庭审报告 物业纠纷

庭审报告 物业纠纷（精选5篇）

庭审报告 物业纠纷 篇1

一、原被告基本情况

原告：重庆缙能实业（集团）有限公司，法定代表人：傅秀林，所住地：重庆市北碚区中山路8号，联系电话：68361376 被告：重庆渝振物业管理有限公司，法定代表人：周艳，所住地：重庆市大渡口区文体路122-7号，联系电话：68082918

二、案件简介

2007年至2008年期间，被告与原告签订前期物业管理协议，约定由被告承担原告的职工住宅小区缙能花园的物业管理工作。被告入驻缙能花园后，与缙能花园所有业主前签订了内容相同的物业管理合同，约定由业主先行向被告缴纳一定数量的装修保证金及装修除渣费，在业主装修完毕后，通过检查未违反物业合同约定及相关规定的，退还业主装修保证金。小区业主均依约定缴纳了相关保证金及除渣费。

2009年1月，原、被告双方签订物业管理合同到期，双方未再续约，被告不再承担缙能花园小区物管工作。但被告离场时，拒不退还部分小区业主已经缴纳的装修保证金和除渣费。为保证新的物业管理公司顺利接管小区的物业管理工作，原告只有向部分小区业主先行垫支应由被告退还的装修保证金，同时书面告知被告，要求被告向原告退还相关费用。但是被告对此置之不理，不愿履行相关义务。

据此，原告重庆缙能实业（集团）有限公司以被告重庆渝振物业管理有限公司未返还已转让给原告的缙能花园相关业主缴纳的装修保证金等费用为由，向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼。提出如下诉讼请求：

1、请求判令被告返还已转让给原告的缙能花园相关业主缴纳的装修保证金等费用共计105009.10元。

2、被告承担本案诉讼费用。

本案经重庆市大渡口区人民法院依法审查受理，决定适用简易程序开庭审理，由大渡口区人民法院助理审判员吴海涛独任审判。本案于2010年12月6日，在西南政法大学模拟法庭3号庭进行了公开审理，现已审理终结。

三、审理经过

（一）庭前准备

全体起立，法官入场。书记员宣读了法庭纪律和注意事项。法官在法庭上分别确认了原被告双方的身份，明确了代理人的代理权限（均为特别授权），告知了原被告所拥有的权利义务。法官询问原被告代理人是否明白自己的权利义务，被告是否按时收到起诉状副本，双方是否申请回避，双方时候同意调解。

（二）法庭调查

重庆缙能实业（集团）有限公司诉被告重庆渝振物业管理有限公司一案，原告和被告各自发表了自己的意见，在法庭调查中，原告首先陈述了案件事实和诉讼请求。被告就原告所述进行答辩。其一，被告确实向业主收取了装修保证金；其二，被告承认原告退还业主200元的装修保证金，其他金额属于原告的自主行为，与被告无关；其三，原告与被告之间有口头约定，原告欠被告的物业费可以冲销被告应返还的装修保证金；其四，原告所计算的装修保证金的费用有误；其五，原告在被告入驻缙能小区前曾收取投标保证金，原告未退还，应予以冲销被告应返还装修保证金。法官释明被告此属于反诉范围，可以以反诉提出。后，原告同意予以冲销。

从原被告各自的发言中，可以确定以下事实双方无异议：双方对被告方收取每户一定数量的装修保证金的事实无异；双方对小区业主转让的保证金的债权的事实没有异议，就转让的保证金的具体金额存在异议；双方对被告提出原告未返还入驻小区时的投标保证金无异议；双方对原告方垫付被告退出小区所欠的费用无异议。法庭对双方无异议的事实予以确认。就此法庭得出本案的争议焦点在于：

1、被告未退还给缙能花园小区业主的装修保证金的具体金额是多少？

2、小区业主转让债权的的总金额是多少？ 原告在举证质证中提出了4组证据：

1、业主与被告之间的《接房须知》其中的第二条和第三条规定了，业主需缴纳装修保证金，除渣费，装修工临时出入的押金等，且装修检验后没有问题退还一半，半年后再退还另外一半。证明收取装修保证金每户2000元是有据可循，且被告收取了保证金。

2、被告收取的58户业主的装修保证金的收据。证明收据上记载的装修保证金是包括了除杂费等其他必要费用。

3、业主与原告之间的债权转让协议。证明原告和业主之间的债权转让的合法性。

4、债权转让通知书。证明被告已经获悉业主已将债权转让给原告。

被告针对原告所提出的证据，发表了自己的质证意见：

1、对于《接房须知》，无异议。

2、被告辩称收据上记载的装修保证金和装修人员的管理费。

3、因为不是合同相对人，合同对自己没有效力，因此，对合同无异议。

4、通知书收到58份，但是只有57份是有效的。经过调查其中1-6-2只有一户，但是写的是两份通知。另外，被告知承认装修保证金2000元的通知有效，其余的是原告向被告明示其和业主之间的协议的部分内容，与被告没有关系。

被告在举证质证中提出了2组证据：

1、业主所欠物业管理费清单。证明业主确欠被告物业费。

2、原告出具的投标保证金收据。证明原告没有返还投标保证金。原告对被告所出示的证据均无异议，予以承认。

法官就争议点向被告提问，确认是1-6-2这一户的通知有两份；同时确认被告没有对未装修过的住户进行统计，装修过的就已经退还了装修保证金。

（三）法庭辩论

原告提出了5点辩论意见：

1、根据原告方所提供的证据，可以算出，被告应当返还已经转让给原告的缙能花园业主所缴纳的装修保证金等费用共计105309.10元。

2、根据《接房须知》，被告如果不退出小区应当按时足额返还业主装修保证金，如果退出小区应当将装修保证金转交给下一个入驻的物业管理公司，完成交接。

3、根据《中华人民共和国合同法》第八十条，在经过业主的通知之后，债权的转让对被告生效。被告应当向原告偿还所负债务。

4、债权转让中的以转让金额为限，通知也已经向被告明示。对于是除杂费，还是管理费，只是称呼上的问题。此外，小区业主的装修情况都要在被告处进行登记，被告不能主张自己对业主是否装修不知情而推卸责任。

5、同意被告所提出的投标保证金和所欠的物业管理费的冲销。被告提出了2点辩论意见：

1、业主和原告之间协议约定装让的仅仅是装修保证金，并且在通知被告的时候也是只通知的装修保证金。

2、原告的计算出的金额有问题，而且双方的互负债务应抵消。

（四）最后陈述

原被告各自发表了自己的最后陈述。原告希望法院支持己方诉讼请求，相互冲销后被告方应返还68050元。被告同意支付在冲销所有债务后的金额。

法官宣布休庭，定期宣判。

四、法律适用

本案中，原被告系物业管理纠纷，但主要涉及的是合同法。根据《中华人民共和国》第七十九条、第八十条规定，出了依合同性质、当事人约定或者法律规定外，债权人有权转让债权。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。结合本案，小区业主将本为自己享有的债权转让给原告后，原告享有对被告的债权。经通知，债权转让发生效力。1-6-2户所有的债权存在瑕疵，所以债权为未转让。

五、个人意见

就我看来，本次庭审适用简易程序，应该本着节约诉讼成本的角度出发，当庭宣判，或者当庭调解。定期宣判较为消耗诉讼成本。

此外，在这一次庭审的过程我还是学到了很多东西。在法官方面，法官在驾驭庭审的过程中始终是处在一个很稳健的位置，处在中立的地位。这样做才能够很好地抓住当事人表达的关键之处，这样才能顺利地理清整个案件的来龙去脉，把握好整个庭审的节奏和效率。在律师方面，我就认为作为一个优秀的律师应该充分和当事人沟通交流，特别是在特别授权的案件中，你的行为将直接影响当事人。在法庭辩论中，可以有激情的发挥，但是应该时刻保持清醒的头脑，找准对手的弱点，这样你的言辞才有感染力和说服力。就个人职业规划而言，模拟庭审的举办是一个很好的机会让我进一步接触案件，实践平时学到的理论。作为一个合格的法律人，就需要不断地理论联系实际，敢于实践，善于实践，在实践中不断锤炼自己的法律素质和法学素养。

庭 审报告

姓名：邬东

学号：2008021387

法庭旁听庭审报告 篇2

——丰台法院“伪造房产证作抵押诈骗钱财难逃法网”案

利用暑假这个大号期间我于8月13日在丰台法院旁听了公开开庭审理北京市丰台区人民检察院提起公诉的被告人李某诈骗一案。根据检察机关指控，大概的案情是2011年12月间，被告人李某在本市丰台区，以伪造的房产证作为抵押，骗取被害人张某168000元，期间退还22000元。2012年3月3日，被告人李某到北京市公安局丰台分局大红门派出所投案。

本案由丰台法院刑事审判第二庭代理审判员仇春子担任审判长，会同人民陪审员董荣、孙桂华组成合议庭进行审理，书记员郑鑫担任法庭记录，北京市丰台区人民检察院指派代理检察员孙兵出庭支持公诉，公开开庭对丰台区人民检察院指控被告人李涛诈骗一案进行审理。法庭调查阶段公诉方认为李某以非法占有为目的，虚构事实，骗取他人财物，数额巨大，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百六十六条之规定，犯罪事实清楚，证据确实充分，应当以诈骗罪追究其刑事责任。根据李某的当庭供述为王某想通过安某找到放高利贷的张某借钱，被告人伪造其母亲的房产证替王某作为借钱抵押。在公诉方举证阶段宣读了被害人张某，陈述宣读证人蔺某、安某的证言，工商银行帐户查询明细、借款协议复印件、扣押物品清单、房屋管理局证明、工作说明、被告人前科材料、破案报告等大量证物证言。被告人对公诉方出示的所借金额数出现异议，认为金额与实际所借款数不相符。

公诉人对李某的量刑建议判处被告人有期徒刑三至四年并处罚金。被告人请求法庭对我从轻处罚。

在法庭辩论这一阶段中，公诉人认为本案的事实清楚，证据充分，根据刑法第二百六十六条的规定，被告人的行为已构成诈骗罪，建议合议庭予以定罪量刑。

被告人为自己辩护到以前跟张某不认识，主观上没有骗钱想法，而且有自首情节。主观上和行为上的自首情节表明自己的社会危害性不大。

在双方不断为其自己辩护最大利益下，此案审判长宣布休庭，待合议庭评议，延期宣判，当庭宣读的证人证言、鉴定结论、勘验检查笔录以及出示的物证、书证、视听资料等证据，休庭后交给法庭。下次开庭时间、地点另行公告。

庭审观摩报告(二) 篇3

（二）研究透新修改法律的重要性

本次实习律师培训期间，参加了朝阳区法院的庭审观摩学习。通过该次学习，对于如何将书本中的法律知识运用于实际工作中有了深刻的体会，收获很大。现在就自己在这次庭审观摩中的学习心得总结如下：

开庭时间及地点：

2013年11月22日上午10:00 北京市朝阳区法院

案由：名誉权纠纷 基本案情介绍：

原告：张凤山，杨国荣 被告：北京青年报社

原告诉称，原告与被害人张立明系父子、母子关系。被告在2012年11月22日《北京青年报》第A11版《本市社会》栏目中刊登李华良《与散打季军发生争执，17岁武校学生被踹死》的文章，将受害人张立明的姓名向社会公开发表。被告人的行为，对受害人张立明产生了巨大的思想压力和精神影响，身体抵抗力及精神状况每况愈下，后经医院诊断为再生性障碍贫血。虽经医院给予积极治疗，但还是未能挽救生命，于2013年7月1日死亡。造成这样的后果同被告的侵权行为具有直接因果关系。根据《中华人民共和国未成年人保护法》第58条的规定：“对未成年人犯罪案件，新闻报道、影视节目、公开出版物、网络等不得披露该未成年人的姓名、住所、照片、图像以及可能判断出该未成年人的资料”以及《侵权责任法》第7条规定，请求法院判令被告停止侵害、恢复名誉、消除影响，以书面形式向原告赔礼道歉。根据该法第16条的规定，判令被告向原告赔偿损失760718.48元，并由其承担本案的诉讼费用。

被告辩称，其发表的《与散打季军发生争执，17岁武校学生被踹死》（涉诉文章）与张立明的死亡无因果关系。具体理由如下：

1、原告所称的涉诉文章导致张立明身体抵抗力及精神状况每况愈下，经医院诊断为再生性障碍贫血，于2013年7月1日死亡不符合客观事实。原告之子2012年11月8日患病，患病在前，而涉案文章于2012年11月22日发表涉诉文章，发表在后，2、涉诉文章的发表与原告之子的死亡无因果关系。原告之子是在涉案文章的发表之前患病，经医治无效死亡，与涉诉文章无关。故原告主张无事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。

原告称，对于被告辩称的涉诉文章的发表与结果无关，应根据举证责任倒置原则，由被告提交其涉诉文章的发表与结果无关的证据。

之后进行了法庭质证与辩论。其中一个争议焦点在于是否应适用举证责任倒置。原告律师坚持根据58条的特别规定，应该适用，而被告认为本案不符合侵权责任法规定的8种无过错责任的情况之一，应适用过错责任原则，不适用举证责任倒置。

个人体会：

对于该次庭审过程，我最深的体会就是原告律师对于根据法律的特殊规定适用举证责任倒置的错误理解。侵权责任法规定以下8种情况适用举证责任倒置：

1、因新产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼，由制造同样产品的单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任;

2、高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任;

3、因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任;

4、建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任;

5、饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任;

6、因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任;

7、因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任;

8、因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。

在上述案件中，民事诉讼当事人应根据自己在诉讼中的身份，承担自己的举证责任，如果举证不能必然承担败诉责任。

而原告律师在没有仔细研究法律规定的情况下，仅凭自己对所谓的“特殊规定”的想当然的理解，认为只要是有法条特别规定的就可以适用举证责任倒置，自然也误导了委托人。

经济法庭审报告 篇4

金融0906 付娆

一．抬头

1.庭审时间：2011年10月27日下午14：:30 2.地点：杨浦法院 3.案名：借款合同纠纷 4.主审法官姓名：李凌云

5.原告姓名：上海杨浦华宏小额贷款股份有限公司

6.被告姓名：沈建林，新领尚（上海）投资发展有限公司，张菊萍、张金富，上海领尚酒店投资管理有限公司

二．案情简介：

2010年10月21日，原告与被告一签订《贷款合同》，约定由原告向被告一发放贷款人民币260万元，贷款实现半年，利率为月利率16‰，合同规定被告一如到期不偿还合同项下的贷款本息又未获得展期的，除应按本合同约定的利率向原告支付逾期期间的利息外，还应向原告支付违约金，违约金=逾期贷款本息×合同约定的日利率×50%×逾期天数。

同日，原告与被告二新领尚（上海）投资发展有限公司签订《抵押担保合同》，约定被告二将其位于宋园路58号地下附属仓库抵押给原告，合同同时约定，抵押人未按照本合同约定办妥抵押登记手续或抵押登记无效或被撤销的，抵押人则成为保证人对主合同债务承担连带保证责任。该《抵押担保合同》未能办理抵押登记手续。

同日，原告还与被告三张菊萍、被告四张金富、被告五上海领尚酒店投资管理有限公司签订《保证合同》，约定该三被告共同对原告承担连带保证责任。

2010年10月28日，原告依约向被告一发放贷款260万元。但被告一仅支付了2010年10月28日至2011年1月27日的利息，后未再按期还本付息。因此原告递交诉状向当地法院进行申诉。

三．庭审过程：

一、庭前准备与宣布开庭

（一）庭前准备 原告提交程序材料★

1、授权委托书（1份）；

2、委托代理人身份证明（即身份证复印件）（1份），出示身份证原件；

3、送达通知书（传票）（有时现场出庭，不需要提交）。

（二）宣布开庭（简易程序）1.书记员宣布庭审纪律

2.书记员宣布案由、审判员及书记员姓名 3.书记员明确双方承担的法律责任及权利义务

二、法庭调查

（一）原告陈述诉讼请求及事实与理由 1.诉讼请求：

（1）.要求被告偿还贷款本金以及利息（2）.要求被告一归还逾期利息（3）.要求被告一支付违约金（4）.要求被告一支付原告律师费

（5）.要求被告

二、被告

三、被告四和被告五承担连带责任（6）.要求被告五承担本案诉讼费 2.事实与理由：

（1）.2010年10月21日，原告与被告一签订《贷款合同》（合同编号：10100200210），3.被告对于原告提出的贷款利息，逾期利息，违约金以及律师费用的请求表示不同意支付。4.被告认为原告提出的利率过高，主张其应与银行贷款利息持平。

（2）同日，原告与被告二签订《抵押担保合同》（合同编号：10100200210D1），约定被告二将其位于宋园路58好地下附属仓库

1、地下附属仓库2作为前述《贷款合同》的担保物抵押给原告。

（3）.同日，原告还与被告

三、被告四和被告五签订《保证合同》，约定由该三被告就前述《贷款合同》共同对原告承担连带保证责任。

（4）.2010年10月28日，原告向被告一发放了贷款260万元。被告一在支付2010年10月28日至2011年1月27日的利息后，未再按期还本付息。现因被告一的上述借款已逾期，故原告为维护自身权益，作如上诉请。

（二）被告答辩

1.被告对于原告提出的事件经过及双方签立的合同事实没有异议。2.被告同意原告提出的本金归还诉求。

3.被告对于原告提出的贷款利息，逾期利息，违约金以及律师费用的请求表示不同意支付。4.被告认为原告提出的利率过高，主张其应与银行贷款利息持平。

（三）原告举证★（证据目录、证据一式三份、须带原件）

1、原告举证证据

（一）《贷款合同》

（二）《抵押担保合同》

（三）《保证合同》

2、被告质证（无）

(四）被告举证（无）

三、法庭辩论

1.法庭归纳无争议事实

(1).2010年10月21日，原告与被告一沈建林签订《贷款合同》（合同编号：10100200210），约定原告向被告一提供贷款人民币260万元，贷款利率为月利率1.6%，贷款期限为2010年10月28日至2011年4月27日，按季结息，本金在借款期限届满后一次性归还。(2).同日，原告与被告二签订《抵押担保合同》（合同编号：10100200210D1），约定被告二将其位于宋园路58好地下附属仓库

1、地下附属仓库2作为前述《贷款合同》的担保物抵押给原告，原告还与被告

三、被告四和被告五签订《保证合同》，约定由该三被告就前述《贷款合同》共同对原告承担连带保证责任。

(3).2010年10月28日，原告向被告一发放了贷款260万元。此后，原告与被告二签订的《抵押担保合同》未能办理抵押权登记。

(4).现贷款已到期，被告一仅按约支付了2010年10月28日至2011年1月27日的利息，本金及合同期内第二季度的利息至今未付。2.法庭归纳争议要点(1).原告主张逾期利息和违约金是否合法有据。(2).原告主张律师费是否合法有据

3.法庭询问最终意见

（1）原告坚持诉求，认为被告应该根据合同确立的贷款利息，逾期利息以及违约金的计算方式来支付。并且原告坚持应当由被告方来承担律师费用以及本次案件审理的一切费用。（2）被告方仍然要求调整利息、违约金计算，以及律师费的支付。

四、调解

1、调解意愿征求； 双方同意调解

2、调解方案★

原告方坚持诉请要求，而被告方则要求降低违约利息，并且不同意向原告方赔偿律师费用，同时被告要求分期付款，并且要求原告给予宽限时间以处理其名下地产偿还原告方款项。因此双方在调解方案上仍存在争议。原告方提出愿意由被告方出具调解方案，庭上双方达成协议同意庭下和解。

四．庭审分析：

本案属于民事经济法律案件，并且案件涉及的经济合同依法有效。

首先，根据法庭归纳的双方无争议事实，在合同有效成立的前提下，被告一未根据合同确立的时间和金额偿还贷款，履行合同义务，因此被告一违约在先。被告一应当承担违约责任。

其次，根据被告二与原告方签立的《抵押担保合同》，确立了在抵押登记无效的情况下，抵押人成为保证人，对主合同债务承担连带保证责任。

此外，根据《保证合同》，被告三，四，五共同对原告承担连带保证责任。

在我看来，由于本案件的被告和原告双方对于签立的合同内容及其法律效力都没有争议，因此案件的焦点仅仅存在于案件最后的双方争点上。而被告方对于原告提出的贷款利息，逾期利息，违约金以及律师费用的请求表示不同意支付，并且认为原告提出的利率过高，主张其应与银行贷款利息持平。然而双方都没有争议的有效合同《贷款合同》却已经对这笔贷款的利率，违约金计算方式以及逾期贷款的利率进行了明确的规定，并且在签立合同的时候被告方是必定是明确这一点，并且双方达到协议的。（除非违约金的日利率超过了法定违约金的上限，那么违约金这一项才是有据无效）因此我认为，由于这份《贷款合同》有效，并且合同的潜力首先是建立在双方平等自愿的前提下，并且原告方认真按时履行了自己的义务以及合同规定的条款，因此被告方并没有理由要求改变合同的内容，调低利息，拒绝支付违约金。原告坚持原诉请是合法合理的。然而根据《合同法》的规定，当事人协商一致的时候，可以变更合同。因此若是原告方考虑到被告方现今的还贷偿款困难，以及综合现实情况考量的话，只要双方当时人在庭外达成协商一致，被告也可以被豁免上列款项。

商业物业纠纷 篇5

一、商业物业纠纷的特点及成因简析。

我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征：

（一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业管理公司的直接对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。

相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据2010年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市《业主大会和业主委员指导规则》及相关文件规定，“商业物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处书面提出申请成立首届业主委员会。”实践中，如果商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司管理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的情况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是很多商业性物业从表面上看入住率颇高，但实际上各个产权人将物业出租，或者开发商用委托第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此许多写字楼的入住率高并不代表小业主交付使用的面积多，不一定达到成立业委会的法定要求。即使达到了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主那样特别在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解交流的平台下，也很难形成成立业委会的合意。加上开发商控制的物业公司显然并不希望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。

物业公司最担心的就是与业委会对抗、导致丢失管理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有控制权，则物业管理中最大的利益双方的冲突就大为减少，业主更换物业管理公司的诉讼以及成功的可能性也较少。当然，作为企业的物业管理服务企业的律师，我们经常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监督方，有利于物业公司管理行为更加规范，有利于减少各类纠纷，有利于小区的和谐。

（二）随着商业地产的开发，物业管理公司的业务在传统住宅领域外有了新拓展，部分商业项目采用了开发商和物业管理公司合作经营的商业模式，对物业管理质量提出了更高要求，出现了相对居住型物业中欠缴物业管理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对管理质量、管理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。

深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业管理费，30%则是业主诉物业公司管理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业管理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司管理不善导致的管理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。

出现以上情形的原因主要归结为以下两个方面。其一，商业性物业因其租金与物业管理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业管理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成紧密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并委托给物业公司，或者直接将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。在减少了开发商负担的前提下，无疑加大了物业管理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、管理；业绩分成等新业务上。同时，因服务范围的扩大，业主和商户对物业公司的管理是否合法得当、是否谨慎合理、费用是否合理、特别是中央空调费用的测算是否合理等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同约定，在进驻前均会缴纳一定数额的物业管理费保证金，加上商户进行实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业管理费的案件数量相对下降，不过因为商业物业的物业管理费相对高昂，个案欠费的数额会升高。

二、针对商业物业纠纷的原因和新类型，物业管理企业在风险防范方面应当注意以下几点。

（一）在接受开发商委托，独立取得商业物业经营权的情况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，需要注意：

1、独家经营权保障条款

在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，应当在合同中约定独家经营权的涵义和范围：

（1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确，尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。（2）明确违约责任，特别是独家经营的商户必须达到的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等的违约责任，并约定管理方在条件成就时有权利提前解除合同。

2、开业日期与开业率的约定

对于初次招商的商业物业来说，项目开业日期对于经营商家和管理方都是比较重要的，项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特别是与实际使用相关联的中央空调费、水电损耗等费用的标志和起点。实践中，需要双方明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向管理方出具书面函件，明确其开业日期，以便管理方做好水电、中央空调、其他公共设施的启动准备。到期即使因单方原因无法正式开业或者达不到商业预期，也应当开始计算各项费用。

对于因开业日期不明确或者开业率不足导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的具体日期、逾期不能开业的处理办法以及各方的违约责任做出明确的约定；在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整体面积的比例进行计算。管理方在合同条款制定上选择有利于己方的和免责的条款来合法规避责任和最大程度完成费用收取任务。

3、租金递增率的设定

经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金的确定上，如合同明确约定采用固定租金，则无甚争议；若采用递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区一定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布数据的研究和详细的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中约定租金、管理费的弹性条款，如双方协商一致可以减免或者降低递增幅度等。

4、扣率租金模式下如何预防法律纠纷

除采用固定租金或递增租金的形式以外，在某些情况下还可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很容易根据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不容易存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定，以避免法律纠纷的出现。

5、避免“装修期”容易出现的法律漏洞

物业公司在进行物业招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租并减免物业服务费用、免除中央空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系究竟如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很容易出现法律风险。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确约定了权利义务，有据可依。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生安全事故造成人身和财产损失应如何承担？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能恢复原状？等等。为了避免双方法律关系的不确定，建议将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。

6、装修条款引发纠纷的预防

在商业地产租赁过程中，商户通常会按照自己的需要对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。

（1）装修范围。根据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。

（2）装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。

（3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。

（4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等书证，以便双方结算。

（5）对物业管理来说也应当重视装修期，在物业服务合同中约定中央空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业服务费一般在装修期有所下调，但仍要履行管理义务，应将《装修须知》让承租商户签收并随时进行监督检查，避免出现人身和财产损害。

7、优先续约权的条款设定

一般情况下，在商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有约定，但往往约定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，如果商业地产升值导致租金暴涨，有第三方出价高的情况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种情况我们认为应当在租赁合同中做出如下约定：

（1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。

（2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以约定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比如原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果第三方出价为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租。

（3）此外同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所提供的同地段、类型或相似地段、类型租金标准为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有权继续承租。

8、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险

在商户拖欠租金和物业管理费用的情况下，物业公司是否可以直接采取停水停电的措施是实践中比较纠结的问题。我们认为应当具体情况具体分析。

首先应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下物业公司享有对商户采取停水停电的权利。此外，应区分两种情况：第一种情况，开发商或业主与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，则对于欠租的商户，开发商和业主可以采取停水停电的自助措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，不能享有相应的使用与否的决定权。第二种情况，商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，则商户用水、用电的权利就受法律保护。此时，虽有免责约定，司法实践中也通常被认定承担擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要注意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的具体实施时间、范围，以避免给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。

对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业管理费的断水断电问题，按照国务院《物业管理条例》和各地的物业管理条例、各地《业主公约》模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的平等合同关系，一方付钱，一方提供服务，物业公司有对小区业主和物业使用人提供物业管理及维护相应设施设备、保证业主和物业使用人安全合理便捷使用的义务。即使物业公司接受水电部门委托代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些基础设施的提供者，并不享有供水、供电、供气合同等约定的权利。即使在物业服务合同中约定当业主、物业使用人不缴纳物业费时物业公司可以采取断水断电等措施，这种约定因干涉他合同而无效。物业公司如任意胡为将承担侵权赔偿责任。

9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险

制定租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户欠租达到一定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和偿还欠款的情形较突出，考虑到从起诉到法院强制执行的时间长、过程复杂，为了避免扩大损失，业主大多会采取自行强制收回房屋的措施。如何有效的防范法律风险，避免欠租商户以丢失珍贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满足合同解除条件，出租人应及时向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应采取边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并承担保管费用。实践中，也有由物业管理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品的做法。

（二）、物业服务企业履行管理义务应当注意的风险与防范

1、商业物业的保险与风险规避

商业物业流动人流量多，注意物业使用相关人的人身和财产的安全是物业服务重点。同时进驻商户、企业自身的实力和守法守规意识参差不齐，加上设施设备特别是空调、电梯扶梯、水电供应等都容易滋生事故，因此要比住宅物业管理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用相关人的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。而保险就是一个很好的选择。

事实上，很多物业企业往往要求商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的情况下，根据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事件，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外伤害，在商户无力赔偿或其他赔偿不足的情况下，物业公司乃至开发商往往都要承担连带责任，对于微利企业的物业管理公司而言，购买足够的保险至为重要。一般应考虑购买如下保险：

（1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸；

（2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。

（3）物业管理责任险，即凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业管理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。理赔范围不仅包括了物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司承担的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。

2、商业物业停车场区域的车辆管理损毁风险的控制与预防

商业地产停车场的管理风险，主要集中在车辆管理损毁风险。，是指物业服务企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。具体风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭遇其他不可预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司承担不菲的赔偿风险。

物业公司是否应承担赔偿责任关键在于判断停车服务关系是否构成保管合同法律关系。依据公平原则，这方面司法实践中已经形成定论，即如果签订了特定物品的保管合同、所有人支付了保管费则构成保管关系，无论出现何种情形，保管人即物业公司都要承担赔偿责任。否则就只是车位使用服务关系。但车位使用服务这一契约关系也要求物业公司必须尽到谨慎善良合理的管理义务。即使遭遇极端天气也无法免责。2010年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水事件，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证难的窘境。因此，提请注意以下方面：

（1）建立车位进场刷卡制度，并将车位服务合同性质、停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项印制在停车凭证上。

（2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购买监控设备，降低管理风险。（3）将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。

(4)收取停放服务费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。

(5)因物业维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。(6)在异常天气来临时，需要及时广播告知业主挪移车位，提前预备沙包等物，尤其注意商业物业的地下防空停车场，一般防空区域是有三防门的，及时放下此门便具有防毒、防水、防辐射的功能，日常管理时，不能只图车辆通过的便利，用水泥封闭三防门下面的凹形闸口，而应当用易于挪动的木板或其他可以随意搬动的材料封闭凹形闸口。

(7)建立健全保安员日常巡查制度，保证一定的巡查密度，及时发现问题，排除潜在危险。对监控设备要保证完好无损，对录像资料要按照国家规定，保存至少30天。

(8)购买保险，分散管理风险。

三、物业管理企业的进场和撤场

俗语常说“有始有终”。无论是住宅物业还是商用物业，物业公司管理都始于进场而终于撤场，虽然被动撤场在商业地产中较为少见，但物业进场、撤场不当所引发的纠纷和后续调处将会十分复杂。经过对客户苏州开发区最大商业旅游建筑群、南京某重点大学校区、无锡最大购物中心、深圳南山区某大型商场等物业进场、退场的法律服务，我们认为物业企业对大型商业项目的进场和撤场应高度重视并注意风险防范。

（一）物业的进场的类型与相关问题

商业地产中依据进场时间不同分为“依前期物业管理协议的进场”和依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。

1、“依据前期物业管理协议的进场”

协议的主体是开发商，所以交接对象也是开发商。因此在与开发商交接的情况下，进场前应当把握如下两个原则，其一，审查开发商所移交的材料是否完备，是否真实。对移交的材料应当查实，如暂时未能移交及查实的，应当由开发商说明情况，取得开发商书面承诺书，要求其在承诺期限内完成相关材料的交付义务。其二，物业公司对开发商所移交的物业及实体性构筑物一定要把好验收关，否则因把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的负担。具体来说，应当注意以下几个方面：

（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，是否对小业主有减免费用、允许搭建改造承诺等以及对外承诺的商业配套设施等问题）。

（2）要求开发商对小区所有土建工程、消防工程、管线隐蔽工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）图纸、单位名称、工程项目合同、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单和附件交给物业公司。

（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留存清点备用，可为以后维修减少费用。

（4）凡楼宇内采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏电梯设施、商业景观取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、商业指示标识系统、汽车泊位是否足够，楼宇公用、消防设施做好与否，室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

（6）对于可能有争议的商业区域公共设备、设施、辅助场所（休憩绿地）、停车位等产权须界定并出具相关证明或特别承诺。避免以后引起投诉、纷争。

2、依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。

这类交接相对于前者较为复杂，理想状态下如有相对方的配合则会顺利交接，但通常均会发生利益冲突。典型的案例即为北京建外soho的物业进场交接，双方互相设置障碍甚至大打出手，造成了很恶劣的社会影响，降低了北京建外SOHO的经营形象。因此对于“新旧交接”的进场方式，尤其需要注意以下几个方面：

（1）一方进场，一方会撤场，双方都应当组建接管小组，与对方会商制定交接的流程、时间表、确定负责人。

（2）严格执行交接流程，对于相关材料的交接，应当做好交接清单，并让对方签字。对因历史遗留问题发生的资料遗失，如开发商未将资料移交导致退出的物业无法移交的，应当取得其声明并签字确认。往来函件应当提前与当地邮局联系，找专人进行确认送达业务，如发生拒收的情况，应当采取DV全程跟拍或公证送达。

（3）对物业硬件设施进行验收。列出清单并依据清单对水电，管线消防等硬件设施逐项进行接管验收，对于损坏的部分，需去函说明，取得快递回执。（4）对资料和楼宇内的遗留问题进行协调，补救。

（5）如双方发生冲突，应首先取得楼内业主及开发商的支持并向政府主管机构请求协调，在维稳的背景下，通过正当的方式进场而不要采取过激措施。对有争议的部分，应当取得对方明确的书面答复，本着“求同存异”的原则，逐步进行协调接收。

（二）物业撤场应当注意的问题

一般情况，物业撤场都会有交接相对方予以全力配合。但在物业公司遵守约定管理而相对方违约，导致物业管理企业无法取得物业管理利润，依据合同行使解除权被迫撤场的情况下，相对方不仅不会配合，反而会百般刁难。在相对方不配合的情况下应当如何交接，此时注意两个原则：

1、应注意“程序合法，取证充分。”对于无人配合或设置障碍的交接，撤场属于单方行动，很容易成为对方日后争议的口实，所以必须注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤场工作领导小组并分立各管理项目主管小组，明确职责；

（2）做好交接计划、流程并告知开发商，通知其截止撤场时间点管理责任发生转移，警告如因其拒绝交接造成的安全责任由其自行承担；

（3）将交接安排在管理区域内予以公示，做好管理区域内商户、小业主的说服解释工作；

(4)做好完备的交接记录，DV全程拍摄并照相，将重要机电设施设备进行封贴（加盖公章和封贴人签字）；重要机房、值班室等安全锁好；(5)保安按照管理区域的重要性次第撤岗并公告；

(6)将所有日常运营管理资料和原自开发商处取得的图纸、设施设备资料等制定清单，分类分箱封存并标记清晰；

（7）通知开发商接收管理资料、交接证明文书和钥匙并要求有法定代表人或者委托人签收;（8）对于开发商拒绝接受的财务资产应当预先安排公证提存等措施保管妥当；（9）将撤场的每一步骤和文书证明资料以及催促开发商交接的函件送达对方签收，对方不签收的，通过特快专递、公证、见证等方式取得送达的证据。

2、充分依靠政府物业主管部门和街道办等机构，事先向相关机构报告，说明撤场的原因和可能造成的严重后果；请求派人现场见证；必要时候将撤场证据和需要移交的管理资料等送达到政府主管机构保管；撤场后向政府机构提交报告。

3、整理并备份管理资料，做好财务核算、分包合同解除和清退员工的补偿工作。（1）工程类资料和日常管理资料重要的要复制备份；移交撤场资料也要整理备份。以免发生纠纷时无法举证；

（2）为了追讨开发商和商户欠费，撤场前应对管理期限内的物业费用，单独归类制定清单，向欠费方发出清偿通知书并保证送达；对未决诉讼、欠缴物业管理费或其他诉讼进行列表清理，随后可聘请律师追缴物业管理费；

（3）清理员工劳动资料，包括：项目员工合同、薪酬、社保、保险等。对于劳动合同不完备的部分进行补充，分项列明工资、社保、福利等费用和员工遣散所支出的其他费用并妥善遣散员工；

（4）撤场前对物业共用部分，共用设备的维保养护合同、清洁绿化等外包合同等分别通知解除并妥善解决争议；

（5）做好财务核算，如收支、损益核算；办公、固定资产投入后的折旧费用统计；可能将来带有收益性质的物业服务项目的测算，可以委托审计机构进行审计评估。以便公司了解项目盈亏和报税。