房地产实习生工作总结

房地产实习生工作总结（精选7篇）

房地产实习生工作总结 篇1

尊敬的领导：

您好！

作为实习生却对待房地产公司的工作不认真无疑是难以被原谅的行为，毕竟实习期间的工作本就是以学习为主却不重视自然会因此吃亏，即便目前感受不到这类问题却无法否认不认真的做法的确让领导感到失望，而且我在实习工作中并未作出任何成就自然需要想办法提升自身的综合能力才行，对待工作不认真造成的损失还是应当进行深刻的检讨并找出自身在实习期间存在的不足。

实习期间自己在工作能力方面落后于人是很正常的事情，毕竟无论是工作技巧还是经验积累自己都比不上在公司工作多年的老员工，正因为如此我才需要秉承坚定的信念并通过工作中的努力学习这方面的知识，若是不妥善利用工作的契机充实自己则很有可能在毕业之后被社会淘汰，须知职场竞争的激烈与残酷性自然要建立属于自身的优势才能得以成长，然而现实却是毫无实践经验的自己在工作中的表现往往是差强人意的。

相对于工作能力差的问题而言不认真的态度才是令人感到厌恶的事情，毕竟能力不足还能够通过自身的努力弥补从而达到领导的预期目标，可若是态度不够认真的话只能在职场发展中被领导与同事嫌弃罢了，若是自身不引起重视的话纵使他们在工作中给予许多帮助也难以取得良好的效果，通过以往在校所学的知识应当明白这类浅显的道理并将其运用到实习阶段的`工作中去，然而我既没有学好专业知识也没能在实习工作中拥有良好的表现自然难以取得较大的成就。

明明自身问题如此严重却没能进行有效的反思自然会遭到被严厉批评的后果，与其抱怨工作压力大或者待遇不够好的问题还不如反思自身存在的不足，毕竟仅仅是实习生身份的自己来到房地产公司本就是以学习为主，而且职场竞争往往十分残酷从而需要自己认真对待工作才不会面临被淘汰的危机，在实习阶段便因为表现不好而被淘汰无疑是容易被人耻笑的问题，为了不让这种严重的后果出现在自己身上还是应当吸取工作不认真的教训才行，更何况我在实习期间的工作能力与态度方面的确表现得不够好。

对待实习工作应当以学习技巧与积累经验为主自然要认真对待，工作的完成本就应当需要付出不少努力自然要将其做好才行，我得明白毕业以后很多问题都需要独自面对自然要珍惜实习的机会并多积累些经验。

此致

敬礼！

检讨人：xxx

房地产实习生工作总结 篇2

1房地产经营管理专业学生顶岗实习的实质

1.1我校顶岗实习的运作方式

为进一步体现职教特色, 落实教育部“中职学校学生实习不少于一年”的明确要求, 我校进一步优化教学过程, 推出旨在强化学生行业实践能力、加强与企业合作联系的“2+1”办学模式的校企合作。

学生在三年的中专学习中, 前两年在学校学习文化基础知识, 进行专业技能的训练, 取得相应职业资格证书, 在此阶段企业可以参与教学计划的制定 (给出意见或建议) 或派员作为学校外请专家给学生一定的专业指导教育。第三年就为到对口企业进行为期一年的顶岗实习, 前半年为“教学实习期”, 学生在企业熟悉岗位技能和企业情况, 企业也可完成对学生的锻炼和考察;后半年为“试用期”, 企业对前半年通过考察的学生进行试用, 在此过程中企业可依据学生工作表现将优秀学生及时转录为正式员工。

学校将与有合作意向并符合学校专业实习要求的企业签定合作协议, 企业成为学校校外实习基地 (挂牌) , 学校成为企业人才培养基地 (挂牌) 。

1.2房地产经营管理顶岗实习面向单位介绍

我校房地产经营管理专业培养的学生主要面向房地产中介公司、房地产评估公司、房地产测绘所、房地产按揭公司、房地产销售代理公司、房管局交易所、中介所、档案馆等数十家单位、公司工作。今年我校部分顶岗实习岗位如下表所示:

序号公司名称招聘职位1天河区国土房管局估价员

2广东合富房地产置业有限公司物业顾问、分行秘书3广东中原地产代理有限公司销售人员4广东德诚行地产代理有限公司销售顾问

5广州市华翠房地产服务有限公司业务主管助理、业务 (经纪) 员6广州方圆地产顾问有限公司销售及策划

7广州中地行房产代理有限公司销售代表、市场助理8广州市创轩房产代理公司房地产经纪9广州市良策房地产代理有限公司扩展专员10广东创辉租售房地产顾问有限公司置业顾问11广州信之安置业有限公司置业顾问

12广州市平一房地产咨询有限公司物业顾问、财务秘书13广州顺驰不动产网络有限公司置业顾问14诚佳房地产代理有限公司置业顾问

15广州经纬房产咨询有限公司物业顾问、销售代表16广州新恒业房地产咨询公司房地产经纪

17汇丰银行按揭员

18广州市建证房地产评估咨询有限公司按揭员、文员19正诚房地产评估公司估价员

20广东华昆房地产与土地估价有限公司估价员12广东安诚信房地产评估有限公司评估员

来自《校招生办》

我校房管专业顶岗实习学生人数接近400人, 基本上做到每人都有对口工作。就业率达到99%以上, 其中到置业公司实习学生最多。

2对顶岗实习学生进行有效管理必要性

对顶岗实习有效管理是适应生话节奏变化的需要, 顶岗实习开始后, 学生要走出校门, 从熟悉的‘教室—食堂—宿舍”生话模式, 转入到“单位—宿舍”的生话模式中, 学生在实际工作岗位上以准员工”的身份进行生产实践, 接受企业文化的熏陶。企业管理与学校管理有所不同, 由‘学生”转变成了“员工”, 这一生活节奏和生话规律的变化使中职学生难以适应, 个别学生岗位适应能力差, 缺乏吃苦精神和敬业精神而消极待岗;有的学生因其他缘故出现自行转岗或者半途不辞而别等现象, 所以, 需要实习指导教师和班主在加强学生思想教育下作, 提高学生对企业和岗位的适应性。

对顶岗实习进行有效管理是中职院校完善管理制度的需要, 中职院校学生到企业顶岗实习, 会在比较长的一段时间内脱离学校环境, 处在完全不同于学校的社会环境中。在顶岗实习期间, 学生要扮演实习者和员工两种角色, 接受学校和企业的双重管理和复杂的人际关系, 繁重的工作, 严格的企业管理以及种种无法预测的人和事会使个别自律能力差的学生出现违纪行为, 给企业造成经济损失, 影响学校的声誉。因此在校企合作过程中, 对顶岗实习进行有效管理是中职院校完善管理制度的需要, 是提高中职院校办学水平的需要。

3如何进行顶岗实习地有效管理

(1) 争取在最短时间内与同学联系见面, 与学生谈心, 沟通是非常重要的。如果作为老师面对新的工作, 都感到比较难的话, 那么作为学生, 真正的实习主人将是更加困难的。他们毕竟对未来充满了未知, 不知道今后将要面向什么样的生活, 应该怎么做, 该说什么话, 怎样面对自己的上司, 怎样面对客户, 一系列问题摆在他们面前, 他们所能求助的首先就是我们老师, 所以老师这时扮演的一个重要角色就是同学们的知心朋友, 用心去倾听他们的呼声, 尽量站在他们的角度理解事务。与学生沟通还有一个好处就是间接地知道同学们的情况, 房管专业的实习是很分散的, 很难形成一个工作小组, 但只有深入同学当中, 才能得知同学们的实习状况, 例如每次去巡某按揭公司时, 由于有三个同学在一起实习, 所以每次都聊得很久, 知道其他同学们的动向, 才可能抓住浑水摸鱼的人, 才会避免有的学生漏网。

(2) 要利用一切机会, 同实习学生的主管沟通, 只有这样才有可能发现新问题。学生的主管是学生实习表现的见证人, 他们对实习学生评价最有发言权, 每次巡点, 我都尽量与实习主管沟通, 了解学生的实习生活。而且最为重要一点是, 通过主管可以知道学生的动向, 是否存在有不可预见的危险因素, 因为我们实习老师最大的责任就是学生的安全问题了, 学生其他问题较好处理, 就象叶和杜同学, 由于某种性格上的原因, 他们很难就业, 但最终在科长、学校的帮助下能够找到适合他们的去处。所以只要大家努力, 实现资源共享, 帮助学生找工作, 这不是一件难事, 难就难在学生有可能遇到安全问题, 实习老师在事发期间又不在现场, 所以最好是能防患于未然, 例如某女同学家在外地, 工作初期极不稳定, 这就是需要关注的重点学生, 就需要到其单位实地考察, 并与主管人见面。那天我与主管人见面时, 我与主管交换了意见, 请求主管多关注她的工作, 并在以后经常打主管电话问询情况, 到目前为止该同学工作状态比较稳定。

(3) 在实习巡点时要多参与到学生实习工作, 了解学生目前在知识结构上还有哪些不足, 今后在教学及学生管理工作中可以做到哪些改进。在这学期的实习巡点中, 我觉得学生过于孤陋寡闻, 工作主动性不够, 动手能力有待于提高。我认为对于我们中职学校的中专生来说, 要求他们有一颗开放的心态去面对这个世界。许多外地生来广州后, 不懂得利用广州特有的优势去开阔自己, 总是把自己囿于一个小小的圈子里过着三点一线的校园生活, 其实, 对于学习房地产专业的学生, 尤其应知道房地产行业是第三产业, 将来工作要与许多客户打交道, 要能与客户制造话题进行沟通, 这就要求老师、学生把课堂迁移到学校之外, 我们应该想尽一切办法让学生知道外面发生的事情, 尽量让他们的知识面宽一些。还应让学生提高动手能力, 学生的能力培养是在学习生活中培养出来的, 我们的学生应发挥其自主性, 让学生能够学会自理, 对自己负责, 这绝不是简单的说教就可以完成了, 我在想, 我们学校是否能从职教本身的特点来考虑对学生的培养, 从学生课堂到课外, 都能引导学生朝这条路上发展, 学生的活动可否让学生做主, 这里不仅要求学生参加的面要广, 而且自愿性高, 强迫性活动能否减少, 还有现在学生的阅读量非常少, 以至于对许多问题缺乏思考和主见, 我们是否可以引导学生有效读书……总之, 我觉得我们在提高学生的能力方面大有作为, 上述只是其中之一的几个方面, 所做目的是为学生今后实习做良好铺垫。

(4) 注意对实习学生违纪事件的正确处理, 以及对实习老师的管理定位。应该说学校给予违纪学生处分只是一种管理学生的最严重的处理方式, 类似于我们感冒时, 为了快速治好而采用的强抗生素, 快速而有效, 有震慑力, 但我认为这只是一个针对极少数人的做法, 大部分学生违纪都有其背后的原因, 甚至是比较合理的, 比如某同学, 由于自身的某种缺陷, 其在校就表现极为幼稚, 为博取大家和老师的注意, 经常象一个小丑在班上表演, 这样的人走向社会自然会碰壁, 在这种情况下, 只有不断鼓励其融入社会, 并重视其弱点, 帮助他走向成熟, 才是解决问题的根本方法。在学生和工作单位之间, 我们实习老师还是应站在学生的实际利益上多考虑问题, 面对强大的社会, 他们还是弱者, 特别是面对公司不合理的制度, 我们的学生可以拒绝。如某按揭公司自己开展的培训会, 实习同学也要扣100元, 迟到请假也要扣100元, 学生到手的工资已所剩无几, 对于这类公司, 我们尽量不去介绍, 而且要对学生给予理解支持。只有这样学生才会心安, 才有勇气做出选择, 应该说我们实习老师所起的作用不仅仅是责任人, 监督人的作用, 更是学生的保护人, 在避免其受到社会伤害的同时, 更要免受来自我们对其的不理解。

(5) 深入学生思想深处, 引导其树立正确价值观。在市场经济大潮下, 要想使所有学生有崇高理想, 追求人生最高境界是不太现实的, 但过于单纯, 不谙社会也同样不利于我们的学生发展, 特别是在实习过程中, 学生的思想变化是很大的, 同时又存在着交友不慎所导致严重后果, 这就要求我们实习老师观注其思想发展状态, 及时纠正不良思想意识, 在这方面, 对女生进行教育尤其重要。要多和女生探讨异性朋友话题, 要让她们学会保护自己, 不要贪一时快乐, 而放纵自己, 要告诫其天下没有免费的午餐, 只有靠勤劳和智慧才能取得幸福。在这方面, 我在和某些女生都有深入地探讨, 实际表明, 其实稍加引导, 学生就能够理解, 也乐意接受。

医院实习生思想政治工作浅谈 篇3

一、医院实习生思想政治工作的重要性

如今我国医疗体制正在进行大刀阔斧的改革，随着各种政策、法律法规的颁布实施、患者的法律意识和自我保护意识的不断增强，改革过程中的种种问题也逐渐浮出水面，这些问题也暴露出在卫生领域思想政治工作方面的缺乏。新的时代、新的变化对刚刚走出校园，步入工作岗位的实习生提出了新的要求。

因此，實习生的思想政治工作在实习期间具有极其重要的作用，必须全面分析医院实习生的思想政治情况，了解实习生出现的问题，认真分析其产生原因，并针对原因，提出相应的干预措施，制定切实可行的解决方案，改善与提高实习生的思想政治素质。

二、现阶段实习生思想政治工作中存在的问题

（一） 实习生较分散，学校与学生、实习医院之间直接沟通不畅，缺乏有效的监督管理措施，难以对学生进行直接管理与教育

进入实习期，学生会分散到多家医院进行实习，学生处于学校的直接管理之外，学校与学生的沟通渠道已经改变，学校不可能像实习前一样，随时掌握学生的思想动向，只能依靠电话等通讯手段或每年几次的教学检查，无法及时全面了解学生的思想动向，面对实习生在实习期间出现的各种问题，难以像在学校一样及时发现事件的苗头，做到将问题扼杀在摇篮里，甚至在事件发生过后，也难以第一时间掌握具体情况，往往是“后知后觉”，延误解决事件的最佳时机，给医院和学生都造成不必要的损失。

（二）带教医师只重视指导学生专业技术，不重视思想政治教育

1、由于目前医患关系紧张、医师职称评比、新型奖励制度等因素，越来越多的带教医师关注学生的实践动手能力、临床技能、疾病诊断能力等专业水平及科研水平，重视传授行业规范等，而忽视了学生的思想政治水平，从而忽视了对所带实习生的思想政治教育，对学生平时的思想动向关注不够，要求不够严格导致实习学生的思想政治工作处于短路状态。

2 、医院缺少专门负责实习生思想政治工作的人员，相应管理制度不完善。医院虽有医教科对实习生进行管理，并为实习生分配带教老师，但思想政治教育仍未成为其关注点，缺乏专门指导此项工作的人员，在平时的实习生活中，也更加重视实习生的专业能力的提升，与思想政治相关的活动少之又少，对学生的情况关注度也不够，而对学生的管理也比较松散，相应的管理制度也不完善，对突发事件的应急处理、预案等准备不充分，对实习生的奖惩制度不合理。

三、解决措施

（一）学校方面

1、 在学生实习前，学校应与实习医院联系，共同开展实习前培训，将实习中可能出现的各种问题、实习期应注意的事项及校方在实习期对学生的管理措施、管理手段等明确告知学生，使学生对实习提前做好思想准备，并认真挑选学生负责人和负责教师，保证实习期间沟通的畅通。

2、 学校通过多种形式，加强与实习生的联系。学校应通过电话、网络等多种方式，如飞信、QQ群、校园网站等平台加强与实习生的沟通，负责教师对实习生统一安排、统一管理，做到持续性了解实习生思想动态，对实习期间出现的问题进行指导，远程进行思想政治教育工作。

3、 将实习期间学生的表现纳入学生综合考评范围，实行实习奖学金制度，根据实习情况给予优秀学生相应的奖励，并以此为依据，在考研、毕业答辩或推荐工作时优先考虑实习成绩优异的学生，从而提高学生对医院实习的重视程度，提高其实习质量。

（二） 带教医师方面

1、 端正带教态度，明确带教责任。带教医师可以说是实习生在实习期间除同学外接触最为密切、关系最为亲近的人，医师医风医德的修养的在很大程度上影响着实习生，因此医师在指导学生掌握专业技术、提高必备专业素养的同时，更应明确自己在指导实习生思想政治工作上的责任，教导其掌握作为执业医师所必备的思想政治素养，保证其不仅做到技术过硬，更要做到思想过硬。

2 、严格管理，言传身教。带教医师对实习生应有严格的态度，不能对其“另眼看待”或放任自流，应以执业医师的标准严格要求学生，对学生要做到有错误就指出，有问题就批评，注重培养医风医德。

3、密切关注，及时处理。带教医师应多关注学生的思想动态及生活、学习等多方面的情况，如科室内的联谊会，召开座谈会，带教医师与实习生面对面进行交流，沟通思想等，以便及时发现学生的思想波动及其他问题，尽量帮助实习生解决实际问题，并在此过程中注重对其进行思想政治教育，做到不仅解决眼前问题，还要预防后续问题；不仅解决实际问题，还要解决思想问题；不仅解决了问题，还增进了感情，密切了联系。

（三）医院方面

1、指派专人负责。医院应安排专人负责实习生的思想政治工作，责任包括了解实习生思想政治情况，分析潜在问题，针对问题，积极防范，提前解决，将其扼杀在幼苗时期。定期汇总医院实习生的情况，综合分析，并与相关学校联系，交流情况。

2、增加思想政治课程。每周为实习生开设思想政治课程，教导医德医风、医患关系处理、人际交往等内容，并可安排相应内容的讲座、讨论会等，以多种形式深化实习生对医师所应具备的思想政治内容的理解，提高其思想政治水平。

3、引导实习生学习相关政策制度。实习生作为各科室的成员，与带教医师共同参加科室的政治学习，学习卫生服务领域相关政策规章，了解相关时事热点，并参与到科室内的讨论和交流中来，与其他医师及实习生分享自己的感悟，同时学习其他人的经验，提高自己的水平。

4 、将对实习生的考核与科室、医师的年终考核、评优评先等相联系。医院每季度或每年对实习生进行单独测试，包括理论水平、动手能力、职业素质等多项内容，并将思想政治水平作为一项专门的内容进行考核，来评测实习生的能力。测试成绩作为评比依据计入科室各项评比的标准。将实习生成绩与带教医师的各项评比、绩效考核等挂钩，保证科室、医生能认真负责地履行责任。

四、结束语

房地产实习总结 篇4

在此之前，我可以说是基本没有什么社会经验。尽管以前学校在暑期也提倡学生行类似的社会实践活动，可总是流于形式，学生们总是应付差事，敷衍了事或是干脆的弄虚作假，在这次实践活动之前我作为一个大学生（不敢说所有的，但至少代表了相当多数）只扮演过两种社会角色：学生与消费者，也就是说所知仅限于学习学校的知识，和花钱购买从生活必需品到奢侈品等一系列的消费，从未尝试过作为为社会创造价值的一份子参与到社会的活动中去。也从来没有考虑到从象牙塔中走出到社会中去的时候，需要我们在大学期间使自己具备什么样的能力来适应这个社会，下面就从我自身谈起：

作为一个大学生的我，此前的生活上基本上是一帆风顺的。没遇到过什么大的挫折。初中高中都算顺利，大学虽然不是很理想，毕竟也还是自己考上的，没让家里多费太多心思。长期紧张的高中生活使我习惯了老师的教鞭赶着走。到了大学，猛一下放松的学习环境使我非常的不适应。甚至可以说，直到我去实习以前都没有找到一个好的学习方法来适应大学的学习生活，换句话说，就是不知道大学应该怎么上。自身好逸恶劳的性格使我在过去的两年的生活里面一直遵循着两条生活习惯：一是大学期间一定要对自己很好，因为大学里，你辛苦奋斗一年，跟别人一年随便玩玩，最后考试抄抄，成绩是差不多的。没必要强迫自己；另一条就是，做一件事情必须等到天时，地利人和，所有的条件都具备才去做，自认为这样可以达到事半功倍的效果。可事实证明，这种条件都具备的时间和机会几乎是没有的。这两条消极的人生观再加上好逸恶劳的性格决定了我大一的整个一年都在打游戏中度过，大二虽说有部分激励自己的意识觉醒，觉得不能再这么下去，于是不打网络游戏了。可是依然一年到头，感觉自己什么都没有做，白过了一年。这次去凤凰岛实习，给我感触最深的有三个人。第一个是苏棋智，第二个是高寒，第三个是龚婉玉。在这三个人身上发生的事情使我看到了未来的危机，迫使我进行了对自己的思考。

首先是苏棋智的离职。苏棋智可以说是一个很努力的小伙子，也很有勇气。也的确在帮领导装修房子这件事情上巴结到了领导。可是像他这样一无背景，二无能力，三无经济实力的人。尽管不是大学刚毕业，也还是注定会被淘汰的。尽管他也进行了一番留下的努力，可上面的几条硬性条件决定了他必须走。而其中最关键的因素，就是能力不足。而我现在在一些方面甚至还远不及他。假设我正常四年大学上完也来到凤凰岛工作的话，我会比他更快的被辞退掉。

房地产实习总结 篇5

辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入xxxxxx公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心。无论在哪个岗位上都努力做到最好，作为销售员充分的熟悉产品;热诚的对待客户;脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。与此同时由于我在多个项目参与过销售，期间所积累的老客户对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。

无锡蓝墅是上海xxxxxx第一个异地操盘的别墅项目，该项目曾让无锡当地的一家代理公司代理了一年，销售陷入停顿，开发商找到xxxxxx寻求帮助，xxxxxx成为该项目的销售顾问，我作为销售主管常驻无锡，帮助开发商培训、管理销售人员，两个月后打破了销售困境，成功开单，06年春节后更是带动了项目热销，使项目销售率成功突破40%。

房地产实习总结日记 篇6

期待了10个星期的认识实习，终于在第11周开始了。我心里对这个认识实习时很有期待的，毕竟这是我从上学以来第一次要走出校园，走进社会了，而且是要进入企业，真正的与我将来要从事的工作来一个正面的接触。

要能从认识实习中得到有价值的东西，认识实习的准备工作是必须做好的，所以我们的认识实习第一天的任务就是了解认识实习的实习大纲以及我们的认识实习的日程安排。做一切事都是要有章法的，我们的指导老师周家娟老师专门给我们开了个会，主要就是对于实习大纲和实习的日程安排。我们通过认识实习能够加深对我们专业的认识，并且为我们以后的学习增加现场实践的感性认识。我们这周的实习日程安排还是蛮紧凑的：在接下来的4天内我们要参观彩石山庄，港澳花园，国科高尔夫别墅，齐鲁水郡温泉花园，这些都是比较好的住宅小区。

明天就要去彩石山庄了，要好好的准备一下，先对这个小区有一些了解，带着问题去实习时一个很好的方法。

20xx年5月15日星期二天气：晴

5月15日是我们正式去企业实习的日子，今天我们去的是彩石山庄。彩石山庄的项目经理和主管热情的接待了我们。他们先是给我们介绍了彩石山庄的基本情况。

彩石山庄位于济南市东部城区的彩石镇，基地北至经十东路，南临旅游路，属于东部城区的重要生活区，是东绕城高速公路之外，最早启动的综合性小区，包括商业、住宅、配套设施等开发建设内容。基地现状用途为山荒地，环境条件优越，植被良好，基地内的零星建筑都可拆除。

不管网上怎么评价，彩石山庄的经理和主管怎么对彩石山庄进行赞美，你不亲自去看你是不是不看到他的真的得美的。听完经理和主管的讲解，他们带着我们进入山庄，参观这个美丽的山庄。山庄给我的第一个感觉就是大，这里面积好大啊，这可是2500亩啊!!!我认为彩石山庄最大的优势就是就是环境优美，彩石山庄住宅产品定位为“低密度、高品质、中价位的生态型社区”。她以优美的自然环境、园林风光为鲜明特色，是以多层花园洋房和低层双拼及联排住宅为主体的大型山水园林住区，总建筑面积180万平方米，容积率仅为1.0。

不过，我们还是有很多的问题要进行询问的：

1.由于离市区较远，考虑到交通问题。住在彩石山庄的一般住户都会有私家车，从一定成度上可以解决路程远的问题，但是在这个交通费也是一笔不小的开支。同时k301公交车将在社区的小学的地方设立站牌，从另一方面考虑，公交公司为了自身的利益，在这样容纳2万人的社区建成之后，肯定会增加公交车的数量，一方面方便社区居民，另一方面获取利益。不过我认为彩石山庄如果能够自己安排小区巴士，这样肯定能够很大的方便居民，而且也是小区的一笔收入。

2.听说小区是一个节能型小区，那么是怎样做的呢?原来小区的采取的是太阳能路灯，而且墙体加了保温隔热层，有助于房子的保温隔热的功能。小区还尽量保持山上的绿化植被，这样可以改良生态环境。

3.关于车位的问题。由于大多住户都是有车，车位问题肯定是住户最关心的问题。原来小区保持每家都会有一个车位(这是要出售的)，小区还有临时车位，供住户临时停车。

4.物业管理的问题。当小区居民都入住拉，那么物业管理该怎么办呢?物业管理这一块在开发商策划时就已经定下了，为了便于以后物业管理的针对性，一般在项目建设时期物业管理公司也会亲临现场，所以，在社区居民未确定之前就已经把物业管理公司确定。但是当居民成了业主委员会后，到底是否继续用这个物业公司还是另请其他的公司，决策权在业主委员会手里。

大家还提问了很多的问题，钟经理和潘主管给予了耐心的解答。时间过的很快，到了我们该离开的时候了。这次实习，虽然是第一次，但是我们却学到了很多的东西，以前一些东西在我们心中很模糊，离得我们那么远，现在它们越来越清晰了。希望明天会能学到更多的东西。

20xx年5月16日星期三天气：晴

5月16日是我们实习的第三天，我们今天的目的地是港澳花园。

由于我们的赵春城学长也一直在这里实习和帮忙，他对这里比较了解，所以今天的实习，感到比较亲切。

我们先是在现场人员的带领下参观了港澳花园的施工现场。由于刚刚开始建设不久，所以仅仅是看到了一个大大的基坑和一些地下室。不过我们是第一次看到现场的施工，所以还是有很多的不明白的地方。

这里有一些在参观的过程中提到的一些问题和学到的一些知识。

1.港澳花园引领的是一种尊贵的享受。它的户型140㎡的精英户型，180㎡名流户型，280㎡尊尚户型，十余种创新户型以供选择。并非只是简单将港澳风情表面化，港澳花园力求将房子打造成“静静饮杯下午茶”的温馨闲适所在，通过营造一种高贵、自然、优雅的国际化生活方式，为懂得生活的人们提供舒适的居住和交流场所。

2.港澳花园是小高层为钢混剪力墙构架结构，多层为砖混结构;地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶;外墙高级面砖、局部用石材;内墙高级涂料;品牌电梯;防火防盗安全门、铜质防盗安全门;喷涂铝合金中空玻璃窗;卫生间地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶，洗手盆、淋浴器、坐便器安装到位;厨房地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶。

3.在小区的西侧，已有了一个小区，但是那个小区的地势要比港澳花园的高很多，这样就要做防土坡，我们发现这方土坡上有很多的塑料管，原来这是为了排出土壤中的水的，防止水对防土坡的侵蚀。

4.在基坑里，我们发现有连着两个不规则的坑，这是什么啊?是蓄水的么?事实上它是电梯井，在楼房是要先留出来。

5.我们还了解到港澳花园的建筑布局

参观完施工工地，港澳花园的孟总给我们做了一场报告。报告的内容不是老生常谈，许多的内容并不是课本上能学的到的，很多都是孟总多年来在实际工作的中的经验。他给我们介绍了房地产行业，房地产的性质和开发房地产的流程。

一.房地产行业

1、开发房地产行业的基本形式：

(1)买地——规划设计——外部建设——销售——物业管理。这种形式是传统的形式，现在大部分开发公司都是这种形式。

(2)仅仅是买地、规划但不进行建设。

(3)主要指一些旧楼的改造。

(4)用地规划、销售规划。

(5)参与土地一级市场整理，一级市场主要是由政府控制的市场。

另外，孟总还非常关心我们的就业，想让我们在就业前能够充分的了解房地产行业，进入企业后对企业的发展有很大的帮助。

二.房地产企业的性质

(1)资金的竞争性

房地产企业的一大特点就是在各个阶段资金必须到位，这样才能保证项目的顺利实施。举个例子就是山东的房地产企业总共有530多家，但能做的只有100多家，做得比较好的有40、50家，而真正比价成功的只有30家。

(2)房地产的文化性地区审美情趣

(3)政策性政府最新出台了13项政策对方房地产市场进行调控。

(4)垄断性

房地产企业的垄断性主要表现在土地的不可再生性(或者说稀缺性)，土地一旦被占用是不可复制的。

(5)组织的社会性

在社会众多的行业中，与房地产行业相关的行业就有40多个，所以房产行业的社会行业影响力是很大的，具有一定的社会性，同时其管理采用的是多重环节管理。

三、房地产开发的流程

(1)购买土地

(2)对土地进行用地策划

(3)分析社区配套设施，主要是根据用地面积决定的。

(4)根据上述条件，进行土地用地规划方案设计

(5)施工图设计

(6)进行营销策划

(7)物业管理

在最后我们还提出了一些问题。

1.关于在南部的山上有一个电视塔，是否对居民的健康有影响。

在做这个项目时，已经请专家对该塔的辐射进行了测试，其辐射仅仅是手机的十分之一，对居民的身体健康根本没有影响。

2.我们了解到一般国家要求大户型楼盘都要带一定比例的小户型，但港澳花园没有。

主要是港澳花园拿到这块地的时间是在政策出台之前，这样就不会受政策的制约，但以后都是要按一定比例来附带一些小户型的。

时间总是过的很快，在不知不觉中我们的实习时已经到了，带着一份的满满的收获，我们踏上了归程。

20xx年5月17日星期四天气：晴

实习快要进入尾声了，今天是实习的倒数第二天。今天我们要去国科高尔夫温泉别墅。国科高尔夫温泉别墅的人力部张经理热情的接待了我们。

张经理先带着我们参观了国科的别墅区，并向我们介绍了国科的情况。国科国际高尔夫别墅总占地面积1500亩，将建设600余栋别墅。目前一、二期共400栋别墅已经建成，共占地880亩，以道路和水系自然划分成春、夏、秋、冬、琴、棋、书、画八个园区，集中了27种经典户型。每一期工程的环境设计都以水系为主体，围绕水体布置内容丰富的特色景观及游玩项目，使它成为别墅区可游可赏的公共休闲绿地。同时，在每个小组团中也建设了小型的休闲、观赏空间，尺度上较之中心绿地更为亲切，营造实际意义上的室外起居室。

接着张经理给我们进行了一个互动的会谈，张经理先给我们谈了谈国科这几年的发展情况，以及发展的方向。现在国科主营会议招待，因为国科的商务会所是一家五星级的酒店，还有就是高尔夫赛事，国科国际高尔夫球场占地1300亩，由美国GRADE高尔夫设计公司设计，为18洞72杆国际标准球场。可举行PGA锦标赛和其它大型高尔夫国际赛事，是济南目前唯一的标准高尔夫球场。我们同学问了一些关于在进入房地产公司应注意的问题，张经理耐心的给我们的讲解，并且对我们的期望很大，欢迎我们能到国科来工作。

接着我们又参观了国科的温泉，它有一个很好的名字--玉汤温泉，给人一种亲切的感觉。我们进入后，发现里边真的好漂亮啊，里面种着南方的植物，再加上暖暖的温度，给人一种南方的感觉。而且里面有很多的温泉池，它们有着很文雅的名字，让人在里面泡温泉也感到一种文化的气息。

最后我们吃完午饭后来到了国科高尔夫训练场，在那里我们看到很大的很美的高尔夫球场。在那里我们休息了一会，就踏上了回去的路。

这次实习我们的收获很多，也长了很多的知识，总之，这次实习是很成功的。

20xx年5月18日星期五 天气：晴

今天本来是要去“齐鲁水郡温泉”的，但是由于种种的原因，不能去了。所以我们先是好好的静静的回顾我们这几天的实习的收获。这几天我们去了三个地方，在那些地方我们看到很多，学到了很多，值得总结的地方也是很多的。我们小组在一起谈谈这几天的感受，收获，并且开始准备我们的总结。

5月14日星期一 晴

今天下午2点半，我们04级工程管理专业的全体同学在理综409举行实习前的动员大会，本来在会前大家还对这次实习抱有一些疑问，为什么我们专业比系里其它几个专业用的时间多?当周老师讲完这次实习在以后工作中的重要性时大家才豁然开朗，现在企业对从业人员的实践经验很看重，而我们大学生在毕业初期缺少的正是这种实践经验，这次实习正能弥补我们这方面的不足。而且听周老师说几个实习单位对我们这次实习都很重视，其中港澳花园的老总更是要亲自给大家讲解，这都令我们对这次实习充满希望。当然，在大家热情高涨的同时，周老师和两位学长也不忘给大家讲授实习的细节要求，尤其是安全，毕竟安全第一嘛!

通过这次动员大会，大家都对今后几天的实习有所了解，同时也充满信心，我相信大家会和我一样，好好把握周老师为我们争取到的宝贵的实习机会，为今后的工作奠定坚实的基础!

5月15日星期二 晴

下午，我们按照原计划来到位于学校三十分钟车程的经十东路的彩石山庄(后来才知道，这个美丽的名字还有一段美丽的传说呢!)周老师的面子真大，山庄的销售经理和销售主管在百忙之中抽出宝贵的时间为我们进行仔细的讲解，从整个楼盘的地理位置、建筑布局、占地面积、配套设施等几个方面为我们进行讲解;我们听得都很认真，不时地用笔在笔记本上记录着，从大家的眼神中，我可以看到大家对销售主管丰富的专业知识和良好的口才所折服。当然，我们也不回视弱，“听说我们楼盘获得了‘中国人居环境金牌建设试点项目’，它评价的标准是什么?”“听说我们楼盘设计的容积密度仅为1.0，而绿化率达到60%，建筑密度才20%，可我们预计的售价多层才不到4000元一个平方，比许多房子还要便宜。这样我们还能盈利吗?”“我们的建筑节能采用了哪些措施呢?”“我们的主流户型是多少面积呢?”甚至连“我们每平方米土地的成本是多少?”这样比较内部的问题都问了出来，而我们的销售经理和销售主管都为我们耐心地一一解答。

在对楼盘进行了了解之后，我们又驱车围绕整个山庄转了一下，虽然山庄还没有进入施工阶段，但通过售楼主管声情并茂的讲解我们依然有一种置身于山护林境交相辉映，山环水抱藏风纳气的感觉。

由于今晚可能会有雷阵雨，所以我们在下午四点左右就离开了彩石山庄，虽然今天下午的实习参观只有短短的三个小时，但作为我们学习以来参观的第一个楼盘，我们在来之前都进行了精心的准备，我昨天晚上查了一个多小时的资料，因此我们今天的收获还是很大的，同时我也期待明天对港澳花园的实习，听说他们的孟总还是我们的学长呢!今天就写到这里吧，一会儿还要看看关于港澳花园的资料，为明天做准备。

5月16日星期三 多云

港澳花园，听起来就是一个令人向往的名字，按照计划我们上午来到了位于山东经济学院对面的港澳花园，这是我们参观的第一个进入施工阶段的楼盘，高高的塔吊，轰鸣的打夯机，忙碌的工人，这些构成了施工现场热火朝天的场面，对方对我们很重视，几位工程监理亲自带着我们沿着工地转了一圈，让我们亲身感受到了施工现场的忙碌。港澳花园的建筑面积为72019平方米，其中地上面积为57000多平方米，地下面积为14000多平方米，由于定位为高档社区，它的容积率很低，仅为1.55，以六层的多层建筑和11层的小高层为主，还有一部分连排别墅。

由于投资商的孟总是我们的校友，因此他特地从百忙之中抽出宝贵的时间为我们现场作报告，孟总从房地产的概念、房地产企业的性质和特点以及房地产未来的走势和地位等几个方面讲述他的观点，我从中了解到原来一栋住宅的建成需要经过购买土地、规划、用地策划、建筑设计、施工设计、营销策划和物业管理等几个步骤，房地产已经成为我国的支柱产业，它不仅可以扩大就业还可以改善人们的生活水平，房地产在未来内将平稳发展。当然，作为我们的师兄，孟总也不忘给我们这些即将走向工作岗位的师弟师妹们提出一些忠告，珍惜周老师为我们提供的宝贵实习机会，多一些社会实践经验，为以后的就业作好准备。

由于时间关系，孟总的报告只进行了一个多小时，但是我的收获却很大，学到了很多书本课堂上学不到的东西。明天一整天我们将前往位于齐河的国科高尔夫球别墅，希望能有不同的收获。

5月17日星期四 晴

国科高尔夫别墅，这次实习最后一个项目(这是事后才知道的)，它创造了本次实习项目的几个第一：建筑面积最大，由将近2019多亩;容积率最低，仅为0.9;投资最多，据说现在的第一第二次项目已经投入了近60个亿了，还有如济南最大的别墅区、济南唯一的标准十八洞高尔夫球场等等。我们当中还有很多人没有见过高尔夫球场的，我也只是见过一次不标准的高尔夫球场的而已，因此将近四十分钟的车程大家并没有感到疲倦，反而兴高彩烈，有说有笑的，王健还为大家献上一首《考研之歌》，大巴带着我们的欢声笑语来到了位于齐河的国科高尔夫球别墅，在下车前周老师嘱咐我们由于国科的销售情况不是很理想，让我们在一会儿的座谈时提问不要太尖锐了。“这么好的房子，价格也不是很高，每平米才4000元左右，是什么原因造成的销售不理想呢?难道只是因为周老师说的因为有化工厂的污染在附近吗?”带着这些疑问，我随着国科人力资源部的张总经理参观了国科的第一第二次的别墅，正如我事先查阅的资料一样，他把前两期的别墅分为春、夏、秋、冬、琴、棋、书、画八个主题，别墅建得很漂亮，广告词作的也很精彩，“别人泡完温泉回家，我回家泡温泉”多么惬意的生活，可是就是这么好的别墅却没有几栋入住，十户里只住了两户左右，没住人的别墅花园里的草长到了半米多高，有些荒凉，好多同学的眼里流露出惋惜的目光，随后张总的报告和下午参观高尔夫球练习场地时我一直“心不在焉”，考虑这里销售不理想的问题，按照我们课本上的学到的知识分析，除了那个化工园会有影响，可是影响也不至于这么大啊?据说北京国科在北京做的项目非常成功，每套售价达到了1000万人民币，可见也不是项目规划的问题。是什么原因呢?我想还是消费理念的问题，山东人还不是很习惯把家安在离市区那么远的地方，毕竟这里快到德州了，大家还是宁愿在市区买一栋小一些的房子，把这里当作一个假日休闲的场所还是不错的，因此这里的五星级会议中心的效益还是不错的，每天租金高达4800元的别墅生意也不错的。

三天的实习结束了，真的很感谢周老师的精细安排，三个楼盘各有特色，每个楼盘的负责人都在百忙之中抽出宝贵的时间给我们进行讲解，使我们受益匪浅，虽然实习已经结束了，但我学习的道路却没有结束，我将要利用找工作前的这一段时间尽量多学习一些东西，为自己在今年秋天找工作时增加竞争力!

5月18日星期五 晴

今天没有安排实习任务，由于上午没有电，我们小组决定每个组员自己整理三天来搜集的资料，完成日记，我昨天晚上已经把日记完成了，今天上午整理了一下这几天记的笔记。

下午两点半，我们小组在地下餐厅进行了谈论，每个人把自己这几天的收获拿出来，相互讨论，最后定下来我们组分别从房地产的选址、周边环境、目标客户定位、户型和营销方案等五个方面分析，而我负责其中的目标客户定位的部分。我们将利用周六的一整天来完成个人的实习报告，在周日上午答辩之前再进行一次讨论，为下午的答辩作最后的准备。

房地产实习生工作总结 篇7

综合总理政府工作报告和答记者问的讲话看，均强调要因城因地分类调控房地产市场。2014年房地产调控核心没有改变，一方面抑制投机和投资性需求，另一方面满足自住性需求。由此我们认为2015年楼市调控继续以现行的限购限贷为核心，仍将通过加大保障房、中小户型供应，以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨；房地产税现阶段仍以立法、试点为重点，全国实行尚需时日。摆脱全国一刀切模式后，各地对楼市调控的自主性增加，将会根据具体情况开展差异化的调控措施，总的来说，因地制宜是大原则。

市场进入2015年，我们认为，2015年房地产将全面进入深度调整期。一方面从行业外部因素来看，中国房地产业面临国内外多重复杂因素的影响，随着美联储逐步缩减QE，导致系统性的融资成本上升，欧洲结构性问题仍未解决，再加上仍高企的公共债务，使得欧洲有必要进行进一步的财政整合；国内经济目前已经进入中速增长阶段，未来的经济增速将保持在7%-8%的中速增长区间，我国政府正大力推进结构调整和经济再平衡，由投资驱动型转向消费驱动型，实现可持续发展。李克强总理自上任以来，将经济增长的质量和效益放在更加重要的位置，围绕“去杠杆化、结构性改革和避免大规模刺激计划”的经济思想，在保证经济运行在合理区间的条件下，着力转变经济发展方式，调整经济结构，推进改革创新，释放内需潜力和改革红利。另一方面，从行业内部因素来看，目前房地产的供求逐步逆转，调整预期已经形成；库存水平已达到历史新高，未来供给压力将进一步加大，部分城市尤其是一线城市由于供需矛盾，房价存在进一步上涨动力；部分三四线城市前期库存量较大，市场下行的风险依然偏高。

在这样复杂的环境下，房地产业的下一步健康发展相当重要。未来市场发展趋势如何？未来的政策调控方向应该如何操作？房地产业的发展定位是什么？这些问题都是需要我们深入思考的。中国房地产数据研究院作为中国房地产市场独立的研究机构，期望从对2014年房地产市场的客观分析中，发掘出市场发展的基本脉络，为消费者购房提供参考、为地产从业者理清思路、为决策者提供政策依据。

2014年市场概况

1、2014年全国市场增速减缓明显，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现回暖迹象。2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点，其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

2014年1-11月，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。

2014年1-11月，房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9%。降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。

2、全国市场库存面积小幅回升。截至2014年11月末，商品房待售面积达到59795万平方米。比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。从全年来看，商品房待售面积增速较高。

3、改善类产品渐成市场上行主要推动力。去年重点城市房价持续上涨，并且2014年下半年以来银行贷款层面收紧，从而导致今年刚需群体入市门槛逐渐提升，小户型刚需类产品销售热度小幅下降，而改善型项目热度较去年有明显提升。

4、土地整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷。供求方面，2014年1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%，多重压力导致房企拿地热情持续下降，市场趋冷。其中供应方面，2014年1-11月，全国300个城市共推出各类用地21.1亿平方米，较去年同期下降23.6%，降幅较2013年扩大近40个百分点。其中，住宅用地推出10.0亿平方米，同比下降26.3%，降幅为2010年以来最大。

需求方面，2014年1-11月，全国300个城市各类土地共成交16.5亿平方米，同比下降29.2%，降幅超过土地推出量。其中，住宅用地成交7.5亿平方米，同比大幅下降34.3%，而去年全年為同比增长31%。

5、新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，开发投资增速创五年来新低。价格方面，百城价格指数自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25%；十大城市累计下跌0.25%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。

成交方面，2014年以来市场整体下行，市场成交较去年大幅下降。2014年1-11月，50个代表城市月均成交2273万平方米，同比下降13.6%，与2012年同期基本持平，分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。

6、二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升。价格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。

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成交方面，十大城市总体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显。

7、品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元。业绩方面，品牌房企销售业绩继续增长，业绩累积到达历史高位，但同比增速明显放缓。从销售额来看，2014年1-11月20家品牌房企销售总额12505亿元，同比增长12.2%，较2013年增速（32.1%）下降19.9个百分点；从销售面积来看，2014年1-11月，20家品牌房企销售面积总和为11354万平米，同比增长10.4%，比去年同期增速（26.6%）下降16.2个百分点。

拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。2014年1-11月，一线城市占比40.3%，较去年全年提升7.9个百分点；二线城市占比48.9%，回落2.5个百分点；三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期，企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市，而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出，投资风险已然显现。

2015年发展环境分析

1、国际经济：国际经济将持续复苏，但风险不确定性依旧较高。美国经济：2014年美国经济持续回升奠定了全球经济景气回升的主基调，2015年由美国引领的全球经济趋势性回暖还将持续，全球经济将在2014年越过拐点之后进入复苏之年。由于国内需求旺盛，特别是消费支出强劲，美国经济将继续领先其它国家。这一动力支撑美国消费支出非常强劲，包括就业大幅增加，家庭财务状况好转以及油价降低。消费支出约占GDP的70%。预计美国经济2015年或增长2.5～3%左右。

欧洲经济：欧洲复苏虽基础仍不牢固，油价下跌，欧元贬值，财政阻力下降，主权债券危机有所缓解以及宽松的货币政策料有助于刺激欧元区经济增长，使得欧债危机趋势性缓和，全球经济大势回暖，管理机构更趋灵活务实，2015年复苏持续概率很大。

风险评估：在全球经济持续回暖的2015年，主要发达经济体经济复苏强度还相对有限，中国经济已经从高速增长平台向中高速增长平台切换，美联储将启动加息，新兴经济体景气回升态势逊于发达经济体的格局还将持续。美联储加息必然伴随着美国经济的加快复苏，这将导致国际资本加速从新兴市场回流以美国为主的中心国家，全球资产市场将随之重新洗牌。如果美元升值带来美元回流，可能会对全球资产产生负面作用，从而引起一线城市高端市场的短期波动。

2、国内经济：处于“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段。中国经济将进入新常态，目前消费稳定；外需进入基本稳定状态；投资最具有调控空间。但投资中的突出矛盾是产能过剩，中国经济处在“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段，结构性减速有必然性、复杂性和合理性。改革红利的释放也需要一个过程。预计2015年中国经济增长7.0%左右。究其原因，主要是外需难以大幅提升、消费总体平稳、投资因制造业产能过剩及创新技术相对不足、房地产库存较高等因素，而难以长期维持高速增长，投资效果系数及投资回报率都在降低。当前，投资对于稳增长仍起关键作用，但对经济增长的拉动效应却在减弱。

在新常态下，中国需要促进内需平稳均衡发展，促进研发、高端制造业、现代服务业、生态环保、基础设施等领域投资，促进居民合理的住房刚性需求和改善型需求，同时加大基础社会保障投入，促进居民敢于消费。

3、货币环境：主动适应经济发展新常态，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度。新增贷款总额：预计2015年，中国的货币政策会维持稳定，继续保持适度收紧。中国央行要求全年新增信贷控制在10万亿元人民币以内，最近已大幅调整合意贷款规模；各家银行也已开始行动，加大放款力度。11月新增人民币贷款明显升至6300亿元。央行近月持续的基础货币投放较多，对银行表内信贷能力形成了一定支撑。

M2：在监管环境趋紧和企业融资需求放缓的背景下表外融资不会大幅增长，社会融资总量保持稳定增长，预计全年增长18万亿元左右。

利率和准备金率：央行已经通过降息的手段缓解企业的融资难、融资贵问题，如果企业融资成本仍高居不下，特别是经济明显走低、就业恶化，那么2015年央行会继续调降存贷款基准利率。从稳定经济增长和调整结构的角度看，未来央行在继续使用价格型工具的同时，也会配合使用数量型工具，预计2015年可能下调存款准备金率1至2次。

从央行目标角度考虑，稳定增长、温和通胀、充分就业和金融风险是四大目标。目前经济增速面临下行压力，通缩风险增加，同时就业稳定受挑战，且金融风险上升，四个目标角度均支持央行货币政策转向宽松，降息应只是时间和方式问题。

4、行业政策：不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

2015年市場走势预判

1、整体市场逐步回暖，但调整周期较长。2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010～2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

预计2015年全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系，预计整体市场将逐步回暖，但调整周期较长。

2、城市发展分化日趋显著，二线城市库存去化优势明显。中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如2.5线城市及三四线城市，近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的2009～2014年），限于高基数，预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

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二线城市调控政策的“去行政化”刺激楼市明显好转。截至9月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长4.0%，同比增长23.8%，库存呈现“飙升”的增长态势。同时，9月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为17.2、16.7和25.3个月。相比8月份15.5、16.8和25.8个月的数值而言，一线城市有所上升，二三线城市则略有下滑。这意味着，二线城市的去化速度首超一线。

3、房价呈回暖迹象，城市等级序列依然凸显。判断房价走势，关键要看三个变量。第一是供求变量，即库存去化周期；第二个是货币变量，包括流动性、公积金按揭贷款的便利程度等；第三个是市场预期。

首先从供求变量角度看，近期市场总体呈现了供大于求的态势，这是房价持续低迷的最根本原因。其次，从货币层面看，今年以来，货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离。以狭义货币量M1同比增幅走势和全国70城房价指数环比增幅走势看，房价指数增幅曲线下行的力度明显大于M1，这说明今年房价下跌其实是有点“任性”的，缺乏逻辑上的验证。但反过来也说明，由于M1基本面并没有大规模的恶化，所以也能牵制目前房价持续下跌的态势。再次，从市场预期来看，新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，某种程度上都是对房地产市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的。尤其是各大城市限购政策放松下，并没有中央政府的打压，这会使市场依然看好中国楼市。

另一方面，从区域结构上看，市场依然呈一个很完美的城市等级序列，即一二线房价止跌反弹的迹象最明显，三四线则出现分化。部分经济发达的三四线城市会追随此类一二线城市，而部分经济相对落后的城市则会有继续下跌的可能。

2015年行业政策建议

鉴于2015年房地产市场面临的复杂环境，我们建议在行业政策方面可以更加灵活，将因地制宜的原则进行到底。概括起来，主要是三大方面：制度完善、松紧结合、维稳原则。

制度完善：因地制宜、因时制宜的市场调节和政策引导机制。房价问题是国内房地产市场矛盾的焦点。稳定房价的方法有很多，其功效各有千秋。行政性手段见效快，但是它难以持久；目前的调控措施，在遏制房价快速上涨方面功效显著，但是它归根到底是暂时性的手段，需要与长效机制共同发挥调节房地产市场的作用。所以，一方面我们需要认识到行政性手段控制房价的难度和弊端，另一方面我们需要抓紧时间在全国人大、全国政协会议精神的基础上建设楼市调控的市场长效机制。目前来看，应该主要从融资平台、公积金管理、不动产登记制度等角度来进行调节。

地方债务自偿将促融资平台转型。由于地方融资平台的资产大多是地方政府注入的土地资产，在今年房地产市场持续下行，同时中央对土地指标进行严格控制的情况下，想加快变卖土地资产并不容易，所以融资平台的下一个出路就是加快转型，从融资功能向经营功能转变，这也许是融资平台走出困境的最有效路径。

管理修订受到关注，满足异地提取和使用诉求。我国住房公积金管理遵循的原则是“管委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，对此，公众反映普遍存在的问题包括公积金贷款额度小、支取困难以及封闭管理和收益过低等。国家相关部门已经意识到并进行了关注。如从2011年开始，《住房公积金管理条例》连续四年被列入住房和城乡建设部的重点工作任务，其中，公积金的使用范围是修订重点。

住房公积金设立的目的主要是为了更好地支持缴存职工解决基本住房问题，但是目前住房公积金相对封闭的地域特征对住房公积金缴存人的权利保护和就业变化并没有充分考虑，住房公积金缴存人在某地购置住房时，并不能利用在不同地区缴存的住房公积金，从而削弱了这种住房政策性金融支持的功效。

建立并完善不动产登记制度，推进部门信息共享。不动产登记的相关政策和工作是近年以来的关注点之一。2014年8月15日，国务院法制办公室公布了修改完成的《不动产登记暂行条例征求意見稿》，向社会公开征求意见。

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。不动产登记是房产税扩大试点的前提，如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发现异地购房、楼市投资投机现象，可以有针对性的出台差别化的调控措施抑制房地产投资投机现象。

国家新型城镇化综合试点推进。我国目前正在进行的不动产统一登记改革，在很多时候都被理解成为狭义的城市房地产问题改革。实际上，我国最大的不动产在农村。长期以来，由于城乡二元格局，如农业户口与城市户口不平等、城市建设用地与农村集体建设用地不平等，使我国的经济和社会在发展过程中存在各种问题。要想从根本上改变目前的现状，只有打破当前各部门多头管理的构架，从真正实现城乡“大统一”的改革目标进行。

松紧结合：应对不同城市的房地产发展状况，适当区别对待。2015年将继续以现行的限购限贷为核心，通过加大保障房、中小户型供应，以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨；房地产税现阶段仍以立法、试点为重点，全国实行尚需时日。在摆脱全国一刀切模式后，各地对楼市调控的自主性增加，将会根据具体情况开展差异化的调控措施。

维稳原则：“新常态”模式下的稳增长。去年12月9至11日召开的中央经济工作会议为2015年国家宏观调控定调。其中有四方面内容与2015年房地产市场走势及政策取向密切相关，分别是：一、“稳增长”重回首要任务；二、“新常态”之下调控方式转变；三、保持政策的连续性和稳定性；四、提出松紧适度的货币政策。

根据我们中国房地产数据研究院的预测，2015年市场总体较为平稳。因此在政策出台上要掌握好尺度，全年可以以稳为主，部分具有房价上涨压力的城市可以继续强化调控政策。