购房违约金问题（共4篇）
申请人:**
2012年 8月20日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被申请人将兰天花园紫薇园*****号房以********元出售给申请人。合同第四章第十一条约定被申请人应在2012年9月30日将验收合格的商品房交付给申请人。合同第四章第十三条约定被申请人逾期超过30日不能将房屋交付与申请人，自合同第四章第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之八的违约金。
合同签订后，申请人依约支付了全部房价款。直到2013年4月19日申请人去收房，公共配套建筑还没有安装到位和完成，申请人要求被申请人出示商品房验收合格的合法证明文件，被申请人也无法提供。申请人因急于住房，无奈之下接受了房屋。时至今日申请人请求被申请人向申请人支付逾期交房违约
金 ￥58733.00(202天x******支付全部房款x房价款万分之八的违约金)元、逾期办理房地产权属证书违约金元.此致 敬礼
安达房地产开发有限公司
申请人:**
农民古地久进城打工，因其哥哥古天长在城里成家立业，古地久也打算进城安家落户，于是便委托哥哥帮助相看合适的二手房。古天长看中了一家房地产中介公司推荐的二手房，成交价86万元。中介公司介绍，当前贷款政策可贷到总房价的80%，只需首付20%即17万余元就可以了。古地久委托哥哥立即帮他把房子定下来。
2010年4月5日，古天长以古地久的名义在中介公司与卖方钱进、葛梅芳夫妇签订房屋买卖合同一份，双方约定签订合同当天交付定金5万元，过户当天做首付及资金托管，同时约定2010年6月8日办理房屋过户手续，8月1日卖方腾空房屋并将钥匙交与古地久。合同中关于免责条款的约定为：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。
合同签订后，古地久向钱进、葛梅芳交付定金5万元。然而，中介公司在为古地久办理贷款手续时，发现由于房地产市场宏观调控导致银行信贷政策调整，对于像古地久这样外地户籍且不在当地居住生活的购房者，已经无法取得80%的贷款，最多只能贷款50%了。中介公司立即通知了古地久，让他准备50%的首付款。古地久不愿支付这么多的现金，决定放弃购房。同年6月8日，古地久以房贷政策发生重大变化、自己也不具备贷款购房资格为由，主张无力购买此房要求撤销合同并返还定金5万元，但钱进、葛梅芳予以拒绝。古地久向当地法院提起诉讼，请求法院判令钱进、葛梅芳返还定金5万元并支付相应利息。
【分析】
本案双方当事人的争议焦点在于房地产市场宏观调控导致的贷款政策变化能否构成古地久解除合同的理由。
法院审理后认为，虽然双方在合同中约定了政府政策变化导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。但是一方面从合同条款来看，80%贷款并未在合同中被列为合同履行的必要条件;另一方面从案件事实来看，政策变化并不是限制古地久购房，仅仅是以信贷手段提高了古地久的购房成本，因银行信贷政策调整所致的成本增加属于当事人应当预见的商业风险，古地久不能以贷款政策变化为由主张解除合同。但考虑到贷款政策变化导致履约困难并非古地久本人主观过错所致，且本案中双方当事人约定的定金数额较高，过分高于给被告人造成的实际损失。为兼顾双方当事人的利益，被告以适当返还古地久部分定金为宜。根据本案实际情况，综合比较古地久违约给被告造成的实际损失，法院酌定被告返还古地久定金2万元。
。新劳动法违约金问题是怎样的?
跟公司签了一份合同，合同还没到期可是我想解除合同，但是单位不让我走，说走的话就要支付违约金，我才上班几个月，要支付这笔违约金可不是件容易的事情。想咨询一下新劳动法违约金的规定是怎样的。
中顾网律师解答：
新劳动法违约金的规定只有两种情况下劳动者需给付违约金给用人单位，除了这两种情况之外的约定
都是不符合法律规定的。
一、用人单位为劳动者提供专项培训费用，对其进行专业技术培训的，可以与该劳动者订立协议，约
定服务期。
劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。用人单位与劳动者约定服务期的，不影响按照正常的工资调整机制提高劳动者在服务期期间的劳动报
酬。
二、用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
单位不让你走的原因是什么呢，如果你还在试用期内辞职是需要提前三天跟用人单位说的，如果是过
了试用期的辞职那就需要提前一个月通知用人单位。
违约金相关知识：
违约金有法定违约金和约定违约金之分。
1、法定违约金
由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。
1)有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，《如工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。
2)有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。
2、约定违约金
违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效，违约金合同无效。违约金合同是诺成合同，与定金合同不同，不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同，通常，违约行为发生，违约金合同生效;违约行为不发生，违约金合同不生效。
1、消费者购买二手房不要忽略户口：买房必须问户口
一、不迁户口补偿金平分律师的回答让吴先生的忧虑变为现实。一位律师告诉吴先生，如果将来有拆迁问题，而且是按照户籍人数来补偿的话，那么不管他愿不愿意，补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。
据法律专家介绍，二手房交易的一般流程是，买卖双方经过谈判同意成交以后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，产权过户是与房款支付同时进行的，而上户口则并不在这一过程之内。专家表示，买二手房并在此落户，需要在买方拥有了房产证后才能进行处理，而由于买房跟落户并不在一个系统之内，属于两个部门不同的职权范围，所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口自然迁过来，而且派出所也对交易并不知情，不会主动找上门来要求迁户口。因此，如果双方都不留意的话，户口问题自然不会解决，很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。
据了解，目前在我国，户口和房屋产权是分开管理。户口归公安机关管辖，产权纠纷才可以通过法院来处理。一位法官告诉记者，“户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。”也就是说，如果单纯以“迁移户口”起诉的话，法院是不会受理的。那么如果遇到原户主不愿迁走户口的情况怎么办？从目前情况看，只能由社区民警和居委会干部上门做思想工作，但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。
虽然无法强行要求上家迁走户口，但购房者也不是无计可施。法律专家建议，在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。市民在购买二手房时，可以先查询房屋的户籍状况，房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可要求与卖方一起到派出所查阅。其次，最好让卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。专家表示，在房子交易前，最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。在签订购房合同时应把握两点：一是付款的时间。买方可以在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
第一，注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）第二，注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。
第三，注意房屋的抵押状态。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。
第四，注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。
第五，注意房屋的性质。在北京房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。
所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。
第六，注意房屋质量。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。
第七，注意房屋落户情况。很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有很多陌生人的户口，导致自己的户口无法迁入。
第八，注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。第九，注意房屋周边环境。要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是否齐全，交通是否方便，周边环境是否嘈杂，例如：是否有高压电线、是否有城铁或火车道，是否有水泵房等，同时要注意房屋所在楼层是否为管道层，是否为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。
第十，注意中介公司。目前，因为中介公司垄断了大量的房源，迫使买卖双方只能通过中介公司获得信息，达成交易。中介公司作为专业的房产经纪机构，应对买卖双方的主体资格、房屋的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，否则因为中介公司的原因导致买卖双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。
