会所项目策划书

会所项目策划书

会所项目策划书 篇1

运营计划书

—— 2018.02 ——

目 录

第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 项目概要 ………………………………市场分析 ………………………………项目定位分析 ……………………………项目实施计划 ……………………………项目设计理念 ……………………………项目财务分析 ……………………………风险分析与应对策略 ……………………

第一章 项目概要

本项目抓住休闲养生行业迅速发展的市场机会，依据项目运营人及团队对行业市场的充分了解与专业判断，结合当地的实际情况，最大限度地利用当下市场的需求、专业团队、社会关系等各方面的资源优势，致力于在全国打造一个集养生保健与休闲娱乐于一体的全新休闲品牌。

 经营主体：金富侨俱乐部有限公司（具体命名待定）

 业务范围：足疗、舞厅、茶道、简餐、商务接待、娱乐休闲、中医养生、理疗保健

 项目选址：大型商圈及高档住宅周边，以济南市开始项目启动，布局全国市场（初定）

 经营面积：约3000㎡（具体规划布局根据实际情况确定）

 投资金额：约500万元（具体投资根据实际情况）

第二章 市场分析

一．休闲娱乐行业市场机遇

随着中国经济的高速增长、人民生活质量的提高和传统健康养生产业的发扬光大，休闲娱乐成为现代人重要的生活方式，例如城市广场舞及每个社区都琳琅遍布的各种健康养生馆，休闲娱乐行业在中国异军突起。经济的高速增长，必然伴随着休闲娱乐产业的发展，这是经济发展的一条规律。据统计，全国休闲娱乐产业的年产值超过2000亿人民币。“休闲娱乐”所带动的各类生产和服务活动，日益成为经济繁荣的重要因素。据美国休闲专家杰夫瑞戈比预测，专门提供休闲服务的第三产业在今后几年将主导市场经济，休闲业在GDP中将有一半的份额。而国内外不少专家学者认为，在2015年后的约100年时间内，休闲经济将居主导地位。

随着人们工作、生活节奏的不断加快，生活水平的稳步提高，休闲理疗在短短的几年内异军突起，正成为现代人消除“亚健康”保健休闲的潮流和时尚。足疗、保健理疗、按摩推拿、刮痧等休闲养生健康理疗形式，不仅逐渐为市民大众喜闻乐见，而且成为人们放松身心、休闲娱乐、交友待客、商务洽谈的场所，也是消费经济的新的发现点、着陆点和生长点。在欧洲、日本、韩国、东南亚，休闲理疗养生正渐成为习惯，国内出现的一些企业也以“阳光操作、规范经营”的休闲保健理念给市场带来了巨大的商机和发展空间。

第三章 项目定位分析

一．项目品牌定位

根据对山东休闲娱乐行业市场状况的分析，深入了解行业市场的需求状况，本项目品牌定位为中高端市场品牌，通过硬件环境投入、高质量的专业服务、准确客源定位、品牌形象推广等方式，打造一个集中医保健理疗与舞厅休闲娱乐于一体的高端休

闲娱乐品牌。

二．项目客源定位

根据项目的高端品牌定位，结合山东当地市场状况及本项目的经营业务范围，细分和定位本项目的客源群体为：

1.保健理疗业务客源定位：企业老板、商务白领、单位退休、中老年等群体，适合于养生休闲、保健理疗、朋友接待、商务接待等活动。

2.舞厅娱乐业务客源定位：社区居民、商务白领、单位退休、中老年等群体，适合于放松身心、休闲娱乐等活动。

三．项目产品定位

1.产品组合定位

足疗是传统理疗的重要组成部分，社会上普遍认同经常进行专业的足疗，能够起到保健作用。对比推拿按摩、SPA、桑拿等理疗形式，足疗能被更广泛地接受。因此，本项目在保健理疗业务方面的产品组合定位中，依然以专业的足疗作为核心产品，配合传统推拿、泰式按摩等服务产品，适应市场需求。

同时，针对市场休闲娱乐需求，增加舞厅娱乐服务产品，让客户群感受“理疗——娱乐”的至尊享受，以高质量的硬件环境和服务获得消费群体的青睐，理疗--娱乐客源相互引流带动，引领休闲娱乐新模式。2.产品价格定位

本项目客源定位的锁定在当地中高端的客户群，高质量的硬件环境及 “专业、至尊享受”的产品的组合，在价格方面区分目标群体。因此，在产品定价方面，本项目的价格定位以市场情况分为高、中、低档的定位，即体现高端的品牌定位，又能符合大众消费能力。

四．项目SWOT分析

1.优势（Strengths) 专业理疗技法，针对中高端群体打造“理疗——娱乐”至尊享受的专业服务体验，易获得客户的青睐，打开高端客户市场；

 项目选址位于较繁华的地段，行业经营环境成熟，客源充分；  现阶段城市经济发展迅速，休闲娱乐的市场需求旺盛；  拥有良好的社会关系资源及雄厚的资金实力。2.劣势（Weaknesses) 进入市场的时机相对滞后；  运营团队正在打造；

 项目经营面积不大，较难产生更大的规模效应。3.发展机会（Opportunities)得益于社会经济的高速发展，休闲娱乐行业正处于一个飞速发展的时期。结合当地的实际情况，当地市场上暂未出现专业、高端的，集休闲理疗与舞厅娱乐与一体的俱乐部式经营品牌。以此为契机和卖点，将有利于迅速占领休闲娱乐的市场，引领休闲娱乐消费。

4.竞争威胁（Threats)济南当地市场上中低端沐足理疗的经营单位较多，大多收费较低，消费者对现有非专业理疗的认识较早，这都将给项目带来一定的竞争威胁，所以前期运营及市场启动推广是非常关键的。

总结：

经过综合的SW0T分析，山东整体经济的快速增长、对休闲娱乐业的政策相对宽松，为本项目的投资提供了良好的环境。契合休闲娱乐行业进入快速发展时期的市场机遇，准确把握市场需求，针对目前市场存在的缺陷，细分目标群体，采取差异化定位的市场经营策略，发挥项目品牌的专业技法、高质量服务、良好硬件环境的优势，满足专业、高端、综合的市场需求。

第四章 项目实施计划

一．项目组织建设

1．注册项目公司 2.公司组织架构

二．项目实施流程

为了科学规范地建设本项目，尽量避免由于项目前期因定位失误，重复施工，运营管理不善等原因，导致的投资风险。投资时按以下运作流程运行。第一步：编制《休闲娱乐会所项目筹备计划书》

第二步：依据《休闲娱乐会所项目筹备计划书》进行项目方案审定，同时进行资金规划与筹措。

第三步：确定项目运行合作单位（包括项目行业运营管理专业单位、装修设计单位和工程监理单位）。

第四步：组建项目执行团队（包括运营、财务、行政等人员），该团队与各合作单位共同组建项目筹备小组。

第五步：项目筹备小组共同拟定筹备进度日程表，各部门严格按日程表交叉作业运行。

第六步：在筹建过程中重点导入科学化、规范化运行模式，组建优秀的专业运营团队，完整财税规划方案，采用行业信息化管理系统等；同时注重工程施工质量，以及设施设备的选用。

第七步：拟定开业方案，按倒计时进行适当营销推广，同时选定项目开业后的运营管理方式。

第八步：成功开业，稳定经营。

第九步：获取强大社会资源平台与社会影响力，并且有效实现现金流积累。第十步：规范管理，打造专业运营团队，为经营发展打好坚实基础。

三．项目实施日程安排 四．项目发展规划

1.2.3.4.未来发展模式：直营连锁、招商加盟、市场整合。在济南开设品牌样板店，打造独特休闲娱乐经营模式。建立专业运营中心，以济南为中心布局山东市场。

立足山东，布局发展全国市场；打造全国休闲娱乐第一品牌。

第五章 项目设计理念

本项目的产品、价格及品牌均定位为山东当地的中高端市场，因此，在硬件投入方面，必须具备做到区别于山东当地的一些娱乐场所的环境设计，做到别出心裁、与众不同。结合当前北京、上海、广州、香港等一线城市的知名休闲娱乐场所的主流环境设计，让硬件条件成为赢得市场竞争的有利因素之一。以下参照一些知名的会所反映本项目的环境设计理念。

第六章 一．项目财务技术数据指标

二．项目投资估算 1.装饰工程费用 2.经营设施设备费用 3.开办费用与流动资金 4.会所投资估算表汇总 二．项目营业收入预测  每年净利润额为：  投资回报期为：

项目财务分析

第七章 风险分析与应对策略

一．政策风险

政策风险包括政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛，或项目本身受环保及消防等其他政策、法规的影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。 应对策略：

A.项目启动前进行充分的调查、分析和论证；

B.加强与政府有关管理部门的沟通，引用其他城市的行业发展情况，获取政府部门支持；

C.通过各种方法把项目置于法律保护之下； D.严格按行业规范标准操作实施项目。

二．资金风险

资金风险是指投资者对资金的需求估计不足，资金的安排、使用计划不周密，从而造成资金缺口，以致延长项目的建设周期，增加建设成本，最终延缓项目开业时间，丧失市场先机，延长项目投资回收期及影响各项财务指标。 应对策略：

进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，确保资金能够按计划投放。

三．建设成本控制风险

建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。 应对策略：

在项目前期策划和设计上严格把关，广泛邀请有关专业机构，严格审核各种设

计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；选任有经验之工程监理部门，有计划性地制定各项工程施工进度和材料选购，严把质量关，减少重复施工和施工误差机率；同时选择优秀之筹备经营管理团队，导入一套科学成熟的运营机制构建核心团队等。

四．市场风险

市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，经济出现大滑坡等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，收入减少，最终导致经营亏损。 应对策略：

A.抓住目前国家经济形势稳定，山东经济快速发展，人们消费能力不断提高的大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资； B.项目投入使用后，密切掌握和预测国内及山东的经济动向，提前采取适当的应对措施：

C.对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化；

D.坚持走品牌道路，将本项目产生的社会影响力投入到自身多板块的多元化发展经营路子。E.压缩运营成本。

五．竞争风险

竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加，市场供大于求，休闲娱乐项目之间削价竞争，导致会所收入减少。 应对策略：

A.充分做好市场竞争的思想准备，认识到市场竞争是不可避免的，对会所进行认真的客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行经营管理规划，同时根据市场情况的变化不断修正规划。

B.在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性，主题以新取胜；保证以核心文化内涵来打造项目，使之成为行业品牌，持续拉长项目的运营周期。

C.充分利用良好的自然环境，最大限度地走差异化发展的路子，创造独特的文化主题风格，最大限度地使该项目具有不可替代性；

六．经营管理风险

经营管理风险主要包括由于没有会所经营管理的经验，对此行业不甚了解导致其在经营管理中的局限性，企业自身管理思想落后于时代的发展，管理思想老化、僵化、管理制度的不健全，责、权、利、职责不明确等不利于经营管理的因素。 应对策略：

A.项目开业后聘请专业的职业人士参与管理；

B.导入一套健全、规范的管理运营模式，建立完善的管理体系；

C.在专业的指导和协助下进行项目人力资源体系的构建，从而确保会所工作人员的专业度；

D.注重对各级员工的培训，提升员工的专业技能和解决问题的主观能动性，为标准化、规范化管理打下坚实的基础。

七．突发事故风险

突发事故包括区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其他严重危机事件。此类突发事件都会严重影响会所营业。 应对策略：

A.项目开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制；

B.项目开业后树立积极、正面和诚信的品牌形象，巩固客户的消费信心； C.注重企业文化建设，增强员工的归属感和解决问题的主观能动性，同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；

月子会所商业策划书 篇2

拟建的“XXX”母婴护理中心是一个以“以人为本、服务至上，科学护理”为宗旨;以“让所有的妈妈更漂亮、让所有的宝宝更聪明、让所以的人更健康”为使命，为广大孕妇、产妇等提供咨询、集中护理、产妇形体恢复、营养膳食搭配、产后心理疏导预防、以及外派月子护理等服务。中心将依靠先进的护理理念、先进的设备、科学的护理方法、合理的营养膳食搭配，为产妇和婴儿提供优质和科学的服务。

2、优秀的团队：

本中心创业团队均来自XX工业大学。同时均为学生干部，有着一定的管理经验和不同的特长。

中心还将邀请和聘任XX工业大学相关教授和有关医科高校教授担任管理和医学顾问。。

3、专业的服务：

本中心为产妇和婴儿提供全方位、针对性、专业化服务，如母婴营养调配、产妇孕妇的产前产后咨询诊断、产后形体恢复、产后日常护理等专业服务。根据顾客的不同要求，分集中护理和外派护理。中心将营造温馨、舒适的护理环境，给产妇、婴儿及其家人以家的感觉。服务是中心的`生命，质量中心的灵魂，中心的目标是让每一个顾客期盼而来，满意而去。

4、庞大的市场：

中国有将近13亿人口，按照现阶段1.38%的出生率可以得出，这个每年有将近170万婴儿出生，也就是说，中国每年有将近170万妇女将经历坐月子这一人生的特殊经历。假使每位妇女坐月子期间平均花费元，那么中国每年在坐月子这一产业上将消费170万*2000=340亿元的市场。然而，传统的坐月子是

虽重视但不科学，传统的坐月子由于产妇和护理人员的专业知识和经验不够，往往造成产妇和婴儿在坐月子期间存在许许多多的不科学的地方，为产妇以后的生活和婴儿的发育、成长造成不良影响。

“XXX”母婴护理中心正是抓住在这一传统不足作为切入口，通过科学的护理和育儿方法来赢取广大顾客，为产妇和婴儿提供专业、特色，优质的服务。同时，新型的月子护理中心作为一个新兴产业，市场潜力非常巨大。

5、高效的管理：

中心将根据发展阶段的不同，建立相应的组织机构，使中心的组织机构趋向于战略性和动态化。在管理过程中中心将以数据信息为基础，实行网络化管理，由此实现中心各部门的有效联结;充分利用网络技术，建立一条完整的服务信息链;建立人才招牌和人力资源评价体系，发掘人才、挖掘人才、留住人才。同时，中心还将建立学习型和激励型组织，培养员工的企业价值观和归属感。

6、市场竞争：

作为有别于传统月子护理的新兴行业，中心面对竞争的策略是“立足于专业、完善于竞争”。本中心依靠超前的理念、优质的服务和合理的价格、以及独特高效的营销模式和管理模式等内部优势来弱化外部威胁，从而适应时代的发展要求，快速成长，健康发展，在竞争中独领风骚。

7、财务、风险分析：

中心注册资本：750万。权益100%、债务0%。

高端会所策划方案 篇3

会所所处地理位置和环境的“硬”件是不容置疑的，可以说是实力的体现。那么如何从精英

人士最关注的四个方面来给我们自己定位：独特性、服务、产品、价格。这四个方面告诉消

费者我们能为会员提供什么，我们提供的东西在业内与竞争对手相比能达到什么程度，并且

会持续的投入多少以做得更好。解决了这个问题，我们就是最好的！我们需要重点关注的问题有两个：

一、我们来了，我们是谁，我们在做什么，我们能给会员带来什么好处。

二、在这样的背景下，定位的准确性，理念的传播与倡导比消费场所的细节的透露更为重要。会

所简介会所定位为顶级商务精英会所。客户群体只限于“金字塔尖”的人群，我们只为最

高端人群提供五星级私人服务，会所面向国内外商界精英、社会名流人士、驻京外国使馆官

员等高端消费群体，会所特别注重为会员提供私密化、人性化的服务。力求打造中国顶尖商

务休闲会所。会所经营定位

1、顶级奢华精英会所

2、会员制管理型会所

3、奢华商

务休闲会所五大特色

1、所有服务均为顶级精英所打造，会员邀约制度，并实现会籍管

理。

2、奢华概念：能给高端人群定制服务，针对个人喜好简单改装办公室和卧室，并配

有专职高端（办公及生活）秘书。

3、联盟概念：加入会所等同于加入我们的圈子，可以

提供专业公关人员促成您想要的任何合作，并保证利益最大化。

4、保密概念：备有安检

器材，也可自带安检器材，可保证会所范围类无任何偷拍录音设备

5、承办高端音乐会演

出、商务宴请、高端私人奢侈品拍卖；为会员设立珠宝展示厅、书画艺术品拍卖厅、欧式西

餐厅、中西式特色包厢、酒吧、雪茄吧等商务休闲场所。

会员制会籍管理

入会资格个人终身卡10万RMB﹐个人总资产在500万RMB以上。企业终身卡15万RMB。企业优惠2位9万，3位6万，年费1.5万（此资费为保

证金，如要退会是可以退还的，我们所有项目消费均有单项收费，使用年或月结算，保证金

客户可以选择是否参与我们的投资，如参与我们的投资，会有年终分红）企业会籍所有企业会籍可以只由企业的主要负责人享有，即只有一名提名人。也可由多名高级职员享

有企业会籍，即企业附属会籍提名人。每一位会员都有权使用国际联网的百余家高级俱乐部。

所有持公司会籍的会员每年须缴付年费。公司会籍满三年可转让与其他公司。个人会籍适用于年龄在21岁以上的个人及其配偶和21岁以下未婚子女。个人会籍在满三年可转让与

其他个人。个人会籍享受缺席会员权益，最长缺席年限为三年。团体会籍公

司、合伙事业或社团均可以公司名义注册成为团体会员，并可提名一名或以上之代表，及其

配偶和二十一岁以下之子女享用会所之一切设施。团体会籍不享受缺席会员权

益，但可以在公司申请下更换提名人。外交荣誉会籍外交荣誉会籍适用于各国驻

华使领馆大使、商务参赞等高级外交官，以及在华外国商会主席/秘书长。外交荣誉会籍不

可转让。消费类型高端商务办公，休闲会所，五星级私人服务。

消费群体定位

1、国内外商界精英、社会名流人士、驻湘外国使馆官员

2、大型企业，年收入百万以上的人群，希望借助我们这个平台能达到年收入千万的人群

会所功能设计

场地类：

个人专属商务办公室（租用）

个人专属定制客房（租用）

豪华会议室（租用）

豪华展厅，高端商品发布会（租用）

休闲场地，茶房、红酒雪茄房、健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球室、私人用餐室

（定制高规格菜品）儿童活动场地，宝宝CLUB（提供专业儿童培育师，个性化定制益教

娱乐项目，保证宝宝玩得安全，开心）珠宝展示厅书画古董展示厅拍卖厅豪华餐饮（中西式高档餐饮）大厅商务咨询类：总裁培训班 高端企业运营咨询 高端投资咨询（这部分的操作一是跟其它专业做培训和企业咨询的公司合作，另一部分我们自己培养两个专业人才）

人才交流类：定向人才输出我们跟大多数高端人才猎头公司合作，可以指定要什么人，会所尽一切可能去挖过来。（无非就是钱的问题，只要客户出得起价）全能秘书会所为会员培养一批专业高素质私人秘书，能解决任何生活问题和工作问题（因为有了我们做后盾，完全可以实现租用一个人解决您的任何问题）。（秘书不懂的，没法做到的，由我们去做，秘书只需要告诉我们客人的需要就行，我们的资源等同于秘书的资源）让我们的会员真正感觉到，回家不如回会所，因为多数成功人士家里有难正视的家庭关系，会所是会是一个以办公为借口的避风塘。回公司不如回会所，因为多数公司里有难以处理的人际关系，或是各种矛盾，会所会是一个更有档次，更轻松自在的办公环境。商务服务类：（此类服务均为会员专门定制）私人奢侈品拍卖会 高端人才交流会 商务宴请酒会项目研讨会（邀请项目类专业人士及业内知名人士列席并协助会员解决问题）项目招商融资会 营销宣传推广策划资料准备宣传片（视频）在各大网络视频媒体投放图文（各个宣传推广平台上宣传推广使用的图片文字）音乐（流行音乐，宣传会所定制的专属音乐，全都打上某某私人会所出品）

宣传方式广告投放与异业联盟

1、知名报刊：湖南日报、长沙晚报、潇湘晨报。在第一阶段每三天投放一次。（为期三个月）

2、知名高端杂志：《尊品》、《芒果画报》等一是做一期专纺，二是定期做会所活动宣传，我们做活动，请 他们采编投放（作为他们的新闻事件投放我们自己就不用花钱）。

3、制造事件营销，商端会所开业或是开业前跟某知名高端商场联合做什么活动，由电视台采编播放。

4、收集财经类、高尔夫类、游艇类、经管类、汽车类、房产类、奢侈品类、俱乐部类、旅游类、机票类、古玩收藏类的大型知名网站，并与其就网络新闻，广告投放等展开合作，借用他们的平台进行宣传推广。

5、在分众传媒投放广告，分众传媒的视频设备覆盖面积比较广，而且主要集中在高端场地，比较适合为 会所做广告投放。

6、各大高级酒店电梯广告投放以及宣传画册投放（杂志栏）

7、在湖南高端别墅住宅区广告投放。如：高尔夫别墅区（湖南有几个）、湖南理工学院别墅群等，到湖南 各大高端房地产商处了解各商家旗下开发了多少高端别墅，跟他们积极展开异业合作，购买他们的别 墅送我们的会所资格，在他们别墅区里做一些路面广告牌或是我们做些小投资如公共设施维护等，取得广告栏位。自己可以用，也可以做一些高端产品宣传用。

8、与各大总裁培训班展开异业合作，他们课程付费达5万以上的每期学员送一期我们的宣传册，另给他 们介绍资格，介绍一位会员加入我们给予多少提成。或是我们的什么场地定期给他们使用等。或是深度合作他们的总裁培训与我们联合经营，我们占有他们客户消费的多少分红，他们使用我们的场地等。

9、在古玩收藏市场做定期定向广告投放。另寻古玩鉴定师为我们做转介绍，每介绍一位会员入会给予多少提成。他们一般都有自己稳定的客户群体，设计专门的转介绍说词，可以使他们的效率提高很多。

10、在高档轿车4S店（如宝马、奔驰、路虎等）做定期定向广告投放。另请4S店客户经理为我们做转介绍，每介绍一位会员入会给予多少提成。他们一般都有自己稳定的老客户群体，设计专门的转介 绍说词，可以使他们的效率提高很多。

11、与湖南省兰花协会、路虎车友俱乐部、古玩收藏协会„„等组织合作，邀请他们的精英人士做转介绍。

12、制作有特色的图文并貌的高级宣传手册，提高会所的档次，强化记忆；

13、精英会所会员手册。

14、官网资料更新。

15、QQ群、MSN。建立自己的VIPQQ群，发展潜在客户。

16、有计划的定期在时尚杂志做我们的活动宣传。人员营销

17、成立专门的推广部，对外联系会员，并对现有会员做售后服务和联谊。

18、所有转介绍人士都自动成为我们的特殊会员并给予部分提成。

19、电话营销，从房地产商处、古玩收藏商处、高档轿车4S店处、收集高收入人群资料。做定向潜 在客户挖掘。内部营销1）稳定现有会员人数，并经常针对性举办会员活动2）建立会员咨询和服务体系，例如：某会员咨询会籍部或管理人员：会所是否有某某政府职能部门的会员？我想和他们谈点事情，我们就要做到给予介绍，并约定时间和地点，让两者沟通。相信这应是会员对公司最大的希望及肯定。但为保护会员的私密性，接到类似的电话或提问应答“您稍等，我帮您查一下，稍后给您答复”并及时联系该会员，征得其同意后方可安排两者沟通。

3）发挥会籍顾问的潜力，拉动其他非会员入会现阶段一个企业的品牌和成长很大一部分靠品牌效应和自身对会员服务的运营，我们做营销的直观目标是：不管是成功人士还是普通消费人群，你可以不来精英会所，但你绝对不可以不知道精英会所！做精英会所的会员是身份的象征！届时管理团队会相应制定广告及营销方案上报董事会，其中包括，广告，策划，PARTY，品牌推广、企业VI等,拿出多种方案供董事会选择。经营策略

1、采取分阶段经营策略第一阶段（宣传推广阶段）：为期3个月不接收任何会员，也不开放，仅做宣传铺垫，概念引导，使人觉得，高贵，神秘，产生必须去看一眼否则会遗憾终身的感觉。前期宣传推广三个月（宣传时间越长效果会越好，太长了也会有些冷场，个人认为3个月最合适）第二阶段：开放参观在前期宣传，宣传预热了市场后，进行为期一周的参观时间，这段时间邀请各方名流免费参观，时间定为每天一次，两小时或一小时，批次进行。由导游带领，用准备好的说词极力塑造我们奢华尊贵，隐秘贴身服务的形象，浏览设定好的路线。

第三阶段：会所试营业市场专员邀约潜在客户群体免费参观体验一个月，这一个月可视为成交收现的一个月，也就是会所试营业的一个月，这一个月积极的收集潜在会员的各种喜好和需求，然后有针对性的展开公关服务，促进成交收现。另外本月也做各部分未完善工作的整改，使我们能将客户的需求做到极致。第四阶段：正常经营此后不再对外招收会员，必须由老客户邀约才能加入。

2、加入国际高级俱乐部联盟，与他们实现高端会所资源共享。

3、会员关系维护营销目的：维护老会员、吸引新会员。主要维护手段：不定期举办会员活动。例如：为新会员举行专项活动，如新会员入会鸡尾酒会。新财富论坛—商业推介活动，如房地产投资、置业专项活动等。节庆日才艺表演类活动（始终保持我们的活动不断，每周一次小规模，每月一次大规模的，让会所高频率出现在高端人士的眼里）设立了会员服务部，为会员提供有价值的、延伸性的个人贴身服务，加深会所与会员的关系。贴身服务（举例）：在会所餐饮部用餐，记录了会员的口味、习惯和各种偏好；保留专用的餐具、茶杯；生日送高级红酒，代办生日宴会；帮助会员结识非会员知名人士等。附加绑定服务：待发现还有哪些未想到的服务却可以作为此项概念推广的异业联盟积极开展异业联盟。我们也不是任何行业都专业，任何事情都能做到的，我们需要积极的与各行业精英个人和企业展开广泛的合作，除了转介绍以外还有很多业务我们自己做不到的交给他们去做。我们作为异业联盟的发起方，能享有最高的利益和资源。另外我们也积极参与到各大异业联盟组织商业团体里去，与各个行业展开广泛的交流与互动。尾声这份方案也许还存在很多不足的地方，但我想仅供参考是足够了。这里面记录的每一条款都是本人可以设计并实施的，如有需要，可以给出更详细的执行方案，此份方案一直未出来主要还是因为其太占用时间和精力，如果这份方案有价值，那么也会尽力去完善和做下去，如果没有价值，也不会继续投入时间和精力到这里面来。高端会所的运营有它非常特殊的地方，也许专业经验上我们会有一些不足，但作为做品牌策划和营销的人士来说，基本上都是大同小异的。在我们没有挖掘到更好的高端会所营销专业的人士之前，这些是足够支持我们运营的，我相信，只要以上的方案按计划和预算有步骤的投入和运营，高速成长和发展是一定的，也许没法做到极致，但我们团队是不断优胜劣汰的，我们的团队也是不断成长的。因为没有更进一步的市场调查，没有给出预算方面的数据，但是预估第一期广告投入200万以

内是肯定足够的。未设计和列出方案还有：

1、预算图表

2、人员配置

3、执行方案

4、此方案提及的各科目实施方案

国际KTV娱乐会所策划 篇4

为了更好的促进娱乐部的业务发展，让娱乐部和客房部、餐饮部业务相互促进，提升国际酒店整体接待能力和盈利能力，拟定以下草案：

一、国际酒店的特点：

1、国际酒店位于湘潭县，介于株洲和湘潭两市的几何中心，区位优势较为明

显，两市的客人皆可接待，但缺点是距离市区较远，因此，要吸引客人来酒店娱乐部消费，须有特别之处。

2、国际酒店是一家五星级酒店，娱乐部作为酒店的一部分，档次肯定也不能

低。

二、根据酒店的地理位置和特点，以及娱乐部目前存在的问题，特提出以下

建议，以作参考：

（1）、定位不明确。依照本人几个月以来对客户的观察和了解，发现很多

高端客户觉得服务不到位，享受不到相应的服务；而低端的客户却

觉得消费过高。

解决方案：

1、开放三楼KTV，定位高端，设立国际DJ公主仿照长沙做法，让客人自

付小费100元/次，鼓励DJ公主订房，订房有奖励，没订房则罚款，积

极拉客人消费，鼓励DJ公主促销，扩大消费。二楼则按照湘潭地区模

式操作，定位低端。由此高低端相佐，引导高端客户去三楼消费，提升

均单。组建小费三百和四百的模特队伍，公司直接管理，吸引高端客户

前来消费。

2、二楼价格按湘潭模式操作，增加50元一个包厢的服务费。

（2）、制度不完善，人员每到位。现在相关的职位设立职责不明，导致管理

不到位。

解决方案：

1、设立公关部总监一职，负责公司公关队伍的组建和协调，公司模特队伍的管理，以及公关人员的培训等。

2、聘请一名有KTV运作经验的楼面经理，负责KTV娱乐部前台的接待，服务员的协调和调配，吧台的管理，现场的协调等工作。

3、另聘三名内保，加强管理工作。现在一名内保明显不够，增加保安用于

小姐房的管理，客户关系的协调，宿舍的管理以及其他突发事项。

4、按照目前娱乐部的人数情况，急需引进一支人数为15-20人左右的公关

充实娱乐部的公关接待能力。

（3）外联没到位。

解决方案：

1、设立康乐部助理一名。广纳外部资源，积极策动公关队伍和优秀公关

人才（小姐，模特，足浴技师、桑拿技师等）加盟。

2、可考虑有必要则在长沙、株洲、湘潭设一模特经纪公司，专门负责模

特队伍的招聘和组建，筹备酒店所需各项人才。每月订相关任务，为

娱乐部及酒店营销部乃至整个集团公司长远发展做人才储备。

（4）内部协调不够。KTV来自客房营销经理的客户较少。

解决方案：

1、召开内部会议，积极鼓励酒店营销员订房，增强整体营销意识。

2、在外部宣传中，增加娱乐部的比重，在广告（媒体内刊、传单等）

上都体现娱乐部。

以上建议，皆属抛砖引玉，如有不妥之处，敬请指正。

金外滩商务会所开业策划草案 篇5

【活动背景】

商务会所(尤其是在乐山的茶楼)竞争已经进入白热化状态，消费者对一个品牌的认知与对这一品牌的第一印象至关重要，故开业庆典是商务会所(尤其是在乐山的茶楼)树立给消费者最重要的印象，也可以说是决定商务会所(尤其是在乐山的茶楼)日后在本地区消费者心中，乃至同行心中地位的决定性一步。【活动目的】

1、全新装修，高档定位，以全天演出来吸引商务会所所处区域的大众眼球；

2、一定要通过一些前期预热活动，来吸引其他区域的潜在消费者了解金外滩，愿意来这里消费；

3、在乐山除了浅水湾已经拥有一定的知名度和部分固定市场份额外,其他商务会所还处于混沌阶段,在通过开业的市场针对性定位，可以提升金外滩商务会所在消费者心目中的档次定位，并为与浅水湾争夺高档商务会所的领头羊地位埋下伏笔。【活动准备】

金外滩商务会所工作倒排计划表

8.5（上8.5（下8.6（上8.6（下项 目 午）午）午）午）8.7 8.8 金外滩商务会所草案制定

金外滩商务会所草案沟通阶段

金外滩商务会所方案修改

金外滩商务会所方案确认

金外滩预热运作

活动开始

【开业时间】 2007年8月10日 【开业活动周期】1天

【举办地点】乐山市金外滩商务会所 【活动主题】打造理想商务会所 【活动人员构成】

1、金外滩商务会所工作人员

2、广告公司工作人员

3、同舟策划公司协助人员 【活动内容及现场布置】

对会所进行开业前布置，创造全新形象，布置策划内容包括以下方面。

1、广场布置：

在门前宽阔地点搭建3.6×8舞台、背景板为4米×8米长。

2、花篮及花卉：开业的当天在门口摆放18个花篮（里面的花以红色为主），在舞台两侧也同时各摆放6个花篮。门口红地毯进行场外布置，在第一视觉上给消费者产生喜庆的惬意。

拱型门：在门口放置一跨度双龙拱门（或年年有余拱门），拱门两侧各放一个红色灯球柱；在拱门上悬挂开业条幅，店门口铺上红地毯。同时，门口至舞台处也用红地毯连接，以增加开业当天的喜庆氛围。

升空氦气球：在大厅正门口（外）悬放升空氦气球，一方面可以营造开业的喜庆氛围，另一方面可以营造出较为强烈的时代气息，共需悬挂6个升空氦气球（取意六六大顺），气球下悬丝网印刷条幅。条幅内容如下： ‘您满意，我满意’ ‘金外滩喜庆各方贵宾’ ‘热烈祝贺金外滩隆重开业’ ‘打造乐山第一休闲商务会所’ ‘祝金外滩生意兴隆’ ‘祝金外滩蒸蒸日上’

3.邀请一只传统舞狮队在开业的时候进行表演，因为目前所处路段为发展中，人口流动量并不够，在开业前的市场预热非常非常重要。4.腰鼓队全程巡游，喜贺金外滩开业： 5.庆典仪式安排

◆ 8月10日上午9：00音乐响起来、舞狮队在一定区域范围内舞起来，以吸引过往行人，烘托气氛； ◆ 10：00开业仪式开始: A 宣布主要的参会嘉宾名单；

B 由金外滩负责人向各位来宾祝欢迎词； C 由来宾代表讲话；

D 由金外滩负责人和重要来宾为开业庆典剪彩，同时施放礼花，舞狮队、腰鼓队.音乐同时响起来，漫天飞舞的彩带、花絮和阵阵锣鼓，加上放飞的和平鸽（和平鸽象征希望，放飞时可以让远处的人因关注和平鸽，同时注意金外滩）把整个开业仪式推向高潮;E 舞蹈、歌唱、乐队相结合，以精彩的节目吸引来宾，烘托气氛； F娴熟的狮队表演压轴； ◆ 腰鼓队做巡游：

路线具体为：从金外滩出发路过阳光广场－老公园－七桥街－步行街― 春华路―时代广场，最后再回到金外滩。在人流多的主干道上巡游，让乐山更多的人知道金外滩，消费能力强的区域巡游，吸引目标客户。6.开业有礼，红包惊喜多：

以20（多）、50（很少）元的代金券设计为红包的形式，在开业前前往各大消费场所进行发放，达到聚集人气的目的。l 开业当天宣布近期优惠措施：

l 开业当天全部消费均以6.0折酬谢宾客－贵族享受，大众消费 l 前三天，免费搓麻，免费上网－你搓、你上，我买单 l 开业前三个月8.8折－大家发，才是真的发

l 8月19日乃中国传统情人节，凡8月19日前预约的顾客，情人节当天，依然6.6折，并有节日精装礼品真诚送上，祝二位感情路，顺顺顺；包您玩的开心，闹的开心，吃的开心，乐的开心

7、凡在开业期间前来消费者，均赠送ＶＩＰ贵宾卡，凭此卡可在会所享受8.8的折扣（包括各优惠条件下再打折）

【新闻统筹】、【广告宣传】和【注意事项】

一、利用新闻媒体进行宣传 1．利用乐山电视台新闻天天报的时间用一个星期的30秒电视广告投放。实施理由分析：电视广告一直受到大部份观众的围追喊打，人们对在各种电视剧、电影和部份娱乐节目中插播的广告十分反感，而且插播的广告大约有十几条甚至几十条之多，所占时间也特别长。虽然人们对广告这么反感，但是，每个广告段位的首条和末条都是人们不得不接受的。因为你正在欣赏节目的同时，首条广告就突然间出现在你的视野里，是强加给观众的、是观众不得不接受的，也许只有这条广告是才能够真正传达给所有欣赏节目的观众，相信5秒左右的时间内就会有观众换台。而末条广告是观众觉得这个广告时段的广告基本也插完或是马上播完，末条广告正是基于这一点才有可能被大部份观众看到，而在这中间的广告被观看的比率就不是很高。

2．在乐山晚报生活时尚版面进行宣传。

实施理由分析：乐山晚报采取的是日发行，虽然在覆盖率上较高，但是缺乏持续性，消费者在浏览完后很少进行重复浏览，在性价比计算上低于广播电视报，高于乐山日报，目前金外滩商务会所需要短时间内的覆盖面，符合乐山晚报发行特点可以进行采用。

3、在各高档社会进行楼宇广告宣传

实施理由分析：现在乐山拥有楼宇广告的基本上都是属于高档小区或是高档办公长送，所受辐射者均为中高端客户，宣传面集中，可以有效预防广告费用浪费流失。

477，在店内主要区域悬挂和首要位置展示主要突出营

44、与中国联通进行合作，吸收联通金卡或钻石卡会员,承诺其会员可凭联通VIP卡在本店消费时可享受一定折扣。由联通公司定点宣传，给VIP会员发送广告短消息，刺激消费群体的消费。（由策划公司安排两家企业协商,并协助谈判）

实施理由分析：联通公司的金卡或钻石卡会员月均消费在300元以上，属于高消费能力人群，进行定有效宣传，所获得的效益将会高于其他手段。

三、其它不可控因素：

天气因素对活动的干扰，因提前准备因温度过高而必须的遮阳伞及各种防暑工具及降雨而必须准备的雨伞等。

注：

1、一个开业策划对于一个处于激烈竞争的行业来讲，是建立在完整的市场预热的基础上的补充手段，根据STOW分析我们不难看出，目前金外滩所面临的最大问题就是所处地段问题，因为所处地段还属于发展阶段，所以随机了解和消费人群就低于商圈成熟地段，在知名度的推广上所花费费用将会高于商圈成熟地段。在此前提下，开业策划是否成功，决定因素更多的是体现在前期预热阶段。

2、在广告媒介开发成功的今天，决定广告效果，节省广告费用的关键点已经着重体现在两个方面。

⑴、媒体整合运用，将各媒体之间的优势进行互补，可以有效的节省广告费用。⑵、广告内容，创意广告与普通广告之间的区别就在于消费者接受程度及认知程度，根据国际权威机构调查：创意广告花与普通广告采用相同媒体推广，可获得2-3倍的效果。

【费用预算】 序号 项目名称 1 舞台 2 背景架 3 背景喷绘 4 彩虹门 5 升空气球 6 礼仪小姐 7 狮队 8 乐队 9 音响 10 授带 11 主持 12 舞蹈队 13 剪彩用具 14 歌手 15 礼宾花 16 腰鼓队 17

总计

规格 数量 3.6X8 1 4X8 1 4X8 1

1人

4人

单价 600 200 320 300 400 100/个 1600/组 2000/组 400/套 20/根 300元 800 500元/套

300元/人 200元

价格待定

备注

腰花、彩带、彩花、剪刀、托盘、签到册、笔、签到导示

国际休闲会所项目建设可研报告 篇6

一、xx市 国际保健休闲会所项目背景与概况

（一）项目名称: 保健休闲会所，以下简称本项目。

（二）项目的承办单位:xx市 保健休闲股份有限公司。

（三）项目的主管部门:

（四）项目建设地点：

（五）项目建设内容、规模、目标:本着弘扬汉水文化，做好药水游文章和对健康休闲娱乐独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研、决定筹巨资在xx城区建设国际保健休闲会所，本项目由陕西省建筑设计院规划设计，由xx市 保健休闲股份有限公司负责项目可行性研究以及项目的组织实施。本项目由诊疗保健部，水疗洗浴部，药膳食疗部，商务营销部四大板块组成。经营面积12500平方米，总投资8500万元。以高端特色医疗保健服务为主导，以洗浴、宾馆、餐饮、娱乐、商贸为补充。会所按四级标准建造，配套建设高端诊疗保健舒适安静休闲区，水疗洗浴舒适休闲区，药膳美食餐厅，豪华商务包间和温馨舒适客房部，高雅气派的名贵药物和名优特产展销大厅。集诊疗保健、吃喝玩乐一体化首屈一指的高档保健休闲会所。本公司的发展目标是：以提高人居环境和中老年人幸福指数，走在行业前沿，引导高端客户消费，以诚信、务实、高效为行事准则，促进公司健康发展。

（六）项目提出的背景和建设的必要性：改革开放以来，我国综合国力大幅度提升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，百业兴旺，政通人和。党的十八大提出了两个百年奋斗目标，是中华民族实现伟大复兴的梦想，提振人心，催人奋进，全国人民正阔步迈向小康。当人均GDp达到800美元至1000美元时，保健休闲娱乐消费将进入快速增长期，根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休保健闲娱乐第一大国。目前，保健休闲娱乐产业已是世界第一大支柱产业，中国保健休闲娱乐业经过二十多年的发展取得了长足进步，政府将保健休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点，休闲娱乐业进入兴盛期。xx地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称xx为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。近年来，市委市政府贯彻落实科学发展观，实施城市东沿西进、南扩北移战略，城市建设步伐加快，基础设施大为改观，交通状况有了根本改变，公路四通八达，密切了省内外的联系，使xx的旅游产业得到快速发展，宾馆、娱乐、餐饮等服务产业迅猛发展。但是，xx目前的保健休闲娱乐业档次较低，没有形成产业，且管理不规范，严重制约我市旅游产业的发展。随着高档次消费群体日益扩大，高档医疗保健、洗浴水疗、药膳食疗、休闲娱乐一体化的星级国际休闲会所还未曾有之。本项目的实施对改变我市休闲娱乐业的落后面貌，提高会所消费档次，促进旅游产业的发展将起到重要作用。

（七）可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

2、《陕西省旅游娱乐业发展规划刚要》；

3、国家第三产业发展若干政策规定。

（八）项目资金保障问题：公司拥有入股资金4500万元，项目扶持资金200万元，引资1000万元，银行贷款3300万元。

（九）项目组织保障问题：本项目承办单位的持股人，既有十余年从医管理经验的医师，也有从事房地产开发的成功人士，更有从事宾馆、酒店管理的知名人士，本公司是一个汇集各类创业成功人士的精英团队，具有很强的组织协调能力和广泛的人际关系，而且经济实力雄厚，是本项目建设最可靠，最有实力的组织保证。

（十）项目技术和人力保障问题：营业用房的规划、设计、装饰，委托陕西省建筑设计院完成，房屋及配套设施建设由 承建，本项目的行政管理人员由股东大会选举产生，医疗保健，药膳食疗，洗浴水疗，商务营销等中层专业技术管理人员，在全国人才市场高薪聘请，其他员工按照岗位设置的能力素质要求在全省范围内招聘，并进行半个月的岗前培训。

（十一）项目的主要技术经济指标

二 市场预测

（一）xx市保健休闲行业的现状及分析：当前xx的保健按摩主要有盲人按摩，欧式和泰式按摩，附带拔罐、刮痧、针灸等。洗浴休闲主要是传统的药浴，如桔皮浴，姜奶浴，参石浴，足疗等，而且营销模式单一，基本上都是普遍的桑拿、按摩、足疗等经营项目，保健休闲和洗浴文化的构成雷同，缺少特色，档次较低，不成规模，在对外宣传上大家都打着美容健体、修身养性这张牌差异化程度非常小，没有差异就没有特色，没有特色就不能吸引人。其次在规模上，大家基本上旗鼓相当。再次服务水平持齐难相上下。从以上来看，xx市医疗保健、洗浴水疗、药膳食疗、度假休闲行业发展空间不可估量，如果能够开发汉水文化资源，丰富服务项目，延长产业链条，提高人性化服务水平，满足消费者的需求，则更容易在市场中鼎足而立，xx市场现有保健洗浴休闲会所不多，而且多数是大众化，低档次的，处于市场发展的最初阶段，不能满足国内外高端客户的需求。

（二）休闲行业竞争的关键和焦点：保健休闲会所与歌舞厅、迪厅、酒吧相比，在缓解精神压力和生活压力的方式上有所不同，休闲会所是一种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，以及高消费的中老年人群。因此，争夺这部分消费者，是行业竞争的关键，服务人才是行业竞争的焦点。

（三）需求现状：xx城市为全国优秀旅游城市、园林城市和十大宜居城市。休闲娱乐业已成为城市经济发展的支柱产业。随着交通的快速发展，xx城具有旅游集散地的天然区位优势，每天至少有数万外来人口进出这里，特别是旅游黄金周和龙舟节期间，xx城日接待游客6万多人次，可以说消费群体还是很可观的，就目前来看城区除了阳光、金地，华江浴场、真草堂等大大小小上十家休闲会所，这些保健休闲场所主要串落在繁华的闹市区，经营场所受限，服务项目单一，规模小，因此，不能满足保健休闲娱乐市场的需求。如果在城市郊区，选择一处生态环境优美，交通便利，风景秀丽的地方，建设本项目，是人与自然和谐最佳的休闲山庄。

（四）市场预测：xx市 国际保健休闲会所，按现代风格建造，内部装璜高档，其特色为绿色、环保、生态型、享受型休闲会所，市场前景广阔，投资经营风险小，是一个投资少，见效快，效益高的好项目。项目建成后，聘请国内著名娱乐管理高级人才，领衔组织一定规模的营销服务团队，在经营方面采取正确的营销策略，建立立体式营销渠道和高效畅通的分销和会员网络，使会所客源得到充分保证。

三、建设规模和建设内容

（一）建设规模：本项目投资8500万元人民币，总建筑面积总建筑面积12500平方米，工程完工后，将成为集医疗保健、娱乐休闲、餐饮养生、商务营销为一体的高级私人会所，内设保健包房120间，KTV包房40余间，客房100间，将为xx市民及国内外游客提供一个舒适的休闲娱乐场所，日平均接待宾客300人次，年收入1950万元。

（二）建设内容：本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成，即负一层，负二层，负三层，一楼，二楼三楼，四楼，五楼组成，xx市 国际保健休闲会所按四星级标准建设和装修，负一层建筑面积2800平方米分，布为商务包房，KTV歌城，太空睡眠区，保健药物和土特产展销大厅。负二层建筑面积2927平方米，分布为医疗保健公共休总区，演艺大厅，棋牌区，药膳美食厅，VIp活动专区和保健按摩包房。负三层建筑面积为1689平方米，分布为水疗会所，SpA宾馆主要通道大堂，男宾浴区公共戏水区和女宾浴区。塔楼五层建筑建筑面积2200平方米，分布为客房间 51-5层共设有标准客房100间，设有5层5站5机房，电梯1部，楼梯通道一座。环保设施：污水处理设施，废气及油烟治理设施，固体废弃物收集处理设施，防燥音设施。室外工程：给排水管网。供电线网，热力管网，消防设施，消防水池，消防供水管网，道路绿化，喷水池，入口广场。

（三）、工程项目表：

四、建址选择

（一）、建址现状

1、地点与地理位置：

2、建址土地权属：

3、工程地质水文地质条件；

4、气象条件：本项目区域地处中纬度属亚热带湿润季风气候区气候温和四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。

年平均气温 15-17℃

一月份最低平均气温 3-4℃

极端最低气温-12℃

七月份最高平均气温 27-28℃

极端最高气温 40-41℃

平均无霜期 235天

年平均气压 1014毫巴

最低气压（夏季）994毫巴

最高气压（冬季）1056毫巴

年平均相对湿度 70%

年最大降雨量 2460mm

年最小降雨量 1400mm

年平均降雨量 019mm

日最大降雨量 320mm

最大积雪厚度 325cm

常年主导风向西南风。交通条件：公共设施条件 ：

（1）供电 ：10KV高压线路在场址附近，通过本项目自建变配电站安装800KVA变压器1台以满足本项目用电需要。

（2）供水：本项目用水由XX市自来水厂供给水质优水量能满足本项目需要XX市自来水厂供水主管在本项目建址附近通过。

（3）排水：场区内辅设排水管网实行雨污分流，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。

（4）空调及供热：本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷同时回收废热加热洗浴用水，冬天利用蓄热电锅炉供暖。

二、主要设备

主要设备明细表：

三、配套设施

1、给排水

（1）、给水

a、用水量本项目设计日最大用水量为 700 吨

b、水源本项目所需生活用水由XX市自来水公司供应

c、水质水压要求 ：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。水压要求：依据上述水质水压水量要求按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。

(2)、排水

项目排水采用雨污分流制,大部分地面雨水经过地形自然排放水系,不易自然排水处可设置雨水口,将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域,生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近排污井。

a、排放量：本项目用水量每天500 吨，年废水发生量为 1316 万吨，排水分为污水排放及防洪排水二个系统。

b、生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等，景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分水可回用，作为绿化和冲洗用水，生活污水处理按以下流程进行，污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用，本项目新建污水处理池2175立方米.2、供电

（1）、供电设计

a、用电负荷等级，按本项目性质和供电规程操作，无特殊要求其用电按二级负荷考虑。

b、供电系统，本项目用电均由变配电房供给，电缆可架空或埋地引至用电点。

c、电力线路敷设应考虑场区内照明电力防爆防腐方面的要求。

b、设置功率因素自动补偿屏平均功率因素COSф≥09。

e、采用变压计量在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。

（1）、过电压及接地保护：为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压，各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置，重复接地装置进户后采用TN-C-S系统，变电房接地电阻R≤10Ω。

（2）、电力设计

负荷计算及变压器容量选择，根据各专业所需的用电条件、用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。动力安装容量 KW，生活照明安装容量 KW，合计 KW。取负荷系数080，装机容量为104410KW，本项目设置2台5000VA变压器，变配电房70平方米。

3、通讯设施

a、通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。

b、在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。

c、有线电视CATV系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统，以丰富宾客文化生活。

d、场区内设置消防灭火设施和消防监控中心，所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟喷淋等自动控制设施。

e、场区内设置有线电视监视系统在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。

f、通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。

五组织机构与人力资源配置

（一）、组织机构：本项目承办单位为 房地产开发有限责任公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由 房地产开发有限责任公司现有机构管理，工程竣工后委托国内知名娱乐管理公司负责运营，组织机构详见管理机构图。

（二）、人力资源配置

1、生产作业班次：三班制

2、年工作日：年工作日365天，每班工作8小时

3、劳动定员：本项目劳动定员170人，休闲娱乐旺季视需要聘请临时工20人,4、员工来源及招聘方案：本项目员工实行全员聘用制，管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，中高管理层人员从本公司管理人员中选拔，专业技术人员通过人才交流中心招聘，服务人员有部门主管在社会招聘。全体员工上岗前需经过不少于15天业务技能和安全培训。

六、经营管理

（一）、品牌建设：

一是服务品牌的命名在服务品牌的发展过程中，服务品牌命名经历了一个由同质到差异，由普通到个性，由直白到概念，由行为到理念的过程，优秀的服务品牌同样始于命名，既要容易识别和突出行业特色，又要个性化，还要易于传播，如可以采用主品牌辅品牌的形式，或者是主品牌服务品牌的形式。

二是专业服务形象体系，品牌识别系统BIS是形成品牌差异并塑造鲜明个性的基础，基本可以分为三个组成部分：理念识别（MI，包括服务宗旨、服务方针、服务哲学、传播定位）等。视觉识别（VI、包括标准色、标准字、LOGO、卡通形象、服务车辆、人员着装等基础要素、应用要素系统）。行为识别（BI，包括服务语言、服务动作规范）等。企业可以把服务品牌化理解为服务营销上的一次变革，首先要变的就是理念MI部分以及其他基础部分（如VI、BI），然后才是组织、流程的变革，很多企业在打造服务品牌时都意识到了这一基础工程对服务品牌进行了较为完美的诠释。

三是专业服务渠道体系。专业化服务渠道是一个体系可以包括多个子渠道，如人员服务渠道（销售服务人员主动服务），电话服务渠道（电话中心或呼叫中心），网络服务渠道（专业服务网站渠道媒体服务专业平面服务刊物），声光电媒介服务资料）等，店面服务渠道（如特许授权服务店），会议服务渠道（组织客户俱乐部），24小时在线服务等多方面。

四是建立快速反应机制。速度创造激情，时间也能产生竞争优势，企业快速反应，不仅代表品牌诚信形象，更可把有损服务品牌的危机事件化解萌芽之中，企业在持续经营过程中难免遭遇危机，特别是新环境下的网络危机，很多企业之所以平安地度过了危机，是因为巧妙地、快速成功地实施了危机公关，特别是基于网络的危机，公关不仅化危为安，而且提升了品牌综合形象。

五是科学运作服务品牌传播。服务品牌塑造需要传播，但在服务品牌形成过程中仅凭传播过程说得好听还不行，在实际中做得好才行，在传播的过程中既要嗓门大，又要声音动听，整合资源进行传播。在服务品牌在传播方面，公关传播需要与广告传播同行，因为服务品牌需要认知、需要口碑，对于口碑的形成，双向沟通（公关传播）比单向沟通（广告传播）更有效。因此，企业一方面要把活动传播、事件传播、新闻传播、人际传播等工作做好，另一方面要增强广告在服务品牌营造过程中的作用，广告在服务品牌营造中所发挥的作用主要集中在信息告知上，如服务品牌信息发布、服务活动发布，是一种单向沟通。

六是对服务品牌的动态管理。虽然许多企业对服务品牌塑造的意识都在增强，但许多是：品牌名称模糊、或者没有明确的品牌名称、或者品牌名称趋同于其他企业，个性和识别性不强：服务品牌有名无实，尽管品牌名称美眼动人，甚至还玩起了概念，但在光环的背后都没有实际的内容来支持，服务品牌缺乏根基而成为空中楼阁，做服务品牌没长劲儿，喊了几声便没有了下文，服务品牌成了做秀的工具，在服务品牌的塑造过程中，需要持续的资金投入和持久的品牌营造的耐力，事实在在地做出服务品牌。通过服务设施的完善、服务人才的规范与标准、服务自助与自动化、统一的规范管理与灵活运作等等来对服务品牌的动态管理。一个成功的品牌是一个好的产品、服务、人或地方，使购买者或使用者相关的或独特的最能满足他们需要的价值，而且它的成功在于面对竞争能够继续保持这些附加价值。品牌的附加价值由增值服务，独特体验、精神享受等方面构成。这为品牌战指明了方。向企业在经历口水战、概念战、价格战、广告战等低层次商战手段后，最终要进入高层次商战阶段——品牌战，而品牌战的核心和附加价值很大程度都体现在服务上。客户服务品牌化，使之更具有个性、识别性、成为承诺和商业信誉的代名词。让服务品牌可以和企业品牌、员工品牌、技术品牌、产品品牌共同服务于产品营销。在下一轮的商业竞争中，营销将因服务品牌而更精彩。

（二）、内部管理 ：

a、顾客忠实体系。顾客忠实目标A顾客回头率保持在60；B为客人服务满意率保持在95；C对竞争对手进行服务质量检测；D减少顾客的投诉率；E提高项目开发创新效率；F努力扩大市场份额客，流量力求达到1000-1500人/天，在同行业占据领先地位。顾客忠实感的建立：A首先要理解企业的经营理念并加以引申由使客人满意到让客人达到愉悦，直至赢得宾客信赖，创造酒店的卓越品质。我们将着力于认知宾客的重要性，预知宾客的需求，灵活处理宾客问题，及时补救出现的问题来取得宾客的满意。〈1〉关注和认知宾客：这是使得宾客感觉自己特别重要和特殊的途径；对客人提供个性化的服务和感谢；特别关心客人的个别需要；显示对客人的敬佩。〈2〉预知宾客需求，在顾客开口前就提供其需要的服务，把自己放在顾客的位置；细心观察记录顾客档案。〈3〉员工灵活的态度：鼓励员工在与客人接触中，灵活处理突发事件，从不对顾客说“不”：（不得不说时，提供其他选择）使客人放松，使客人喜出望外。〈4〉给员工更多的权力，〈5〉实现更多的内部交流，掌握准确的信息。〈6〉建立灵活的内部机制〈7〉在员工决策失误后表示感谢，并理解其感受，然后结合实际情况提出建议，给员工信心〈8〉迅速处理解决宾客问题对建立宾客忠实感至关重要包含以下内容：道歉、理解宾客、感受紧迫感、一步到位、跟进调查。

b、管理人员工作原则

（1）、我们将在与所有人相处时要表现出真诚关怀备至。

（2）、我们将在每次与顾客接触中尽可能的为其服务。

（3）、我们将保持服务的一致性。

（4）、我们要确保我们服务过程方便于客人及员工

（5）、要求每一位管理人员尽可能与顾客接触

（6）、我们要在现场管理当中及时作出果断决定

（7）、我们将为我们的员工创造一个能使他们个人事业目标达到的环境

（8）、客人满意是我们工作的动力。

c、管理措施

(1)、实行A管理模式即垂直管理

A、一个上级的原则不能越级管理不能越级汇报工作

B、责权利一致的原则各区域的责任与完成责任所需的权利一致

C、无空白无重叠的原则同一区域不能同时有两个同级的员工负责

(2)、人性化的管理方法

A、主要指在教育员工方面采用感情沟通,让员工自己面对错误并认识错误,然后依据有关条例进行处理,避免管理人员在对员工进行处罚后员工的不满情绪

B、坚持原则照章办事不徇私情，加强问题处理的透明度

（三）管理方向

A、人：

（1）、服务一致优异

（2）、卫生符合酒店标准

（3）、劳动纪律符合员工手册规定

（4）、环境力求完美，卫生符合酒店标准，通风良好，温度适宜，灯光符合区域要求，气温清新，装饰幽雅美观

（5）、营销意识及业绩良好

B、财物 ：

（1）、认真交接保管

（2）、使用严格按照规范程序进行并会日常保养维护

（3）、努力降低损耗节约成本

（4）、物品摆放美观整洁

C、信息：

（1）、掌握顾客反映的情况并记录

（2）、了解企业内部信息并向上反馈

（3）、了解同行业的情况后及时汇报

（4）熟知酒店下达的指令销售计划

D、时间

（1）、要有严格时间观念遵守劳动纪律

（2）、充分利用时间为自己作好工作的时间计划学会时间支配

（3）、讲究时间效率提高工作进度

（四）日常管理

A、工作系统

（1）、确立每日工作目标并向下传达量化确定个人责任制

（2）、按任务抓好工作的组织安排落实完成各环节

（3）、确保每日工作任务按时按量按质完成

（4）、对当日工作进行记录并自我评定作为以后工作参考

B监督系统

（1）、实行现场管理工作制度，管理人员随时改进提高工作质量，并接受顾客投诉

（2）、实行员工自检互检，上下级互相监督，质量检查定期不定期检查等多级检查制度

（3）、设立员工意见箱，解决工作中隐藏的问题

（4）、制定岗位损耗指标，科学的使用水电消耗品等设备，控制员工恶意浪费行为

C激励系统

（1）、每季度评选优秀员工5名，凡被评定的优秀员工奖励300元，并附加其他奖励

（2）、流动红旗班组实行月评定，凡是服务、卫生、顾客表扬综合方面特别突出者，该班组被授予流动红旗，并每人奖励50元

（3）、员工罚款基金员工所有罚款将作为员工业余文化生活的补贴

（4）、建立员工图书室、运动馆，用来陶冶员工情操，提高员工身体文化素质

（5）、每年员工旅游2次分别在51 和101前后

（6）、建立员工日酒店，领导和员工举办茶话会倾听最真实的声音，展望企业前景，增加员工和企业的凝聚力

D、培训系统

（1）、日培训，每天进行服务技术训练

（2）、月培训管理人员，总结经验，对员工工作分析并提出改进意见教育员工

（3）、管理人员自身素质培训借助以往经验揣摩工作方法改正工作缺点，学习上级教授管理艺术，提高管理水平

E、卫生系统

（1）、落实岗位卫生划分卫生严格按照酒店标准进行打扫

（2）、客人用品坚持一客一消毒

（3）、加强层级检查巡视制度

（4）、配好清新剂及香水并适当喷洒保证环境气问良好

（5）、服务战略

A、酒店实行定制化服务：定制化是个性化灵活化极致化的表现，服务总体体现出热情温馨周到细致

B、员工应具备的业务素质

（1）、语言表达能力：服务员要求言语清楚，表达意思完整准确流利

（2）、应变能力：思维敏捷，揣摩客人意图，马上给客人回答或提供服务项目

（3）、表演能力：根据推销环境和解决顾客纠纷需要，会同其他服务员或管理人员扮演角色处理问题

（4）、幽默会话能力：服务人员要掌握幽默会话以备服务的需要

（5）、交际能力：你的服务过程其实就是服务员同客人交流的过程，只有具备良好的交际能力在服务中不卑不亢保持良好的心理素质才能赢得主动

（6）、观察记忆能力：服务员要善于观察宾客的动态和喜好，并做好记忆以便为宾客做好更加准确到位的服务

（7）、业务能力要求：服务员对基本的酒店的业务知识和专业技能熟练掌握，并运用自如

（8）、容忍能力：在服务当中难免会遇到客人误会和刁难，服务人员一定要具有宽阔的胸怀和忍让的能力，时时事事处处为宾客着想，达到宾客满意

（9）体力服务工作：是一项持续性很强和繁琐的工作，特别是体力消耗很大，所以要求服务员要具备良好的身体素质才能胜任本职工作

（10）、魅力服务行为：同时也是你赢得宾客信赖和信任的过程，服务人员良好的素质会转化为个人魅力，成为宾客的向导和朋友

C、做到优质服务的法则

（1）、顾客第一：因为我们的产品服务对象是高消费者，因此，只要你服务好，他们才会付钱，这样把顾客看作能为我们不断带来更多利润和工资的就十分重要了

（2）、微笑微笑：是一种各国宾客都理解和喜欢的世界性欢迎语言

（3）、真诚、诚实友好：这要求服务员一定尽力为顾客服务，一定要用友好积极的态度和语言与客人沟通

（4）、提供快速敏捷的服务，服务员要根据顾客的服务要求和投诉的问题，及时采取服务行动，以表示你在时刻关心客人

（5）、至少要经常使用两句有魔力的话语，当客人向你走来时，你要说我能帮你吗？当客人向你道谢时，你要说不用谢

（6）、佩戴好你的工牌：主要为了便于宾客和你联系

（7）、要有和其他人相互工作的团队精神

（8）、每一位服务员都要为自己修饰的容貌而骄傲，这样就要求每一位员工都要注意清洁卫生，制服必须平整干净

（9）、在顾客问候你之前，先用尊称向顾客问候，这是因为世界上最亲切悦耳的声音就是听到自己的名字，我们以顾客的姓再加上尊称问候客人，就会给客人一种宾至如归的感觉

（10）、服务人员要熟悉自己的工作。熟悉自己公司和相关信息

C、对员工的服务要求

(1)、舒适:宾客来消费,首先是要求有一个舒适的环境,所以服务人员一定要创造一个温馨洁净的待客环境达到顾客满意

(2)、清洁舒适的环境来自于卫生的洁净程度和物品的摆设,要求服务员按照酒店要求对所辖区域进行清理和维护,创造一流的环境卫生

(3)、礼貌:顾客到店消费,要求有尊重感，服务人员良好的礼貌行为和礼节会让宾客感到特别的礼遇，而对酒店留下美好印象

(4)、细心：顾客的每一方面都力求完美，要求大家对待每一项工作务必认真观察，谨慎对待，让客人满意

(5)、沟通：人是情感动物需要别人的理解和帮助，作为服务人员更应该掌握与顾客沟通的技巧，时刻关注宾客提高快速服务，令客人满意

(6)、安全：客人选择酒店消费，首先是考虑安全，所以安全环节特别重要，要求服务人员要保守客人隐私，保护好客人财产和生命安全，是赢得宾客的保障

（五）、安全战略

（1）、落实安全岗位责任制，制定本岗位的财产防火防盗预案

（2）、实行领导检查，保安部督查两级岗位检查制度

（3）、加强岗位巡视保证宾客财产安全杜绝火患

（4）、学会使用消防设施

（5）、对本岗位的设备常备检查确保无使用隐患

七、投资估算及资金筹措

（一）、投资估算依据

建筑工程费用：参考类似工程的造价。

工艺设备费：用定型设备价格。根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价

其他费用：按有关计费标准估算。

流动资金：按分项详细估算法估算

铺底流动资金：按全额流动资金的30%计算详见《流动资金估算表》

（二）、项目建设投资估算

土建投资及构成，设备投资及构成，其他投资及构成详见《投资估算表》

总投资估算表

（三）、资金来源与筹措

本项目总投资8500万元按如下方法筹集，建设单位自筹资金 万元，其中自有资金 万元，融资 万元，申请银行中长期借款 万元。

（四）、资金使用计划

本项目建设期二年半，固定资产投资分年分批投入，第一年约占 %，第二年约占 %，流动资金按生产负荷逐年追加《投入详见《投资计划及资金筹措表》

八、财务评价

（一）、财务评价依据

（1）、国家计委建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版1993年

（2）、国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》试用版2002年

（3）、《中华人民共和国增值税暂行条例》 1993年

（4）、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》 1993年

（5）、建设单位提供的有关数据和资料

（6）、参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料

（二）、项目建设期、经营期、计算期、项目拟 年建成，经营期 年计算期 年

（三）、项目总投资及资金筹措

（1）、项目总投资取整万元计算。本项目总投资8500万元，其中建设投资6910万元，建设期贷款利息 万元，铺底流动资金 万元

（2）、资金筹措建设单位自筹建设投资 万元，包括融资和铺底流动资金 万元共计 万元，申请银行长期借款 万元，自筹资金占总投资的 %

（4）、用款计划：

a、建设期为2年半，按建设工程的进度要求，固定资产投资分年分批投入，第一年约占 %，第二年约占 %。

b、流动资金按经营所需分三年逐年追加投入直至计算期满。

（四）、财务效益分析

财务评价基准对照指标为:基准收益率18%,基准投资回收期 年,投资利润率12%,投资利税率18%.1、成本估算:

（1）、水疗会所日常支出按该项营业收入的10%估算。

（2）、餐饮服务的直接成本按该项营业收入的40%估算。

（3）、宾馆客房直接成本按该类营业收入的10%估算。

（4）、医疗保健服务的直接成本按该项营业收入的20%估算。

（5）、商品营销直接成本按该项营业收入65%估算。

（6）、广告推销费用以及差旅交际等费用按总营业收入的3%估算。

（7）、燃料动力购买费用估算详见附表2-3。

（8）、其他费用估算按营业总收入的1%估算，其他费用包括办公费，职工制装费，管理费用和不可预见费用等，此外土地使用费包括在其他费用中。

（9）、人员工资及附加定员154人，其中中高层管理人员平均年工资45000元人，一般职工平均年工资35000元人，按工资总额的39.3%计算社保、医保、失保和福利费用。

（10）、折旧费和摊销费建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%，设备投资及其它投资综合折旧年限按16年，直线法折旧，残值率5%，无形资产及开办费摊销年限取5年或7年，土地使用权费用按 年摊销。

（11）、修理费按固定资产折旧费的30%计算修理费。

（12）、财务费用借款利息支出计入成本详见《总成本费用估算表》。

2、营业分析：

（1）、客房营业收入：考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%计算，100间×70%入住率×150元×360天。

（2）、餐饮服务收入：中晚餐300位天×就餐率20%×30元位×360天。

（3）、水疗会所营业收入：300位天×120元位×360天

（4）、KTV包房营业收入 ：40间使用率70%×200元间×360天

（5）、医疗保健收入：300位20%就诊率×200元×360天

（6）、商品营销收入：300位客人×10%购买率×200元×360天

按以上方法估算达纲年营业收入合计为1950万元以上，详见附表,《营业收入和营业税金及附加估算表》

3、营业税金及附加

营业税 ：营业税税率按5%

（1）、城乡建设维护税以营业税额为基数取5 %

（2）、教育费附加以营业税额为基数取4 %

（3）、利基金以营业总收入为基数取0.6‰ 详见附表《营业收入和营业税金及附加估算表》

所得税 ：所得税税率按33 %，按税后利润的10%计提盈余公积金，按5%计算公益金，详见附表《损益表》

3、财务分析

（1）、损益表以计算期第五年计算，年营业收入1950万元，营业税金及附加 万元，总成本费用676万元，利润总额,1257万元，投资利润率为58.5 %,投资利税率为48.32%，资本金利润率为19.78%,投资税后利润率为43>5 %

(2)、资金来源与运用平衡:根据计算期每年收支情况编制的《资金来源与运用表》,显示累计盈余资金为 1250万元,盈余足以抵偿投入

(3)、资产负债表:该项目计算期各年资产负债率详见《资产负债表》

(4)、现金流量表:计算根据逐年现金流入量和流出量编制了《现金流量表》(全部投资),计算结果为:所得税前,内部收益率为20.57%,按折现率i= 12%计算的财务净现值为 690万元,静态投资回收期包括建设期为6.19年,不包括建设期为4.19年,均好于基准对照指标

(5)、盈亏平衡分析:根据正常年营业收入,固定成本,可变成本,营业税金及附加,求得用生产能力表示的盈亏平衡点为30.94 %。

(6)、敏感性分析:根据该项目的特点,选取营业收入、经营成本和固定资产投资三项为变动因素进行敏感性分析，分别就全部投资的所得税前的情况作出13种方案，详见《敏感性分析表》从表中可看到，变化比较平稳，在±10增减幅度内，其内部收益率和投资回收期都是可以接受的，说明该项目具有一定的抗风险能力

4、综合技术经济指标及财务评价结论：

各项技术经济指标详列于《综合指标汇总表》 从上述分析可以看出该项目的内部收益率高于基准收益率，投资回收期低于基准投资回收期，投资利润率和投资利税率均较高，并且只要达到生产能力的30.94%,即可保本,风险较小 ,因此,该项目在财务上是可行的.九、可行性研究结论

（一）结论 ：

1、国际医疗保健休闲会所建设，按四星级标准和现代时尚风格建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展的理念，注重人与环境和谐，营造绿色环保生态会所。

2、本项目建筑方案，工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。

3、房地产开发有限责任公司法人代表 是成功的企业家，对本项目有较强的驾驭能力，这是本项目成功实施的保证。

4、财务评价表明本项目经济效益较好，财务风险较小，本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地休闲娱乐业增添新的亮点。