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房价信息网（精选8篇）

房价信息网 篇1

二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

近期房地产市场调控策略 时间

措施

要点

2010.11.03

四部委全面叫停第三套住房公积金贷款

中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

2010.09.29

中国出台措施巩固房地产市场调控成果

国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

2010.09.27

国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地

土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

2010.09.18

李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求

加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010.09.08

京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉

北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。

2010.09.04

首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划

国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。

2010.08.02

国土部发1457宗闲置土地黑名单

国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

2010.07.12

银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇

针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

2010.06.12

住建部等七部门发文 加快发展公租房

由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

2010.06.04

三部委发文明确个人房贷二套房认定标准

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

2010.05.22

广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷

广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

2010.05.22

重庆楼市新政出台未对第三套房停贷

重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。

2010.05.06

深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文

5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.05.02

央行年内第三次上调存款准备金率

5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。

2010.04.30

北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房

暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房

同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

2010.04.21

二套房以住房套数界定 不再以贷款为准

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

2010.04.19

住建部要求商品住房严格实行购房实名制

未获预售许可 开发商不得收取定金

住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

2010.04.17

国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.04.15

国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

2010.04.13

住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨

住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款

中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010.03.18

国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

2010.03.10

国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；

二、促进住房建设用地有效供应；

三、切实加强房地产用地监管；

四、建立健全信息公开制度；

五、开展房地产用地突出问题专项检查。

2010.02.20

银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2010.01.12

央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋

中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010.01.10

国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展

国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2009.12.23

财政部：五年内住房转让全额征收营业税

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009.12.17

5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%

财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

2009.12.14

国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

2009.12.09

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2009.12.07

中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给

中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

【自言自语】

房价过快上涨问题涉及民生，各方言论很多。这就一定要求我们坚持与党中央、与政策制定者保持思想一致，切不可受某些偏激思想的影响。当然，很多社会舆论是具有思考价值的，给我们答题有开阔思维的作用。

【政府文件】

浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

浙政发〔2010〕23号

为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进我省房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

一、严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求

（一）全面落实差别化住房信贷政策。人民银行分支行和银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。

家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套以上（含第二套）住房，申请住房公积金贷款的，要从紧控制。住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。

严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

（二）坚决执行国家有关税收政策。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。

各级税务部门要进一步强化对二手房转让环节土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作，对申报税负率明显偏低的，税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。

（三）抓紧制定临时性相关政策。各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，要结合当地实际，尽快研究实行满足当地居民家庭首次购买自住型普通住房需要的政策和临时性限购多套住房的政策。

对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准，各地要认真贯彻执行。

二、加快普通商品住房开工建设，增加市场有效供给

（四）抓好住房建设规划的编制和落实。各地要在7月底前编制和公布《2010—2012年住房建设规划》，并报上一级政府备案。要按照住房建设规划确定的目标要求，切实保障住房用地供应，其中保障性住房、政策性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房用地供应总量的70%，并予以优先保障。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。各地要及时协调落实住房用地计划，依据经政府批准的住房用地供地计划，确定计划中拟供应地块，科学安排供地区位和时序，必须将70%供地结构要求以及保障性住房用地分解落实到具体地块。

（五）增加住房用地有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

严格规范土地出让收入分期缴纳行为。土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

依法加大闲置土地清理处置力度。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。

（六）加快普通商品住房供应。各地各有关部门要切实加强服务，提高办事效率，在依法的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度。要加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。

三、进一步加强监督管理，促进房地产市场平稳健康发展

（七）加强商品住房预销售管理。建立商品住房预售许可绿色通道，支持符合条件的商品住房项目加快上市公开销售。严格按照各地确定的商品住房项目预售许可最低规模办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内，按申报价格和《浙江省商品房销售明码标价管理规定》（浙价检〔2007〕321号）实行明码标价并一次性公开销售。商品房预售方案中主要内容需要变更的，应当报房地产主管部门备案并公示，如涉及提高销售价格的，还应当报价格主管部门备案并公示，未经备案公示的，不得随机提高销售价格。各级价格主管部门要加强商品住房销售明码标价监管，并组织开展商品住房销售明码标价专项整治活动。鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。

购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更。商品房实行代理销售的，应当委托经房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息。房地产开发企业不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

（八）加快全省统一的房地产信息平台和信用制度建设。进一步完善房地产市场信息披露制度，加快个人住房信息系统建设。加强房地产价格统计调查，统计系统要定期发布全省及各设区市城区房地产价格指数。各地房地产主管部门要会同金融管理部门建立健全商品房预售资金监管机制，会同国土资源、税务、工商、价格等部门建立房地产市场信用管理制度。

（九）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

（十）开展房地产市场的清理和检查。各地要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为；对所有在建商品住房项目进行一次调查摸底，全面掌握市场后续供应情况。全面清理已取得预售许可的商品住房项目，准确掌握已预售、正在预售和尚未预售的商品住房数量情况，对已取得预售许可尚未公开销售的，要责成限期公开销售。各设区市要在5月底前将检查和清理情况向社会公开，并报省政府备案。省政府在6月底前组织一次专项检查，督促各地纠正和处理违法违规情况。各地各有关部门特别是价格、工商与房地产主管部门要加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关人员的责任。

四、大力发展公共租赁住房，全面完成各项保障性政策性住房建设任务

（十一）加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是由政府主导投资建设和管理运行，或由政府提供政策支持、社会机构投资建设和管理，保障城市居民家庭阶段性居住需要为重点，以相对较低且稳定的价格租赁给新就业大学毕业生、外来创业和务工人员以及其他不符合保障性住房供应条件又买不起普通商品住房的城市中低收入住房困难家庭的政策性租赁住房。

各地要根据当地经济发展水平、市场小户型租赁住房供求情况、租金水平和中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求等因素，明确今后三年政府主导建设公共租赁住房的目标任务和数量，并纳入城市住房保障以及解决其他住房困难家庭居住问题规划和实施计划。房价较高、住房供应紧张的城市，要大幅度增加公共租赁住房建设供应规模。

（十二）多渠道筹集公共租赁住房。各地要通过新建、改建、收购等方式多渠道筹集公共租赁住房房源。公共租赁住房可以结合城市危旧房和“城中村”改造统筹安排建设，也可以在商品住房和经济适用住房项目中配套建设。外来务工人员集中的开发区和工业园区可以集中建设公共租赁住房。新建公共租赁住房套型建筑面积以60平方米以下为主。

（十三）加强公共租赁住房建设的要素保障。政府主导的公共租赁住房建设用地以行政划拨方式供应，并纳入土地供应计划。要多渠道筹集公共租赁住房建设资金，省级财政对欠发达地区将以适当方式给予支持。各地要严格落实廉租住房资金筹措规定，廉租住房保障资金充裕的城市可以将其统筹调配用于公共租赁住房建设。金融机构要加大对公共租赁住房建设项目的信贷支持力度。

（十四）研究制定公共租赁住房管理办法。各地要结合建设和管理成本、市场租金水平等因素，根据不同供应对象合理确定公共租赁住房租金标准，并实行动态管理。要加快研究制订全省公共租赁住房建设管理指导意见，各地要尽早出台具体管理办法和相关配套政策，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度。

（十五）全面完成保障性安居工程建设任务。各地要按照《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》（浙政发〔2010〕1号）和住房保障目标责任制要求，全面落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠政策，加快推进保障性安居工程实施，相关建设项目原则上必须在7月底前开工。各地要对2007年以来开工建设的保障性住房竣工情况进行一次全面调查清理，各设区市在5月底前将调查清理情况向社会公开，并报省政府备案。

五、加强组织领导，切实履行稳定房价和住房保障职责

（十六）强化工作职责。各地要切实把思想行动统一到中央和省委、省政府决策部署上来，加强组织领导，坚决落实稳定房价和住房保障城市政府抓落实的工作责任制。各有关部门要认真履行职责，进一步采取切实有效的措施，加强分工协作和督查指导，形成工作合力，遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

（十七）研究落实措施。各地要结合实际，抓紧研究出台遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设的具体政策措施，坚决清理调整和停止执行与当前中央调控方针政策不相符的地方有关土地、规划、信贷、财政、税收及户籍等政策，确保各项政策的有效落实。

（十八）加强宣传引导。各级新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

房价信息网 篇2

房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业之一,对我国社会经济发展作用巨大。近年来,随着我国经济的持续发展,房地产市场上供需失衡日益显现。由于经济增长对房地产业的依赖程度较高,若房地产业出现较大起伏,可能会导致相关产业甚至整个国民经济出现较大的波动。

房价问题不仅关系国计民生,而且涉及社会和谐发展,因此房价历来是社会各界和学者们关注的焦点。史永东、陈日清(2006)分析了房地产市场中羊群行为的形成机制、羊群行为如何导致房地产泡沫生成、以及经济状况恶化时泡沫破裂后居民破产的可能性[1];牟玲玲、李佩等(2010)在信息不对称条件下分析了市场各主体的相互作用关系,并求出博弈模型的序贯均衡解[2];杨玉静、樊新安(2009)从心理契约角度引入进化博弈模型,建立了购销行为的复制动态方程[3]。

但以上的一些研究多建立在完全信息的基础之上,且以分析单一价格下双博弈方的博弈为主,并未涉及双房价三方动态博弈。实际上房地产市场为典型的信息不对称市场,通常房地产商比购房者拥有更多的房市房价信息。本文从完全但不完美信息角度出发,构建了高低双房价下包括政府、房地产商、购房者三方在内的动态博弈扩展形,给出了纯策略和混合策略两个算例的完美贝叶斯均衡解,并结合扩展形运用贝叶斯法则和逆向归纳法分析了三方的收益情况和策略选择。

2基本假设

①设在某一时期T内,某房地产市场购销博弈由政府(G)、房地产商(D)和购房者(F)三个风险中立的博弈方构成,博弈中不存在讨价还价,且无退还保证。在第T期内,三方均不清楚房地产市场(M)的真实经济状态,但在第T期之前的经济状态分布是三方的理性的共同知识(Common Knowledge of Rationality,CKR)。

②G在此博弈中占据主导地位,其出台的诸如鼓励或抑制等相关政策对M有直接影响,并对各类D有同等约束力,因此不考虑D之间的竞争。同时抽象掉各类房屋质的差异性,即假定所有同一价格下的房子都是同质的,高价和低价是D的营销策略,也是F判断M运行前景好坏和购买与否的依据。

③由于信息传递不畅或保密等因素的影响,后行动的F自身能力所限,对先做出行动的D不够了解,但清楚各方的收益,即F具有完全但不完美信息(complete but imperfect infor-mation)。因不存在讨价还价,故处在多节点信息集(multiple-node information set)上的他只能根据D发出的“高价”或“低价”的信号,判定M运行前景的好坏,决定购买与否。

④这里M运行前景的好坏实际上是三方的一种心理预期,带有一定的投机色彩,这对三方策略的选择也十分重要。作为CKR的第T期之前的M运行状况,会使D在第T期调整定价策略,也会影响F的购房选择,G当然也会针对第T期之前的博弈结果出台相关调整政策。以下为分析之便,称“市场前景看好的房子”为“好房子”(Peach),“市场前景不好的房子”为“差房子”(Lemon)。

3模型构建

根据以上假定,构建如下模型。

①在第T期开始时,G根据第T期之前的M运行情况,在本期出台鼓励(R)或抑制(S)房价的政策。在两种不同的政策下,其所获净收益分别以U1、U2表示,有U1>U2>0。

②接着,D在看到G出台R或S后,判定本期M运行前景的好(g)或坏(b),制定高价(k)或低价(l)的营销策略。D的收益以净收入表示,即收益减去成本。

A:若G出台政策R,则D判定M运行前景是g或b的条件概率分别为α和1-α,即P(g)=P(g|R)=α,P(b)=P(b|R)=1-α,并以一定的条件概率分布制定出k或l,且有

P(k|g)=β,P(l|g)=1-β,P(k|b)=γ,P(l|b)=1-γ

再假定D在判定M运行前景为坏的情况下,为使房子以“高价”出手,需要花费一定的成本C(C>0)进行伪装或加大宣传,以便吸引或者迷惑F。假定D在判定M运行前景无论好或坏的情况下,均制定“高价”为Pk,“低价”为Pl,且有Pk>Pt>0。

B:为分析方便,这里假定:若G出台政策S,则D判定M运行前景一定为“坏”,即p(g|S)=0,p(b|S)=1,这种情况下,理性的D会选择“不卖”。而对于F来讲,G出台政策S,在D选择“不卖”的信号下,他同样也会判定M运行前景为“坏”,基于房子作为消费品和保值品的双重考虑,他会选择“不买”(即使想买,D也不会卖,并且“购买”并非理性的选择)。即G出台政策S后,D选择“不卖”,F选择“不买”,博弈结束,此时三方的收益为(U2,0,0)。由于没有交易成功,为此G需支付一定的成本救市,并在下一时期对政策做相应的调整。

③F在D行动后,根据D发出的Pk、Pl的信号,对M运行前景的好坏进行判断,即对房子或为Peach或为Lemon进行判断,并以相等概率作出“购买”(FY)或“不买”(FN)的选择,即他选择FY或FN的概率都是0.5。F的收益以消费者剩余表示,即价值减去价格。对他而言,判定房子为Peach或Lemon的价值分别为V和W,显然V>W>0。为简化分析,进一步假设如下不等式成立:

V-Pk>W-Pt>0>W-Pk.

这意味着用Pk买到Peach比用Pl买到Lemon要合算,而用Pl买到Lemon还不至于亏本,但若用Pk买到Lemon则是要吃亏的。对于F来说,确实有可能存在一种理想的情况,即用Pl买到Peach,这时他的收益比用Pk买到Peach的收益更大,即V-Pl>V-Pk。这种小概率的事件当然只是理想的情况,这里不妨设出现这种情况只是偶然的好运气,即在正常情况下,是以Pk买到Peach或者Pl买到Lemon。

根据以上分析,建立该双房价三方动态博弈模型的扩展形如下:

关于图1的说明:模型的扩展形中,每一个节点上最后一行的三个数字分别表示G、D、F三者的收益情况,实箭线表示各方行动的先后顺序,虚线表示F处在多节点信息集,置于方框之中的M表示一个中转状态,即M虽不参与决策但对三方的判断和选择都有影响。G和D先后行动,F在看到D发出的的Pk、Pl信号后,就房子为Peach或Lemon进行判断,由此对应了不同前景的四个节点之选择,构成了“多节点信息集”,这种“多节点信息集”也说明F所掌握的信息是不完美的。

4模型分析

4.1 理论分析

根据纳什均衡的存在性定理可知,对应完全但不完美信息博弈的纳什均衡是完美贝叶斯均衡(Perfect Bayesian Equilibrium,PBE),一个纯策略或混合策略PBE都应该满足以下四个条件[4,5,6,7] :

①各博弈方对于达到的信息集上的每个节点都有一个可能性的“判断”(Belief),该“判断”即博弈达到该信息集中各个节点可能性的概率分布,对于单节点信息集判断其达到概率为1;

②给定各博弈方的“判断”,每个博弈方的策略在所有信息集h开始的后续博弈上都是最优的,或者说所有博弈方都是“序贯理性”(sequentially rational)的;

③在均衡路径(equilibrium path)上的信息集处,“判断”是由贝叶斯法则和各博弈方的策略决定的;

④在非均衡路径(off-equilibrium path)上的信息集处,“判断”是由贝叶斯法则和各博弈方在此处可能有的均衡策略决定的。

从图1反映的双房价三方动态博弈模型一般情况来看,由于D在判定M运行前景好、坏两种情况下都有选Pk、Pl两种可能性,因此F并不能简单地根据价格的高低判断出Peach 或者Lemon。也就是说F要作出“判断”必须根据对方的策略(取决于收益和己方策略等)、前T期的经验(平均来说,市场上Peach和Lemon所占的比例)以及利用贝叶斯法则。

经分析不难发现,若C→0,即D在判定M运行前景“坏”时几乎不需要花费多少的代价,就能以Lemon冒充Peach而不被F发现,则所有的D都会选择要Pk,因为选择Pk是相对于Pl的严格上策(或称条件占优策略,conditional dominance)。因此要想使制定的房价透露出(至少部分)Peach 或Lemon方面的信息,就必须假设C≠0,这也意味着F应当具有一定的鉴别力,并不是很容易上当受骗的。

设P(g|k),P(b|k),P(g|l),P(b|l)分别表示F判断D“以Pk卖出Peach ”、“以Pk卖出Lemon”、“以Pl卖出Peach”、“以Pl卖出Lemon”四种情况下的条件概率,那么根据贝叶斯法则有:

undefined

undefined

undefined(式1-4)

4.2 算例一:纯策略

先来分析一种理想的情况,即令

undefined

将其带入式1-1～1-4,可以得到

P(g|k)=1,P(b|k)=0,P(g|l)=0,P(b|l)=1。

那么C>Pk-Pl当时,该双房价三方动态博弈模型的纯策略PBE的策略组合有两个,即{R,(Peach)高价,(Peach)购买}和{R,(Lemon)低价,(Lemon)购买},收益分别为(U1,(Peach)Pk,(Peach)V-Pk)和(U1,(Lemon)Pl,(Lemon)W-Pl)。三方相应的判断如下:

①在第T期内,M出台政策R,即鼓励房市发展;

② D看到政策R后,在判定M前景为好的情况下对Peach定为Pk,在判定M前景为坏的情况下对Lemon定为;

③ F在判定房子为Peach时选择接受Pk买下Peach,在判定房子为Lemon时选择接受Pl买下Lemon。F的判断是P(g|k)=1,P(b|k)=0,P(g|l)=0,P(b|l)=1。其中的四个条件概率依次对应F判断D“以Pk卖出Peach ”、“以Pk卖出Lemon”、“以Pl卖出Peach”、“以Pl卖出Lemon”四种情况。

下面,用逆向归纳法(Backward Induction)来论证上述策略组合{R,(Peach)高价,(Peach)购买}、{R,(Lemon)低价,(Lemon)购买}和判断确实构成纯策略PBE。

根据逆向归纳法,先分析F的选择。对于F来说,给定自己的上述判断,若D定价Pk,那么F选择购买(FY)和不买(FN)的期望分收益别是:

EkFY=P(g|k)(V-Pk)+P(b|k)(W-Pk)=V-Pk>0,EkFN=0.

若D定价Pl,那么F选择购买(FY)和不买(FN)的期望收益分别是:

ElFY=P(g|l)(V-Pl)+P(b|l)(W-Pl)=W-Pl>0,ElFN=0.

两种情况下F选择FN的期望收益都是0,所以对F来说,FY是相对于FN的条件占优策略。

再来分析一下D的选择。给定D的判断和策略,当M前景好时,对Peach定Pk是上策,因为Pk>Pl,当然选择要Pk;当M前景坏时,由于Pl>0>Pk-C,所以对Lemon定Pl才是合理的。因此,D在判定M前景好的情况下选择对Peach定Pk、前景坏时选择对Lemon定Pl确实是他唯一的符合序贯理性的策略。

再看G的选择,出台政策R的收益为EU1R=U1P(g)+U1P(b)=U1。若出台政策S,市场上交易不宜成功,其收益EU2S=U2。而U1>U2>0,显然EU1R>EU2S,此时S是相对于R的条件劣策略(conditionally dominated),故理性的G会选择出台政策R而非S。

接着回头分析F的判断,当G出台政策R时,D会在M前景好的情况下选择对Peach定Pk而在前景坏时选择对Lemon定Pl,这与F的判断一致,即F的判断是合乎理性的。

这样上述策略组合{R,(Peach)高价,(Peach)购买}、{R,(Lemon)低价,(Lemon)购买}和判断就通过了PBE的Ⅰ～Ⅳ四个要求的检验,因此两个策略组合都构成纯策略PBE,当然策略组合{R,(Peach)高价,(Peach)购买}也严格占优于策略组合{R,(Lemon)低价,(Lemon)购买},即理想的情形下{R,(Peach)高价,(Peach)购买}会比{R,(Lemon)低价,(Lemon)购买}更有效率。

不幸的是,上述理想的市场均衡在实际中并不是非常普遍,因为在其他条件下,尤其是当C的水平比较不利的情况下,常常会导致较差的市场均衡的出现。上述一种极端的情况是,当C=0时,即在M前景为坏的情况下,D会选择以Lemon冒充Peach而完全不需要成本。在这种情况下,所有理性的D都会选择以Pk出售房子,此时的Pk和Pl已经完全不能透露出Peach和Lemon的任何信息,而此时若再加上EkFy=P(g|k)(V-Pk)+P(b|k)(W-Pk)<0,即F选择FY的期望收益为负,则F的必然选择是FN。这时D的房子就会卖不出去,这样市场上的交易就不会成功,高房价的D最后会选择退出市场,即使是Peach也不会有人去买。这种情况就非常类似于“柠檬原理”(Lemon Principle),即在不完美信息的情况下,Lemon会赶走Peach,最终Lemon将占据整个市场,使市场丧失效率甚至处于“瘫痪”。

4.3 算例二:混合策略

再分析混合策略的情形,假设D在判定M前景好坏的情况下,以一定的概率分布制定Pk和Pl的混合策略,其概率分布如下:

将其带入式1-1～1-4,可以得到undefined。

接着再令V-Pl>V-Pk>W-Pl>W-Pk≥0(这里W-Pk≥0表示若F以Pk买到Lemon收益几乎为零)和0

①G出台政策R,即鼓励房市发展;

②D看到G出台政策R后,以下表中的概率分布选择定价策略:

③F根据D的定价信息,判定在M为好的情况下对Peach以Pk购买,在M为坏的情况下对Lemon以Pl购买。F的判断是undefined。其中的四个条件概率依次对应F判断D“以Pk卖出Peach ”、“以Pk卖出Lemon”、“以Pl卖出Peach”、“以Pl卖出Lemon”四种情况。

同理运用逆向归纳法不难证明:该混合策略组合和判断也构成PBE。但对于混合策略的情形,限制条件比较严格,毕竟PBE本身对各博弈方的理性就有很高的要求。D和F对于彼此的收益情况是很敏感的,这种敏感效应进而会影响G出台的政策。

以上只给出了两个简单的算例,若改变相关的参数和概率分布,各方的收益情况和策略选择、博弈的结果与均衡都会发生改变。总之,D给出的定价信息对于F判断房子为Peach或Lemon具有重大影响,从而影响其购买与否。

5结论与建议

综上所述,得出以下结论:

第一,由于不完美信息的影响,房地产商给出的定价信息,是购房者判定市场前景好坏及购买与否的重要依据。若房地产商判定市场前景为好或坏时,再以一定的概率分布制定高价和低价,则会增加购房者判断市场前景好坏及辨别Peach和Lemon的难度。

第二,供需双方对于彼此的收益的情况比较敏感,这种敏感效应进而会影响政府出台的政策,因此政府掌握出台政策的力度非常关键。

由此,也给出一些建议:

第一,为尽量减少购房的不理性因素和不完美信息的影响,购房者应当多方面搜集信息,提高鉴别能力,理性地投资以降低风险。

第二,房地产商一方面要对政府出台的相关政策有一个比较准确全面的判断,另一方面应当合理投资和制定房价,房价应当理性的回归,尽量减少泡沫的产生。

第三,政府是调控房价和维持房市健康稳定发展的关键。调控房价、抑制泡沫,换个角度说就是调控供需,如何抑制高房价就是如何使供需达到平衡,这也无非就是增加供给和减少需求,例如改革土地招标制度[8] 、增加廉租房和小户型商品房等的供应、完善金融信贷制度和机制、降低通货膨胀率等等,但实际操作远远没有这么简单。政府出台的政策一方面需要严格执行,另一方面也要加强监管、完善法制,并及时的反馈和调整,从而减少泡沫使房地产市场更加健康平稳地发展。

参考文献

[1]史永东,陈日清.信息不对称、羊群行为与房地产市场中的居民破产[J].财经问题研究,2006,(12):39—46.

[2]牟玲玲,李佩,陈立文.信息不对称条件下房地产市场博弈序贯均衡分析[J].系统工程,2010,(9):76—80.

[3]杨玉静,樊新安.基于心理契约的房地产购销进化博弈行为分析[J].价值工程,2007,(7):100—102.

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[5]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海:上海三联书店,上海人民出版社,2004,11.

[6]赫伯特.金迪斯(Herbert Gintis)著,董志强译.理性的边界:博弈论与各门行为科学的统一[M].上海:格致出版社,上海三联书店,上海人民出版社,2011,4.

[7]乔尔.沃森(Joel Watson)著,费方域,赖丹馨等译.策略:博弈论导论[M].上海:上海人民出版社,上海三联书店,2011,5.

限房价竞地价 有助抑制房价 篇3

其实，限房价竞地价的土地出让方式并不是一件新鲜事物，北京在2011年5月推出的房山区长阳镇起步区地块就采取了这种竞拍方式，地块内所有居住用途面积均需建成中小套型商品房，房屋销售均价现定在12500元/平方米。当时，区域销售均价在14000～15000元/平方米，该地块最终由中铁建以14.6亿元获得，平均楼板价为6095元/平方米，并規定房屋购买者两年内不得出让。

虽然此种出让方式并不是新出来的，但却受到业内广泛关注，其主要原因在于之前的限房价竞地价地块数量较少，对市场影响力有限，而今年北京提出要对300多公顷的住宅用地试行这一出让方式，供应量占到商品房总量的45%，规模非常大。而且，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春亦曾公开表态，探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式，国土部将总结完善地方经验，并出台规范性文件。

从两会看房价 篇4

万科掌门人王石从去年下半年开始不止一次说，一线城市楼市存在泡沫，房价上涨速度令人惊讶；SOHO中国主席潘石屹甚至说，得了“癌症”的楼市已接近最后的疯狂。

统计局只是发了条“2009年房价上涨1.5%”，却引来了接踵而来的质疑、反驳，甚至有人不惜彻夜写下各种报告来证明房价不仅仅涨了这么一点点；“两会”召开前夕，各大网站设立了“我为两会建言”栏目，“建言”中人们对于“高房价”的哀怨随处可见。

将打压高房价寄托于“两会”，人们从未如此期待，“两会”能不能给广大住房者一个“交代”？

不断攀升的房价打碎了众多“蜗居者”的梦，越来越多的购房者把期待留给了“两会”。而众多房地产业内人士也普遍认为，此次“两会”将成为虎年楼市走向的关键，甚至将成为楼市涨跌的分水岭。然而，期待之多，房价，真能借“两会”退烧吗？

楼市为何成为“众矢之的”

“医疗、房价、教育、民生、反腐”等，在各大网站发布的关于2010年“两会”网民关注榜中，房价都毫无悬念地排在第一位。

就在“两会”召开前夕，本报联合搜房网在购房者中发布了《购房者看两会：我最关心的房地产问题》大征集活动，两日内竟引来了2000多名网友的回复。人们普遍认为目前房价过高，希望政府关注工薪阶层住房，打击开发商囤地捂盘。

而最终的数据统计，购房者最关心的房地产十大问题分别是：房价过高、工薪阶层住房难、房地产开发商囤地捂盘、“80后”住房、房产投机、闲置房征税、首套房贷优惠、住房保障、二手房市场规范、首次置业政策保障。

一位购房者表示，“一个月的工资买不起半平方米的房子，我哪年才能有自己的家呀。房价太高了，让普通老百姓难以承受。国家应该抑制房价的上涨，让普通老百姓有房住，让新来城市打拼的大学生有个立足地。希望国家能抑制房价”。

这并不是个别，类似的心声在目前已经随处可见。

地王频现、房价攀升，楼市就在地价、股价对赌的怪圈中不断推涨房价。

一个简单的例子，2009年年初北京东四环的金都心语精装修小户型才卖到8800元/平方米，到2009年12月该项目二手房的市场参考价格已经变成1.769万元/平方米；北四环的远洋·万和城2009年年初才卖到2万元/平方米，年末却已经卖到3.8万元/平方米。

而据去年美联物业一份调查显示，仅在2009年11月份北京楼市平均租售比再创纪录，就首次突破1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。而当时，业内人士告诉记者，这一比例在2008年基本在1：400左右，一年涨了25%，国际惯例是不应超过1：300。

除了租售比，房地产泡沫化的另一个指标是房价收入比。而据美联物业仅按照2009年前三季度数据推断，北京城镇居民人均年收入为26720元，双职工家庭年收入为53440元。目前北京100平方米左右的普通二手房售价普遍超过200万元，按首付50万元、贷款150万元计，20年本息合计211万元，共计261万元，一个家庭不吃不喝需要攒49年才够。

高房价不仅仅是在北京，据中国指数研究院《2009年房地产运行报告》显示，从全国整体来看，2009年，商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速均创历史新高；2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平；而与去年1月相比，深圳、北京、厦门、南昌等9个城市住宅成交均价涨幅超过30%。

半数呼声剑指高房价

正因为人们对于抑制高房价的呼声与日高涨，如何解决高房价、安置百姓住房问题越来越考验政府调控。而社会专家与人大代表们也开始不断建言献策。今年的“两会”，频频发出的关于“如何调控房价”、“治理房地产乱象”等提案更是成为一大特殊现象。

据最新统计，全国政协十一届三次会议已收到委员提案428件，立案345件。而关于房地产的提案占据了半壁江山，多数提案直指高房价。其中，关于保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。

全国人大代表、宁夏回族自治区石嘴山市市长张作理昨日就向“两会”建议：遏制房地产价格虚高需要“两轮驱动”，首先应通过政府行为满足群众基本住房需求是第一位的，在此基础上，可利用市场杠杆搞活房地产市场，使土地这一国有资产实现增值。

全国人大代表、经济学家张兆安认为，住房是特殊商品，具有商品和社会的双重属性。住房的社会属性不能用市场办法解决，而要用保障方法解决。他说，当前的住房需求呈现“橄榄形”，最高端的高收入者是纯粹市场化方式解决，最低端的低收入人群是用保障性住房的方式解决。至于中间的“夹心层”，他们很多是进入城市的白领、务工人员以及有刚性需求的婚龄年轻人，就要用“保障＋市场”的方式解决。“夹心层里面也有层次区分，收入高的、创业成功的人士，自然而然就会到橄榄形的上端，通过纯粹市场方式解决住房问题。”

因此，张兆安建议，为了满足年轻人的住房需求，当前不仅要大力建设经济适用房，还要建立层次丰富的房屋租赁市场。“廉租房是最低的托底型租赁房，此外还要有单位租赁房、公共租赁房、人才公寓、青年公寓等，满足不同层次年轻人的住房需求。”

对于去年上半年以来，我国房地产价格大幅上涨，过高的房价对公众其他消费产生了挤出效应，全国政协委员郑惠强则提出，为了解决廉租房和经济适用房之间的“夹心层”住房困难，各地政府应借鉴新加坡、中国香港等地的经验，大力建设公共租赁房。他认为，加快公共租赁房体系建设，一方面可以满足部分购房者的刚性需求，平抑房价过快上涨的局面；另一方面，通过“以租代买”的方式，使更多家庭从买房这一巨大负担中解脱出来，提高即期消费水平和远期消费能力。

房地产投资专家贾卧龙认为，从某种程度上说，关于虎年楼市走势的探讨只有等宏观政策明朗了才真正有意义，不论春节期间市场是多么的萧条，也不论各方给出怎样的预测和判断，都要看中央会继续出台怎样的政策。虽然之前的宏观调控政策已经对房地产市场的交易量产生了影响，但从目前全国的市场反应情况看房价并没有出现大的波动。因此，3月份的“两会”无疑将成为未来楼市走向的关键，虎年的房地产市场能否延续牛市，关键要听听政策的说法。

楼市长远规划意义大于调房价

事实上，针对部分城市房价上涨过快等问题，政府同样非常关注。在昨日召开的十一届全国人大三次会议新闻发布会上，两会全国人大外事委员会主任委员、十一届全国人大三次会议发言人李肇星也表示，部分城市房价上涨过快，政府已高度重视。

从“国十一条”到“京版十一条”，频频出台的楼市新政成为2010年伊始楼市最大的热点。然而，对于此次新政，房地产业内人士却认为对楼市作用并不大。

“不要迷恋京十一条，靠它平抑房价只是个传说”，这是时下房地产界对楼市新政的一个“玩笑式”概括。但这也正因此反映了，在“两会”前夕，房地产调控最后一只靴子落地之后，业界只能把更多期待留给“两会”。

万科副总裁毛大庆认为，市场会不会出现调整，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期会不会让他们做出降价促销的选择。

他认为，全国“两会”召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于三四月的楼市走向。尤其是3月份，市场震荡大的话，相关政策就不会出台，但相反震荡不大的话，相信依然会有相关政策出台。

但记者了解到，目前北京楼市依旧处于供不应求状态。北京房地产交易管理网数据显示，3月份，北京存量房首次跌下9万套。

“目前市场走势还不明朗，而北京商品房存量更是跌到了历史最低点，按照一般商品房供应的规律，土地交易形成商品房供应需要一年以上的时间，而2009年初恰好是土地市场最冷淡的时间。这会使得北京商品房市场的供应量很难短期出现根本性的改变，”北京中原地产三级市场研究部张大伟认为。

他表示，对于开发商来说，如此低的存量下，很少会有开发商愿意明显降价来销售。而二手房大部分是比照商品房定价，商品房价格的坚挺也会传导到二手房及土地市场。

而据亚豪机构对3月开盘项目调查显示，在有价格记录的项目中，3月整体开盘均价为21330元/平方米，这一价格与2月整体开盘均价相比，上涨幅度达13.3%。

一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，“即便房价受政策、'两会'影响有阶段性回调，受目前楼市供求紧张影响，房价上涨脚步依旧难以阻止”。

中经联盟秘书长陈云峰表示，作为开发商，高房价确实是个问题，但如何有效地改变高房价是个技术性难题。政协委员们提出的很多民生问题还是很有建设性意义的。

陈云峰认为，结构性、规划性、长远性地解决房地产存在的问题意义更大于立刻调房价。而目前土地制度的改进就可以体现政府调控的效果。

两会观点

房产商利润率太高

全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志：根据国土资源部城市地价监测信息测算，2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元，利润率达到30%。

重构土地税制 推进费改税

全国政协委员、山东经济学院房地产研究所名誉所长郭松海：建议在房地产保有环节开征统一的物业税。物业税具体环节应包括：一是将现行土地保有环节的城镇土地使用税、房产税、土地出让金等不动产税费合并征收；二是征收范围包括城镇和农村；三是税率可以由国家统一立法，规定幅度税率，各地根据自己的经济情况选择具体的适用比例税率；四是以物业估定价值为计税依据。

杜绝廉租房出售

全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基：廉租房建设，的确需要投入大量资金。但是目前，某些地区为解决资金问题，把廉租房进行出售，这实际上改变了廉租房的性质。拿廉租房去卖，是利用了种种廉租房政策的优惠措施，性质上成为房地产开发，名义上是解决了建设资金问题，可实际上真正需要廉租房的中低收入人群并不会因此获益。因此他建议，一定要杜绝廉租房的出售。

发展公租房解决夹心层心病

全国政协委员郑惠强：发展公共租赁房，首先有利于国民经济持续、平稳、健康发展。郑惠强说，去年上半年以来，我国房地产价格大幅上涨，过高的房价对公众其他消费产生了挤出效应。加快公共租赁房体系建设，一方面可以满足部分购房者的刚性需求，平抑房价过快上涨的局面；另一方面，通过“以租代买”的方式，使更多家庭从买房这一巨大负担中解脱出来，提高即期消费水平和远期消费能力。

发展中小城市可有效控制房价

全国政协委员、中国城建控股集团总裁于炼：城市规模与人居生活环境值得关注，发展中小城市、合理控制城市规模是抑制大城市房价过快上涨的有效措施。城市发展不均衡是导致部分城市房地产泡沫的重要原因，应当从财政政策、产业政策、人口政策以及城市规划等多方面鼓励发展中小城市，实行差异化政策。

我国局部城市存在房地产泡沫，而非全局性的泡沫，刚刚出台的房地产调控政策对大城市房地产调控是正确的，但对中小城市房地产市场发展、农村城市化进程却有不利影响。建议房地产政策不应当一刀切，应当区别对待。

优先对豪华别墅征物业税

全国政协委员、财政部科研所所长贾康：有关部门应抓紧研究制定在我国开征物业税的方案，建议将税的名称在方案中规范地表述为“房地产税”。建议有关方面积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议，在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通，通报“空转”试点地区的有关情况，增进各方对此项重要改革的理解与认同。

对于一般性消费住房，物业税开征初期不应该考虑征收。实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征。但是，管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。而对于对一定面积以下的“居民第一套自用住房”实行永不实征，是可以考虑的。

房地产泡沫造成金融系统性风险

国家房价调控政策 篇5

此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨„

中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。

中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。为了拉动经济，提高内需。

1998年7月3日，国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到

6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

根据中国社科院蓝皮书报告，从1998年到2003年，全国商品住房每平方米的价格仅增加343元，比较符合家庭承受能力。

政策失灵 房价凶猛

从2003年开始，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。

在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨

14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。

回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。

2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。

2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。

在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

分税惹的祸？

中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”

中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约

束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。

实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。

在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。东边日出西边雨

楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。

在上海已有多套住宅的罗先生，本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅，但因横空出世的房贷新政，让他资金和心理产生极大落差，不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示，在目前这段时间内，更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目，当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。

正如美联物业指出，当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，我国经济在2009年已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。报告预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，这将大大改善商业地产的投融资环境。

房价问题 篇6

【摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【关键词】高房价、成因、对策

近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买，有部分人能拥有几套房产。

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。

一、住房价格上涨的成因分析

近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（一）总体需求呈旺盛趋势

在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

（二）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动

近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促

进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力。在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。

（三）住房供应结构的不合理

国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

（四）资金可获得性高且成本低

这些年来，我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。我国自从1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上的最低位，对房地产业来说，过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。

（五）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。

地价和房价相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨

（六）建筑开发成本上涨

就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。

（七）住房周边硬件条件的完善

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

（八）外资的大举进入

在一个逐步开放的市场中，房地产价格和一国币值关系密切。从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。

虽说外资入房地产所占比例不大，只有20%左右，却使我国金融调控政策失灵,使得炒房者底气变得更足，从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。

二、缓减房价上涨的对策和建议

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议：

（一）加强住房需求的管理

为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。

（二）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。

（三）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。

（四）强化资金监控力度，合理引导资金流向

政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。

（五）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易资

料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（六）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

（七）建立和健全房地产信息发布制度

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

今日房价与25年前房价之比较 篇7

一、房价与收入的情况

下图是1987年到2012年间, 房价与城镇居民可支配收入比较趋势。另外1987~1995年城镇居民可支配收入采用的是城镇居民可用于生活费的收入, 因这9年的公报没有城镇居民可支配收入的数据, 但却有城镇居民可用于生活费的收入数据。1996年的公报对这两项均作了公布, 从公布的数据看, 生活费的收入要略低于可支配收入。 (见图1)

从该图能清楚地看出房价和城镇居民收入均呈上涨态势, 只不过是城镇居民收入涨幅要高于房价上涨水平, 且差距呈不断扩大态势。1987年城镇居民平均每人可用于生活费的收入为916元, 与房价之比为2.25;而2012年人均可支配收入为24565元, 与房价之比为4.24。可以这样认为, 从全国平均水平看, 现在的收入用于购房的支付能力要强于1987年。

二、房价与城镇化的情况

房地产与城镇化的依存关系, 很多专家作了详尽论述, 笔者没有更多高见, 不在此赘述。仅就1987年以来我国城镇化率水平与房价水平进行比较 (见图2) 。需要说明的是, 在城镇化率统计上, 国家统计局作了两次较大调整, 分别是2000年和2010年, 这两年的国民经济和社会发展统计公报均未公布城镇化率, 这是因为这两年国家进行了全国人口普查。城镇化率按人口普查的结果, 应是非常接近真实情况了。

这张对比图的走势, 清楚地印证了随着城镇化率的提高, 房价相应攀升的态势。根据国际上的经验, 一般认为一国的城镇化率在达到80%以后将会停滞不前, 考虑到我国的国情, 笔者认为, 我国的城镇化率在达到70%后或将处于徘徊停滞阶段。因此, 笔者在画趋势线时, 后推到2020年, 那时的城镇化率可能达到70%的水平, 而全国平均房价相应地接近1万元/平方米。

三、物价与房价的关系

在影响房价的诸多因素中, 城乡居民消费价格与房价的比较是最直观、最具可比性的。1987~1989三年的城乡居民消费价格数据年度公报未提供, 采用的是公报发布的物价总水平较上年增长的数据。从图中可以看出, 1987~1999年, 我国的物价水平和房价水平波动较大, 1999年以后, 波动幅度趋于缓和, 这也表明国家对物价与房价的调控取得明显成效。另外, 房价与物价的变动基本同向。 (见图3)

从该图趋势线看, 房价涨幅与物价涨幅之间的差距有呈温和扩大态势, 且房价涨幅趋势线在物价涨幅趋势线之上, 说明房价涨幅要高于物价涨幅。这也印证了房地产具有保值、增值功能。这或许是资金钟情于房地产的缘故。 (见图4)

四、房价与货币供应量的情况

按国际货币基金组织的划分口径可以把货币供给划分为M0 (现钞) :是指流通于银行体系以外的现钞, 即居民手中的现钞和企业单位的备用金, 不包括商业银行的库存现金。M1 (狭义货币) :由M0加上商业银行活期存款构成。M2 (广义货币) :由M1加上准货币构成。准货币由银行的定期存款、储蓄存款、外币存款以及各种短期信用工具如银行承兑汇票、短期国库券等构成。M1代表的是目前的真实购买力, 而M2代表的是目前的真实购买力和潜在购买力的总和。

商品房房价与广义货币M2存在的单向正相关决定关系, 是由2003年的诺贝尔经济学奖获得者克莱夫·格兰杰首先发现的。我国年度统计公报从1993年开始提供M2的增长比例, 从1997年开始将M2具体数额与增幅同时发布。根据1997~2012年M2与房价等年度指标序列化 (见图5) 的比较看, 两者走势基本同向。房地产离不开资金支持, 因此, 房价的高低并不是M2的决定因素, 但M2则可直接影响房价高低。有很多观点认为, 房价作为一项资产价格, 其幕后推手就是货币的超量发行。

五、今日之房与昔日之房的比较

“不怕不识货, 就怕货比货”, 这句谚语告诉人们, 在做某项选择时, 比较是一个简单而行之有效的方法。所以, 日常生活中, 人人都爱比较, 人人都在比较。但是, 不是什么东西都可用来作比较的, 所谓“关公战秦琼”的笑话时常在日常生活中上演。以住宅为例, 2012房地产与1987年的房地产可比吗?都是住房, 性质相同, 虽比较可以, 但不可同日而语。笔者搜索到1987年在深圳发生的“中国第一拍”土地上开发的楼盘——东晓花园的一张“近照”, 虽是现在的照片, 但房子却是1988年建成的, 其建设、设计、小区布局依稀可见 (见下图左) , 为有可比性, 笔者也找了一张南昌某小区的照片, 该小区2011年全部交付使用。两张图片对比, 应可以看出些端倪。

随着时代的变迁, 房地产发展已不可同日而语。无论是房屋建造质量、设计水平、空间布局、绿化, 还是房地产开发理念、开发技术, 都发生了翻天覆地的变化。如果说20多年前建造的住宅仅是解决人们最起码的生活需要的话, 那现在的住宅建设更多的是从服务业主出发, 体现以人为本和环境友好, 并赋予住宅更多的文化内涵、精神内涵。从东晓花园现在活跃的二手房交易和出租情况看, 想必第一批购买该小区的业主已不满足基本住房需求, 而另择佳寓, 改善而居了。

所以, 你不能以现在眼光看以前的房地产价格, 认为1987年408元/平方米的全国住宅均价就很便宜;同样的, 也不能片面武断的认为某小区动辄上万元的住房价格就有泡沫。价格是价值的外在表现, 而价值内涵呢?我们总不希望住到类似二十几年前开发和建造水平的房子里去吧。

六、住房与黄金的投资比较

若将房地产作为投资品看待, 那与黄金这种投资品比较会是什么情况?笔者通过网络 (www.cngold.org/zt/lnjg.html和home.babytree.com/u/u388456771/j/1334711) 搜集到相关数据, 与房价相比, 得出了下图。从该图很容易看出, 房价的走势明显要强于黄金价格的走势。剔除中间的波动 (1999年的平均黄金价格跌至267.2美元/盎司) , 1987年黄金的平均价格是446.07美元/盎司, 而2012年的平均价格是1716美元/盎司, 是1987年的3.85倍, 与CPI累计涨幅 (3.86倍) 相同, 但却与房价的累计涨幅 (14.19倍) 相差甚远。这表明, 黄金的投资价值在这段时期内仅起到了保值的作用, 而房地产却在这段时间内大幅升值。

在对黄金价格的年度涨幅与房价的年度涨幅进行比较, 发现一个有趣的现象, 房价与金价的年度涨幅类似“翘翘板” (见“黄金价格与房价涨幅对照图”) , 黄金价格涨幅大的话, 房价的涨幅较小;而房价的涨幅大的话, 则黄金价格涨幅会小。这是偶然现象还是有规律使然, 需要专家解释。

房价信息网 篇8

如何看待一线城市房价上涨现象呢？

首先需要明确，从世界范围来看，大城市人口的流动越快，房价也越高。人口向大城市集中的趋势不变，大城市房价上涨的可能性就加大。四个一线城市各有特点，但总体上来看，土地的稀缺性是导致房价上涨的共同原因。深圳很早就没有新的土地供应了，现在最热的前海是填海造出来的。上海虽有土地供应，但是到2020年不再新增建设用地供应，意味着只能通过拆迁改造获得土地，成本将会更高。而北京外围虽有很多土地可以开发，但中心区域房价上涨会很快，而在城市中心房价带动效应下，房地产的稀缺性会日益凸显。相对来说，广州房价看似变化不大，但其实是外围土地供应拉低了整体的房价。随着一、二线城市划定边界，房地产销售加速也会让城市房地产库存减少，造成供不应求。原来供求平衡的也会转为失衡，并逐渐对周边城市房价产生带动效应。

那么，一线城市的房价上涨是不是意味着房价会普涨？对此，我们应做客观的分析。作为房价风向标的一线城市，其房价上涨具有一定的示范意义。但不可否认的是，决定房价的最主要因素是供求关系。正因为一线城市有巨大的需求，才会因供求失衡带来房价上涨。对于三四线城市来说，有些地方已经供大于求，不会存在房价暴涨的可能。这轮深圳楼市领涨的部分因素，比如创新创业大潮、股市火爆的财富效应、自贸区政策等，这些是很多城市所不具备的。

房价的变化，其最终的因素取决于供求关系。我们不能因为一线城市的房价上涨就做出中国楼市已进入又一个上升期的判断。客观分析，我国楼市经过近些年的持续发展，必然进入调整阶段。仅仅凭借一线城市的房价数据，不足以说明我国楼市的整体状况。一方面，高房价催生的高库存，还需要很长时间去消化，我们不能只看到四大一线城市的复苏，二三四线城市的房地产去化压力依然很大。一线城市的房价回暖不能带来全国范围的房价普涨。另一方面，像纽约、伦敦、香港等国际大都市的房价只要有一点波澜就会引起关注。作为中国经济最为发达的城市，北上广深的房价事实上就是国内的风向标，既是投资者眼中的楼市高地，又是开发商抢地的重点城市。从这种意义上看，一线城市的房价有很大的非理性成分。