房地产开发业务流程（通用8篇）
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局 ↓
规划局会签返计委 ↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓
规划局法征地意见函 ↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓
┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人
许可证
用地批准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │
土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房 │
│ 规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证 │
│
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置 │
│
到规划局领设计方案送审书
场地三通一平，领取房地产开发手册 │
│
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│
2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图
改造、移线方案
│
3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要
供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证
出施工图
开节能证明
│
│
│
运用“营销策划展示设计系统
到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料
计划（建委会签）
│
│
│
报价小组审查，领取内外销
到建委工程处领开工
持计划、税单到区计、经委领
许可证
审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │
建委、物价局下文批价 │
运用“营销策划展示设计系统”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售
到市政部门盖章，证明市政条件落实 │
四源费缴纳 │
到开发办市政处核实任务 │
开发办工程处同意招标 │
填招标申请书并到市招标办登记 │
招标办看现场 │
运用“投资项目概预算系统”编制标底 │
招标办审查标底 │ 开标会 │
定合同，写评标报告，发中标通知书 │
招标办盖章同意
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施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓
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1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
1.到自来
1.到热力
（自建锅
1.到煤气公司
路委托设
林局绿化
方案进
水业务
公司报
炉房）
报装
计
办
行施工
科报装
装
1.环保
2.到规划科定
2.委托施工
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.委托线
局同
线路方案
3.配电室土
3.绿化施工
事处养
路设计、路设计
意锅
3.设计
建工程验
路队验
施工及
3.施工及
炉房
4.看现场
收
收
验收
验收
规划
5.施工
4.设备安装
2.到市政
位置
6.业务科检验
及验收
监理所
2.委托
同意接气
5.送电
下水报
设计
7.凭通气单到
装
3.到劳动
管网所办固 3.规划设
局报装
定资产转移 计
4.环保局
手续及通气 4.竣工验
审查消
手续
收
音除尘
8.凭接气单到 设备
液化气公司 5.竣工验收
办各户通气手续 9.通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓
四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
可参考下。
检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题
检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。
三、土地出让金方式存在弊端
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。
房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。
其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。
对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。
以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。
很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。
1 启动阶段
设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段
2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。
设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。
2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。
方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。
首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。
其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。
3 工程计划阶段
这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。
4 工程施工阶段
按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。
5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质
量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。
6 收尾阶段
此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。
摘要:房地产开发合作项目中涉及置换业务时,置换双方会计业务的处理。
关键词:房地产开发 合作项目 置换 会计处理
0 引言
近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格,尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转,因此合作建房业务油然而生;但合作建房大多涉及置换业务,对于非房地产公司来说,属于特殊业务,没有置换的经验和成熟的操作模式,经常会出现合作方式变动的情况,因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。
1 置换业务
1.1 置换业务介绍 以房换地、以地换房业务,通俗地称为置换业务,本身应当属于合作建房中的一种,通常是一方有土地资源,另一方有开发的资质和能力,双方进行合作,有的时候也用在拆迁改造的方面,但是由于房地产开发业务的复杂性,具体操作起来也是多种多样,从土地拥有方的角度来说有以下几种形式:①土地使用权和房屋所有权互换:即最基本的以地换房(对方是以房换地);②土地使用权的互换:即土地置换;③房屋所有权的互换:即房屋置换;④土地租赁权和房屋所有权互换:如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权;⑤土地使用权入股,包括:风险共担、利润共享的分配方式;按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润的分配方式;按一定比例分配房屋的分配方式。
1.2 合作建房的优点 ①资源得到充分利用:合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用,双方各取所需。②专业化分工:由于社会化分工越来越专业,房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素,因此合作建房对于双方来说,都是理性的选择。③节约资金成本:对于开发单位来说,合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付,对于资金占用量大为减少,节约了资金成本。④节省时间和环节:对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节,对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说,也就相当于节约了成本。
1.3 合作建房的复杂性:①各方的法律地位不完全对等:由于在各种置换业务中,房地产公司都处于主导的位置,在开发、归还、手续等方面,都存在信息不对称的情况,导致了实际操作中双方位置不对等的局面,通常表现在:归还房屋的质量、手续、置换土地的过户、利润的计算分配、房屋的分配等问题。②业务周期长:由于大部分的置换业务,涉及到的周期都比较长,在开发过程中存在大量的不确定性,因此经常会出现延误时间的情况,这时候对于违约的损失如何认定、是否属于免责条款、在此期间房屋价值的上涨与下跌等问题,都是置换过程中需要考虑的问题。③名义主体与实际主体不完全统一:由于在合作业务过程中,法律主体各不相同,很多的时候需要以房地产公司的名义对外销售属于自己的房屋,因此形成名义主体与实际主体,由此带来的各种税务、法律、资金纠纷等层出不穷。
2 会计规定
2.1 适用的会计准则:①在不涉及到补价或者少量补价的情况下,应当适用《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》;②对于土地使用权入股,或者不单独成立被投资单位,而通过共同控制经营的,在《非货币性资产交换》准则的基础上,额外适用《企业会计准则第2号—长期股权投资》;③对于土地租赁权和房屋所有权互换的形式,在《非货币性资产交换》准则的基础上,土地租赁方额外适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》。
2.2 换出方(非房地产公司)的会计处理:
2.2.1 投资入股的会计处理:根据《长期股权投资》第四条(四)规定:通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》确定。根据《非货币性资产交换》第三条规定:非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:①该项交换具有商业实质;②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。
换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的,应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。相对来说,换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值要比换入资产(股权)的公允价值更容易取得,因此通常以换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值为基础,其和应支付的相关税费作为换入资产(股权)的成本,其与换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)账面价值的差额计入当期损益。
2.2.2 资产直接置换(非投资,无时间差异)的会计处理:对于以地换地、以房换房等非投资性业务,在无时间差异,即在换出的同时可以取得换入的资产,业务相对简单一些。同样依据根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条规定,分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。
2.2.3 资产置换(有时间差异)的会计处理:对于有时间差异的资产置换,是最复杂的一种,因为这种业务的本质是在当期换出一种资产,在若干期以后才能取得另一种资产,对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。①资产需要过户的情况: 这种情况下,例如土地使用权需要过户给开发单位,这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于原会计主体(原单位),因此应当扣除这项资产;同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性,同时该资产目前可能仍未建成,所以只能设置过渡性科目,同时确认换出资产的损益。在换入资产建成并过户到原会计主体(原单位)时,再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解,分别在两个会计期间进行处理。②资产不需要过户的情况:这种情况下,例如土地使用权不需要过户给开发单位,这时土地使用权在法律登记上仍然属于原会计主体(原单位),虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除,新的地上建筑物正在建设当中,但根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定(即通常所说的“房随地走”),因此可以认为该项资产仍然存在,因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时,再根据非货币性资产交换准则分别确认换入资产的价值和当期的损益。
2.3 换入方(房地产开发公司)的会计处理
2.3.1 接受投资入股的会计处理: 在办理正式的投资入股的情况下,与接受其他方式入股的处理方式基本相同,但是,这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股,因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制,无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中,通常将其作为往来,在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还,超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然,也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理,这样子的后果是企业的资产和成本不准,在分配时偿还的本金无法处理。此外,在分配的时候,虽然合作的单一项目并不是一个法律主体,但由于涉及到计算利润并分配的问题,因此会需要按照《企业会计准则第35号——分部报告》编制该项目的会计报告。
2.3.2 资产直接置换(无时间差异)的会计处理:基本同换出方的会计处理类似。
一、甲方在开发前期的工作
（以上海市为例）
一、确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理 1.所需资料
a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料
b.到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书
c 用地计划审核意见
d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证
f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序
a.准备数份项目建议书批复及数份地形图
b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理
四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料
a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批 1.所需资料
a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）
d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序
a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理
六、建设工程项目报建 1.所需资料
a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件
d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）
f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡
b.上海市建设工程设计招标项目登记表
c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料
a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料
b.提前三天分送各评委
c.到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料
a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告
f.地形图（划示用地范围）2份
办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案
二、基本建设工程预算审计咨询及其流程
一、基本建设工程预算审计咨询及其流程
基本建设工程预算是在施工图设计完成之后编制的工程造价文件，称为施工图预算，亦称“设计预算”，简称“预算”。因为是在施工之前编制的，所以它反映的只是基本建设工程的预计造价、计划价格。
基本建设工程预算审计咨询业务内容，可以是编制预算，也可以是对已编制的预算进行审核。
1．预算的编制的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，主要是国家和当地政府颁发的有关法律、法规和政策文件、相关的定额、取费标准、材料、设备价格等，以及施工图纸、设计说明、施工方案、水文地质资料等；
(2)制订编制方案和计划，主要是人员、时间的安排和编制步骤与要求；
(3)计算工程量；
(4)确定分部分项工程的单价；(5)计算合价并汇总；(6)计算各项取费；
(7)计算该基本建设工程的预算总价，即预算造价。
由于施工图预算是实行工程包干，进行工程结算，实行经济核算和考核工程成本的依据，其编制是一项技术性和政策性要求很高的工作，特别是工程量的计算非常繁琐。如果编制者不具独立性，或业务水平不够，或责任心不强，都很难保证其准确性。
因此，加强对施工图预算的审计，对于保证基本建设工程的顺利完成，维护甲乙双方经济利益，控制造价，节约建设成本，具有重大的意义。
2．施工图预算审计的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，与编制不同的是，还要熟悉和了解送审预算及其工程量计算底稿；
(2)制订审核方案和计划，重点是选择审查方法、人员和时间(包括核对时间)的安排，以及审查步骤和要求；
(3)审查工程量是否准确，按照施工图纸和送审预算的工程量计算底稿进行审查，如工程量计算底稿，则须自行计算后再与送审预算的工程量比较；
(4)审查分部分项工程的单价是否正确合理，注意有无错套、高套、重复选套定额的情况；
(5)审查设备、材料价格是否合理、符合规定；(6)审查有无计算错误；(7)审查各项取费是否符合规定；(8)综合整理审查资料，形成初步成果；
(9)与原编制单位交换意见、核对、签章确认定案后形成最终成果。
二、基本建设工程结算审计咨询及其流程
基本建设工程结算是在工程竣工后编制的工程造价文件，称为竣工结算，简称“结算”。因为结算是在施工完成已经竣工后编制的，所以它反映的是基本建设工程的实际造价。
结算一般是由施工单位编制，提交建设单位审核批准。结算审计的一般程序：
(1)熟悉和掌握资料及现场情况，与预算审计相比，还要着重熟悉和掌握施工合同(包括补充合同、补充协议等)关于结算的有关约定、工程施工过程中的变化(包括设计变更和现场签证、材料和设备价格的改变、国家法律、法规和政策规定的变化等)、送审结算书及其工程量计算底稿、工程款的支付、质量验收等资料。
(2)步骤与预算审计基本相同，不同的是应根据竣工图纸和设计变更来进行审查，特别要注意增加的是否多计、减少的是否未计或少计。
(3)审查各项取费是否符合规定，要注意取费规定如果在施工期间发生变化，要严格按照规定以及合同的约定进行处理。
(4)审查签证费用，主要注意下列问题：①签证手续是否完备；②签证的原因是否合理，是否应计人工程造价；③签证的内容是否属实；④签证的数量是否准确；⑤签证的价格是否合理；⑥是否有重复现象。
(5)审查索赔费用，包括乙方向甲方的索赔和甲方向乙方的索赔，注意下列问题：①索赔的手续是否符合合同的规定；②索赔的原因是否成立；③索赔的证据是否充分；④索赔的计算是否准确合理。
(6)综合整理审查资料，形成初步成果。
(7)与建设单位、施工单位交换意见，进行核对，并三方签章确认后定案，形成最终成果。
三、基本建设工程决算审计咨询及其流程
基本建设工程决算是竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的基本建设工程项目从筹建到竣工投入使用过程中总体实际成本的文件，是建设单位向国家报告基本建设工程总体实际造价和投资效果的重要文件，称为竣工决算，简称“决算”。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。
竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。大中型基本建设工程项目竣工决算报表一般包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等，小型项目竣工决算报表则只由竣工决算总表和交付使用财产明细表组成。
竣工决算应由建设单位编制，但由于某些原因，很多基本建设工程没有编制竣工决算，有些竣工决算的编制质量不高，因此，也可由建设单位委托具有资质的社会中介咨询机构帮助建设单位编制。
1．审核竣工决算的编制依据，包括竣工决算编制工作有无专门组织，各项清理工作是否全面、彻底，编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合理。
2．审核工程造价，这部分审计与竣工决算的审计一样；但还应增加对设备费、土地费、管理费等的审查。
3．审核基本建设工程的建设和概算执行情况，包括是否按批准的初步设计进行，是否严格按批准的概算内容执行，有无概算外项目和提高建设标准、扩大建设规模的情况，有无重大质量事故和经济损失。
4．审核竣工财务决算表，核实基本建设工程的资金的来源、支出及结余等财务情况。
5．审核基本建设工程合同工期执行情况和合同质量等级控制情况。6．审核交付使用资产情况，包括固定资产、无形资产、递延资产确定得是否正确、真实，有关手续是否办理、流动资产及其移交等内容，特别要注意待摊投资及其确定和分配是否合规、正确、尾工工程和结余资金是否真实、合规，建设收入是否合规，账务处理是否正确、分配是否合规，包干指标的完成情况，结余的核算和账务处理是否合法、合规、真实、正确等。
7．综合整理审核资料，形成初步成果。
8．与建设单位交换意见、核对后形成最终成果并提出对原竣工决算进行调整的意见。
迈克?E?米勒斯《房地产开发－原理与程序》中的房地产开发八阶段模型
迈克·米勒斯认为，开发商自有投资开发意向，到项目规划设计、施工建设、营销租赁、物业管理都有一个合乎逻辑和开发规律的程序。虽然因具体条件的变化会导致保修环节的作为有所变化，但一般来说，各程序的的具体步骤不会有太大变化。他说“开发过程至少需要包括这样一些阶段：提出投资设想、细化这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、项目开工建设、竣工与投入使用、项目建成后的运营管理”。
但是，米氏同时强调如下三个要点：
实际的开发过程很难沿直线一步一步地向前进行，但我们归纳出来的开过不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。
开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不会合合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。
在第一个阶段，开发商都要考虑开发程序中所有还没完成的阶段，即每一个决策不仅要考虑对本阶段的影响，更要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。
其著名的八阶段模型分为如下八个阶段：
一：提出投资设想
开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。
二：投资设想细化
开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。
三：可行性研究
开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
四：合同谈判
开发商根据市场研究中得到的客户需求牲确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租住方案，获得政府的用地、规划等许可。
五：签署正式委托协议
签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。
六：工程建设
开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。
七：竣工投入使用
开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。
八：房地产资产管理
业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。
三、申请改变住宅建筑使用功能的工作程序
1．所需要的资料。
1)《关于改变房屋使用功能申请书》一式两份。2)《房地产证》等房产证明（复印件）2份。3)《建设工程规划许可证》或相关图纸（复印件）。
4)消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林局、房屋结构安全鉴定。（复印件）（由商用的性质决定所需要的文件）
5)《工商营业执照》（复印件）。6)申请人《身份证》（复印件）。以上资料需要带上正本。
2．到区规划局送案的工作的步骤。
1)先写《关于改变房屋使用功能申请书》，一式两份：
2)准备所有的证件及复印件。
3)到所属区规划局的监检科盖章核对，然后由监检科呈上去。经审批通过的可以改，不通过的退案：
3．关于报告的写作要求： 1)说明住宅建筑的地点。2)改变使用功能的理由原因。
3)业主的基本情况，公司或店铺的经营范围，经营期限。4)提出改变使用性质的陈述及要求。4．到区国土、房管局办理步骤
1)规划局审批通过后，交案（证件和区城市规划局审批、处理文件）到登记所入案，补办土地有偿使用手续、补交地价：办理房地产变更登记。
2)费用到计财处交。5．主要费用
1)一般违章罚款，80—800元／平方米。
2)补交地价（见《XX市国有土地使用权出让金标准》）3)测绘费（见《房地产测绘收费》）。4)行政费用约100元左右。6．备注
违章罚款，各个区有所不同，这是根据不同年限所决定的。但总的来说，94年后的比94年前稍贵。
四、房地产开发过程中各环节所需要的文件材料
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；
（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：
（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；
（５）安全生产、文明施工教育制度；
（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；
（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
五、房地产开发过程中涉及到的工作
房地产开发企业
设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
↓
申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓
申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案
申报选址定点→取得选址规划意见通知书
落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓
可行性研究报告
（可委托有资质的咨询机构编制）↓
申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得
一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。
国有土地使用权出让程序：
办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证
国有土地划拨的程序
国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。
二是征用集体土地
其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案
拆迁安置的法律程序：
委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案
→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
规划与市政配套
建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。
报审设计方案→审定设计方案通知书
（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范
围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证
开工前的准备
办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。
签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》
工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续
办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定
竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营
商品房预（销）售的程序
签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
房屋租赁
申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分
物业管理阶段
物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准 安排签订管理公约
制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立
五、房地产开发过程中涉及到的工作
房地产开发企业
设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
↓
申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓
申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案
申报选址定点→取得选址规划意见通知书
落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓
可行性研究报告
（可委托有资质的咨询机构编制）↓
申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得
一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。
国有土地使用权出让程序：
办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证
国有土地划拨的程序
国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。
二是征用集体土地
其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案
拆迁安置的法律程序：
委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
规划与市政配套
建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。
初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。
报审设计方案→审定设计方案通知书
（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证
开工前的准备
办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。
签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》
工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续
办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定 竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营
商品房预（销）售的程序
签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
房屋租赁
申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分 物业管理阶段
物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准
安排签订管理公约
制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立
六、房地产开发流程设计的涵义
房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。
房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。
房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性
措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。
房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。
七、房地产前期准备工作详细流程（施工之前）
1、规划部门：
（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文
3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证
需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税
4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。
（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米
（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。
5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件
B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。
（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。
（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告
6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预
售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证
7、供电局：办理施工用电申请
8、自来水公司：施工用水申请
9、环保局：办理噪音申请
10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。
八、房地产开发程序
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；
（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；
（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；
（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
九、房地产开发大纲
房地产开发企业
房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。
一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。
房地产开发企业设立的条件
房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业的机构设置 房地产开发企业的行业管理 房地产开发企业的终止 房地产开发项目决策
开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。
在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。
专项市场研究 定点市场研究 项目建议书
房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项
目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。
房地产开发项目建议书的内容 开发项目建议书的编制 开发项目建议书的审核批准 房地产开发项目的可行性研究
可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。
房地产开发项目可行性研究的必要性 项目可行性研究的内容 可行性研究报告的编制 可行性研究报告的审批 土地使用权取得
土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。
但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。
2、环保局：环境影响报告书(表)；
3、规划局：办理项目选址意见书；
4、国土资源局：建设项目用地预审；
5、地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的意见；
6、发改委：审批项目可行性研究报告；
7、规划局：建设用地规划许可证；
8、国土资源局：征用土地确定土地供应方案；
9、拆迁部门：拆迁方案；
10、报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；
11、建设局：办理开发项目建设条件意见书；
12、国土资源局：办理土地出让或划拨土地决定书，用地批准书，签定出让合同；
13、拆迁部门：办理拆迁许可证；
14、国土资源局：办理土地证；
15、地震局：抗震设防要求意见书或安评证明；
16、建设局：开发商与建设局签定开发项目合同；
17、规划局：建设工程规划许可证；
18、消防支队：审核书(一般工程)；
19、地震局：抗震设防要求意见书或安评结论； 20、建设局：工程施工图设计文件委托审查； 2l、建设局：工程施工招标申请备案；
22、建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建设局监督；
23、建设局：工程开工条件审查，核发施工许可证；
24、房产局：高品房预售许可证；
25、房产局：办理房屋所有权证。
寻找拟建投资地块
投资分析、编制项目建议书代可研报告 签订土地转让合同 1天（计委）
办理建设项目地点征求意见函 办理规划意见书 28天（规委）委托钉桩
10天（规委、测绘院）项目立项
23天（市计委、市建委开发办）委托交通影响评估报告 22天（市规划院、规委）45天
总体规划方案报批 30天（市规划院）人防（审批意见2003.06.19已取得）、消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得）30天
园林交通专业报建图（审批意见2003.05.20已取得）20天
项目征地及建设用地预审 50天
委托地价评估
20天（评估单位）
用地会审议及市政府征地批复 20天
办理建设用地规划许可证 土地补偿 征地审核
13天（市规委）土地审核
40天（市房地局）
地价款（2003.06.10已交）3天（市房地局）
签订国有土地出让合同
18天（市房地局）2003.07.18 办理临时国有土地使用证 10天（市房地局）申报物业管理公约 办理施工计划
24天（市计委、市建委开发办）办理建设工程规划许可证 13天（规委）办理招投标
25天（市建委）办理树木伐移手续 20天（市园林局）
地名办批复 20天（规委）房屋面积勘测报告
20天（房地局测绘队）办理开工证征求意见函 办理建筑工程施工许可证 11天（市建委）办理涉外办批复 10天
办理商品房预售许可证 16天
（交齐100%地价款取正式国有土地使用证）10天（市房地局小区办）人防总规及单体报建 16天（市消防局）消防报建
30天（市人防办）（38））
（市、区园林局）市交管局
雨污水方案初步设计 7天
市政设计综合方案会 10天
市政设计综合方案会 雨、污水方案咨询20天 办理建设工程规划许可证 13天 竣工验收 7天建委 办理开工证 11天
【房地产项目开发流程图】超详细（25）图纸配合项目方案概念设计⑥ 总体规划方案设计⑿⒄单体报建图、施工图审查预审（39）（54）出各专业竣工图（58）a、防火审批申报表演（21）b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计 c、总平面图 d、消防设计专篇 e、审定设计方案通知书（32）（26）a、人防工程施工图（各专业）b、居住区人防规划工程送审单 a、园林现状测绘报告（交区园林局）c、人防结构计算表 b、建筑剖面图 d、人防工程送审单 c、首层、？？及地下各层平面图 e、地勘资料及地形图 d、规划意见书和审定方案通知书及附图a、建筑工程施工许可申请表一式两份 e、绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案）b、建设用地规划许可证及附件园林报建（审批意见2003.05.20已取得）（30）c、建设工程规划许可证及附件 d、施工图纸设计文件审查通知书（22）交通报建（31）e、经备案的施工合同 f、施工企业中标通知书 a、项目立项批复 a、规划意见书及附件 g、经备案的施工监理合同a、工程竣工图 b、建设项目规划审批申报表 b、审定设计方案通知书a、供电给水市政燃气热力意见 h、监理单位中标通知书 b、建筑工程消防设计审核意见书 c、《规划意见书》及附图一份 c、立项批复b、建设项目规划审批报表 I、项目建设资金落实证明 c、消防验收申请 a、本单位报批函 d、复审应持《修改设计方案通知书》a、规划意见书d、交通影响评价报告 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 j、施工计划 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告 b、项目建议书代可研报告 e、标明用地钉桩成果以现状地形图 b、审定设计方案通知书两份 e、市政道路方案及交通设施工程协议 d、建筑工程施工设计图纸 k、人防工程备案通知书a、建设工程规划验收申请表演 e、建设意见整改及落实情况 c、房地产开发企业资质证明文件 为底图的总平面图 c、总平面图两份 f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同 e、工程档案登记证明 l、园林局伐移树木批准文件 b、竣工图 f、建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书 d、中外合营项目合营各方签署的合作意向书 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 g、交通组织流线分析图 f、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 m、四源费统一收费凭证 c、建设工程竣工测量成果报告 g、日照影响分析图及说明各一份 h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表a、供电给水市政燃气意见 n、质量监督通知书 d、建设工程规划许可证 a、建设项目人防工程竣工验收备案表 h、交通影响评估报告⒃教育报建（审批意见
2003.05.05已取得）（23）签订公共配套协议书（36）b、统计局意见 o、安全监督通知书b、区县人防办出具的认可文件 a、建设项目地点征求意见函 I、技术经济指标列表说明
工程管理1001班
一、可行性研究阶段
1．市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究
2．寻找合作伙伴，签定合作意向、协议及合同书
3．拟定开发项目
4．核算土地开发收益
5．经济、社会、环境效益评价
6．项目全程策划
6.1.区域市场调研
6.2.项目定位
7．可行性研究报告
二、规划方案设计
1.设计前期
1.1.明确产品设计思路
1.2.明确设计院选择标准
1.3.制动设计组织计划
2.方案组织设计
2.1.方案与设计院选择与合同签订
2.2.制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指
标、环境指标的初订
2.3.规划方案结合成本测算的研讨及确定
2.4.彩色立面效果图送规划预审及审批
2.5.建筑方案报建图
2.6.景观概念方案设计及确定
3.指标确认阶段
3.1.项目成本指标确定
3.2.项目考核指标确定
3.3.考核指标调整
4.初步设计
5.施工图组织设计
5.1.施工图设计院的选择与合同签定
5.2.制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）
5.3.结构方案及设备选型研讨及确定
5.4.地质勘察报告
5.5.施工图成果
5.6.综合管网方案设计
5.7.景观扩初及施工图设计
5.8.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
三、项目报批和项目前期准备
1.立项、申请购置开发场地
1.1.签订土地出让合同（市/区土地交易中心）
1.2.建设用地规划许可证（市规划局）
1.3.核发土地证（市规划局）
1.4.规划方案审定（市规划局）
1.5.项目环评报告
2.拆迁、安置和清场
1.1.按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见
1.2.地政部门审查安置方案、安置房
1.3.发拆迁许可证
1.4.动迁会及拆迁安置
3.筹集开发资金（有关金融机构）
四、项目实施阶段
1.办理建筑工程施工许可证
1.1.规划方案及市政方案送审
1.2.建筑方案送审
1.3.取得许可证
2.招标、投标、发包项目（建管部门）
2.1.勘察招标
2.2.桩基施工招标
2.3.监理招标
2.4.土建施工招标
2.5.甲供材、分包商招标
2.6.沉降观测
3.施工准备、现场的“七通一平”（施工单位）
3.1.现场工程放线
3.2.七通一平（上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地
平整）
4.施工的组织管理与控制
4.1.施工放线
4.2.规划验线
4.3.桩基施工
4.4.桩基检测
4.5.基础施工
4.6.安装、装饰工程
4.7.变更签证
4.7.1.设计变更
4.7.2．工程变更
4.8.工程款支付
4.8.1．工程进度的确认
4.8.2．工程款申请表审批
4.8.3．工程款支付
4.9.竣工结算
5.竣工验收、交付使用
5.1.规划部门验收
5.2.房管局、工程质量管理部门验收
5.3.消防部门验收
5.4.环保部门验收
5.5.绿化、卫生、电梯、管线等部门验收
五、销售、出租和服务阶段
1.项目亮相前准备
1.1.申领《商品房销售许可证》
1.2.推盘策略确定
1.3.确定外部资源
1.4.项目推广定位确定
1.5.项目核心识别系统确定
1.6.亮相前项目知识培训
1.7.分卖场设立
1.8.联动工作的准备
1.9.意向商家签约
1.10.确定项目亮相方案
2.项目亮相
3.项目开盘前准备
3.1.交工标准、价格体系确定
3.2.合同准备
3.3.开盘前销售道具准备
3.4.项目形象的提升及深化
3.5.开盘信息告知
4.开盘
4.1.开盘庆典活动
4.2.客户转化
4.3.回款落实
5.日常销售
5.1.月度指标分解
5.2.产品分析、聚焦销售重点
5.3.月度操作手册制定
5.4.价格监控及调整
5.5.月度推广计划执行
5.6.客户到访及接待成交工作
5.7.与用户签订商品房销售合同或租赁合同
5.8.月度付款计划及支付
5.9.合作方合同签订
5.10.回款
5.11.月度指标考核
6.清盘
6.1.清盘后项目各种资料移交
6.2.项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档
7.物业管理
7.1.治安消防服务
7.2.环境卫生服务
7.3.维修保养服务
7.4.绿化养护服务
房地产业经过几十年的发展, 特别是最近几年的迅猛发展, 已经成为国家支柱产业之一。随着中国房地产市场的日趋成熟, 价格竞争逐渐演化成房地产市场核心竞争力。房地产企业要想在激烈的竞争中得以生存和发展, 必须摆脱过去立足于依靠房价上涨盈利的方式, 探索以力求降低企业成本的新型企业商业开发模式。可以说, 控制好工程成本是房地产开发企业的立足之本。
2 典型房地产公司组织结构图
3 房地产开发决策阶段的成本管理
在项目决策阶段, 投资决策的正确与否对整个项目的成本起到决定性的作用。项目投资决策是对该项目投资开发进行的必要性和可行性分析。其中, 成本管理的主要任务就是在熟悉当前的经济形势和法律政策的前提下, 在充分考虑自身实力和潜在风险基础上, 在房地产项目开发前期, 对城市的市场状况、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等作出的正确预计。
3.1 决策阶段成本管理流程
(1) 根据投资发展部提供的土地信息, 由地区公司总经理主持, 地区公司PMO成员参加, 确定拟取得地块的项目定位。
(2) 根据地块项目定位, 公司研发设计部负责完成《项目预案》, 公司投资发展部负责提供土地信息及周边市政配套情况。
(3) 根据项目定位、《项目预案》、土地信息和周边市政配套情况, 由公司造价采购部经理 (或指定人员) 负责完成土地投资论证阶段《项目预设成本》。
(4) 《项目预设成本》经过地区公司PMO会审, 地区公司总经理最终审定。如不能满足拿地成本要求, 由总经理给定一个成本限值, 公司造价采购部和研发部按此限值去重新规划和测算。
(5) 如土地中标, 《项目预设成本》将作为项目设计阶段目标成本的参照依据, 否则由地区公司成本管理专员存档。
3.2 决策阶段成本管理控制点
(1) 项目定位的准确性。
结合项目地块和所处区域, 对项目将来商业和住宅的销售价格、销售对象和租售率进行分析, 对项目总体、产品、客户、价格进行定位。
(2) 项目成本预设的合理性及全面性。
参照房地产开发企业以前开发项目成本的经验值、市场信息、国家政策及本项目定位来制定出《项目成本预设》。
(3) 各部门工作的协调性。
从决策阶段成本管理流程来看得, 整个过程涉及的部门很多, 各个部门应该经常沟通、协调, 使决策阶段成本控制在一个合理的区间。
(4) 低成本企业文化的营造。
营造成本低控的企业文化对一个企业的发展越来越重要, 就每个人而言, 在经营管理中的经济支配权越大, 担负的责任也就越大。如果在决策阶段员工成本意识不强, 日常工作中的浪费肯定较大, 也很难准确考核, 所以房地产企业要想加强成本管理, 必须营造成本低控的企业文化, 实现全员参与。
4 设计阶段的成本管理体系
根据以往开发项目的统计, 设计费一般只占建筑工程总造价的10%左右, 但正是这10%的费用, 对工程造价的影响却占70%以上, 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段。
4.1 设计阶段成本管理流程
设计分为方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段。
(1) 在土地中标后, 参照《项目预设成本》, 由公司造价采购部经理 (或其指定人员) 负责组织, 公司研发部和造价采购部一起负责完成《项目设计阶段目标成本》 (含产品配置标准) , 在项目启动会上, 由地区公司PMO审批后下达。
(2) 根据《项目设计阶段目标成本》, 项目成本经理 (或公司造价采购部指定人员) 负责组织项目团队成员一起研讨, 最后由项目成本经理和项目研发经理负责形成《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》, 并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核, 地区公司总经理审批, 送达地区公司PMO。
(3) 根据《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》, 项目研发经理完成《方案设计任务书成本控制附件》, 经项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后, 作为《方案设计任务书》的附件。
(4) 方案设计完成后20个工作日内, 项目研发经理负责完成《项目技术经济指标 (方案) 》和《项目产品配置标准 (方案) 》, 项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算 (方案) 》。
(5) 如果《项目成本测算及验算 (方案) 》未超过《方案设计任务书成本控制附件》中预设总成本 (主体建安及装修工程费) 的3%, 则只需按《方案设计阶段成果》审批流程提交审批。否则, 需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结, 并提交地区公司PMO进行研讨和审核。
(6) 初步设计完成后20个工作日内, 项目研发经理负责完成《项目技术经济指标 (初设) 》和《项目配置标准 (初设) 》, 项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算 (初设) 》。
(7) 如果《项目成本测算及验算 (初设) 》未超过《初步设计任务书成本控制附件》中的预设总成本 (除土地外开发成本) 的3%, 则只需按《初步设计阶段成果》审批流程提交审批。否则, 需要项目成本经理和项目研发经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结, 并提交地区公司PMO进行研讨和审核。
(8) 根据审核通过的《项目成本测算及验算 (初设) 》, 由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》, 并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核。
4.2 设计阶段成本管理控制点
(1) 设计控制依据的调查和搜集。
通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查, 在项目评估的基础上进行详细的综合比较进行投资估算, 作为设计控制的依据。
(2) 设计方案评审及设计方案优化的把控性及持续性。
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析, 向建筑师提出建议, 使设计方案不断优化。同时, 对设计方案的计算过程进行评审, 杜绝人为因素的保守扩大, 尤其在设计系数的取值上。
(3) 施工图限额设计的奖惩性。
由于当前设计单位经济观念和市场观念淡薄, 设计人员对技术比较重视, 而缺乏建筑经济相关知识, 加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算, 设计保守不合理, 浪费大, 这样房地产开发企业可以在设计任务书或投资估算上规定造价的限额, 并和设计费挂钩。
(4) 成本管理人员的稳定性。
由于房地产开发周期比较长, 数据比较多, 流程比较复杂, 为了确保工作和流程的连续性, 成本管理人员应保持相对稳定, 有利于工作的开展。
参考文献
[1]徐存国, 雷涯邻.房地产开发项目工程成本控制研究[M].北京:中国地质大学.
[2]赵宇娜.浅析房地产企业的低成本战略[J].上海交通大学学报, 2007.
关键词：房地产开发企业 战略管理 现代成本管理
房地产开发企业作为经营管理这种特殊商品义务的企业，其经营管理有着自身的特殊模式。作为经营管理一部分的成本管理也有着其自身的特点。本章将从两个部分来阐述：一是我国房地产开发企业的成本管理概述；二是房地产开发企业业务流程各阶段的成本管理。
一、 我国房地产开发企业的成本构成
成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。对房地产企业而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发生产，因此房地产开发企业的成本主要是指房地产企业的开发成本和费用。
房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发生产经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。
（一）横向上成本构成
（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出，安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3） 建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。
（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。
（二） 业务流程上成本构成
（1）项目前期策划和确立阶段的成本
（2）项目设计与计划阶段的成本
（3）项目施工阶段成本
（4）项目使用阶段成本
从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。
（二）我国房地产开发企业的成本管理现状
（1）成本管理工作留于表面
（2）成本管理缺乏市场观念
（3）成本管理的理论和内容僵化、手段老化
（4）成本信息严重扭曲，成本管理工作偏离方向
（5）责任成本制度没有落实，企业成本浪费情况严重
（三）我国房地产企业成本管理落后的原因分析
（1）受我国长期计划经济的影响，房地产企业普遍都是 “重开发，轻成本”
（2）部分房地产企业的管理者的素质不高，市场意识淡薄
（3）多数房地产企业成本管理的执行力度不够
（4）成本管理没有抓住重点
（5）没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理
二、对房地产开发企业各个阶段的成本管理
（一）项目策划阶段成本管理
此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址（地段、地块的选择）和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。
（二）设计阶段的成本管理
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
（三）招标投标阶段的成本管理
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
（四）施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。
（五）竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
（六）维护服务阶段的成本管理与控制
保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。
（1）作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。
（2）选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。
三、总结
房地产开发是一个庞大而又复杂的系统工程，房地产行业又是一个行业关联性很高的行业，可以说房地产行业发展状况是我国经济发展的晴雨表，因而，房地产市场健康发展对全社会意义重大。而房地产行业内的竞争也将不再是企业与企业之间的竞争，而将是供应链与供应链之间的竞争，这需要我们房地产开发企业将成本管理放在战略的高度审视整个供应链成本的管理。现代成本管理在房地产开发企业战略管理中的应用，大则符合国家宏观产业调控，对合理分配和利用社会资源、实现可持续发展有一定的积极作用；小则带动房地产行业健康运行，消除房地产经济泡沫，使房地产商品价格回归理性，对于这些也有一定的积极意义。
参考文献：
[1] 徐卫兵.浅议房地产开发企业战略成本管理.现代管理科学，2006，12：188-189.
[2] 王璞. 房地产管理咨询实务， 中信出版社，2005.
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