接到筹备组通知后，到场对投票箱粘贴封条；选举产生业主委员会。
5.备案
【业主委员会委员履职承诺书】推荐阅读：
成立业主委员会流程07-26
业主委员会成立条件07-22
业主委员会与物业公司06-30
小区业主管理委员会章程09-08
小区业主委员会选举办法09-08
风光地带业主委员会成立倡议书06-28
提升政协委员履职能力05-24
社区委员就职承诺书05-27
党支部委员会委员主要职责06-01
乡委员会06-28
