房产局业务流程图

房产局业务流程图（推荐8篇）

房产局业务流程图篇1

◎案例一:

变租赁经营为仓储经营的纳税筹划

[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司,随着企业改制、流通渠道的多元化,造成企业收缩经营、部分人员下岗失业,公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。2008年底,为盘活闲置资产,实现资产的保值增值,广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间,可作为水陆交通转换的连接点,交通便利,出租广告一打出去,立即被某期货公司看中。经两家公司多次沟通后,广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会,租赁方案规定:租期3年,年租金250万元。

【案例分析】由于这一租赁方案事关重大,广隆公司董事会组织召开了专题论证会,公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议,某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证,绝大多数专家认为方案是可行的。但是,秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估,认为租赁方案并非最佳方案,建议重新考虑租赁方式。如果采用出租方式的话,三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7%,教育费附加征收率为3%);其中,缴纳营业税37.5万元(250×5%×3);缴纳房产税90万元(250×12%×3);土地使用税60万元(4万平方米×3×5);缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10%)。整个租赁业务的流转税税收负担高达25.5%,税负明显过重。如果在收入不变的前提下,改出租经营方式为仓储经营方式,公司的税收负担将大大减轻,从而达到节税增收的效果。

[纳税筹划思路]纳税筹划的思路就是将仓库租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提供24小时服务。通过两种不同的经营方式税收政策的差异寻求降低税负的途径。具体的操作过程是:(1)到工商局变更工商登记,在营业范围里增加“仓储业”项目;(2)变更税务登记,由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务;③签订仓储合同。

[纳税筹划方案]仓库租赁方式改为仓储保管经营方式后,所提供的仓储服务的收入仍为250万元/年,期限不变,收入不变,而税收情况将会出现变化。采用仓储方式,同样是缴纳上述种类的税款,但税款总额只需缴纳101.25万元,流转税负税率为13.5%。造成两个方案税负差异的主要原因在于房产税的税收政策及计税依据的差别。根据《营业税暂行条例》的有关规定:租赁业、仓储业均应缴纳营业税,适用税率相同,均为5%;《房产税暂行条例》及有关政策法规规定:租赁业与仓储业的计税方法不同。我国现行的房产税实行比例税率,计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。房产自用的,其房产税依照房产余值的1.2%计缴。即:应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2 (广西房产原值的扣除比例标准为房产原值30%)。房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计缴,应纳税额=租金收入×12%。可见,房产税计税公式的差异,必然导致应纳税额的差异,这就为纳税人进行纳税筹划提供了机会。

本案例中在仓储租赁经营方式下的房产税计算情况如下:

应纳税额

=(500-500×30%)×1.2%×3

=12.6 (万元)

仓储保管方案与仓库租赁方案比较,可以看出,在收入不变的前提下,仓储经营方式的税负将比出租经营方式的税负降低77.4万元(房产税),这也意味着公司因改变经营方式将增收77.4万元。

秋潮进一步说明方案可行的理由:一是房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内,出租方将房屋的使用权让渡给承租方,并收取租金的一种经营方式,而仓储业是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务,并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税。广隆公司利用仓库代客贮货的行为应属于自用房产行为,是符合房产税的计税依据中的有关从价计征规定的。二是变出租经营为仓储经营,不仅不影响客户的正常业务,而且为客户节省了部分费用,相信客户一定会乐于接受这种经营方式。三是虽然广隆公司将承担因保管而带来的各种服务费用,比如配备保管人员等,但是因节税而带来的收益还是远远大于因节税而带来的成本支出的。

广隆公司按秋潮的建议与期货公司进行了磋商,对方欣然接受该方案。此次纳税筹划活动既满足了税收法规的要求,又满足了客户的需要,同时又达到了节税的目的。

【筹划拓展方案】在租赁转化为仓储方案得到两家公司共同认可的基础上,秋潮又大胆地提出筹划新方案的建议。即将仓储业务从广隆公司分离出来,设立独立核算的物流公司,以争取最大限度地享受税收优惠政策。根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税[2002]208号)的规定,对新办的服务型企业(除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上,并与其签订3年以上期限劳动合同的,经劳动和社会保障部门认定,税务机关审核,3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税,从而进一步降低了企业的经营成本。

秋潮设计了新的纳税筹划方案,新方案的操作要点是:广隆公司出闲置的房产即占地面积4万平方米、价值500万元的15栋仓库,其控股子公司某公司和部分职工出资金,共同投资成立物流公司(与其控股的子公司成立物流公司,是为了避免实现的利润流出本企业),同时全部招用本企业下岗失业人员从事物流工作,并与其签订3年以上期限劳动合同的,再履行一定的法律程序,即经劳动和社会保障部门认定及税务机关审核批准并办理《新办服务型企业吸纳下岗失业人员认定证明》,可在3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

效益分析:为了便于分析,新公司的费用暂不考虑,广隆公司闲置的房产出资价500万元,物流公司保管合同金额为750万元,其他有关资料与前述相同。则相关测算数据如下:

企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0;

房产税额

=(500-500×30%)×1.2%×3

=12.6 (万元)

所得税为0;(广隆公司长期属于严重的亏损状态,故前面的方案均未对企业所得税进行分析)

三年的纳税合计12.6 (万元),比租赁转化为仓储方案少纳税101.25-12.6=88.65 (万元)。

经过综合分析比较,单独设立物流公司,不仅可以节约税款,也能安排本企业部分下岗失业职工的再就业,实现经济效益与社会效益的同步实现目的,广隆公司最终选择了新设物流公司方案。

[案例延伸思考]纳税筹划是一种对税法和税收政策的综合性运用,是对税收政策作出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合,这就要求企业相关人员或专业的纳税筹划人员不仅需要对各种税收政策及各税种进行深入的了解和研究,在现行的法律法规中发现筹划空间;更重要的是还要熟悉企业的经营管理流程,对企业的经济业务融会贯通,才能寻求到最佳的筹划方案。

◎案例二:

“售后返租”形式纳税筹划

近年来,房地产企业采用“售后返租”的形式进行促销颇令人瞩目。所谓“售后返租”,就是房地产开发商在销售商品房给购房者时,同时与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承诺在购房后几年内,给予购房者固定租金,所购房屋由开发商统一经营。开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司,进行商业经营。开发商收取租金后,再按合同约定的租金支付给购房者。

笔者经过广泛调研及对照相关政策,认为商品房“售后返租”的形式进行促销存在以下两个问题不容忽视:一是建设部于2001年发布《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)中第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然有些房地产商说,“售后返租”销售的是已竣工商品房,与客户签订的是《利润分配协议书》,没有违规。但是现在开发商售房是以期房买卖为主的,这就意味着这种售房方式存在着一定的法律风险;二是购房者收到开发商返还的租金与开发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的情况,即对以上两个环节的租金都要缴纳营业税。

那么,有没有一种既不违反建设部令第88号的前提下,又能合理地减少企业的相关税金支出呢?笔者通过“售后返租”案例分析来探讨解决上述类问题的方法。

[案例描述]南宁市某房地产公司拟开发一栋商业大楼,按工程进度大约在2009年12月完工,公司经过广泛的市场调查与分析,准备采取售后返租的形式销售。开发商承诺,购房者买房后,自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。开发商再将所售出的大楼,统一租赁给某商业集团,进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元,开发商每年收到某商业集团付给的租金SUMMARY/概要对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

为700万元。

[案例分析]此项售后返租业务产生的税费(印花税略不计)为:开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为35万元(700×5%),城建税及教育费附加分别为3.5万元,合计开发商收到的租金所产生的税金为38.50万元。而开发商付给购房者的租金650万元,也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加(或由购房者自行缴纳)。其中,每年缴纳营业税为32.5万元,城建税及教育费附加合计为3.25万元,缴纳的房产税为78万元(650×12%)。

从上面分析可看出,这种销售形式存在着重复纳税的情况,即开发商和购房者在收到租金时,都要缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定:在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人。根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)规定:单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也是属于租赁行为,应按照“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。

[纳税筹划思路]对于以上案例进行纳税筹划,纳税筹划所依据的税收文件为财税[2003]第016号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第十九条规定:从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此,对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

【纳税筹划方案】笔者认为,如果开发商在房屋竣工后再出售房屋,然后成立一家物业管理公司。各购房者在购房时,由物业公司与购房者另外签订委托代理租房协议,而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。

这样处理,可将收取的700万元租金分解为代收的租金650万元和代理手续费50万元,物业公司可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加,代收的租金不用纳税,则物业公司仅需要50万元缴纳相应的营业税2.5万元,城建税及教育费附加0.25万元,合计由此产生的税金为2.75万元,比由开发商与购房者直接签订租赁合同节省税金35.75万元。

房产局业务流程图篇2

今年以来，虽然一线城市房价上涨，二三线城市房价也跟着涨，但以二三线城市业务为主的上市房企中航地产（000043.SZ）却把自己的房产业务几乎全部卖尽。

中航地产将旗下10家地产公司卖给了保利地产，交易价格为23亿元。中航地产为何要剥离地产业务？尤其是公司一面称，一些项目开盘销售率超过80%，一面却要放弃房地产业务，中航地产房产项目的真实销售状况究竟如何呢？记者就相关问题询问中航地产，公司未能给出一个合理说法。

房产业务盈利能力弱

此次中航地产转让的10家房地产项目公司股权以及1个房地产项目在建工程，分别位于成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等省市，也就是说基本上都处于二三线不发达城市。

因这些项目所处地理位置不具吸引力，中航地产转让10家下属公司股权仅得到23亿元。但这些几乎是中航地产在地产领域的全部家当，其收购方——保利地产公告透露的信息便是佐证。

关于此次交易，保利地产在公告中称，“此次房地产业务整合的交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权”。

除了地产外，物业管理也是中航地产的一部分业务。今年上半年，公司物业管理业务占据了总营收的三分之一，房产业务占比则超过二分之一。

由此可见，对于当前的中航地产来说，房地产业务在其总盘子中仍占据大头。那么，中航地产为何要把自家的房产业务全部变卖？

答案在于中航地产对其房产业务不再抱有信心了。公司在公告中表示：虽然自2014年年末以来房地产市场整体平稳回暖，但宏观经济增速放缓、行业整体发展速度减缓。与此同时，房地产行业竞争依然保持激烈状态、整体盈利能力下滑，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。

中航地产还认为，公司因房产项目主要集中在二三线城市，去库存压力较大。其在公告中称，2015年，虽然全国商品房销售金额仍同比增长，但是行业库存仍居历史高位，2015年年末商品房待售面积较2014年末同比上升15.6%，同时，城市分化严重，部分二三线城市库存压力巨大。

中航地产的房产项目正是位于贵阳、昆山、赣州等二三线城市，受库存偏高及经济不景气的影响，虽然市场成交和价格呈现恢复态势，但是未来发展仍面临较大压力。

卖掉房产公司股权后，中航地产打算今后着重发展物业管理。在中航地产看来，公司置出未来行业风险较大、盈利增长能力较弱的房地产开发业务，更具有发展前景的物业资产管理业务，增强了公司持续经营能力。

也许，中航地产不看好旗下的房产业务有一定道理，资本市场似乎也对其剥离地产、聚焦物业管理的转型较认同。因此次重组，中航地产自7月6日停牌，10月21日复牌的当天股价便大涨，3个交易日内，其股价上涨20.9%。因股价猛涨，中航地产还在10月25日披露了股价交易异常波动公告。

销售不畅致资金紧张

不得不剥离房地产，对公司来说颇为无奈，因为在2014年，中航地产还称，将进一步聚焦房地产业务。

2014年的说法是“进一步聚焦”，而将房地产作为重点战略则是在更早以前。而此次剥离房产，也并非中航地产这几年来第一次剥离重要业务。2011年，中航地产将酒店经营业务剥离出来，当时放弃酒店业务，就是想要“集中优势资源”发展地产开发。

短短几年，从聚焦到全面放弃，中航地产怎么走到了这一步，是自身战略出了问题吗？

同样在2011年前后，中航地产明确将开发的重点放在二线城市的新兴区域和三四线城市。彼时，中航地产认为，二三线城市房地产业是有发展空间的。公司曾在2010年表示：“2011年房地产行业的刚性需求仍然存在，由于中国人口结构和中国经济体制以投资为主导驱动因素短期难以转变，3～5年内中国住宅市场仍然存在较大的潜力。”

以开发二三线城市为主的战略，起初还是为中航地产带来业绩增长的。但在2011、2012连续两年房产收入增长后，自2013年开始，公司房地产收入连年减少，显露疲态。公司2013年房产业务营收为41亿元，今年上半年却只有16亿元，远不足2013年的一半。

房产收入减少，直接影响到中航地产的盈利状况。公司2015年净利润为4亿元，同比减少18%，今年上半年，公司净利润也只有336万元。而这样的财务数据也是公司分别依靠2015年出售旗下4家公司股权，以及今年上半年转让下属企业“深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司”股权来实现的。

盈利状况不佳，主要是因为房子没有以前好卖了。记者通过其年报数据发现，中航地产2015年在售项目签约率仅为52.3%，2016年上半年则下降到51.4%。与此同时，公司今年上半年存货余额也比去年年末增加了6亿元左右，这也就证明其存货压力确实较大。

库存压力大，房子销售不畅的中航地产最近资金也较紧张，今年上半年末，其资产负债率达80%。中航地产也坦承：本次交易旨在通过重大资产出售方式剥离市场前景不佳的房地产开发相关业务和资产，减轻上市公司的经营负担，降低公司资产负债率，提升资产流动性。

二三线城市房价增长潜力不再

中航地产退出房地产业务最令人疑惑不解之处在于，从数据上看今年房地产市场较火爆，房企日子应该挺好过。今年9月，全国54个大中城市签约量达到21.7万套，1～8月份，全国商品住宅销售额同比增长40.1%。统计局新闻发言人盛来运也曾表示，房地产销售对GDP增长起到了重要作用，房地产行业对中国1-9月份的GDP增长贡献了8%。

那么，大部分二三线城市此番又跟着这轮房产热，房价大涨一番，其房价后续增长潜力如何，房企们会侧重开发二三线城市吗？答案并非如此，除了中航地产干脆放弃了地产业务，万科和碧桂园等巨头也公开表示过，将在一二线城市加码。

而房企之所以在一二线城市、尤其是一线城市重点开发，在分析师看来主要因二三线城市房价已无增长潜力。中原地产分析师宋会雍对《投资者报》记者表示：“二三线城市本身房价发展也经历过几次高潮，但现在它们的存量大多已经过剩、发展的热潮已过去。中小城市因为人口净流入较少，无论是租赁还是出售，都很难有新增需求，因而房价很难持续上涨”。

另一可以说明二三线城市房价增长潜力不足的证据是：尽管二三线城市商品房销售金额增长，但购房者用于自住的并不多，投资客占比却不在少数。宋会雍告诉记者，今年超发的货币不少流入了房地产市场，就我们调查的二三线城市新增住房中，用于投资的比例超过30%。由于社会投资人群和开发商的积极购房、购地，市场情绪就被调动起来了。

房地产公司买地当然不会全靠自有资金，今年以来，大多房地产公司都在加杠杆入场，不止中航地产资产负债率超80%，万科、绿地、华夏幸福等地产巨头资产负债率均超过80%。在房地产红火的同时，中国房企的杠杆率也在创新高，而这一状况也颇令人担忧，地产企业如此激进地拿地，导致债台高筑，这是否会在一二线城市制造出更大的泡沫？

卖房产的中航地产对房产业务不再看好，那么买房产的保利地产呢？

不同于中航地产，截至今年上半年末，保利地产的房产项目中，一二线城市占比约71.4%。保利地产也在半年报中透露“一二线城市成交火爆，销售表现显著优于三线城市，公司仍将拓展重心集中在一线和部分核心的二线城市”。这说明保利地产对开发中小城市并不看重。那么，作为接盘方，保利地产将如何运营中航地产转让的二三线城市项目，能否令这些项目起死回生？《投资者报》将持续关注。

房产拍卖流程篇3

1、应申请执行人的申请，对被执行人的财产进行查封；

2、执行人员对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料；

3、人民法院委托具有相应资质的拍卖机构；

4、人民法院委托具有相应资质的评估机构进行价格评估；

5、人民法院收到评估报告后，五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。

6、当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

7、确定拍卖保留价

拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

8、拍卖公告

拍卖公司在拍卖十五日前公告

9、竞买人拍卖前向人民法院预交保证金申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

10、人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

11、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

12、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。

13、对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

14、人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

15、拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0．5％。

采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。

房产按揭办证流程篇4

准备资料（买卖双方资料）

预约评估（将房产座落、年代、楼层、成交价、买卖双方姓名、看房联系人、电话报正泰评估公司）签借款合同（评估公司看房后一个工作日出预评报告）

银行审批（3个工作日审批完毕）

过户（立契、付首付款）

领新证（立契后5个工作日）

办抵押（领新证10个工作日归档后）

领他项权证（办抵押后7个工作日）

放款（领他项权证后3个工作日）

所需资料：

1、卖方资料

已婚：（夫妻双方身份证、户口本、结婚证）原件及复印件各1份。

未婚：（产权人身份证、户口本）原件及复印件各1份；未婚证明原件1份。离婚：（产权人身份证、户口本、离婚证）原件及复印件各1份；财产分割协议

或法院判决书1份、离婚后无再婚证明原件1份。

2、买方资料

A、有工作单位能开具收入证明的已婚：（夫妻双方身份证、户口本、结婚证）原件及复印件各1份；夫妻双方收

入证明原件各1份。

未婚：（身份证、户口本）原件及复印件各1份；未婚证明、收入证明（原件各

1份）。

离婚：（身份证、户口本、离婚证）原件复及印件各1份；离婚后无再婚证明、收入证明（原件各1份）

B、属于个体户的已婚：{夫妻双方身份证、户口本、结婚证|、营业执照副本（本人或配偶的营

业执照）}原件及复印件各1份；{近3个月完税证明、收入证明（盖自己的发票章）}原件各1份

未婚：（身份证、户口本、营业执照副本）原件及复印件各1份；（未婚证明、近3个月完税证明、收入证明）原件各1份

离婚：（身份证、户口本、离婚证）原件及复印件各1份；（离婚后无再婚证明、营业执照副本、近3个月完税证明、收入证明）原件各1份

备注：

1.其中未婚证明，小于29岁者提供未婚声明（盖单位公章即可），大于29

岁者需提供未婚证明（需民政部门，居委会、街道办事处或派出所盖章），未婚后无再婚证明需在民政部门开。若借款银行为交行不论年龄大小婚姻证明都需民政部门开具。

2.收入证明，若借款银行为交行收入证明每人需开2份。本人收入达到每月还款的2倍单方即可，否则需要夫妻双方开具收入证明。

3..若借款银行为交行房产必须为1990年以后房产，60㎡以上才可以审请银行按揭贷款。

4.若夫妻双方的户口不在同一个户口本上，须各自带各自的户口本。且户口本需复印首业、户主业、本人业。

5.以上所有复印件均要求用B5纸复印，否则无效！

商贷费用：

1、评估费：评估价×5‰；

2、担保费：贷款额×1%；

3、代理费：400元；

3、抵押登记费：80元/单；

4、抵押服务费：贷款额×1‰；

5、工本费：200元/单

放款（30个工作日放款，买方领取新证）

注：

1、卖方资料

已婚：夫妻双方身份证、户口本、结婚证

未婚：身份证、户口本、未婚证明（民政部门）

离婚：身份证、户口本、离婚证、离婚后无再婚证明

2、买方资料

已婚：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、夫妻双方收入证明各2份、公积

金卡或帐号

未婚：身份证、户口本、未婚证明、收入证明2份、公积金卡或帐号

离婚：身份证、户口本、离婚证、离婚后无再婚证明（民政部门）、收入证

明2份、公积金卡或帐号

注：若买方在郑工作，非本市户口，需提供在郑的暂住证明。

3..贷款条件

1993年以后房产，60㎡以上，借款人持有连续缴交半年以上的公积金帐户或公积金卡，借款为评估价的6成，二手房最长可贷25年，单笔贷款最高贷30万。

公积金费用：

① 评估费：评估价的5‰；

② 代理费：300元；

③ 担保费：贷款额×贷款年限×费率（1-5年 1‰，6-10年 0.8‰,11-20

年0.6‰）;

④ 抵押登记费：80元/单

⑤ 抵押服务费：贷款额×1‰

公积金贷款利率：(2005年3月17日执行)

1-5年月利率3.3‰

办房产证流程篇5

一、办理所有权证时业主须准备的资料：

1、身份证（夫妻双方）

2、户口薄（夫妻双方）

3、婚姻证明(单身须单身证明，如离异还须离婚证、离婚协议)

4、首套房证明（缴纳契税使用）

二、办理所有权流程

1、开具首套房证明………………………房产局二楼25-26号窗口

2、交纳契税………………………………房产局二楼17-20号窗口

3、交纳住房公共维修基金………………房产局一楼住房保障中心

4、办理所有权证、他项权证……………房产局二楼5-12号窗口

5、交纳办理手续费………………………房产局二楼15-16号窗口

三、注意事项

1、请核对好身份证、结婚证上的姓名、出生年月、证件号码是否一致。

2、单身证明、首套房证明：在户口所在地的民政局、房产局开具。证明有效期为一个月，请注意办理时间。

3、如是银行按揭客户，未还清请按以上正常手续办理，已还清请先行办理银行解押手续。

4、公证书：请注意公证内容，是否有委托办理所有权，他项权证等事宜。

5、办理手续时请夫妻双方到场，如一方放弃产权的，同样需要夫妻双方到场放弃方需要在工作人员处写说明。办理房产证资料：

1、荆门市房屋所有权转移登记报批资料1份（盖公章）

2、土地证复印件1份（盖公章）

3、楼栋房产证复印件（暂不提供、现场复印）

4、公司法人身份证复印件1份（盖公章）

5、公司营业执照复印件1份（盖公章）

6、公司授权委托书及公司受委托人身份证复印件1份（盖公章）

7、预抵押证原件（办理按揭用户）

8、备案证明原件（2014年8月15日以后签约的业主无需提供）

9、已备案房屋分户图（单身2张、夫妻3张）

10、买受人身份证复印件1份（夫妻双方各1份、单身1份、办理委托需受委托人身份证复印件1份）

11、结婚证复印件（单身需要单身证明原件1份）

12、契税复印件

交纳契税资料：

1、契税纳税申报表

2、首套房证明

3、不动产发票

4、备案证明（复印件、2014年8月15日后签约的业主无需提供）

5、购房合同（复印件、第3、5、8、6、身份证（复印件）

7、规划平面图（复印件）

8、楼栋房产证（复印件）

9、房屋分户图（复印件）

10、面积补差说明

房产局业务流程图篇6

关键词：研发业务,风险诊断,流程再造

研究开发活动是指各种企业、机构组织为获得科学技术新知识,创造性运用科学技术新知识,或实质性改进技术、产品和服务而持续进行的具有明确目标的系统活动。研究开发活动可理解为由科技研究开发与技术研究开发组成。

一、三种研发模式

1.科技研发。科技研发是一种为获得科学技术的新知识,而进行有计划的调查、分析的创造性活动。它包括基础性研究和应用性研究。

2.技术研发。技术研发是一种将科研成果转化为质量可靠、成本可行、具有创新性的产品的系统性活动。它包括新颖性、创造性、新知识的产生、科学方法的运用;研发包含四个基本要素。

3.产品研发。产品研发是实际制造,开发的产品内容。产品研发是制造型企业生存根本。一个企业如果没有产品研发,就是一个空壳企业,不但利润很低,而且生存空间也会非常小。

二、涉税风险识别

根据国税发[2004]82 号文件规定,纳税人可根据税收政策规定自主申报技术开发费加计扣除,不再需要审批项目。虽然税务局取消审批项目,但是还是在实际管理范围内。纳税人必须账目清晰、账证健全,通过会计科目准确归集技术开发费用金额。

纳税人在自主申报技术开发费扣除时应注意以下几项:首先,纳税人必须账目清晰、账证健全,通过会计科目准确归集技术开发费用金额,才能享受加计扣除的优惠政策。其次,纳税人在年度纳税申报时应该向税务局提供相关备案资料,如技术研发部门相关专业人员的名单、技术开发费用相关原始单据、技术开发费的预算等资料。再次,纳税人所发生的技术开发费不包括由国家财政和上级部门拨付的部分,该部分不得作为税前扣除。最后,纳税人在一个会计年所发生的技术开发费用可以按50%加计扣除,如果当年不足抵扣部分,可以在以后五年内结转抵扣。

三、流程再造思路

建立信息与沟通机制是企业研发涉税流程设计关键之处。明确研究阶段与开发阶段的划分节点,正确核算研发费用税前加计扣除及摊销。在新会计准则中,没有明确的规定研究阶段和开发阶段的划分节点,会计人员的判断方法主要有以下三点:

1.会计人员应当实地了解企业研发活动。在企业新会计准则中规定,会计人员必须根据企业的实际情况准确判断所发生的研发支出是属于研究阶段还是属于开发阶段,并且提供详细、合理的有力证据。但是由于会计人员很少参加具体科研项目,与科研人员的沟通不到位导致无法正确核算研发支出。

2.对企业研发活动应实行项目管理。对于一个企业来说,每一个研究开发项目都应该进行项目管理。项目管理的流程包括项目可行性研究、项目申报批准、确定项目预算等,作为企业的项目责任会计应该以项目的批准作为研究和开发阶段分界点,正确核算研究阶段支出与开发阶段支出,规范会计实务操作。

3.相关部门应该对内部研发的无形资产的确认有更清楚的说明。在税法中规定,根据研发费用是否资本化,分别分为两种方式来加计扣除,但是两种方式的总额是一样的,都是实际所发生研发费用的150%。按照现在的政策,所有企业只要财务核算制度健全,均可以享受技术开发费用加计扣除的优惠政策。所以企业财务部门和研发部门在制定项目预算时,在不影响科研项目开发效果的情况下,进行必要的税务筹划,以减少不必要的支出,节约技术投入成本。

案例,2014 年本场根据自身的发展要求,准备研发一项中海油水下安防项目,该项目研发期为二年,科发处经过研究准备预算为540 万元,第一年预算200 万元,第二年预算340 万元。根据财务部门预测,在不考虑技术开发费的前提下,本场头一年能盈利200 万元,第二年盈利700 万元,本场适用的所得税率为25%。

本场财务主管计算分析如下:本场因这项目研究开发费用税前扣除如下:第一年发生的研究开发费200 万元,可以税前全额扣除;第二年所发生的研究开发费用340 万元和加计扣除的170 万元,总共为510 万元,该项目二年可以抵税710×25%=177.5 万元。

财务主管与相关研究人员仔细讨论后,决定对研究开发预算费用进行调整,第一年技术开发预算100 万元,第二年技术开发预算440 万元,对修改预算方案后的分析如下:第一年税前扣除的研发费用100+50=150 万元;第二年可以税前扣除的研究开发费用为440+220=660 万元;总共可抵扣税为202.5 万元。

经比较可知,第二种方案比第一种方案节税25 万元,即本场就项目多获得25 万元的净利润。

根据上述案例,可以得出场在开发科研项目时候,可以事先对研究开发费用进行税务筹划,如果预测当年利润比较高时,研究开发费用预算可以相应增多,如果预测当年利润不大甚至亏损,此时不能享受研究开发费用加计扣除的优惠政策,因此对研究开发费用进行相应的调整。

参考文献

[1]李永延.税控视角的业务流程再造[M].昆明:云南大学出版社,2014.

[2]中华人民共和国企业所得税法(中华人民共和国主席令第63号)[S].2007-03-19.

[3]财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006.

业务流程外包：是福？是祸？篇7

将流程外包出去不是很难的事情，但外包给谁、外包的业务流程如何管理？

中国加入ＷＴＯ后，中国企业面临很大的发展机遇。纵观当今世界发展趋势，全球经济化出现了第二波，许多欧美企业把产业外移到东南亚和中国在内的亚洲市场。在当今世界各大企业都纷纷将制造基地转向中国的大趋势下，产业外移中的一个最显著的特点就是外包。原来的做法是一个企业“一条龙”从头到尾什么都做，现在产业细分使价值链发生了很大变化，企业逐渐把一些不是自己强项或成本较高的业务外包出去，走ＯＥＭ或ＯＤＭ之路。可以说，外包已经成为全球企业界的一股潮流。

业务流程外包（Business Process Outsourcing，BPO）是随着企业将业务职能，如应收账款科目和采购科目的管理和最优化移交给第三方，由第三方基于预先确定好的一套执行标准和原则来管理这些活动而应运而生的。

虽然业务流程外包（BPO）依然是外包领域中的新生儿，但是根据Everest研究院的调查结果，它已经占据了整个外包市场超过三分之一的份额了。在2005年，美国的外包市场是3.62亿美元，而业务流程外包是1.29亿美元，占36％，这足以说明业务流程外包的强势。

中国也早在上世纪90年代就开始了BPO业务，近两年国内用户的BPO需求日益增长，打算外包的业务活动范围也逐步拓展。但是，把什么样的业务流程外包出去？如何选择合适的BPO供应商？怎样管理外包出去的流程？等一系列问题一直困扰着中国企业。

今天我们同时邀请来了复旦大学软件学院的赵卫东教授及AMT研究院外包研究小组的冯小骏先生，请他们来谈谈对业务流程外包的认识和建议。

许多人对IT外包这个术语比较熟悉，那么，业务流程外包（BPO）与传统的IT外包有什么区别呢？

赵卫东：IT外包是将企业中原先由IT部门实现的IT业务外包给其他公司实现，是目前最普遍的一种外包形式。业务流程外包(Business Process Outsourcing，BPO)是指专注于具有核心能力的业务，基于外包合同把一些非核心的、非战略性的业务流程长期外包给外部的专业化服务公司，利用他们的专长和优势提高企业的整体效率和竞争力。BPO与IT外包在很多方面有明显的区别，主要体现在业务范围和对企业的影响等方面。

首先，针对外包的业务范围，外包分为IT外包和流程外包。IT外包指支持业务的IT工作外包，如网络建设与管理、网站运营与维护、软件开发及应用等。而流程外包则是将企业价值链中的职能，如人力资源、客户服务、销售营销、财务与会计、贷款服务、培训等发包给企业之外的服务提供者，BPO通常更加复杂。尽管某些BPO可能包含IT管理（业务流程需要IT的支持），但这些外包的业务与IT是可分离的。

其次，两者对企业的影响也不同。相对于IT外包，BPO能对企业产生更深层次的影响。效率不高的IT部门会给企业带来额外的负担，将IT外包出去可以减少企业在IT方面的支出和风险。BPO外包出去的不仅仅是一个部门，而是从流程的角度上将企业非核心的业务进行外包，把整个流程外包给更专业的公司。对于企业外部而言，因为BPO是企业之间在流程层次上的合作，IT外包仅仅是技术层面的合作，通过BPO可以帮助企业整合供应链资源，促进企业与供应链中相关企业建立战略协作关系，这对于企业的长期发展是具有重要意义的。同时，由于BPO涉及的因素更多、更复杂，BPO相对于IT外包具有更大的风险，管理不善的BPO可能导致企业效益甚至信誉的损失。

BPO和IT外包是在功能、范围和影响等许多方面都有区别，但两者之间并不矛盾。Garter Group认为BPO外包的业务是IT密集型的业务，也有人认为BPO是IT外包的一种高级形式。

冯小骏：服务外包分为信息技术外包服务（ITO）和业务流程外包服务（BPO），它们都是基于IT技术的服务外包，ITO强调技术，更多涉及成本和服务，BPO更强调业务流程，解决的是有关业务的效果和运营的效益问题。BPO往往涉及若干业务准则并常常要接触客户，因此意义和影响更重大。

从经营范围来看。ITO可以包括产品支持与专业服务的组合，用于向客户提供IT基础设施，企业应用服务，或同时提供这两方面的服务，从而确保客户在业务方面取得成功。在最低程度上看，外包将包括某些IT管理服务，ITO则被进一步细分成数据中心、桌面、网络与企业应用外包等。BPO是“把一个或多个IT密集型业务流程委托给一家外部提供商，让他拥有管理和控制选定的流程。以上这些业务是基于已定义好和可测量的方法来执行的。”被外包给ESP的业务流程包括物流、采购、人力资源、财务会计、客户关系管理、或其他管理或面向消费者的业务功能等。

目前，外包被认为是一种大势所趋，对许多企业来说，外包还是将麻烦转到别人身上的有效途径。那么，您认为业务流程为什么要外包？意义何在？

赵卫东：大部分企业非核心业务流程效率相对低下，成本较高。BPO不仅可以帮助企业降低成本，还可以提高企业经营的灵活性，使企业运营更加高效。采用BPO可以实现这些流程高效率、低成本的管理和运作，提高企业绩效，并促进企业业务变革。

BPO还可以使企业业务有更好的柔性。通过BPO扩大了企业经营规模，使企业专注核心业务。美国管理咨询公司DiamondCluster International调查表明，当问及BPO带来的好处时，许多企业甚至把解放内部资源，提升效率和生产力排在前面，而降低成本则位居其次。由此可见，随着BPO服务商在特定业务流程上的专业化程度不断提高，企业已经不仅仅将BPO作为控制成本的手段之一，而是依靠外包流程提升行业竞争力。

BPO使企业无需进行高昂的技术投资即可体验新技术带来的竞争优势，从而避免了为优化流程而进行的盲目投资。此外，依靠外包服务商的服务、资源，企业可以发现并开拓新的业务，减少风险，从而带来新的商业机会。

冯小骏：企业之所以选择外包的原因是相信外包服务创造价值。在一份普华永道关于外包的调研报告中写道，绝大多数（87%）被访者同意外包服务确实按照最初的业务规划创造了价值，无论是部分还是全部，并且绝大多数企业表示会继续使用外包服务，而且大多数将会增加外包服务的应用范畴。

几年前，外包只是为了节省成本，而今天外包意味着获取人才和保持业务灵活性。一般来说，企业选择外包会综合考虑以下因素：降低成本；出让一些别人更擅长的业务活动；增加业务模式的灵活性；获取人才资源；改进客户关系；细分市场的扩张；帮助企业发展新产品/服务；地域扩张等等。

由此可以看出，当今企业选择外包的原因不能一概而论，除了传统的降低成本因素，其他越来越多因素影响了企业做出了外包的选择。

业务流程外包可以给企业带来这么多的好处，让企业对之趋之若鹜。但也存在一些企业管理者搞不清楚自己想把什么样的业务流程外包出去、应该把什么流程外包出去，便随意上马的现象。您是怎样看待这种现象的？

冯小骏: 这确实是目前外包服务市场存在的现象，在普华永道关于外包服务市场的调研报告中显示，13%被访者表示没有实现预期收益，而56%的被访者表示只实现了部分预期收益。

我认为造成这种现象主要有以下几个方面的原因：

一是外包企业对外包目的的理解不够全面；

有些企业最初想选择外包服务的时候是出于降低成本的考虑，但是当某项业务外包出去以后却发现影响了企业的战略或运营，由此可以看出外包企业选择外包时没有梳理清楚自己选择外包的目的。

企业选择外包有时候对企业来说一项重大选择，应该谨慎对待。企业需要梳理自己选择外包的目的，以及评估外包实施后对企业产生的影响，然后权衡利弊。

一般企业选择外包的目的包括：降低成本；出让一些别人更擅长的业务活动；增加业务模式的灵活性；获取人才资源；改进客户关系；细分市场的扩张；帮助企业发展新产品/服务；地域扩张等等。

二是外包企业自身缺乏经验。

企业在选择外包通往成功的路上，存在许多自身障碍，其中最主要的是缺乏经验。曾有调研报告显示，在企业外包成功之路上的企业自身障碍因素中缺乏经验占到第一位。

综上，我们可以看出企业若要选择外包，必须要提高重视程度，仔细考虑外包服务选择的目的，并做好风险评估，努力处理好影响外包成功的各个因素。

赵卫东：这种现象确实是存在的。外包是企业发展到一定阶段应对激烈市场竞争采用的一种商业模式，对企业发展有着重要影响，但并不是所有的流程都适合外包。关于流程外包的时机、范围以及服务商的选择，传统的分析方法是交易成本理论，但这种分析方法操作起来比较复杂。另一种方法是从外包涉及的企业、服务商、流程本身等因素考虑外包的选择。

流程外包需要站在企业战略的高度，与企业的长远发展策略一致。不能把外包作为企业遇到困难时所采取的权宜之计，也不宜跟风模仿。

外包服务商的能力也影响外包的效果。企业对外包的预期效果能否实现取决于服务方是否真正符合服务协议。只有全面了解服务商，进行仔细地比较，才能保证外包的成功。对于外包服务商而言，是否有足够的业务专长和经验，是否有良好的信誉，是否与企业具有相容的文化等都是企业要考虑的。企业在选择承包商时不仅要考虑承包商的目前情况，还要考虑承包商公司的发展潜力。

一般来说，BPO还要考虑流程本身的性质。核心且重要的流程一般不进行外包，这些流程一旦外包出现问题就可能让公司损失惨重。对于非核心且不重要的流程，一般都可以选择外包，这已被很多企业所采纳。对于核心但不重要或非核心但重要的流程，需要进行慎重的考虑，企业需要进一步结合自身与承包商的合作情况进行分析，才能确定是否适合外包。具体的做法可以参考沃顿商学院Ravi Aron教授的收入差距模型，此模型的核心是对业务流程为企业创造的价值进行评估，确定流程对公司的重要性，然后再确定流程是否需要外包。

BPO是存在一定风险的，包括外包服务商与企业的利益冲突、文化冲突、知识产权保护等等。因此随意做BPO是不理智的，同时在BPO的过程中也需要注意一些问题，如加强与承包商之间的合作，BPO实施过程的跟踪和控制等等。

当今，很多企业已经走上了业务流程外包的道路，但是要获得成功并不是件容易的事情，外包出去的流程就能撒手不管吗?究竟应该如何管理已经外包出去的流程？

冯小骏：外包出去的流程不能不管。

首先，所有的外包项目实施周期中的主要步骤都被认为有相当的困难性，实施周期中的各困难环节包括：战略发展、商业案例开发、外包交易构架、管理外包业务转移、持续的管理和监督、合同期间的变革管理等等。在这中间，管理外包业务又是最困难的。

其次，经研究发现，真正的成功源于外包企业和服务商之间的协作，因为：

＊外包发展日趋成熟，无论对于买方还是卖方都需要建立以协作为特征的新型外包模式；

＊成功的外包企业表现出与外包商之间良好的协作关系，而良好的协作也将帮助企业成为高绩效的外包方；

＊获取独立的具备资深经验的合作伙伴去帮助建立这种新的协作模式将使外包企业自信从容地走向成功。

再来谈谈如何管理已经外包出去的流程。

从管理方式上看，外包企业与服务商之间应该选择更协作的方式参与到外包管理当中来。

从外包企业管理行动上，首先，要了解外包业务流程的特点，主要包括外包业务流程与其他流程相关信赖性，业务流程本身的复杂性，以及业务流程的战略地位；第二，我们要了解控制机制的各种组成部分，例如合同、服务商关系管理；第三，了解了外包流程的特点和控制机制的方方面面，就是要把外包流程的特点和控制机制的设计配合起来。

赵卫东：目前，很多企业已经走上了BPO的道路，但这并不意味着企业BPO后就可以撒手不管。如何与BPO服务商的沟通，如何管理已经外包出去的流程呢？需要解决企业和外包服务商的沟通协调、风险管理、资源整合和跟踪评估等问题。

美国管理咨询公司DiamondCluster International发表的2007年度BPO研究报告表明：32%的企业过早地终结了一项以上的境内BPO业务，34%的企业则提前解除了一项以上的离岸BPO业务。究其原因，企业与BPO服务商之间形成孤岛是导致合作破裂的主要原因。例如BPO外包方以没有节约成本为由要求与服务商解除外包关系，外包服务商则认为外包方将流程细节引入其内部并频繁改变战略使他们无法继续按照合同提供外包服务。为解决上述问题，BPO外包方与服务商需要共同参与日常事务，共同构建战略合作关系。

流程外包必须考虑资源整合问题，即BPO服务商的资源和企业其他业务流程使用的资源的整合。例如外包服务商需要升级现有系统以支撑CRM的相关流程，就必须整体规划，以集成企业现有的ERP等系统。

合理应对BPO后发生的转变，例如离岸流程外包服务商的时间冲突，需要协调任务交接，此外还要约定解决其他可能产生的冲突。

BPO从根本上讲是为了实现低风险和长期高回报，然而在实际的BPO过程中，由于BPO本身的复杂性，企业将业务分配给多个外包服务商时都会面临风险。因此提高企业对外包流程的风险管理能力相当重要，通常企业和外包服务商会协商制定出可度量的标准来管理以降低风险。