住房公积金现状研究

住房公积金现状研究（精选8篇）

住房公积金现状研究 篇1

摘要：在我国，住房公积金制度已经实行多年。这项制度的实施加快了我国住房商品化和社会化的进度。但是，这项制度在推行的同时又受到了多种因素的影响，使得住房公积金制度在发展过程中存在着相当多的问题。比如随着社会经济水平的发展，对于收入不高的人群来说买一套自己的住房越来越难，而一些收入水平较高的人群却享受着住房公积金的待遇。笔者通过分析这些问题，?w纳了当前住房公积金制度存在的缺陷，提出了如何完善住房公积金制度的一些策略和建议。

关键词：住房：公积金：对策研究

我国的住房公积金制度是在学习外国经验的基础上，同时结合我国国情，通过试点，在全国范围内建立的住房制度。住房公积金制度于1991年率先在上海实施，在1999年国家颁布了《住房公积金管理条例》，在全国范围内建立起了住房公积金的制度。住房公积金的设立对中国现代化的住房制度做出了不可磨灭的贡献，但是在市场经济不断深化的过程中，住房公积金制度也存在着一些发展上的缺点和问题。比如有些地方的住房公积金存在多个部门进行管理的现象，资金管理分散，还有监督机制不健全，使得住房公积金使用率极低，挪用、挤占、贪污公积金现象存在。这就要求相关职能部门进行改革和变革。

一、什么是住房公积金

住房公积金就是指单位以及单位所在的员工所缴纳的住房储备金，是由国家制定的一项具有强制性的措施。住房公积金制度的执行，不仅能够为员工购房提供稳定的资金来源，还能够改善人民群众的住房水平及住房条件。住房公积金经过多年来的发展也不断得到完善，所取得的成果也被大众所认可。但是在实际执行中也不断出现一些问题和缺陷，如何改善住房公积金的现状及优化管理和监督，成为了当今社会的热点问题。所以对住房公积金的现状进行分析，以及探究如何解决这些问题是极其重要的。

二、我国住房公积金制度存在的问题

我国住房公积金制度的实施主要是为了给收入水平较低的人群提供一项优惠购房的政策，以此改变人民群众的住房条件及住房水平，促进我国房地产市场商品的生产和消费，进而加快自身经济的发展。这项惠民政策虽然是因为有一定的普适性而加以实施，但据笔者实际的调查结果来看，我国目前的住房公积金制度仍然存在着很多现实问题，这些问题主要体现在以下几个方面。

（一）住房公积金覆盖范围较小

住房公积金的缴存和使用主要集中在一些经济较为发达、管理较为完善的地区。而对于一些经济比较落后的西部地区、部分县及县以下乡镇偏远的地区，住房公积金是一个陌生的词汇，他们并没有享受到这项惠民政策带给他们的好处。而且不仅是在经济困难的地区，在经济发达的城市中一些个体经营人群以及在一些小型私有制企业工作的外来务工人员，也同样享受不到公积金带来的益处。而真正意义上需要这份住房公积金的往往是这些经济收入不稳定且收入较少的人群，那这就出现了公积金资源与公积金主体对接错位的问题。一方面，公积金没有得到妥善的处理；另一方面也的确是现行公积金制度覆盖范围较小的原因，这是住房公积金在实施过程中最主要和需要解决的问题。

（二）住房公积金贷款存在局限性

我国是通过各级地方政府所在的住房公积金管理部门实现对住房公积金实施管理的。在实际的住房公积金贷款发放过程中，要求较多且相对严格。它不仅需要贷款人具有一定的经济实力以及现金的流动，还需要较为复杂繁琐审核手续，使得需要公积金贷款的相关人员不能尽快得到需要的贷款。所以对贷款流程进行必要的简化和创新也变成了当务之急。

（三）住房公积金资金使用率低

《住房公积金条例》规定，职工可提取住房公积金用于偿还住房贷款、缴纳房租，以及职工离退休或离职、死亡销户提取公积金。而申请贷款也只有购买、翻建、建造和大修自有住房几个途径。大量归集来的资金无法得到合理的利用，造成了住房公积金的闲置。《全国住房公积金2014年年度报告》的数据显示，全国住房公积金个人住房贷款使用率是68.89%。重庆最高，达到93.44%，山西使用率最低，仅达到23.9%。东部发达省份住房公积金使用率基本高于平均水平，中西部地区则普遍低于50%。虽然总体上住房公积金的使用情况不够理想，资金利用率低，但是在局部地区，如北京、上海、福建等房地产市场发展较好的城市，由于房屋价格、收入水平等原因，住房公积金存在着过度使用的问题，个别城市的资金使用率甚至接近100%。

（四）住房公积金监督管理制度不健全

虽然住房公积金的审核和发放有着一系列的管理制度和相关法律依据，但是在实际的公积金管理部门内外对公积金的监督和管理仍然存在着不同程度的漏洞。《住房公积金管理条例》中的相关条例虽然仍在不断完善，但有些条例过于理论化，对于一些问题细化明确程度不够，缺少可行性。这就使得法律法规在一定程度上得不到有效的震慑和管理作用成了一纸空文，没有丝毫的法律约束力。比如一些偏远落后地区公积金内部的腐败和管理缺失已经使公积金的运营过程中产生了很多现实问题，这样的管理模式和手段在具体的公积金管理过程中存在着诸多漏洞。

三、我国住房公积金如何进行妥善的应用

（一）扩大住房公积金覆盖程度

住房公积金的使用，要充分发挥这项制度本身的意义。同时要充分体现出公平公正的原则，严格按照相关的法律制度来实行，不断加大执法的力度，保证住房公积金能真正分配到有需要的人群之中，解决他们的燃眉之急。同时，政府要履行自身的监管责任，运用法律手段严格审核申请条件，在确保申请人各项条件都符合标准的情况下，保证住房公积金的覆盖范围不断扩大，优惠力度不断向纵深发展。

（二）科学调整住房公积金存款利率

国家在一定程度上也要适当调整公积金的存款利率，并且在一定的时期内逐渐与市场的利率水平相接轨，以此，使得住房公积金制度的政策性和互助性得到实现。目前来看，使住房公积金运用收益日渐增收已是不可能了。当然，这也不符合国家在1999年推行住房公积金制度的初衷，但是高进、低出这种模式却是可行的，是非常值得借鉴的。特别是新加坡的经验，他们将公积金的存款利率与当时市场上的各种债券和储蓄的利率挂钩，保障民众在购房时增加了选择性和安全性。

（三）放宽标准，提高公积金贷款利用盎

在经济快速发展的今天，人们对住房贷款的需求也日益增加。房贷从最开始的担心顾虑，变成现在家庭购房的第一选择。但是，一些地区住房公积金贷款的手续之繁琐也是让人非常头疼的。因此，对于申请住房公积金贷款的职工应该适当简化贷款的手续，适度调整放宽一些住房贷款的条件，进而缩短审核的时间方便职工更快办理住房公积金贷款。对于一些收入较低的家庭，尽可能的降低贷款人的各种费用，减轻他们的负担。在能够保证资金安全且没有风险的情况下，基本满足职工的购房贷款需求，真正让需要购房的人群享受到住房公积金贷款的优势，解决这些购房者的切实需求。

（四）建立个人信用体系

在对住房公积金的管理和使用中，放款的一方在资金归集、贷款管理和核算过程中掌握了大量的职工个人信息，其中就包括了身份信息、工作信息、收入信息。这些都是建立个人信用体系、进行个人信用和诚信评级的重要来源。同时，住房公积金是通过委托银行发放和管理相关资金的，在这种模式中公积金与银行组合了多种贷款业务，并且建立了长期联系和捆绑的利益关系。不断建立和完善个人信用体系才能加强对贷款的风险控制，确保住房公积金这个专项资金的安全性。同时打击个人信用等级低的人，严守公积金的运用底线，杜绝公积金的浪费和损失，使公积金得到充分的利用和全面的覆盖。

（五）规范使用住房公积金，提高资源利用率

住房公积金管理中心是一个不以营利为目的的独立事业单位。按照《住房公积金管理条例》的规定，应当遵照管理运用分离的原则，严禁直接发放贷款。同时也要坚持专项资金专款专用的原则，在保证员工所需所用之后，再支付全体编制住房公积金的使用计划和先后顺序。在这之中，首先应该侧重的是员工的个人住房消费贷款，其次才是用于城镇经济适用房的建设贷款，最后才能考虑商品房的投资运营。坚决杜绝用于高风险或者其他非法经济活动，把住房公积金挪作他用的行为扼杀在摇篮里。在公积金动用时，需要充分保证住房公积金应付提取和发放贷款需求，并经过当地住房委员会的批准，才能用于其他项目。只有这种金融服务业自身不断发展和完善，才能为群众提供种类丰富的服务，才能满足广大人民群众购房贷款的需求，才能提高公积金的使用率，让公积金得到保值增值，最终使得住房公积金管理机构在自身业务和资产规模上得到长足的进步。

（六）明细相关法律条例，加大执法力度

住房公积金实行的前提是要有更为完善详细的法律条例，同时执法也要更为严格。首先，要建立完善的内部控制制度，要规范监督管理整个过程，对于相关的法律条例要更加以明?_细致，同时提高监督执法人员的素质，确保在住房公积金发现问题时能够及时找到办法使问题得到解决。其次，要通过相互监督，使住房公积金制度真正成为人民群众解决住房问题的一项惠民政策，在这过程中也需要简化住房公积金的一些申请程序，改变多部门共同管理住房公积金的模式。

四、结语

住房公积金现状研究 篇2

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具, 还是实现政策需要的“购房救济粮”, 在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说, 公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等, 可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响, 为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说, 在我国, 自房地产市场蓬勃发展以来, 伴随着“炒房热”的高温, 有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因, 有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题, 并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡, 实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位, 住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求, 不过实际操作中, 由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏, 使得公积金贷款在具体发放和使用中受限, 并没有达到良好的政策效果。具体分析如下:

(一) 公积金贷款的地区差异性很大。

一方面在东西部和南北部经济发展的差距下, 各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同, 也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下, 现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性, 大大降低了住房公积金的使用效率。

(二) 住房公积金的相关规定模糊。

住房公积金作为一种长期住房储金, 相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房, 然而, “自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷, 很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

(三) 住房公积金“两性”失衡。

在一定程度上是“共有基金”, 即所有缴存人共同出资建立的, 故在考虑差别性的基础上, 还应顾及到互助性的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段, 二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

(一) 市场均衡。

由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知, 现阶段, 该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加 (供给方) , 而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加, 故从定性上来说, 住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示, 目前市场状况如点O1, 公积金贷款需求和供给之间存在一个差额, 要达到市场的供求均衡 (O2点) , 理论上来说, 应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中, 造成市场不均衡的原因很复杂, 且各个因素相互影响, 现具体分析如图1所示。 (图1)

1、在需求方面, 目前人们对住房的需求是刚性需求, 即需求收入弹性较大而价格弹性较小。

短时间内, 中低薪阶层的收入不可能快速提高, 因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而, 在进行公积金贷款时, 由于公积金的缴存与工资挂钩, 这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷, “夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金, 反过来又影响收入分配, 引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面, 应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。

然而, 由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄, 利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外, 公积金贷款的市场化程度不高, 其流动性较差, 不能及时将贷款资金变现, 资金利用率低。

3、在其他方面, 如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。

根据有关条例规定, 目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请, 金额是50万, 职工及其配偶申请贷款的金额是70万, 这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额, 在这种情况下, 很多职工只能办理住房公积金 (组合) 贷款或按掲贷款, 从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

(二) 住房公积金贷款存在的风险。

据调查, 近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升, 已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点, 这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外, 住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而, 控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前, 我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为:信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。

据有关研究, 贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内, 贷款额占家庭收入的比例越高, 购房者的还款压力越大, 违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大, 则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时, 贷款偿还压力增大, 相应地, 其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈, 伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。

在办理公积金贷款时, 由于贷款管理员的风险防范意识不强, 不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途, 也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进, 对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否, 都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。

造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。

抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条, 抵押房屋的市场价格就会下跌, 故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值, 贷款房价比大于1, 在这种情况下, 若忽略交易成本和其他因素, 借款人倾向于违约的可能性增大。

(三) 住房公积金贷款的福利陷阱问题。

通过上述分析, 不难发现这样一个怪像:一方面大量资金处于闲置状态, 而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款, 无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说, 住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名———养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制, 很难取得公积金贷款, 使其在很长一段时间内成为闲置资金, 只能等退休后领取成为养老金。而另一方面, 尽管不能获取公积金贷款买房, 却还要强制性地每月缴纳一些款项, 造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外, 这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

(一) 在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。

从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度, 取消单方面与工资挂钩的贷款条件, 解决“福利陷阱”的问题, 并简化和完善贷款程序, 增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。

可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化, 也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权, 增强贷款资金的流动性, 也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来, 在有关监管的同时, 防止住房公积金的过度贬值。

(二) 在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制, 加强政策调整力度。

住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制, 根据市场风险及时调整公积金贷款政策, 从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行, 并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时, 应迅速调整公积金贷款政策, 增加资金来源渠道, 缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时, 可以从宏观上适当调度部分资金用于投资, 并请专业人员进行操作, 实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。

(1) 实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来, 业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”, 即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上, 应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上, 根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度, 这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款, 减少了公积金贷款的浪费, 促进了社会公平; (2) 将消费贷款压缩, 部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道, 形成渠道多样化、余度可调节化的局面, 在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。

从制度上增强住房公积金的互助性功能, 允许以一个家庭作为贷款单位, 家庭成员可以共享公积金贷款, 这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求, 有效整合公积金资源, 促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上, 应充分考虑人们的需求, 即除了买房贷款的需要, 还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响, 其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此, 贷款限额应与市价和收入相适应。

(三) 在控制公积金信贷风险方面。

应切实建立有效的内部控制制度, 实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查, 防范源头风险;加强贷中审查, 严格控制风险;加强贷后管理, 有效化解风险”的工作。其中, 提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。

(1) 提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量, 提升信息收集的质量, 提高信息分析结果的准确度, 严格把好个人贷款审核审批关, 及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。 (2) 完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。 (1) 在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上, 结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型, 来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用; (2) 可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法, 强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内, 这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限; (3) 加强对所了解的借款人信息核实的能力, 对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实, 同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。 (3) 建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估, 及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。

根据贷款的流程, 分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范, 检查和控制相关风险点, 并制定具体的管理职责和实施细则, 实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案, 实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制, 保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法, 实现动态管理, 使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。

一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制, 实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善, 调动职工的积极性, 使其严守岗位, 互相监督。另外, 要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能, 实行竞争上岗, 明确业务人员的权利和义务, 从根本上控制风险源。

参考文献

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[8]张迎.完善住房公积金贷款政策的探讨[B].华北金融, 2013.6.

住房公积金现状研究 篇3

【关键词】住房公积金 改革 市场经济

一、住房公积金及其财务管理意义解析

根据2002年国家修订发布的《住房公积金管理条例》，我们可以如此定义住房公积金：“住房公积金是指国家产业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、民办非企业单位或团体以及其生物在职职工所长期缴纳的住房储金。”

而住房公积金财务管理建立的意义在于：编制住房公积金与公积金中心管理费用年度预决算；建立职工住房公积金明细账，将每个职工住房公积金的缴存以及提取等情况都能够清楚的展现出来；按照规定办理公积金委托贷款业务；核算住房公积金的增值收益；严格执行财政规定的管理费用预算，努力降低住房公积金的正常运作的成本。

二、我国的住房公积金财务管理所处的现状

住房公积金制度，是国家建立的强有力的住房保障制度，二十年来为大量职工解决了自住住房问题，为社会经济发展做出了重要贡献。但是这个制度在实现的过程中存在很多问题，而财务管理是住房公积金管理的重要组成部分，如何进一步完善住房公积金财务管理，增加公积金缴存额、防范住房公积金贷款风险，增加住房公积金增值收益，就变得非常重要了。我国的住房公积金管理机构属于事业单位，负责城镇住房公积金的归集、支取、贷款、核算和管理工作，虽然不以营利为目的，但这并不代表我们就不需要注重效益。住房公积金的管理者们很可能误解这个细节，导致不够重视住房公积金的在经济效益方面的发展。住房公积金增值收益除了用于提取贷款风险准备金和公积金中心的管理费用外，剩余部分全部作为城市廉租住房建设补充资金上缴财政。若沉淀资金被大量闲置，未能充分利用，将直接导致住房公积金增值收益减少。

在目前公积金缴存覆盖面普遍不高的情况下，各地资金流动性情况相差较大。部分房地产市场火暴的地区个贷使用率超过90%、有些甚至超过100%，资金紧张；大部分地区的个贷使用率则未达到85%，资金闲置。由于目前我国公积金管理基本处于“大同小异、各自为政”的状况，各公积金中心之间无法进行资金的调剂使用，致使个贷使用率高的城市因资金紧张，职工等候放贷的时间较长，而个贷使用率低的城市则资金闲置、增值收益减少。

公积金中心的业务、经费、人事监管部门各有不同，没有一个统一的主管部门存在，职能的分散让奖罚制度难以实现，没有奖罚制度的存在，监管也就无法真正的落实下去[1]。

三、造成此种现状的原因

我国住房公积金覆盖面不高，主要原因是企业、尤其是“非公”企业公积金缴存率低。多数企业对住房公积金的实际可使用性质认识不清楚，错误的认为缴纳公积金会增加企业负担，不愿意为员工缴纳公积金，即便建立了公积金账户，也只愿承担最低缴交限额；另一方面，部分职工没有认识到住房公积金可以为自己带来的好处，他们认为每月需要从自己的工资中扣除一部分用于缴纳公积金，可供自己随时支配的收入就变少了，也不愿意缴纳公积金，这两方面因素都会使住房公积金覆盖面的增长任重而道远。

各地公积金中心没有统一的主管部门，“各自为政”，各地无法进行资金的调剂使用，由于地域、地区经济发展的不同，公积金出现“供不应求”或者是“大量闲置”两种极端的情况。

住房公积金增值收益受存贷款利率变动影响较大。住房公积金主要的业务收入来源是住房公积金贷款利息收入，主要的业务支出用途是住房公积金利息支出，其中每年末计提应付职工公积金利息占相当大的比例。由于应付利息是按每年末中国人民银行公布的三个月整存整取利率和活期利率计提的，而贷款利率则按照每年1月1日的住房公积金贷款利率执行，每当人民银行调整人民币存贷款利率时，利率调整的不同步，总会造成当年和次年增值收益的虚增或虚减[2]。

四、可行性方案

加大住房公积金的宣传力度，让企业充分了解公积金能为企业、为员工带来的好处，使越来越多的社会成员加入缴纳公积金的行列中，扩大住房公积金覆盖面。同时也可以对住房公积金的使用进行适当创新，增加低风险的理财渠道，提高沉淀资金的收益率，增强资金的增值能力。

目前使用的公积金结息方法是：将上年结转的住房公积金余额按结息日挂牌公告的三个月定期整存整取存款利率计息，当年归集的住房公积金的按结息日挂牌公告的活期存款利率结息。每年6月30日计结息。公积金贷款則按照每年1月1日的住房公积金贷款利率执行，二者利率执行不同步，遇到利率调整时，会影响连续两年的增值收益，造成当年收益虚增（或虚减），次年反之。建议调整住房公积金结息或公积金贷款的利率执行时间，使二者达到同步执行，这样才能真实地反映公积金收益情况，避免收益虚增或虚减的情况产生。

对住房公积金的管理模式进行统一，统一的管理会使得住房公积金的使用效率得到提高，同时对住房公积金的监管作用才能达到真正的体现。充分考虑到目前我国的住房公积金发展现状，实行对住房公积金统一管理是更适合其的长远发展的，因为这样是能够可以让分散管理所导致的监管失职情况的发生得到降低，同时统一的管理也可以相应的降低管理的成本，在监管方面实行起来也会比分散管理状态时实行起来会更为方便，而统一的住房公积金管理模式，统一管理住房公积金也能够对住房公积金的使用创造了更为适合的条件[3]。

五、小结

我国的住房公积金制度已建立了20年，而累计缴纳的规模已到5万多亿元，每年还在快速的增长着，随着住房公积金越来越受到人们的关注，住房公积金的财务管理也关系到我国住房公积金今后的发展，所以我们需要不断的恰当的与时代发展需要相结合，争取探索出一个能真正的有利发展的住房公积金财务管理的制度。要想保持住房公积金的持续发展，就要保证住房公积金的能够一直长期的运作与增值。

参考文献

[1]姚奋林.简析当前住房公积金存在的问题及对策[J].现代经济信息，2013.

[2]肖尧.我国住房公积金运行效率研究[D].西北农林科技大学，2012.

住房公积金现状研究 篇4

一届二次理事会上的讲话

下面，我简要讲几点意见，供大家参考：

第一，要切实加强领导，着力营造宽松和谐的理论研讨氛围。

无论是理论研究，还是工作研究，既清苦，也辛苦，切实加强领导，着力营造良好的研讨氛围，是进一步提高研讨质量和水平的重要保证。在这方面，我们要在总结经验的基础上，认真做好四个方面的有机结合。一是要坚持领导以身作则、带头参与、上下联动、共同研讨有机结合。这次理论研讨文章评选所提交的论文，有情况、有分析，有观点、有见解，这既体现了领导的高度重视，也体现了从我做起、从领导做起的良好风范。大家对住房公积金管理工作的理性思考、对重点热点问题的深度剖析，对搞好我们研究会的工作、活跃理论研讨的氛围至关重要。我们要在此基础上更加注重调动起各位会员的理论研讨的积极性，努力提高整体研讨、协同研讨工作的水平。二是要坚持以我为主与借助外力有机结合。当前，经济和社会发展不断加快，社会分工越来越细，我们的理论研究也必须适应这种变化的形势和要求，要在坚持以我为主的同时，适当借助外力，不断改进和完善研究会的工作。坚持以我为主，就是要始终坚持住房公积金管理研究会的宗旨，研讨什么、如何研讨都要服从和服务于住房公积金管理工作的大局；借助外力，就是要切实加强与市社科

联、市有关高校的联系，加强与市级机关有关部门的联系，通过邀请有关专家参与课题研讨、开展专题讲座等形式，巧借外脑，扬长补短，进一步以开放式的视野、开放式的思维，认真研究新情况，解决新问题。三是要坚持保护好年轻同志的研讨热情和充分发挥老同志作用有机结合。加强队伍建设，是做好研究会工作的重要保证。我们要充分发挥好年轻同志理论研讨的作用，通过课题的形式不断激发大家研讨的热情；更要发挥好老同志理论功底扎实、工作经验丰富的优势，通过以老带新的形式不断挖掘我们研究会的整体潜力。四是要坚持创造条件与完善激励机制有机结合。通过理论培训、专题研讨、经验交流等形式，为会员创造更好的工作条件和更多的学习机会，为研究会开展工作和活动提供必要的支持和便利，保证研究会工作的顺利开展。

第二，要突出调研工作重点，进一步提高理论研究水平。针对住房公积金当前的一些难点问题，围绕住房公积金各项业务重点工作，积极开展调查研究，提供一些具有前瞻性、预见性研究报告，为住房公积金决策提供参考。一要科学设定研究课题，既要立足于当前，又要具有一定的前瞻性；既要有实践经验的总结，也要具有一定高度的理性思考；既要研究把握工作的特殊性，也要深刻把握这种特殊性后面的普通性。二要练好调查研究这项基本功，不能只是满足于听汇报、看材料，更要接触实际，深入基层；要解决好调研的方式方法问题，不能只是满足于老办法、老套路，更要学习运用新理论、新方法；要高度重视平时对有关资料的搜集积

累，不能只是满足于在简单的分析研究上做文章，更要在定性分析和定量分析相结合上下功夫；要解决好调查研究的视角问题，不能只是满足于坐井观天，更要走出去以开放式的视野、开阔的境界研究和分析问题。三要始终重视做好研究成果的转化工作，及时把研究成果转化为住房公积金管理服务实践的重要依据，最大限度地发挥研究成果对实际工作的推进和促进作用。

第三，要进一步加强自身建设，充分发挥桥梁纽带作用。一要切实加强研究会内部建设，作为独立的社团组织，研究会要发展，就必须练好内功，做好工作，做到自主、自立、自强、自律，这是提高服务水平和质量的前提。二要进一步提高工作人员的素质，加强理论和业务学习，把研究会建设成学习型组织。要建立健全规章制度，严格按章办事，把规范化管理与日常工作结合起来。要以科学发展观为指导，认真研究新形势新任务，努力为全市住房公积金会员单位和会员搭建解决工作难题、进行学术交流的平台。要高质量地办好会刊《住房公积金通讯》，更好地发挥住房公积金制度的住房保障作用，促进全市住房公积金事业的健康发展。

住房公积金现状研究 篇5

住房公积金操作规程

一、购买自住住房

职工本人、配偶及未婚子女购买自住住房的，可以申请提取住房公积金账户内的存储余额，其中已婚职工购房可同时提取职工本人、配偶及未婚子女的住房公积金，未婚子女购房可同时提取本人及父母的住房公积金。提取额度为同一套住房所有提取人的提取总额不得超过总购房款。同时提取上述家庭成员住房公积金的，相应提供：结婚证、家庭成员关系证明（在同一户口簿的提供户口簿，不在同一户口簿的提供子女出生医学证明或公安部门出具的家庭成员关系证明）；职工子女达到法律规定的结婚年龄（男性22周岁、女性20周岁），应提供户籍所在地婚姻登记部门出具的未婚证明。

（一）购买商品房的

1.提取资料：提供《房屋所有权证》和全额销售不动产发票；未取得《房屋所有权证》的，提供房地产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》和全额销售不动产发票；在本市购房的，可提供登记备案的《商品房买卖合同》、合同登记备案回执（或房屋预告登记证明）、全款《烟台市房地产企业预收款收据》办理提取。

2.提取时限：限取1次，自《房屋所有权证》、全额销售不动产发票或《烟台市房地产企业预收款收据》载明日期1年内办理。

（二）购买二手住房的

1.提取资料：提供《房屋所有权证》和全额销售不动产发票。2.提取时限：限取1次，自《房屋所有权证》载明日期1年内办理。

（三）购买房改住房的

1.提取资料：提供《房屋所有权证》和烟台市房改售房价格审查书（或山东省公有住房出售收入专用票据）。

2.提取时限：限取1次，自《房屋所有权证》载明日期1年内办理。

（四）购买拆迁安置住房的

1.提取资料：提供《房屋所有权证》和补缴差价款发票（或山东省行政事业单位资金往来结算收据）；未取得《房屋所有权证》的，提供拆迁房屋补偿安置合同（或协议）和补缴差价款发票（或山东省行政事业单位资金往来结算收据）。

2.提取时限：限取1次，自《房屋所有权证》、补缴差价款发票或山东省行政事业单位资金往来结算收据载明日期1年内办理。

（五）购买单位自建住房的

1.提取资料：单位提供政府部门对建设项目的批复文件、《建

设工程规划许可证》、《施工许可证》及购房人花名册进行备案；职工提供购房合同（或协议）、全款收据。

2.提取时限：限取1次，自全款收据载明日期1年内办理。

二、偿还购买自住住房贷款本息

提取住房公积金账户内的存储余额偿还自住住房贷款本息的，如果借款人的住房公积金账户余额不足，其配偶和其他共有权人可以申请提取。提取配偶住房公积金的，需提供结婚证或同一户籍的户口本；提取其他共有权人住房公积金的，需提供共有权证明，共有权人应在《商品房买卖合同》（二手住房为全额销售不动产发票）中载明。

（一）偿还住房公积金贷款本息的

1.提取资料：提供《提取住房公积金偿还贷款申请表》 2.提取时限：首次提取在贷款发放后办理，在偿还贷款期内可每年提取一次，全部还清贷款的可在还清贷款1年内提取一次。

3.提取额度：首次提取不超过购房首付款（二手住房不超过购房发票额扣减贷款额），再次提取的每次提取额不超过本次提取时间与上次提取时间段内还款本息总金额。

（二）偿还商业性住房贷款（含住房公积金和商业性住房组合贷款、异地住房公积金贷款）本息的

1.提取资料：首次提取提供《提取住房公积金偿还贷款申请表》、房地产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》原件（二

手住房提供全额销售不动产发票原件）、借款合同和借款借据；首次提取在贷款发放一年后办理的，需另外提供加盖银行印章的还款卡（本）交易明细原件。再次提取的提供《提取住房公积金偿还贷款提取申请表》、上次提取的《提取住房公积金偿还贷款申请表》提取人留存联，本次提取时间段内的加盖银行印章的还款卡（本）交易明细原件。

上述《提取住房公积金偿还贷款提取申请表》提取人留存联无法出具的，需重新提供房地产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》原件（二手住房提供全额销售不动产发票原件）和借款合同。

2.提取时限：首次提取在贷款发放后办理，在偿还贷款期内可每年提取一次，全部还清贷款的在还清贷款1年内提取一次。

3.提取额度：首次提取不超过购房首付款（二手住房不超过购房发票额扣减贷款额），再次提取的每次提取额不超过本次提取时间与上次提取时间段内还款本息总金额。

三、本规程所列提取材料，未作特殊说明的，均需提供原件及复印件。

住房公积金现状研究 篇6

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住房公积金现状研究 篇7

一、山东省住房公积金资金使用现状

(一) 住房公积金资金使用率逐年提高。

从山东省资金使用效率来看, 住房公积金个贷率 (住房公积金的贷款余额与住房公积金归集余额的比率) 由2006年的33%, 逐步提高到2013年的66.9%;住房公积金使用率 (个人提取总额、个人贷款余额、试点项目贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例) 由2006年的58.6%, 逐步提高到2013年的82.2%, 山东省资金使用率和个贷率逐年提高。

从山东省资金需求来看, 年度贷款额由2010年的256亿增加到2013年的415亿, 年度支取额由2010年的155亿增加到2013年的353亿, 资金需求也越来越大。

(二) 住房公积金资金使用存在不均衡。

由于各地市经济发展情况的差异和住房公积金地区间无法调剂使用等原因, 造成山东省不同城市间资金不足与闲置并存的现状。一些地区住房公积金供不应求, 需要严格控制贷款额度, 另一些地区资金又大量闲置, 导致住房公积金使用效率不高。据统计, 2013年山东省住房公积金个贷率超过70%的城市达8个, 其中青岛市住房公积金个贷率超过了90%, 这意味着其住房公积金资金链处于比较或十分紧张的状况, 如果不能有效解决好资金流动性不足风险, 会对住房公积金管理的安全造成重要影响。2013年山东省住房公积金个贷率低于50%的城市为5个, 其中莱芜为27.7%、菏泽仅为22.7%。这意味着这些地区贷款发放较少, 住房保障作用发挥有限。

二、山东省住房公积金资金使用现状分析

住房公积金个贷率是反映住房公积金资金整体构成的一个重要指标, 也是分析住房公积金资金使用状况的重要指标。通过个贷率指标可以对住房公积金的资金使用状况进行有效分析。

住房公积金管理中存在这样的矛盾:若住房公积金个贷率过小, 住房公积金资金安全性得到保证, 但住房公积金的互助性、保障性不能得到充分发挥, 对缴存职工解决自住住房需求支持不足。同时其管理部门获取的增值收益减少, 不能提供更多的城市廉租住房建设资金;若住房公积金个贷率过大, 极大地发挥了其互助性、保障性, 收益也能增加, 但也直接导致住房公积金支付能力下降, 一旦出现提取审批后拿不到钱或贷款审批后放不了款的情况, 将降低住房公积金制度的信誉度, 甚至波及社会稳定大局, 住房公积金的安全不能得到有效保障。

在住房公积金资金管理中, 安全性是前提, 而住房公积金个贷率是反映住房公积金安全的一项重要指标, 要确保住房公积金个贷率控制在一个合理区域内。该合理区域的上限可参照商业银行设置存贷比的上限75%, 考虑到住房公积金资金来源相对商业银行存款来源要稳定, 住房公积金个贷率可略高于这一比例, 可将上限设置为85%。

三、应对山东省住房公积金资金使用问题的对策

针对山东省资金使用率逐年提高, 各地资金需求不均衡的现状, 可从以下三个方面提出合理化建议对策。

(一) 各地住房公积金管理中心建立资金预警机制。

为最大程度地发挥住房公积金的社会保障作用, 又确保住房公积金的安全, 建立资金运行预警机制。按照个贷率不同, 将资金运行状态划分为三种模式, 适时调整住房公积金的管理政策, 加强资金运行管理。

1. 低运行状态模式。

当住房公积金个贷率在60%以下, 为低运行状态模式。住房公积金管理中心应一方面加大住房公积金贷款宣传力度, 另一方面根据当地的房价和职工缴存住房公积金余额情况, 可适度调高当地住房公积金贷款的最高额度, 提高贷款使用率。

2. 正常运行状态模式。

当住房公积金个贷率在60%~85%, 为正常运行状态模式。住房公积金管理中心应一方面执行正常规定的当地住房公积金贷款最高额度, 按照正常规定办理住房公积金贷款的审核、审批工作;另一方面准备干预方案, 加强监控, 应对将要出现的公积金贷款资金的流动性紧张问题。

3. 预警运行状态模式。

当住房公积金个贷率在85%以上时, 为预警运行状态模式。住房公积金管理中心应采取应对措施, 如下调调整贷款最高额度、提高二次申请贷款的首付款额度、停止单套建筑面积在144平方米以上的住房贷款、暂停贷款申请与发放等其他缓解资金紧张的方法。

(二) 由山东省住房公积金管理部门建立资金统一调剂模式。

目前山东省住房公积金使用率为82.2%, 青岛等城市已超过90%, 而部分城市使用率不足50%, 沉淀资金占比较大, 资金使用很不均衡。在保证资金安全和资金调出市收益的前提下, 充分发挥住房公积金的社会效益, 让资金相对紧张城市的职工能更多享有公积金贷款的机会, 山东省住房公积金管理部门应建立资金统一调剂模式, 解决资金使用不均衡现状。

(三) 与商业银行建立公积金贷款与商业银行贷款的互转模式。

与商业银行积极沟通, 建立公积金贷款与商业银行贷款的互转模式。一方面, 贷款资金需求量大的城市, 通过住房公积金贷款转银行商业贷款并贴息的办法, 可以解决资金需求问题;另一方面, 对个贷率低的城市, 也通过银行商业贷款转住房公积金贷款, 提高资金使用效率, 让更多的职工享受到住房公积金低息贷款。

四、结语

本文以山东省住房公积金资金使用现状为研究对象, 通过对住房公积金个贷率指标进行分析, 并提出建立资金预警机制、资金统一调剂模式、公积金贷款与商业银行互转模式等三种模式, 为解决山东省住房公积金资金使用不均衡等现状提出合理化建议。

参考文献

[1] .鞠燕妮.对我国住房公积金有关制度的重新认识[J].中国房地产金融, 2012, 1

[2] .冯晋强.浅析住房公积金贷款风险与防范[J].内蒙古科技与经济, 2010, 23

住房公积金现状研究 篇8

关键词：住房公积金；保障性住房；问题及对策

一、住房公积金贷款支持保障性住房建设过程中存在的问题

（一）缺乏法律支持和依据

我国公积金制度之1991年从新加坡引进的，发展历史之短、经验之浅薄可以想象。公积金制度发展之初是政府作为主导，然后逐渐走向全国。公积金建设之初的主要目的是从单位和员工处集结建设资金来支持安居工程的建设，解决城市居民存在的住房问题。但是住房公积金在使用的过程中存在着严重的管理体制问题和监管体制问题，导致了公积金坏账和呆账现象非常严重，国内上下很多地区的公积金严重亏空，国家这才渐渐停止了用公积金贷款给安居工程建设，在之后的很多年这些资金仍有未被收回的。从1999年开始我国开始推行公积金管理条例，这是我国公积金的用途全部转向个人贷款的重要标志，从这之后住房公积金归个人所有，国家和集体不得以任何形式、任何名义占用，公积金的使用用途局限在购买、翻修和建造住房上，但是利用公积金贷款来支持保障性住房建设，贷款对象并没有成为所有权人，保障性住房建成之后的享受者也和所有权人无关，这是和公积金管理条例严重不符的。当前住房公积金支持保障性住房建设仅仅是靠行政命令，执行效力比较低，并且这也和我国目前的条例是冲突的，这导致了我国公积金贷款支持保障性住房的执行一直处于无法律保护的状态，法律制定不足风险一直是其面临的主要风险这个问题不容我们回避，因为它一方面涉及到公积金储存者自身的权益，一方面会影响到群众对公积金制度的权威性的质疑。

（二）基础环节不牢固

公积金支持保障性住房建设贷款模式过于粗放，该项业务活动基本维持了住房公积金的管理运作模式，不同的是贷款的发放是通过银行进行的，不论是从住房公积金的角度分析还是从委托银行的立场上来看，这种运作模式都过于粗放。因为有了住房公积金管理委员会和当地城府的干预和指导，银行在这个贷款运作的过程中经常忽略风险因素，只考虑将贷款发放出去即可，至于款项带给谁、贷款期限、贷款金额多少都较少关心，这导致了委托贷款的运行模式显得过于粗放和不细致。另外住房公积金管理中心既不属于政府机构也不属于盈利机构，自有资本金缺乏，规范的会计制度、审计制度和信息披露制度更是稀缺，但是其却承担着公积金缴存、贷款发放、呆账坏账管理的功能，尤其是保障性住房贷款工作更是需要专业的金融人才来辅助，工作体制和工作人才的缺失使得公积金支持保障性住房建设工作的开展一直处于粗放经营状态。

（三）资金回款存在风险

在利用公积金进行经济适用房和保障性住房建设的过程中进行的建设贷款，最长期限为三年；在利用公积金来对政府投资的公共租赁住房建设进行建设贷款的时候，最长期限为五年。经济适用房和保障性住房建成值周依靠项目销售收入和其他收入作为资金的来源来归还款项；政府投资建成的公共租赁住房则要以租金收入和其他资金作为资金来源。公积金贷款来支持保障性住房建设最重要的环节就在于资金的回收，如果资金届时不能回收的话，那么投资收益不能实现的问题仅仅是次要的，缴存者在需要购房而支取住房公积金的时候会难以满足其需求者必然引起社会矛盾的激发，甚至使得公积金遭受流动性风险。目前我国公积金支持保障性住房建设过程中普遍存在着资金回收慢、成本回收时间过长和收入不能覆盖本息的问题，这导致公积金资金回收上存在着严重的风险。

二、健全公积金贷款支持保障性住房建设的实际措施

首先，建立项目回款制度，保障资金回收的安全性。如前文所述，公积金贷款支持保障性住房建设的项目类型集中在经济适用房、保障性住房和公共租赁房之上，其中经济适用房和保障性住房的建设主体为房地产开发企业，所以贷款对象也为房地产开发企业，在这个过程中只要保证专款专用，将项目的建设达到应有的配套水平，那么基本上可以通过出售住房实现成本的回收。笔者在这里要着重强调的是共公租房的资金回收问题：在公共租房的资金回收中，租金、出租比率和贷款利率成为影响资金回收最主要的三个因素。经过简单的测算我们就可以发现资金只要提升一个百分点，资金回收期可以缩短3-4年，提升出租率也可以适当地缩短投资回收的时间；在贷款利率上降低一个百分点就可以将投资回收期缩短两年左右，在确定资金投资回收时间的长短问题上，笔者认为最重要的问题就是租金的定价问题，租金定价不合理的话会出现两种情况：如果租金定价过低的话，那么久难以覆盖贷款的利息，公积金面临着欠息挂账的问题，承担着严重的利息负担，最终到这亏损经营，资金难以回收；如果租金定价过高的话，那么公共租房的出租率就会下降，这样租金收入的绝对额就会下降，还本付息的时间就会向后拖延。合理的公共租房的定价机制在于年租金收入应该不低于贷款利息，这样公积金最基本的安全问题才能得到保障。

其次，建立健全的担保机制。虽然公积金贷款支持保障性住房建设可以将在建项目作为抵押物抵押，但是在实际操作中其风险管理成本是比较高的，加之保障性住房建设的在建项目在抵押上具有特殊性，抵押价格不舍特别高，后续处理程序也相对繁琐，这意味着现行的抵押担保并不是保证资金安全的决定保证。在这种情况下，我们迫切需要一个有效的风险控制与风险转移机制，引入第三方贷款担保制度的引入可以弥补原本抵押担保的缺陷和不足，让公积金贷款近能够较快地回收回来。第三方担保公司应该首先应该在担保的能力范围之内提供贷款的担保，在债务人不能按照合同的规定还本付息的时候，第三方住担保公司就应该承担连带责任并为之偿还。担保公司在履行了连带责任之后有权向债务人要求还款，必要时对抵押资产进行处置、变卖和经营管理，这样能够保证公积金资金能够及时收回，避免资金回收风险。

参考文献：

[1]黄修民.由韩国住房金融制度看中国公积金制度的改革和完善[J].公共经济与管理，2012

[2]于洪东，刘文杰.当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议[J].住房公积金，2013