农村宅基地申请（精选11篇）
我叫xxx，是xx省xx市xx镇xx村xx组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。
1.我现住的房屋，还是xx年建的简陋木制瓦房，至今己近xx年，时间久远，年久失修，屋顶和墙边都有较多破损处，修修补补既难解决漏雨漏风问题，而且每次刮台风下暴雨的时候，都会漏水，给家人带来极大的不便，也影响房屋外观。因而建新房非常有必要。
2.我现居住的房屋一共xx多平方米，要住x人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤，特别是周六日和节日放假的时候，家人回家之后，由于房子太小的缘故，满足不了这么多人口的需要，为了改善现有的住房状况，我也必须建新房。
3.这些年来，党的政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过xx多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房(建成砖混水泥房)的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。
4.我建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，另外占用我现住房背后的自留地xx平方米。所建房屋为一楼一底，约xx平方米。
近几年, 随着新农村建设运动的不断深入, 许多地方农村宅基地整理也取得了一定的成效, 形成了一套农村宅基地整理模式, 总结起来, 我国农村宅基地土地整理模式主要有以下类型:
1 迁村并点型
在我国广大农村地区, 村落的形成往往是为方便耕作而自然形成的聚居和散局。一般情况, 聚居规模的大小都与当地自然地貌、耕作条件等多方面因素影响。在平原地区, 聚居规模通常较大, 而在西部山区, 聚居规模则较小。但是如果在适合聚居地区的规模较小的话, 一方面不利于行政管理和农民生活质量的改善, 另一方面也不利于基础设施配套。因此对于这些规模过小的自然村, 应实事求是、因地制宜, 向中心村缩并, 同时对小村旧址进行复垦还耕。所谓迁村并点型农村宅基地整理就是根据一定地区内现有村庄的发展现状, 规划出相应的中心村;然后将规模小、用地大、基础设施落后的自然村居民迁入中心村或集镇, 并将原来的自然村农村宅基地整理为耕地, 从而促进农村居民的集中居住和耕地的连片集中, 提高农村建设用地的集约利用程度和农用地的规模经营程度。此种类型主要是在山东省、安徽省土地较平坦的区域。
迁村并点型农村宅基地整理模式, 多适用于自然地貌条件较为平坦的地区, 而广大西部地区聚居规模过大则不利于耕作, 其与经济发达与否关系不大。特别提出的是, 此种模式演化过程, 政府和职能部门要对农民加以引导, 在新建过程中要节约集约利用土地, 要有统一的规划和建设方案, 不能再由其自身任意发展, 即有利土地的节约集约也有利整个村容村貌。
2 缩村腾地型
由于受长期的小农经济因素, 在广大农村居民点建设长期缺少必要规划, 许多农村村落无序发展、农民住房呈满天星分布, 加之农村存在大量“少批多占宅基地”、“一户多处宅基地”以及“建新不拆旧”等情况, 加重了农村的空心化, 造成大量土地浪费。而这些农村中有些村庄农户规模已达到数百户, 用地范围较大, 人口较多, 既不适宜合并、也不适合搬迁, 农村居民点的土地整理采取“缩村腾地”方式为宜。即应宅基地总量不增加的方法, 节约集约利用土地。
“缩村腾地”型农村宅基地土地整理模式以节约用地、合理布局为基础, 对宅基地进行统一规划, 充分利用现有闲置、废弃土地, 通过优化布局现有村庄的结构来提高土地利用的集约化水平。这种宅基地土地整理模式既防止了村庄无限外延, 也符合农民不愿离开乡土的传统思想。
3 异地迁移型
我国丘陵地区的农民大多依水源、平地而居, 庭院面积较大。因此往往建房地点都占用原本最优质、条件较优越的耕地, 丧失了优越耕地的生产功能。此外, 一些分布于偏远山区的村落, 因交通不便、自然条件差, 就地改造难度大。因此, 应该将这些农村的村民宅基地迁往基础设施较为完善的中心村或集镇, 将原有土地复垦为耕地, 而对山区条件不好的还草、还林, 将大规模增加耕地数量。
“异地迁移”型农村宅基地土地整理是一种针对丘陵山区的土地整理模式, 在平原地区采取这种模式, 效果往往不明显, 新增耕地将不会太多;而丘陵地区农村居民居住较为散, 异地迁建、集中可以腾出更多的耕地。而我国此种类型土地占国土面积的一半以上, 这种宅基地土地整理模式的推行对我国耕地增加和粮食安全, 意义重大;但是, 实施条件是有利生产生活, 不能盲目赶农民上楼。
4 生态移民型
生态移民型, 主要适用于广大中、西部农村地区的偏远山区, 在这类型地区贫困总是与所处生态环境密不可分, 由于农地的过度开垦破坏了当地脆弱的生态平衡, 加剧了农民的贫困。当地农民为了谋生不得不举家外出打工, 使本地农村宅基地的闲置具有了更多季节性的特征。要实现社会的可持续发展, 减少对环境的破坏影响, 应加强对“空心村”地区采取整体搬迁, 退耕还草、还林。例如:重庆、四川、陕西等地区, 将分布在偏远贫困村, 逐步采取整体生态移民与扶贫模式, 进行整体搬迁。
5 重建家园型
此种类型, 主要针对灾后重建地区, 不得已而采取的模式。对于灾前土地利用效果不理想的条件下, 灾后要有科学规划和引导、约束, 在重建过程中集中、集约利用现有宅基地, 然后将节约出来的宅基地整理为耕地, 也是一种不错的方法。
6 近郊农村城镇化型
随着我国区域经济的快速发展, 各地城镇的城市化水平不断提高。在一些经济发展水平较高、区位优势明显的中心城镇和城市的城乡结合部, 此地区农民收入一般较高, 农民对土地的生产功能的需求较弱, 具有较强的城镇化趋势。因此, 应该较为高端的规划和涉及, 逐步把农村宅基地建设纳入整个城市规划范畴, 并与城市发展相结合, 提倡建设楼房和小区化, 农业生产要向规模化农业生产经营转变, 从而降低人均用地标准、提高土地利用率, 推动农村城镇化的进程。例如:浙江省海宁市马桥镇建中村按这一模式使人均农村居民点用地从125㎡降到97m2。
参考文献
[1]李佳, 汪景宽.农村宅基地整理及模式探析[J].中国农村小康科技, 2009 (10) .[1]李佳, 汪景宽.农村宅基地整理及模式探析[J].中国农村小康科技, 2009 (10) .
[2]耕地保护补偿机制建设初探[J].中国土地, 2011 (09) .[2]耕地保护补偿机制建设初探[J].中国土地, 2011 (09) .
【关键词】 农村经济 宅基地 使用管理 原因分析
随着社会主义市场经济的发展，各方面对土地的需求都在增加，土地管理面临着严峻的形势。认真贯彻《中华人民共和国土地管理法》第三条：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”是每个公民应尽的义务。为了加强对农村宅基地的管理，促进农村经济健康发展，以利于社会主义新农村建设，就必须正确引导农民节约合理使用土地兴建住宅，严格控制占用耕地，深入开展人多地少、节约用地的国情教育。所以建立健全宅基地管理保护制度，具有重要意义。对此，农村基层领导干部一定要有历史责任感。
1. 改革开放以来，农村经济有了很大发展，农民在收入增加，生活水平提高之后，出现了兴建住房热，造成宅基地不断扩大，致使大量的耕地被占。据统计2005年至2008年的四年间，全国农村建房占用耕地415万亩，占同期全国各项建设占用耕地数量的三分之一。部分地区，农民更新住房和年限越来越短，面积越来越大，标准越来越高。少数干部以权谋私，违法占地建私房，群众意见很大。不少地方经常发生宅基地纠纷，这些都是农村中不少干部和群众，在思想上存在着集体土地可以自由支配的错误观念。①随着城市建设的不断发展和户籍制度改革，举家进城居住、务工或经商的农民日渐增多，而落户于城镇或在城里建房居住，出售农村宅基地。②农村宅基地使用中不搞规划，不履行审批手续，有些领导干部我行我素，今天这样搞，明天那样搞，随意占用，毁坏耕地，村干部重大问题未经村民大会讨论通过。村干部利欲熏心，交钱就划，建房后再补办手续。出现了农民不经批准，占耕地建房，超标准或占多处宅基地的现象也相当普遍。“一個儿子三间屋，盖新房要娶媳妇”，有几个儿子就占几处宅基地。许多农民弃旧房建新房，造成农村内闲置旧房和空闲地不断增加。“一道巷一半空，烂门上锁”，“土墙土房，椽断瓦破，院落杂草丛生。”村庄占地不断向四周扩大，且量大面积广。既浪费了土地，又影响了田间耕作，这些现象加快了耕地减少的速度，加剧了土地资源的破坏和浪费。对村容村貌，综合治理也带来了困难。
2. 强化土地管理的大气候还未真正形成。近几年来，尽管国家颁布了不少土地管理法规，但学法用法还未形成风气。有些领导干部对加强土地管理，严格控制非农业建设用地的重要性、紧迫性认识不足，管好用好宅基地措施不力。一些土地管理人员多为兼职，管理水平和专业技术不能适应土地管理工作的需要，常常兼而不管。因而在维护土地所有制，调整土地关系，保护土地资源，制止乱批滥用土地，合理组织土地利用和贯彻土地法规等方面存在许多问题。造成村干部个人不按照法律规定履行用地审批手续，乱圈乱占的行为时有发生，特别是有些领导只管捞钱，不管种田，只管当前，不顾长远，以权代法，以言代法，越权批地，甚至违法占地建私房的现象不能得到有效制止。同时，广大群众对人地矛盾的严峻形势也没有引起足够的重视。对土地资源还缺乏正确认识。很多农民在土地国情观念上仍存在着“地大物博，取之不尽，用之不竭”，宅基地“私有”等旧观念，没有树立新的土地国情观念、国策观念，缺乏人均耕地贫乏的忧患意识，加之法制观念淡薄，不学法，不懂法，以致乱用耕地，浪费耕地，抢占多占宅基地在农村普遍存在。目前流传的“农村工作两台戏，计划生育宅基地”这句话就说明了节约土地保护耕地尚未形成气候，依法管好用好土地的任务仍很艰巨。
3. 土地管理执法难、查处难、处理亦难。土地管理法规是为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地而制定的。它是土地管理方面的权威性文件，与其他法律一样是有强制性的。但是至今仍有一些领导干部置土地管理法规于不顾，在执法中有很大的随意性，甚至有法不依、执法不严、违法不究，个别的还干扰执法，突出表现在一些地方越权批地屡禁不止，而且形式和手段多样化，有的政府领导默许或口头同意越权批地，使非法行为合法化。特别值得注意的是，一些领导对所属下级越权批地问题，有的不闻不问，有的查处不力，有的甚至袒护。目前土地管理执法难还反映在土地管理执法手段太弱，执法水平不高，因而对违法占地等行为不能及时处理，处理罚款常常是罚而不纠。制止违法占地当事人不听，解决土地纠纷，有理的天天告，无理的叫不来，找不到。特别在制止和查处违法占地过程中，知情人，违法人常常不提供情况和材料，有的到处托人说情想不了了之。少数违法人甚至围攻、辱骂、欧打土地管理人员。尤其是查处涉及到少数领导干部的宅基地案件更是难上加难。这些问题给土地管理带来了很大困难，不仅直接影响了查处违法占地的质量、数量与速度，而且还诱发了其它土地违法案件的发生。
《土地管理法》第十条指出：“已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”。但在农村宅基地、房屋买卖中，甲组的买丙组的或乙组的卖丁组宅基地及房屋，这就牵涉到影响村民小组经营管理。在变买卖宅基地、房屋上没有法律依据，有的仅只有土管部门的“登记表”，无单位负责人签名或盖章。事实依据空缺：①没有编号；②没有批准用地机关(批准文号)；③没有土地权属来源（批文号）；④没有经办人，没有审核人；⑤没有村民小组意见。在司法实践中土地使用登记申请表，不是权属证书，不能证明土地使用权属，不具有法律效力，不能做为定案的依据，故农村的宅基地及房屋不能随便买卖。虽然在农村宅基地使用权上甲乙立有买卖字据（契约）“且早已履行了各自的义务”，双方没有任何纠纷，但必须在农村宅基地使用权合法下，依照《土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的应当办理土地变更登记手续”。第十五条第二款：“农民集体所有土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。”农村宅基地使用，我国法律对此交易没有严格的登记过户要求，只对城市商品房和城市私房作了要求严格登记和过户规定。就房屋买卖，长期以来，有一种误解，按照民法理论中就房屋买卖这样讲的“房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同，这是所说的房屋买卖，是指完全意义上的商品房买卖”。所谓商品房，一般包括由开发商综合开发建成后出售的住宅，商业用房以及其它投入市场买卖的建筑物和城市私有房屋。前者是农村宅基地使用权或者农村宅院，属集体土地，后者是全民所有制土地。《土地管理法》第六十二条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”但常常是差地买了要好地，并美其名日：在买卖中是宅基地上的附着物（房屋），不是地皮。那使用权作如何解释，确值得深思。没有合法的宅基地使用权证，权属不清，凯觎非分，所涉土地使用权尚存争议的事实，影响村民生产经营管理，也容易激起村民上访，带来不稳定因素。
综上所述，全面贯彻落实农村土地管理使用制度，特别是管好用好农村宅基地失控问题刻不容缓，广大农村基层干部对此一定要十分重视，全力抓好，以促进社会主义新农村和和谐社会的建设。
我叫张磊，86年5月出生，是腰市镇北张村二组农民。家中十分贫困，没有太多经济来源，没有父母兄妹，一家人的生活主要靠我外出打工维持。由于现有住房是1988年前后修建的简陋土坯林架结构房，至今己近20多年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，同时，没有厨房，院落，且现在房屋中梁因潮湿而下沉，房屋已严重扭曲。经长期风吹雨淋中梁不断下沉变形，房屋随时都有坍塌的危险，已经严重危及人身安全和财产安全。我拟在现有村房屋基地自己家成包地处，新修建住房一处。可是由于家里经济情况十分拮据，没有独立能力来改善我的住房条件，为了家人的安全，在此我向村委会申请给予我一定的危房改造补助。
我保证，申请的危房改造补助只用于住房改建，绝不进行与此无关的事情，敬望批准为盼!!
特此申请!
xxx
申请条件
(一)必须是本村户籍且无宅基地的村民户。
(二)农村村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女(年满20周岁)确需另立门户，以及三代以上同堂并且已有宅基地低于分户标准的。
一、申请条件
具备以下条件之一的，可以申请宅基地
1、农村村民户无宅基地。
2、农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地
低于分户标准的。
3、回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞需要建房而无宅基地的。
4、原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而无宅基地的。
二、农民宅基地审批程序
符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡镇人民政府审核后，报县级人民政府批准。
三、土地登记的程序
1、土地登记申请;
2、地籍调查;
3、权属审核;
4、注册登记;
5、颁发或更换证书。
农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地
①“因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的;
②因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;
③经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的;
④原有宅基地被依法征用的;
⑤县级以上人政府规定的其他条件
程序：
一、驻乡(镇)工作人员在受理农村村民宅基地用地申请后，要到实地进行踏勘，认真审查申请用地范围、面积、类型等用地条件，符合条件的，方可申请宅基地。
1、申请的宅基地位置必须符合土地方利用总体规划确定的建设用地范围;
2、申请面积是否符合宅基地审批标准。农村村民宅基地标准为每人20至30平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人及以上按5人计算。
3、申请人的户口必须在申请宅基地所在村组。除回乡落户的外，禁止批准城镇居民占
用农村集体土地建住宅。
4、一户农村居民只能有一户宅基地。
二、农村宅基地申请报批程序及申报材料
(一)农村村民建住宅需要使用宅基地的，具体申请报批程序如下：
1、符合条件的村民提出用地申请;
2、村民小组、村委会讨论通过，并有80%以上社员签字同意;
3、国土房管所派员现场选址勘察;
4、申请人提交相关申报材料;
5、张榜公布;
6、乡镇人民政府审核;
7、国土房管所补审后上报县国土房管局审核;
8、上报县人民政府批准;
9、审批结果张榜公布;
10、下发建设用地批准证书;
11、国土房管所会同有关部门、工作人员放线定界;
12、国土房管所
工作人员复核验收。
(二)农村宅申请报批时应分为原地翻建和异地新建两种情况分别报送相关材料。
1、属于原地翻建的，应报送;(1)农村村民用地申请书;(2)农村村民建设用地审批表;(3)户口簿复印件(与原件核对);(4)原集体土地使用证书。
2、属于异地新建的，应报送：(1)农村村民用地申请书;(2)农村村民建设用地审批表;(3)户口簿复印件(与原件核对);(4)属于建新交旧的，提交原集体土地使用证，申请人与村委会签定归还旧宅基地合同;(5)城镇规划区内的农村村民在农民新村内建住宅的，应有县人民政府农民新村批复并提交建设行政主管部门颁发的选址意见书及规划许可证。
根据《村庄和集镇规划建设管理条例》 第十八条规定： 农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过
后，按照下列审批程序办理：
(一)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地;
(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划
和土地利用规划批准。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第(一)项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第(一)
1.1 案例纠纷
2005年,湖南省某县法院收到村民李某的一份诉状,状告当地村委会,要求村委会返还其老屋地基的所有权。诉状叙述,1995年,李某一家有五口人,姐姐、妹妹、父母,其父当时向本村委提出过建房申请,要求在老屋的地基上建房。后来,2000年时,李某考上重点大学迁出了自己的户口。姐姐和妹妹也因为出嫁迁出了户口,家中只有父母二人,因劳动力缺少,房屋一直未修,后来李某父母因年事已高,也不幸辞世,家中无人居住。村委会按村里的规定收回了老屋地基的所有权,并要求李某将老屋拆除或将地基卖给本村村民,否则,强行处理。李某不同意,最后上了法庭。
1.2 宅基地继承的必要性
(1)违反平等原则。我国现行的宅基地使用制度,是建立在计划经济体制和城乡户籍分离制度下的。城市的房屋使用权可以继承,但是农村房屋及其宅基地不能继承。这将农村和城市居民差别对待,造成了社会的不平等。
(2)资源的浪费。根据规定,农村宅基地是不能继承的,但是宅基地上的房屋是能够继承的。但是现行法律规定,是不允许对该房屋进行修缮改造的。如果不能处理,该房屋很难物尽其用。
(3)宅基地的使用权受到限制。如果宅基地使用权不能继承,那么当所有权人死亡后,会造成宅基地使用权归属集体,房屋使用权归属继承人。在不能暴力拆迁的原则下,这块宅基地,集体并不能有效使用。
(4)与传统文化相悖。中国人的传统思想是落叶归根,荣归故里。老了希望在自己小时后成长的地方修身养性,颐养天年。如果宅基地使用权不能继承,又非该集体组织成员无法申请宅基地使用。这种制度明显不符合中华民族的传统文化。
2 宅基地继承存在的问题
从继承人身份不同的角度出发,对于农村宅基地继承中存在的问题做出以下分析。
2.1 继承人户口已经从农村变为城市
农村集体经济组织成员的子女,一方面在年少时跟随父母来到城市的生活读书户口转到城市,另一方面农村子女在外省读大学,户籍转到了大学所在地。后来子女们在城市定居生活,如果父母不在了,农村的宅基地继承便有了问题。这些子女已经没有了集体组织的户籍,也不是集体经济组织成员,按照现有规定不允许继承宅基地,但可以继承房屋的所有权。出现“地不随房走”的尴尬情况。
2.2 继承人户口在农村,生活在城市
(1)农民工集体。在大量外出务工的农村劳动者中,农民工在继承宅基地的同时,由于长时间的在外务工,宅基地会造成空置,造成资源的浪费。同时农民工集体很难在城市定居,更多的人希望回乡养老。此时他们在集体中已经没有宅基地,如果没有空的宅基地,又不能通过继承获得宅基地,则违背宅基地提供基本生活保障的目的。
(2)在城市定居的被继承人子女。农村集体经济组织成员的子女,在城市生活,并置办房产,但户籍仍留在农村。那么,其在继承其父母的房屋时,可能造成土地闲置和浪费。
2.3 继承人已有自己的宅基地
在农村,子女长大独立成家后,一般会向集体申请自己的宅基地,自己建房子,搬离父母独自居住。等父母百年后,如果直接继承父母的宅基地,便会违反“一户一宅”的规定,并且对于其他组织成员来说是不公平,不合理的。如果只继承房屋,又会造成资源的浪费,宅基地也得不到有效地利用。
3 宅基地继承改制
3.1 直接继承
集体内部继承,继承人是集体内部成员。继承后既不会导致“一户一宅”情况出现,也不会使宅基地流转于其他集体之间,可直接继承。
没有宅基地的非本集体成员,符合继承条件的,可以直接继承。
3.2 有限制的继承
对有可能出现“一户多宅”,或者继承人不是被继承人集体内部成员时,在满足继承条件的情况下,在不剥夺他对宅基地使用权的继承权的情况下,我们应进行一定限制的继承。
在宅基地继承过程中,为规范继承,对于继承作以下限制:(1)继承时应向被继承人经济组织缴纳一定的宅基地使用费用;(2)不允许未建有房屋的宅基地继承;(3)继承宅基地类比国有土地闲置管理办法,闲置一定时间没有住人,则收回土地;(4)继承宅基地上面的房屋可以修缮,但不允许重建,房屋灭失之日,宅基地使用权灭失;(5)如果宅基地紧张时,应先考虑本集体组织成员的要求,对继承人进行适当的经济补偿。
摘要：现行的我国农村房屋地基继承制度建立在城乡户籍分割制度上,存在很多弊端。农村宅基地使用权和宅基地上房屋的所有权继承必将产生的矛盾,一方面房屋所有权依法继承,另一方面宅基地使用权不得流转。人为地分割了地上房屋和宅基地,造成资源的不合理利用。同时,有关宅基地继承的法律并不完善,常常出现法律分歧。同一事件在不同地区有着截然不同的判罚。基于这种情况,为解决宅基地继承中存在的问题,解决宅基地继承的弊端,宅基地继承改制势在必行。
关键词：农村,房屋地基,宅基地继承改制
参考文献
[1]姜红仁.关于农村宅基地使用权继承的法律思考[J].江西社会科学,2012,(02):155-159.
关键词:山东省;宅基地;调查;政策建议
一、山东省农村宅基地使用和制度中的问题
(一)一户多宅现象严重
一户一宅,是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。对于一户一宅,《中华人民共和国土地管理法》有着明确的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是由于继承、土地管理不善等原因,山东省土地使用过程中普遍存在着一户多宅的现象。通过调查和整理的数据可以看出,在抽样的样本中有85%的村民户存在着一户多宅的现象。
(二)土地审批管理不规范
根据我国的有关法律法规的规定,农村住宅用地,经乡镇和县级人民政府批准就可以取得宅基地的使用权。早在1993年,国家就已经取消了与农民建房有关的宅基地有偿使用费、土地登记费、村镇规划费等,申请宅基地使用时只需缴纳5元的土地证书工本费。在此次调查中发现,有69%的村民在申请宅基地时缴纳了文贵的审批手续费。这些手续费大大加重了农民的负担,与我国现在大力减轻农民负担的政策相违背。同时,农民由于普遍的缺乏有关宅基地使用的法律法规,对乱收费的现象往往敢怒而不敢言。
(三)农民对宅基地所有权(即产权)认识不清
有很多农民对于宅基地的所有权认识不清,认为宅基地与宅基地上的附着物一起属于农民个人所有。这种错误的认识源于中国传统思想对农民的影响。《中华人民共和国土地管理法》明确规定农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农民对宅基地只用使用权,农民无权对宅基地进行买卖、出租、抵押等流转行为。
二、山东省农村宅基地问题原因分析
(一)低成本或无成本的取得是导致宅基地不合理使用的重要原因
我国农村宅基地的使用权大部分是通过继承的方式和占用村内空闲地获得的,由于宅基地的取得不需要或只需要很少的成本,使村民不能够合理有效地利用宅基地。此外,我国法律对于农村宅基地使用期限的规定仍处于空白,使农民可以无限期享有宅基地的使用权,这进一步使宅基地的使用粗放化。
(二)我国有关农村宅基地的法律法规不完善且缺乏专门宅基地法律
无明确的完善的法律法规是导致宅基地现有问题的重要原因。法律方面的主要问题主要有两个方面:一是对流转的规定不明确,二是对宅基地产权不明确。我国虽然在多部法律中都有宅基地流转和所有权的规定,但各部法律存在着很多不明确的结论甚至有互相矛盾的规定。此外,我国现在还没有一部专门针对宅基地的法律,仅仅依靠分散的法律法规进行管理。
(三)宅基地产权的不完整
从现存的有关农村宅基地的法律法规来看,宅基地的财产权的三种权利分散在不同主体中。农民具有专有的使用权,但没有自由让渡权和收益的专有权;宅基地的所有权属于集体所有,因此宅基地的让渡权属于集体,但集体又没有使用权。宅基地产权的不完整违背了产权的排他的性质,造成宅基地使用和管理过程中的混乱,增加了市场的交易费用,也使农民的合法利益遭到了损害。
(三)现行的宅基地审批制度存在缺陷
法律规定村民申请使用集体土地建住宅,必须由申请人向所住地农村集体经济组织或村民委员会提出建房申请,然后由村民大会或村委会对申请进行讨论,经到会人数过半数表决通过后,上报乡(镇)人民政府审核,最后由县级政府批准。现存的这种审批程序过于复杂,程序较多,不仅降低了审批的效率,而且容易滋生腐败。
三、针对宅基地问题提出的政策和建议
(一)进一步明确宅基地产权的主体,保持宅基地产权权能的完整性
明确清楚地宅基地产权是利用市场机制配置土地资源的重要前提。我国的宅基地所有权归属于农村集体所有,然而农村集体的概念比较模糊。村委会是农民自主管理的政治性的组织,乡镇政府也属于国家的政权机关,因此都不是农村集体的代表,没有处置宅基地和从宅基地中获取收益的权利。确定宅基地产权,要依照《宪法》等相关法律法规,进一步确定是由农民组成的农民集体而不是村委会、乡镇政府是宅基地的所有权人。
(二)农村宅基地应该有条件地进入市场
农村宅基地的流转之所以被限制,一是因为宅基地作为村民生存的重要保障,对于稳定农村社会秩序,发展农村经济都具有重要的作用;二是由于政府想从宅基地自由流转中获得一部分收益,而宅基地的自由流转会造成收入的管理不便。但是,市场配置土地资源将是土地配置的基本取向,市场经济的发展也要求取消这种土地管理的城乡二元体制,加之我国农村社会保障体系的建立和完善,宅基地产权主体的明确,应该顺应经济发展的要求,允许宅基地进入市场。
(三)加强农村社会保障的建设
加强对农民的基本社会保障是推进宅基地市场化的关键。农村宅基地自由流转后,存在的最大问题就是农民的基本生活保障消失了,这也是农民最关心的问题。在本次调查中,刘家庄村民也认识到这个问题,调查结果显示由40%的村民表示只有他们搬入敬老院才同意将宅基地流转。因此,需要进一步加大对农村社会保障事业的投入力度,建立健全完善的农村社会保障体系和医疗保障制度。彻底把新型农村合作医疗保险制度贯彻到实处。
(四)规范现行的法律法规,建立专门的宅基地法律
首先对于有关限制宅基地流转的法律法规进行修改。《土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”应该在《土地管理法》中添加相关的补充条款,说明宅基地经过相关部门审批和评估后可以出让、转让或出租用于非农业建设。
参考文献:
[1]韩立达等.四川省农村宅基地问题调查与思考[J].农村经济,2009,(8).
[2]郑长青.农村宅基地使用权“一户一宅”法律制度的缺陷[J].湖北函授大学报,2009,(3).
一、材料目录
1、农村宅基地用地申请表
2、个人用地申请书
3、一户一宅证明（村小组、村委会）
4、土地来源证明及村代表同意签名（村小组、村委会盖章）
5、承诺书
6、户主农村户口簿、户主身份证（核对原件存复印件）
7、宗地图（提供有坐标的宗地图）
8、建设用地规划许可证
申请办理农村（集体）建设用地土地来源证明
宾阳县国土资源局：
兹有我村委
村民小组村民
同志申请办理农村（集体）建设住宅用地手续，用地面积
平方米，四至界址：东至
；南至
；西至
；北至
。该地地类为，属
村民小组集体所有。上述土地经本村
以上村代表同意。
同意村代表签名：
特此证明
村小组
村委会（盖章）
****年**月**日
乡镇办理农村(集体)建设住宅用地一户一宅证明
宾阳县国土资源局：
兹有我镇
村委
村民小组村民
申请办理农村（集体）建设住宅用地手续，经调查，该村民现需
，属一户一宅用地，符合农村一户一宅基地政策。
特此证明。
村小组
村委会（盖章）年
月
日
承 诺 书
宾阳县国土资源局：
本人申请在镇（街道、乡）
村委
村小组（土名）建房，该地属
地。现向贵局承诺，新宅基地经批准后动工建设，搬迁到新建住宅居住后将原旧宅基地退回给村集体，保证本户只有一处宅基地。
承诺人签名：
****年**月**日
个人办理农村（集体）建设住宅用地申请书
宾阳县国土资源局：
本人
是
镇（街道、乡）
村委
村民小组村民，现申请在本村民小组内（土名）办理村民（集体）住宅用地手续，用地面积
平方米，该地类属
地，四至界址：东至
；南至
；西至
；北至。
望给予办理。
申请人：
申请人_______,男,______年____月____日,住__________________村。联系电话:______________________ 申请人________,女______年_____月____日,住________村,系____之妻。联系电话:___________________ 申请事项:请求人民政府审核、批准申请人在______镇范围内选定一处宅基地作为修建房屋使用。
申请事由:申请人_______家住______县_____镇______村,于______年,申请人_________因与_________结婚,婚后,二申请人共同居住在男方家里。因申请人的父母在之前自行修建一栋房屋,故在申请人_________和_________结婚以后,便与申请人的大哥_________共同居住在一栋房屋里。但考虑到申请人_________长期在_________镇煤矿上打工,故二申请人在婚后不久即搬到_________镇煤矿上居住,直至今日。
______年___月______日,为支援国家相应政策,根据______县人民政府的指示,______县______镇人民政府对位于______厂址规划内房屋进行拆迁,后与大多数村民签订了《房屋拆迁协议》,对房屋的拆除的时间、补偿价款等作出了约定。当时因二申请人长期在外务工,有关部门在对房屋进行拆迁时,没有为二申请人选定宅基地。
______年___月,因二申请人长期在外,且无固定的居住场所,想要回家自筹资金修建一套房屋,但因______厂址规划区域内已经不能再修建房屋,要求申请人另寻他处作宅基地使用。
后经申请人了解到,在______县______镇人民政府对______电厂厂址内的房屋组织拆迁过程中,都由相关部门的规划、许可,并依法发放相关的审批手续,故二申请人为了能够得到一处宅基地作为修建房屋使用,并为了得到法律上的准许,特向人民政府提出此申请,请求人民政府给予审核、批准为谢。
申请人：
2002年，画家李霞（化名）和丈夫看中了宋庄镇某村村民侯宇留下的一套院落，双方约定以4.5万元的价格购买北房3间、西厢房3间及院落。此后，李霞一家卖掉老家的房产入住该院落，并对院落及房产进行了整体修缮。2006年，房屋原主人侯宇要求以原价收回房产。在遭到李霞拒绝后，侯宇向人民法院提起诉讼，要求确认2002年签署的买卖房屋合同无效，收回房子。
类似上述案例不胜枚举，这些反悔农民起诉的真正动因来自两个方面：一是拆迁利益，二是土地升值，而前者的比例更是高达8成以上。这说明，已经因宅基地房屋闲置而获利一次的人们，现在又看到了房屋更大的利用价值，并希望谋取更多的利益。
一旦认定合同无效的后果必然为退还房屋，这也极大地影响了买受人的居住状态，严重破坏了社会的稳定和谐。人民法院在处理此类纠纷案件时，如果只是简单地认定合同无效，能否真正做到定纷止争？
2010年年底，北京市某区法院上演争房大战。原告张建民诉称：1962年，经批准，其在丰台区8号院内自建北房6间、东房2间、南房2间、西房2间。1992年5月，北京市房地产管理局向原告颁发了房产所有证。1993年5月，原告与户籍为城市居民的被告签订房屋买卖合同，将该院内北房6间、东房2间、南房2间、西房2间共计12间以4万元的价格卖给被告。合同签订后，双方履行了合同义务。因双方关于房屋买卖的合同不符合“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有集体土地建住宅”等规定，现请求判令法院确认房屋买卖合同无效。
被告王兴来辩称：其一，原被告签订的房屋买卖合同合法、真实、有效；其二，该合同已履行完毕15年之久，且被告曾购买的房屋已经拆除且已重建；其三，被告已取得房屋产权证。被告取得的产权证是依法拥有房屋所有权并房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。
法院经审理认为：依照我国现行法律法规，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。原被告1993年5月所签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定应属无效。被告购买房屋后虽有房产所有证，但该处土地仍为农民宅基地，因房、地不能分离，被告作为城市居民不能拥有宅基地，故其取得房产证亦不能影响房屋买卖合同的无效。因该合同系违反法律、法规而无效，不应适用诉讼时效的相关规定。被告称曾购买的房屋已经拆除且已重建不能构成房屋买卖合同有效的理由。综上，法院判决：原告与被告签订的房屋买卖合同无效。
被告不服，上诉至中级人民法院。二审法院审理后认为：根据本案现有证据及查明的事实，双方签订《房屋买卖合同》时，该房屋坐落的土地为集体所有，但对诉争房屋进行买卖系双方真实意思表示，双方亦已经履行了各自义务，上诉人实际居住使用诉争房屋达15年。特别是在买卖合同签订后，上诉人已于1995年经北京市房地产管理局审核取得了诉争房屋的《房产所有证》。本案审理过程中，被上诉人并没有证据证明上诉人持有的《房产所有证》已被撤销或宣布无效，因此上诉人在取得《房产所有证》时即获得了诉争房屋合法使用权。根据本案查明的事实及综合本案的实际情况，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定有效。原审法院确认双方合同无效欠妥，本院予以更正。现上诉理由成立，本院予以支持。据此，确认买卖合同无效依据不充分，难以支持。综上，判决如下：一、撤销一审判决；二、驳回张建民的诉讼请求。
律师解析
自国土资源部再次强调“禁止城镇居民到农村购买宅基地房屋”的规定以来，北京市通州、海淀、朝阳等基层人民法院先后受理了大量宅基地房屋买卖纠纷案件。这些案件均系几年前甚至十几年前将房屋出售给城镇居民而提起的诉讼，请求人民法院确认当年的买卖合同无效、原价收回已经出售的宅基地房屋。
此类案件的处理结果一般却是依据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中的“严禁城镇居民在农村购置宅基地的相关禁止性规定”，而使得人民法院认定签订的宅基地房屋买卖合同无效。
而依据法律规定，合同是否生效，取决于是否符合法律规定的4个必要有效条件：行为人在缔约时具有相应的民事行为能力和民事权利能力；意思表示真实；不违反强制性法律规定和社会公共利益；要具备法律要求的形式要件。本案例中，人民法院在一审判决中正是依据双方签订的农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规的规定，而认定为无效。
笔者认为，虽然1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，但该等文件只属于规范性法律文件。根据1999年最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，及《中华人民共和国立法法》的规定：“行政法规由总理签署国务院令公布”可知，上述禁止“居民买农民房”的文件不是“法律或行政法规”，不应作为认定合同无效的法律依据。只有违反了全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律或经总理签署并以国务院令公布的行政法规的强制性规定的合同，才可被认定为无效。
本案中，王兴来之所以最终胜诉，《房屋所有证》是关键：即购房者及时取得《房屋所有证》能够保证其物权利益，该权利就是受国家保护的。但是，本案件中还有一个法律问题需要提醒大家：从程序上讲，民事审判行为不能直接否认具体行政行为的效力。要否定具体行政行为的效力，必须遵守“先行政后民事”的司法原则。本案系民事诉讼，被告王某依据行政机关颁发的权利证书合法享有争议房产的所有权，该所有权依法受到保护。如果李霞认为行政机关的具体行政行为发生错误，应当向人民法院提起行政诉讼来要求确认行政机关向被告颁发《房产所有证》的行为错误。
律师提醒
城市居民购买农村宅基地房屋，往往卖房方因拆迁或其他的经济利益的驱动而提起要求确认合同无效的诉讼，这不但给宅基地房屋的买受人带来极大的烦恼，还有极大可能遭受经济上的巨大损失。
一旦双方签订的《房屋买卖合同》被认定为无效时，可以“出售房产后，出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失，根据过错程度要求出卖方承担”的思路，要求出卖方的给予买受人一定比例的经济补偿而非原价退还买受人。因此，应通过鉴定等方式确认房屋重置成新价格，即房屋价值。同时通过鉴定方式确认宅基地范围内房屋占地的区位补偿价格，计算两者的合计数额为现房屋价值，并由出售房屋的农民按照比例承担主要过错责任。
范, 以及管理人员监控不严, 农民法律观念淡薄等一系列因素, 导致我国农村宅基地配置不合理, 使用效率低下, 引发了种种农村矛盾。在新农村建设的大形势下, 宅基地存在的这些问题, 都亟需我们努力解决, 以化解农村凸显的矛盾, 促进农村发展。
一、我国农村宅基地的现状
从目前来看, 我国农村宅基地的现状主要表现在宏观和微观两个方面。
宏观方面是农村宅基地的立法与管理上。我国有关法律在农民住房和宅基地的立法与管理上做出了规定。首先是立法方面:《中华人民共和国土地管理法》规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村宅基地是无偿取得的;禁止城镇居民在农村购置宅基地;农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。《关于加强农村宅基地管理的意见》规定, 各级政府对符合条件的农民建房用地不准收费;严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。宅基地转让须符合规定条件, 购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员。其次是管理方面:我国法律规定, 农村村民住宅用地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准;宅基地审批过程中, 乡 (镇) 国土资源管理所要做到“三到现场”。也就是农村宅基地的划拨是县级机构决定的, 而日常管理是由乡镇土管所完成的。
微观方面是我国农村住房和宅基地的利用上。主要出现了三种现象:一是闲置宅基地与空置住宅。在一些经济比较发达的农村地区, 很多农民都住进了商品房, 原有的农村居民点还仍保持原样, 而在经济比较落后的地区, 由于外出打工的比较多, 在村里常驻的人口比较少, 因此还保留着许多不用的旧房没有拆除, 造成了大量的宅基地与房屋闲置。二是宅基地紧张与住宅拥挤。农村中, 许多农户由于家庭人口较多, 而且由于诸多的原因, 拥有的宅基地面积较小, 或者只有一处宅基地, 从而不得不三代共居, 甚至四代共居。更有因为宅基地面积小, 但又人口较多, 需要大的住宅, 于是向自家宅基地以外扩张, 造成两户之间的通道或者道路狭窄。三是农户私自买卖住房与宅基地。在农民的意识中, 买卖房屋及宅基地不需要经过任何人同意。他们认为那些都是属于自己的家产, 自己有权进行处分, 并且随着城市房地产热的发展, 农村中也兴起了买卖宅基地及房屋的热潮。
二、我国农村宅基地存在的问题
(一) 农村宅基地立法和管理的问题
一是宅基地无偿使用的问题。我国《土地管理法》及相关法律均规定, 我国的宅基地是无偿取得及使用的, 这种方式虽然减低了农民建房的成本, 保障了低收入农民住房问题, 但也出现了诸多问题: (1) 农民抱着“不用白不用”的心态, 无限制利用宅基地, 致使土地浪费现象严重, 甚至在一些人口规模较大的村庄, 由于村内宅基地用完, 便大面积占用耕地建房, 致使耕地面积逐步萎缩。 (2) 宅基地的无偿使用会使农民都想多占、多用, 甚至会出现抢夺宅基地的现象, 影响社会安定, 也严重阻碍了农村宅基地的有偿退出。
二是对宅基地的流转没有明确的法律规定。我国立法方面对宅基地是否可以转让以及如何转让一直模糊不清: (1) 允许农村宅基地使用权人对地上建筑物 (主要是房屋) 进行出租出卖。然而, 针对农村宅基地使用权是否可以转让, 却未做出明确的规定, 使宅基地的使用权转让与房屋转让相分离。 (2) 法律特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制, 即禁止农村宅基地向城镇居民流转, 转让必须是同一集体经济组织内部成员的转让, 阻碍了宅基地的有效市场配置。
三是基层政府管理方面的问题。
对于宅基地的管理, 我国法律有着严格的规定, 在实行中却出现大量问题: (1) 农民宅基地的审批要经以下程序:村民向村委会提出申请;村民代表会议讨论通过并公布;报乡 (镇) 人民政府审核;县人民政府批准。在农民宅基地审批过程中, 乡 (镇) 国土所必须做到“三到现场”。然而, 实际上由于管理力度的不足, 不经过法定程序而通过幕后交易直接拿地现象比比皆是。 (2) 基层政府管理人员对工作没有主动性, 不能亲自下到村, 调查和解决宅基地中的不当利用问题。
(二) 农户使用宅基地的问题
该问题主要表现为三个方面: (1) 农民的观念意识存在问题。在农民的意识中宅基地是无偿取得与使用的, 那么宅基地应该越大越好, 于是宅基地的面积逐步扩大, 蚕食耕地现象严重。另外, 农民普遍认为宅基地是一种私有财产, 可以祖祖辈辈继承下来, 自己不使用, 也不准别人使用, 即使闲置、抛荒, 别人也无权过问。 (2) 农村宅基地空置与紧缺相矛盾的问题。农村中一部分农民拥有大面积的宅基地, 但是建造面积很小, 使用率很低, 甚至农户会在多余的宅基地上种植蔬菜瓜果等, 而另一部分农民却不能满足其对宅基地的需求, 二者之间存在矛盾, 容易引起宅基地紧缺农民的不满, 使社会稳定受到影响。 (3) 农村宅基地的不当使用问题。当一家农户的子女成为城市居民后, 其父母的宅基地仍然存在, 由于宅基地是可以世袭的, 那么当父母过世后, 其已成为城市居民的子女可以继承此宅基地。这样子女就可以在老宅上建造豪华住房, 或者挪作他用, 搞养殖甚至办工厂等等。部分农户也存在在宅基地上搞其他产业的情况, 使得宅基地的规划举步维艰。
三、提高农村宅基地利用效率的对策
市场是解决一切问题的最好手段, 对于农村宅基地的配置也不例外。那么应该如何提高宅基地的利用效率呢?我们有如下的对策及建议:
(一) 从立法和管理上提高农村宅基地的利用效率
首先要建立农村宅基地有偿使用机制。规定宅基地使用费, 授权各地土地管理部门在充分调研、评估、论证的基础上, 确定本地宅基地的基准地价和具体收费标准, 然后各村根据自己的具体情况, 依据基准地价上下浮动, 确定本村宅基地的地价, 再根据宅基地使用权证书上记载的宅基地面积确定每宗宅基地的宅基地使用费。宅基地使用费由宅基地使用人统一上缴村集体, 由村集体对这部分费用进行再分配, 对本集体组织内部成员原则上以宅基地补贴金的形式按平均数对每户村民进行返还。
其次要建立规范的农村宅基地流转制度。 (1) 加强国土资源部门的执法监督。国土资源部门要定期地对农村新建的房屋核查, 对违规的转让进行纠正。同时要对闲置的宅基地权利人进行宣传指导, 使其认识到对宅基地充分利用的重要性。对严重违规违法的转让, 相关行政主体可以依法进行处罚。 (2) 制定严格的宅基地外部流转制度。法律对宅基地使用权向集体外的流转应该予以规定, 这种转让是合法的, 但要规定严格的转让程序及转让条件。比如, 对于已成为城市居民无权再申请宅基地的农户其宅基地可以在外部流转。
再次要建立盘活宅基地制度。 (1) 做好实地调查清理工作。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作, 制定消化利用的规划、计划和政策措施, 对农村村民新建、改建、扩建住宅, 要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。 (2) 鼓励农民退还闲置宅基地。对“一户多宅”和空置住宅, 各地要制定相关激励措施, 鼓励拥有多余宅基地的农民腾退其多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的农户, 要采取签订合同等有效措施, 确保其按期拆除旧房, 交出旧宅基地, 以免旧宅基地闲置浪费。
(二) 从规范市场流转上提高农村宅基地的利用效率
从市场着手, 允许宅基地流转, 规范流转是提高宅基地使用效率的有效方法。因此应该做到:
1. 允许农民对私有房屋转让。
这种转让不仅仅局限于转让给本集体经济组织内符合条件的成员, 城镇居民也可以购买农村居民的房屋, 同时享有该房屋附随的宅基地使用权。但这个过程要严格遵循相应的登记制度, 要严格限制城镇居民在农村购置尚未建造房屋的土地作为宅基地。
2. 鼓励农民的私有房屋自由出租。
允许房屋同宅基地的使用权一并出租, 并对承租人做出无身份限制, 但是, 要确保本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的农户享有优先承租权。这样既有利于最大程度地实现农村居民对私有房屋的处分权能, 同时又很好地实现了宅基地的保障功能, 促进农村闲置私有房屋的资源合理配置。
3. 宅基地与宅基地使用权可以一并继承。
在农村可以实行宅基地与宅基地使用权一并继承的制度, 此继承制度对继承人是否是本集体经济组织的成员不予限制。但同时也要制定相应配套的继承程序和相关法律法规, 以免使良好的制度无法可依。
(三) 从农户自身提高农村宅基地的利用效率
农户使用宅基地过程中出现的问题主要是由观念引起的, 这就要求:第一, 普及农民对农村宅基地转让的法律意识。农民对宅基地使用权转让的法律意识相对薄弱, 不懂法现象很普遍, 对农村土地相关法律规定更加不了解, 应派专门人员对村民进行讲解及宣传。第二, 更新农民的宅基地所有权观念。要加大宣传力度, 充分调动农民节约集约用地的积极性。特别应针对当前农民的宅基地私有观念根深蒂固的现状, 采取多种形式加大相关土地法律法规的普及教育, 更新农户的宅基地所有权观念。让农户明白:在宅基地的集体所有制下, 农民既有使用的权利, 更有合理使用的义务。
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