租赁合同上海

租赁合同上海（精选8篇）

租赁合同上海 篇1

合同编号：______________ 甲 方： 恒隆广场有限公司 乙 方： 甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》和中国的其它有关法律和法规、上海市市颁布的有关法规和规定，本着平等互利，友好合作的原则，就乙方向甲方租（商场部分）赁甲方投资建设的“恒隆广场”（以下简称“该广场”）事宜，达成以下）条款（以下简称“本合同”。第一条 释义 1.1 ：指上海市恒隆广场有限公司。出租方（甲方）1.2 ：指本合同约定的商业经营活动者。承租方（乙方）1.3 广场：指上海市 xx 路 xx 号恒隆广场的商场部分。1.4 租金：指甲方将约定场地、设施出租乙方经营时，按约定数额、方式向乙方收取的款项。1.5 实际使用面积：指本合同附件一图中红线标示，若面积有误差，以双方确认后的面积作为支付各项费用的计算依据，若有异议以房产部门的测量结果为准。1.6 赔偿：本合同所指赔偿系指乙方对甲方造成的实际损失（包括但不仅限于律师费）的补偿。1.7 工作日：指中华人民共和国政府规定的正常工作之日，即扣除了星期六和星期日（不包括经政府调休后应正常工作的星期六和星期日）以及政府规定的固定和经调休的节假日之后的日历日。1.8 天：指日历日 第二条 物业情况 该广场座落于 上海市 xx 路 xx 号。乙方自愿向甲方承租该广场第层店铺，编号为（以下简称“该物业”。的场所（以附件一图中红线部分为准））第三条 用途 3.1 该物业只限用于摆放及销售乙方所经营之 品牌的，并且乙方须以自身名义经营前述业务。如乙方更改该物业用途，除须取得有关政府部门许可外，同时亦必须取得甲方书面确认，否则甲方有权扣除乙方交纳的租赁保证金并提前终止本协议。3.2 乙方在签订本合同时应向甲方提供相关的证件，包括：营业执照副本、企业代码证、税务登记证、注册商标证明、品牌授权经销证明、法人委托书、印鉴卡、经营产品的相关质检、报关材料等有关资料。第四条 物业的面积及装修、设施 4.1 该物业的承租实际使用面积为平方米。4.2 甲方提供给乙方该物业之装修标准及设施状况，乙方可根据自己的特色进行专业装修，但不得破坏甲方原有之建筑结构、隐蔽工程和装修布置等。乙方自行装修该物业所涉及的一切装修费用均由乙方承担。4.3 在租赁期限内，乙方必须保持该物业内部处在可使用状态。乙方须遵照甲方的规定在租赁期内自费对该物业内部进行不时的维修保养、粉饰。4.4 乙方对该物业进行装修、修理、分割、安装设备或改建时，其施工图纸、施工单位必须事先得到甲方的书面许可。在获得必要的政府有关部门的批准后，施工必须在甲方规定的时间内、在甲方的监督下进行。在未经甲方同意前乙方不得擅自更改已获审批之图纸。装修完成后需报甲方审验，验收合格后方能营业。4.5 乙方在对承租区域进行开业前装修、租赁期间的改动及租赁期结束的还原工程时，所有涉及消防系统、空调系统、给排水系统等工程，应事先以书面形式向甲方提出申请，并附装潢平面图及施工配电图等，经取得甲方同意后，由乙方向有关政府部门办理相关手续，甲方将协助乙方协调处理审图的工作，惟费用及其责任将由乙方承担，且乙方必须严格遵守甲方关于装修装饰的有关规定进行装修，装修费用由乙方承担，乙方并需支付给甲方不可退还的审图费 元/平方米，共计人民币元。装修施工期间，乙方应派员监工，以维护广场安全，甲方并可随时检查。乙方须严格依照“装修手册”的相关规定进行施工，服从甲方的监督与管理，在装修期间因装修引起的各种事故，责任由乙方负担。4.6 乙方在进行装修时，应遵守甲方《装修手册》中的相关管理规定，如果乙方在装修过程中违反甲方的装修管理规定，甲方有权在缴纳的装修押金中扣除，不足部分应补足。乙方对该物业的装修、修理、分割、安装设备或改建不得影响商场内其他商户的正常经营活动。4.7 装修期内因乙方或乙方代理人或承建商之疏忽而引致甲方或其他客户之损失，乙方必须予以赔偿。4.8 甲方对该广场的维修责任只限于该广场的公共地方。甲方同意按乙方合理要求对中央空调的设备或机器提供定期的维修保养服务，费用包括在管理费之内。4.9 乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日前的适当时间内自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至毛坯状态或甲方认可的状态，并于租赁期届满之日或本合同提前解除之日准时将该物业交还甲方并将通向该物业及该广场洗手间或其他乙方可通行部分的钥匙（如有）交还甲方。如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同中日租金的 1.5 倍、管理费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业使用费用，并有权从乙方交付的租赁保证金或管理费押金中扣除该等款项，除非双方另有协议。逾期五天以上不交还物业的，甲方有权强制性收回物业，产生的一切损失由乙方承担。4.10 如乙方未将店铺恢复至毛坯或甲方认可的状态，甲方将委托第三方进行该项工作，由此产生的费用由乙方承担，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金、管理费押金中扣除，不足部分乙方应在接到甲方通知后 5 日内补齐。第五条 租赁期限 5.1 租赁期限：从 年 月 日至 年 月 日，共 个月，其中含装修免租期：自 年 月 日至 年 月 日。该装修免租期内，乙方无须向甲方支付该物业租金，但仍须向甲方支付管理费、相关公用事业费和其他费用。5.2 租赁期满，甲方有权收回该物业全部，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前叁个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方具有优先租赁权；如乙方在上述期限内没有提出书面申请，则视为乙方放弃该物业优先租赁权。第六条 租赁期租金，而该租金并不 乙方以下述方式向甲方缴付每月之租金（以每月 30.4 天计算）包括乙方另需缴付之管理费和公用事业费及其他费用。租金单价 月租金 租赁期限 备 注（元/平方米月）（元/月）第七条 管理费 7.1 租 赁 期 内 的 管 理 费 人 民 币 元/平方米月，即每月总额人民币￥ 元（大写。）甲方有权因运作成本变化而统一调整管理费及其他公用事业费以维持该广场之管理水准，但以不违反政府有关规定为限度。7.2 管理费已包含甲方规定的商场统一营业时间内的公共区域空调使用费、公共区域清洁费和安保费，大楼公共设备设施的维修和保养费用。7.3 乙方应向甲方支付于正常空调供应时间外使用空调而发生之额外空调费，收费标准由甲方另行提供。7.4 乙方同意在租赁期限内，甲方有权对管理费依租金上涨幅度作适当调整。第八条 其它费用 8.1 政府税项 乙方须负责支付该租赁期内乙方所需缴付之所有政府税项（包括但不限于销售额）。8.2 按国家规定依法交纳的房产税、土地使用税由________承担，其中甲方承担_____，乙方承担_____，乙方承担的部分支付方式按管理费的支付方式进行支付。8.3 公用设施 乙方须于起租日前向甲方申请各公用设施（如有需要）的开通并负责缴付相关之费用。8.4 乙方须承担顾客使用信用卡结算而产生的手续费，依照银行收费标准支付。8.5 乙方发行的贵宾卡所产生的折扣，由乙方自行全额承担。8.6 如乙方店铺接受恒隆广场的 vip 卡进行积分的，vip 客户的返利及其他各种活动的费用由甲、乙双方共同承担，甲方统一负责组织、实施，乙方应将当月店铺累计产生的积分值（1 个积分＝1 元人民币）的 2％作为恒隆广场 vip 客户返利及其他活动的费用支付给甲方，该费用应于次月支付租金时一并支付。第九条 公用事业费（电费、电话费等）的支付 9.1 乙方须按甲方规定支付与该物业有关之水、电、气（如使用）、电话（如。乙方应在收到帐单之日起五日内以甲方使用）等费用（包括公共区域分摊的费用）指定的付款方式支付给甲方。9.2 若乙方需安装卫星电视或有线电视，须向甲方物业管理部门申请安装接驳并支付有关费用。第十条 租赁保证金 乙方须在本合同签订的同时向甲方缴付金额相当于贰个月租金的租赁保证金，共计人民币:￥（大写），甲方另行出具收据。如租金根据本协议增长的，乙方应在接到甲方通知后补足租赁保证金的差额部分。若甲方于签定本合同之日起七个工作日内未收到乙方的租赁保证金，甲方有权解除本合同，并可将该物业出租给其他租户，但不影响甲方向乙方索赔因其不履行本合同规定之义务而造成甲方之损失的权利。协议有效期内及协议有效期届满，若乙方无任何违约、没有给甲方造成损失及没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于乙方付清所有费用，将铺位完好无损交还甲方，且双方结清所有费用后的 10 个工作日内，不计利息如数退还乙方所缴之租赁保证金。第十一条 管理费押金 11.1 乙方须在本合同签订的同时支付给甲方金额相当于贰个月的管理费押金人民币￥ 元（大写），甲方另行出具收据。如管理费根据本协议增长的，乙方应在接到甲方通知后补足管理费押金的差额部分。若甲方于签定本合同之日起七个工作日内未收到乙方的管理费押金，甲方有权解除本合同，并可将该物业出租给其他租户，但不影响甲方向乙方索赔因其不履行本合同规定之义务而造成甲方之损失的权利。11.2 合同到期经甲方对商铺验收合格并无其它拖欠款则管理费押金无息退还。第十二条 首期租金 乙方须在 年 月 日前，向甲方支付首期租金，即租赁期限从 年 月 日至 年 月 日的租金，共计人民币￥ 元（大写）。第十三条 首期管理费 乙方须在 年 月 日前，向甲方支付首期管理费，即租赁期限从 年 月 日至 年 月 日的管理费，共计人民币￥ 元（大写）。第十四条 付款方法 14.1 付款期限： 14.1.1 在协议有效期内，按先付后用的原则，乙方须于每月 5 日之前支付该月的租金、管理费等费用给甲方。以上费用以每壹个月为壹期支付壹次（已支付的费用应扣除）。14.1.2 如乙方未按 14.1.1 条约定时间支付相应款项，须按逾期部分每日万分之三向甲方支付逾期付款滞纳金，如遇法定节假日则付款日期顺延。公用事业费的滞纳金按政府规定缴纳。14.2 付款方式：乙方须以现金、支票或汇款方式支付，甲方收到全额款项后开具发票给乙方。14.3 乙方支付的上述款项如是在中华人民共和国境外支付，可以按支付当日中国人民银行公布的汇率的中间价折算成人民币支付。第十五条 交房日期与开业日期 15.1 交房： 15.1.1 甲方于 年 月 日或之前向乙方交房，以供乙方装修使用。乙方应当在接到甲方交房通知后即时办理收房手续。：若乙方不能按甲方交房日进场装修或乙方未能在 15.1.2 装修免租期（如有）装修免租期内完成装修，则装修免租期仍将按本合同约定的时间计算。15.2 开业 15.2.1 乙方须于 年 月 日正式开业。如乙方在装修免租期内结束装修并开始营业的，乙方应自开业之日起支付相应租金。如乙方未经甲方同意而逾期开业，则视为乙方违约。15.2.2 若乙方于装修免租期开始之日起 15 个工作日内，不进行装修，甲方有权没收租赁保证金、管理费押金，并收回铺位，终止本合同并追究乙方的违约责任，乙方须对因此而给甲方造成的损失承担一切责任。15.2.3 若乙方于装修期届满，未能完成装修及开业，每迟延一日乙方须向甲方支付 1.5 倍日租金、1.5 倍日管理费、公用事业费及其他实际发生的费用，直至乙方开业为止。15.3 甲、乙双方在此确认，甲方保留因各种原因导致广场工期延误，而相应将上述交房日期顺延，最多三个月而无须向乙方承担任何责任的绝对权利；同时合作期限也应作相应调整。15.4 交房及开业时间以甲方正式书面通知为准。第十六条 经营管理 16.1 乙方在该物业经营时，商品的销售、质量、价格、人员、售中以及售后服务等事宜应服从甲方的管理。16.2 乙方在该物业内陈列的各类商品，必须明码标价或明码削价并统一使用由市物价局核准的价目牌。16.3 该物业内各类商品零售价格的制定，必须遵守《中华人民共和国价格法》和《上海市价格管理条例》以及其它相关法规和规定。乙方提供之商品均以其所订价格出售，乙方须保证同一时期内，所售商品的价格不得高于上海市同等级市场的销售价，否则甲方可向乙方收取该项商品差价总和二十倍之违约金。16.4 乙方在该物业内销售的各类商品的质量，必须符合《中华人民共和国产品质量法》和上海市市颁布的有关产品质量的规定，因产品质量问题而引起消费者的财产损失和人身损害时，乙方应承担全部的经济和法律责任。16.5 乙方在该物业的任何铺面橱窗或陈列柜按符合甲方经营要求、适合本商场的风格和方式保持商品的陈列，并在收到甲方认为上述陈列将损害该广场的形象或定位的通知后，立即更改在该物业的相关陈列、橱窗或其他商品陈列。16.6 该广场的商场部分在开放于公众人士时，乙方应保持该物业的任何铺面橱窗及陈列柜连同店铺招牌亮灯，并准许甲方控制铺面橱窗、陈列柜及店铺招牌的电路。就 16.5 及 16.6 款而言，铺面橱窗应被视为包括用以展示商品或服务、直接面对外部或公共地方的该等物业之相关部分。16.7 乙方在该物业内经营的各类商品，须按国家和上海市市的有关法规和规定，对出售的商品承担包修、包换、包退或其它法律和经济责任。16.8 乙方应保证其提供的商品和服务符合保障人身和财产的要求，对可能危及人身、财产安全的商品和服务应及时向消费者说明并标明正确使用或防止危害发生的方法。16.9 乙方可在该物业内自行收取任何营业款项并按规定向消费者出具乙方的由税务部门核准的统一发票及收据。16.10 乙方的商品、货品进场应在甲方规定的时间内并使用规定的电梯、楼梯和通道；如因特殊情况需提前或延迟进货时间，乙方需提前 24 小时征得甲方的同意。乙方的商品、货品或其它物品出场，须接受甲方有关部门的检查核准。乙方在任何情况下及时间内，不得以客运电梯或自动扶梯作运货用途。16.11 乙方须负责把该店铺的垃圾、废物以甲方指定的废物箱盛载，在甲方规定的时段内，按甲方规定的时间、路线倒卸在指定的地点。因清理某种特殊种类的垃圾、废物（包括商业性垃圾）而产生的额外费用应由乙方负担。16.12 对于甲方制定的宣传和推广计划，若与乙方有关应事先征得乙方同意乙方应积极配合甲方的活动并承担自身部分发生的有关费用。16.13 乙方为扩大销售，需要在该广场内（该物业之外）进行促销活动时，应提前 30 天将具体方案提交甲方审核，经甲方同意后方能实施。在需要的情况下，可与甲方商洽场地和器材的配合，甲方应尽量给予支持。16.14 乙方在该广场内制作和发布的各类广告必须真实、合法，符合《中华人民共和国广告法》的规定，凡出现与法律相违背的情形，乙方须承担相应的法律和经济责任。16.15 乙方在该物业的营业时间（包括节日、假日）必须服从甲方的统一管理规定，在规定营业时间内不得无故停止营业。16.16 乙方必须单独建立帐册，完整地记载经营活动的经济情况。16.17 乙方向甲方支付的租金、管理费和其他费用，并不包括乙方须按中华人民共和国有关税法的规定，向有关部门支付的一切税款。16.18 乙方在未获甲方书面同意之前，不得以甲方或恒隆广场名义从事经营活动。除为了指示营业地址和位置外，不得以任何目的使用甲方或广场的名称或标志图像。同时，不得在店铺以外的公共部分进行广告、告示等宣传品的张贴。16.19 乙方应在承租场地内醒目地表明乙方的名称和标识。16.20 乙方在任何时候不得在该物业内放置任何武器、弹药、火药、硝石、煤油或其他可引起爆炸、燃烧的物品或危险货物。16.21 乙方不得在该物业内产生、向外渗透、泄露或容许在该物业内产生、向外渗透、泄露甲方认为是影响广场正常营业、有毒、有害的气体、气味或噪音。16.22 乙方不得饲养任何动物，不得将宠物带入该物业。16.23 乙方不得在该物业外、该广场内的任何地方进行任何兜售、招徕。16.24 乙方须向顾客提供一流服务，不影响该广场作为一流的信誉和声誉。16.25 如乙方在该物业进行任何活动违反或触犯中国有关法律、法规及政府有关部门下达的指令而对甲方或第三方造成任何损失，乙方应向甲方或第三方赔偿并承担相应法律责任。第十七条 商品管理 17.1 乙方应向甲方提供商品销售中所必须具备的各种证件（商标注册证、品牌代理证及产品质量检测报告、产品合格证、卫生检测报告、报关资料等）。乙方必须确保该等证件在租赁期内完全有效。17.2 乙方应保证对其销售的商品拥有完整的权利，不构成对任何第三方之合法权利的侵害，凡有第三方诉讼追究此类侵权责任而引起纠纷或法律诉讼的，造成甲方的损失由乙方全额承担，此种损失包括但不限于诉讼费、律师费、经济赔偿。17.3 乙方在该物业内销售的商品，由乙方自行保管。17.4 乙方应保证有足够的商品存货，避免发生商品脱销现象。17.5 乙方应保证在该物业内所销售的货品为当季新款货品，否则甲方有权督促乙方更换。17.6 乙方不得在该物业内销售“三无”商品或伪劣、变质、失效、过期、淘汰、明令禁止销售的商品；不得采取以次充好、以假充真、短斤缺两以及其它不正当的、损害消费者利益的手段推销商品。如有违反，经政府管理部门确认，甲方有权扣除乙方交纳的租赁保证金并提前终止协议书。17.7 当乙方销售的商品因质量或其它原因引起消费者向甲方提出修、换、退或其它正当、合理的要求时；或因乙方的服务质量和商品质量引起消费者向甲方索赔或追究经济责任时，甲方可按照《消费者权益保护法》和其它法律法规作出处理决定，乙方应依此执行并承担相应的经济责任。第十八条 人员管理 18.1 乙方派遣管理人员和营业员，负责该物业内的销售工作。乙方派往该物业工作的营业员，必须具有一定服务水准、良好素质并需经甲方同意，持有本市疾病预防控制中心颁发的《健康证明》的优秀人员。18.2 乙方应将派遣进入该物业的管理人员和员工的名单报送给甲方备案管理，乙方派遣人员应参加甲方合理举办的各种相应培训活动，乙方自行承担合理费用。18.3 进驻该物业的乙方人员应严格遵守甲方制定的有关规章制度，凡违反者，甲方可依据广场相关管理规定予以处罚并可责成乙方立即调换，并视其行为及对甲方造成的损失或损害的.

租赁合同上海 篇2

厉无畏强调, 推进融资租赁市场发展, 对于保持经济平稳较快发展、加快上海国际金融中心建设具有重大意义。融资租赁在我国发展空间巨大。针对金融危机中信贷风险高的现状, 要根据国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》, 抓住机遇, 转变重所有权、轻使用权的观念, 加速发展融资租赁市场。要制定扶持融资租赁业务相关政策, 完善融资租赁业务相关法律法规, 强化政府在融资租赁市场中的监管服务功能, 拓展新的租赁业务和租赁市场, 切实控制租赁风险。

冯国勤说, 国际经验表明, 在经济繁荣时期, 融资租赁能够充分发挥其融资功能, 推动经济发展;在经济萧条时期, 融资租赁又能够充分发挥其促销功能, 扩大投资、促进消费, 促进经济步入良性发展轨道。当前条件下尤其发挥融资租赁在发展信用消费、促进商品流通、推动技术改造、盘活企业资产、扩大社会多元投资以及缓解中小企业“融资难”问题等方面的独特优势。上海市政协将进一步为金融及相关行业专家学者提供平台, 凝聚各方智慧和力量, 为加快上海国际金融中心建设做出贡献。

租赁合同上海 篇3

关键词 合同 风险负担 租赁

我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。

一、租赁合同

我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。

关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。

二、融资租赁合同

融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？

融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。

如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。

三、承揽合同

关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？

我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。

可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。

从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。

参考文献：

[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.

[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.

上海市厂房租赁合同 篇4

住所：_______________________________________

邮编：_______________________________________

【法定代表人】【本人】：_____________________

联系电话：___________________________________

【身份证】【护照】【营业执照】号码：_________

【委托】【法定】代理人：_____________________

联系电话：___________________________________

乙方（承租方）：_____________________________

住所：_______________________________________

邮编：_______________________________________

【法定代表人】【本人】：_____________________

联系电话：___________________________________

【身份证】【护照】【营业执照】号码：_________

【委托】【法定】代理人：_____________________

联系电话：___________________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》（以下简称《条例》）等法律法规，并结合《关于本市加强租赁厂房和场所的生产、消防、特种设备安全管理的意见》（沪府办发[XX]34号文印发，以下简称《安全管理意见》），甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的厂房事宜，订立本合同。

第一条　出租厂房情况

1．1　甲方出租给乙方的厂房座落在本市_________【区】【县】_________路_________弄_______号_______室（部位）_______（以下简称该厂房）。该厂房出租【建筑面积】【使用面积】为_________平方米，其平面图见本合同附件

（一）。

1．2　甲方作为该厂房的【房地产权利人】【授权委托人】【法律规定的其他权利人】与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已向乙方出示该厂房的【房地产权证】【产权单位委托出租的证明】【法律规定其他权利人证明】，权证编号：_________；并已告知乙方该厂房【已】【未】设定抵押。

1．3　该厂房原规划设计的生产使用性质为_________；其现有装修、有关设施设备（包括特种设备，下同）状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其它有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件

（二）中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该厂房和本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据。

第二条　租赁使用性质和生产用途

2．1　甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的生产经营范围。乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事_________的产品生产。

2．2　乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，或未按规定经安全生产监管、消防等有关部门批准，不擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，从事上款约定之外的其它产品生产经营活动。

第三条　交付日期和租赁期限

3．1　甲乙双方约定，甲方于_________年________月________日前向乙方交付该厂房和按本合同附件

（二）中约定的有关设施设备（以下简称：有关设施设备）。租赁日期自_________年________月________日起至_________年________月________日止。

3．2　租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前_________个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。

第四条　租金、支付方式和限期

4．1　甲、乙双方约定，该厂房每日每平方米【建筑面积】【使用面积】租金为（_____币）______元。月租金总计为（______币）_________元。（大写：_________万_________仟_________佰_________拾_________元_________角整）。

4．2　该厂房租金_________【年】【月】内不变。自第_________【年】【月】起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。

4．3　乙方应于每月_________日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的_________％支付违约金。

4．4　乙方支付租金的方式如下：_________________________。

第五条　保证金和其他费用

5．1　甲、乙双方约定，甲方交付该厂房时，乙方【不向甲方支付厂房租赁保证金】【应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为___个月的租金，即（_________币）_________元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证】。租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。

5．2　租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理、_________等费用由【甲方】【乙方】承担。其他有关费用，均由【甲方】【乙方】承担。

5．3　【甲方】【乙方】承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：_______________。

第六条　厂房的使用要求

6．1　甲、乙双方在签订本合同时，应根据安全生产法律、法规的要求以及《安全管理意见》第二、三、五条的规定，同时订立《安全生产管理协议》作为合同附件

（三），明确租赁双方的生产、消防、特种设备安全管理职责。

6．2　甲、乙双方约定，租赁期间，该厂房和有关设施设备有损坏或故障时，由【甲方】【乙方】负责维修，维修费用由甲方承担。【由甲方维修的，甲方应在接到乙方通知后的_________日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，维修后应及时将维修内容和费用凭证提交给甲方。】【由乙方维修的，乙方维修后，应及时将维修内容和费用凭证提交给甲方。】

6．3　租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房和有关设施设备。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房和有关设施设备损坏或发生故障的，其维修费用由乙方承担。

6．4　租赁期间，甲、乙双方应根据《安全生产管理协议》的约定，保证该厂房及设施设备处于正常的可使用和安全的状态。甲方在履行安全管理职责，对该厂房进行检查时，乙方应予以配合。凡发现乙方存在安全生产隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改。

6．5　乙方增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备的，应事先征得甲方的书面同意。其中按规定必须报有关部门审批的，则还应由【甲方】【甲方委托乙方】报有关部门批准后，方可进行。

第七条　厂房返还时的状态

7．1　除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的_________日内返还该厂房和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按（_________币）_________元/平方米向甲方支付占用期间的使用费。

7．2　乙方返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。返还时，甲方根据合同附件

（二）的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。

第八条　转租、转让和交换

8．1　除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将该厂房部分或全部转租给他人。

8．2　乙方转租该厂房，应按规定与接受转租方签订书面的转租合同，并依据原签订的《安全生产管理协议》，由甲、乙双方与接受转租方签订《安全生产管理协议》。其中，甲方应承担的安全生产管理职责不因转租而改变。

8．3　在租赁期内，乙方将该厂房转让给他人承租或与他人承租的厂房进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该厂房承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同及《安全生产管理协议》。

8．4　在租赁期内，甲方如需出售该厂房，应提前3个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。

第九条　解除本合同的条件

9．1　甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

（一）该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的。

（二）该厂房因社会公共利益被依法征用的。

（三）该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。

（四）该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房，或者因不可抗力导致毁损、灭失的。

（五）甲方已告知乙方该厂房出租前已设定抵押，现被处分的。

（六）_________________________________________________。

9．2　甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的_____倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：

（一）甲方未按时交付该厂房和有关设施设备，经乙方催告后_________日内仍未交付的。

（二）甲方交付的该厂房和有关设施设备不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的厂房和有关设施设备危及安全生产或存在消防等级缺陷的。

（三）甲方发现乙方未按《安全生产管理协议》认真履行其管理职责，存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。

（四）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，用于从事第二条第一款约定之外其它产品的生产经营活动的。

（五）乙方未征得甲方书面同意和经安全生产监督、消防等有关部门的批准，即增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的。

（六）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的。

（七）乙方逾期不支付租金累计超过_________月的。

（八）_________________________________________。

第十条　违约责任

10．1　该厂房和有关设施设备交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的日内进行修复。逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。

10．2　因甲方未在该合同中告知乙方，该厂房前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。

10．3　非本合同规定的情况，甲方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该厂房的，甲方应按提前收回天数的租金的_________倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

10．4　租赁期间，根据本合同第六条的约定，【甲方】【乙方】不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使厂房和有关设施设备损坏，【甲方】【乙方】应承担赔偿责任。

10．5　乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，改变技术工艺或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。

10．6　非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的_________倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。

第十一条　解决争议的方式

11．1　本合同受中华人民共和国法律、法规管辖。

11．2　甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决；协商解决不成的，双方同意选择下列第_________种方式解决：

（一）提交上海仲裁委员会仲裁；

（二）依法向_________人民法院起诉。

第十二条　其他条款

12．1　租赁期间，甲方需将未抵押的厂房和有关设施设备抵押的，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该厂房和有关设施设备抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该厂房前_________日书面征询乙方购买该厂房和有关设施设备的意见。

12．2　本合同自双方【签字】【签字后________】生效。生效后的15日内，【甲方】【乙方】【甲、乙双方共同】应负责按规定办理登记备案，领取房屋租赁合同登记备案证明，同时将《安全生产管理协议》报该厂房所在地街道办事处或镇（乡）人民政府备案

12．3　本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由【甲方】【乙方】负责在本合同变更、终止之日起的15日内，向原受理机构办理变更、终止登记备案手续。因甲方未办理房屋租赁合同登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。其中，因合同变更，《安全生产管理协议》需作调整的，则应在调整后，按上款规定重新办理备案手续；合同终止的，则应相应办理《安全生产管理协议》备案的注销手续。

12．4　本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

12．5　甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。

12．6　本合同连同附件一式_________份。其中：甲、乙双方各持一份，_________【区】【县】房地产交易中心或农场局受理处一份，以及_________各一份，均具有同等效力。

甲方（盖章）：___________________

甲方【本人】【法定代表人】：_____

委托代理人签署：_________________

签订时间：_________年____月____日

签订地点：_______________________

乙方（盖章）：___________________

乙方【本人】【法定代表人】：_____

委托代理人签署：_________________

签订时间：_________年____月____日

签订地点：_______________________

经纪机构名称：___________________

经纪人姓名：_____________________

经纪人执业证书号：_______________

附件

附件

（一）该厂房的平面图

附件

（二）现有装修、有关设施设备（包括特种设备，下同）状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的有关事宜。

附件

（三）安全生产管理协议

一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》，结合《关于本市加强租赁厂房和场所的生产、消防、特种设备安全管理的意见》（沪府办发[XX]34号文印发），以及国家和本市规划、消防、建筑设计、安全生产等有关规定而制定的专用示范文本，仅适用于本市行政区划内按市场化原则协商确定租金的厂房租赁行为。（闲置厂房依法临时改建为宿舍后出租需订立的合同，则应使用《上海市房屋租赁合同（商品房预租）示范文本》。）本合同条款均为提示性条款，供租赁双方当事人约定采用。合同中的未尽事宜，可由双方当事人协商一致后，订立补充条款予以明确。

二、本合同条款中，【】内容为并列的选择项，双方当事人可根据实际要求选择，不予选择的划除。

三、本合同签订前，双方当事人应相互校验有关身份证明，其中，出租人还应向承租人出具房地产权证或其他权属证明。

四、本合同签订后，租赁当事人应按规定向厂房所在地区（县）房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案，领取租赁合同登记备案证明。

五、本合同文本可向市或厂房所在地房地产交易中心、农场系统受理处或社区事务受理中心购取。双方当事人使用本合同前应仔细阅读，认真了解各条款内容。

上海市房屋租赁合同 篇5

本合同双方当事人：

出租方(甲方)： 承租方(乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房地产事宜，订立本合同。

一、出租房屋情况

（一）房屋基本情况

1、产证编号：

2、权 利 人：

3、房屋座落：

4、建筑面积：平方米

二、租赁用途

（一）乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为___居住___使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

（二）乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。

三、交付日期和租赁期限

（一）甲乙双方约定，甲方于________年________月________日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自________年________月 ________日起至________年________月________日止。

（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前___1____个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。

四、租金、支付方式和限期

（一）甲、乙双方约定，该房屋月租金为(人民币)__400__元。该房屋租金____6个____月内不变。自第___6个____月起，双方可协商对租金进行调整。

（二）乙方应于每月__30__日前向甲方支付后2个月的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的_____％支付违约金。

（三）乙方支付租金的方式如下：

_____每次付2个月的租金，即800元______________。

五、保证金和其他费用

（一）甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为___1____个月的租金，即(人民币)____400_______元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。

租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。

（二）租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由【乙方】承担。

六、房屋使用要求和维修责任

（一）租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

（二）乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。

七、房屋返还时的状态

（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期【届满之日】返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(人民币)___1____元/平方米（建筑面积）向甲方支付该房屋占用期间使用费。

（二）乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。

八、转租、转让和交换

（一）除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，不得将此房屋转租给他人。

（二）在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前2周通知乙方。

九、解除本合同的条件

（一）甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；

2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；

3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；

4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；

5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分的。

（二）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的________倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：

1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后 20 日内仍未交付的；

2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。

3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；

4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；

5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；

6、乙方逾期不支付租金累计超过 1 个月的；

十、违约责任

（一）该房屋交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的__15__日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。

（二）乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。

（三）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的________倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。

十一、争议解决方式

甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决。

十二、其他条款

（一）本合同自双方签字之日生效。

（二）本合同连同附件一式____2____份。其中：甲、乙双方各持一份。

补

充

条

款

(粘贴处)(骑缝章加盖处)

1.若乙方准备退租，乙方应当提前1个月通知甲方。

2.此房屋用于乙方单独居住；若有多人居住，则租赁费在原来此房屋月租赁费（400 人民币/月）的基础上增加100人民币/人/月。

3.在甲方准备出售该房屋时，乙方不得以任何理由拒绝看房人员的进入。

甲方：

身份证号：

居住地址： 邮政编码：

联系电话： 手机：

乙方：

身份证号：

居住地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话： 手机：

上海市房屋租赁合同 篇6

上海市工商行政管理局

使 用 说 明

一、本合同是上海市住房保障和房屋管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》以及《上海市居住房屋租赁管理办法》等有关规定制定的示范文本，适用于本市行政区域内的市场化居住房屋租赁行为，

本合同条款均为提示性条款，供租赁双方当事人约定采用。

二、本合同条款中的 内容为并列的选择项，租赁双方当事人可选择约定，不予选择的请划除。

三、居住房屋租赁，应当符合规定的条件和标准。不得将单位集体宿舍设在住宅小区内;本市出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分割搭建后出租，不得按照床位出租;每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。

四、本合同的租赁关系由房地产经纪机构居间或者代理的，租赁当事人应当要求该经纪机构和经纪人填写本合同附件中“经纪服务情况”的内容，并签字、盖章。

五、根据《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定，凡通过房地产经纪机构订立租赁合同的，应当由该经纪机构代为办理租赁合同登记备案。

六、本合同签订生效后，出租人应当向业主委员会或者物业服务企业提供承租人的联系方式，以利于物业服务企业更好地提供服务。

七、本合同是对《上海市居住房屋租赁合同(版)》的修改版本，自颁布之日起使用。今后在未制定新的版本前，本版本延续使用。

租赁合同上海 篇7

关键词：自由贸易试验区,融资租赁,金融创新

一、融资租赁概述

(一)融资租赁的内涵

作为与银行信贷、直接(债务和股权)融资、信托、保险并列的五大金融形式之一的融资租赁,是现代化大生产条件下的实物信用与银行信用相结合的一种新型金融业务,具有集金融、贸易、服务为一体的全新金融功能特点(高圣、钱晓晨,2012)。 根据《中华人民共和国合同法》,融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。 根据《中华人民共和国融资租赁法(草案)》中所称融资租赁, 是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择,从供货人处取得租赁物,将租赁物出租给承租人,向承租人收取租金的交易活动。

(二)融资租赁的功能

从宏观上看,融资租赁具有拉动内需刺激消费、调节宏观经济促进经济持续发展、 引导资本合理有序流动等三大功能;从微观上看,具有扩大投资、促进销售、节税、表外融资、盘活存量、推动技术改造、缓解债务负担、 增加资产流动性和强化资产管理等九大功能。 此外,还有一个特殊功能———规避功能,规避功能是指可以绕过有关国家的金融监管和贸易壁垒。 融资租赁的贸易和投资相结合的属性,作为联接设备和金融的工具, 其融物功能可以避免金融监管,其融资功能可以避免贸易壁垒,因而成为促进一个国家资本输出的重要方式。 国际经验证明,融资租赁在促进设备销售进而拉动经济增长方面可以发挥巨大的作用。

(三)融资租赁的特征

融资租赁的特征主要有以下几点:

1.融资租赁是一种融贸易、金融、租借为一体的特殊金融产品,出租人提供的是金融服务,而不是单纯的租借服务。 因此,融资租赁属于准金融业务。

2.融资租赁签订两个合同,分别是融资租赁合同和租赁物件购货合同。 租赁合同确定融资收益,购货合同确定融资成本。

3.融资租赁一般涉及三方当事人:出租人、承租人和供货商。 由承租人委托出租人代为融资,承租人直接与供货厂商洽谈选定所需设备, 再由出租人出面购买设备,然后由供货上直接将设备交给承租人。

4.融资租赁需要法律法规保护、会计准则界定、税收优惠鼓励、 监管制度适度等四个支柱的支撑才能保证融资租赁良好的营运环境。

(四)融资租赁产品的优势

1.灵活的操作模式。 除设备外,没有其他任何必要的形式要求。

2.独特的风险评估体系。 不依赖企业规模、不依赖规范资料、不依赖担保物或担保机构。 收集资料没有必须的统一格式。

3.高效的服务。 租赁公司一般为一级法人机构,审批在公司内部完成, 能够较好地满足企业效率要求。 一般项目,资料齐全后7~30个工作日即可完成项目评估与验收。

4.稳定的合作预期。 一次签约,租赁期内偿债进度稳定;一次签约,新增设备长期循环操作。

5.适当的信用与实力要求。 定位明确,以服务于中小企业为主。

6.适中的成本负担。 比银行融资成本高,比多数社会投资机构回报要求低, 整体成本介于农村合作银行与民间融资之间。

(2012!")

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二、上海自贸区对融资租赁的政策优惠

融资租赁是《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》中扩大开放措施的三大金融服务领域之一。 根据国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》的规定,具体开放措施,一是融资租赁公司在试验区内设立的单机、 单船子公司不设最低注册资本限制; 二是允许融资租赁公司兼营与主营业务有关的商业保理业务。 取消单机单船公司注册资本限制;在上海自贸区设立的项目子公司纳入融资租赁出口退税试点范围; 对试验区内注册的国内租赁公司或租赁公司设立的项目子公司, 经国家有关部门批准从境外购买空载重量在25吨以上并租赁给国内航空公司使用的飞机, 享受相关进口环节增值税优惠政策,是试验区融资租赁的最佳利好消息。 自贸区关于融资租赁行业的审批和监管,开放程度很大,但融资的便捷性取决于境内外融资渠道能否有效的结合,这牵涉到区内利率和汇率两方面的改革力度。

上海自贸区金融开放政策包含允许融资租赁公司设保理业务。 就做保理业务而言,可以创新的空间和内容极其宽泛,包括横向纵向的拓展、对现有桎梏的规避和化解, 在政策法规框架内利用现有资源科学设计创新租赁产品。 融资租赁保理不应仅局限在制造型企业, 其他行业的中小企业也可以借此实现融资目的。 融资租赁对保理业务的不断创新、延伸并拓宽自己的服务范围, 是上海融资租赁市场最具灵活、最有力的助推器。 我国融资租赁极不发达,与中国经济总量和作为世界制造大国的地位极不相符。在地域上,融资租赁作为“富人的游戏”,分布很不均匀,主要分布在长三角,上海市占全国各类融资租赁公司的1/4。融资租赁受惠上海自贸区,自贸区给融资租赁行业带来潜在的巨大机会, 将迎来新一轮更深更广的发展。

三、上海自贸区促进融资租赁业务发展的建议

1.建立专业性融资租赁登记托管系统和结算系统

融资租赁交易造成了租赁物的占有者和所有者的分离。 承租人占有租赁物但不享有租赁物的所有权,这样极易造成一种“虚假财富”的表象。 这种“占有假象”极大地影响融资租赁业务发展。 因此,融资交易需要以一定的公示方式披露各方当事人的权利状况,维护交易安全。 公示的最好方法是登记,因为在多数情况下登记具有对抗担保人的效力。 融资租赁登记的主要功能在于公示租赁物上的权属状况。“先登记者优先”规则使所有的担保劝人均信赖权利的外观—动产担保登记簿以预测其权利的优先顺位(史树林,乐沸涛,2012)。

随着融资租赁资产的流动性逐渐增强, 必然需要专业性融资租赁登记托管系统和结算系统作为支持,通过设立融资租赁电子登记系统,实时登记交易过户信息,实时进行每笔交易的资金结算,为产品持有者提供方便快捷的查询服务等等。 互联网使得信息的共享全面、深入、简捷,并使得登记公示系统的统一成为可能。

2.通过资产证券化,建立融资租赁资产交易统一市场

设计合适的投资产品是融资租赁行业突破式发展的关键, 应该以投资者愿意支付的价格为导向来确定融资租赁资产的价格。 资产证券化的过程是一个金融创新的过程,通常在合同法、公司法、信托法的框架下就可以运作完成。 采用金融创新的方式解决资金问题是现代租赁的发展趋势, 租赁资产证券化就是一种被广泛认可的解决租赁公司资金缺乏的方式。

通过建立一个开放的、 流动性强的融资租赁资产交易统一市场,为融资租赁资产提供更加多样化、专业化的流转市场, 有利于促进全国融资租赁资产的流通,提高融资租赁资产的流动性,降低融资租赁资产流动性风险, 从而推动融资租赁行业的整体发展。 2011年6月10日天津金融资产交易所正式启动“融资租赁资产交易全国性市场”。 上海具备成熟发达的金融市场和广阔的经济腹地, 是实现租赁行业资本利差业务和实业贸易要素整合业务的最佳市场,可以通过建立上海融资租赁交易所市场,打造出制造业中心和贸易金融中心的重要载体。

3.以优惠的税收政策促进融资租赁业务发展

(1)投资税收抵免

出租人的融资租赁行为可以看作是一种投资行为,为鼓励投资可以采取“投资税收抵免”的税收制度,惠及到融资租赁。 如规定投资者可从企业应纳税额中直接扣除投资额一定百分比的税收, 即融资租赁的出租人可以从应纳税的收入中抵免设备投资的一部分支出。 并可根据形势调节投资减税率。

(2)加速折旧

加速折旧可以使纳税人在设备使用的头几年增加纳税扣除额,从而推迟了纳税。 加速折旧是拉动设备投资的有效措施之一,按照《国际会计准则》的规定,融资租赁设备的折旧年限高于租赁年限时,按租赁年限折旧。 在加速折旧中,虽然提取的折旧总额没变, 但法定折旧可以提前完成, 使企业实现延期纳税、获得时间价值的好处,从而降低设备更新损失以及通胀风险。

(3)租金税前扣除

许多国家允许承租人把租赁的总成本当作费用在税前扣除。 由于融资租赁的期限一般比法定折旧年限短, 这一制度可以使承租人获得类似加速折旧的好处,从而鼓励承租人采取融资租赁设备的方式。

(4)呆账准备金制度

出于应对融资租赁风险的需要, 一些国家允许出租人根据应收租金的拖欠情况, 提取足额的呆账准备金,以便及时核销坏账损失,并不同程度地对准备金给予税收优惠。

(5)对杠杆租赁的税收优惠

杠杆租赁的出租人在购买设备时, 仅需用自有资金支付设备款的一小部分, 其余款项通过将要出租的设备作为抵押品向银行或者其他金融机构贷款取得并支付,然后用该项设备的租金来偿还贷款。

4.以结构性融资方式开展高端设备租赁

结构性融资方式指出租人进行部分出资, 其余部分通过融资取得, 然后将全部资金用来购买租赁物出租给承租人使用。 结构性融资方式广泛运用于融资租赁,包含杠杆租赁方式但又不同于杠杆租赁。它的存在价值在于可以同时满足市场各方面的需求, 结构性融资方式进行租赁是大型高端设备租赁的通常做法。

通过结构性融资方式开展高端设备租赁的模式,是采用先进的经营性租赁结构:70%-75%的资金由银行和保险公司提供,期限一般为12年,其中银行提供1-5年的中短期融资,而保险公司提供6-12年的长期融资;另外25%-30%的残值资金吸收信托公司、基金、投资公司和企业等机构投资者的资金。

5.创新融资租赁保理业务

融资租赁保理是指在融资租赁业务中, 在租赁公司与承租人签订融资租赁合同后, 租赁公司将其在融资租赁合同中对承租人享有的尚未到期的租赁债权转让给保理商,保理商提供应收租金账户管理、应收租金融资、 应收租金催收和承担应收租金坏账风险等服务,同时保理商有权向承租人收取租金。 目前已经有越来越多的租赁公司采取融资租赁保理的形式,从保理银行获得融资。 融资租赁保理可以使租赁公司将应收租金账款盘活, 进而从保理银行获取除贷款之外的资金支持。 对承租人来说,由于保理能促进租赁公司的再融资, 这间接地降低了承租人向租赁公司申请融资租赁的难度。 同时由于承租人中不乏中小企业, 这也间接地有利于解决中小企业融资难等问题。

该光船租赁合同能否解除？ 篇8

原告：吴强、孙兵、蔡民(化名)

被告：宜昌HX航运有限公司

2004年6月，吴强、孙兵、蔡民三原告与航运公司股东刘某、李某、郑某签订一份租船合同，约定将建造中的“宜昌HX6号”轮租赁给三原告，期限一年，年租金为人民币138万元。

“宜昌HX6号”轮于2004年12月7日改建完毕。航运公司却未按租船合同的约定将船舶交付三原告。

三原告向武汉海事法院提起诉讼，要求航运公司履行租船合同。武汉海事法院判决三原告与航运公司三股东签订的船舶租赁合同无效，航运公司返还三原告人民币138万元。

判决后，双方当事人均不服提起上诉。

2005年8月9日，湖北省高级人民法院作出二审判决，撤销武汉海事法院的民事判决，判令航运公司于判决生效之日起15日内将“宜昌HX 6号”轮交给三原告，以履行双方所签订的租赁合同，租赁期限为一年，自实际交船之日起计算。

判决生效后，经武汉海事法院强制执行，三原告于2005年12月11日将“宜昌HX6号”轮拖回连云港市灌南县长茂码头。

因三原告不能出具“宜昌HX6号”轮的有关船舶证书，连云港海事局于2006年3月18日出具海事行政处罚证据登记保存清单，对“宜昌HX6号”轮的主机油泵进行保存，三原告将“宜昌HX6号”轮拖回连云港后未能实际投入运营。

三原告认为其与被告签订的租船合同已无实际履行的可能，于2007年2月9日，向上海海事法院提起诉讼，要求解除合同，并判令被告返还租金人民币138万元。

被告航运公司辩称：三原告在该案的执行过程中，没有主张交付船舶证书，是三原告自己的过错。同时湖北省高级人民法院的判决已经执行完毕，涉案船舶交付三原告已经超过一年，故原、被告之间的光船租赁合同履行期间已经届满，三原告无权解除合同。

裁判

上海海事法院经审理认为，本案系光船租赁合同违约赔偿纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否实际交付了船舶?三原告是否有权解除合同?三原告与航运公司之间的光船租赁合同经生效法律文书确定了新的履行期限，履行期限一年，自实际交船之日起计算。租船合同履行期间至少应当自航运公司交付船舶及船舶证书之日起计算，因此涉案租船合同并未实际履行。由于出租人未按时交付船舶证书，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。为此，判决解除原、被告之间的租船合同并判令被告返还三原告租船费人民币138万元。

评析

一、船舶实际交付的判定标准

本案中，三原告与航运公司之间的光船租赁合同经过法院生效裁判文书确定，合同的履行期限自实际交船之日起计算，为期一年。那么如何判定船舶已经实际交付给承租人了呢?《海商法》第144条将光船租赁合同定义为：“船舶出租人向承租人提供不配备船员的船舶，在约定的期间内由承租人占有、使用和营运，并向出租人支付租金的合同。”从定义上看，出租人首先有义务要向承租人提供不配备船员的船舶。其次，对于承租人来说，签定光船租赁合同的目的是在一定的期间内占有、使用和营运合同项下的船舶。因此，“向承租人提供船舶”，也就是“实际交付船舶”的含义，应当被理解为提供适航的船舶，并保障承租人能够合理使用和营运该船舶。在本案中，因三原告不能出具有关船舶证书，导致船舶的主机油泵被连云港海事局依法保存，涉案船舶实际上未能实际运营。在这种情况下，不能认定船舶已经实际交付给三原告。

根据《海商法》第146条第1款的规定，出租人应当在合同约定的港口或者地点，按照合同约定的时间，向承租人交付船舶以及船舶证书。交船时，出租人应当做到谨慎处理，使船舶适航。交付的船舶应当适于合同约定的用途。《海商法》确定了出租人的义务不仅包括交付船舶，还要交付船舶证书，同时确保交付的船舶适航且适于合同约定的用途，这是保障光船租赁合同能够实际履行的必然条件。只有出租人完成了上述所有的交付义务，“租赁”才算真正开始。所以，合同双方约定以“实际交付船舶”作为租赁期间的起算点，应当被理解为出租人完成了上述所有的交付义务，承租人自此可以开始对船舶进行使用和营运。

二、光船租赁合同的法定解除

合同的法定解除，是指当事人依据法律的直接规定，依法行使解除权而解除合同。《合同法》第94条规定了4种一般法定解除事由，分别为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述法定解除理由可以适用于所有类型的合同。

对于光船租赁合同，我国《海商法》规定了具有针对性的法定解除事由。

1、承租人的法定解除事由

根据《海商法》第146条第2款的规定，出租人违反前款规定，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。也就是说，如果出租人无法在指定时间、指定地点完成船舶的实际交付，那么承租人当然取得合同的法定解除权。光船租赁合同下，承租人的法定解除事由包括：(1)出租人迟延交付船舶或船舶证书；(2)出租人未能在指定地点交付船舶或船舶证书；(3)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适航；(4)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适于合同约定的用途。

不难看出，法律对于出租人实际交付船舶的义务规定得比较严格，而《合同法》第94条有关获得法定解除权的规定限制性更大一些。在不考虑合同目的是否受到实质影响的情况下，只要光船租赁合同中没有相反的约定，出现上述四个条件中的任何一种情况，法律并没有赋予出租人任何弥补的机会，承租人即刻获得法定解除权。本案中，三原告就是基于出租人迟延交付船舶证书而获得光船租赁合同的法定解除权。

2、出租人的法定解除事由

(1)因承租人未按照约定支付租金超过7日的

《海商法》第152条第1款规定承租人应当按照合同约定支付租金。承租人未按照合同约定的时间支付租金连续超过7日的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。

这条规定就是针对承租人迟延交付租金达到一定天数的情况而使出租人获得合同的法定解除权。支付租金是承租人的基本义务之一，迟延履行支付租金的义务并不立刻产生法定解除权，我国《海商法》给予了7天的宽限期，这种规定可以防止在承租人因疏忽导致租金短暂的未及时支付的情况下，出租人恶意地行使解除权。

(2)因违反船舶航行区域内安全港口的约定而解除合同 《海商法》第134条规定承租人应当保证船舶在约定的航区内的安全港口或者地点之间从事约定的海上运输。承租人违反前款规定的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。