招商部制度
一、工作制度
为充分发挥部门个人的综合能力及提高团队友爱精神和发挥团对的力量，特制定如下部门制度：
1、每天按时上下班，不迟到、早退；
2、每天早上上班时进行简短会议，进行上一天工作总结和当天工作安排，并做好扼要记录；
3、每天下班时要整理好自己办公桌，要求保持清洁、整齐；
4、每次外出市场调查或洽谈客户要做好详细记录，并按规定的表格填写好，在当天下午或次日上午上交招商总监；
5、每周作好周工作总结，包括客户跟踪记录、外勤洽谈记录总结、周个人招商业绩总结、上周工作计划完成情况等；
6、每周进行总结及计划，要求书面做出下周的个人工作计划；
7、每月月底要书面作出下个月的个人工作计划和本月工作总结，并对本项目下一步工作的开展提出可行性的建议；
8、不拉帮结派，团结同事，遇到问题时不推卸责任，与公司其它部门同事之间保持良好的沟通；
9、服从上司，按时按质完成上级分配的任务，并及时上报工作进度和结果；
10、注重个人形象，穿着干净整洁；
11、洽谈跟踪客户时，遇到不能处理或不会处理的情况，及时上报，不可盲目处置；
12、特殊情况需请假时，要经招商总监批准并交接好休假期间工作方可；
13、在未经许可的情况下，不得泄露招商部的任何信息；
三、工作要求：
为能顺利开展部门的各项工作，发挥良好的团队合作精神，按时完成招商工作，对部门人员进行合理的分工，制定以下要求：
第一页（共二页）
团结一心、超越自我、不达目标、誓不罢休
1、现场接待：
A、负责招商部和现场客户的接待，带领客户看场地及促成客户成交；
B、负责签订租赁确认书及租赁合同工作；
C、负责做好现场客户登记，客户分类、统计等工作；
D、负责登记客户归属，消控表的更新工作；
2、招商拓展：
A、负责客户的拓展招商工作，每天完成20个以上客户的拓展；
B、按指定分配区域拓展，每天做好拓展的客户登记；
C、对自身拓展客户及时跟进，并做好记录；
D、协助完成上级领导临时安排的工作；
第二页（共二页）
团结一心、超越自我、不达目标、誓不罢休
无论是东部沿海发达地区还是中西部后发展地区，招商日益成为政府的重要工作，成为政府最大的政绩工程。关于招商活动场次、规模、费用虽然没有正式而全面的统计，但目前几乎所有的省、自治区、直辖市一年至少在香港或上海、广州等大城市举办一次招商会;在香港、上海、北京、广州等大城市，平均每个月不止一场省级人民政府举行的大型招商会;在内地沿海发达地区杭州、温州、苏州、南京，几乎每天都有地级市以上人民政府举办的大型的招商活动。一些地方还通过当地的特色活动，如桃花节、美食节等节事活动，进行招商，所谓文化搭台，经贸唱戏。
目前全国招商突出的特征是政府全员招商，招商已经成为地方政府最大的政绩工程。在许多地方政府，招商不只是招商局的工作，而是所有党政机关共同的任务。几乎所有的市、县，每年都将招商作为重要的考核指标，层层分解到各个党政职能机构、个人，包括一些看起来与经济和投资并不直接相关的部门，如组织部、教育局等。还有的开发区，高薪聘用招商员工。
2 招商工作已被异化
2.1 招商引资已经演变成地方政府之间优惠条件的血拼，优惠条件与招商效果成了二律背反
从国际经验来看，外资进入的方式，有绿地投资即新建工厂，但更多的是采用购并的形式，也就是说，外来资本更喜欢与当地的企业资源直接结合。在这一个过程中，企业处于主导地位，完全从企业本身的发展战略与目标出发，确定投资项目与区域。在这中间当然会有许多的投资服务公司，比如金融机构、投资银行等中介为其服务，政府应处于从属的地位，主要是负责营造一个有利于公平竞争的投资环境。在我国政府主导的招商模式中，政府不是当地企业的经营者，也不是企业投资与购并的专业服务机构，政府完全是从社会经济管理者的角度出发，为了实现其社会经济发展的目标，而力求引进外来资本，特别是绿地投资，即直接投资建厂，使当地GDP获得增长，税收增加。政府作为非经济组织，只能利用自己掌控的政府资源与经济资源，来影响企业的投资决策，这样，招商当然最容易演绎成政府与政府之间为争夺大企业资源，而进行关于资源、优惠政策的大血拼。政府招商越积极，政府与政府之间的竞争越激烈，企业的选择面就越广，要价的砝码就越多，于是招商的优惠条件成了招商的二律背反，即招商的条件越优惠，招商的效果可能越差。
2.2 破坏了投资环境，不利于企业公平竞争，抑制了中小企业的发展
虽然所有的政府目前都在强调软环境建设，以营造当地良好的商业氛围，但是，在我国现行的经济管理模式中，政府对经济管理主要是通过行政手段而不是法律手段，因此政府在政策的运用方面拥有相当大的自由裁量权。政府在招商引资活动中，政府利用自身掌控的经济与行政资源，实行差异化策略，即视企业的规模与投资项目的额度区别对待，给予不同的政策支持。比如，土地出让价格与税收政策基本上都是一个企业一个价格，一个企业一个政策。由于政府招商的直接目的在于GDP与税收的增长。相对于中小企业，大企业GDP的贡献大，提供税收的能力强，所以，所有政府都特别钟情于有实力的大企业、大项目，几乎所有发达地区的开发区都有投资额度的控制指标，投资额度越大的项目在税收、项目用地等方面享受的优惠条件就越多。
相反，中小企业，特别是本地尚未上规模的企业，不仅由于其规模与税收贡献小，根本得不到政府的重视。内外资企业有别，大企业与小企业有别，已经成为一种常态。特别是在审批土地指标的时候，地方政府宁愿将土地空置以待大企业，也不愿给予本地小企业的发展与扩张。目前一方面是轰轰烈烈的招商活动，另一面却是当地中小企业生存发展环境的恶化。
2.3 滋生了新的腐败，影响正常职能的有效发挥
政府官员过大的政策自由裁量权，有可能为招商腐败的产生提供条件。有个别官员，利用亲友关系，进行假招商，骗取政府资源。比如编造假的投资项目，低价获得土地。同时，以招商为考核重点，特别是一些欠发达地区过重的招商指标，让政府职能部门忙于招商，无心本职工作，产生了不良的社会效应。
3 招商制度影响和改变着中国经济发展的路径
新制度学派认为，科学技术的进步虽然对经济增长起着重要作用，但真正起关键作用的是有效率的经济组织，一种能够提供个人刺激的有效经济组织是经济增长的决定性因素。有效率的经济组织需要在制度上做出安排和确立所有权以刺激个人的经济努力变成私人收益率接近于社会收益率的活动。
我们知道，政府招商，其本质是利用手中资源、政策权力，对不同的企业实行差别政策，主导社会经济活动。由于政府不是经济组织，不以追求利润为目标，其目标在于GDP的规模与增速的最大化。因此，政府对企业的选择与市场对于企业的选择并不一致。大企业与税收贡献率高的企业，就可以获得低价土地与税收减免，这其实是政府对大企业实施补贴。中小企业因为不能获得政府支持，从而处于不利的竞争地位，面临更大的生存与发展压力。
某种意义上，创业的环境，小企业的活力，是一个国家经济竞争力的重要表现之一，而我们现实的招商引资政策，有意或无意地抑制中小企业，甚至破坏创业环境，从根本来看，不利于我国经济竞争力的提高。由于政府掌握着企业与社会经济发展的重要资源，因此，政府的偏好与价值取向，直接引导企业与社会行为取向。一是企业为了迎合政府的需要，盲目扩张，或者虚假扩张，以增加与政府谈判的砝码;二是企业与个人以更多投入去研究政府，进行政策公关，通过对项目的包装或者虚构项目，获得政府的优势资源，从而实现个人的利益目标。比如以政府支持的教育项目、工业项目为名号，骗取低价土地，然后进行土地使用权转让，改变使用性质，获取巨额差价收益。这样显然不利于社会经济的发展。政府招商正在改变企业的行为取向，影响中国经济发展的路径。
参考文献
[1]吴敬琏.中国增长模式抉择[M].上海:上海远东出版社, 2006:12.
[2]刘世锦.关于我国增长模式转型的若干问题[J].管理世界, 2006 (2) :10-11.
[3]钱纳里, 等.工业化和经济增长的比较研究[M].上海:上海三联出版社, 1989:112.
[4]张素芳.论经济活动从政府主体向市场主体的转换[J].江汉论坛, 2004 (5) :13-14.
[5]方栓喜.政府主导型经济增长方式的正负效应[N].经济参考报, 2005-7-30 (3) .
在此背景下，张运君博士的新作《晚清书报检查制度研究》就显得尤为珍贵。该书共分为三章，分别论述了清廷对一般书籍、报刊和教科书的检查与审定。作者在第一章开头追溯了中国书籍检查的简要历史。晚清统治者和历朝君主一样，对书报进行检查是为了维护统治。然而，鸦片战争以后，清廷自身也逐步向西方学习。在学习过程中，西学中对清廷不利的思想学说也难免渗入中国。因此，晚清对一般书籍的检查面临更为复杂的形势。作者仔细梳理了晚清朝廷查禁书籍的制度建设和政治运作，指出清廷并未建立完整、系统的制度。
作者在第二章中详细讨论了晚清政府报刊检查的方方面面，认为清末形成了较为完备的报刊检查制度。时处社会转型时期的晚清社会，报业极为兴盛，民众思想活跃。特别是在维新、革命运动勃兴后，报刊的宣传屡屡触犯清廷的禁忌，朝廷加强了对报刊的检查与控制，从制度上、措施上进行了前所未有的强化。这其中，有大量的中央、地方机构参与对报刊的检查，对这些检查机构所发挥的作用，作者逐一进行了分析。作者还讨论了清政府报刊检查的程序，特别是对新刊新报的立案注册等管理措施，作者运用详细的史料，进行了细致的考证，结论令人信服。这一章最有分量的当属第三节《控制与反控制：报禁种类、方式、处理及反报禁的斗争》，作者分门别类对清政府严查的违禁报刊进行讨论，还借用传播学理论，对朝廷对报刊的软控制与硬控制进行阐述。作者以《民呼日报》为例，从报刊、报馆、报人三个方面来阐述政府对违禁报刊的处理措施。报馆要监督政府，政府又要控制舆论，故报馆自产生之日起就必然与官府存在矛盾和冲突。报禁与反报禁的斗争持续不断，贯穿于清末的最后十余年。清廷的报禁也引发了国内外舆论的广泛的批评与指责。
该书的第三章详细讨论了晚清政府是如何对教科书进行审定与控制的，这是作者最花心思、最见功力的一章。20世纪初，清政府大力发展教育事业，大兴新式学堂，新式教科书大量涌现。由于教科书在影响国民思想、塑造国民世界观方面的突出作用，清廷适应形势的变化，减少了对普通书籍的审查，加强了对学堂教科书的检控与管理。清政府一直在进行教科书国定化的努力，但终因主客观条件的制约只能推行教科书的审定制度。作者在该章中首先讨论晚清教科书审定制度的形成过程与阶段，又分析教科书审定的宗旨、原因、机构、人员，以及审定的范围、程序、措施、效果与特点。作者以细致的分析，认为清末政府对教科书的审定制度最为完备。但作者在书中也指出，对清政府的书报检查和教科书的审定政策，绝不能割裂开来看，书报检查是当局控制国民意识形态的一种工具，是统治各种思想的手段。
通观全书，读者可对晚清书报检查制度有非常好的整体把握，这得益于作者高超的宏观驾驭技巧。作者从普通书籍、报刊和教科书三方面入手，将晚清书报检查制度的主要脉络清晰地呈现给读者。对史实的精致考证，也是该书的一个特色。作者对史料收集和史实的考证付出了巨大的心血，利用多种未刊史料对不少细节进行考辨。例如，对京师大学堂颁布的《暂定各学堂应用书目》，学界多认为并未发生作用，而作者通过一手材料考证了该书目在清末各学堂多有推广使用。再如，对晚清教科书的审定，学界或认为根本未形成制度，或以光绪二十九年（1903）《奏定学堂章程》的颁布作为形成标志，而该书通过详细论证，指出光绪三十二年（1906）至三十三年（1907）学部颁行第一次审定初等小学、高等小学暂用书目表及暂用教科书凡例，标志着晚清教科书审定制的正式确立。凡此种种，不胜枚举。从史学角度出发，该书不失为一部信史。但作者并未满足于史实的考证，而是进一步借鉴新闻学、传播学的相关知识，探究书报检查制度与意识形态控制这一宏观问题。
毋庸讳言，正如北京大学历史系郭卫东教授所认为的，该书“也有个别‘言之成理而未彻，持之有故而未周’的地方”（《序言》第2页）。比如，作者通过详细论证，指出“晚清政府对一般书籍的审查，并未形成完整、系统的制度”（第73页），但未能就此深入一步，探究清廷未能建立系统的书报检查制度的原因，是清廷对此不够重视而认为没有必要？还是清廷统治能力低下而无能为力？此外，作者若能利用西方史学界和新闻检查方面的成果，将晚清书报检查制度放在一个更广阔的背景下研究，该书的分析会更上一层楼。
（《晚清书报检查制度研究》，张运君著，社会科学文献出版社2011年出版，397页，59.00元。）
（收稿日期：2012-11-05）
第一部分 2010工作总结
概述
从2010年4月15日来到新城万博商业管理有限公司至今，已整整八个月零十五天，我始终怀着饱满的工作热情，与上级领导及同事深入沟通和学习，先后从事万博北岸城潮流百货的项目招商以及九月下旬开始的新城上街的招商工作。现将自己近一年多的收获与感悟做一个全面的总结，鞭策自己，再接再厉。
一、万博北岸城潮流百货项目筹备及招商
入职公司北岸城项目招商部，作为招商主管，经历整个项目招商的筹备及负责案场整个招商流程的把控。在整整5个多月的时间里，严格按照招商倒排表的计划落实各项工作。从前期招商中心的落实，筹备，与企划各条线配合制定招商手册；参与招商人员的招聘、培训；与领导和各部门的沟通交流，工作有条不紊的进行。把计划合理的安排到每个月、每周。从初期的各个专业市场派发宣传单页，共分2批次在全市及周边市场派发近万份单页。对外部商家的走访拓展，并形成有效的商户资料和回访记录。招商中心接待来访商家，并对商家做有效地引导，并对商户的意向做区分。共累积了意向度较高的来访商家1150家。公司组织商户办理VIP卡，并举办了3次招商推介会和一次竞拍会。与会人数共达到了928名。在将军弄小吃街的选铺大会上，有近50名商家竞争21个铺子，体现了商户对北岸城的认可。在整个北岸城筹备及招商中，在领导的带领下，同事和各部门的通力合作下，工作有所突破，也学到了许多工作的技巧，明确了方向和自身的不足。在今后的工作中更需要自勉和提高。
二、指导专业化招商团队的工作实践及培训
随着项目的展开，招商团队从前期的5-6人发展到16人。前期入职之后对招商人员从项目，市场分析，招商接待拓展技巧各方面进行相关培训。根据招商的各个时间节点有侧重的展开工作。在现场，对商场的基本结构，现场的布置，最基本的礼仪接待和话术技巧做深入分析，使得每一位招商专员能尽快的掌握接待工作；在拓展中，对于每个市场及业户类型做了充分的分析和排摸，以便于在每次拓展中都能更好的把握业户。同时，对于工作展开在每次下班之前团队做了很好的沟通与现场模拟，及时纠正一些不到位的工作，并且统一说辞口径。招商专员是否成熟取决于心态与认识问题的角度。因此，至始至终没有忽略工作心态的调整，通过经常的谈话交流，活动交流来提高大家的积极性，同时也对各人的工作展开提出计划，指标。
三、部门协作及招商政策细节沟通
在工作期间，让我对团队这一概念有了更全面的理解，招商工作需要其他各个部门的大力支持。招商部与企划部，物业部，人事、财务等相关部门都有着良好的沟通与衔接。参与制定招商政策，合同和管理规定时，得到了领导及其他部门的帮助，使得效率得到很大提高，这让我明白团队的重要性，无论在内部还是各部门之间，只有保持凝聚力，互相理解才能发挥工作效率，提高工作的执行力。
四、上街项目招商工作的落实，细化跟进
因工作调整，在今年的9月下旬调到新城上街从事上街项目的招商工作。到了新的项目可以说是从头开始，在领导的指导下，对上街的经营现状，周边商业做了充分调查，对小业主的租金要求做了了解，制定了可行的招商政策和方案。并对武进及常州周边做了拓展，以儿童配套、早教、美容、餐饮等业态为主，累积一定的商户数量。并对上街之前的商户和来访商户做了重点跟踪。现已出租672平米，获得了一定的租金收益。还有陆续的商户在跟进中。目前上街招商经营使用的年限仅剩23个月左右，租期短；业主目前不愿配合谈及返租期后的租金水平，存在一定困难。相信通过努力，按照既定的招商目标推进，一定会做出成绩。
第二部分 存在的问题及改进
一、提高自身和团队的商户管理水平
在工作过程中，总结发现，自身在对文案，商户的维护上，有所欠缺，主观意识过强。在商户管理上需要加强，要做到数据条理化，清晰化，需要进一步提高。
二、进一步增强沟通与协作
在工作中需要取长补短，学习更多工作中的经验，弥补自己的短板。加强与各位同仁的指导交流工作，丰富行业经验。
第三部分 2011工作计划及目标
1.上街项目一线招商工作的持续开展,目标达成明年的招商工作即将全面展开，目标是租金收益达到650000，租赁面积达1800平米。工作会以此为目标，保证个人及团队的完成。
2.对项目业态布局、特色提升、招商规划提供可操作性方案
3.在招商流程阶段，对商户经营业态进行特色、细节引导，对业主进行代理招商的引导
总经理岗位职责：
1、在总公司的领导下，全面负责招商部的日常管理及各项考核工作。
2、贯彻执行总公司的各项规章制度，完成公司下达的各项工作任务指标。
3、制定每月的工作计划及月工作总结上报公司。
4、负责招商部内部人员调配、业绩考核等工作。
5、及时发现现场存在的问题，并加以解决。
6、组织安排各大商场及市场的市调工作。
7、协调好与其他公司及各职能部室的日常工作关系。
8、定期收集整理员工提出的合理化建议并落实。
9、亲自向员工传达公司重大事件、重大活动的须知及内容。
10、完成公司交办的其他工作任务。
副总经理岗位职责：
1、在总经理的直接领导下，具体负责招商工作，直接对总经理负责。
2、协助总经理完成公司下达的各项工作任务。
3、负责本部各个岗位之间的工作管理及具体工作安排。
4、负责本部门各工作人员的工作判定及工作考核。
5、组织实施本部门员工的培训工作。
6、负责各项例会的组织召开。
7、协助部门经理解决处理员工与商户的纠纷问题。
8、在招商过程中根据市场变化灵活调整招商策略。
9、完成总经理交办的其他工作。
招商主管岗位职责：
1、完成总经理、副总经理所安排的各项工作任务，直接对总经理、副总经理负责。
2、负责本部门员工日常行为的检查管理工作，包括言行举止、仪容仪表、站姿站位、个人卫生等。
3、负责对本部门员工工作安排及个人行为准则的判定，有权进行对违反规定及不服从管理者进行处罚（上报总经理、副总经理批准签字）。
4、负责实习管理人员实习期间培训与评定工作。
5、负责对本部门员工的业务职能培训工作。
6、负责本部门员工的考勤、外出、就餐等管理工作及上报。
7、负责本部门所用物资的统计和申购。
8、负责汇总招商员的招商信息，整理分析后上报领导。
9、带领招商员进行日常招商工作。
招商专员岗位职责：
1、认真完成领导安排的各项工作任务，工作中遇到的问题及时向领导汇报，直接对招商主管负责。
2、遵纪守法，严格执行公司的各项规章制度，秉公办事，不徇私情，廉洁自律，自觉维护公司的利益。
3、团结一致，听从指挥，主动配合公司管理人员，做好招商工作。
4、认真学习招商部组织的各项培训，熟悉本职工作。
5、热情接待好每一位来访或承租的客户，耐心向商户介绍商铺的位置、面积、价格，本商场的经营理念和服务宗旨以及各楼层的规划布局。一切以商户为中心，严禁与商户争吵。
6、配合领导做好合同的签定与核对。
7、签订合同时，配合财务部组织好承包金收缴工作。
8、积极配合各部门做好商户二次装修的通知、联系与协调工作。
9、提高服务质量，改善服务态度，搞好与商户的关系，热情为商户解决困难。
10、热爱公司，保护公司知识产权，严禁透露公司资料及公司商业机密。
11、完成上级领导交办的其他工作。
行政文员岗位职责：
1、认真完成公司领导安排的各项工作任务。
2、执行办公用品的统计、发放。
3、信件的收发、文件资料打、复印，传真管理。
4、执行印制名片的联系、校对稿件与管理。
5、执行固定资产及低值易耗品的管理。
6、执行书籍、文件等文字资料的规范管理。
7、饮用水管理、订餐、订会议厅、订房、订票等。
8、来访者接待、会议活动管理。
9、保护公司知识产权，严禁透露公司资料及公司商业机密。
10、完成办公室工作的其它内容。
一、工作人员劳动纪律条例：
1、在工作时间不准吃零食，不准打私人电话和从事其他娱乐活动；
2、工作时间不得上网、闲谈做与工作无关的事情；
3、统一着装，周一至周六必须着工装，保持工装整洁；
4、工作时间必须佩戴工牌；
5、有事请假必须提前1-2天向部门主管申请，报经理签字，否则按旷工处理，三次旷工以上公司有权辞退；
6、保持办公场所的卫生环境；
7、节约使用办公物品，杜绝浪费；
招商专员工作细则：
1、详细的了解每一位有合作意向的商户，所要经营的品牌，即对我商场招商政策和规划布局有什么合理的意见和建议。
2、认真、仔细的填写好每一位来访的商户资料，尽可能的要求他（她）留下联系方式。
3、积极引导一些对品牌经营理念较淡的客户，转变他们的经营思想，使他们能够从杂牌经营的风格转变为品牌经营理念。并且给客户推荐一些适合本地消费的品牌供其选择。
4、招商人员必须认真的学习和了解各种品牌及其经营风格，必须了解金银珠宝、化妆品、皮鞋皮具、男女服饰、品牌内衣、文胸、体育用品、家居饰品、床上用品等品牌商品的名称和类别，以及它们的产地。
5、招商人员和客户在合作条件洽谈确定后，要求客户缴纳商铺定金，在定金单上填写好商铺定金金额，合作条件及经营品牌后，带客户去财务部交纳。
6、招商人员对已交订金的客户在要求期限内和商场签定合同，并且跟踪该商户的装修、上货直至开业。
7、商户以个人名义与商场签订合同时，需持本人身份证及复印件亲临签订。
8、以法人名义与商场签订合同时，需持本公司有效营业执照等相关手续及复印件并有公司法人代表或法人代表委托人（持有效委托书）及本人身份证和复印件亲临签订。
9、以品牌厂家或加盟商、代理商（批发、零售）名义和商场签订合同时，须提供厂家六证：营业执照、税务登记证、企业组织机构代码证、授权经营书（原件）、注册商标、质检报告。
10、各品牌在签订合同后，由商场招商人员提供铺位平面图，要求各品牌商按商场提供的平面图尺寸，提供该品牌厂家制做的装修效果图、平面图、电路图，经商场有关人员审核签字后方可进场装修。
11、装修结束后，须经商场招商部和工程部验收合格后，方可撤离现场。
12、客户登记以客户到场登记为准；
13、做好咨询内容及客户资料登记，客户登记不得涂改和销毁；
14、客户登记必须是客户全名或有联系电话为确认依据；
二、招商制控管理：
1、招商控制由招商经理负责，如发生特殊情况，招商经理不在，由现场经理具体执行按排，并在第一时间向部门主管汇报；
2、招商人员不得随意向客户做保证和承诺，如因此发生不良后果，由该招商员承担全部责任，在解决问题后，公司视情节轻重有权辞退；
3、招商人员不得接收客户订金、租金；定金、租金由招商部统一安排收取；
三、招商介绍应注意的问题
1、应了解客户的真实需要及合作心态。
2、应清晰介绍项目优点，让客户尽快留下良好深刻的印象。注意要点：
1、做好每一次接待，不要期望客户看一次就能租下来。
2、在客户在看现场过程中在不同的地方给客户介绍什么，应事先设计好。
3、为防止客户丢失资料，按公司预设的表格并与存档。
4、客户走时，可视接待情况留下下次再见面的线索，如“欢迎您下次再来”
电话复访（复访目的）
1、进一步了解客户的租赁意向。
2、进一步推进客户对项目的认知度。
3、保持联络，力促合同签定的机会。注意要点：
1、语气要有激情，内容要有新意。
2、楼盘应及时通报情况，让客户掌握信息。
3、原则上来访后第二至三日复访，意向强烈的客户除外。
4、电话复访的时候，应再次激励客户前来看现场，并与客户达成再次通话的时间。
5、事先想好谈话的内容，再打电话，并参照以前谈话的内容，尽量避免重复话题，浪费时间。
6、中午最好不要打电话，以免影响客户休息。
7、检查自己有没有未向客户介绍到的地方。
8、复访密度不宜太高，以免引起客户反感。收取定金注意要点：
1、在最后关键阶段，应以动作暗示引导客户付定金。
2、收取定金时进度要快、稳。
3、一边收钱（财务负责人），一边填写合同（招商员），一边解释。
4、可陪同客户去取钱并返回招商部办手续，以防在中途客户发生变化。
1 系部联络员的概况
1.1 系部联络员的概念
系部联络员有别于学科馆员, 但是工作性质又类似于学科馆员。笔者认为, 系部联络员是指具备图书情报知识, 对文献信息资源检索与使用相当娴熟的图书馆馆员, 通过学习对某系部学科专业有一定了解和认识, 主要负责该系部相关学科专业文献的选择与评价、书目文献的组织、了解系部度读者对图书馆资源的需求、提供相应文献信息资源保障服务。也就是说系部联络员不局限于必须掌握或具备某学科专业知识, 也不用提供太深层次的文献服务, 却又能有效地与系部进行联系, 搭建起系部读者与图书馆之间沟通的桥梁, 是不具备开展学科馆员资质的图书馆提供的一种改变传统服务方式, 提高服务水平的重要途径和发展方向。系部联络员的终极目标是学科馆员, 也是图书馆发展到一定阶段的必然产物。
1.2 系部联络员的职责
系部联络员的主要责任是:本着“读者至上, 服务育人”的宗旨, 负责宣传介绍图书馆文献资源建设情况、图书馆网站的功能, 介绍图书馆近期工作;负责征求各教学系部师生对图书馆工作的建议和意见, 以书面等形式及时反馈给图书馆工作领导小组;负责分工系部图书馆读者应用技能培训, 图书馆网络信息资源的使用培训;深入系部了解师生文献信息资源需求, 积极开展馆际互借和文献传递服务, 开展馆藏资源的个性化培训和服务工作;经常保持与系部师生的沟通与联系, 并做好登记工作, 及时反馈负责系部师生读者提出的问题和需求。
1.3 系部联络员的分工
在开展各项工作之前, 要成立系部联络员工作领导小组。由图书馆馆长担任组长, 主要负责人担任副组长, 成员由图书馆系部联络员组成, 主要负责具体联络工作。一般高职高专类院校系部设置和专业设置比本科院校少, 所以可以一个系部配备一个系部联络员, 并且确定下来后最好每年不做变动, 便于联络员工作开展的连续性。领导小组责任:确定系部联络员分工, 定期召开小组会员, 制定工作单, 检查落实系部联络员制度执行情况, 定期进行检查, 对联络员进行考核, 对联络员收集的建议和意见及时进行讨论处理, 解决存在的各种问题。
2 系部联络员制度建设
2.1 注重联络员队伍建设
建立一直高素质的人才队伍可, 这样才可以为系部读者提供高水平的服务, 引导和培育读者建立正确的文化消费理念。在馆内挑选的系部联络员要熟悉各种电子、网络、印刷型文献, 以及检索工具、方法等, 还要通过各种途径补充、加强各自对负责系部学科专业知识和技能的学习, 鼓励他们去相关院系听课, 与相关专业的专家交流学习, 及时掌握学科的前沿动态, 不断提升整体素质。有计划地对在联络员进行在岗培训, 是系部联络员制度建设的基础, 亦可以根据院校学科特点, 引进专业基础好, 外语水平和计算机能力强的毕业生。学科联络员制度将极大地激发出工作人员强烈的求知欲、责任感和成就感, 从而调动他们的工作热情, 起到锻炼队伍、培养业务骨于的作用。[1]
2.2 加强相关规章制度建设
既然图书馆想把系部联络员作为一个长效机制来抓, 就要有明确的制度或相关规定来约束和指导系部联络员建设, 可以制定《图书馆系部联络员制度规范》等规章来规定系部联络员的权利与义务。为保障系、部联系工作顺利开展, 图书馆采取相应的检查保障措施, 建立一个科学合理的管理体系是保证系部联络员制度实施的关键。这个体系应该包含联络员的选拔, 评价和相应的工作规范, 在认识制度中建立稳定的任命、考核、奖惩和晋升的体系, 激发馆员的主动性和责任感。在管理制度上, 坚持定期的专业培训, 以保证知识的更新和专业水平的不断提高;在分配制度上, 要严格执行奖惩制度、坚持按劳分配的原则;在岗位上引入竞争机制, 不仅能够提高岗位的服务能力, 更能增强图书馆自身的活力, 从而促进整体服务水平的提高。[2]
3 系部联络员工作的开展
3.1 转变服务模式, 提供主动服务
网络环境下, 图书馆作为高校信息保障中心的地位已经被大大地削弱, 教师和科研人员不用到图书馆来而通过网络就可以查找到自己所需要的文献和信息, 学生读者对图书馆服务的需求也呈逐年递减的趋势。图书馆如果不改变服务方式、提高服务质量的话, 在高校中的地位会进一步下降, 甚至将来也许会影响到高校图书馆的生存。[3]因此, 图书馆要由资源主导型向服务主导型转变, 由被动的传统服务向主动的创新服务转变, 学科联络员制度的建立旨在实现图书馆这些功能的转变, 进一步提高高校图书馆文献信息服务水平。在服务理念上, 始终坚持读者至上、一切为教学科研服务的科学内涵和实践要求;在服务内容方面, 把信息开发、学科咨询和用户培训统一起来, 努力实现信息资源的深度开发和利用;在服务方式方面, 系部联络员从主动性服务出发, 把定向服务和动态服务结合起来, 不断推进服务的专业化和个性化。
3.2 转变沟通方式, 步步先入为主
3.2.1 针对系部教师, 开展面对面交流
通常情况下, 许多读者的信息需求一开始是模糊不清的, 常常提出一些不相关或不完整的问题, 这时只有通过语言的沟通才能发掘读者的需求, 对读者所提出的问题进行不断的修正, 才能获取读者真正所需的信息。[4]系部教师是教学和科研的核心, 因此开展“一对一培训交流”工作, 能够获得读者真正需求, 图书馆也才能“对症下药”。由系部联络员小组统一开展, 责任分工明确, 统一培训内容同时注重培训的个性化。交流内容包括:介绍图书馆图书及期刊采购流程;介绍图书馆文献信息资源及其使用方法;解答教师在使用资源中遇到的问题;了解教师课题研究方向等。交流结束后, 工作人员汇总培训交流结果, 根据交流结果总结、研究, 进一步提升图书馆服务水平。
3.2.2 多种方式并举, 打造沟通无缝隙
除了下到各系部参加例会、对教师进行面对面的交流, 图书馆系部联络员还可以通过学院内部邮件系统群发邮件的形式与系部读者进行沟通;通过图书馆主页宣传栏及时给全院师生发布和传达图书馆馆藏信息;使用在线交流软件, 主要有msn, QQ, 飞信等在线交流工具, 建立群组, 实现快捷迅速地交流;使用新媒体工具进行交流, 随着微博的流行, 越来越多的师生读者开通了微博, 图书馆系部联络员也应该相应的建立自己的微博, 添加读者为好友, 打造与读者沟通的无缝隙, 随时随地可以为读者服务。
系部联络员作为高校图书馆和各系部师生之间的沟通桥梁, 有利于促进图书馆与各系部的沟通交流从而更好地认识图书馆和图书馆员, 有利于促进系部读者在教学和科研工作中更加便利快捷地获取信息资源, 同时也有利于图书馆内部人才的培养和稳定, 不断提升图书馆在学院中的地位。因此, 没有资质建设学科馆员队伍的高校图书馆应该转变思维, 不断开拓创新, 锐意进取, 构建起本馆独具特色的系部联络员制度。
参考文献
[1]刘莉.高校学科联络员服务于院系的新思考[J].内蒙古科技与经济, 2007 (17) 期:134-135.
[2]唐章林.学科馆员制度:理想与现实之间的思考[J].图书馆论坛, 2010 (5) :7-12.
[3]安凤妹.对高校图书馆学科馆员制度的思考[J].唐山师范学院学报, 2010 (5) :158-160.
一晃而过，弹指之间，2014年已近尾声，招商部全体同仁在集团领导的亲切关怀下，在商业公司的正确带领下，同德同心，群策群力，全面推进**购物中心项目调研、业态定位、招商洽谈和团队建设等工作，在取得了微小成绩的同时，也存在诸多需要改进的地方。现将一年以来的工作情况汇报如下：
一、2014年工作进展与取得成效
根据**购物中心项目实际情况，2014年的工作主要划分为三个阶段。第一阶段：市场调研（*月-*月）。
第二阶段：项目定位（*月-*月）。
第三阶段：客户洽谈（*月-*月）。
（一）深入细致的市场调研，夯实**购物中心发展基石。
没有调查就没有发言权，在浩淼无边的商海竞争中，市场调研是项目成败的桥头堡。大数据时代，要求我们要用科学的思维与方法来审视问题，夯实*****购物中心项目发展基石。基于此，由部门负责人**带队，招商部全体人员积极参与，赶赴**及其周边各地区考察，并对区域内主力商家进行了专门访谈。重点对这些购物中心项目的运营现状、租金政策、品牌组合、消费客群进行了深入而细致的摸底。本着善取他山之石，精攻自家之玉的原则，此次市场调研工作，为**购物中心项目定位、运作思路提供了详尽真实的基础资料和决策依据，是非常有价值、有意义的。
例如：商业调查数字分析汇总报告
1、**市场大区域环境
2、***项目情况
3、***项目情况汇总
4、***项目情况汇总（商业）
（二）独到精准的项目定位，谱写***商业大局。项目定位是**购物中心发展的核心与灵魂。*****购物中心有别于其他任何一个商业项目，它依附于全球瞩目的**酒店建筑群，服务于庞大的高端旅游商务消费客群，是独一无二的。如何发挥***的特有优势，又能兼顾**的商业行情；既能引领并满足市场需求，又能规避和减少同质竞争；既能保证品牌质量，又能权衡租金收益，是招商部亟需攻坚的课题。经过十多次的项目研讨会，集思广益，反复斟酌，不断调整，精心论证，最终完成了以下报告：
《*****购物中心项目业态定位报告》，创造性的提出打造会员制购物中心的概念，预计引进超过100家来自世界各地的知名品牌，为顾客带来奢华、艺术与国际化的生活体验，如同亲赴巴黎、米兰、伦敦、纽约等时尚大都会。在业态选择上，涵盖世界级奢侈品店、精品超市、**商界领袖俱乐部、***酒吧街、**食街、**巨幕影院等。在功能配比中，顺应市场趋势，又别具一格。体验业态占据**%，高端餐饮**%，精品零售**%，顶级娱乐**%，名品专卖**%，配套服务**%，如图1。
图1 *****购物中心项目业态组合配比 《*****购物中心项目运作思路》，全面理清了项目运作思路，明确了时间进度与关键节点，制定了“主力店先行，以大聚小，逐步攻克”的招商策略。凝练了线上线下一体化运营思路（020模式占比40%）。
《*****购物中心项目租金调整方案》，结合市场调研资料及与品牌商家沟通的实际情况，调整了*****购物中心项目租金方案、优惠
政策。明确了招商洽谈的基准商务条件。与此同时，全面完善了**购物中心招商工具，统一了全体招商人员对项目的整体解读思路。
（三）卓有成效的项目招商，决胜商业标杆领地
1、招商团队全力以赴，超额完成全年指标
自2014年**月正式启动招商工作以来，招商部全体同事主动出击，从众多商家资源中大浪淘沙，筛选出适合项目的品牌客户，前往拜访客户100多次，吸引深圳、广州、上海等地30多批次客户前来实地考察*****购物中心项目。招商部在**个月的时间完成了总共***平方米、20多个品牌的意向签约；招商速度、品牌质量、租金收益均超过**当地的市场行情，完成了商业公司赋予的招商任务。下表1显示的2014年*****购物中心签约情况。表1 *****购物中心签约比例统计
2、商业巨头竞相签约，进驻品牌质量突出 表2 **月**日后，新签意向统计表 随着这些品牌竞相签约入驻，**购物中心项目招商取得突破性进展。
在进驻品牌质量把控方面，招商部通过对18个业态的****多个商家的梳理，经过多次深入的沟通洽谈，签订了进驻意向的商家***多户，在谈品牌商家***多户。（如下表3）
表3 招商部品牌商家洽谈成效一览表
（四）高效出色的招商团队，护航**购物中心项目发展
打造一支创新狼性的高效招商团队，为**购物中心项目保驾护航，也是2014年招商部门的工作重点之一。
自招商部组建以来，招商部始终保持在**个人。
注重招商人员专业能力与职业素养的提升，组织了20多次培训，涵盖商业地产专业知识、招商技巧、客户沟通技巧、统一说辞、管理制度、工作心态等内容体系。
制定了灵活科学的招商队伍的激励与考核机制，包括招商日记制度、招商首问责任制度、业绩考核硬指标、业绩考核软指标等。
二、2014年存在问题及改进思路
（一）多措并举，进一步拓宽招商渠道
现阶段，**购物中心项目招商以拜访，邀约为主，招商渠道单一，在会议招商、网络招商、活动招商等方面做的不足；面向的招商对象基本是品牌商家，对政府、商会资源的统筹利用、挖掘不够，尤其是在国家馆的招商方面，应充分考虑国际商会的桥梁作用。
（二）主动沟通，进一步加强各部门之间协作 **购物中心项目招商是一个系统工程，任何一个环节的疏落都会导致招商效果不理想，部门之间的沟通与协作是解决工作难题，提高公司运转效率的重要途径，招商部应主动沟通，积极与兄弟部门协商解决，建立健全项目联席会议制度，形成整体合力，实现每个环节的有序衔接。
（三）精益求精，进一步提升招商团队战斗力
在招商这个系统工程中，人无疑是最关键的因素。目前，招商团队打造虽取得微弱成效，但仍然存在招商人员偶有懒散、心理素质不过硬、专业水平需提升、制度执行不到位等问题，需要破除陋习，统篇二：招商部工作计划及展望和展望
招商部工作计划及展望
在过去的一年中，经过我公司同仁的共同努力，市场拓展工作取得了一定的成果，但是在具体的市场招商过程中，也存在着一定的问题，需要在今年的工作中加以改进和完善。招商部根据上一市场招商情况，综合市场行业现状，作如下工作目标：
①市场出租率有率达到90%；（目前市场出租率为86%，在租商铺757间，吉铺100间）。
②市场合同续签率95%；（明年市场合同到期209户298间，宿舍9户11间）。③新项目“轿车配件、汽车用品” 在今年5月前争取储备客户达到60%左右。
一、部门总体工作思路： 推动公司的文化建设不断深入，塑造公司良好社会形象，对公司的管理科学与发展战略提出建设性意见。做好3-6五月份新春旺季和汽配交易会的招商工作，在每月外部招商与内部合同续签配合中与市场客户、一线的招商人员多沟通外，还要加强对市场的深入了解与调查，掌握当时当地的市场趋势，分析市场情况，拿出思路，协调好公司各部门的沟通工作，让市场一线的要求与信息能和公司的物业管理部门有效衔接，使市场商铺的供应及时，减轻客户这方面的抱怨，减少招商人员这方面的困扰。
二、支持与辅助工作 为了弥补上一工作中的不足，并更好地完成本工作目标，近期应做好如下工作，望公司予以支持。
1、使公司各部门人员明确企业总体市场策略，统一思想认识；
2、树立以客户需求为中心的市场开发意识，减少不必要的市场开发费用。提升我市场在行业知名度做适量广告宣传。
3、改进市场经营环境和客户服务质量，如：通道停车、临时车辆收费管理、客户投诉处理方法等。
4、根据行业状况有针对性地制定并组织实施市场营销活动，对市场推广、优惠政策的使用情况进行核实，发现情况及时予以调整。
5、及时、全面宣传贯彻公司政策，提升一线人员的工作能力；在市场实践中搜集信息并总结出方法和经验，及时推荐给公司复制等。
6、充实成员，完善组织：随着公司业务的不断拓展，招商部人员明显缺乏素质有待提高，在上一后期工作效率就是明证，因此，本市场部计划增加招商人员 2 名，主要负责新项目招商工作和公司人才储备，为公司今后发展项目做基础。今后我们部门将努力改正过去一年工作上的不足，把新的一年工作做好，为公司发展尽心尽力，在今后的工作和学习中严格要求，高标准，积极完成公司下达的任务，主动向其他部门学习积极配合，争取在公司发展上取得更好的成绩。
招商部：xxx 2013年xx月xx日篇三：招商部年工作计划表
年工作计划表
部门：招商部 填表时间： 篇四：招商部2013年工作计划 130218 招商部2013年工作计划
今年注定是竞争空前的一年，招商部将本着公司利益结合项目实际情况一方面要广泛的收集客户资料，寻找上档次的主流品牌，了解客户的增店计划以及经营规划思路。另一方面就是要定期对其他及周边城市对手商场进行市场调查研究，了解对手市场的品牌布局情况，品牌的变动和销售情况，以及客流结构等信息。
一、计划今年的招商工作目标初步为以：
1、提升整体的业务水平
2、多学习，交流，探讨相关的招商知识及部门工作。
3、与同行业中人员多交流，探讨摸索，创新招商知识。
4、了解相关信息及时与领导及其他部门沟通，大家一起探讨，从而结合本部门实际工作进一步改进。
5、对济宁市去集中性商业进行有目的性市场调查
6、制定租金策略 7、2月下旬与德克士济宁负责人对接项目问题，三月初接待肯德基、迪信通、e家卤面负责人对项目进行考察，8、制定新业态招商手册
9、加强招商专员的业务培训
10、与工程部对接物业条件的准确数据
11、配合销售部进行对商铺的营销工作
12、继续挖掘潜在或意向客户
二、尽可能多的增加预备客户资源
1、真诚礼貌的接待好上门的意向客户。
2、到其他及周边城市对手商场收集客户资源。
3、通过与客户间经常性的联络互动，及时了解行业的相关动态。
三、相关招商资料的准备
1、招商手册和招商说明书
2、委托经营合同（代为管理），授权委托书
3、招商委托书
4、招商流程表
5、招商文案
四、招商方式
1、项目招商发布会
2、项目推介洽谈会
3、登门拜访（目标自荐）
4、网络招商
5、电话联系
6、面对面沟通
7、行业协会、政府机构
8、媒体招商
五、提升商场出租率，稳固商场现有的好品牌同时引进其他上档次的品牌
1、结合行业实际情况，更多的了解及引进家居市场上档次的主流品牌，尽可能稳定商场现有的好品牌，同时形成错位经营的稳定发展态势。
2、相关工作及时与领导及相关部门之间取得沟通，确保工作无误。2013年招商部将全力以赴的去努力，去奋斗，去实现商场招租率在竞争中稳步提升发展。
招商部 2013年 02 月19 日篇五：工作计划总结-招商营运部 2014年工作总结 & 2015年工作计划
提交部门：总经办
提交人： 李光超
日期：2015.1.26 2014年工作总结
前言：
2013年7月加入公司，任职副总经理，主管招商部和营运部工作，下面阐述我从入职以来的工作总结。
招商方面主要工作概述：
首先是市场调研并最终形成项目研测报告、商场整体定位、业态占比规划、品牌基数规划、品牌落位图、商场动线规划、租赁决策文件等一系列的招商前期工作；其次是部门人员组织架构的设计、团队组建、岗位职责、制度流程、合同文本、部门预算、招商倒排计划、租金执行政策、招商说辞、招商手册制定等一系列中期工作。从2013年9月初招商部同事开始正式招商，经过15个月的周期，不含超市计划签约面积22459平，实际签约面积20414平；完成签约率90%，已签约专柜预算收益1779万元，2015年全专柜预算收益1977万元，预计达成报批版的租赁决策文件计划的80%（以考虑免租期-报批预算收益指标高标准2477万元作比较）。
营运方面主要工作阐述：2014年3月之前，前期营运部的工作主要是组织架构设计和团队组建；评审营运部需要的各类工作前置文件，包括制度流程、倒排计划、岗位职责、培训计划、商户装修手册、商户手册、营业员手册、工程技术条件的提报、图纸细化等一些列的前置工作；中影、家乐福进场后，营运团队人员部分到位，施工现场正式进入角色，开始指导营运团队协调与地产公司的各类工程问题；2014年6月所有营运主管级到职，指导部门经理带领营运团队全面开展各项工作，前期主要是协调重点商户进场、协调地产公司工程技术条件的整改、现场施工的进度跟进、施工安全的管控及问题处理，从2014年4月份到12月初，签约商户装修基本结束，除家乐福、瓦国小镇外，基本能够实现招商率与开业率相符。12月份开始重点跟进开业前各项营运工作的倒排计划，逐一落实，确保营运工作所有事项满足开业需求，包括人员培训、物料准备、商户开业前重点跟进项时间节点计划、双选会、证照办理等
工作全面总结 1． 招商方面：
（1）市场调研报告：针对瓦房店市场的调研，主要重点调研对象是旺角新玛特、大伟时代广场、妇女儿童、步行街；其次是长兴购物、嘉泰商场、商业城、集贸。调研的重点是各个项目的业态、品牌、客流、营业时间、租金及扣率水平，同时也对瓦房店商业氛围及消费
习惯的作出分析，主要看夜间客流的走向和消费者消费的倾向。一系列的调研为制定项目的研测报告提供第一手数据。
（2）招商前置的准备：首先是组建团队，以部门经理为主，临时抽调营运经理协助招商；其次是要做好各类招商文件，包括：招商手册、招商统一说辞、制度流程的制定与培训、初步规划图纸的交底培训、租金计划的交底培训、资源的收集并分配、分配招商工作任务等。
（3）倒排计划的制定：根据公司要求2014年10月份开业，制定了一整套倒排计划，涵盖了整个招商工作过程中的所有工作内容和完成的时间节点，作为招商工作的最高指导文件，招商部定期对倒排计划进行梳理和检讨，是完成招商工作的重点工作。
（4）各类图纸的深化：图纸是招商的必要要素，根据cad及现场的实际勘察，结合北京策划公司的建议，并按照研测报告中的各类数据及商业理念的要求，形成了一整套图纸，包括大动线图、铺位规划图、业态规划图、品牌落位图，形成招商最基本的工具；
（5）租赁决策文件的制定：根据公司要求，结合瓦房店市场的商业行情，同时参考大连市场中类似项目的收益状况，并考虑到市场商业大环境的前提下，制定了租赁决策文件，按照高标准和低标准两个指导价格，指导招商人员实际洽谈，也为领导决策提供依据。（6）制度流程及合同文本的制定：制定了招商期间和运营期间的部门制度流程，原则是结合商业公司和集团的组织架构及审批流程，并严格按照既定的制度流程执行；制定了各类合同文本及附带文件，作为签约的前置重要文件。
（7）招商实施阶段的重点阐述和分析：
整个招商过程中，应该说经历了很多波折，在市场大环境的影响下，招商工作面临着巨大压力，但总的来说，我们能够根据招商各个阶段遇到的各类问题及时分析和检讨，缕清思路，启动备选招商方案，基本上解决了问题，具体详述如下。
首先从主力店家乐福签约为招商契机，主动洽谈第二大主力店影城，先后洽谈了星美国际影城、嘉禾、横店，结果是因为租金满足不了预算而放弃合作，但可以说与商户建立了较好的联系，也从另一个角度摸清了院线在三四线城市的拓展计划、物业需求及租金贡献，最后综合各种因素与中影落定了合同并签署了营运方面的补充协议，确保装修档次和日常运营、营销活动的能力；
两大主力店签订的同时，对次主力店及重点品牌进行铺开洽谈。主要目标是引进快时尚品牌，优衣库、ca作为重点引进对象，但是由于北区开店计划的制约，没有能够达成合作。引进快时尚的思路受阻后，招商马上调整思路，将重点偏向服装服饰集合店、精品集合店，服装服饰成功签下了拉夏贝尔集合店、vm、太平鸟、大嘴猴，这几个品牌的落位基本实现了商场地定位和档次；再加上一楼重点品牌好利来、苹果体验店、手表集合店、化妆品集合店的加盟，一楼招商基本成型。一楼招商的遗憾，首先肯德基签约比较晚，对观望品牌的招商没有起到很好的促进作用；二是屈臣氏，由于对方公司的决策前后不确定，以至于没有顺利引进，影响了一楼的品牌级次，虽然丹鸥美莎在经营实力和经营品牌、租金水平都符合要求，但在品牌影响力方面还是弱很；三是中国银行位置的空余，应该说这个位置是商场中最优越的位置，但是由于等靠中国银行，而其中途出现合作反弹，导致我们在整个一楼的规划、租金预测和资源储备方面出现了很大的危机；四是吉野家因为公司人员调整导致合作意向不明确，影响了招商进度的顺利进行，对于观望品牌的签约有很大的负面影响，二楼的招商是最坎坷的，目前的空铺数量也是最多的，主要是由于服装行业经营的不景气，应该说招商部在招聘人员方面也是重点倾向服装类，招商部全体人员利用各种关系进行资源的收集以及全方位的洽谈，可以说大连区域内的服装商户基本都谈过；需要指出的是，由于布局规划和店铺面积过大对招商有一定影响。内衣集合店、运动集合店、皮草广场对招商达成率和招商进度有了保证，但是我们面对的也是同样的痛苦，那就是租金预算背了很多，从二楼我们可以总结出，业态比例规划中服装类比例即使放的已经很低，招商和租金达成也是最困难的，另外品牌级数也跟规划的差距很大，很多引进的品牌质量和运营能力也给后期的调整买下了隐患。
三楼前期招商非常困难，瓦市市场的童装优势资源集中，合作意向无法敲定，引进快乐星后的布局大调整，应该说是三楼招商工作的转折，两大次主力店分布项目南北，对于动线有很大的帮助，三楼满铺的招商结果还是比较不错的，虽然童装类的级别不是很理想，但是合同期可控，不再担忧三楼冷场的情况。需要提出的是汤姆熊的合作没有落下来，这是三楼乃至整个广场的遗憾，从另一个角度讲，娱乐类项目在购物中心的作用越来越明显，商户对城市和商场的考量上有了很严格的要求。
四楼餐饮的招商相对来说比较顺利，美食广场、圣道烤肉瓦国小镇的签约对于其他品牌引进起到了积极作用，但中途铁板烧、烤鱼、西餐厅、瓦国小镇的反弹，瞬间给我们招商的工作带来了巨大考验，招商部也得到公司的大力支持，想尽办法排解了困难，虽然年糕火锅、牛肉汤、五谷板面、姐妹麻辣烫的品牌级别和经营实力令人堪忧，但是位置、面积对于后续的调整还是可控的。目前有一个空铺，倾向于经营自助火锅，但目前仍没有落实，从洽谈的周期和供应商的数量来分析，主要是瓦房店市场的火锅生意不景气，淡季时间太长，很多供应商对于单独经营自助火锅心有疑虑而放弃投资。2． 营运方面：
（1）团队组建：营运工作从团队组建开始，根据组织架构的设计，基本按照时间节点和需求，成功组建了营运团队，对整个营运工作的开展提供保障；
（2）岗位职责：根据组织架构的设计，对各岗位进行了职责确定及要求并报批；（3）制度流程：根据以往项目的实操经验，结合以往项目，制定了部门制度流程，原则是保证营运工程中所有问题解决的时效性，去掉一些繁琐的程序，保证与公司内部、外部的处理口径要一致，综合各部门的意见和建议，形成报批版。
（4）工程对接：商业规划期间以及商户进场前和进场后，与地产工程的对接尤为重要，由于前期的规划与实际招商进度及调整有很大的变化，在水、电、煤气、空调、消防存在各类问题，虽然在对接过程中发生很多矛盾和不配合，但是凭着一条宗旨---跟进催促，直到满足商业运营需求为止，基本上目前遗留的问题已经很少。
（5）图纸评审：对各类图纸的评审，从营运角度提出意见和建议是一项非常重要的工作，虽然从某种角度讲，我们的专业度不够，不能达到毫无遗漏或失误，但是也基本把事情解决在设计阶段，减少了各种浪费，保证公司的损失最小。
（6）装修管理：装修管理是营运工作的重点，从招商部接到联络单后与商户建立联系开始，到交场、付尺、出图、审图、办理进场手续、施工监管、装修验收为止一些列的工作，需要营运人员的全部参与，关联着很多兄弟部门，这就要求每个人的业务水平和协调能力。以营运部一个全新的团队来说，做到目前这一点着实不易，付出了很多的辛苦，中间过程也出了很多纰漏和失误，但要从实践中总结经验，营运部在开业总结中要体现全面的系统的分析和检讨。
