养老地产建筑设计

养老地产建筑设计

养老地产建筑设计 篇1

【主持人周燕珉】：中国正面临快速老龄化的严峻挑战，但是现阶段我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，目前只有1.16%的老人在养老机构，居家和社区的养老设施比较滞后。另一方面，养老地产有着巨大的市场，尤其是在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其发展的前景被广泛看好。因此，联合各方力量，共同探讨适合中国国情的市场需求和养老产业的发展模式具有重大的迫切性的现实意义。在此背景下，清华大学建筑学院和中国房地产报联合主办了此次首届中国养老产业和养老地产高峰论坛。

下面我们先有请清华的领导致辞，有请清华建筑学院党委书记边兰春教授致辞！【边兰春】：尊敬的各位来宾、各位专家、老师们、同学们大家上午好！非常高兴与各位朋友相聚在清华大学参加这次富有意义的老年论坛，再次我代表清华大学建筑学院向各位的到来表示最热烈的欢迎和诚挚的问候。

首届中国养老产业与养老地产高端论坛由清华大学建筑学院和中国房地产报共同举办，论坛旨在聚焦于我国当前所面临的老年社会的挑战，联合政府机构、金融机构、养老机构、房地产开发企业、老年住宅产品生产企业、建筑设计单位和相关媒体等多方力量共同探讨和展望未来中国的养老产业和养老地产的发展，包括养老产业的发展模式，国际先进经验的交流，老年住宅的设计等多个主题。可以说，这是新形势，新的发展要求下的一次跨学科，宽行业的交流盛会。

和谐社会的发展目标要求我们建设一个以人为本，服务日益人性化的社会，一个老少共融，不分年龄，人人平等的社会。当前国家制订了以居家养老的政策，全国有90%的老人在家养老，同时养老住宅的开发和建设迫在眉睫。目前，我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段，所以联合各方面的力量，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式具有重大的迫切性和现实意义。

清华大学建筑学院一直在建筑设计、科研等领域关注住宅与社区发展的研究，我们一直强调通过多学科交叉的课程设计和实践环节在社区规划和建筑设计中应对不同人群的实际需要，实现美好环境和和谐社会的共同缔造。

建筑学院组成的科研团队长期进行老年住宅的研究，开设有住宅经济化设计和老人居住建筑设计等多门课程，开展了大量关于老年人居住需求和老年住宅设计等方面的科研和实践工作。参与编制关于老年居住建筑方面的国家标准和相关图集，并且与国内外政府部门、著名大学及研究、设计和开发机构搭建起了广泛的交流和合作平台。

今天到来的很多嘉宾都曾经与我院在这些领域的研究有过很好的合作，并对我院在这些学科方面的发展给予了非常多的关注，再次我也表示非常衷心的感谢！

老龄化社会给我们的不仅是挑战，更是学科与行业蓬勃发展的时代机遇，跨学科，跨行业的合作是老年产业发展的必然趋势，对于清华而言，需要我们进一步发挥学术先锋作用和学术整合的力量，将产学研相结合的办学思想贯彻其中，对于我们在座的每一位而言，这更是不可推卸的社会责任。社会的发展离不开对人本身的终极关怀，老年人是我1/39 们社会的财富，也是全人类的财富，建立一个充满活力的健康长寿的社会，是人类社会发展的永恒目标，这其实也是在谈论涉及我们每一个人自身未来的重要话题。

所以我们很高兴在清华大学举办这次论坛，希望通过本次大会能够在决策部门、学术界、相关机构、企业中发起关于老年地产问题、老年养老问题等全面而深刻的讨论，并搭建起一个广泛而密切的合作平台，为推动我国走向健康的老龄化，积极的老龄化社会作出贡献。最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢边教授的精彩致辞。本次活动得到清华大学学院领导的支持，还有许多学生、老师、志愿者也给予我们很多的帮助，在此表示感谢！下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致辞！

【单大伟】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构以及房地产上下游的企业，都如此关注首届中国养老产业与养老地产高端论坛，作为主办方代表，我感到由衷的欣慰和激动。欣慰的是关注养老地产这体现着房地产行业对未来产品细分市场的关注和分析，也体现了中国步入老龄化社会，作为房地产企业的服务意识。激动的是，通过今天各抒己见的深入探讨，我们在了解国际经验的基础上，期待着为养老地产的中国化发展找到一个突破口。

沉淀5000年的中国传统文化，以孝义构筑了中国道德体系的伦理基础，而当代中国将面临严重的人口老龄化挑战，当中国社会以典型的未富先老方式进入老龄化和高龄化时期，相关的政策、配套服务是否完善，如何使得银发一族老有所养。

2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市更提前进入老龄化的阶段。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。

在这样的背景下，城市管理者、服务机构、金融机构、房地产企业面对未来的银发浪潮我们能做一些什么？引导大家去思考这样的问题也就是中国房地产报、清华大学建筑学院共同主办这次高端论坛的意义所在。从另一个层面讲，关注养老地产也就是在关注房地产行业的可持续发展，有一种观点认为，传统的房地产大概还有15-20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，但是当到了90后成长起来，很多夫妻双方家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就要少了很多。而中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。尤其是当我们国家制订的以居家养老为主的政策，全国将有90%的老人在家养老，因此，养老住宅的开发与建设迫在眉睫，急需要建设大量的养老住宅，而养老地产所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持还不够完善，商业模式也刚刚探索起步，养老建筑的设计尚缺少经验，这些都需要业内共同探讨和呼吁，研究并整合相关资源，多做一些有益的尝试和探索。

各位来宾，养老地产的命题还有许多亟待求解，希望今天的研讨会能为整个行业开一个好头，也希望跟中国房地产报一样有责任感的媒体将声音传递出去，倡导行业学习国际前进经验，并进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业的发展携手努力。最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢单总的致辞，也非常感谢单总和中国房地产报这个团队为了这次会议作出了很多的贡献。下面我们进入大会报告阶段，首先有请中华人民共和国民政部社会福利和慈善事业促进司王振耀司长发言！

2/39 王振耀司长毕业于南开大学，先后获得哈佛大学行政管理硕士以及北京大学法学博士，2008年9月，他开始负责组建民政部社会福利和慈善事业促进司，并担任司长。正在直接推动中国福利制度，特别是养老服务产业的规划和发展，他同时还是北京师范大学社会发展公共政策学院的兼职教授，王司长的讲演题目是中国养老服务政策的基本走向，有请王司长！

【王振耀】：以中国养老服务政策基本走向为题，我想谈八个方面的问题。

第一，所有在座的嘉宾都会关注的一个问题就是一年来中国养老服务政策的进展。大家知道最近一年来，是我们养老服务界在历史上最为忙碌的一年，从中央的行政部门到具体的养老院的服务工作人员，全面都在经历着一个转型，经过我们一年的努力，我自己感觉到我们的进展比较多。大家知道第一个大的进展就是在去年确定了新农保，就是在农村建立新型农民养老保险，就是农民60岁以后可以得到国家的基本养老金，有55块钱。当然这是在逐步的进行试点和推广，去年已经有10%以上的县展开了这项工作。

第二，去年到今年，最大的一项政策就是高龄津贴。尽管中央没有统一的文件，但是因为宁夏以及其他一些地方的逐步推广，在全社会已经形成了一种共识，那就是对高龄的80岁以上的老人，该按月给予适度的生活津贴。这项政策的进展应该说使相当多的80岁以上的老人感受到了整个社会的进步。

第三，有所进展的是去年我们在座的许多同志积极参与的养老服务业的床位建设。去年我们逐步统计，去年一年我们中国整个养老的床位增加了七万张，我们居住的老年人也增加了十万人以上。另外，我们也增加了一千多个养老院以及其他养老机构。去年一年成就不小，当然在看到成就的时候，大家都会感受到去年扩展的十万多个老年人进驻到养老机构大部分还属于五保对象，但是无论如何已经有相当多的老年人开始进入到养老机构。

第四，我们整个养老的工作布局开始发生了变化。去年的养老工作从单一的床位建设，现在发展到了以居家养老为基础，开始兼顾养老护理，应该说开始了多方面的，包括推进民间的养老机构的建设，多方面，多层次的一个政策调整。它是一种结构性的调整，去年来看，这种结构性的调整产生了比较大的效果。到现在为止，由于去年一年来社会意识的转变，我们很坦率的说，加上今年整个房地产的形势，现在是什么样一种状况呢？现在是有几千亿的民间的资金或者说是其他别的领域的一些资金，大家都在盯着房地产。这个领域现在应该说已经被很多做企业的人开始盯上了，开始感兴趣。这和一年多前，和两年前是完全不一样的。去年一年的结构性的变化使整个中国养老服务业的布局产生了重大的推进。

第五，去年整个养老行政管理的工作进度也发生了重大的调整。从原来的逐步试点型开始过渡到全面普及型，去年有两个最大的普及，一个大的普及就是宁夏一个月的时间建立了高龄津贴，并且进行了普及。另一个就是北京，北京原来的工作部署时间要长一点，但是从去年开始，一直持续到现在，北京在全国率先发起了养老服务业的革命。大家都知道，去年颁布了九养政策，九个方面的措施，其中大家都知道的是对所有80岁以上的老年人都发了100块钱的养老护理券。这个是在全国走在最前面的，随之而来的是北京的老年人开始在探寻多重得到服务的机会，北京不是80岁以上的人给高龄津贴，北京是60岁以上的人，如果没有养老金就发200块钱的福利养老金。同时北京农村农民的新型养老保险的基础养老金不是55块钱，而是280块钱。所以在北京一个老年人如果60岁以上没有养老金，那就意味着可以从国家，可以从政府这边得到480块钱，现在80岁以上的人又开始能得到100块钱的护理券。大家看到北京的养老产业现在正在迈开大的步骤。

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不仅如此，今年春天北京又进行了另一个大的台阶的攀登，这个攀登就是原来认为三年要普及的托老所，社区里面的老年饭桌又决定一个月完成，就是五一节就要因地制宜来完成这样一个养老服务的基础性工程。应该说这样一种工作部署在全国带了一个很好的头。

第六，去年以来，我们养老产业界现在出现了比较大的三个行业性的联盟，尽管松散，但却昭示了我们整个养老行业的进步。三个大的联盟大家知道主要是长期照料、养老产业、研究界推进的研究、护理、实践的一条龙的联盟。同时也成立了养老产业方面的协会，应该说老年养老服务业的组织化的程度正在得到全面的提高。

回顾一年来的进展，我觉得我们的养老服务业正在出现健康发展的局面，这是我要向大家报告的第一个问题。

第二个问题，养老服务业形势的严峻性。

应该说养老服务业到目前这个阶段，我们大家千万不要以为形势一片大好，没有任何艰难的、严峻的挑战。其实回顾一年多的工作，我们迈开了大步，但是我们只是刚刚迈步。大家知道我们的养老服务业的第一个大的挑战就是我们还有一个亿左右的农村的60岁以上的老年人，还依然没有得到基础养老金，还是依托于家庭赡养为主，还没有纳入到现代养老保险或者是基础性的现代养老保险的范围，这应该说是一个很大的挑战。

另外一个比较大的格局，我们离退休人员和整个低保人员目前的退休金和得到的最低保障的标准不一样。大家知道我们有5000多万人是退休人员，他们的平均工资一个月是1200块钱多一点，另外还有近2000万人是纳入到低保、五保，他们的标准也都比较低，一个大的挑战。

另外一个大的挑战是高龄老人，大家知道高龄人去年的同期数据是1800多万，现在有数据预测可能达到了2000万，就是80岁以上的老人，但是在全国到目前为止，只有七个省市自治区在全省范围内按月发放养老金，相当多的，甚至是发达的省份还没有在全省普及高龄津贴。

第三个大的挑战是我们高质量服务的养老机构。高质量的养老服务机构在全国依然偏少，与国外的养老服务机构相比，我们的差距太大了。这些服务质量应该说包括多个方面，我们觉得现在应该说是相当多机构即使有了好的房子，但是管理方面都还有比较大的缺陷，提供不出来高质量的服务，因此就没有好的产品，富裕的老年人进入养老机构有时候也感受不到较高质量的服务，这是我们今天在座的同志要讨论的问题，我们应该深深思考这个问题。

我们的商品还不对路，有的方面还很不对路，我们对社会的说服力还很差，这是我们养老服务业，现在要和其他成熟的市场的商品比较，我们高质量的服务产品和他们的差距太大了。

第四，我们的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都还有着比较大的缺陷。大家知道，包括我们的行业管理，今天台湾的养老协会来了一个比较大的代表团，刚才我们见面一聊，他们是一千多个养老机构，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他们的信息是比较准确，加工出来的产品也能够提供给各个养老院。我们国家应该说现在在行业管理，行业联合方面还存在着大的缺陷。这是我想谈的第二个问题。

第三个问题，我们下一步应该如何定位养老服务业的机会目标。就全国总体而言，应该定位为一个目标，就是要建立与中等经济发展水平相适应的养老服务体系。我们现在的养老服务是远远落后于我们的经济发展水平，所以说从个体上来说，我们是未富先4/39 老，我们的很多老年人没有养老金，但是从国家来说，从整体来说，可不是未富先老，已经是有了财富，没有落实到老年人这里，存在着一定的技术障碍。这个国家的GDP已经接近了4000美元，4000美元是中等发达水平，中等发达水平的时候全世界包括我们同等发达水平的发展中国家他们的养老的各方面的政策措施都远远高于中国，那我们怎么能说是未富先老呢？坦率的说是个体未富，国家富了，是一富一老，不是未富。但是现在关键是如何进行政策调整。

第四个问题，当前的政策重点应该注重三类人。第一类贫困老人。纳入低保和五保的老年人，他们大体上有两千多万。第二是高龄老人，应该说高龄老人就是80岁以上的老年人，这些老年人现在也接近两千万。第三个是失能失智老人，大体上超过了一千万。这三类人做哪些事，主要是做三件事。

第一件事，给老年人进一步的发放津贴、补贴，让老年人手里应该有一定的资金，才有服务能力。

第二件事，要进行基础设施建设。

第三件事，要进行一系列的政策调整，要向以老年人为本的这样一种基本的趋势发展，使我们的多项政策更有利于老年人。

第五个问题，如何规划未来。大家知道今年是规划十二五建设之年，现在国家已经决定我们要制订专项的十二五的国家养老服务体系建设的规划，这个规划应该是确定整个国家养老服务体系建设的基本格局。这个基本格局应该是以基层社区的养老服务为主，应该是以刚才谈的三类老年人的服务为主，但同时一定要注意促成政府和民间的积极互动，形成未来良性的政策格局，恐怕要调整许多技术性的政策。

第六个问题，我要特别谈到的是我们的产业就是联盟或者是说我们行业组织的重要性。我们大家都知道一年多来，一年来我们能数得出来，我们全国的一百个，全国的二百个，全国的一千个这样的优秀的养老院是哪里？是谁？应该说没有数得出来。为什么没有数得出来？说明我们养老服务业、养老的行业坦率的说还停留在一盘散沙的局面，我们需要联合，需要联盟，需要更多的行业标准，行业体系，行业评价活动开展起来。我特别希望，我们这样的论坛向全国推出多种类型的养老服务的领头的群体，模范的群体，让我们在我们行业内部需要形成一套大家比较认同的一个标准，这是我想谈的未来的工作。

第七个问题，高度重视咨询机构的作用。现在我们发展养老产业，其实和发展别的产业一样，我们对咨询机构的作用重视不够。外国的咨询机构到中国来，发现中国的养老界的许多很优秀的企业家，他们的学习依然停留在手工式、经验式这样一个层面。大家来见了见，听了听，简单的了解了一下概况，就认为自己弄明白了，听清楚了，就完全可以大胆的推进，这里没有各类咨询机构的详细的规划，没有各种方案的选择，没有市场的预测，没有公共关系的处理，所以坦率的说，我们养老服务业的挑战应该说关键是在于我们立足点，起步还没有把知识运用起来，或者是还没有形成有机的结合。这是一个很大的挑战，一个现代行业的发展，有了资金，有了需求，但是没有很好的咨询业，大家如果还不知道用咨询机构，这就是一个很大的问题了。不知道用咨询机构，我们知道就会出现多种多样的资金的浪费，我们不愿意向咨询机构付那几十万块钱，付那几百万块钱，最后我们可能浪费的是几千万，几个亿，几十亿。我希望大家对这个问题进行深思。

第八个问题，我要向大家提醒的是，现在的中国政策发展的模式已经出现了重大的转型，这个转型就是政府和民间开始了良性的互动，这个良性的互动就是当一项政策如5/39 果有社会需求，如果民间的呼吁比较得当，并且形成一定的声势，政府往往会顺应大家的要求，调整我们现行的政策，从这个角度来看问题。我衷心的希望大家通过这次会议，通过会后的活动，通过聚智举力，提出更多好的政策建议，也使我们中国的养老服务业的政策建立在更为健全的、良性互动的一个平台上，谢谢大家！

主持人周燕珉】：刚才王司长非常恳切的把现在全国老年方面的态势描述的非常清楚，最近几年政府连续出台了很多政策，也总结了一些问题，说明现在的问题还很重，任重而道远，今后的工作也讲了重点是什么。下面我们就有请孟晓苏先生发言！孟晓苏是幸福人寿保险股份有限公司的董事长，孟晓苏先生是享受国务院特殊津贴的专家，是九所高校的兼职教授，经济学博士，曾任中房集团董事长。2007年孟晓苏开始酝酿启动银行系保险企业在金融领域中发挥全新的业务模式，房产反向按揭，牵头组织成立幸福人寿保险股份有限公司，建立全新的国民养老保险体系，为中国健全和夯实社会养老保险体系作出了一个支撑。孟晓苏先生讲演的题目是以反向抵押贷款，实现以房养老，有请孟总！

【孟晓苏】：非常高兴参加这次养老产业和养老地产的论坛，感谢主办单位对养老产业的支持！我研究养老已经多年，特别是研究以金融创新实现以房养老。我向国家写了一些政策建议，也和其他一些研究学者共同写了一些著作，关于以房养老的著作现在已经完成了八被，特别是反向抵押贷款。根据我们所收集的一些资料，我们看到了中国从2000年以来已经进入到了老年人社会，60岁以上的老人超过了10%，而65岁以上的老人超过了7%。

我们老龄化第一是速度快，来势猛，第二是因为421家庭的问题，使得老年人的抚养比明显的加大。第三就是居民的富裕速度还是慢于老龄化速度。国家来说我们不穷了，但是从个人来说需要找到未富先老的办法。

现在很多人都在研究如何投资养老设施，而中国的保险业是允许投资养老设施，目前还不能够投资其他的房地产行业。现在也有一些保险公司在积极研究如何能够建设养老院，但是选址如何，在什么地方建，这是我们在座的很多房地产界人士都需要关心的。往往一选就选到了荒野地区，因为那儿的地便宜，选在了荒山野岭的这么一些地方，这些地方缺乏基础设施，老人生活很不方便，建筑医院也很费劲，年轻人把父母送到那里心里有一种歉疚感，觉得对老人不孝顺。老人为了不给子女增加负担，大义凛然，走向荒山野岭，这种方式并不太好。

用什么方式建设养老院呢？首先我给大家要报告的是我们有很多土地，以中房为例，早在80年代就建了800多个住宅区，而现在至少有20%就是有160个分布在全国100个城市市中心的小区要改造了，这些小区位置绝佳，因为80年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二环路以内，而现在这些小区需要改造了。为什么建了那么多小区呢？原来在那个时期，各地建房需要指标，全国有20%的指标分给了中房集团，他在国家的领导下，在若干城市集中的建成了一批住宅区，推动了中国城市综合开发。

因为建了房子不能光给中房的员工自己住，还要卖给别人住，卖给别的单位住，由此推动了中国的住房商品化。现在这些小区都老了，没有外墙保温，没有停车位，一般都是小户型，现在都成了棚户区了。当年户型要求每套不超过47平米，别以为小户型是现在才有了，当年我们就盖小户型了，现在这些房子都已经旧了，不是我们建筑质量不好，而是规划要求太低了，老百姓住不下就是在两栋楼之间盖房子，成了棚户区，现在这个棚子都搭了有25年了。

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在改造这些小区的过程中我们看到因为这里面居民也老了，我们拿出15%-20%来建设老年社区，像呼和浩特有一个小区是市中心的一个小区，未来建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新东华小区，未来拆建了以后有10%的住宅建成老年社区，而且房子还不贵，因为现在要招拍挂，土地一平米的楼面积价都达到了两万块钱了，但是这些地方的房子依然可以卖得比较便宜，5000、6000块钱一平米，这是中房原有的土地，我们不主张卖高价。

怎么样推动小区建设呢？现在还是需要找到资金渠道，所以我主张用PE的方式加强中房这样的企业建设老年社区的能力，是不是能够推动保险业通过PE的方式来参加呢？现在正在研究关于PE方案，我作为保险公司的董事长非常希望拿我左手的钱投资我右手的项目。

谈到PE这个产品，其实关于房地产金融产品，很多都是我们这些人，而不是原来的金融界人士引进的，最成功的是我们引进的住房抵押贷款，当时是由我、宋春华、顾云昌等这些人建议的，现在已经大规模推行了。抵押贷款保险是我个人向国家建议的，当月实行了。还有反向抵押贷款、解决中低收入家庭住宅的房地产信托基金这些都得到了支持。

今天我要给大家介绍的是反向抵押贷款，这是我们这些年研究并且积极推动的。这个产品是我在2003年就把它介绍给温家宝总理，温家宝总理当天做了批示，批示给主管部门，一个是原建设部，一个是中国保监会，要建立一个以房养老的寿险服务，两个主管部门很快拿出意见，认为孟晓苏的建议很好，可以加快推进，这是2003年124号文件。

他要推进了我们就等着，但是一等就等了七年，这七年中产品没有推进，但是有关的法律障碍在逐渐的解除，这个产品迟早要在中国大行其道。中国现在也和很多国家，特别是像美国一样，也出现了一些有房产，但是没有现金的老人，在美国叫住房富人，货币穷人，这种老人上百万价值的房产不能在有生之年变现，怎么解决这个问题呢？他们又引进了一个荷兰的产品，就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品是人生资源的一个很好的配置，因为人活着就需要住房，也需要钱，人死了当然就不需要钱了，也不需要房了，他不住在这个地方了，搬到另一个地方去住，那个地方很小的面积就够了。

老人把自己身后的资产，用不着的资产用来提前变现，换了在世时候的生活、消费需要，由于这种产品有点像把抵押贷款反过来做，这种产品是金融机构按月向老人付钱，老人去世了以后房子归金融机构，我就把这个翻译过来叫做反向抵押贷款，这种产品很适合我们的国情。

90年代，美国人开始实行反向抵押贷款了，现在在美国反向抵押贷款已经是一个普遍的方式，日本近些年来老年人也踊跃的参加反向抵押贷款，日本引进这个产品的时间和我向总理报告的2003年的时间差不多，就是这七、八年的时间里，日本有39%的老人通过反向贷款实现养老了，而我们这个产品还处于一个尚待研究的领域。

日本和美国大量的推行反向抵押贷款有一个重要的原因就是他们都是有遗产税的国家，这就是推进老人以房养老的一个重大的社会力量。

7/39 其实在我们中国，反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，对国家贡献了，也没有积蓄，不像日本老人越老越有钱。再有一个老年人没有养老保险，现在给老年人上养老保险行不行呢？来不及了，你现在一次性交给200万，还不如交给他自己慢慢花呢。所以中国在这种情况下从中年人开始就攒钱，用自己在银行里的钱给自己建一个保险。但是中国人虽然是没有多少积蓄，但是中国人有房子，特别是公房出售，就形成了很多老人因为一套房子而身价几百万，现在房子也不是一套了，也还有人有两套和三套的房子，而用房产来实现以房养老恰恰是非常适合中国老人需要的。

把房子抵押了可以得到多少钱呢？虽然我们没有具体的测算，但是模拟测算一下，我们主张中国以房养老老人是以65岁起步。65岁以后，根据男性老人的分析，他每个月可以得2万块钱，而且终身源源不断。我们再分析一位女性，这个房子比前面那个男性要小，但是女性的平均寿命要高于男性，所以平均下来每年和每个月要得到的少一点，加上房子再小一点，即便是这样，这个老太一个月也可以得到14000块钱。有一个老部长问我说，我要是做的话能得到多少钱呢？我给他算了一下，一般老部长是66岁起算，房产260平米，每平米按三万块钱计算，这就是780万，未来的升值我们还要少算，因为保险公司都愿意给他少算，可是老年人希望多算。这个老人一个月可以得四万块钱。

如果能够推行这个产品，对老年人的好处大了，至少有五个好处。第一个好处，要启动房产金库，补偿老年生活。这个情况下，房产成了金库了，等于给自己存了一笔钱。

第二个好处，解除经济顾虑，愉快延长证明。如果没有钱的话，生活质量就不好了，在这种状态下，老人有钱了，而且是源源不断，这种老人如果拿了保险公司的抵付金以后，再到银行存起来，就是想不开的老人了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了，你还存什么钱呢？也要学月光族，月月花光，下个月钱又来了。根据国外统计，用了反向抵押贷款的老人一般比正常的要多活两年左右。李岚清同志听说我这个产品以后，他说了一段话，他说他看过一个法国电视剧，一个法国老太太入了这么一个保险，结果老太太活了100多岁，把两个基金人和一个律师都给熬死了，这个老太太就是不死。第三个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严。但是人老了没有钱就没有尊严，住个院还得看医生和护士的脸色。以后老人有钱了，一个月多拿好几万块钱，儿子和儿媳妇看你的时候，你就塞给他五千块钱，下个礼拜儿子没有空了，儿媳妇带着孙子来看你。

第四个好处是保护弱势群体，有利于社会稳定。反向抵押贷款关注的是高收入群体，但是富人和有钱人的特点就是有钱，不需要你反向抵押贷款，是中低收入者但是有房产的家庭，这种产品自然的有一种向中低收入群体倾斜的倾向。民政部前任的一位副部长曾经问我说孟董事长你的产品很好，但是你的产品是给有钱的人，他说我管的人你管得了吗？我说你管什么，他说我管低保。告诉他说管得了，我给他讲一个上海发生过的一个真实的故事，是浦东电视台报道的一个七旬老人状告子女的故事，他一生没有生育，养育丈夫的一子一女，老爷子死了以后给他留下了25000块钱，他的子女都下岗了，把这25000块钱都骗走了，这个老人一怒之下把这一对子女告上了法庭。小叔子说这个钱是留下给我嫂子的。

上海东方电视台介入了，很煽情，一看这个节目很有意思，一个老人被子女抛弃，告上法庭，多热闹啊，电视台想夺眼球，就拿着电视镜头去拍，透过电视镜头大家看到这个老太太是一贫如洗，什么都没有。但是同样，透过电视镜头，我发现的却是另一番景象，原来老太太在浦东有一室一厅的房改房。我问我上海的总经理，我说浦东一室一厅值多少钱？他说值一百万。原来杨老太太是有着一百万身家的富婆啊，就这么一个富8/39 婆为了两万五千块钱把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押贷款，老太太一百万房产抵押到里面，每个月可以给她8000块钱，8000块钱对一个老太太还愁什么啊，不光是自己衣食有靠，还能拿出一部分钱来接济这两个子女，那时候这两个子女肯定会争着叫妈了，和谐社会就是这么建立起来的。

第四个是实行遗产税后可以依法避税。贫富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税，如果有了遗产税，这套房子你想留给子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遗产税。但是入了反向抵押贷款，这套房子就不用交遗产税了，因为老人在他生前就领光了他在房产里的全部，这他房产已经归社会了，不再归他自己了。不管他是活的长还是活的短，老人走的那天就领光了全部，就是命来该有的，他都拿走了，剩下的不归他了，归别人了，归社会了。这样房子就可以依法避税了，不入的资产还是要交税。

有人说这么好的产品是我们夫妻两个共抵一套还是各抵一套啊？是各抵一套好，因为很多人都是有两套房子。如果两个人共抵一套的话，保险公司还是要按年龄小的计算，而且还要按照生命长的计算，还要加一个死亡的系数，这样每个月得的就是少，一个人抵押一套就得的比较多。特别是如果两个人押一套，现在中国老夫少妻盛行。

对社会观念的影响，第一是中年人，可以放心花钱不必攒钱养老。扩大消费有利于经济发展。第三个好处是可以反腐败，59岁现象说的是一些官员在临近退休的时候，对未来生活预期不良，为了保持住自己的生活水平而做了一些有损党和国家的事，一旦被捉不仅毁了自己的一生，还为执政党带来了名声的损害。田凤山这个人是国土资源部的前任的前任的部长，他受贿了500万，他有一套房产是800万，他为什么为了500万的受贿断送了自己的名声呢？不就是因为没有入我这个反向抵押贷款吗？所以，如果有了反向抵押贷款，按照中纪委的同志说，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我说怎么有一半呢？他们认为有一半压根儿就是坏人。

现在人的新观念是人生最大的遗憾是人死了钱还没有花完，人生最大的悲哀是人没有死钱就花完了，我讲了五年了，去年被赵本山给剽窃了。

保险业在中国还是远远落后于发达国家，还是因为我们缺乏创新能力，现在是一张保单卖全国，整天打电话追着你让你买，实际上这些产品都不好，我们现在最怕就是接保险人的电话，先生你买保险吗，小姐你买保险吗？把这个很好的产业做成这样了。这么好的产品为什么保险公司不推进呢？第一个是害怕房价下跌。第二个担心是说土地到期，土地70年，到时候怎么办呢？物权法这几年也设立了，说土地使用权可以自动续期了。第三个是保险公司不让投资不动产，现在也可以投资不动产了，当然法律制度有待细则的出台。最后一个担心说中国老人都愿意把房产留给子女，很多老人有两套、三套房子，中国有10%的老人是没有子女的，他们靠谁来养老呢？子女养老肯定是达不到，而指望子女养老在现代社会中也慢慢的成为了奢望。

中央电视台一调查说有一半老人愿意选择以房养老。现在我们要分析我们应该在儿女养老和票子养老的基础上为老年人提供一个以房养老的条件，让他可以选择。正因如此，所以我幸福人寿在成立的时候就引起了社会的热烈的议论，希望我们能够尽快推出这种产品。如果有了这种产品，人生养老的三个需要里有两个就可以通过这个解决了，老人可以自己给付自己了，第二是起居照料可以解决了，第三个是亲情关怀就可以了。

这种产宾被厉以宁教评价为四种功能，其中住房的养老功能就是厉以宁教授概括出来的。这种产品的实行不光是需要保险人努力，还需要开发公司的努力，因为评估、管理都需要保险公司。我们的利益就是要建立和谐社会，老有所得，病有所医，老有所养，住有所居，学有所教，这些都可以解决。

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我们的目标是建立和谐社会，我们的做法是要创新，通过创新，包括金融创新来实现以房养老，我讲完了，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：刚才孟总讲的特别生动形象，下面阵阵掌声。下面我来讲一下我们做老年地产和老年建筑这方面的研究。

我今天讲的内容有三个方面，第一个是养老居住需求和养老地产的概况。第二个是养老居住产品类型和设计要点。第三个是养老建筑设计实践的案例。

刚才王司长讲了我们国家的一些养老的状况和出台的一些政策，我们了解到咱们国家2006年提出了一个基本的养老方针，就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，我们就称之为9073，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过社区照顾养老，3%的老人是入驻养老机构集中养老。

我们看一下现在国内的养老建筑的类型，如果按照9073分类的话可以看出三大段落。这里面我们可以看到居家养老是可以造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓。社区养老提供的是一些服务，老人的配套社区里面通过享受社区的照料，同时住在家里，但是由社区提供服务。机构养老指的是有政府的，也有企业的，公共福利院、私立老人院，老人护理中心等，老人住在机构里，过的是一种集体生活。

总的来说方向就是健康老人基本上是居家，在家里养老，而如果身体条件不好，需要护理多的是进入机构进行养老，大概是这么一个方向。

从我们的调查中可以看到，现在多数的老人希望在家里养老，有85%的老人表明了有这样一个意愿，有6.69%的老人希望住到机构。在养老住宅这个方面，有很多的发展的前景，从发达国家的养老上来看，因为他们有一个循环的过程，发达国家也经历过首先是先建医院，很多人老在医院排队，所以建了很多医院。后来觉得建太多医院是特别合适，因为政府付出了很多的资金，很多老人的身体也不是病多特别的紧急，是一种慢性病，长期住在医院里占了资源，所以就做老人机构的设施。后来发现其实这也不是特别合适，因为很多老人住进老人设施，不喜欢这种生活，还不是很适应，所以希望在家养老，西方一些国家已经从医院慢慢回归到家庭社区养老了。

我国本来就有这种传统观念，就是天伦之乐，愿意跟家里人在一起，这种情况下我们自然的就从社区养老开始，我们就不用走弯路了。住宅建设今后肯定会蓬勃发展，但是养老设施也不是说不需要了，因为这些数量也远远不够，还是不能满足需求。国际上的入驻养老设施一般占老年人口的4-6%，我们国家是占到了1%点多。

目前我国的养老地产存在哪些问题呢？首先是开发档次比较低，配套和服务的设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不够的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备这些东西都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，比如说扶手啊什么的都是特别少。缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬来又水土不服，这个我们自己也比较明白，我们也借鉴了日本或者是台湾、美国的一些经验，我们感觉到有一些东西也不是可以直接照办过来的。日本政府接入的也很多，给了养老很大的支持。但是我们国家的这些政策还不能马上下来，所以我们直接学日本的小规模、多功能的养老设施恐怕也不是就能马上搬得过来的。

缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。我们认为对有钱的老人进行一些产品的开发，老人的情况非常的复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后就会身体不好，需要照护了。今天他比较健康，你就觉得他住的非常的合适，明天他摔一跤，需要护理了，但是又满足不了。有一些政策虽然已经想起来了，但是还不能完全落地，特10/39 别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些，我们在设计当中也是有所感悟的。从这一点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

我们看一下婴儿潮的现象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代婴儿潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期间。第一代婴儿潮生的80后也是一个小的婴儿潮。1949年左右这一代即将步入老年，和80后年龄段的人要考虑购房和养老的问题，两代人怎么样共同购房，这个是值得我们关注的。

养老居住模式和社会背景的关系。首先是时代背景催生了迁居养老。首由于人口流动，因异地求学、救治带来的两代分居，可以看到被访者当中很多人现在都是跟父母不住在一起，但是由于独生子女的政策，其实父母的养老子女必须要承担，他们也想到肯定要把父母接过来，他们老想着给父母买一个房，有这样的一种想法。父母也想着来帮着带子孙，两代有一个需要就近居住的要求。还有就是家庭小型化带来的问题，希望有第二套、第三套房的刚需，现在年轻人比较独立，老人也是这样的，让他们在同一个屋檐下住着也是很不方便的。想把父母接来，也不想住在一个屋子里，一个套型里，可能是希望分成两套，第二套、第三套的刚需显得非常的明显。

两代家庭的居住联盟。最近这一段尤其表现出来了，现在的房价非常高，80后想买房子其实已经变得不像以前那么容易了，原先是父母帮他付了首付，他自己可以来还贷款，但是现在恐怕连还贷款也有一点困难了，父母还得帮他多出一点钱。所以现在买房子的时候，父母的砝码加重了，对房子的拥有程度也比较高一些，两代又必须在经济上相互扶持。

还有就是就近居住的要求，传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者是社区居住，可以节约时间和生活的成本。这张表感到，选择与父母居住的关系，有83%的人都希望住的近。老人特别希望看护第三代，和小孩在一起，活的特别的高兴，这种情况是各个地方都可以发现的。希望就近居住，一个是可以互相帮助，另外一个在经济上也可以相互支撑和节约生活成本，省得年轻人到了周末跑到很远的地方看父母，希望就近居住。

养老模式和经济能力的关系。老人的消费能力消费意识已经大大提高，特别是改革30年以后，到今天很多老人其实已经享受了改革开放的成果，经济能力也可以达到一定的水平，足以支撑他自己的独立生活。他们追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顾到年轻人的情况，现在就把城里的房子换掉，到郊区去居住，希望生活在风景非常好的地方，把城里的房子留给子女，方便他们工作和就学。老人或者是把自己的房子出租，来增加一些收入

此外，以房养老也是一个特别重要的方法，解决养老资金的来源，刚才孟董事长讲的非常清楚，可以用银行的返回房屋租金，倒按揭的形式。时代催生出一批富裕的老人，老年群体的居住也希望细分，需要多元化的老年社区形式，怎么样的多元化的社区形式呢？我们可以看到我们研究了一下，当前老年人居住的社区建设有什么样的类型，可以从两个方面来看。

第一个方面，地段区位来分，还有一个是从建筑类型上来分。首先地段方面有城区型、景区型还有气侯区域型。在城里住着有时候更需要的是护理，如果健康可以到郊外去。郊区是用地比较宽松，房价也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社区，当然也可以提供混合居住的社区。景区型是景观环境非常好，可以做渡假养生的老人公11/39 寓，强调自然生态和休闲娱乐。气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养老，每年去住一两个月。

我们可以分成专门型，就是专门向老年群体这样的社区，比如说北京太阳城、东方太阳城(论坛新闻)，这些都是专门面向老人的。也可以是混合的，有年轻的人和老人一起居住，这样的社区也是非常受欢迎的。嵌入式是普通的住区当中插入多种的老年设施，比如说老年公寓，专门的老年户型，日间照料中心，活动中心等。

我们曾经研究过北京市的老年设施的分布和类型，在这个地图上把这些老年社区都点进去，大表是代表人数床位多的，小的是代表人数床位少的，蓝色的是代表私人企业开办的，红色是国家开办的。不一定统计的非常准确，但是可以看出这个密度。我不仔细讲是什么年代，怎么造的问题，我们可以从这几个方面考虑一下我们今后要选择在什么地方建设老人院，跟区位是不相同的。

比如说近郊区，现在可以盖很多的商品住宅，在这个其中我们应该配件老人的住宅，或者是建设中等规模的专门的老年人社区。建城区二、三环以内的，要建大量的老年社区不是特别的现实，应该插建或者是配建老年服务设施。昌平、怀柔这些地方有很好的环境资源，可以建设高档的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以开发一些休闲养生类的产品。旧城区现在主要是嵌入一些老年人的服务设施，或者是对旧的住宅实行适老化的改造。我们对80岁以上的老人进入家庭，给装上扶手这类活动已经都展开了。

在开发的时候，我们要考虑的是很多的因素，比如说土地的价值、景观的资源、交通的距离，特别是医疗条件要比较好，老人最关心的就是跟医院就近的关系，有一些时候也是把医院的分院搬到那边去，或者是请医生到那边定期去进行门诊。

这张表我们研究了一下根据护理程度和经营难度的两个维度来看的，这边是护理程度低，这边是高，这边是经营难度和易，有一些像林总关怀、老人病医院暂时还不是开发商主要的方向，应该去做一些跟住宅比较接近的，比如说老年公寓，老年社区，老少户两代居，在一般的住宅上进行改造或者是加深，专门适合老年人的就够了，这个并不是非常的有难度。

养老社区未来的发展、建设方向，首先应该注意实现多元化、现代的复合居住功能，纯老年人社区建的特别多也不是特别的合适。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。第三个要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。还有是营造方便学习交流的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造，这种设施里头也要含有这样的功能。这个就是美国的一个例子，他们是把老年人公寓建在大学的旁边，要求这些老人必须要有一定的学历，这些老人可以到大学里去学习或者是去讲一些东西，实现老人老有所为的理想。第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。刚才说的可以到大学里讲课，可能就觉得特别精神，后来这些老人当身体较为健康的时候，我们觉得老有所为的事情变成了他第一功能了，他只要老有所为了，身体也会相对健康一些。

我们研究的主要的方面，就是老年人居住产品类型和设计要点。

作为一个小区的规划的示范，这个小区中应该怎么样配套老人设施，怎么嵌入进去，保持可持续的居家养老。这里面我们拿小区的规划来做例子，这样的一些楼栋，可能是在三单元的地方做成老少户，也可能在楼栋的一层专门做老年人户型，因为进出比较方便，12/39 轮椅什么的也可以很方便的进出，给提供一些底层花园等等。比如说孤独一个老人或者是需要别人照顾的可以放在底层。还有老人公寓，老人公寓，社区里加入老人公寓也是大家所希望的，我们在上海一代调查过，很多老人提出了这样的情况，说我不一定非得跟小孩住在一个房子里，比如说三居室的房子里，我宁愿在小区里有一套公寓，小一点没有关系，我可以替你接送孩子上幼儿园，等着你回来我把饭做好，你吃完以后把孩子带走，这样老人也可以自己独立的生活，晚上还有自己的空间，而不是在一个房子里面彼此看着非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市场。

托老中心，这个小区里我觉得应该配置，可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里都是可以的，管理也比较方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动中心都(论坛新闻视频)管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了，这样也很方便。一个社区里怎么样插入这样的老人的设施设备，有的人觉得只能盖老年社区，或者是老年到底有什么类型我们不是很清楚，我们可以分成四类到五类的设施可以插入进来。

老少户的单元设计，老少户是怎么样的呢？像这样一个单元，这边是子女套，是两室套，这边是老人套，一个是单室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套，和两室套合在一起。我们把走廊做了一些处理，门的位置可以在不同的位置上有开启的可能。走廊里面这个门可以在这儿设置，可以在这儿设置，有三种设置方式，可以使套型有灵活可变的可能。设置在这个位置上，其实A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和两方的老人住在一起，成了一个大户型。我设置在这儿，这个户型我可能是没有买，或者是出租出去都可以。如果设在这儿，比如说老人不在，这两套都出租了也可以。

我们想说的是我们只通过把门的位置换一下，设立不设立这个门使这个房子就有多种变化的可能，这样的话我们做产品类型的时候相对放松。

还有一种就是短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如果有这个短外廊连接以后，就有两个电梯，万一某一个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯。短外廊里面这样的户型老人觉得很好，特别是卫生间，他觉得就应该对着廊子，我们问他们说，他们害怕出事的时候没有人知道他们是怎么回事，就是希望能够呼救。

郊外的风景区可以盖一些住宅像别墅，但是不是一家人住，是几位老人一起来做，或者是单位购买了一套，一家人一起来，或者是几个人一起就伴来的形式会好很多。

结伴式度假我们也做了一个分析，觉得很好。到这儿来住几个星期或者是几个月，他们个人来的时候觉得比较孤独，我们清华的教授就是几个教授都在那儿买了房子，或者是会员制的，大家结伴去养老，那才比较有意思。可能是个人的房间都有起居、餐厅大的空间，但是可以有一个共同的空间。他们平常自己在房间里住着，有可能白天到这儿来活动，通过公共空间使老人相互认识，他们到这儿以后活动的比较有意思，要是住旅馆的话，就觉得养老的方式对他们来说不是很合适，觉得很孤独，这样的话使他们能够更多的在一起活动，相互认识。

还有一种就是自立和护理相变式的养老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可能会出现卧床的情况，需要轮椅了，但是这个建筑如果没有办法适应他的话，对他很不方便，让他搬走，马上离开也是非常困难的。这几年我们都是健康的，可能是过三、五年以后就不健康了，怎么适应呢？比如说这个就像我们平常的单元式的房子，我们过了多少年以后，我们要求它或者是有这种需求的时候，我们可以让它变成了像护理单元，比如说这边全变成了一间一间的护理房间，有公共的活动还有管理室，有13/39 公共的洗浴和卫生间，我们可以动作非常小就可以变为另外一种形式，可以互换，适应老年人生活习惯的变化。

下面举一些室内的例子，这是我自己家，这是起居和厨房的关系，我们希望起居和厨房之间是用玻璃，使得两方视线上可以沟通，如果在厨房里做饭，外面有一点什么事不知道，所以到了老年以后，相互的关照就特别的重要了。门厅要比较亮，鞋柜的设计也要适应老年人的要求，还有完善去上厕所，通过扶着台面去厕所比较安全，扶手的设置也是很重要的。

住宅卫生间里面，这是一张日本的照片，他们的老人公寓做的非常好，有扶手，有紧急呼叫的系统，包括卫生间的水池可以坐着洗脸等等，这些都是保证安全，并且是干湿分区。厨房的设计，像一些公寓里面我们也用不着非得做一个非常大的厨房，大家注意必须要用电的炉子，不能用明火，因为用明火有时候比较危险。

下面讲一下老年建筑设计实践的案例，这里面我们举了一些案例，政府出资建的一些老年福利设施，有西藏和河北。

这是西藏拉萨城关区的社会福利院，前两天我也去讲了一下关于福利设施应该怎么建设。这是政府城关区出资建设的，有150个床位的老人院，其中有五保户70多人，还有一些自费老人。建在旁边的一个村子里面，旁边都是藏族的农居的风格。旁边有古树林、转经的塔等，地段条件非常好，我们把它也建的跟民居长的差不多形式的样子。首先我们到西藏市区老人居住的地方或者是老人院里面去调研，他们的民族特色非常清楚，他希望把床都摆的靠近窗户，我们觉得这个很奇怪，因为我们平常都觉得窗户跟前比较冷，西藏的温差也比较大，但是西藏一个特点就是白天的太阳非常好，把被褥都晒热了，晚上虽然没有暖气，但是屋里也很暖和，所以床都摆在窗边。另外他们都供奉着佛，必须要在屋子里有佛龛，所以这是民族特色的特殊的需求。

我们觉得每个地方气侯条件和老人的生活习惯是不同的，老人的客户群要细分，根据特点去做设计，如果你仅凭着想象，很多地方是不适合老人生活的。这个地段我们注意尊重周边的环境，地貌。总建筑面积是5000多平米，容积率是1.2，这是一层的平面图，可以简单的分析一下，这里绿色的都是房间，这部分是五保户的，这部分是自费的老人。最重要的我们通过调查感觉到跟社区的互动是很重要的，我们可以看到在周边这些地方，沿路都设计了公共的场所，比如说茶室，就是可以转完经到这儿休息，公共浴室也可以对外开放，村子里的人也可以到这儿来洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管这些，也是不合适的，这样也不是特别容易可持续发展的。通过我们调研感到，村民们也愿意参与这样的活动，也愿意到这儿来跟老人有一些共同的活动，我们把这些公共活动室对村民开放，有时候收一点费也可以帮助老人院持续的经营。

这是我们设计的立面，保持了西藏传统民居的风格，树林全都保留下来，这里面分别做了几个院子，看起来比较亲切，保障日照。这是保留的一棵古树。

第二个例子讲一下河北中捷民政事业服务中心，总面积不到两万，有300多张床位，他们要求是五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院和老年公寓。中间是一个服务楼，把两边衔接，分几期，后面这期持续往上增长，前面是第一期的开发。中间是光荣院，光荣院是原来退伍军人，有残障的功臣住在这个地方。后面将来会开发一些老年住宅以及护理的建筑。这是整体的鸟瞰图，这一部分是老年公寓，这一部分是国家出资办的孤儿院、残障老人的服务中心。

这里面是老人公寓的平面，这里面也吸收了国外的一些先进经验，包括管理在这里怎么样形成，我们也考虑了设计的要点。这些房间都是老人的房间，可能是双人间和单14/39 人间，到了边上由于窗户可以开得比较多，我们做了套间，我们当地调查，有一些人有一定的经济实力，他们希望要一套房子，这里面可以夫妇分室，做一个两室户的房间。这样的一条腿都有一个服务中心，有一个服务站，可以服务的比较方便，里面还有公共的小厕所，每间屋子都有卫生间，还有服务台还有仓库等等。中间这一条是公共的活动中间，每一条都有专属的活动空间，包括餐厅，可以在这儿就餐。这边还有一个总的服务台，可以管理公共服务的空间，管理人员的劳动的时间段的不同，希望可以节省时间，这是非常重要的。这是外观的样子，目前地方政府可能很多地方都要求建设老人院，我们也希望作出典范。

目前我国面临严重的老龄化的国情，并且发展速度非常快，希望社会多方面的解决养老居住问题，养老地产现在刚刚开始，如果能够有一个健康的发展的话，会起到一个很好的作用。同时现在地产项目虽然大家都想富，可是经验也比较少，特别是全过程的开发已经建成了这样的例子，下午有台湾、日本和咱们国内的一些嘉宾也会讲一些经验。老人建筑设计希望人性化、精细化，这个地方我们想象的比较简单了，觉得有一个无障碍的通道就可以了，其实不是的，还有更多的细节，希望大家能够了解和关注，有爱心才能把这个建筑做好，今天我就讲到这儿，谢谢大家！

下面有请清华大学老年研究中心裴晓梅老师演讲，他是美国德克萨斯大学老年教育研究所客座研究院，主要研究中国老年人口医疗改革和社区发展，裴老师用社会学的角度给我们讲一些内容，有请裴老师！

【裴晓梅】：大家上午好！我今天想从人文的视角讲一下老年型社区的建设及其问题。今天的中国以老年人为目标群体的房地产项目在大城市的郊区迅速扩张的势态是有目共睹的。这些4项目多为参照国外退休社区模式的高端老年住宅，建造者意在为富裕起来的城市老年人打造服务周到的社区。老年人群体规模迅速的扩大，这是一个现实，和城市人口消费模式的变化又使得越来越多的地产企业投资于高档老年住宅的开发中。另外还有一些规模较小的老人住宅项目，使开发商看准了老年增长的趋势，旨在尽早加入到老年市场当中来。

在以人为本和和谐社会发展的目标指引下，一些地方政府也在把建设养老设施放到了治理的日程上，在一些城市不难发现一些政府主导的老年公寓和养老院的兴建。老年住房市场的兴起反映了政府和市场对老年人生活照护、服务需求的重视，也反映了当代中国人在决定晚年居住方式时有了选择的空间，这无疑是一件值得庆幸的事。

另一方面，我们也看到目前老年住宅市场的发展存在一些问题，首先是住宅形式比较单调，除了比较高档的老年公寓就是相对简陋的养老院所，处于平均收入水平的老人要选择既能支付得起，又能满足晚年生活需求的居住环境也不是那么容易的。其次是现有的老年人住宅与养老服务的实际脱节，尽管许多新建老年公寓冠以养老公寓的名义，由于对老年人生活需求并没有真正了解，所提供的服务缺少针对性和连续性，对于入驻的老年人而言，所谓的服务也多有隔靴搔痒的问题。由于缺少专业的管理人员和服务人员，入驻的老年居民仍然难以得到有质量的服务，中国老年住宅市场的发展刚刚起步，出现上述问题并不奇怪，要使这个市场健康、持续的发展下去，除了潜在的消费者数量的增加和消费能力的增长因素外，还需要对消费者的需求进行更深刻和精细的研究。我们要了解老年住宅市场中现有和潜在的消费者的特征，特征形成的因素和特征对居住选择决定的影响，只有如此，企业才能开发更适合老年人居住的居住产品，政府才能对此行业的发展进行更有效的规范，老年个人才能可能获得真正意义上的适宜居住关系，并因此而提高晚年生活质量。

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首先，我们要清楚中国老年人这个群体是一个在年龄、经济状况和身体状况方面高度分化的群体。这种群体分化影响着老人们的居住选择和消费，无论是市场开发还是政府住房规划，都应该关注老年群体特点，在中国我们看到受现有政策的影响，通常把60岁以上的人划分为老年人。我们审视现在的人口结构，所谓老年人既包括60多岁的人，也包括80、90甚至是100岁的老人。同为老人，60多岁的人和80多岁的人在生活状态下是有明显差异的，不同年龄层次的人对居住环境有着不同的需求，一个60多岁退休不久的老人很可能身体依然健康，不但生活能够自理，还有能力照顾子女和孙子女，如果他的住房得到改善，并对现有居住环境十分熟悉，则此刻他更换居住环境的意愿并不十分强烈。

对于70多岁的老人而言，生活照料开始，成为选择居住环境的影响因素，即使是身体健康者，随着视力和听力等身体功能的下降，也开始希望居住环境中有人陪伴，这时候的老人或是考虑住的离子女近一些，或是住到有人照料的环境中去。

80岁以上的老人往往是需要人陪伴生活的，不仅仅是因为身体功能弱化了，还有一些人患有不同程度的慢性病。此时的老年人一半的人口已经处于丧偶的状态，如果所居住的社区有相应的服务可寻，这样是最好的选择，如果没有相应的服务可寻，子女又没有办法照料，可以选择一个可以提供设施的社区。不是所有的老年人都需要更换居住环境，也不是所有的老年人都有更换环境居住的意愿，老年住宅消费者的消费动力更多来自于需求，而需求会因为年龄差异而不同。

另外一个差异，表现在老年群体当中的收入差异，收入水平的分化。因为老年人作为住宅市场的潜在消费者，受到收入水平的限制，一般来讲，老年人的潜在收入来源包括社会养老保险，离退休金，资产收入，工作薪酬以及来自子女的定期供养金。中国城市大多数老年人都有社会养老保险收入和离退休收入，只有少数人，多于女性老人和高龄老人没有收入，有固定收入的老人虽然衣食无忧，但是社会保险收入不足以使这些老人有能力购买有质量的老年住宅，除非子女可以提供相当部分的资金。

如果我们把老年人的收入分成五等分，我们可以看到80岁以上的年龄组的人，这些人当中低收入的人所占比重要远远大于低收入者在60多岁和70多岁年龄组所占的比重，显然年龄的增加，老年人的收入局限也会越来越大，住房的消费能力也会降低。一部分年纪较轻，身体状况较好的老人在退休后还有机会继续参与生产性的劳动，在稳定的社会保险收入之外还能获得一定的劳动收入。这些人作为住宅市场消费者，或许更愿意把住房作为投资，购买能够用于出租的普通住宅，而非老年型住宅。而年纪较大，收入水平在平均线下的老人，不用说消费老年公寓，如果没有政策的支持和子女的帮助，甚至连入驻普通养老院的愿望都难以实现。

在照顾需求方面，老年群体也是分化的，因此，老年人居住环境的选择在多数情况下是受照护服务推动的，个体衰老主要表现在两个方面，认知和肌体的衰老，首先是认知方面，随着年龄的增高，老年人的短期记忆能力有所下降，大脑容易受环境的干扰，这就是为什么老年人更容易陷入困惑状态，在学习当中老年人需要比年轻人花更长的时间消耗信息。现在的老年人一个最大的恐惧就是认知能力的丧失。这种状况在一开始的时候表现非常的微妙，并不明显，随着时间的推移症状会越来越明显。处于这种状况的独居老人随时都可能遭受到伤害，甚至是生命的危险。老年人口失智率随着年龄的增长而上升，目前我国没有这方面的统计，以美国为例，60岁以上的人口中约有5%的人处于不同程度的失志状态。衰老的另一个特征表现在身体方面的变化，视力、听力的下降，骨质疏松在老年人的身上表现非常的多，这些因素都加在一起，对老年人很容易造成伤害，对老年人而言，问题不是摔倒，而是什么时候摔倒和摔伤的程度。有三分之一的女16/39 性和六分之一的男性有胯骨摔伤的经历。此外，85岁以上的老人发生致命事故的情况是60-70岁老人的四倍，除了摔伤造成残疾外，老年人，特别是75岁以上的老年人当中许多人是关节炎、高血压、中风后遗症的慢性病患者。

我们看慢性病在不同年龄组的分布，60岁以上的老人中四分之三的人患有慢性病，而80岁以上的年龄组中，这个比重已经比80岁以下年龄组的患者比例高出了10个百分点。这个十分明显的差异暗示，高龄老人对特殊居住环境的需求比低龄老人要大得多。慢性病的后果极易导致老年人的失能，无法独立生活，需要人在身边提供日常基本的生活照料，甚至还需要人长时间的提供护理和看护服务。

当然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是带病的状态下，绝大多数的老年人还有较好的日常生活能力，总体而言，90%以上的老人都有较好的生活能力，只有4%的人生活能力差，需要依靠别人的帮助才能生存。3%的人日常生活能力属于中等水平，需要某种程度的外部帮助维持日常生活。在这里我们再看到年龄对需求的影响，80岁以上的人日常生活能力较好者所站得比重比80岁以上的人所占的比重低18个百分点。随着年龄的增高，老年人的日常生活能力呈下降趋势。

较早进入老龄人社会的国家已经有一些研究，随着年事的增高，人们不得不尝试适应心里和身体能力的变化，适应的办法就是把时间和精力集中在习惯了的活动类型上，这就是保持生活的连贯性，测量生活连贯性的重要指标就是是否在同一个时间，同一个地方长时间居住。当高龄老人不得不更换居住环境时，通常是为了生活的更方便，更有利于延长独立生活的时间，更有利于在有需要的时候获得必要的照顾和服务。由于大半生都是在拥挤和简陋的住房中生活过来的，晚年改善住房条件的愿望十分的强烈，但是一旦经济条件允许就会追求宽敞一些、现代一些以及环境优雅一些的住房。因此单纯改善居住条件的角度出发，不难断定老年住宅是一个潜在的巨大市场，然后中国的老人和其他国家的老人在照护需求方面没有什么不同，在选择晚年居住环境时，除了改善硬件环境以外，最关心的还是是否适合养老，就是所选的这个居住环境是否能够满足生活照护的需求。

如前所述，老年人的需求是多样的，满足这个群体的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅产品设计在满足老年人独立生活需求方面做了许多的尝试，高档的老年公寓和老年社区就是属于这种尝试的，老年院所的建造开发者代表了对老年生活照料需求的关注，他们意识到老年居住和老年生活照料服务之间的关系，对于那些完全不能自理，身体脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外，现在也有了选择老人护理院的可能，尽管设施还不足。

可以看出住房市场已经把老年人按生活自理程度分为三类：独立自理型、半自理型和完全不能自理型。并根据这些情况，为身体能够自理的老人建的老人公寓，为需要照料的老人建的养老院和为生活完全不能自理的老人建造的护理院。现实的情况是，这三类类型并不十分清晰，有一些护理院并不一定容纳完全不能自理的老人，少数养老院也为不能自立的老人提供服务，在一般的老年公寓中半自理的老人都很少见到，老年公寓所提供的目前更多是一个免于孤独的生活环境，一个万一出事能够及时获得帮助的许诺。应该承认，住房市场为今天的老人提供了比以往更多的选择，问题是当一个老人经历所有上述三种情况时，这样的居住分类就破坏了他晚年生活的连续性，现实生活中一个老人的晚年生命历程极有可能是从生活完全自理到完全不能自理的过程。在不断变迁的居住环境的过程当中，老人不但总是处于一种适应新的环境的不安全感中，而且需要被迫丢掉和自己生活息息相关的物件和情感记忆。这说明了现有的老年居住安排在人性17/39 化设计方面还有巨大的改善空间，这需要市场开发者们的努力，也需要城市规划者的关注。

在创造适合老年人生活城市社区当中，我们需要做些什么事情呢？做事情之前有一些人文方面的原则要达成一些共识。首先我们需要认清满足老年人住房这件事和照护老年人生活，和维护他们的健康，这几方面的需求要同时得到满足。

在规划当中，要注意到养老院和护理院等设施的目标是满足一部分老年人的需求。大多数老年人是有能力和意愿在自己的家中或独立，或与家人在一其渡过晚年的，全面的、多样的、有质量的社区服务可以帮助他们实现这样的一个愿望的。

这种共识有助于把现有城市规划中对养老院所和养老公寓建设的关注转移到社区建设的关注来，在城市社区建设中，有许多需要考虑的问题，针对老年驻所需求，要考虑三点问题，一个是养老里面的倡导，连续照顾服务体系的建立，以及老年服务产业的发展。首先是就地养老的问题，其实对于中国老年人而言，就地养老从来都是一个现实而不仅仅是一个理念，传统社会的中国老人除了就地养老没有其他的方式，现在大多数人也没有轻易放弃自己熟悉的环境，近些年来，在一些有意无意的误导和推动下，公众印象中似乎老年公寓大有代表未来老年住房发展的趋势，而迁居老年公寓也确实成为有经济实力的人追逐的一种时尚，其实这种印象未必经得起时间的考验，在人口已经老化的社会中，老年人口中居住在养老机构的比重一般会维持在一个社会的老年人口总数的5-6%左右，有人会说，因为中国的计划生育政策是未来老年人家里没有子女可以提供照顾，所以入驻养老设施必然成为趋势。事实上，不仅中国的老年人将没有子女可以依靠，许多发达社会的人口做已多年处于低增长和负增长的状态，依靠子女照料已经成为奢侈的想法，但是这并没有妨碍社会大多数老年人在自己的家里渡过晚年，只是在特别高龄或者是有特别需求时才选择入驻养老机构，之所以会如此，是因为住房不仅仅是一个居住的地方，还是一个独立的象征，家庭聚会的焦点，幸福记忆的源泉，与邻里和周围社区关联的纽带。

对于老年人来说，年龄越高，住在自己所熟悉的驻所就越发重要，因为家是一个人在社区中位置的主要表征，外观可以说是自尊的来源，内涵集中了生活的意义。

其次，如何实现就地养老的问题。在现代城市建设中，实现就地养老，就需要把城市、社区建成一个适合老年人居住的地方，一个能够维系居民生活连续性并提供安全感的地方，一个在人们身体发生变化的时候，满足他们变化需求的地方。比如说住房设计、装修和改造提供更多的坡道、宽道，以便轮椅的通过，安装结实的扶手等等。当然老年个人是否有能力重新装修其住房，以及是否应该为低收入老年人的住房改造提供公共财政支持，则是随着而来需要考虑的问题。

再如失能会导致对居家服务的更多的需求，在独立生活的高龄老人中需要日常的照料，对于需要照料的老人，现在绝大部分的照料是由家人提供的，只有少数老人雇佣保姆和小时工，社区建设当中应该设计诸如日拖照料、膳食提供和活动中心等满足居家老人需求的服务，减轻家人照料的负担，提升老年人服务的专业化程度，促进老年产业的发展。就地养老还需要考虑建设一个提供不间断照顾服务的社区，何为不间断照顾服务的社区呢？如果我们简单的看一下这个社区的话，就是说这样的一个社区生活的老人从60岁到90岁，甚至是100岁，晚年生活的各个环节都能在一个社区当中得到满足。一个60或者是70多岁的老人日常生活能力还很强的情况下，他所需要的是在生病时是否能够及时就医，房屋出现问题时是否有人及时维修，甚至有了问题，是否可以在社区内可以获得必要的咨询帮助。这时候就需要社区提供从医院到家庭病床，康复中心等卫生服务、房屋维修服务、信息咨询服务，随着年龄的增加和体力的下降，他还很可能需要18/39 一些家务劳动的帮助，当他到了80岁或者是90岁的时候，特别是当他生活自理能力降低时，他还可以得到日托中心定时上门照护等服务。即使是在完全不能自理的情况下，还有入驻社区护理院的选择，其生命的最后阶段，还应该在自己居住的社区内得到必要的临终关怀服务。

如此在以人为本的思路下，一个相对完整的社区为老年人服务体系就这样建立了起来，这个不是一幅图景，在我们看到的一些发达社会中已经成为现实。如果大家有机会去上海世博会，我建议大家去德国馆参观一下，那里有一个多代屋的展示，实际上就体现了我所说的这个社区照护体系。

最后还有必要重新思考一下社区服务产业的投资问题和消费问题。这可能是大家最关注的问题，在城市社区建设中，建立一个连续照护体系，除了需要认真的规划，还需要资金的投入，还需要建立有效的规范制度。

规划者需要认识到社区服务体系的建设和投入不仅是福利投入，还是对服务产业发展的投入，这种投入涉及多个领域，包括专业劳动力的职业培训和信息技术的开发，其结果会有效的刺激服务和消费，促进服务产业的总体发展，特别是全球金融危机让我们看到了中国产业结构转型和扩大内需的必要，为社区老年服务体系的建设的投入恰好符合中国产业结构调整和扩大国内有效消费的发展趋势。当城市规划者充分意识到这个问题的重要性时，就会有更充分的公共资金的投入，也会有更积极的措施激励其他资源的投入，这一点在刚才王司长的讲话中已经给们带来了希望。

此外，大多数老年人需要帮助才能够真正消费得起老年服务，组织完善的住房保险和长期照护保险则是提高老年人消费能力的重要途径，为此，建造适合老年人生活的城市社区将不再是一个设想，在不久的将来，在中国可以成为现实。谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢裴晓老师！刚才他给了我们很多的具体数据，对我们国家现在老人的状态做了一些分析，给了我们一些理念。今天上午的讲演内容就到这里结束了，谢谢大家！下午我们会有日本、中国台湾地区的一些专家做一些经验的分享，希望大家准时到达。

【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好！首届中国养老产业与养老地产高端论坛下午的内容正式开始，有请本届论坛特邀主持人清华大学建筑学院教授周燕珉女士！

【主持人周燕珉】：大家下午好！今天下午有三位发言人和一场论坛。首先先请日本横滨国立大学教授大原一兴先生发言！

日本老龄化出现的比我国早，我在日本待了七、八年，对日本的情况非常的了解，他们在这方面积累了很多的经验，大原老师是专门研究日本老人设施和变迁过程的，今天有幸请到他，我也是非常的高兴。大原先生是毕业于横滨国立大学，他在老年基础设施领域有很深的造诣，原来我们也访问过大原教授，他研究的成果都是非常深刻的。今天有幸请到了他，我们非常的高兴。下面我们有请大原一兴先生进行演讲，谢谢！【大原一兴】：首先在这里要感谢主办方的盛情邀请，下面进入我的演讲时间。今天的内容主要由五部分构成：日本个别式住宅的设计指南和纯住宅的修改；结合住宅部分的附加的服务；养老设施的住宅化的趋势；近年来养老设施和地区性的活动等。

首先向大家介绍的是面临老年人的独立住宅，日本的住宅分为两三层的独立住宅，在这里面90%的老年人选择在家养老，老年人持有所有权的大概占85%左右，为了确保19/39 新建的住宅的保证上，1980年开始，日本各地区制订了设计指南，在1995年正式制订了老年人设计指南，对现存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相关条例。

现在像我们图中所看到的是玄关的照片，在日本由于习惯，玄关会有高低的差，为了方便穿脱鞋，为了考虑轮椅，没有高低差是最理想的，但是由于传统的习惯，高地差的减弱并不容易普及。存在明显高地差的地板、把守和脚下的照明就被着重的考虑到，现在也出现了坐在椅子上可以上下移动的升降机，这种设计在家庭住宅也可以使用。此外在洗手台附近的设计当中，比如说可以调解洗手台高度的洗手台，同时也注意下面的空间，方便于轮椅的出入，以及周围的收纳空间，这些方面的设计都经过了详细的考虑。在关于卫生间的设计上面，大家现在从图中可以看到，为了帮助老年人站立，设计了电动的坐便器，可以从后面扶助老年人自动起立。在浴室的设计上，考虑到日本传统比较喜欢泡澡的习惯，我们在浴缸上面可以看到浴缸上面可使用的移动式的升降椅，门口为了方便轮椅的出入，采用了拉门的设计，同时也出现了家用的为了方便老年人出入的电梯。

在接下来的住宅改修的方面，主要向大家介绍的是改修的实例，这是一位坐轮椅的居民的房间，榻榻米采取的是可移动的榻榻米，可以增加房间的机动性。在浴室、卫生间上采用了一条直线的设计，方便升降椅来回穿梭于这几个房间内。

刚才我们介绍的主要是独立住宅中的各种手段，但同时这样的手段在集合、公用住宅当中如何使用呢？下面我就介绍一下。1987年正式制订了向老年人公开住宅制度化，主要是保障了无障碍设计，同时在内部的设计上传感器、通报设施这些设备、设施也可以让老年人更加安心，同时在这样的住宅当中一定要存在管理人之间的谈话，建立小区内的会所，日本的这些制度都是参照了以前英国的住宅制度而制订而成的。具体的实例设计方面，由于是针对老年人的住宅，所以一定要遵从无障碍设计，无论是卫生间、浴室还是门厅的部分，都一定要适合老年人使用。

无论是集合住宅还是独立住宅，为了让老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高，在软件方面，尤其是护理服务上也是十分必要的。现在我们看到这个图主要是显示的日本现在近年来的一个数据库，在2000年的时候由于制订的护理保险制度，我们可以从最右边看，1-5是大家需要监护的一个大概，体现不同的强度，从这张图上我们知道护理政策是相当具有必要性的。现在各种的护理政策在一般的民间老年公寓当中也被广泛的适用，现在大家图上看到的是名古屋的一家老年公寓，7-10层是为一般比较健康的老年人设计的住宅，虽然有管理员长期在里面，但是并没有设置护理服务。6层是专门为需要提供护理服务的老年人准备的。

这个就是这家老年公寓的平面图，我们现在看到右边的平面图是7层以上为比较健康的老年人提供的平面图。左上角的是需要监护的老年人的平面图，大家可以清晰的看到6层的房间面积比7层的房间面积要相对的小一些。现在大家看到的三张照片是7层以上为一般比较健康的老年人提供的住宅的照片，上边这张图也是7层以上的老年人的食堂照片，右下角这张图是6层以下老年人的食堂的照片。现在日本的住宅关于一般的住宅和护理的住宅结合在一起综合形式的住宅是比较多的。

接下来我们要向大家如何把设施更加偏向住宅化的模式。面向老年痴呆症的设施当中体现的最为明显。现在养老设施的住宅化趋势以及住宅养老设施化是同步进行的时代，在这里养老设施、居住化主要是重视住宅环境的改善，此外也从以前的大房间向单人房间进行变动，加强了小型环境的改善，以及多机能性、护理服务的连续性的追求。

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我们从现在这张图表中可以看出，现在这种护理型的老年公寓的辅助标准面积在不断的上升，养老设施当中房间的面积越来越趋向单人化趋势，而房间的面积在不断的增长。这张图当中主要是显示了日本的现有各种各样的老年公寓，这边是显示了各种老年公寓的名字，这种形式的老年住宅大概是从哪年开始的。比如说我们现在从上面看到这个蓝色的部分是关于日本特别养护型老年公寓，主要是对需要监护型的老年人居住的房间，大概的房间面积是下面显示房间面积的大小。最近在新型建筑的老年公寓当中，面积在逐步的变大。在具体的空间上面，从大规模的集体的形式变成了小规模的特别看护形式，从以前的多床位的设施变成了现在以单人生活为中心的养老设施。

关于具体的房间配置方面，我们可以从图中从左到右看到，最左边的是很大的房间，里面有很多的床位的形式，慢慢的转变成房间开始具体的划分，现在变成的完全是提供单人房间的趋势。以前的设施是很大的单位来看护的，到现在是逐步的分成一个一个的小单元式看护形式。这种护理型的养老设施经历了各种各样的平面组合的尝试，近年来以小单元的组合形态居多，基本的形式都是小单元的组合。这张图中大家看的稍微不是那么清楚，主要介绍的是日本像看护的养老设施当中的各种各样的形式。现在养老设施的空间我们主要提倡回归于住宅化、家庭化，空间里面我们要提倡人道性、舒适性、习惯性。现在图中显示的是一家小规模的养老设施，外观上没有人能看出是养老设施，跟一般的住宅没有什么太大的区别，右侧是门口的照片。这种所谓的以九个人为一个单位的，主要的入住者是有老年痴呆症的老年人。

现在照片当中是每个房间的门口的部分，并不是从走廊直接进入到门口，而是走廊到住宅门口会凹进去一个空间，再到房间门口。走廊和房间中间用的是拉窗联系在一起，这样也加强了个人空间和公用空间的联系。而我们从外观，从街道上来看，并不是很容易就发现哪一家是老年公寓，哪一家是一般的住宅，实际上老年公寓是右边的图中所显示的。

接下来向大家介绍一下近年来在日本养老设施中的与地区性联系比较密切的设施，在这里我认为普通的生活主要是在追求我们以前的居家生活模式，什么是普通的居家生活呢？我们很难定义，大概都是虚拟的概念，而所谓居住模式的典范也是根据时代在不停的变化的。为了保证个人私人空间，尊重个人隐私是普通生活的一部分，公建面积是养老设施接下来需要提高的一部分。什么样的养老设施是满足普通人生活的养老设施呢？这个问题我们也进行了问卷调查，得到了大家现在所看到的这些照片。

比如说图中所显示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依从于自己的生活习惯，跟周围的人聊天等等环境都显示出了跟家里一样的气氛出来。此外如同我们中国在社区养老一样，在日本的养老设施的地区有相当紧密的关系，像我们现在图中所看到的，绿色的部分中间的这部分是监护型的养老设施，而相关的地区性的一些活动包括橙色的部分，包括蓝色的部分。橙色的部分是指日本一般的民宅，具体的是右边这些照片。

刚才地图上的养老设施，在周围的这些民宅原本就是一般的住宅，图中这个是叫中山的家庭住宅，中间的老年人是监护型的养老设施里面入住的老人，他每天都是工作人员帮他打水，在生活上他自己没有什么主动性，只是被迫的等待而已。现在每天进行一些活动，对老年人的每一天都有日间护理，白天从老年公寓来到人家家里，在这里每天会有几个老年人在一起，每天到这里跟大家一起聊天，度过一天。我们研究室到这家去访问的时候，正好赶上老年人在这家里就像一家之主一样，跟工作人员说客人来了，快给客人倒茶之类的，平常没有积极主动参与的人在这里什么事情都在积极主动的参与。像这样的住宅是属于一种跟设施性关联性比较强的住宅。

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包括我们刚才介绍的先从小规模的与地区性关系紧密联系的养老设施被广泛注目着。2006年根据护理管理制度形成了小规模、多功能的在家看护的组合模式，这种模式跟我们中国所说的日间护理的养老模式是一样，白天往返于养老设施和家里之间，有必要的时候这个老年人也可以当天住在家里，不返回养老中心。现在图中是一个小规模多技能的设施，主要是在一个很传统的街道的里面，是由一个造醋的小工厂改造的，现在大家所看到的平面图，左下角的平面图是小工厂的平面图设施，右上角是改造成养老设施之后的平面图，在设施里面，像住房的部分跟一般的住宅没有任何的区别。近年来日本进入高龄化社会，老年人的比例也在大幅度的上涨，现在图中的表格黄色的部分就是日本的关于今后老年人口的预测，紫色的部分是中国的，大概四十年以后日本老年人口会接近40%。

这是我们可预测的未来的老年人口的总数，在图中所介绍的调查的这个村的老年人口的比例已经增长到了47.5%，这个村是日本的一个小岛村，在这里由于高龄者的比例已经达到了47.5%，就是两个人当中就会有一个老年人在地图当中颜色稍微重一点，黑色的部分，在这里老年人的生活不仅仅是单纯的依赖着养老设施，而是整个地区和整个环境。在日本一般只有在养老设施中才会看到老年人的聚会和聊天，在这里一般的地方都可以看得见。现在图中的这些照片就是在刚才的地图上所看到的灰色的部分，在设施附近的一些老年人的活动。我们认为在不久的将来，社区和养老设施将会变成一体化，老年人就地养老，社区也会变得越来越适合老年人居住。我们现在图中所看到的是日本长野县的一家老年中心，是利用一家废旧的银行改造的。在日本这种地方性的改造十分常用，因为比新建筑要便宜很多，现在图中所看到的也是原来一家五层的楼房改造成的养老设施，四、五层是养老设施，三层是初中生和高中生的补习班。

现在的这张照片一看好像是一个电影院，但是仔细一看不是，附近的居民就喜欢这个电影院的老建筑，外观并没有改变，只是内部进行了改修，偶尔还会有人走错，所以在门口贴出了不是电影院的表示通告。这里面也保持了一些原有电影院的设施，这个部分是可以让来这里的老年人依旧很开心的看那些老电影。在日本，一般的社区附近都会存在商店街，这里是商店改造的老年人住宅和多功能的养老设施。从老年人的房间里面可以看到外面来来往往的居民，这样可以减轻老年人的寂寞感。

最后我认为老年人参与到生活中来是十分必要的，在各有的养老设施当中，护理人员和被看护者存在着一种固定的关系，虽然这是护理人员的工作，护理起来也比较方便，但是对于老年人来说与外界的联系会减少，生活也会变得单一化，改变护理人员和被护理者的固定的关系，让老年人参与到平时的琐事中是十分必要的。

目前的中国国情来讲，并没有过多的涉及到痴呆症的问题，在日本这是一个相当大的问题，图中就是一家痴呆症养老设施的照片，在这里老年人会参与到日常生活当中来，引导老年人自己动手的能力。现在看到厨房的做饭部分，对这些有认知症的老年人来讲一个人做饭是比较麻烦也是比较困难的，在这里我们提倡大家互相帮助，共同的完成生活琐事，不仅可以促进老年人的自立能力，也能够使大家相互帮助。

现在看到的也是一家老年痴呆症养老设施的平面图，在这家养老设施当中并没有强调设施的种类和概念，而是强调了这里的老年人自立能力，每个人都自己动手做饭。附近市场的这些商贩每周也会固定来到养老设施里面，去为老年人贩卖一些新鲜的蔬果。老年人可以根据自己的收入制订自己每天的菜单，这种让老年人自己购物的行为可以帮助老年人预防痴呆症的发生，这就是我们所说的参与的重要性。

谢谢大家！

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【主持人周燕珉】：刚才大原先生讲的这些研究的内容是他们研究了很长时间，特别的深刻，但是今天因为时间的关系，最终PPT的演示不是的好，照片不是特别的看得出来。我用一点点时间把他刚才的讲演稍微总结一下。

我先简单的说一下他说的那些内容当中有几个重点，第一个是国家的政策经常在改变，房间的大小都变了，他们对老年人的护理设施的要求一个房间不能多于六个人，后来改成了四个人，最近一个房间变成两个人。还有对智障的研究非常深刻，日本的老人院里住的都是80、90多岁的人，大部分人都有智障的问题，在这方面的研究非常多。刚才说的九个人一组的组团护理就是专门针对智障的老人设立的，他们有变成了空间的小型化的形式了。

他说的地域化的问题，现在不是光组织，回归社区，日本的房子都是个人住宅，社区的建筑都是一个一个的，这种情况下，是小规模多功能的老年人设施，在这点日本也是在政策的支持下做了一个非常好的规划。此外改造的建筑很多，把一些个人的住宅改造了，工厂改造了，我到日本就有这个感觉，街道上原来是一个小商铺，现在改成了老人院了，密度非常高。还有对街道的改造，促使老人积极活动，这一点日本人都比较内向，做的很多建筑上的设计帮助大家互相交流。中国的老人这方面的情况不是特别严重，因为中国老人都很喜欢跳舞什么的，但是高龄化到一定程度以后，老人就不爱动了，这时候需要一些建筑和设计使得他们可以动，也是延长寿命的一种方法。非常感谢大原先生！

下面有请我国台湾地区的陈敏雄理事长讲演。台湾地区在福利机构这一块做的非常好，我们也去参观过，他们各种形式的都有，由于陈敏雄先生是好几个院的院长，也亲自在一线干活，他对这些都非常的了解。今天我们有请陈敏雄先生给我们介绍一下这方面的经验，有请

【陈敏雄】：尊敬的主持人、各位教授、与会的各位理事、先生，下午好！清华大学是我们向往的地方，我是第一次来，感谢主办、协办单位的邀请给我这么一次机会，到这边来介绍一下台湾的老人照顾机构的现状跟发展。

台湾有一千多家的老人院，我们台湾最古老的老人院创立于康熙26年，已经有400年的历史了，还有一家在高雄，创立在咸丰年间，知道咸丰是谁吗？就是慈禧太后的老公，都很有悠久的历史。我今天要介绍的是三个主题，台湾的高龄化、少子化时代带来的社会的冲击。第二，老人机构的概况，还有市场的供需的状况。第三，整个未来银发市场的发展，还有产业化。

这张图告诉我们1993年的9月，台湾的老人占了总人口的7.1%，有149万人，这个是按照联合国世界卫生组织，只要你人口达到7%的时候，叫做老龄化社会。这是2010年的3月，我们统计数字已经达到了10.68%，有246万9000人的老人在台湾。在2018年，我们会达到14.36%，就是有334万人，只要你14%就是老年社会。2026年，我们会达到20%，就是超老人社会。

在60年前，台湾每一个妇女生7个小孩，现在我们已经生1个了，甚至是0.9个。我记得我们中国大陆有计划生育的政策，台湾没有，但是我们都默默做到了。他也凸显了一个问题，人口少子化比高龄化更严重。这个图是未来台湾人口结构50年是一个什么样子，各位看看现在2008年，老人是10%，15-64岁的有生产力的人口，小朋友是17%，再往外推到2025年，老人会达到20%的时候，生产人口越来越小，老人越来越多。最重要的问题是台湾的总人口是在往下掉，总人口并没有增加，而且老人在增加，生产力在减少，小朋友更少了，这个是一个很可怕的现象。

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台湾的家庭的照顾功能逐渐的变小，第一个是社会变迁，家庭的结构由大家庭变成了小家庭。第二就是妇女就业人口在提升，我们在2006年有48.7%的妇女的上班率，但是我个人认为不止，因为很多家庭的家庭妇女在工作，只是政府没有统计而已。每户家庭平均人口数下降，在这样的情况下，老人的需求已经很不容易从家庭中去取得适合的照顾了。再来就是说养老防老的观念，老人愿意与子女同住的比例越来越降低了，这样的状况下怎么办呢？换句话说，台湾老人的事业越来越发展了，特别是1997年以后，台湾的老人事业可以讲是红火的发展，这十年来发展的很快。在2007年我们国家定出了一个政策，什么政策呢？服务的原则是全人照顾，就是身心的照顾，要多元连续性的服务。推动方向，我们是以居家式照顾、社区式照顾为主，机构式照顾为辅，不得以才住机构，尽量在家里和社区，而且三者最好是连接起来。

台湾的老人院的现状，在经营形态来看有公营的，一共加起来是26家。民间机构是财团法人机构，是没有钱的，是非营利组织，这个是108家。有一种是私人立案的，规模限制在49床以下，规模比较小，1997年政府才开放的，一共有932家，成长的香港可怕。还有一种是公设民营，就是政府盖的，提供设施设备，委托民间的财团管理，从中收取一些费用，一共有14家。

社政体系管的我们一共有108家，55757床，住在那里的老人不能有自理的生活，有失能的，有失智的，有长期卧床的三种模式。还有一种是老人公寓，我们有一种叫老人住宅，也有人叫老人公寓，不管名称怎么样，都是叫老人住宅。

还有一种是卫生体系，属于我们的卫生署管的，一共有373家，如果说100床以上的，就要集中到中央来立案。存在的方式有两种，一种是由医院来设立，一种是由自己设立的。在台湾经营比较好的都是医院护士的，私人设立的一般来讲经营都是比较差一点的。在台湾还有一个很特别特别的机构就是退伍军人服务委员会的体系，当时从大陆到台湾去的老兵就住在这个地方，本来有很多很多，一共有18家，现在都80多岁了，现在只剩下了10800多床。市场供需是跟严重的失衡。

未来台湾银发市场发展与产业化的趋势。我们台湾基本来讲老人失业是定位在社会福利，老人机构也是社会福利，但是有开放的一点点小空间，允许我们做一些产业。老人公寓就是其中的一种，大家一直在努力，可能是未来发展的一个新的方向。不管是什么家，总是慢慢的在发展，新的人就是新贵，有钱的老板，绝对不会住在那边，还是有需求，所以就由老人住宅取代了，这样比较贴近民众的想法。

同时，政府也在鼓励说你们应该用比较低的利息贷款给你，更重要的是奖励，让大家觉得同样的土地会盖更大。未来我们是觉得有发展潜力，不会受房地产的涨跌情况所影响。我们有一个润泰的生活新象馆，很多人都去参观过。还有一个是台塑集团在长庚养生文化村有一个，另外一个是我自己经营的一家机构，叫台北市阳明老人公寓。

第二种模式就是财团法人安养护机构。400床、500床的很多，我经营的中心就是453床，这样的机构应该是朝经济的规模，而且要以强调优质、完整性、连续性、功能的方向来规划，必须是跟社区、跟居家去做连接，强调多层级照顾。我自己经营了社团，我拿自己的经验跟各位做一些分享。这几家是我们经营的，加起来一共有900床。我们把它建的模式连接起来，建构一个恒安体系的多层级照顾的图，从居家开始，社区还有老人住宅，还有机构，日渐照顾，还有喘息服务，就是短期的服务，也许是一个礼拜，还有送餐服务等等。

第三种模式就是在台湾有不少公益的设施，现在逐渐的都凋零了，怎么办呢？这些设施总是要改变的。现在用很高的价格，老人都是很节俭的，钱花不下去，所以要优质、24/39 便宜。政府投资应急设备，民间的一些有能力的单位来投资软体，大家来合作，主要是给民众的价钱偏低，而且优质的服务。

目前有两种方式来做，第一种方式是OT的方式，政府新建，民间经营，几年以后归还政府重新招标，有的是三年，有的是六年，看你机构规模的大小。在台湾的法律规定最高只能9年，不管机构大小，要重新的设置。目前老人机构在整个台湾有14家。还有一种是BOT，政府提供一块地，这块地环境不错，地点不错，交通也OK，就由民间来盖，盖了以后让你经营，一般来讲是30年、40年，50年，以50年比较普遍。50年以后再给政府，台湾有一个很有名的案子就是101大楼，是曾经世界最高的大楼，这个就是属于办公大楼的BOT，标到的那家公司可经营70年，70年以后要还给政府，不是让房子，是你要折旧，70年以后谁来经营再说，条件会重谈。

老人机构也是这样子的，我下面要介绍一个我自己参与的案子。台北市第一个社会福利的BOD案，是由桦福集团来承接的，他的老板是清华大学毕业的。这是凯撒饭店的旗舰店，总投资是100亿台北，其中28-30%是社会福利。这是一个很特别的案例，大家可以看一下这个图，这是101大楼，他就在这个点上，这是一个捷运，这条也是捷运，地点前后面是捷运，一共有两万多平，所以说这个是未来的蛮特别的一个地方。里面有展览机构，有老人机构，有老人住宅，有420个房间，老人养护有100床，还有日间监护，还有公园、绿地等等。

这是用公家的土地做投资，跟民间的专业做结合。台湾有一个问题就是说有932家小型机构，这些机构因为规模太小，量实在是很大，占了整个台湾的老人机构的86.3%，蚂蚁多了可以把大象抬走，也是很有力量的。这些都是很小的，都是20床、30床，30床以下的占了64%，其实这是没有效益的。这样的状况怎么办呢？我们说应该鼓励他们要朝着社区化、多家联手经营的方式经营。但是我们也知道不是那么好做。

在这样的局面下，我们鼓励他们去做多层级的方式，使用连锁的经营，但是我们也知道这是很不容易的，但是将来势必要这么做。刚刚我们日本教授大原一兴先生提到了失智的问题，每一个老人都是单人床，而且是12间单人床为一个组织，未来一定有市场，因为失智太严重了，但是我们有规定，要单人化，照顾人员一定要是台湾本岛的人，为了他们容易沟通。这样高各人力成本，高设备的成本之下，我也不知道怎么经营，老人付得起这个费用吗？这是一个问题，现在大家都在那儿看着，暂时没有人当第一只白老鼠。

产业化的趋势整个来讲是社会独立的定位，我就拿三机构试探一下是不是产业化。第一，银发族跟饭店式的经营组合。住进去要600万，如果到海那边要加倍，一千多万，当时定位为高级公寓。这个经营也很成功，但是问题是这个房子当初在盖的时候是准备盖住宅，后来生意不好，改成了老人院，也很成功。这个房子盖的时候土地有银行贷款，房子也有建筑贷款，这个房子比如说15亿台币，肯定是转投资了，很多是转投资失败了，失败的话怎么办呢？一定会产生问题，所以台湾的内省部不允许抵债。这样的状况下，住在里面的老人就要像住饭店拿发票一样。他们都是金字塔顶端的那一块人，照顾的也很好，很有口碑。但是问题来了，因为是特殊的一种，里面的人会老化，年纪都80岁了，这个楼里的人越来越多，所以那些服务员一个一个的进来，而且各个国家都有，印尼的，菲律宾的，越南的都有，好像一个大杂院一样。所以必须要做成一个联盟才能提升竞争力，这是他们考虑的一个问题。

第二个是跟养生、医疗式经营组合。长庚养生春是200信号年创立的，台塑是以养生做主题的，这个跟刚才的案例比起来，差很多，是从20-30万之间，刚才的是500、25/39 600万，差很多钱。好像也不怎么成功，有人称为是失败的案例，为什么失败呢？因为那么多年住的人不到一半，这样的情况下让其他企业主想投资的不敢投资。

第三种就是我们自己的恒安，我们没有什么权，我们利用我们的专利跟政府的资源做连接，我们采取多点的连锁经营的方式，财产本金就是社会福利，不像公司没有办法股票上市，没有办法筹措资金，我们取得政府的信任，跟政府做合作，不过环境都很好，地点都不错，而且空间也很大，所以容易达到一个顺势扩展的局面。

这样的状况下，通过这样的竞争快速的去发展经济规模，很多的财团，包括台塑也是大财团，我们跟他们做竞争，坦白的讲我们要努力，我们台湾的很多专家对我们的发展很有兴趣去研究，认为有一个象征的指标性的意义。

这样的状况未来还是有变数的，会产生很大的影响，也会有很大的挑战，未来怎么样就靠运气和智慧，我就简单的报告到这里，谢谢。

【主持人周燕珉】：刚才陈先生讲了一些台湾机构运营的情况，这些经验非常值得我们学习，因为本来地区的发展在我们前面一步，另外他们老人的情况也跟我们这边是比较接近的，所以他的这种管理的模式和做法，成功和示范的经验都对我们有参考的意义。前几个月我们刚去过台湾，参观了各种类型的老人院，收获特别的大，很多经营模式方面比别的国家更加容易接近。今天由于时间的关系，也没有来得及讲的更多，将来有机会我们会再请陈理事长。

下面邀请天津市鹤童老年福利协会常务副理事长方嘉珂先生为大家介绍在国内的现代养老机构的一些运营的经验。方嘉珂先生是鹤童老人院的创始人，经历了十年的艰辛使鹤童老人院由一所发展成为了五所，为我国民办非营利性的社会养老行业和老人养老产业的发展探索出了一条新路，现在有请方先生！

【方嘉珂】：按照我的理解，今天的论坛是中国最有钱阶层和未来最有钱阶层的论坛。周教授是我们中国老年建筑设计的先行者和第一人，我很荣幸今天能够做最后这一段汇报。谈不上经验，我想更多的是应该有一点反思，特别是听了从上午到刚才的各位嘉宾的演讲之后，我想讲三点。

第一，把养老机构的由来和演变的过程简单的描述一下。

第二，我们大陆目前养老机构的现状评析。

第三，向老年房地产商建三言。

养老机构的由来与演变，按照我的研究，特别是刚才台湾的陈先生谈到的，因为我们大陆和台湾基本上是同宗同族，概念基本上是一致的，他们康熙年间就有养老机构了，我的理解是养老机构源于长期照护，长期照护又源于照护，照护又源于照顾。有人的存在就开始有了照顾的问题，当然不限于老人。当照顾的问题解决需进一步对解决的方案有更高的要求的时候，比如说满足感、舒适度、安全的考虑，这样的话配套而来的一些监督、实务一些设计，照护就应运而生了。何为照护？照护是要针对目标的照料与护理，应该是照顾、陪同、守护、监督、管理甚至是控制。当所涉及的内容单纯，时间不长，一般就可以叫照顾了。但是当所涉及的内容复杂，时间长了，配套的事项繁多的时候，则需以照护来决定

何为长期照护，当照护的时间变得长，并且形成了专属的内容、领域和学科，形成的独特的工作形态，创立了制度和体系的时候，那么长期照护就开始产生了。比如说照护的执行，谁来执行？专业的要求，照护的实点，执行的时程，资源的耗用，质量管理，以26/39 及相关的权利、义务、监督等配套的问题出现时，长期照护是了解、掌握、满足需求者的需要，对需求者提供医疗、保健、护理、社工、康复、心理、营养、药事、管一等系列服务。长期照护现在理论上又分为居家式、社区式、机构式，甚至延伸到长久性的设计和特殊的照顾服务。比如说对临终关怀的照护、痴呆人的招护。机构式的长期照护是指长期需要照护老年人、残疾人，住宅为实现特殊目的而设置的建筑空间内，提供全天后的综合性包括住宿、护理等机构式的服务。

能为需要密集照护的老年人提供完整且高密度的专业照护的业态，而且还能减轻家属在精神和体力上的负担，凡是依赖程度较高，没有家庭和社区照顾资源的老年人，都是机构式照护的对象。

机构式和社区式、居家式的比较。从发达国家的地区经验来看，最早被考虑和建置的应该是机构式，之后才往居家式和社区式发展。机构式在长期照护中所占的比例大约是停留在3：7，或者是2：8。此种比例具有普遍性、终极性、必然性、合理性、方便性，重要性难以替代。在成本效益上，机构式也最为合适。机构式在经营规模、拓展制最大，就接近了社区式，而社区式规模精致，就接近了机构式。机构式的比例虽然可能变小，但是不可或缺。前两者的比重越大，在机构式的基础上延伸服务乃理所当然。机构式是前两者服务的基础和平台。

结论，由照顾衍生出照护，照护又衍生出了长期照护，最后形成了养老机构，这是第一点。

第二个问题谈一谈养老机构的现状和评戏。量少、言微、位卑、差钱、法无。

第一，量少，社会福利社会化以前，只有政府对三无老年人和城市福利院和乡村敬老院的存在。社会福利社会化以后，城市的社会力量开始介入，但是与高速增长的老年人需求相比差距甚远，床位数至少应该达到老年人口比数的3-5，但是实际上只有1%。

按照没有数量就没有质量的观点，较比学校、医院等类似的行业，养老机构还普遍处于低水平发展阶段，存量太小的必然结果就是不能形成行业规模，更别提进入社会主流行业。

第二，言微。存量少的直接后果就是行业发声太小，特一是机构式长期照护老年人基本无音。当然较比发声大曾经红火一时的全国星光老年之家现在已经成了昨日黄花，尽管又在改头换面，演变成如今的日间照料中心，但是前途未卜。

比照我国每年两会教育界、卫生界在地方、全国人大的、政协的代表、委员名额，养老竟无界别，也就是说能为全国近2亿老年人说话的人没有。

第三，位卑。突出表现是从业人员以退休、进城和下岗失业人员为主要从业者及从业者与家庭保姆和医院护工并没有较大区别。位卑导致从业者寡。要实现养老机构从业人员专业化、职业化、行业华的目标，从业者高学历、高福利和高待遇至关重要。

第四，差钱。社会的投资趋向是如何使投入产出利润最大化，不将养老机构建设纳入国民经济增长的指标，不享与教育、医疗等行业同等的待遇，就总处于差钱的状态。

导致资本迟迟不尽入的还有所谓的非盈利，加上原有政府直接举办的以样板自居的利益九届，就是说很多民间资本进不来，在我的理解当中，非盈利大家总体来讲在我们的国民当中搞的不大明朗，认为非盈利就是白往里放钱，出不来。刚才台湾，包括我理解的日本的体制内都应该占了绝大多数，但是那个里面并不意味着你不营利。

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再有就是关于政府举办这一块，大家刚才也看到了，日本好像根本就不提有关政府举办的概念，但凡和政府竞争某个行业的时候，民间永远是败将。已经进入或者是准备进入的资本也常常是限制于社会责任和献爱心的局面。我跟很多房地产商也接触过，搞了一种建筑，最后说我献爱心，来一块地盖一个不要任何汇报的机构，在这种状态下或者是装裱自己，或者是与政府讨价还价，甚至有赎原罪的心态。而这一切都源于没有法律的归宿。

第五，法无。立法始终是关键所在，但是迄今能算得上是法的仅为3672字的老年人权益保障法。该法又是15年前，1996年颁布，单就内容论还没有涉及有关养老机构的内容，明显时过境迁。我研究过台湾的社会福利法，把养老机构的床位数都写出来了，可见规范之新和之细。我们呼唤新的能够涉及养老机构的法律法规尽早出台。

关于出台护理保险法，也应该尽早的纳入国策层面，钱从哪里来势必会成为主要问题。我们还期盼着养老护理人员法，德国有，临终关怀法，德国有。我们业内呼唤非常大，我以为跟前面讲的所有的内容都相关，这个法在发达国家没有。结论应该倒着说，由于我们的法无，所以导致了差钱，由于差钱，导致了位卑，导致了言微，最后导致了量少。

第三，向老年房地产商建三言。底层建院重布局，长期照护重设计，建管分离重分工。

第一言，底层建院重布局。我们今天没有请香港的嘉宾，一线大城市要学香港，高层建筑的底层，1-3层都可以用来做养老机构，老人与子女们同住在一栋楼内感觉良好，跟我们以上发言者谈的什么老少居一系列的东西差不多，香港或者是说拉到我们北京、上海这种超大型城市，地如此紧张的情况下，我们的高层底商是我们的特点，只要盖高层政府就盖底商，我觉得应该学香港，高层底面建养老机构。学习美国，大动干戈到城郊打造所谓的养老设施，老年城的做法应该有一些质疑。就规模论也不会是越大越好。刚才台湾的陈理事长也谈到这个问题，要强调养老机构，在养老服务体系建设中的骨干和宝塔尖的地位，同时会对居家和社区服务有必然的辐射作用，而不是相反。绝不是补充作用。可喜的是我们国家已经在转变，上午有的专家提到了咱们几年前的提法，居家为基础，最后机构为补充，现在民政部已经改变提法了，发改委提出来了机构为支撑，我以为还不够，还应该是形成骨干，中午我跟台湾的陈理事长交谈的时候，他非常同意我的观点，因为他的机构就是骨干，同时辐射了相当多的社区和居家。

还要评估日间照料中心，晚间空间资源的浪费的存在，香港很多养老机构现在都在改变，由过去的建日间中心现在划归为养老机构，因为晚上闲置了。我们现在不管这些，说做一件事全面铺开，最后再说不行再关，是一个很大的问题。还要评估居家服务人员资源浪费之存在，如果用外地的打工妹可以不考虑，但是对于照料高龄的或者是高端的概念，那是解决不了问题的。

第二言，长期照护重设计。对什么是高端老年人的定义要重新明确，养老机构主要是面向需要长期照护的老年人，所谓高端由此而来。用有钱和无钱来定高端、低端，不断会导致养老行业的混乱，甚至还会冲击其他行业，比如说酒店业，有钱的人，自理的人可以周游四海，可以到各种酒店去住，如果我们给他打造的是所谓的老年的酒店，将来的麻烦恐怕第一个抗议的就是酒店业，我不知道在座有没有酒店业的，除非你转型。在台湾有一家转型，但是最后又陷入了危机，好像我的理解是那样的，何去何从还是问号。

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因为解决需要长期照护老年人支付能力不足的问题，首要责任人是谁？是政府，其次是谁？是保险公司。老年人所接受的社会服务标准应该是一致、公平、公开和公正的，不应让钱把老年人划分为所谓的高端和低端。这在德国非常的明显，德国的养老机构有钱人正常进入，没钱人该谁补谁补。养老机构的建筑设计和配套设施必须是定位于长期照护老年人的专业化设计。我走了很多地产商建的所谓的老年公寓，当然很多是改建的，后来我跟周教授讲，反功率极高，因为太不专业了。

第三言，建管分离重分工。能建设养老机构的未必能继续管好，长期照护型的养老机构，今后的走向必然要由专业化、职业化和行业化的管理团队来完成。

鹤童在托管养老机构方面已经走出了一条成功之路，比如说在北京月坛街道敬老院已让其扭亏为盈，为了与市场接轨，鹤童与奥地利合资成立了一个公司，并在香港注册，在引进国际的管理模式和团队打造优秀的团队方面鹤童愿意与在座的老年房地产投资者、建设者和所有者精诚合作。

由机构的演变是照顾演变成为了养老机构，现在的基本情况是立法是主要问题。我就说这些，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：刚才方先生给我们理清的许多的概念，讲的特别的清晰，因为他身在第一线，可能特别了解现在市场的情况和老年机构建设的情况，提出了很多深刻的问题，也值得我们深思。这个跟政府、开发商以及学者都是密切相关的，需要大家共同努力。后面又提出了一些建议，可以说是非常具有实际的意义的，特别有现实意义，可以很好的借鉴。

下面进入我们的论坛时间，有请中国房地产报副总经理、中国土地交易促进联盟常务副秘书长郝卫东先生主持！

主持人】：养老地产高端对话现在开始，有请对话主持人中国房地产报副总经理、中国土地交易促进联盟常务副秘书长郝卫东先生！

【主持人郝伟东】：首先我们要以热烈的掌声给到周教授，今天我本人也得到了非常好的学习，也是非常难得的一个养老地产和养老产业的研讨会，让我们以热烈的掌声感谢清华大学周教授的主持。

下面我们的对话将围绕着城市和房地产选址这样一个角度开始，首先有请山东省文登市副市长谭远国；有请清华城市规划设计研究院副院长袁昕；太阳城集团董事长朱凤泊先生；台湾老人福利协会副理事长陈立基先生；香港大唐金融集团大陆业务负责人陈辉先生。

我们今天的主题是养老产业和养老地产，上午我们听到了很多养老产业包括养老住宅非常专业的研讨。我们今天报名参会的大概90%是地产商，由此可见我们国内总活跃的房地产业非常关注这个养老产业的前景。谈到房地产，第一就是选址，房子的价值第一是地段，房地产发展的第一个问题就是选址，在哪儿做项目。第二个我今天听到了一个信息，我们这次来参会的有四个城市，这四个城市各有各的特点，城市也在思索，也在非常的关注这样一个养老产业的发展。

我们这次对话的嘉宾有政府、行业协会、城市规划设计单位、金融机构和开发商组成，正好构成了一个产业链的上下游的结构，我想今天我们的对话为了使得主题比较集中，我们以文登作为一个案例，如何使得房地产业养老产业和城市的战略选择结合在一起。背景就是文登市最近刚刚在全市形成了一个城市新的战略，就是要打造中国第一个养生29/39 之都，作为一个城市，举全市之力把养老、养生产业作为城市未来发展的方向，首先有请谭市长给我们介绍一下养生之都的战略定位。

【谭远国】：各位朋友，大家可能是对文登不熟悉，我先简单的介绍一下文登，文登是威海下属的一个县级市，在全国百强县里排第14名，这是文登的情况。刚才郝总给大家介绍了文登目前正在打造一个养生之都，为什么要打造养生之都呢？我们总结了八大养生资源，三大优势。

八大养生的资源：第一，文登这个地方南靠黄河，有一座山，海拔923米，有海有山，这个地方一年四季分明，夏天比较凉爽，28、29度，冬天又不冷，一般在零度左右，气侯非常好，非常适合养生。

第二，空气好。文登这个地方优质的空气优良达到百分之百，优质的天气达到190天，这是全国比较稀有的。特别是空气中含有着负氧粒子特别高，能达到11000个，这个是空气中的维生素，所以很适合养生，所以说文登是一个天然的氧吧。

第三，文登有独特的海洋的资源优势。我们文登有156公里的海岸线，特别是有12公里的天然浴场，特别是海边还有防护林，非常适合养生。

第四，我们具有温泉的资源。文登是中国的温泉之都，我们文登有五处温泉，温度在65-77度之间，温泉当中含有各种微量元素，阴离子、阳离子，对调解神经功能，增强免疫力非常有好处。

第五，食品养生。文登这个地方物产非常丰富，小麦、玉米、地瓜、花生、大豆，特别是我们生产的西洋参特别好。在文登这个地方海产品非常丰富，我们除了吃五谷杂粮以外主要是吃海鲜，吃各种贝类，海产品特别丰富

第六，文化养生。文登名字的由来是秦始皇到文登去寻找长生不老之药，在这里特别盛行的是道教文化，想当年王重阳率领其他弟子走过千山万水，想找一个长生不老的地方，最后选择在了文登，这儿的道教养生文化比较丰富。

第七，森林养生。我们这里有一个国家森林公园，还有一个省级的森林公园，我们的森林覆盖率可以达到46%，我们的森林养生的资源非常好。

第八，医疗养生。文登作为一个县级市我们有两所三级医院，特别是文登有一个骨科医院，是中国的三大骨科医院之一，特别是院长是我们山东省的泰山学者，骨科医院主要是治疗腰疼、背疼。

三大优势，第一是区位优势，因为这个地方是环渤海圈，在青岛、烟台和威海中间。另外一个是交通优势，特别是威海的机场就在文登的境内，到北京来50分钟，特别是到韩国首尔，韩国的釜山40分钟，有两条高速公路，还有铁路，特别是目前的胶东半岛有一条高速铁路，完工之后文登到青岛到烟台只要半个小时，这是交通的优势。还有一个是土地优势，这么好的资源，大家都知道土地是我们的基本国策，你没有土地有再好的资源没有办法开发，而文登这里有很多的开发资源。

还有三大地域，第一是目前中国逐步的走向老龄化时代，我们文登可以达到15%。世界卫生组织调查研究，亚健康的人员达到了70%，这样的人员特别多。还有我们现在生活水平不断的提高，原来是解决温饱，最近几年是逐步想解决住房，解决汽车，第三次消费高潮就是养生。

八大资源，三大优势来支撑我们要打造一个中国的养生之都，温泉、海洋、森林样样都有，这在全国是独一无二的，我们还是长寿之乡，百岁以上的老人有47岁，国家30/39 优秀旅游城市，国家园林城市，这些称号都有。所以我们决定要打造一个中国的养生之都。

【主持人郝伟东】：这个城市的养生条件，自然条件真的是相当的好，说了这么多的优势，给我印象很深刻的是秦始皇要去那儿求仙，道家要在那儿选址，长寿之乡是一个硬道理，一个地方如果人是长寿的，说明这个地方是非常适合人类居住的。

其实我们国内有很多这样的地方，非常适合做这样的产业，刚才谭市长还没有介绍，还有一个优势，不是荒郊野岭，是百强县里面的第14位。

作为我们产业投资者的投资机遇怎么样呢？下面我们有请朱总谈一谈。

【朱凤泊】：文登市的情况确实是很吸引人，但是做养老产业我相信在全国各地像文登这样的好地方很多，作为地产商做养老地产首先选择的当然是自然环境，但是更重要的是当地的消费水平。我们考虑通过十年的养老地产的投资建设，如果我们选择一个城市做养老产业的话，我们要看人均GDP是否达到了5000美元以上，如果不是这样的话是不行的，我们凭空制造了一个阁楼，无人喝彩。我对文登的情况了解的不是太多，我们考虑现在比较成熟的划了三条线。

第一条是中国的沿海，特别是东海、江浙这一代，福建、广西。中线我们认为是在重庆、四川。北线是北京、内蒙、山西。大的趋势来看，如果做养老地产，从我个人的拙见来看向这三条线发展。

【主持人郝伟东】：其实有一个概念需要理清一下，文登是要做养生之都，养老是养生产业集群里面的一部分，更着眼的还是因为养老经过分析因为老年人的行动能力，包括本地市场的支撑的问题，因此这个城市的希望在外部市场，外部市场现在还看不到以养老成为一个产业的核心，而是养生。我们之前袁院长没有参与过他们的策划和规划，他是参照着一个国际养生城市的案例，吸引的是城市亚健康人群，包括中青年。养生跟养老的关系是城市配置一个养生的旅游业和养生的产业集群，养生的培训服务业，养生的文化业，养生的社会制造业，同时又为养老提供了非常好的条件。

中午我跟岳成老年事业开发中心的赵总聊了一下，他们也在做一些关于候鸟式老假养生的项目，不是纯粹养老的课题，而是能够有移动的跟退休经济有关系的一部分客群。关于养生这一块，一会儿我想再听听周总的意见。中午我也跟陈理事长聊了一下，这种着眼于外部市场的养生城市有很多的案例，您提到了泰国，请您给我们介绍一下泰国的情况。

【陈立基】：泰国的外贸部到我们单位来参观，我问他们的主要目的是什么？他们说泰国要发展，要发展文化产业，我问他们的优势在哪里？他说没有天然灾害，土地便宜，人工也便宜，人民亲和力又很好。以前我曾经听过北欧的人到泰国一下飞机就跪下，因为太舒服了，他们觉得很感动，那都是优势了。这是7、8年前的事了。

刚才听到了文登市长的介绍，我就在想发展养老范围比较窄，养老只是其中一部分，条件这么好，应该是发展观光，观光是无烟囱的工业，发展的好自由也会把养生这一块拉进来，千万不要铺的太大，不然的话很难收拾。

【主持人郝伟东】：正好请袁院长接着聊一下，因为清华参与了文登养生的策划，在您的观念里面，一个养生之都应该是一个什么样的产业集群呢？整个城市在策略、规划和空间上，包括资源的梳理方面应该是怎么样的呢？

31/39 【袁昕】：今天是从养老扩大到养生的主题，我谈一谈作为一个城市规划者和建设者的专业人员的角度谈规划和设计，大概有两个层面，一个是规划，一个是设计。

从规划来讲，我们很高兴能够和文登市合作，来进行探讨这方面的发展的趋势。通常来讲我们上来要先探讨城市的定位，人口发展的规模，现在我们希望把人口规模做大，希望能够把土地的规模做大，更多的是城市的运营或者是城市的经营，但是背后是人口的集聚，很多城市是把发展第三产业作为我们城市未来发展的一个重要的目标，第三产业、服务业的对象又是谁呢？我觉得随着人口寿命的逐渐的延长，老年人所占的比例越来越高了。文登看到了自己在这一块可以有很好的发展前景，以这样的方式去吸引更多的人来到这里，对促进他的产业发展起到很好的作用。

从设计上来讲，包括刚才作报告中谈到的老年的住宅是专业的设计，确实从这样的设计上来讲我们分为几块，实际上都在做规划和发展。老年住宅有很多专业性的需求，这方面确实也需要很专业的团队去配合，这一点我们也是在做一些研究，也希望把我们的这些研究成果转化成在市场上或者是在实际当中能够落地的，能够让大家有更多感受的条件。我们也是希望可以做一个上下游的配合工作。谢谢。

【主持人郝伟东】：下面我想问一下大唐金融的陈总，陈总我先给您提供一些数据。近20年以来，美国养生产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养生保健这样一个健康产业是以每年15%-30%的速度在增加。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养生健康产业将达到10亿美金的总产值，中国是1万5000亿的份额。在聊这个话题之前，我正好也听到了清华规划院的一个报告，什么是养生产业呢？跟养老的关系是什么呢？养老是里面的一部分，但是养生产业是非常庞大的一个产业集群，都跟健康和生命有关系，这里有养生的旅游业，像三亚可以到那儿度假，非常好的环境。也有稍微高端人群养心，比如说重庆的缙云山，每个人去那儿养养心，这样一种养心之旅至少要花1500-2000元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素还是像德国的温泉小镇，花费都非常昂贵。印度有瑜珈，心灵静修也可以达到每年20万的游客。其实这些案例都属于养生产业，我特别感兴趣刚才大原教授讲的日本的可以有助力的马桶座椅，这些设备不知道谁来生产，这些也属于养生产业的设备制造，包括深海鱼油，包括一些生物制药，一些生物技术萃取的养鱼药品，这都属于养生产业的范畴。当一个城市具备了这么全面的产业集群的时候，养老的条件无疑是非常的好，但是唯一要解决的是老年人的伦理问题，包括异地养老的问题，但是条件是具备了。因此把养生作为战略，而不是把养老作为战略。

作为金融机构面对这样一个市场，也面对各国包括国内的众多的案例，您从中有没有看到一些投资的商机，或者是未来用哪种方式，无论是跟城市合作还是跟地产企业合作。

【陈辉】：这么多房地产商来到这个会议上，表示这个市场一定是有需求的。我们资本是寻求回报和收益，这么多房地产商来到这个会议上，说明他们也是寻求机会。现在国内有一个讲法叫拉动内需，老年人的养老需求其实可能是拉动内需的很大的一个部分，我们是这么看这个行业的发展的。

至于说到养生和养老，我认为可能是一个延续，现在比较讲养生的，人到中年了，也考虑养生，但是消费最多的还是老年人群。我们的父母在养生中花的钱比他平时吃饭都要多，老年人有时候被养生品骗的很多，他们这方面有很大的需要。至于说涉及到文登的产业的发展方向，我认为应该讲是观光养生是一种方向，但是我认为在养老中怎么定位，要在整个山东半岛，大家经常去山东的话，现在很多中级城市建得很好了，山东整个的产值在国内也是靠前的，应该定位周边的城市跟他有一个同一个文化群的人有什32/39 么养老需要。如果想发展成像三亚这种形式不是不可能，但是必须要突出更多的优势，三亚的阳光和海岸线是别的城市不具备的，文登必须要拿出别人的城市不具备的东西才能吸引更远的游客。

所以我认为做成一个地区性的养老的基地，同时也做成了一种全国的养生的中心，我认为这是有可能的，我是这么一个看法。

我认为金融机构对房地产是有很大的兴趣，整个的产业的增长对我们来讲会提供很大的商机，金融机构是一个锦上添花的部门，我们也希望有机会介入，但是我们希望最主要是看到起码能提供一个让我们能认可的经营模式，这个模式是可复制，可扩大的，金融机构就会在这方面做更多的努力。

【主持人郝伟东】：说到金融，谭市长，我昨天跟您聊，现在有几个基金对文登投资非常感兴趣，说是今天晚上就要跟您沟通一下基金在文登投资的规划和设想，您现在可以简单给我们透露一下大致是一个什么样的情况吗？

【谭远国】：大家对文登的资源和地理位置都不太熟悉，对于打造成一个养生之都大家都产生了怀疑。我们逐步发现了我们文登资源的优质性，所以政府加上我们的有关专家共同谋划，利用我们的优势资源，打造一个养生之都。我们目前的策划工作已经和清华大学城市规划院合作，我们会按步骤来实施。刚才我听有一位老总说文登可能是一个区域性的养老基地，这不是我们的方向，文登这个地方的海洋资源非常的优质，有12公里的金色沙滩，海水一点污染都没有。特别是在北方的沿海城市，有山有水有温泉的地方很难找到。中国现在大部分海景开发的都差不多了，像这么优秀的资源确实是不太多了。特别是文登的有一座山在胶东地区是第一高峰。这里面奇石、古木比比皆是，山清水秀，号称是江北的九寨沟，这是一个非常有灵气的地方，目前有几个开发商都看重了这个地方，田园风光非常的好。养生在中国是一个新兴朝阳产业，养生应该说是与健康有关，人最珍贵的是健康，长寿是我们的追求，怎么样才能健康呢？要养生，要养心。我们目前为止要和几个开发商对话，我们要打造一个田园风光的景区，养生地产。我们的海边从2007年开发，投入了28个亿的基础设施，供水、排水、供暖、供热样样俱全，我们的养老地产马上就可以开发了，希望大家能够走进文登，了解文登。

【主持人郝伟东】：您刚才也谈了一个新的话题，养生之都，养生地产，或者是叫健康产业。健康产业不仅是地产商参与，朱总您除了是咱们中国最早做养老地产，为天下子女尽孝心的这样一种理念，您有没有关注过关于更宽的，关于健康产业的多元经营呢？还是纯做养老地产的呢？

【朱凤泊】：养生和养老并不矛盾，只是养生的概念更宽泛了，包括养老，还包括对于中年人，对于亚健康人的调整和调理。今天养老地产的论坛，我们把论坛的主题更宽泛化了，谈到了养生，我想做一个案例分析，来看看我们中国的国情，是否能够急功近利的做到。

大家了解美国有两个城市相连，一个是圣地亚哥，一个是尔湾，尔湾这块地用了一代半人的时间打造了一个城市，给这个城市赋予的内容就是养老城。和它相连的是圣地亚哥，圣地亚哥有100、200年的历史，圣地亚哥打造的就是养生城，这两个城市的功能各不一样，尔湾是一个非常好的成功案例，之所以成功还得益于美国是一个移民国家，人民从来不把自己住在这个地方称为自己永久的地方。但是我们中国有5000年的历史，我们居住在一个地方叫故土难离，很难靠一个概念，一个主题把人口集中到一个地方。所以说，如果我们要人为的打造一个养老城，除非有行政手段。比如说现在我们有几个二线城市，现在政府已经出台了城市增容的政策。大家都知道呼和浩特，它现在的人口33/39 才180万人，要在五年内发展到350万人，靠什么呢？靠引进各种产业来把人口增容。这样做是能够做到的，而我们作为一个投资商，作为一个策划，把一个地方人口增容，很难做到。

所以我们作一个选题的时候，一定不能离开中国的国情，中国的历史。我觉得文登很好，我虽然没有去过，但是我们也经常有一些朋友谈到文登，我想有一个建议，文登可以作为一种休闲度假产业来发展，如果没有了人口政策，没有靠政策来搞人口增容的话，先不要说叫什么都，都是指人口永久或者是半永久的居住。投资那么大，还需要人来的话，我倒觉得圣地亚哥是一个成功的案例，养生内容做的很多很多，圣地亚哥后来就成为了一个休闲度假圣地。我觉得我们的市长可以把圣地亚哥的情况了解一下。

【主持人郝伟东】：我们今天其实是抛出了一个新话题，由养老说到了养生，今天毕竟还是养老地产，大家更多的关注还是关于养老地产的发展，包括投资商、开发商，结合老龄化事业如何做，有哪些新的创新。作为台湾在这方面做的是历史比较久，经验也比较丰富，您作为看待大陆的方兴未艾的市场，台湾的专业机构有没有想多和大陆合作投资养老地产呢？

【陈立基】：我在台湾看过一个广告，在台湾有一个很有名的水库，风景也不错，旁边盖了一个饭店，这个饭店经营不好，后来转型为养老院。我自己在做这一行，他有车送大家去，我也去了，到现场我只听几句话就知道大做不好。他们说住在我这里的养老院，每天都吃活鱼，我就知道这个理念很奇怪了，果然后来就没有做起来。老人家有他的特性，老人家不喜欢离开原来住的地方，还有一个是社会关系，原来的社会关系他不喜欢断掉了，让他重新适应一个环境，会造成他的选择，他去玩一玩，去玩几天，泡泡温泉，吃一些养生的东西，这都是可以的，所以我是赞成发展观光，空气好，交通便利，又有海鲜，西洋参什么的，光从西洋参就可以发展很多的药膳。

刚才有提到台湾的台塑的养生村，是王先生筹划的，投资了100亿下去，台币100亿大概是人民币20多亿。我在念EMBA的时候，我和同学交换名片，我一看他是台塑企业的高级主管，我就说现在养生做的怎么样，他看了看我说学长我知道你的意思，我们这是一个失败的案例。不是他规划的不好，王先生非常有眼光，买了一大块土地，非常大，他把道路弄好了土地就可以值钱，但是在那儿盖养生村，连接原来的医院，这是一系列的连接。第一期是3750床，他们在规划的时候到我们机构不下十次，我就跟他们说不要盖那么大，我看后来跟他们说没有效。他们说没有办法，我们董事长要做就要做大，如果做成功的话，三千多人住在里面每天救护车一叫，把人运出去很恐怖的，还有去餐厅吃饭，餐厅会是很大的，所以要是小而美的，这样成功了就可以复制。

【主持人郝伟东】：台湾的专业机构有没有想在大陆进行选址或者是合作呢？

【陈立基】：我知道有人来投资，但是做的很辛苦。

【主持人郝伟东】：为什么呢？

【陈立基】：好像是因为税的问题，这个我不太清楚。在大陆投资的优势是人事费比较低，因为在台湾已经做了二、三十年了，认为经营管理很有优势，应该很有信心。一般也不做大，我们都不喜欢做的太大，做的太大就机构化了，谈不上什么温馨照顾，越大越没有办法贴心服务。

【主持人郝伟东】：中午还提到了一个模式，每一个项目不要太大，不要机构化，但是商业模式上可以做连锁，可以在全国铺点。

【陈立基】：建立品牌。

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【主持人郝伟东】：朱总您做这个历史也比较久了，是一个代表性的企业，有没有今后的商业模式是怎么样的战略布局呢？

【朱凤泊】：我倒不是王婆卖瓜自卖自夸，太阳城到今天走了过十年，我想各位可以把它作为一个案例来分析，太阳城一共有1700个住宅单位，全部是销售的，还有500个老年寄宿，就是租赁的房间有500个。按照一个房间两个人的话，也有几千位老人。现在太阳城无论是住宅还是租住，基本现在都是满的，刚才提到了一个话题，说太大就不美，不温馨，我有一个不同的见解。其实做什么事情没有绝对化，在中国的国情下，在一个区域内找准自己的一个模式，首先要符合一种大政，在大政下面我是投资人，我来说了算，这个说了算就是谋划。谋划的好就是一个好项目，也有成功的案例，也有失败的，就在于我们做老年养老地产项目当中，我们怎么从结构上，在以后长久发展上理清。

我们当时把房地产和养老产业作为一对孪生兄弟，一对双胞胎捆绑起来一起做，所以我们又卖房又租房，还提供服务。刚才最后一个主题发言者讲最好建房的别管，找专业团队，我就犯这个大忌，从挖第一锹土到今天又建又管，我觉得关键在于模式。

目前我们出台的有关养老地产政策的前提下，我们现在没有什么捷径可走，我倒觉得如果说养老地产是一片茂密的山林，我们要想到这个山林去，我们必须要经过一片沼泽，我们是先挖土填满了沼泽还是搭一个桥过去。我们有很多先驱者，包括我们学术界、理论界，我特别佩服周老师，太阳城里的好多户型都是他的心血。作为开发商，在运营商怎么能够取得成功？有很多政策的限制，有很多干预，有很多不明白，不清楚的地方，但是你作为开发商，你自己要明白，要清楚。比如说最难的，我们一直面临着很困惑的问题，由于我们卖房，政府说你是开发商，你不是做老年的，由于我们又有租房，银行就讲你是做老年设施的，养老地产看不明白，贷款我也不给你。所以想得到政府支持的时候，由于你卖房，政府远离你。

最典型的北京市政府知道太阳城这个地方，当时政府由一个副市长带队来考察太阳城，先派了先遣队来了太阳城以后回去汇报他是房地产商，市长于是就不来了，也不做调研了。我们发展当中有很大的资金需求，银行说你这是老年项目，我们银行目前不做这样的贷款，你说作为开发商多难，想找个娘，娘不待见你，想找个爸，爸不理你。

我们苦苦的挣扎，到今天用了十个年头才把太阳城做成，是滚动开发。太阳城就一个好，做到今天没有贷款，整个资产十多个亿，没有银行一分钱，都是太阳城的。所以在中国的国情下，做事情很难就在于你如何策划，也就是说你要逾越这片沼泽的时候你是填石头还是搭桥，在于我们自己创造和规划。

【主持人郝伟东】：请问袁院长您是搞规划的，原来围绕一个城市做一个项目的比较多，围绕着养老产业像朱总提出的问题，您觉得在几年前刚开始做的时候您想向朱总提什么建议？

【袁昕】：就单一项目来讲，其实每个项目的差异性都会比较大，很难说对同一类项目有一个相对来讲比较集中的建议。因为定位、市场，包括区位条件等等都有很大的差异性。比如说去参照一下圣地亚哥，特别是所谓的阳光地带在养老产业这方面的发展都可以给我们不少的启示，这个可以给文登更多的做一个参考。

我注意到泰国国家旅游局在境外投放的广告，作为国家战略来讲明显的分了两个阶段，第一个阶段就是阳光、沙滩，当时并没有养生和养老的概念，是纯旅游的概念，是为了让大家去认识泰国，了解泰国，就像我们文登一样，现在很多人对文登不了解，我觉得文登有资源，在这方面可以向前走一步。但是走过一段时间以后，大家对泰国开始35/39 接受和了解，知道了自然的资源，包括其他的一些相关的品质和设置的时候，他的国家在这方面做了一些调整。国家旅游局此后再投放广告已经变成了健康主题了，你到泰国来就不仅仅是旅游，你可以到这儿来疗养一下，休养一下。虽然在本国有很好的社会医疗保障体系，但是你要排队，要等很长的时间，还不如用相对来讲比较低廉的价格到这儿自己能够比较快的去解决这些问题，这是它的发展的策略。所以我觉得目标的定位一定是要跟他的策略结合起来，才能对整个的产业的发展有一个比较好的判断。

刚才您也提到了养老产业后续有很多的产业链，我们做产业就是为了把产业链尽可能做的长一些，从养生这一块来看，可能涵概的内容会更丰富一些，先从哪儿起步，是不是一下子可以做到养老，这也未必，要看市场的条件。这一点也是我们下一阶段要规划和设计需要去进一步梳理和细化的一些部分。

【主持人郝伟东】：朱总的发言讲了太阳城是十年的历史，可以说是酸甜苦辣，朱总，如果说回到十年前，您还会不会再做太阳城这种模式呢？第二个问题是下一个十年，您想怎么做呢？

【朱凤泊】：十年前拿到这块地的时候很便宜，没有用几个钱，有不少人出主意干脆把地整理整理卖了，挣几个亿得了。你说做一个人，你就专门为了钱吗？其实也不是，我觉得还是应该做事。当时选准这个目标就义无反顾，尽管这个过程很难，但是还是做下来了。我做了以后尝到甜头了，我们真的有下一个十年的规划，还是想做养老地产。我们十年摸索出了不少经验，我们觉得按照我们自己的经验发展，当然有好政策更好，有银行支持更好，但是如果政策还是这个政策，银行还是这个银行，我们照样还能做得更好。我们主要是摸索刚才谈到的像文登这么好的地方，我们选址的问题，选在哪儿，太阳城的成功就得益于是在北京，如果在一个二线城市就坏了，因为做的太大了。

刚才我说了1700个住宅单位，500个租赁式的房间，叫城还真的是对了，很大，整个建筑面积是32万，所以我们差一点在黄山选了一块地方，差一点在那儿做。后来考虑到我的资金供应问题暂时停下来了，多亏停下来了。目前我们想好了，到城市人口增容比较快的，经济发展速度很快的，像内蒙古我们用两年时间做了调研，内蒙古原来在全国的经济地位排名第29位，到现在全国排名第9位，增长速度排名第3位。它是一个资源大省，养老是一个空白，别看那个地方冬天很冷，冬季也很长，刚才谈到的那个话题，养生度假养老。我再做的时候就准备把渡假、休闲、养老达到成一个项目，这样的话冬天在那里老人也有可玩的内容，现在我太阳城就做了一个大的温泉俱乐部，在老年城里作为一个以水为媒介，以温泉为媒介的一个场所，就可以纳人气，可以来很多人。所以太阳城的成功还有我又做了休闲会所俱乐部，也做了一个医院，我为我找准了点，我相信在内蒙那个地方也能做起来。

当然，现在在座的有很多地产商，我几乎平均每个星期可以接待两拨到太阳城来考察的，有的回去就做了，有的考察来考察去没有做。我倒觉得别轻易动手，做之前一定要揣摩揣摩，做普通房地产一拍脑门你做去吧，错不了，因为市场等着你呢，你卖不了三万块也能卖两万块，你不能砸手里。但是做老年地产可不是头脑一发热就做了。从这十年当中看，有几百个要做项目到我们这儿考察的，真正动手做的没有超过五个，这个是对的。目前我们的政策是一块坚冰，还没有打开，而且各地又不一样。有的地方政策给予了很多的扶持，政府真的是下决心要做养老产业，培育老年地产，有的地方是急于把本省的经济搞上去，把这一块忽视了，或者是不重视，所以还要看政府和政策。现在的现行政策如果做老年公寓，从开始建设的时候，你拿下的是正规手续，现在就是每个床位给补贴8000-16000，有这样的政策。太阳城再有一两个月就能拿好几百万，这已经定下来了。这个政策有了，这是做老年的。

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但是做老年从开始建设这一块政策又不全，你选择了一块地，你是用什么程序做老年项目，这在大陆是一个大问题，这个制度一直没有理顺。现在做老年项目大多数都是按房地产去做的，一套房地产，政府就离你远远的，本来老年地产应该得到政府政策的支持，甚至是培育你，帮助你。总而言之一句话，做老年地产一定把政策、人均收入、市场需求几块问题研究好了再投入。我下一个十年还继续做。

【主持人郝伟东】：虽然很难，下一个十年还继续做。我们说一下下一个十年，我们有请陈总谈一下下一个十年我们一致关心的PE和瑞斯能否在这个产业里发展呢？

【陈辉】：今天我们可以给大家统建一个产品就是上午孟晓苏提到的瑞斯，像老年这种公寓或者是持有型物业的租金应该是相对比较稳定的，因为老人的人群的波动性应该是比较小的，我认为瑞斯这个产品要求的回报不是特别高的，实际上是求长期稳定的回报，这个产品可能是比较符合老年地产中的一个出口，因为瑞斯是房地产在金融市场的终端产品，瑞斯现在在香港来讲已经从政策法规上很完备了，而且这个市场已经是成熟的了。房地产商的能力在于开发能力，可能是资本市场寻求的是一种稳定的回报，一部分资金有这方面的需求，保险公司现在为什么对养老地产有这么大的需求呢？就是因为他们的资金是一个长线的寻求稳定回报的一个资金，其实这类资金在未来的中国国内的市场会越来越多，比如说像养老金都有这方面的需求，所以我认为房地产商可以在这方面，你们产品出口的时候可以考虑这些产品。

PE应该讲现在对所有的养老产业而言都是虎视眈眈的，但是我也必须讲明白就是像朱总这样，营利模式已经确定了，PE会蜂拥过来，如果你的营利模式不确定的时候，他们可能会相对保守一点。

国内目前的瑞斯市场目前讨论的还是银行间的债权市场，跟普通的大众有一点距离，大家可以研究一下香港的市场情况，谢谢。

【主持人郝伟东】：陈总总体感觉是看好下一个十年。

【陈辉】：出口不会限定于一两个金融产品，基础还是在房地产商的规范，而且是正常运营的角度上、基础上，我们金融市场会提供更多的金融产品。但是目前瑞斯已经是一个成熟的产品了。孟总觉得倒按揭也是一个成熟产品，瑞斯更多是面向房地产行业，养老地产来讲更适合这个产品，是从这个角度来看的。

【主持人郝伟东】：我们就说下一个十年，袁院长您觉得在国内有志于做健康产业、养生产业或者是养老产业的城市选择，您感觉下一个十年中国将出现一个样的情况呢？

【袁昕】：老龄化问题是我们中国全社会面临的问题，而不是某一个城市面临的问题，因此从整个城市发展中两讲，是需要每个城市政府都关注的事情。从老人的社会问题上来讲，也是未来我们社会发展所需要关注的事情，但是从这两点来讲，我觉得与老人相关的产业在未来的十年都会有一个比较大的发展。养老地产或者是养生作为一个链条的开端往下延伸的话，会根据各自城市结合自己的资源，再加上周边的发展形势的判断来做选择。

【主持人郝伟东】：陈先生，您觉得下一个十年，大陆养老产业这一块将是什么样的情况呢？

【陈立基】：未来的十年商机无限，但是竞争还是很激烈的，城市资源怎么样，同样的你自己的企业有哪些资源，你的竞争力在哪里，盖房子只要有钱，有好的设计，都可以达到，但是日后的经营管理呢？也非常非常重要，最后的竞争力就在事后的经营管理，为什么有的饭店要交给别人经营管理，人家有一套管理方式。商机无限，但是也是37/39 竞争非常激烈，成不成功都是在这个细节中。包括人为的，包括你整个团队怎么带出来，那个团队投资人已经在后面了，应该是管理者还有专业人员，专业人员包括护理、社工、心理辅导等，这方面的人才，整个的团队，整个的公司文化要呈现出来，让住在里面的长辈觉得我住在这里安全、安心，我觉得吃的不错，我也觉得我住在里面是受到尊重的，而且我觉得很有尊严，家人来看我不会觉得我是住在养老院，我是住在类似饭店管理那样的，住在里面很有尊严。

【主持人郝伟东】：总的感觉是商机无限，但是依然会有人死掉，有人会活下来。谭市长，下一个十年，您心目中的文登会是什么样的呢？

【谭远国】：过程我听了各位专家对这十年的展望，养生和养老确实是现在的一个主题，我们社会已经进入到了老龄化的社会，我们每个人都是追求长寿和健康，我认为养生在今后十年肯定会成为第三次社会浪潮。不管是养生还是养老，哪里好往他里去，追求最高的养生。女同志希望永葆青春，永远年轻，男同志希望永远健康强壮，老年人也希望长寿，这是一个养老的城市，养生的城市。在北京的养老公寓大概是15000左右，文登这个地方蓝天、白云、阳光、沙滩、海浪、温泉，我们的客源都是外地消费群体，房价是在4000-5000左右，不管是养老还是养生的成本都很低。

我们有这么多的优质资源，有这么高级的规划部门给我们搞谋划、规划和策划，文登一定会按照这个策划往前发展的，追求长寿，追求健康的理想之都，养生、养心、养形、养老、养颜，成为大家一个非常向往的地方。我希望在座的各位嘉宾到文登去买套房，到文登去投资，希望大家有时间可以去考察一下。

【主持人郝伟东】：大家有什么问题可以提一下。

陈敏雄：刚才我听了大家讲的很有感触，台湾也有这样的经验，我想汇报给各位参考。在台湾很难找到大面积的土地，只有政府的土地才可以。但是你任何一个开发商、地产商投资那么大，90亿、100亿台币下去，而且要占30%做社会福利，这个是很难的，而且有规定，这些房子盖起来以后，住宅可以盖，盖越多回收越快，但是这些住宅只租不卖，这是房地产要命的一个地方。那怎么办呢？刚才你提到了瑞斯的观点，通过这个观点把土地的产权证券化，这是瑞斯的概念，把钱赶快收回来。他用的是公家的土地，50年，让你用50年，如果你表现的好，50年快到的前三年经过一种手续之后再加你20年，这就是70年，70年当中你好好做，透过瑞斯的方式把钱收回来，那些房子再慢慢的租，还有租金的收入，还有瑞斯的收入，这一点就是目前台湾的一个做法。他有一个问题，没有保险公司的资金进来，只是一般的券商的资金和银行的资金，如果保险公司有资金进来，再通过瑞斯的机制，这样的运作会更好。

刚才谭市长提多了文登的事情，其实韩国有一个很好的案例，三星集团有一个55公顷的空间，从2001年开始盖第一栋，2005、2006年盖第二栋，住在里面的都是金字塔顶端的那一块，企业家、银行家、教授或者是将军，配套的还有养护197床，是整套的配套。还有就是运动中心，还有文化中心，医疗中心。已经开放给临近的民众，大家一起来，所以强调的是三代同堂的概念，这个经营的很成功。

【主持人郝伟东】：谢谢陈理事长！

【提问】：我想问一下台湾的陈理事长，您刚才说到不要太大，那么您认为根据您的经验多少床位算大，多少床位在经营上最合理呢？

【陈立基】：200、300床，越大照顾越困难，200、300床位比较容易服务。

【提问】：低于多少床位呢？

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【陈立基】：再低的话也不行，我们也要为业主着想。

【主持人郝伟东】：今天我们的论坛到此结束，总之，我们看到了养老地产的巨大的商机，也找到了方法，感谢各位嘉宾、听众和来宾，谢谢大家

养老地产建筑设计 篇2

关键词：养老地产,人口老龄化,设计策划

我国已于20世纪末期正式进入老龄化社会, 截至第六次全国人口普查, 目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人, 占总人口的13.26%。最新发布的蓝皮书指出, 2012年和2013年将形成中国第一个老年人口增长高峰, 中国现已步入老龄化迅速发展阶段。同时蓝皮书显示, 高龄老年人口、失能老年人口、慢性病老人和空巢老年人口规模都在持续上升;受计划生育政策的影响, 无子女老年人和失独老年人也开始增多。这些都是养老问题产生的直接原因, 让中国社会的养老问题形成巨大压力。

当前中国社会中, 一方面, 养老产业发展滞后, 养老服务无法满足需求, 居家养老和社区养老的配套设施尚处于空白, 使得我国老年社会保障制度无法有效地发挥作用、数量众多的老年群体的养老需求得不到满足;而另一方面, 根据各类数据调查的结果, 虽然我国已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业, 进行着有意义的实践尝试, 但市场供需仍然严重不足, 中国的养老地产行业蕴藏着巨大的潜力。探究养老地产的模式, 为企业进入养老地产行业提出有效的方法、策略和建议, 具有重要的理论和现实意义。

1 养老地产的概念

养老地产, 是“养老+地产”的一种开发模式, 目前行业内并没有确切的标准定义。通常认为, 养老地产是根据老年群体特点和老年人需求开发设计及运营管理的为老年人提供经济供养、生活照料、精神慰藉等基本养老服务的养老设施或居住场所, 一般由房地产开发商或其他相关社会机构开发建设。

养老地产实际上是传统房地产业与养老产业在功能组合与产品形态上的渗透和互动, 属于广义的地产业范畴。这种开发方式能够提供有效整合各方资源的平台, 为提升地产的居住价值和商业价值创造了无限可能, 因而未来的发展前景十分巨大。但同时也应该注意到养老地产的目标客户是老年人群体, 这必将有别于普通的住宅产品, 需要开发者以高于普通房地产开发的视野, 整合相关产业资源, 紧密结合老年群体生活及行为方式, 引导消费者习惯, 创造出具有高附加值和人文情怀的复合式养老居住环境。

2 我国养老地产宏观环境分析

2.1 全国养老城市群划分

根据全国各城市区域不同的经济发展水平、社会状况以及人口老龄化程度, 可如图1分为四类:成熟区, 包括华东、华北、西北城市群;考察区, 包括东北、华中、西南城市群;潜力区, 包括华南移民城市群;暂不考虑区, 包括经济发展水平及老龄化程度均不高的其他城市群。

成熟区, 老龄化程度高, 经济水平发达, 可立即进入。这类地区的老龄化程度最为严重, 因而市场需求量大, 同时较高的经济发展水平也为市场提供了强有力的消费能力保障, 为本次研究的目标区域。

考察区, 老龄化程度较为严重, 经济发展水平尚有待提高。已经形成了一定的市场需求, 但由于地方的经济发展水平和居民收入水平一般, 因而在具体涉及的项目中应考察其养老消费能力。

潜力区, 老龄化程度一般, 但经济及消费水平较高。因为当地具有相应的消费能力, 因而养老市场的挖掘是具有经济基础的, 但是在具体的项目开发过程中, 要重点衡量该地区的养老需求情况。

暂不考虑区, 经济发展水平及老龄化程度都较低, 老龄化程度较轻, 且经济发展水平较差的城市。

2.2 我国养老方式的转变

目前, 我国有三种基本的传统养老模式:家庭养老、养老院养老和社区居家养老。随着中国老龄化迅速发展以及社会经济水平的提高, 传统养老模式已不能满足我国社会发展的需要。同时, 未来的养老市场主体是当前社会的精英群体, 现代老年人越来越独立, 自我意识也逐步加强, 未来老年群体对自身的养老会投入更多关注、提出更多需求, 将会有更多的老年人选择以独立居住的方式进行养老, 高级老年公寓形式的居家养老方式将得到越来越多的认同和选择。因而, 未来我国老年住宅的需求将会持续增长, 保持在较高水平。我国养老地产市场在2010年已进入快速发展阶段, 据有关数据预测, 未来需求增长值将在10%左右。

3 我国养老地产模式分析

3.1 我国养老地产经营模式归纳

3.1.1 我国新兴养老模式案例分析

随着改革开放的不断深入, 我国也不断借鉴学习国际上的先进方式, 现有的养老模式在市场指挥棒的调节下也不断改革发展, 归纳起来有以下类型:

(1) “社区+医院”模式。即在养老社区中建立专业的医疗护理养生体系, 实现老年人不出社区就能享受到专业的医疗资源, 该模式下的开发关键在于配备堪比私家医院、疗养院式的医疗资源。台湾长庚养生文化村是一个典型案例。

(2) 养老俱乐部模式。即主要通过俱乐部形式实现老年群体养生、娱乐、餐饮、住宿、学习等高层次需求的养老服务机构, 改变以往敬老院、养老院只解决老年人基本生存需求的状况, 更多的关注老年人精神文化需求, 是养老模式的一大飞跃性提升。如北京太申祥和山庄就是一个典型的会籍制养老俱乐部。

(3) 以房养老模式。以房养老, 也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”, 是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去, 以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式, 在老人去世后, 银行或保险公司收回住房使用权。在今年9月13国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中也明确提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”, 这种养老方式将成为养老保障机制的一项重要补充。

(4) 度假基地连锁模式。这是一种将养老服务和度假旅游相结合的模式。好比其他行业中连锁店的形式, 由开发企业在全国各地建立起统一管理经营模式的养老度假基地, 保证各地养老度假基地的服务品质保持一致和较高品质。该模式针对的是老年人的高层次养老需求, 因其连锁形式, 客户群易于累积庞大, 未来开发前景广阔。目前, 已有北京金港家苑、江苏生态养老连锁等为代表案例。

3.1.2 我国养老地产经营模式

如上文中分析总结, 我国养老模式日益丰富, 但结合本次养老地产开发的研究内容, 与地产相结合的养老模式可归纳如下:

(1) 单体养老机构。一般为专业的养老院、敬老院或老年公寓, 不属于房地产范畴, 由专业的养老机构负责运营, 有专门的养老护理服务, 围绕老年人需求特征设置如医院、老年活动中心、超市等配套。大部分为公办民营, 采取出租或会员制形式。

(2) 养老服务嵌入式的住宅小区。本质上为住宅小区, 是单纯的房地产开发项目, 没有专业的机构提供专业的养老服务。该形式下地养老服务主要为开发商象征性地配置老年人活动场所以及社区组织老年人参与各种活动。但此类项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。这一类型中提供养老服务不是主要目的, 只是吸引住宅消费的手段, 因而也不是主要盈利点。

(3) 综合型的养老社区。以居家养老为基础、机构养老为依托, 结合专业的养老服务及普通物业服务的模式。在面向普通消费群体的同时, 能够重点实现老年群体需求的相关配置, 如配备社区医院、老年活动室、康健中心等。该模式下的养老服务不论由地产开发商还是外聘专业机构运营, 都是作为一个独立的运营项目, 要求其专业性。这种模式的开发仍然属于地产项目, 但其中的养老地产部分一般只部分销售, 开发商会保留部分自己持有。

3.2 我国养老地产盈利模式类型

3.2.1 老年住宅市场类型

(1) 企业盈利型。由企业投资开发建设及运营的老年综合社区, 如老年公寓或老年社区, 一般建设中会考虑到老年群体的特殊性, 有针对老年人设计的配套设施。此类也正是本文主要的研究对象。

(2) 政府收益型。主要是由政府相关部门牵头开发并负责运营的, 其中可能会有相关企业的参与。一般为老年公寓的老年住宅形式, 一般以出租的形式提供给老年人, 相比企业盈利型的老年住宅收费低, 但服务质量和层次有一定的局限性。

(3) 政府福利型。即传统意义上的养老院、敬老院或福利院, 属于社会公益事业, 不在本次研究范畴中。

3.2.2 养老地产盈利模式类型

企业对客户定位、土地获取、政策优惠等相关要素的处理差别形成各具特色的集中盈利模式。

(1) “出售”模式:以养老服务及专业配套设施为卖点的老年住宅, 出售房屋产权, 一般养老配套有多种级别选择, 也决定了不同级别的房屋价格有较大差距。典型案例如东方太阳城。

(2) “销售+持有”模式:多用于综合型的养老社区, 一般住宅部分出售房屋产权, 对其配套的养老服务设施保留产权持有运营。典型案例如北京太阳城。

(3) “会员制”模式:以养老服务的运营为盈利点, 建立养老会员管理制度, 销售会籍、出售会员卡等。典型案例如上海亲和源老年社区。

(4) “出租”模式:这里的出租一般指床位、房间的租住。低端的一般指各类养老院, 高端的典型案例如燕达国际健康城。

4 企业养老地产项目开发设计策划

国内养老地产发展趋势相对良好, 中长期内市场需求旺盛。从国内情况来看, 现有市场尤其是养老经济成熟区, 已有的中高端产品在市场上已经能表现出较好的市场认可度。市场上高端产品还比较稀缺, 市场供应处于空白状态, 未来将表现出较高的需求度。虽然市场需求旺盛, 但是另一方面, 由于中国的养老观念转变需要一定的时间, 为了规避风险, 在设计上不建议过于超前。根据现有国内市场发展情况及养老经济成熟区域的市场环境, 要在养老经济成熟地区建设一个成功的养老地产项目, 建议项目定位为具有国内先进水平的现代化智能老年公寓。

4.1 运营模式建议

4.1.1 打造项目的复合价值体系

想要获得项目开发的成功, 必须要紧紧抓住养老这一核心概念, 才能突出项目的鲜明特色, 吸引相应的消费群体, 同时, 广泛借助度假旅游、教育学习、娱乐休闲、医疗保健等众多主题, 提升项目的附加价值, 打造符合价值体系, 形成核心竞争力。

(1) 树立品牌:紧密围绕“养老服务”树立产品形象, 打造养老产业的品牌项目。

(2) 集中宣传:让营销对象形成对项目的初步认识, 好比以前提到养老就反应出养老院, 能够提到养老就能联想到项目产品。

(3) 把握核心:养老服务的软硬件是实现项目质量的核心要素, 要保证其专业性和高质量。

(4) 丰富主题:单纯的老年社区会引发老年群体心理上一定的抗拒性, 因而要将老年社区的打造转化为主题的建设, 走复合主题开发路线。整合资源, 提供满足老年人需求的多种选择。

4.1.2 功能服务体系和设施模型

由于老年群体在生理、心理、行为上的变化, 老年人群需求形成了一些鲜明的特征。如图2, 企业要根据老年人需求打造的功能服务体系和设施模型, 才能够弥补目前养老服务的不足, 吸引老年消费群体。

4.1.3完善老年社区配套服务设施

由于老年人在生理、心理上的一些变化, 老年人相关的产品也需要考虑到这些特殊需求, 设计中需具有一定的专用性, 对于老年住宅这一产品同样如此。因而在老年社区中应结合老年群体生理、心理、行为等的特性完善相关配套服务设施, 给予入住的老年人最贴心的服务和关怀, 如表1中列举。

4.1.4 创新物业管理模式

老年人的需求往往较普通人群更为繁杂而具特殊性, 老年社区中的物业可以尝试菜单式的服务方式, 针对老年人不同的需求提供不同层级的服务, 并可以面向部分高端客群提供更为细致的个人订制化服务, 提升老年社区附加值, 如图3示例。

4.1.5 打造老龄产业链

目前, 市场中老年人产品及服务体系开发薄弱, 资源整合力度不够。从现有的老年项目的开发运营中可以发现, 老龄产业链已经衍生出一系列相关的配套产业, 产业的辐射效应显著, 可以作为新的赢利点。包括基本需求相关的产业领域, 如快速消费品产业:老年日用品、老年营养品、老年文化用品、老年服饰、老年食品、老年体育用品等;卫生保健产业:医疗卫生、保健养生、护理、疾病预防等;家政服务产业:精神慰藉、保洁清洁、餐饮服务、生活看护等。以及更高层次需求相关的产业领域, 如教育培训产业:老年大学、前沿科技培训等;教育金融服务产业:人寿保险、理财、投资等。

4.2 盈利模式建议

4.2.1 盈利载体

如表2中分析现有主要盈利模式的优劣, “销售+持有”盈利模式的劣势最少。对其加以吸收提升, 为企业提出建立综合性的项目盈利体系:住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营。

(1) 以地产销售作为主要盈利载体。以养老设施、组团作为体现项目开发理念, 打造养老示范区。使住宅销售成为主要利润来源点。

(2) 整售与“会员制”共同盈利。一方面, 将开发的老年地产整体出售给专业的养老服务机构, 能够实现自己的快速回笼, 保持资金足够的流动性;另一方面, 建立养老会员管理制度, 销售会籍、出售会员卡, 作为盈利载体。

(3) 以综合性配套设施的商业租售作为持续盈利载体。单一的老年住宅必然无法实现持续的盈利, 项目持续盈利的关键在于整个相关资源, 建设全面专业的配套设施, 如医护站、休闲中心等, 通过持续的服务运营实现可持续性的盈利。

分析目前市场中已有比较成功的养老项目, 其目标客群通常较为多元, 如北京太阳城不仅面向作为养老主体的老年人, 更涉及中青年群体;上海亲和源, 温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时, 兼顾投资客群。而燕达国际健康城客群范围过窄, 虽然能够吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前去就医、养老, 但定位过于高端, 导致经营状况不佳。

4.2.2 吸取现有项目的经验教训, 项目目标客群一般建议实现多元化

(1) 年龄多元化:不仅面向明显具有养老需求的老年人群, 同时考虑到养老服务的预备人群——中青年群体, 实现项目开发的前瞻性。做好养老服务专业性的同时, 弱化社区的特殊性, 一方面, 满足老年群体自我尊重的心理需求;另一方面, 规避项目投资开发风险。

(2) 地域多元化:一般情况下, 项目的客群主要为当地居民, 但考虑到中国社会资源配置的不均衡等因素, 也应一定程度上兼顾到周边地区的需求, 形成一定的辐射效应, 提升产业价值。

(3) 需求多元化:老年群体的养老需求本身就呈现出多样化的特点, 老年群体不同的知识结构、教育背景、家庭环境、经济水平等造成了养老需求从低到高的划分, 项目产品应根据老年人养老需求的层次划分, 提供多元化的选择, 进行组合式经营。

(4) 用途多元化:养老地产的专用性一定程度上赋予其项目产品卓越的性能和投资价值。因而除了大部分老年群体为了自住养老而置业, 也存在不可忽视的其他一部分人群或租赁或购买养老地产产品用以其他用途, 如老年人的子女就近居住以方便照顾父母;单纯的投资职业者;周边工作的地缘性客户;来此进行会议度假娱乐客群等。因而项目的开发应考虑到用途的多元化, 兼顾刚性需求、改善置业及投资需求。

参考文献

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[2]姜睿, 苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨, 2012 (10) .

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[5]朱新泉, 朱世家.我国养老地产发展模式的几点思考[J].中国外资, 2011 (19) .

[6]林文彬.老年人需求心理试析[J].赤峰学院学报 (自然科学版) , 2009, 25 (9) .

对于养老地产项目的规划设计分析 篇3

摘要：随着我国经济的快速发展，科学技术和人们的生活水平也逐渐得到了提高。在这种大好情形下，我国的居民不在仅着眼已当前的生活环境，越来越多的人已经开始重视养老问题，由于养老地产和一般地产存在一定的差异，这也给养老地产项目的规划设计提出了新的要求。本文对养老地产项目的规划设计进行分析探讨，以期对行业内的各位同仁有所帮助，带来参考和借鉴。

关键词：养老地产；养老社区；规划；设计

0.引言

中国随着实行计划生育政策和平均寿命的延长，21世纪初开始人口老龄化的进程逐渐加快，今后随着低生育率的长期化，毋庸置疑中国最大的人口、经济、社会问题之一是人口老龄化。随中国社会老龄化进程，新兴起的中国养老地产项目得到了一定发展，目前已经开始进入专业化发展和产业整合的阶段，产业整合意味着行业由自我发展与老年产品、服务、投资和管理相关的各种业态进入到产业角色定位的阶段，多种行业和市场需求发展要求进行对接，同时相互分工融合形成养老地产项目。但这个过程还需要成本和时间的积累，才能优化养老地产项目的规划设计。

1、工程案例

湖州太湖旅游度假区（图一）位于湖州市区北部、弁山东麓、太湖南岸、大钱港以西，下辖仁皇山、滨湖两个街道，常住人口5万余人，行政区划总面积55.3平方公里（并拥有300平方公里太湖水域的开发利用权），由湖州市人民政府正处级派出单位——湖州太湖旅游度假区管理委员会统一开发管理。湖州太湖旅游度假区是湖州滨湖大城市建设重点打造的滨湖新区，集旅游、购物、休闲、度假、居住为一体的国家AAAA级旅游区、浙江省首批省级旅游度假区，国家级水利风景区，正在全力争创国家级旅游度假区。湖州太湖旅游度假区正在向旅游产业链后端发展，项目将更多融入健康、养生、养老的主题。但目前度假区仍缺乏融合健康、养生、养老的综合开发项目进驻，而本项目将填补空白，完善度假区项目体系和空间结构布局。

图一 湖州太湖旅游度假区

本项目用地坐落于素有南太湖明珠之称的古城湖州，秉持着对太湖历史文脉的传承，在项目本身自我提升的同时，着重强调其与中心城区的联动发展。在地域文化已成为城市竞争力的当下，丰富的江南文化元素、形式多样的河湖水系以及高品质大规模的养老度假设施的建设，都为本项目的价值提升提供了絕佳的条件。“山从天目成群出，水傍太湖分港流。行遍江南清丽地，人生只合住湖州。”太湖湖畔丰富的人文基底以悠远的音律静静传达着对这片宜居之地的赞美之辞。在湖州未来城市发展的宏伟蓝图上，太湖度假区滨湖南片地块必将写下浓重的一笔，对于湖州在环太湖城市圈中的地位提升也定会产生深远的影响！

2、养老社区分析

2.1养老社区特征分析

满足人们的需求，应该特别注意强调三大需求（社会需求、物质需求、精神需求）并重。对于老者而言，“老而不觉老”的心境将会使他们更加积极愉悦的生活，并激发老年人对于社会的生产能力，从而提升引领养老地产的发展，因此，在本案中我们提出“隐性养老”的概念，在打造高品质居住环境的基础上，更加注重对长者心理与精神层面的关怀，并将这种关怀映射进本案的空间设计和功能策划之中，创建一个积极的养老社区。对于对高端居住有需求的人群而言，我们认为分为长居型与候鸟型，能够构建一个可以逃脱工作之外的世外桃源，通过塑造与日常风景风情不同的居住组团来吸引他们。

2.2营建养老社区的原则

当前人们对养老社区提出了一些新的要求，这也就促使在营建社区必须满足：社区的公共活动空间足够大、环境品质高、居民居住足够舒服；建立社交圈、养生等配套设施；提供陪护、医疗保健服务，建立业主保健档案、云端健康监控系统；提供更为专业的养生产品；建立完善的养老保障机制。

2.3养老社区空间营造策略

我们在规划养老地产项目的时候我们应该采用不同的空间营造策略来满足人们的不同活动的需要。养老社区空间（如图 二）主要分为：私密区、半私密区、半公共区、公共区四类。私密区提供不同类型的户型的产品针对不同类型的人群，我们提供了丰富的户型产品，迎合不同人群的需求，合理的户型的设计让老人拥有自己理想的生活空间，细致的无障碍细节考虑让老人便捷的生活；半私密区提供各种邻里空间为居民打造邻里的交流平台，让居民邻里关系重新连接起来；半公共区营造各类社区交流空间丰富居民的日常娱乐生活；社会活动则打造社会生活空间让居民重新回归社会，让自己的专业技术和爱好再一次为社会做出贡献，获得自我价值的肯定。重新焕发出生活的活力。四个空间类型对照着四种层次空间，相互协调相互配合，最终满足人们的不同活动需求。

图二 养老社区空间

3.基地现状和项目定位

3.1基地现状

通过分析可知调查该地区基地内部地形高低变化并不明显，没有对本案产生障碍的不利地形存在；基地内部水网阡陌交错，景观资源丰富，为设计中形成优良景观空间奠定基础；基地西南角有两条分别为220KV 和500KV 的高压线穿过，对基地将会产生较大的消极影响；基地北侧有新建奥特莱斯折扣店，将为本案带来大量的潜在人群，在设计中通过业态与功能布置将这部分人群引入本项目中；杭师大附小紧邻基地西侧，对于本项目是重要的教育资源，在临近地块考虑学位房的设置，提升社区商业价值；基地南侧分布大量农庄用地，环境品质良好，对本案有一定积极影响；基地周边已建成道路有太湖路、环太湖路、申苏浙皖高速路，分别连接基地至中心城区、梅西片区至长东片区、上海和安徽；但三条道路与本案均不直接相连，对外交通较为不便。

3.2项目定位

以养老养心为主题，以康疗与生态休闲居住为载体，充分挖掘湖州当地优秀的非物质文化遗产，把培育社区文化与建立社区生活作为规划首要理念，让来此居住、度假、休闲、康体的人群感受“逆时光里的充实生活、慢时光里的优雅生活”，让鑫远太湖健康城成为“名誉长三角，享誉全世界的先锋案例”。以营造不同的空间氛围与生活方式的设计作为项目价值的手段，设计提供不同的生活方式吸引不同的人群。

4、规划设计

4.1规划方案

旅游养生养老地产 篇4

研讨会邀请函

在房地产宏观调控不断深化的背景下，中国房地产发展模式也正在发生深刻的转型。文化产业和旅游产业与房地产的结合成为趋势。同时，随着中国老龄化社会快速来临，养老地产迎来发展机遇。由于国内养生养老产业处于发展初期，专业化程度不高，尤其对于产业布局、发展、制度性规划以及实际项目的经营，都还在实践与探索中。云南作为文化产业大省，其得天独厚的旅游资源和多民族风情一直是旅游地产开发的亮点；昆明作为亚洲“春城” 气候优势，也当仁不让的成为中国乃整个东南亚养生养老的最佳选择。

为促进云南省房地产行业的可持续发展，改善云南人居，加强云南房地产与一线城市更好地交流合作，2011年9月3号、4号两天，首届“国际旅游地产.养生养老地产开发经验研讨会”将在昆明召开。本次研讨会由云南云南省旅游局旅游协会、全国房地产经理人联合会（全经联）与中国锦誉集团联合主办，将邀请多位国内旅游和养老地产项目实践的开创性人物分享经典案例和操盘经验，介绍旅游和养老养生地产开发运营。和全国在这方面最知名清华北大专家讲课。拟邀全国各地房地产开发企业、顾问机构、投资机构的近百名开发企业的老总出席本次研讨会。研讨会上，通过案例分享，结合项目考察和互动研讨，与会代表将对国内养生养老和旅游地产的发展现状、开发运营过程中面临的问题及相关对策进行研讨，提高参会人员养生养老和旅游地产项目实际操盘能力。

主办单位：云南省旅游局旅游协会全国房产经理人联合会锦誉集团 承办单位：全经联商学院（昆明分院）昆明锦誉房地产经纪公司

会议时间：2011年9月3-4日

会议地点：昆明市 云安会都

参会费用：3600元/人（会议+考察，不包括住宿费，提供午餐）

会议形式：主题报告+研讨互动+项目考察

参加对象：以旅游地产、养生养老地产开发企业、房地产投资基金、房地产顾问机构、设计机构等相关人员为主

联 系 人：（有意者联系我）杨老师 ***

全国高端养老地产项目 篇5

1、康梦圆国际老年公寓

2、太申祥和山庄

3、爱暮家养老院

4、寿山福海养老服务中心

5、将府庄园

6、曜阳国际老年公寓

7、双井恭和苑

8、北京汇晨老年公寓

9、北京太阳城

10、北京东方太阳城

上海地区高端养老项目案例介绍

1、上海亲和源

2、艳阳乡村度假公寓

广东地区高端养老项目

1、番禺祈福护老公寓

2、深圳任达山庄生态养生园

3、深圳香港赛马会深圳复康会颐康院

浙江地区高端养老项目

1、金色年华--杭州金家岭退休生活社区

海南地区高端养老项目

1、乐成养老海口恭和苑

香港地区中高端养老项目

1、紫云间

台湾地区中高端养老项目

1、台湾长庚养生文化村

2、台湾润福生活新象馆

养老地产建筑设计 篇6

时间：2010.12.11

地点：深圳会展中心5F勒杜鹃厅

实录内容：

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾大家早上好，欢迎各位莅临第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。有请本届论坛特邀主持人清华大学建筑学院教授周燕珉女士，有请周教授，大家掌声欢迎！

周燕珉：尊敬的各位来宾，大家早上好，欢迎大家参加第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。

下面我们正式开始今天的会议，我国已经步入老龄化社会，老年人基数庞大，增长非常快。2009年老年人达到1.67亿，我国面临老年人带来的很多挑战，养老成为重要的问题，全国老年机构协会只能满足1.59%的老人入住，而且设施比较落后。近年来养老地产也逐步兴起，但是过程中遇到了很多困难，同时出现了很多问题，影响了养老地产健康发展。为此清华大学建筑学院今年6月份在清华大学举办了第一届养老地产高峰论坛，会上邀请了日本、台湾的很多专家展开了很多的讨论。参会的人数达到700多，那时因为清华大学的会场不够大，很多人没有能参加，这次借住交会的契机，我们召开了第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。在第一届的基础上，希望这一届论坛能够更加深入的有一些探讨。主要探讨养老地产的开发、设计和运营、管理方面的问题。

今天的会议是一整天，分三个板块，上午请研究方面的金融投资、养老机构、养老建筑设计方面的专家跟大家一起交流、分享。下午邀请养老机构的管理者和养老地产开发商这样一些第一线的专家跟大家探讨他们的经验。下午还会邀请几位专家上台跟大家交流，可以跟大家进行互动。

今天的时间安排的比较紧，大家都要遵守时间的规定，这样可以保证顺利的完成。

这次论坛由清华大学建筑学院住宅与居住研究所和优博承办、中国之家联盟协办，12580地产客是独家支持，对大家的支持表示深深的感谢。

下面正式开始，有请中国房地产报总经理单大伟先生致辞。欢迎单大伟先生！

单大伟：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家上午好。看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构以及房地产上下游的企业代表都如此关注第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛，作为主办方的中国房地产报代表，我感到由衷的欣慰和高兴。今年6月我们在北京与清华大学联合举办了第一届中国养老产业与养老地产的高端论坛，大家都希望此类活动能越办越好，这体现了中国步入老龄化社会之际房地产行业的服务意识正在增强。正是通过首届高峰论坛的举办，让大家认识到我们养老产业存在很多不足，我们养老地产开发尚处于起步阶段，需要的土地支持、配套政策支持远远不够完善，商业模式刚刚开始起步探索，因此联合各方力量共同持续、深入的探讨中国国情的养老地产发展模式具有重要的迫切性和

现实意义。为此，我们经过半年多的酝酿和准备，借助中国住交会这一全国性的舞台，再次联合清华大学共同举办第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。本届论坛将延续首届论坛在养老产业和养老地产方面的话题，在养老行业方面的政策、国外政策的研究、国外养老地产的发展模式、国外养老机构的运营经验及老年项目经验、国内地产的养老产业投资战略，国内优秀养老产业的优秀经验，进行多方面的探讨，希望通过上述领域的探讨促使我国养老产业有条不紊的开发建设，避免盲目投资，减少失误，杜绝浪费。

各位来宾，希望今天的论坛能够为整个行业开一个好头，也希望中国房地产报一样有责任感的媒体一同传播出去，进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业做出贡献。最后，预祝会议圆满成功，谢谢大家！

周燕珉：下面，请中国社会福利协会会长（冯小丽）女士致辞。冯会长给我们讲一下“十二五”期间关于养老服务建设体系方面的建设，冯会长对这方面非常了解，希望听到您的见解。

冯小丽：首先非常感谢中国房地产报邀请我来参加住交会，在这短短的时间里我深刻了解到我国房地产业对我国社会经济作出的巨大贡献，以及他们提出的拥抱变化的主题。我非常感谢周燕珉教授临时安排我来参加咱们的分论坛。我今天想和大家一起分享四方面的信息：

第一个信息，五中全会和十二五规划对养老问题有一些基本的原则，在我们国家刚刚召开的五中全会上不仅提出了经营方式的转变、经济方式增长的转变，提出了提高国民收入待遇等等，这些跟养老事业都有密切的关系。在十二五规划中专门列出了养老体系的专业规划，这说明党和国家对养老事业的高度重视。中央电视台报道了一组数字，我们国家一共有老人1.67亿，占全国总人口的12.5%，而且每年在以3个百分点的速度增长，养老问题十分突出。我们全国现在有养老的床位自改革开放至今有246万床，按照国家今年人均GDP达到4000美金以上，我们应该进入中等国家的床位数，百名老人应该用到4到6张。在十二五规划中要增加300万张养老床位，到十二五规划也只能做到每百名老人3张床位。这300万张床位的增长只能面向最低的保障，比如说国家哪个乡、中等城市要建示范市的养老结构，这是国家的投资，这远远不能满足日益增长的需要，这需要社会力量的全力关注和积极参与，为全国的老人提供好的服务，使他们能够老有所养。

第二个信息，民政部10月份刚刚召开了全国养老服务体系建设推介会，这是五中全会之后国家部委第一个应对的十二五规划的总体方案，召开了一个非常及时和重要的会议。养老服务体系建设推介会非常重要，很多主管司长参加了会议，重点提出由政府主导、社会积极参与，加大养老服务事业的开发。这个会议也提出了在养老服务的优惠政策方面鼓励社会力量加入养老服务产业，能够推进养老服务产业，把它作为十二五规划中大力推进服务业发展的重要突破口，这是有很大空间的。据去年年底的统计，全国养老服务的需求是5000万亿，现在提供的不到1000万亿，这个市场空间是非常大的。这需要房地产业在目前面临一定困境的情况下能够及时积极的转型，投入养老服务产业。

第三个信息，最近民政局考察了西方养老服务业的发展情况，特别是澳大利亚的服务体系情况，我采集了三组数据，第一组数据，澳洲政府对养老非常重视，他们在1997年就出台了养老福利法和养老护力法，澳洲政府出台了44个强制性标准，同时澳洲政府2008年出台了老年人能力评估的63条，对全国65岁以上的老人因为能力评估，由政府按照不同的能

力水平提供不同的服务。澳大利亚一共有2200万人，老人有150万人，国家一年投入90亿为老人提供服务，平均每个老人每个月享受到5千澳大利亚币的支出。同时，澳洲政府把标准化、信息化管理统一建立在信息平台上，每一个老人如果需要政府提供的养老服务，过了65岁就可以向当地街道申请，政府会有三方中介组织进行评估，你可以自己选择养老机构或者居家养老，政府为你提供相应的服务，这是中国今后养老服务业发展的目标。

第四个信息，我介绍一下中国社会福利协会，今年2月份成立，我们是民政部直属的组织，很大程度上承担着政府职能，今年的全国养老体系推介会上主管部长做了宣布，中国福利协会的成立将会承担很大的职能，比如说全国成立了中国养老服务体系建设领导小组，由国家民政部和中国的老龄办共同组成的领导小组，相关的司局和国家社团组织参与，中国社会福利协会是养老服务体系小组成员之一。

第一项工作是我们组织大家学习标准和讨论标准，标准的制定让我们有了等级评估工作；第二项工作是人才培训，国家拿出1000万资金要求我们进行高级护理员的培训；第三项工作是进行了信息系统建设，我们将面向全国养老机构进行软件的设计和联网，这也是非常重要的职能。中国社会福利协会将为在座的各位，曾经致力于养老服务产业和今后将要转向养老服务产业的各位专家、学者、管理者、经营者、投资者提供全方位的服务。

中国社会福利协会准备在明年2月份在人民大会堂召开新闻发布会，专门针对养老服务的。其中一项是向全国倡议提倡关注老人专项基金，这个基金将用于全国养老服务产业和养老服务平台的研究和研发，我们将分八个研究团队：第一是老年人居住生存环境的模式，二是居住环境的设计模式，三是康复设计模式，四是文化服务设计模式，五是养老服务机构管理模式，六是老年人护理管理模式，七是养老机构和老年人信息化管理模式，八是所有的养老机构人才培训管理模式。

在这里真诚希望各位房地产业精英们关注养老服务业，能够投身养老服务业，在这里找到自己的价值，同时为全国的老年人尽孝，让天下的老年人享受高质量的生活，能够快乐的生存。谢谢大家！

周燕珉：非常感谢冯会长给我们带来的信息，我们也了解国家十二五规划之后要做的事情，包括福利协会要做的事情，我们也愿意积极的加入进去。

下面有请中国老龄科研中心郭平先生，郭主任的题目是“我国人口老龄化机遇和挑战——老年人居住状况与需求”。有请郭主任！

郭平：谢谢周教授。各位来宾，上午好！受第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛组委会的委托，我来跟大家一起分享一下我们的研究结果。我的发言主要是介绍一下中国的人口老龄化带来的机遇和挑战，以及老年人居住状态与需求。

众所周知，中国是老龄人口数很多的国家，65岁以上的老龄人口占了总人口的8.5%，80岁以上的总人口的1.4%。从已有的五次人口普查来看，人口老龄化的速度是日趋严峻。2050年中国60岁以上的老龄化人口约占全国总人口的三分之一。我们看一下老龄化的发展速度，与欧洲和北美国家相比，中国人口老龄化的发展速度快的多，这实际上跟东亚国家和地区有共同的性质，这里有一个指标（PPT），这个指标从7%发展到14%的时候最多用27

年的时间，比如说法国是用115年完成这样的过度，瑞典是85年，许多国家都是50年以上，但是我们用的时间是非常短的，在东亚、东南亚国家来说这是趋势。

我们看一下1982年第三次人口普查以来的现象（PPT），这是50年代和60年代两个高峰期人口带来的影响，这使我们的人口发生重大的影响，也就是人口老龄化快速发展的重要原因之一。影响人口年龄结构由年轻型向老年型转变的主要因素是生育力的降低，综合生育力低于2.1的水平，大概是80年代末、90年代初，从90年代中期开始人口生育力低于2的水平，而且在持续的下降。现在有一种估算，因为第六次人口普查正在进行当中，我们的生育力大概在1.3到1.8区间，当然这估算区间，各方有各方的算法。

另外一个是死亡率（PPT），60年代以后随着生活水平的提高、农村政策的落实，中国人口的死亡率在下降。退休年龄人口余寿也是一个趋势，促使中国人口向老龄化和高龄化方向发展。这是一个高龄化的结果，80岁以上的老龄人口达到83万，2050年80岁以上的老人高达1亿，这将成为非常突出的社会问题。

中国人口老龄化有一个非常大的特征，那就是老年人口规模，不仅仅像图中看到的亚太地区占相当大的比例，在欧洲也有相当大的总额，庞大的老龄化人口是我们面临的巨大问题，很多机构从上世纪90年代开始研究中国的老龄化问题，美国战略中心发布的研究报告中有两个结论，2015年婴儿潮退休时，也就是人口出生高峰，中国将面临严峻的人口老龄挑战，2040年中国老龄人口将达到4.7亿，这是一个非常庞大的数字。

我们开展了两次老年人口追踪调查，目前正在开展第三次，从今年12月1号开始的，这个时点与第六次人口普查的时点比较吻合，比较有利于我们推论以下的人口规模和状况。

我主要介绍一下调查结果，首先是老年人的经济保障和收入。虽然这几年的收入幅度不算少，但是这是建立在水平比较低上面的增加。现在农村老年人收支水平比较低，仍然是在温饱的状态，这方面不再介绍。更多的城市老人越来越多依赖社会养老保险，储蓄的比例相对原来有所下降，农村养老保险制度发展滞后。

我们看一下老年人的医疗保障（PPT），老年人医疗保障的覆盖率的提高是比较明显的，城市从51.6%上升到74.1%。农村的基本医疗保障从8.9%上升到44.7%。

我们可以看出老年人对自己健康状况的评述越来越一般，真的认为自己身体非常好和非常差的没有太大变化，城市老人认为自己身体非常好的比例还是有点下降的。老年人自报的慢性病情况，城市是80.8%，农村老人是65.1%。农村老人有一个慢性病知晓率低的问题，他们体检频率比较低，要得到诊断之后才知道是不是有慢性病。我们看到60多岁以上老年人的余寿之中有三分之二的时间处于带病生存状态，慢病患病率是全部人口患病率的3.2倍，伤残率是全国人口伤残率的3.6倍。

从图上可以看到老年人日常生活自理能力变化（PPT），规模变化不大，但是比例上是有所变化的。这是2006年的情况，失能老人从799万增长到940万。60岁以上的老年人口照料需求也有所增加，农村的需求增加比较大，特别要看到80多岁及以上的老人，他们对照料需求都达到了30%以上，这部分的需求可能是更加迫切的。

我们简单看一个老年人孤独感变化，老年人孤独感有不同程度的降低，但是有超过30%的农村老人有孤独感。对老年人的照料由家庭照料向非家庭成员提供的居家照料转变，目前老年人的照料资源也在发生萎缩，子女、配偶、亲属照料的比例相对要降低。

刚才冯主任也讲了机构床位的情况，我们在这里不多讲了。高龄老人有一些特殊需求，医疗、护理、日生活照料、健康料理等等方面，针对老年人需求不同类型的支持主要有医学治疗、康复辅助技术、交通服务、居家护理服务、住房改善、长短期照护机构、特殊房屋和活动场所等等。

从社区居家照料体系和社区需求来看，这个需求是非常强烈的。现在有这么规模庞大的失能或者部分失能老人群体，全部养老机构的职工也就是23万人左右，如果按照老年人和护理员配比3：1来算，大概需要900万护理人员。

我们可以看一下国内和国际不成功养老机构和养老社区存在的问题：建筑模式像医院、地点偏僻不方便、与社区脱离没有生命力、规模太大形成造城模式、生态的不适应、持有型养老房地产项目的回报、房地产销售概念型项目的回报、与服务的衔接考虑不够。这些都是我们目前存在的共性问题。

第三部分，探求正确的途径。我们要建立适合国情老年人居住环境和养老服务体系，努力提高老年人生活质量。这个挑战是长期低生育力水平带来的影响，未来劳动力结构性短缺和成本不断上升使劳动力成本的优势逐渐丧失。城乡二元结构也导致了社会保障的不均衡，社会照料服务业也严重滞后。

养老床位的缺乏是东亚国家普遍面临的问题，也是我们要研究的重要问题。人口老龄化、高龄化、空巢化、少子化、边缘化、诉求政治化等六化叠加也带来了严重的问题。

基本的判断，我们看到中国的老龄问题并不十分严重，但未来将会非常严重，如果解决不好，甚至会成为世界上老龄问题最严重的国家之一，也会影响到可持续发展。

从发展方向和理念上也有判断，从中央政府的层面看是加强社会建设，建立健全社会保障体系，从强调经济社会发展速度变为强调发展质量，促进城乡协调发展。从只强调发展到可持续发展，再到建立以人为本的和谐社会。应对挑战时，政府扮演主要角色，发挥主导作用，加大财政资金投入，加强老龄工作机构和老年人群众组织，加强和完善相应的老年人法律体系、加强应对人口老龄化的政策。

国家层面的主要行动有很多，包括《老年人权益保护法》的修订、相关社会政策制定、完善社会保障制度，建立农民养老保障制度等等。

老年人住房状况与环境需求。城市老人自有产权占了很大比例，这是房产有20年以上寿命的住房比例（PPT）。老年人对住房的总体满意度是有所改善的，粗漏的住房设计和失修房屋会导致伤害，降低老年人的生活综合质量。老年人自己能够自理的情况下是愿意自己居住的。

促进居家养老设施的策略，对现有住房的改造，预防跌倒的发生，提高居住和环境的安全性；增加现有住房的服务功能；遵循通用设计原则规划，建立宜居社区等，很多地方都在建宜居社区，这方面不详细介绍了。

我们看到对老年人的住房保障让我们拥有住房的权利，对老年设施的完善是让老年人享有住房的便利，谢谢大家！

周燕珉：谢谢郭平主任的精彩讲演，他从宏观层面讲了一些老人在住宅方面的需求，包括机构和社区存在的问题，最后也谈了一下发展的道路。

下面有请泰康之家投资有限公司副总裁刘淑琴女士，刘淑琴女士长期从事投资和管理工作，目前正在从事养老地产方面的投资和管理工作，对养老方面有非常多的思考，也做了很多思考和努力，下面有请刘淑琴女士为大家做报告。大家欢迎！讲演的题目是“保险融入大众生活——保险资金投入养老社区、打造全新退休生活方式”。

刘淑琴：尊敬的各位来宾，大家上午好。我演讲的题目是“保险融入大众生活——保险资金投入养老社区、打造全新退休生活方式”。我的演讲分几部分：一是我们诉求中国新世纪的中国梦：二是保险与养老社区相结合；三是新世纪退休生活选择；四是一日之城、一生之城泰康之家社区；五是养老社区产业发展的历史机遇。

美国梦，从上世纪60年代起养老社区成为美国中产阶级生活的一部分，这代表着美国梦的升华。改革开放30年孕育着中国人的中国梦，如今中产阶级新生活的三大件是买车、买房、买保险，将来会有更多人意识到中产阶级需要的是一种全新的保障，一种全新的生活方式。创新养老社区商业模式，打造中国新生活方式将实现“从摇篮到天堂”的新世纪的“中国梦”。它的理念是人们需求是分层次的，通过购买保险的保障，保障了财务的安全，这样实现了一条完备的满足需求的路径。泰康之家打造的社区里面不仅有生老病死的关怀、医疗护理的服务，还有老人心理的诉求，这也是中国新的寿险模式。

我们看一下社会声音，4月份北大知名的孙祁祥教授到我们泰康考察时说到“童年的纯真，少年的狂野、中年的潇洒，老年的神闲，这是一个完整的生命构图”。我们现在就是想通过打造全新的方式，让生命的每一个阶段都变的流光异彩。

养老社区更重要的使命是让中国人重新认识生命、尊重生命，养老社区要让子女送老人进来安全放心，老年人在这儿自在、快乐和自主，这是一种全新的社区生活，是要让老年人拥抱自然、回归自我，是真正体验活力的社区。我们希望通过养老社区的打造让中国中产阶级的生活中切入养老社区，相信养老社区会提高家庭的幸福指数。

保险资金与养老社区结合是体现人文关怀的商业创新。我们在美国考察，美国的养老社区和养老机构的起源也是宗教组织发展起来的，也有一些市场化的运作组织，现在基本上是1：1的比例。我们发现养老社区投资规模非常大，必须有长期的资金支持。美国养老商业机构在2008年金融危机的时候，由于资金链的问题出现了一些转让的现象，在中国我们希望通过保险资金的介入能降低投资运营的风险，从而提高养老社区运营的质量。保险资金融入养老社区是非常好的模式，中国长期的资产非常少，大家可能会关注政府发了长期债、企业债非常少，而且受市场影响波动非常大，我们保险资金进入这个行业，相当于我可以持有长期的资产，这是资金需求的匹配。如果老年人进去社区，他在社区生活将会是二十年、三

十年甚至五十年，相当于他一下支付了十年以上的公寓住宿的金额，这对保险来说是一个很大的保险额，所以我们讲保险资金的进入对行业是一个促进，同时成功的运营模式对保险的发展也是一个非常有利的补充。我们说保险资金和养老社区结合是一种新的模式的创新，在中国是我们最早发现的寿险资金投资养老社区的，这是比较好的商业模式。保险资金投资健康养老产业不仅对资金有好处，同时可以有效拉动保险创新，尤其是健康管理险、医疗护理险等方面都有大量的促进作用，还可以带动上下游产业的发展，还可以增加就业人口。

通过对国内市场的研究，我们在核心城市进行调查，大多数中产阶级以上的人希望到社区养老，他们的理解是愿意离开家庭到机构养老。从现有的机构来看，我们发现也有机构性的问题，中产阶段这一段需求的养老机构数量是不够的，所以我们希望这方面为社会做出贡献。

很荣幸的是2009年泰康拿到了中国保监会正式批准保险行业的第一个养老社区投资试点项目，这个是具有创新意义的试点，同时有全国性的示范意义，希望这是利国、利民、利家庭的好的事情。今后泰康的发展模式将是做全国连锁的养老社区，在不同城市会有不同的落地方案。

我们打造的社区定义的是新世纪退休生活选择。养老社区打造方面我们找最好的葫芦画最好的瓢，我们打造的养老社区是以美国CCRC的模式作为拷贝的模板，它代表着现代养老社区的健康、医疗及护理服务与养老保险结合起来的模式，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务等问题的模式，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。

我们总结社区有五大重要生活要素：文化娱乐、精神实现、健康运动、美食享受、全面安全。我特别想解释一下全面安全，老年人不仅需要我们刚才讲的精神方面、生活方面的照料，更多需要财务的安排和财务的安全，一方面是在年轻的时候通过买保险的方式把养老的财务做好预先的安排。还有一方面，老年人住进社区以后，通过一些方式让自己的财务有保值增值的机会，进而保证他在老年生活的安全。

这是我们客户给我们写的一篇文章（PPT），这篇文章里他阐述了对养老社区的憧憬。他的解决方案是希望在社区具备安全感、消除孤独感、享受快乐感，做到在社会中不脱离、不边缘、不拖累，这也是我们打造的一种诉求。

秉承新的理念，我们的社区样打造一日之城、一生之城。一生之城是老年人入住以后不用再搬家，不会到某一个阶段社区没有服务还要迁移到其他地方，这对老年人生活是不好的概念。一日之城是什么概念呢？在社区里每天的吃喝拉撒到生活娱乐、健康管理全部都能在社区里解决。

泰康打造的养老社区是全产品线的（PPT），包括活力生活、独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍五大方面。

最后，讲一下养老社区产业发展的历史机遇。刚才说到政府对养老产业的政策支持，我们希望政府在法律和基础法规方面给予更多的支持，在社区的投资和运营方面给予更多的政策支持，我也希望同行给予更多的指正和批评。我的演讲到此结束，谢谢大家！

周燕珉：谢谢刘总，刚刚从中国梦开始给我们讲了真实的需求，举了一些例子，也分析了保险投资对养老社区的意义，这都是值得我们大家思考的，希望保险业加盟以后能够更好的促进养老地产的发展。

下面有请美国生活品质集团主席傅旻女士，在美国期间傅旻女士担任了养老院长的职务，积累了丰富的运营经验，目前正结合中国的国情将美国的先进经验介绍到国内，同时积极开展一些培训和咨询工作。下面有请傅旻女士讲演，傅旻女士讲演的题目是“美国养老设施运营管理经验”。

傅旻：各位同行，早上好！非常高兴有这样的机会在这里分享经验、互相学习。今年感恩节之前美国有一个很大的会议，是在新爱尔兰州召开的，我在会上看到很多亚洲学者做了非常好的老年人研究。刚才郭主任也分析了中国老年人状况和紧迫性，我们也有很多做养老地产的品牌，很多专家都坐在这里，给我们创造了很好的学习机会。

两年前我刚刚到中国的时候就跟我一个好朋友研究、探讨、学习老年住宅设计的问题，今天我们还看到另外的美国老年人设计所，待会儿WDG还会给我们做精彩的演讲。我感到非常激动，好像全世界都瞩目中国，全世界的精英和专家都在这里为我们的养老事业做工作。刚才冯主任是代表政府的，我们觉得非常有希望，中国的养老事业一定会腾飞。

快速过一下不同类型养老的社区类型：一是活力成人社区，这就是休闲养老的社区，给老人打造一个非常温馨的家；二是持续照料型退休社区，根据不同的照料需求可以到不同照料的住宅来居住，这样可以让他安心、安全的渡过晚年；三是独立居住型住宅；四是借助式居住型住宅；五是痴呆症照料区域；六是医疗护理型机构；七是日间活动中心，这里面还有图书馆这样的场所，因为他们也有学习的需求。

如何成功的开发和管理老年机构呢？我们首先要懂这个人，因为我们要照顾的是老人。不管开发成什么的模式，比如说出售式或者会员制、租赁制的，首先要考虑不只是你建起来一个房子，而要考虑建起房子之后住在里面的人的需求是怎么样的，要考虑他们要什么类型的房子，要住洋房、连体房、公寓还是什么，要考虑他们要什么样的需求，身体状况、精神层面需要什么样的服务。因为客户都是老人家，今天的精神可能很好，摔一跤之后需求就上升了，或者中风之后需求马上就上升了，这是不断变化的，而且变化是不断升级的。

刚才听到刘总讲他们设计的服务有很多，这些服务的项目也要设计成多样化，这些活动的内容也要深化，要有可持续性。根据这些要求作为开发商、投资商要考虑老人要的是什么，现在的老人跟二十年前、十年前进来住的老人是不一样的，他要的更加全面，比如说身体上的需要、心理上的需求，还有一些情绪上和精神层面的。

这是我的一个朋友，已经七十多岁了，还跟孙子有这种活动的需求（PPT）。集中到一句话是她要享受生活，不只是在那里面生存，她要的是对生活的享受。以后不管房地产开发商以前是做什么产业的，投入之后一定要考虑到老人家要享受的生活，你们要给现在的老人家和未来的老人家想一想他们要的是什么。

我们要经历几个步骤：一是市场调研，要真正问一问服务对象要的是什么，包括老人、子女、邻里，包括竞争环境分析、投资的分析和财务的预算；二是确定项目定义和服务；三是设计和建设，很多开发商知道有什么需求就开始设计，实际上设计所也是要在整个项目的

定义和服务定义之后设计的，不是拿到一些数字就知道需求是多少的，还是要认认真真做前这几步的研究；四是培训和招聘，要看什么时间进行管理人员、服务人员的培训，我们会尽全力用我们的知识和经验帮助中国把这个体系建立起来；五是运行和管理计划制定，你建的是养老机构，不要忘了养老机构的服务体系，也要注意有日间康复的体系、日间活动的体系。住在这里面的有上千个老人，让他们住在独立居住的住宅里面，如果需求有增加的话，我们要考虑怎么建立公共服务的管理体系，把服务输入他们的家庭。我们最后的服务要落到实处，还要有最后的评估管理，如果这些全做到了就可以说项目基本上是可以达到成功的目标了。

我在加州做过联邦政府养老院的管理者，我从管理的角度来分析一下对中国养老机构的挑战因素：

第一个挑战因素，科技和知识管理。现在所有的管理都不要忘记科技是非常重要的力量，如果刚开始的时候就把大量的高科技东西输入进管理之后，以后就会感觉到非常容易，而且整个管理品质也会有保障。根据我们的经验，老人家进来之后你用高科技管理把整个系统建立起来，系统不断的追踪老人家居住的需求，而且一定要追踪他存在的变化趋势，这样可以按照科技系统的管理把机构的成本搞清楚，而且也会回避很多风险因素。高科技在检测和居住者评估，员工管理和员工福利，市场营销和交流可靠性、有效性的结果上也扮演着关键角色。

第二个挑战因素，成本控制和过程改进。关注老人的身体变化带来的照料等级的变化，随时调整价格计划做到成本控制。举个例子，一般在有助型的养老院里标准的日常生活照料时间是每个老人每天45分钟，如果照料的时间超过每天60分钟，每月超过20天的话，那么就要增加成本或修改价格。这方面还有定价策略，对于居住者的服务进行定价的时候有许多方面的考虑。所有的养老机构首先要有服务的宗旨，知道我是要做什么的、我的目标是什么，每一个机构都是不一样的，管理系统和与之相配套的规章制度和服务的流程一定要合理，要符合国家的规定，而且也要符合机构运营的效率，一定要在保证服务体制和服务品质的过程当中保持可持续性。这个体系的过程和品质一定要员工满意、老人家满意，这个系统会给机构的成本控制带来很大的好处。

第三个挑战因素，员工的问题。在美国和中国都有员工流失的问题，养老机构成功之一的因素就是你怎么样用合适的员工、怎么样想方设法把他们留住。在院里建立非常稳定和亲密的员工、老人、家人的关系，这是体现管理和领导力的因素，这样才可以在企业的养老机构中建立起高品质的企业文化。招聘员工的时候就要找对人，还要教好他们，进行有效的绩效关系。

培训也是非常重要的，新员工进来要进行培训，还有在岗的培训、团队建设培训、高管特殊辅培训等等。员工的流失是一个很大的问题，成功的机构就要为员工找到幸福舒适的、可以发挥他们创造力和文化的家，不仅要给老人建立一个家，还要给员工建立一个家。有一些开发商告诉我说要在很偏远的地方建多少亩的地，我会问他你要考虑老人家去不去。我是北京人，我问过我的爸爸妈妈，他们说不想去，因为太远了。你同时还要考虑员工去不去。作为院长，院长这个位子非常重要，而且需要马上反应和到位的，我在加州管理的时候，夜里边老人有问题或者去世我马上就要到位的，我要是去很远的地方就回不了家，这时候你能招来有效率的管理者吗？其他人怎么办呢？这些问题都需要考虑。

第四个挑战因素，居住者的流失。我们首先要考虑市场的细分，比如说在美国综合的养老机构里面，一般进去的时候老人家平均年龄是84岁，照料的比例像自立型30%、有助型50%，痴呆型的20%，一般都是直接进入有助型的服务，我们希望设计多种类、多方位的服务，而且是要非常专业的服务。对专业的要求非常严格，由于市场的细分就要考虑服务和管理的业务水平要很高，机构高科技的水平和管理水平要求非常高，而且要细致，同时要注意照料的品质，要有可持续性的监控，这对员工解决问题的能力要求非常高。

我们对入住者的科学和严格的评估是对居住者的需求和分类的关键。对不断变化的入住老人定期评估和对照料计划和价格分类的实施监控是企业控制成本和提供最佳服务的保障。我们也是在做生意，所以一定要严格的控制成本，在提供最佳服务的基础上保证服务的质量。

最后，我想讲一下行业的展望。

第一，需求是存在的，但是未来需求的趋势是全面和更高层面的，刚才的那些数字和激动人心的信息都可以说明。

第二，靠近已有的社交圈，避免移居到陌生地区。养老社区不要说一建就要建新的城，要真正考虑老人的需求，踏踏实实的根据需求建他们的家，这个家可以是在社区、郊区和其他地方。

第三，商业市场和需求的调查研究是非常必要和必须的。请开发商考虑一下商业市场和需求的工作。

第四，新的产业创造了无限的商机，这是大家有目共睹的。

第五，借鉴和学习。美国、台湾和其他国家的先进经验我们都可以学习，在美国也有一些失败的经验教训，把这些拿过来是很好的借鉴。借鉴了这些成功的经验，又有高品质的设计，肯定会对你的项目带来很大的价值。

我们还有一个规则：一是坚决不能出错；二是以人为本；三是质量是成本的通道；四是要求最佳的超级服务；五是要求价值的最大化。

就讲这些，谢谢大家！

周燕珉：感谢傅老师跟我们讲的实践经验，傅老师有理论的基础，而且她又是实践者，所以她讲的非常具体，给我们大家很多启示。

下面有请美国WDG建筑设计事务所养老建筑设计专家DAVID先生。美国上世纪60年代进入了老龄化社会，已经形成比较成熟的开发体系，有许多值得我们学习和借鉴的地方。今天我们请到WDG建筑设计事务所养老方面的专家DAVID跟我们分享一下他们的经验，DAVID的题目是“美国养老地产及养老建筑设计”。有请DAVID！

DAVID：女士们、先生们，大家好！今天非常荣幸有机会来到深圳参加这次养老地产论坛。我是WDG建筑公司养老建筑部负责人，我代表WDG公司向大会组委会及清华大学周教授的邀请表示感谢。我今天演讲的题目是“美国养老地产及养老建筑设计”。

要想了解美国的养老建筑发展要先了解它的使用者，那就是美国的老人，美国现在的老人可以划分为三个主要的世代，他们已经住在老年社区里或者正在入住。

第一代叫做最伟大的一代，是1901年到1924年间出生的老人，这代人参与了二次大战，主要居住在佛罗里达州、亚利桑那州和加州，他们是我下面将要谈到的第三代老人的父母。

第二代是沉默的一代，是1925年到1945年出生的老人，这部分人已经有一部分住进了养老院，其他的老人准备入住。

第三代是婴儿潮时代，是1947年以后出生的老人，他们是第一代老人的后代，这一代人即将步入65岁这个退休年龄，距离传统的77岁老人还差十几年。婴儿潮一代强调积极健康的生活方式，过去几年他们已经对活跃老人社区发展带来巨大影响，这种生活方式对养老规划设计影响包括养老社区构成、社区建设地点的选择是靠近乡村还是市区，如何用市区普通社区结合，以及与餐饮娱乐设施的结合。

美国的养老建筑大概分为六类：

第一类，活跃老人住宅。这类住宅要求入住者至少有一位是55岁以上，他们对老人的吸引力是自己不用维护房子，有完善的配套设施。

第二类，自理型老年住宅。一般是服务62岁以上的老人，他们的日常生活完全可以自理，这种住宅提供的配套服务包括打扫屋子、提供饮食和相应的服务设施，这种可以是政府资助的低收入住宅。

第三类，半自理老年住宅，也叫协助型老年住宅。提供更高一级提供个人需求护理，包括帮助穿衣、提醒吃药和在需要的时候喂饭等，提供24小时护理，包括很多配套设施，包括图书室和绘画室等等。

第四类，介护型老年住宅。是为需要持续和24小时护理的老人准备，他们一人一间房或者合住，早期这种住宅按照医院模式建筑的。现在有一种新的模式，是温室建筑，我后面也会讲到。

第五类，患老年痴呆症老年住宅。要求在24小时内提供持续照料，同时鼓励老人自理生活。

第六类，持续照料退休社区。把以上住宅集中在一个社区里面，让老人随着年龄的增长在一个社区里就可以转换社区的类型。

我将用一个实例将一下规划设计过程，不同时代的人市场及投资、经验管理、规范规定和未来的发展趋势。这个项目是（海丽缇娜），自理型老年类型包括独立屋、花园公寓和老年屋。这是一个收取会员费的社区，所谓会员费社区是指居民入住钱需要支付一笔费用才能享受服务，发展商利用这笔费用来发展，这个费用一部分会在住户离世时退还给子女。除了会员费还要交月费，这个费用不同，由当地的情况来决定，从几万美元到十几万美元不等。这种模式对项目早期的规划有什么影响呢？一般情况下发展商没有足够的资金做整个设计，前期要做共同的设计，需要考虑这个地区特定的风格、本地的法律法规和临近普通住宅区对房子规模和高度的影响。

作为老年社区，首先要面对的是老年人这个特区群体的特殊要求，要把公共设施放在社区位置，减少老年人走路的距离。基于这些考虑，我们决定把项目分成三期建设：第一期有180个自理型住宅，36个床位的介护型住宅；第二期将增加更多自理型住宅、半自理型住宅，扩大配套设施；第三期将增加更多自理型老年住宅以及患痴呆症老年住宅。

可以从图片看出来，小区最大的组成部分和配套设施的位置（PPT）。正如前面提到的，当地政府希望小区建设能够遵守当地传统社区建设原则，这样可以平息周围普通社区的担心，当地居民会担心老年社区的公寓楼太高。我们的解决办法是把独立型老年住宅安排在最靠近普通小区的地方，然后是两层楼的花园公寓，大量的公共建筑安排在几百英尺以外，通过这种布局不仅缓解了临近社区的担心，也使我们拥有了三种住宅类型。

下面说一说每期的重点和设计老年住宅考虑的问题。第一期包括三种不同类型的住宅：独立屋是最大的类型，我们设计了三种平面，这样就有了六种户型，这样一方面使我们更容易和周围社区结合，另一方面由于平面的反复使用降低了建造成本；花园公寓是两层小公寓楼，每栋楼都有自己的公园；自理型住宅主要是多层的公寓楼，这些楼围绕中心绿地摆放，把当中类型的设计放在一个小区，符合当地小区的建筑传统。

自理型老年住宅设计中有一个问题，包括电器插座是14英寸不是普通的18英寸、降低橱柜的高度，所有这些对活动能力降低的老人来说都是必须的。在浴室设计方面要有加高的马桶、加高的洗脸盆和加高的毛巾杆，因为老人摔倒时会抓毛巾杆。在走廊一侧安装栏杆，这样可以帮助老人找到回来的路，其他的办法还包括把走廊涂成不同的颜色或者摆放大型艺术品。公共设施是小区的中心，通常包括主餐厅、酒廊、酒吧、图书馆、便利店、工艺美术手工作坊、管理办公室、市场营销办公室等等。

有护士护理的老年住宅通常第一期就要建设，确保最初的住户在最初的时候介入，房间是在两边的，只有很少的公共设施。这个项目我们试图创造一种不同的模式，舍弃了中央护士站，在不同的地方建设多个小型护士站，这是当前最新的发展趋势。这种最新的趋势叫温室型老年住宅，是介护型的住宅，创造更佳的环境，宗旨是少一些医院的感觉，让居民拥有更多的自主权。这种住宅鼓励居民多参加日常生活，比如说帮助做饭和洗衣服。这种模式对建筑师有什么要求呢？最关键的因素环境的创造，要创造小的生活圈，比如说六到十人，让每个人都有独立的居室。这些卧室围绕中心的公共空间，包括客厅、餐厅和类似于普通住家的厨房，老人一起工作和在餐厅就餐，其他的配套还有中央浴室和办公室等。这个独立的房子就是这种模式的例子（PPT），几个这样的房子组合在一起就是更大的社区，也可以把这个平面作为高层的标准层，这样化整为零的方式也可以用于其他老年住宅的规划。

讲过温室模式后，我们来讲一讲这个项目的第二期。第二期将增加更多自理型住宅、半自理住宅和老年中心。分期建设的好处是发展商可以利用这个机会对第一期进行评估，看一看哪种类型更受市场的欢迎，什么是最新的发展趋势，现在都有机会调整计划书。什么是老年住宅最新的发展趋势呢？下面提到的新趋势是可以用在新区开发和老项目改造的。

第一个新趋势，创建多个餐饮场所，包括开放式的厨房、咖啡馆、熟食店，同一时间这些场所都会向公众开放。

第二个新趋势，过去十到十五年美国老人单人住房面积逐渐的增大，现在大家觉得每个单元其实应该减少一些，配合更合理的设计，提高使用率和标准化率，特别是厨房和浴室。新一代老人更加活跃，他们待在自己单元的时间会很少，他们不愿意花很多钱买很多单位，这样发展商可以降低建筑成本，如果总建筑面积相同就可以建筑更多的单位。

第三个新趋势，创建有多种用途的空间，这对新建和改造项目都适用，你可以把无线上网的咖啡厅和图书馆相结合，还可以把酒吧和功能区相结合，这些对老人有吸引力，同时又减少了开发成本。

第四个新趋势，越来越多的老年住宅建在市区，这些出生在婴儿潮的老人有积极的生活方式，要求丰富的业务生活、多种餐饮组合，喜欢和外界交流。由于城市的土地造价高，靠近城市的老年住宅很多是高层建筑。这座高层建筑就在美国波特兰市（PPT），这种项目一般在公共交通附近，比如说有地铁，这样方便老人出行，还方便员工上下班。

下面讲一讲健康中心的设计，健康中心不仅促进老人的身体健康，也有助于他们的身心建设。作为一个设计师，你需要将这些设施在社区中合理布置、方便使用，健康中心一般放在半自理型和介护型的中间，这是一个不成文的规定，为的是使各种人员不交叉。社区健康中心通常包括一个15米长9米宽的室内游泳池，方便老人做有氧运动，还会有升降机来方便体弱的老人出入。健康中心内的其他设施还有健身房，这个空间也可以用于健美操或者舞蹈工作室。其中还包括物理治疗室，配备专门的设备，协助做过手术的老人进行康复理疗，也可以帮助半自理型老人进行恢复体力训练。还有美容美发店，作为按摩场所的一部分。还有一个小诊所，在里面为居民进行例行的体检和检查。

下面讲一讲自理型老年住宅，多为两层楼，房间都在走廊两侧或者是围绕中心的环型设计。如前所述半自理型老年住宅要靠近公共设施和健身中心，并与之相连。半自理型老年住宅需要注意的事情，除了提供私人浴室也应该提供靠近中心的公共浴室，方便服务人员帮助老人洗澡，这些都可以作为美容院的一部分。还应设置像护士站一样的工作台，护理人员可以进入老人的生活，特别是登记服药记录。在美国关于老人住宅有很多的法律规范，有一些是国家级的，也有一些是地方政府自己的规定，这些规范包括最小住宅单元面积、配套设施的种类和面积以及要求设置清洁储藏室、小区中心等等。无论是私人浴室还是公共浴室都要有扩大额外的空间，方便服务人员照顾老人洗澡，走廊2.4米宽，走廊两边要有扶手，这只是设计半自理型老年住宅考虑的一些设计要点。

第三期将包括更多的自理型老年住宅和老年痴呆症住宅，这也是对老年住宅的补充。这个大礼堂将有多种功能（PPT），可用于全社区老人自己办的音乐会、戏剧表演或者舞会，也可以邀请周围普通社区的居民参加，给老人创造互动的机会。大礼堂的座位不固定，方便各种用途，有一个大舞台，大礼堂放在公共设施中间，还有方便周围居民出入的公共出入口。

下面讲一讲老年痴呆症老年住宅，这是特殊的类型，这些老人大部分身体功能正常但是日常起居生活需要提醒，这样的空间对老人是非常有利的，他们会做正常老人做的事情，比如说取信、吃饭等等，这样让他们集中注意力几分钟。患这种病的老人喜欢到处走动，我们可以设计组团让他们活动，这些老人喜欢到处走动，所以需要提供安全的环境，对他们能够出入的范围加以限制，楼门都是要用钥匙的。还应该提供一个漫步花园，让老人在里面漫步，要有专门的道路让他们回到起点，还有适合老人的设施，比如说抬高的花台，这样可以方便老人休息。

这就是我们大概的规划设计过程，时间有限，不可能涵盖每一个细节，希望这几点对大家有所帮助。

WDG建筑和室内设计公司创建1938年，是美国首都华盛顿历史最悠久的设计公司，在全美各大主要城市和海外都有我们的项目。我们完成了超过500个大型项目，包括养老建筑高层公寓、办公楼、旅馆和室内设计，我们在海外的城市遍及卡塔尔、阿拉伯王国和埃及，现在希望能为中国出力。

再次感谢大会组委会和周教授的邀请，谢谢大家！

周燕珉：刚才DAVID先生给咱们介绍了美国的概况，也说了他们建造的实际案例，经验很丰富，但是时间有限就不能让他说的非常细。

下面，由我来给大家做一个“建筑适合中国国情的养老建筑”的演讲。

我们稍微提炼了一下，涉及到养老建筑的有哪些因素会跟西方文化和其他国家有所不同的。我们看一下养老建筑设计要素的影响，包括个人的阅历、世代关系、生活习惯、文化观念、经济水平、管理模式等等。

先说一下保障方式对养老建筑设计的影响。举一下日本的例子，他们跟我们有所不同，所以形式会有一些不一样。日本的养老政策是在2000年出现了介护保险政策，这对后期的养老有很大的影响，要求40岁以上的人必须交介护保险，66岁以上的就可以享受了，当然40岁以上的老人有病的时候也可以。他们分了七条要支援的情况（PPT），这个保险和医疗保险是分开的，只要得了慢性病可能会连累家里，他会用保险来帮助你，这些保险对养老方面起到了很大的作用。

这个政策下来出现了社区中的小规模多功能服务设施（PPT），是日本政府提倡的。这个小区有很多功能的服务，包括小规模、近距离、全天后、一站式、多功能的服务。小规模多功能的设施上来以后，以后是政府的保险支持，老人有病自己没法支付你，而是保险来支付。很多行业应运而生，有专门做饭和洗衣服、洗头发的，这也是非常有意义的。老人设施也是受益于这种政策，比如说像这个图片（PPT），这里面有入住的房间和活动的空间，包括卫生间和厨房等等。

我们国家养老居住政策是9073政策，今后居家养老是为主的，社区也会发展起来。刚才说的日本的是支持社区的，我们中国以后也会努力在这方面工作，社区里会建设这种小规模、多功能的设施。

经济水平和资源条件差异对养老建筑的影响。以美国为例，美国土地资源特别好，建立的老年社区都是比较低层的（PPT）。去了以后你会感觉身心特别舒畅，这是我们刚刚参观过的美国公司设计的，他们室内也是装修的非常豪华（PPT），老人在里面生活自如，幸福感非常强。我们这要经常装修，可以看到他们的装修和家具选择都是非常好的材质。

看一下美国的设计（PPT），刚开始的时候大家都想建设这种为高档老人生活的高品质老年社区，其实这也是一部分的量，大部分还是一般的老人社区，我们更应该向台湾和香港

学习，大多数在城郊一带要建设高层的，这一点必须要有准备，我们学习对象的时候光靠一个方面也是不够的。

看一下世代关系对养老居住需求的影响。我们的家庭少子化、空巢化，在这样的情况下怎么让老人共同居住是我们考虑的问题。中国非常重视家庭文化，老年人的价值更多体现在扶持子女和照看孙辈，虽然目前家庭小型化，但是多数老人希望与子女就近居住，老人退休以后也非常希望享受自由的第二人生。

过去的老人子女比较多，现在基本上是希望子女照顾他们，这种传统观念比较强。这一代人工资收入水平很少，也必须依靠子女。有一条比较特殊的是这部分老人有独立分房，那时候可以做养老财富的储备，这是中国的一个特点。

我们看一看接近60岁的老人（PPT），第一代婴儿潮是1953年到1957年出生的人，这部分人开始步入老龄了，第二代婴儿潮是文革期间的，第三代是80后的小婴儿潮，是第一代婴儿潮的孩子。现在80后到了婚龄和育龄，他们要养孩子，他们自己可能没有能力做到，老人也要出很多资金方面的支持，可能现在要共同买房子，现在我们要考虑这种开发的关系。

家庭的核心化，由于生活习惯的不同，子女和父母更愿意分开但临近居住。孩子们买房子也是看父母房在哪儿，在就近的地方买房子，工作单位可能跟父母的房子更近一些。

跟子女的居住关系受到一些影响，年轻仍由于异地求学或者在城市工作，出现在乡镇或者小城镇有不少家庭的老人没有人照顾。由于独生子女的关系，他最后都要到城市来向子女靠拢，那时候还比较年轻，主要帮助子女看护第三代，我们觉得城市化的现象不只是年轻人来了，包括老人也向城里进军了，所以城里住房压力更大，不只是年轻人，跟老人之间是什么关系，房子应该做成什么样都需要考虑。

这是我们在新疆的规划项目（PPT），把老人的住宅配在普通社区中。有几种类型：第一种是在普通住宅中设计老少户，让两室合并或者挨着，这样更加实用；第二种是在一层做专门的老人住宅，他自己可以在家庭当中生活下去；第三种是老人公寓，很多老人觉得不用完全跟子女在一个房子里，我们可以在一个小区，我天天可以接送孩子、让子女来吃饭，晚上可以自己生活，这样老人生活的比较独立，也比较有尊严。老年公寓和青年公寓在户型上是差不多的，但是老年公寓更需要的是无障碍。你可以根据别墅的比例变化，比如说现在青年不多老人多，那就老年的多加几层，都有一定的可变性。老人的日托中心可以靠近会所，可以跟幼儿园结合，他们可以送孩子，这样也比较容易照顾得来。

生活习惯的差异对养老建筑设计的影响。中国人对养生特别注重养气，比如说拉筋、养气等等，我们可以有一个广场跳舞，但是往往社区没有设计小广场，或者广场设计的位置不对，老人一来就被哄走了，不能满足老人的需求。西方老人的养生观念跟我们很不一样，他们更多是练力的这种（PPT）。

在住宅朝向跟国外不一样，中国有人住的房间都是要求朝南的，如果北边不用容积率就上不去，中档的这一点是很困难的，因为高档的还可以土地容积率高一点。我们尽量都做南的朝向，中国的特色是在北边的房子不容易卖出去或者租出去。日本和美国这方面比较放松，北边是四居室，他们更注意护理的方便性和工作劳动量的节省，可保证老人的互相交流，从

思想方面、交流层面和管理层面来设计。他的空调系统、设备系统比较好，所以温度温差不是很大。日本会在南边做一个公共的厅，让老人从屋子里出来到公共厅里晒太阳就行了。

中国跟别的国家在食物制作方面有很大的不同，我们以炒、炸为主，油烟比较大，厨房必须要封闭，需要有很好的排烟设施，我们要尊重这种需求。楼层中间也应该加小公共厨房，让老人在小厨房里有更多的交流。

我曾经讲过一个我们在上海调研时一条鱼的故事，我们老人也有恋爱的情况，有一天一个老爷爷买了一条鱼回来，走在走廊里有七个老太太围着他想告诉他怎么做好一条鱼，大家都特别喜欢他，其中一个老太太性格特别内向，他特别暗恋这个老爷爷，有一个人性格特别开朗，把这个感情表达出来了，最后这个开朗的老太太就跟这个老爷爷好了。后来那个内向的老太太投河自尽了，不过抢救及时给救回来了，最后这个老爷爷和内向的老太太在一起了。

我们的厨房建议有三级，屋子里有小厨房、公共的小厨房和大的厨房。日本的厨房干净极了，都是有一些自助的，这在中国难以做到。

管理模式对老年建筑的设计影响。中国照护人员多，但是专业水平比较低。这是我们调研时候拍的照片（PPT），这个护工就是一直拉着老人快走，没有照顾到老人的感受。在西方照护人员是非常紧缺的，但是他们的专业性很强。他们的工作方式和建筑的形式适合他们的管理，硬件设计是非常重要的，如果没有处理好就很浪费劳动力。在中国来说目前这种状态没有达到那个份上，我们将来也会走向这种方向。

我们的护工24小时与老人一起生活，但是我们没有考虑护工的生活环境，他们的生活条件很差，我们应该考虑对护工生活的关系，这样才能把老人照顾好。这是智障的老人（PPT），这边三个护工在一起聊天，根本不理老人，我们对护工的情况要有所了解。

中国的管理模式与建筑的软件硬件没有做好协调，目前都是做成这种走廊，跟公寓差不多的。护理站设在中间，每次巡视的路线非常长，浪费人力，而且如果有什么事走的路线比较长，比较浪费时间，我们希望是两边可以互动的。

我们也做了一些老年设施（PPT），因为清华老年建筑学院也可以做一些建筑设计。咱们中国学习了很多国外的模式，但是拿过来用有一些是不适应的，我们要逐步的走向高管理体制的模式。要想适应现在的状态要适合适应的建筑，考虑到适应现在也要考虑到适应将来，如果将来有能力做的更好的时候建筑有能力改造，不会把建筑打死。建筑师的任务是很重的，希望建筑师能够跟管理人员一起完成这个任务，一起把老年人的服务做好。

我的讲演就到这里，谢谢大家！

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。欢迎各位回到第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。

上午我们请了多位专家谈了一下各自的经验，从政策层面介绍了老年居住需求和中国老年的居住现状，后面讲到养老社区的投资建设方向以及养老服务管理、养老建筑设计经验，有中国的嘉宾和美国的嘉宾。下午我们会邀请养老机构的运营管理者和养老地产开发商，我

们会请台湾的陈会长来讲一下他的经验，还会请赵院长讲一下投资管理风险方面的内容，请了北京太阳城的朱总和亲和源的奚总介绍他们的经验。

首先有请台湾老人福利机构协会理事长陈敏雄先生。台湾地区在养老方面发展了很多年，形成了多种养老发展的模式，陈敏雄先生从事养老院管理工作20多年，经验非常丰富。我们也去台湾参观过他们的养老院，跟我们的经验非常接近。今天陈敏雄理事长的题目是“台湾养老住宅与照护机构的现状及发展趋势”，有请陈先生！

陈敏雄：尊敬的主持人周教授，尊敬的各位在座的嘉宾，大家下午好！

首先，感谢大会安排这个机会让我在这里向各位一起分享台湾关于老人机构方面的经验，我也很高兴有这个机会能够延续上次在北京清华大学的相关议题，这次我会知道怎么样在养老地产发展趋势方面跟各位交流。

各位可以看得出来，这张图是台湾人口结构变动趋势图（PPT）。1993年台湾迈入老年化社会的门槛，这边已经达到了7%，按照世界卫生组织的规定，人口7%到14%的时候叫高龄化社会，从14%到20%叫做高龄社会，达到20%以上就是超高龄社会。按照现在的定义，台湾1993年开始到2010年，这17年当中已经有10.68%了。上面是超高龄的社会（PPT），14岁以下的小朋友是16%，我们看到这个阶段小朋友在减少。到了2025年，24年以后这些人口在减少，可以看到台湾以后是什么样的场景，学校不容易找到学生，工厂不容易找到工人，而且满街是老人。整个产业也会跟着改变，麦当劳应该是爷爷或者奶奶带着孙子去麦当劳店，所以麦当劳的产品要改变。包括手机也要改变，手机要有很简单的功能，比如按键有叫儿子、女儿或者孙子的，而且手机声音要大。

人口结构与老年照顾问题。现在的人口转型已经趋向成熟，在这样的人口转型下老化是必然的结果，所以有一定比例的增加。因为老人开始成长，前面几位嘉宾也报告过了，1946年以后人口进入婴儿潮，生育率降低了，人口老化较欧美国家速度还要快，因为这个原因我们的很多配套措施没有做好，包括医疗问题和老人照顾问题都没有做好。平均的寿命也是在增加的，希望老人退休之后活的时间长一点。台湾每户人口也在减少，目前每户只有3点多一点，换句话说一家人里面只有夫妇两个加一个小朋友多一点。我们生活居住的方式也改变了，老人家跟子女同居，这样家庭的功能能够照顾老人，所以要慢慢做一些规划，其实老人是喜欢自己住或者跟老伴一起住的。

这是今年的一个统计（PPT），公营机构有仁爱之家、大同之家、社区安养堂，一共有25家。民营机构有几种，一种是财团法人机构，一共有109家，一般来讲都在100床以上。另外是私人立案机构，有940家，机构规模限制在49床以下。还有一种公设民营机构，目前有15家。社政机构的安养机构有43家，住的人都是生活能自理的长者，长期照顾的不能自理，我们还有老人住宅，还有社区安养堂，社政体系一共有1089家，行政体系有385家，99床以下的护理之家是市政府立案的，1003床以上的护理之家是卫生署立案的。目前总收入两是9万多床，需求数是7万多，有一点失衡，目前来说占床率是76%。

我们看一下照顾机构服务模式（PPT），有安养型、养护型、长照型和失智者型的。这是多层级照顾服务的系统，台湾目前在运行这样一种体系。

要特别介绍的是老年公寓，也是切合这个会的一体的。老年公寓是未来发展的机会，什么叫未来我们还会介绍。目前台湾有淡水润福生活新象馆、林口长庚养生文化村、台南县悠然山庄等等，这是政府办的老人公寓。

什么叫老人住宅？我们很难去拿捏它的定义，只有从特色和服务模式来看，基本上是提供一个适当的服务，但是不是购物。我们要提供一个像家的感觉，强调福利、休闲、医疗、保健，这是老人住宅的定义，基本上老人住宅是只住不卖的。经营者要提供综合服务的模式，包括房子修缮、紧急救援等等，设计上基本是安全的、卫生的、通风采光很好的环境，我们也提供一些交通、医疗、保健、家饰等等。老人住宅是60岁的人来住，原住民年满55岁也可以住，假如是配偶同住一定要50岁以上，这些人生活能自理也是可以的。

政府推动老人住宅的策略，落实小规模开发200人以下的，太大的话管理也困难。还有社区化发展，他的生活是OK的，老人家去看病、逛街、买东西、朋友看他都是可以的，至少那个地方是熟悉的地方，方便老人参与社区相关事务。老人住宅应该是普及化，而且是鼓励民间来参与的，当然它也创造了就业的机会，这是台湾推动的老人住宅策略。

既然有策略还要有措施，我们把它纳入到社会环境下面，其中有很多的法律，因为时间关系就没有办法细讲了。我们把它列入了民政事业局，列入了研究项目。协助民间排除用地取得障碍，包括共有土地出租或设定地上权并以优惠租金方式。提高老人住宅容积率，楼地板面积增加约20%。我们也提供一些资讯让他们选择，这里还包括资金的选择，他可能要办款和打帐，银行基本上是短期资金的，甚至于保险公司是长期资金，希望他能够进来。

台湾现在又一些优惠方案停办了，优惠方案停办的原因是什么呢？台湾住宅率的自有率、高空屋率及高供给率的市场现状；老人住宅市场比较小，尚不足以支持老人住宅朝产业化方向发展；老人住宅边缘化的投资兴建方式缺乏可亲性和便利性，不符合老人及其家属需求，也与世界潮流不符，难有发展的空间；市政府配合度低，对民间参与老人住宅有所影响。

养老产业未来发展态势，我认为它也是新贵产业，因为传统的机构慢慢会被淘汰，将由老人住宅替代。民众对老人住宅的看法也越来越正面，我们对50岁和60岁的人进行了调查，认为这个机构是OK的达到了60%，调查时发现年龄越低的人越觉得能接受，教育程度高的人也比较能够接受。未来潜在的消费群是教育水平高、观念开放、经济独立是未来的形势。老人组成一个生活圈，越来越多的人会选择跟老伴一起住或者自己住，不愿意跟子女一起住，未来老人住宅的需求还是会增加的。

有一些业者会进来的，比如说医院、建筑等等，还有公共的第三部门。像仁爱之家也是面临转型的压力，他也必须要去调整。我们知道这是要上来的，人口老化和经济转型之后政府财政会越来越困难，社会体系的机构困难是必然加剧的。公共部门、第三部门、营利事业只是任何一方坚持为全体老人谋需求福祉是不够的，三方合作才会做好。

这是银发族五星级饭店式住宅（PPT），我相信不少单位的业者也去参观了，银发族是比较高水平的服务，它的服务对象是金字塔顶端的银发长者，但是这个费用有点高。里面的住民年纪都80岁了，这样的情况下如何照顾这个发展，怎么去架构这个策略，或者是互补性的资源建立，通过这些来保证竞争的优势。银发族和养生、医疗式经营组合，这是强调银发族养生的文化，有相当完整的连续性系统，也有丰富的管理经验、互补性资源和策略等等，都是以企业内部的管理为主。以台湾最大财团的背景，有那么的管理经验，但是绩效好像没有做出来，这就让很多民间的企业跨在门外，不敢进来做，这是目前的状况。

其中一种模式是银发族跟多据点旅居度假住宅式经营组合，他采取多个点，跟很多家度假住宅联合起来，这些集团资金很雄厚，他们以休闲养生为主，他们采取的是惠民制，这是在台湾很特别的模式。

还有一种是银发族与政府委托式经营组合，采取多点零售、多层体系的模式，很多专门做政府委托的案例，所以规模很大，赢得了政府的信任，交通也很方便。品质都是很好的，每次的评价都是优等的。他是用政府的资源在连接，基本上没有什么缺点，基本上是一个社会机构，资金的筹措和发展都是比较靠前的。因为都是终端的机构，所以主导性常常被政府牵动了很多。大家可以看到费用像表格里这样的（PPT）。怎么快速达到经营规模？这是台湾机构要发展的方向，我们能够与大财团竞争，这还是有相当性的指标出来的。

这个地方要特别介绍一下，这是台湾市政府的广慈博爱园区（PPT），交通非常方便，这是台北第一大楼，红线、蓝线都是体验系统。这是未来的项目（PPT），从这里面可以看得出来老人住宅的比例，可以供大家参考。

另外一个例子是韩国的三星集团（PPT），这是在汉城的，这也是综合型的模式，由三星集团来经营。这里有两栋老人住宅，一共有55英亩的园区规模。我们可以看得出来这里面的百分比，韩国三星集团经营的非常成功，我去看的时候非常感动。

我们常常谈到大陆老人地产怎么走，什么时候进入市场，这是值得我们去想的。当然，看得出来大家在养老地产这一块做了很多工作。什么时候进去？太早不容易成功，太晚机会就被人家抢光了。我的感觉是日本人口14%的时候是老人住宅的进入口。台湾为什么那么辛苦？台湾现在是10.6%，不到11%，可以考虑进去。大陆统计是12%，各位不要忘记，那是60岁的基数，如果65岁的话是8%，看起来还有相当长的时间要注意。我认为14%是一个支撑点，要考虑在这个时间来做，这也只是我个人的看法。

不管怎么样，在台湾社会保险是开办的，未来在台湾老人机构是这样子，它将是中产阶级为主的，我们会做顶级的或者政府补助那一块的趋势慢慢微弱了，所以还是中间的那一部分。在竞争的策略当中应该随着产业的发展进行调整，怎么样建立一个服务系统，要往这方面想才是养老产业的策略。

我的演讲就到这里，谢谢！

主持人：感谢陈会长刚才跟我们介绍台湾养老机构发展的概况和发展经验，也探讨了政府政策对养老机构发展的影响。我们也聊过，政府的政策也在变动，他们也是在过程当中感悟到政策到底怎样才最合适，从这里面地产商也应该吸取一些经验。

下面，有请北京乐成老年事业投资有限公司赵良羚院长。赵良羚院长现在任中国老年协会、老年心理委员会的一些社会职务，她有十几年的管理经验。赵院长讲演的题目是“养老机构运营风险与规避”。有请赵院长！

赵良羚：大家下午好！我从1986年开始从事养老院的管理，可以说目睹和体验了中国养老行业的整个发展。养老院从温饱型只收五保户、三无对象一直发展到现在对社会开放。机构化的养老院就像一个院子，就是集体生活的，21世纪的时候第一家养老院出现了CCIC，就是北京开办了长期照顾退休社区。这种形式的老人社区在养老行业中议论纷纷，当时很多人认为这不是养老院，随着社会的发展、老年人的需求和国际上的发展，这种家庭化嵌入机构的模式已经逐渐建立。像上海的亲和源规模都是非常大的，这种形式已经势不可当了，或者说养老院要发展也必须要有服务，而不是单纯的集体生活，因为老年人需要家庭化、生活化，老年人需要专业化的机构服务，这是我多年来的体会。

我今天跟大家汇报的是养老机构运营的风险与规模。养老产业的风险有两方面：一是投资方面，二是运营方面。我现在在的乐成集团就是地产行业，我们面临的风险是倾向于规模增大过速、金融杠杆过度使用、建设期拖延、经济周期影响客户购买力、潜在的竞争机构。在运营方面，法律缺失、服务出现意外、服务质量问题、技能劳动力供应问题、成本与价格的增速错位、投资与发展不足。

我今天主要讲服务方面的风险和规避。规避服务风险也是从事养老行业必须要注意的事，因为养老院是人对人的服务，养老服务是风险行业，老年人的心理都很脆弱，随时都可能发生意外，防止减少意外发生、规避服务风险是必须的。中国的法律是这样的，国外的法律也是这样的，都是倾向于弱势群体的，老年人交给你出了事就要有个说法。国外都有保险，但是中国60岁以上的老人是不做的，在北京平安保险已经开始做了，这是很好的开始。

说一下风险的分类，分为三块：一是人为风险，二是设备设施风险，三是其他类风险。老年人自身风险包括走失、摔跤、骨折、猝死。我当过被告，有个老人晚上关着门睡觉，本来好好的，结果第二天死了，我就成了被告。在养老院里面发生这样的事怎么看？这是倾向于弱者的，判的时候说服务有瑕疵，补偿对方6000元，我觉得买到了教训。这个不好防，他的生活能自理，在家里不让你去巡视，突然间猝死了你还要补钱。人为风险还包括烫伤、烧伤、噎食、窒息、自杀、自伤、突发疾病等等。

走失是养老机构非常重要的问题。85岁以上的人有50%是老年痴呆，老年痴呆可以说表面上并不能发现，它就是记忆障碍，很多人都不认识了。它是一种致命的脑部神经退行性疾病，破坏脑细胞，导致记忆、认知、思考和行为能力出现异常，直至机体丧失功能。到目的为止，这种老年痴呆又叫阿尔茨，是无法治愈的。这些人都有老年痴呆（PPT），老年痴呆发生在两部分人中，一类非常聪明的人，一类是非常低智商的人。我们每个人骨骼不同时期是不一样的，年轻人摔跤可能没有什么问题，但是老年人摔跤可能就要出问题了。

老年人之间会出现矛盾和纠纷，他们互相也会出现互伤，甚至致死的情况，尤其是男老人，女老人闹意见就是吵架，男老人就是动手的。举个例子，两个都是卧床老人，因为吵架，一个老人把一个点燃的枕头扔到那个老人身上，最后把那个老人烧死了。

再说一下工作人员，急症抢救、护理不当、外出活动和管理制度的缺陷。举一个服务人员护理不当的例子，这个人曾经评过优秀服务员，给一个不自理的老人洗澡，把老人放在浴缸里面就走一小会儿，老年人就把浴缸的热水龙头开了，造成了烫伤，烫伤以后并发症出来就死了。这个模范的护理员被判刑，敬老院也要有所赔偿。这个温度的水年轻人不见得会烫伤，但是老年人的皮肤非常薄，而且他也跑不了。

再说设施设备的风险，建筑设施不完善他会找你的毛病。现在大家法律意识很好了，他会说摔跤是因为什么原因，地面涩、滑，有门槛和尖角的设施，或者家属不说老人有老年痴呆，只是说他的记忆不好，这方面服务可能没有跟上，有的封闭了，但是有的防护不够。还有电器、电源和电话等设备的风险。

其他风险有很多，包括医疗方面的，还包括院内感染，老人来了都要有说法的。上海市福利协会编了55个例子，摔跤造成伤害的23例，占42%，包括坠床、水坑地滑、呼叫不应、洗澡、健身。情绪不好自杀的6例，还包括走失、火灾，还有吸烟、电热毯等。我亲身经历过一个案例，一个老人烧香，人走了之后香灰着了。还包括坠楼、食物中毒、窒息，老年人不能躺着吃，这方面具体的东西不讲了。打架致死、外出车祸、代发药过失致死的，这些方面一共55例。

如何规避风险？首先硬件要合格，起码要符合老年人住宅标准，有事也好说。防护完善、制度健全、专业培训、问题不拖、细节不放。第一社会福利院就是因为两个老人有意见，拖拉着不办，结果晚上一个老人趁那个老人睡着拿热水把那个人烫了。

老人进来你要进行健康评估和认知评估、走失评估、抑郁评估，这样评估过后才知道对哪个人有什么样的防护。等级要和评估紧密联系起来，有的家属说为什么要二级？他不舍得花钱，觉得三级就够了，你降了钱也不能改变。我举个例子，有个老人说是一级护理，家属不同意就按二级走，结果老人晚上下了床走到楼梯摔下去死了，养老院赔了一万五千块，就这么不讲理，我们的法律就是维护弱势群体，这是经常碰到的情况。服务等级一旦确定就要严格职守，患有精神疾病和痴呆老人没有条件就避免让他入住。这边有个案历，精神病人没有地方送也送到养老院，结果病发把别人刺死了。

我们要持证上岗，如果不持证上岗是不行的。管理要到位，要严格检查，持续改进，问题不拖、等、靠，随时发现老人的问题，随时处理，有情况跟家属沟通。记录要及时、准确、妥善保管，打电话都要有记录，他们家谁接的都要记录。专业培训方面岗前培训也是必要的。

有一个老人住医院，在护工公司雇了一个护工24小时看护到任，到了期限没有交费，但是护工一直照顾老人，护工一想没有交钱护理的时候就疏忽了，结果老人坠楼死了，法院判的是合同期到，护工业未撤护工公司有责任，赔偿15万元。

消防措施是我们困惑的，如果出现火灾服务人员要背老人，老人是背不动的，我们的损失会更大，可能连年轻人全栽在里面了。大家知道，消防的门和治安是相反的，一个关一个开，所以门的设计非常重要，既要很轻还要起到消防的作用。还有老年人使用的电器等等问题。我们还要组织活动，注意老人的健康、自尊和情绪。不传播不良信息、老人隐私和病情诊断情况等，老人进出都有居住证，好多养老院把痴呆老人的照片放在警卫室的。

硬件方面，痴呆区的房屋是非常重要的（PPT）。老年人的安全是人人有责的，这不只是服务部、客房部的事，不是说物业不管这个事，发现老人出现异常全都要关注。

下面介绍一下美国Belment老年公寓，我们负责的老人占老人群体的百分之一到百分之二，如果要做这样的老人对象我们应该提供什么样的硬件和软件？看一下图片（PPT），这是他的居室，老年人不看门牌号，我们也看门牌号的，我们是看标识的。这边都有座椅，这是他的居室，家庭化越来越重要，如果我有钱一定不住进去就是床的房间。这里有洗衣机和

烘干机，这是整体的浴室和公共卫生间，门下面的空间很大，老年人如果在里面倒在地上，门又反锁的情况下，你从底下可以钻进去。这个门口有一个开关（PPT），套上去就可以开了，这个设计的非常好。这是痴呆区、生活区、活动区（PPT），这边可以就餐，他们还有专门的花园。这是门卡（PPT），是可以拉长的，就像我们的钥匙链一样。这是电梯，外面还有消防门。他的灭火器很好，不是放在地上的，我们国内都是放在地上的。这是他们的工作台，他们没有工作室，在走廊的犄角就是办公桌，这给我很大的震撼。

这是双井恭合苑的工作图（PPT）。这是海南工作院的图（PPT）。大家可以猜一猜楼梯中间的是一块是干什么的，这是我们自己发明的，我觉得挺好的。谢谢大家！

主持人：赵院长还留了一道题让大家猜，最后猜出来跟赵院长对答案。赵院长刚才说的都是发自内心的，还有很多是她的亲身经历，这些风险和安全问题，比如说我们现在突然要盖老人公寓，不注意这些东西将来出现问题还是很难处理的，今天跟大家说一下，让大家提高警惕也是非常重要的。

下面请北京太阳城集团董事局主席朱凤泊先生。朱凤泊的老人公寓在北京是非常有名的，参观的人是非常多的，朱总也非常热情向把自己的经验介绍给社会各界，其中有很多辛酸和喜悦，今天请朱总分享一下他开发成功的经验。朱总讲演的题目是“开发养老地产，你准备好了吗？”有请朱总！

朱凤泊：各位朋友，大家下午好！

首先，要为北京昨天的大风向各位道歉，首都机场200多家航班取消了，我跟刚才的赵老师是今天中午一点半赶到会场的，上午有那么多好的发言没有听到，所以我非常遗憾。

我今天跟大家交流的是北京太阳城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太阳城是从1998年开始构想的，2001年开始建设，到现在基本上已经建设完成了。首先它是我的，从这几年以来北京太阳城已经成为社会的了，因为每年、每月甚至每天都有来自国内各个方面的人来参观、交流，甚至联合国的老年住宅研究所所长也来过我们这里。北京太阳城是不是一个成功的案例？我在这里和大家进行探讨。

北京太阳城做的比较早，90年代末开始构想，2001年破斧动工，在老年公寓方面北京太阳城是第一个尝试地产运作的单位。北京太阳城占地42万平方米，这里保证居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。从这个效果图上可以看到北京太阳城的规模和社区的各个设施（PPT）。

首先，北京太阳城是一个房地产项目，在32万平方米的建筑中，有24万是住宅，共有1600个单位，这里全部出售一空。现在社区入住率达到90%以上，已经成为老人家庭第一居所。大家看一看社区老人在这里居住得到的是什么样服务（PPT），老人在这里生活设施配套是齐全的，超市、邮局、餐厅、物业公司满足居家人的要求，特别是这些设施还实行方便购物、送货上门、送餐等等。另外老人在社区有变频车，外出有班车，一天有四个来回从太阳城社区到轻轨的总站。同时，社区还注重老人的精神文化生活，设有各种文化兴趣班，使老人生活丰富多彩。我们选择了三幅照片（PPT），实际上老人的文化生活一年当中有几十次大型、中型的演出，小的演出不计其数。太阳城奥林匹斯俱乐部是2500平米的高档会员

制俱乐部，每周这个俱乐部都要对社区老人和住在公寓的老人们开放，每次开放日最少在380人，最多达到450人。另外，太阳城的医院每年都要为老人进行一次免费体检。以上是买房以后住在太阳城的老人所享受到的内容。

我们看一下银龄老人公寓对老人的情况（PPT），从这几幅图片可以看出老人在这里生活有贴身的服务，有精神文化生活，还有医护人员每天定时查房，掌握每一位老人的健康状况。医院每周定时由医护人员进行健康讲座，从每日开始抓起对老人的全身心的照顾，特别是要求老人们注重养生。除此之外，还为老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空间。银龄公寓还组织老人参加各种兴趣小组，琴棋书画、吹拉弹唱方方面面都有。在银龄公寓有26个兴趣小组，相信今天在座的有一部分人到过太阳城，能够看到老人公寓兴趣小作的成果，他们写的字、画的画、制作的手工艺品已经摆满了整个展室，他们在兴趣小组中玩的开心，也很充实。我们的银龄公寓已经通过了标准化验收，也获得了一些荣誉。

我们讲一下北京太阳城老年社区、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是医疗方面。我们知道很多老年公寓建设在医院附近，为了方便老人有突发病时候能就医。我们知道医院看病、救命的功能是可以达到的，但是老人的健康能够进一步提高甚至延长寿命，只有自己做医院才能达到最终的追求。首先医院每年为社区老人提供免费体检，建立健康档案，特别是实施慢病管理、送医送药上门。社区还有紧急呼救系统，有医护型电梯，担架、床车都可以进入电梯。社区还建立了999医护站，还有医院的救护车，保证在突发情况下老人得到及时的救治。家家户户都是跟呼救系统相联的，我们对医院的要求是只要有求救信号，要求医院5分钟赶到病人身边展开抢救。除此之外，我们和安贞医院形成了合作关系，现在北京太阳城医院和安贞医院是协作的，每周有安贞医院的三位专家定时来医院坐镇。

康复治疗是太阳城医院的重要学科，其中对老年病有几个成功的案例。山西一个煤矿的党委书记长期瘫痪在床，他的单位把这位老人送到了北京太阳城，我们对这位老人进行了康复治疗，8个月时间这个老人从轮椅上站起来了，一年半时间甩开了轮椅。下面这个老人是老年公寓的活跃分子（PPT），只要有人参观他主动迎上来说过去自己是什么样，现在是什么样，他喜欢跳舞，甚至还为拉你跳两圈。医疗服务赢得了老年患者的称赞，这是大家送的锦旗（PPT）。

讲一下北京太阳城养老产业发展特色。我们把北京太阳城一个社区当做一个产业链，作为阶段性的发展目标，相继在太阳城里成立了太阳城房地产开发公司、银龄老年公寓、爱心护理院、阳光商业广场、物业管理公司、渡假村、奥林匹斯俱乐部和太阳城医院，这是相互作用围绕老年人的连锁型姊妹组合。

通过这些年的发展，我们觉得发展养老产业应该做好几个结合：家庭养老与社会养老相结合、工艺事业与市场运作相结合、孝道文化和现在的和谐社会相结合。

北京太阳城服务内容已经实现了全城化，对生活自理、半自理、不能自理需要关怀的形成了系列的全城化养老，我们分成养老三模式和养老四阶段（PPT）。另外，北京太阳城也注重打造养老项目当中的品牌人物（PPT）。二姐是我的亲姐姐，但是二姐已经成为太阳城银龄公寓的品牌。住在老年公寓的老人，不管是六七十岁还是八十岁的老人见了她都叫二姐。她平时没有休息，把老人当做自己的父母，无论大小事老人都愿意找她，由于有二姐的行为，太阳城银龄公寓在社会上的口碑已经树立起来了。

刚才讲到医院的建设尤为重要，特别是医院取得了医保定点医院更为重要，这是作为一个老年社区、一个大规模老年项目必不可少的。大家知道上海有一个成的案例，不好说它的名字，做的规模非常大，但是唯有一点，在设计当初没有考虑到我后面要讲的缺点，他把医疗诊所放在了整栋楼里，所以拿不到医保定点医院的资质，但是在打开市场之初又许愿承诺他的老年公寓有医保定点医院。这么好的一个公寓，也是我要学习的榜样，但是在这一点上陷入了一些麻烦。太阳城是一个房地产项目，更是一个老年项目，特别是太阳城十年以来坚持在做公益事业。我们主要是将房地产开发的一些利润、长期经营的收益回报给老人，在北京太阳城会看到免费的进城班车和免费的体检，一周一次的免费泡温泉、游泳，以及其他一些免费的公益活动。

做公益和市场运作不是一个对立关系的，回报天下老人，做好公益事业首先要把市场运作做好。北京太阳城坚定不移的，无论遇到什么样的困难和阻力，首先大胆敢于承认我是一个房地产开发商，我不回避我的身份，我不回避我的途经，但是我最终通过这样一个途经要实现目的，要为老人尽孝心。特别是在做开发住宅的同时还建设了一部分租住式的老年公寓，商业设施也非常齐全，大家刚才也看到了。

十年来，北京太阳城的运营结果是什么样的呢？租住式公寓、商品房公寓入住率非常高，特别是商品房在建设新房期间全部销售一空。过去一期房卖4800元/平米，现在不挂牌马上就有人买，而且比周边的房价高出很多，这样的发展模式得到了国家一部分领导人和社会的认可。2002年的时候我作为中国地产界代表参加联合国马德里的第二届世界老龄大会，联合国老龄研究所设在马尔他，从2002年到现在为止北京太阳城一直是联合国老龄研究所的一个案例。

太阳城通过自己探索的模式，通过在社会中的认知、认可，我们还得到了实惠。有不少地方政府找到我们，以特别优惠的政策邀请我们在当地拷贝复制太阳城的模式，向大家爆料一下，明年我们会做更大规模的动作。可以肯定的说，通过太阳城这样一个社区的打造，也是探索出一个模式，通过太阳城这十年的发展历程和今后的发展方向，我们可以看到做老年产业是一个朝阳产业，在未来几十年会得到迅速发展。

第二方面，机遇与挑战并存。

我们知道养老地产发展任重而道远，我们都有共识，我们知道老龄社会到来了，老龄社会会以空前的速度超越任何一个国家的发展速度和规模，进入一个前所未有的老龄化程度，他对政治、经济、文化和社会等诸多方面肯定会带来强烈的冲击。现行应对人口老化的一些制度和政策还是准备不足，我们的学者、理论家经常告诫政府，我们在老龄化问题上物质准备不足、思想准备不足，所以也给我们各级政府，特别给社会带来了贡献的压力。同时，我们也看到我们有这么多的同行、这么多热情的要做老龄公寓的亲身实践者投入养老产业，未来是一个好的形势，但是我们要知道，我们要面临的问题是一个非常严峻的问题。首先，在政府层面对养老、社会化养老、公益事业之间的关系，老年公寓是企业还是民办非企，养老地产是普通房地产是不是一样的政策调控，老年公寓事业能不能得到政策资金的支持。政府呼吁我们做养老产业，我们是做满足基本需求的还是提高生活质量？所以我们说，做养老产业真的准备好了吗？您是看到养老产业的商机还是企业发展需要转型的阶段，还是为天下老人献爱心？不同的投资动机、土地性质、规划建设和管理模式一定会制约和关系到企业今后的发展和生存。

太阳城分成两大板块（PPT），住宅区和商业区。我们拿到了这个土地是开发用地，现在有很多热心以投身老年产业的在拿地上就出现了问题。时间不多，简单说一下，太阳城板块有成功的一面也有不足的一面。我们那么多的积极者在今后做老年项目的时候一定在土地性质上要慎之又慎，我们尽量要拿到开发用地，特别是住宅用地，尽量不要去做租用土地，不要自作主张建老年公寓，这样会对未来带来灭顶灾难。北京有一家老年公寓，规模不小，投资人过去很有钱，和儿子每天打赌，谁能想出花钱花的最漂亮的方法，谁今天就拿到一千万的划帐。后来他把这笔钱投在老年公寓上，但是土地是租用的，到现在他每年的利润只够付高息借款的利息。

为老人服务的配套设施（PPT），我们知道我们在规划当中一定要区分住宅项目和老年配套项目，因为在税收上有不同的政策，特别是我们在做配套设施的时候需要注册公司。你为老人服务投资的设施越多，你注册的公司也就越多，但是你会加大企业管理的成本、税赋成本和人力资源成本。做老年项目确实有瓶颈，这个瓶颈如何打开，我想跟大家探讨的是我这个团队最终确定的，通过这个瓶颈要坚定不移的走市场化运作，加大对社会的开放，赚取更多的利润来回报养老产业。

最后，做老年产业发展需要大爱。一个市场经济时代谈大爱是应该的，做老年项目没有大爱是不行的。2003年太阳城迎来第一批入住的老人，那时候的老人是太阳城的积极拥护者，七年过去了有的老人身体得了很多疾病，特别有痴呆的表象和表态，还有一些抑郁症，过去的积极拥护者后来就变成你的对立方。过去你对他叔叔阿姨相称、你对他相敬如宾，后来他会非常仇视你，甚至有一些小问题都对你动手。有一次为业主提供免费游泳池的储物箱没有及时打开，三个老人一起打一个19岁的服务员，服务员一方面把箱子打开，一方面求老人不要再打了。还有一种情况，一个好端端的社区有人会在网上说垃圾成堆、蚊蝇成群，这样的状况你们有没有心理做好准备？你们能不能承受得起？这是需要我们三思的。

对政府职责的期望。这个题目好像跟前面讲的没有联系，实际上是政府还没有做到，如果我们的政府能够为我们做的更多，相信老年产业会做的越来越好。还是需要你深思“做老年项目你真的准备好了吗？”谢谢！

主持人：刚才朱总讲的非常诚恳。今天来了很多人，很多开发商也在做老年地产，你是不是真的准备好了？一方面是形势需要我们开发老年地产，但是另一方面还有很多问题我们不懂，存在一定的风险，大家在做之前要做很好的规划，想的更清楚一些。

下面有请上海亲和源股份有限公司董事长奚志勇先生做讲演。亲和源公司创建于2005年，实现了居家养老和机构养老的模式，目前正在创立亲和源连锁经营的体系。奚志勇先生积极探索养老模式的创新，并且提出了很多有价值的养老方面的观点。下面请奚志勇先生为大家做报告，他的讲演题目是“我国养老地产开发模式探讨”。有请奚总！

奚志勇：非常感谢周燕珉教授的邀请，在我心目中我对周教授非常敬佩，周教授为中国养老产业付出了那么多。我来是为了利益而来，因为我是做企业的，做企业免不了利。今天上午很多嘉宾都讲的非常精彩，下午台湾嘉宾也讲了他们的经验，这些都是我非常敬佩的人，他们把经历过的经验跟大家做了汇报，我还是从理念方面来讲一下。

大家知道中国养老产业需求非常巨大，我们有两大瓶颈：第一大瓶颈，整个养老体系没有健全，朱总刚才说的困恼是法律体系没有健全造成的，我们要建立完整的法律体系会对养

老产业有好处；第二大瓶颈，观念、舆论和政策，如果观念不明确、舆论不支持、政策导向不清晰我们的路还要走的很辛苦。我没有说政府不好的意思，政府的政策肯定是对的，中国五千年的问题都是提倡养老，以前都是在家里养，因为现在家族改变了，经济发展到今天了，居家养老无法满足了，我们就来研究用什么方式解决这个问题。政府从理论上要鼓励家庭和老人走到社会上来，就是说老了要依靠组织，要有组织来给你保障，我们的机构就是组织，靠单个人、亲戚朋友、子女是没法保障的。

有几个点我们要考虑：

首先，孝和养的问题。中国的理念是子女赡养父母，这是子女的义务，养育子女是我们的责任，因为人类发展要延续，赡养父母也是义务，义务的概念就是你有能力照顾父母就一定要做，如果没有能力照顾好父母，那怎么办呢？现在都是独生子女，面对五六个老人、七八个老人，中间还有自己的子女，你怎么去做？他还有很多社会的责任，要为社会做贡献，如果他为了解决自己的父母而放下其他的责任是不行的。我认为从社会发展的角度，从人类对社会的贡献来说，这些对我来说不是为社会应该做的责任。

第二，床和家的问题。我们所有的管理模式都是为了安全来管理的，为了安全把老人管的死死的，那就是监狱式的管理。当我们基本生活没有满足的时候，只是为了简单解决自己安全问题的时候这种方式是可用的，中国现在已经到了4000美金的时候我们要过生活，生活要自由、要尊重、要有隐私和支配的能力。经济在发展，现在很多城市在8000美金以上了，他就必须要解决这些养老的问题。我认为我们现在政府或者企业在推动的模式就是机构养老和居家养老结合的模式，我认为可以基本上解决这些问题。

家要有客厅、厨房间、卧室和卫生间，上午有老师也讲到厨房间很重要，没有厨房间的房子是家吗？那肯定不是的。厨房间是一个最好的医疗老年痴呆症的场所，我们也在做研究看这种方法恢复的机率有多大，比如说明天他要干什么，说要给老太太送饭，他马上就有思维的空间，他会跑到市场上去购买。生命在于运动，生命的质量在于参与，如果你不参与了就是住在那里等死了。

第三，老年与弱势的问题。老年人是一个弱势群体，特别是60岁到80岁之间的老年人，这是人生中最美丽的时段，60岁之前有时间的人一定没有钱，有钱的人一定没有时间。退休以后时间来了，退休以后身体状况很好，又有时间又有钱，这个时候人生的追求在哪里？80岁以后又是另外的情况，睡在床上很多事都无法干的。我们一定要分阶段的，身体好的时候在哪里、身体差的时候在哪里、最后不行的时候在哪里，都是要帮他处理的。这些是六七十岁的老人在海南沙滩上游泳时的照片（PPT）。

第四，养老和福利的问题。福利的低效我们就不用说了，因为他没有创新的动力，院长配套给他的时候告诉他明年给你多少钱，他怎么可能发展，更重要的是不可持续的发展。我有一个朋友也做这一行，做到一定程度就不想发展了，因为他就只能拿到那些。你要做产品就一定适合市场，市场需要什么就给他什么，我们的客户是老人，老人要什么我就要提供什么。你要赞助更多的钱，这样才能解决企业发展的问题，我们现在的观念要转一下，政府该做的是哪一段、企业该做的是哪一段，从法律上做好，这样才能保证企业的发展。

关于养老新生活，我们给老人的不是一间房，也不是一张床，这里面有老年大学、健康会所、医院、颐养院、俱乐部、秘书处、物业部和评估工作组。我们做的过程中很多事情是

要评估的，我们认为人的素质是最重要的，我们一定要强调进到这个社会的人是和谐的、讲道义的，是能够在一起过日子的，我们以一种俱乐部的形式解决这样一个群体。俱乐部是一帮有共同乐趣的人在一起学习、工作的地方，这样的老人是可爱的。我们还要搭配秘书，很多老人干部原来是有秘书的，退休下来一下没有秘书就不适应了，现在给他配备了秘书，有了秘书他的价值就提高了的感觉。

亲和源总的规模是1500位老人，目前招募了700名会员，入住了530人。建筑面积是10万平米，其中30%是养老配套和70%是养老住宅。

看到这张图（PPT）大家可以知道这里面平均年龄是73.6%，大专及以上学历达到49.9%，13%的老人拥有高级职称，包括著名的艺术家、航天专家、船舶专家、文学研究专家、历史研究专家，有30%是教授、医生、企业高管和高级公务员。为什么把这个东西告诉大家？大家想一想我们是做什么，享受国务院津贴的干部为什么会进到我们这里来？他一定是接受我们的产品、方式的，他们愿意来参与我们的俱乐部，说明这个社会和这个国家缺失了太多好的产品提供给老人。到现在为止上海只有这样一家民营单位做到这种程度，但是也有一些单位做的很好，为什么他们选择我们这里而不选择其他地方？明显有费用方面的问题，这值得我们企业反思。养老方面我们谁也不要分民办和公办的，谁也不要分盈利和非盈利的，用法律来规划就行了（PPT）。

我们土地获取模式是出让的，房销售模式有一部分是居住权，服务模式是24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商。举个例子，如果老人出现问题，我们工作人员几分钟、几秒钟就可以到房间进行抢救，录像都是有记录的。出门进门我们不需要登记，因为出门卡都有自动记录的系统，你进来了保证你所有的安全，出门了自己负担，把法律体系和责任都明明白白告诉老人。

我们的服务模式是倡导大家文化，所有的人都是一家人，小孩、秘书、工作人员也是家人，我叫秘书来工作，要培训他的礼仪和能力，让他接到指令第一时间去做，做得到的就自己做，做不到就交给下一个人。你要记住一句话，他是你爸妈，你该怎么做是知道的。我们告诉老人需要服务的时候秘书才出现，把工作人员当做自己的小孩，俱乐部里面的会员是主人，是你管你们的小孩，不是我们来管理。

我们承诺了终生养老，中国有很多养老机构，没有人敢承诺终生养老，一是配套的问题，二是经济的保障。比如说一位老人生重大疾病没有钱怎么办？我们启动了一个基金，保证他的终生养老，我们向社会和会员承诺，只要进了这个机构一生无忧，我们是为你们尽孝，所以我们会承担责任。我们请的都是国际一流的公司来一起做研究，比如说美国的爱玛客、法国索迪斯、香港美格菲等等这些单位，我们要了解老人有多少人打电话、游泳、到餐厅吃饭，后面的设计就清清楚楚配套应该是多少。通过这个研究中心对住在里面的老人做一个样板，对他们的生活做分析，给每个老人设置了三个模型，健康模型、快乐模型和生活模型，同时配备三个秘书，身体不适的时候找健康秘书，需要休闲的时候找快乐秘书，生活中的问题就找生活秘书，一栋楼配三个秘书，一栋楼住一百多人。把模型建立出来就是简单的管理，这就是我们亲和源服务模式。

“代天下儿女尽孝、替世间父母分忧”是我们的企业理念。我告诉员工一句话，现在我们照顾好自己的父母是应该的，如果照顾好天下的父母是一种大爱，把这种大爱文化做好是

伟大的，你要想一想你从事的是什么职业。我告诉员工：“同事们，努力吧，我们在为伟大的事业而努力！”

我的发言到此结束，谢谢大家！

主持人：刚才奚总特别有感情的讲了亲和源管理的经验，我们认为他是用爱心做企业。我去亲和源参观过两次，上次开会也住在那里，住在房间里特别有体会，有一些小细节做的特别好，小钟上的字特别大，方便老人家看时间。里面有呼叫键，按一个键可以找服务员，也就是刚才说的秘书服务。从这些细节可以看出真功夫，也可以看出民营企业也能做好这些事的。

前面阶段各位嘉宾给了我们很宝贵的经验，让我们用热烈的掌声表示我们的感谢！下面要把主持的话筒交给下一环节主持人——清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春先生。请几位嘉宾上台就坐，请陈院长与他们对话。下面的嘉宾如果有想提问的话题可以写纸条，最后问题不一定都回答，我们可以提问几个问题。

下面有请嘉宾入座，有请陈院长来主持。

陈首春：下面邀请对话嘉宾上台：

美国睿智国际老年公寓集团首席运营官潘勇先生；

台湾老人福利机构协会副理事长陈立基先生；

太阳城集团董事局主席朱凤泊先生；

上海亲和源股份有限公司董事长奚志勇先生；

北京乐成老年事业投资有限公司、双井恭合苑老年公寓院长赵良羚女士。

刚才的问题也提出来了，我个人也一直有这个困惑，从民政部2009年的数据来看，全国266万张床位中只收养了大约210万人。一方面大家都比较公认床位数无法满足老人的需求，但是还有20%的空住率，跟台湾的情况有所类似，台湾是因为市场需求的问题，但是中国的需求可能不是问题，也许这个问题不是那么容易回答，这个问题想请教每一位嘉宾，大家谈一谈自己的感受。

陈立基：我们的标准是5%的老人要住在机构里面，这个不一定适合我们。在国外的保险非常盛行，而且他们做的很久了，他们住了之后大多数是保险基金来付，所以没有什么后顾之忧。中国的机构率覆盖不是很多，入住率也不是很多，台湾的入住率也不是那么高，经过我们的了解是收入不高的人觉得太贵了没有办法接受这个服务，有钱人觉得档次不够，不想入住。

朱凤泊：我个人的认识是这样三点：

第一，我们累积了266万多张床位是建国以来不断发展的，包括了农村乡镇的敬老院、养老院和街道办事处纯福利性的床位。大家知道我们建国60年了，这些床位有些是50年代初建的，已经破落不堪，房子摇摇欲坠，这些的控制率就高，有这样一个原因。

第二，社会发展了，人有钱了，需求标准也提高了，现在咱们所追求的是一种精神和物质两个方面都要做到的。

第三，养老观念的问题，现在的老人大部分都是建国前出生的，他们的养老观念跟以前是不一样的，精神和物质都是要做的。

奚志勇：现在面临的更大的是政策问题，现在政策补贴给养老机构还不够，假设我们说给他补贴多少钱，谁做养老机构给他做多少钱，这样就好做了。

赵良羚：我觉得第一是选址，第二是选人，第三是产品设计。

一是选址，有这样一个调查，我看过北京政协委员做的调查，有的养老院住的很满，有的很空，城里的养老院再不好也很满，郊区的养老院再好也有空的。

二是选人，亲和源的平均年龄是72岁，有的养老院是80多岁，郊区的养老院应该是70多岁，因为他走得动，城里的养老院应该在80多岁。

三是产品设计，根据服务对象来设计产品，也就是说我在城里选的人是高龄的，产品设计一定是要长期照顾的，不管公寓还是CCIC，产品设计一定是要有照护的。如果在郊区生活是能自理的，他也必须有医疗，刚才朱总说他的养老为什么能那么长，因为他有医院。老年人选养老院的时候可能第一个就是选你们有没有医院、能不能报销，这很重要，我觉得服务产品和服务质量是一致的。

陈首春：我也非常认同几位嘉宾的观点，我也认为是产品定位的问题。不能因为想喝牛奶就养头奶牛，我觉得是产品定位的问题，身边很多朋友，包括他们的父母老了以后不知道往哪儿送，这是一个大问题。刚才朱总讲到了用地问题，如果作为开发商探讨老年地产，更多应该关注的是市场相对高端的这部分人群，他首先面临的问题是土地的获得问题，刚才的短片也提到了三类土地的问题，刚才陈理事长也讲到台湾的问题。我想问一下朱总和奚总，开发用地存在的问题是什么？是完全不能回避的风险吗？

朱凤泊：用地性质是老年产业发展的根本问题，你们看一看先行政府推出的政策跟用地政策完全挂钩。做老年公寓两种地可以用，国有划拨的和出让来的商品房用地，甚至不是商品房的，是商业设施、商业用地也可以，但是千万别让自己进入灭顶之灾。

我不大同意刚才放的那个片子，我觉得它说的还没有经过特别认真的调查，说建设就是集体用地，这也可以建，现在只要够规模的都在接近灭顶。首先大家知道政策补贴政策，上海和北京做的最好，你在做老年公寓，建的期间就按照床位补贴，北京是八千到一万六一个床位，前提是土地性质是国有划拨和出让来的，如果地是租来的钱就不够，同时你也得不到银行的支持。如果我们用社会其他类型的资金，比如说刚才交流有信托公司、基金公司、投资公司和风险投资，有这么多投资一看你的地是租来的，也不愿意给你做，你的路就不好走。

房产开发商做老年住宅大多数都是挂羊头卖狗肉，我倒不是说怕骂什么话，在中国怎么能把老年产业推行下去做成功，如果我们做规模大的，主力军就是房地产开发商。原来我是开餐馆或者俱乐部的，我想做大规模的养老地产，一是不行，二是没有那么大资金量。真正要把中国养老地产推向轨道上去的就是房地产开发商，千万不要伤了房地产开发商的心，不是像媒体上说的黑心、骗钱、挣暴利，不全是这样的，不能以偏概全的。为什么这个事情会能得到这么多房地产开发商的积极响应？正因为他们要投身养老产业。这个地租给你了，不要钱让你白用，以后困难就来了。千万别让你夭折，你的夭折就是把老年产业送上不归路，如果信我的就照我说的去做。

奚志勇：从我的理解上关键是国家配套政策，如果他鼓励你做养老，但是土地拿不到，租的土地也可以做，像泰康也是这样做的。

朱凤泊：租来的地国家有明文的法律规定，是由发改委和建委、规委三个部门管的，如果租来的地是不可以大兴土木的。

奚志勇：其实也可以做的，接下来的规划里面有两大方面用土地，一是城市规划来看怎么用土地，像学校一样，规划用地给他。二是土地的指标用地，只要是支持这个产业的发展，你给他租用这个地，政府要你做什么要想明白了。因为我们的法律没有在这方面有明确规定，像杭州的金色年华土地就是租来的，他办会员卡的之后把土地卖了，有人说不允许卖，但是有没有法律规定不能卖呢？

朱凤泊：这不是问题就出来了吗？

奚志勇：如果国家想明白了就是要做这个产业，他一定会要法律体系的，如果法律没有出来之前大家一定不要随便去拿。

赵良羚：我也有很多朋友，有的是自己租地的，是农村用地和集体用地，20年到50年了，快到期了。房地产价格越来越高，他们想涨价，当时租一百万、二百万，现在他们觉得太便宜了就断水、挖沟，香山的养老院租的是部队大院的地，他们就给断水、挖沟不让人住了。我觉得朱总说的忠告也值得慎重的。

陈首春：我也补充一点，我想说的事情实际上是特指农村集体的建设用地，如果是一般的农村基地用地是租过来的，我个人觉得风险是较大的，最近几年新农村改造以后，他们整理出来了一些集体的建设用地，有指标要规划的。我也请教过中国人民大学土地系的主任，也请教了相关的律师，实际上请教他们的问题是他的风险到底在哪儿，如果我不是租的行为，而是跟农村集体的经济机构是一个合资行为，这样是否可行？是否被资本市场所接受？

赵良羚：我退休之后也筹备了一家，比如说我给土地做股份，我来运营，他们有土地的是占了60%，另一个机构占40%。中国的情况是矛盾重重，谁处理得当就赢了，等到政策没有问题了再挤进去就难了。

朱凤泊：三农政策里是有的，执行到有关权威部门的层面还没有。比如说现在新农村建设当中有一个旧村改造，旧村改造很难获得省市级政府三个部门的批准，现在一般都由地方政府批准。这里还有一个问题是地市级的批准用于新农村建设，这个地隔出了一块风险也是体现在“租”字上，这样的地也是不能租的。

陈首春：土地的问题确实是无法说的清的，也不是我们在座的几位能讲清的，大家之所以探讨土地问题，大家考虑的是成本问题，我们希望能够获得比常规房地产和住宅拿到更合适的成本去做。我想请问一下，作为老年机构的运营，朱总讲到需要房地产补贴，作为房地产商，如果进入老年地产的行业可能有更多的顾虑，我做这个事情一直投入，这个行业如果永远有赔钱的时候那会是怎么样的？

赵良羚：如果是赔钱的话北京那140多家企业都倒闭了，一定是不赔钱的，养老产业肯定是要盈利的。

朱凤泊：老年公寓是民办非企，税务局不收营业税，只是前三年的所得税，当你第四年盈利的时候税务局就找上门来了。咱们都知道做老年公寓很难的，谁敢说自己盈利。

赵良羚：是这样的，这件事很复杂，我本人在公办养老院干了二十年，现在干第二家民营，这就是现在市场的问题。政府、街道集体办养老院都有政府和街道帮扶，他只算运营成本，不算人员成本，所以第一社会福利院现在收一千多块。因为他们是好的产品，价格又比较便宜，所以人满为患，只要跨进了这个门槛，我们付得起一千二百块钱左右就可以享受国家待遇，这是不公平的。

二是市场是扭曲的，我们私人企业要投资必须要算房屋多少年折旧、筹备拍卖多少年折旧、固定资产多少年折旧，我一定要进行财务登记，看多少年才能收成本，再这样算下去就很艰苦，而且是必须要算的。我们现在中国的市场真的不好，很多地产商都在看，但是不敢进入，就是因为市场不好。我觉得美国非常好，他的市场正常健康的运作起来，我们中国的市场是为了盈利、收回成本，所以就压低运营成本，民办的条件非常差，比如说一个人只能护理三四个人，他要护理十个人，服务的质量就会下降，比如说这个地方要维修，他今天不维修，所以他是很艰难的状态。政府办的养老院国家投资，不计成本的，这样的市场是不能发展的。

我前几年去美国，那是全美老年地产行业的展示会，我看到人群都是西装革履，说明他的团队到了非常高的高层，他的市场非常成熟。我们中国也在进步，我们开养老院院长会，我看到人越来越年轻、学位越来越高，但是确实存在怎么样私人企业投入的问题，中国应该有大的手笔扭转过来，公办和民办应该都在一个起跑线上。谢谢。

陈首春：我知道潘总一直想把美国的模式复制到中国来，您怎么看刚才的问题？您也给我们讲一讲这两年的时间您感觉美国的模式在中国落地最困难的是什么？

潘勇：我们也是刚刚开始探索这个东西，我是1985年到美国去的，去了美国以后第一个任务就是做养老产业，我们觉得那个理念非常好，希望有机会搬到中国来。现在国内的老年地产行业大家都在做，我们希望把美国的理念带到中国来，访问了各种各样的朋友和专家，我觉得有很多难处，也看到国内养老事业有很多不足，但是我们还是比较有信心，有信心的依据是不仅仅是到国内做设计，而是希望把我们的团队带过来，希望起一些带头作用。

在这个过程中大家都谈到了理念的问题，就像您刚才讲的，不能把养老简单看成床位的概念，而是看成家的概念，美国的精细化对国内的行业应该是有所帮助的，如果希望把这方面的培训也带到国内。

我觉得美国的精细化管理做的特别到位，不只是服务理念，还有好多精细化设计。我在国内访问了很多养老院，从国家到私人好多非常细的东西都没有做到。国内的人到美国参观时间非常紧，看不到精细化的设备，其实这也是需要长期的积累的。我们希望把精细化做到国内来，我们自己做的测算来看盈利模式还是不错的，第一阶段和第二阶段盈利模式会更好一些，比前期建设还要好。基于这样的情况，我们希望把整个团队带到国内来，从规划、策划到设计、培训、经营管理，我们还是挺有信心的。

陈首春：谢谢潘总对行业的信心。刚才赵院长也提到了，我们实际上想探讨的是房地产开发和老年机构的结合问题。

赵良羚：我说一下，刚才放的地产律师的那个，他对房地产开发是有经验的，对老年这个行业不了解。人的思想是随着事态的发展而发展，我是老年住宅的房地产，新一代的老人居住环境是希望家庭化的，我觉得应该是C+C的模式。太阳城确实做的很好，原来太阳城确实是有争议的，原来有人说他们不是养老院的，我在哪个方面都待过，所以我比较清楚。随着社会的发展，我们要以人为本，老人的需求就是要家庭化的环境，我不要离开家，但是我有机构化的服务，这就是房地产，就得是房地产去开发，现在国家没有那么多钱去开发这个，我觉得应该是这样的。

陈首春：是这样的。咱们房地产商和机构运营者的相互关系，看看是否能合作，我觉得朱总十年前就做这件事，不得已自己从开发到运营都是自己在做，我个人认为是由专业管理团队来做。之前他说对内地发展养老产业给我们建议是要借鉴台湾的公社民营，我个人考虑一方面是开发商建设专业机构运营，咱们一定要把建设全都推给政府，应该由开发商来建，前提是公社民营，民营是要赚钱的。

赵良羚：美国做的非常好，开发商开发，运营商来运营，国家来给钱，50%的床位费是国家给的，用来补贴开发商，这个对每一个人的经济有评估，如果拿不起钱也不要紧，最低的收费标准是50万到700万，在美国来说是很低的，所以说是留给他足够的零花钱，剩下的是政府掏的。国家办的养老院为什么不像二线房一样限制下来调整市场，那样运营投资就都公平了，享受的人也不会享受二次福利分房了。

朱凤泊：说一下开发商和运营管理者之间的关系，现在处于哪一段历史时期就说哪一个历史时期的话，不要替政府想以后的事，就目前来说房地产开发商替代了一些机构，比如说传统的政府民政部门的，房地产开发商也在做，这支生力军是别人替代不了的，因为他们更掌握了政府的政策和动态。怎么说呢？做到无公寓，咱们不说老年公寓的实质，就说“公寓”这两个字，在今年又出问题了，现在谈“公寓”色变。过去老年公寓在发改委三个主要管理部门当中是认定为住宅的，从今年来说如果叫公寓就不是住宅了，如果是公寓就当做商业设施，不允许卖的。不是房地产开发商做这些手续，可能就在政策漩涡当中出不来，房地产开发商在一段时期内是不可替代的，可能若干年以后，五年、十年有一些房地产开发商身份就变成了专门做养老产业的专业队伍或者专业公司。

陈立基：刚才主持人说到底有没有盈利，我看了一下有300多的机构，还是有一点盈利的。台湾是政府鼓励运用民间力量来做这一块的，只要你愿意捐出来就可以的。咱们租的建筑也是有的，只要租约超过十五年我也同意，还是给你补助，设施设备给你补助多少钱，如果你签的三年，下一期三年不租给你了政府投资就浪费了。

陈首春：奚总怎么看这个问题呢？作为开发商，在现行条件下开发商做这件事是不是不得不放到底呢？还是合作的？

奚志勇：养老产业肯定是四大模块同时做的，朱总刚才讲开发商是必须参与的，不参与是不行的。第二个是老龄服务，现在国外做的非常成功的。我们60岁到80岁是分一个阶段的，我认为一个是老龄地产、老龄服务、老人健康管理，这几大板块成为了老人产业。真的有一天有一家投行进来，我们可以告诉他已经产业化了。幸运的我们已经有一家投行进来了，所以说是盈利的，大家一定要看到未来的困难，公司一定要看到未来的希望，我们要想明白盈利点在哪里、怎么盈利。

我刚才谈到未来专业化管理的问题，也可以告诉大家我们已经从房地产里面出来了，真要有市场需求的地方总是有人会做的。美国的朋友也说了，我也希望引进他们的机制，包括日本和台湾的，谈到现在这个最大的问题，除非他们是从这里开始，如果把标准拿到中国来根本没有人对接，你要想一想他们拿一千块钱怎么可以跟标准对接呢？我们现在的学校也开了两个培训班，我更想的是希望国外的机构进来，先不要做具体的服务，而是先做培训，培训这个任务太大了。我们现在请的培训公司名义上也是台湾和日本过来的，但是做的不够好。现在碰到的就是这个人才的问题，如果我们的管理人员都是高中毕业、中专毕业的，那是做不好的。我们的人才培养至少要五年的时间，五年以后这个市场成熟，如果你们现在开始投，投三年市场差不多起来了，希望大家抓紧时间快速推动。

陈立基：我补充一下，刚刚奚总提到了人才培训，我们谈到正委托他们把那个建构起来，我们把那个模式做起来，法律也要做到位。刚才奚总说五年会到位，其实这五年是好做的，再五年过后说不定就更难做了。

陈首春：大家刚才说到两个机构的合作模式，如果从具体项目的角度来看，如果我只是想做常规的住宅开发商，我在常规的住宅小区里植入老年的元素，我做部分老年公寓甚至是做机构，这是正面的还是负面的？对房地产销售会产生积极的影响还是消极的影响？因为有人可能认为很多老人住在小区边上，有人说台湾会有民众抗议的情况，这一点大家怎么看？

朱凤泊：这种情形不会出现了。我们一定把老年住宅和商业配套设施分三个内容摆放在不同的地方，各走各的门和各的道，政府税收上也要严格区分开来。太阳城吃了很多亏，有的亏是大亏，为老人做了很多公益事业，也为老人服务，但是税务部门在住宅领域不把你投入的前期的配套设施的成本算在总的社区成本里，给你摘出来，单算住宅的成本。可想而知住宅成本有多少，配套成本才是高的，他这样来征收你的所得税，你不是商业设施嘛，商业设施征收它的流转税和土地增值税，商业设施土地增值税又高，又摘出来单纯收费。你们要想做老年项目的时候，一定要把自己变得更聪明一些，如何合理避税，让自己的税赋减轻而不是偷税。我们是被管理者，有时候管理者说一不二，我们怎么在这个夹缝里生存，规划是特别重要的。

我刚才在发言当中讲到太阳城二手城没有什么可卖的，如果你卖到两万一随时可以买到，这就让很多老年公寓的人尝到甜头，年龄是一天比一天大的，无论里到哪个阶段都需要一种照顾。比如说60岁的时候需要游泳、到餐厅吃饭、跳舞，70岁的时候需要有一些借助的东西，80岁的时候也有他的需求，所以有老年住宅又有老年服务设施和商业配套服务设施的是人们最理想、最喜欢的地方。在台湾可能有百姓不同意的情形，如果我们要做的话最

好要把住宅设施做好，这样既能挣钱又能做公益，可以名利双收，但是大家一定要有一颗真诚的心。

陈立基：台湾会有人抗议，那是因为台湾建筑比较密集，救护车一天到晚一直叫，那会影响别人的利益。

朱凤泊：我们一个小马路之隔作为一个高档的会所，远洋地产就在那里，他的一套房卖好几百万，现在他把太阳城的资源跟他捆绑起来，医院紧急呼救系统等等，提前跟我们签协议把资源整合起来。我觉得人都有老的时候，不要说今天骨折跟我没关系，明天需要也可以，都要迅速处理，这是要我们从心里来接纳的。

赵良羚：接着朱总说的，在住宅里面加养老设施是最好的，政府也是想这样做。我跟老年人接触时间比较长，老年人也不愿意天天抬头都是老年人，而且老了要能走、能活动，如果进一个社区全都不能动就可想而知了，老年人愿意跟孩子和年轻人在一起，混合的社区是最好的，但是他又有一个照顾结构，这样孩子回来可以看一看老人，老人也觉得我就是在家的边上。我有一个远方亲戚，他的妈妈是90多岁，他儿子也有很多工作，他的小区里面就有幼儿园改的养老院，他妈妈非常喜欢，每个礼拜

六、礼拜天就到家里，平时家里人都走了就到养老院来，这是非常方便的。

刚才朱总也说了，这是名利双收的事情，现在政府也在提倡做这个。现在做日间照料，像下棋、唱歌就不叫日间照料，现在日间照料变味了，变成老人活动室了，我觉得刚才您说的方式是非常好的，我觉得政府应该要求开发商多少面积里面有幼儿园、学校、社区和养老院，我觉得在一定规模下应该要求，我才是为民办的事，你现在可能看不见，总有一天会需要的。感觉现在的会所都是年轻人，他的爸爸妈妈放在哪儿，这是一个问题。

潘勇：我们现在跟香港一个很大的开发商在上海有一个很大的社区，他特别希望老人靠孩子近一些，子女方便看老人，而且上班以前把孙子、孙女送到爷爷奶奶那里去，然后接回来，这对整个小区的销售起到非常大的作用，希望把这个模式放在所有的地产开发商那里去，这是一个互相推动的作用。他们觉得自己的爹妈没有离自己太远，还能替自己做一些事情。

奚志勇：这是非常好的，我在操作的过程中自己就碰到了，一开始我的两个楼盘品质都是一样的，两边都有优惠，你买了老年公寓的会员卡买房子有优惠，你买了房子老年公寓也会有优惠，我们要知道子女的生活习惯和父母的生活习惯是不一样的，人为什么要依赖？如果有足够的资源可以调配就不需要靠子女或者父母的。我们的父母基本上都是学历不高的老百姓，这些人的子女都是高学历的，他们可能不跟父母住在一起。我们一再强调十万平方米的社区里面两万平方米可以配套老人公寓，这样到底能不能成功还不知道。从上海来说，大家可能知道上海人小心眼，反正是没有一套成交的。从理论上来讲是好的模式，但是实际操作中很难来做。

陈首春：我觉得中国养老同时面临两的问题，一是老人机构确实有压力，尤其是这个机构是远郊区的，还有一方面是父母子女希望在同一个小区里。刚才奚总也提到了，不同的模式可能在不同的选址情况下处理方式不一样，您觉得从现在来看，如果作为房地产商，开始涉足这个行业的时候应该注意什么呢？朱总拿太阳城的时候可能跟现在的感受不一样吧？因为不同的年代会有不同。

朱凤泊：当时拿地拿少了。现在看太阳城这一块是因为那里有一条大河，河堤上是杨柳成行，当时看到自然景象非常好。另外是它离亚运村十七公里，十年前觉得十七公里不算什么，现在果不其然，路也修宽了，比过去的距离更短了。

谈到选址，我不大喜欢把老年公寓建在市中心，市中心的地多贵呀，而且为了节地和降低成本，你做成高容积率，这种环境不一定适合老人居住。养老应该从城市中走出来，老人们也愿意出来。我们这次活动是清华大学主持的，有多少清华大学的教授在我们那儿买房子？有很多的，还有中国社会科学院的院士，他们的体会最真，一生在城市里上班，老了要到郊区拥抱大自然。如果进行老年公寓的选址，我们多一些良心，把老年公寓建在环境好的地方，并不是说要离北京多远，关键是看交通。过去我们不会选怀柔，现在也会去了，实际上距离很近了，从西城到东城开车一个半小时，一个半小时就到怀柔的，我们不能单纯看距离，关键的前提是空气、环境、自然景象要好。

潘勇：我也讲一下这个话题，我们在国内跑了将近20个城市，看了很多地，最后选了上海。我们有一个理念是一定住在水边上，环境优美，走路能够到商业中心，我们到城市中心大概十几分钟、二十分钟，这样离开了城市中心，又没有离开活动范围，这样做比较理想的。我们认为做老年公寓选址特别重要，我们也做了选址的模式，一定不能离城市太远，但是也不能在城市，要靠近有水、环境好的地方。

赵良羚：如果地多可以随便选，但是现在地是不够的。有一个问题，老年人不管是多大，到了老年就有医疗需求，而不是逛商场，商场只是生活必需品，如果是城中心有地我就建在那里，不需要有多大的阳光，而是医疗非常方便。北京的三甲医院都在三四环以内，如果在六环以外，万一有什么事去三甲医院就非常慢。一般城里的人会愿意在周边，因为在北京来说，能够接受生活不能自理老人的养老院，尤其是城区的都排队排的非常满。

陈首春：我看了一下台下嘉宾的这些问题，有一些比较难回答，若以国有划拨地和其他开发商合作建设的地产是否可行？

奚志勇：实际上没有不可行的，如果你没有能力做这样的产品。

陈首春：划拨地跟农村集体建设用地有类似的地方，他不能获得土地所得权。

朱凤泊：我不知道你拿到国有划拨土地是多大，也不知道在什么位置，我建议拿到国有划拨地要做什么呢？第一是可以做，第二是做安养、临终关怀，这一部分带有医疗性质的。本身这块地要强调国有划拨给你的地要有公益色料、医疗卫生或者学校教育，如果不是的话他也不会给你划拨，我想应该做具有安养性质、临终关怀和医疗性质的东西。大家可以到医院看一看，一年比一年做的好，一年比一年挣钱多。

陈首春：对于非纯老年社区，如何与医疗机构洽谈合作？这是针对比较远一点的机构，如果在市内就已经靠近医疗机构了。

朱凤泊：我们的医院也是对外的，不对外就没有办法挣钱了，我们的医院是一甲，医院后面还预留一块地，建起来就是二甲医院了，前期的规模是按照二甲医院标准做的，只不过现在规模还没有做到。其实只有挣钱了才能把社区的老人照顾好，这是一个前提。

陈首春：大家可能对土地比较关心，请教一下在美国和台湾的专家，跟常规的地产项目获得的是一样的比例吗？

潘勇：美国不太注重土地问题，因为都是私有化，买来以后符合要求就可以做了。

陈首春：比如说在国内不同的土地用途是不是地价不一样、获取成本不一样呢？

潘勇：其实在美国就是分住宅用地和商业用地，老年公寓是属于商业用地。你买了之后也可以变更为住宅用地或者商业用地，也就是商业用地转化成老年公寓是比较简单的，如果是住宅用地建老年公寓就非常难通过批准。

朱凤泊：我六年前在加拿大温哥华的一个地区买了一块19英亩的地，这个地买下来的用途就是住宅，我把它变成老年公寓了，现在我没有做，想时机成熟了再做。在国外不牵扯土地性质，反过来在国内土地性质是非常重要的。

陈立基：台湾土地持有如果政府和开发商关系很好，政府愿意拨地也没有什么不好的，但是有一句话是靠人人会跑、靠山山会倒，这个合约要讲清楚，盖起来之后愿意拨出多少用于老年公寓，这样会比较好一点。将近30年前政府拨地给我们使用，现在我们觉得那个时候为什么不买下来，30年以后就不得了，有机会就要拿下来，有闲钱买下来会比较好。

陈首春：这个问题问朱总，招牌化是不是最好的拿地渠道，招牌化如何控制土地成本。

朱凤泊：如果你跟一级开发的是铁哥们就拿到手了。我们知道招牌化的规则，一级土地的时候他愿意给你，你们说好一个价钱就招牌化了，拍多高你都拍，水涨船高，有人说三百万、四百万你出六百万，最后还你跟一级土地约定一个价格。事在人为，做老年公寓通过招牌化仍然可以拿到合适价格的地。

陈首春：大家提了很多问题，咱们现在回到原来的问题上。刚才讲到选址的问题。选址不只是老人愿不愿意去的问题，还有管理层的问题，我个人也挺担心这个问题的，是不是像潘总说的选最好的地址，咱们现在遇到的问题是不一定拿到理想的地。我在城乡接合部拿到一块住宅用地，我想做涉及老人地产的产品，这样是否可行呢？咱们在北京有北五环、南五环的概念，涉及老人产品的比例在多少是比较合适的呢？如果是机构的话，机构的床位数多少比较合适呢？

朱凤泊：上次在清华大学开会争论过这个问题，多大规模合适呢？台湾的老前辈讲不宜做的过大，专门的老人机构大概三百床位，这是官方的规定，按照市场推算是三五百床是适度规模。

陈首春：一个普通的住宅小区里面要安排老年公寓是什么配比呢？20%是老住宅还是怎么样？

朱凤泊：现在北京没有几家这么做的，就是建一个普通房地产里面有老年公寓，我知道有两家，有一家还失败了，没有这样做的。整个社区是老年概念、老年题材、老年服务设施的公寓，这样就把它作为老年住宅获得批准，还要去经营、打理这个住宅。上周六也邀请周老师参加发改委的一个会，发改委研究十二五拿出的老年方面的意见，他们搞了一个调研，其中也谈到了，以后在规划用地的时候就要考虑到老年住宅和养老设施。过去是你申请才会批给你，现在政府就要考虑划出这一块了。我觉得这个时机到来了，政府以后越来越规范、标准越来越多，不如从现在开始我们自己策划一些，有一些模式是成功的，可以是上海亲和源的，也可以是北京太阳城的。最主要的是又能挣钱、又能把事做漂亮，我们要把养老住宅和养老设施绑定，我真是尝到甜头了。

不要拿一个普通社区拿一栋楼做老年公寓，失败的那家就是因为没有人买房了，把老年公寓取消之后才有人买房子。因为普通社区一般都是年轻人买，老人住在养老公寓里面子女在住宅里面，不是这样的，有需求的人是老人买住宅住在这儿，租住的也是老人，买房的老人如果更老了需要有医疗护理和临终关怀了，他从家里到这些地区里，他的子女继承他的房子，是这样定位自己的项目。

潘勇：我们作为一个引领模式和管理模式的计划，从引领模式最佳的状态和管理模式最方便的情况来看，我们在国内基本定的是300户的区。

陈首春：300户是给老人？

潘勇：300户是给健康老人，但是这里面有一定数量的半护和全护，这两个比例比较少，其中80%是健康老人。

赵良羚：我觉得有几个概念，一是做房地产加一个老年公寓，可能像奚总说的一样不好卖。开始我们讨论的是普通住宅应该有一个养老设施，这个养老设施多少会比较合适，这个定位是造福老人。一层十八间房是几层规模是非常大的，经营一百张床怎么挣钱？一定是连锁发展，我的公司连锁化运营，管理层都在公司，摆出来的房是病区，小院长就是护士长，所有的后台支持都是这样，省的就是人的钱，所以是两个问题。

陈立基：在台湾也是两类，一类是私人机构，台湾可能是三五百。

奚志勇：到我们社区的老人大部分都是跟外面有关系，你要分析老人的需求量是多少。我问了国外都是一百多套房子服务两百老人，这里面有死亡率的关系，美国告诉我的死亡数据是30%，日本是24%，这个数据在中国没有法印证，如果20%的话一年死一百个人，也就是三天死一个人。

陈首春：借助朱总的题目，养老地产也准备好了。到底这个行业现在是不是到了一个时机，作为一个总结请教各位嘉宾，每个人都发表一下自己的观点。

赵良羚：我觉得现在是时机，希望大家都投入来关心老年人，谢谢。

潘勇：我从两年前开始到国内来谈这话题，大概得到了60%以上的人反对，说中国人不习惯老年公寓，认为把父母送到养老院是不孝。到今天为止走到哪儿都听到在做老年公寓，好像这都做老年公寓，这已经到了刻不容缓的地步了。

奚志勇：我们要考虑城市GDP的总量，这个城市GDP达到5000美金了就可以考虑了，毕竟民营企业尽量是往以上做，如果找人跟你一块钱砍一下、五毛钱砍一下就不好做，我们内部要做好外部也要做好，是这样的一种关系。

朱凤泊：相应党和国家的号召实行计划生育的第一代人进入到了60岁的行列了，不管以后他们是醒还是不醒，他们其中一大部分人，或者说一半的人因为只有一个孩子，他们都要或长或短的入住老年公寓，所以从今天开始到未来的几十年是老年设施、老年地产、老年公寓的大发展期。

陈立基：这跟高龄化的数据绝对有关系，现在还不那么成熟，如果各位一定要做的话，要做安养机构还是护理型机构，我这里有一个数据图表可以打出来给大家看，1996年台湾统计做安养的48家，做养护的16家，过了两年之后安养的50家，做养护的33家，又过了两年做安养又多了两家，做养护的400多家，又过了两年做安养的还是53家，做养护的已经到了700多家，这个成长的曲线是一致的，谨提供给大家参考。

陈首春：由于时间关系，咱们对话的环节就到此结束，谢谢各位嘉宾。

主持人：今天的会议大家都特别认真探讨这个问题，不是说每个人介绍自己的项目，很多人都认真的听，感谢大家一直听到最后，说明我们特别关心这个事，大家都有做好的决心。

养老地产建筑设计 篇7

根据去年9月国务院公布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》, 从2011年到2015年, 全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿, 老年人口比重将由13.3%增加到16%。按照世界卫生组织标准, 60岁以上老年人口达到总人口的10%, 为“老龄化社会”;超过14%为“老龄社会”。也就是说, 到2015年, 中国将既是一个人口大国, 也是一个老年人数居世界首位的“老龄人口大国”, 因此, 我们必须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题, 其中居住问题就是一个大课题。

随着政府对房地产市场一轮又一轮的调控, 房地产市场似乎进入了“冰河期”, 开发商的日子似乎也不像以往那么好过了。在这种情况下, 过去不为人知的“养老地产”渐渐成为了人们耳熟能详的新名词。

所谓养老地产, 是指面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品。去年来, 众多国内大型保险企业、地产企业宣布进军养老地产, 引起外界关注。养老地产, 这种新兴的房地产业态, 正被越来越多的开发商视为摆脱现今低迷市场的绝佳选择。

然而, 养老地产是一种以“适老化设计”为核心理念的地产形式, 它不仅仅是建造适合老年人居住的住宅, 还必须提供医疗、康复、休闲、娱乐等一系列与老年人生活密切相关的服务, 在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式, 与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符, 并不是所有开发商都有资金和能力参与到养老地产的游戏当中。在这个远未成型的庞大市场面前, 多数企业都是在摸着石头过河。发展模式的不明确、收益率的不确定、相关政策法规的缺失, 将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

人们不禁要问, 养老地产, 到底是不是追逐利益的开发商制造出来的又一个噱头?养老地产前景究竟如何?

现状：中国还没有真正的养老地产

2012年, 地产调控政策依然如故。在此背景下, 即便是有富余资金存量的地产商也不得不考虑寻求新的获利渠道, 再加之“十二五”规划对养老事业的重视向市场释放积极信号, 养老地产正在成为各大开发商、保险资金和境外资本争夺的热点。

根据媒体报道, 北京顺义东方太阳城去年曾举办一场关于养老地产的小范围闭门研讨会, 竟引来超过全国100多家房地产企业、投资公司和保险机构的报名, 这让主办方始料不及, 也折射出了当下养老地产的热度。

房企试水

去年以来, 面对一波又一波的宏观调控, 国内的房地产企业, 尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏, 尽量超前抢占市场, 养老地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注。

去年, 养老地产已成为万科旗下业务版图的新分支, 而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科宣称以商业地产、旅游度假地产、养老地产作为新的三个主要增长点, “前两个领域, 对于大多数人群来讲都是奢侈品, 可以买, 也可以不买, 但是养老对于相当多的人来讲, 它就是必需品。”

近来又有消息称, 作为万科进军老年地产领域的首个项目“万科幸福汇”项目已落户北京房山, 并将于年内竣工;而在历经两年多的研究之后, 保利地产的首个养老公寓项目已于去年11月奠基。据业内人士透露, 保利方面正在重点研究养老地产的未来发展, 并因此成立了一个小组在国内各地考察, 也曾派专人奔赴日本实地调研养老公寓的运作模式;此外, 华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。

卡森国际副总裁陈维认为, 随着国家保障房的兴起以及土地价格的长期上涨, 传统的住宅开发模式已经遇到了瓶颈, 而作为符合国家战略决策与市场需求的细分市场将借助政策调整获得长足发展, 而养老地产就是其中一类。“未来还会有大批的房地产开发企业进入到养老地产开发, 目前的这些企业则是在试水。”

险资圈地

去年年底, 楼市销售与土地市场一片萧条, 但弱市之下仍有逆势拿地的黑马, 最为吸引人眼球的是保险资金的跨行拿地。

去年12月16日, 泰康之家投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以16亿元的价格拿下昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块国有建设用地使用权。泰康之家是泰康人寿旗下专业从事养老社区投资与经营的子公司, 而此次在昌平拿地, 是该公司进行养老社区试点的具体操作。

实际上, 在投资养老地产方面, 泰康人寿无疑是保险界中步子迈得最大的公司之一。早在2009年11月, 泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格, 成为保险业中首个浮出水面的养老地产项目。此后不久, 泰康人寿又斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地, 计划在当地建造第一家泰康养老社区。据悉, 该项目将于2013年至2014年建成。另外, 泰康人寿已在上海、三亚拿地。

而拥有超万亿资产的中国人寿, 则计划在河北廊坊筹建养老社区, 项目总投资为1000亿元, 首期投资约100亿元。中国人寿董事长杨超曾透露, 中国人寿初步规划构建养老社区“一南一北”的格局, 而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。不仅如此, 在北京, 中国人寿也购置了相当大规模的土地。另外, 国内其他如幸福人寿、合众人寿、阳光保险等保险机构或直接参与养老地产投资, 或者间接推动养老地产进度, 大有星星之火可以燎原之势。

保险资金为何如此热衷进入养老地产市场呢?一位业内人士这样指出了保险企业主要思路:“保险机构需要有新的利润增长点, 需要一个新的持续的利润增长模式。”据该人士介绍, 养老地产向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品, 还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等, 至少可将寿险产业链拉长20～30年。世界老年健康产业基金会秘书长赵晓华表示:“对于保险公司这样一些金融企业来说, 怎样把钱安全有效地花出去是他们需要考虑的事, 而养老地产对资金的吸纳量很大, 就成为市场新的动力。”

养老地产到底是什么?

开发商进军养老产业是一个好事, 但事实上, 养老是一个系统工程, 绝不是盖几所房子那么简单。

“从大的分类来看, 养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。”清华大学建筑学院教授周燕珉介绍说。养老住宅指的是面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品, 其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的配建型和集中建设的专业型两种。社区养老服务中心指的是建设于社区之中、面向老年居民提供专项服务的社区配套设施。养老公寓指的是适应于老年人集中居住、集体生活并提供相关各类服务的居住设施。养老护理机构指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人, 提供护理及医疗服务的设施。

“海归”学者李力曾在国外专门学习和从事物业管理。李力说, 国外的成熟的养老社区, 对老年人的照顾包括许多方面, 比如, 饮食起居、打扫卫生、代为购物等生活照料, 治病、护理、传授养生之道等身体和心理上的照料, 还有免费提供的修理家居设备、家用电器等物业管理上的照顾。有的社区还成立了老年人工作室, 给老年人提供力所能及的工作岗位, 一方面帮助老年人摆脱孤独, 促进心智健康, 一方面给他们增加了收入。

“养老地产在选址、设计、后期服务方面与一般的房地产项目也有很大区别。”李力表示, 在项目规划分区上, 整个项目根据各地域人群生活特点分成若干个组团, 设计成四合院式的结构;设计还将楼房的底层架空, 使电瓶车能够直接开到电梯门口, 既方便腿脚不便的老人, 同时可以避开多雨的气候;项目建设还打破建筑标准, 降低开关插座高度, 地面消除高差, 采用防滑材料铺地。另外, 室内装修无棱角, 特殊区域进行了软包口保护。

“这一系列的服务都不是开发商自身所能负担和解决的, 需要政府、社会、社区等方方面面的努力和配合, 需要政策支持。”李力说, “养老项目不仅要自然环境好, 而且应该是集居住、商业、医疗、度假为一体的成熟社区, 除了给老年人提供完善的硬件设施, 还能提供优质的软性服务。

“中国还没有真正的养老地产”

反观国内, 各类资本一窝蜂钻进养老地产市场, 但却鱼龙混杂, 形势并不明朗。

“现在很多养老项目远离成熟社区, 周边配套设施没有十年八年都难以发展起来。成年人生活都有很大的不便, 何况老人?”他看来, 目前国内一些开发商所从事的养老产业, 更像是一场以养老为名的“圈地运动”。

保利地产集团有限公司副总经理王健也承认, 目前保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点, 但需要投入多少人、多少钱以及采取怎样的运营模式能够盈利, 这是养老地产最大的难点。目前国家对于养老地产的相关政策缺乏, 开发商并没有建立成熟的盈利模式。即使泰康和保利, 也都是通过建养老地产来提升高净值客户的附加值, 以带动其保险和住宅的销售。如何让养老地产真正成为独立的产品形态和业务模式, 还有一段很长的路要走。

“中国目前有一些大型养老设施实际上是专业型养老住宅与养老公寓的混合体。”周燕珉指出, 国内现已建的养老设施的投资方有开发商、保险资金、民营及政府民政部门这四类, 北京太阳城、泰康养老社区、上海亲和源可视为前三者的代表。纵观各类养老设施不难发现, 由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主, 均有“福利”的性质;险资的主攻方向则是高端养老项目, 有度假村的性质;开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。某位开发商告诉记者, 从建造规模、定位来分析, 险资打造的养老项目更像是旅游地产的一个分支, 从大范围来看, 甚至可以归为商业地产。该开发商认为, 险资是想将这些养老项目作为商业地产长期运营, 从而获益。在莱坊房地产经纪 (北京) 有限公司联席董事杨杏妮看来, 开发商主导的养老地产有“动机不纯”的倾向, “北京太阳城立项的时候曾打出了全项目的养老地产牌, 但其实最初拿地的时候并非想做老年公寓, ”她说, “开发商拿地困难是众所周知的, 如果以养老地产的名义拿地则会相应顺利一些, 不能排除这是一种忽悠。很多著名的养老项目, 养老公寓只是配建在项目里的, 开发商都是打着养老地产的幌子来推动其住宅项目的销售。”资料显示, 北京万科幸福汇项目的建筑面积约16万平方米, 其中养老公寓和配套商业仅占2.8万平方米, 养老公寓约有142套房源, 主要是套内面积为60平方米的一居室和90平方米的两居室户型。北京万科方面在接受记者采访时透露, 幸福汇养老公寓的定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。如此定位自然与“公益性”相距遥远。对于这一点, 业内人士似乎已达成共识:中国还没有真正意义上的养老地产。

即将到来的老龄社会, 让养老地产的发展似乎成为必然。但是, 我国目前无论是市场环境, 还是政策、标准的配套, 似乎又难以支撑养老地产的全面发展。

养老需求客观存在

由于养老观念及家庭结构的改变, 传统的家庭养老模式已面临挑战。“中国人传统的家庭观念是主张三代同堂的, 但现在的家庭结构日趋小型化, 尤其在经济较发达地区, 更多的成年子女并不会与父母共同居住。”周燕珉表示。另一方面, 在“421”家庭结构下, 子女要照顾老人难免心有余而力不足。“一对年轻夫妇需要照顾四位老人, 有时可能还需要照顾更加年迈的祖父母、外祖父母, 家庭负担很重。”周燕珉说, “年轻夫妇同时还需要抚养小孩, 又要在职场竞争中生存, 所以子女很难较好地照护每一位老人, 这是未来必须面对的客观事实。”除了传统的家庭养老外, 我国还有机构养老和社区养老等多种养老方式, 而后两者都存在不少弊端。数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体。而且, 养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足, 为追求零事故及便于管理, 难免有把老人当病人的倾向。而以行政区划分的社区养老, 又往往缺乏专门为老人服务的资源, 在养老服务方面的专业性上存在不足。社区的养老服务建设滞后, 住宅设计适合老年人的程度低等。这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。

家庭养老日益困难, 养老机构及社区养老又不够专业, 依托社区建立起社会化的养老服务体系, 就显得尤其必要。养老地产, 似乎正好能够弥补现有养老方式的不足, 满足巨大的养老需求。

不过, 事情并没有这么简单。

许多专家认为, 对于养老产业的支持政策, 目前仍然仅仅停留在研究阶段。对于急速发展的养老地产行业来说, 政策支持缺乏, 从拿地、建设与经营阶段, 开发建设企业都是一头雾水。养老地产尽管前景看好, 但其巨大的投入和缓慢的收益, 使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。在国外, 政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外, 尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。

而且, 如一位业内人士所说, “养老地产至少涉及两个产业, 一是房地产行业, 二是服务行业。任何一点前期的预估不足, 都可能造成投资风险。”养老地产区别于其他居住产业的显著特点是, 既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅, 又要运营和管理养老设施, 直接为老年居民服务。可是, 中国目前在新的养老机构的建设上, 沿袭了其他产业注意硬件而不注意软件的弊端, 缺乏许多相应服务。

由此可见, 考虑到庞大的养老需求, 养老产业的潜力非常可观, 可是, 如果为养老地产找准发展方向, 却是颇费思量的。

市场存量必须明确

业内人士提醒说, 养老产业绝不仅是养老地产, 养老地产范围过于局限, 应纳入养老产业整个体系方有发展前景, 同时, 亦要考虑到风险性, 不能盲目上马。

因此, 在选择养老地产的商业模式之前, 许多问题都需要厘清。

最突出的问题是, 虽然众多开发商发力进入养老地产领域, 但他们对于行业客户需求量到底有多大, 似乎还没有一个清楚的认识。

目前, 开发商们无一例外地将目光紧盯高端养老地产客户。据了解, 这些高端养老客户主要是政府和国有企业单位退休官员、企业主、退休企业高管、大学教师、富裕家庭等。而中等阶层以及普通家庭的养老地产需求则往往被忽略。

正如中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员开彦所说的, “养老地产面对的是社会养老理念、养老机制和养老地产市场问题。有一些数据让我们感觉到市场很大, 但是市场的缺口也很多。”

主要还得靠社区养老

“民政部发布的社会养老服务体系‘十二五’规划中, 提出鼓励引导企业、公益慈善组织及其他社会力量资助或兴办养老机构或设施, 以社区养老作为主要养老模式。社区养老的概念就是加强社区的老年设施。国家应该在每个社区配一个医生, 现在好多社区没有医生, 拿一点药都要到处跑。”中国建筑设计研究院副总规划师韩秀琦表示。

中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任委员王涌彬也很赞同这种观点:“社区养老是非常重要的模式, 应该说是很主要的模式。我认为新盖房子解决不了这个问题, 必须得结合现在的保障房建设解决养老问题。”

他认为, 高端养老地产本身就是一个非常大的产业链, 需要很多专业的护理人员, 而现在没有足够的市场, 也缺乏这样的培训和人才, 所以作用不大。

还有一种观点更鲜明, 认为压根就不需要高端的养老地产。

“我觉得我们把老年问题和老年住宅扯在一块儿了, 我认为是社会存在老年问题, 而不存在老年住宅问题。”北京市规划局原副局长毛钺说, “以后每个家庭都有老人, 难道为了这个事情去建老年住宅吗?我觉得是不可能的事儿。老年人到这个年龄了需要的是社会服务, 有了那些配套, 有了上门服务就解决了。有人把老年分成6 5～7 4岁、7 5～8 4岁、85岁以上三个阶段, 我现在是在第二阶段里头, 可是还没有感觉到我需要一个老年住宅。所以我觉得, 如果一定需要老年住宅, 应当把我们的住宅标准从一开始设计就往老龄化, 或者病残人使用方面来设计, 再把电梯、电脑急救那套东西配备上, 就可以了。不要去专门建一个社区, 其实老年人怕孤独, 怕离开亲人, 怕离开自己熟悉的环境。”

中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任赵文凯观点没有这么“极端”, 但他也表示, 老年的居住问题核心并不是房子问题。

“房子问题很简单, 比如说住的旧楼改造一下比买新房的影响小得多, 现在北京、广州都开展了, 过去老楼加电梯。我觉得对老人的考虑在建筑上面不是大问题, 但是从类型上看, 我觉得有几类:有可能为主的就是居家的, 在社区, 只要增加一些社区的服务内容, 提高住宅本身的标准就可以达到;第二类通过旧住宅的改造, 为什么说这个呢?我发现很多老年人, 其它方面的改造涉及到他的时候他都不想动, 他说我没几年了我不想动, 老年人不想折腾。所以我觉得既有建筑的提升, 适应老年人功能的提升, 也是一个方面;第三类是集中式的, 现在老年公寓总体来讲, 实际上就是升级的养老院。”

可见, 对于高端的养老地产, 赵文凯认为并不是完全没有需求:“不是一点需求都没有, 但是通过房地产市场化可能比例比较低。许多人退休金三千块钱, 能住什么样的房子?能够承受高端养老地产的占多少比例?这可是个问题。”

“从全世界的范围来看, 老龄化的问题普遍是在发达国家比较突出, 像发达国家随着经济发展, 随着福利制度的完善, 老龄化的问题是相伴产生的。因此, 我认为解决老龄问题主要依赖于国家的政策扶持, 以及福利制度的完善。地产首先是一个资本的运作, 是盈利性的, 因此福利性跟盈利性是矛盾, 不可能整个社会上大范围靠盈利性的地产去解决就福利性的老龄问题。”赵文凯说。

其实, 他们的看法也是不少专家的共识:面向高端富裕群体的养老地产更像是一种高级疗养院, 这是没有办法大面积推广的, 所以解决养老问题主要的发展方向还是以靠社区为主。

“两条腿走路”

看来, 要解决养老问题, 应该采用“两条腿走路”的方式, 一条是针对社会孤寡老人和中低收入老年人群, 用加强社区服务、扩大社区配套福利为主的方式, 这需要更多的国家的投入和政策支持;另一条是通过市场机制, 为开发商提供进入老年地产的优越条件。引入发展政策体系, 使开发企业在名誉上、操作上、经济上都有利可得。市场化的目的就是为中高档收入老年人提供条件优越的、寄托生活理想的生活环境, 让社会和子女充分释负。

“养老地产这种长期运营模式, 与房地产开发以往的短期盈利模式天然不符。一旦开发商投入这种项目, 面临的将是5年、1 0年甚至更长时间的运营周期, 此中可能需要不断地在设施和服务上进行更新投入, 这并不是所有人都玩得起的。”一位开发商如是说。

“但是, 房地产市场必然会细分, 企业面临必然的经营选择。在这种情况下, 养老地产是一个不错的契机, 甚至是我们需要去主动培育的一个市场。甚至可以说, 我们是在赌未来。这也是为什么我们在项目中不断提高养老设施的比例, 可以说能想到的、想不到的, 我们都在积极地引进, 然后根据市场实际情况进行组织, 摸索最适合当地的盈利模式。”

最现实的，即是最可行的

有人预测, 我国养老产业有巨大商机, 于是, 许多开发商争先恐后地挤进该领域。从未来养老产业的商机、社会需求以及无任何松动的房地产调控政策等方面的情况看, 开发商们的这个决策似乎也是正确的, 甚至是前瞻性的。

然而, 虽然“养老地产”看上去很美, 但通往养老产业美丽前景的道路并不顺畅。只要进行理性的分析, 我们都能清楚地看出, 养老地产其实是高端休闲地产或旅游地产的一个分支, 在高端地产发展仍不充分的情况下, 养老地产的开发更不成熟, 国内甚至还谈不上有成功的模式。在这种情况下, 即使要开发养老地产, 也必须认清并直面如下问题:

首先, 虽然我国目前已经逐步进入老龄化的社会, 但是, 中国人几千年来的养老观念和生活习惯, 仍然是希望和子女甚至是孙子女住在一起。为什么我国老年人喜欢与子女住一起?一方面, 老年人都普遍害怕孤独, 需要下一代或隔代陪伴, 渴望与子女交流, 享受天伦之乐的亲情;另一方面, 作为30～40岁左右的社会主力军, 按照中国的传统, 也需要父母帮助照顾孩子及家庭, 而将父母送进福利院养老被普遍认为是不孝的。因此, 在已经不再工作的老年人当中, 就目前乃至近几年来看, 真正选择自己单独居住或远离子女单独居住的仍然是少数, 许多老年人即使未必选择与子女同住, 但也会选择与子女住在距离比较近的地方, 以便于亲情的交流。同时, 如果做一个项目, 明确是“养老地产项目”, 而非老人也难以选择购买或入住。也就是说, 养老地产的客户群体将会很窄, 这是开发者首先面临的一个问题。

而且, 养老地产到底应该定位于高端还是低端?如果做成低端的养老院、老年公寓等, 则无法与普通地段、普通价格的楼盘竞争, 开发者将面临着尴尬的局面, 而且名不副实、无甚新意。与其做这种名义上的养老地产, 还不如做普通大众项目的受众多。如果定位于高端, 一方面, 根据我国传统的消费习惯, 越是老年人, 消费越慎重, 中国的传统文化中, 多数老年人的潜意识中, 还是希望将积蓄留给子孙后代, 而不是自己大笔消费或将积蓄全部消费完;另一方面, 绝大多数老人都属于中低收入家庭, 这是一个不争的事实, 家庭条件恐怕也不允许将他们送进高端养老地产。所以, 能选择高端养老地产项目的客户群体将是更窄, 不利于项目的推广和销售。

养老地产“幌”言 篇8

原因在于，数量有限的公立养老院进不去，要排长队等候；一些民间养老机构收费普遍偏高，服务也不到位。

放眼全国，像程奶奶一样找不到合适养老机构的老人不在少数。目前市场上可供选择的养老地产基本分为“房企系”和“险企系”两大类型，但无论哪一类，门槛都高得离谱。动辄数十万甚至数百万元的费用，将许多有养老需求的老人挡在门外。

不可思议的是，在老年人难找到合适养老场所的同时，一些民办养老机构却因入住率低而发愁，有些养老机构只有少数几个老年人入住，贴钱运营已成常态。生意清冷的养老机构甚至让投资人觉得，做养老产业只是一厢情？愿，没有出路。

这样供需脱节的现象，并没有因为眼下养老地产的火热而改变。相反，现在各类打着养老旗号的地产项目，最终都没有建成真正的养老设施，而是配套极少数养老设施作为点缀。

土地成本高是开发商面临的最大难处，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。如果养老地产的土地获取途径跟商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7？10年，是商业地产的2倍。

在这种情况下，若非出于无奈，没有哪家开发商愿意拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。因此，更多开发企业都是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后开发成住宅销售。

“养老”也就成了开发商从事商品房开发的幌子。

业内一直声称，我国养老地产没有盈利模式，但有专家认为，养老地产运营不好的一个重要原因是，目前养老地产没有真正做到为老年人服务，没有充分结合老年人的需求，而过分在意快速的投资回报。