商业前期物业服务合同

商业前期物业服务合同（通用7篇）

商业前期物业服务合同篇1

委托方：(以下简称甲方)

地址：

电话：传真：

受托方：(以下简称乙方)

地址：

电话：传真：

甲、乙双方经友好协商，达成甲方委托乙方为本项目前期商业策划、规划设计、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定，具体协议内容如下：

1.代理范围及期限

甲方委托乙方为本项目的前期商业策划、规划设计、独家招商及物业管理工作。委托期由签署本合作协议之日（年月日）起计至本项目开业后，经营第年之日（年月日）止。

2.甲方权利和义务

2．1本合作协议签订后，甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明，商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件；

2．2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介；

2．3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案

2．4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件；

2．5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有)：

售楼书/招商资料；

效果图（室内及室外立面）；

建筑模型；

展板；

现有的建筑设计方案

其他甲方应该提交给乙方的材料

2．7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用，包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等，均由甲方负责承担。

2．8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用，包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等，均由甲方承担；

2．9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。

3.乙方权利和义务

3.1 本合作协议签订后，乙方应实时开展本项目的各项工作，所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹，但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行；本合作协议生效后，乙方需实时开展本项目的各项招商工作，招商方案由乙方策划统筹，但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行；

3.2 乙方提供本项目前期策划时间进度表，经甲方确认后执行；由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表，经甲方确认后执行；

3.3 前期策划服务（具体服务内容详见附页）(此项服务内容优先执行)；

3.4 前期招商服务

在项目建筑期内协助甲方与目标主力店客户接触，掌握其发展动向及硬件上的要求，洽谈初步意向；

联络目标主力客户及协助对项目有兴趣的客户实地视察现场，以尽早掌握其要求，配合项目工程及发展的需要；

现场招商人员由乙方派驻并负责具体招商工作；

于项目即将开业前4个月展开全面推广，全力出击，促使客户与

甲方达成租赁协议；

安排客户签署[租赁协议书]及[正式租赁合同]；

安排与客户之公关应酬活动；

安排收取之定金等。

3.5乙方应向甲方提供专项工作小组成员等相关资料

4.前期策划服务、规划设计费及进度安排及付款方式

前期策划服务费总计人民币万元整。甲方分三段时间支付乙方前期策划服务费，本合作协议签定后的三天内支付前期策划服务费总数的---％；乙方于协议签署确认后 15个工作日内完成《项目商业市场调研及前期策划方案》，乙方提交《项目商业市场调研及前期策划方案》并经甲方确认后三天内，由甲方支付前期策划服务费总数的==％；此后乙方根据甲方提交的《针对初步策划提报的审阅意见》，按甲方的要求进行补充调查及定位策划建议的调整，并于收到甲方出具的《针对初步策划提报的审阅意见》之后的15个工作日内完成《项目商业前期策划方案修整稿》，并提交甲方审阅确认。当《项目商业前期策划方案修整稿》提交并经甲方签收确认后，三天内甲方需付清前期策划费余款。

待乙方完成前期策划服务后，双方进入项目规划设计阶段。由乙方提供商业部分的规划设计服务。规划设计费用原则上按照商业用房总建筑面积的--元/平方米标准收费（需另行订立规划设计服务合同）

5.招商及经营管理服务收费

在委托期内，甲乙双方合作成立项目管理公司或其他合作形式，由乙方负责本项目的招商和后续的物业管理工作。同时针对本项目可借用ss休闲广场的品牌资源，本项目可取得“ss”的冠名权，如命名为ss休闲广场

关于招商工作的代理佣金支付问题：甲方按照双方协商议定的佣金系数比例来支付租赁代理费，佣金系数及支付方式见下表：

佣金系数招商进度乙方所得（代理费）付款时间

1.5 完成总建筑面积的40％已租赁商铺的ss个月租金完成该阶段工作后的三天内

1.8 完成总建筑面积的70％超出部分的ss个月租金完成该阶段工作后的三天内

2.0 70％以上部分超出部分的ss个月租金按实际发生金额月末结算

6.服务费支付方式

6.1 上述招商代理佣金以人民币结算，并以现金或转帐形式支付予乙方；

6.2 乙方收取前期策划费用时,需向甲方出具正式发票,由此发生的有关税费由乙方承担；

7.不可抗力条款

由于地震、台风、水灾、火灾、战争或其它不能预见并且其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使合同不能够履行时，遭遇不可抗力的一方，应立即将事故情况书面通知对方，遭受不可抗力的一方可免除责任。根据遭受不可抗力事故对履行合同的影响，由双方协商是否解除合同或修改合同。

8.附件

前期商业策划服务内容将作为本合同附件由乙方提供；前期招商推广服务内容将作为本合同附件由乙方提供。

本合同之附件为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。

9.其它

本合同依照中华人民共和国法律执行。

本合同未尽事宜，双方协商签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。本合同在执行期限内，甲乙双方如发生异议，应本着友好的态度协商解决；协议不成的，任何一方均可向该项目所在地人民法院提起诉讼。

本合同经签字（盖章）后生效。

本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，每份均具有同样法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

住址：住址：

签字盖章：签字盖章：

日期：日期：

签约地点：

附件：前期策划服务——乙方须提供的《项目商业市场调研及前期策划方案》纲要

市场调研服务方案篇

一、商圈调查研究

1相关地域宏观经济环境分析

2相关地域宏观政策研究

3区域宏观环境分析

4宏观商业定性定量分析

5商圈结构形态及功能分析

二、商业项目环境分析

1项目地块环境分析（自然地理环境、周边环境研究）

2核心商圈内商业、市政、配套、社区等环境调查

3地块SWOT（优势、劣势、机会点和威胁点）分析

4竞争类比项目调查、影响力评估

三、商业营运市场研究

1商业营运供求市场分析

2商业业态业种调查及研究

3区域商业租金/价格分析

4区域商业经营手法分析

5消费者结构及消费习惯分析

6消费者需求分析及消费力测算

7商业动线组织研究

8商业附加值汇总研究

市场定位服务方案篇

一、商业定位及资源整合1项目适宜定位方案罗列

2最优化方案确定——产品明确定位

3目标消费者分析定位

4业态组合分析定位

5租金/价格分析定位

6商业风格分析定位

7目标商户分析定位

8商业（包括租售）价格分析定位

二、规划建议及实施战略

1规划设计定位建议

2技术指标配比建议

3建筑风格及空间布局建议

4功能分区及室内配比建议

5项目名称建议（包括注册名与推广名）

6设备配置及软装修建议

7整合形象策略

8其他规划布局建议

投资评估服务方案篇

一、可比项目竞争分析评估

1可比性项目基本特征分析评估；

2可比性项目业态组合分析评估；

3可比性项目租金水平分析评估；

4可比性项目之综合分析。

5多重产品组合方案之最优方案比较

二、商业项目市场预测评估

1未来几年可能上市的主要商业营运项目之基本信息；

2商业项目价格走势分析预测。

三、商业项目财务分析评估

1项目投资估算（包括项目投资与营运成本测算、借款还本付息估算）； 2项目效益产出测算；建设工期组织及现金流量分析项目发展财务/投资回报分析（财务分析工具、财务净现值、财务内部收益率、动、静态投资回收期、敏感性分析和盈亏平衡点、概率分布和不确定性分析）前期策划服务方案篇

一、营销推广企划策略

1营销策略及整合包装

2营销目标客户诉求分析

3营销附加值执行战略

4营销道具及策略方案

5案场包装及现场营销策略

6营销价格战略及推案计划

二、商业广告企划策略

1广告总精神选择方案分析定位

2广告诉求建议及卖点提炼阶段广告策略（软性推广、强销、持续）

商业前期物业服务合同篇2

一审:重庆市武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第01493号

二审:重庆市第三中级人民法院 (2011) 渝三中法民终字第296号

再审:重庆市高级人民法院 (2013) 渝高法民提字第00215号

【案情】

重庆市武隆县巷口镇世纪五龙城龙泉丽景小区 (以下简称五龙城小区) 有5个组团, 分期开发建设过程中, 建设单位指定重庆庆Y物业管理有限公司 (以下简称庆Y公司) 为前期物业服务企业进行物业服务。2008年5月30日, 庆Y公司与业主游某龙签订了《前期物业服务合同》, 双方对物业服务质量、物业服务费等进行了约定, 其中物业服务费标准为0.5元/平方米, 电梯费另算, 并对电梯费计算方法作了详细约定, 合同期限为3年。

2009年9月25日, 该小区成立业主委员会, 经武隆县房地产管理中心武隆物会备 (2009) 第005号备案, 名为武隆县世纪五龙城业主委员会 (以下简称五龙城业委会) 。2009年10月10日, 五龙城业委会书面通知庆Y公司, 解除相关《前期物业服务合同》, 选聘武隆县德X物业管理有限责任公司 (以下简称德X公司) 进行物业服务。德X公司随后与五龙城业委会签订物业服务合同, 并于同年12月3日进驻小区, 但于2010年8月7日退场。

2010年8月28日, 武隆县国土房管局、司法局、公安局、信访办、巷口镇人民政府联合组织召开该小区业主代表大会, 重新选聘物业公司。庆Y公司等5家物业公司参加竞标, 最终由重庆巨L物业管理有限责任公司 (以下简称巨L公司) 中标, 庆Y公司未能中标。巨L公司在该小区服务三个月后撤出。庆Y公司一直未退出该小区。

2010年9月, 庆Y公司向一审法院提起诉讼, 请求判令游某龙立即支付2009年10月至2010年10月垫付的水电费、物业服务费 (含电梯费) 及违约金共计2611.90元。

重庆市武隆县人民法院一审认为, 五龙城小区2009年9月产生的业委会合法有效。根据《物业管理条例》规定, 五龙城业委会于德X公司签订的物业服务合同生效之日, 庆Y公司与游某龙等的《前期物业服务合同》自然终止, 庆Y公司应该退场但坚持不退场, 在未中标的情况下仍不退场, 由此造成的损失应自行承担。庆Y公司要求游某龙支付物业管理服务费和违约金的诉讼请求不予支持。在未退场期间, 庆Y公司垫付的水电费、公摊费等费用, 属无因管理性质, 该笔费用应由游某龙承担, 游某龙对该金额无异议并愿意承担, 故对庆Y公司的该诉请予以支持。

庆Y公司不服一审判决, 提起上诉。二审法院查明, 2010年3月18日, 重庆市武隆县人民法院以 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认五龙城业委会与德X公司签订的《物业服务合同》有效, 该判决已经发生法律效力。

二审法院重庆市第三中级人民法院认为, 根据《物权法》第七十六条第一款第四项规定, 五龙城业主大会有权选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。本案中, 五龙城小区业主大会已于2009年10月10日通知解除了庆Y公司与游某龙之间的《前期物业服务合同》, 且与德X公司签订了《物业服务合同》, 该合同的效力已被人民法院生效判决确认, 故前期物业服务合同已终止。在此情形下, 庆Y公司应当退场, 停止提供物业管理服务, 但其不退场, 由此造成的损失应当自行承担。故二审法院判决驳回上诉, 维持原判。

二审判决生效后, 武隆县国土房管局于2011年9月6日作出武隆国土房管发 (2011) 106号文件, 决定撤销五龙城业委会的备案, 即撤销武隆物会备 (2009) 第005号业主委员会备案证明。理由有三:一是2009年9月产生的五龙城业委会未经多数业主投票选举同意;二是部分业委会成员不具备该小区业主身份;三是该业委会在申报备案材料中严重弄虚作假。

五龙城业委会备案被撤销后, 庆Y公司向重庆市高级人民法院申请再审。再审法院认为, 双方当事人争议的焦点在于《前期物业服务合同》的法律效力问题。也就是2009年9月五龙城业委会成立后向庆Y公司发送的解除合同通知, 以及与案外人德X公司签订的物业管理合同对《前期物业服务合同》的效力是否产生影响, 这取决于业委会的成立是否合法。本案中, 因五龙城业委会备案被撤销, 说明该业委会并非合法成立的民事主体, 其解除前期物业服务合同的行为不具有法律效力, 不产生预期的法律效果, 对《前期物业服务合同》的效力并无影响, 即《前期物业服务合同》仍然具有法律约束力。基于该小区业委会备案被撤销这一新证据, 改变了本案的基础事实, 故再审法院对原一审、二审判决予以改判, 支持了庆Y公司主张物业服务费等费用的诉讼请求。

【评析】

本案虽然是主要涉及物业服务费的纠纷, 实质则是对业委会以解除合同的方式来终止前期物业服务合同是否有效的问题。本案一波三折, 因业委会备案被撤销而峰回路转, 折射出业主自治过程中的几个典型问题, 颇值玩味。同时, 再审法院重庆高院的裁判说理中, 以业委会成立的合法与否来判断终止前期物业服务合同是否有法律效力, 则有可商榷之余地。

一、期限未满时, 前期物业服务合同的终止以物业服务合同生效为前提

国务院《物业管理条例》第二十六条规定了前期物业服务合同终止的两种情形, 一是若前期物业服务合同约定了合同期限, 则合同约定的期限届满时合同终止;二是即便前期物业服务合同约定的期限未满, 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终止。物业服务合同生效既包括业主大会合法选聘物业服务企业, 也包括业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业签订的物业服务合同合法有效。本案一审、二审的判决所确认的事实即属于第二种情形。

本案中, 前期物业服务合同约定的期限为3年。在合同期满前, 五龙城业委会选聘德X公司进行物业服务并签订物业服务合同, 该合同的效力经武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认为有效, 则可推断出选聘德X物业系由五龙城小区业主大会所依法作出决定且签订的物业服务合同合法。因此一审法院、二审法院均确认物业服务合同生效之日即前期物业服务合同终止之日。

二、物业企业拒绝退出而提供事实物业服务的, 无权主张物业费

“老物业赖着不走, 新物业进不来”的情况在各地时有发生。也有的小区出现新、老物业“站双岗”的情况。在老物业拒不退出的情形下, 能否基于存在事实上的物业服务而主张合同终止后的物业费, 物权法司法解释给予了明确的答复。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明文规定:“物业服务企业拒绝退出、移交, 并以存在事实上的物业服务关系为由, 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的, 人民法院不予支持。”一审法院和二审法院均基于物业服务合同生效而认定庆Y公司提供的事实上的物业服务不具有无因管理性质而不支持其主张物业费的诉请。

《民法通则》第九十三条是对无因管理的具体规定, “没有法定的或者约定的义务, 为避免他人利益受损失进行管理或者服务的, 有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”。从学理上言之, 成立无因管理, 前提有二:一是没有法定或约定的义务, 二是为他人管理。为他人管理, 则不仅仅需有为他人进行管理或服务的客观行为, 更要有为他人管理的主观意思, 也就是管理事务系有利于本人且并不违反本人明示或可得推知之意思。

本案中, 庆Y公司被通知解除前期物业服务合同但拒绝退出, 其继续提供事实上的物业服务明显违背了业主大会的真实意思, 因而不构成无因管理, 无权主张物业服务费。对庆Y公司在拒不退出之后所垫付的水电费、公摊费等费用, 则属于无因管理的范畴, 故一审、二审法院支持了其主张的垫付的水电费等费用的诉讼请求。

三、认定物业服务合同的效力应以业主大会的选聘决定为主要判断标准

本案中, 再审法院重庆市高级人民法院在认定物业服务合同的效力对前期物业服务合同效力的影响时, 以业主委员会的成立是否合法为判断标准, 笔者认为欠妥。理由如下:

首先, 选聘物业企业系业主共同决定的重大事项。根据《物权法》第七十六条第一款第四项的规定, 解聘或选聘物业服务企业由业主共同决定, 并以业主大会的人数、面积双过半作出决定。

本案中, 选聘德X公司为物业服务企业的业主大会决定, 并经武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认为有效。退一步言之, 即便选聘德X公司的业主大会决定存在程序上瑕疵, 其效力在未经该小区业主以业主撤销权撤销之前, 应属有效。

其次, 业主大会选聘物业企业有效的, 前期物业服务合同终止。

再退一步言之, 即便选聘德X公司的业主大会决定无效, 在2010年8月28日, 武隆县国土房管局等有关部门联合组织召开该小区业主代表大会, 重新选聘物业企业, 巨L公司中标。因此, 该业主代表大会的选聘决定的效力至少应推定为有效。五龙城业委会与巨L公司签订的物业服务合同生效后, 庆Y公司的前期物业服务合同应当终止。

最后, 业主委员会的成立是否合法, 不是决定物业服务合同效力的惟一标准。

业主委员会自业主大会依法选举产生之日成立, 业主委员会向物业管理行政主管部门的备案, 只是告知性备案。业主委员会备案被撤销, 并不直接产生否定业主委员会合法性的法律效力。业主委员会在备案过程中存在的瑕疵, 可以经由业主大会的决定加以补正。

选聘物业企业系由业主共同决定, 业主委员会只是执行业主大会的决定, 代表全体业主与选聘的物业企业签订物业合同。本案中, 五龙城小区业主大会或业主代表大会先后两次分别作出选聘德X公司、巨L公司的决定的有效性, 与业主委员会的成立的合法性并无必然联系。因此, 再审法院仅以五龙城业委会的成立不合法, 然后否定其与德X公司、巨L公司的物业服务合同的效力, 有可商榷之余地。笔者认为, 认定物业服务合同的效力应以业主大会的选聘决定为主要判断标准。

四、本案的警示意义

本案案情及有关判决, 对业主委员会和物业企业而言, 均具有相当大的警示意义。

就业主委员会而言, 业主委员会应当依法成立、规范运作。打铁还需自身硬。对业主自治活动而言, 业主委员会自身的合法性和运作的规范性是有效维护业主合法权益的前提。本案中, 五龙城业委会因其成立欠缺合法性而被撤销备案, 直接导致其解除前期物业服务合同的行为无效。

前期物业服务合同篇3

甲方：贵州黔盛房地产开发有限责任公司威宁项目部，法定代表人：；

住所地：；邮编：。

乙方：贵阳欣辉物业管理有限公司；

法定代表人：张晓燕；

住所地：贵阳市云岩区黄山冲8栋1单元2楼1号；

邮编： 550001；

资质等级：三级；证书编号：。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对威宁金岭蓝湾（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:

物业名称金岭蓝湾；

物业类型商品房；

座落位臵威宁县草海镇威双大道；

建筑面积一期工程约20万平方。

物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务（有偿服务）包括以下事项：

1、物业室内水电安装维修，2、家政服务；

3、。

第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准：门岗24小时值班小区、巡查员24小时巡逻、对小区防火防盗、安全防范起到预防作用，垃圾日产日清、楼道每日清扫，电梯间每日清拖，维修方面小修不过夜，大修三日内处理，绿化做到每日的正常护理（修剪养护）。保证楼道内不乱堆乱放、小区内不乱搭乱建、绿化地不被乱种乱挖、维护小区业主的正常公共秩序。

第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用

第六条本物业管理区域物业服务费用实行包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：元/月.平方米；

高层住宅：1.20 元/月.平方米；

别墅：元/月.平方米；

办公楼：2.00 元/月.平方米；

商业物业： 3.00元/月.平方米；

其他物业： 3.00 元/月.平方米。

实际收费标准报当地物价部门校准后执行。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11）。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第七条业主应于业主验收、交付钥匙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

纳入物业管理范围的已竣工在3个月后还未出售的，未出售部分物业费甲方按50%补足给乙方，销售房屋3个月后入住率不足70%的不足部分物业费由甲方补足，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用（物业服务资金）按年/季/月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间履行交纳义务。

注：第三章第七条所述条款至4、5、6号楼交房之日自然终止

第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

本物业区域按20万平方配置物业管理人员，配置情况如

下：

业主服务部主管一名、副主管一名、财务一名、服务部员

工4名、资料员一名、保安部主管2名、维修人员3名、保洁15名、小区巡查员26名，绿化工3名、食堂3人，由于现在甲方只有1、2、3号楼交房，因此乙方将根据甲方现完成的物业情况乙方将做如下人员配臵：业主服务部主管一名、财务一名、服务第九条

部员工一名、保安部主管一名、维修人员一名、保洁二名、小区巡查员8名，绿化工一名、食堂一人。

乙方将根据甲方进度配臵相应的该物业所需的管理人员。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、协商处理。

2、至当地法院仲裁。

本合同一式五份，双方各执两份，一份交当地房管局存档备案。

甲方负责人：

电话：

甲方签章：

年月日

前期物业服务合同篇4

第十三条甲方的权利及义务：

一、甲方的权利：

1、代表和维护业主、物业使用人的合法权益;

2、审定乙方拟定的物业相关管理制度;

3、审定乙方服务年度计划、财务预算及决算;

4、监督和协助物业公司履行服务合同;

5、根据业主大会的决定选聘、解聘物业企业;

6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料、并于合同生效之日起30日内向乙方移交。

二、甲方的义务

1、协助乙方监督业主遵守《业主公约》;

2、协调、处理本合同生效前所发生的本小区物业管理方面的遗留问题;

3、当业主、物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催缴或按相关规定处置。

4、协助乙方与社区、街道、公安派出所搞好小区物业工作;

5、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第十四条乙方的权利和义务

一、乙方的权利

1、根据《物业管理条例》和相关的法律、法规及合同的约定，制定小区物业管理制度;

2、对违反《业主公约》和小区物业管理制度的业主，有权提请有关部门处理;

3、可以将小区内的专项服务内容委托给相关的专业服务公司，但不能转让服务合同的全部内容;

4、负责编制该小区房屋，附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大、中、小修方案，经双方议定后由乙方组织实施;

5、负责编制该小区物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告;

6、每一年向该小区全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订出书面约定，并负责监督;

8、按约定向业主和物业使用人收取服务费用;

9、乙方没有对业主专属物品进行保管的义务，不负责小区业主及物业使用人的各种物品的丢失、损坏、碰撞、乱划等。

二、乙方的义务

1、按合同约定的服务项目、服务质量，为小区业主和物业使用人服务;

2、接受业主和业主委员会、物业行政主管部门、物价等部门的监督、检查和指导;

3、对物业小区的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如确需改变，按《物业管理条例》相关条款执行;

4、对小区内违反《业主公约》、治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，及时向有关行政管理部门报告，在确保自身权益不受侵害的条件下有义务及时劝告;对业主安装太阳能热水器等设备、设施要严格限制、管理、指导，以免对共用部位造成损坏。

5、乙方应忠实、合法的履行职责，谨守职业操守，不得在物业管理中侵害业主或物业使用人的合法权益;

6、乙方在规劝、阻止业主及物业使用人不当行为时，应尊重业主及物业使用人的人格尊严，不得擅自处置业主及物业使用人的财产，不得侵害业主及物业使用人的合法权益;

7、本合同终止时，必须向甲方移交全部档案资料。

第六章物业服务质量

第十五条经甲、乙双方约定，小区物业按照《延边州住宅小区物业服务等级标准》为四级服务：

一、房屋外观：完好、整洁、外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，每4年对小区楼道进行一次刮大白。

二、设备运行：

1、供水、供电、通讯、照明等设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患;

2、设立24小时报修值班电话，8小时接待服务，共用部位、共用设备、设施急修1小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%;

3、设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范;

4、消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通;

5、道路畅通，路面平坦;

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关;

7、设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制度;

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、公用照明灯天黑开灯，24时前关灯。

三、房屋及设施、设备的维修、养护：

1、按政策规定和《业主公约》约定对房屋进行管理服务;

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时报告有关部门和业主委员会，并协助有关部门依法处理;

3、空调安装无安全隐患;

4、房屋装修符合规定，不能发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

5、小区硬覆盖发现小部位损坏应及时修复。

四、公共环境：

1、小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次;楼道、楼梯每周拖一次，发现污染，随脏随拖。

2、及时清扫积水、积雪;

3、楼道玻璃每半年擦试一次;

4、垃圾每日收集一次，运送至小区外的垃圾箱。垃圾做到日产日清;

5、小区内要根据需要进行消杀害虫，有效控制蝇、虫孳生;

6、小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通;

7、对雨水、污水排放井、化粪池定时清掏，保证排放井通畅。

五、绿化管理及养护：

1、花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种。

2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土;

3、适时组织防冻保暖，预防病虫害;

4、草坪应及时进行修剪，及时清除废弃物。

六、交通秩序：

1、小区内谢绝与业主无关的机动车辆长时间滞留、过夜。

2、保持小区内、大门处消防、急救通道畅通。

七、安全防范：

小区主出入口24小时设两名接待员轮流提供接待服务，对小区内重点部位每4小时巡查一次，谢绝商贩随意进入小区。设一名管理人员，八小时工作。

八、急修：接到报告后，白天1小时内或按双方约定时间到达现场，并及时处理，做好维修记录。

九、小修：24小时之内到达现场并及时进行维修，做好维修记录。

十、小区档案资料的管理：

建立档案管理制度，共用设施设备档案、业主档案、维修记录等，建档成册，妥善保管。

十一、业主和物业使用人对乙方的基本满意率达到75%。

第七章违约责任

第十六条乙方违反本合同，未达到服务质量约定目标时，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失时，乙方应承担相应的法律责任。

第十七条甲方违反本合同，造成乙方未能完成合同内容时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，全体业主承担相应的法律责任。

第十八条乙方违反合同，擅自提高收费标准时，甲方有权要求乙方说明情况，小区内60%以上的业主不同意时，乙方要将多收的部分予以清退，情节严重的要承担赔偿责任。

第十九条甲乙双方的任何一方无正当理由提前终止合同时，应向对方支付本小区年物业管理费用总额的150%的违约金，给对方造成损失超过违约金的还应给予赔偿。

第八章其他事宜

第二十条利用物业管理区域内共用部位、设施设备的经营收入在乙方提留合理收入外，其他部分须用于小区的公益性投资，物业公司未经业主大会同意不得擅自利用共用部位经营。

第二十一条小区外侧房屋的管理：本小区住宅楼毗连的一层外侧的房屋，因其结构与小区相连，并具有共有、共用设备和附属建筑，根据《城市异产房屋管理规定》，须承担相应义务，具体承担的义务如：共有的上下水、马葫芦、

化粪池设施，共有的供暖设施，共有的主体结构，共有墙体修缮，共有楼盖修缮等，其物业服务费的交纳按照相关文件执行。

第二十二条对于居民住宅楼内至马葫芦之间下水管道堵塞，乙方应及时给予协调修缮，但服务所需费用应由相关业主自行承担，维修费用双方应事先商定方可维修。

第九章附则

第二十三条为维护全体业主、物业使用人的切身利益，减少公共财产损失，在不可预见的情况下，如发生火灾、煤气泄漏、漏电、跑水、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因为采取紧急措施造成甲方必要的财产损失时，双方按有关法律规定处理。

第二十四条在本合同有效期间，如遇战争或类似战争行为、自然灾害等不可抗力因素，致使合同无法履行时，双方按国家相关法律处理。

第二十五条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第二十六条本合同未尽事宜，按《延边州住宅小区物业服务等级标准》、国家法律法规、政策执行。

第二十七条本合同在履行过程中发生争议时，由双方当事人协商解决，协商不成时，可向申请延边仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。

第二十八条本合同共8页，一式三份，甲乙双方及物业行政主管部门(备案)各执一份。

第二十九条本合同自双方签字之日起生效。

甲方：乙方：

代表人代表人：

前期物业服务合同1 篇5

甲方：

乙方：

本物业名称：小区

物业类型：住宅用房商业用房（在相应的物业类型后面划√）

坐落位置：小区楼单元号房屋

建筑面积：平方米

根据《物业管理条例》及有关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就小区前期物业服务达成如下合同。

第一条双方的权利和义务：

一、甲方的权利义务：

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议；

3、遵守本物业的《物业服务合同》和《临时管理规约》；

4、依据本合同向乙方交纳物业服务费、电梯费等相关费用；

5、装饰装修房屋时，遵守《装饰装修管理服务协议》的约定；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共部位、共用设施设备的，应事先通知乙方并征得乙方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给与赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本合同；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的《物业服务合同》和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的外观、给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

10、不可在进户门前设置任何影响公共安全或可能妨碍、干扰他人的物件（包括灯饰、反光镜、雕塑、神龛、鞋架、衣柜、花盆、自行车、电动车、酸菜缸等）；

11、不得采取任何方式封闭露台，不得在露台设置原规划设计没有的任何附加设施。

二、乙方的权利义务：

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护服务；

2、根据国家有关法规和政策，制定本物业的《物业服务合同》和《临时管理规约》并书面告知甲方；

3、建立并健全本物业的物业服务资料档案；

4、劝阻违反本物业《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的行为，并向物业主管部门报告；

5、乙方可委托其他专业公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的整体服务责任转让给第三方；

6、依据本合同向甲方收取物业服务费、电梯费等相关费用；

7、编制本物业服务的各项年度计划；

8、每年向甲方公布物业服务费用收支账目；

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《装饰装修管理服务协议》；

10、向甲方提供甲方自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

11、每年以书面形式向甲方进行一次物业服务内容的意见征询；

12、自本合同终止时起10日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，并经业主委员会确认。

第二条、物业服务内容：

一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

二、房屋共用设施设备的维护和管理：共用设施设备是指共用的道路、绿地、沟渠、池、井、上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、公共照明、供热线路、供气线路、消防设施、水箱、水泵、路灯、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等（除相关部门和行业单位维保职责范围内的设施、管线以及业主自用部位和自用设备）；

三、公共环境卫生维护和管理：包括小区公共场所、公共绿地、主次干道、公共楼道、电梯、大堂、生活垃圾的收集、小区内排水、排污管道的清理维护；

四、公共秩序维护：协助公安部门维护本物业公共区域内的公共秩序；

五、房屋装饰装修管理：见附件：《装饰装修管理服务协议》；

六、物业资料档案管理。

第三条、物业服务质量：

一、房屋外观：

1、房屋外观完好、整洁；外墙、公共楼梯的面砖、玻璃无破损；

2、室外招牌、广告牌统一设置，整齐有序；

3、空调机安装统一有序。

二、设备运行：

设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、实行24小时报修值班制度；

2、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间开关；

3、齐全的专业设备运行人员，严格执行操作规程；

4、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

四、环境卫生：

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁每天不少于一次；

2、公共楼道、电梯、大堂的保洁每天不少于一次；

3、垃圾袋装收集、处理、日产日清；

4、小区内排水、排污管道畅通。

五、绿化：

1、草坪保持平整，无杂草；

2、花草树木无枯死，发现应及时清除并补种；

3、根据气候状况和季节、适时组织浇灌、施肥和松土；及时修剪整形，观赏效果良好。

六、保安：

1、保安人员齐备、服装整齐；

2、保安人员训练有素，管理完善。严格执行巡查制度；

3、小区主出入口24小时值班；

4、对小区重点部位每小时巡查一次；

5、对进出小区车辆引导出入，禁停路段有标识等交通秩序维护。

七、消防：

1、消防设施设备齐全、标识清楚；

2、定期组织消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

八、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，按双方约定时间进行维修。

第四条物业服务费、电梯、费等相关费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）的约定：

一、甲方交纳费用时间：按销售合同订立的交付日期起交纳物业服务费；

二、物业服务（管理）费用的收取标准（单位为人民币）：

1、住宅用房物业服务费用：多层按建筑面积每月每平方米建筑面积每月每平方米元（不包括电梯费及二次加压费）；

2、商业用房物业服务费用：按建筑面积每月每平方米元；

3、公共楼道照明电费：此项费用以每栋楼为计费单位，专款专用，年度核算、盈余结转下一年度，不足部分由下一年度甲方按其所居住楼栋的实际情况分摊补齐，第一年每户预交100元；

4、电梯费：包括电梯的维修、维护、检测、运行等内容，具体如下：

（1）、电梯维修、维护、检测等费用为按建筑面积每月每平方米元；

（2）、电梯运行电费按层按户收取，计算单位为元，甲方应交纳的电费按以下公式计算

Q=K×N

其中Q为甲方应交电费，K为计算单位，N为甲方所在楼层。

三、空置房屋由产权人向乙方按建筑面积全额交纳物业服务费等相关费用。

四、甲方出租物业的，须在出租房屋时，与承租人携双方订立的房屋租赁合同到乙方管理处办理相关手续，约定是否有承租人缴纳物业服务费、公共楼道照明电费、电梯费等费用，并向乙方书面说明，但甲方负有担保责任，若承租人拖欠以上相关费用，甲方仍须履行缴费义务。

五、甲方转让物业时，须交清转让日期之前的以上所述相关费用。

六、物业服务费等费用标准按政府指导价格调整。

七、甲方交纳费用时间：

物业服务费、公共楼道照明电费、电梯费等费用：第一年入伙之日交付全年费用，以后每年交付一次，每年月日前交纳下一年度物业服务费。

第五条、其他有偿服务费用：按照有关部门审批标准或乙方根据市场行情确定价格执行。

第六条、代收代缴收费服务：

受有关部门或行业单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、生活垃圾清运费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用），收费标准执行政府规定或行业主管部门规定。

第七条、专项维修资金的管理与使用：

一、根据政府部门对共用部位共用设施专项维修资金管理规定，本物业建立的共用部位、共用设施设备在保修期满后，需大中修、更新、改造的专项维修资金。

二、专项维修资金不足首次筹集的30%时，经物业管理行政主管部门审核批准后，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹。

三、甲方转让房屋所有权时，结余专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第八条、保险：甲方的家庭财产与人身安全的保险由甲方自行办理。

第九条、广告牌设置：

一、住宅区内禁止设置广告牌；

二、商业用房广告牌设置由秦皇岛市嘉太房地产开发有限公司统一规划，费用由甲方自理。

第十条、违约责任：

一、甲方违反合同：

1、因甲方原因，乙方未达到本合同第三条约定的，乙方有权要求甲方限期改正，预期未改，给乙方及其他相关方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

2、甲方、业主或物业使用人未按合同第四条的约定，未能按时足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交。并从逾期之日起由甲方按每天千分之二的标准向乙方支付违约金。

二、乙方违反合同：

1、乙方的服务管理未达到本合同第三条约定的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

2、乙方违反本合同第四条第二款的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退所收费用，并退还利息。

三、以下情况，乙方不承担责任：

1、乙方已履行本合同约定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通信、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第十一条、其他事项：

一、在本合同执行期间、如遇不可抗力，致使合同无法履行，双方互不承担责任。

二、本合同有效期至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止；本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同达成协议。

三、本合同在旅行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向有关部门申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。

四、本合同中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

六、本合同自签字之日起生效。

甲方（签章）：乙方（签章）：法定代表人：法定代表人：

商业前期物业服务合同篇6

一、商业地产前期策划中的误区

为了提高商业地产项目开发的利润率, 应重视存在于前期策划工作中的诸多误区, 具体表现如下:

(一) 市场分析局限于区域市场

在商业地产中, 若仅从区域市场来研究市场的潜力和容量, 将造成市场分析的深度和宽度不够。例如, A商贸中心处在城乡结合部, 并与一所大型供热电厂毗邻, 同时在其四周大量分布了老旧住宅楼。而且, 这一区域的消费能力较低。因此, 若仅从周边市场的潜力和容量来进行前期策划定位, 无疑会降低这一商贸中心的综合水平。

(二) 项目定位局限于短期目标

短期目标指的是3-5年内的发展目标。在商业地产中, 若项目定位仅考虑短期目标, 其无疑会缺乏前瞻性。例如, A商贸中心在前期策划中, 开发商便从整个经济环境的总体规划角度进行了研究, 并将其定位成国际化商业综合体。从当前的发展现状来看, A商贸中心的定位具有前瞻性, 而这种前瞻性正是体现在对整个经济环境长远发展的准确把控。以酒店定位为例。在建设初期, A商贸中心便引进了JW万豪和丽思酒店, 且其入住率一直保持在100%以上, 从而带动了整个区域的消费水平, 并实现了规划经济效应。

(三) 片面追求可见的经济效益

目前, 大量商业地产普遍存在后期经营效益与前期规划不符的现象, 而造成这一现象的原因如下:片面追求可见的经济效益, 而未全面了解商业地产的基本规律及未认清统一规建、招商和经营主流商业地产的重要性。调查发现, 若商业地产项目采用的是销售模式, 则其一般会通过炒高商铺的价格来获取前期可见的销售收入, 这将增加业主对商铺租金的期望值及使得商业经济的利润空间很小。如此一来, 整个商业地产必然会呈现出单一化的经营业态, 从而造成业态布局比例失调, 并最终影响商铺的正常运转。例如, A商贸中心项目采取的是规建、招商和经营一体化的模式, 这也成就了其的成功。与其他项目相比, A商贸中心项目的成功主要表现在如下方面:一是在建设初期, 便采取“整体经营、持有物业”的运营理念;二是一直统一安排规建、招商和经营工作, 使得后期的经营效果远超前期规划, 其中在开发初期, 便通过征求入驻商家的建议来调整设计方案。

二、商业地产前期策划中的问题解析

在商业地产项目中, 前期规划的目的是按需对规建、招商和经营等阶段的所有资源进行效率调动, 并通过合作来实现综合利益最大化。因此, 商业地产前期策划是一项极为复杂的工作, 其在实际应用中, 除了要认清前文所述的几大误区以外, 还应注意如下问题:

(一) 注重市场调查

市场调查是商业地产前期策划工作得以高效开展的基础。换而言之, 唯有全面把控市场的发展现状和动向, 才能保证项目定位的科学性和前瞻性, 才能保证项目的成功。例如, 某房地产开发企业在一处电力配套设施不足的地块开发商业设施, 最终导致大量商铺闲置数年, 而出现这一问题的原因是在项目的前期策划时, 未对当地的市政基础设施进行全面的调查。

(二) 注重商业经营

在商业地产中, 地产服务的对象是商业, 而其价值也从商业地产的收益中体现出来。因此, 在商业地产的前期策划中, 应全面了解其中存在的商业规律, 从而掌握商业的需求及其发展走向。

(三) 注重建筑策划

建筑策划是先于建筑设计的重要步骤, 其应深入街道社区及其周边环境, 从而实现对建筑设计进行综合把控。另外, 建筑策划是在商业知识的指导下, 将商业运营规律和商业调查流程应用于商业地产项目策划中。在建筑策划的影响下, 同一类项目的空间内容与设计思想一般有所差异, 这将可能导致项目在建成后出现价值观念、人文观点、经济模式、区域建筑变更和文化创新。例如, 在A商贸中心项目中, 建筑策划工作的有效落实便提高了整个项目的形象及使得建筑满足了商业的需求, 从而促进了整个商业环境的良性发展。

(四) 注重风险防控

风险防控是企业经营的关键内容, 而在商业地产开发中, 一般存在自然环境风险、政策风险、经济风险等, 其中经济风险包括地价风险、融资风险、财务风险、运营风险等。显然, 上述风险的存在将直接关系到整个项目的成败。因此, 在商业地产前期策划中, 应将风险防控策划考虑其中, 其中尤其要做好风险识别, 具体可将商业地产前期策划风险划分成第一、二层次, 两者为附属关系, 其中第一层适合用在商业地产项目中, 而第二层可按商业地产的客观实际进行调整。

三、结语

商业地产前期策划是一项极为复杂的工作, 其在我国的发展并不成熟, 因此极易陷入文中所述的误区中, 比如市场分析局限于区域市场、项目定位局限于短期目标及片面追求可见的经济效益, 而一旦陷入这些误区, 将直接影响到整个商业地产项目的成败。因此, 在商业地产策划中, 应认清整个大区域和大趋势, 并保证开发的前瞻性及树立商业地产一体化的规建、招商和经营理念。另外, 在商业地产前期策划中, 还应注意下列问题:一是市场调查;二是商业经营;三是建筑策划;四是风险防控, 其中上述每一个问题都将直接影响到项目的成败, 而风险防控尤为关键, 应予以高度重视。总之, 明确商业地产前期策划工作的误区和问题是促进整个地产行业良性发展的必然要求, 值得关注。

参考文献

[1]徐仲文.试论前期策划阶段商业地产市场分析[J].商场现代化, 2015, 01:256.

[2]李丰.新形势下房地产项目前期策划工作的思考[J].商, 2015, 27:260+213.