某物业公司培训管理体系（精选10篇）
1.0 培训与发展
1.1 公司以为员工提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，员工勤奋的工作除可以获
得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。
1.2 在公司的培训与发展体系中，员工将自觉或不自觉地取得如下收获：
员工将学到怎样善用时间；
员工将学到如何发挥团队精神；
员工将学会如何管理、激励、培训其他人；
员工将学到更为实用的专业技能；
员工的经验将是员工迈向更高职位、通向成功的起点；
员工在公司的经历将有助于员工从事其他相关工作；
„„
1.3 培训与发展体系为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业的进步与拓展提供人力资源的保证。同时，培训与发展体系也是员工胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展业绩的有效途径。
2.0 培训体系
2.1 培训体系由主任（经理级，含储备干部）一级培训和职能部门员工（管理员）二级培训
共同构成。
2.2一级培训体系由公司主办，主要负责主管级以上人员的公司理念培训、管理技能培训、相应的业务能力培训，同时涉及公司的培训管理工作。
2.3 二级培训体系由公司与各管理处共同主办，针对实际需要开展业务培训、新员工入职培
训、员工自我管理培训并组织公司业务骨干参加外部培训。
3.0 培训形式
3.1 培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。
3.2 脱产培训是就管理与业务发展中共性的、有必要让员工理解和掌握的东西（如工作中必
需的技能、知识、公司理念等），对员工进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。
3.3 在职培训是指在日常工作中对员工的培训。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取
汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对员工进行的指导。
3.4 自我启发是指员工自己加强学习、提高修养，不断开发和提高自身能力。为此员工必须
要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。
4.0 培训种类
4.1 培训种类主要有以下五种：
4.1.1 公司内部课程：作为公司员工，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，员工可申请
或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。
4.1.2 公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理
水平和业务能力，员工可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。
4.1.3 双向交流：职能部门员工，为增强其工作实感，有可能指定其到一线经营单位（即分
公司、管理处）去学习锻炼；员工若是一线业务骨干，也有可能被指定到公司或其他对口业务单位联合办公，从而使员工有时间、有精力来总结提炼其丰富的实际操作经验，以利于在全公司内部交流，实现资源共享，同时进一步系统了解公司运作情况。
4.1.4 个人进修：公司除举办各种培训班提高员工的素质外，不反对员工到大专院校或专业
培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式为业余进修。参加各种形式的学习后，员工的结业（毕业）证书及成绩单可上报人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。
4.1.5 外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司根据需要，适时组织管理人员、业务人
员以及荣获嘉奖的员工到公司以外的项目考察。考察单位包括相应的优秀企业或项目。5.0 培训积分制度
5.1员工参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部申报积分，积分将是员工在公司参
加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是员工晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的员工积分要求有所不同。具体的规定遵照公司相应规定。
6.0 培训信息公布和查询
6.1人力资源部将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息，员工也可以咨询相关的人事专员。各项培训计划经总经理批准后实施。
7.0上岗资格确认
从事对质量有影响的特殊工种的作业人员（驾驶员、工程人员等），应根据其培训结果确认其上岗资格，由人力资源部保存资格证书复印件。
8.0 培训费用制度
8.1 培训合同的签署
8.1.1 根据政府及行业规定，并结合员工个人实际，经总经理批准后依时间、地点安排相关
管理处或个人接受脱产培训。受训后，需经考核合格或取得资格证书、证明等，经公司确认后方能办理报销相关费用。
8.1.2 员工入职时，人力资源部将对其上岗资格予以确认，如已获得资格（上岗）证书且证
书在有效期内的，人力资源部将予以保存相关证书，并及时通知和安排证书的年审或再教育，经总经理批准后，相关人员可接受培训。受训后，需经考核合格后方能办理报销相关费用。
8.1.3 如员工入职时所持有的资格（或上岗）证书已超过有效期，根据岗位需要且经总经理
批准，公司可安排员工证书的年审，但公司不承担培训费用。
9.0 培训记录
9.1 员工在接受培训后，培训教师应将员工培训情况记录在《培训考核统计表》中。
9.2新员工试用期满时，指导老师、本项目责任人应对其培训效果和实际工作能力进行评定
确认，并将评定结果记录在个人的《职员转正申请表》中。
10.0相关记录
10.1 《职员转正申请表》
10.2 《培训需求调查表》
10.3 《年度培训计划表》
10.4 《员工培训档案》
10.5 《新员工培训测试》
10.6 《培训评价反馈表》
培训作为人力资本投资的主要方式之一, 在人力资本增值中发挥不可替代的作用, 在企业发展中处于重要地位。培训效果评估是整个培训系统不可或缺的组成部分, 保证培训系统循环的完整性, 为改进培训提供判断依据, 并检验受训者技能或行为的改进效果, 促进提高员工参与培训的积极性。而目前很多企业往往更关注培训方式的改善和培训项目的增加, 对培训效果评估往往流于形式。
国内外学者对培训效果评估进行了较为深入的研究。美国学者柯克帕特里克提出了包括“反应层级、学习层级、行为层级和结果层级”的“柯式四级评估模型” (1) , 至今在美国仍被广泛应用。学者们也对该模型不断的深入研究并不断完善, 并产生了Hamblin的“五级评估模型”和Jak Philips的“五级投资回报率模型”等。我国学者在关于企业培训效果评估方面的研究成果主要包括定性评估法、定量评估法和定性定量结合法。其中定性评估法又包括目标评估法、关键人物评估法、比较评估法等;定量评估法包括问卷式评估法、收益评估法等;定性定量结合法包括FIF评估法、绩效评估法、集体讨论评估法等。 (2)
1 案例分析
1.1 案例背景
本文案例研究的企业系某房地产物业公司, 内设3个职能部门和4个物业服务项目中心, 员工队伍50人。自2012年成立以来, 陆续承接上级地产公司投资开发住宅项目、文体中心等项目的物业管理服务, 累计服务管理面积约25万平米。
本文借助国内外学者对培训效果评估的理论基础, 通过调研访谈和案例分析的研究方法, 按不同的培训时间和阶段分层次进行培训效果评估指标及评估方式的再设计。物业公司为调研访谈提供了大力支持, 为获得有关情况提供了便利性, 对保证本案例研究的可信度起到了关键作用。
1.2 问题分析
物业公司注重员工培训, 年度财务预算安排职工教育经费, 定期开展各种专业培训活动。通过调研发现培训评估环节只单纯测试培训传授的内容, 没有把培训后员工行为改变与员工的绩效考核相挂钩。
通过访谈记录表以及对上述公司的培训现状分析, 归纳出公司在培训效果评估方面主要存在以下问题:
(1) 培训评估的层次不够深入, 多数培训评估并未完全深入到受训者的工作行为及态度转变、能力提升、绩效改善和企业效益等层次上来, 评估工作停留在反应、学习层面, 行为层面评估不够全面。 (2) 培训评估方式较单一, 公司主要是以考试的形式进行培训项目评估。考试固然是一种有效地考核方式, 但并不是所有的评估内容都是用考试的形式。 (3) 评估与实际工作脱节, 更多是在培训刚结束时进行评估, 在行为层面上的评估倾向于“点到为止”, 另外忽略了将培训项目与公司绩效联系起来进行评估, 这就使得评估与实际工作脱节。
1.3 模型构建
针对物业公司培训评估存在的问题, 提出培训效果评估模型的构建方法, 如表2。
按照评估时间和评估方法与柯式评估四层次的关系, 将培训评估贯穿于整个培训的循环系统当中, 根据培训特点对培训效果进行评估。四个层级之间是逐级递进的关系, 无论在评估时间和评估方法上都有所区别, 但培训效果的评估结果最终必须通过这四个层级反映出来。从评估时间上看, 从反应层到结果层, 是一个连续不断的评估过程, 并且每一个层级都有相对应的评估时间;从评估方法上看, 根据各评估的阶段与评估的重点不同, 模型将以上各评估方法相应地运用在各层次评估当中, 以考察受训者的反应、知识、行为、绩效等方面的评估效果。
1.4 方案设计
1.4.1 实施流程
培训效果评估是一个培训流程的最后环节, 它是对培训活动实施成效的评价与总结, 同时评估结果又是以后培训活动的重要输入, 为后续培训提供培训项目、培训需求、培训效果等方面的依据。培训效果评估可分成三个步骤:评估的准备、实施和总结阶段。
在准备阶段, 采用科学有效的方法和技术进行培训需求的分析, 这是培训评估的基础。在培训实施前, 物业公司培训管理部门应明确培训评估的目的、数据收集方法和数据类型, 并从定性和定量两个方面收集评估所需的数据。在实施阶段, 把培训评估分为反应、学习、行为、结果四个层面, 物业公司培训管理部门针对各层面的评估选择合适的评估方法和评估时间进行评估, 将收集到的评估原始资料进行科学、客观地分析。在总结阶段, 将资料分析的结果进行整理形成培训评估报告, 并及时在物业公司内部进行传阅和沟通, 收集对报告的意见建议, 以达到对培训项目进行调整的目的。以下将从反应层面、学习层面、行为层面、结果层面四方面来进行具体的培训评估的分析。
1.4.2 反应层面培训效果评估指标
反应层评估的目的是分析受训者对培训项目的满意度。物业公司员工培训的反应层评估指标可为定性指标, 包括培训时间、场地设施安排、课程内容安排以及培训讲师的授课风格等。具体指标如表3。
公司员工培训效果的反应层指标数据的收集方法可采用问卷调查、面谈等方式。一般在培训结束后, 完成反应层指标的数据收集工作。另外, 在培训活动开展时, 可以邀请一至两名公司高管人员到场, 监督培训项目实施。培训结束后向上级领导进行汇报, 以弥补调查问卷数据的可靠性。
1.4.3 学习层面培训效果评估指标
学习层面的评估是分析评估受训人员在知识、技能等理解、掌握和使用程度。学习层面的评估指标内容可分为知识成果和技术成果。物业公司培训的知识成果一般应包括公司战略、礼仪常识, 沟通技巧等等。技术成果评价的是受训者是否学到了技术, 技术的水平是否得到了提高, 一般包括操作规范等。具体指标如表4。
该层级评估在培训结束后立即进行。物业公司培训管理部门可通过笔试、情景模拟、技能实践、角色扮演等来了解受训人员对培训知识、技能的掌握程度。偏重理论知识的培训, 可在培训前后用同一标准对受训者进行测验, 并对照分析;偏重技能的培训, 可通过情景模拟、技能比赛, 测评所学技能的掌握和熟练程度。由物业公司培训管理部门培训档案, 记录测评结果, 为后续绩效考核和岗位调整提供依据。
1.4.4 行为层面培训效果评估指标
行为层面的评估主要是测评受训人员在培训后其行为变化情况。结合物业公司所在行业特点与员工的工作行为特点, 行为层面评估主要设定包括:工作效率、职业态度、工作协作、准确度等指标。具体指标如表5。
行为指标水平反映受训人员将培训所学知识、技能运用到工作中改变工作行为的程度, 应该在培训结束后3-6个月内进行。由物业公司培训管理部门利用多种途径进行行为层面评估: (1) 可以通过对比受训人员培训前后的绩效考核; (2) 对受训者的下属员工、同级员工和其直接上级进行访谈; (3) 对业主的满意度调查, 通过网络留言和网络评价的中间媒介, 间接对受训人员的行为是否发生变化作出判定。
1.4.5 结果层面培训效果评估指标
培训在结果层面的效果是指从公司的角度判定培训给带来的效益。结合物业公司业务特点, 结果层评估指标主要内容如表6。
结果层指标是物业公司最关注的量度指标。由物业公司对比培训前后的物业费收缴率、成本、利润等, 衡量培训所带来的收益增长了多少, 从而确定培训的效果。该层级指标的数据收集方法多样, 客户服务、员工职业发展等数据可来源于公司的内部工作记录, 结合对受训人员的直接主管或下属的访谈, 获得受训员工在培训结束后该方面的指标改进程度。当然, 培训效果评估的工作除了培训部门本身的执行外, 离不开其他部门支持, 需要公司整体的支持力度, 以保证培训效果评估的顺利开展和有效进行。
2 研究结论
首先, 本文通过调研了解指出物业公司在培训效果评估中存在三项问题。其次, 以柯克帕特里克四级评估模型为基础, 设计了物业公司员工培训项目评估的培训效果评价指标和评估方法。培训效果评估还是一个有待深入研究的领域, 对培训项目效果以及培训产生的收益等问题还需深入分析。
参考文献
[1]陈雁枫.培训效果评估及其在企业的运用[N].上海交通大学学报, 2007, 4.
[2]李婉.浅谈如何针对企业中层管理者开展有效的培训[J].科学学与科学技术管理, 2007 (S1) :137-139.
[3]刘若鸣.谈如何评价培训的有效性[J].技术经济与管理研究, 2003 (S3) :110-111.
[4]宋夕平.浅析柯氏模型在培训效果评估中的运用[J].科技管理研究, 2007 (S2) :244-246.
[5]袁凌, 朱瑞娟.国外企业培训效果评估方法的比较分析[N].湖南经济管理干部学院学报, 2004, 10.
关键词：成本控制 问题 措施 物业公司
80年代初，物业管理作为城市商住小区的通用管理模式和方法传入我国，至今已有三十多年的历史。随着市场经济的不断成熟，物业管理已成为我国房地产业发展的重要组成部分，也成为与人们生活息息相关的新型服务行业。物业管理的范围很广，包括卫生清洁、绿化、设备维修维护、小区安全等等。
物业成本费用是物业管理公司在提供物业管理服务过程中所发生的各项支出。住宅小区公共性服务的成本费用主要包括：人员工资薪金，社会保险费，固定资产折旧费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，设备设施维护费，公用水电费，垃圾清运费，清洁，绿化，法定税费等等。而要控制这些成本的发生就要分析这些成本形成的原因。找出最佳的着手点。
一、物业管理企业的成本特征
（一）成本形成点多
物业管理企业的成本一般分为管理成本、服务成本。管理成本是对物业所管辖的小区房屋及配套的管理所发生的成本。服务成本主要是物业管理公司为所管辖的小区业主服务过程中所发生的成本，如保洁人员、保安人员的工资、各项设备的维护保养费用、小区卫生清洁费用等。
（二）成本发生面广
由于物业管理企业占领的市场越大，其管理的物业分布面越广，所以设置的管理机构越多，发生物业成本的地域上也分布越广。
（三）监管成本难
不同物业区段面临的市场环境差异很大，比如不同物业所管辖区段的性质、业主的要求、规模的大小、收费标准、收费模式等都是有差别的，这就导致物业管理企业很难用统一的管理标准、管理模式管理各处，加大了物业管理企业成本监控的难度。
二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析
虽然物业管理在我国已有三十多年的历史，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业管理企业的成本管理还有待改善，还存在一系列问题。且其成因比较复杂。这些问题的主要表现及成因分析如下：
（一）降低成本思路比较片面
在物业管理行业降低管理成本普遍的做法是减少费用支出等等。但是随着物业管理项目的增加，而物业管理企业作为劳动密集型行业，增加的物业管理人员也随之增加，管理成本无法得到实质性降低。同时，考虑到接管物业项目的初期各类发生的开支较多，以及业主的入住率不足直接影响到物业管理费的收缴等等，管理成本其实不降反增。
（二）物业管理成本持续提升
国家颁布新的《劳动合同法》，加快了人力成本的增长，但是物业服务费标准多年不变，这使得物业的服务成本大于物业服务收入。由于政策的因素而加剧了经营成本的进一步增加。
三、完善物业管理企业成本管理采取的措施
（一）加强人力资源成本的控制
物业管理行业属劳动密集型行业，人力资源成为物业管理公司主要成本费用。提高劳动生产率，降低劳动成本，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。如小区采用银行交费制，减少人员收费环节，提高服务档次，使物业管理处集中精力为业主服务。这样物业管理公司就能以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。所以因地制宜、合理有效地设置物业管理公司职能部门，科学地使用人力资源成本是降低物业管理公司成本切实有效的手段和方法。
（二）加强维修费用控制
物业管理公司成本中占很大比重的是维修费用，维修费用包括日常维修费用和公共部位维修费用。维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰當的控制。物业管理企业应要求各个物业管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。物业管理企业要把握好平时发生的维修费用，注意机器的维护和保养，这样可以避免机器超负荷的运转之后再进行大修理。对于大项目的维修进行竞标的方式，通过维修单位提供的价格及服务综合比较，选出合适的维修单位来为本企业服务，尽量把维修费用控制在最低水平。与服务好、信誉好、价格合理的维修公司可以采取签订长期合同，不仅可以保证服务的质量而且价格优惠。
（三）为业主提供优质服务，适当提高物业收费标准
由于历史原因，有一部分或个别的小区的硬件设施、监控等配套设施不能满足小区业主的要求，这使得在收费方面是存在着一定的难度。应当投入人力和物力去改善小区的环境，大大提高业主的满意度，适当时机调整物业管理收费标准的幅度，增加物业管理公司的物业收入，减少亏损。
（四）降低物料消耗
为了提高物料的综合利用率，物业管理公司要严格把关采购物料的质量、领用、消耗各个环节，节约使用办公用品、维修材料、燃料、配件、等物品，杜绝浪费。
（五）加强预算考核
加强预算考核的严肃性，对于各部门进行考核监督，严格按照预算开支，强化预算管理，提高预算的准确性，减少决策的盲目性、随意性、重复性，减少计划外项目。
综上所述，物业管理企业作为一个以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、环境效益和社会效益的综合统一为目的一种综合性经营组织。决定物业管理企业的能否长足发展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物业管理企业的当前任务的重中之重是降低成本实现投资效益最大化。将成本管理与公司实际情况相结合.找出最优的成本管理路子，使得物业管理公司得到良好的发展，更好为小区全体业主服务，达到双赢的局面。
参考文献：
[1]李世谦，物业管理实务，经济管理出版社，1997
[2]王文华，物业会计与财务管理，立信会计出版社，2005年12月
[3]刘洪玉柴强，物业经营管理，中国建筑工业出出版社，2006年8月第1版
一、绩效考核评分细则制定的目的围绕XX物业年度经营总目标，根据各管理处物业服务特点、星级服务标准和各岗位日常工作流程制定本公司绩效考核办法。目的是使上级能够对部下具有的担当职务的能力以及能力的发挥程度进行分析，做出正确的评价，进而做到人尽其才，客观合理地安置组织成员，调动员工工作积极性、提高工作绩效，亦是对员工职务的调整、薪酬福利、培训及奖金核定的重要依据，明确员工的导向，保障组织有效运行，给予员工与其贡献相应的激励。
二、、考核形式
1、采用逐级考核：
XX物业总部→各管理处→各部门→各岗位
2、采用积分制，满分100分。
三、考核范围：
物业公司全体员工。
四、考核原则：
1．以客观事实为依据,以考核评分细则为准绳；
2．考核力求公平、公开、公正的原则来进行。
五、各指标在部门中考核权重比、考核时间要求及流程
1、各指标在部门中考核权重比
（1）各指标在管理处中考核权重比为：
经营指标考核占60%，每年考核一次（详见考核评分细则）。
A．经营收入完成指标占50%；
B．利润完成指标占10%。
综合指标考核占40%，按月考核（详见考核评分细则）。
A．现场管理占30%
B．领导考评占10%
（2）各指标在物业总部中考核权重比为：
综合指标考核占70%，按月考核（详见考核评分细则）。
A．现场管理占60%
B．领导考评占10%
经营指标考核占30%，每年考核一次。计算依据：根据各管理处完成比例的平均值进行测算。
A．经营收入完成指标占20%；
B．利润完成指标占10%。
2、考核时间要求及流程
（1）经济指标考核为年度考核指标，具体流程如下：
A．年度考核在年度结束后15日内完成，由财务部门根据各管理处完成的物业收费和经营成本控制情况进行统计并确认。
B．根据统计并确认后的结果计算出各管理处经营收入和经营成本控制指标完成的比例，测算出对应的年终绩效工资发放金额。
（2）综合指标考核为月考核指标，具体流程如下：
A．各管理处每日进行自查，填写《管理处每日治安卫生巡查评估表》及《巡查处罚记录表》。对一般不达标情况给予立即限期整改，三次整改仍不能达标的，严格按考评扣分细则扣分。
B．总部每周对管理处进行不定期巡查，并做好巡查记录。巡查中发现未达标的当场按考评扣分细则扣分，对要求限期整改的，一次整改仍不能达标的，严格按考评扣分细则扣分。因管理失职的，管理处主任、部门主管（管理处主任、保安队长）负管理连带责任。
C．根据每日、每周的月综合指标考核结果，每月的25日，将本管理处的绩效评分情况上报物业总部办公室，核对无误后汇总至财务部门，测算出本月综合指标考核评分以及对应的绩效工资发放金额。
D．领导考评为年度考核指标。
六、考核纪律：
1.上级考核必须公正、公平、认真、负责，上级领导不负责或不负责或不公正者，一经发现将给予降职、扣除当月绩效奖或扣分处理。
2.各部门负责人要认真组织,慎重打分,凡在考核中消极应付,将给予扣分甚至扣除全月绩效和岗位津贴。
3.考核工作必须在规定的时间内按时完成。
4.弄虚作假者,考核者与被考核者的绩效一律按总分的50％记分。
七、考核结果运用
1．综合考核每项扣分对应的罚款金额在当月绩效工资中体现，某项严重不合格扣10-20分，并给以一定的行政及经济处罚。
2．对于绩效考核总分前三名的优秀员工年终将分别给予一定数额的奖励。
3．对于当月综合考核低于60分、年终绩效考核总分低于60分及排在末位的员工将按末位淘汰制相关规定处理。
4．员工因工作失职或主观原因给公司造成重大损失或触犯国家法律法规的，将追究当事人的经济和法律责任。
八、各部门员工薪酬计算方法
1、管理处员工月薪酬计算方法：
员工月薪酬=固定工资部分+未参与绩效考核的工资额（按月兑现）
+参与绩效考核工资额*现场管理30%（月兑现）
+参与绩效考核工资额*经营指标60%（年兑现）
+参与绩效考核工资额*领导考核10%（年兑现）
2、物业总部员工月薪酬计算方法：
员工薪酬=固定工资部分+未参与绩效考核的工资额（按月兑现）
+参与绩效考核工资额*现场管理60%（月兑现）
+参与绩效考核工资额*经营指标30%（年兑现）
+参与绩效考核工资额*领导考核10%（年兑现）
九、考核仲裁：
1.为保证考核的客观公正、持续改善考核方法，须成立考核小组。
2.考核小组负责处理以下事务；
A、对考评人的监督约束
B、考核投诉的处理；
C、讨论并通过各部门设定的绩效考核指标；
D、每半年检讨考核制度，视情况修订考核制度及指标。
3.被考核人对考核结果持有异议时,可在绩效面谈结束之后的三天内向考核小组提出仲裁,逾期不予受理。
4.考核小组接到被考核人的仲裁申请后,在考核面谈的第5天组织考核仲裁,仲裁结果为终审。
十、绩效面谈
绩效面谈是提高绩效的有效途径，各部门负责人必须在考核结束后一星期内安排绩效面谈，普通员工可以“考核总结会议”的方式进行，但对于最优秀员工与最差员工，应予以单独面谈，并在考核结束后的10内将面谈记录原件交到公司办公室，部门留存复印件。
十一、本办法执行初期每半年检视讨论一次，以后视实际执行需要修订。
十二、本办法自公布之日起执行。
XX物业管理有限责任公司
2008年是公司实施标准化建设的一年，年初以来，我部按照xx总的指示精神，对部门工作进行了合理分工、明确责任，并对全年工作进行了认真的动员、分析和部署，树立了一切服务于公司及部门的思想。经过一年的拼搏工作，在广大员工的共同努力下，取得了很好的成绩，主要表现在以下几个方面：
一、公司各项规章制度的制定、完善及实施
1、不断完善公司的各项制度，在公司实施标准化管理。xx总在集团公司召开的年度工作会议上提出了建设标准化管理的口号。公司xx总根据会议的指导思想，要求各部根据自己的实际情况制定出适合部门的制度。而我部除制定部门制度外，还要负责对公共部分制度的建设，以及把各部提交的制度进行整理和完善，统一整理成册。经过我部人员的努力和各部门的积极配合，他们加班加点制定出了符合公司、部门的一系列规章制度，本套制度非常的详细和齐全，特别是制定了部门相互联系的制度，使部门员工在工作中能够有章可依，严格按照制度办事，提高工作的效率。
2、绩效考核制度的制定和实施。为了调动员工的工作积极性，提高工作责任感，公司决定对员工实施绩效考核，打破以前干好干坏一个样。xx总要求各部根据其工作内容和目标，制定相应的考核机制。各部积极响应，制定出行之有效的考核制度提交我部，我部经过与部门领导和员工进行协商后，对其考核的内容进行了修改和完善，从而使考核制度既要符合实际情况，又要调动员工的积极性和责任感。经过各部门的积极配合，各部门的绩效考核制度在三月份开始试行，四月份已正式实施。
3、督查公司各项制度的贯彻和实施。公司的各项规章制度自四月份正式实
施以来，xx总要求我部组织考核队伍对各部的工作情况每周进行考核，从而确保各项制度落到实处并真正发挥作用。我部每周组织人员对各部制度的落实情况进行监查，检查了员工工作日记的书写、员工的出勤，以及部门台帐的登记情况，并在月工作总结中把督查情况上报给了xx总。
4、工会相关福利制度的出台和落实。根据总经理的要求，我部积极配合公司工会出台了关于员工福利的制度。如每到员工生日，给予员工一些福利补助等。此制度已于九月份开始实行，我部根据制度做好了各项工作，特别是对员工生日日期的登记，为避免出现失误，我部逐一到各部门确认员工生日的具体日期，确保把公司的祝福及时传达给员工。从九月份至今共有43名员工在公司的祝福中度过了自己的生日，体会到了家一般的温暖，纷纷表示一定会努力的工作，来感谢公司及领导的关怀。
二、人事管理工作
1、人事工作有序开展。为适应公司经营发展的需要，本年度共计招聘人员50名，我部都按照人事管理制度办理相关的入职手续，签订了劳动合同和相关的协议，本年度公司没有发生一起劳动纠纷事件。我部在人事招聘积极开拓创新，根据部门的申请和工作岗位的要求，在监控室岗位上招聘了四名监控室女保xx。同时本年度公司共计有35人辞职，其中秩序管理部员工的流动性比较大，我部依照程序为辞职人员办理了相关的辞职手续，及时的结算工资。
2、人事档案的补充和完善。我部及时的完善公司员工的人事档案，在年初重新清理了员工的档案，对于其中缺少的相关资料进行了补充和完善，确保了档案的完备和齐全。同时根据集团公司人力资源部的要求，在我公司建立了员工的电子档案，这样查询员工的相关信息就更加便捷。每月对公司人事信息库资料进行及时更新，并按时呈报给集团人力资源部。
3、组织对员工的培训和学习。对于新进员工，公司部门根据其工作内容、工作岗位组织进行了培训，并做好培训的笔录。同时积极参加集团公司人力资源部组织的培训，先后组织公司的中层以上管理人员参加了集团公司人力资源部组织的关于《工作没有任何借口》和《工作中执行力》的培训，通过培训不断提高我司管理人员的管理能力和水平。
三、物资的采购和后勤服务
认真做好物资的采购，确保各项工作的顺利开展。我部负责公司所有物资的采购和办公设施的维护等工作。我部采购人员严格依照公司的《物资采购制度》采购物资，接到部门的采购申请单后，及时呈给xx总进行审阅，并按照采购单的要求及时进行采购。本年在五江建材城举行了一系列重大活动，如第二届建材家居博览会的召开、开业一周年庆典和五次抽奖等活动，我部主要负责各种后勤服务和奖品的采购等，为活动的成功举办和会议的顺利召开奠定了基础。
四、文件的收发和印章管理
做好文件的收发和保存工作。我部严格依照《文件的收发文登记管理制度》把收发的文件及时呈报给领导进行审阅，并把审批的意见及时传达给各相关部门，做到了政令的畅通。同时把公司的文件、签订的有关合同协议分类进行整理、编号并统一进行保存，使文件保存齐全和查阅方便。
印章的使用和管理。我部负责对公司的印章严格依照《印章管理规定》进行使用，必须有完备的手续，才允许加盖印章，因此本年度没有出现印章使用不当而引起的纠纷事件。
五、企业文化的开展
1、组织公司广大员工开展了一系列的文化活动。公司为弘扬企业文化，丰富员工的业余生活，增加员工对工作的责任感，组织了一系列的精彩活动。在三
月八日，在xx总的率领下，组织公司全体女职工到五江集团的发源地涟源茅塘进行参观学习，使广大员工体会到当初创业的艰难，同时还到新化的梅山龙宫进行旅游。在五一国际劳动节，组织了乒乓球、桌球、象棋等一系列比赛，公司员工积极踊跃参加，各员工本着“友谊第一、比赛第二”的原则，特别是拔河比赛把整个活动推向了高潮，通过这一系列活动加强了各部的团结和联系。在国庆节，公司组织了征文演讲比赛，通过比赛中展示了五江人的风采，弘扬了企业文化。
2、组织代表队代表经济开发区参加了由市工商系统举办的“党十七大知识”电视竞赛，在本部工作繁忙的情况下，全队三人我部主动派去了李军和李巍二人，通过他们的共同努力，荣获优胜奖。通过此次比赛，赛出了五江人的风格，体现了五江人顽强的拼搏精神。
企业培训管理资料：http:///add/management.asp
第一条
为规范员工培训管理，提高员工的业务水平、管理水平和工作能力，改善工作绩效，特制定本规定。
第二条培训类别：
1、入职培训：旨在使全体员工了解本公司的企业精神、理念、企业基本情况、行为规范、员工的权利义务等。
2、在职培训：旨在提高员工业务水平，及时掌握新技术和发展动向，满足公司发展要求。
第三条入职培训
1.由人事行政专员了解各部门工作安排情况，根据新入职员工数量、培训师资、费用预算等，制定入职培训计划，报人事行政总监审批。
2.人事行政专员负责入职培训的发送通知、场地安排、培训师确定、培训材料准备、培训现场组织、培训评价、制作培训记录、培训总结等工作。
3.各部门新员工主管应尽量配合入职培训，尽可能安排新员工入职三个月内接受入职培训。
4.入职培训内容、培训方式、培训者：
1)公司历史及企业文化：封闭式培训，由总经理主讲
2)公司管理制度与行为规范：封闭式培训，由人事行政总监主讲
3)公司业务知识：封闭式培训，由产品经理主讲
第四条在职培训
1.年度培训计划：每年十月前各部门报送培训需求，经人事行政专员汇总后，根据公司业务发展状况制定年度培训计划和费用预算，报人事行政总监、总经理审批。
2.培训工作计划：
1)人事行政专员根据年度培训计划和各部门人员工作安排情况，制定培训工作计划和
费用预算报人事行政总监审核，再经财务总监费用审核后，报总经理审批。
2)年度中临时出现培训需求的，由人事行政专员汇总后制定培训计划报人事行政总监
审核，再经财务总监费用审核后，报总经理审批。
3.培训内容：理论知识、专业技能、职业态度三个方面
1)理论知识：公司业务知识、行业新理论、职能管理理论、新业务新知识、政策法律、管理工具等
2)操作技能：计算机操作、语言训练、销售技巧、等
3)职业态度：企业文化教育、拓展训练等
4.培训形式：外派培训、外请专家授课、内部专家授课、内部讨论会、案例讨论、现
场操作指导等
5.培训组织：人事行政专员负责根据培训工作计划组织实施。
第五条培训课时规定：
1、公司级管理人员的培训一般为120课时/年；
2、各级经理培训一般为80课时/年；
3、销售人员培训一般为80课时/年；
4、其他人员培训不少于40课时/年。
第六条培训师的选择：
1、培训应首先考虑有公司内部的员工来进行授课；对于业务能力强、语言表达能力较强的员工，可送外参加“培训师培训”的培训，以便掌握基本的培训技能；
2、在内部人员不能满足培训要求时，可外聘培训机构的培训师进行培训。
3、对于内部培训师可按实际的讲课课时给付课时费，一般标准为：100元/课时。
第七条培训的实施：
1、参加培训的人员应遵守培训规定，因故不能参加培训者需办请假手续，违反规定者将受处罚。
2、培训结束后，必要时组织考试或考评，考试成绩交人事行政部备案。
第八条外派培训：
1、根据工作需要，推荐有关人员到外部接受培训，受培训人员需与公司签订《员工培训协议》。
2、外派受训人员在培训结束后，应将考试成绩、结业证书等送人事行政部存档，有关资料、教材等由人事行政部统一保存。
第九条受训者的义务与违约责任：
1、员工有义务把所学知识和技能运用到日常工作中。
2、由公司出资派往国外培训的，必须在公司服务五年；由公司出资参加培训的员工，培训期每满一个月（含）或培训费用每满5000元，必须在公司服务1年。
3、培训服务期在员工与公司签订的劳动合同期限结束之后结束时，员工应按照培训服务期限与公司续签劳动合同。
4、员工在规定的服务期限内离开公司，公司有权要求员工退回培训费用。
退回费用=（总培训费用÷服务年限）×未服务年限
其中，总培训费用包括：学费、教材费、差旅费、其他学杂费等。
第十条员工培训档案管理：
1、公司为所有员工建立培训档案，作为员工培训、考核、晋升、奖惩的依据。
2、组织培训的部门，应填写培训记录，在培训结束后将培训记录交人事行政部备案。
【关键词】国有体制；物业管理服务；企业经营；市场化
随着经济的快速发展，人民生活逐渐富裕，对买房的欲望也日益增强。从而近10年来的房地产行业也迅速发展，进一步影响着物业管理服务行业。从依托着房地产行业到成为一个独立的新型行业，物业管理服务在人们心中越来越不可脱离。经过了长时间的发展，物业管理服务企业经过了多次改革与创新。其中，国有制物业管理服务企业也随着国有企业的经济体制改革逐渐发生变化，其后勤服务的主要功用也正在向市场化的方向改变。由于是正在进行，所以，也为国有经济体制下的物业管理服务行业带来了机遇，同时也有巨大的挑战。
一、关于国有体制下公司的简单分析
国有体制下的物业管理经营企业，作为国有授权资产的运行机构，一般是指由国有资产批准成立的，并且登记注册的特殊经济法人。国有体制下的企业主要是国有资产控股，法人行使所有权，来从事相关经济活动，并且对企业的发展、增值以及保值等负主要责任。
1.国有体制下的企业性质
国有体制下的经营企业的主要功能其实是对政府职能的扩展。对政府来说，其主要目的是要加强对社会经济的实质性调控，从而来达到政府正常状况下难以达到的目的。从目前的形式来看，国有体制下的经营企业实质上是通过企业的功能来设施具体目的的手段。作为政府的经济工具，国有体制下的企业依旧需要为自己谋一条出路。国有企业正面临着巨大挑战，比如经济的重新布局规划、功能的重要重构等，当政府的出面已经无法到达预期的效果后，企业的调整也应当按照市场的规划进行。国有资产企业可以为国资委的顺利转变提供一个专业化的平台，可以为政府的意愿提供资源，从而实现政府的预期功能。
国有体制下的企业同时也作为一个经营性的盈利企业，同样需要企业的正常发展模式。国资产权的公司主要是从事产权运营，尤其是国有股份公司为主的股份制企业。尽管国有体制下的企业拥有着政府所支撑的特殊权利，但作为一个正常的企业，其功能依旧不能超出其所能发挥地最大限度，比如市场的公平竞争、法人的独立性等。国有资产的企业一般情况下不能直接参与公司产品的生产运营或其他经营性活动，而是以国有资产持股人的身份对企业的发展进行干预。另一方面，国有体制下的企业常常是以投资为手段、以干预企业运营为纽带进行对管理机构适当的发展布局和调整。与一般的国有企业不同，其主要不是进行公司的增值保值，而是配合政府的实际情况来运营。
2.国有体制下的企业分类
根据我国的当前状况和国际法则，一般把国有体制下的企业分为三大类：
第一，专业性的国有资产经营公司和综合性的国有资产经营公司。简单来说，专业性的国有体制下的公司主要是集中在某些特定的行业，比如机械电控股份有限公司、商贸控股有限公司等。这些公司一般是由管理部门经过革新形成的，但是综合性的国有体制下的公司有着明显不同的特点。后者的运营范围较广，涉及的层面也较多，既有生产性企业，也有销售性的企业；既有制造业的企业，也有基础设施供应企业，通常是由政府授权而形成的。
第二，纯粹控股公司和混合控股公司。纯粹控股公司一般是政府不能直接干预企业的运营和发展，只是专注于投资和战略性管理。相反，混合型控股公司是政府既要参与企业的生产经营，直接参与公司发展，又要进行资本投资参与。
第三，再对纯粹控股公司的细分：财务型纯粹控股公司和战略型纯粹控股公司。财务性控股公司主要是针对公司的财务管理，一般情况下是对上市公司的股票进行操作和投进运作，而不是对其进行经营性管理和战略调控。战略型控股公司则是根据公司的实际发展需要，随时进行股份结构和股权的配置进行战略性调配。
二、国有体制下物业管理服务现状及存在的问题
1.国有体制下的物业管理服务企业的人才问题
物业管理服务一般对工作人员的要求是对建筑业、管理业、房地产行业以及相关的法律知识的高级服务性人才。或许是这样的人才不愿屈就这类行业，我国物业劳动的工作人员多半是老年退休的人员。作为管理服务行业，并且是一项劳动密集度高的工作，工作人员的整体行业素质普遍不高，尤其是国有体制下的物业管理服务企业。进一步造成了国有资产的物业管理服务效率远低于市场上的大型物业管理服务公司。
2.国有体制下的物业管理服务企业的服务问题
由于国有体制下的物业管理服务行业的工作人员的素质不高，导致了该行业的服务差、收费高等不良现象。有些企业的战略性发展甚至出现曲解物业管理服务行业，认为该行业只是简单的社区服务性保障工作。与此同时，凭借着房地产行业的迅猛发展，对物业管理服务的需求日益增大，从而导致其服务的恶化。因此，物业管理服务行业出现了服务意识差和管理者自恃清高的态度。此外，国家还没有对物业管理服务行业进行统一的收费标准，致使不同的物业管理服务企业另立标准，随意收费。
3.国有体制下的物业管理服务企业的管理问题
管理混乱、规模太小、经营无方向等问题在一些物业管理服务企业尤为凸显。物业管理服务企业的成本相对高，收益低且效益回收时间长等问题，到时企业的服务标准也受到影响，少数企业甚至还出现了支不抵收的状况。另外，物业管理服务的工作范围有限，导致收益来源少，再加上工作人员的素质跟不上，导致服务的参差不齐、专业性差以及公司的运营集中化，都会导致物业管理服务企业的发展受阻。
4.国有体制下的物业管理服务企业的经营问题
房地产的发展纵然迅速，但有相当的老房地产仍在投入使用，导致物业管理服务企业的负担更加沉重。面对房屋的老态化、公共基础设施的老化，企业的维护成本也随之大大增加。目前有部分企业的职工用房依旧是20世纪80年代的房屋，因为年久失修，并且安全隐患的潜在埋伏，造成物业的管理成本增加。尽管有越来越多的资金投入使用，但效果甚微，致使物业管理服务企业的经营问题也出现问题。
5.国有体制下的物业管理服务企业的人员问题
国有企业的人员负担一般比较重，经常将一些老、弱、病、残等弱势群体安排在后勤部门，造成了用人的瘫痪。一方面，在国企工作的升职困难，导致很多人才的不愿到此求职；另一方面，一般外企的工资高等优势，造成人才的外流。比如，一个自行车管理的车棚也经常安排3—4人，一些打扫清洁卫生的苦活则靠外聘一些低价的临时工，从而造成运营成本的进一步增加，随之而来的压力也增大。因此，既影响了正常员工的积极性，也阻碍了企业正常发展。
三、国有体制经营模式的重构授权策略
在实施具体的重构授权策略时，注意以下几点要求：
第一，作为授权的主体——政府，并非国有体制下的监管机构，被授权的则是国有资产运营企业。由于国有体制下的监管机构仅仅只是具有监管职责，没有出资人的代表权，因此，无法授权。同时，国有体制下的监管机构与国有资产的运营公司之间没有了授权与被授权的关系，而是变成了监管与被监管的关系。另外，资产是授权的内容。国有资产运行企业可以根据自己的运营模式来管理企业的发展，也能够对企业的财产进行使用、处分等权利。
第二，授权的方式主要是以合同的方式确定的，一旦确定成功，应当有国有资产的运营公司与政府签订相关的经营合同。国有资产的运营公司应当严格按照签订的经营合同进行对物业管理服务企业的管理。与此同时，政府依旧享有特定的对国有资产运营公司的监管权力。若运营公司有违背合同的行为，政府有权终止合同。
第三，行政授权的实质是指行政职权的分配。政府可以单方面的使用权力，从而来满足社会公共产品的供求与对国有资产运营公司的监管与运作，进一步提高企业的收益与成效。但是，由于国有资产运营公司本身作为一个经济实体，对其进行有效地监督是为了避免发生为谋取自身利益而违背授权的行为，在投资方面尤为突出。只有权力分配的合理行使，才能让企业的发展与运行得到良好的保障。
四、完善国有体制物业管理服务企业的经营管理的建议
1.专业化人才管理
在得到授权的支持后，应尽快做出以下策略的调整：
首先，在物业管理服务企业内部适当选出一些高素质、文化程度也高的工作人员进行物业管理相关方面的专业知识培训。与此同时，加强企业内部的管理，是物业管理服务企业逐渐走上市场化的道路；其次，在人才市场等社会招聘方式，招聘一些高素质高文聘高经验的人才，来是物业管理服务企业的工作团队升华一个高度；最后，物业管理服务企业要制定一些适用于企业发展的战略性措施。总之，就是尽量了利用身边的资源，把握好时机和方向，进行专业的人才化管理，积极开展多种经营模式。
2.完善自身的发展机制
国有体制下的物业管理服务企业也要在自身的问题上下足功夫：
第一，加强对市场的调查研究，通过多方渠道了解物业管理服务行业的发展趋势，再结合企业自身的发展模式，合理制定出企业的发展性经营战略，从而建立科学的管理体制，让企业迅速稳定地发展；第二，转变企业理念，加强服务质量管理。工作人员的企业的元素，要想转变企业的思想，必须先从员工开始。根据物业管理服务行业的宗旨：给业主当好家，要从根本上改变员工的服务意识，引导员工树立良好的服务态度，降低其对企业的过分依赖，将强对企业的人才管理。使员工在自己的位置上产生责任感、紧迫感，从而提高服务质量；第三，建立一支专业化、高素质的人才队伍。要开拓企业市场，必须培养出一批具备能力的人才，从而推动管理服务行业的发展。对员工的要求是思想服务意识好、技术精湛、文化程度高、有较强的敬业精神、能吃苦耐劳、团队精神以及奉献精神；第四，物业管理服务企业是一个劳动密集型大的行业，工作人员的流动性也大，对于服务质量的加强，必须要成立一支培训团队，集中进行培训，从而解决一些问题。
3.走上经营规模化道路
由于国有体制下的物业管理服务企业出现的规模小、管理乱、易分散等不良现象，物业管理服务行业必须要健全自身的发展机制。一方面，可以通过收购小型的物业公司，进行整合，从而减少成本，达到运营规模，提升企业的整体实力；另一方面，物业管理服务企业可以走向大物业的道路，集中周边资源，向集团化经营发展，提升国民经济水平，加快城镇化管理。
五、结束语
综上所述，要建立新型的国有资产管理体制，其中，一定要构建完善的工作体制。作为管理体制的中间层——国有资产经营机构的成功设置与否，将直接影响改革的是否顺利进行。具体的步骤要逐步进行，不能急于求成，也要将这些步骤具体化，主要才能使得中间层的有效组建，把国有体制下的物业管理服务行业推向一个更高的水平。其次，国有资产运营的公司作为一个独立的经济实体，为了避免出现贪污受、为自己谋利贿等不良社会风气，必须加强管理运营监督，从而保障公共产品的提供与为社会服务的理念得到更好地实施。
参考文献：
[1]石子印，刘维奇.论国有资产管理新体制下国有资产经营公司功能再造[J].生产力研究，2005，06：195-196+207.
[2]宋立，肖金成.国有投资公司存在的问题与政策化改革思路[J].财贸经济，2003，04：30-38+95-96.
[3]王在全.谈国有企业改革从管资产到管资本的转变[J].特区经济，2014，09：43-46.
[4]余凤翥.转型期国有资产经营公司战略经营定位的探索——以广东省广业资产经营有限公司为例[J].特区经济，2008，10：285-287.
物业公司审计报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的一篇物业公司审计报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业公司审计报告——
20XX年X月上旬，审计部按照集团领导的指示对物业公司的内部控制流程进行了评审，评审主要侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节。我们从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试。Xxx总经理和物业公司有关人员对我们的工作给与了大力的支持和配合，并提供了很好的意见和建议。
下面将我们在现场看到和了解到的一些情况并结合内部控制的重点环节进行评述如下。
总的来说，目前业主对房屋质量问题、外檐墙砖脱落现象、门禁系统故障、二期大门入口路面泥泞、停车位不足等问题投诉比较集中，对物业的保洁、安全保卫和环境投诉较少。
房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致业主情绪不满，拖欠物业费。
物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺；此外，对员工的服务意识、专业能力的培训较少，现有人员的素质和技能不能满足高水平物业管理工作的需要，物业公司亟待引进优秀的、高素质的人才加盟，以提升管理水平。
物业公司原有的一套《工作职责和政策程序》已不适应现今的组织结构、岗位设置和人员状况。从目前看，制度制定与执行、检查和绩效考核四者间没有形成有效的互动关系，因此执行力不高。
一、接待业主投诉和解决问题方面：
1.管家既负责接待业主投诉，根据投诉问题向有关部门反馈；同时又兼管 拜访业主，了解情况；平均每个管家要负责160多户业主的走访任务，工作量比较大，目前无法做到管家式服务，业主非常不满。
2.记录业主投诉情况的《接待业主记录表》填写不全，接待人、如何处理 等项目有漏填情况。
3.接待人对受理的投诉追踪和反馈不及时。发生过投诉受理后，因某些原 因不能尽快维修而又没有及时反馈给业主，业主再次投诉的情况，业主怨言较大。
4.管家接到投诉后，向维修人员传达任务时不能有效调度维修人员尽快到 现场解决问题，部门间责权利不明确。对涉及到需与施工单位交涉的问题解决起来比较困难，售后的维修工作不能到位。
5.工作中没有一定的监管和考核程序，没有奖惩和激励机制。6.在接待业主投诉时，投诉处理能力还需要进一步提升。
7.原有的特色服务—代购水电业务因售电机构限制和人力不足已被取消，目前缺少自有的特色服务项目。
8.目前维修人员中没有专业电工，给日常的维修工作带来影响。
二、环境绿化和保洁卫生方面：
1.因装修车辆碾压和人员踩踏，小区边角的绿地已出现损坏；湖泊水质差 有水草等杂物。
2.巡查发现有的楼道卫生质量不高，卫生做的不细，临时存车场和小区内 有部分死角卫生清理不及时；夏季炎热，垃圾场周围异味很大，且蚊蝇较多。
3.巡查和监管力度欠缺，没有相应的奖惩激励措施。
4.保洁人员的招聘存在很大的难度，目前缺员2-3人，xx楼和地下车库无 专人定岗工作。
5.厨房的卫生环境和工作条件比较差，设备亟待改善。
6.保洁人员对午饭和工资等待遇问题颇有怨言，希望集团能给解决。
三、安全保卫方面：
1.小区入口的摄像头不清晰；电杆控制系统反应不灵敏，经常出现刷卡后 电杆不能自动抬起的情况。
2.外来车辆出入登记不全。抽取的登记表发现，出口登记记录7月23日 和17日、18日记录缺失。
3.监控室环境欠佳，室内空调已坏，长时间没有得到修理。
4.保安缺员，目前缺员4-5人。小区流动巡逻人员白天只有2人，巡视力 度较差，发现各楼栋大堂门经常不能及时关闭，存在安全隐患；9号楼和15号楼之间没有监控，白天也没有固定岗。
5.工作检查和监管力度不够。发现个别保安在岗抽烟。
6.车位仍存在短缺情况，使得没有车位的车辆不能得到妥善的管理，出现 过业主侵占车位发生争吵的情况，给保安工作带来难度。
7.保安的着装不整齐，帽子佩戴不齐。
8.保安人员提出宿舍环境差，希望给以改善。
四、根据上述情况并结合内控重点环节，提出建议如下：
必须明确房地产售后及物业公司各自的职责权利，双方协调和配合，及时解决工作中的问题，服务好业主。
尽快补充物业急缺人员，保证各岗位工作的有序开展；同时要引进高素 质、高水平的物业管理人员，“要将合适的人请上车，不合适的人请下车”，提升物业管理水平。同时也要不断提高企业的凝聚力，减少人员流失。
建议对员工开展系统的培训。通过培训不仅完善和促进员工自身的发 展，提高职业技能水平，还可以随时跟上市场的动态变化，获取最新的资讯，最终为客户提供更专业、更理想的服务，创立物业管理的品牌。
修改和完善各项规章制度，搭建好组织机构和岗位设置，以适应目前管 理的需要。制度建立后，要及时跟进有效的检查和监督，制定科学的监督考核机制，做到赏罚分明，提高员工工作激情和积极性。
建议恢复工作人员佩戴名牌规定，既可以体现物业公司整齐规范的管理 风格，又便于业主和公司管理人员能及时督察岗位工作情况，奖优罚劣，起到激励和监督的作用。(一)对客户服务方面
1.明确接待投诉的处理原则，事中处理要及时，要有回馈和跟踪，事后监 督到位，保证投诉件件有着落，事事有回音。
1)一是确定责任人，即谁受理、谁跟进、谁回复。在投诉事宜须其他 部门配合处理的，应明确各部门人员的权力和责任，能及时调度有关人员到达现场，提高处理投诉的反应速度。
2)二是清晰记录。对每一起投诉都要做好详细的记录，通过记录不仅 使接受处理的物业管理人员一目了然，而且归档后可以总结投诉处理经验。
3)三是处理要及时，对一时无法解决的问题，在事先跟业主说明之外，要约时处理，时时跟进，力争用最短的时间内全面解决问题。
4)四是要及时反馈，投诉问题处理完毕后，一定要把投诉处理的结果 及时、直接反馈给业主，这是处理投诉工作的重要环节。
2.建立业主投诉处理的监督机制，检查责任人是否尽职尽责，检查跟进要 及时、有效，对落实不到位给公司造成影响的要追究责任。
3.定期对相关人员进行服务知识和技能的专业培训，使之能准确判断和处 理业主投诉的问题，提高员工处理投诉的能力。
4.可以考虑设立专职接待人员或成立客服中心，主要负责：
（1）接待客户 投诉，将问题进行分类并反馈给各职能部门。
（2）负责追踪事情处理结果并及时反馈给业主。
（3）对投诉记录进行归类整理、分析、评价和总结，通报有关部门以完善和改进管理，积累经验。
5.创立自已的特色服务，提高服务水准。可以了解业主需要什么服务，在 合理条件下，就提供什么服务，既可以创立品牌服务，提高竞争力，又使物业发挥最大的使用价值，带来经济效益。(二)环境绿化和卫生保洁方面
1.加强园林绿地的维护，可采取必要的自我保护措施，在边角周围易被践 踏的地方增加防护措施，避免车辆和行人损坏。
2.夏季炎热，要注意小区的死角和垃圾站周围的环境卫生，可适当增加喷 洒药液的次数，消除异味和蚊蝇。
3.保洁主管要加大巡查和监管的力度，根据保洁工作标准进行不定时、不定区的巡视，要有布置有检查，建立必要的奖惩激励措施，做到赏罚分明。
4.改善厨房的环境和设备条件，夏季炎热应注意食品卫生安全，保障员工 健康。
(三)安全保卫方面
1.建议对外来车辆采取换证方法，便于管理和监督外来车辆的去留情况。在暂时不能换证的情况下，必须对进出车辆进行详细记录，记录的资料要设定专人进行检查和妥善保管，以备查核。
2.因外来人员较多，对大堂门的监控和管理必须密切注意，确保门户随时处于关闭状态。
3.尽快增加保安人员，弥补白天巡查人员少，巡查力度差问题。在9号楼和15号楼之间存在安全隐患，要设立固定岗加以防范。
4.安全主管要根据安全工作标准加大巡查和监管的力度，要有必要的奖惩激励措施。5.保安人员的着装和衣帽配戴要统一和整齐干净，要有良好的精神状态。
6.对电杆控制系统故障要尽快修理；小区入口监控头要保证视像清晰；改善地下监控室的环境，尽快修复好空调通风设备，保障安全运行，延长系统使用寿命。7.尽快解决外檐墙砖脱落问题，以免伤害到行人给物业带来更大的影响。
(四)节能降耗方面
1.建议对保洁耗材的使用情况进行统计和分析，力求最大限度的节约成本费用，降低消耗。2.进一步挖潜节约能耗的办法。如：利用夏季温度高，对热水的加热温度和加热时间进行调节降低电力消耗。
3.在公共照明、用水和其他公用设施上要有合理的购置方案，不能只顾眼前利益，而忽视未来的发展。如公用设备和设施的损耗率降低，就可以减少维修成本，就能节约更多的资源。
动方案
为进一步落实“安全生产年”各项工作，开展好住总集团2016年安全生产月活动，打造“平安住总”，根据中共中央宣传部、国家安全生产监督管理总局等单位联合下发的《关于开展2016年全国“安全生产月”活动的通知》(安监总政法〔2016〕30号)和北京市委宣传部、市安监局等单位《关于印发的通知》、通知等文件精神，结合北宇公司工作实际，制定本方案。
一、指导思想和目标坚持以科学发展观为统领，以贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》、《国务院办公厅关于集中开展安全生产领域“打非治违”专项行动的通知》、《国务院办公厅关于继续深入扎实
开展“安全生产年”活动的通知》、《安全生产“护航”行动第二战役专项检查工作方案》为重点，以预防和减少安全事故为目标，以安全管理标准化和信息化为手段，继续深入落实“大安全”管理理念和“0123”安全管理模式，构建“五级防控”体系，落实“六个到位”工作要求，提升安全管控标准，维护企业安全发展，为迎接党的十八大胜利召开，推动科学发展、促进社会和谐提供坚实保障。
二、活动主题2016年全国安全生产月活动主题：“安全发展、科学发展”。2016年北京市安全生产月活动主题：“践行北京精神，弘扬安全文化，推进安全发展城市建设”。2016年北京住总集团安全生产月活动主题：“落实主体责任，弘扬安全文化，推动安全发展”。
三、活动时间及阶段安排宣传动员阶段：2016年集团安全产生月活动动员会于2016年5月下旬在集团公司举行，北宇公司按集团要求立刻开展动员活动，部署本单位安全生产月有关工作。活动开展阶段：北宇公司
安全生产月活动于2016年6月1日至6月30日在所属各单位展开。其中，安全生产宣传教育、打非治违专项行动、隐患排查治理、绿色文明施工等重点活动将贯穿全年。
1、6月份的第一个星期为安全生产事故警示教育周。各单位要重点结合事故案例集中开展安全宣传、教育活动。宣传教育可以采用事故案例宣传挂图展、观看事故案例教育片、召开事故案例分析研讨会、安全生产演讲会、撰写案例观后感等各种形式，使广大职工通过事故案例受到教育。其中6月10日为安全生产宣传咨询日，宣传咨询日重点宣传安全发展的理念、安全生产法律法规、安全知识和安全生产的先进典型等内容，营造安全生产舆论氛围和企业安全文化氛围。
2、6月份第二个星期为安全培训周。结合本单位生产施工情况对所属职工开展安全培训教育活动。重点要对特种作业人员、新入场人员进行教育培训和考核，并作好记录。积极开展安全公开课活动，各单位负责人要
亲自为本单位职工进行授课。
3、6月份第三个星期为安全生产应急预案演练周。各级单位对已制定的防汛、消防、事故等应急预案进行有针对性的实战演练和事故桌面演练。要检查应急物资、设备、资金、人员的准备情况，组织开展应急救援知识的宣传培训，提高一线作业人员应急处置能力，提升安全应急意识，增强应急处置的科学性、及时性和有效性。
4、6月份第四周为安全生产隐患集中排查治理周，各单位结合打非治违专项行动、安全生产“护航”行动第二战役、隐患排查治理等活动开展安全生产隐患大排查、大治理，努力消除发现的事故隐患，并深入查堵管理漏洞。总结上报阶段：7月1日至2日北宇所属各单位对本单位安全生产月期间的活动情况进行总结，并将相关资料上报：
1、要求上报内容：“安全月”活动总结和《“安全生产月”活动情况汇总表》；在附表一中，要求所属各单位上报的——安全月有关文字、图片、音、视频等资料；
2、上报时间：所属各单位于7月2日中午12:00以前，报北宇物业公司安全生产月活动办公室。
3、上报要求形式：上报形式：以电子版和纸质版两种方式上报：电子版报送到：bywygcb2016@邮箱；纸质版报送到：北宇工程部，要求报送表格上加盖所属各单位公章；
4、北宇公司总结：7月3日至4日，北宇公司对安全生产月活动情况进行阶段性总结，并根据住总集团要求，上报相应材料。
四、组织领导为开展好2016年北宇公司安全生产月活动，成立北宇公司安全生产月活动领导小组，负责集团安全生产月活动的组织和实施工作：组
长： 副组长：
组
员： 安全生产月活动办公室设在公司工程部，负责活动的日常工作，办公室主任由王宝如同志兼任。为及时对所属各单位活动开展情况进行督促指导，确保安全月活动取得扎扎实实的效果，北宇公司成立安全生产月活动督查小组。组
长：副组长：组
员：
五、重点活动安排2016年安全生产月活动分
两个层面展开：北宇公司和所属各单位的活动：所属各单位在安全生产月活动期间必须按政府部门、住总集团公司和北宇公司的要求开展“安全生产检查活动、安全宣传教育培训活动、安全生产咨询日活动、应急预案演练活动”四项规定性活动。主要活动及要求详见附表一:附表一：
序号活动内容活动范围活动时间组织单位对所属各单位要求16月10日“安全生产月”宣传咨询日活动。北宇公司和所属各单位均设置宣传站点。6月10日
1、北宇公司；
2、所属各单位；上报照片、资料；2总经理带队安全检查活动所属各单位6月北宇公司 3开展安全培训活动北宇公司6-11月
1、北宇公司；
2、所属各单位；上报照片、资料4开展应急响应预案的演练活动；
北宇公司；所属各单位6月
1、北宇公司；
2、所属各单位上报照片、资料5 提一条安全管理合理化建议。北宇公司、所属各单位6-7月
1、北宇公司；
2、所属各单位按要求
上报6读一本安全规章制度书籍。北宇公司、所属各单位6-7月
1、北宇公司；
2、所属各单位上报资料7听一场安全专题讲座。所属各单位6月所属各单位上报照片、资料8 树一个安全生产的先进典型。北宇公司机关各部门职工、所属各单位职工6月
1、北宇公司；
2、所属各单位上报安全典型人物资料9本单位进行一次彻底的安全检查活动北宇公司、所属各单位6月
1、北宇公司；
2、所属各单位上报照片、资料
六、安全生产月期间环境布置要求所属各单位应在本单位正门、出入口、工作场所等显著位置，悬挂安全生产月活动主题口号条幅，张贴安全生产月主题宣传画、宣传标语和彩旗等营造活动氛围。利用板报、宣传栏、、报刊、络等各种形式宣传安全生产月活动，每个项目现场安全宣传横幅不少于3条。
七、对活动文字、照片、影音资料收集整理工作的具体要求所属各单位的安全生产月活动总结要形成文字材料，并连同活动的音像资料报北宇
物业公司安全月活动领导小组办公室。
八、新闻宣传工作要求安全生产月期间，北宇公司的内部刊物、内部络会按住总集团要求，开展有规模、有声势的的安全生产宣传活动。所属各单位内部刊物、内部络也应开展相应的宣传工作。北宇公司所属各级专、兼职通讯员应在安全生产月活动期间，重点采访报道安全生产方面的先进单位和先进个人，介绍各单位安全管理的先进做法，报道各单位的安全月活动，并将报道的内容和图像及时上报北宇公司安全月活动领导小组办公室邮箱和北宇公司办公室。
九、保证方案落实的措施和要求
1、提高认识，领导负责，切实增强做好“安全生产月”工作的自觉性和主动性。安全生产是人民群众最关心、最直接、最现实的切身利益之一，关系集团安全稳定大局，做好安全生产工作责任极为重大。各单位要高度重视，要由单位主要领导负责，亲自部署活动的各项工作，明确各职能业务部门的职责和任务，保障活动的时
间、人员、经费的落实。
2、加强策划，突出重点，切实增强“安全生产月”活动的针对性和实效性。各单位要结合上级工作、活动部署，分析研究本单位安全工作中存在的问题隐患，认真制定本单位安全生产月活动总体工作方案。在6月的活动期间，合理安排各项活动。活动要定组织单位、定活动规模、定活动内容、定时间、定责任人，确保各项活动突出针对性、突出实效。所属各单位均要编制本单位的安全生产月活动方案，明确方案的活动内容、时间安排、具体要求和责任人。
3、落实整改，加强督查，切实增强“安全生产月”活动的规范性、严肃性。公司成立安全生产月活动督查小组，及时对所属单位落实安全生产月活动方案情况和安全生产月活动的开展情况进行督察，督促责任单位严格落实方案、严肃隐患整改，各单位要将开展安全生产月活动情况作为评优、评先的重要参考指标纳入到评优、评先体系。对不落实上级工作要求或活动方
案，开展活动不力的单位和责任人，公司将进行批评和通报。
关键词：渠道管理；解决方案；评估
1.总体解决方案
某公司销售组织和渠道商两方面改进调整。某公司自身销售组织管理与渠道选择以及管理相一致。在自身销售组织设计上，除了保留原有的办事处模式外，要增加设置行业渠道经理和库存商渠道经理两个团队。在渠道结构上，根据前面的分析要采用复合型渠道，采用选择独家结合选择分销的方式。
2.销售组织设计
设立行业渠道经理：对于一些重要行业，现在薄弱但未来要重点发展的行业，设立行业渠道经理。职责是了解行业特点、政策和发展趋势，整合设计资源，协调项目，推动拉动办事处或区域库存商跟进，对行业经销代理商或代理人进行直接管理支持，协同操作项目。
设立库存商渠道经理：职责是对于各区域库存代理商，制定规范协议，并协调销售部业务人员和办事处共同做好对区域库存代理商的管理，监督执行协议情况。对各区域代理商之间的冲突进行协调化解。这个职位是厂商和代理商联系的窗口。库存商管理渠道经理要引领各区域办事处和库存代理商的工作，发挥杠杆作用，创造合作伙伴和公司双赢。
3.行业经销代理商
行业经销代理商主要是对石油化工行业，选择其固有的供应商或中间人来合作。这样可以大大减少沟通的精力和时间，也可迅速与企业建立良好的联系，还可以规避货款风险。行业代理的主要内容如下：执行项目报备制度，有某公司行业经理统一协调设计院、业主、工程公司等多方面资源，并依据此项目参与的各渠道成员的贡献进行利益分配。行业代理商必须及时提交所负责的石油化工客户当年的适合某公司产品的设备采购计划、新项目计划和设备改造计划。每年根据综合情况设定年任务额度。经销代理产品以高压力、大流量的计量泵为主。某公司与行业代理之间不允许赊欠货款，必须全款到才能发货。如行业代理已经做了大量工作，在特殊情况下，业主需要直接向某公司采购，则某公司需要把相应的利润返还给行业代理商。
销售部员工和驻外办事处继续对区域库存代理商的协议范围以外的客户开展直销业务。其主要目标客户群是大的用户，大的工程公司，化学品供应商，大的设备制造商等等，要把更多的精力投入到设计院，大企业用户上，投入到相对比较高端，技术复杂的计量泵以及成套系统的销售上。
新的分销渠道如下图。
4.渠道管理政策
对于渠道的管理，以协议规定的双方责权利为基本框架来约束某公司和库存代理商和行业代理商的商业行为。库存代理商的任务按销售额和产品分解，按月按季度分解，及时监督完成进展情况，发现问题及时调整。在协议也列明奖励和惩罚条款。对某公司的员工加强内部教育，及时与代理商沟通交流。对于串货行为，除了特别情况需要技巧性处理外，要严格管理，打消某公司自己人员和其代理商不劳而获的念头和侵犯他人利益的思想。
由于某公司的产品销售很多涉及到项目，而项目的特点在于，其包括的成员，如业主、设计院、工程公司等分属不同地区，这就需要制订专门的管理办法来协调管理项目运作。其重要原则就是先入为主，按项目贡献分配参与成员的权力和利益。由某公司确定最终分配方案，当然某公司首先要做到不与渠道成员争利，这样才能得到渠道成员的信服。对于不听从协调安排的渠道成员给予警告并责成承担相应的损失。
渠道商的选择标准上，除了对原有渠道、实力、技术水平、商业信誉等进行考察外，还要对其经营的理念思想进行了解，查看是否符合某公司的发展策略。
5.解决方案的实施评估
上述解决方案实现后，在实物流方面，由于大量的，低价格的计量泵有各地区库存经销商来销售，而这些库存经销商必须备有充分库存，这样对于某公司可以减少发货频次，对用户可以缩短到货时间。在所有权和付款方面，尤其针对石油化工行业比较苛刻的付款条件，通过行业代理商可及时拿到货款，规避风险。在谈判、信息和促销方面，由于各区域有库存商和二层经销商的参与，大大增加了客户接触面和接触质量，而某公司自己员工可以把主要精力投入到重要的客户上，投入到合同额更高，技术更复杂的系统类产品销售中，也有精力去做设计院推广和重要的业主推广，以便在市场上形成拉动的作用。
改进后的复合型渠道，在长度和宽度上都有提高，大大增加了网络密度，能更好地满足不同行业，不同类型的客户需求，也弥合了与竞争对手的渠道建设差距。这必将带来销售额和市场份额的提升，这也实现了某公司的目标要求。此外，由于采取的是选择性分销办法，不仅能在一定程度上控制渠道冲突，也同时能给渠道成员一定的压力，促使其不断发展。
改进后的渠道比以往增加了行业代理商，增加了的库存代理商，增加了更多的二层经销商，复杂程度超越以前模式。这将不可避免地带来更多的渠道冲突。另外，渠道的变革，对原来某公司自己的业务人员和办事处都将产生影响，也会发生更多的矛盾。对此，要在员工内部调整业绩要求和考核内容并加强教育，对外部渠道成员多沟通交流，设法在长远利益目标上达成一致。渠道冲突是不可能完全避免的，只能尽量化解，事先规避。
【某物业公司培训管理体系】推荐阅读：
物业公司培训总结报告09-29
物业管理公司申办流程07-03
物业管理公司个人总结07-14
物业管理公司请假制度09-09
物业管理公司复工复产方案05-24
物业管理公司工作总结07-06
物业公司档案管理规章制度07-27
物业管理公司的会计做账09-29
物业管理公司员工工作职责11-10
物业公司综合管理人员的岗位职责06-24
