房地产项目策划作业
书面作业一：某城市房地产市场发展的背景分析。（第一章 房地产项目策划概论）要求：
1、城市任选
2、不少于1500字
3、思路清晰，格式规范
4、每组选最好的作业课堂展示，点评
书面作业二：某城市某地块SWOT分析。（第二章 土地使用权获取）
1、地块任选
2、不少于1500字
3、思路清晰，格式规范，考虑全面，观点明确
4、每组选最好的作业课堂展示，点评
书面作业
三、设计一份房地产市场调查问卷。（第三章
1、调查主题任选
2、不少于1500字，问题不少于25个
3、思路清晰，格式规范，遵循问卷设计原则
书面作业四：某城市某房地产项目广告策划。（第八章
1、城市和项目任选
2、不少于1500字
3、思路清晰，格式规范，内容全面，有创意
4、每组选最好的作业课堂展示，点评
书面作业五：某城市某房地产项目销售策划。（第九章
1、城市和项目任选
2、不少于2000字
3、思路清晰，格式规范
4、每组选最好的作业课堂展示，点评
房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动, 根据房地产前期策划的预期目标, 通过对市场进行深入的研究与分析, 并对项目进行详细的经济论证, 其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性, 规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则, 不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用, 直接影响项目的经济效果[2]。
1 房地产前期策划的重要性
1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润
在房地产市场竞争如此激烈的情况下, 为了能够保证项目的顺利完成并获得利润, 前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误, 工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况, 因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。
1.2 规避房地产市场风险
房地产市场风云多变, 房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析, 指定正确的开发策略。
1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作
房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分, 属于多专业协同系统, 房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台, 提前沟通, 相互协商, 进行合理的经济技术论证, 确定科学的项目产品定位、合理规划, 保证项目开发顺利符合市场需求。
1.4 整合各种资源, 达到节约成本提高效率的目的
房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验, 尤其是万科地产等大公司, 借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式, 通过分析对比, 努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿, 减少开发风险, 尝试在不同城市复制相类似的项目, 提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研, 可以有效挖掘客户资源, 根据客户的需求来定义产品, 在保证后期产品能够满足客户和市场需求。
做好前期策划工作, 在各部门集思广益, 共同努力下, 通过理性策划、定位后既可以为项目降低风险也可以挖掘和塑造一些新的元素, 体现项目的独特性, 找到市场空白点, 合适的切入点, 吸引潜在顾客, 争取在众多的房地产项目中脱颖而出。
2 房地产前期策划的原理
房地产项目具有不可移动性、建设周期长、单一性等特点, 与普通商品有着截然不同的性质, 因此房地产前期策划要遵循一定的原理。
2.1 所属地段
房地产是不动产, 位置是固定的, 具有不可移动性, 地段是房地产投资的成败关键因素。房地产所属地段决定了房地产的开发策略和市场定位, 直接决定了土地的价格, 对房地产的价格、租金等至关重要。房地产企业选择地段良好的土地进行房地产开发是成功的保证。
2.2 开发时机
房地产市场环境不断发生变化, 房地产项目的开发时间、推盘之间至关重要, 选择合适的时机进入市场能大大增加项目的成功几率。经济走势良好, 国家相关政策比较宽松, 贷款利率合适的情况下进行投资或者考虑消费者住房需求、消费心理等因素, 选择合适的投资和出售时机。
2.3 市场定位
房地产项目投资巨大, 前期市场定位决策直接决定房地产项目的投资, 一旦确定项目开发建设的档次, 将来的目标群体都基本确定。因此房地产开发引起首先要根据自身情况和项目所属地段情况进行分析, 做好市场调查, 掌握项目所处地段的人口、经济、收入、消费者需求和房产市场供应等情况, 选择最佳的投资方案和客户群体, 正确进行市场定位, 建造满足消费者需求的产品
2.4 品牌效应
房地产项目建设周期长, 使用周期更长, 房地产项目质量、居住质量、未来价格发展趋势及物业管理等都非常重要。类似项目可能由于开发商的不同, 价格可能不同, 销售情况也大不相同, 消费者在购买的时候一般都是将同一地段内相类似的房地产项目进行比较, 知名房地产商开发的项目更容易得到消费者的青睐。因此房地产开发企业要非常重视自己的品牌效应, 应该从战略出发, 有意识的培育、树立房地产的品牌, 对房地产企业长期发展及应对目前市场情况极为重要。
3 地产前期策划的流程及内容
3.1 房地产前期策划流程
房地产项目前期策划流程如图1所示, 主要分为包括经济趋势、市场情况、行业政策、银行利率等国家宏观环境分析, 然后是项目所在区域内的经济、市场和地方政策等等的地区区域环境分析, 在对项目所在地的消费者需求和周围房地产产品进行分析并进行预测, 了解消费者的需求, 从而进行项目市场定位, 项目周边其他项目的竞争情况, 最终确定房地产项目的前期策划方案。
3.2 房地产前期策划的内容
3.2.1 取得建设用地
在对房地产宏观、区域环境市场进行分析的情况下, 根据自身的条件、城市发展规划、区域市场经济政治等情况, 选择合适的土地位置, 取得建设用地, 进行房地产项目开发。
3.2.2 市场调研
房地产市场调研主要是调研消费者需求、房地产产品分析, 并根据调研结果进行市场预测。成功的市场调研, 可以帮助房地产开发企业的决策更加科学, 建造的产品满足消费者的需求。市场调研主要是了解项目所在地的经济发展水平、房产供应情况、消费者收入水平水平及需求。
3.2.3项目定位
在前期工作的基础上进行房地产项目定位, 产品要考虑消费者的需求, 要有效弥补市场供应的空白。同时要充分考虑项目品牌的培育, 通过成功的项目口碑带动开发商品牌的树立, 让企业品牌增值。
3.2.4投资分析
对定位后的房地产项目进行投资分析, 估算项目投资、销售收入、成本等基础数据, 计算项目的投资收益率、净现值、内部收益率等基本评价指标, 对项目的财务可行性进行论证。
3.2.5产品设计
房地产项目产品设计主要包括规划设计、建筑风格设计、绿化系统设计和公共配套设施规划等。充分考虑市场需求、消费者心理需求, 凸显现代、活力、地区文化、客户群、生态绿化、公共配套设施等因素, 进行系统规划设计, 力求产品符合市场和消费者的需求。
近年来, 国家不断调整银行贷款政策、经济调控、土地等政策, 房地产市场的竞争不断加剧, 房地产开发风险性加剧。对于房地产企业来说, 应该做好房地产前期策划工作, 以便于增强房地产开发项目的竞争能力, 解决企业管理问题, 更加有效地整合房地产项目资源[4], 提高房地产企业的市场竞争能力。
摘要：我国房地产产业迅猛发展, 已经成为国民经济的基础性和支柱性产业, 房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多, 受经济、政策的影响非常大, 极具风险性, 一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此, 越来越多的房地产企业开始重视前期策划, 做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。
关键词：房地产,前期策划,流程
参考文献
[1]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向, 2013 (05) .
[2]华彦, 刘军.房地产项目前期策划工作浅析[J].建筑工程, 2015 (02) .
[3]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材, 2015.
关键词：初中英语；课外作业；项目化
《基础教育课程改革纲要》中对课程改革的目标作出了明确的规定：要改变机械训练的现状，倡导学生主动参与，乐于探究的学风，培养学生获取新知识的能力、分析和解决问题的能力以及交流与合作的能力。在这个目标和思想指导下的英语作业，也应力求促进学生全方位的发展。
一、传统英语作业模式的弊端
伴随着教学改革的深入，传统作业的缺陷愈来愈明显地暴露出来，主要表现在：
1.加重了学生的负担
大部分教师布置的作业在量和质上都比较随意，作业重复且繁多，热衷于搞“题海”战术，学生在繁重的作业压力下疲惫不堪。
2.学生的潜能得不到发展
现有的英语作业侧重于对所学知识的巩固、记忆和机械性理解，以达到熟练化和自动化的程度，在客观上压抑了学生潜在素质的发挥。
3.没有立足于学生的自主性发展
现有的作业过程是教师意志的体现，是学生被动接受的过程。这种专制的、千篇一律式的作业不仅无法调动学生的兴趣，而且所培养出来的学生也都“千人一面”，泯灭了学生的个性和创
造性。
4.作业评价注重结果，忽视过程，缺乏激励
传统作业对学生的评价都是从对与错、完成时间等方面分析，根本无法透视完成作业的过程，严重地影响了学生的学习热情和学习积极性，导致学生作业态度很被动，抄作业现象十分普遍。
二、课外作业项目化的实践
在教学实践中，笔者分课型进行了项目化课外作业的探索与实践。
1.听说会话课作业设计与实施方略
（1）解决问题型
围绕一个问题或根据一系列信息，让学生通过调查、采访、分析、归纳、查找资料等等方法找出解决问题的办法。例如，采访、调查、广告设计、收发E-mail等。以Go for it （七下） Unit 4 I want to be an actor. 为例。在进入课文教学之前，可让学生调查一下他们喜欢何种职业，设计调查表，学生在小组内进行调查，为课文的教学做知识和情感上的铺垫。学生在课堂上用英语汇报小组调查的结果。课后布置学生调查班级中的追星现象。学生在调查后分析总结调查结果，并用英语写出一份调查报告；报告的内容设计为如何看待这一调查结果和如何对待这一问题。这类作业主要是沟通信息，学生乐于接受。
（2）观点交换型
这类作业让学生通过讨论，互相交换意见，不必达成共识。例如，在教完Go for it（八上） Unit 10 Im going to be a basketball
player.后，把学生分成两组，让他们就“当明星好不好”展开辩论。学生反应非常积极，都投入地参与到辩论中来。
（3）做决定型
这种任务要求学生就围绕一个问题和多个可能，通过协商和讨论做出选择。如在上完Go for it （八下） Unit 5后，告诉学生：假设我们在圣诞平安夜将在学校操场举行圣诞晚会，届时全校师生，学生家长都将到场，你将会邀请哪些乐队和歌手，并说明原因。要做出决定，学生必须考虑参加晚会人员的各种喜好，并通过讨论做出最后抉择。这类作业要求很强的合作精神和学生全面的思维能力，而且所选话题尽量贴近他们的生活，让他们乐于参与。
2.阅读理解课作业设计与实施方略
（1）阅读课后的拼图作业
拼图作业是指小组中每人依次讲一段故事，全小组讲完整个故事。以Go for it （七下） Unit 9为例。教完该课的Self Check后，让学生以小组为单位，合作给“Old Henry”这则故事续下文。另外，还可提供学生几幅图画，让他们合作编成一个完整的故事。
（2）比较作业
比较作业是指找出相同点与不同点。例如学习Go for it （八下） Unit 7 How to make requests？前，让学生找出不同文化环境中Etiquette的不同之处。并且可以让学生比较一下中西方过节时的态度及喜欢程度，比较父母与孩子相互祝福和互赠礼物的不同方式。
（3）调查问询
通过调查了解别人的需求。在这活动中，学生带着渴求了解别人或传递信息的心理去运用语言。例如：学习了Go for it （七下）Unit 11后，老师发给学生一张表格，调查几代人对电视栏目的喜恶。
（4）设计方案
设计方案作业要求学生通过协商、讨论后做出选择，设计出一项活动的方案。如在学习Go for it （八上） Unit 3后，让学生设计出进行一次秋游的方案，讲明出游时间、地点、活动项目及做出选择的原因。再如学了Go for it （七上） Unit 2之后设计一张寻物启示等。
（5）查询资料
在阅读过程中，为了注重背景知识的介绍、扩充和渗透，教师可布置学生上网查找知识背景或专业术语等，如教Go for it（八上）Unit 9之前，老师可布置学生到百度上查找有关青年钢琴家李云迪的生平事迹，以便拓展和丰富学生知识面。
（6）调查研究
调查研究性作业是对学生知识和能力的挑战，它可以最大限度地调动和发挥学生内在潜力，提高其发现问题和解决问题的能力。它促使学生主动寻找资料，开展调查研究，探究未知领域。如Go for it（八上）Unit 12。 调查本地最受欢迎的餐馆、KTV等，分析服务行业如何才能提高服务质量，招揽顾客。
随着学习任务的不断深化，学生所获得的信息越多，语言能力就不断提高。
3.课外作业项目化在语法课中的实践与探索
根据任务型教学模式中“任务不是单一的或孤立的，而是具有一定的系统性和连续性。”“我们可以依据某一标准从低复杂度到高复杂度设计任务链。”这个理论依据，在上初三时态复习课时，笔者从易到难设计了六个任务链型作业：
（1）描述交通事故——复习一般过去时
（2）谈论学校生活——复习一般现在时
（3）看图回答——复习现在进行时
（4）回忆学校生活——复习现在完成时
（5）谈论暑假计划——复习一般将来时
（6）谈论某一个人——综合运用各种时态
这些精心设计的作业，一环紧扣一环，使学生在完成作业的同时，巩固并熟练掌握了动词的基本时态，达到了复习的目的。也使学生把所学知识和现实生活中的真实情景相结合，激发了学生的创造性思维，培养了学生的交际能力，每一个任务环节都有四个小组活动：或分组讨论；或小组对话；或小组问答；再由一人汇报结果，让全班分享其合作成果。
4.项目化作业评价
在实施课外作业项目化改革的同时，也需要改变作业的评价方式。首先，作业的评改由静态的分离式走向动态的参与式。改变传统的仅凭一支笔坐在办公桌前批改的单一方式，而更多地参与学生作业过程或间接地参与学生作业过程，进行辅导评改。其次，作业评价由对纯知识结果的关注转向对学生发展的整体关怀。项目化作业评价功能重在帮助学生发现与发展潜能，认识自我、展示自我，促进学生整体的发展。在评价方式上，提倡多元评价（如诊断性评价、自我评价、集体评价等）的相互结合，淡化单一的终结性评价。评价的重点放在促使学生发现自己在完成任务的过程中，所取得的进展与感受，从而使他们的英语学习动机得到进一步强化。
三、课外作业项目化的优势
课外作业项目化为英语作业的布置提供了一条新思路，其作用主要表现为：
1.有助于提高课堂教学效率
教师教学中原计划在课堂上进行的分组讨论及小组学生准备报告任务完成情况这两步从课堂转移到课外，学生不必花费课堂上的时间准备，而且课外可以有更充分的准备时间，从而使课堂教学更紧凑。
2.有助于提高学生合作学习的能力
合作学习又称“小组学习”“团队学习”或“分享学习”，是学生通过分工合作共同达成学习目标的一种学习方式。由于项目化的课外作业容量较大，教师可组织学生以小组活动形式进行。在合作的过程中，他们学会合理分工，与他人共享资源，团队意识大大增强。
3.有助于培养学生良好的思考习惯，提高学生自主学习的能力
学生在全面运用所学的语言知识完成具有实际意义的任务、解决实际问题的过程中，能养成综观全局地分析问题的习惯，这将使他们终身受益。
四、存在的问题与建议
课外作业项目化使学生受益匪浅，笔者也从他们的一件件作品中感受到了他们的不断进步。但在实践的过程中，应注意以下一些问题：
1.不要过多占用学生的课外时间
教师应该控制好任务的难度，不要让学生去做力不能及的事。
2.掌握布置项目型任务的频率
一方面单元内容以话题形式展开，可以就每个话题作一项深入的调查研究；另一方面可以保持学生的新鲜感，避免学生产生厌烦心理。
3.要把任务布置清楚
清晰而有条理的任务更有助于学生顺利地实施任务，同时教师严密的逻辑思维能给学生树立良好的榜样。
4.要给学生留出展示和汇报的时间
5.重视并客观全面地评价学生的任务结果
教师可将学生课外任务的完成情况，特别是在完成过程中的参与程度和合作精神等，作为期末综合评价的一个部分。
6.务必做好学生的坚强后盾
初中生能力有限，学生之间有一定的个体差异，所以教师必须为他们完成任务提供适当且必要的帮助，比如解决生词问题、理清思路、提供信息来源等等。
参考文献：
[1]Kramsch， C. Context and Culture in Language Teaching，
Oxford：Oxford University Press，1999.
[2]Rivers，W.M. Interactive Language Teaching，Cambridge Uni-versity Press，2003.
[3]Wilis，J.A Framework for Task-based Learning，Addison
Wesley Longman Limited，2008.
[4]刘宾强.课外作业改革.中小学英语教学与研究，2009（3）.
一、名词解释题（本大题共12分，共 4 小题，每小题 3 分）
1.建设工程勘察、设计合同
2.合同的履行
3.合同订立
4.建设工程委托监理合同
二、简答题（本大题共36分，共 6 小题，每小题 6 分）
1.简述国有土地使用权赠与合同的法律特征。
2.简述国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利。
3.简答集体土地征用安置补偿合同的法律特征。
4.简述建设工程勘察设计合同的法律特征。
5.简述宗地出让合同的特征。
6.简述国有土地（成片出让）使用权出让合同的特征。
三、案例分析题（本大题共8分，共 1 小题，每小题 8 分）
原告因建造两栋大楼急需黄沙，于2001年9月10日与被告签订了一份合同，合同约定原告购买黄沙30车，每吨300元，合同订立1个月后，由被告送货，货到付款。合同订立后，黄沙价格开始上涨。1个月后，市场价格已从300元/吨上涨到350元/吨，被告经理李某见价格上涨，不愿如数供货，遂于2001年10月12日给原告的经办人张某去电话，提出因货源紧张，要求变更货物数量，遭到原告拒绝。李某遂于次日安排两辆（其中一辆是借用外单位车）130型货车，装了两车黄沙（每车装载2吨），送到原告处，并要求以130型车为标准，计算交货数量。原告提出被告的做法是不合理的，尽管合同仅规定交货数量为30车，但应以东风牌大卡车作为计算标准，每车装载4吨，共120吨。为此双方发生争议，协商未果，原告遂向法院起诉，认为被告已构成故意违约，应承担违约责任。被告则提出，双方交货数量的计算标准发生重大误解，因此，应当撤销该合同。
四、论述题（本大题共44分，共 4 小题，每小题 11 分）
1.“合同成立即生效”，你认为这种说法正确吗？为什么？试阐述你的观点。
2.试述合同生效、合同成立的概念，以及两者之间的区别。
3.简述房地产开发商在招标过程中应避免哪些缔约过失行为。
4.论述房地产开发商在采用分散平行发包方式时应注意哪些问题。
答案：
一、名词解释题（12分，共 4 题，每小题 3 分）
1.参考答案：
建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。
解题方案：
建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
2.参考答案：
按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。解题方案：
按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
3.参考答案：
当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。解题方案：
当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
4.参考答案：
建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。
解题方案：
建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
二、简答题（36分，共 6 题，每小题 6 分）
1.参考答案：
国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：（1）国有土地使用权赠与合同是无偿合同，这是基本特征（2）国有土地使用权赠与合同是单务合同（3）国有土地使用权赠与合同是诺成性合同（4）国有土地使用权赠与合同是要式合同。解题方案：
国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：国有土地使用权赠与合同是无偿、单务、诺成性、要式合同
评分标准：
每条1分，共4分。
2.参考答案：
国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：（1）对抵押标的物享有优先受偿权，这是主要权利（2）对抵押物行使保全权利（3）物上代位权（4）处分抵押权。
解题方案：
国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：对抵押标的物享有优先受偿权、行使保全权利、物上代位权及处分抵押权
评分标准：
每条1分，共4分。
3.参考答案：
集体土地征用安置补偿协议的特征包括：（1）所有权和使用权转移的强制性
（2）补偿安置的法定性（3）劳动力安置的妥善性。
解题方案：
集体土地征用安置补偿协议的特征包括：所有权和使用权转移的强制性、补偿安置的法定性、劳动力安置的妥善性
评分标准：
1条2分，2.3条1分，共4分。
4.参考答案：
建设工程勘察设计合同的法律特征包括：（1）勘察设计合同的当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织，且承包人的主体资格受到严格限制（2）勘察设计合同具有计划性和程序性（3）勘察设计合同是要式合同
解题方案：
建设工程勘察设计合同的法律特征包括：当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织、勘察设计合同具有计划性和程序性、要式合同
评分标准：
1条2分，2.3条每条1分，共4分。
5.参考答案：
宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。解题方案：
宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。评分标准：
每一点1分，共5分。
6.参考答案：
成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性
（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。
解题方案：
成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性
（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。
评分标准：
每一点1分
三、案例分析题（8分，共 1 题，每小题 8 分）
0.参考答案：
答：1.根据本案案情，不存在重大误解，被告是在和原告协商变更合同无果之后，为赚取更多的利润，才采取这样的行为的。2.被告存在违约行为，被告应当继续履行合同，以东风大卡车为交货标准，交付30车黄沙给原告。同时，因交货延误对原告造成的损失应予赔偿。3.在合同履行的过程中，如果发现合同中有约定不明确的条款，首先合同双方应当协商签订补充协议，如果达不成一致意见，则依据合同有关条款和交易惯例确定，没有交易惯例可参照则依据合同法中的具体规定执行。
解题方案：
第一问，在民法理论上，重大误解又称为错误，其情形有二：（1）意思与事实不一致，（2）意思与表示不一致。重大误解通常的特征是：（1）误解是当事人认识上的错误。该错误的产生是当事人的内心意思缺陷，不是其他原因。
（2）误解是当事人对合同内容的认识错误。误解的对象是合同的内容，是对合同内容的认识错误，因此而使当事人订立了合同。（3）误解直接影响到当事人的权利和义务。基于当事人对合同内容的错误认识，因而，就必须影响到当事人的权利义务关系，给误解的一方当事人造成损失。正是由于这样，法律才将重大误解作为合同相对无效的理由，授予发生误解的当事人以变更权或撤销权。第二问，首先违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事责任 本案承担违约责任的形式是继续履行。
评分标准：
第一问4分，第二问5分，第三问5分
四、论述题（44分，共 4 题，每小题 11 分）
1.参考答案：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共
利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。
解题方案：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。
评分标准：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分）合同成立要件3分，生效要件5分。
2.参考答案：
合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。合同生效是指合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。合同的成立与合同的生效区别：
1.合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。2.合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。3.合同的成立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。
解题方案：
生效、合同成立的概念及两者所谓区别。
评分标准：
概念每个2分，区别每条2分，共10分。
3.参考答案：
招标人应避免的缔约过失行为主要有：（1）变更或者修改招标文件后未履行通知义务；（2）泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；（3）违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；（4）采用不公平合理的招标方式进行招标；（5）由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；（6）借故不与中标人签订合同。
解题方案：
招标人应避免的缔约过失行为主要有：变更或者修改招标文件后未履行通知义务；泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；采用不公平合理的招标方式进行招标；由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；借故不与中标人签订合同。
评分标准：
每条1分，共5分。
4.参考答案：
分散平行分包是指业主将勘察、设计、土建、安装、装饰等工程分别委托给不同的承包商的发包模式。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。分散平行分包的特点主要有：（1）业主要进行多次招标工作，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间；（2）业主管理和控制比较细，需要对出现的各种工程问题作中间决策；（3）业主直接管理的承包
商数量多，工作量大，协调困难，容易引起合同争执，造成混乱的状态。而业主要承担协调任务，对各承包商互相干扰造成的问题承担责任，因此工程建设过程中业主面临的索赔多；（4）业主能对工程进行较强的干预与控制；（5）承包商之间存在制衡关系，容易发现问题及时纠正。房地产开发商在采用这种发包模式时应注意：工程项目不能划分得太细，应尽量减少承包商的数量；业主应有较强的项目管理能力或聘请得力的工程项目管理人员。
解题方案：
分散平行发包的特点
评分标准：
1、时间公司请求判令国土局继续履行合同，将开发编号为2002-005号开发宗地出让给时间公司的诉讼请求能否成立？
我认为该诉讼请求不能成立。
时间公司请求判令国土局继续履行合同，前提是合同已经成立并且有效。首先应该界定挂牌出让公告的性质，是要约邀请还是要约？《中华人民共和国合同法》第15条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。而在本案中，挂牌公告的性质和拍卖公告、招标公告的性质是一样的，所以应认定为要约邀请而不是要约。之后时间公司向国土局表达了竞标的意愿，这个即向国土局发出了要约。挂牌出让程序中的竞价期限尚未届满，讼争土地使用权的价格未能确定，说明国土局尚未对时间公司的报价作出承诺，所以双方关系仍停留于缔结合同过程中的要约阶段，合同根本就没有成立。这个诉讼请求是不成立的。
2、时间公司判令国土局双倍返还时间公司所交的约定为定金性质的保证金计4000万元(已返还2000万元)的请求有无理由？
我认为这个请求是没有理由的。
因为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中《挂牌出让公告》的第5条写明参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元。这里载明的是“保证金”，从本案来看，时间公司和国土局根本没有特别约定该保证金有定金的性质，所以是“保证金”而不是“定金”，对于保证金而言当然不适用双倍返还的规定，所以理由不成立。
3、在本案中，玉环县国土局应承担何种责任？
玉环县国土局应承担缔约过失责任。
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一、单选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（）.土地划拨.房屋租赁.土地出让.土地征用 正确答案：
2.具备二级资质等级企业注册资本不低于（）.3000万元.5000万元.2000万元.4000万元 正确答案：
3.按房地产纠纷的法律性质不同。可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
4.一个物业管理区域成立（）个业主大会。.一.两
.业主公约规定.物业公司规定 正确答案：
5.按纠纷涉及的标的不同，可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
6.（）指同级的行政机关或有关组织之间受理房地产行政处罚案件的分工。该机关或组织只能受理自己管辖区域内的案件。.级别管辖.事务管辖.地域管辖
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.行政管辖 正确答案：
7.新建房屋，应于竣工后（）个月内申请办理所有权登记。.3.2.1.半
正确答案：
8.商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。.10.20.30.15 正确答案：
9.按纠纷所涉及的民事权利的性质，可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
10.房地产抵押法律关系成立后，债务人到期不能清偿债务时，（）依法有权从抵押的房地产折价或拍卖所得中优先受偿。.房地产开发公司.土地管理局.债权人.继承人 正确答案：
11.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（）.土地划拨.房屋租赁.土地出让.土地征用 正确答案：
12.购房人领取房屋所有权证后，还应持有关证件到()办理房屋占用范围内土地使用权的变更登记手续，领取国有土地使用权证。.房产管理部门.土地管理局.民政局.公安局 正确答案：
13.商业用地土地使用权出让的最高年限为（）
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.50年.40年.70年.30年 正确答案：
14.在我国逐年定期征收的房地产税主要有（）。.土地使用税.房产税
.土地使用税或房产税.土地使用税和房产税 正确答案：
15.按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为（）。.公房租赁与私房租赁
.住宅用房租赁和非住宅用房租赁.直管公房租赁和自管公房租赁.直管公房租赁和自管公房租赁 正确答案：
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二、多选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.法律规定有下列情形之一的房屋不得转租（）.承租人拖欠租金的
.承租人在承租房屋内擅自搭建的
.租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的.租赁合同中约定可以转租的 正确答案：
2.土地承包经营权是从事（）、畜牧业等农业生产的权利.种植业.林业.工业.商业 正确答案：
3.政府指导价主要适用于（）情况。
.物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务
.以代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费
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.对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费
.绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费 正确答案：
4.下列哪项不是房地产开发法律关系（）.土地征收、征用法律关系.房地产转让法律关系.房地产租赁法律关系.房地产项目审批法律关系 正确答案：
5.房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（）。.有自己的名称和组织机构.有固定的经营场所
.有符合国务院规定的注册资本.有足够的专业技术人员 正确答案： 6.房地产权利（）方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。.以房地产作价投资人股的.以房地产抵债的
.以获奖方式承受房地产的
.以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的 正确答案：
7.房屋买卖合同的书面形式包括一下哪些（）.合同书.信件.电传.传真 正确答案：
8.权属管理功能是指房地产登记具有实施国家管理意图的功能，它主要体现在（）.产籍管理功能.审查监督功能.意思自治功能.权利确认功能 正确答案：
9.以下哪项不是房地产管理关系主体（）.房地产交易所.房地产产业协会.物业管理公司.工程承包商 正确答案：
10.物权具有（）.直接性.排他性
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.公示性.必然性 正确答案：
11.我国房地产登记的性质具有以下特点（）.登记的范围特殊
.房地产权属登记属于强制性登记
.登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予登记.登记具有较强的公信力 正确答案：
12.土地权属纠纷是指因特定范围的土地的所有权或使用权而引起的纠纷，包括（）。.土地所有权归属的纠纷.土地使用权的纠纷.宅基地使用权纠纷
.土地使用权出让和转让纠纷 正确答案：
13.目前通行的计税依据主要有（）。.以土地的面积为计税依据.以房地产的价值为计税依据.以房地产收益为计税依据.印花税 正确答案：
14.房地产市场包括（）.房地产一级市场.房地产二级市场.房地产三级市场.房地产四级市场 正确答案：
15.房地产抵押登记的具体程序（）.申请.受理.登记.发证 正确答案：
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三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。）
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1.物业管理可分为两种基本类型，即以管理服务为主的物业管理和租赁经营的物业管理。.错误.正确 正确答案：
2.招标方式分为公开招标和不公开招标。.错误.正确 正确答案：
3.依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。.错误.正确 正确答案：
4.房地产产权具有绝对性和排他性。.错误.正确 正确答案：
5.行政处罚不是房地产纠纷的行政处理形式。.错误.正确 正确答案：
6.廉租住房的承租实行申请审批制度。.错误.正确 正确答案：
7.预售合同签订后，购房人要依照合同约定的方式、时间和数量向预售方交付购房款，预售方要按合同约定的时间向购房人交付房屋。在房屋竣工验收并获通过后，双方当事人要签订正式的房屋买卖合同。.错误.正确 正确答案：
8.土地纠纷是指当事人之间因土地的权属、交易或其他法律问题而发生的纠纷。.错误.正确 正确答案：
9.房地产是特定物。.错误.正确 正确答案：
10.房地产开发商和销售商必须能够提供齐全的“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。.错误.正确 正确答案：
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一、单选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。.10.20.30.15 正确答案：
2.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（）.土地划拨.房屋租赁.土地出让.土地征用 正确答案：
3.新建房屋，应于竣工后（）个月内申请办理所有权登记。.3.2.1.半
正确答案：
4.按房地产纠纷的法律性质不同。可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
5.（）指同级的行政机关或有关组织之间受理房地产行政处罚案件的分工。该机关或组织只能受理自己管辖区域内的案件。.级别管辖.事务管辖.地域管辖.行政管辖 正确答案：
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6.商业用地土地使用权出让的最高年限为（）.50年.40年.70年.30年 正确答案：
7.以下不属于房地产法律关系主体的是：（）.房地产开发公司.建筑商
.城市建设规划部门.合伙组织 正确答案：
8.商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。.25%.15%.20%.30% 正确答案：
9.按纠纷所涉及的民事权利的性质，可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
10.（）指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。.初始登记.变更登记.预告登记.注销登记 正确答案：
11.按纠纷涉及的标的不同，可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
12.购房人领取房屋所有权证后，还应持有关证件到()办理房屋占用范围内土地使用权的变更登记手续，领取国有土地使用权证。.房产管理部门.土地管理局
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.民政局.公安局 正确答案：
13.房地产抵押法律关系成立后，债务人到期不能清偿债务时，（）依法有权从抵押的房地产折价或拍卖所得中优先受偿。.房地产开发公司.土地管理局.债权人.继承人 正确答案：
14.以出让方式取得的土地使用权是（）.无偿的.出租的.抵押的.有偿的 正确答案：
15.确认土地使用权的归属就是确认土地使用权的（）.形式.性质.权利主体.义务主体 正确答案：
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二、多选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况下才可以转让、出租、抵押、其中土地使用者是（）.公司.农民.个人.企业 正确答案：
2.下列哪些属于房地产开发企业的特征（）.具有法人资格.以营利为目的
.从事房地产开发和经营
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.合法性 正确答案：
3.企业开发的房屋，按用途可分为（）和代建房等。.商品房.出租房.周转房.安置房 正确答案：
4.房屋租赁合同是（）合同。.诺成.双务.有偿.实践 正确答案：
5.目前通行的计税依据主要有（）。.以土地的面积为计税依据.以房地产的价值为计税依据.以房地产收益为计税依据.印花税 正确答案：
6.房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（）。.有自己的名称和组织机构.有固定的经营场所
.有符合国务院规定的注册资本.有足够的专业技术人员 正确答案：
7.以下哪项不是房地产管理关系主体（）.房地产交易所.房地产产业协会.物业管理公司.工程承包商 正确答案： 8.房地产权利（）方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。.以房地产作价投资人股的.以房地产抵债的
.以获奖方式承受房地产的
.以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的 正确答案：
9.房屋转让纠纷是指公民之间、法人之间及公民和法人相互之间因（）基于所有权变更而发生的纠纷。.房屋买卖、抵押.典当
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.赠与.继承 正确答案：
10.土地权属纠纷是指因特定范围的土地的所有权或使用权而引起的纠纷，包括（）。.土地所有权归属的纠纷.土地使用权的纠纷.宅基地使用权纠纷
.土地使用权出让和转让纠纷 正确答案：
11.土地承包经营权是从事（）、畜牧业等农业生产的权利.种植业.林业.工业.商业 正确答案：
12.土地权属包括（）、土地抵押权、地役权和他项权利.土地所有权.土地使用权.土地租赁权.土地继承权 正确答案：
13.房地产市场包括（）.房地产一级市场.房地产二级市场.房地产三级市场.房地产四级市场 正确答案：
14.物权具有（）.直接性.排他性.公示性.必然性 正确答案：
15.我国房地产登记的性质具有以下特点（）.登记的范围特殊
.房地产权属登记属于强制性登记
.登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予登记.登记具有较强的公信力 正确答案：
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三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。）
1.房地产开发商和销售商必须能够提供齐全的“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。.错误.正确 正确答案：
2.土地权属制度，包括土地的所有权制度和土地的使用权制度。.错误.正确 正确答案：
3.物业管理可分为两种基本类型，即以管理服务为主的物业管理和租赁经营的物业管理。.错误.正确 正确答案：
4.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定有效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。.错误.正确 正确答案：
5.房屋买卖是指房屋所有人将其房屋使用权转移给受让人并由受让人支付对价的行为。.错误.正确 正确答案：
6.廉租住房的承租实行申请审批制度。.错误.正确 正确答案：
7.凡是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是纳税人，都负有依法缴纳土地使用税的义务。.错误.正确 正确答案：
8.耕地占用税是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。.错误.正确 正确答案：
9.出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。.错误
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.正确 正确答案：
10.土地侵权纠纷的处理结果往往直接影响到土地权属关系，因此与土地权属纠纷可以合并。.错误.正确 正确答案：
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一、单选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.自然人作为房地产转让行为主体时，应当具备（）民事行为能力.无.限制.完全.相应的 正确答案：
2.按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为（）。.公房租赁与私房租赁
.住宅用房租赁和非住宅用房租赁.直管公房租赁和自管公房租赁.直管公房租赁和自管公房租赁 正确答案：
3.在我国逐年定期征收的房地产税主要有（）。.土地使用税.房产税
.土地使用税或房产税.土地使用税和房产税 正确答案：
4.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（）.土地划拨.房屋租赁.土地出让.土地征用 正确答案：
5.以出让方式取得的土地使用权是（）.无偿的
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.出租的.抵押的.有偿的 正确答案：
6.（）指同级的行政机关或有关组织之间受理房地产行政处罚案件的分工。该机关或组织只能受理自己管辖区域内的案件。.级别管辖.事务管辖.地域管辖.行政管辖 正确答案： 7.（）指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。.初始登记.变更登记.预告登记.注销登记 正确答案：
8.按房地产纠纷的法律性质不同。可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
9.专有部分是指具有结构上和使用上的（）并能够成为区分所有权客体的部分.直接性.独立性.相关性.必然性 正确答案：
10.按发生纠纷的法律关系是否具有涉外因素，可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
11.大城市土地使用税每平方米年税额为（）。.1.5元至30元.1.2元至24元.0.9元至18元.0.6元至12元 正确答案：
12.1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：（）年1月1日
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.1999年.2000年.2001年.2002年 正确答案：
13.购房人领取房屋所有权证后，还应持有关证件到()办理房屋占用范围内土地使用权的变更登记手续，领取国有土地使用权证。.房产管理部门.土地管理局.民政局.公安局 正确答案：
14.商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。.10.20.30.15 正确答案：
15.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（）.土地划拨.房屋租赁.土地出让.土地征用 正确答案：
房地产法16秋在线作业1
二、多选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况下才可以转让、出租、抵押、其中土地使用者是（）.公司.农民.个人.企业 正确答案：
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2.下列哪些属于房地产开发企业的特征（）.具有法人资格.以营利为目的
.从事房地产开发和经营.合法性 正确答案：
3.房地产行政纠纷是指（）。
.因房地产管理机关行使管理权而引起的争议.因房地产管理机关不作为而引起的争议.因损坏他人房屋而产生的产权纠纷
.因非法占有、使用他人房屋而产生的产权纠纷 正确答案：
4.房地产业的具体内容包括（）.房地产经营
.房地产的开发与再开发.房地产中介服务.物业管理 正确答案：
5.土地承包经营权是从事（）、畜牧业等农业生产的权利.种植业.林业.工业.商业 正确答案：
6.以下哪项不是房地产管理关系主体（）.房地产交易所.房地产产业协会.物业管理公司.工程承包商 正确答案：
7.下列哪项不是房地产开发法律关系（）.土地征收、征用法律关系.房地产转让法律关系.房地产租赁法律关系.房地产项目审批法律关系 正确答案：
8.房屋转让纠纷是指公民之间、法人之间及公民和法人相互之间因（）基于所有权变更而发生的纠纷。.房屋买卖、抵押.典当.赠与.继承 正确答案：
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9.权属管理功能是指房地产登记具有实施国家管理意图的功能，它主要体现在（）.产籍管理功能.审查监督功能.意思自治功能.权利确认功能 正确答案：
10.房地产市场包括（）.房地产一级市场.房地产二级市场.房地产三级市场.房地产四级市场 正确答案：
11.房地产抵押登记的具体程序（）.申请.受理.登记.发证 正确答案：
12.房屋租赁合同是（）合同。.诺成.双务.有偿.实践 正确答案：
13.企业开发的房屋，按用途可分为（）和代建房等。.商品房.出租房.周转房.安置房 正确答案：
14.在销售房屋时，房地产开发商和销售商必须能够提供齐全的“五证”是指（）.《国有土地使用证》.《建设用地规划许可证》.《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》.《商品房销售(预售)许可证》 正确答案：
15.法律规定有下列情形之一的房屋不得转租（）.承租人拖欠租金的
.承租人在承租房屋内擅自搭建的
.租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的.租赁合同中约定可以转租的 正确答案：
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三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。）
1.物业管理可分为两种基本类型，即以管理服务为主的物业管理和租赁经营的物业管理。.错误.正确 正确答案：
2.营利性是房地产开发企业的本质属性。.错误.正确 正确答案：
3.招标方式分为公开招标和不公开招标。.错误.正确 正确答案：
4.房屋所有人除申请房屋所有权登记外，还要申请国有土地所有权登记，我国大部分城市实行登记核发两证制度，只少数城市两证合一。.错误.正确 正确答案：
5.房地产开发商和销售商必须能够提供齐全的“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。.错误.正确 正确答案：
6.房地产是特定物。.错误.正确 正确答案：
7.房屋买卖是指房屋所有人将其房屋使用权转移给受让人并由受让人支付对价的行为。.错误.正确 正确答案：
8.土地侵权纠纷的处理结果往往直接影响到土地权属关系，因此与土地权属纠纷可以合并。.错误.正确 正确答案：
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9.廉租住房的承租实行申请审批制度。.错误.正确 正确答案：
10.建筑商不属于房地产法律关系主体。.错误.正确 正确答案：
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一、单选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。.二分之一.三分之二.三分之一.五分之一 正确答案：
2.自然人作为房地产转让行为主体时，应当具备（）民事行为能力.无.限制.完全.相应的 正确答案：
3.在我国逐年定期征收的房地产税主要有（）。.土地使用税.房产税
.土地使用税或房产税.土地使用税和房产税 正确答案：
4.以出让方式取得的土地使用权是（）.无偿的.出租的.抵押的.有偿的 正确答案：
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5.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（）.土地划拨.房屋租赁.土地出让.土地征用 正确答案：
6.专有部分是指具有结构上和使用上的（）并能够成为区分所有权客体的部分.直接性.独立性.相关性.必然性 正确答案： 7.（）指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。.初始登记.变更登记.预告登记.注销登记 正确答案：
8.新建房屋，应于竣工后（）个月内申请办理所有权登记。.3.2.1.半
正确答案：
9.确认土地使用权的归属就是确认土地使用权的（）.形式.性质.权利主体.义务主体 正确答案：
10.大城市土地使用税每平方米年税额为（）。.1.5元至30元.1.2元至24元.0.9元至18元.0.6元至12元 正确答案：
11.房地产开发企业的（）是其意思机关，对外代表企业从事开发经营活动，对内行驶组织管理职能.组织机构.行政机构.办公场所.经营所在地
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正确答案：
12.商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。.10.20.30.15 正确答案：
13.购房人领取房屋所有权证后，还应持有关证件到()办理房屋占用范围内土地使用权的变更登记手续，领取国有土地使用权证。.房产管理部门.土地管理局.民政局.公安局 正确答案：
14.商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。.25%.15%.20%.30% 正确答案：
15.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（）.土地划拨.房屋租赁.土地出让.土地征用 正确答案：
房地产法16秋在线作业1
二、多选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.房地产抵押特征（）
.房地产抵押法律关系比较复杂.房地产抵押不转移抵押财产的占有
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.房地产抵押转移抵押财产的占有.房地产抵押属于要式法律行为 正确答案：
2.在销售房屋时，房地产开发商和销售商必须能够提供齐全的“五证”是指（）.《国有土地使用证》.《建设用地规划许可证》.《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》.《商品房销售(预售)许可证》 正确答案：
3.物权具有（）.直接性.排他性.公示性.必然性 正确答案：
4.权属管理功能是指房地产登记具有实施国家管理意图的功能，它主要体现在（）.产籍管理功能.审查监督功能.意思自治功能.权利确认功能 正确答案：
5.具有（）情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
.商品房买卖合同订立后，出卖人已告知买受人又将该房屋抵押给第三人.商品房买卖合同订立后，出卖人经买受人同意将该房屋出卖给第三人 正确答案：
6.法律规定有下列情形之一的房屋不得转租（）.承租人拖欠租金的
.承租人在承租房屋内擅自搭建的
.租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的.租赁合同中约定可以转租的 正确答案：
7.土地权属纠纷是指因特定范围的土地的所有权或使用权而引起的纠纷，包括（）.土地所有权归属的纠纷.土地使用权的纠纷.宅基地使用权纠纷
.土地使用权出让和转让纠纷 正确答案：
8.房屋转让纠纷是指公民之间、法人之间及公民和法人相互之间因（）基于所有权变更而发生的纠纷。
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.房屋买卖、抵押.典当.赠与.继承 正确答案：
9.房地产业的具体内容包括（）.房地产经营
.房地产的开发与再开发.房地产中介服务.物业管理 正确答案：
10.下列哪些属于房地产开发企业的特征（）.具有法人资格.以营利为目的
.从事房地产开发和经营.合法性 正确答案：
11.房地产权利（）方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。
.以房地产作价投资人股的.以房地产抵债的
.以获奖方式承受房地产的
.以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的 正确答案：
12.土地权属包括（）、土地抵押权、地役权和他项权利.土地所有权.土地使用权.土地租赁权.土地继承权 正确答案：
13.房地产市场包括（）.房地产一级市场.房地产二级市场.房地产三级市场.房地产四级市场 正确答案：
14.住宅小区中的物业管理主要包括（）方面。.住宅小区内房屋及设备的维护.市政公用设施管理
.绿化管理和环境卫生管理.治安保卫管理和社区文化 正确答案：
15.房屋拆迁补偿的形式有下面几种（）
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.产权调换.转让.作价补偿
.产权调换与作价补偿相结合 正确答案：
房地产法16秋在线作业1
三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。）
1.建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。.错误.正确 正确答案：
2.招标方式分为公开招标和不公开招标。.错误.正确 正确答案：
3.廉租住房的承租实行申请审批制度。.错误.正确 正确答案：
4.房地产开发商和销售商必须能够提供齐全的“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。.错误.正确 正确答案：
5.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定有效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。.错误.正确 正确答案：
6.具备二级资质等级企业从事房地产开发经营四年以上。.错误.正确 正确答案：
7.出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。.错误
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.正确 正确答案：
8.耕地占用税是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。.错误.正确 正确答案：
9.房地产开发企业的资质实行季检制度。.错误.正确 正确答案：
10.房屋买卖是指房屋所有人将其房屋使用权转移给受让人并由受让人支付对价的行为。.错误.正确 正确答案：
房地产法16秋在线作业1
一、单选题（共 15 道试题，共 30 分。）
1.商业用地土地使用权出让的最高年限为（）.50年.40年.70年.30年 正确答案：
2.购房人领取房屋所有权证后，还应持有关证件到()办理房屋占用范围内土地使用权的变更登记手续，领取国有土地使用权证。.房产管理部门.土地管理局.民政局.公安局 正确答案：
3.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（）.土地划拨.房屋租赁.土地出让.土地征用 正确答案：
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4.乡(镇)村企业的土地使用权（）单独设定抵押权。.不得.可以
.需经乡(镇)政府批准.需经村委会批准 正确答案：
5.房地产开发企业的（）是其意思机关，对外代表企业从事开发经营活动，对内行驶组织管理职能.组织机构.行政机构.办公场所.经营所在地 正确答案：
6.一个物业管理区域成立（）个业主大会。.一.两
.业主公约规定.物业公司规定 正确答案：
7.按纠纷涉及的标的不同，可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
8.专有部分是指具有结构上和使用上的（）并能够成为区分所有权客体的部分.直接性.独立性.相关性.必然性 正确答案：
9.新建房屋，应于竣工后（）个月内申请办理所有权登记。.3.2.1.半
正确答案：
10.商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。.10.20.30
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.15 正确答案：
11.（）指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。.初始登记.变更登记.预告登记.注销登记 正确答案：
12.大城市土地使用税每平方米年税额为（）。.1.5元至30元.1.2元至24元.0.9元至18元.0.6元至12元 正确答案：
13.《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过（）年.10.20.30.15 正确答案：
14.改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。.二分之一.三分之二.三分之一.五分之一 正确答案：
15.按纠纷所涉及的民事权利的性质，可分为（）。.土地纠纷和房屋纠纷
.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷 正确答案：
房地产法16秋在线作业1
二、多选题（共 15 道试题，共 30 分。）
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1.房地产行政纠纷是指（）。
.因房地产管理机关行使管理权而引起的争议.因房地产管理机关不作为而引起的争议.因损坏他人房屋而产生的产权纠纷
.因非法占有、使用他人房屋而产生的产权纠纷 正确答案：
2.土地权属包括（）、土地抵押权、地役权和他项权利.土地所有权.土地使用权.土地租赁权.土地继承权 正确答案：
3.以下哪项不是房地产管理关系主体（）.房地产交易所.房地产产业协会.物业管理公司.工程承包商 正确答案：
4.住宅小区中的物业管理主要包括（）方面。.住宅小区内房屋及设备的维护.市政公用设施管理
.绿化管理和环境卫生管理.治安保卫管理和社区文化 正确答案：
5.房屋转让纠纷是指公民之间、法人之间及公民和法人相互之间因（）基于所有权变更而发生的纠纷。.房屋买卖、抵押.典当.赠与.继承 正确答案：
6.在销售房屋时，房地产开发商和销售商必须能够提供齐全的“五证”是指（）.《国有土地使用证》.《建设用地规划许可证》.《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》.《商品房销售(预售)许可证》 正确答案：
7.权属管理功能是指房地产登记具有实施国家管理意图的功能，它主要体现在（）.产籍管理功能.审查监督功能.意思自治功能.权利确认功能
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正确答案： 8.房地产权利（）方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。.以房地产作价投资人股的.以房地产抵债的
.以获奖方式承受房地产的
.以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的 正确答案：
9.房屋租赁合同是（）合同。.诺成.双务.有偿.实践 正确答案：
10.土地权属纠纷是指因特定范围的土地的所有权或使用权而引起的纠纷，包括（）。.土地所有权归属的纠纷.土地使用权的纠纷.宅基地使用权纠纷
.土地使用权出让和转让纠纷 正确答案：
11.房屋拆迁补偿的形式有下面几种（）.产权调换.转让.作价补偿
.产权调换与作价补偿相结合 正确答案：
12.根据（）相统一的房地产开发原则，房地产开发企业应承担相应的社会责任。.企业效益.经济效益.社会效益.环境效益 正确答案：
13.目前通行的计税依据主要有（）。.以土地的面积为计税依据.以房地产的价值为计税依据.以房地产收益为计税依据.印花税 正确答案：
14.物权具有（）.直接性.排他性.公示性.必然性 正确答案：
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15.下列哪项不是房地产开发法律关系（）.土地征收、征用法律关系.房地产转让法律关系.房地产租赁法律关系.房地产项目审批法律关系 正确答案：
房地产法16秋在线作业1
三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。）
1.廉租住房的承租实行申请审批制度。.错误.正确 正确答案：
2.房屋所有人除申请房屋所有权登记外，还要申请国有土地所有权登记，我国大部分城市实行登记核发两证制度，只少数城市两证合一。.错误.正确 正确答案：
3.耕地占用税是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。.错误.正确 正确答案：
4.建筑商不属于房地产法律关系主体。.错误.正确 正确答案：
5.房地产产权具有绝对性和排他性。.错误.正确 正确答案：
6.房地产使用权归属纠纷是可以通过行政机关处理的房地产纠纷。.错误.正确 正确答案：
7.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定有效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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.错误.正确 正确答案：
8.招标方式分为公开招标和不公开招标。.错误.正确 正确答案：
9.房屋买卖是指房屋所有人将其房屋使用权转移给受让人并由受让人支付对价的行为。.错误.正确 正确答案：
工程项目策划是站在企业整体战略的角度, 在项目开发价值链内建立一套项目管理的规划体系, 与企业的目标、业务流程集成在一起, 使工程管理有目标、有计划、有组织的展开。鉴于以上目的, 本文从房地产企业全方位工程管理事前控制的角度, 对工程项目策划的原则、方法和内容作了详尽的分析, 为房地产企业工程项目策划与工程管理提供参考。
1 房地产工程管理
1.1 工程管理在房地产开发中的地位和作用
工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程, 时间是金钱, 效率是生命, 加快工程进度, 节约工程工期, 快速高效地进行生产运作, 才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果, 工程质量是工程之根本, 只有在满足质量的情况下, 工程进度管理才有其意义“造名, 更要造实”, 好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价, 工程造价是房地产开发的核心控制区, 合理降低工程造价, 一方面可使房地产开发追求最大利润, 另一方面可加大房地产的市场竞争力。
工程管理在房地产企业的管理中占有十分重要的地位, 它是房地产项目开发过程中的一个重要环节, 其管理要素 (成本、质量、进度、安全) 中任何一个环节控制不好, 都将影响到企业或项目的成败, 对于持续发展的房地产企业尤为重要, 企业的美誉度、忠诚度需要我们对开发过程的每一个环节做到均衡控制。
1.2 工程管理的基本概念
房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理, 与一般意义上的工程管理相比, 房地产企业的工程管理有以下特点:
1) 管理幅度更宽:不限于从破土动工开始, 而要从营销策划 (现场施工组织如何满足营销策划的需要, 如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择) 、规划设计 (土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等) 阶段等介入。
2) 对管理要素的控制更严:房地产项目本身是商品, 是一种耐用消费品, 需要进入市场流通, 接受市场检验;面对的是广大消费者个体, 而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益, 可以说我们现在要面对的业主都很挑剔, 容不得开发企业有丝毫马虎。
1.3 工程管理体系建设
目前, 房地产品牌企业为推动工程管理体系化、标准化建设, 促进项目建设技术进步, 保证工程质量, 加快建设速度, 合理使用建设资金, 提高投资效益, 建立系统有效的知识积累和资源共享机制, 都致力于建立工程管理体系。
在项目管理过程中, 建设单位处于工程资源、工程控制的主导地位, 必须树立“总承包”的管理概念, 实现管理过程主动控制。
在工程管理体系建设过程中, 必须将工程管理渗透到房地产开发过程:可研阶段项目前期筹划、勘察、规划设计、施工、验收、销售、交房、物业服务、售后维保等管理环节, 明确工程管理体系化的管理理念, 这就对工程项目策划提出了更高的要求。
2 工程项目策划的组织管理
房地产公司在建项目在开工前必须预先策划特定项目的工程管理各环节, 提出相应管理措施, 构建工程项目管理体系, 以期提高工程管理水平。通过工程项目策划, 使新项目对施工管理机构组织、标段划分、施工平面布置、招标采购计划、关键线路计划、质量、成本目标等重要实施环节进行规划设计, 作为全面施工开展的总体指导。
工程项目策划因为涉及面多、专业分布广, 在组织管理上必须由项目总经理统一协调, 以工程管理部门为主导, 设计、成本、销售、物业等相关部门参与。同时, 工程项目策划实行动态管理, 在项目实践过程中不断丰富完善。
3 工程项目策划的具体内容
3.1 项目总平面图
施工总平面布置的依据;施工总平面布置的内容;总平面布置原则, 总平面根据工程进展实行动态控制。
3.2 项目工程管理的特点和难点
1) 从项目地理位置充分考虑施工特点及难点:项目四临及交通情况分析;项目拆迁情况分析。
2) 从施工组织设计充分考虑施工特点、难点:基础回填土质的选择与回填质量的控制;墙面抹灰的开裂与控制;铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施。
3) 从设计图纸、营销角度充分考虑施工特点、难点:四新技术的应用;施工技术与工艺对设计图纸的达成率问题。
4) 项目沟通协调特点、难点:采购工作的到位完成及跨部门配合与协调问题;政府部门与行业垄断部门间的沟通与施工过程中, 施工技术及施工管理保障措施。
3.3 项目部组织架构及岗位职责
以构架图形式表示, 具体到员工个人的岗位及姓名;项目部对总包单位及监理单位的管理原则。
3.4 项目的范围管理
1) 总承包商施工范围划分
标段划分图。列出划分原则:依据工程特点, 以有利于工程的质量、进度、成本控制为原则 (由于区位限制的情形除外) 。
各标段概况。规划好各标段楼号、结构形式、建筑面积, 并对标段特点作分析。
2) 施工范围划分原则
在保证工程质量、进度及设计效果的前提下, 能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强, 且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包, 如防水施工、电梯施工等。
3) 列出专业分包工程清单
4) 列出甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单
3.5 工程进度管理
1) 里程碑节点计划, 通过各个部门协商、讨论共同制订项目进度大节点控制计划;项目部工程施工进度节点计划。
2) 工程进度计划的特点。
3) 工程进度控制措施。第一, 总包施工进度计划审核;第二, 施工过程中施工进度计划审核;第三, 总包施工协调管理;第四, 奖惩机制;第五, 甲方分包工程施工进度计划控制;第六, 项目部内部计划协调;第七, 对外协调工作。
3.6 工程质量及安全文明管理
1) 工程质量与安全管理目标, 以量化指标说明, 如有效投诉结案率等。
2) 质量与安全管理指导思想:第一, 制定安全文明施工管理目标;第二, 优选队伍, 杜绝多层转包;第三, 强化过程监督;第四, 利用监理的力量, 强化质量及安全控制;第五, 沟通与支持。
3) 工程质量管理措施:第一, 图纸审查制度;第二, 施工单位质量保证体系;第三, 设备材料进场验收制度;第四, 培训制度;第五, 样板验收制度;第六, 技术方案先行制度;第七, 质量通病处理;第八, 日常质量管理;第九, 设计协调问题;第十, 质量事故处理;第十一, 分户验收。
4) 安全文明施工管理:第一, 安全文明施工控制要点;第二, 安全文明施工检查制度。监理公司对场地安全文明施工的检查, 以周报形式报送项目部;每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作;项目安全文明施工状况每月例行大检查一次, 由监理单位组织, 项目部及各施工单位参加。
3.7 工程成本管理
3.7.1 项目成本控制措施
1) 招投标及材料采购方式。对于甲方分包工程、甲供设备材料, 采用公开招标采购, 实行“货比三家、择优选用”, 采用合理低价中标的原则, 降低工程成本;对于甲定乙购设备材料, 项目部、成本部、设计部, 要广泛考察设备材料厂家, 在保证工程质量的前提下, 选择适当低价设备材料。
2) 推行限额设计。根据目标成本的要求, 将目标成本具体分解到不同的物业类型, 要求设计院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。
3) 设计奖罚制度。为鼓励设计院积极配合成本控制工作, 进行多方案技术、经济认证, 针对工程设计中对造价影响明显的经济指标:桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、开窗率等进行量化, 与设计费直接挂钩。
4) 部品部件调查研究。在扩初设计和施工图设计阶段, 对工程中的部品部件如:门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等进行全面的调查研究, 在部品部件的设计品质、成本目标、市场认可、招标采购供应能协调统一。
5) 图纸审查。开工前, 项目组织施工图公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审, 将图纸上出现的问题消化在图纸阶段, 减少工程返工, 降低成本浪费。
6) 变更签证管理。
7) 进度款支付。
8) 工程结算。
9) 动态成本录入及管理。
3.7.2 合同管理
第一, 合同分类清单;第二, 项目特有专项条款。
3.8 采购与招标管理
采购与招标管理包括监理招标、总包招标、分包管理与甲供材料协调、配套专业分包工程招标。
3.9 项目的沟通管理
1) 进场知会;2) 周例会;3) 工程月报;4) 里程碑形象进度 (公司确定的关键节点指标) ;5) 文件的收发、传阅, 文件的收发由专职资料员统一管理, 并在项目部内形成传阅制度。;6) 文件的归档, 文件进行编号归档, 专人统一管理。
3.1 0 项目的风险与对策
根据项目具体情况制定项目风险管理计划。1) 进度控制风险与对策
2) 质量控制风险与对策
列出项目工程质量控制的重点, 编写预防措施, 质量通病防治计划及相关措施。
3) 成本控制风险与对策
做好规划设计阶段的成本控制;
强化施工图的审核校对工作:一是项目部各专业工程师对本专业进行仔细审核, 其次监理、特别是总包单位要认真校对;
以合同管理为手段, 加强成本控制;
通过招标选择监理单位:好的监理队伍不仅可以把好工程质量关, 而且可以帮助业主把好经济效益关, 控制工程成本的支出;
严格控制建安成本, 降低工程造价。
3.1 1 项目的总体协调
3.1 1. 1 前期手续及竣工备案办理
依据当地政府前期手续及竣工备案办理流程, 做好各项证件办理协调工作。要求编制:办理计划、落实时间、责任人。
3.1 1. 2 场地条件
场地拆迁、平整及四临情况;临时排污、排水、施工用水、生活用水、外电接入情况;施工围墙、大门布置情况。
3.1 1. 3 销售开放展示要求
1) 在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施, 确保在安全环境下销售。
2) 向供方 (监理、总包、专业分包、材料供应商等) 宣传礼貌待客户, 并要求供方做此方面的承诺和措施确保善待客户。
3) 工程部及时跟进销售部对销售场所的要求, 配合销售做好相关施工内容。
4) 分时间段安排销售配合路线及施工路线。
3.1 1. 4 施工场地平面布置总平面管理措施:
1) 实行分片管理, 根据标段划分, 按进场单位分区包干, 专人负责, 尤其是后期施工的平面布置, 主体交叉作业多, 更应重点管理。
2) 分片包干单位按划定的范围使用场地, 并遵守统一的平面管理, 凡涉及到需要改变或调整总平面布置时, 须由施工单位提交监理公司、项目部审核认可, 方可实施。
3) 应根据不同施工阶段, 进行动态管理, 根据现场实际情况, 随时调整, 补充, 修订总平面布置, 以满足各阶段的施工需要。
4) 定期和不定期的召开关于检查总平面管理的执行情况和落实整改措施的有关会议, 发现问题及时纠正, 确保现场总平面布置始终保持井然有序的工作状态。
5) 各类大型设备和大宗材料必须按指定地点堆放, 避免二次搬运。
6) 现场的测量控制网点, 埋地设施必须做到标志醒目, 严加保护, 任何人不得损坏。
7) 严格执行当地各项文明工地施工要求及天地源公司施工管理规范化要求。
参考文献
[1]张敏莉.房地产项目策划[M]人民交通出版社, 2007 (1) .
关键词：房地产；项目开发；营销策划
房地产市场营销策划以整合营销概念为指导，以市场调研预测为载体，整合整个开发建设项目。目前，我国房地产开发的市场还没有成熟的发展起来，对实行房地产开发的营销策划还没有一个成熟的体系，需要进行深入的探究。
一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析
（一）目标市场不明
就目前来看，在房地产开发市场营销策划中，诸多房地产开发商面临的主要问题是目标市场不明。原因在于，在建设房地产时，开发商和策划者没有考虑到当地实际的消费水平，把消费的人群盲目地定位为高档的消费者，然后大肆兴建一些高档的商品，无法满足当地居民对房地产水平的需求，使很多人支付不起高昂的费用，导致许多房地产卖不出去，市场地位不明。
（二）营销主线不清
使得房地产开发市场营销策划陷人困境之一的原因就是营销主线不清。整个营销活动的主线就是主题定位。在房地产开发市场营销策划中，出现定位偏差的原因就是没有清楚的判断房地产形势，使得在推广时也不能很好的给消费者一个清晰的介绍，满足不了实际消费居民的需要，营销主线不清会使消费者对整个房地产的定位不清楚，无法看到整个楼盘的亮点，无法吸引到消费者购买，这样的话就降低了楼盘在整个房地产市场的竞争力。
（三）网络营销不佳
互联网的开发应用为房地产开发市场营销策划提供了新的平台，为了顺应时代的发展，在进行房地产开发市场营销活动时，网络平台必不可少。为了扩大营销效果，许多房地产开发商在网络上建立网站。然而，这种方式暂时没有取得预期的效果。原因在于利用互联网进行市场营销的体制还不成熟，房地产企业不能有效的评估网络营销活动的手段，所以在达到的效果上面并不尽如人意。
二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施
（一）认清消费需求，强调市场调研
获得真实信息的基础和依据是市场调研，进行房地产开发市场营销策划的准备就是要认清消费需求，强调市场调研，要在调研前就要准备好问题，确定好调研人群。这样的话才能正确的做出营销策划方案，然后进行结果的论证。认清消费者的消费需求，找到市场方向是制定房地产开发市场营销策划的前提。
（二）明确目标市场，做好市场细分
要在房地产市场中提高自己的竞争力的前提是要做好市场细分工作。房地产开发市场营销策划的重要环节就是要明确目标市场，做好市场细分。消费者的构成涉及到各阶层，各领域，市场对其不是很好把控，所以应以消费者购买行为的不同为依据做好市场细分，把需求类似的消费者整合到一起，对需求不同的消费者进行划分，尽力的了解消费者的需求，好提高市场的占有率，为房地产企业的发展做出贡献。
（三）把握产品卖点，合理定位营销
主体定位是房地产开发市场营销中的重要环节。能否掌握产品的优势，然后做出合理的定位进行营销是房地产开发市场营销策划能否成功的决定性因素。另外，在制定房地产开发市场营销时，要有一个明确的主题，这个主题应该一直贯穿整个策划方案，这样的话才可以明确的实行这个房地产开发市场营销策划。
三、营销策划对于房地产销售的重要性
（一）房地产企业实行房地产营销策划，可以提高市场占有率，为整个企业的长远发展起到重要作用
由于中央和政府对房地产一直实行调控政策，使得房地产行业的发展一直处于低迷状态，很多中小型房地产企业由于缺少资金而面临破产，整个行业的发展可能会有一些变化。另外，总是时不时的推出一些新奇的营销手段，抓住消费者好奇的心里，再提出符合产品定位的营销，这样的话会吸引消费者，销售成功的可能性大大提高，市场受到欢迎，企业也会获得高回报。所以说营销策划能促进房地产的销售水平，尤其是有创意的市场营销，是企业在房地产市场上提高竞争力的有效手段。
（二）房地产营销策划能增强企业的管理创新能力
房地产策划与企业管理在某些方面也是类似的，进行房地产策划也是提高企业管理创新能力的方法之一。策划人以策划程序为依据，创新管理房地产开发企业，通过考察房地产开发项目的问题，对解决管理问题进行探索。才会更长远的发展，在这种严峻的大背景下生存下来。
四、结语
市场营销在房地产开发中占有重要的地位。在营销之前，应做好市场调研为制定房地产营销策略提供依据。只有进行市场调研才能更好地了解市场需求，企业才能更好地做出决策，才能开发出满足消费者需求的商品，这样企业才能获得好的收益，才能更好更长远的发展下去。
参考文献：
[1]武银燕.浅析房地产营梢策划及策略[J].中国有色建设.2010（1）.
[2]刘薇，杨春柏.房地产营销策划存在问题与时策研究[J].商场现代化.2009（10）.
