市住宅市场分析报告

市住宅市场分析报告（精选7篇）

市住宅市场分析报告 篇1

一、XX市住宅小区建设及物业管理的基本情况

截止7月底，XX市建成180个普通住宅小区，共有物业服务企业47家，其中二级资质1家，三级资质31家，三级(暂定)资质15家，从业人员近4000人，管理普通住宅小区140个，小区总建筑面积408.8万㎡，住户总数36210户，居住人口11万余，物业覆盖率达70%，未实行物业管理的小区有40个。

二、存在的主要问题

在此次调研中，我们总体感觉是：地区内物业管理水平仍处于初始阶段，存在诸多矛盾、困难和问题，急待整顿和规范。

(一)物业管理收费偏低

地区内物业管理收费自出台收费标准(封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月)一直延续到，XX市出台了按等级收费的规定，由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准，业主普遍不接受，所以，除个别小区外，依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取，此收费在19是合适的，目前仍按这个标准执行，物业服务收费明显偏低。这次调研中，我们对各类物业公司服务成本进行了测算，按照目前物价指数和收费标准，物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务，要想企业不亏损，只能缺位服务，由此，派生出一系列问题：

一是员工工资低(地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右;丽园小区物业服务企业员工平均工资650元;阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元，属最高)，高质量管理人才和服务人员难以引进(地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等)，低素质管理人员只能履行低标准服务，造成服务错位或不到位。

二是难实施规范化管理标准化服务，造成扯皮多、投诉多、上访多，给地区社会稳定带来不和谐因素。

三是企业负债运行，造成水费、电费拖欠，导致小区路灯不亮，道路不平，绿地荒芜，树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。

四是业主拖欠物业费情况严重，经统计，XX市城市物业住宅公司累计债务249万元，安雅物业公司累计债务307.6万元，业主欠费严重影响物业公司的生存。

(二)物业管理中各方主体行为不规范

地区内实行物业管理的140个普通住宅小区，只有37家成立了业主管理委员会，占25%，且大多数业主委员会不能规范运作(主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源)。未成立业主委员会的住宅小区，物业管理属于“跛足”运作，业主权利、义务不清楚，物业公司与业主委员会之间关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，不利于物业管理市场的规范，削弱了物业管理行业的发展。

(三)落实住房专项维修资金制度不到位

一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用。

二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金(丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成，未达到国家当时规定的2%标准)。

三是前建设的商品房维修金没有足额归集到位，无法正常提取使用。

由于专项维修资金不到位，住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益，也影响了小区的整洁和完整。

(四)老旧小区开发建设中遗留问题多，物业公司无力解决。具体表现为：小区规划与实际建设不符，没有物业管理设施;小区环境与售房承诺有差异;文化娱乐、健身场所等配套设施不完善;房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建筑和附属设备质量差，返修率高，引起业主不满;有的小区设施老化，影响到管理质量。

三、出现问题的原因(对存在的问题进行定量分析)

(一)物业管理市场体制欠完善，缺乏竞争机制

XX市目前实行物业管理住宅小区分四种情况，一是由市房地产部门直管的物业企业，对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理;二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业，对单位开发的住宅小区实施物业管理;三是由开发商组建的物业公司，对自行开发的住宅小区实施物业管理;四是由股份制或私人组成的物业企业，对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲，XX市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式，这种模式不利于竞争，按照国家《物业管理条例》规定，业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，只有通过竞争，才能形成新的管理机制，促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。

(二)业主大会和业主委员会体制不健全，未形成有效的运行机制

随着住房体制改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变，居民住房自有化率越来越高。随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的`机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构，在业主大会闭幕后，行使业主大会的权利。由于XX市住宅小区业主委员会组织机构不健全，业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约，业主委员会未发挥应有的作用，物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多，存在一定的对立情绪。

(三)物业服务企业行为不规范

市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚，在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。

(四)开发建设质量问题对物业管理造成不利影响

市区内部分住宅小区由于开发质量问题，使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加大了物业服务企业管理成本，造成了物业服务企业亏损。

(五)无物业小区陷入治理困境

XX市区内无物业小区主要有三类：一是一些机关事业单位和国有企业早期建设的单位公房因机关合并或企业改制不复存在，造成无物业管理;二是城乡结合部个人兴建的私房群;三是因原有物业服务企业倒闭或退出造成没有人管理的住宅小区。这些小区因缺乏比较优势，对物业吸引力不足，小区管理支出多，收入少，缴费低，亏损大，因此，物业服务公司不愿介入。由于缺乏物业管理，这些小区普遍存在脏乱差问题和治安问题，给社会带来不稳定因素。

四、措施与建议

(一)物业管理要从源头抓起，切实抓好新开发住宅小区前期物业管理和竣工综合验收工作

1、全面实行前期物业管理。按照国家《物业管理条例》及自治区、地区和XX市实施国家物业管理条例的有关规定和要求，今后，市区内新建住宅3万平方米以下的开发小区，在工程开工前，建设开发单位必须将物业管理规划、设计方案及与拟选聘的物业服务企业签订的委托合同，一并报市房地产主管部门审查，审查同意后备案并办理相关手续，工程开工后物业服务企业介入管理，直到小区竣工交付使用后，业主委员会成立并召开业主大会，选聘物业公司接受为止。开发建设单位选聘的物业企业前期物业费由开发建设单位支付。市区内新建住宅3万平方米以上的小区应全面推行前期物业管理招投标制度，由市房地产主管部门监督，开发建设单位组织招投标，按照政府指导价格标准合理确定服务内容和物业收费标准，对通过招标选择的物业公司，开发建设单位支付前期物业管理费。

2、严格执行住宅小区竣工综合验收制度。今后，市区内新建住宅小区竣工后应先进行各专项验收，由相关部门对小区园林绿化、供热、供排水、电子监控设施等工程进行验收，验收合格后方可进行综合验收，综合验收由发改部门牵头，组织市规划、房地产主管部门、建设、环卫、教育、物业所在区街道办事处及居民委员会等相关部门参加，验收合格后，幼儿园移交教育部门统一管理、使用和维护，公厕移交环卫部门统一管理、使用和维护，按《公共服务设施专项规划》要求配建的社区级办公用房和服务设施(含社区医疗服务站及文体活动设施)移交居委会管理、使用和维护，物业管理用房(含物业办公室、业主委员会办公室、治安联防室、警卫室、文化活动室、健身活动场所及器材)移交居委会管理，待业主委员会成立后移交给业主委员会，供全体委员所有和使用。

物业管理用房按《XX市城市规划管理若干规定》第八条配建，分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房及健身场地。

物业服务用房应为地面以上的独立建设的装修房屋，具有水电功能，没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时明确物业服务用房的位置和面积，房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。

(二)全面建立业主委员会制度

鉴于业主大会、业主委员会的重要性，应进一步完善住宅小区业主大会、业主委员会制度，一是住宅小区综合验收后，具备召开业主大会条件时，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处提出召开业主大会书面报告，街道办事处应在接到书面报告30日内组织业主代表、建设单位代表、居委会代表在房产局和街道办指导下成立筹备组。组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成立后筹备组自行解散;二是对已建立的住宅小区业主委员会难以履行职责的，辖区、街道办事处要通过不断调整、充实，提高其履职能力，对已交付使用、未召开业主大会、成立业主委会的住宅小区，要分清情况，查清原因，按条例要求及时召开业主大会，成立业主委员会;三是随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步规范，随着居民和业主身份的逐渐同质化，由广大居民或者业主直接选举产生的居委会和业主委员会可能会出现趋同的情况，从有利于调动居委会和业主委员会两个方面的积极性出发，今后，新成立的住宅小区业主委员会主任可由居委会委员通过选举兼任，业主委员会应在居委会指导下开展工作，以利于整合管理资源，发挥社区的作用，加强社区稳定与和谐建设;四是全面落实由业主委员会选聘，解聘物业公司的规定，建立良好物业管理市场竞争制，通过竞争促进物业企业依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费挤进和占领市场，从根本上促使其服务态度的改变，服务水平的提高。

(三)创造宽松条件，进一步加大对物业管理企业支持力度

1、建立“质价相符”的物业服务收费机制

物业服务收费是确保物业服务正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按时缴纳物业服务费。鉴于市域内物业管理收费偏低的情况，为了进一步提高市域物业企业服务水平，督促物业服务企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业服务企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，规范物业管理行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，依据国务院《物业管理条例》，国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》(发改价格[]1864号)和中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的通知(中物协1号)文精神和《自治区普通住宅物业管理服务等级标准(试行)》新建房[2004]4号规定，结合地区当前物价消费指数，群众承受能力，建议市政府适当调整物业收费标准，并尽快下文执行。

(1)市区内开放式住宅小区，现行每户按月收取的10元物业管理费自制定实施以来，十年未变，低收费直接影响物业管理企业的生存。在此次调研中，经我们测算和征求物业管理部门及住宅小区业主意见，将开放式住宅小区物业管理费由现在的10元/户、月，调整为0.25元/月、平方米为宜。

市住宅市场分析报告 篇2

关键词：房地产,定量分析,主成分分析法,SPSS软件,多元回归分析

1 阿拉尔市房价现状分析

阿拉尔市的住宅房地产市场起步于2002年, 与国务院批准县级阿拉尔市的成立时间同步, 基本与我国的住房制度改革同步, 随着近年来住宅市场的快速扩张, 房价的上涨幅度也很大, 尤其是2008年是个时间拐点, 2002~2008年阿拉尔住宅房地产价格年均增长5.7%, 2009年受新疆7.5暴恐事件影响, 阿拉尔房地产呈现负增长, 而2010~2012年期间阿拉尔住宅价格年均增长率高达21%, 这种增速有逐年加快趋势。进入二十一世纪后, 阿拉尔市作为一个全国重要的细绒棉和最大的长绒棉生产基地以及阿拉尔特色农副产品转化增值的示范基地, 引进了一大批国内外知名企业, 带动了城市建设稳步发展, 大大提升了城市核心竞争力, 使经济平稳快速增长, 保证了城市居民增收, 并且消费者投资和收入预期较好, 房地产开发投资在政策引导和有利的发展环境下持续升温。吸引了越来越多的房地产企业进入阿拉尔市, 如阿克苏万佳和房地产开发有限公司、阿拉尔新苑房地产开发有限公司、阿拉尔西北兴业城市建设投资有限公司等。随着市场竞争的日益加剧, 开发企业不断在住房设计格局及小区环境上下功夫, 对周边其他项目的价格产生了示范拉动效应, 从而使区域商品住宅价格整体提升。2011年, 高层住宅开始在阿拉尔市开始普及, 房地产开发成本大幅增加, 直接拉动商品住宅价格不断攀升。

由此可见, 在近些年, 阿拉尔市商品住宅房地产市场始终存在一个矛盾:其一, 大规模建设后的商品住宅大量空置, 随着价格不断飙升, 使得市场中的有效消费需求日渐萎缩;其二, 随着商品住宅价格的攀升, 销售市场逐渐呈现供大于求的现象, 普通老百姓的住房需要始终得不到满足, 长此以往, 导致了区域经济发展及社会民生大受影响。鉴于此, 必须对商品住宅价格趋势加强预测, 以平衡供需关系, 稳定阿拉尔市商品住宅市场秩序。

2 阿拉尔市住宅房地产价格影响因素的主成分分析

主成分分析法最早是由心理学家Charies Spearman (查尔斯·爱德华·斯皮尔曼, 英国著名的心理统计学的先驱) 于1904年首先提出, 后来被霍特林 (Hotelling) 于1933年推进发展的。主成分分析法是利用降维的思想, 在不损失或很少损失原有信息的前提下, 将原来个数较多且彼此相关的指标用线性组合的方法转化为新的个数较少且彼此独立或不相关的综合指标的一种统计方法[1]。

2.1 指标体系

本文从经济因素、社会因素、政策因素及市场因素方面分析了其对商品住宅价格变化的影响, 依据选择变量的代表性、可量化性和数据的可得性及可靠性原则, 根据2004年-2011年的新疆统计年鉴[2]、新疆生产建设兵团年鉴[3]、新疆兵团第一师阿拉尔统计年鉴[4]整理出9个影响阿拉尔市住宅房地产市场价格的指标数据, 根据这9个因素对商品住宅价格变化进行定量分析, 如表1所示。

2.2 共线性检验

由表2可知, 多数变量之间存在高度的相关关系, 变量之间相关系数的绝对值大多数都在0.5以上, 因此有必要进行因子分析, 采用主成分分析法得到的结果见表3。

在表3中, 从“提取”一列可以看出, 各个变量有着很大的共同度。这表明变量在空间转化为因子空间的过程中保留了大量信息。因此, 因子分析才能得到显著的效果, 主成分分析法适用。

2.3 提取主成分

主成分的个数是通过累计贡献率来确定的, 表4为主成分的特征值及相应特征值的贡献度。按照主成分个数选择原则, 从中择取F1和F2两个主成分[5], F1的特征值为5.802, F2的特征值为1.382。

使用SPSS软件对数据处理得出因子载荷矩阵见表5。表5反映的是各个指标与两个主成分之间的相关系数, 由计算结果可以看出, 房地产开发投资、住宅投资、开发商品房住宅、销售额、城镇居民人均可支配收入在第一主成分F1中有较大得分;年末总人口数、销售面积在第二主成分和F2中有较大得分。

3 阿拉尔市基于主成分分析的商品住宅价格预测

3.1 模型建立

根据上节主成分分析, 我们将所提取的主成分作为解释变量 (即自变量) F1、F2, 把年住宅房地产在市场上的销售均价作为被解释变量 (即因变量) Y, 应用统计软件Eviews6.0对数据进行多元线性回归拟合, 模型的估算方法为最小二乘法, 即在SPSS中选择强行进入法作为回归分析方法, 选择2个主成分因子进入回归模型[6], 得到阿拉尔市商品住宅价格预测模型:Y=1756.250+363.6012F1-20.5722F2。模型计算结果见表6的Y对F1、F2回归分析图。

3.2 模型检验

3.2.1 拟合优度 (R2) 检验

通过表7中的统计分析, 我们可以看出拟合优度R2=0.908, 这说明拟合的程度较好, 不被解释的变量较少。

3.2.2 方程总体线性显著性检验 (F检验)

通过表8中的统计分析, 我们可以看出Sig.=0.003<0.05 (置信区间) , 这说明我们所拟合的回归方程通过了方差检验, 方程总体是显著的。

3.2.3 变量的显著性检验 (T检验)

通过表9中的统计分析, 我们可以看出F2的Sig.=0.7075>0.05 (置信区间) , 这说明该参数的可信度较差, 不能通过T检验, 因此我们可以将其剔除, 剔除之后需要再进行一次回归模型的拟合。

3.3 剔除Z2后的回归模型

3.3.1 模型建立

由于上文对被解释变量F2的参数估计进行了检验 (T检验) , 其结果没有通过T检验, 说明F2参数的可信度较差, 所以我们将其剔除。下面我们继续用统计软件Eviews6.0对Y和F1进行拟合, 再次得到了住宅房地产年销售均价的回归方程:Y=1756.250+363.6012F1。模型计算结果见表10中Y对F1、F2回归分析图。

3.3.2 模型检验

运用同样的统计方法, 我们可以得出拟合优度R2=0.905, 这说明我们剔除F2后, 方程的拟合程度很好;在总体检验中Sig.=0.000275<置信区间0.05, 这说明我们二次所拟合的回归方程通过了方差检验, 方程总体是显著的;剔除变量F2后, 变量F1的估计参数也能通过T检验 (Sig.=0.0003<0.05) 这说明我们二次拟合的回归方程成立。

3.3.3 剔除F2后模型精度的检验

表11是剔除了变量F2后的回归模型的预测精度, 其中N (0) (t) 代表的是已知的数据, N (0) (t) i代表的是由预测模型估算出的估计值, §0表示的是残差, ￡表示的是相对误差。通过上表中的预测和分析, 我们可看到该模型的相对误差都在一个非常小的范围之内 (1%) , 这表明我们所建立的模型预测精度比较高。

4 预测结论合理性分析

通过表11及表12对阿拉尔市商品住宅价格未来几年的预测, 根据实地调查2010年住宅销售均价的预测值为2108, 这与2010年当年的实际销售均价2100基本符合;同样, 2011年-2014年的销售预测均价与当年实际销售均价也基本相当。这进一步说明模型预测的精度比较高。此外, 模型预测阿拉尔市住宅房地产市场销售均价在2015年将会突破3500元/平方米。因此土地的出让及建设用地可以优先供应中低价位、中小套型商品住宅房的建设用地, 或是经济适用房及廉租房等, 并确保其住宅用地不低于70%。

5 结论

城市商品住宅市场分析 篇3

Cihaf中国城市房地产投资价值报告摘要从区域视角看，我国的城市房地产投资价值分布同经济发展水平的分布特点一致：东部城市的房地产投资价值普遍高于中西部城市，投资价值呈东高西低的阶梯状。但是从趋势上看，我国城市房地产投资价值区域分布逐渐平衡，中部和西南城市工业和住宅市场的投资价值已经超过了东部部分发达城市，将成为未来投资的热点。

凭借强大的住房需求，东南沿海城市商品住宅地产最具投资价值

该地区移民人口指标0.326，远远高于全国平均水平的0.186，特别是广州、深圳、东莞三地移民人口数量很大。大量的移民人口涌入东南沿海，带来住房的强烈需求。东南沿海城市居民储蓄额0.411，高于全国水平的0.209，储蓄增长0.828也高于全国平均水平的0.771，说明该地区居民住房购买力很强，住房需求很大。

强劲的区域发展势头，使环渤海区域足以吸引更多投资目光

伴随京津冀经济区发展升级，该地区腹地经济发展水平和增长水平指数0.390和0.665均高于全国0.265和0.552的平均水平，该地区整体经济发展前景一致被看好。

最适宜的生活环境，西南城市投资潜力巨大

西南城市环境舒适度和气候环境指数均远远高于全国平均水平，表明该地区自然环境优越，生活舒适，可算是宜居城市。加之丰富的旅游资源，吸引了一定数量分时度假的城市居民，给本地房地产投资品种带来了新思路和额外之喜。西南各城市房地产市场当年商品住宅吸纳率指数均高于全国0.665的平均水平，表明商品住宅空置率低，市场健康。

市场波动，长三角城市商品住宅投资呈观望态势

由于投机炒作以及其他各综合因素，该地区房价稳定性指标0.196远远低于全国水平的0.266，房价的持续波动，导致投资风险加大。同时，相对房价的增长，该地区经济的增长较全国水平也较低。

市住宅市场分析报告 篇4

（一）、大型洽谈会有隐忧、专场供需会受青睐、上网招聘更盛行。全市上半年举办了大型综合职业招聘洽谈会18场，比去年同期减少2场，参会单位达6000余家次，比去年同期减少了3．2，表明用人单位参加大型招聘洽谈会的热情正在降温，原因在于一方面大型招聘洽谈会虽然参会的单位和个人数量不少，但由于环境和时间的限制，成功率呈逐年下降趋势；另一方面用人单位的招聘手段和渠道也逐渐增多，如在众多新闻媒体的人才与就业专版上刊登招聘广告、参加经济实用的定期和专场招聘洽谈会等。尤其是区分不同求职对象和不同职业需求的专场洽谈会虽然参会单位和个人数量不很多，但针对性强、洽谈成功率较高，应成为今后职业招聘洽谈会的发展方向。享有“第四媒体”称谓的因特网日益为众多职业、人才中介机构所重视，网上招聘求职盛行一时。现在##地区开通的人才职业网站已有30余家，其中较为知名的有中华英才网、前程无忧网、##市人才网、赛伯工作网、百分网等。目前各人才网站都在积极探索着生存和发展之路，随着竞争的加剧，各网站还会推出自己的服务特色。但无论怎样都必须以满足人才供需双方的各种需求为前提，应打破网络单一的服务方式，将网络、平面媒体、猎头等不同方式进行组合，实现优势互补，走立体化服务的道路，只有这样职业人才网站才能生存和发展。

（二）、供需双方趋于冷静、复合型人才市场短缺。当前职业中介服务机构加大了对用人单位科学招聘用人的职业指导，取得了明显的成效。表现在单位招聘人员日趋理性和务实，根据单位发展的实际需要招聘，也体现出再就业工程鼓励用人单位招聘下岗职工的优惠政策发挥了明显作用。求职者的心态也正日趋成熟，许多人在择业时一改被动应考的形象，反过来“考”招聘者，通过各种途径观察、审视招聘单位，提出形形色色的问题，做到心中有数，工作汇报《##市今年劳动力市场评估报告材料》。这标志着求职者正力图追求在人力资源市场流动中的主动地位。今年以来，人力资源市场招聘的职位越来越市场化，表现为职业分类越来越细，并且不断有新的职业和岗位出现，市场需求对求职者的专业技能要求越来越高。应聘人员不仅需掌握所学专业的知识技能，还应掌握最新科技最新管理理论，了解市场行情、具备公关和管理能力、精通计算机知识，这种复合型人才需求走势看涨。例如企业招聘“财务总监”，相当于原来的总会计师，而它既要懂得财务，又得通晓管理。此外，精通计算机如今要具备综合开发能力，例如，网络编辑是目前较为热门的职业，应聘者除熟练掌握photoshop、DreamWeaver、Fireworks等软件操作外，还需要很强的专业知识，像做旅游网页的编辑，还要具有历史、地理等专业知识。

（三）、劳动力市场供求双方招聘求职行为有待规范。随着人力资源流动的日趋明朗化、规范化，用人单位和求职者之间通过一则招聘广告便能达到双向选择的目的。但调查中发现，不少单位频繁出现在各类招聘洽谈会上，主要是由于人员流动性过大，陷入一种常招聘、高流失的恶性循环之中，用人单位招聘、用工行为不规范是主要原因之一。表现在招聘时承诺的薪金及福利待遇不兑现、试用期满后借故辞退、不与应聘者签定劳动合同、不按规定上各项社会保险等。使应聘者得不到应有的权益，造成人员严重流失。而一部分求职人员轻率跳槽也给招聘单位带来了管理上的失控和经济上的损失。这里提醒求职者应当注意的是人的确应该流动，可是职业流动率和职业满意程度并非成正比关系，盲目和过于频繁的流动会降低自己的职业背景优势，削弱自身的敬业精神和招聘单位对其职业稳定性的信心，因此有流动意向者应在能发挥个人能力并权衡利弊的前提下合理流动。

（四）、劳动力市场倍受新闻媒体关注。如何搞活劳动力市场，促进人力资源的合理流动、促进劳动就业工作如今引起众多新闻媒体的密切关注，几乎所有知名报纸都开辟了专版，宣传就业政策、分析劳动力市场行情、开展咨询服务、发布招聘求职广告。新闻媒体参与劳动力信息资源的竞争有利于新闻事业的发展，能更贴近现实生活、服务读者。但应在权威性、时效性和独家信息上下功夫，根据读者群的特点进行定位，这样才能在竞争中树立良好信誉和具有生命力。

（五）、市场日趋成熟规范，劳动力价格逐渐合理。劳动力价格是劳动力市场需求的晴雨表，它客观地反映了劳动力余缺的状况，随着劳动力市场的成熟和稳定，劳动力价格也逐渐趋于合理。日前市劳动和社会保障局向社会发布了2000年企业工资指导线，实行企业工资指导线制度，是建立“市场机制调节、企业自主分配、职工民主参与、政府监控指导”的企业工资制度的重要措施，它有利于劳动力市场体系的形成和完善，对于企业合理开发劳动力资源和鼓励劳动者提高自身素质有积极的作用。当前影响劳动力价格的因素除了职位所需学历、技能、年龄以外，还有行业、经济类型、企业规模、经济效益与知名度等差别。

（六）、政府部门开办的公益性职业介绍服务机构受信赖，劳动事务代理需求空间广阔。由劳动和社会保障部门开办的公益性职介收费价格低、服务功能全、可信度高，而且有存档和社会保险业务，因此越来越多的单位和个人都愿意接受它的服务，许多求职者包括一些破产、改制企业的职工和下岗职工纷纷将档案存在劳动保障部门开办的公益职介机构。这反映了人们就业观念的转变和国家政策的导向作用。此外，企业和个人对劳动事务代理和人力资源派送行为越来越认可，对单位它可以减轻企业管理者事务性负担、降低管理成本、提高工作效率，对劳动者个人来说，可以更好地保障自己的合法利益。供大于求服务业仍是需求主力报告对##市下半年本市劳动力市场职业供求趋势进行了分析，认为：

（一）、从供求比例上分析看：预计下半年劳动力市场供大于求的趋势仍不会改变，供求比例大致为1．5：1。

（二）、从产业需求上看：目前新的经济增长点主要集中在第三产业，尤其是第三产业中的旅游业、社区服务业、房地产业、信息服务业、咨询广告业、文化产业、体育产业、科技服务业的发展符合产业结构升级的要求，正在成为吸纳劳动力就业的主要途径。下半年本市劳动力市场第三产业的需求人数仍将位居首位，约占用人总数的80．5－82．5％，第二产业因所属支柱行业的发展需要，需求人数将保持一定的比例，约占总人数的17－19％。

（三）、从用人单位的经济类型上看：股份制企业、私营企业和个体经济组织需求人数会保持稳定增长，特别是股份制企业将继续位居用人需求首位，外商投资企业需求量保持稳定。而国有企业、集体企业、国家机关事业单位的用人需求量不会增加，并有不同程度的减少。

（四）、从行业需求上看：批发零售和贸易餐饮业、社会服务业、制造业仍将位居需求的前三位，其中社会服务业增长幅度明显。而科学研究和综合技术服务业、教育文化艺术和广播电影电视业、交通运输仓储及邮电通信业、建筑业、房地产业的需求人数仍将有不同程度的增加，上升幅度在0．2－2个百分点之间。金融保险业及党政机关和社会团体用人需求将会减少，其它行业需求人数变化不大。

市住宅市场分析报告 篇5

2010年3月，因工作需要，我被调到广西桂南片区，负责A市日常销售管理工作。调换片区早已经成为家常便饭，攻占市场的一些成功经验让我有些大意。然而这次的大意，却是让我吃尽了苦头。

到达A市后，我与负责A市的销售经理小黄照了面。寒暄过后，我们回到了正题，就是关于A市的市场情况及开发策略讨论。经过仔细了解过后，我们面临的市场有很多问题，市场的快速开发的愿望是无法实现的。原来在此之前，A市曾经由经销商吴老板接手，市场占有率及销量在公司里都是名列前几名的。可后来因为市场跟进维护不到位及前任经理和吴老板的沟通不到位，在市场开发策略上产生了一些分歧。所以，吴老板最后还是放弃了A市山城啤酒的经销代理权。此外，A市的重要地位不可小觑，广西市场的老大漓泉啤酒在A市设置重重障碍，令很多外来品牌无法进入。即使能进入的，也是花了很大的代价，最后销量不理想，还是要草草收场。

了解到这些情况之后，我开始整理了头绪。市场开发固然很难，但是任务是一定要完成的。方法可以有很多种，目的却只有一个，那就是打开市场，分割竞争对手的市场份额。市场的防守再完美也有不足之处。于是，我决定和销售经理小黄先对A市场进行走访，彻底摸清市场情况之后再决定市场开发策略，

晚上，会议结束之后我回到了住所。时间还早，我对当天和小黄交谈的话仔细的回想了一遍。有时候，往往很小的细节便能决定成败，这次的大意便是失败的开始。此外，还做了市场工作计划，是关于市场开发的步骤、日程、车辆及人员调配等具体事宜。

随着气候的逐渐转暖，市场销量逐渐回升，A市的开发工作也被提到了公司备忘录中，所以备受领导关注。能否打好这一仗，是与今年桂南区销量大大挂钩的。阳春三月，虽然不是很热，我们却顶着大太阳进行了工作。

三天之后，我们已经对A市的市场情况进行了详细的市场调研与排查。主要是对A市市场容量大小、市场份额、竞品价格体系分析、产品结构、经销商实力、二批商网络及终端进店政策等进行详细调查。虽然情况不是很理想，但是我们对于这一仗还是有一些希望的。漓泉在A市的防守固然很严密，但是还是留下了不少的“盲点”。只要我们集中优势兵力，整合资源，充分利用这些“盲点”，慢慢做实市场，相信市场是可以慢慢打开的。还有，前任经销商老吴虽然放弃了我们的产品代理权，但是却是时时关注我们的产品及市场进度，对于经销商二度接手经销权还是很有希望的。

市住宅市场分析报告 篇6

巴彦淖尔市农村牧区客运市场管理及发展调研报告

在对内蒙古巴彦淖尔市农村牧区客运市场及客运基础设施建设情况实际调研的基础上,分析了农村牧区客运市场存在的问题,以及影响农村牧区客运持续正常经营和客运班车运行效益普遍不高的原因.同时针对存在的.问题提出了相应改善的措施和建议.

作 者：李强 张广明 刘群 LI Qiang ZHANG Guang-ming LIU Qun 作者单位：巴彦淖尔市运输管理处,内蒙古临河,015000刊 名：内蒙古公路与运输英文刊名：HIGHWAYS & TRANSPORTATION IN INNER MONGOLIA年，卷(期)：“”(3)分类号：U492.6+1关键词：农村牧区 客运市场 建设 管理 问题 建议

四川省住宅市场发展非均衡性分析 篇7

四川省商品住宅市场虽然取得了瞩目的成绩, 但由于四川省住宅市场体系的不完善、体制的不健全和住宅市场本身的特点等原因, 其存在明显的非均衡性问题。研究四川省商品住宅市场的非均衡性问题, 我们首先对住宅市场非均衡性的基本理论进行分析。

一、住宅市场非均衡性的基本理论

(一) 住宅市场的相关定义。

住宅需求是指消费者在一定时期、一定价格水平上愿意并且能够购买的商品住宅数量, 主要受到住宅商品价格、居民可支配收入、城市人口数量和家庭结构、住宅区位和户型、对未来价格预期及经济政策的影响。住宅供给是指房地产厂商在一定时期、一定价格水平上愿意并且能够出售的商品住宅的数量, 主要受住宅商品价格、住宅开发成本 (主要土地成本和建材成本) 、国家经济政策以及对未来预期的影响。住宅市场的有效供求是在住宅供求主体自身的经济预算约束和可观察的数量约束下, 供求双方都获得了各自的最大效用, 住宅市场的实际交易量并不一定是有效需求和有效供给均衡时的数量。市场供求均衡是经济学理论中的一种理想状态, 但在现实的经济生活中很难达到这种状态, 住宅市场的均衡状态也只是其非均衡状态的一种特例, 非均衡才具有一般性。所谓非均衡, 是相对于瓦尔拉斯均衡而言的, 是指不存在完善市场和灵敏价格体系条件下产生的一种市场状态, 在非均衡状态下, 每个市场的供给和需求并不一致, 在这种情况下, 价格本身或者由于信息不对称等其他原因, 并不一定能够迅速调整使二者达到均衡, 即是说市场要达到均衡需要相当长的时间, 而更多的时间是处于不断调整的非均衡状态。

(二) 住宅市场非均衡的类型。

住宅市场的非均衡主要可以从总量性非均衡和结构性非均衡进行分析。如果考虑时间因素, 则可以从静态非均衡和动态非均衡两方面来研究。

1.总量性供不应求状态。

总量性供不应求, 主要存在于计划经济体制下, 福利分房、低租金制的价格管制情况下导致的供求缺口表现为严重的供不应求。价格起不到调节作用, 但除价格外的其他影响住宅需求的因素如收入、人口增加等导致需求大量增加, 而供给只有小幅度增加, 致使供不应求现象加重。本文旨在研究住宅市场化条件下的非均衡问题, 下面主要对市场经济体制下的供过于求的非均衡进行分析。

2.总量性供过于求状态。

总量性供过于求, 市场经济体制下, 在经济利益的驱使下, 房地产商追求盲目扩大投资而忽视了市场有效需求不足的现实, 加之市场体系不完善、市场机制不健全, 缺乏有效调控, 便会产生供过于求的情况。如图1进行分析。

假定其他要素不变, 当市场价格高于均衡价格时, 则会产生供需缺口Qs-Qd, 表现为供过于求的静态非均衡。市场机制会使价格下跌以调节供求, 但由于住宅地域性强的特点, 价格向下刚性, 难以调节供求。进一步分析, 假定价格P1不变, 由于除价格外收入增长趋缓等因素制约, 使住宅市场需求受到限制, 增加有限 (从D右移至D1) , 但房地产开发商看到预期收益, 盲目扩大投资, 供给量增加幅度很大 (从S右移至S1) , 大大超过了需求量的增加幅度。所以Qundefined-Qundefined>Qs-Qd, 供过于求现象加重, 此时也往往出现有价无市的局面。

3.结构性非均衡状态。

结构性非均衡, 结构性供求非均衡也包括供不应求和供过于求两种情况, 在商品住宅开发中, 高档公寓和别墅开发比重过大而普通商品住宅比重小, 而对于普通住宅的需求量要远远大于对于高档住宅和别墅的需求量, 往往导致高档住宅和别墅的过剩和普通住宅的短缺。虽然从总量上并未产生供过于求的情况, 但由于供给者追逐最大利润而在住宅产品类型方面做出的不当选择等原因造成的这种供求结构性非均衡, 导致了房地产供求总量均衡下的过剩问题。

二、四川省住宅一级市场非均衡性实证分析

四川省住宅市场的非均衡性现状也表现为总量性非均衡和结构性非均衡两方面, 下面进行具体分析:

(一) 总量的非均衡性问题。

住宅市场总量的非均衡性表现为潜在的需求大于有效需求, 同时实际总供给大于有效供给, 也就是说有效需求不足和实际供给过剩并存。四川住宅市场存在巨大的潜在需求, 一方面城市新增住房需求者和农村家庭不断向城市转移需要解决住房问题;另一方面原有城市住宅水平较差的家庭同样存在改善住房条件的需求, 但潜在需求转化为有效需求是受很多条件约束的。目前四川省住宅市场上明显存在着有效需求不足和商品住宅大量空置, 即供给与需求脱节的非均衡性问题。

四川省2006年城镇化率为34.3%, 而全国城镇化水平达43.9%, 四川城镇化水平远未达到全国平均水平, 进一步的城镇化会带动更多的住宅需求。另外, 国际经验表明恩格尔系数与住宅消费支出比重呈反向变动, 一般来说恩格尔系数下降至0.4～0.5之间, 住宅消费比重增加18%左右, 四川省城镇居民恩格尔系数从1999年的0.4388已经下降到2006年的0.3772, 这表明居民消费重点已经转向住宅等更高层次的需求方面。虽然四川省城镇人均住宅建筑面积逐年增加, 2006年已达到29.39平方米, 但仍与发达国家有较大差距, 美国1991年人均住宅建筑面积61.3平方米, 德国1987年为35.5平方米, 所以居民住宅条件的改善空间也是一种巨大的潜在需求。

(单位/万平方米)

资料来源:2002～2007年《中国统计年鉴》。

从表1可以看出, 2001～2004年每年竣工商品住宅面积均超过实际销售住宅面积, 虽然2005～2006年当年商品住宅供不应求, 但2005年四川省商品住宅空置面积为340.77万平方米, 2006年为250.75万平方米, 其中空置1～3年的商品住宅面积97.39万平方米, 住宅空置不仅提供了住宅市场上的数量信号, 也提供了价格信号, 说明作为非均衡的住宅市场受到价格的影响, 同时也要受居民可支配收入的数量约束。造成有效需求不足和住宅空置的主要原因有:

1.房价向下刚性, 且偏高。房价偏高主要体现在房价收入比偏高, 房价收入比是指一套中等水平的住宅投入市场的价格与中等收入水平的居民家庭年收入的比例, 一般的比例在3∶1至6∶1之间才能形成对住宅的有效需求, 而目前我国多数城市的住宅商品价格大大超出我国城镇居民购房的承受能力, 高房价成为阻碍我国潜在需求转化为有效需求的重要因素。我们以2006年为例, 2006年四川省商品住宅销售价格为2, 123元/平方米, 城镇家庭平均每户2.89人, 人均住宅建筑面积为29.39平方米, 人均可支配收入为9350.11元, 据此可以计算出四川省房价收入比为6.673∶1, 其中成都市已达到8.37∶1, 严重超出居民承受能力。

表2和表3反映了住宅产品销售价格和人均可支配收入指数持续增长, 但居民收入总体增速趋缓。

(上年=100)

资料来源:2007年《四川统计年鉴》。

(上年=100)

资料来源:2002～2007年《四川省统计年鉴》。

从表2可以看出总体来说四川省商品住宅价格持续上涨, 增幅总体持续增加, 2006年在房价暴涨的情况下政府加大对房地产市场的宏观调控, 使商品住宅价格增速有所减缓。其中, 高档住宅价格指数小于普通住宅价格指数增速, 主要是由于高档住宅的供给相对于需求存在过剩, 而普通住宅的供给相对于需求来说则显不足。

房价偏高的原因主要是: (1) 从供给角度来说, 随着城镇化进程的加快土地需求量增加, 而土地作为稀缺资源其供给紧缺, 同时地方政府追求GDP增长的功利性引致土地价格上升, 建材价格、劳动力价格上涨也全部集中到最终的房价。 (2) 从需求角度来说, 住房不仅是消费品, 而且也投资品, 在国内金融投资产品匮乏的情况下, 投资者对住房价格预期的上涨, 促使其增加对住房的投资, 进一步推动了房价的上涨。

2.信息不对称。第一, 产品结构不合理。高档商品房、别墅与普通商品房的开发比例相对于需求来说不太合理, 大户型高档公寓和别墅相对于需求出现了过剩, 而小户型低价格的普通商品住宅供给相对于需求则显不足。第二, 住宅区位不能满足消费者需要。出于城市扩张的预期, 房地产开发商不断开发城市郊区的地产, 但由于城市发展的滞后, 各项公共设施不配套、交通不便, 致使住宅无法满足消费者的需要。

(二) 结构的非均衡性问题。

住宅市场结构的非均衡性问题, 本文主要研究住宅一级市场, 不考虑二手房市场和租赁市场。如表4所示为2006年四川省不同类型商品住宅开发比例和实际销售比例, 可以看出对于高档公寓和别墅的需求相对于供给是过剩的, 而普通住宅的需求相对于供给则显不足。而经济适用房的实际销售主要是由于经济适用房的目标群体的标准的确定以及具体的可操作性较差影响了经济适用房的销售。

资料来源:2007年《中国统计年鉴》。

综上所述, 四川省商品住宅市场具有典型的非均衡性, 这种非均衡性是一种静态与动态的结合。四川省的住宅市场的非均衡性主要由于市场体系不完善、市场机制不能有效发挥作用使价格刚性和信息不完备产生的一种体制性非均衡。

三、非均衡性条件下的政府行为的几点看法

非均衡理论认为, 非均衡不是市场机制的缺陷, 但需要对非均衡的动态波动幅度进行政府调控。地方政府调控应在坚持深化市场化改革的前提下, 主要利用土地政策、财政政策、货币政策以及完善住房保障制度等手段对住宅市场进行宏观调控。具体以下几点:

(一) 切实贯彻中央的经济政策精神。严格执行中央关于加强土地规划与管理, 集约利用土地, 规范土地出让方式, 稳定土地交易价格等相关土地政策以及相关的财政、货币政策, 以民生为本, 转变思路, 杜绝“卖地经济”。

(二) 商品住宅市场体系的不断完善。逐步完善以住宅供求双方为市场主体, 中介机构、物业管理为服务系统, 地方各级政府信息发布和宏观调控的市场化住宅市场体系。加强房地产信息化建设, 建立住宅市场动态监管系统, 地方政府做好房地产商和公众的媒介, 对住宅市场的管理和投资活动实现动态监管, 维护住宅市场正常秩序。

(三) 住宅保障的到位。让“居者有其屋”是地方各级政府义不容辞的责任, 地方政府应积极引导房地产商大量开发能够满足中低收入家庭需求的小户型、大众化商品住宅。同时, “居者有其屋”并不意味着必须让每个家庭都能够拥有属于自己的产权房, 政府需要引导公众转变观念, 中低收入家庭应根据实际情况选择买房还是租房, 而不是盲目购买超出承受能力商品住宅, 甘做“房奴”。地方政府最应该做的是建立和健全廉租房制度。保障城镇收入极低的本地家庭和外来流动人口的住房问题, 保障标准可参考国务院发展研究中心课题组提出的人均住房面积13平方米。

四川省在发展住宅市场必须坚定市场化的发展方向, 以需求为导向, 调整供应的结构满足不同收入家庭的住宅需要, 加强宏观调控, 实现住宅市场价格基本稳定、总量基本平衡和结构基本合理, 从而减少住宅市场动态非均衡性的波动幅度, 使四川商品住宅市场健康发展, 保障民生。

摘要：本文根据住宅市场供求和供求非均衡性的基本理论, 结合四川省住宅市场的实际情况, 对四川省商品住宅一级市场的供给和需求的非均衡性从总量上和结构上进行了实证研究, 并分析了产生非均衡性的原因, 最后提出了地方政府针对住宅市场非均衡性的几点建议。