城市房屋拆迁制度

城市房屋拆迁制度（共8篇）

城市房屋拆迁制度篇1

内容摘要：随着城市市政建设和旧城区改造步伐的加快，我国城市房屋拆迁的矛盾日益突出，成为最易引发社会问题的一个领域。2011年是城市房屋拆迁立法的重要一年，《城市房屋拆迁条例》退出历史舞台，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取而代之。相较于旧条例，新条例有一定的进步但也存在执行上的一些问题。完善我国城市房屋拆迁的思路任重道远。

关键词：城市房屋拆迁《国有土地上房屋征收与补偿条例》弊端完善一、城市房屋拆迁制度概述

（一）城市房屋拆迁制度的概念及法律依据

１城市房屋拆迁制度的概念

城市房屋拆迁制度是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行安置、补偿等一系列活动的总称。且城市房屋拆迁的应当是国有土地上的房屋。2 法律依据

2011年1月12日《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

我国《宪法》修正案第13条第3款也明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿”。

2007年出台的《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”除以上法律法规之外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规对城市房屋拆迁都有相应的规定，在此就不一一赘述。

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的变动及其评价

（一）强化被征收人权益的保护

在新条例中，强化了对被征收人权益的保护：如不得以暴力胁迫手段实施搬迁；对被征收房屋所有权人给予公平补偿；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；补偿方式多样，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房等。这体现了对被征收人的尊重。在新条例中感受到此次立法改革更多的从民众出发，以切实保障公平公正，维护公民利益为出发点，体现出的是法律严肃面孔下更多的人情关怀，坚持程序合法性与正当性审查标准，在严格审查标准的同时给予法官必要的裁量权，坚决防止滥用强制手段和形式合法、实质不合法现象的发生。

（二）直面拆迁矛盾，解决现实难题

1、明确房屋征收与补偿主体。新条例第四条规定：“县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；禁止建设单位参与搬迁活动。”这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。而过去，开发商为拆迁主体，其为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁的补偿损失转嫁到房价里，由此导致拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。

2、明确对被征收人的补偿范围及补偿标准。“我国房屋拆迁所引发的矛盾，集中体现在补偿是否公平合理、是否让拆迁和被拆迁双方都感到满意这个问题上。”[4]新条例中，明确规定了对被征收人的补偿范围包括：“被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条款切实从被征收人的合法权益出发，使征收补偿能够足额落实。同时十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；房地产价格评估机构由被征收人协商选定。”之前，绝大多数情况下，对房屋价值的评估皆由政府指定的评估机构进行的，有的甚至是由开发商直接指定的评估机构评定。由于被征收人缺乏选择权，造成了被征收人对评估机构的不信任。但新条例的规定，极大地维护了被征收人的合法权益，促进了房屋评估的公平公正，且从实质上遏制了错估、漏估、少估等不公平现象，使评估更具科学性和公正性。

3、明确废除行政强制拆迁，确立裁执分离的执行方式。新条例中规定：“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”这使得强制执行权从行政转移到司法中。中国政法大学法学院院长薛刚凌认为：“条例实施后，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。”[6]

三.目前我国城市房屋征收实施过程中存在的问题

（一）对公共利益的界定模糊

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”基此条款，公共利益成为了征收补偿主体行为合法性的判断依据。

但是，这一条规定对公共利益的界定较为模糊，容易导致“公共利益”概念被滥用。将“促进国民经济和社会发展”作为公共利益的表现形式，“这样宽泛的界定使得公共利益涉及的内涵和外延极为庞大。”将使被征收人的合法权益难以保障。[8]

（二）在诉讼期间存在强拆行为

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼；对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”然而，这两条均未涉及诉讼与执行的关系。如果被征收人不同意补偿或征收决定，申请了行政复议或提起行政诉讼后，此补偿和征收仍然继续执行，这就与禁止强制拆迁的原则相背离。在私人权利极易遭到侵害的土地征收与房屋拆迁领域，仅赋予利益相关人以诉权，却不停止执行，则这样的程序保障无疑形同虚设。由此可能会给被征收人造成难以挽回的损失，司法的公正性和效率性难以保障。

（三）存在暴力执法及不作为的问题

2011年9月25日监察部、国土资源部、住房城乡建设部、国务院纠风办等四部门会同有关省、区纪检监察机关和纠风部门，针对上半年发生的11起强制拆迁致人伤亡案件进行了调查处理。这11起强拆致人伤亡案件均发生在新条例实施后，其中有6起属于违反法律法规强制拆迁致人伤亡。政府及开发商在征地拆迁中的利益太大，拆迁成功往往带来了经济利益和地方财政收入，导致征收过程中容易出现不择手段的冲动。“开发商与行政权力结合，以公共利益为名暗渡商业利益早已不是新闻，而一大批政府官员随着一个个拆迁工程的结束而锒铛入狱的现象更是充斥着我们的视线。”[9]

实践中，一些地方政府官员只顾当地的经济利益而忽略老百姓的个人利益，往往以推动经济发展为名，强制拆迁当地居民的住房，这严重侵害了老百姓的财产安全和人身安全。同时，征收补偿的负责部门、执法部门存在不作为的情形，在老百姓有诉求的时候互相推诿责任。例如2009年，成都金牛区因修筑公路强行拆除唐福珍夫妇投资700万的综合楼，却仅表示给予补偿217万。唐福珍夫妇曾多次找到相关部门要个说法，但并没有得到相关回复，正是在有诉求而得不到解决的情形下，悲愤的唐福珍女士才手持汽油站到了屋顶。四．关于城市房屋拆迁的建议和完善

（一）针对公共利益的界定

1、由立法机关在法律文件中对公共利益的范围作出相对明确的界定。立法机关可以概括与列举并用，即一方面以条款进行概括，例如美国《宪法》规定，“非依正当程序不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”另一方面明确列举可以发动征收的具体情形。通过概括和列举界定其所调整的社会生活中的公共利益范围。

2、引入听证程序。判断一个征收项目是否属于公益利益，是一个公共决策的过程，而不应该由政府单方面决定。“对各类事关公众利益的社会公共管理决策，由于缺乏民意表达和公众参与的通道，特别是民主决策程序的虚置而使公共利益难以落到实处。”[10]由此，为保障利益相关人的意见表达权，国家需要建立畅通的民意表达机制，引入听证程序十分有必要。

（二）针对诉讼期间的强拆问题

如前所述，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有规定在诉讼阶段是否停止拆迁的执行。我国《行政诉讼法》第四十四条规定：“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行。但有下列情形之一的，停止具体行政行为的执行：

（一）被告认为需要停止执行的；

（二）原告申请停止执行，人民法院认为该具体行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害社会公共利益，裁定停止执行的；

（三）法律、法规规定停止执行的。”基于利益的考虑，被告不可能提出不利于自己的诉求而要求停止拆迁。而原告即使提出申请，法院作出裁定也需要一定的时间。当被征收人基于征收争议提起行政诉讼时，具体的征收行为并不因为诉讼而停止，那么无论诉讼结果如何，该具体行政行为对于被征收人的侵害均已形成。因此，为避免给被征收人造成不可避免的损失，只有通过立法来明确禁止诉讼期间拆迁的执行，才能更好的保护处于弱势地位的被征收人的合法权益。

（三）针对暴力执法及不作为的问题

虽然新条例中规定，暴力强拆要追究刑事责任。但是只有在发生了严重后果时，才会被社会、被媒体所关注，所以违法强拆被追究的比例很小。

1、加大惩罚力度遏制暴力执法、执法者不作为等情形。必须确定各部门的职责，做到权责分明，这样一旦出现暴力执法或不作为的情形，方便追究相关责任人。新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》特别强调了禁止暴力执法现象，并加大了对暴力执法的处罚力度，但并没有涉及执法者不作为的情形，对此也应立法规定在公益性征收补偿具体工作中对于有行政不作为的官员应加大惩处力度。由此将问责规范化、制度化，在违法强拆事件发生时，才能做到有法可依，才更有利于保护被拆迁人的合法权益。

2、增加社会公众的问责方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”的规定可知，被征收人主要通过行政复议和行政诉讼的方式进行问责，因此增加社会公众的问责方式十分必要。

结语：公平公正的房屋拆迁对于城市化进程以及社会的安定和谐至关重要。因此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台意义极大，其对中国式拆迁具有重要指导意义和作用。新条例的颁布，为房屋征收补偿过程中的公平正义提供了坚实的后盾。但新条例的实施，还有待于政府克服土地财政的诱惑，尊重司法的独立性，并始终保持对法律的敬畏，使制度真正惠及人民群众。总的说来，行政拆迁的目的是为了更好的对城市进行规划建设，只要我们有更成熟更完备更具体的法律法规对拆迁行为进行规范和控制，对被拆迁人的合法权益进行合法合理的补偿与救济，那么在法律这把巨大的保护伞下，拆迁都不会再让人们觉得可怕。参考文献：

城市房屋拆迁制度篇2

关键词：城市房屋,拆迁补偿制度,缺陷分析,制度构建,监督机制

一、引言

城市房屋的拆迁关系到一个城市的整体形象、布局合理和城市今后的经济规划、居民的安居乐业、社会的和谐稳定,关乎人民的切身利益。现阶段,城市拆迁规模的不断扩大,引发了一些因房屋拆迁补偿所导致的纠纷及暴力拆迁事件,不仅影响到项目建设和城市建设进度,而且产生一些其他后果,引起社会的广泛关注,与此相关的行政补偿问题也得到学界的重视。如果在社会实践中不能妥善处理房屋拆迁补偿问题,将影响到社会的稳定及经济的发展,因此怎样完善城市拆迁补偿制度是城市建设中急需解决的难题。

二、城市房屋拆迁补偿的制度现状及缺陷分析

(一)城市房屋拆迁补偿的理论概述

城市房屋拆迁补偿是指因国家建设、城市改造及文物保护、整顿市容、环境保护等需要,经政府有关主管部门批准,由建设单位或个人对现有建设用地上的房屋及附属物进行拆除,对房屋的所有人和承租人进行拆迁、补偿等一系列活动的总称。①在拆迁补偿过程中,拆迁人应该本着公平公正、合理及时的原则,通过货币补偿或者房屋产权交换抑或二者结合的方式对被拆迁人进行房屋拆迁补偿。

根据城市拆迁的目的有所不同可以分为以下两种类型的拆迁:一种是公益性拆迁。这种拆迁是为了维护公共利益,根据政府的合理规划,在城市制定范围内依法对国有土地上的房屋进行拆除,对被拆除人或者房屋的使用人予以转移安置以及根据市场价值给予被拆迁人相应的经济补偿的活动。另外一种是以商业利益为目的的拆除。这种拆迁是指开发商为了获取商业利润而进行的拆迁,该拆迁行为的正当性应当结合城市发展的需要看待,对被拆迁人的补偿应该充足并及时。在实际操作中,两种类型的拆迁应该在保障被拆迁人权益的基础上进行区别对待。

(二)我国现行城市房屋拆迁补偿制度概况

现阶段,我国城市房屋拆迁补偿工作法律依据主要包括《城市房屋拆迁管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定组成。这些规定对补偿标准仅在原则上做了规定,具体补偿办法由各地区的人民政府根据本地经济发展水平及房价予以制定。这就导致在实践中,政府往往代替市场主体的地位,没有经过市场评估程序,自己设定补偿标准,使得补偿价格远远低于市场价格。并且近年来土地使用权出让价、房价持续攀升,而政府设定的补偿标准又不随着市场变化而改变,导致被拆迁人得到的补偿与同地段房屋的售价相差甚多,给被拆迁人造成很大的损失,显然这部法律已经不能适应我国城市房屋拆迁的现状。为此,2011年国务院公布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》适应了时代的发展,在一定程度上保障了被拆迁人的权益,维护了社会的稳定,但在制度规定上仍存在很大的缺陷和不足。

(三)我国城市房屋拆迁补偿实践中的缺陷分析

1.在程序上缺乏透明度。目前在我国房屋拆迁补偿过程中,拆迁人和政府往往占据主导优势,行政权过多,干预到房屋拆迁,暗中操作现象严重。为了使拆迁顺利完成、速战速决,作为行政机关本应充分保障被拆迁人的权益不受侵害,但许多拆迁主管部门在进行拆迁许可的过程中对被拆迁人的切身利益视而不见,对其所关心的拆迁政策、拆迁范围、补偿标准等信息不予透漏,并阻止其申辩。在实践中无论被拆迁人是否同意补偿标准和拆迁方案,一律拆无赦,拆迁方和被拆迁方的法律地位严重不平等。同时,城市房屋安置的资金在一定范围内有公共资金的性质,应该公平合理地分配到被拆迁人手中,但是由于各地具体情况不同,拆迁补偿标准较为混乱,并且补偿标准不对被拆迁人公开,导致被拆迁人无法确定自己应得的补偿金额,从而给了开发商可乘之机。

2.商业拆迁盗用公共利益名义的现象普遍存在。在拆迁行政案件中,大部分拆迁都打着公益拆迁的名义,但是真正为公共利益拆迁的只占少数。在房屋拆迁过程中,政府作为参与者之一,应当承担起保护被拆迁人合法权益不受损害这一重要角色,然而在拆迁的实践当中,极少数开发商与一些政府部门互相勾结假借“公共利益之名”进行拆迁。在房屋拆迁过程中,由于我国没有对公共利益的范围进行具体的界定,对是否属于公共利益进行认证的仍然是政府官员,公民的参与权无法实现,大多数听证程序只是走过场,公民的言论也很少得以实现,导致公民权益得不到有效保障,无法得到合理的房屋拆迁补偿。

3.公权力行使的缺陷。在现在的房屋拆迁制度中,司法程序的作用极小,行政权力的干预过为突出。行政裁决被作为司法程序的前置程序,所以即使被拆迁人对拆迁补偿不满而选择诉讼,也不能中止房屋拆迁的执行。

4.现行制度补偿标准过低。立法上没有明确规定对房屋补偿的标准,仅仅规定补偿原则以至于给予的补偿价格过低。不同地区的土地及同一地区不同区域的土地价格是存在差距的,如果仅仅以重置价格对房屋进行评估,对于房屋所处位置的土地价格不予考虑,不利于保护被拆迁人财产权。

三、完善我国城市房屋拆迁行政补偿制度的建议

(一)对房屋拆迁的前后关系予以理顺

实施房屋拆迁必须先依法对土地进行征用、补偿,但房屋拆迁管理部门往往因为征用程序复杂,为了拆迁的速战速决,在没有得到征用许可的情况下就给予拆迁许可,且绝大多数拆迁都是“先拆后补”或者“边拆边补”,这种程序存在严重的立法缺陷。笔者认为,应首先理顺拆迁、征用及补偿的关系,规定拆迁方在按照市场价值给予被拆迁人合理补偿的前提下对其房屋及国有土地进行征用,然后进入拆迁程序。

(二)完善拆迁中的正当法律程序

1.应实施严格的听证程序。由于并未规定拆迁听证程序,使得规划、征收和拆迁过程不公开透明,因此应在立法中增加征地拆迁的听证制度,让利益各方充分参与到拆迁的各个步骤中,特别要听取被拆迁人的意见和诉求。这样不仅使补偿、征用、拆迁等方案合法合理合情,增加政府工作的透明度,而且保障被拆迁人的知情权、参与权、正当程序权及人身财产等权益。

2.建立土地使用监督机制。在征地程序上,目前我国进行土地征收前的公共利益认定审批机制不合理,征收后的土地使用监督机制也有所缺失,因此,笔者建议成立土地征收委员会负责土地征收的认定审批,并且赋予被征收人收回权以遏制土地被政府或土地使用人滥用的状况,保证被征收人对行政主管部门及其工作人员的监督批评权。

3.健全征地拆迁的流程。为了防止政府权力滥用,保护公民权利,健全征地拆迁的一系列程序是非常有必要的:首先,征地机关向有关征地批准机关提出征地申请,确定征地拆迁的地域范围,批准机关应严格审核其征地是否具有公共利益的目的;其次,政府向市民发布征地通告,批准机关召开征地听证会,综合考虑各方意见后由批准机关进行裁决;接着,在征地获批准后,由征地机构进行规划登记,发布征地补偿公告,补偿方式和金额应按照“适当补偿”原则对被拆迁人房屋资产进行补偿,若补偿金不能达成一致,则由政府将案件送交司法程序,法院聘请独立的资产评估师进行评估,得出最终补偿方案;再次,拆迁方与被拆迁方签订补偿安置协议;最后,进入拆迁程序,发布拆迁公告,同时召开拆迁听证会,说明拆迁的可行性,如果拆迁方案能达成一致,则实施拆迁。

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条赋予了政府有关部门进行强拆的权力,但是根据法治原则,凡限制减损剥夺公民的合法私有财产的,除必须以公共利益为目的外,还必须遵循正当的法律程序,也就是说是否进行拆迁不得由政府说了算,行政主体更不能实施强拆,而应该通过司法程序,由法院依法作出最终裁决。

(三)对公益拆迁与商业拆迁的程序法规进行严格区分

笔者认为立法应当严格区分公益拆迁与商业拆迁,因为这是两种迥然不同的拆迁,他们所贯穿的法律关系、拆迁目的及日后对公众的意义都有所不同。将国有土地上房屋征收、土地征用的范围限定在公共利益上,制定公益拆迁的特定程序;而商业拆迁也应有其自身的拆迁程序,在商业拆迁中拆迁方和房屋的所有权人必须遵循民法的平等自愿、等价有偿的原则进行市场交易。此时,政府的公权力行为不得介入,更不得运用国家暴力进行强迫交易,只有这样才能依法保障被拆迁人的合法权益。

(四)加强对房屋拆迁的监督管理

1.杜绝违法拆迁现象及损害被拆迁人合法权益的事情发生,其中加强对拆迁人的监督管理,对其违法行为予以严肃查处尤为重要。2.对趁拆迁之机公报私囊的应及时制止,依法维护拆迁人的合法权益,这关系到人民是否能够安居乐业,社会能否和谐稳定。3.拆迁补偿安置资金要合理监管,由于补偿安置资金属于社会公益资金,有关部门不得对挪用安置资金进行随意挪用,资金应全部作用于对被拆迁人的拆迁补偿当中。

四、结语

随着我国城市化进程的加快,我国土地征用与房屋拆迁的现象会不断发生,拆迁方与被拆迁方的纠纷如果得不到较好的处理也会不断升级,所以如何有效保障被拆迁人的权益,加强对合法私有财产权的法律保护显得尤为重要;其中如何规范政府的公权力行为,提高其公共服务职能,真正做到全心全意为人民服务是核心问题所在。对政府的行政程序进行完善,是规范拆迁补偿制度的关键环节。现阶段,我国的新征地拆迁制度应该坚持以人为本,行政程序的完善也应该朝着更人性化的方向迈进,这样才能实现社会的和谐稳定发展、人民的安居乐业。

参考文献

[1]杨金梅.城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究.西南交通大学.2011.

[1]施志平.浅谈城市房屋拆迁补偿政策问题.现代商业, 2009(14).

[2]杨金梅.城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究.西南交通大学.2011.

城市房屋拆迁许可听证制度的建立篇3

摘要房屋拆迁许可是房屋拆迁得以进行的前提,当前我国房屋拆迁领域当事各方冲突频发,而房屋拆迁许可听证制度基本内容缺失,为了缓和拆迁纠纷,不管是立法层面还是还是实践层面,房屋拆迁许可听证制度都亟待建立。

关键词行政许可房屋拆迁许可听证

2009年12月北大五学者联名建议全国人大常委会修改《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》),一时引起社会激烈反响,随后国务院表示有意修改《条例》。而在社会生活层面,每天的网络报刊登载的新闻有关拆迁的纷争更是层出不穷。房屋拆迁许可是进行房屋拆迁的前提,本文试着从缓和拆迁各方纷争的角度探讨建立房屋拆迁许可听证制度。

一、构建房屋拆迁许可听证制度的必要性

(一)听证是我国行政许可法的重要内容

房屋拆迁许可行为是依申请的行政行为。房屋拆迁带有强制性的特征,所以不能任意授予相对人实施拆迁的权利。房屋拆迁必须在经过人民政府依法批准后,由具有法定资格的拆迁人来承担。房屋拆迁许可是一种行政许可行为①。

我国《行政许可法》第四十六条规定:法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项,或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项,行政机关应当向社会公告,并举行听证。《行政许可法》第四十七条规定:行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的,行政机关应当在二十日内组织听证。

听证是指在作出影响行政相对人权益的决定前,行政主体应当告知行政相对人有权表达意见、提供证据,行政主体必须听取意见、接纳证据的一种法律制度。听证制度是行政程序法基本制度的核心,是正当程序的最低要求②。

一般认为,房屋拆迁根据拆迁的目的分两种:一是基于城市建设的公益需要,这属于涉及公共利益的重大行政许可事项;二是商业拆迁的需要,这直接涉及申请人和他人之间的重大利益关系。根据《行政许可法》的规定,前者应由行政机关主动进行听证,后者应告知申请人、利害关系人有申请听证的权利。

(二)房屋拆迁许可听证制度在《条例》中的缺失

在国务院制定的《条例》中,不见听证的规定。《条例》的颁布时间要早于《行政许可法》的时间。但是《行政许可法》第八十三条规定:“本法自2004年7月1日起施行。本法施行前有关行政许可的规定,制定机关应当依照本法规定予以清理;不符合本法规定的,自本法施行之日起停止执行。”可是,《条例》在这之后并没有做任何的修改、清理。实践中在全国各地房屋拆迁管理部门发放拆迁许可证时几乎不进行听证。

虽然建设部后来颁布了《城市房屋拆迁工作规程》,该规程第五条、第六条规定了需要听证的情形:“……对于面积较大或者户数较多……房屋拆迁管理部门应当……召开听证会,听取拆迁当事人意见……听证意见作为房屋拆迁管理部门核发拆迁许可证的重要参考依据。”但是该规程法律位阶低,仅是部门规章一级,而且听证设定了门槛:面积较大或者户数较多的才听证。对于面积、户数的标准还交由各地方制定自己的标准,造成同样的情况可能在一个省份要听证而在另一个省份就不用听证的操作不统一的局面③。

二、建立房屋拆迁许可听证制度的设想

(一)房屋拆迁许可听证的现有规定

除了上文第五条、第六条的规定外,《城市房屋拆迁工作规程》还规定:“拆迁许可听证应当对拆迁许可条件,特别是拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况进行听证。听证意见作为房屋拆迁管理部门核发拆迁许可证的重要参考依据。”很明显,位阶更高的《条例》对拆迁许可听证没有规定,而该规程的规定比较粗糙,作为部门规制,这个规程的法律位阶也比较低,听证难以得到各地有效地执行。而且可能考虑到社会影响的程度,还对拆迁许可听证设立了门槛,实践中那些面积小的或者户数少的拆迁,社会影响也比较小,就不用进行听证。

(二)建立房屋拆迁许可听证的具体建议

房屋拆迁许可听证制度可以上文建设部的规程为基础进行构建。1.建议取消《城市房屋拆迁工作规程》中的面积较大或户数较多标准,拆迁许可一律进行听证。2.从起初的通知听证到最后的决定是否颁发拆迁许可证整个过程中,房屋拆迁行政管理部门要坚持公开公正透明的原则,发挥媒体的舆论监督的作用,避免使听证流于形式。3.明确未经听证不得颁发拆迁许可证。拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况等属于《条例》第七条规定的拆迁许可条件的重要事项未经听证,不得颁发拆迁许可证。4.建立和完善听证制度,还应该有听证不作为责任追究制度。而目前我国的现实情况是,对于不主动进行听证或没有赋予利害关系人要求听证的权利直接做出的拆迁许可证颁发行为是否合法有效,对于相关机关和具体工作人员拒不执行听证该如何处理,均没有明确的保障制度。个人认为,应当进行听证而未进行听证的行政行为无效,而且还应当追究主要责任人的行政责任或进行党纪处分。

(三)结语

行政程序合法是减少拆迁矛盾,打造和谐拆迁的前提。经过听证的房屋拆迁许可不一定比没有经过听证的房屋拆迁许可更加公正合理,但是一定能够得到被拆迁人的更高的认可。房屋拆迁许可听证制度是一个平台,各拆迁当事方的利益诉求都能得到表达和回应。更重要的是听证,使得决策更加公开透明,这无疑能够大大降低以后出现极端行为的可能性,避免对政府的公信力造成伤害。

注释:

①姜明安.行政法与行政诉讼法.北京大学出版社,高等教育出版社(第三版):258-260.

②孙事龙.房屋拆迁新热点解析.中国政法大学出版社:210.

城市房屋拆迁补偿协议篇4

城市房屋拆迁补偿协议

（货币补偿方式）

建设项目：_______________________

房屋座落：_______________________

被拆迁人：_______________________

长沙市城市房屋拆迁管理办公室监制

城市房屋拆迁补偿安置协议说明

1、本协议文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，各有关当事人应当仔细阅读本协议内容，对协议条款及专业用词理解不一致的，可向长沙市城市房屋拆迁管理办公室咨询。

2、为体现协议的自愿原则，本协议文本中相关条款后都有空白行，供当事人自行约定或补充约定。当事人可以对文本条款的内容进修改、增补或删减。协议生效后，未被修改的文本印刷文字视为各方同意内容。

3、本协议文本中涉及到的选择，填写内容以手写项为优先。

4、对协议文本[ ]中选择内容，空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，由当事人协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或当事人各方不作约定的，应在[]部位打╳，以示删除。

5、在签订协议前，当事人各方应当出示有关证明、证书、证件，并对所出示资料的真实合法性负责。

城市房屋拆迁管理条例篇5

冷库是你自己的？你有产权证明吗？中央国务院2001年6月3号发布《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：临时建筑，违章建筑不予补偿，没超过批准期限的临时建筑应适当给与补偿。

该法律规定：补偿可以实行货币补偿（其价值可以找建筑评估单位评估，外加停产造成的经营损失）也可以实行房屋产权置换。

该法第三十三条规定：因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应给与适当补偿。

现在对号解释你的问题，第一：前面说了法律依据是《国务院的〈城市房屋拆迁管理规定〉》

第二个问题：你可以找当地的城市房屋管理部门的评估单位（要有评估资质证书）给你评估，出具评估文件要盖章。

第三个问题：你要准备去年与今年的生产销售表.单据，证明你的销售情况，以此作为经济赔偿的依据。

至于哪些机构参加，一般是拆迁单位，拆迁管理办公室（注意它应该是政府机关的下属部门，别让其他部门冒充骗了你）一般来说就是这些程序，其他的你自己酌情处理。

城市房屋拆迁装修评估的补偿篇6

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城市房屋拆迁装修评估的补偿

一、国务院305号令有关装修评估补偿的规定

《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第24条的立法释义明确了：

1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的;

2、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定;

3、如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

从上述解释可以看到：

1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不含装修价格的;

2、拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素是不应包括装修因素的。

各地在制定评估细则时，在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均应将装修因素对成交价格的影响剔除。

当然，我们应该认识到，国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素，并不是指房屋建筑中的装饰部分工程。作为

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交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。

二、装修理性与利益

我们认为装修是理性行为，装修人是基于最大化自己利益的考虑，计算其装修利益并实施装修行为的。同时，装修人是趋向于自己的使用、依据自己的审美偏好去装修的。这偏好规定了装修利益的专用性和个人性。

装修利益是指装修人就其改良房屋的使用利益。该利益以房屋中的改良部分为对象。装修利益损失指装修人就其改良房屋的使用利益因基础法律关系终止而当然产生的损失。它涉及三项要素：装修利益，以返还占有为时间基准的该利益存量、该利益存量因返还占有而当然产生的灭失或者减少。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负

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赔偿责任”。

三、拆迁出租房屋的装修评估

在实施对出租房屋拆迁时，对于房屋承租(使用)人与房屋所有人在房屋租赁协议中事先约定了合同发生终止时装修如何补偿的，应按照约定条款予以补偿。当然，对于明知该房要拆迁，订立虚假合同图谋非法获利的应坚决不予补偿。

在房屋租赁合同中经常有租赁到期时装修无偿返还房主的约定，此时，如果拆迁估价时点尚在租赁期间，应计算按照装修工程的现时造价结合成新以及该装修原造价扣除使用时间的剩余价值两种结果，视不同情形而定。

如房主甲与房客乙签定房屋租赁协议，约定乙对房屋进行装修，租赁期为五年，租赁期满，装修残值全部无偿交给甲。乙装修投入100万元(假定不存在高估冒算，属于理性装修)，现使用到第五年初，政府公布拆迁通告对该房屋实施拆迁。经估价师现场勘察测量，按照拆迁时的装修定额及材料市场价格计算，全新状态的造价为150万元(假定物价上涨)，现状成新率为30%。在拆迁评估时，宜按照45万元补偿给房屋所有人。而其中的20万元应由所有人支付给承租人。当然拆迁行为只能与房屋所有人发生拆迁关系。所有人与承租人之间

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属于租赁合同关系。

如果上述案例中，拆迁时物价下跌，按照全新状态的造价为60万元，其他情况不变。此时，承租人尚须收回装修投资20万元，而现时价值仅18万元。拆迁评估价应按照20万元予以补偿。因为由于拆迁行为造成甲的合同违约使得乙无法在合同期限内实现收回投资。

四、连同装修发生转让交易后的房屋拆迁评估

目前，对于商品住宅销售时已达到精装修标准，产权人没有再进行二次装修，以及重新装修好的二手房发生转让后的房屋等，该类房屋的产权人已按照市场价支付了房款及装修款，在实施拆迁时如何处理。在房屋买卖中，装修往往只是修正因素之一，对于旧房买卖，装修基本上是不考虑的，因为买方认为其设计、用材不符合其要求、偏好。而对于新房，可能装修在房价的部分比其成本价格要高。我们认为应按照就高原则予以补偿。因为被拆迁人的行为属于理性的购买及装修行为，其购买时并不知道该房要拆迁，而且作为买房人必然要与出售方讨价还价以达到价格最低。

合理的评估出装修利益是确定装修补偿价格的依据。计算房屋考

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虑装修因素下的市场评估价格与不考虑装修因素下的市场评估价格之差额。计算装修的工程造价并考虑成新状况下的价格。比较上述结果，孰高取高作为拆迁时对装修的补偿。

五、装修估价时计算的注意事项

1、价格时点

由于建筑装饰材料价格变化较快，应注意采用两个时点，即装修作业当时与拆迁时点。分别采用时点下人工材料机械价格计算其工程造价。这是因为作为被拆迁人不是主动的到市场上将其房屋卖出而是被动无奈的。如果物价下跌，被拆迁人已投入了资金，没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨，被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值，此时应按现时价值作为补偿。

2、价格构成在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接费用如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分

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之十到十五。

3、成新率的确定

成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素，装修使用期限一般在5至8年。

4、装修质量对价值的影响

在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值，以反映市场状况。

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怎

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举

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我国城市房屋搬迁现状及补偿制度篇7

关键词：城市房屋搬迁,房屋征收,城市房屋搬迁补偿制度

一、城市房屋搬迁、城市房屋搬迁补偿的概念

城市房屋搬迁, 是指为了城市发展和建设项目的实施, 由搬迁人以进行项目建设为目的而对城市规划取得国有土地现有的房屋进行拆除, 对房屋的所有人和承租人进行动迁、补偿等系列活动的总称。

城市房屋搬迁补偿, 是指为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。

二、各地房屋搬迁现状

(一) 上海

随着住房制度改革的不断深化, 原有的补偿安置办法所存在的矛盾逐步突出, 有些居住面积大、住房结构好、人口少的居民所得到的拆迁补偿安置费难以保证其原有的居住水平, 有些居民通过增加被拆除房屋中的户口数量或改变家庭结构等手段, 谋取更多的补偿安置费用。这种情况下, 需要按照市场经济和深化房改的要求, 把拆迁补偿安置工作纳入市场经济的轨道;保持新老拆迁政策的连贯性, 实现平稳过渡;需要推行市场化补偿机制, 保护拆迁当事人的合法利益。因此上海市结合本市实际, 全面贯彻国务院新的拆迁条例, 加强对拆迁活动的全过程管理, 形成透明和便民的工作机制, 积极推动房屋拆迁从按人口因素补偿安置向按被拆除房屋市场价补偿安置的转变。于2005年制定了新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》。对于新老拆迁政策的衔接问题, 上海市政府做了如下规定:2005年11月1日以后核发拆迁许可证的基地, 适用新办法。1 1月1日以前取得拆迁许可证的基地, 适用老办法;其中尚未完成补偿安置的, 1 1月1日以后需作出拆迁裁决和强迁的, 在程序上适用新办法。

(二) 北京

北京市政府在2004年出台了《北京市政府关于做好房屋拆迁工作维护社会稳定的意见》, 该《意见》要求:1、拆迁公示;2、拆迁市场规范;3、强制拆迁;4、拆迁总量控制。

2009年北京市住房城乡建设委发布《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》。在今后的拆迁中, 拆迁户可以选择房屋安置, 也可以选择货币补偿。根据意见, 评估机构要先采用市场比较法评估确定拆迁区域内的补偿基准价格, 基准价格要在拆迁范围内公示7天, 由评估机构在现场说明, 听取各方意见。当事人对基准价格有异议的, 可以向评估专家委员会申请技术鉴定。如果遇到拆迁补偿纠纷, 作为给出评估价的第三方评估机构无疑是重要因素。此前北京市拆迁补偿标准是采用“基准地价法”来确定。该方法是政府根据地段、区域和历史时期的不同, 确定城市土地的价格。这个价格远远低于房屋市场价。例如, 如果按照“基准地价法”, 二环左右的补偿价格大约在八九千每平方米, 而该区域的房价则达到了两三万元。而市场评估法是参照周边普通商品房的价格作为补偿标准, 秉承的原则是“拆一房还一房”。最终形成的价格与被拆区域周边房价几乎相当甚至更高。

(三) 郑州

2005年郑州出台市区房屋拆迁补偿标准, 该标准不但与房屋所在地理位置挂钩, 也跟办公、商业、住宅等房屋用途挂钩。其中, 办公用房每平方米补偿2200至880元, 商业用房每平方米6000至1500元、住宅每平方米1650至650元, 其他房屋每平方米1440至600元。该标准包括1、当事人自选房价评估机构;2、评估结果7天公示;3、参照地理位置和用途补偿, 房屋拆迁货币补偿基准价格由市人民政府每年制定并公布一次。

三、城市房屋搬迁特点分析

促进城市建设, 加快城市化进程城市房屋搬迁是城市发展、城市建设中一项重要工作, 对实现城市规划目标, 推进城市环境面貌更新, 改善城市居民居住条件有着重要意义。通过城市房屋搬迁, 城市旧城区得以改造, 基础设施得以配套, 广大市民的起居环境得到改善, 房屋拆迁给城市建设带来巨大的变化。保证了住宅建设的顺利进行, 增加了居民的住房面积, 改善了居民的居住环境。以北京市为例, 年以来城市房屋搬迁总量为万, 为万户居民改善了住房条件。上海市年累计拆除危旧房万, 万居民通过搬迁改善了居住条件。促进了城市基础设施的建设。一般来说, 城市道路建设中, 搬迁费用占总投资的比例在, 以上, 城市市区的比例更高。如北京市两广路搬迁项目, 道路建设加管线建设的总投资不到亿元, 而搬迁费用在亿元左右。市区绿地建设主要靠拆除旧有建筑物、构筑物来实现。提升了城市功能, 改善了城市的投资环境。随着社会、经济的发展, 原有的城市格局已经很难适应城市经济和社会发展的需要。通过拆除危旧房屋和影响城市景观的建筑物、构筑物, 使城市功能和环境得以改善, 增加了城市的集聚效应, 提高了投资吸引力, 促进了城市经济的发展。如北京等城市实施的“退二进三”退出第二产业, 搞商业、房地产开发等第三产业、“退二进四”一些工业项目退到四环以外, 不是简单的搬迁, 而是和企业更新改造、优化升级结合起来政策, 不仅促进了城市产业结构的调整和优化, 而且促进了土地资源的合理配置。

四、城市房屋搬迁补偿制度

从最新颁布实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》, 我们不难看出现阶段我国城市房屋搬迁补偿制度较之以往有了很大的变动, 主要体现在以下几个方面:

(一) 明确了搬迁的适用范围和补偿要求:1、强调了城市房屋搬迁必须基于公共利益的需要, 而非公共利益需要不得征收单位或个人的房屋, 明确国有土地上的房屋为搬迁适用范围;2、房屋搬迁的补偿要求是公平补偿, 这也体现了市场经济下对被搬迁人的财产去的合法保护。

(二) 政府是搬迁补偿的主体, 并禁止建设单位参与搬迁, 房屋搬迁实施单位不得以营利为目的;行政机关不得自行强制拆迁, 应由政府申请法院强制执行。

(三) 强化了被搬迁人的参与, 完善了征收程序, 包括搬迁决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序。条例规定搬迁补偿方案应征求公众意见;因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征搬迁认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 应当组织听证会并修改方案;政府作出房屋征收决定前, 应当进行社会稳定风险评估;房屋搬迁决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定;被搬迁房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布;被搬迁人对征收决定和补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;审计机关应当加强审计。

(四) 对被搬迁房屋的补偿更加合理化;条例第十九条, “对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”市场价格包含了土地使用权的价值, 不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。此处所说的补偿, 不仅包括对房屋的补偿, 也包括对土地使用权的补偿, 这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。

(五) 尊重了被搬迁的选择权, 被搬迁人在要求补偿时, 可以选择货币补偿或者产权调换。

(六) 明确了先补偿后搬迁的原则, 且明确规定要实行“专户存储”。这解决了实践中补偿没有到位而强制搬迁, 从而引发的社会矛盾。

参考文献

[1]白丽华, 高翔, 张景文.城市房屋拆迁答疑解惑[M].北京:中国建材工业出版社.2003.3

[2]唐代中.上海城市房屋拆迁研究, 2007年1月

[3]国有土地上房屋征收与补偿条例.2011年1月21日

城市房屋拆迁制度篇8

摘要伴随着经济的发展、城市化进程的加剧,拆迁引起的社会问题成为大众关注的焦点。本文从城市拆迁制度的历史出发探讨我国城市拆迁制度的产生以及特点,并通过分析城市拆迁中存在被拆迁人利益保护不力的原因从法律角度出发研究我国法律中现存的缺陷,最后通过合理分析指出拆迁属于征收制度,通过完善征收制度为被拆迁人(被征收人)的权益保护提出对策。

关键词拆迁公共利益征收权益保护

一、我国城市房屋拆迁制度概述

在我国现行《物权法》中确立了国家所有权、集体所有权和私人所有权。城市的土地所有权属于国家,而城市土地使用权人是众多的建筑物所有权人①。公民可从市场上取得城市房屋的合法所有权但是因为土地的所有权仍属于国家,所有建筑物的所有权人获得的是土地的使用权,当国家因为需要收回土地的使用权时如何处理土地上的房屋等建筑物也就成为待解决的问题。从法理学的角度而言,不同的所有权发生冲突时是没有优劣之分的,因此在集体所有制土地征收制度以及国有土地使用权收回制度之外建立了拆迁制度。

城市房屋拆迁是指在城市规划内的国有土地上,因城市建设需要拆除房屋及其附着物,并由拆迁人对原房屋及其附属于的所有人和使用人进行补偿和安置的行为②。严格意义上将,拆迁是指“公益拆迁”,是政府处于公共利益的目的进行的拆迁。开发商出于商业目的进行的“拆迁”不应称为“拆迁”,它是一种民事行为,称为“商业买卖”更为恰当③。

二、我国房屋拆迁中被拆迁人权益保护难的原因探究

导致我国的拆迁制度中被拆迁人权益保护难的原因主要有以下几点。

(一)拆迁行为的征收性质不明确

《物权法》中的征收和征用是两个不同的概念,由两个条款分别加以规定,二者的主要区别表现在是否转移被征收人的所有④权。拆迁本身并不是一个纯粹独立的概念,而是伴随着征收的发生而产生。《物权法》的第四十二条已经将拆迁定性为征收。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中,拆迁所具有的征收属性并不明确,该条例所说的拆迁是以开发商为主导的行为,甚至在该条例中并没有涉及公共利益的规定,这显然是不符合物权法的规定的。

(二)公共利益的界定不清

目前,我国的《宪法》和《物权法》中规定,国家根据公共利益的需要可以对于公民房屋予以征收,但是都未对“公共利益”做出清晰的界定,而在对于城市房屋拆迁进行规范的《城市房屋拆迁管理条例》中更是未提出任何关于“公共利益”相关的内容。

(三)行政权力异化

在《城市房屋拆迁管理条例》条例中的规定过于偏重城市建设而对于被拆迁人的权益保护不足,甚至政府在整个拆迁活动中扮演着双重角色。一方面,房屋拆迁许可证书是由政府部门通过行政许可的方式授予的;另一方面,政府成为拆迁是否合理的裁判者。甚至个别执法人员与拆迁人恶意串通,为达到顺利拆迁的目的而粗暴拆迁,从用打、砸、抢等非法手段威胁和恐吓被拆迁人,使得被拆迁人的人身安全、财产安全受到搁浅。

三、城市房屋拆迁中被拆迁人保护的缺陷

现行的《城市房屋拆迁管理条例》中对于被拆迁人保护的缺陷主要存在以下几个方面:

(一)程序上的缺陷

被拆迁人的知情权、异议权未获得保护。拆迁本身将直接涉及到相关公民合法权益,因此必须保证在整个拆迁活动中被拆迁人对与活动的参与并能够合理的表达自己的权益主张。政府的行政行为本身就具有特殊性,行政权与公民权具有不对等性,行政权具有优益性或支配性。行政权可以设定、变更或消灭公民的权利义务,而公民却不具有同样的权利⑤。

(二)实体上的缺陷

1.条例正当性的缺失

在《城市房屋拆迁管理条例》中并未强调对于处于弱势地位的被拆迁人的利益保护,在条文中关于强制拆迁的规定也成为实际生活中频频上演的暴力拆迁的源泉。该条例已然是与宪法精神相违背的。

2.未区分商业拆迁和公益性拆迁

在《城市房屋拆迁管理条例》条例中,并未明确拆迁与公共利益要求之间的关系。商业利益则是以营利为目的,它针对的是特定主体,并非社会公众⑥。

3.补偿制度的不合理

就货币补偿而言,实际生活中补偿的费用很难在原来的地段购买同样面积和质量的房子。就房屋安置而言,通过房屋产权调换可以分为异地安置和原地安置。因为居住条件的变化会直接影响被拆迁人生活质量。

(三)救济上的缺陷

政府机关作为拆迁许可证的发放机关又作为拆迁纠纷的裁判机关,显然被拆迁人处于极为不利的地位。此外,被拆迁人将上访作为了一种解决问题的途径,但也造成了新的社会问题,不仅不利于矛盾解决,甚至会导致矛盾的激化。有的政府工作人员认为被拆迁人提出的要求过于高,甚至是无理的,手段多样近乎敲诈⑦。

四、解决被拆迁人权益保护难问题的对策

下面将结合征求意见稿中的内容来探讨被拆迁人权益的保护,以期对被拆迁人权益的保护以及社会问题的解决有所裨益。

(一)实现公共利益的界定法定化

我国的《宪法》、《物权法》中都涉及到与公共利益有关的法律规定。但是在《宪法》、《物权法》中都未对公共利益的范围予以界定。边沁则认为,国家的目的就是最大程度的促进公共利益,实现社会最大多数人的幸福⑧。公共利益本也是抽象和不确定的,任何人做出的定义都反应了特定人对于公共利益概念的不同理解,这种理解的不同中反应的根源载于其所处的社会环境的不同。因为,公共利益的概念在不同的历史时期是有着不同的范围和精神的,有必要通过法律予以细化。

(二)将拆迁纳入到城市房屋征收制度中进行规定

明确拆迁行为的征收性质。征求意见稿中对条例进行了修正,意见稿中不再以规定拆迁制度为主要内容而是回归到征收制度上来,明确了对于城市房屋征收所要涉及到的各类事项。并且,区分公益拆迁和商业开发。

(三)完善房屋征收制度的程序以保障被征收人的合法权益

合理程序可以吸收相对人对政府强制行为的不满,加强相对人对行政机关的信任,进而使得相对人和政府密切配合,减少行政过程中的障碍⑨。

1.完善房屋征收程序是实现实体公正的前提

正常的征收程序至少要做到充分的听取利害关系人的意见,接受利害关系人提出的意义,应当召开听证制度。具体的程序应当做到规划—公示—召开听证会—安置住房—政府补偿—房屋拆迁。

2.明确政府是实施房屋征收的主体

为了保障被征收人的合法权益必须保障征收是由政府主导的行为,尤其是在城市房屋拆迁中不能由开发商主导并实施,应该在方案的制定、拆迁补偿标准的落实以及实际的补偿落实应当由政府主导。

3.完善救济程序

被拆迁人可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。对于补偿安置协议的达成存在争议的也应当列入可以发起行政诉讼的范围。

4.从实体上确立补偿标准,确保被征收人的居住条件不低于征收之前

鉴于现在房地产市场以及房产在中国人生活中重要地位,中国应当建立房屋征收最低保障制度:保障被征收人的居住条件不低于被征收之前;被征收房屋的人均建筑面的低于所在地人均建筑面积的,实施产权调换,即使在原地安置,政府也应当提供不低于所在地人均建筑面积的房屋作为安置用房,被征收户无须支付产权调换差价。政府还应当为因为房屋被征收丧失就业机会或者就业成本变高的被征收人及利害关系人提供一定的便利,尤其是在被征收房屋所在地建立起的能够提供就业岗位的各类实体应优先考虑因为征收而受到影响的人。

注释:

①费安玲.私权理念与城市私房拆迁立法.政法论坛(中国政法大学学报).2004.9.

②符启林.房地产法教程.首都经济贸易大学出版社.2002:101.

③赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报.2008(5).

④王利明.《物权法》的实施与征收征用制度的完善.法学杂志.2008(4).

⑤叶必丰.行政法与行政诉讼法.中国人民大学出版社.2003:109-110.

⑥张旭东,谢云飞.公共利益的界定及程序保障之设置.福建论坛-人文社会科学版.2008(1).

⑦陈理.拆迁安置中钉子户信访典型案例与法律基础分析.现代经济.2008(7).

⑧边沁著.时殷弘译.道德与立法原理导论.商务印书馆.2000.

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