房屋租赁代理合同

房屋租赁代理合同（共8篇）

房屋租赁代理合同 篇1

乙方：(承租方) 身份证号码 丙方：(代理方)

为明确甲、乙双方的权利和义务关系，经协商一致，签订本合同。

第一条：甲方将坐落在大连市 房屋一间，建筑面积平方米，出租给乙方做 使用。

第二条：租赁期限

租赁期限为 个月，从 年 月 日起至 年 月 日收回 经甲乙双方协商，甲方须在 年 月 日将房屋交给乙方使用。

第三条：租金和租金缴纳期限及抵押金

1.该房屋月租金为￥元(大写人民币佰元整)。租金总额为￥ 元(大写人民币 万 仟 佰 拾 元整)，乙方需在下一次房租到期前 日支付下一期房租。(付款方式为 付)

第一次乙方于 年 月 日向甲方支付房租人民币 元整 甲方签字确认： 第二次乙方于 年 月 日向甲方支付房租人民币 元整 甲方签字确认： 第三次乙方于 年 月 日向甲方支付房租人民币 元整 甲方签字确认： 第四次乙方于 年 月 日向甲方支付房租人民币 元整 甲方签字确认：

2.甲方于 年 月 日收取乙方抵押金人民币 元整，保障房屋设施及家具、家电不受损害和各项费用及时支付。甲方应于本合同期租赁期满，乙方腾空并交还房屋时，扣除乙方使用所需缴纳的费用后，将剩余金额返还给乙方，如果抵押金不足支付房屋的设施损坏及其它各项费用，乙方应在交还房屋时承担支付不足费用。

3.甲方在交付该房屋之前必须将该房屋的相关费用全部结清，关于本房屋在本次出租之前产生的权属纠纷、债务、税项等事宜， 应在房屋出租之前处理完毕，否则，因此而产生的一切损失由甲方负责。

4.租赁期间产生的 采暖费、物业费 中介费人民币( )元 由甲方承担。 水、电、煤气、数字电视、电话、宽带费、卫生费 由乙方承担。

第四条 租赁期间的房屋修饰和装饰

1.修缮房屋时甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗完好，以保障乙方安全正常使用。

2.甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。

3 乙方应按时交纳水、电、煤气、有线(数字)电视、电话、宽带等使用费，并保存好收据以备退租时结算。

4因使用不当或他人原因而造成房屋设施及家具家电损坏的，乙方负责赔偿或修复，如不予修缮或修缮之后不合使用目的时，甲方有权终止本租赁合同及追究乙方赔偿责任。

房屋租赁代理合同 篇2

自己代理是指代理人在代理权限范围内代理被代理人与自己进行民事行为。在自己代理合同中, 代理人同时为合同关系中的代理人和相对人 (或第三人) , 合同双方的意思表示实际上由同一个人作出。

对于自己代理合同, 1981年制定的《经济合同法》第7条有过规定:“代理人超越代理权限签订的合同或者以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同无效。”但该法在1997年《合同法》出台后已经废止。《民法通则》在第4章“代理”一节中对代理作了较为详尽的规定, 但对自己代理合同没有规定。而《合同法》虽然对无权代理、但超越代理权代理、代理权终止后代理、表见代理等制度都作了明确的规定, 但对于自己代理同样未作规定。因而, 对于自己代理合同的效力, 有必要作一分析。

依《合同法》的规定, “合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”合同在本质上是一种合意, 是一种发生民法上效果的合意。合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致。一般而言, 合同的成立必须具备以下要件:第一, 合同订立主体存在双方或多方当事人。合同订立主体是指实际订立合同的人, 他们既可以是合同当事人, 也可以是合同当事人的代理人。合同必须存在两个利益不同的订约主体, 合同必须具有双方当事人, 只有一方当事人根本不能成立合同。第二, 合同当事人对主要条款达成合意。合同成立的根本标志在于当事人意思表示一致, 即达成合意。这首先要求当事人作出了订约的意思表示, 同时通过要约和承诺达成了合意。当事人就合同的主要条款达成合意, 合同即可成立。第三, 合同的成立, 应当具备要约和承诺阶段。《合同法》第13条规定, “当事人订立合同, 采取要约、承诺方式”。要约和承诺是合同成立的基本规则, 也是合同成立必须经过的两个阶段。合同从当事人之间的交涉开始, 由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。如果合同没有经过承诺, 而只是停留在要约阶段, 则合同根本未成立。

依据自己代理合同的基本特征, 对照合同的上述基本成立要件, 可以看出, 自己代理合同实际不具备成立的条件。

第一, 自己代理合同没有两个以上的合同订立主体。自己代理合同在形式上合同当事人有两人, 但由于代理人既是合同一方当事人的代理人又是另一方当事人, 合同事实上只有代理人一个订立主体, 根本不存在两个利益不同的订立主体。

第二, 自己代理合同不具备合意。两个或两个以上平等主体的意思表示一致或合致为合意, 而在自己代理合同中, 只有代理人自己的一个意思表示, 不存在两个意思表示, 也就谈不上合意。

第三, 自己代理合同不具备要约和承诺的完整阶段。自己代理合同, 只有代理人作出的意思表示, 无论这个意思表示是代表被代理人作出, 还是代理人本身的意思表示, 都只是一个意思表示, 而这一个意思表示只能视为要约。只有要约, 没有承诺, 合同不能成立。

因此, 自己代理合同违背了代理的本质特征, 并不具备成立要件, 当然是自始无效。有相当部分人主张, 自己代理合同应为效力待定合同, 该合同若事后得到被代理人的追认, 其法律后果归属于被代理人, 应为有效。事实上, 所谓“被代理人事后追认”, 其实质应当是被代理人对于代理人自己的要约所做的承诺。这时的合同, 已经是两个利益不同的订约主体所达成的合意, 完全具备了合同成立的要件。虽然, 被代理人意思表示的内容还是一样, 但却是由自己亲自作出的, 被代理人追认后的合同, 已不再具备自己代理合同的特征, 同先前的自己代理合同有着本质的区别, 其实质已是双方新成立的合同。

根据上述对于自己代理合同的分析, 房屋登记实务中, 对于属于自己代理情形的房屋买卖合同, 登记机构应当采取以下处理方式。

第一, 父母通过房屋买卖的方式将自己名下的房产转移给未成年子女, 父母本身为出让人, 而同时又是未成年子女在房屋买卖合同关系中的的法定代理人。此类登记申请, 登记机构应当不予受理。

第二, 房屋所有权人委托代理人出售房屋, 代理人自己作为该房屋的买受人, 直接申请登记的, 登记机构应告知其不符合受理要求, 并告知其应通知委托人亲自到场作出意思表示或另行提交委托人认可受托人为买受人的书面证据。委托人到场重新作出意思表示或另行提交委托人认可受托人为买受人的书面证据, 登记机构可以受理登记;否则, 登记机构同样应不予受理。

海运代理合同条款不该模糊 篇3

货运纠纷源于角色模糊

在海上货运代理合同中，产生纠纷的原因大多是因为在订立合同过程中没有明确定位各自的角色，尤其是货运代理公司的角色。货主与货运代理公司的相互关系通常表现为三种情况：一是通常意义上的代理；第二是作为无船承运人的代理；第三是居间。

作为通常意义上的代理，货代公司只是货主的一个代理人，代表货主行为，即直接代理。此时产生的一切后果直接归属于被代理人，通常也就是货主，代理人不直接对船方承担任何法律责任。这就是所谓的合同相对性，即代理公司签订的货物运输合同只约束船公司和货主。

当货代公司作为无船承运人出现的时候，他和货主签订的是海上货物运输合同，而不再是货代合同。这时，事实上它代替了船运公司的角色。作为货运合同的一方，在货物发生缺损，货物未按约定时间到达目的港，以及货主收不到货款时，货主都可以直接找到货运代理公司，追究其相关违约责任。

在居间的情况下，货代公司只是作为一个中间人。这时，货代公司事实上已经不是在扮演其本身特有的角色，他在为双方（货主与船运公司）提供了交易合作平台，收取一定佣金之后就会全身而退。之后，货主与船运公司发生的任何纠纷均与它无关。事实上，在国际海运中货代公司以这种身份出现的情况比较少。

实践中，货代公司在海运合同中经常模糊彼此关系，导致权利义务不清，容易发生纠纷。究其原因，北京盈科律师事务所的姚洪军律师告诉记者，一方面原因是利益的驱使，按照国务院出台的《海运代理条例》规定，货代公司需要缴纳80万元的保证金才可以具有无船承运人资格，有些货代公司出于利益的考虑，在没有缴纳押金的情况下往往也冒称自己是无船承运人，从而享受无船承运人的相关权益；另一方面是出于侥幸心理，国家目前对海运代理方面的管制不是很严格，货代公司基于这种情况，认为游走于一般代理人与无船承运人之间更有利于他们应对相关当事人；还有就是有些货代公司的管理不是很规范，因而在操作中出现误差。

这种角色的模糊事实上会给货代公司在后续事务中带来很多麻烦。在一般代理与无船承运人两者之间游走，很可能会使货运代理合同的效力产生质疑，因为它一边接受货主货物交给船方，另一方面又代表船方来接受货物，向双方收取佣金，按照国家《合同法》的规定，这种双方代理是不具有法律效力的。一旦被认定为双方代理，合同就无效，货代公司将会承担缔约过失责任。

另外，货代公司的这种角色模糊会表现在相关货运单据上。比如，用自己格式文本做的提单或托运单，标注自己是代理人等，如果发生纠纷到了法院，法院的认定就会出现分歧。因为货代公司如果出具自己格式文本的货运单据，从一般的角度来说可以认定他为承运人，但他又在单据上标注自己是代理人，这会让货代公司在庭审中举证证明自身身份时陷入困境。这种角色的模糊，导致货代公司在诉讼中处于不利的地位，可能承担更大的责任。

货代公司对角色定位须明确

事实上，在海运代理合同中，明确各方的角色定位是很重要的，同时它也是合同各方防范潜在风险的一种有效手段。不管是货主还是买主，在国际贸易当中都有很多风险。在发生这种风险时，因为货主距离国内的货运代理公司比较近，容易接触，所以，一旦发生纠纷，货主很容易想到货代公司。因此货运代理公司在和货主签订合同时必须明确双方的权利义务，不能在两个身份之间摇摆不定。即使在明确规定的角色内，货代公司也应该尽量让自身的权利义务更加明晰，从而减少不必要的纠纷。在采访中，姚律师举了一个例子。

某货代公司接受货主委托，为其代理四票货物自上海至埃及塞得港的出口运输业务，约定由货主向货代支付运费。货代公司办理托运后，船方签发了4 份海运提单，交给货代公司，但货主未向货代公司明示索取单据。之后，货主在货物贸易合同方面遇到障碍，双方协商未果，货物滞留在目的港，与此同时，货代公司向货主催讨运费。但货主认为，货代公司收取运费表明它是无船承运人，同时，货代公司没有主动交付单据，导致收货人无法提货，自己则无法收到货款，因此要求赔偿，诉诸法院。

法院审理认为，虽然约定货主公司向货代公司支付运费，但是并不因此改变代理合同的性质。货代公司作为一个合格的货运代理人，在拿到有关货物的出运单证后，应根据诚信、善意履行合同的原则，主动向货主交付有关货运单证，或通知托运人前来领取上述单证。货代公司明知货运单证滞留在自己手中会导致收货人无法提货，并将由此造成一系列损害后果，仍将货运单证控制在自己手中，从而在客观上促成了货主损失的产生。因此，货代公司应对货主的损失承担不当占有引起的赔偿责任。

从这个例子不难看出，出现纠纷的关键就是货代公司对自己身份以及权利义务没有一个清楚的定位，在货代公司一旦被货主告上了法庭后，导致其对案件的预期也是不确定的。所以作为一个货代公司，首先应该跟货主明确其是一般代理人，还是无船承运人；其次，更应该确定自己在这一身份下应该履行什么义务以及享有哪些权利，只有明白了自己的权利义务，才能够保证合同的顺利履行，规避相应的风险。

仲裁是解决纠纷的最佳途径

总之，在签订海运合同中，双方应该本着诚信的原则。因为从一个长远的角度来说，发展应该是共赢的，不可能靠暂时欺诈获得利益。目前，我国加入WTO已经6年了，国外的代理公司也开始进入国内市场。国外的代理公司在市场经济环境中成长的时间比较长，对市场的诚信度比较看重，且资金雄厚，对风险的控制更加完善，在市场中形象较好。在这种环境下，更要求国内的代理公司以诚信为本，切莫投机取巧。实际上，投机取巧的成本是很大的。

姚律师告诉记者，货代公司应该根据目前的两种货代形式，分别作出操作的指引，包括合同的签订，单证的处理，资金的流程等等，来规避自身的风险。而就货主来说，选择货代公司应该根据其诚信度、实力，以及以前的货代案例，来了解相关情况，从而做出正确的判断。同时，双方应尽量细化货代合同，明确双方各自的权利义务，从而避免不必要的纠纷，即使在发生纠纷时也可做到有据可依。

房屋代理合同 篇4

乙方：

经双方协商，在乙方成立销售公司前，甲方委托乙方为“万泰阳光城”(暂定名)项目开发顾问并代理销售，达成如下协议：

第一条：委托内容

甲方委托乙方提供专业的市场研究及营销推广，并代理销售房屋。

第二条：委托时间

自双方签订合同之日起至乙方完成双方约定之销售任务止，双方约定销售周期为自本合同签定之日至所售房屋办理完入住。

第三条：代理销售范围

“万泰阳光城”第一期开发房屋面积约平方米(含商业面积)，其中乙方承销平方米。

第四条：销售价格

根据双方市场调研协商楼房销售价格，根据每栋楼、各楼层位置、每套房独立定价，分别细化销售底价及优惠方案，并最终以甲方公布的销售价格为准(详见销售价格明细表)

第五条：双方权利和责任

(一)甲方权利和责任

1、积极配合乙方工作，为乙方逐步提供关于该项目尽可能详细的资料，这些资料包括建筑施工图纸，整体规划设计图，工程进度表，装修及入住标准，各户型销售面积等，为乙方提供房源情况：面积、位置、户型等资料。

2、甲方承担沙盘、工地围墙、户外广告、户型模型、输出性广告费用

3、甲方负责办理《商品房屋买卖合同》的备案及房屋产权登记等相关工作。

4、项目在建设过程中，若发生规划或设计变更，甲方应及时通知乙方。

5、负责协调政府相关职能部门的关系，以保证销售的顺利展开。

6、委托专人负责与乙方对接工作，负责与乙方对账，及时办理房产证等产权手续。

7、甲方负责收取客户交纳的各项款项。包括：定金、购房款及客户交付的其他费用等。

8、为乙方提供销售所需的票据、认购书、商品房买卖合同等。

9、甲方有权随时调阅销售情况的相关信息，有权对乙方销售人员的配备及提供的数据资料进行检查和监督。

10、甲方负责管理销控表，做销售登记工作，并根据销售实际情况及时调整销售策略。

(二 )乙方责任和权利

1、乙方在本合同签订后，有核心专业人员组成专案销售执行小组，营销人员不多于10人，专业人员的个人简历需经甲方审核确认。

2、乙方负责进行市场调研，根据市场情况、负责提供各阶段的销售思路、销售方案，销售价格及付款方式供甲方参考。

3、根据项目实际情况，以双方商定的工作目标为导向，合理组织和实施销售工作。

4、负责客户接待，根据甲方签字认可的项目资料，如实向客户介绍项目的法定手续、户型、建筑面积、建筑标准、付款方式、交房日期和客户预售购房合同条约等情况：运用相应的销售技巧、充分调动客户的购房积极性，实现客户顺利订房，签订购房合同向客户收取贷款手续，催收购房款。

5、乙方销售上述房产时，不得向用户做任何虚假承诺，不得损害甲方的利益及形象。不得代替甲方收取客户任何费用及签署各类合同，如有上述情况发生所产生的纠纷一切责任由乙方承担。

6、约定履行期间，乙方负责派出销售人员及聘用人员的培训、工资及相应的福利待遇和安全保障，如因劳务或其他因素而与销售人员产生的纠纷由乙方负责承担，与甲方无关，如因此给甲方造成的损失，甲方有权从乙方预留提成款中扣除。

7、乙方代理期限内，根据甲方要求填写各种房屋销售合同(协议)文本，并负责现场审核，保证各种房屋销售合同(协议)文本内容无误。

8、负责收集贷款客户资料，协助完成按揭贷款的相关工作。

第六条：乙方服务内容：

(一)市场调查

1、本城市整体房地产状况调研。

2、本城市及周边城市房地产市场供求状况调研。

3、目标客户群体的调研与划分。

4、本区域竞争楼盘调研(价格、目标客群、产品)。

(二)销售组织

1、客户接待及销售执行。

2、认购书及《商品房买卖合同》的填写。

3、催收房款。

4、催收贷款资料，帮助客户办理按揭贷款。

5、销售控制。

6、促销活动执行。

7、价格控制。

第七条：代理佣金

1、该项目委托期限内代理佣金为底价佣金。

双方制定销售任务(详见销售任务责任书)，如按约定完成，甲方付给乙方的提成佣金比例为销售回款金额的0.7%【其中乙方个人提成佣金为0.1%(包含底薪2500元)，乙方聘用的销售业务人员提成佣金为0.6%(包含底薪1000元及提成佣金0.5%)】。

第八条：佣金核算方式

1、佣金的发放标准

依据第七条销售任务责任书的约定，作为核算乙方提成佣金的标准，如乙方按双方约定的销售额，在101%-110%区间内，增加佣金的0.01%，111-119%区间增加佣金0.02%，在120-129区间内，增加拥金0.03%，在130%-139%区间，增加拥金0.04%，在140%以

上最高按增加拥金0.05%计算。

如乙方没有按双方约定的销售额回款，在90%-99%区间内，扣减佣金的0.02%，80-89%区间扣减佣金0.04%。，在70-79区间内，扣减拥金0.06%，在69%以下，甲方有权解除与乙方的代理销售合同。乙方未提取的佣金甲方分期分批结算，并扣除后续为其客户服务的其他销售人员的应得服务费用0.2%。

在双方约定的销售周期内，乙方如连续3个月不能完成双方约定的销售任务，并且未按期主动离岗，超过20天，乙方向甲方支付全部佣金的10%作为对甲方补偿，超过40天，乙方向甲方支付全部佣金20%作为对甲方的经济补偿，超过60天，甲方有权将未发放给乙方的佣金全部扣除以补偿甲方的经济补偿。

2、结算方式：

(1)每个月的月底以甲方的财务扎帐日为佣金结算日，结算时由乙方上报销售回款明细表及佣金情况明细表，经甲方审核后，在10日内将佣金结算给乙方。

(2)在乙方独立成立销售公司前，自签订本合同之日起至销售合同未签定前，开始预收的房款提成佣金低于乙方及业务员的底薪总和时，底薪暂由甲方垫付，在销售合同签定后从乙方相应提成佣金中分批扣减。

(3)在销售合同未签定前，对于一次性付款及首付款超过30%的房屋，甲方向乙方结算该套房屋实收款销售佣金的50%。如遇退房的在下月扣减乙方相应提成佣金。

(4)销售合同签订后，每月甲方发放给乙方的总提成佣金预留15%，作为保证金，在乙方协助所售的房屋办理完入住手续后，双方核算后10日内支付。

(5)乙方收到佣金应按实收佣金数给甲方开据相应数额的发票。

第九条：合同生效及其他：

1、双方协商同意后，对本合同的修改、补充等应签订补充协议，补充协议具有同等法律效力，合同未约定部分双方协商确定。

2、本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商解决不成的，依法向乌鲁木齐市新市区人民法院提起诉讼。

3、本合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均应严格履行。

甲方(签字盖章)： 乙方(签字)：

年 月 日 年 月 日

本合同附件：附件1：销售房屋确认表

附件2：销售底价明细表及优惠措施明细表

附件3：销售任务明细表(责任书)

(二)营销策划

1、制定项目总体营销思路与营销策略。

2、项目定位(目标客群定位及分析、形象定位、价格定位、广告定位)。

3、确定项目主推语、售楼部形象、楼体外立面形象。

4、案场定位与整合包装(售楼部整体形象包装、内部布置、外部形象展示)。

5、构建项目核心竞争力(整合项目优势，挖掘项目卖点，形成项目对外输出的主要推广点)。

6、制定营销推广策略及执行方案(项目的营销入市时间策略、营销阶段划分、各阶段营销策略执行)。

7、制定整体价格策略(入市价格策略、各销售节点价格调控策略)及执行方案。

8、促销活动策划与组织实施(促销活动的思路、活动方案、活动组织、活动效果评估)。

9、媒体优化与整合(媒体选择、媒体组合、媒体排期、投放频次制定)。

10、制定各销售阶段广告推广方案。

11、各节点营销执行策略(预热方案、开盘方案、热销期方案、强销期方案)。

(三)视觉创意

1、负责为项目设计LOGO(项目标识)、VI应用系统(项目整体的视觉系统)、SLOGAV等设计及优化(项目的推广语、广告语)。

2、负责提供该项目平面广告(包括：报纸、印刷品、户外、网络、DM等)的平面设计及文案。

3、负责该项目各类销售道具(楼书、海报、宣传单页、价目表、售楼中心及会所的宣传招贴、展示展板、工地形象围板、条幅等)的平面设计及方案。

4、负责提供该项目售楼中心内部包装道具(宣传招贴、吊旗、展示展板、窗口表、公示牌等)的平面设计及文案。

5、项目工地外围形象包装(工地围档、工地大牌、指示系统等)的平面设计及文案。

6、负责该项目新闻稿、软性新闻、销售说辞类(来电、来访、促销活动等)的撰写。

解除租赁合同代理词 篇5

浙江****律师事务所接受原告的委托，指派本人作为原告的委托代理人，依法参加本案的诉讼。根据出庭前对案情和证据的了解，刚才又参与了法庭调查，现发表代理词如下：

1、在原告起诉时被告拖欠租金达五个多月，已构成根本违约。根据双方签订的房屋租赁合同第1条的约定，租金为一年付一次。因此被告应于2011年4月25日前支付第一年的房租共计54000元，但是被告并没有完全按照合同约定履行支付租金的义务。仅仅通过银行转账支付了半年的房租27000元后就没有再支付房租。在此之后原告一直向被告催要所欠的房租，但是被告一直不予理会。在2011年10月28日在原告报警后，被告出具一份保证书以保证自己会支付房租，但是被告一直没有履行他应该履行的义务。后于2012年1月18日又出具保证书保证会在2012年1月21日前会支付，但是被告又没有履行。之后被告就不再接听原告的电话，也不和原告见面协商房屋房租的相关事宜。

2、根据租赁协议书的约定，从2011年4月至2012年4月第一年的房租，共计54000元，被告原本应该在2011年4月全部支付，但是被告仅支付了半年的租金共27000元，剩余的至今没有支付，按照约定第一期未支付的房租暂计6个月，从10月份开始的房屋租金暂计6个月为27000元。

3、原告有权解除房屋租赁合同。根据房屋租赁协议书约定，如果被告不付租金，原告有权强制另行出租而不负任何责任。《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。所以原告三番五次的向被告催要没有支付的租金后仍不支付租金，所以原告有权解除合同。

综上，本代理人认为，被告拖欠租金达七个多月，已构成根本违约，原告有权解除房屋租赁合同，原告无任何违约行为，被告理应支付原告房租损失及违约金。因此请求人民法院依法支持原告合理的诉讼请求！此致

****人民法院

代理人：篇二：租赁纠纷案的代理词 房屋租赁纠纷代理词 尊敬的审判员：

云南南广律师事务所接受本案原告委托，指派我作为原告代理人参加原告诉被告房屋租赁纠纷一案。现根据本案事实、法律及庭审情况发表如下代理意见：

一、原被告双方对其于2010年10月所签订的门面租赁合同书之真实性、合法性均不持异议，故该门面租赁合同书合法有效，应对原被告产生约束力。在合同履行中，原告先后向被告支付了2010年11月1日至2012年4月1日的租金和水电费，并交纳了保证金8000元。

二、被告确认，其已经于2012年4月把原告向其承租的门面房另租给他人，以实际行为违约，应承担按合同约定的违约责任。被告以原告未付租金为由，径自单方面解除合同，既与事实不符也无法律依据。

1、在2012年3月，原告与被告商谈2012年4月1日至2013年3月31日房租支付一事，被告明确告知不再把房屋租给原告，并要求原告及时搬走。因被告岳母去世占用了门面房一定时间，被告同意把2011年4月1日至2012年3月31日的租期延长6天到4月6日；在4月1日至6日，原告仍然与被告协商承租事宜，被告称房子已经另租给隔壁卖服装的老板，不可能租给原告。因被告实际的不履约行为，4月6日，原告被迫搬离承租门面。原告未能向被告支付租金完全系被告违约所致，不能成为被告解除合同的理由。

2、退一步说，根据《合同法》第２２７条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付”。也就是说，做为出租方即使在承租方无正当理由未支付租金的情况下，也必须给承租方留有合理的支付期限。即使如被告所说原告未按时支付租金，在未给原告确定合理的支付期限的情况下，于2012年4月7日就把门面房另租他人，悍然违约，既不符合法律规定也不合乎情理。且本案中原告未交纳租金是因被告不收，显然不属“无正当理由”。并且在2011年4月1日至2012年4月1日的房租支付中，双方都达成了可缓缴的口头补充协议。

5、“鼓励交易原则”为合同法的一项基本原则。该原则严格限制了解除合同的条件，根据该原则，并不意味着一旦违约都可导致合同解除，解除从实质上来说是消灭一项交易，一旦宣告合同解除，既不利于保护非违约方的利益，也不能体现合同的鼓励交易的目的。合同法规定，只有在一方根本违约时才能宣告合同解除。本案原告多次主动向被告履行交付租金的义务而原告对此不闻不问，一味回避不理，其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰。

三、原告诉求被告返还保证金8000元并赔偿装修折旧损失25000元，有事实依据和法律依据。

1、因被告违约把房另租他人，致使原告与被告的租赁合同实际不能履行；新承租人又拆毁原装修装饰，致使原告装修全部丧失。按双方《门面租赁合同书》第六条、第九条“乙方租赁期间，甲方保证乙方门面的正常经营活动的使用。甲方不得把门面另租给他（她）人。如有，甲方赔偿乙方所有的损失”的约定，被告应承担返还及赔偿责任。

2、据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中，被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修费32050元的残值损失即25000元。

3、退一步说，即使原告在合同履行中有小过错，因被告毁约另租房给他人是导致合同不能继续履行的根本原因，据上述第（三）款“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，被告也要承担退还保证金和赔偿装修损失的责任。

综上，被告以另租他人的实际行为违约，造成了原告继续使用承租房屋不能，被告应承担违约责任。以上代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳。

云南南广律师事务所律师 申开光

2012年月日篇三：宋建军租赁合同纠纷一案代理词 代 理 词

尊敬的审判长、陪审员：

我接受宋某某之委托，依法作为其代理人参与裴某某与被告租赁合同纠纷一案的一审诉讼活动，通过必要的调查及阅卷和今天的庭审，兹就本案根据事实和法律提出如下代理意见： 中心意见

根据法律规定，租赁物产生的补偿、孳息等应当归所有权人所有；原告租赁被告车辆鲁ut3771经营时间没有十个月之久，实际经营时间只有一个月左右；原告主张的燃油补贴、交通费、误工费等无事实和法律依据。综上，原告要求被告返还财政燃油补贴4099.09元的请求于法无据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

一、关于燃油补贴是否应当发放给替班司机人员的问题。原告认为，燃油补贴是政府按车发放的，是发放给替班驾驶员的，并不是补贴给车主的。

第一、原被告是汽车租赁合同关系，租赁的标的物是鲁ut3771车辆，该车所有权属于被告。根据法律规定，租赁物产生的补偿、孳息等应当归所有权人所有，因此燃油补贴的享有者只能是车辆的所有者被告宋某某。第二、政府在公开的文件中从未明确规定燃油补贴是发放给替班司机的，原被告之间也未就燃油补贴的分配做过任何约定。

二、关于原告实际驾驶出租车鲁ut3771车辆的时间问题。原告认为，原告从2009年10月29日到2010年7月19日近九个月每天从早上六点到下午四点在鲁ut3771车辆上运营。原告没有提出具体的证据以证明其在出租车鲁ut3771车辆上实际驾驶时间，事实上，由于原告自身原因，其在该出租车上的实际驾驶时间只有1个月左右。

三、原告诉请的赔偿数额存在的问题。

原告主张的交通费、误工费均没有事实和法律依据，因此原告的诉求于法无据。以上意见，供审判长参考!山东德衡德衡律师事务所

房屋买卖合同代理词 篇6

尊敬的审判长：

我们接受原告常彬的委托，就原告常彬诉被告茂锡企业有限公司、浩腾企业有限公司、盛茂企业有限公司、金绩发展有限公司、实盈投资有限公司、万采有限公司、佳思发展有限公司（以下简称“七被告”）定金合同纠纷一案，担任原告的代理人。现综合本案事实发表代理意见如下：

一、原被告签订的《房屋买卖定金协议》（以下简称“《定金协议》”）真实有效，双方应当按照《定金协议》的约定履行。原告积极合理履行《定金协议》，不存在违约情形。而七被告存在违约情形，原告的诉讼请求应当得到法庭的支持。2011年7月27日，在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称“经纪方”）的撮合下，七被告代理人吴海城持委托书与原告签订了《定金协议》。七被告代理人持有委托书，且代理签约行为在委托期限内，故其代理行为，符合民法通则第六十三条：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定。七被告代理人的代理行为有效。另根据合同法第四十四条、第五十二条的规定，《定金协议》的内容系原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，《定金协议》有效。《定金协议》第8条约定：“定金200万元整，自本协议签署之日由原告直接支付给经纪方，剩余150万元整在七被告办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书后，双方签署房屋买卖居间合同当日支付给经纪方”；第9条约定：“如因七被告原因导致未签约，七被告应赔偿原告双倍定金”。原告已依约支付了200万元定金。现七被告至今未办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作，系明显对《定金协议》的违反，该行为直接导致双方无法签署房屋买卖居间合同。故原告要求七被告赔偿原告双倍定金的诉请并无不当。

二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书，该事实应当得到法庭的采信。

作为本次交易的经纪方，北京中原房地产经纪有限责任公司全程参与了《定金协议》的签订及履行。由于交易标的额巨大，故合同履行过程中双方采取经纪方资金监管的方式进行资金交付。同时，就重大通知及协调事项，也均系经纪方出面牵头完成。鉴于合同法第四百二十五条对居间人如实报告义务的规定，《定金协议》中七被告的违约行为，经纪方也向原告及时进行了报告，但因七被告恶意拖延，协商无果。

至于原告未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书的事实，由于原告在本案中不可能也没有能力至全国的公证机关、快递机关调取全部的七被告是否进行过出售房屋委托公证事项、及董事会决议书的快递送达事项。而七被告是否进行过公证委托，在哪个公证处进行过委托；是否送达过董事会决议书，在哪家快递公司办理的送达手续，则应当是一清二楚。由于七被告是否办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书，是否存在违约情形，是决定本案事实的关键，而原告对此存在客观举证能力的问题，七被告可以及其容易地完成此事实的举证。因此我们认为，应当适用《证据规定》第7条的规定，由七被告举证证明。恳请法官适用证明责任分配方面的自由裁量权：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”

三、针对七被告向原告发送的《终止交易通知书》，原告认可交易终止，但不认可七被告歪曲事实对原告的恶意诋毁。2011年7月27日，《定金协议》签署。2011年8月30日，七被告的代理人向发送《终止交易通知书》。其理由是“由于原告未能在合理时间内（包括承诺在8月30日下午二时前-其后要求延至同日下午四时半前）提供进行买卖交易的必要资料，同时否定了对交易的有益补充条款，耽误了交易的正常进行”。七被告的理由无法成立，原因是：

1、原告自始至终都在积极、善意地履行《定金协议》。同时，对七被告拖延办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作进行催促。而七被告至今未办理该事项，明显违反《定金协议》约定。由于七被告缺乏履约诚意，原告认为难以签订《房屋买卖居间合同》，故认可终止本次交易。

2、七被告办理出售房屋委托公证及董事会决议书的义务系双方签署《房屋买卖居间合同》的前提，是阻却《房屋买卖居间合同》签署的唯一原因。而原告是否提交买卖交易的必要资料并非双方签署《房屋买卖居间合同》的前提，且双方签署的各项协议中对此均无依据，七被告对此的抗辩理由不成立。退一步讲，即使提交买卖交易必要资料系原告的交易协助履行义务，该义务在双方签署《房屋买卖居间合同》的同时也可以履行完毕。原告绝不因此构成合同履行的实质性障碍。四、七被告恶意违约的根源在于其认为交易房屋可以售得更高价款，才终止了本次与原告的交易。对七被告利欲熏心的行为，法院也应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定（出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人），及《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》第二条的规定（因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则）适用定金罚则对七被告予以惩罚。

综上，原告认为，原告在《定金协议》签订后，善意履行、合理催促，不存在违约行为。相反地，被告因利益原因，恶意挑起事端，无端终止合同的违约事由明显。恳请贵院主持正义，支持原告的诉讼请求，给与被告应有的惩罚。以上代理意见，望合议庭采纳。

代理人：

年月日篇二：代理词 代理意见(房屋买卖合同纠纷)代理意见

尊敬的审判长：

*****律师事务所接受本案原告的委托，指派我们担任冯**、周**诉蔡**房屋买卖合同纠纷案件原告的代理人参与本案的诉讼，经过今天的庭审举证、质证和法庭调查，现根据事实和法律，发表以下代理意见：

一、原被告之间的房屋买卖合同合法有效。

原被告之间签订的《房屋产权买卖协议书》主要条款具备，当事人、标的、价款、交易时间明确。该房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律，已经双方签字，且被告已将房屋及其房产证、土地使用权证交付给了原告，并且原告从2002年入住该房屋至今。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》

第56条明确规定，买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效。故，该房屋买卖合同合法有效，请求人民法院依法予以确认。

二、该地产系原告所有

原被告之前签订的《房屋产权买卖协议书》合法有效，被告向原告交付了房屋产权证、土地使用权证，同时也向原告实际交付了该房屋；原告向被告支付了房款，并实际使用和管理了该房屋长达十几年。且本案房屋买卖合同中，明确“此协议生效后，甲乙双方在未办理产权过户前，乙方对该房享有私有全产权（使用权处理权）”。所以该房屋系原告所有。

三、被告应为原告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续。我国《合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”房屋买卖合同属于买卖合同的一种，其出卖人转移房屋的所有权于买受人，是房屋买卖合同的主要特征之一。原告向被告支付购房款，被告向原告交付房屋和房屋产权证、土地使用权证，就是卖方转移房屋所有权的意思表示，被告应当诚实守信，为原告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条规定，“财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行”。原告在十年多的时间内对该房一直进行合法的占有、使用，但是现在被告反悔并无正当理由，协议又能够履行，应当继续履行。

对于合法有效的房屋买卖未办理产权转移登记手续的，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，人民法院“应着其补办房屋买卖手续”。故，人民法院应当判令被告协助原告将该房屋产权及其土地使用权转移登记至原告名下。

四、被告主张以原告向其交付一套房屋为条件配合办理过户手续没有事实和法律依据。被告主张的该条件没有事实依据，也未提出相应证据支持其主张，原告不予认可。

五、被告以原告要求配合办理过户手续的诉求不适用诉讼时效制度 1.《最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见》中，关于交房、办证与诉讼时效问题，民一庭倾向性意见第二条指出：出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。本案的事实符合上述情形，原被告双方在签订合同后完成了房屋的交付手续，原告的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

2、房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段，也是依法确认房地产所有权的法定手续，协助产权人办理产权过户登记手续是一种法律义务，不受时间限制。

3、从合同的主从义务来看，在主给付义务已经履行完毕的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效。房屋买卖合同中，被告的主给付义务是交房，过户仅是对原告物权的确认，在房屋已交付的情况下，被告不能再适用诉讼时效对过户义务抗辩。

综上, 原被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告不予配合办理过户手续，于法无据，损害了原告的合法权益。为此，请求人民法院依法作出裁判，保护原告的合法权益，维护交易安全和社会稳定。以上代理意见，诚望法庭予以采纳。

委托代理人：*****律师事务所***律师 2014年6月9日篇三：房屋买卖合同代理词 房屋买卖合同撤销纠纷一案代理词 尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：

fffffff接受本案原告ffffff的委托，特指派我担任原告的诉讼代理人。经过下午合议庭卓有成效的庭审调查，本案事实已基本清楚。现我依据案件事实，对本案理出以下代理意见，供合议庭参考。

一、本案中原被告签订的《房屋买卖协议》显失公平，应当予以撤销。

（一）、原告客观上受到了经济损失，结果显失公平。案外人xxx与被告双方于2013年签订了《房屋买卖协议》，约定将建筑面积为178.21平方米的房屋仅以肆拾万元价格出售于被告，造成原告巨大损失。根据合同签订的公平和等价有偿原则，双方当事人的权利和义务应该是对等的，经济利益应该大致均衡。而被告仅以四十万元的价格购买了价值至少70余万的房屋，原被告之间订立的合同明显违反了公平原则。xxxxxxx房地产现在均价为11629元/平方米，而原被告所订立的合同价格单价仅为2243元/平方米，不足现市场均价的20%，这明显是一个不合理的价格。退一步来说，即便是在2013年，xxx县xxxxx街道xxxxxx路的毛坯房价格也早已超过了5200元/平方米。2013年7月，xxxxxx县人民法院曾依法拍卖xxxxx街xxxx路xxxx1号的面积为127.3平方米的房产。依据xxxxxxx县人民法院委托浙xxxxxxxxxxxx房地产土地估价咨询有限公司机构所作出的估价报告，该房的价格为68万元人民币，当时成交价为70万元，成交价格为5499元/平方米。而根据原告提供的同地块业主的出售合同的当时同等面积房产价格也有75万元。这都可以证明在2013年6月，本合同所涉房产均价至少在5000元/平方米。因此，即使与当时较低的交易价格相比较，本案所涉合同2244元/平方米的成交价根本不足当时市场交易价格的50%。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”即转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，可以视为显示公平。而依据司法解释，在买卖合同中，出卖人交付的标的物的价格少于实际价值的一半，构成显失公平。

因此本案所涉合合同的转让价格为不合理的低价，《房屋买卖协议》的订立显失公平。

（二）、被告主观上有利用自身优势的故意，致使原告造成损失，显失公平。

2009年3月13日，两原告授权迫于xxxxxxx村支书的身份，委托案外人xxxx代为办理转让房屋所有权、土地使用权的相关事宜。时隔四年，2013年被告xxxxx出于私利，与案外人徐岩福在原告毫不知情的情况下恶意串通，未经原告同意，利用xxxxxx受托之便，擅自签订了《房屋买卖协议》。很显然，被告利用了与xxxxx的交情，使得本应当为原告谋取利益的徐岩福签订了协议反为被告方牟取利益，造成原告损失。而本案原告也因此失去表达自己真意的能力和机会。易言之，如果没有这些因素的制约，原告是是根本不可能与被告会达成这个协议的。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条中规定：“一方故意利用其优势或者另一方的轻率、无经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”

被告正是因为利用了自身优势以及xxxxxxxxxx的草率，在明知该合同价格不平等的情况下订立了合同，给原告造成了巨大损失。而在合同签订后，被告也不曾给付原告分文购房款。不付分文即取得价值近百万的房产，根本不符常理，不仅情理难同，法理更是难容。被告故意利用优势致使原告损失，应当认定为显失公平。

综上可知，本案中，案外人xxxxx代理与被告所签订《房屋买卖协议》显失公平。我国《合同法》第54条规定：“订立时显失公平的合同，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”《民法通则》59条规定：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：

（一）行为人对行为内容有重大误解的；

（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。”因此，2013年6月25日所签订的《房屋买卖协议》应当依法予以撤销。

二、原告对《房屋买卖协议》并不知情，所载内容并非原告真实意思表示。

2009年3月13日，两原告迫于案外人xxxxx村支书的身份，授权委托案外人xxxxx代为办理转让房屋所有权、土地使用权的相关事宜。而时隔四年之久，原告渐渐淡忘此事，xxxxxx也至今不曾对原告提起此事。原告始终以为该房产，仍在自己名下。直至起诉之日，原告才从房产登记处获悉房产已经易主的消息。

对于2013年6月25日徐岩福代为与被告xxxxxx签订的《房屋买卖协议》，不论是xxxxx还是被告均不曾告知原告。xxxxxx在签订该合同时，完全是个人行为。原告对合同内容及签订情况，始终一无所知。合同所载内容均不是两原告的真实意思表示。时至今日，原告都不曾收到分文房产转让费。

我国《合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。我国《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”我国《民法通则》第第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：??意思表示真实??”依据以上我国相关法律，该《房屋买卖协议》完全不能够体现原告的真实意思表示，有悖于民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，是徐岩福及两被告在隐瞒欺骗原告等手段下签订的，应当予以撤销。综上，本案中的《房屋买卖协议》实际是由xxxxxxxx与被告签订的，并非原告真实意思表示。协议内容显失公平，协议签订过程存在重大误解与欺瞒，与民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则背道而驰，应当依法予以撤销。恳请合议庭依法裁判，撤销《房屋买卖协议》，返还原告房产，以保障原告的合法权益。不胜感激！代理人：

房屋租赁代理合同 篇7

关键词：销售代理,服务合同,财务管理,房地产行业

1财务管理在参与房地产销售代理企业合同管理中的必要性

( 1) 全面参与项目前期评判工作,减少公司损失,提高公司收益。在项目可行性分析中,财务对项目经营效益进行预测,根据公司利润要求,对很可能出现亏损的项目,及时预警,努力为公司减少损失。当出现竞争项目时,根据预测的项目收益,选择最有利于公司的项目,提高公司经营效益。

( 2) 参与企业合同评审,提出与财务税收相关的专业意见,有效规避财经税务相关法规风险。房地产销售代理企业,大多由市场客户部拓展客户,根据客户需要起草合同,而此部分人员大多是非财务专业人员,在起草合同过程中对财务税收相关法规不了解,这就需要财务部及相关人员参与到合同的起草订立中,在相关领域提供专业可执行的意见,从而降低、规避财务税收风险。在销售代理合同订立过程中,财务根据以往的项目结算经验提供可靠的数据支持。财务部门会监控合同执行全过程,进行跟踪分析,其结果可为签订新合同提供宝贵的经验借鉴,保障合同的可执行性、安全性。

( 3) 确保销售代理合同的顺利履行。销售代理合同签订后,在合约期,每月都将按照合同内容由财务部办理结算。由于合同从起草到执行财务都参与其中,在每月结算时能及时发现合同条款之外的事项,并及时通知相关执行人员及领导,协调各相关部门,订立相应补充协议,完善合同管理,促进合同顺利履行。

( 4) 能为公司经营管理决策提供专业支持。合同执行全过程参与、监控、管理。从项目可行性分析数据测算、合同评审发表专业意见、合同执行项目全盘结算工作到合同后的总结分析评价,财务部始终是在客观独立地发表专业意见,用数据和事实说话,在公司决策时提供客观专业的意见和数据支持。

2财务人员在合同管理领域可以发挥的空间

( 1) 在市场客户部拓展到项目时,给财务提供此项目相关的数据,如项目建筑面积,委托我方销售的面积, 预计销售单价,基础代理费率等信息,财务根据项目结算经验、利用专业知识,对项目在正常销售期的销售额、我公司将收取的代理服务费、将产生的人力成本费用进行预测,测算出本项目可为公司贡献的经营效益,根据公司要求的最低项目收益率来判断项目是否可以承接。

( 2) 在合同起草订立阶段。与开发商订立合同时, 财务部门参与到合同评审中,与公司法务部门对合同的合法性、合规性把关,以降低风险、减少损失。法务部门重点审核合同文本的完整性、准确性及合法性等。财务重点审核是否符合国家相关税收法规、公司相关的财务管理制度; 审核收款、付款、罚款、扣款及奖励等与结算相关的合同条款的合理性、严谨性和可操作性。法务部门、财务部门提出专业意见,经过修改及领导审批后签订合同。如房地产销售代理公司与房地产开发商签订的 《 × × 项目销售代理服务合同》,财务在合同评审时要关注: 1合同中是否有附近楼盘的禁业条款,如签订了A项目楼盘, 就不能在A楼盘周围几千米范围内再承接相竞争的楼盘。 如果有类似条款,请提醒业务负责人关注,做好风险提示。2甲乙双方权利义务中是否有我方要承担案场运营费用,如果有我方承担的电话费等,要约定发票开给我公司,如果不能,可约定此部分费用从甲方应支付给我方代理费佣金中扣除。这些条款细微的地方如果约定不清晰, 容易导致会计税务风险且费用报销不畅。3代理服务佣金结算关键条件应重点关注。房地产代理销售结算有其特殊性,一般约定每月按固定费用率结算,在完成季度、年度任务时,需要按照较高费率对项目之前较低费率结算的房源进行补差结算。这时要注意是全额补差还是超过任务部分补差。甲方是否有内部员工等关系优惠客户房源,关注此部分的结算条件可能与正常委托房源结算不一致。商品房销售会涉及结算时点的确定,如在房款全额到达开发商账户才给我方结算代理费佣金; 或者业主签订商品房买卖合同就可以按照开发商实际收到房款金额给我公司结算, 等按揭款到达开发商账户后再结算剩余部分代理服务佣金。发现漏洞或表达不清晰的地方,及时修改,把风险降到最低。4如果开发商要对销售业绩好的项目人员或团队进行奖励 ( 代理费佣金之外的) ,应该按照税法及公司制度规定,由开发商通过我公司的薪酬体系下发,员工收入合并计缴个人所得税。不能由开发商直接发放,避免涉税风险。5在合同中会有一些罚款扣款项,此时要看如果是我方原因产生的,同意罚扣款,但应约定此部分罚扣款从应付的代理费佣金中扣除,并提出财务税务法规规定的可操作性的意见。6财务部根据合同约定的时间,在项目执行过程中对此进行跟踪,发现有延迟付款的开发商,给项目负责人发提示邮件,提醒催款,减少应收账款的发生。

( 3) 项目在执行过程中,财务部应按照合同条款, 对项目结算信息进行审核,看是否符合合同约定的结算条款,是否有漏结、少结现象,扣罚款内容及金额是否与合同约定一致,财务部门对项目整个执行过程进行跟踪监控管理,确保公司收入的准确性、完整性,并测算风险预警,以降低风险。项目结束时,财务部要对整个项目的结算进行全盘的销控,发现项目是否有应该结算而未结算的代理费,并按照合同条款,提醒项目负责人追回相应收入,减少呆账、坏账的发生,减少公司损失。

( 4) 对合同执行后的评价。企业应当建立合同履行的评价制度,定期对合同实施情况进行汇总、分析、评价。包括项目预计收益实现率、合同履约率、尾款坏账率、客户付款履约率以及重大合同执行情况的总结与分析等方面的内容。通过总结与分析,找出合同管理中的不足之处,制定相应的改进和完善措施,完善合同管理制度。 对项目合同的执行完成情况,进行统计分析,为公司经营管理决策提供依据。财务按照项目大小、客户结构、商品房产品结构等分类进行汇总分析,建立客户信用档案,配合其他部门建立客户信用评级体系,提高客户服务能力, 加强应收账款风险管理能力。

3结论

浅谈房屋租赁合同的相关法律问题 篇8

关键词：房屋租赁

房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。

1 房屋租赁合同纠纷发生的几种情况

1.1 商品房屋的出租，目前发生纠纷最为突出的问题是营业用房，铺面用户的出租。几年来无论从案件的种类、范围、结构上都发生了很大的变化。利用空余房屋出租，谋取租金已成为单位、个人争先恐后追逐的对象，过去被人们忽视的房屋出租，今天变得格外活跃。于是私人、单位一起上，大建营业用房出租获取租金比任何时候都多，租金价格不受限制，随行就市，涨落随意性很大，不仅是暴露出了许多问题，而且产生纠纷越来越多，处理起来十分棘手。建议立法机关对租金收取根据房屋的建筑结构制定出相对标准，以便在司法实践中，有法可依。共建经营房出租后利益分配与风险责任承担也是难点问题。部分承租人经营不善不交房租，造成拖久租金纠纷时有发生，有的一走了之，产生连锁反映。在房屋租赁中既有守法承租经营的，也有规避法律政策的。

1.2 房屋转租问题：这种问题较为普遍，纠纷发生原因方方面面，一是出租人明知出租的房屋已被转租，表示默许态度。基于出租人的心理因素，只要交租金，什么人都可以承租；二是反复“连环”转租，不经出租人同意再转租给第三人；三是承租人擅自将承租房屋转租他人，出租人多次书面通知这种行为严重违约和违法。在出租人诉诸法院审理过程中承租人一落不明，造成出租人租金受损；四是原承租人隐瞒欠租情况，将房屋转租；五是承租人与受转租人秘密协议有意不交租金损害出租人的利益，人民法院在处理此类案件时应该采取必要的法律手段保护合法经营者的利益，在这种租赁合同中可以设定抵押制度。

1.3 夫妻离婚后房屋出租问题。在离婚案件中，住房承租权和店面经营权发生纠纷处理，情况同样复杂，难度很大。应当根据《妇女权益保障法》及相关法律规定，女方无房居住的，男方有条件的应当帮助解决；对离婚前以女方名义租用经营用房，铺面商店房处理时原则上应判归女方租用，女方可适当对男子进行补偿；女方对男方另租房所花的费用，可给其合理补偿。女方自找居住，男方应适当给女方支付一些另外租房必要费用。

1.4 房屋租赁的法律问题：对租赁期长的私人用房和营业用房确定因租金太低反悔的诉讼。可以依照最高人民法院《关于贯彻民事政策和法律意见》中规定的“不能任意增租或强行收房，房客不能拖欠房屋或转租，租期届满，房主确因困难要求自住的，应当允许，但必须给房客找房搬迁的时间”，法院虽然依照规定作了处理，但总感法律依据不足。法院如果认定原定低租协议有效；明显会损害了出租人利益，与市场经济的建立发展不利；如果对低房租一味支持判决增租，虽有一定的合理性；但又无明确的法律依据，处理起来较为棘手。另外在实际办案过程还存在一种普遍存在的问题，急待法律做出明确的规定，如公房出租人按照《城市公有房屋管理规定》办理（房屋所有权证）；按照建设部发布的《城市房屋租赁管理条例》办理了（房屋租赁许可见）；出租人依照《城市房地产管理法》第55条规定“以营利为目的，房屋所有权人将以划拔方式取得使用权国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”应上缴部分已上交，出租人严格履行双方签订的租赁合同，履行出租人应尽各项义务，承租人是具有独立法人资格法人机构以承租的房屋经营餐饮、娱乐业；由于承租人内部管理机制混乱等诸多因素造成无法经营、租赁合同无法合面履行拖欠租金达数十万元，甚至上百元，出租人起诉法院要求依法解除合同，承租人完全有支付所欠租金的支付能力。承租人在承租房屋时将房屋进行了装璜、改造。在双方的租赁合同中没有明确装璜部分归属问题，法院委托工程造价部门核定价格后，交承租人装璜折价，判给出租人以折顶拖欠房屋租金，这种强行叫出租人接受装璜的作法不利于保护出租人的合法权益，也不能体现我国民事立法公平公正的基本原则，往往造成出租人所接受的装璜对出租人没有丝毫使用价值，给出租人带来重大的损失。人民法院在审理此类纠纷时，首先应查清承租人偿还租金能和，其次区分合同不能履行过错责任，由过错责任方承担违约的民事责任，还出租人以公平、公正、公道，使守法者得到应有的保护。《民法通则》116条、《经济合同法》35条对过错一方应承担违约责任有明确的规定，但对违约金如何承担，目前财产租赁合同没有明确法律规定违约金承担比例，应当制定违约金承担比例指导实际办案工作，使违约受到相应的法律制裁。

2 房屋租赁合同签订时，防止纠纷产生应注意的事项

房屋属于不动产，在民事领域中，凡涉及不动产作为标的的，各种合同，当事人双方应该慎重对待，一方面是为了便于不动产进行管理，另一方面也可以尽量减少纠纷。所以签订房屋租赁合同时，应注意以下事项，以减少纠纷，保证合同顺利履行；

2.1 签订房屋租赁合同时，应力求做到合同条款齐备，内容明确、完整、双方责、权、利清楚。签订时最好请法律方面专家，进行必须审查，进行资信调查，这样既可以预、减少纠纷，又可以纠纷发生后，有据可查，便于处理。

2.2 租赁双方对装饰，装璜归属问题在合同中约定清楚，合同履行过程由于承租方的过错造成拖欠租金，装饰、装璜如何归属，合同履行完毕，应如何归属，签订合同时进行明确的约定，有利于纠纷的处理。

2.3 防止草率签订合同，承租方应查清楚出租人和出租房屋之间的关系；出租人是所有人还是占有人，还要搞清楚该房屋是不是共有，房屋产权有无其他纠纷。出租人主体是否合法，有无产权证明，有无租赁许可证明。

2.4 承租人应清楚出租房屋的性质；现在城镇中有相当一部分房屋属于单位补贴出售给职工的，对这些房屋行使所以权时，国家有专门规定。国家、单位、个人三方投入共建的房屋，分配给职工居住，职工并未取得房屋所有权，所有权仍属于国家，职工和单位之间只是租赁关系，职工无权处分房屋。

2.5 要服从国家特殊情况的规定《中国人民解放军房地产管理条例》的有关规定，军队要出租非军事设施的房屋时，要对房屋承租人进行严格审查，不得租赁给无法人地位，又无经济保障人员和民间组织。

单位应工作需要承租私人房屋时，必须经过县级以上政府和房屋主管部的批准。未经批准，私自订立房屋租赁协议是违法的，协议无效。

参考文献：

[1]李文科.房屋租赁法律制度研究[D].四川大学 2005.

[2]苏镧浠.试析房屋租赁法律问题[J].黑龙江省政法管理干部学院学报.2010（09）.