商品房买卖合同委托书

商品房买卖合同委托书（通用7篇）

商品房买卖合同委托书 篇1

甲方： 地址：

联系人：

电话：

乙方： 地址：

联系人：

电话：

根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿、公平的原则，经协商一致，就甲方开发的位于，项目名称为：的业主办理银行按揭贷款及产权证的相关事宜制定本协议，供双方共同遵守。

第一条 委托事项

甲方委托乙方为其开发项目的业主办理全款、商业银行贷款、公积金贷款购房的维修基金缴纳、备案、借贷申请、预告登记、房产抵押、契税缴纳、房屋所有权证及他项权利证等全部相关手续，代缴房产部门和银行收取的各项费用。协助甲方销售部门解答客户提出的有关贷款、产权证办理等相关问题，指导买受人正确填写个人按揭贷款文本和借款合同，并详细告知买受人签署合同后可能享有的权利和应承担的义务。

乙方的服务内容具体包括但不限于：

1、房产入卷

2、档案整理

3、合同备案

4、代交契税

5、代缴维修基金

6、向买受人明示银行按揭所需的相关手续并负责向客户收取该手续

7、预告登记

8、房产抵押登记

9、产权证办理

10、他项权利证

11、定期向甲方汇报工作进度

12、与银行按揭及产权办理的所有相关事宜。

第二条 乙方服务的具体工作事项

1、乙方定期根据甲方需要现场集中收取合同及贷款资料，由甲方通知乙方安排人员去甲方现场收件，乙方妥善保管并整理归档。

2、乙方在为客户办理贷款手续前，至少提前3日向甲方和买受人告知必须提供的资料、证明材料和注意事项，协助银行的工作人员接收借款申请人及担保人的申请材料，审核借款人提供材料的真实性、合法性、有效性及借款申请人和担保人的还款能力、还款意愿，作为银行放贷的参考。

3、负责沟通借款申请人及时按照银行要求补充材料或领取被否决贷款的个人资料，并协助申请人办理代缴费用退回手续。

4、协助甲方工作人员解答借款申请人提出的有银行按揭贷款的问题，指导借款人正确填写申请资料和借款合同，并详细告知借款人签署合同后可能享有的权利和应承担的义务。

5、乙方自从甲方收件后十个工作日为业主办理合同备案、预告登记、抵押登记，并协助甲方财务人员为买受人代缴契税、维修基金费用。

6、贷款获批后，协助银行工作人员办理抵押备案手续，并在房地产开发企业具备办理《房屋所有权证》条件时，协助银行工作人员和买受人及时办理产权证及他项权证。

7、在贷款发放后七个工作日内，通知借款人到银行领取还款卡，并书面告知借款人每月还款时间及还款金额。

8、贷款发放后，应将贷款档案按照银行档案管理要求进行整理归档。

9、乙方每周五向甲方汇报代办进度，上报《进度表》《资金回笼表》

第三条 甲方权利及义务

1、甲方需具备楼盘合法销售的各项手续，达到办理银行按揭的相关条件，为银行按揭贷款工作提供所需资料。

2、甲方指定专人负责与乙方进行贷款对接工作，并积极配合乙方贷款工作。

3、甲方有必要在办理贷款前对办理贷款所需材料对贷款客户进行通知，并协助乙方督促客户及时提供材料。

第四条 乙方权利及义务

1、乙方派专人在甲方销售中心进行合同及贷款资料的收取，并有义务为买受人进行贷款业务讲解，乙方在收到买受人的资料和证明材料应对相关资料和证明材料妥善保管，因乙方原因造成买受人资料和证明材料丢失、毁损，给甲方及买受人造成损失的，由乙方承担赔偿责任。

2、甲方负责代收办理权属登记中所发生的应由买受人所交纳的相应费用，由甲方进行管理。甲方对代收代缴费用未能及时向有关部门缴纳而造成的后果由甲方承担。

3、乙方必须严格本合同要求，有质量的完成合同第一条委托事项。乙方应保证在接到甲方购房客户提供的所需资料和证明材料之日起十个工作日内完成购房客户住房按揭贷款手续的办理，四十日内银行放款。

4、若借款人的贷款被银行拒贷，乙方在3日内将贷款人各项贷款资料及贷款相关费用退还买受人。

5、乙方发生营业地址、名称、合伙人、主要负责人或业务人员等重要变更事项时，必须及时通知甲方。

6、在贷款发放后七个工作日内，通知借款人到银行领取还款卡，并书面告知借款人每月还款时间及还款金额。

7、乙方应每周向甲方汇报贷款进度，并及时提供甲方买受人办理按揭贷款和放款的日期，乙方在得知银行放款的信息后必须在当日内以电话方式通知甲方联系人。

第五条 保密条款

1、乙方对因履行本合同而知悉的甲方购房客户的信息负有保密义务，除因履行本合同需要外，在任何时候均不得泄露或者不当使用；对于甲方及甲方购房客户因办理本合同委托事务而提交的资料和证明材料，除被银行、房产部门、税务部门等相关部门留存外，其余材料应当于甲方购房客户相关事务办理完毕时返还甲方。

2、甲乙双方对本合同和各方相互提供的资料、信息（包含但不限于商业机密、技术资料、数据、以及与业务有关的客户信息及其它信息等）负保密责任同时均不得向任何第三方披露，亦不得用于本合同约定事项外的其他用途。

第六条 违约责任

1、如因甲方原因导致贷款工作停滞的，由甲方承担全部责任。

2、在履行本合同过程中，如因乙方工作失误、违规操作等原因给甲方及买受人造成损失的，由乙方承担赔偿责任，甲方及买受人有权根据国家或地方法律、法规对乙方追究其应承担的各项法律责任.第七条 代办收费标准

1、乙方的代办中介服务费由甲方代收后向乙方支付，甲方在截止日之前向乙方付清。

2、乙方在代办过程中产生的除房产部门、银行，税务机关收取的契税及行政性收费以外的其他费用，全部由乙方自行负担，甲方及买受人概不负责。

3、商贷/公积金按揭贷款中介服务费为600元（人民币）/户；支付方式：银行放款后7个工作日内支付500元/户，产权证办理完成7个工作日内支付100元/户。

4、一次性付款客户产权办理中介服务费为200元（人民币）/户；支付方式：合同备案之后7个工作日内支付100元/户，产权证办理完成7个工作日内支付100元/户。

5、以上费用包括乙方完成本合同第一条所有委托事项的服务费，乙方不得再另行向甲方或买受人收取其他费用。

6、乙方向甲方每次收代办费时，提供相应的发票。

第八条 其他约定

1、本协议的合作期限以本项目所有业主产权证办理完之日截止，甲方付清所有代办费用后本协议自行失效；从本协议签字生效之日起计算。合作期满甲、乙双方可另行协商是否延长合作期限。乙方依照本协议约定对买受人承担的连带责任保证条款均不受合作期限限制。

2、本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决，另行签订补充条款，补充条款与本合同条款具有同等法律效力，如补充条款与本合同不一致，以补充条款为准。

3、甲乙双方应遵循公平、公正原则，自觉遵守本合同，如遇争议不能协商解决，可向甲方所在地法院提起诉讼。

4、本合同共一式四份，甲乙双方各持二份，具有同等法律效力，签字盖章后生效。

甲方： 乙方：

商品房买卖合同委托书 篇2

2013年**月**日,原告某景公司与被告某国泰公司及第三人某建筑公司签订《三方合作协议》,协议约定:1、某国泰公司自愿购买原告开发的“某楼盘”项目的商业用房,不含办证费用;2、“某楼盘”的所有钢材均由某国泰公司供应,其规格、数量及价格等相关事宜由某国泰公司与第三人另行签订协议;3、某国泰公司应按第三人提供的采购单所确定的时间供应钢材,若某国泰公司不能按约供应,第三人有权另行采购,且价差由某国泰公司承担;4、第三人应根据三方确定的钢材款支付时间节点向某国泰公司、某景公司提供钢材清单,该清单经三方签字确认后作为协议附件,某景公司应按该清单代第三人向某国泰公司支付钢材款,前述钢材款由某景公司在应支付给第三人的工程进度款中予以扣除……《三方合作协议》的附件1、2、3所列的商业用房优惠后的总价为15687684元。

二、本案争议的焦点

原告某景公司诉称,原、被告及第三人签订的合作协议,协议约定被告自愿购买原告开发的“某楼盘”项目的商业用房。协议签订后,原告按约给被告预留相应的商业用房,现被告已支付购房款3433406元,尚欠11566594元未付。请求依法判令:1、被告继续履行三方合作协议;2、被告给付原告购房款11566594元;3、被告接收原告为其预留的商业用房。被告某国泰公司辩称,原、被告及第三人签订的三方合作协议中,原、被告之间的购房约定系意向性协议,该协议不仅不具备商品房买卖应具备的所有条款,而且房屋价格也明显高于同类商品房的价格。此后,双方也未能订立正式的商品房买卖合同,加之某景公司与第三人延迟履行合同义务,协议约定的钢材购销合同目的已不能实现,故原、被告的购房目的不具有可实施性。

三、法院判决的结果

被告某国泰公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告某景公司购房余款4852643.46元;原告某景公司应向被告某国泰公司交付其开发“某景楼盘”的商品房;驳回原告某景公司的其他诉讼请求。

四、如何认定三方合作协议就是商品房买卖合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。本案中,从各方当事人签订的《三方合作协议》及相关附件的内容来看,原告某景公司的主要合同义务是交付协议附件所约定的商品房,同时通过抵扣第三人向被告某国泰公司支付钢材款的方式获得购房款,而被告某国泰公司的主要合同义务是通过认购原告销售的商品房来抵扣第三人应向其支付的钢材款。可见,《三方合作协议》包含了两层法律关系即被告某国泰公司向第三人销售钢材,原告某景公司向被告某国泰公司销售商品房,钢材款直接冲抵部分购房款。

我国商品房销售包括现售和预售两种形式,原告在与被告缔约时,其依法取得了涉案商品房的预售许可证,原告具备签约的主体资格;协议所载明的商品房现仍处于待售状态,该协议在履行上并无法律或事实上的障碍;根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》表明,虽然商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非商品房买卖关系的生效条件。商品房的认购、定购、预订等协议只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容及出卖人已经按照约定收受购房款这两个条件,就应当认定为商品房买卖合同。本案中,《三方合作协议》约定被告自愿购买原告开发的商品房,协议的相关附件明确载明了买卖双方的名称、房屋的楼层、单价等基本要素,具备商品房买卖合同的主要内容。被告以销售给第三人的部分钢材款直接冲抵了应支付给原告的购房款,该行为视为被告按照协议约定履行了给付购房款的合同义务,原告实际上已按照协议约定分期扣划了相应的购房款,符合出卖人已按照约定收取购房款的条件,故原、被告就《三方合作协议》及相关附件成立的是商品房买卖合同关系,并非意向性的商品房认购协议。该协议在三方之间产生了相应的权利义务关系,所确定的内容对三方均具有法律拘束力;被告在签署《三方合作协议》及相关附件时,应适当了解相关的商业信息并对前述协议的内容进行必要的审查,被告在与原告磋商合同条款的过程中,其签章行为视为认可了《三方合作协议》及相关附件所述的全部内容,包括房屋的销售价格,且被告接受该房屋价格的另一原因是为了将钢材销售给原告开发的项目从而获取商业利益。因此,前述协议体现了各方当事人意思自治的原则,该协议对各方当事人均具有法律约束力。被告某国泰公司请求解除《三方合作协议》的抗辩主张无事实及法律依据,不予支持。

摘要：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。而本文中的案件涉及的认购协议是否构成商品房买卖合同。

商品房买卖合同委托书 篇3

同时，泰安市自主研发的住房信息系统已于2016年6月1日上线运行，以商品房预售许可为入口，逐步完善房地产市场监管流程，修正监管措施。新系统目前已编制房屋唯一编码、实现房产GIS落地、集成新版商品房买卖合同示范文本。针对预售商品房签约后不及时备案的情况，制定了签约后30日预警机制。即该小区商品房网上签约后，超过 30日不备案的，冻结该小区剩余商品房的网上签约权限，以此严格规范开发企业依法经营，保障购房人权益。新版的商品房买卖合同充分考虑了合法合规、公平公正等因素，对于控制直至杜绝虚假广告、一房多售、面积缩水、延期交房等不良现象具有重要作用。

目前，新系统已实现了预售许可、签约备案、预售资金监管、预告登记、预抵押等环节平稳运行。随着系统的研发和调试，争取半年内逐步打通房地产市场监管的其他环节。法规信息科负责对预售商品房信息和二手房办证情况进行网上公示，群众可以凭有效证件和受理单号在网站上自助查询商品房合同签约备案情况和二手房办证情况。

商品房买卖合同 篇4

出卖人：___________________________

注册地址：___________________________

营业执照注册号：________________________

企业资质证书号：________________________

法定代表人：______________

联系电话：_______

邮政编码：_______________

委托代理人：______________

地址：_________

邮政编码：_______________

联系电话：_______

委托代理机构：_________________________

注册地址：___________________________

营业执照注册号：________________________

法定代表人：______________

联系电话：_______

邮政编码：_______________

买受人：____________________________

【本人】【法定代表人】姓名：______国籍：_________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】________

地址：_____________________________

邮政编码：_______________

联系电话：_______

【委托代表人】姓名：______

国籍：_________

地址：_____________________________

邮政编码：_______________

电话：_________

甲方根据《中华人民共和国____市房地产管理法》及有关规定，已依法取得____市_____区(县)__________地块的国有土地使用权，土地面积为_____平方米，土地使用年限________年，自________年____月____日至________年____月____日止，国有土地使用证号为________。甲方在上述地块上建设的_____________现已竣工，取得房屋所有权证(证号为______)，经____市房屋土地管理局审核，准予上市销售，____市商品房外销销售许可证号为京____市外证字第______号。

乙方自愿购买甲方的______房屋，房屋用途为______。甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方。双方经协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。

第一条_____________房屋，建筑面积为_______平方米(包括套内建筑面积_____平方米，分摊的共有共用建筑面积____平方米)。土地使用面积为_______平方米(含共有共用面积)。土地使用期限自房屋产权过房之日起至________年____月____日止。

上述面积已经____市房屋土地管理局测绘。

第二条双方同意上述房屋售价为每建筑平方米____币____元，价款合计为(大写)___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整(小写____元)。乙方预付的定金____元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。

第三条乙方同意________年____月____日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。

甲方指定银行：___________________

银行帐号：_____________________

第四条甲方同意在________年____月____日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《____市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：____________________。

甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《____市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第五条乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。

第六条双方同意在签订本契约后____日内，持本契约和有关证件共同到____市房屋土地管理局办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。

办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。

第七条本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日

第二天起至实际交付之日止，每延期____日甲方按乙方已支付房价金额的万分之___(大写数字)向乙方支付违约金。逾期超过____日(遇法定节假日顺延)甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后____日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按_______利率计算。

第八条本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日

第二天起至实际付款之日止，每延期____日乙方按延期交付房价款的万分之____(大写数字)向甲方支付延期违约金。逾期超过____日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的，甲方有权终止本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。

第九条本契约自双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充协议，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。

第十条本契约的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，双方凡因履行本契约引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第____种(大写数字)方式解决纠纷。

(一)提交_____仲裁委员会仲裁。

(二)任何一方均可向房地产所在地的人民法院提起诉讼。

第十一条本契约正本一式_____份，甲乙双方各执_____份，副本___份，房地产交易管理部门壹份，_______。

甲主(签字)：__________________乙方(签字)：__________________

法定代表人：__________________法定代表人：__________________

身份证号码：__________________身份证号码：__________________

地址：________________________地址：_______________________

签订商品房买卖合同 篇5

遇到民法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

签订商品房买卖合同

合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前，本市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同——《天津市商品房买卖合同》，签好合同对日后减少交易纠纷有重要作用。

一、填写说明

共4个条款，主要起提示性作用，包括：

1、合同签订。签订前，当事人应仔细阅读合同各项条款，然后与对方就商品房建筑面积、价款、交付日期、付款方式、违约责任、面积差异处理、产权登记、争议处理等内容进行认真协商，约定时，购房者应注意保护自己利益，防止未经周密思考，马马虎虎仓促签约，使自己合法权益受到损害;

2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写，空白部分应用“/”

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

划掉;

3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案;

4、合同不得翻印。

二、合同主体

出卖人填写名称、法定代表人、注册地址、联系电话、邮政编码、营业执照号码、开户行、帐号;委托房地产经纪机构售房的，还应填写经纪机构的相关情况及资格证书编号。

买受人填写名称或姓名、地址、邮政编码、联系电话，当事人为个人的，填写国籍、身份证号/护照号，当事人是单位的，填写法定代表人、营业执照号码;委托他人购房的，还应填写委托代理人相关情况。

三、合同内容

第一条 商品房情况

首先，填写商品房销售许可证号，应注意，该证号必须填写准确。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

然后，填写房屋情况，包括商品房坐落、设计用途、建筑结构、建筑层数、建筑面积(包括套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积)等内容。

最后，填写土地来源情况，是划拨方式还是出让方式，以出让方式取得土地使用权的，还应填写土地出让年限和起止日期。

另外，合同附件一“商品房屋平面图”，应附商品房方位图和分门分层平面图(1：100或1：200)，方位图标出商品房具体朝向，分门分层平面图标明商品房的房型、布局等，并在图上圈红销售的商品房，加盖出卖人骑缝章。

合同附件二“商品房抵押、租赁等情况”，主要为杜绝商品房重复抵押的现象，并适应商品房“以租代售”等新的销售形式。抵押情况应填写：商品房是正在抵押，还是尚未抵押，正在抵押的应注明抵押权人、抵押期限等情况;租赁情况应注明：商品房是正在租赁(以租代售)，还是尚未租赁，正在租赁的还应注明承租人、租赁期限等情况。

第二条 商品房价款

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

本条款为商品房单价和价款，单价每平方米的价格，价款是扣除优惠部分的实际成交价格，币种可以是人民币或双方约定的外币。

第三条 商品房交付日期

填写商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，双方可采取变更合同、解除合同或另行约定。

第四条 乙方付款形式及时间

买受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由双方约定付款时间。

第五条 甲方逾期交付商品房的处理

出卖人逾期交付商品房的违约责任，分为两种：

第一种，逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择：(1)合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金;(2)解除合同，出卖人应退还已付

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

款，支付已付款利息、违约金;(3)双方另行约定。

第六条 乙方逾期付款的处理

买受人逾期付款的违约责任，也分为两种：

第一种，逾期期限在双方的约定期限内的，应当支付逾期付款及其利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择:(1)合同继续履行，买受人应当支付逾期付款、逾期付款利息、违约金;(2)解除合同的，买受人应当支付违约金;(3)双方另地约定。

第七条 商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理

商品房建筑面积以房屋所有权主证记载面积为法定依据。

商品房建筑面积与销售建筑面积差异小于正负3%的，每平方米价格保持不变，按照面积差异退少补，合同继续履行;面积差异大于正负3%的，由双方另行约定。

第八条 商品房质量及保修责任

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

出卖人交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和承诺，在买受人正常情况下出卖人应按照《商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。

出卖人另有承诺的，填写合同附件三。

第九条 基础配套设施运行的约定

双方约定配套设施运行期限，包括上水、下水、供电、燃气、暖气等，以及违约的处理方式。

第十条 设计变更的约定

本条款规定，双方订立合同后，出卖人不能擅自变更商品房房屋设计和环境布局，确需变更的，应在约定期限内与对方协商。买受人同意的，双方订立补充合同;买受人不同意变更或出卖人擅自变更的，出卖方承担违约责任。

商品房房屋设计和环境布局应填写合同附件四。

第十一条 商品房交接

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

规定商品房交付时，出卖人应提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。

第十二条 商品房产权登记

房屋竣工验收后，出卖人应在30日内办理房屋初始登记，初始登记完毕后，应在180天内协助买受人办结房屋所有权转移登记。

出卖人未按时办理房屋初始登记、未在180日内协助对方办结转移登记的，应承担违约责任。买受人可选择继续履行合同、解除合同或其他处理方式。

第十三条 物业管理

规定双方应对物业服务内容、收费标准等签订物业管理合同。

第十四条 产权纠纷和债权债务纠纷的约定

本条款为出卖人对商品房权利担保责任，出卖人保证交付的商品房无产权纠纷和债权债务纠纷，否则，承担全部责任。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

第十五条 争议处理

合同履行中发生争议的，双方协商解决;解决不成的，可选择申请仲裁或提起诉讼。

第十六条 合同附件

对合同中未约定或约定不明确的地方，双方填写合同附件五，另行订立补充合同。5个附件为本合同的不可分割部分，具有同等效力。

第十七条 合同份数

合同一式五份，具有同等效力。

第十八条 合同生效

合同自双方签字或盖章之日起生效，另有约定的从其约定。

 遗嘱不经过公证有效吗_有效遗嘱需要具备哪些条件 http://s.yingle.com/w/mf/529468.html

 关于加强国家重点建设项目及大型建设项目招标投标管理的通知 http://s.yingle.com/w/mf/529466.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 关于进行全国外商投资企业

http://s.yingle.com/w/mf/529465.html

 转继承纠纷诉讼主体资格证据_继承法律关系和遗产的证据 http://s.yingle.com/w/mf/529463.html

 深圳市建设局 http://s.yingle.com/w/mf/529460.html

 市政府办公厅关于调整市机电设备招标投标领导小组的通知 http://s.yingle.com/w/mf/529458.html

 何为继承权的接受和放弃_继承权接受和放弃的形式区别是什么 http://s.yingle.com/w/mf/529456.html

 最高人民法院关于广东省高要县百货公司南岸批发部和高要县百货公司诉广西凤 http://s.yingle.com/w/mf/529454.html

 如何继承夫妻共同财产_个人如何订立夫妻共同财产遗嘱 http://s.yingle.com/w/mf/529452.html

 最高人民法院关于江苏省张家港市味精厂与湖北省汉川县分水土产副食采购供应 http://s.yingle.com/w/mf/529450.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 深圳市物业管理委员会关于成立“深圳市物业管理委员会招投标办公室”暨加强 http://s.yingle.com/w/mf/529449.html

 公证遗嘱的效力_与其他遗嘱的区别 http://s.yingle.com/w/mf/529446.html

 中共湖北省纪委 http://s.yingle.com/w/mf/529444.html

 国家工商行政管理局关于贯彻落实《国务院办公厅转发国家工商行政管理局关于 http://s.yingle.com/w/mf/529442.html

 重庆市民营企业投资不涉及公众利益和公共安全的建设项目招标管理规定 http://s.yingle.com/w/mf/529440.html

 最高人民法院关于湖南省高级人民法院请示的株洲钢厂与湘潭亨发工贸公司等购 http://s.yingle.com/w/mf/529438.html

 股东的股权如何继承_合伙企业的合伙财产如何继承 http://s.yingle.com/w/mf/529437.html

 最高人民法院关于庞启林诉庞永红损害赔偿申诉案的函 http://s.yingle.com/w/mf/529435.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 重庆市高级人民法院关于印发《审理精神损害赔偿案件若干问题的意见（试行）http://s.yingle.com/w/mf/529433.html

 什么是遗赠扶养协议_有哪些种类 http://s.yingle.com/w/mf/529430.html

 最高人民法院关于以侵犯姓名权的手段侵犯宪法保护的公民受教育的基本权利是 http://s.yingle.com/w/mf/529428.html

 最高人民法院关于金胜棒

http://s.yingle.com/w/mf/529426.html

 法律如何规定债务继承_被继承人的积极遗产有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/529424.html

 最高人民法院关于企业开办的其他企业被撤销或者歇业后民事责任承担问题的批 http://s.yingle.com/w/mf/529423.html

 最高人民法院关于企业职工利用本单位公章为自己实施的民事行为担保企业是否 http://s.yingle.com/w/mf/529421.html

 什么是胎儿继承份额的保留为胎儿保留的遗产应如何处理 http://s.yingle.com/w/mf/529419.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 国家工商行政管理局

http://s.yingle.com/w/mf/529416.html

 最高人民法院关于稷山县关公洗煤厂与垣曲县晋海实业总公司 http://s.yingle.com/w/mf/529414.html

 遗嘱生效的要件_法律规定的遗嘱形式有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/529412.html

 国家工商行政管理局关于重新发布《工业品买卖合同》等合同示范例2018最新本 http://s.yingle.com/w/mf/529411.html

 股权继承怎么办理_股权继承公证要提交的材料 http://s.yingle.com/w/mf/529409.html

 最高人民法院关于新疆生产建设兵团农七师131团农牧副产品经营

部

与

芜

湖

市

金

宝

http://s.yingle.com/w/mf/529406.html

 最高人民法院关于银行工作人员未按规定办理储户挂失造成储户损失银行是否承 http://s.yingle.com/w/mf/529405.html

 遗嘱有哪些的形式_打印并签名的遗嘱有效吗 http://s.yingle.com/w/mf/529403.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 哈尔滨市人民政府办公厅关于公物处理公开拍卖有关事宜的通知 http://s.yingle.com/w/mf/529401.html

 洋浦经济开发区企业法人登记管理若干规定 http://s.yingle.com/w/mf/529398.html

 遗嘱生效后如何执行_执行遗嘱需要注意哪些问题 http://s.yingle.com/w/mf/529396.html

 司法部公证司关于注意做好招标投标公证工作的通知 http://s.yingle.com/w/mf/529395.html

 最高人民法院关于王小曼诉工商银行长沙县支行赔偿案如何处理的复函 http://s.yingle.com/w/mf/529393.html

 第一顺序继承人的范围_第一顺序继承人怎样继承财产 http://s.yingle.com/w/mf/529391.html

 最高人民法院关于保证人的保证责任应否免除问题的复函 http://s.yingle.com/w/mf/529389.html

 北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于如何处理出租汽车承包 http://s.yingle.com/w/mf/529386.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 最高人民法院关于金融机构为行政机关批准开办的公司提供注册资金验资报告不 http://s.yingle.com/w/mf/529385.html

 两份遗嘱引争议_如何计算继承财产 http://s.yingle.com/w/mf/529382.html

 转发市体改委 http://s.yingle.com/w/mf/529380.html

 改嫁儿媳能继承公婆遗产吗_丧偶儿媳能继承公婆遗产吗 http://s.yingle.com/w/mf/529379.html

 最高人民法院关于李谷一诉《声屏周报》社记者汤生午侵害名誉权案执行问题请 http://s.yingle.com/w/mf/529377.html

 最高人民法院关于海口鲁银实业公司典当拍卖行与海南飞驰实业有限公司 http://s.yingle.com/w/mf/529375.html

 最高人民法院关于云南省昆明官房建筑经营公司与昆明柏联房地产开发有限公司 http://s.yingle.com/w/mf/529373.html

 最高人民法院关于常州证券有限责任公司与常州星港幕墙装饰有限公司工程款纠 http://s.yingle.com/w/mf/529370.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 承包权可以继承吗_公房可以继承吗 http://s.yingle.com/w/mf/529368.html

 国家工商行政管理局物资部关于发布建筑施工物资租赁合同示范例2018最新本的 http://s.yingle.com/w/mf/529366.html

 宁波市机构编制委员会办公室

http://s.yingle.com/w/mf/529364.html

 继承的方式有哪些_顺序如何

http://s.yingle.com/w/mf/529362.html

 重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市生殖保健服务合同管理办法的通知 http://s.yingle.com/w/mf/529360.html

 母亲遗弃儿子六年，离婚时可追偿抚养费 http://s.yingle.com/w/mf/529358.html

 子女抚养费需要认定

http://s.yingle.com/w/mf/529356.html

 第三者享有继承权吗_非婚生子女享有继承权吗 http://s.yingle.com/w/mf/529355.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 七旬老母诉讨赡养费法官多次登门妥调结 http://s.yingle.com/w/mf/529353.html

 最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定 http://s.yingle.com/w/mf/529350.html

 遗赠什么时候有效_遗赠可以撤销吗 http://s.yingle.com/w/mf/529348.html

 汕头市人民政府办公室关于贯彻省政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步规范 http://s.yingle.com/w/mf/529346.html

 子女要求增加抚养费的案例

http://s.yingle.com/w/mf/529344.html

 遗嘱见证人具备什么条件_哪些人不能做遗嘱见证人 http://s.yingle.com/w/mf/529342.html

 解除同居关系后小孩应归谁抚养子女抚养纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/529341.html

 涉外继承的法定分类_如何申办涉台继承 http://s.yingle.com/w/mf/529338.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 民法基本原则的内容

http://s.yingle.com/w/mf/529337.html

 哪个遗嘱效力最高_哪些遗嘱是无效遗嘱 http://s.yingle.com/w/mf/529335.html

 膝下三子竟无人赡养八旬老太泪流满面进法庭 http://s.yingle.com/w/mf/529332.html

 绵阳市人民政府办公室关于进一步规范国家投资工程招标投标行为加强招标投标 http://s.yingle.com/w/mf/529330.html

 怎样确定遗产范围_怎样区分遗产范围与家庭财产 http://s.yingle.com/w/mf/529328.html

 生父起诉继父讨要私生子的抚养权被驳回 http://s.yingle.com/w/mf/529327.html

 什么是离婚时的经济帮助

http://s.yingle.com/w/mf/529325.html

 如何指定遗嘱执行人_遗嘱执行人能够做哪些事儿 http://s.yingle.com/w/mf/529323.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 撤销婚姻登记程序 http://s.yingle.com/w/mf/529320.html

 口头遗嘱的有效条件有哪些_代书遗嘱的有效条件有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/529318.html

 中华人民共和国民法的调整对象

http://s.yingle.com/w/mf/529316.html

 自书遗嘱有效的条件是什么_代书遗嘱有效的条件是什么 http://s.yingle.com/w/mf/529314.html

 如东法院“三养”案件巡回办案重调解 http://s.yingle.com/w/mf/529312.html

 如何区分遗赠与遗嘱_遗赠纠纷如何处理 http://s.yingle.com/w/mf/529310.html

 使用商标四不原则 http://s.yingle.com/w/mf/529309.html

 赡养人负有哪些赡养义务

http://s.yingle.com/w/mf/529306.html

 外婆死后留遗产惹纠纷外孙能否继承外婆的遗产 http://s.yingle.com/w/mf/529304.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 转发国务院办公厅关于进一步规范招投标活动若干意见的通知 http://s.yingle.com/w/mf/529303.html

 瑞昌横港法庭当天速调一八旬翁赡养案 http://s.yingle.com/w/mf/529300.html

 如何订立自书遗嘱_订立自书遗嘱时应注意什么 http://s.yingle.com/w/mf/529299.html

 夫入狱后妻欲离婚女儿的抚养权归谁 http://s.yingle.com/w/mf/529297.html

 养继父母子女之间拟制直系血亲之间能否结婚 http://s.yingle.com/w/mf/529295.html

 确定转继承人应注意什么问题_转继承纠纷要提交什么证据 http://s.yingle.com/w/mf/529293.html

 自然人的民事行为能力的类型

http://s.yingle.com/w/mf/529291.html

 适用法定继承的情况有哪些_法定继承纠纷需哪些证据 http://s.yingle.com/w/mf/529289.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 创新调解非婚子女抚养纠纷同居财产纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/529287.html

 丈夫骗取离婚登记民政部门被诉撤销 http://s.yingle.com/w/mf/529284.html

 农村房产如何继承_农村房产下的宅基地如何继承 http://s.yingle.com/w/mf/529283.html

 如何支付老年人的赡养费

http://s.yingle.com/w/mf/529280.html

 非法同居关系子女抚养纠纷

http://s.yingle.com/w/mf/529278.html

 共同继承房屋产权_房屋产权如何计算 http://s.yingle.com/w/mf/529276.html

 夫妻间有赡养义务吗

http://s.yingle.com/w/mf/529275.html

 孙志浩获梧桐妹主要抚养权贾静雯发声明怒斥不公抚养 http://s.yingle.com/w/mf/529272.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 夫妻共同遗嘱是什么_怎样认定

http://s.yingle.com/w/mf/529270.html

商品房买卖合同违约 篇6

1.提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？

2.提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金? 3.提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?

一、违约金是否不能超过合同总金额的20%? 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金? 在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行? 违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款？

为了体现对履行合同的担保，以保护守约方的利益，商品房买卖合同中会约定违约金条款。那么如何处理违约金与实际损失的关系，当没有约定违约金时，能够主张赔偿? 违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。

商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失额难于确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：

逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；

逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；

逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。

在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。

第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。

第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内；如超出损失但未超出损失的30％，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼，《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较发达的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分体现不同地段不同房屋的具体情况，而且明显低于未约定违约金情况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），明显不公平合理，有悖市场经济规律，不宜使用，否则会造成有约定不如无约定的现象，产生不好的社会导向。租金市场价较公平合理，但操作困难，影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合《合同法》和《司法解释》的精神，又比较公平合理，是可行的。所以如确需减少违约金，应减少至不低于按该标准计算的数额为宜一般可减少至按该标准计算。篇三：房屋买卖合同违约问题

在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。

一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办

（一）要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。

但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

1、法律上或者事实上不能履行；

2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

3、债权人在合理期限内未要求履行。

（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。

2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少

3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：

（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。

（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

二、房屋买卖合同一方违约咋办

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

（一）双方协商确定的，从其约定；

（二）双方不能协商确定的：

1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

三、律师看法

作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。理由是：一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。

律师提示：为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。

商品房买卖合同委托书 篇7

在一房二卖中, 卖房人与第一买受人签订房屋买卖合同并交付使用, 又与第二买受人进行了产权过户登记。由于我国对不动产实行的是“登记要件主义”, 所以要发生所有权转移的效力, 必须办理所有权的变更登记手续, 因此最终取得房屋所有权的只能是第二买受人即进行了产权过户登记的买受人。但是房屋一但因不可抗力而发生毁损、灭失, 根据我国《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定, 房屋毁损、灭失的风险, 在交付使用前由出卖人承担, 交付使用后由买受人承担。这样的话房屋的灭失风险依据条文的字面意思就应该由没有取得房屋所有权但已经交付使用的买受人来承担。这样规定似乎很不符合情理, 房屋没有灭失时由进行了产权过户登记的买受人取得房屋, 一但灭失就由交付使用的买受人承担灭失的风险。为了理清其中的问题, 我们首先需要明确交付的含义。

二、买卖合同中的交付

交付即对标的物占有的转移。对动产而言, 一般意义上, 占有的移转也标志着所有权的变动;对于不动产而言, 交付并不意味着所有权的变动, 不动产所有权的变动需要登记。从我国《合同法》来看, 交付一词在不同的法律语境中具有不同的含义, 《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时转移, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条中的“交付”, 不能仅从字面上理解为“转移占有”, 还应该包括“转移所有权”的含义。而《合同法》第135条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取货物的单证, 并转移标的物的所有权的义务。”法律在这里是明确将“交付”与“转移所有权”分开的, 可见“交付”并不包括“转移所有权”的内容。看来交付一词的含义在我国合同立法中并未达成一致, 其本身就需要根据不同的情形来做出不同的解释。我国《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条中关于房屋毁损、灭失的风险, 在交付使用前由出卖人承担, 交付使用后由买受人承担的规定由于涉及的是不动产, 其交付并不能包括所有权的转移, 要转移所有权必须经过产权登记。

三、商品房买卖中房屋损毁的风险承担分析

买卖合同的风险负担主要被分为所有权主义和交付主义两大类。所有权主义表达的是利益之所在即危险之所在, 所有者为利益的享有者, 因此由物之所有者承担风险。交付主义的核心是将风险分配给能以最廉价的方式控制风险的一方, 而“占有或者控制货物的一方当事人通常处于最终有效地保护货物免受损失的地位”。我国目前实行的是“交付主义”。赞同交付主义的学者们的主要理由是, 标的物归谁占有, 谁才有最大的方便去维护财产安全, 防止财产的风险发生, 而不占有财产的所有人一般来说维护财产是有困难的。所以, 以交付作为确定风险转移的界限, 有助于督促占有人积极地保护财产。但是实行交付主义在处理上面所提到的不动产问题上的时候就会出现矛盾。不动产的占有人只享有占有使用权, 而没有取得所有权, 但此时却要承担所有权的风险。

首先, 这种风险分配方式是缺乏权利基础的, 根据“利益与风险相一致”的原则, 谁享有利益, 谁就应当承担意外受损的风险。地震灾害是具有不可抗力的, 即对于房屋损毁来说是不能预见、不能避免也不能克服的客观事由。作为不可抗力对于房屋的占有使用者来讲即使想尽一切办法, 倾其全部力量也是难以防范的。因此让房屋占有者去防范不可抗力是不可能的, 也是不现实的。

其次, 把房屋的损毁风险分配给房屋的占有人而不是所有人, 在客观上就会增加生活中存在的售卖人迟迟不办理房屋产权过户登记手续的现象。在我国商品房交易过程中, 房屋售卖方迟于办理房屋过户手续的情况时有发生, 我国房屋所有权采取的是登记主义, 即房屋所有权人以房产管理部门登记的名字为准, 所有权人独享对标的物的处分权能, 如果房屋所有权人不承担风险而让房屋占有人承担, 这不但会增大商品房交易中拖延产权办理的情形, 而且所有权人很有可能不惜违约将房屋以高价再转卖给第三人, 从而又助长了一房二卖的行为, 不利于房地产市场的正常发展。

除此之外, 我国新物权法中对标的物意外灭失风险负担的主要规则指出, 意外灭失标的物的所有权在谁手里, 谁就应当承担风险责任。因此, 根据我国新物权法中关于标的物意外灭失风险负担的主要规则来看, 房屋所有权人就应该承担房屋损毁的风险。

综上所述, 把房屋毁损、灭失的风险负担归于所有权人, 以所有权的转移来确定风险的转移, 这既符合立法的初衷, 又符合法律所追求的正当性目的。如果我们硬是生搬硬套的套用司法解释第11条的规定, 则就会背离公平正义的价值追求, 对我国房地产市场正常运行的规制也会因此受到阻碍。

摘要：本文通过对一房二卖中的风险转移问题进行质疑, 从而提出商品房买卖中风险承担的问题, 通过分析得出把房屋毁损、灭失的风险负担归于所有权人, 而不是房屋占有人, 以所有权的转移来确定风险的转移, 是符合法律的正当性并有利于房地产市场正常发展的。

关键词：交付主义,所有权主义

参考文献

[1]杨遂全.地震灾后法律热点问题解析.四川大学出版社.2008年版.

[2]江平.民法学[M].北京:中国政法大学出版社, 2000.